Derecho
Derechos reales
BOLILLA I
DE LOS DERECHOS REALES.
El libro III del Código Civil Argentino. Contenido.
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TÍTULO I - Cosas consideradas en sí mismas, o en relación a los derechos (2311 a 2350)
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TÍTULO II - De la posesión y de la tradición para adquirirla (arts.2351 a 2467)
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TÍTULO III - De las acciones posesorias (arts. 2468 a 2501)
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TÍTULO IV - De los derechos reales (arts. 2502 a 2505)
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TÍTULO V - Del dominio de las cosas y de los modos de adquirirlo (arts. 2506 a 2610)
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TÍTULO VI - De las restricciones y límites del dominio (arts. 2611 a 2660)
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TÍTULO VII - Del dominio imperfecto (arts. 2661 a 2672)
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TÍTULO VIII - Del condominio (arts. 2673 a 2755)
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TÍTULO IX - De las acciones reales (arts. 2756 a 2806)
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TÍTULO X - Del usufructo (arts. 2807 a 2947)
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TÍTULO XI - Del uso y de la habitación (arts. 2948 a 2969)
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TÍTULO XII - De las servidumbres (arts. 2970 a 3067)
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TÍTULO XIII - de las servidumbres en particular (arts. 3068 a 3107)
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TÍTULO XIV - De la hipoteca (arts. 3108 a 3203)
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TÍTULO XV - De la prenda (arts. 3204 a 3238)
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TÍTULO XVI - De la anticresis (arts. 3239 a 3261)
Método seguido por el codificador. Crítica.
Salvat divide a este libro en tres secciones.
Comienza con el estudio de la posesión, luego de las cosas, porque según Mackeldey, son los elementos que forman los derechos reales;
Luego trata directamente los derechos reales; a continuación legisla sobre el dominio o propiedad, que es el derecho real por excelencia.
Sigue la sección con las restricciones y límites al dominio, para terminar legislando sobre las variedades del dominio (imperfecto y condominio), y la tutela de los derechos reales.
Finaliza el libro tratando de los derechos reales que no son la propiedad.
Algunas críticas realizadas al método de Vélez son las siguientes:
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El título de las cosas debió ser tratado en la parte general;
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El título de las acciones posesorias debería estar en concordancia con el Código Procesal.
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Lo relativo a la expropiación debió haber sido tratado en el título de las restricciones y límites al dominio, y no en el título anterior.
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La prescripción adquisitiva tendría que estar ubicada en el libro III.
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Las restricciones y límites al dominio en razón del interés público le corresponde al derecho administrativo y no al derecho civil.
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Las acciones reales debió habérselas tratado en el final del libro, porque son protectoras de todos los derechos reales, y no sólo del dominio.
Derechos reales en general.
Concepto. En la nota inicial al título IV de los derechos reales, el codificador da una definición de los derechos reales, enrolándose en la teoría clásica, y la contrapone con los derechos personales:
EL DERECHO REAL ES EL QUE CREA UNA RELACIÓN DIRECTA E INMEDIATA ENTRE UNA PERSONA Y UNA COSA, DE SUERTE QUE NO SE ADVIERTAN EN ÉL SINO DOS ELEMENTOS: LA PERSONA A QUIEN PERTENECE Y LA COSA SOBRE LA QUE EL DERECHO RECAE. (Demolombe).
Noción clásica.
La teoría clásica establece una distinción intrínseca entre derechos reales y personales: los primeros crean una relación directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo, sin ningún intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestación) y sólo mediatamente la cosa es su objeto, interponiéndose entre ella y el titular del derecho creditorio la persona del deudor. Son expositores principales de esta teoría, Demolombe, Maynz, Mackeldey, Savigny, Aubry y Rau.
Otras teorías.
Teoría obligacionista (de la obligación pasivamente universal)- (Planiol): El derecho real debe ser concebido como una obligación, en la cual el sujeto activo está representado por una persona (titular del derecho), mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su número y comprende a todas las personas que puedan ponerse en contacto con el sujeto activo. La relación directa entre la persona con la cosa es insostenible, pues los vínculos jurídicos se anudan entre personas: este lazo obligatorio se hace visible cuando el derecho real es violado: el contraventor no podría ser condenado si previamente no hubiera estado obligado. Entonces, tanto derechos personales como reales tienen la misma naturaleza: obligacional.
En realidad esta concepción, tiene el inconveniente de señalar como característico de los derechos reales un aspecto común a todos los derechos, es decir, el deber de la sociedad de respetar los derechos ajenos, y además, define al derecho real por su contenido negativo y no por lo que en él hay de típico, que es el señorío del titular sobre la cosa.
Teoría institucionalista: (Hauriou) Institución es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer situaciones a favor del grupo, especialmente la relación del hombre con las cosas, ya que éste para satisfacer sus necesidades siempre se pone en contacto con ellas. Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se objetivizan y se convierten en derechos, que permiten hacer respetar la situación por terceros y por los propios miembros del grupo: habría nacido n derecho subjetivo.
El derecho subjetivo individual es pues, un reconocimiento de la institución a favor del individuo y no al revés como lo ponen de relieve otras teorías, donde la institución tiene los derechos que el individuo, su titular originario, consiste en traspasarle.
Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las constitutivas del derecho disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo imponiéndoseles aun sin su consentimiento: aquí ubicaríamos a los derechos reales; y las constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses particulares tienen en cuenta la voluntad individual; aquí se ubicaría el derecho de las obligaciones y los contratos.
Teorías realistas: (Gaudemet) El derecho obligacional sería un derecho sobre los bienes, un derecho real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos los bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda común de los acreedores.
Estas teorías no recalcan la diferencia existente en la relación de persona y cosa según se trate de derecho real (donde es directa e inmediata) o de derecho personal (donde siempre se necesita la actividad de un sujeto (el deudor) para acceder a la cosa. Se despersonaliza así la obligación, al mirar solamente al objeto sobre el cual va a ejercerse la conducta del deudor.
Además, enfocan la obligación en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre los bienes del deudor: es decís, que la contemplan en su anormalidad, pues lo común es que las obligaciones se cumplan.
Comparación con los derechos creditorios.
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Derecho real es la facultad que se tiene directamente sobre una cosa; el típico es la propiedad, que importa un poder de señorío, de goce y disposición de la cosa; los restantes derechos reales son desmembraciones de ella.
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Derecho personal es la facultad que se tiene de exigir de otra persona el cumplimiento de una obligación; es una vinculación jurídica que une a dos personas en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación debida.
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En los derechos reales sólo hay dos elementos: el titular y la cosa sobre la cual se ejerce el derecho. En los personales hay tres: el sujeto activo o acreedor, el pasivo o deudor y lo debido o prestación, que puede ser una obligación de dar, hacer o no hacer.
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Los derechos reales son absolutos, en el sentido de que se tienen erga omnes, contra cualquiera que pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa. Dan origen a acciones reales, cuyo objeto es mantener el derecho y que se ejercen tantas veces cono sea necesario para defenderlo. Los derechos personales son relativos, pues se tienen contra personas determinadas (el deudor, o deudores); por eso, las acciones personales sólo pueden dirigirse contra ellos y tienden a la extinción del derecho, pues una vez cobrado el crédito, cesa la obligación.
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El titular de un derecho real goza del ius persequendi o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto y sufre excepciones: por ejemplo, la del poseedor de buena fe de cosas muebles, contra quien no puede ejercerse la reivindicación (2412). Los derechos personales no gozan de este privilegio.
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Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos los derechos creditorios y además, determina su rango según su antigüedad (como en la hipoteca) o excluye cualquier otro (como el dominio). El derecho personal supone una completa igualdad para sus diversos titulares, salvo el caso de los privilegios.
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Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, y por ello su número es limitado. Los derechos personales son ilimitados; las partes pueden crear tantos como convenga a sus intereses, formando el contrato la ley a la cual las partes deben someterse como a la ley misma.
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La constitución y transmisión de derechos reales es formal; los derechos personales nacen y se transmiten sin ningún requisito formal.
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Los derechos reales son susceptibles de adquirirse por usucapión, no así los personales, que se extinguen por la prescripción extintiva.
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Los derechos reales tienen, en principio, una duración ilimitada y no se extinguen por el no uso: la prescripción liberatoria no rige respecto de ellos. Los derechos personales se extinguen por el transcurso del tiempo (prescripción liberatoria).
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La causa fuente del derecho personal es la obligación, cualquiera sea su origen: la ley, el contrato o cuasicontrato, delito o cuasidelito. La causa fuente del derecho real es la enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la transmisión en todo o en parte de la propiedad.
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Obligación de los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento;
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Obligación de los condóminos de contribuir a los gastos de conservación de la cosa;
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Obligación de los vecinos de contribuir al pago y reparación de la pared medianera.
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Obligación del adquirente de un departamento en propiedad horizontal, de pagar las expensas devengadas del antiguo propietario (Ley 13.512).
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2416. Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
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3266. Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasan al sucesor particular: pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes por las obligaciones de su autor por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.
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Institucional: los derechos reales constituyen una de las dos ramas más grandes de los derechos patrimoniales. La propiedad, la hipoteca y la prenda son objeto de miles de transacciones en la vida jurídica de los pueblos.
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Económica: La propiedad está íntimamente ligada a la riqueza individual, y por consiguiente a la riqueza colectiva de un país. La hipoteca y la prenda tienen una influencia y una repercusión considerable en las operaciones comerciales y en el desenvolvimiento económico de un país.
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La posesión: Algunos sostienen que la posesión es un derecho real, en virtud de la inmediatez de la relación ente el poseedor y la cosa, y la posibilidad del poseedor de ejercer las acciones posesorias, que tienen carácter real, porque confieren el ius persequendi; Otros sostienen que es un mero hecho con consecuencias jurídicas.
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El privilegio: Es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Hay tres doctrinas que intentan explicar la naturaleza jurídica del privilegio.
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Los que dicen que es un derecho real porque se ejerce sobre una cosa;
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Los que dicen que es personal porque es accesorio de un derecho personal.
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Los que creen que no es un derecho, sino la calidad del mismo.
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La locación: el derecho del locatario sobre el bien arrendado es en nuestro código un derecho personal. Pero mirado de otra manera, la locación crea entre el locatario y la cosa una relación extremadamente parecida a la del usufructo. Se usa la cosa, se extraen sus frutos, se está en posesión de ella; ambos se dan por un precio. La legislación moderna tiende a proteger cada vez más al inquilino, y las leyes de prórroga le dieron a su derecho una estabilidad casi perpetua.
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Derecho de retención: según Borda, se trata de una excepción procesal que permite al acreedor retener la cosa mientras no haya sido pagada.
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La hipoteca: algunos autores sostienen que es un derecho real porque así lo configura el art. 2503, mientras que otros dicen que es un privilegio convencional.
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Enfiteusis: es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de él de la manera más extensa, en forma perpetua o por un tiempo muy largo, mediante el pago de una renta, generalmente anual, que se debe abonar al propietario (canon).
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Superficie: derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un edificio o de parte de un edificio. Puede ser a título gratuito u oneroso.
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Censo: es un derecho real sobre cosas inmuebles, en el cual una de las partes (censatario) abona a la otra (censualista), generalmente en períodos anuales, un determinado canon, en dinero o frutos.
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Censo reservativo: Se da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho de percibir sobre dicho inmueble una pensión anual, que debe pagar el censatario. Se le transmiten a éste tanto el dominio directo como el útil.
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Censo consignativo: el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. El censatario no transmite aquí ni el dominio directo ni el útil. Es similar a la hipoteca.
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Censo enfitéutico: es la enfiteusis, en que el censatario es el enfiteuta y a él se le transmite el dominio útil, permaneciendo el dominio directo en manos del propietario, que viene a ser el censualista.
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Vinculación: implica la sujeción de un bien raíz o de varios bienes a la propiedad de una determinada familia o de determinados sucesores en forma perpetua. Los bienes de la vinculación son inalienables, e inalterables en el orden de sucesión; quedan vinculados fuera del comercio y excluidos de la prenda común de los acreedores.
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Mayorazgos: vinculación perpetua de bienes en los que se sucede con arreglo a la ley (mayorazgo regular) a no ser que el fundador haya dispuesto distinto orden de sucesión (mayorazgo irregular). Esta institución es de raíz aristocrática, destinada a mantener las tierras dentro de una misma familia, cuando la posesión de ellas era signo de nobleza.
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Capellanías: son cargas de celebrar anualmente una o varias misas en cierta capilla, iglesia o altar. Obliga al que posee el bien afectado a celebrar o hacer celebrar las misas, ateniéndose a lo dispuesto por el fundador, con derecho a percibir los emolumentos o gozar de los bienes que constituyen la fundación.
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Derechos reales sobre la cosa propia: dominio y condominio.
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Derechos reales sobre la cosa ajena
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De disfrute: servidumbres, uso y habitación, usufructo. Aparecen como desmembra-ciones del derecho de propiedad.
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De garantía: hipoteca, prenda anticresis. Aparecen como accesorios, constituidos en garantía del cumplimiento de obligaciones contraídas por el dueño de la cosa.
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Derechos reales enumerados.
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Derechos reales nuevos:
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Horizontalidad y prehorizontalidad;
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Preacotación hipotecaria.
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Derechos reales fuera del código:
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Prenda agraria;
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Warrants y debentures;
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Prenda con registro;
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Superficie forestal.
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Absoluta:
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Destrucción de la cosa.
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Consumo total.
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Colocación fuera del comercio.
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Recuperación de la libertad de animales salvajes, o pérdida de la costumbre de volver al hogar los domesticados.
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Relativa:
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Abandono de la cosa.
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Disposición de la ley.
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Enajenación de la cosa.
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Transmisión judicial de la cosa.
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Todo lo referente a la propiedad y al régimen de los inmuebles interesa a la colectividad entera. Son cuestiones de orden público, y la reglamentación de ellas no puede ser modificada por los particulares.
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Si los particulares pudieran modificar o crear libremente los derechos reales, pronto veríamos surgir de nuevo los mismos desdoblamientos de propiedad y las mismas trabas y dificultades existentes antiguamente, cosas que el legislador ha querido expresamente suprimir.
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Valor de los derechos reales creados con anterioridad al Código Civil y no admitidos por éste. El Código no resuelve expresamente el problema, a pesar de lo cual doctrina y jurisprudencia se pronuncian por la subsistencia. Desde la ley 17.711, la constitución de la relación jurídica se rige por la ley vigente al momento de esa constitución. Esa situación jurídica puede tener consecuencias producidas antes, en el momento o posteriormente a la entrada en vigencia de una nueva ley. Entonces: los efectos producidos con anterioridad se rigen por la antigua ley, y los que se producen una vez que la nueva ley entra en vigencia se rigen por ella (art. 3º). Además, estos derechos subsisten porque entran dentro del concepto de “propiedad”, en la amplia acepción dada por la Corte Suprema en el Caso Bourdie.
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Valor de los derechos reales creados por los particulares y no enumerados por el Código Civil u otras leyes nacionales. Juega a este respecto la regla del art. 2502.
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Corpus: Es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento, independientemente del poder de disponer por actos jurídicos de ella. Esta posibilidad fáctica de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se esté permanentemente en contacto con ella, y que aquella se pierda cuando dicho contacto cesa por propia voluntad.
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Animus: Es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Implica no reconocer en otra persona un señorío superior del mismo nivel (a pesar de que el art. 2352, para caracterizar al tenedor, dice “reconociendo en otro la propiedad”: en realidad utiliza el término en sentido amplio, refiriéndose a cualquier otro derecho real).
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La posesión confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de usarla y aprovecharla como crea conveniente. La propiedad confiere al propietario el derecho de poseer la cosa y también el de disponer y gozar ampliamente de ella.
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La propiedad está protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la negatoria y la confesoria. La posesión es protegida por acciones equivalentes: de manutención, de recuperación y de despojo.
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La posesión crea una presunción de propiedad. La posesión en sí misma es un elemento de adquisición de la propiedad. La posesión por el transcurso del tiempo hace adquirir la propiedad mediante la prescripción.
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Absoluta o pura: Se da cuando no existe poseedor cuya posesión el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión por estar fuera del comercio.
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Uso común: es el que puede realizar cualquiera, como miembro de la comunidad; el sujeto es anónimo e indeterminado. Ej.: tránsito en la vía pública.
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Uso especial: es aquel que sólo pueden realizar aquellos que hayan adquirido la respectiva facultad conforme al ordenamiento jurídico correspondiente. el sujeto es específico e individualizado. Los medios para adquirirlo son tres:
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Permiso de uso
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Concesión
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Prescripción
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Relativa: Aparece cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor representa. Es la tenencia de la cual se ocupa el código, definiéndola en el 2352. el tenedor posee para otro o en nombre de otro, cuya posesión representa: ese otro es el poseedor.
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Interesada: cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él mismo, sacando provecho para sí de la cosa (2462), por Ej., locatario, comodatario.
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Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia (2462 inc. 2), Ej., depositario, mandatario.
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Art. 2375: Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión quedará adquirida con la mera aprehensión. Si la mera aprehensión basta, es porque la ley admite que ella, por sí sola, acredita suficientemente la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad; ella presume, en otros términos, la existencia del animus.
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Art. 2384: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes. la ley considera todos estos hechos como actos posesorios, y por ello, desde el momento en que se hayan cumplido, la ley presume la intención de ejercer un derecho de propiedad y por lo tanto de la posesión.
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Art. 4003: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su posesión el título traslativo de la propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si no se probare lo contrario.
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La primera consistía en la posibilidad de que cualquier sujeto pudiera usucapir durante un año los bienes de aquellas personas que al morir no dejaban herederos, lo que no podía hacer el inquilino de la cosa.
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La usureceptio se daba cuando una cosa era enajenada con pacto de fiducia, es decir, reservándose la facultad de recuperar la cosa si la obligación era pagada, y el deudor entraba en la posesión de la cosa nuevamente de propia mano: éste podía adquirir el dominio por usucapión de un año.
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El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro (2353, 2ª parte).
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El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (2353. 3ª parte).
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Cuando media acuerdo entre los interesados (interversión bilateral);
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Cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, y los mismos producen el efecto de excluir al poseedor.
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Por medio de sentencia (2462 inc. 5)
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Subjetiva (Savingy): el corpus (posibilidad física de actuar sobre la cosa) tiene que ser querida voluntariamente, para diferenciarla de la mera yuxtaposición local. El animus domini consiste en no reconocer en otro una potestad superior.
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Objetiva (Ihering): critica la anterior, porque la intención de ejercer el dominio convierte en “diabólica” la prueba de la posesión. Define al corpus según un criterio económico. Es la relación que vincula al propietario con la cosa, según el contenido económico de ésta, incluido un mínimo de voluntad para que esta relación no sea una mera yuxtaposición local. No exige el animus domini, elemento “subjetivo y variable”. Reemplaza la voluntad concreta y mutable del poseedor por la voluntad invariable de la ley. Para demostrar que hay posesión, basta demostrar que existe corpus. Si la otra parte afirma que existe tenencia, deberá demostrar que una disposición legal priva a ese corpus de protección posesoria, en virtud de la causa por la cual se originó.
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Teoría de la causa (Saleilles): Pone el acento en el factor económico: existe corpus, para el que se beneficia económicamente de la cosa, para quien tiene el aprovechamiento efectivo de ella, y el animus domini sería el propósito de realizar esa apropiación económica de la cosa, de explotarla, en beneficio propio y de modo independiente. Es decisiva entonces, la causa en virtud de la cual comenzó la relación con la cosa, y el estado espiritual de la persona al momento de la toma de posesión.
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Teorías que la consideran un hecho.
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Savigny: opina que la posesión es un hecho porque su basamento se encuentra en circunstancias fácticas que constituyen el corpus. Pero ese hecho tiene consecuencias jurídicas, que son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
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Mackeldey: la posesión es un hecho que, junto con las cosas, constituye los elementos de los derechos reales.
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Windscheid. Opina también que es un hecho con consecuencias jurídicas. Quienes consideran que es un derecho están confundiéndose con las consecuencias jurídicas de la posesión.
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Teorías que la consideran un derecho.
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Ihering: consecuente con su concepción de derecho subjetivo, según la cual éste es todo interés jurídicamente protegido, piensa que existiendo tal situación en materia de posesión, ella es un derecho. Reconoce que en la base de la posesión hay un sustrato de hecho, que es necesario que persista para que se dé el derecho de la posesión: el poseedor sólo tiene derecho mientras posee, es decir, mientras dura su relación con la cosa. Ubica a la posesión dentro de los derechos reales, porque existe una relación directa entre la persona y la cosa.
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Molitor: sostiene que la posesión es un derecho, porque encierra en ella el elemento de todo derecho en general que es la voluntad. Agrega que su naturaleza es mixta: por un lado persona, porque ese derecho no puede ser demandado más que contra los violadores de la posesión; y real, porque crea una vinculación directa e inmediata con la cosa.
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En cuanto a su origen o causa: Legítima e ilegítima
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En cuanto a las condiciones personales del poseedor ilegítimo: de buena o mala fe.
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En cuanto al modo como fue adquirida la posesión de mala fe: viciosa o no viciosa.
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Posesión legítima o ilegítima.
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“Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando BOLETO DE COMPRAVENTA” (Agregado al art. 2355- 2º apartado).
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Agregado al art. 1051: (con respecto al título nulo) “…Salvo los derechos de terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, SEA EL ACTO NULO O ANULABLE”. O sea que la posesión adquirida en virtud de título nulo es legítima, si el adquirente de ella lo fue de buena fe y a título oneroso.
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Posesión de buena o mala fe
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Ostentar justo título (causa fuente suficiente para transmitir válidamente la posesión);
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Que el poseedor esté persuadido de su legitimidad, por ignorancia o error de hecho (no existe el beneficio de la duda)
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Todo poseedor tiene para sí las presunción de la buena fe de su posesión, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.” (Presunción iuris tantum). (2362)
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La mala fe se presume en caso del poseedor de cosas perdidas o hurtadas que al momento de adquirirlas tenía conocimiento de los anuncios del hurto o la pérdida (2770).
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También en caso de adquisición de cosa perdida o hurtada de una persona que no acostumbra vender cosas semejantes, o que no tendría capacidad o medios para adquirirla (art. 2771).
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Coposesión: Cuando dos o más personas poseyeren en común la cosa, cada una de ellas responderá de la buena o mala fe de su posesión (2359).
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Representación: (2397) La buena fe del representante que adquirió la posesión, no salva la mala fe del representado: ni la mala fe del representante excluye la buena fe del representado.
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Sociedades o corporaciones: (2360) En la posesión de sociedades o corporaciones será la posesión de mala fe, cuando la mayoría de sus miembros sabía la ilegitimidad de ella. Si el número de miembros de buena fe fuera igual al número de los miembros de mala fe, la posesión es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privación de la posesión.
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Posesión viciosa o no viciosa.
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Sucesión a título universal: como el heredero continúa la persona del causante, nos encontraríamos aquí con una misma posesión (la del difunto) que se continúa en su heredero, con sus mismas cualidades o vicios. Es obvio entonces que el sucesor universal no puede separar su posesión de la del causante (2475).
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Sucesión a título singular: las posesiones están separadas ab initio y en ciertos casos pueden unirse, sumarse o accederse. Los requisitos para que esta accesión pueda darse, son:
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Que ninguna de las posesiones sea viciosa;
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Que no estén separadas por una posesión viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente, procediendo la una de la otra a través de un vínculo jurídico, aunque sea defectuoso.
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Adquisición de la posesión de cosas que nadie posee (aprehensión u ocupación);
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Adquisición de la posesión de cosas que otro posee, pero realizada con el consentimiento de éste (tradición);
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Adquisición de la posesión de cosas que otro posee, pero sin su consentimiento (desposesión violenta o clandestina).
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Convencionales: acuerdo de voluntades entre el adquirente y el poseedor actual. Aquí el único modo que cabe es la tradición.
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Unilaterales: sólo interviene la voluntad del adquirente. Dentro de esta categoría podemos diferenciar:
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Adquisición de cosas muebles no poseídas por nadie: Art. 2375 (res nullius- cosas sin dueño que se adquieren con la mera aprehensión u ocupación);
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Adquisición de cosas muebles poseídas por otro: Art. 2382- La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas, se toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato.
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Adquisición de la posesión de inmuebles vacuos: Art. 2384- Se da en casos en que los inmuebles no están poseídos por nadie (el dominio de los inmuebles que no pertenecen a nadie son del Estado!!). para adquirir la posesión de estos inmuebles se requiere que hayan habido actos posesorios por parte del ocupante: su cultura, percepción de frutos, deslinde, la construcción o reparación que de ellos se haga, y en general, su ocupación de cualquier modo de que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes.
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Adquisición de la posesión de inmuebles poseídos por otro: Art. 2382- “Se adquiere la posesión de los inmuebles en igual caso por la ocupación o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina”.
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Medio principal de la adquisición de los derechos reales;
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Indispensable para constituir derechos reales sobre las cosas (con las excepciones de la traditio brevi manu y el constituto posesorio);
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Elemento formal para el perfeccionamiento de los contratos reales;
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Forma natural de cumplimiento de las obligaciones de dar;
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Medio de publicidad de los derechos reales.
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La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega. (2379).
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Puede también hacerse la tradición de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de él, y sin oposición alguna. (2380)
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Muebles no presentes: la tradición de cosas muebles no presentes, se entiende hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etc., en los términos que dispone el Código de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de remisión (2388).
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Títulos y créditos: La tradición de rentas nacionales y provinciales se juzgará hecha por la transferencia de ellas, según la legislación que las rija.
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Cosas pendientes de individualización: Cuando se hubieran recibido las cosas expresadas en una obligación se supone que si era cantidad incierta, ha sido individualizada. Si la obligación era alternativa, que la elección ha tenido lugar; y que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependía de estas operaciones (2389).
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Cosas futuras: Tratándose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado posesión de ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble (2376).
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Representante legal: Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de 10 años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores (2392).
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Representante voluntario: La posesión se adquiere por medio de otras personas que hagan la adquisición de la cosa con intención de adquirirla para el comitente. Esta intención se supone desde que el representante no haya manifestado la intención contraria por un acto exterior (2394).
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La posesión de una cosa hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella (2403);
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La posesión de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño, piara, etc., comprende sólo las partes individuales que comprende la cosa (2404);
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Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él sin poseer todo el cuerpo (2405);
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Si la posesión hubiera de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesión de una o algunas de ellas separadamente, es indispensable tomar la posesión de cada una de ellas, aunque la tradición se hubiera hecho conjuntamente (2406);
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Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que es parte sea idealmente determinada;
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Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte implica la posesión del todo.
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Para tomar la posesión de parte de una cosa divisible, es necesario que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
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Solo corpore.
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Extinción de la cosa poseída: la cosa puede dejar de existir material o jurídicamente: lo primero ocurre en caso de muerte, destrucción de la cosa o transformación de una especie en otra; lo segundo, cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseída, por estar fuera del comercio.
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Imposibilidad física de ejercer actos posesorios.
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Desposesión: Por el hecho de un tercero, por medio de actos que arrojen al poseedor (o su representante) de su posesión y tomen la cosa con la intención de poseerla.
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Solo animus.
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Usurpación: cuando se deja que otro usurpe la posesión, entre en la misma y la ocupe por más de un año, sin que el originario poseedor haga ningún acto de posesión o turbe la posesión del que usurpó la cosa.
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Traditio brevi manu y Constituto Posesorio.
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Muerte del poseedor.
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Corpus y animus.
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Tradición: (2453) La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciera a otro de la cosa, no siendo sólo con el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella.
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Abandono: (2454) Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono voluntario de la cosa con la intención de no poseerla en adelante.
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La posesión de buena fe hace presumir la propiedad de los frutos percibidos por el poseedor.
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La posesión de buena fe de cosas muebles hace presumir la propiedad de ella.
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El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras necesarias y útiles que hubiera realizado.
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También tiene derecho a retener la cosa hasta ser satisfecho su crédito sobre la misma.
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Procurando restringir el plazo de duración de la acción;
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Se suprimió en absoluto la reivindicación contra terceros de buena fe en los casos en que el propietario había confiado la cosa a otra persona y ésta había irregularmente dispuesto de ella, dándose en este caso lo que se llama abuso de confianza.
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Casos en que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa: contra el depositario, prestatario o locatario, el poseedor conserva no solamente una acción personal para reclamar su restitución, sino también una acción de reivindicación. “La presunción de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentra en virtud de un contrato, o de un acto lícito o ilícito, obligado a la restitución de la cosa” (art. 2414).
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Casos en que la cosa haya sido robada o perdida por el propietario: la acción de reivindicación es admisible, a menos en principio, contra todo poseedor de ella, aun tratándose de un poseedor de buena fe.-
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De la prescripción instantánea: sostiene que la regla del 2412 se funda en una prescripción adquisitiva instantánea. Se le critica a esta teoría que la prescripción supone siempre un transcurso de tiempo más o menos largo.
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De la adquisición legal: es la ley la que hace que la adquisición de buena fe de quien se encuentra n posesión de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier acción de reivindicación del antiguo propietario.
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De la presunción de la propiedad: la posesión de buena fe de cosa mueble crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella. Ordinariamente las cosas muebles se encuentran en posesión de sus verdaderos propietarios.
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Salvat sostiene que es iuris et de iure, porque la ley ha querido mantener la seguridad de las transacciones de cosas muebles; además, porque el mismo art. 2412 crea el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si la cosa no fuere robada o perdida.
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La jurisprudencia establece que es una presunción iuris tantum, porque está subordinada a que la posesión se ejerza de buena fe y con animus domini, extremos éstos que se presumen iuris tantum, por lo que pueden ser objeto de prueba en contrario.
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Art. 2416: Son derechos y deberes inherentes a la posesión, los concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
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Art. 2417: Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga interés en la cosa, fundado sobre un derecho…
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Art 2418: EL que tuviere posesiónd e cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el título VI de este Libro…(De las Restricciones y límites al Dominio).
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Art. 2419: Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente al nuevo poseedor.
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Art. 2420: Son derechos inherentes a la posesión, sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.
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Art. 2421: Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.
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Precio pagado por la cosa (art. 2422): Sucedida la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe non puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisición de ella: pero el que por un título oneroso y de buena fe haya adquirido una cosa perteneciente a otro que el propietario la hubiera difícilmente recuperado en esta circunstancia, puede reclamar una indemnización proporcionada.
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Frutos percibidos (Art. 2432): El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondieran al tiempo de su posesión, pero no basta con esto, si fueron recibidos por él, cuando ya era poseedor de buena fe.
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Frutos pendientes (art. 2426): Los frutos pendientes, naturales o civiles, pertenecen al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesión de buena fe, abonando al poseedor los gastos realizados para producirlos.
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Gastos y mejoras (art. 2427): Los gastos necesarios o útiles serán pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o útiles los impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas que lo gravaban cuando entró en posesión, los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o útiles que existiesen al tiempo de la restitución de la cosa.
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Destrucción y deterioro de la cosa (art 2431): El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que se hubiese obtenido, y sólo está obligado a entregar la cosa en el estado en que se hallare. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, sólo está obligado a la restitución del precio que hubiera recibido.
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Precio pagado por la cosa: si el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que él haya pagado por la adquisición de la cosa reivindicada, menos aun podrá hacerlo el poseedor de mala fe.
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Frutos: El poseedor de mala fe está obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiere percibido y los que por su culpa hubiere dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o extracción de los frutos (art. 2438). Está también obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que habría podido producir la cosa reivindicada.
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Gastos y mejoras: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza quien hubiera hurtado la cosa (2440). El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente (2441).
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Destrucción o deterioro: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, deteriorándose igualmente, estando en poder del propietario (2435).
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Tenencia absoluta: es la que se presenta con carácter autónomo, sin vínculo alguno con la posesión, que por hipótesis no existe, ya que se trata de cosas insusceptibles de ser poseídas, porque están fuera del comercio; o sea, que no existe poseedor a quien el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión. El ejemplo típico son las cosas del dominio público del Estado.
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Tenencia relativa: aparece cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor representa. Es la tenencia de la que se ocupa nuestro código. Se subclasifica en:
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Interesada: Cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él mismo, porque saca algún provecho para sí de la cosa. Ej., el locatario, el comodatario.
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Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia. El código los tipifica como los que “son poseedores en nombre de otro, sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante”.
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Los que poseyeran en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario o comodatario;
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Los que poseyeran en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante;
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El que transmitió la propiedad de la cosa y se constituyó poseedor a nombre del adquirente;
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El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista;
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El que continúe en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el derecho de poseerla;
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El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla pertenece a otro.
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El simple tenedor de la cosa está obligado a conservarla, respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa (2463).
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Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razón de la cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la evicción al poseedor a cuyo nombre posee (2464).
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Debe restituir la cosa al poseedor a cuyo nombre posee, o a su representante, luego de que la restitución le sea exigida conforme a la causa que lo hizo tenedor de la cosa (2465).
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Si para conservar la cosa hubiese hecho gastos o mejoras necesarias, tendrá derecho para retenerla hasta ser indemnizado por el poseedor (2466).
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El tenedor de un inmueble está sometido también a someterse a todas las restricciones y límites del dominio que se refieren particularmente a las molestias ocasionadas a los vecinos.
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Recuperatorios: Tenían por objeto hacer recuperar una posesión perdida y eran los siguientes:
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Unde Vi: se acordaba en caso de expulsión violenta de un fundo o edificio;
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Precario: se acordaba a la persona que había concedido una cosa en precario y quería recuperar su posesión;
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Clandestina possessione: se otorgaba a quien había perdido la posesión de un inmueble porque otra la había tomado clandestinamente.
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Conservatorios: tenían por objeto permitir a la persona que poseía una cosa, conservar o retener la posesión de ella, impidiendo de parte del adversario todo acto de violencia a su respecto. Ellos eran:
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Uti possidetis: En el caso de los inmuebles.
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Utrubi: en el caso de muebles.
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Condictio ex canone redintegranda: nacida del derecho canónico. Se acordaba al poseedor y a los simples tenedores, contra el autor del despojo y los terceros de buena fe, y se aplicaba tanto a muebles como a inmuebles. Su objeto era obtener la restitución de las cosas.
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Summariisimum possesorium: era una instrucción sumaria practicada por el juez para indagar si una de las partes entre quienes se discutía la posesión de una cosa se encontraba o no manifiestamente en posesión de ella; el juez en tal caso disponía que esa parte la conservara mientras durase toda la tramitación del juicio. Aparece como una medida policial, destinada a mantener el orden y evitar las vías de hecho entre las partes que discutían la posesión de la cosa.
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La complaint, inspirada en los principios del derecho germánico, exigía la anualidad de la posesión;
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La reintegrande, inspirada en la condictio ex canone reintegranda del derecho canónico;
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La denuncia de nueva obra, derivada de los principios del derecho romano.
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Teorías relativas. Encuentran el fundamento de la protección posesoria fuera de la posesión misma, en otras instituciones jurídicas que vienen a relacionarse con ella.
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Interdicción de la violencia: el acto de perturbación o desposesión encierran siempre un acto de violencia y por consiguiente, un acto delictuoso que la ley debe condenar. Para esto ella empieza por proteger al poseedor por medio de acciones especiales (Savigny);
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Nadie puede vencer jurídicamente a otro si no tiene motivos preponderantes o un derecho mejor: la persona que se encuentra en posesión de una cosa debe ser mantenida en ella y en ejercicio de los derechos posesorios, mientras otro no demuestre tener un mejor derecho.
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Principio de irreprochabilidad: cuando una persona está en posesión de la cosa, debe presumirse que esa relación es justa, mientras no se pruebe lo contrario.
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Las acciones posesorias son un complemento de la propiedad. (Ihering) La ley no ampara la posesión misma, sino como complemento de la propiedad.
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Teorías absolutas. Encuentran en la posesión misma los fundamentos de la protección que la ley dispensa.
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Teoría de la voluntad: la voluntad que se pone de manifiesto en el poseedor en relación a la cosa poseída, requiere de protección.
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Teoría de la satisfacción de las necesidades humanas: para satisfacer las mismas, es indispensable hacer uso de las cosas por medio de la propiedad o la posesión que se tenga sobre ellas. Esas necesidades son protegidas por la ley.
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Los copropietarios, sin necesidad del concurso de los otros copropietarios (2489);
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El usufructuario (2876);
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El usuario y el titular del derecho de habitación (2950);
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El acreedor anticresista (3239);
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El prendario (3205);
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El titular de heredades dominantes (3034);
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El titular del derecho de retención (3944).
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Cuando se trata de inmuebles por su carácter representativo, es preciso que se trate de cosas que estén en el comercio; las acciones administrativas no proceden, en principio, contra el Estado respecto de los bienes dependientes del dominio público.
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Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
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Anualidad: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.
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Que la posesión anual sea continua y no interrumpida: 2481. La posesión anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no interrumpida.
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Que no sea viciosa: 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina.
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Art. 2469: Agrega la acción de manutención para la tenencia, otorgándola no sólo al poseedor sino también al tenedor, sin requerir que el que la turbe tenga la intención de poseerla.
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Art. 2487: La reforma elimina la frase que establecía que “las acciones posesorias solamente corresponden a los poseedores de inmuebles”.
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Art. 2488: Antes de la reforma establecía que las cosas muebles no podían ser objeto de la acción de despojo, sino cuando el poseedor fuese despojado de ellas junto con el inmueble. Actualmente, las cosas muebles pueden ser objeto de las acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular de cosas muebles que no sean robadas ni perdidas.
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Art. 2490: Agrega que la acción de despojo también compete al tenedor, excepto al llamado sirviente de la posesión (tenedor en interés ajeno, o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad).
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Art. 2491: Establece el derecho de exigir reintegro para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
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Agregado al art. 2499: “...Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
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Acción posesoria de manutención:
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2487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o manutención de la cosa.
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2495: La acción de manutención en la posesión compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto del demandado;
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2496: Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor.
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Acción policial de manutención, introducida con la reforma de la ley 17.711, que surge del art. 2469: La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales. Esta acción se concede a todos los poseedores, aun viciosos, y al tenedor, sin otra exigencia que el acto de turbación.
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La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos del poseedor. En tal caso, la acción será juzgada como de despojo. Para algunos autores, sólo los poseedores anuales no viciosos podrían hacer uso de esta defensa, además la ley habla de “poseedor”. Para otros, en cambio, le son aplicables las reglas de la acción de despojo en cuanto a la legitimación activa, o sea que correspondería la acción también al tenedor.
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La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos que no son del poseedor. En tal caso, el art. 2499 considera que existirá turbación de la posesión cuando ella sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
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Existe una sola acción de recuperar, que es la acción de despojo y se otorga exclusivamente al poseedor anual no vicioso.
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Se le otorga exclusivamente a los poseedores, pero sin exigir los requisitos del art. 2473. (El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.).
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Hay dos acciones para recuperar la posesión: una, la mencionada por el art. 2487 (acción de recuperar) y otra, la que reglamenta en los art. 2490 a 2494 (acción de despojo).
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Sólo existe la acción de despojo. El art. 2487 sólo determina el objeto de las acciones posesorias.
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ACCIÓN DE RECOBRAR LA POSESIÓN: También llamada de restitución, tiene por objeto hacer restituir al poseedor de una cosa la posesión perdida, surge del art. 2469 y requiere que la intente el poseedor anual no vicioso. Tiene efectos reipersecutorios o reales.
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ACCIÓN DE DESPOJO: 2490. Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. Exceptúase de esta disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
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El que considera a la propiedad como complemento de la libertad. Se ha objetado que si así fuera, ello conduciría a reconocer que todo ser humano debe ser propietario, lo que no se da en la práctica.
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El sistema que considera a la ocupación como fundamento de la propiedad. Sin embargo, ésta constituye sólo un modo de adquisición de la propiedad, y por lo tanto supone su existencia y reglamentación anterior.
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El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. Pero en el orden económico, el trabajo no siempre tiene la propiedad de la cosa producida como compensación de él, sino más bien el salario.
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Pleno o perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas;
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Imperfecto: aquí aparecen aminorados ciertos caracteres de la propiedad, como la perpetuidad (dominio fiduciario y dominio revocable) y la absolutez (dominio desmembrado):
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Dominio fiduciario: existe cuando el titular ha recibido un bien, determinado singularmente, de una persona, con el fin de que al término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo transmita a su vez a un tercero (fideicomisario)- Art. 2662.
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Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del transmitente.
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Dominio desmembrado: seda cuando su titular ha constituido un derecho real de disfrute o de garantía a favor de otro sobre su propia cosa.
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Cosas del dominio público del Estado: (2340) Son las que están destinadas al uso directo y general de los habitantes, o están afectadas a un fin de utilidad o comodidad común y pertenecen en propiedad al ente público.
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Dominio público natural: está integrado por los bienes a los que la ley declara del dominio público tal como los presenta la naturaleza, sin que sea necesario acto alguno de creación por parte del Estado; por Ej., el Mar Territorial.
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Dominio público artificial: está constituido por aquellos bienes que la ley declara del dominio público, pero que para su existencia dependen de una “creación” del Estado, por ej., una calle o un camino.
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Cosas del dominio privado del Estado: Son las que están en el comercio jurídico, por ello son enajenables (previa autorización), embargables y prescriptibles.
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Absoluto: aquí el término no está utilizado en el sentido de oponible erga omnes, pues desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en el sentido de que el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa, lo cual no impide la existencia de restricciones.
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Exclusivo: dos personas no pueden tener exclusivamente el dominio de una cosa (art. 2508);
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Perpetuo: el derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es decir, no se extingue por el no uso.
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Espacio aéreo: el propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo: puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas: y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio.
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Subsuelo: La propiedad se extiende a toda profundidad; comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos.
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Las minas pertenecen al dominio nacional (Código de Minería)
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Las aguas subterráneas de uso de interés general pertenecen al Estado, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del dueño del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación (Reforma ley 17.711).
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Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico también han sido considerados luego de la reforma, como del dominio público del Estado (art. 2340 C.C.)
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Accesorios: el propietario de la cosa principal es dueño de las accesorias (2520);
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Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteración de la sustancia y productos son una porción desprendida de la sustancia misma de la cosa.
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Utilidad pública: La expropiación no puede tener por finalidad satisfacer intereses particulares; utilidad pública significa todo aquello que sirve para mejorar o para el perfeccionamiento social de una comunidad o de un Estado.
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Calificación por ley: La calificación de utilidad pública debe ser hecha por el Congreso o las Legislaturas provinciales; esta calificación sólo puede ser revisada por los jueces en caso de extrema arbitrariedad. En principio, la calificación debe ser genérica, pero hay ocasiones en que esto no es posible; entonces puede ser genérica, pero deberá especificar las áreas afectadas por la declaración de utilidad pública.
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Indemnización previa, justa y en dinero en efectivo: Se entiende por justa indemnización no sólo el pago del valor real de la cosa, sino también del perjuicio directo que le venga de la privación de la propiedad (art. 2511). Se pagará en dinero en efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efectúe en otra especie de valor (ley 21.499).
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Que la expropiación que la motive haya quedado perfeccionada;
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Que se dé alguno de los supuestos anteriormente previstos como causales;
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Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo que percibió de éste en concepto de precio o de indemnización, con la actualización que correspondiere. Si el bien hubiere disminuido de valor por actos del expropiante, esa disminución será deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante. Si el bien hubiera aumentado de valor por mejoras necesarias o útiles introducidas por el expropiante, el expropiado deberá reintegrar el valor de las mismas. Si el bien hubiere aumentado de valor por causas naturales, el reintegro de dicho valor no será exigido el accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido de valor, el monto de esa disminución no será deducido del valor a reintegrar por el accionante.
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Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización.
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Cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales.
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Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad.
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La ocupación temporánea anormal, puede ser dispuesta directamente por la autoridad administrativa, y no dará lugar a indemnización alguna, salvo la reparación de los daños o deterioros que se causaren a la cosa o el pago de daños y perjuicios debidos por el uso posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que estrictamente determinaron su ocupación
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La ocupación temporánea normal, previa declaración legal de utilidad pública, podrá establecerse por avenimiento; de lo contrario deberá ser dispuesta por la autoridad judicial, a requerimiento de la Administración Pública.
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Por la apropiación;
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Por la especificación;
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Por la accesión;
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Por la tradición;
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Por la percepción de frutos;
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Por la sucesión en los derechos del propietario;
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Por la prescripción.-
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Originarios y derivados: según que la adquisición se realice en forma independiente (sin atención al derecho de un antecesor), o que se reciba de un propietario anterior por medio de un acto jurídico.
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A título universal y a título particular: según se adquiera todo o parte de un patrimonio o cosas individuales.
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Gratuitos u onerosos: según se adquiera con o sin contraprestación.
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Los peces de los mares y ríos;
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Los enjambres de abejas, si el dueño no los reclamare inmediatamente;
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Las cosas que se hallaren en el fondo de los mares y ríos;
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Las plantas y yerbas que vegetan en las costas;
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Los tesoros abandonados, monedas, joyas, etc., que se encuentren sepultados o escondidos, sin que hayan indicios o memorias de que alguien sea su dueño;
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El dinero u otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los apropie el primer ocupante;
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Los animales bravíos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.
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Los inmuebles;
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Los animales domésticos o domesticados;
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Las cosas perdidas;
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Las cosas que sin voluntad de los dueños caen al mar o a los ríos o las que se arrojan para salvar las embarcaciones o los despojos del naufragio.
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Caza: (2540) La caza es un medio de apropiación cuando el animal bravío o salvaje viéndose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador o hubiese caido en las trampas puestas por él.
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Pesca: (2547) La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiera caído en sus redes.
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Apropiación de tesoros: (2551) Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentran en los sepulcros o en los lugares públicos destinados a la sepultura de los muertos.
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Especificación de buena fe (2570) Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueño de la materia será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sólo exigir el valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador. Si no puede reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización correspondiente.
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Especificación de mala fe (2569) Si la transformación se hizo sabiendo o debiendo saber que la materia era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, y a la acción criminal a la que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
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Aluvión;
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Avulsión;
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Edificación y emigración de animales;
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Adjunción, mezcla y confusión.
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Debe tratarse de aguas corrientes por sus cauces naturales;
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Debe tratarse de tierras dejadas por ríos o arroyos no navegables; si fueran navegables o costas del mar, los terrenos de aluvión pertenecen al Estado.
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Es indispensable que los terrenos de aluvión estén definitivamente incorporados al predio ribereño; es decir que estén adheridos a la ribera y hayan cesado de ser parte del lecho del río.
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Es indispensable que los terrenos de aluvión estén unidos directamente a las propiedades ribereñas y no estén separadas de ellas por una corriente de agua que haga parte del río y que no sea intermitente.
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Se siembre, plante o edifique en terreno propio con semillas o materiales ajenos: (2587) en ese caso el que plantó o edificó adquiere la propiedad de unas u otros; pero estará obligado a pagar su valor, y si hubiera obrado de mala fe además será condenado a pagar los daños y perjuicios, y si las hubiera, las consecuencias de la acción penal. El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos, si le conviniere, si ulteriormente se separasen.
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Se edifique, siembre o plante de buena fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias (2588). El dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previas indemnizaciones al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que éste pueda destruir lo que hubiera edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño del terreno.
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Se edifique, siembre o plante de mala fe en terreno ajeno con materiales, semillas o plantas propias (2589). EL dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador, pero si quisiera conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble (caso contrario habría enriquecimiento sin causa).
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Si hubo mala fe de ambas partes (2590), o sea que el edificio, siembra o plantación se hicieron a vista y ciencia del dueño del terreno y este no se opuso, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante de buena fe.
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Si al construir un edificio sobre el lote perteneciente al dueño se invade en algunos centímetros el predio vecino, la jurisprudencia rechazo la solución de reivindicación y destrucción de dicha franja por parte del vecino perjudicado, ya que consideró que importaría un abuso del derecho de dominio.
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Sistema romano: la transmisión de derechos reales sobre las cosas requería no solo el consentimiento de las partes, sino también la tradición, o sea la entrega material de la cosa. Se distinguía así entre contrato y transmisión del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades, para la segunda era necesario la tradición, que obedecía a razones de publicidad.
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Sistema francés: el Código Napoleón estableció la transmisión del dominio por el simple consentimiento. La tradición era una mera ficción. Más adelante, al crearse los Registros, se sentó el principio de que aquella transmisión si bien producía efectos entre las partes no lo producía respecto de terceros mientras no estuviesen inscriptos en los registros.
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Sistema germánico: se mantuvo la tradición respecto de los bienes muebles, pero en lo respectivo a los inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de registro.
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Propiedad de la cosa: esto en virtud del principio Nemo Plus Iuris (3270): “nadie puede transmitir un derecho mejor ni más perfecto del que posee”.
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En materia de inmuebles, los terceros que los adquieran de buena fe y a título oneroso sobre la base de un título nulo o anulable, están protegidos contra la reivindicación que intentare el antiguo dueño (1051);
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En materia de muebles, la posesión de buena fe a título oneroso pone a cubierto de toda acción de reivindicación al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida (2412)
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Capacidad para contratar de ambas partes: la tradición debe ser hecha por quien tenga capacidad para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir (2601). En cambio, para la adquisición de la posesión se exige solamente el discernimiento, que se tiene ya a los 10 años; esto no debe confundirse.
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Título suficiente para transmitir la propiedad: (2602) Esto significa que la tradición por sí sola no basta para transferir el dominio si no ha sido acompañada de un acto suficiente para producir ese efecto, tal como la venta, la donación, etc.
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Actividad persistente (posesión);
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Transcurso del tiempo.-
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La necesidad de fijar las relaciones de derecho inciertas;
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Interés social en que las relaciones jurídicas tengan certeza;
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Presunción de haberse extinguido el derecho garantizado por la acción;
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Castigo a la negligencia del verdadero propietario.
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A título de dueño. Si se detenta la cosa a simple título de tenedor, reconociendo en otro la propiedad, la posesión no es hábil para usucapir.
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Continua, no interrumpida. Por posesión continua se entiende aquella que importa el ejercicio normal de los derechos del propietario. La posesión deja de ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por más de un año.
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Pública y pacífica.
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Justo título: es aquel que es suficiente para la transmisión del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble (4010). Su defecto emana de que quien ha transmitido el dominio no era el verdadero dueño: por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien, procediendo de buena fe, confió en este título, concediéndole un plazo de prescripción breve de 10 años.
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Buena fe: se reputa de buena fe al poseedor que tiene la creencia de ser el señor exclusivo de la cosa (4006). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, pues de haberlas no se reputa de buena fe al poseedor. Debe tratarse de un error de hecho, porque el de derecho es inexcusable. Basta que la buena fe exista en el momento de la adquisición; por ende, el conocimiento posterior que el poseedor tenga de la falta de derechos de su enajenante para transmitir la propiedad no lo perjudica.
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Al iniciar la demanda debe presentarse una certificación del Registro de la Propiedad o del Catastro sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el juicio deberá tramitar con intervención del titular. Si no pudiere determinarse quien es, se procede en la forma establecida en los códigos procesales para la citación de personas desconocidas. En caso de no dar resultados la citación por edictos, debe darse intervención al defensor de ausentes.
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El juez competente es el del lugar del inmueble.
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Con la demanda es necesario acompañar el plano de mensura del inmueble.
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En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que ésta no podía ser exclusivamente testimonial, y agregó con la demanda debían adjuntarse las constancias de las cuales resultare que el poseedor había pagado a su nombre los impuestos durante todo el lapso de la prescripción. Esto era excesivo, porque la posesión podría haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos. Además, por lo general las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de los títulos.
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La sentencia que se dicte en juicio contradictorio hará cosa juzgada respecto de las partes intervinientes en él. Esta sentencia brinda un título de propiedad, tiene efectos erga omnes como que brinda un título perfecto. Ello, sin perjuicio del dueño o condómino que no ha sido oído, de reivindicar el inmueble demostrando que la posesión no tenía los caracteres legales que permiten usucapir.
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La posesión de mala fe. Esta no tiene solución en nuestro código: ninguna norma permite adquirir por prescripción el derecho al poseedor de mala fe.
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La posesión de buena fe por título gratuito (art. 2778)
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La posesión de buena fe de cosas robadas o perdidas. La ley 17.711 agregó un artículo (4016 bis) que dispone que el que durante tres años ha poseido de buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere su dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles registrables, el plazo es de dos años. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continúa.
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Entre marido y mujer (2969);
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Entre los tutores y curadores y sus pupilos y curados (2973);
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A favor de la sucesión aceptada con beneficio de inventario (3974).
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Interrupción natural: (3984) Surge de la circunstancia de haberse privado al poseedor durante un año del goce de la cosa. Es indispensable que el propietario o un tercero hayan privado al usucapiente de la posesión durante un año corrido. Esta interrupción produce efectos aunque la nueva posesión haya sido ilegítima, injusta o violenta, sin perjuicio de las acciones que el usucapiente pueda intentar en virtud de la turbación o el despojo.
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Demanda contra el poseedor: (3986) La demanda hecha por el propietario contra el poseedor interrumpe la prescripción aunque sea interpuesta ante juez incompetente y aunque el demandante no tuviera capacidad para accionar.
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Compromiso arbitral: (3988) Se interrumpe la prescripción por compromiso arbitral hecho en escritura pública sujetando la cuestión de los derechos de posesión y de propiedad al juicio de árbitros
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Reconocimiento del derecho del dueño: (3989) es lógico, porque desde el momento en que se reconoce en otro el derecho de propiedad, no se tiene el carácter de poseedor propiamente dicho sino de mero tenedor de la cosa.
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Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
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El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
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Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo 1, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
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Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión.
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Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las características y ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos dominiales y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título que obrase en su poder. A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación;
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La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento social y demás aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada, se rechazará la misma sin más trámite;
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Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción;
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La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de 30 días;
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No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación de lo actuado, la que será suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente ley;
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Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;
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Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo de aplicación las exenciones y beneficios previstos por el artículo 3, los que se otorgasen en la reglamentación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
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Absoluta: Importa la extinción del dominio sobre una cosa que no es adquirida por nadie. Esto ocurre en los siguientes casos:
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Por destrucción o consumo total de la cosa (2604);
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Cuando la cosa queda fuera del comercio;
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Cuando los animales salvajes o domésticos recuperan su libertad o pierden la costumbre de volver a la residencia del dueño (2605);
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Abandono de la cosa, aunque nadie se apropie de ella (2607).
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Relativa: Se pierde el dominio para una persona, porque es adquirida por otra. Esto ocurre en los siguientes casos:
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Enajenación voluntaria de la cosa por un título capaz de transmitir el dominio;
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Sucesión mortis causa;
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Transferencia del dominio por los modos establecidos en la ley: transformación, accesión o prescripción.
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Transmisión judicial de la propiedad.
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Aquellas que están fundadas en consideraciones de interés público.
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Las que se fundan en consideraciones de interés recíproco de los vecinos.
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Restricciones del derecho administrativo: Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo (2611). Son de índole y naturaleza muy diversa, sus caracteres son:
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Ilimitadas en su número, ya que atienden a necesidades de todo tipo;
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Importan generalmente una obligación de dejar hacer o no hacer impuesta al propietario, aunque a veces pueden implicar una obligación de hacer.
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No dan lugar a indemnización.
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Las que reglamentan la alineación, altura y demás condiciones de la edificación;
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Las que prohíben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueológicos;
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Las disposiciones de la ley de Ferrocarriles respecto a los fundos linderos con las vías férreas.
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Art. 2513: las facultades inherentes al propietario deben ser ejercidas conforme a un ejercicio regular del derecho.
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Art. 14 CN: al enumerar los derechos de los habitantes de la Nación, entre ellos el de propiedad, dice que ellos deben ser ejercidos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio.
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Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad. Se dividen en
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Inalienabilidad de la propiedad: en principio el propietario posee la facultad de enajenar libremente su propiedad, pero excepcionalmente puede existir inalienabilidad de la misma sea por cláusulas convencionales o por disposición de la ley. Debe hacerse una distinción según cómo sea la enajenación:
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Cláusula de inalienabilidad en los actos a título oneroso (2612): El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto pudiera constituir contra él.
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Cláusula de inalienabilidad en los actos a título gratuito (2613): Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por mayor término que diez años.
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Desmembraciones de la propiedad: (2502-2614) No podrán constituirse otros derechos reales que los establecidos en la ley. En particular, no pueden gravarlos con derechos enfitéuticos ni de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan por más de cinco años, ni hacer en ellos vinculación alguna.
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División horizontal de la propiedad: (2617) El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños ni por contrato, ni por actos de última voluntad. Obviamente, este artículo ha sido tácitamente derogado por la ley 13.512.
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Obligación de dejar un camino público al margen de los ríos navegables: (2639) Los propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados a dejar una calle o camino público de 35 metros hasta la orilla del río o del canal, sin ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción, ni reparar las antiguas que existan, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
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Teoría del cuasicontrato de vecindad: entre todos los vecinos existe un cuasicontrato tácito de vecindad, en virtud del cual nadie debe perjudicar a los demás ni efectuar transformaciones que afecten a los fundos vecinos. Se le objeta a esta tesis que en un cuasicontrato interviene la voluntad de una persona al menos, sin embargo estas restricciones tienen su fuente en la ley.
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Teoría de la culpa: un propietario tendrá responsabilidad toda vez que vaya más allá de los límites que establece la ley fundamentada en los hechos ilícitos. Se critica esta doctrina en el sentido de que no siempre existe culpa o negligencia de algún vecino y sin embargo igualmente se le puede exigir indemnización.
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Teoría del abuso del derecho: el abuso consiste en rehusar de la propiedad en condiciones normales. Pero la idea del abuso supone la idea de perjudicar, y en determinados casos ésta no existe.
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Teoría del uso excepcional del fundo: las personas deben convivir ajustándose a limitaciones impuestas por razón de una recíproca tolerancia, pero cuando se utiliza el fundo de una manera que no es la corriente, ocasionando inconvenientes a los vecinos, entonces sí es responsable.
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Teoría de la expropiación: cuando un vecino modifica las condiciones comunes de que gozan los demás fundos, el resto de los vecinos sufre una expropiación de las comodidades de que antes gozaban.
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Teoría de la inmisión: considera limitado el dominio por aquellos actos que impliquen enviar al fundo vecino sustancias de cualquier naturaleza. Se le objeta observando que hay casos de inmisión en que nada afectan al goce del dominio, por ej., las hojas de los árboles.
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Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de propiedad, tuvieren simplemente por resultado privarles de ventajas de que gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios.
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Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
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Precauciones de distancia: Nadie puede construir cercad e una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se muevan a vapor u otras fábricas o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias previstas por los reglamentos y usos del país.
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Precauciones de aislamiento El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de 16 cm. de espesor.
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El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de 16 cm.
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Precauciones de consolidación: El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm. de espesor.
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El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea indispensable poner o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo levantar inmediatamente la nueva pared.
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Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare.
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El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a una distancia de 3 m de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a una distancia de 1 m.
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Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre las construcciones, jardines o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho a pedir que se corten en todo lo que se extendiesen sobre su propiedad; y si fuesen las raíces las que se extendieren en el suelo vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar, aunque los árboles en uno u otro caso estén a las distancias fijadas por la ley.
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Goteras de techo: Los propietarios de terrenos o edificios están obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitios públicos, y no sobre el suelo del vecino
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Aguas pluviales: El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caían en su heredad.
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Aguas servidas: El propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las aguas de pozo que él tenga en su heredad, ni las de servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas de allí para las necesidades de establecimientos industriales.
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El propietario está obligado en todas las circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le pertenezca o sobre la vía pública.
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Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para ello hubiese contribuido el trabajo del hombre.
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Lo dispuesto anteriormente no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por algún trabajo del arte, ni las aguas pluviales caídas de los techos, o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en el trabajo de fábricas, salvo cuando fueren mezcladas con el agua de lluvia.
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El dueño del terreno inferior no puede hacer un dique que contenga o haga refluir las aguas arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, sobre el terreno superior; Aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede pedir que se destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le haría, y si la obra no tuviese 20 años de existencia.
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Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz o el aire, no así la vista hacia el exterior; son vistas, en cambio aquellas aberturas que permiten también ver los fundos contiguos.
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En caso de que se trate de muros medianeros, ninguno de los condóminos podrá abrir ventanas o troneras en dicho muro, sin consentimiento del condómino (2654).
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El dueño de una pared no medianera (divisoria) contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces a 3 m del piso de la pieza a la que quiera darse luz, con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas.
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Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose en la pared medianera.
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El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y prive de la luz.
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No se puede tener vistas (de frente) sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos de que intermedie una distancia de 3 m de la línea divisoria. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena si no hay 70 cm de distancia
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Aguas pluviales. El código diferencia dos casos:
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Las caídas en terreno privado. Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les es libre disponer de ellas, o desviarlas, sin detrimento de los terrenos inferiores (2635).
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Las caídas en terreno público. Todos pueden reunir las aguas pluviales que caigan en lugares públicos, o que corran por lugares públicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los vecinos puedan alegar ningún derecho adquirido (2636).
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Aguas vertientes. Las aguas que surgen en terrenos de particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas y cambiar su dirección natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores no da derecho a los dueños de éstos derecho alguno. Cuando constituyen curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio público y no pueden ser alterados (2637).
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Aguas corrientes. Nuestro código incluye toda clase de ríos, sean o no navegables, entre los bienes del dominio público del Estado: en consecuencia, los particulares sólo tienen el uso y goce de ellos. El Estado es el que reglamenta ese uso y goce. Algunas restricciones establecidas por el Código son:
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Prohibición de un uso perjudicial a la navegación: Si los ríos fueran navegables, está prohibido el uso de sus aguas, que de cualquier modo estorbe o perjudique la navegación o el libre paso de cualquier objeto de transporte fluvial (2641).
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Prohibición de alterar el curso de los ríos o aguas: Es prohibido a los ribereños sin concesión especial del Estado, mudar el curso natural de las aguas, cavar el lecho de ellas, o sacarlas de cualquier modo y en cualquier volumen para sus terrenos (2642).
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Si las aguas de los ríos se estancaran, corriesen más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las aguas se restituyan a su estado anterior (2643).
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Si tales alteraciones fueran motivadas por caso fortuito, o fuerza mayor, corresponden al Estado o Provincia los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño (2644).
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Prohibición de represas o diques: La construcción de represas de aguas de ríos o arroyos se regirá por las normas del derecho administrativo.
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Ni con licencia del Estado, provincia o municipalidad, podrá ningún ribereño extender sus diques de represas más allá del medio del río o arroyo (2546).
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El anterior art. 2637 establecía en su última parte que si las aguas vertientes fuesen el principal alimento de un río o fuesen necesarias para un pueblo, están sujetas a expropiación por causa de utilidad pública. En tanto que la nueva redacción establece que cuando esas aguas forman un curso natural, pertenecen al dominio público.
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El reformado art. 2645 reglamentaba la construcción de diques y represas por parte de los ribereños. Esta norma fue muy discutida, ya que se sostenía que correspondía al derecho administrativo regular este tema. La reforma no hizo sino plasmar en ese sentido la opinión mayoritaria.
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El fiduciante, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados;
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El fiduciario, que es a quien se transfieren los bienes, y que está obligado a administrarlos con prudencia y diligencia;
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El beneficiario, que es la persona a cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin ser el destinatario final de los bienes.
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El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide con la persona del beneficiario.
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Cumplimiento del plazo o condición a que se hubiera sometido, o vencimiento del plazo legal.
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Revocación del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad;
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Cualquier otra causal prevista por el contrato.
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Revocación por voluntad del transmitente: se opera a partir de la manifestación misma de su voluntad. Ej., la venta hecha con pacto de retroventa.
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Revocación por cláusula legal unida a una declaración de voluntad: a veces no basta con la mera declaración de voluntad del transmitente. Tampoco con el cumplimiento del supuesto previsto en la ley: por ej., en el caso de revocación de la donación por ingratitud del donatario. En estos casos, la revocación se produce desde que el donante o los herederos del testador hayan declarado su voluntad de revocar la donación o legado. Si las partes discrepan respecto a la existencia del hecho del que dependía la revocación, ésta se produce recién en virtud del fallo que la declare.
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Revocación por cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato: la revocación opera de pleno derecho, por el mero acaecimiento previsto en el contrato como condición o plazo resolutorio. Es lo que ocurre en el caso del plazo resolutorio expreso.
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Revocación con efecto retroactivo de cosas inmuebles: (2670) el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer poseedor, pero está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
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Revocación con efecto retroactivo de cosas muebles: (2671 La revocación del dominio sobre cosas inmuebles no tiene efectos contra terceros adquirentes, usufructuarios o acreedores pignoraticios sino en cuanto ellos, por razón de mala fe, tuvieren una obligación personal de restituir la cosa. En cuanto a los actos administrativos se aplican las mismas reglas anteriores, y también lo mismo con respecto a frutos y productos.
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Revocación sin efecto retroactivo: (2672) Cuando por ley, o por disposición expresa en los actos jurídicos que constituyan el dominio revocable, la revocación no tuviere efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario desposeído, como también los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa.
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Pluralidad de sujetos: pertenece a varias personas;
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Unidad de objeto;
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Se ejerce sobre cosas;
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Lo que se encuentra fraccionado es el derecho y no la cosa: a cada uno de los condóminos corresponde una parte indivisa. Esta parte indivisa no es una parte ideal ni material de la cosa, sino sólo el haz de derechos que cada comunero tiene sobre la cosa.
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Para algunos autores, cada uno de los condóminos es propietario de una cuota ideal del derecho de propiedad, entendida ella como una parte intelectual o pro indivisa de la cosa. Se critica a esta doctrina que una cuota abstracta no puede ser objeto de un derecho de propiedad, que debe recaer sobre una cosa concreta.
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De acuerdo con otros autores, el condominio es una persona jurídica, la colectividad de condóminos, que sería la verdadera propietaria de la cosa. Pero nada permite afirmar que el condominio hace surgir una persona jurídica distinta de los condóminos: son éstos los titulares del derecho y quienes lo ejercen. Considerar que el condominio hace surgir una persona jurídica es desvirtuar los hechos.
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Conforme con otros autores (Lafaille), el condominio sería un derecho real distinto de la propiedad individual; ésta sería la única forma de poder combinar los dos extremos de la exclusividad del derecho de propiedad y de la existencia de sujetos múltiples.
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Según Borda y Mariani de Vidal, hay que focalizar la atención en el interés económico y a veces espiritual que se procura satisfacer con la regulación legal del condominio. Este consiste en el ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por varias personas. Todos los condóminos son dueños de toda la cosa; pero su derecho a ella no es pleno, sino que está naturalmente limitado por el análogo derecho de los restantes condóminos; no por ser limitado, deja de ser un derecho de dominio sobre la cosa.
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Condominio simple, o sin indivisión forzosa: cada uno de los condóminos puede pedir la división de la cosa en cualquier momento. Es una situación precaria, inestable, dependiente del mantenimiento permanente de la voluntad de los condóminos de conservar el dominio.
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Condominio con indivisión forzosa: la situación de copropiedad se mantiene en tanto se den los presupuestos legales que la originan. Habrá indivisión forzosa cuando la ley prohíbe la división de la cosa común o cuando la prohíbe una estipulación válida y temporal de los condóminos o un acto de última voluntad.
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Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa común; o cuando el propietario de una cosa enajena parte de ella a un tercero.
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El condominio resultará de testamento cuando el causante legue una misma cos a ás de una persona.
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Por último, la ley dispone la existencia de condominio en distintos casos: así, el caso de mutuos, cercos y fosos, los sepulcros, el bien de familia, etc.
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Cuando un condómino enajena su parte a un tercero. Aquí el condominio resulta de un acto unilateral del enajenante.
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En el caso de la sucesión universal: los herederos de uno de los condóminos suceden en los derechos del causante a éste y entran a ser condóminos de quien lo era del causante.
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Cuando varias personas hayas poseído simultáneamente un inmueble durante el término necesario para usucapir.
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Facultades sobre la parte indivisa:
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Pueden enajenar su parte indivisa sin limitaciones;
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Pueden hipotecar su parte indivisa, si bien esa hipoteca queda subordinada al resultado de la partición;
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Pueden constituir usufructo sobre su parte indivisa.
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El copropietario no puede gravar el inmueble con una servidumbre, sin el acuerdo de todos los condóminos, pero la servidumbre constituida por uno de ellos vendría a cobrar eficacia si realizada la partición le tocara la propiedad exclusiva de todo o una parte del inmueble sobre el cual aquélla se constituyó.
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El condómino tiene las acciones posesorias para defender su derecho contra los otros condóminos que pretendan excluirlo del condominio o bien contra terceros. También tiene acción reivindicatoria contra los otros condóminos que le nieguen su derecho y contra terceros que pretendan excluirlo de su dominio.
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Facultades sobre toda la cosa.
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Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común es proporción a sus partes. el condómino que hace el gasto puede obligar a los copropietarios a restituirle lo que hubiera gastado en proporción a sus partes. sin embargo, los que no hubieran contribuido al gasto pueden liberarse de su obligación abandonando su derecho de propiedad: este supone el acrecimiento del derecho de los restantes copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas.
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Si una deuda fuese contraída por todos los condóminos en beneficio de la comunidad, responden todos en forma mancomunada. En cambio, si fue contraida por uno solo de ellos, únicamente está obligado frente al tercero el que contrajo la deuda, sin perjuicio del derecho que éste tiene para demandar a sus condóminos el reembolso de lo que hubiera pagado.
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En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.
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En el supuesto de que uno de los condóminos fuera insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella y según el cual hubieran contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al insolvente.
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La distribución de frutos;
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El cómputo de los votos en todo lo atinente a la administración de la cosa;
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La asignación de partes materiales en caso de división o liquidación del condominio.
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Por destrucción o consumo total de la cosa;
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Cuando la cosa queda fuera del comercio;
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Cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua libertad; o pierden la costumbre de volver a la residencia de sus dueños.
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Cuando todos los condóminos abandonan la cosa, sin que nadie se apodere de ella.
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Cuando el tercero adquiere la propiedad de la cosa que era común a otros a título de transformación, accesión, o prescripción;
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Cuando los condóminos la enajenan a un tercero;
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Cuando la cosa es expropiada por causa de utilidad pública.
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Por abandono del derecho hecho por uno de los copropietarios para liberarse de contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común (2685).
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Por enajenación de sus derechos que uno de los copropietarios hace a favor de otro.
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Por adquisición, por parte de uno de los condóminos, de la parte del otro por usucapión;
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Por división de la cosa común, que sería el supuesto típico.
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Quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres que hubiese constituido uno de los condóminos no adjudicatarios sobre la cosa común;
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Los embargos trabados por los acreedores particulares de los condóminos caducarán si el bien sobre el cual recaigan se adjudica a otro.
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Puesto que no importa una enajenación, está exenta de los impuestos que gravan estas operaciones.
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Los frutos percibidos y divididos durante el condominio son definitivamente adquiridos por cada uno de los condóminos, sin que los que resulten adjudicatarios definitivos de la cosa tengan derecho a pretender que les sean devueltos.
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Los condóminos se deben entre sí la garantía de evicción de los objetos que se han adjudicado a algunos de ellos (3505)
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También se deben los condóminos la garantía por los vicios redhibitorios de la cosa.
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Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos;
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La partición puede hacerse en forma privada en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen conveniente los herederos si todos ellos son capaces; en cambio, será necesaria la partición judicial:
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Cuando haya menores aunque estén emancipados o incapaces interesados o ausentes cuya existencia sea incierta;
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Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición privada;
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Cuando los herederos mayores y presentes no acuerden en hacer la división privadamente.
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En cuanto a los efectos de la partición, teniendo carácter declarativo, sus efectos se retrotraen al origen de la indivisión.
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Indivisión surgida de la voluntad de los condóminos o del testador:
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Puede ocurrir que la indivisión sea pactada por los condóminos que no son coherederos, en este caso la indivisión no puede extenderse por más de 5 años (plazo renovable).
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Si se trata de una comunidad hereditaria, los herederos pueden acordar la indivisión por un plazo de hasta 10 años, también renovable.
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También la indivisión puede ser dispuesta por el causante, por un lapso no mayor a 10 años; pero si se trata de un establecimiento comercial agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, el plazo de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad.
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Cuando en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiera adquirido o formado en todo o parte podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de 10 años. El mismo derecho tiene con respecto a la casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
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Indivisiones surgidas de la ley. Los supuestos de condominio con indivisión forzosa son los siguientes:
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El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de dos o más heredades;
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El supuesto de que la división resultare nociva para la cosa;
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Los sepulcros;
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El bien de familia;
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La vivienda que hubiese constituido el hogar conyugal;
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Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.
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Derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria común. Este derecho tiene solamente dos limitaciones:
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No hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada;
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No embarazar el derecho igual de los condóminos (2712).
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El destino de la cosa común se determina en primer lugar, por convención de los condóminos, y en ausencia del mismo, por la naturaleza del inmueble y por el uso al cual hubiera sido afectada la cosa.
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Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las necesidades de las heredades, en el interés de las cuales ha sido dejada indivisa.
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Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa es muy amplio, el de disponer de ella es muy limitado: los condóminos carecen de la facultad de enajenar libremente su parte indivisa (como puede hacerlo un copropietario con indivisión simple), puesto que la cosa es accesoria y está al servicio de la heredad, sólo puede enajenarse su parte en el condominio junto con la heredad.
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Deben contribuir al pago de cargas y de los gastos de conservación o reparación de ella, en proporción a su respectivo interés.
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Pared divisoria es la que se encuentra asentada en el límite del terreno y que pertenece en su totalidad al propietario del mismo.
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Muro encaballado: aquel cuyo eje vertical que pasa por su centro coincide con la línea divisoria.
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Muro contiguo: aquél construido en el mismo límite, pero totalmente sobre la propiedad del que lo construyó.
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Pared medianera es la que se asienta mitad en un terreno y mitad en el otro. Pertenece en condominio a los dueños de esas heredades contiguas.
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La primera y principal obligación del vecino que no ha construido la pared es pagar la mitad del precio de su construcción:
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Si se trata de una pared de cerco, es decir, de una altura inferior a 3 m., la obligación de pagar la medianería surge desde el mismo momento de la construcción, cuando se trata de un muro encaballado;
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Si el muro excede el 3 m., aun encaballado, la obligación sólo surge cuando el vecino se sirve de la medianería.
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Igual solución en el caso del muro contiguo, o sea construido íntegramente en el terreno de quien lo construyó; el vecino sólo debe pagar el precio cuando se sirviera de dicho muro.
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Luego viene la obligación de contribuir a los gastos de reparación o reconstrucción (2722): Los condóminos de un muro o pared medianera están obligados en proporción de sus derechos, a los gastos de reparación o reconstrucción de la pared o muro.
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Derechos de los condóminos.
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Derecho a servirse del muro medianero: (2730) La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.
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La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a todos los vecinos en pie de igualdad en todo lo que atañe al uso y goce de la pared, como también en todo lo relativo a su conservación (2740).
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Que se trate de un inmueble urbano o rural cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia;
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Que el constituyente tenga cónyuge o ascendientes o descendientes o hijos adoptivos; en defecto de ellos, parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que convivieran con el constituyente.
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Que el constituyente asuma el compromiso de habitar la vivienda o de explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente;
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Que el solicitante no sea titular de otro bien de familia.
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El bien no puede ser enajenado ni legado, ni podrá con él hacerse mejora a alguno de los coherederos;
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El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra;
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Son inembargables también los frutos que produzca el bien en la medida que sean indispensables para satisfacer las necesidades del bien de familia.
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El bien de familia está exento del impuesto a la transmisión gratuita por muerte, cuando ella se opere a favor de los beneficiarios del bien y siempre que los herederos no resolvieren desafectarlo dentro de los 5 años del fallecimiento del causante.
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A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
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A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
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A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
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De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
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En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la esafectación a juicio de la autoridad competente
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Cuando están desocupados;
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Cuando media conformidad de todos los condóminos manifestada en forma expresa;
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Cuando el sepulcro puede ser dividido materialmente entre los condóminos, siempre que no se desvalorice ni menoscabe su estructura arquitectónica;
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Cuando median razones graves o especiales.
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Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a éste.
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Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá pedir la división antes del vencimiento del plazo siempre que mediaren causas justificadas.
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Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años.
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A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión.
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La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo.
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Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondiente a su respectivo deudor.
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Por convención de las partes: el deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pública. Bajo otra forma será de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse ante el juez para su aprobación; y si fuese aprobado. La escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a un tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convención.
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Judicialmente: El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación del juicio será la que prescriban las leyes de procedimiento (2754).
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Derecho de superficie: Surge esta asimilación por el afán de vincular nuevas instituciones al derecho romano. En realidad la misma es imposible, porque este derecho consiste en desdoblar el dominio de tal forma que el superficiario tiene derecho a plantar, cultivar el suelo, edificar, y levantar construcciones a condición de no causar perjuicio al dueño del suelo, que a su ve tiene el derecho de realizar construcciones subterráneas siempre que no perjudique los derechos del superficiario. La propiedad de la superficie, en la propiedad horizontal, no está separada de la propiedad del edificio.
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Teoría de la copropiedad o comunidad: la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos que se ejerce sobre todo el edificio en su conjunto. Todos serían dueños de todo, con la salvedad de que cada uno tiene facultades exclusivas de uso, goce y disposición de ciertas partes objetivamente determinadas. En realidad no se trata este régimen de una copropiedad, sino de una propiedad exclusiva que recae sobre una parte del bien.
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Teoría de la sociedad o de las personas jurídicas: la propiedad horizontal sería una sociedad de todos los condóminos, que formarían así una persona jurídica independiente de cada uno de los integrantes. Sin embargo, la misma supone un dominio separado y ejercido sobre cada una de las unidades, pisos o departamentos.
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El sistema de nuestra ley. Establece que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario del terreno y las demás cosas de uso común del edificio. Es decir, la propiedad horizontal supone la coexistencia de una propiedad particular y exclusiva sobre el departamento o piso, con una copropiedad sobre las partes comunes.
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Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
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Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
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Los locales para alojamiento del portero y portería;
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Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
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Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
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Requisitos materiales:
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Terreno edificado;
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División del edificio en pisos horizontales;
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División de los pisos en parcelas o departamentos;
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Salida a la vía pública, directamente o por pasaje en común.
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Requisitos formales:
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Dictado de un Reglamento de Copropiedad y Administración;
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Conformación del consorcio y la Asamblea;
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Designación del Administrador;
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Redacción en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
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Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
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Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
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La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
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La forma de convocatoria a reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
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Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
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Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento en relación al valor del conjunto;
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Enumeración de las cosas comunes;
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Uso de las cosas y servicios comunes;
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Destino de las diferentes partes del inmueble. El reglamento debe determinar si las unidades se destinarán a viviendas, oficinas, locales de comercio, tipo de comercio, etc.;
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Constitución de domicilio de los propietarios que no habitarán el inmueble;
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Persona que certificará los testimonios de las actas de las asambleas de consorcio.-
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La doctrina que admite la personalidad jurídica del consorcio;
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La doctrina que se apoya en la teoría de la ficción de Vélez, en cuyo sentido no existen más personas jurídicas que las enumeradas por el Código.
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Designación originaria: es la que se hace en el Reglamento al momento de constituirse el consorcio. Puede ser hecha por el enajenante o propietario vendedor, o por los compradores. La designación debe hacerse por escritura pública y debe ser inscripta en el Registro.
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Designación posterior: requiere de una mayoría de los dos tercios porque es una reforma al reglamento. También debe ser hecha en escritura pública e inscribirse en el Registro.
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Funciones administrativas: la función esencial es administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios.
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Debe cuidar de las partes comunes del edificio, de su limpieza y mantenimiento, del funcionamiento de los servicios, etc.
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Debe asegurar el edificio contra incendio.
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Debe llevar los libros del consorcio: de Actas de asambleas y de Administración del inmueble.
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Representación administrativa: representa al consorcio en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase.
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Representación judicial: el administrador tiene la representación judicial del consorcio para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el art. 6º.
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Asambleas ordinarias: deben reunirse periódicamente en los tiempos prefijados por el reglamento, con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios decidan tratar regularmente.
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Asambleas extraordinarias: se convocan fuera de los plazos prefijados o, convocados dentro de los plazos ordinarios, tratan temas fuera de lo común.
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Asambleas judiciales: cuando no fuera posible lograr la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
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Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
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No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
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Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
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Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento: estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
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Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
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Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:
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Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad Administración;
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Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
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El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
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Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
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Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
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Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobraran a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
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No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
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Destrucción total o parcial: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurriese a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
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Vetustez del edificio: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
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La adjudicación de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condóminos, comuneros, socios o asociados, por partición o división de condominio, comunidad hereditaria, sociedad o asociación;
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La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles del dominio privado del Estado Nacional, las provincias y municipalidades;
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La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles cuya construcción se realice con préstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con garantía hipotecaria resulte que la celebración de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo exclusivo del ente financiador, y los propietarios otorguen a tal fin poder irrevocable a favor de dicho ente. El régimen de excepción establecido en el presente inciso sólo producirá efectos a partir de la inscripción en el Registro inmobiliario del instrumento constitutivo de la obligación hipotecaria. Si en infracción a este régimen el propietario celebrare contratos con terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el edificio a construir o en construcción, se hará pasible de la sanción establecida en el primer párrafo del artículo 32 de la ley 19.724, y los contratos celebrados serán inoponibles al ente financiador y a quienes hubieren contratado con él;
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Los edificios ya afectados o que se afecten al régimen de la ley 13.512 dentro de los noventa (90) días de la publicación de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado previamente una o más de sus unidades.
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La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la Ley. La venta total o parcial de inmuebles a terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos hayan sido registrados.
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Los acreedores con hipoteca constituida conforme con la ley están obligados a aceptar cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad.
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En caso de ejecución del inmueble por acreedores hipotecarios o comunes, los adquirentes tienen el derecho a adjudicarse el inmueble bajo ciertas condiciones.
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En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible;
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En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a subdividir por el Régimen de Propiedad Horizontal, por medio de ofrecimientos personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión, proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión.
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En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
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Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte;
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Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago.
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Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceros personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.
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Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3 y de las escrituras de hipoteca;
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Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble,
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La información relativa al desarrollo material de la obra;
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La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes, deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.
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Carácter en que actúen;
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Identidad del propietario del inmueble;
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La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque, y los instrumentos que lo acrediten.
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Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades.
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Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la totalidad de los contratos registrados.
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Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.
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Son derechos reales, porque se ejercen sobre cosas sin intervención jurídica de otras personas y conceden las ventajas del ius persequendi y ius preferendi.
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Pueden ser temporarias o perpetuas.
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Se ejercen sobre predios ajenos, no pueden haber servidumbres sobre bienes propios;
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Son excepcionales, porque importan una restricción al derecho de propiedad, por naturaleza ilimitado en principio; toda duda sobre la existencia de una servidumbre, se interpreta a favor del propietario del fundo sirviente (3011).
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Salvo el derecho de usufructo, son indivisibles;
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Consiste en un no hacer o dejar que otros hagan;
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No puede ejercerse sobe otra servidumbre.
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Art. 2971: Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.
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Art. 2972: Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.
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Las servidumbres personales existen a favor de una persona sin depender de la posesión de fundo alguno. Las servidumbres reales exigen siempre dos fundos: uno dominante y el otro sirviente.
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Las personales, al ser inherentes a las personas, se extinguen con ellas si son de existencia visible, y a los 20 años si son ideales o jurídicas. Las reales, en cambio, pueden ser perpetuas o temporales.
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Las personales pueden establecerse sobre bienes muebles e inmuebles. Las reales sólo sobre inmuebles.
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Las personales pueden ser divisibles o indivisibles; las reales son siempre indivisibles.
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Es un derecho real: el titular lo tiene directamente sobe la cosa sin intermediación del propietario;
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Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa ajena;
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Es divisible, carácter que lo diferencia de los demás derechos reales; puede ser constituido a favor de varias personas simultáneamente;
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Es vitalicio: no puede constituirse para durar más que la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos;
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Es temporal: cuando no se le ha fijado término, se entiende que es por la vida del usufructuario.
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Usufructo perfecto: es el de cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque se deterioren con el tiempo o el uso.
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Usufructo imperfecto: o cuasiusufructo, es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.
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Por contrato oneroso; (2813) Cuando es objeto directo de una venta, cambio, partición transacción, etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo, reservándose su goce.
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Por contrato gratuito; (2814) Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el goce de la cosa.
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Por actos de última voluntad; (2815) Es establecido por testamento, cuando el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
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En virtud de la ley: (2816) Es establecido en los bienes de los hijos menores a favor de sus padres, y en los bienes sujetos a reserva por el cónyuge binubo (institución derogada).
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Por prescripción: (2817) Del goce de la cosa, según lo dispuesto para adquirir la propiedad de los bienes (posesión de buena fe y con justo título: 10 años; posesión sin título: 20 años).
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Bienes del Estado nacional o provinciales, o de las municipalidades, sin ley especial que lo autorice;
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El propio usufructo (basta su cesión para producir iguales efectos);
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Los derechos de uso y habitación (son intransmisibles);
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Las servidumbres reales activas (porque ellas se constituyen teniendo en miras las necesidades del fundo dominante, o sea que no pueden cederse ni siquiera indirectamente);
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La hipoteca, anticresis y la prenda, separadas de los créditos garantidos con ellas (2842), en virtud de su accesoriedad;
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Los créditos que fueran intransmisibles, porque el usufructo importaría una cesión parcial del derecho sobre el cual se lo constituye (por ej., el crédito de alimentos).
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Uso y goce de la cosa. El usufructuario puede usar y gozar de la cosa como si fuera el propietario mismo, con la limitación de que no se altere su sustancia (salva rerum substantia). Esto significa no destruir la cosa y no alterar su individualidad, así como tampoco su destino: la cosa debe ser usada en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo (o sea, su destino económico). 2878.-
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Poderes jurídicos: El usufructuario puede dar en arriendo un usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable ante el propietario. Los contratos que celebre terminan al finalizar el usufructo.
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Acciones que puede ejercer el usufructuario: tiene todas las acciones reales y personales necesarias para la realización del derecho que corresponden al usufructo.
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El usufructuario, antes de entrar en el uso y goce de la cosa, debe hacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario y su representante (2846). El incumplimiento de esta obligación causa la presunción de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibió.
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También debe dar fianza de que gozará de la cosa y la conservará conforme a las leyes, y que llenará cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por el código o por el título constitutivo del usufructo, y que devolverá la cosa acabado el usufructo (2851).
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Que el usufructuario sea persona residente en el lugar;
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Que sea de reconocida solvencia.
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Usar y gozar de la cosa conforme a su destino: debe limitar su aprovechamiento y goce de la cosa al destino que tenía en el momento de constituirse el usufructo, dejar a salvo la sustancia de la cosa y usarla conforme a su destino económico.
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Guardar y conservar la cosa, con la diligencia de un buen administrador.
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El usufructuario debe hacer ejecutar a su cargo las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa. Aun está obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservación, desde que se recibió de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa (2881).
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El usufructuario debe satisfacer los impuestos públicos, considerados como gravámenes a los frutos, o como una deuda del goce de la cosa y también las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo (2894).
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Si el usufructo hubiera sido constituido a título gratuito, el usufructuario debe soportar todo o parte de los pleitos relativos (gastos judiciales).
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El usufructo supone una disgregación de la nuda propiedad y del derecho a usar y gozar de la cosa. El principio es que el propietario conserva todos los derechos que sean compatibles con los del uso y goce transferidos al usufructuario. En consecuencia, puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal (2916). La enajenación o venta de la nuda propiedad en nada afecta al usufructuario, desde que el nuevo nudo propietario deberá respetar el usufructo tanto como el anterior.
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También tiene el derecho de intentar todas las acciones que pertenezcan al propietario.
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En principio, el propietario no puede realizar ningún acto material de disposición sin consentimiento del usufructuario; pero de todos modos, puede realizar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa.
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El propietario tiene derecho a impedir que el usufructuario realice actos de goce que alteren la sustancia de la cosa o se desvíen del destino económico que ella tenía.
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Debe entregar la cosa constituida en usufructo, con todos sus accesorios en el estado en que se hallaren.
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El nudo propietario no puede hacer nada que dañe el goce del usufructuario, o restrinja su derecho (2912): no puede levantar construcciones, ni extraer del inmueble piedras o arena, ni cortar árboles grandes, ni gravar el inmueble con servidumbre (2913).
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Cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe garantizar al usufructuario el goce pacífico de su derecho. Esta garantía es de la misma clase que la que le debe el vendedor al comprador (evicción)- (2915).
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Nulidad del título constitutivo;
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Revocación: cuando el usufructo ha sido constituido por testamento y contiene un cargo, el incumplimiento de éste por el legatario da lugar a la revocación del usufructo cuando el cargo haya sido la causa final de la disposición testamentaria.
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Resolución de los derechos del constituyente: si el derecho del constituyente ha quedado sin efecto retroactivamente, caen los derechos que él haya constituido. Sin embargo, si estos derechos se hubieran constituido a favor de un tercero de buena fe y a título oneroso, la resolución de los derechos del constituyente no afecta el usufructo (1051).
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Cumplimiento de la condición resolutoria impuesta en el título para la cesación de su derecho.
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Expiración del término por el cual fue constituido el usufructo, o en su defecto, muerte del usufructuario o transcurso de los 20 años correspondientes a las personas jurídicas.
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No uso del derecho durante 10 años.
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Consolidación: reunión de la propiedad y del usufructo en la persona del usufructuario.
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Enajenación o renuncia por parte del usufructuario. El usufructuario tiene derecho a enajenar o ceder, o a renunciar a su usufructo; en ese caso, el usufructo se extingue para él, pero subsiste para el propietario y el adquirente o cesionario.
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Pérdida o deterioro de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible. Si la pérdida o destrucción es parcial, el usufructo continúa no sólo en lo que de ella queda en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios.
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Son derechos reales, porque se establece en ellos una relación directa e inmediata entre el titular del mismo y la cosa. Además conceden al usuario y al habitador el ius preferendi y el ius persequendi.
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Se ejercen sobre cosa ajena;
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Son estrictamente personales: no pueden ser cedidos;
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Son temporarios: están limitados a los plazos que establecen las leyes.
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Son vitalicios: intransmisibles a título de herencia;
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Son indivisibles.
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Que a la muerte del causante, éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario;
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Que el valor de dicho inmueble no sobrepase el límite máximo admitido para que una vivienda pueda ser constituida como bien de familia.
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Poderes materiales: El uso y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, según su condición social (2953). El que tiene el derecho de habitación no puede servirse de la casa sino para habitar en ella él y su familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destino (2963).
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Poderes jurídicos: Es prohibida la cesión de los derechos de uso y habitación, en principio. Pero este tema debe estudiarse teniendo en cuenta lo siguiente:
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Cesión o locación del derecho de uso: se distinguen a su vez tres situaciones:
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Uso sobre un fundo: El usuario que no fuese habitador, puede alquilar el fundo en el cual se ha constituido el uso (2965).
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Uso sobre muebles: Cuando el uso fuera establecido sobre muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, o en el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tenía la costumbre de alquilar (2964).
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Uso sobre frutos: El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un título gratuito no puede dar a otro por cesión o locación, el derecho de percibirlos, pero puede ceder el uso si fue obtenido a título oneroso.
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Cesión o locación del derecho de habitación: el habitador no puede ceder el uso de la casa ni alquilarla (2963).
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Derecho de embargo por los acreedores: en el caso de uso a título oneroso o gratuito, al uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tienen la calidad de alimenticios.
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Acciones: el usuario cuenta con las acciones reales y también con las posesorias (2950), estas pueden ser ejercidas no sólo contra terceros sino también contra el mismo propietario que pretenda perturbar su derecho.
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Prestar fianza y practicar inventario, de la misma manera que el usufructuario (2967). Están exentos el usuario o habitador de hacer lo anterior, si la cosa fructuaria o la casa quedan en manos del propietario y su derecho se limita a exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades personales y las de su familia, o cuando reside sólo en una parte de la casa que se le hubiese señalado para habitación.
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Usar de la cosa como lo haría el dueño. El usuario o habitador tiene las mismas obligaciones respecto de la cosa que el usufructuario, respecto a su conservación y reparaciones.
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En materia de reparaciones, contribuciones y conservación tiene las mismas obligaciones que el usufructuario. Si sólo toma una parte de los frutos, o sólo ocupa una parte de la casa, contribuirá en proporción de lo que goce.
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Son derechos reales.
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Se constituyen sobre inmuebles ajenos.
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Consisten siempre en una carga que se impone o bien en la obligación de soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente, o bien la obligación de abstenerse de realizar ciertos actos que están dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligación de hacer (3010).
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Son unilaterales: toda la ventaja está puesta en una de las partes.
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Son cualidades inherentes al fundo dominante y al sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder a que pasen (o sea, son ambulatorias). Y no pueden ser separados del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometidos a gravamen alguno.
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Son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condición de la heredad sirviente.
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Propiedad: la propiedad confiere al titular las más amplias facultades de uso y disposición de la cosa. La servidumbre, un uso restringido dentro de lo convenido.
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Copropiedad: La copropiedad crea entre los diversos copropietarios un estado de comunidad; en el caso de las servidumbres este estado no existe: hay dos derechos distintos.
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Restricciones al dominio: Las relaciones de vecindad se caracterizan por la reciprocidad, casi siempre excluida de las servidumbres reales), la ausencia de compensación (que existe frecuentemente en las servidumbres reales), el automatismo de su nacimiento y la imposibilidad de la pérdida por el no uso (caracteres que no tienen las servidumbres reales).
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Continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo sin un hecho actual del hombre (2975); las discontinuas son las que exigen un hecho actual del hombre para ser ejercidas. Las servidumbres no dejan de ser continuas aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa de obstáculos cuya remoción exija el hecho del hombre.
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Aparentes o no aparentes: las aparentes son las que se anuncian por signos exteriores, como una puerta o una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
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Positivas o negativas: Son positivas cuando confieren al propietario de la heredad dominante la facultad de hacer una cosa respecto a la heredad sirviente. Las negativas son las que permiten exigir al dueño de la heredad sirviente la abstención de un cierto hecho.
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Voluntarias y coactivas: son voluntarias las que las partes pueden pactar libremente; son coactivas las que tienen su origen en la ley y a cuya constitución y ejercicio no puede oponerse el propietario del fundo sirviente. Por ejemplo, la servidumbre de paso.
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Utilidad: La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente, asegurar una ventaja real a la heredad dominante (3005).
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Posibilidad: la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen.
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No deben consistir en simples obligaciones de hacer a cargo del propietario de la heredad sirviente (3010).
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Debe tratarse de bienes que estén en el comercio (3002).
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Título (contrato o disposición de última voluntad);
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Destino del padre de familia;
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Prescripción adquisitiva;
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Por disposición de la ley.
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Para las servidumbres onerosas, la misma capacidad que para vender.
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Para constituir servidumbres por contrato gratuito, la misma capacidad que para donar.
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Para constituir servidumbre sobre un inmueble por testamento, se requiere capacidad para testar.
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Para adquirirla por contrato, gratuito u oneroso, se requiere capacidad para contratar
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Para adquirirla por legado, o por disposición del padre de familia, no se requiere gozar de la capacidad de hecho; más aun, los incapaces pueden adquirirla (3012).
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Para adquirirla por usucapión, basta la capacidad para adquirir la posesión.
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El propietario.
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El usufructuario, sólo por el tiempo que durase el usufructo.
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El copropietario: Como principio, no puede gravarse con una servidumbre un fundo perteneciente a varios copropietarios sin el consentimiento de todos ellos. Pero la servidumbre establecida por uno de ellos, llega a ser eficaz cuando por el resultado de la partición o adjudicación la heredad gravada cae en todo o parte en el lote del comunero que constituyó la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condóminos.
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El no propietario: una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario puede obligarse a establecer cuando lo sea (2989).
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El propietario: la servidumbre constituida por el nudo propietario a favor del inmueble sometido al usufructo es válida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de ella.
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El usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista: pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles que estén en poder de ellos, como para el nudo propietario, si éste aceptare la estipulación. No habiendo este consentimiento, la servidumbre será meramente un derecho personal de los que la estipularon; y se extinguirá con el derecho de ellos sobre la cosa.
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El copropietario: Uno de los condóminos puede estipular una servidumbre a favor del fundo común, más los otros condóminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no pede sustraerse a la obligación contraida.
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El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposición o goce que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa está obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer (3036).
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Si el propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, está obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daños y perjuicios (3038).
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Cumpliendo con la obligación de tolerar o abstenerse, el propietario del fundo sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades de dueño. Inclusive puede hacer lo mismo que puede hacer el propietario del fundo dominante (3039).
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El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre (3040).
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El propietario de la heredad sirviente tiene el derecho de abandonar el inmueble, cuando la servidumbre resulte onerosa o gravosa (3025).
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El propietario de la heredad sirviente puede exigir que el ejercicio de una servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial para sus intereses, sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho (3041).
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Si el lugar primitivamente asignado por el dueño de ella llegase a serle muy incómodo, o le privase de hacerle en él reparaciones importantes, podrá ofrecer otro lugar cómodo al dueño del predio dominante, y éste no podrá rehusarlo.
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El propietario que pretende que su inmueble se halla libre de servidumbres puede ejercer la acción negatoria contra quien invoque tal derecho. Esta acción compete también para el que quiera reducir una servidumbre cuya existencia no se discute, a sus límites verdaderos. Además, el propietario del fundo sirviente cuenta con las acciones posesorias contra toda persona que de hecho ejerza actos que importen una servidumbre.
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Nulidad, resolución o rescisión del derecho del constituyente de la servidumbre.
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Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.
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Renuncia del beneficiario de la servidumbre, expresa o tácita.
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Pérdida de la utilidad de la servidumbre.
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Imposibilidad de usar la servidumbre.
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Confusión: reunión en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente.
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No uso durante 10 (diez) años, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
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Expropiación del inmueble sirviente, por causa de utilidad pública.
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Fundo sin salida a la vía pública.
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Servidumbre de tránsito sin encerramiento.
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Derecho accidental de tránsito por heredades ajenas.
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Cesación del encerramiento: Si concedida la servidumbre de tránsito llega a no ser indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunión del fundo a una heredad que comunique con la vía pública, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del terreno. Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una partición o enajenación parcial, la servidumbre de tránsito constituida por las disposiciones de este capítulo, continuará subsistiendo a pesar de la cesación del cerramiento (3076).
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Renuncia: Puede ser expresa o tácita. Habrá renuncia tácita del derecho de tránsito si el dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin reservar de algún modo su derecho (3080).
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De recibir aguas de los techos vecinos (goteraje y aguas servidas);
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De recibir aguas artificiales que brotan en el terreno del vecino (servidumbre de desagüe);
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De recibir aguas para desecar terrenos inundados (servidumbre de desagüe o avenamiento).
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El deudor entrega al acreedor en plena propiedad una cosa con el compromiso por parte de éste de restituirla una vez que el deudor haya pagado su deuda. Es la llamada venta con pacto de retroventa.
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El deudor transfiere al acreedor sólo la posesión de la cosa, comprometiéndose a devolverla cuando le sea pagada la deuda. Es el pignus o prenda.
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La garantía consiste en el derecho de ejecutar la cosa y hacerla vender en subasta pública, para cobrarse con el producido la deuda.
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Enajenación con pacto de fiducia: el deudor, para garantizar una operación, transfería a su acreedor una cosa, ya sea por la mancipatio o por la in iure cessio. Si el deudor no pagaba, el acreedor se quedaba definitivamente con la cosa: pero si pagaba, el acreedor debía restituirle la cosa mediante una nueva mancipatio o in iure cessio.
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Prenda o pignus: la cosa dada en garantía era entregada al acreedor, pero el deudor conservaba la propiedad. El deudor luego de pagar la obligación, podía reclamar la cosa no sólo contra el acreedor, sino también contra terceros.
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Pignus sin tradición o hipoteca: el deudor conservaba la propiedad y la posesión de la cosa, pero si no pagaba su obligación el acreedor tiene derecho para entrar en poder de ella y hacerla vender para cobrarse el importe con el precio de la venta.
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El “Pfand”, un derecho de prenda sobre cosas muebles o inmuebles;
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El “Satzung”, el acreedor era puesto en posesión de un inmueble. Esta forma luego se transformó en una verdadera hipoteca.
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Mortgage: Se transfería la propiedad de la cosa.
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Pledge: se entregaba una cosa mueble.
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Hipoteca
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Lien: era el derecho de retener la cosa hasta el pago.
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Los vínculos personales se debilitan por la constante aislamiento de los hombres. Las seguridades reales son más eficaces, porque serían necesarias crisis muy grandes para que el precio de venta de la cosa no alcanzase a cubrir el monto de la obligación.
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Están ligadas a too el movimiento económico y son factores del desarrollo del crédito en general.
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Si faltaran las seguridades reales, se formarían una serie de preferencias de los acreedores entre sí, que perjudicaría al progreso del país.
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No existen hipotecas tácitas (legales), ni judiciales, sino únicamente convencionales.
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Deben ser siempre especiales;
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No produce efectos respecto de terceros sino mediante su inscripción en el registro.
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Como operación de garantía en el préstamo común: permite obtener, a un interés moderado, capitales útiles en inversiones para incrementar el desarrollo económico.
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Como operación de garantía en el préstamo para la edificación: permite, a personas sin el capital suficiente, edificar o adquirir su casa propia.
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El deudor, al conservar la cosa, puede seguir trabajando y produciendo en ella.
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El deudor, al tener la cosa, puede contraer otras obligaciones sobre ella hasta agotar el valor real.
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Es un derecho real: genera una relación directa entre el sujeto y la cosa. Además concede al acreedor el ius preferendi y el ius persequendi.
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Es accesorio: Su existencia depende de la del crédito al cual garantiza.
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Es convencional: no hay otra forma de constituirla (3115).
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Es indivisible: Respecto de la cosa: Mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste íntegra sobre la totalidad del inmueble (3112). La cancelación parcial de la deuda no extingue parcialmente la hipoteca.
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Es especial: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por una suma de dinero también cierta y determinada. Con respecto al crédito, el art. 3109 admite inclusive los créditos condicionales o eventuales y aun los indeterminados en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligación.
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Es solemne: La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. La hipoteca sólo queda perfeccionada como derecho real cuando se la inscribe en el Registro de la Propiedad; hasta ese momento ella no produce efectos contra terceros.
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Todos los accesorios, mientras estén unidos al inmueble principal; Dentro del concepto de accesorios están comprendidas las cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión física, y las que sin estar adheridas físicamente al suelo, son inmuebles por destino.
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A todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero;
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A las construcciones hechas sobre un terreno vacío;
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A las ventajas que resultaren de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble;
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A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios;
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Y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
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Inmuebles contiguos.
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Tesoros hallados en el inmueble hipotecado.
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Derechos de usufructo, uso y habitación (no pueden ser objeto de la hipoteca). Del mismo modo:
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Cosas muebles.
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Debentures.
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Bienes futuros.
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Que el constituyente sea propietario del inmueble gravado. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciera ulteriormente ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.
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Que tenga capacidad de enajenar sus bienes. Para constituir una hipoteca se necesita tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
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Que tratándose de bienes gananciales o inmuebles en los que está constituido el hogar conyugal, el cónyuge preste su asentimiento. No se puede constituir hipoteca sobre los bienes gananciales del matrimonio sin el asentimiento del otro cónyuge. Los bienes propios pueden ser hipotecados libremente por el cónyuge propietario, salvo que se trate del inmueble en que se encuentra ubicado el hogar conyugal, y que existan hijos menores de edad (1277).
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Que se respete el principio de especialidad. la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por una suma de dinero también cierta y determinada. Con respecto al crédito, el art. 3109 admite inclusive los créditos condicionales o eventuales y aun los indeterminados en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligación.
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Nombre, apellido, domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal y el lugar de su establecimiento.
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Fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;
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Situación de la finca y sus linderos, y si fuese rural, el distrito a que pertenece; y si fuera urbano, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre;
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La cantidad cierta de la deuda.-
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El que transmite el derecho;
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El que lo adquiere;
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El que tenga representación legítima de cualquiera de ellos;
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El que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario.
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Incompetencia;
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Falta de personería en el ejecutante, en el ejecutado o su representante, por carecer de capacidad civil para estar en juicio o de representación suficiente;
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Litispendencia en otro juzgado o tribunal competente;
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Cosa juzgada;
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Nulidad de la ejecución por no haberse hecho legalmente la intimación de pago o por incumplimiento de las normas establecidas para la preparación de la vía ejecutiva en los casos en que ésta corresponda;
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Prescripción;
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Pago total o parcial;
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Quita, espera o remisión;
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Falsedad de título.
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Créditos puros y simples: La hipoteca garantiza los siguientes rubros:
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El capital o crédito principal;
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Intereses pactados, los vencidos pero liquidados, los debidos de dos años y los que corran durante el juicio;
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Las costas judiciales;
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Los costos y gastos ocasionados por el incumplimiento;
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Los daños y perjuicios derivados de la inejecución.
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Créditos con modalidades: la hipoteca los garantiza de una manera tan completa como los créditos puros y simples.
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Crédito a término: el titular de este tipo de crédito puede, cuando hubiera de hacerse una distribución del precio del inmueble que le está hipotecado, pedir una colocación como el acreedor cuyo crédito estuviese vencido (3154).
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Crédito con condición resolutoria: si el crédito estuviera sometido a una condición resolutoria, el acreedor puede pedir una colocación actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en el caso de incumplimiento de la condición (3155).
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Crédito con condición suspensiva: El acreedor en este caso puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso de que la condición llegue a cumplirse (3156).
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Antes del ejercicio de la acción hipotecaria.
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Ejercicio de la acción hipotecaria.
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De preferencia
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De persecución.
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Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor (3162).
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Diligencia previa: En el caso de la primera parte del artículo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el término de tercero día, y si éste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa que alegare, podrá recurrir al tercer poseedor, exigiéndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. (3163)
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Excepciones oponibles: El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o inenajenabilidad de la deuda. (3166).
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Subrogación: El tercer poseedor que paga el crédito hipotecario, queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tenía por su crédito, no sólo sobre el inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, sin necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones. (3185)
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Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca en seguridad del crédito, la acción de indemnización que le corresponde, es la que compete al fiador que hubiera hecho el pago, y puede pedir al deudor después de la expropiación, el valor íntegro de su inmueble, cualquiera que fuere el precio en que se hubiere vendido. (3186)
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Extinción por vía de consecuencia: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones (3187).
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Extinción por vía principal: el Código prevé las siguientes causales:
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Renuncia de la hipoteca (3193) La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de la deuda.
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Extinción de la propiedad condicional o revocable del inmueble hipotecado (3194) La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto.
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Pérdida total del mismo (3195) Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
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Su venta judicial (3196) La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez.
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Consolidación de los derechos del acreedor hipotecario y propietario del inmueble (3198) Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.
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Modos extintivos no enumerados por el código.
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Prescripción adquisitiva de la hipoteca;
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Purga de la hipoteca.
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Expropiación del inmueble por causa de utilidad pública (ley 23.264). el privilegio del acreedor se traslada al precio de la expropiación.
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Venta extrajudicial del inmueble. También se extingue la hipoteca por la subasta extrajudicial del inmueble de acuerdo con lo dispuesto en la ley 24441, una vez efectuada la subasta, pagado el precio y hecha la tradición al comprador.
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Cuando el inmueble ha sido expropiado por causa de utilidad pública; en ese caso el inmueble pasa al expropiante libre de todo gravamen, y los derechos de preferencia del acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado;
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En caso de ejecución extrajudicial del inmueble. (3196) La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez. También en este caso los derechos del acreedor hipotecario se trasladan de la cosa al precio pagado. El depósito del precio no es un requisito ineludible: el adquirente puede efectuar el pago directamente al acreedor.
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En el caso de las cosas muebles enajenadas a un adquirente de buena fe (3162). En tal supuesto, los muebles que se separan del inmueble quedan excluidos de la hipoteca y su adquirente protegido por la regla liminar del art. 2412.
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Por vía indirecta, como consecuencia de la extinción de la hipoteca;
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Por vía directa, cuando la registración queda sin efecto sin afectar la hipoteca en sí misma. Esto puede ocurrir por voluntad de las partes o bien por el transcurso del tiempo, si en 20 (veinte) años no ha sido renovada.
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Cancelación voluntaria: La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada (3199).
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Cancelación por sentencia judicial: procede en los siguientes casos:
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Cuando la inscripción no se ha fundado en un instrumento suficiente para constituir la hipoteca (3200);
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Cuando el crédito ha sido pagado (3200);
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Cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal (3200).
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Cancelación de pleno derecho por el transcurso de 20 años (3197) “Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años desde que fue registrada.”.
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Sirve ante todo para denominar el contrato de prenda, es decir, al acto jurídico que da nacimiento al derecho real;
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Es la designación del derecho real;
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Finalmente, se llama así a la cosa dada en garantía.
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Es un contrato real; sólo se perfecciona con la entrega efectiva de la cosa; en eso difiere de la prenda comercial que admite la entrega simbólica.
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Entre las partes no tiene carácter formal: cualquier forma es suficiente, sea escrita u oral; pero si se lo quiere hacer valer ante terceros, debe constar en instrumento público o privado de fecha cierta.
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Es bilateral imperfecto, porque genera obligaciones sólo para el acreedor, y eventualmente para el deudor.
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Es oneroso, porque hay contraprestaciones recíprocas.
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Es accesorio: su existencia depende de la existencia de la obligación principal.
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Las cosas muebles: deben ser ciertas, determinadas y presentes: deben encontrarse en el comercio y ser susceptibles de venderse o cederse.
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Las deudas activas: El único requisito es que consten en un título por escrito (3212).
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Que la cosa dada en prenda sea entregada al acreedor pignoraticio o a un tercero.
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3205. La posesión que el deudor da al acreedor de la cosa constituida en prenda, debe ser una posesión real en el sentido de lo establecido sobre la tradición de las cosas corporales. El responde de la evicción de la cosa dada en prenda.
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3206. Los derechos que da al acreedor la constitución de la prenda sólo subsisten mientras está en posesión de la cosa o un tercero convenido entre las partes.
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3207. Cuando el objeto sobre el cual la prenda ha sido constituida no se ha entregado al mismo acreedor, sino que se encuentra en poder de un tercero, es preciso que éste haya recibido de ambas partes el cargo de guardarlo en el interés del acreedor.
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En relación a las partes: mientras no haya desplazamiento de la cosa, no queda perfeccionado el contrato de prenda, sino sólo una promesa de prenda.
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En relación a terceros: desempeña una función de publicidad y es indispensable para que exista el privilegio del acreedor pignoraticio.
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La notificación al deudor del crédito: (3209) Si el objeto dado en prenda fuese un crédito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato, para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del crédito dado en prenda...
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La entrega del título al acreedor (3209, in fine) ...y entregarse el título al acreedor, o a un tercero aunque él sea superior a la deuda.
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Que el constituyente sea propietario de ella.
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Relación entre el acreedor pignoraticio y el propietario de la cosa: hay que distinguir si el dueño de la cosa entregó voluntariamente la misma, o si hubiera sido robada o perdida.
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(3213) El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario.
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(3214) Si la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueño, y el deudor la ha comprado en venta pública o a un individuo que acostumbraba vender cosas semejantes, el propietario podrá reivindicarla de manos del acreedor, pagándole lo que le hubiese costado al deudor.
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Relaciones entre las partes: (3213) El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario.
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Que el constituyente tenga capacidad para enajenar y el acreedor para contratar.
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Que el contrato se realice por escrito.
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Percepción de frutos e intereses. (3231) Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta del deudor, y los imputará a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren.
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Derecho de retención. (3229) El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no pague la deuda, los intereses y las expensas hechas.
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Acción de reivindicación. (3227) Si el acreedor pierde la tenencia de la cosa, puede recobrarla en cualquier poder que se halle sin exceptuar al deudor.
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Derecho de venta. (3224) No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido, el acreedor, para ser pagado de su crédito con el privilegio que la ley le acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate público con citación del deudor. Si la prenda no pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la prenda por la compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicación.
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Derecho de preferencia. (3889) La prenda da al acreedor el derecho de hacerse pagar con preferencia a los otros acreedores, salvo las excepciones que en este título se establecen. El privilegio no subsiste, cuando la prenda ha salido del poder del acreedor.
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Facultades inherentes al derecho de propiedad. El deudor que pignora una cosa conserva el derecho de propiedad y todas las facultades inherentes a él, con la sola limitación que surge de la entrega de la posesión al acreedor.
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Secuestro de la cosa. (3230) Si el acreedor abusare de la prenda, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.
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Indemnización por uso indebido. El acreedor prendario no tiene derecho a servirse de la cosa ni usar de ella. Si lo hiciera, independientemente del secuestro de la cosa, el deudor tiene derecho a pedir que se tase el valor del uso indebido y se lo impute al pago total o parcial de la deuda. También tiene derecho a que se lo indemnice por los deterioros o la destrucción de la cosa originados en su uso indebido.
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Restitución de la cosa. (3238) Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos los accesorios que dependían de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que después hubiese recibido.
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Por vía de consecuencia: (3236) La prenda se extingue por la extinción de la obligación principal a que acceda.
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Por vía principal:
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Confusión: (3237) Se extingue también, cuando por cualquier título la propiedad de la cosa empeñada pasa al acreedor.
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Renuncia: El acreedor puede renunciar voluntariamente a los derechos que la prenda le confiere. Además la renuncia puede resultar tácitamente de la devolución, que el acreedor haga voluntariamente de la cosa dada en prenda.
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Venta de la cosa pignorada, en la forma que la ley establece. En tal caso, los derechos del acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado (3889).
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Pérdida total de la cosa pignorada.
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Existencia de un inmueble como asiento del derecho.
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Entrega del inmueble al acreedor.
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Que el acreedor perciba los frutos y que los impute en la forma establecida por la ley.
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Es un derecho real. Genera una relación directa entre la cosa y el sujeto. Confiere el ius persequendi, aunque no el ius preferendi, por lo que está discutido su carácter de derecho real (3255- Si el acreedor solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio de prenda sobre el precio de la venta.)
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Accesorio del crédito principal.
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Se constituye convencionalmente. (3240) El contrato de anticresis sólo queda perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no está sujeto a ninguna otra formalidad.
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Es especial. En cuanto al crédito y en cuanto a la cosa. Resulta de la misma definición.
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Es indivisible. (3245) El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
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Entrega del inmueble al acreedor: (3240) El contrato de anticresis sólo queda perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no está sujeto a ninguna otra formalidad.
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Que el constituyente sea propietario o usufructuario (3241) La anticresis sólo puede ser constituida por el propietario… (3242) El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo.
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Que el constituyente capacidad para disponer (3241) …que tenga capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos.
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Posesión del inmueble. Surge de la misma definición.
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Percepción de frutos. (3249) El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen administrador, percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivando él mismo la tierra, o dando en arrendamiento la finca.
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Demandar ante la justicia la venta del inmueble. (3251) No pagando el deudor el crédito al tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se haga la venta del inmueble. Es de ningún valor toda convención que le atribuya el derecho de hacer vender por sí el inmueble que tiene en anticresis.
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Persecución. (3254) El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por la anticresis, contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis.
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Derecho de retención. (3245) El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
-
Conservar y administrar el inmueble. (3258) El acreedor está obligado a cuidar el inmueble y proveer a su conservación. Si por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algún detrimento, debe él repararlo, y si abusare de su facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del crédito.
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Pagar los impuestos y cargas. (3259) El acreedor está también obligado a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble, descontando de los frutos el desembolso que hiciere, o repitiéndolo del deudor, como en el caso del artículo anterior.
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Conservar todos los derechos que tenía la finca. (3260) Es responsable el deudor si no ha conservado todos los derechos que tenía la heredad, cuando la recibió en anticresis.
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Restituir el inmueble. (3261) Desde que el acreedor esté íntegramente pagado de su crédito, debe restituir el inmueble al deudor.
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Rendición de cuentas. (3246) El acreedor está autorizado a percibir los frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinada concurrencia. (3247) Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensación de los frutos con los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos al deudor.
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De acuerdo al primer sistema, el registro inmobiliario no es requisito ineludible para la transmisión o constitución de los derechos reales entre las partes, pero sí es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es el sistema del derecho francés, italiano y argentino.
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En el sistema germánico, la inscripción no tiene efectos de mera publicidad, sino que es constitutiva aun para las partes. sin embargo, los efectos de la inscripción no son exactamente los mismos respecto de las partes y respecto de terceros. Según el código alemán, cuando alguien tiene un derecho inscripto a su favor en el registro, se presume que le corresponde ese derecho (es lo que se llama principio de legitimidad). Pero entre las partes, es posible impugnar el acto en que se fundó la registración, y por consiguiente, obtener la cancelación de ésta. en cambio, respecto de terceros de buena fe la presunción de legitimidad del acto no admite prueba en contrario.
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Finalmente, el sistema Torrens, vigente el Australia y algunos estados de América del Norte, confiere al registro una máxima importancia: la inscripción del inmueble en el registro a nombre de una persona confiere a ésta una situación de propietario definitiva e inatacable, sea con relación a las partes, sea con relación a terceros. Si ha existido vicio en las transmisiones no por ello queda afectada la transmisión, porque se supone que el nuevo propietario recibe su título del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de acción de reivindicación y todo su derecho consiste en una acción de daños y perjuicios contra el Estado, que es quien otorga cada nuevo título. La matriculación de los inmuebles en este sistema no es obligatoria, pero su éxito ha sido tal en Australia que un gran porcentaje de tierras se han registrado e incorporado a dicho sistema.
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Una reconoce que el embargo anotado con posterioridad a la escritura, pero antes de su inscripción, prevalece sobre el dominio así adquirido.
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La otra corriente establece lo contrario, ya que las normas de fondo del código prevalecen sobre las leyes locales.
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Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
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Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
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Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
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Las posteriores transmisiones de dominio;
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Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
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Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
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Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
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Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
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Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
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Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral mediante notificación fehaciente (art. 18).
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Determinar la correcta ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los títulos jurídicos invocados o a la posesión ejercida;
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Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;
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Conocer la riqueza territorial y su distribución;
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Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos nacionales y locales.
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Gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa;
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Tienden al mantenimiento del derecho, y se ejercen tantas veces como sea necesario para defenderlo;
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Deben instaurarse ante el juez del lugar en donde está situada la cosa.
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Se discute si las acciones posesorias y los interdictos son reales o personales. Según Borda, tienen el carácter de reales, porque reúnen las notas que tipifican a las mismas, que son: a) Se dan en protección de un derecho real, la posesión; b) Su objeto es mantener al poseedor en goce de su derecho y no de extinguir el derecho por el ejercicio de la acción; c) Se dan no contra determinada persona, el deudor, sino contra cualquiera que turba el derecho y cuantas veces sea éste sea turbado; Se dan no sólo contra el despojante, sino también contra sus sucesores a título particular.
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En cuanto a las acciones que surgen de la hipoteca, es necesario distinguir entre las que tiene el acreedor hipotecario para mantener incólume su garantía (3157), y la acción para obtener el pago de la obligación garantizada por la hipoteca. Las primeras son inequívocamente de carácter real, y las segundas de carácter personal.
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La acción reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesión.
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La acción negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos, para defenderlos contra una lesión de menor importancia.
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La acción confesoria se da en defensa de las servidumbres activas; asimismo, se protege al acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyan o afecten la garantía.
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Derecho de poseer en el demandante;
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Pérdida de la posesión de la cosa.
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2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o raíces, pueden ser objeto de la acción de reivindicación; y lo mismo las cosas que por su carácter representativo se consideran como muebles o inmuebles.
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2760. Son reivindicables los títulos de créditos que no fuesen al portador, aunque se tengan cedidos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador.
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2761. Son también reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de los coposeedores.
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2762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser éstas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero, títulos al portador, o cosas fungibles
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2763. Si la cosa ha perecido en parte, o si sólo quedan accesorios de ella, se puede reivindicar la parte que subsista o los accesorios; determinando de un modo cierto lo que se quiere reivindicar.
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2764. Una universalidad de bienes, tales como una sucesión cuestionada, no puede ser objeto de la acción de reivindicación; pero puede serlo una universalidad de cosas
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Una primer teoría sostiene que el comprador no tiene acción reivindicatoria, porque ésta nace del dominio y no habiendo recibido la tradición de la cosa, nunca ha ostentado dicho dominio.
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Una segunda tesis cree que el comprador que no ha recibido la posesión tiene acción reivindicatoria contra los terceros. Se admite unánimemente la posibilidad de ceder la acción reivindicatoria, o sea que quien enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultánea y necesariamente le transmite también el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera. Esta es la opinión mayoritaria en la doctrina.
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El propietario: 2758. La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella.
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El copropietario: Reivindicación entre condóminos: 2761. Son también reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de los coposeedores. Este artículo prevé el supuesto de que uno de los condóminos le niegue a otro su derecho a la cosa y lo prive de su posesión, uso y goce.
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El cesionario: 1444. Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito.
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El heredero.
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El legatario.
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2772. La acción de reivindicación puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o imperfecto.
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2782. La reivindicación puede dirigirse también contra el que posee a nombre de otro (tenedor). Este no está obligado a responder a la acción, si declara el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que así lo haga, la acción debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
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2784. El que de mala fe se da por poseedor sin serlo será condenado a la indemnización de cualquier perjuicio que de este daño haya resultado al reivindicante.
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2785. La reivindicación podrá intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar o imposibilitar la reivindicación.
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Reivindicación contra el despojante. 2776. Si la cosa fuere inmueble compete la acción contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante.
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Reivindicación contra el adquirente que posee un título nulo o anulable. 2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado.
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Reivindicación contra terceros adquirentes: hay que distinguir si el adquirente es de buena o mala fe:
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Tercero adquirente de mala fe: Procede la reivindicación en todos los casos.
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Tercero adquirente de buena fe: debemos subdistinguir:
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A título gratuito: 2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete… contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante.
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A título oneroso: La segunda parte del art. 2778 niega implícitamente la acción reivindicatoria contra el actual poseedor de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe a título oneroso; tampoco es procedente la acción reivindicatoria contra el actual poseedor de cosa adquirida por título oneroso y de buena fe del heredero aparente (3430); o del que la adquirió por fraude (968) o por permuta (2130). Más aún, los poseedores de buena fe están libres de los efectos de la reivindicación aunque hubieran adquirido la cosa a título gratuito del heredero que fue declarado indigno (3309); o del que adquirió la cosa por un acto simulado (996) o en el caso de revocación de la donación por ingratitud del donatario (1865).
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Reivindicación con título posterior a la posesión del demandado: 2789. Si el título del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesión que tiene el demandado, aunque éste no presente título alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
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Reivindicación con título anterior a la posesión del demandado: 2790. Si presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.
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Presentación de títulos por el reivindicante y por el reivindicado:
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Emanados de la misma persona: 2791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la acción, presentaren cada uno títulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
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Emanados de diferentes personas: 2792. Cuando el demandado y el demandante presenten cada uno títulos de adquisición que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cuál de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesión.
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La acción personal derivada del contrato;
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La acción reivindicatoria.
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a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan en este Código:
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a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas:
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a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión.
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Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad Administración;
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Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Obligaciones propter rem. Su caracterización en la doctrina y el Código Civil.
Las obligaciones propter rem son las que nacen como consecuencia de ser propietario o poseedor de una cosa, y que se transmiten con el derecho real.
Se llaman también ambulatorias: acompañan al derecho real, el enajenante queda liberado de la obligación, que pasa al adquirente. Generalmente el deudor queda liberado de ellas al hacer abandono de la cosa.
Ejemplos:
El codificador rechaza la idea de que puedan existir obligaciones reales en la nota al art. 497; y esta norma dispone que no hay obligación que corresponda a derechos reales.
Sin embargo, el art. 3266 reconoce explícitamente que hay obligaciones que surgen del dominio de una cosa y que pasan al sucesor junto con la cosa, y el art. 2416 reproduce el concepto en relación al titular de la posesión de la cosa.
Régimen legal de los derechos reales.
Fundamento, importancia.
Los derechos reales tienen una doble importancia: institucional y económica.
Conflictos.
Son innumerables los conflictos, contiendas civiles e internacionales que han reconocido por lo menos como una de las causas la mala distribución de las riquezas o el abuso de sus detentadores. Estos conflictos de la humanidad han respondido muchas veces a la deficiente legislación sobre el dominio y los demás derechos reales. A través de los siglos, el maquinismo y el intercambio, multiplicaron las fortunas, acentuando las luchas de clases. Otras de las causas son: lo reducido del suelo, la exigüidad de la superficie cultivable y la escasez de materias primas.
Intervención del Estado.
El legislador tuvo que vigilar estas relaciones jurídicas que tantos conflictos han creado, a fin de encauzarlas, de crear o adaptar figuras adecuadas y de protegerlas con defensas suficientes. Se intensificó progresivamente la injerencia del Estado, hasta revertir un papel primordial. Por ello, cada Nación se ha reservado celosamente reglamentar los derechos reales.
Creación: limitaciones a la libertad individual. Enumeración de los derechos reales. Carácter.
2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.
2503. Son derechos reales:
1º El dominio y el condominio;
2º El usufructo;
3º El uso y la habitación;
4º Las servidumbres activas;
5º El derecho de hipoteca;
6º La prenda;
7º La anticresis.
El carácter de la enumeración es enunciativa, puesto que pueden agregarse otros más, siempre creados por la ley. Entre los derechos nuevos se encuentran la propiedad horizontal y la prehorizontalidad. Algunos derechos reales fuera del Código son la prenda agraria, prenda con registro, hipoteca sobre buques, warrants y debentures, y recientemente la superficie forestal, entre otros.
Casos dudosos.
Art. 2614.
Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el de 5 años, cualquiera sea el fin de la imposición, ni hacer en ellos vinculación alguna.
Según la mayoría doctrinaria, el permiso para constituir estos derechos reales por 5 años sólo comprende a los censos y a las rentas: los otros derechos (enfiteusis y superficie) están proscriptos.
Vélez justifica la supresión de estos derechos reales en la nota al art. 2503:
“No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis porque por este Código no pueden tener lugar. Hemos juzgado más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería así dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos”.
“Suprimiendo la enfiteusis evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo. El contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente”.
Clasificación.
Otra clasificación:
Adquisición, transferencia, pérdida: principio general.
(577) Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.
(2505) La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.
Sin embargo, la regla del artículo 577 no es absoluta: no hay desplazamiento de la cosa ni en la hipoteca, ni en la prenda agraria, ni es ella una condición previa para la transmisión de los bienes por causa de muerte, que se produce en el mismo instante de la muerte del causante. En estos casos, no son necesarias ni la tradición ni la inscripción registral.
En cuanto a la pérdida de los derechos reales, esta puede ser:
Título y tradición.
Para provocar la transmisión y correlativa adquisición de derechos reales entre vivos, la tradición (modo suficiente) debe ir acompañada de un título suficiente. Estos requisitos no juegan en materia de adquisición originaria, y en los casos de adquisición del dominio por especificación o transformación por edificación, siembra y plantación.
Título suficiente es el acto jurídico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente, y titularidad del derecho que se transmite en el transmitente) y de forma que en cada caso resulten exigibles, y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales.
En el lenguaje común se suele denominar “título” al instrumento que formaliza el título suficiente. Así, escritura pública en el caso de inmuebles. No obstante, este denominado “título” no sería el título suficiente del que nos estamos ocupando. Por ejemplo, el contrato de comodato de un inmueble formalizado por escritura pública. La escritura pública podrá ser denominada “título” -en el sentido de “instrumento”-, pero no será el “título suficiente” necesario para adquirir derechos reales, puesto que el contrato de comodato engendra un derecho personal y no real.
Convalidación.
2504. Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.
La hipoteca es el único derecho real que no admite la convalidación (3126): “La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia de que aquel a quien pertenece el inmueble viniere a suceder al constituyente a título universal”. El fundamento de esta excepción es que la titularidad del inmueble es requisito indispensable para constituir la hipoteca.
En el supuesto de condominio, si bien el condómino en principio no puede realizar actos jurídicos ni sobre toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validan -total o parcialmente- si la cosa o la parte material de ella, en relación a la cual el condómino celebró el acto, le toca en partición; pero no por el principio de convalidación, sino por el efecto declarativo (retroactivo) de la partición.
Publicidad. Protección de los derechos reales. Repercusión a terceros.
Dos son los medios de publicidad de que se vale el Código Civil: la tradición para todos los derechos reales, con excepción de la hipoteca, y la inscripción registral.
Vélez no instituyó los registros, adoptó como único medio la tradición y sólo los instituyó para las hipotecas.
Actualmente, después de la reforma de la 17.711 y la ley de registro de la propiedad inmueble (17.801), es requisito indispensable para la oponibilidad a terceros la inscripción de la constitución o transmisión de derechos reales, su inscripción en los registros correspondientes.
(2505) La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.
Art. 2 (Ley 17.801) De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos…
Derechos reales no autorizados. Breve noción.
2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.
Razones de su supresión. El hecho de que no pueda haber otros derechos reales que los enumerados en la ley se fundamenta en un doble motivo:
Valor de la constitución de derechos reales suprimidos o no enumerados.
BOLILLA II
POSESIÓN
Concepto.
(2351) HABRÁ POSESIÓN TODA VEZ QUE UNA PERSONA TIENE UNA COSA BAJO SU PODER (POR SÍ O POR OTRO), CON LA INTENCIÓN DE SOMETERLA AL EJERCICIO DE UN DERECHO DE PROPIEDAD.
El término se utiliza en dos sentidos: como sinónimo de domino y como sinónimo de tenencia (en el derecho romano, possessio era toda detentación).
Elementos:
Objeto de la posesión: (2400) Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión. Los bienes que no fueran cosas no son susceptibles de posesión.
Cuasiposesión.
Nota al art. 2400: las cosas incorporales no son susceptibles de posesión, mas lo son de una cuasiposesión. Esta cuasiposesión de un derecho consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y de los mismos vicios que la verdadera posesión.
Art. 3961: Habla de la “cuasiposesión que le sirve de base” al tratar la prescripción adquisitiva.
En el derecho romano se distinguía entre las cosas corporales, que podían ser objeto del dominio y condominio, y las cosas incorporales, que eran objeto de otros derechos reales y derechos creditorios. El dominio se identificaba así con la cosa corporal. Quien se comportaba con la cosa como si fuese dominus era considerado poseedor, y su posesión recaía sobre la cosa corporal. Quien se comportaba como titular de algún otro de los derechos reales, era considerado cuasiposeedor.
En consecuencia, cuasiposeedores son los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis
En realidad, sólo la terminología en el terreno de las cosas obligó a esta distinción entre posesión y cuasiposesión; en verdad, una y otra están sometidas al mismo régimen legal. Si bien Vélez es estos artículos no pudo evitar la influencia del derecho romano, siguiendo a Freitas, califica de poseedores (legítimos) y no de cuasiposeedores a quienes ejercen un derecho real, aun distinto del dominio. La categoría de la cuasiposesión no tiene sentido en el código.
Posesión y propiedad. La posesión no debe ser confundida con la propiedad:
Simple tenencia.
El código caracteriza al tenedor como aquel que tiene en su poder una cosa, pero reconociendo en otro el derecho de posesión (2352-2461). Es decir, mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el tenedor sólo tiene el corpus.
2352. El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.
2461. Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa.
Clasificación:
El ejemplo más claro son las cosas del dominio público del Estado, que pueden ser objeto de un uso común o especial.
Puede subclasificarse en:
Simple tenencia y posesión.
Una cosa puede encontrarse sometida al poder de una persona, sea en razón de posesión propiamente dicha o en razón de simple tenencia. La diferencia es importante, porque la posesión da lugar a efectos que la tenencia no produce: los más importantes son las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. La posesión, para producir estos efectos, no debe ser precaria (art. 2480). En otros términos, la posesión debe ser una posesión propiamente dicha, no una simple detención precaria o tenencia. La ley establece una serie de presunciones para facilitar la prueba de la posesión o simple tenencia:
De acuerdo con estas disposiciones, se desprende que desde el momento en que la relación posesoria exista la presunción de la ley es que la detención corporal de la cosa se ejerce a título de dueño y que por consiguiente existe una verdadera posesión. El poseedor, pues, no tiene la necesidad de probar la existencia del animus domini; a él le basta acreditar la detención material y el ejercicio de actos posesorios para que la existencia de la posesión se de por comprobada.
Al que afirma que no se trata de posesión sino de simple tenencia, le corresponde la prueba de hecho, la cual se rendirá acreditando que el poseedor detiene la cosa en razón de un título que implica reconocer en otro el dominio de ella. Por ejemplo: a título de locatario, depositario, etc.
Precariedad.
En el derecho romano la precariedad era un contrato innominado; en nuestro derecho no existe este instituto jurídico: el Código utiliza la palabra precario para denotar, en ciertos casos, un vicio de la posesión, y en otros casos, para oponerla a la palabra “propiedad” (art. 2480: “La posesión para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a título de propietario”).
La precariedad ha sido considerada en algunas disposiciones del código como un vicio de la posesión. Esta idea según Salvat es errónea, porque la precariedad no constituye un vicio de la posesión, sino el elemento que caracteriza y distingue la simple tenencia de la posesión en el concepto técnico de la palabra. Cuando existe precariedad, por lo mismo que se reconoce en otro la propiedad de la cosa y en consecuencia, la existencia de la obligación de restitución, no hay posesión, sino simplemente tenencia. La verdadera posesión, en estos casos, no la tiene el tenedor precario, sino el propietario de la cosa, por cuenta y representación de quien este último la ejerce.
Interversión del título.
Es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está teniendo o poseyendo la cosa.
Art. 2353: “NADIE PUEDE CAMBIAR POR SÍ MISMO, NI POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CAUSA DE SU POSESIÓN. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal hasta que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título mientras no se pruebe lo contrario”.
El principio rector en nuestro Código es el de la inmutabilidad de la causa de la posesión. La transformación de la posesión en tenencia o viceversa, exige que medie un cambio en la causa o título de la relación posesoria. La interversión de títulos se utiliza en nuestro código con una acepción muy amplia, abarcando también a los vicios y cualidades de la posesión.
Este principio tiene su antecedente en el derecho romano, donde se utilizaba para proteger dos institutos jurídicos en contra de las actitudes de los simples tenedores. Estos eran: la usucapio pro herede lucrativa y la usureceptio.
El Código, después de consagrar en el art. 2353 la regla de nemo sibi causam possessionis mutare potest, agrega otras dos reglas que nos dan el alcance y significado de este principio general:
Por ej., si yo adquiero una finca por compra y entro a poseerla en este carácter, mi posesión continúa y subsiste como tal, mientras no se pruebe que ha existido un cambio de causa que la convierta en tenencia, como si yo la hubiese enajenado y hubiese celebrado con el comprador un contrato de locación.
Por ej., si yo ocupo una casa en carácter de locatario y después la compro, mi primitiva tenencia se habrá transformado en una verdadera posesión.
La transformación de la tenencia en posesión, o de la posesión en tenencia, exigen que medie un cambio en la causa o título de la relación posesoria. Este cambio de título, esta mutación de la causa de la posesión, base de la transformación de la relación posesoria, es lo que se conoce como interversión del título.
Pero el principio de inmutabilidad o de no intervención no es absoluto:
Casos en los cuales es posible cambiar la causa de la posesión:
La teoría de la interversión del título o de la causa de la posesión no se aplica solamente a los efectos de la transformación de la posesión en detención, o viceversa; se aplica también con relación a todos los demás vicios, de los cuales la posesión puede estar infectada y es por eso que el art. 2354 agrega: Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición.
Así, si yo entré en posesión de una finca por violencia o clandestinidad, la posesión conservará este carácter mientras no intervenga un nuevo título que haga desaparecer el vicio, por ejemplo: si después yo compro la finca de quien es el verdadero propietario.
Existencia legal de la posesión o simple tenencia. Teorías:
Naturaleza jurídica de la posesión.
BOLILLA III
POSESIÓN
Distintas clases de posesión
(2355) La posesión será legítima cuado sea el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a este código. Será ilegítima cuando se tenga sin título, o por título nulo, o fuese adquirido por un modo insuficiente para constituir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tenga derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla.
Ley 17.711:
La posesión legítima coloca al poseedor en situación de poder repeler no sólo cualquier acción posesoria, sino también las petitorias: implica el reconocimiento de un derecho inatacable a poseer.
Principio general: la posesión se presume legítima (2363) “El poseedor no tiene obligación de producir título a la posesión: el posee porque posee”.
(2356) La posesión es de buena fe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Fuera de estas condiciones, se lo reputa de mala fe.
Elementos de la buena fe:
Presunciones legales:
(2364) La posesión será viciosa cuando lo fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza, y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; o siendo precaria, cuando se tuviere por abuso de confianza.
Vicio es todo defecto o irregularidad relativa al hecho material de la adquisición de la posesión.
Vicios en la posesión de los inmuebles.
1) La posesión es violenta (2365) cuando es adquirida o tenida por vías de hecho, acompañadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia, sea por sus agentes.
La violencia existe (2366), bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes o que se ejecute con su consentimiento, o que después de ejecutada se ratifique expresa o tácitamente.
Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueño de la cosa, o contra el que la tenía a su nombre.
La violencia constituye un vicio relativo (2368), respecto de aquel contra quien se ejerce.
2) La posesión es clandestina (2369) cuando los actos por los cuales se la tomó o continuó fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenían el derecho de oponerse.
La posesión pública en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuación. (2370)
El vicio de la posesión clandestina es relativo solamente con respecto al anterior poseedor (2371).
3) La posesión es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligación de restituirla (2372). Por ejemplo, el locatario que después de vencido su contrato de locación se niega a restituir la cosa alquilada, sosteniendo que en adelante la posee a título de dueño.
Vicios en la posesión de muebles.
1) El hurto está tomado en un sentido general, comprensivo del hurto propiamente dicho y el robo. Lo esencial es que haya habido apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena.
2) Según el Código Penal, el estelionato forma parte de lo que es una especie dentro del género de las defraudaciones: consiste el delito en, a) gravar o vender como bienes libres los que fuesen litigiosos o estuviesen embargados; b) Vender o gravar o arrendar como propios, bienes ajenos (art. 173 CP).
El Código Civil, en cambio, al reglamentar el objeto de los contratos, establece que se incurre en el delito de estelionato en los siguientes casos: 1. Contrato sobre cosas ajenas como si fueran propias (1178); 2. Contratos sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte fuese de buena fe (1179).
La ley se refiere aquí a todos aquellos casos en que se ha entregado a un adquirente de mala fe la posesión de una cosa que era litigiosa o estaba pignorada o embargada.
3) Lo mismo que en materia de cosas inmuebles, al señalar el abuso de confianza se refiere a los casos en que existe obligación de restituir la cosa precariamente detenida.
Título suficiente. Justo título. Título putativo.
El título es putativo cuando a) no es verdadero, o b) cuando es verdadero pero no se aplica a la cosa que se posee. Es necesario distinguir el título putativo del título suficiente y del justo título para usucapir.
El título suficiente sobre una cosa determinada implica un acto jurídico que tiene por finalidad transmitir sobre la misma el derecho real de que se trate, revestido de las formalidades establecidas en la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto (si no, sólo es un justo título para usucapir- art. 4010).
El justo título para usucapir es según el art. 4010, “todo título que tenga por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido por las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana”.
El título putativo no hace presumir la buena fe, pero a tenor del art. 2357 tampoco la descarta. El título putativo no obsta a la buena fe, pero para ello debe acreditarse que el poseedor tiene “razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”.
Accesión de posesiones.
Es la unión o suma de dos posesiones, que tiene su interés práctico en la posibilidad de acumular tiempo para llegar a obtener la posesión anual a los efectos de intentar las acciones posesorias; o bien alcanzar el número de años necesarios para usucapir.
En esta materia deben distinguirse dos supuestos:
Una vez sumadas o accedidas las posesiones, su carácter se determina en el momento inicial de la posesión del causante, es decir de la posesión a la cual se suma la posesión actual. Así, si el poseedor de buena fe une su posesión a la de su autor que era de mala fe, toda la posesión será de mala fe.
Adquisición de la posesión.
Es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí. O sea que al momento de la adquisición deben reunirse los dos elementos de la posesión: corpus y animus domini. Luego, la posesión se conserva solo animo (2445).
Pero en el caso de sucesión mortis causa, la posesión pasa al heredero sin necesidad de acto alguno material por parte de éste, aunque ignore que la sucesión le ha sido deferida o aunque sea incapaz al mismo momento de la muerte.
Nuestro código distingue tres situaciones diferentes en cuanto a la adquisición de la posesión:
Desde el punto de vista de la voluntad, los modos de adquisición de la posesión se clasifican en:
Aprehensión u ocupación (regla general).
La posesión se adquiere por aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión (2373).
La aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla (2374).
Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere con la ocupación según las disposiciones de este código, la posesión quedará adquirida con la mera aprehensión (2375).
Usurpación. La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas, se toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina (2382.)
La posesión nueva comienza: si fue tomada por violencia, desde el momento mismo del acto de despojo; y su fue clandestina, la posesión antigua perdura por un año y la nueva comienza después de transcurrido dicho plazo.
Tradición.
Es cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra, también voluntariamente, la recibe. (2377) La sola declaración del tridente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales.
Importancia de la tradición:
Tradición de inmuebles.
Nuestro código admite dos formas de realizarla:
Para que se juzgue hecha la tradición, el inmueble debe estar vacío de toda otra posesión, sin contradictor alguno que se oponga a la toma de posesión (2383), esto es lo que se llama posesión vacua.
Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes (2384).
Tradición de muebles.
La posesión de cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión (2381).
Si la cosa cuya posesión se trata de adquirir estuviese en caja, almacén o edificio cerrado, bastará que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada (2385).
La tradición de acciones nominativas de compañías o sociedades se juzgará hecha cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales.
La tradición de acciones endosables, se juzgará hecha por sólo el endoso, sin ser necesaria la notificación al deudor.
Las acciones al portador se juzgarán transmitidas por la sola tradición efectiva de los títulos (2390).
La tradición de instrumentos de crédito sólo se juzgará hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por él (2391).
Traditio Brevi Manu.
Tiene lugar cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realización de un acto jurídico se transforma en poseedor, como si el locatario compra la finca que arrienda (Traditio brevi manu propiamente dicha- intervienen dos personas); También ocurre cuando quien posee a nombre de otra persona comienza a poseer en nombre de un tercero (Traditio brevi manu por extensión- intervienen tres personas).
Constituto Posesorio.
Es cuando el poseedor transmite a otro la posesión, pero quedando como tenedor de la cosa (art. 2462).
Por el carácter oculto que reviste, esta figura ha sido resistida. Se aduce la falta de publicidad del cambio, que podría dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, de allí que quienes la aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales.
Adquisición de la posesión por medio de representante.
Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se adquiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea adquirida para el representado (2395).
Influencia respectiva de la incapacidad del representante y del representado.
La incapacidad de las personas entre quienes debe hacerse la traslación de la posesión, induce la nulidad de la tradición, hecha o aceptada por sus mandatarios incapaces: mas la incapacidad de los mandatarios, no induce la nulidad de la tradición que hicieran o aceptaren, si fuesen capaces de tener voluntad, cuando sus representados tengan capacidad para hacerla o aceptarla (2399).
Objeto de la posesión.
Cosas susceptibles de posesión. Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles de posesión. Los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesión (2400).
La nota al art. 2400 dispone que “…las cosas incorporales no son susceptibles de una verdadera posesión, sino de una cuasiposesión. Esta cuasiposesión de un derecho consiste en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y vicios que la verdadera posesión.
En realidad, sólo las cosas, no los derechos, son susceptibles de posesión. Hablar de posesión de derechos o de cuasiposesión es introducir confusiones en vano en la materia.
Individualización de la cosa. Si la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para la adquisición de la posesión, que sea separada, y designada distintamente.
Extensión de la posesión en relación a los distintos tipos de cosas.
Posesión fundada en título. La posesión fundada en título, comprende sólo la extensión del título, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor (2411).
Exclusividad de la posesión. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa (2401).
Coposesión. Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa (2409).
Conservación y pérdida de la posesión.
La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (2445).
La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee (2446).
La posesión se pierde:
La posesión puede perderse también por medio de representantes, aplicando a este respecto las reglas sobre la conservación de la posesión.
Caso de interversión del título.
Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto (2458).
Este es uno de los dos modos, junto con el acto jurídico, por el cual se puede cambiar la causa de la posesión.
BOLILLA IV
EFECTOS DE LA POSESIÓN
Concepto. Son las consecuencias jurídicas que la posesión produce, sea por sí sola, sea mediante el concurso de otras circunstancias.
Para Savigny sólo son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Para Aubry y Rau el único efecto es que hace presumir la propiedad.
En general, a los enumerados por Savigny se suelen agregar:
Efectos de la posesión de cosas muebles.
Art. 2412: LA POSESIÓN DE BUENA FE DE COSAS MUEBLES, CREA A FAVOR DEL POSEEDOR LA PRESUNCIÓN DE TENER LA PROPIEDAD DE ELLA, Y EL PODER DE REPELER CUALQUIER ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN SI LA COSA NO HUBIERA SIDO ROBADA O PERDIDA.
Antecedentes históricos.
En la mayoría de las legislaciones antiguas se admitía la acción de reivindicación. En el derecho romano estaban sujetas a una usucapión, de un año en el derecho antiguo y de tres años desde la época de Justiniano.
En las antiguas costumbres germánicas y en el antiguo derecho francés, el propietario de cosa mueble robada o perdida tenía acciones especiales.
Durante los siglos XIV y XV, se produjo una evolución, ya que en Francia se llega a consagrar como un principio general la admisión de la acción reivindicatoria respecto de las cosas muebles.
Durante los siglos XVII y XVIII se produjo contra ella una fuerte reacción, por dos caminos:
El CC. Francés consagró que en materia de muebles, aquel que ha perdido o a quien ha sido robada una cosa mueble puede reivindicar durante tres años contra aquel en manos de quien se encuentre.
El código civil alemán, establece que para transferir la propiedad de una cosa mueble es necesario que el propietario haga la tradición de la cosa al adquiriente y que haya de ambas partes acuerdo de voluntades para operar la transferencia.
Alcance del art. 2412.
La ley distingue según la cosa haya sido robada o perdida o el dueño se haya desprendido voluntariamente de ella.
Fundamentos del art. 2412: teorías:
Carácter de la presunción legal: está discutido:
Cosas a las cuales se aplica.
Abarca los objetos materiales susceptibles de valor y que puedan trasladarse de un lugar al otro. Según el art. 2415, no puede invocarse el art. 2412 respecto de las cosas muebles del Estado General, o de los Estados particulares, ni respecto de las cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
Semovientes.
Las disposiciones contenidas en el Código Civil sobre cosas muebles, han sido dictadas para todas ellas, sea que se muevan por sí mismas (semovientes o animales), sea que se muevas por una fuerza externa. Entonces, el art. 2412 se aplica a los semovientes.
Pero tratándose de ganado, la cuestión se complica. Las legislaciones rurales provinciales han establecido que la propiedad de los ganados se justifica con las marcas y señales, lo que hizo que sea cuestionada la constitucionalidad de este requisito, porque contraría las disposiciones de una ley nacional (art. 2412). De los intentos de concordar el código Civil y las normas provinciales, se destaca la teoría de Bibiloni y Lafaille, para quienes no cabría la buena fe del poseedor de un animal con marca o señal ajena, por la imprudencia que ello implicaría, negligencia que excluiría la buena fe.
La presunción de propiedad del art. 2412 prevalece sobre las disposiciones de los códigos rurales que establecen que las marcas y señales del ganado son atributivas de propiedad. Éstas solo pueden crear una presunción iuris tantum de propiedad a favor de su titular. Pero para que se presuma la buena fe de la posesión de semovientes, éstos no deben llevar marca o signos correspondientes a otros dueños, si además se carece de los certificados pertinentes exigidos por las leyes rurales.
Acciones excluidas. Las acciones de resolución, nulidad o rescisión a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe (2413).
Automotores.
Son cosas muebles registrables, por lo que quedan fuera del régimen del art. 2412. La titularidad se acredita a través de la inscripción en el registro Nacional de la Propiedad del Automotor. A partir de ese momento el acto produce efectos respecto de las partes y de terceros (es constitutivo) según el decreto- ley 6.582/58. Este decreto dispone que “la inscripción de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor hubiese sido hurtado o robado.” O sea, que se reemplaza la tradición por la inscripción constitutiva.
Derechos y deberes inherentes a la posesión:
Cargas:
Derechos:
Derechos y obligaciones del poseedor de buena fe, sucedida la reivindicación.
Derechos y obligaciones del poseedor de mala fe, sucedida la reivindicación de la cosa.
SIMPLE TENENCIA.
Concepto: El que tiene efectivamente la cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho (2352).
La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del simple tenedor, sólo se adquiere por la tradición, bastando la entrega de la cosa, sin necesidad de formalidad alguna (2460).
Cuando alguno por sí o por otro se hallare en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa (2461).
Clasificación:
Enumeración legal de los casos de tenencia (art. 2462):
Los servidores de la posesión. No hay que confundirlos con los tenedores: éstos ejercen su derecho en forma autónoma; si bien se ajusta a los términos de su relación contractual con el poseedor, no tiene que obedecer órdenes del poseedor. Lo que caracteriza al servidor de la posesión es precisamente esa relación de subordinación con respecto al poseedor, o sea que hay entre ambos una relación de dependencia. Son ejemplos, los administradores de los bienes de un tercero, las personas de servicio, los huéspedes.
El art 2490 excluye de la protección posesoria, al que es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, de hospedaje u hospitalidad.
Adquisición, conservación y pérdida. En cuanto a la conservación y pérdida de la tenencia, la ley no contiene disposición alguna, pero es indudable que ella subsiste mientras la detención material continúa y que, en consecuencia, ella se pierde cuando esa detención cesa, sea por un acto de voluntad del tenedor, o por un acto de desposesión.
Efectos. La tenencia no produce ninguno de los efectos de la posesión: no da lugar a la adquisición por prescripción ni engendra a favor del tenedor de una cosa mueble la presunción de la propiedad. Tampoco autoriza al ejercicio de las acciones posesorias. Sin embargo, autoriza a la defensa privada y también el empleo de la acción de despojo.
Derechos y obligaciones del tenedor.
La restitución de la cosa debe ser hecha al poseedor de quien el simple tenedor la recibió, aunque haya otros que la pretendan, pero con citación de éstos (2476).
BOLILLA V
ACCIONES POSESORIAS.
Definición. Según Maynz, son aquellas que tienen por fundamento la posesión y por fin protegerla.
Esta protección de la posesión existe en las dos situaciones que pueden presentarse: a) pérdida de la posesión; la protección posesoria tiene en este caso por objeto la restitución de ella; b) Simple turbación: la protección se realiza entonces con el objeto de conservarla o mantenerla.
Historia. Legislación comparada.
Derecho romano: Los interdictos eran órdenes especiales que el magistrado dictaba en ciertos asuntos, en los cuales ordenaba, sea la restitución de una cosa, sea un prohibición de hacer algo. Si las partes acataban la solución del magistrado, la cuestión quedaba concluida; si por el contrario la resistían, el asunto pasaba, como en los casos comunes, a un juez especial o al tribunal de los recuperadores, a los efectos de la sentencia correspondiente.
Los interdictos podían ser de tres clases, según el contenido de la orden que en ellos se impartía: restitutorios, cuando la orden era una restitución; exhibitorios, cuando se ordenaba exhibir alguna cosa; prohibitorios, cuando se prohibía hacer algo.
Algunos autores creen que estos interdictos eran medidas de seguridad, a falta de leyes concretas sobre la cuestión; otros consideran que eran medidas de carácter policial, destinadas a mantener el orden y la tranquilidad pública.
Entre los interdictos, teníamos los posesorios, que eran de dos clases:
En la Edad Media se introdujeron otros remedios posesorios:
Al lado de estos nuevos remedios, se introdujo en este periodo la condición de la anualidad de la posesión, tomada de las costumbres germánicas (saisine).
En el derecho francés del siglo XIV y XV aparecen ya formadas tres acciones:
Las legislaciones modernas organizan todo su sistema de protección de la posesión en base a dos clases de acciones posesorias: las conservatorias, destinadas a mantener una posesión que ha sido simplemente turbada, y las recuperatorias, destinadas a obtener la restitución de una posesión que ha sido perdida.
En algunas legislaciones encontramos al lado de las acciones posesorias, la autorización al poseedor para defender por sí mismo y por la fuerza la conservación o recuperación de la posesión, siempre a condición de obrar inmediatamente.
Legislación argentina.
El Código Civil trata en el libro III la protección de la posesión. En el mismo organiza y reglamenta un doble sistema de protección: 1°. De defensa privada de la posesión (2470); y 2°. Defensa de la misma por medio de tres acciones posesorias: a) Acción de despojo, para recuperar la posesión perdida; b) Acción de manutención en la posesión, para ser mantenido en la misma, ante un caso de turbación; c) Acción de obra nueva: cuando por medio de una obra nueva en terrenos que no son del poseedor, se turba su posesión.
Al lado de las acciones posesorias, encontramos también en los códigos de procedimiento los interdictos: consisten en juicios de carácter breve y sumario, en los cuales se discute exclusivamente la posesión. Ellos pueden tener uno de los siguientes objetos: 1. Adquirir la posesión (interdicto de adquirir); 2. Retenerla, en caso de ser inquietado o turbado en ella (de retener); 3. Recobrarla, en caso de haberla perdido (de recobrar); 4. Impedir la prosecución de trabajos que puedan turbar la posesión (de obra nueva).
Se discute cuál es la relación que existe entre las acciones posesorias y los interdictos. Algunos autores, como Salvat, sostenían que los interdictos constituían la reglamentación procesal de las acciones posesorias legisladas en el Código; sin embargo, la jurisprudencia terminó por sentar que las acciones e interdictos posesorios eran remedios distintos e independientes entre sí. Las primeras exigen la anualidad y la ausencia de vicios, y las segundas protegen la posesión actual, aun viciosa.
De este modo, las acciones posesorias fueron cayendo en desuso, en vista de que era más cómodo y práctico el interdicto, que no obligaba a pagar esos extremos y con el cual se obtenía el mismo resultado.
El Código de Procedimientos nacional (1967) comenzó por poner orden en la controversia: legisló por separado sobre los interdictos y las acciones posesorias, disponiendo que los primeros tramitarían por juicio sumarísimo y las segundas por juicio sumario.
El art. 623 contiene una disposición de gran interés práctico: Deducida la acción posesoria o el interdicto, posteriormente sólo podrá promoverse acción real.. conforme con ello, quien vea atacada su posesión o tenencia, deberá elegir entre el interdicto o la acción posesoria. Si la vía elegida fracasa, sólo podrá intentar el petitorio.
Finalmente, con la reforma de la ley 17.711, se extendió la protección, en el caso de la acción de despojo, también a la tenencia; tampoco son exigibles para este caso la anualidad o la falta de vicios. Con todo ello, el acceso a las acciones posesorias se hizo mucho menos engorroso y complicado.
Fundamento de las acciones posesorias.
Vélez Sársfield, en nota al art. 2470, resume la teoría de Savigny. Sin embargo, encontramos disposiciones que más parecen responder al sistema de Ihering, inspirada en que la idea de la posesión constituye una exteriorización o manifestación de la propiedad.
La posesión y la justicia privada.
2468. Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales (acciones personales derivadas del acto jurídico, y el interdicto de adquirir).
Acciones personales derivadas del acto jurídico. Toda persona que tenga un título que le de derecho a la posesión de una cosa, pero que carece de ésta, puede, para obtenerla, recurrir en primer lugar a las acciones personales que nacen del acto jurídico que le confiere el derecho a la posesión. Por ejemplo, en el caso del contrato de compraventa, el comprador tiene acción para exigir del vendedor la entrega de la cosa comprada. Para el caso de que no pudiera ejercerse, puede recurrirse al interdicto de adquirir.
Interdicto de adquirir.
No es una acción posesoria en sentido propio, porque no tiende a defender la posesión ni se basa en el solo hecho de poseer, sino que a diferencia de todas las demás acciones e interdictos posesorios, hay que demostrar el título o derecho a la posesión.
El interdicto de adquirir está previsto en el Código procesal, que dispone:
Art. 607: Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:
1) que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a derecho;
2) que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto;
3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.
Art. 608: Promovido el interdicto, el juez examinará el título y requerirá informe sobre las condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgara la posesión o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho, y dispondrá la inscripción del título, si correspondiere.
Si otra persona también tuviere el título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en juicio ordinario o sumario, según lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del asunto.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra el se sustanciara por el trámite del juicio sumarísimo.
Si el título que presenta el actor para adquirir la posesión o la tenencia deriva del que invoca el oponente para resistirla, el juez dispondrá que la controversia tramite por juicio sumario o sumarísimo, atendiendo a las circunstancias del caso.
Art. 609: Presentada la demanda, podrá decretarse la anotación de litis en el registro de la propiedad, si los títulos acompañados y los antecedentes aportados justificaren esa medida precautoria.
Prohibición de turbar la posesión.
2469. La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
Defensa privada de la posesión.
2470. El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la propia defensa.
Reglas comunes a todas las acciones posesorias.
Objeto. Es obtener la restitución o manutención de la cosa (2487).
Quiénes pueden entablarlas.
2490. Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien.
Según Borda, los requisitos de anualidad y falta de vicios han quedado tácitamente derogados después de la reforma de la ley 17.711 (recordemos el art. 2469). También habría quedado tácitamente derogada la disposición del art. 2480 (La posesión para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a título de propietario).
Consecuentemente, tendrían la acción:
En cambio, carecen de la acción de despojo los llamados “sirvientes de la posesión”: Exceptúase... a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad (2490, in fine).
Contra quién se dan las acciones.
Según el citad artículo 2490, se dan contra el despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. En relación a los sucesores, el artículo siguiente dispone que el desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
Aun los subadquirentes de buena fe pueden ser alcanzados por la acción posesoria si se trata de sucesores universales, o si siendo sucesores particulares se trata de muebles robados o perdidos (2488. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.)
Cosas que dan lugar a ellas.
Tanto los muebles como los inmuebles dan lugar a las acciones posesorias. Pero este principio no es absoluto:
Condiciones que debe reunir la posesión.
Continua, o sea, sin intermitencias o lagunas; en cuanto a la interrupción, la misma puede suceder: por la privación del goce de la cosa (interrupción natural); o por la interposición de demanda judicial o reconocimiento de parte del poseedor (civil).
2478. Para que la posesión dé acciones posesorias, debe haber sido adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada durante el año en que se adquirió por violencias reiteradas.
2479. Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias debe ser pública.
2480. La posesión para dar derecho a las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a título de propietario.
Prueba.
El que entabla la acción posesoria está obligado a probar los diversos hechos en que se apoya, es decir, la existencia o la tenencia que invoca y los actos turbatorios de los cuales se queja, sean ellos de simple turbación o de despojo. El actor no sólo debe justificar la existencia de la posesión, sino también que ella reúne todas las condiciones exigidas por la ley para cada clase de acción.
Si la prueba producida suscita dudas, la cuestión se resuelve de la siguiente manera:
2471. Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el que probare una posesión más antigua. Si no constase cual fuera más antigua, júzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer.
2472. Fuera del caso anterior, la posesión nada tiene de común con el derecho de poseer, y será inútil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o demandado.
Juicio posesorio y petitorio.
2482. El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en su posesión, puede intentar la acción real que le competa, o servirse de las acciones posesorias, pero no podrá acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase acción real, perderá el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones posesorias podrá usar después de la acción real.
No se permite acumular el posesorio y el petitorio, porque teniendo el primero efectos más vastos, que incluyen a la posesión, sería inútil la acumulación.
2484. Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar, antes que la instancia posesoria haya terminado.
2485. El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones posesorias por turbaciones en la posesión, anteriores a la introducción de la demanda; pero el demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesión anteriores a la demanda.
2486. El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el juicio petitorio, sino después de haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas contra él.
Valor de las sentencias en el juicio posesorio: el fallo dictado en el posesorio no hace cosa juzgada sobre el petitorio; pero las conclusiones del primero en cuanto a hechos y situaciones jurídicas propios de él, como la referente a la posesión invocada por ambas partes, deben considerarse válidas y eficaces en el petitorio, especialmente si sus constancias fueron incorporadas como prueba a éste.
Reformas introducidas por la ley 17.711.
Acciones conservatorias de la posesión.
A. Acción de manutención.
Existen en el código dos categorías de acciones de manutención:
B. Acción de obra nueva.
Obra nueva es toda la que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da origen a esta defensa, que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio, y concluido éste, se mande deshacer lo hecho.
2498. Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la acción posesoria será juzgada como acción de despojo.
2499. Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
2500. La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.
Si la obra estuviese terminada, o estuviere muy avanzada, ya no sería procedente la acción de obra nueva, sino las comunes, instituidas como remedios para la desposesión o el despojo.
Respecto de la obra nueva, pueden presentarse dos situaciones:
C. Acción de daño temido.
Agregado al art. 2499 por la ley 17.711: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Considerando el daño temido como un supuesto de turbación de la posesión, podrían denunciarlo los poseedores legítimos o ilegítimos, aunque fueran viciosos, y aun los tenedores.
Esta acción también está contemplada en el Código Procesal:
Artículo 623 bis: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.
Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y termo de daño serio en inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro.
Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.
La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura del procedimiento y el archivo del expediente.
Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso, podrán imponerse sanciones conminatorias.
Acciones para recobrar la posesión.
A. Acción de recobrar.
2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o manutención de la cosa.
Existen cuatro teorías que tratan de establecer cuantas acciones para recuperar la posesión existen en el Código:
Naturaleza.
En la acción de recuperar se discute la posesión misma. La acción de despojo, más que una acción posesoria propiamente dicha, es una medida de carácter policial, cuya finalidad inmediata es impedir que se altere el orden establecido, evitando que las partes se hagan justicia por mano propia.
2491. El desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
2492. No compete la acción de despojo al poseedor de inmuebles que perdiera la posesión de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por violencia cometida en el contrato o en la tradición.
2493. La acción de despojo dura sólo un año desde el día del despojo hecho al poseedor, o desde el día que pudo saber el despojo hecho al que poseía por él.
2494. El demandante debe probar su posesión, el despojo y el tiempo en que el demandado lo cometió. Juzgada la acción, el demandado debe ser condenado a restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnización al poseedor de todas las pérdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecución de las sentencias.
Esta acción corresponde también al tenedor, ya que al referirse al poseedor aun no vicioso, se incluye a éste, que sería un poseedor con el “vicio” de precariedad.
Se da sólo contra el despojante, sus herederos y terceros de mala fe que recibieron la cosa directamente del despojante (no tiene efectos reipersecutorios).
BOLILLA VI
DOMINIO
Propiedad y dominio: El código Civil utiliza en principio indistintamente ambos vocablos, pero también emplea el primero como sinónimo de “derecho real” y aun de derecho patrimonial.
En el derecho romano clásico, el concepto de dominium era muy amplio: se lo usaba casi como sinónimo de ius, expresando una idea de señorío sobre lo suyo que tiene el dominus, sean cosas o derechos. La expresión “propiedad” aparece con la influencia griega para indicar la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho, para distinguirla de los demás señoríos que carecían de estos atributos.
En cambio en el derecho moderno, la relación se ha invertido: propiedad es el término genérico, y dominio el específico.
Fundamentos de la propiedad: Según Salvat, existen tres sistemas que justifican la propiedad.
Evolución histórica:
En su origen la propiedad fue colectiva; la titularidad pertenecía a la tribu, de a poco se fue complementando con la propiedad individual de los objetos de uso personal y los elementos de trabajo.
La tierra en principio era cultivada en común para luego atribuirse temporalmente a cada familia integrante de la tribu una porción, temporalmente al principio y a perpetuidad después.
El último peldaño de esta evolución lo constituye la propiedad individual de los bienes inmuebles.
Derecho romano: La propiedad, en principio colectiva, se transforma en individual con la Ley de las XII Tablas, que atribuyó las tierras a distintas familias, perteneciendo el derecho de propiedad al pater exclusivamente. El titular tenía los tres clásicos ius: utendi, fruendi y abutendi.
El aflojamiento de los vínculos familiares determinó el surgimiento de la propiedad individualista, con ciertas limitaciones inspiradas en el bienestar de la comunidad.
Durante el período clásico sólo existía una clase de dominio: el dominium ex iure quiritium, transmisible por dos formas: la Mancipatio y la In iure cesio. Posteriormente, con el derecho pretoriano, surgió otra forma de dominio: la propiedad bonitaria, que permitía adquirirla a los extranjeros.
Edad media: Es importante para el desarrollo del régimen de la propiedad inmueble el periodo del feudalismo (a partir del 843), que comienza con la firma del Tratado de Verdún, por el cual los nietos del emperador Carlomagno se reparten el Imperio: aparecen los señores feudales compartiendo la soberanía con los reyes.
La tierra se “enfeuda”, es decir, el dominio directo y el útil se bifurcan. El primero corresponde al señor feudal, el segundo a los vasallos.
Frente a la tierra feudal (de dominio dividido) tenemos otra tierra libre, de dominio similar al romano, individual, absoluto y exclusivo, es la tierra alodial o alodio.
Con el crecimiento de las ciudades o burgos, los señores feudales pierden poder y los últimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolución Francesa.
La Revolución Francesa: en agosto de 1789 los señores feudales renuncian a sus privilegios y con la Declaración de los Derechos del Hombre la propiedad pasa a ser un derecho individual, exclusivo y absoluto, además de perpetuo.
Individualismo: de acuerdo a los principios liberales de lassez faire, lassez passer, se dio lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de riqueza. El industrialismo generó la clase proletaria; se producen fuertes reacciones al individualismo, nacen las teorías anarquistas que propenden la supresión de la propiedad y las socialistas y marxistas que tienden a su socialización.
El catolicismo y la función social de la propiedad: el catolicismo considera a la propiedad como una institución de derecho natural, que el derecho positivo no puede desconocer, ya que es inherente a la calidad humana.
Mas el hombre, según Santo Tomás, recibe la riqueza para que, una vez cubiertas sus necesidades, distribuya el sobrante entre los demás. La propiedad llenaría así un doble cometido, ya que satisface un fin personal, cubriendo las necesidades del poseedor, y un fin social, con el desplazamiento del sobrante a la comunidad.
Posteriormente, con el surgimiento del neoliberalismo, se observa una mayor intervención estatal en las esferas exclusivamente reservadas hasta ese momento a la actividad particular el derecho de propiedad pasó a tener así cada vez más restricciones en aras del interés social.
Definición del dominio. Art. 2506: “ES EL DERECHO REAL EN VIRTUD DEL CUAL UNA COSA SE HALLA SOMETIDA A LA VOLUNTAD Y ACCIÓN DE UNA PERSONA”.
Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que concede mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es la reunión de todos los derechos posibles sobre una cosa: esto se concreta en los tres ius del derecho romano: utendi (derecho de uso), fruendi (de goce) y abutendi (derecho de disposición).
Clases de dominio. Art. 2507.
Las cosas del dominio del Estado también pueden clasificarse en:
Son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Tampoco pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros que importan un principio de enajenación.
Las cosas del dominio público del Estado se subclasifican en:
Para que un bien integre la categoría de público, es necesario que una ley nacional así lo declare.
Afectar es consagrar un bien del dominio público al uso público, ponerlo en funcionamiento como tal. Desafectar es sustraer ese mismo bien público de su destino al uso público.
Mientras que en el dominio público natural la determinación de su condición jurídica por la ley constituye al mismo tiempo su afectación al uso público; en el dominio público artificial es menester la determinación de su condición jurídica por la ley nacional más la creación del bien por la administración, que lo destina al uso público. Es decir, que su afectación o consagración al uso público se realiza por un acto distinto al de su calificación como bien del dominio público.
Si bien la determinación de los bienes que han de integrar el dominio público corresponde al Congreso Nacional, ese dominio pertenece a las provincias o a la Nación, según la ubicación de los bienes. La jurisdicción sobre dichos bienes será nacional sólo en cuanto se relacione con la navegación y el comercio internacional e interprovincial y la defensa nacional y provincial relativamente a las demás materias.
Caracteres del derecho de propiedad:
De estos tres caracteres, el único que sería esencial sería la exclusividad, ya que de no existir el derecho no sería dominio, sino condominio. Los otros dos son naturales, es decir que pueden faltar tanto la absolutez -por ejemplo en el caso del dominio desmembrado-, como la perpetuidad -ej., el dominio revocable-, sin que por ello desaparezca el dominio, que en estas hipótesis sería imperfecto.
Facultades del propietario.
El propietario puede usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla. Antes de la reforma de la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla, prohibir que otro se sirviera o percibiera sus frutos.
A partir de la Reforma, se sustituyó el art. 2513 por el siguiente:“Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular”.
Art. 2514: “El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.”
Este tema se vincula necesariamente con el del abuso del derecho (art. 1071), norma que permite al juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal, desconocer el derecho emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido “abusivamente”. Dice el nuevo art. 1071: “El ejercicio regular de un derecho o el cumplimiento de una obligación legal no pueden constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que contraríe los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres”.
Según el art. 2515, las facultades del propietario son amplísimas: tanto en los actos de administración como en los de disposición.
Esta norma hace una enumeración no taxativa de los actos jurídicos que el propietario puede realizar con su cosa: alquilarla, enajenarla a título oneroso o gratuito, gravarla con derechos reales a favor de terceros o aun abandonarla.
Amparo constitucional de la inviolabilidad de la propiedad: La constitución protege la propiedad fundamentalmente en los artículos 14 (que garantiza a todos los habitantes, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el derecho de usar y disponer de la propiedad), y el 17 (que consagra su inviolabilidad, prohíbe la confiscación, exige que la privación sólo derive de una sentencia fundada en ley y que la expropiación por causa de utilidad pública deba ser calificada por ley y previamente indemnizada).
En “Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignación”, la Corte Suprema dispuso que “…Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la constitución, reviste el carácter de absoluto… Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con los derechos de los demás”.
Extensión del derecho de propiedad.
El problema de la extensión del dominio se plantea sólo en relación a los inmuebles, pues las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueño. Entonces ¿Hasta dónde se extiende la propiedad de los inmuebles?
Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo, en líneas perpendiculares.
Los frutos naturales e industriales y las producciones orgánicas de la cosa (productos) no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella (2329). En cambio, los frutos civiles son cosas accesorias.
Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque, o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella.
Garantías del derecho de propiedad.
EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA.
La Constitución de 1853 estableció en su art. 17 que la propiedad privada es inviolable; nadie puede ser privado de su propiedad sino por expropiación por causa de utilidad pública. Además, el art. 2511 del código Civil aclara que nadie puede ser privado de su propiedad sino por justa causa de utilidad pública, previa la desposesión y una justa indemnización.
Concepto: la expropiación consiste en la ocupación de bienes privados para fines de utilidad pública, previa una justa indemnización de su valor y de los perjuicios directamente derivados de ella.
Condiciones: para que proceda la expropiación deben reunirse los siguientes requisitos:
Sujetos. Podrá actuar como expropiante el Estado Nacional; también podrán actuar como tales la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las entidades autárquicas nacionales, y las empresas del Estado Nacional, en tanto estén expresamente facultadas para ello por sus respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurídicas, podrán actuar como expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado en ley.
La acción expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de personas, de carácter público o privado.
Objeto. Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o al dominio privado, sean cosas o no.
La expropiación se referirá específicamente a bienes determinados. También podrá referirse genéricamente a los bienes que sean necesarios para la construcción de una obra o la ejecución de un plan o proyecto;
Es susceptible de expropiación el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo.
Igualmente son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
La declaración de utilidad pública podrá comprender no solamente los bienes que sean necesarios para lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en base a planos y proyectos específicos convenga material o financieramente a ese efecto, de modo que se justifique que las ventajas estimadas serán utilizadas concretamente en la ejecución del programa que motivó la declaración de utilidad pública.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble.
Cuando la expropiación de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad orgánica, el o los propietarios de estos últimos estarán habilitados para accionar por expropiación irregular si se afectare su estructura arquitectónica, su aptitud funcional o de algún modo resultare lesionado el derecho de propiedad.
Procedimiento. Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean inmuebles. Tratándose de inmuebles el valor máximo estimado será incrementado automáticamente y por todo concepto en un diez por ciento.
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestión será decidida por el juez, quien, respecto a la indemnización prevista en el artículo 10 y sin perjuicio de otros medios probatorios requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días.
No habiendo avenimiento, el expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación
El proceso tramitará por juicio sumario.
Promovida la acción se dará traslado por quince días al demandado. Si se ignorase su domicilio, se publicarán edictos durante cinco días en el diario de publicaciones legales de la Nación y en el de la provincia correspondiente.
Si existieren hechos controvertidos se abrirá la causa a prueba por el plazo que el juez estime prudencial.
Las partes podrán alegar por escrito sobre las pruebas dentro del plazo común de diez días, computadas desde que el secretario certificare de oficio sobre la producción de la misma.
Presentados los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el juez llamará autos para sentencia, la que deberá pronunciarse dentro de los treinta días de quedar firme aquella providencia.
Las partes podrán interponer todos los recursos admitidos por el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la desposesión.
La litis se anotará en el Registro de la Propiedad, siendo desde ese momento indisponible e inembargable el bien.
Si la expropiación versare sobre bienes que no sean inmuebles, el expropiante obtendrá la posesión inmediata de ellos, previa consignación judicial del valor que se determine.
Otorgada la posesión judicial del bien, quedarán los arrendamientos, acordándose a los ocupantes un plazo de treinta días para su desalojo, que el expropiante podrá prorrogar cuando a su juicio existan justas razones que así lo aconsejen.
La acción emergente de cualquier perjuicio que se irrogase a terceros por contratos de locación u otros que tuvieren celebrados con el propietario, se ventilará en juicio por separado.
Ninguna acción de terceros podrá impedir la expropiación ni sus efectos. Los derechos del reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la indemnización, quedando aquélla libre de todo gravamen.
El expropiante podrá desistir de la acción promovida en tanto la expropiación no haya quedado perfeccionada. Las costas serán a su cargo.
Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización
La acción del expropiado para exigir el pago de la indemnización prescribe a los cinco años, computados desde que el monto respectivo quede determinado con carácter firme y definitivo.
Para la transferencia del dominio de inmuebles al expropiante, no se requerirá escritura pública otorgada ante escribano, siendo suficiente al efecto la inscripción en el respectivo Registro de la Propiedad del decreto que apruebe el avenimiento o, en su caso, de la sentencia judicial que haga lugar a la expropiación.
Plazos para la expropiación. Se tendrá por abandonada la expropiación -salvo disposición expresa de ley especial- si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos años de vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes individualmente determinados; de cinco años, cuando se trate de bienes comprendidos dentro de una zona determinada; y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos en una enumeración genérica.
Retrocesión. Ocurre a veces que después de expropiado un bien, el Estado no le da al inmueble el destino de utilidad pública que fuera convenido. A veces, no se le da destino alguno; a veces, se le da otro diferente. En esos casos, el expropiado tiene derecho a demandar la restitución del bien mediante la acción de retrocesión.
Procede la acción de retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos años computados desde que la expropiación quedó perfeccionada (cuando se ha operado la transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago de la indemnización).
Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado anteriormente, a efectos de la acción de retrocesión el expropiado deberá intimar fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el destino que motivó la expropiación; transcurridos seis meses desde esa intimación sin que el expropiante le asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, la acción de retrocesión quedará expedita, sin necesidad de reclamo administrativo previo.
Es admisible la acción de retrocesión ejercida parcialmente sobre una parte del bien expropiado.
Para que la retrocesión sea procedente se requiere:
La devolución del bien al expropiado deberá hacerse libre de todo ocupante, cargas, gravámenes y servidumbre que hubieren tenido lugar después de la desposesión
La acción por retrocesión prescribe a los tres años, computados desde que, habiendo quedado perfeccionada la expropiación en la forma prevista en el artículo 29, al bien se le dio un destino ajeno al que la determinó, o desde que no habiéndosele dado al bien destino alguno, hubieren transcurrido los plazos previstos.
Expropiación irregular. Se llama así porque la iniciativa no la tiene el Estado expropiante, sino el particular afectado por la obra pública.
Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos:
Ocupación temporánea. Cuando por razones de utilidad pública fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados, muebles o inmuebles, o de una universalidad determinada de ellos, podrá recurrirse a la ocupación temporánea.
Clases de ocupación temporánea. La ocupación temporánea puede responder a una necesidad anormal, urgente, imperiosa o súbita, o a una necesidad normal no inminente.
Ninguna ocupación temporánea anormal tendrá mayor duración que el lapso estrictamente necesario para satisfacer la respectiva necesidad.
La ocupación temporánea normal apareja indemnización, siendo aplicables en subsidio las reglas vigentes en materia de expropiación.
El bien ocupado no podrá tener otro destino que el que motivó su ocupación.
La indemnización a que se refiere el presente artículo comprenderá el valor del uso y los daños y perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados, así como también el valor de los materiales que hubiesen debido extraerse necesaria e indispensablemente con motivo de la ocupación.
Ninguna ocupación temporánea normal puede durar más de dos años; vencido este lapso, el propietario intimará fehacientemente la devolución del bien.
BOLILLA VII
DEL DOMINIO
Modos de adquisición del dominio. Según el art. 2524, el dominio se adquiere:
Se critica a esta norma que es incompleta, pues no contempla dos modos fundamentales de adquisición del dominio: la ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida; y la expropiación por causa de utilidad pública.
Clasificaciones: generalmente se dan las siguientes:
El interés práctico de esta distinción reside en que en la adquisición originaria el dominio se adquiere sin limitaciones, en cambio en la derivada el derecho se adquiere con las limitaciones que el de aquél tenía (3270- Nemo plus iuris).
Título y modo: el título es el antecedente (a veces indispensable) que sirve de base para la transmisión efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera realmente.
Por ejemplo, la transmisión de inmuebles requiere escritura pública: éste es el título, pero el dominio no se transmite efectivamente sino mediante la tradición y la inscripción del título en el Registro de la Propiedad.
En materia de cosas muebles puede o no existir título independiente del modo de transmisión: cuando se venden cosas muebles valiosas, lo normal es firmar un contrato de venta (título) y luego efectivizar la transmisión del dominio mediante la tradición. Pero en el contrato de venta no es indispensable, o sea que bastaría con la tradición, en la cual en este caso se confunden título y modo de transmisión.
APROPIACIÓN: consiste en un modo de adquisición del dominio mediante la aprehensión o toma de posesión de cosas muebles sin dueño o abandonadas por su dueño, hechas por persona capaz y con ánimo de adquirir el dominio (2525).
Cosas a las cuales se aplica: Deben ser cosas muebles, pues las cosas inmuebles no son susceptibles de apropiación (nunca carecen de dueño). Caben en este modo adquisitivo, tanto las cosas sin dueño, o sea las que nunca tuvieron dueño, y las cosas abandonadas por el dueño.
Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende materialmente, con la idea de no continuar en el dominio de ellas. En caso de duda se presume que la cosa no ha sido abandonada por el dueño sino perdida, si es cosa de algún valor (2530).
El art. 2527 contiene una enumeración de las cosas susceptibles de apropiación, que se corresponde con el art. 2343 (cosas susceptibles de apropiación privada), de ello resulta que son:
Cosas excluidas: Según el art. 2528 no son susceptibles de apropiación:
Los casos de apropiación legislados por el código son:
Solamente puede cazarse en terrenos propios o ajenos que no estén cercados, plantados o cultivados. Los animales que se cazaren en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, pertenecen al propietario del terreno y el cazador está obligado a pagar el daño causado.
Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueño, o del que lo represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal de que el predio sea restituido al estado en el que se hallaba (2552).
Régimen jurídico de las cosas perdidas: (2531) El que hallare una cosa perdida no está obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere en su poder con las obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados.
Si el que hallare la cosa conoce al dueño, debe avisarle inmediatamente, y si no lo hiciere, no tiene derecho a recompensa alguna.
Si no se conociese al dueño, el hallador debe entregarla al juez más inmediato o a la policía (2534).
El que hubiera hallado la cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos en ella y a exigir recompensa por el hallazgo (2533). El monto puede ser el ofrecido por el dueño o en su defecto, lo regulará el juez. También el propietario puede exonerarse del pago de la recompensa cediendo la cosa al que la halló (2533).
Procedimiento: el hallador de la cosa de dueño desconocido debe entregarla al juez o a la policía, quienes pondrán avisos de treinta en treinta días. Si en el término de 6 meses desde el último aviso no se presentare la persona que justifique su dominio, se venderán las cosas en subasta pública y luego de deducidos los gastos de aprehensión, conservación y recompensa debida al hallador, el remanente corresponde a la municipalidad del lugar en que se halló la cosa.
Quien no diere noticia al dueño de la cosa hallada o no siguiera el procedimiento antes indicado, perderá el derecho a la recompensa de los gastos que hubiese realizado.
ESPECIFICACIÓN: es la transformación de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del hombre, o según el art. 2567, cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ej., cuando se hace vino con la uva, tela con la lana, etc.
Debe considerarse que hay especificación cuando la materia anterior se ha transformado en un objeto que tiene una individualidad económico- social propia.
En cuanto a la propiedad de la cosa nueva, el código distingue dos hipótesis:
El interés práctico de la especificación como medio de adquisición del dominio de una cosa mueble está notablemente reducido por los efectos del 2412.
ACCESIÓN: La propiedad de una cosa comprende los accesorios que se encuentran en ella unidos natural o artificialmente (2520). Por consiguiente, cuando una cosa se adhiere a otra el propietario de ésta adquiere el dominio de la que se ha adherido.
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
El código se ocupa de los siguientes casos de accesión:
a) Aluvión: (2572) Se llama aluvión a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas los terrenos ribereños. Esto es lo que se llama aluvión por acarreo, el caso típico.
Puede ocurrir también que el río o corriente de agua se retire insensiblemente de una orilla hacia otra, dejando al descubierto parte del lecho, en cuyo caso el propietario de la ribera adquiere los terrenos dejados en descubierto por las aguas. Es el primer caso de aluvión por abandono, denominado alveus exsicatu.
El segundo caso de aluvión por abandono no está contemplado en el código, ocurre cuando las aguas el río cambian de curso y comienzan a correr por un lecho distinto, dejando abandonado el anterior; o bien cuando se secan, dejando también el cauce al descubierto. En ese caso, la jurisprudencia determinó que el lecho abandonado corresponde a los propietarios ribereños, a menos que el cambio de dirección sea el resultado de obras y trabajos de rellenamiento que el poder público ha efectuado a sus expensas, en cuyo caso el cauce pertenece al Estado. Es lo que se denomina alveus derelictus.
Condiciones de la adquisición del dominio:
b) Avulsión: supone un hecho súbito, un desprendimiento violento provocado por las aguas que depositan la tierra en otras propiedades, ya sea inferiores o de la ribera opuesta.
En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el dueño de la tierra conserva su dominio y puede reclamarla del propietario de esa tierra donde se ha depositado, dentro de los seis meses. Pero carece del derecho de reivindicar las tierras, arena o plantas desde que se han adherido naturalmente al terreno ribereño al que fueron a parar.
La avulsión supone siempre cosas susceptibles de adherencia natural, tales como la tierra, la arena y alas plantas; pero puede ocurrir que la corriente haya traído cosas no susceptibles de adherencia natural como muebles, materiales de construcción, etc. En ese caso se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas (2586).
c) Emigración de animales: (2592) Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad emigraren y contrajeren la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste adquiere dominio de ellos, con tal de que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir indemnización alguna.
Edificación, siembra o plantación: Todo lo sembrado, plantado o edificado en un inmueble se presume hecho por el propietario de éste y, como accesorio del inmueble, pertenecen al mismo (superficie solo sedit).
Si los materiales de construcción, semillas o plantas pertenecieren al dueño del inmueble, no hay problema, pero puede suceder que:
d) Adjunción, mezcla y confusión: son tres formas de la accesión de una cosa a la otra. Hay adjunción cuando una cosa se une a otra de tal modo de formar una sola. En la mezcla, la accesión es más íntima, no hay solamente una yuxtaposición de elementos sino una fusión de ellos. La confusión es la mezcla de líquidos.
Típicamente estos casos se producen por hechos de la naturaleza, pero puede darse un supuesto en que provengan de la mano del hombre. En este caso, es difícil distinguirlo de la especificación. El criterio mayoritario de distinción es el siguiente: si se ha operado una transformación de la cosa en un objeto nuevo y ello ha resultado principalmente del trabajo humano, siendo los materiales utilizados de valor secundario, habrá especificación; si en cambio lo fundamental es el material utilizado y el trabajo es secundario, hay adjudicación o mezcla.
Art. 2594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere.
Si la persona que realizó la adjunción fue de mala fe, el dueño de la materia empleada de mala fe puede optar entre pedir que se le devuelva una cosa igual a la que tenía o que se le paguen los daños y perjuicios. En cambio si el que realizó la adjudicación era de buena fe, el propietario de la cosa accesoria sólo tiene derecho a exigir lo que ésta valiere.
Art. 2597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubieren confundido o mezclado, resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
Si no hay cosa principal ni accesoria, siendo las materias separables, la separación se hará a costa del que las unió sin consentimiento del dueño de la otra. Pero si la unión se hubiera hecho con el consentimiento del otro dueño, la separación se hará a costa de ambos.
Si las cosas son inseparables, el dueño de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que hizo la unión o mezcla el valor que tenía ante de la unión. Pero si las cosas inseparables resultaran confundidas o mezcladas por un hecho casual, y no hay cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, entendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.
TRADICIÓN: sistemas de transmisión de un derecho real:
Vélez Sársfield siguió en este punto las soluciones del derecho romano, estableciendo el requisito de la inscripción registral sólo para el caso de la hipoteca; sin embargo era necesario crear un registro inmobiliario, y con la reforma de la ley 17.711 al art. 2505 se fijó el requisito de la inscripción para los inmuebles. Luego, leyes especiales lo establecieron para el caso de los automotores, aeronaves y los códigos rurales fijaron la obligatoriedad de las marcas y señales para los semovientes.
Condiciones para que la tradición de lugar a la adquisición del dominio:
Excepciones:
Ello significa que en estos casos, aun cuando la tradición haya sido hecha por quien no tenía derecho a hacerla, basta sin embargo para hacer adquirir el dominio al que la recibió.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA:
Antecedentes Históricos.
La ley de las XII Tablas establecía que la propiedad podía adquirirse por el uso de las cosas continuadas durante el plazo de un año para las cosas muebles y de dos para los inmuebles.
En el derecho romano surge la institución de la usucapio prescriptio longis temporis: constituía una defensa contra la acción de reivindicación del verdadero dueño por quien había poseído la cosa durante 10 o 20 años según fuera mueble o inmueble.
Justiniano separó las dos instituciones: usucapio para los muebles con el plazo de 1 a 3 años, y praescriptio para los inmuebles con el plazo de 10 a 20 años.
Definición. ES EL DERECHO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UN INMUEBLE ADQUIERE LA PROPIEDAD POR LA POSESIÓN DE ÉL DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY (art. 3948).
Elementos. Surgen de la misma definición:
Utilidad. La prescripción funciona para consolidar una situación realmente existente, para salvar defectos de un título legítimo, o para evitar las consecuencias perjudiciales de la pérdida de un título.
Fundamentos.
Quiénes pueden prescribir y contra quiénes: (3950) Todos los que pueden adquirir pueden prescribir. La ley se refiere a la capacidad de derecho y no la de hecho.
Cosas susceptibles de prescripción: pueden adquirirse por usucapión cosas muebles e inmuebles, aunque respecto de las primeras hay que recordad la regla de que la posesión de buena fe y a título oneroso otorga el derecho de dominio sobre la cosa, salvo que esta sea robada o perdida. En este último caso el dominio se adquiere por prescripción de dos o tres años según que la cosa sea o no registrable (art. 4016 bis). Al no ser susceptibles de apropiación privada, son imprescriptibles los bienes del dominio público del Estado; no así los bienes privados del Estado, que son prescriptibles.
Caracteres que debe tener la posesión hábil para usucapir.
Usucapión de inmuebles. El código contempla dos clases de usucapión: la de quien ejerce posesión por justo título y a buena fe (10 años; y la de quien no tiene justo título o buena fe (20 años.)
Prescripción corta (10 años): procede siempre que haya habido justo título y buena fe.
Dispone el art. 4004 que el sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala fe, puede prescribir por 10 años cuando su autor era de buena fe; y recíprocamente no es admitida la prescripción en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal.
Prescripción larga (20 años): originariamente, antes del avenimiento de los medios masivos de comunicación, el plazo era de treinta años, pero fue necesario acortarlo.
Basta la posesión continua; no es necesaria ni la buena fe ni el justo título (4016). Es decir que quien se posesiona de una propiedad ajena, con pleno conocimiento y conciencia de que no es suya, adquiere, no obstante ello, el dominio después de 20 años de posesión.
Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño, basta probar cuándo empezó ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empezó a poseer por otro pretenda que, en un momento dado, siguió poseyendo para sí. Es lo que se llama interversión del título. Puesto que se empezó a poseer reconociendo en otro el derecho de propiedad, la prueba de que en un momento dado se empezó a poseer por sí debe ser clara e inequívoca.
El juicio de usucapión: la ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableció el carácter contencioso del juicio y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron excesivas y determinaron la sanción del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carácter contencioso del procedimiento atenuó el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.
El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que será especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
Prescripción de muebles: la regla del art. 2412 cubre la mayor parte de los casos de posesión de cosas muebles, ya que la mera posesión de buena fe confiere el derecho de propiedad.
Sin embargo, quedan tres hipótesis que no están cubiertas por dicha regla:
Suspensión de la prescripción: la prescripción se suspende cuando en virtud de una causa legal el término deja de correr; pero cesada la causa de la sus pensión, el término se reanuda, computándose el tiempo anterior. Esto tiene lugar:
El art. 3966 establecía que la prescripción no corre contra los incapaces y emancipados. Era un privilegio excesivo, que prolongaba por términos exagerados la incertidumbre sobre los derechos de las partes. la ley 17.711 derogó ese privilegio. El nuevo art. 3266 dice: “La prescripción corre contra los incapaces que tuvieran representantes legales. Si carecieren de representación, se aplicará lo dispuesto en el art. 3980”.
Dispone el art. 3980 que cuando por razon de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiere impedido temporalmente el ejercicio de una acción, los jueces están autorizados a liberar al acreedor o al propietario de las consecuencias de la prescripción cumplida durante el impedimento, si después de su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus derechos en el término de tres meses. Se trata de un supuesto de dispensa de la prescripción cumplida: no es un caso de suspensión de la prescripción.
Interrupción de la prescripción: sus efectos son borrar totalmente el término transcurrido, y la prescripción vuelve a correr por todo el término de la ley, a partir de la cesación de la causa interruptiva.
Causas.
Efectos. La posesión que la ha precedido queda como no sucedida, de modo que para que el poseedor invoque su posesión como título de adquisición del dominio debe demostrar una nueva posesión prolongada por todo el término de la ley (3998).
OCUPANTES SIN TÍTULO. Régimen de regularización dominial de inmuebles urbanos. Ley 24.374 (27/09/94)
Beneficiarios. Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesión pública, pacífica y continua, durante tres años con anterioridad al 1 de enero de 1992, y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación (art. 1).
Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de la ley, en el orden siguiente:
Quedan excluidos del régimen de la ley:
a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus necesidades de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.
Procedimiento:
Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal, se procederá a la inmediata escrituración por intermedio de las escribanías habilitadas, con los beneficios previstos por el artículo 3.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrán adherir al régimen y procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento, procederá la acción de amparo.
La inscripción registral producirá los efectos de inscripción de título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción del artículo 3999 del Código Civil. Quedan a salvo todas las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de expropiación inversa.
EXTINCIÓN DEL DOMINIO.
Hay que distinguir dos casos de extinción o pérdida del dominio:
BOLILLA VIII
RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO
Por más absoluto que se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer ciertas restricciones y límites, fundados algunos en razones de interés público y otros resultantes de la mera coexistencia del derecho análogo de los vecinos. Esto se infiere del art. 1113, que dispone que la propiedad supone el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular. Seguidamente, dice el código que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo.
El art. 2611: Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo.
Las restricciones y límites tienen como fuente exclusiva a la ley, mientras las servidumbres reconocen como fuente incluso la voluntad.
Limitar es poner límites o fijar la máxima extensión que puede tener la jurisdicción, la autoridad o los derechos y facultades de uno: mientras que restringir es ceñir, circunscribir, reducir a menores límites.
Las restricciones determinan los límites normales del dominio, por lo tanto no existe ningún dominio que carezca de restricciones, pues lo acompañan “normalmente”: son condiciones generales del ejercicio normal del derecho. En cambio, las servidumbres importan limitaciones excepcionales, que recaen únicamente sobre determinados dominios.
Las restricciones y límites originan en general deberes de soportar o de no hacer, pero algunas imponen hasta obligaciones de hacer. Por el contrario, las servidumbres reconocen los dos primeros contenidos, pero no se admiten servidumbres cuyo contenido consista en un hacer para el titular del fundo gravado.
Las restricciones y límites son recíprocamente impuestas a los distintos obligados, en cambio la existencia de una servidumbre a favor de un titular no supone la presencia de otra servidumbre que grave su fundo.
Por último, las restricciones y límites no determinan la necesidad de que se indemnice a quienes los alcanza, las servidumbres por ser excepcionales, dan derecho a la indemnización a favor de quien las soporta.
División. Las restricciones y límites al dominio se dividen en:
RESTRICCIONES FUNDADAS EN CONSIDERACIONES DE INTERÉS PÚBLICO.
Se fundan exclusivamente en la protección de intereses colectivos. Pueden dividirse en tres grupos:
Las principales restricciones del derecho administrativo son las siguientes:
La constitucionalidad de estas restricciones se desprende de los siguientes preceptos:
Los reclamos judiciales que tales restricciones puedan originar son de competencia de la justicia administrativa; pero las acciones de daños y perjuicios ocasionadas por la violación de dichas restricciones son de competencia de los tribunales civiles por afectar intereses privados.
Dentro de las ciudades o poblaciones, las municipalidades pueden reducir el ancho de la calle pública a no menos de 15 metros. Esto es lo que se llama “el camino de sirga”.
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERÉS RECÍPROCO DE LOS VECINOS.
La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigüidad existente entre los fundos pertenecientes a dos o más propietarios, se encuentra sometida a una serie de restricciones que no se conciben el la propiedad de los muebles.
Fundamento jurídico. Se ha discutido el tema de los fundamentos de las relaciones vecinales restringidas:
1. Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar al vecino.
El actual art. 2618: antes de la reforma, el problema estaba solucionado deficientemente: los arts. 2618 y 2619 sólo reconocían un derecho de indemnización en casos de ruidos ocasionados por establecimientos industriales.
La ley 17.711 redactó el artículo de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares para el ejercicio de actividades en los inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellos. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición, el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente.
La acción derivada del art. 2618 no sólo compete al propietario, sino también al locatario, usufructuario, y de manera más general, a todo aquel que tiene la tenencia del inmueble por un título legal; cualquiera que sea, porque se protege la calidad de vecino y no la de propietario.
2. Utilización de las paredes medianeras o divisorias.
3. Prohibición de plantaciones de árboles y arbustos.
4. Goteras de techos y desagües.
5. Aguas que descienden naturalmente de los fundos superiores a los inferiores.
6. Luces y vistas.
PROPIEDAD Y USO DE LAS AGUAS.
El código Civil en el título de las restricciones y límites al dominio, ha incluido varias disposiciones sobre el agua: en estas distingue tres situaciones: aguas pluviales, aguas vertientes y aguas corrientes.
El propietario de una fuente que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores, no puede emplearlas en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores.
Arts. 2637 y 2645 reformados por la ley 17.711.
BOLILLA IX
DOMINIO IMPERFECTO.
Concepto. EL DOMINIO ES MENOS PLENO O IMPERFECTO CUANDO DEBE RESOLVERSE AL FIN DE UN CIERTO TIEMPO O AL ADVENIMIENTO DE UNA CONDICIÓN, O SI LA COSA QUE FORMA SU OBJETO ES UN INMUEBLE, GRAVADO RESPECTO DE TERCEROS CON UN DERECHO REAL, COMO SERVIDUMBRE, USUFRUCTO, ETC. (Art. 2507, 2ª parte).
ES EL DERECHO REAL REVOCABLE O FIDUCIARIO DE UNA SOLA PERSONA SOBRE UNA COSA PROPIA, MUEBLE O INMUEBLE, O EL RESERVADO POR EL DUEÑO PERFECTO DE UNA COSA QUE ENAJENA SOLAMENTE SU DOMINIO ÚTIL (Art. 2661)
a) Dominio fiduciario. El art. 2662 disponía que el dominio fiduciario “…es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero”.
Este dominio fiduciario suponía un transmitente o constituyente, un intermediario o dueño fiduciario y un destinatario final o fideicomisario.
El constituyente se proponía transmitir el dominio a una persona, paro por alguna razón no quería hacerlo en ese momento, entonces se valía de un intermediario a quien transfería el dominio con el encargo de transmitirlo al destinatario final al cumplirse cierto plazo o cierta condición. El dominio del intermediario es denominado fiduciario.
La ley 24.441 sustituyó este artículo por el siguiente texto: “dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
Esta nueva legislación permite la existencia de hasta 4 partes en el negocio del fideicomiso:
El efecto fundamental del fideicomiso es la constitución de un patrimonio separado, tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario.
Otra consecuencia de ello es que los bienes fideicomitidos no pueden ser agredidos por l os acreedores del fiduciario ni del fiduciante, salvo la acción de fraude, y los bienes del fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo serán satisfechas con los bienes fideicomitidos.
Por otra parte, la responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art. 1113 se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del daño si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado.
Facultades del fiduciario: el titular puede disponer de la cosa, administrarla, percibir los frutos y productos y ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos.
El fideicomiso se extingue por:
b) Dominio revocable: (2663) Es aquel que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.
En este último caso todavía hay que distinguir dos supuestos: que la causa esté mencionada en el mismo título (Ej., la revocación por supernacencia de hijos), o bien que la revocación resulte por imperio de la ley, unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella constare en el título de la obligación, como por ej., la revocación de la donación por causa de ingratitud del donatario.
La revocación supone un dominio que existe y queda sin efecto; por consiguiente, no hay dominio revocable cuando quien ostentaba la titularidad ha sido privado de él en virtud de una sentencia que declara la nulidad del acto (2664). Y esto porque la nulidad retrotrae las cosas al momento en que se produjo el acto invalidado.
Cómo se opera. Existen tres formas de revocación del dominio:
Efectos: la revocación tiene efectos retroactivos al día en que se transmitió el dominio, salvo que de la propia ley o del contrato resulte que ella produce sus efectos desde el momento en que opera la revocación (2669), un ejemplo de lo último es la revocación por causa de ingratitud del donatario.
c) Dominio desmembrado: Es cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho real a terceros.
Para Borda, la constitución de un derecho real de garantía no importaría la desmembración del dominio; en cambio, Laquis opina que sí, porque el propietario no puede ejercer con la amplitud que la ley le otorga su derecho de dominio.
No hay dominio desmembrado en el caso en que se haya conferido a un tercero el derecho personal de usar y gozar la cosa, como en el arrendamiento o el comodato.
CONDOMINIO
Concepto. EL CONDOMINIO ES EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD QUE PERTENECE A VARIAS PERSONAS, POR UNA PARTE INDIVISA SOBRE UNA COSA MUEBLE O INMUEBLE (art. 2673).
Caracteres.
Naturaleza jurídica.
Distintas clases de condominio.
CONDOMINIO SIMPLE O SIN INDIVISIÓN FORZOSA.
Concepto. Existe condominio simple o sin indivisión forzosa CUANDO LOS DIVERSOS COPROPIETARIOS CONSERVAN EL DERECHO DE PEDIR EN CUALQUIER MOMENTO LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. Es el modo ordinario de constituir un condominio; sólo excepcionalmente puede diferirse esa división en casos taxativamente enumerados en la ley.
Constitución. (2675) El condominio puede constituirse por contrato, por testamento o resultar de la ley.
Borda agrega otros supuestos no enumerados en el código, de los que puede surgir el condominio:
Facultades de los condóminos.
La copropiedad no es más que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que corresponden al propietario único de una cosa, solamente que estando la propiedad repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario queda sujeto en su ejercicio a las limitaciones derivadas del concurso del derecho igual de los otros condóminos.
(2676) Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios.
La parte indivisa no existe como una cosa que tenga entidad propia: sólo es el haz de derechos que se le reconocen al condómino sobre la cosa común.
Los derechos concretos que el copropietario puede ejercer sin el consentimiento de los condóminos son los siguientes:
El principio general es que cada condómino tiene el uso y goce de toda la cosa; es decir, que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre toda ella. Ese uso y goce debe ejercerse sin perjuicio del derecho análogo que tienen los condóminos.
El derecho de usar la cosa por cada uno de los condóminos no es irrestricto sino que debe hacerse conforme con el destino de ella y de manera de no deteriorarla en su interés particular (2684). Esta es la diferencia con el propietario exclusivo, porque éste puede cambiar el destino de la cosa. Este destino en principio se fija por convención de las partes, y en su defecto se estará a la naturaleza de la cosa y al uso al cual ha estado afectado al momento de constituirse el condominio (2713).
El derecho de uso y goce de la cosa lleva aparejado el aprovechamiento de los frutos que la cosa produce.
Actos materiales de disposición: (2680) Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.
Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los demás (2681).
Actos jurídicos de disposición o administración: (2682) El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Sin embargo, la enajenación, constitución de hipotecas, o el alquiler o arrendamiento hecho por uno de ellos, serán total o parcialmente eficaces si por el resultado de la partición de todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.
Derechos de los acreedores de los condóminos: los acreedores tienen derecho a hacer embargar y a vender la parte indivisa de cada condómino (2677).
Abandono de la parte indivisa: la ley reconoce al condómino el derecho de hacer abandono de su parte indivisa (2608-2685). Ordinariamente, cuando se abandona una cosa esta se vuelve res nullius y es susceptible de apropiación por cualquiera; pero el abandono de la parte indivisa no transforma esa parte en res nullius, sino que provoca una expansión del derecho de los demás condóminos, que vienen así a adquirir automáticamente la parte abandonada en proporción a sus respectivas porciones.
Obligaciones y responsabilidad de los condóminos.
Administración de la cosa común.
En principio, todos los condóminos tienen el derecho de administrar la cosa común. O sea que ante la ausencia o pasividad de un condómino, otro puede asumir con plenos derechos la administración de toda la cosa; significa también que todos ellos pueden administrarla conjuntamente. Cuando ello fuera imposible (por la calidad de la cosa, o por oposición de alguno de los condóminos), la administración será ejercida por el modo y la persona que decida la mayoría (2700).
Las determinaciones relativas a la administración de la cosa común son tomadas por la mayoría, pero es indispensable que sean tomadas en reunión de todos los condóminos o de sus legítimos representantes.
Reunidos los condóminos e injustificadamente ausente la minoría, la mayoría dispondrá del modo de administrar, nombrará y quitará los administradores (2700).
La mayoría se computa en proporción de los valores de la parte de cada uno de los condóminos en la cosa común, aunque la mayoría corresponda a uno solo de ellos (2704). En otras palabras, la mayoría se cuenta por el interés que las partes tienen en el condominio y no por cabezas.
La mayoría debe ser absoluta, o sea exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo mayoría absoluta nada se hará (2705).
En caso de empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
El administrador de la cosa común puede ser uno de los condóminos o bien un tercero. Cuando uno de los condóminos ejerciera la administración será reputado mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato y no las del socio administrador (2701).
Los condóminos, por decisión de la mayoría, pueden también alquilar o arrendar la cosa común. Si así fuera, debe ser preferido a persona extraña el condómino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta.
Los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en contrario o disposición de última voluntad, serán divididos por los condóminos, en proporción a los valores de sus partes.
En caso de duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos, se presume que son iguales (2708). Esta regla se aplica para:
Extinción del condominio.
Puesto que el condominio no es más que un estado particular de la propiedad, le son aplicables los modos de extinción de ese derecho:
Extinción absoluta:
Extinción relativa:
Modos propios de extinción del condominio:
Si los condóminos son varios, el condominio se extinguirá sólo respecto del condómino que haya enajenado sus derechos. Si sólo son dos, el condominio se extinguirá totalmente, pues el dominio quedará consolidado en la cabeza del otro condómino.
Partición. Efectos.
En el condominio sin indivisión forzosa, cualquiera de los copropietarios está autorizado para pedir en cualquier momento la división de la cosa común (2692).
El fundamento de esta solución es que el buen funcionamiento del condominio exige una cierta armonía, una coincidencia de intereses y a veces de afectos, desaparecidos los cuales su mantenimiento ya no es razonable.
Los condóminos no pueden renunciar de manera indefinida al derecho de pedir la división: sólo pueden hacerlo por un plazo de 5 años, el cual es renovable.
Según Borda, la acción de partición es de carácter personal: ya que no implica ninguna discusión respecto del derecho mismo de copropiedad; simplemente tiende al ejercicio del derecho estrictamente personal que tienen los condóminos de requerir de sus otros condóminos la división de la cosa común.
El juicio de partición tramita por vía sumaria (CPCCN).
La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad: cada condómino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el origen de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le hubiera correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a otros condóminos (2695). Esto quiere decir, que es retroactiva.
Las consecuencias de la retroactividad de la partición serán las mismas que en este código se determinan sobre la división de las sucesiones (2697). Es aplicable entonces lo siguiente:
El principio de que se reputa que cada uno de los adjudicatarios ha tenido la cosa del causante común y no de sus condóminos no es absoluto, tiene las siguientes excepciones:
Art. 2698: Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.
De esta norma se desprende que:
BOLILLA X
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA.
Noción. En el condominio con indivisión forzosa la situación de copropiedad se mantiene en tanto se den los presupuestos legales que la originan. La habrá, cuando la ley prohíba la división de la cosa común, o cuando la prohíbe una estipulación válida y temporal de los condóminos o un acto de última voluntad (2715).
Fuentes. El origen de la indivisión (voluntad de los interesados o la ley) tiene gran importancia práctica, porque la indivisión surgida de la voluntad de los interesados es esencialmente precaria, tiene un término máximo que no puede excederse y se rige por las mismas reglas que el condominio normal. En cambio, cuando la indivisibilidad se origina en la ley, tiende a tener carácter permanente, lo que motiva un régimen legal propio y distinto del ordinario.
Condominio de accesorios de dos o más heredades.
El condominio es indivisible cuando recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios (2710). Para que haya condominio es necesario que la cosa sobre la cual se ejerce el derecho pertenezca en común a los 2 propietarios linderos, pues si sólo pertenece a uno de ellos y sirve a ambos, habrá servidumbre constituida a favor de uno de ellos, el no propietario, y que gravaría al otro.
Derechos y obligaciones de los condóminos
Condominio de muros, cercos y fosos.
(2716) EL CONDOMINIO DE LAS PAREDES, MUROS, CERCOS Y FOSOS QUE SIRVAN DE SEPARACIÓN ENTRE DOS HEREDADES CONTIGUAS ES DE INDIVISIÓN FORZOSA.
Esto es lo que se denomina en su acepción amplia, MEDIANERÍA. Nuestro derecho fomenta el sistema de la pared divisoria única y común. Hay que hacer una distinción entre una pared divisoria y una pared medianera:
Estos se clasifican a su vez en:
Hay que aclarar que Llambías hace una distinción diferente de acuerdo a la titularidad del muro (en que distingue el muro privativo del medianero) y por otra parte, de acuerdo al emplazamiento, donde diferencia el muro divisorio y no divisorio, aclarando que no siempre que el muro no es divisorio es medianero.
a) Derecho de asentar la pared propia en terreno vecino.
(2725) El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 metros y su espesor entero no exceda de 18 pulgadas.
Este derecho de asentar el muro en terreno vecino es una restricción al dominio del vecino impuesta por la ley. El colindante sobre cuyo límite se construye una pared no pierde la franja sino que está obligado a soportar que su vecino la construya tomando parte de su propiedad.
Si se trata de un muro encaballado, los vecinos adquieren el condominio desde el momento mismo de la construcción, independientemente del pago de su valor por el vecino que no lo construyó o de la utilización que de él haga.
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la construyó tiene derecho a reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construcción de la pared.
Tratándose de muros contiguos, el muro pertenece exclusivamente al edificador, y por consiguiente, carece del derecho de reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a menos que éste utilice el muro.
La obligación emergente de la medianería es un típico caso de obligación propter rem. Es decir, el crédito resultante de la medianería se transmite con el inmueble a los sucesivos adquirientes. Quien demanda el pago debe exhibir su título de propiedad.
b) Obligación de encerramiento en las ciudades.
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 m. de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. (2726)
EL vecino requerido para contribuir a la construcción y conservación de una pared medianera, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación cediendo la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería. Este es el supuesto del muro encaballado, pues si el muro es contiguo el vecino que linda con él no tiene obligación de contribuir a la construcción mientras no apoye en la pared. El abandono no puede tener lugar si el vecino que pretende hacerlo ya hubiese utilizado la pared.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y en su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso de que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
c) Medianería de muros o paredes en las ciudades.
Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades (2717).
Presunciones. .
(2718) Toda pared o muro que sirva de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio más bajo. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo prueba en contrario.
(2719) La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque éstos se encuentren cerrados por todos sus lados.
Prueba.
La presunción de la medianería es IURIS TANTUM, mientras no se pruebe lo contrario. La prueba puede ser, según el art. 2718 “por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la parte más baja del edificio”.
(2720) Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.
(2721) En el conflicto de un título que establezca la medianería y los signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Se critica a estas disposiciones que el establecimiento de los medios de prueba es más digno de un código de forma y no de un código de fondo.
Obligaciones y cargas de la medianería.
Pero si el daño o destrucción de la pared se debe al hecho de uno de los propietarios vecinos, éste está obligado a reconstruir o reparar la pared a su cargo exclusivo.
Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo (2723).
Por efecto de tal igualdad, el que la adquiere puede pedir la supresión de obras, aberturas, luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.
(2737) Uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.
e) Derecho de adquirir la medianería. Obligaciones del adquirente.
Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una parte del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. En otras palabras, el propietario vecino está autorizado a servirse de la pared medianera indemnizando al que la construyó en la mitad de su valor. (2376).
Efectos.
La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a todos los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fuesen incompatibles con los derechos que confiere la medianería.
El vecino que ha adquirido la medianería no puede prevalerse de los derechos que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentra gravada.
Del Encerramiento y la Medianería en campaña
Obligación de encerramiento.
En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes fosos o cercos divisorios (2742).
Presunción. Prueba de la medianería.
Todo cerramiento de que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
Derechos y obligaciones.
Lo dispuesto en materia de derechos y obligaciones de los condóminos respecto de las paredes medianeras en las ciudades, es aplicable a las zanjas o cercos de campaña en la medida en que la naturaleza de ésta lo permita (2744).
Derecho de adquirir la medianería.
No existe en nuestro ordenamiento disposición alguna que establezca el derecho de adquirir la medianería de un muro o pared divisoria en la campaña. No obstante ello, se considera que existe.
Condominio de árboles.
Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros. Cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si les causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento de otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños.
Otros casos de indivisión forzosa de origen legal
El bien de familia. (Ley 14.394)
Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia
Se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente
Requisitos para su constitución.
Efectos:
Desafectación. Procede en los siguientes casos:
Sepulcros.
En principio, los sepulcros en condominio se hallan en estado de indivisión forzosa, máxime si ese fue el deseo del causante en su testamento. Esta indivisión es de origen jurisprudencial. Sin embargo, se ha admitido la posibilidad de su división:
Bienes de origen hereditario. (Ley 14.394)
El juez podrá autorizar la división, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.
Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
Del condominio por confusión de límites.
Noción: Los muebles son siempre individualizables, mientras no se unan o mezclen con otras cosas; los inmuebles se nos presentan, por el contrario, siempre unidos, dada la natural continuidad de la superficie terrestre. Los fundos se individualizan a la vez que se separan, por sus límites. La determinación del límite separativo recibe el nombre de demarcación. Cuando los límites que marcan los confines de dos heredades son inciertos o desconocidos, se presenta la confusión de límites.
Por sus semejanzas con el condominio, el código legisla esta institución bajo el nombre de “condominio por confusión de límites”, y reputa condóminos a los propietarios, pero sólo dentro de la zona en la que se cierne la incertidumbre.
Acción de deslinde.
El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho a pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen (2746).
Cuando los límites de los terrenos aparezcan cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos, la acción competente a los colindantes es la de reivindicación para que a uno de los poseedores le sea restituido el terreno en cuya posesión estuviese el otro.
La acción de deslinde tiene por antecedente inmediato la contigüidad y confusión entre dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Esta acción únicamente compete a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Hay dos maneras de realizar el deslinde:
No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere conveniente (2755).
Diferencias con la acción reivindicatoria.
Si no han existido nunca límites o desaparecieron por acción del tiempo, los límites estarán confundidos, dando lugar a la acción de deslinde. Si por el contrario, tales límites no existieran por acción del hombre, los límites estarán cuestionados, y dará lugar a la acción reivindicatoria (2747).
En el deslinde, sobre las partes pesa por igual la carga de la prueba, en cambio en la reivindicación la carga pesa sobre el actor.
En lo atinente a las facultades del juez, en la acción de deslinde tiene facultades atributivas, porque si los límites no pueden determinarse ni por los vestigios antiguos ni por la posesión, podrá dividir la parte dudosa entre los colindantes (2755).
Ejecución del deslinde.
El primero de los objetivos de la acción de deslinde es que los límites confusos se investiguen y el segundo es su ejecución, también llamada DEMARCACIÓN o AMOJONAMIENTO.
La demarcación es el acto material de colocar determinados signos, cotos, setos o mojones en los límites establecidos por la sentencia del deslinde.
BOLILLA XI
PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto. La propiedad horizontal ES EL DERECHO REAL SOBRE UNA UNIDAD DE UN INMUEBLE EDIFICADO, INTEGRADA POR PARTES PROPIAS Y PARTES COMUNES, QUE ATRIBUYE FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN JURÍDICA, conforme a su peculiar régimen legal.
La propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV; el primer código moderno en contener disposiciones sobre la misma fue el Código Napoleón.
Vélez Sársfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la proscribió expresamente en el art. 2617. Pero a mediados de este siglo la necesidad de admitir y regular la propiedad horizontal, sobre todo teniendo en cuenta la concentración masiva de población en las ciudades y la explosión demográfica, se hizo urgente. En 1948 se dictó la ley 13.512, que derogó el art. 2617 y estableció el régimen de propiedad horizontal en el país.
Naturaleza jurídica:
Ley 13.512. Fuentes. EL art. 2617 del Código Civil dice: “El propietario de un edificio no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad”. Este precepto ha quedado sin efecto en virtud de la promulgación de la ley 13.512, que admite y reglamenta el régimen de propiedad horizontal. Así lo establece el art. 18 de la ley (deroga los artículos 2617, 2685 in fine y 2693).
Las fuentes más cercanas de la ley fueron las leyes de Chile, Uruguay y el Código Italiano de 1942. en algunos aspectos también fue fuente la ley francesa de 1938.
Objeto del derecho. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona (art. 1º- Ley 13.512).
Partes privativas y partes comunes. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, e indispensable para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
Requisitos para la afectación al régimen de propiedad horizontal.
Reglamento de Copropiedad y Administración. El consorcio del edificio se constituye definitivamente cuando se otorga por escritura pública el Reglamento de Copropiedad y Administración, que es el alma del consorcio y sin el cual no se puede otorgar los títulos de propiedad de cada uno de los propietarios.
Naturaleza jurídica. Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un contrato o un conjunto de normas jurídicas. La tesis contractualista se funda en la circunstancia de que el Reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios. Este acuerdo se produce a veces en un solo acto, otras veces resulta de la adhesión de los compradores de unidades al reglamento de copropiedad redactado por el vendedor. En este caso, se trataría de sucesivos contratos de adhesión (Mariani de Vidal).
Según otra doctrina (Borda), el reglamento es el conjunto de normas jurídicas que rigen la vida interna del consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de esta relación sin consentimiento ni conocimiento de los demás copropietarios, por el solo hecho de comprar o vender un departamento. Esto es inconcebible en una relación contractual.
Redacción: formalidades. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podrá mortificare por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
Según Borda, de acuerdo al decreto reglamentario (18.374/1949), además debe mencionar:
Efectos de su inscripción. Una vez que está inscripto el reglamento, existe estado de propiedad horizontal, pero el inmueble aun no está dividido; la división recién se concretará al otorgarse las escrituras correspondientes. La inscripción en el Registro de la Propiedad es requerida para ser oponible a terceros.
Modificación. La reforma de los estatutos debe consignarse en escritura pública en el Registro de la Propiedad. La reforma exige una mayoría no menor de los dos tercios de los propietarios; computados los votos por cabeza, a menos que el reglamento prevea otra forma.
Si bien en principio, el reglamento sólo puede ser modificado por el consorcio, la justicia puede intervenir cuando la mayoría ha abusado de sus poderes imponiendo a la minoría cláusulas que son contrarias a la ley o a su espíritu o son arbitrarias o importan un abuso del derecho.
Consorcio de propietarios.
Concepto. Es el conjunto de propietarios de los distintos pisos del mismo edificio que actúan reunidos por el desempeño de diversas funciones que la ley les encomienda.
Naturaleza jurídica. Dos criterios prevalecen a este respecto:
La jurisprudencia ha establecido que el consorcio tiene una personalidad jurídica distinta de cada uno de sus componentes. El factor fundamental está configurado por la existencia de una voluntad colectiva. Los atributos de la personalidad del consorcio son: nombre, domicilio, capacidad y patrimonio propio.
Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. El hecho de que el consorcio tenga personalidad jurídica y patrimonio propio, plantea el problema de si existe o no responsabilidad conjunta de los consorcistas. Si bien el consorcio tiene patrimonio propio, constituido por los fondos adelantados por los consorcistas y los créditos contra éstos por expensas comunes, ese patrimonio será generalmente insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes, tal como las deudas originadas en la reparación del edificio o la responsabilidad emergente de un daño causado por las cosas comunes, como la caída de un ascensor. La ley aclara que los propietarios son responsables por tales obligaciones (artículo 8º, ley 13.512):
“Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece”.
El administrador.
El reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designación de un administrador. Puede ser designado cualquier propietario, o un tercero extraño al consorcio. También pueden ser administradores las personas ideales.
Hay que distinguir dos supuestos:
Funciones:
La ley caracteriza la función del administrador como la del mandatario (artículo 11°: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos); la jurisprudencia ha resuelto que la relación entre el consorcio y el administrador es la que surge del contrato del mandato. Como corresponde a todo mandatario, está obligado a rendir cuentas.
Cometen al administrador las siguientes funciones:
Remoción. La administración supone un acto de confianza en la persona del administrador, por lo tanto los mandantes pueden revocar en cualquier momento el mandato de administración, sin necesidad de invocar justa causa para ello, y aunque el reglamento hubiera dispuesto la irrevocabilidad de la designación.
La remoción puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno de los copropietarios si demuestran que existen causas serias que aconsejen tal solución, y a pesar de que l os peticionantes no reúnan la mayoría exigida por el reglamento para tomar tal determinación.
Asambleas.
Concepto. Constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de ésta.
Tipos. El decreto reglamentario se refiere a la forma de las asambleas y tipos de convocatoria:
Funciones. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.
Derechos y obligaciones de los propietarios.
Respecto de las partes comunes:
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
Respecto de las partes privativas:
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Extinción del sistema.
Los casos previstos por la ley son los siguientes:
Breve noción de prehorizontalidad.
Régimen de la ley 19.724.
La aplicación práctica de la ley de propiedad horizontal trajo aparejados algunos graves problemas con relación a la venta de los departamentos, sobre todo en la etapa de la construcción. Constructores desaprensivos ofrecían en venta departamentos sobre terrenos aún no escriturados o hipotecaban el bien vendido, obligando a los compradores que ya había pagado el precio a levantar la hipoteca, o simplemente, después de haber cobrado el importe caían en quiebra, arrastrando a ella a los departamentos todavía no escriturados. El agudo problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirir departamentos sin tomar las seguridades del caso, suscribiendo verdaderos contratos de adhesión, en los que las cláusulas eran fijadas por el vendedor. La solución del problema llegó con la ley de prehorizontalidad.
Afectación del edificio.
Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el Régimen de Propiedad Horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen (art. 1º).
Según la ley 20.276, quedan excluidas de las disposiciones de la ley 19.724, y por consiguiente, de la obligación de someterse al régimen de afectación previsto en ella:
La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará constar esa circunstancia en los certificados que expida.
Efectos de la afectación.
Publicidad de la afectación.
El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del registro notarial y fecha en que se efectuó:
Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:
Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente Ley, están obligadas respecto de terceros a precisar:
Retractación.
Procede si la transferencia de unidades hubiera quedado condicionada a la enajenación, en un plazo cierto, de un número determinado de ellas, y no se hubiere cumplido dicha condición. En tal caso el propietario queda autorizado a dejar sin efecto los contratos de venta, devolviendo a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
Desafectación.
Para retractar la afectación de un inmueble, basta la sola expresión de voluntad del enajenante, siempre que se cumplan los requisitos legales; en cambio la desafectación exige una resolución judicial tomada a pedido del propietario enajenante.
El propietario puede solicitar la desafectación, si acredita sumariamente que:
En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales de descuento.
BOLILLA 12
DESMEMBRACIONES DE LA PROPIEDAD- SERVIDUMBRES
ANTECEDENTES: En Roma, la propiedad de la tierra estaba generalmente liberada de cargas que pudieran complicar su aprovechamiento y explotación. En la Edad Media esta situación cambió: el complicado régimen feudal fue creando numerosas cargas, reales y personales, que pesaban sobre la tierra. A veces, la propiedad de ésta se dividía entre el dominio útil y el directo; los señores feudales entregaban sus tierras a veces en usufructo, a veces en una propiedad sujeta a restricciones perpetuas, a los verdaderos trabajadores. Este era un régimen confuso, que variaba de lugar en lugar.
En España se organizó bastante el régimen de la tierra: se reconocieron los derechos de superficie, enfiteusis, mayorazgos, capellanías y censos.
DEFINICIÓN: SERVIDUMBRE ES EL DERECHO REAL, PERPETUO O TEMPORARIO, SOBRE UN INMUEBLE AJENO, EN VIRTUD DEL CUAL SE PUEDE USAR DE ÉL O EJERCER CIERTOS DERECHOS DE DISPOSICIÓN, O BIEN IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA ALGUNO DE SUS DERECHOS DE PROPIEDAD (Art. 2970).-
CARACTERES:
DIVISIÓN FUNDAMENTAL: La mayoría de las legislaciones del mundo divide las servidumbres reales de las personales; Nuestro código no hace tal distinción, sólo legisla separadamente al usufructo, uso y habitación por un lado y a las servidumbres por otra. El codificador dice en la nota al art. 2971 que la palabra servidumbre debe reservarse exclusivamente para las reales.
Diferencias:
USUFRUCTO: Concepto. Es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia (2807).
Caracteres:
Especies:
El usufructo perfecto otorga solamente el uso y goce de la cosa, pero no su propiedad; en cambio en el cuasiusufructo se adquiere el dominio de la cosa y puede el usufructuario disponer de ella libremente. Al término del usufructo el usufructuario no estará obligado a devolver la misma cosa, sino otras de la misma especie, calidad y cantidad o bien el valor estimativo que se les haya dado.
El usufructo también puede desdoblarse en particular o universal. El primero se tiene sobre uno o varios objetos determinadnos. El universal es el que comprende una universalidad de bienes o una parte alícuota de la universalidad: es el que tienen los padres respecto de los bienes de sus hijos.
Cómo se establece el usufructo:
Cómo se adquiere: (2820) El usufructo que se establece por contrato, sólo se adquiere como el dominio de las cosas por la tradición de ellas; y el establecido por testamento, por la muerte del testador. El usufructo legal queda constituido por el solo imperio de la ley, sin que sea necesaria ninguna formalidad.
Modalidades:
Modalidades propiamente dichas: En principio, el usufructo puede constituirse bajo condición, plazo o cargo (2821) Sin embargo, no puede ser constituido bajo condición o plazo suspensivos, salvo que siendo hecho por testamento, la condición se cumpla o el plazo se venza después del fallecimiento del testador.
Modalidades referidas al número de usufructuarios: El usufructo puede constituirse a favor de varias personas. Si fueran varios los usufructuarios, ellos podrán gozar del usufructo por partes indivisas o por partes separadas (2821).
Siendo dos o más los usufructuarios, no habrá entre ellos derecho de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare expresamente lo contrario (2823).
El propietario no podrá constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas después de las otras, aunque estas personas existan al tiempo de la constitución del usufructo.
Modalidades relacionadas con el objeto del usufructo: El usufructo puede ser alternativamente legado, colocando el derecho del usufructo mismo en alternativa con otra cosa de propiedad del testador.
Duración: Cuando no se ha fijado término para la duración del usufructo, se entiende que es por la vida del usufructuario. El usufructo no puede ser constituido para durar más que la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos (en virtud de su carácter vitalicio). No puede establecerse a favor de personas jurídicas por más de 20 años.
Quiénes pueden establecerlo: El usufructo no puede ser separado de la propiedad sino por una disposición de la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de nulidad, no pueden constituir usufructo por ningún motivo en la división y partición de bienes (2822).
El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitución.
El usufructo puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa.
Capacidad para constituir usufructo: Como principio general, se necesita la capacidad para vender, si se trata de contrato oneroso, y la capacidad de donar, si se trata de usufructo a título gratuito (2831).
Siendo la cosa fungible, es necesaria la capacidad para prestar por mutuo, pero como a este respecto el código no menciona reglas especiales sobre capacidad, esta disposición carece de contenido.
Para constituir usufructo por testamento, se requiere capacidad para testar (2833).
Capacidad para adquirir: No tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas muebles o inmuebles por contrato oneroso o por disposición onerosa de última voluntad, los que no la tengan para comprar bienes de la misma especie (2836).
Capacidad para transmitir: es la misma que para constituir el usufructo de que se trate (2837).
Bienes que pueden ser objeto de usufructo: El usufructo puede recaer sobre toda especie de bienes, sean muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que puedan ser vendidos o donados, y todos los que puedan ser dejados por disposiciones de última voluntad. Los bienes que no son cosas (créditos) sólo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Las cosas comprendidas en el crédito o en el derecho, que viniesen al poder del usufructuario, serán su objeto futuro (2838).Las cosas consumibles o fungibles sólo pueden ser objeto de un cuasiusufructo.
Bienes excluidos:
Derechos y obligaciones del usufructuario
Derechos:
También tiene derecho a percibir los frutos de la cosa, sean naturales, industriales o civiles. Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse, pertenecen al propietario y si están vendidos, el precio corresponde también a el propietario.
Le corresponden los productos de canteras y minas de toda clase que estén en explotación al tiempo de comenzar el usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas o canteras (2866).
El usufructuario tiene el derecho de hacer mejoras en la cosa con tal de que no alteren su sustancia ni su forma principal; también puede reconstruir cualquier edificio arruinado por vejez u otras causas. No tiene derecho a reclamar su pago del propietario, aunque puede llevarse las mejoras útiles y voluntarias cuando sea posible extraerlas sin detrimento de la cosa sujeta a usufructo (2874).
Tiene derecho a servirse de las cosas que se gastan y deterioran lentamente en los usos a los que están destinadas, y sólo está obligado a devolverlas, en el estado en que se encuentren al extinguirse el usufructo, salvo si se deterioran o consumen por su culpa.
Cuando el usufructo está constituido sobre créditos o rentas, los títulos deben ser entregados, notificándose a los deudores; pero el usufructuario no puede cobrarlos judicialmente sin el concurso del nudo propietario (2875).
En principio, el usufructuario carece de poderes de disposición sobre la cosa. No puede enajenarla, ni gravarla con derechos de hipoteca o prenda, aunque sí puede dar en anticresis el derecho de usufructo. En este caso, la anticresis estará limitada a la duración del usufructo.
Puede constituir servidumbres, sólo por el tiempo de duración del usufructo. Si posteriormente el usufructuario se convierte en dueño de la cosa, la servidumbre por él consentida deviene definitiva.
Entre las acciones reales están ante todo las posesorias, que puede ejercer tanto contra el nudo propietario como contra terceros que perturbaren el ejercicio de su derecho (2876). Puede ejercer también contra cualquiera de ellos las acciones petitorias (reivindicación) si ha sido desposeído y la negatoria si ha sido perturbado en el ejercicio de su posesión.
En su carácter de poseedor, el usufructuario tiene derecho a repulsar la fuerza con el empleo de la fuerza suficiente, en los casos y condiciones del art. 2470 (defensa extrajudicial).
Obligaciones:
Antes de entrar en el uso y goce de la cosa:
La ley admite ante todo la fianza personal, pero el usufructuario puede reemplazar la fianza por prendas, depósitos en bancos públicos, aunque no por hipotecas (2854).
La fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y el importe de los deterioros que el usufructuario podría hacer en los inmuebles. Si las partes no se ponen de acuerdo, el juez la fijará de acuerdo a la importancia de los bienes sujetos al usufructo (2855).
La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo. Para ello es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
Después de entrar en el uso y goce:
Cuando de cualquier modo se perturbare por un tercero el derecho del propietario, el usufructuario está obligado a ponerlo en conocimiento de éste; si así no lo hiciere responderá de todos los daños que al propietario le resulten como si hubieran sido ocasionados por su culpa (2880).
La obligación de proveer a las reparaciones de conservación no concierne sino a aquellas que se han hecho necesarias después de entrar en el goce de las cosas. El usufructuario no está obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce (2893).
El usufructuario está obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas que durante el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad. (2895)
Si el pleito sólo tuvo por objeto el goce de la cosa, los gastos están exclusivamente a cargo del usufructuario.
Si el pleito es sobre la plena propiedad e interesa tanto al usufructuario como al nudo propietario, y si se ha ganado, los gastos que no sean rembolsados deben ser soportados por el nudo propietario y por el usufructuario en la proporción antes establecida. Igual regla debe seguirse si el pleito se ha perdido, cuando el propietario y el usufructuario han sido partes en el juicio. Cuando uno solo de ellos ha sido parte, los gastos a los cuales uno u otro hayan sido condenados, quedan a su cargo exclusivo.
Cuando ha tenido sólo por objeto la nuda propiedad, están a cargo exclusivo del propietario.
Derechos y obligaciones del nudo propietario.
Derechos.
Obligaciones:
Extinción del usufructo.
Causales. El usufructo se extingue por la revocación directa de su constitución, por la revocación del acto demandada por los acreedores del dueño del fundo, por la resolución de los derechos del constituyente del usufructo, y por las causas generales de la extinción de los derechos reales (2918).
Borda enumera las siguientes causales:
Efectos:
La cesación del usufructo por cualquier causa que no sea la pérdida de la cosa fructuaria, o la consolidación en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce, del cual había sido temporariamente privado (2943).
Si el usufructo consistiera en dinero o hay dinero en el usufructo el usufructuario debe entregarlo inmediatamente después de la cesación del usufructo, y si no lo hiciere debe los intereses desde el día en que terminó su derecho (2944).
El usufructuario que se encontrare en imposibilidad de restituir en especie los objetos que toma en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor de ellos en el día que los recibió (2945).
La obligación de restituir, impuesta al usufructuario o sus herederos, comprende no sólo los objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino también los accesorios que ellos han podido recibir, y las mejoras hechas por el usufructuario, salvo lo dispuesto sobre el derecho de éste de llevarse lo que puede extraerse, sin detrimento de las cosas que hubiesen estado en usufructo (2964).
Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario no queda obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan también resueltos, ni tampoco el usufructuario, a menos que se obligare expresamente o hubiera procedido de mala fe, aunque esos derechos fueran de arrendadores o locatarios (2947).
USO Y HABITACIÓN.
Concepto: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y su familia.
Si se refiere a una casa, y la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación (2948).
Caracteres:
Hasta la sanción de la ley 20.798, la importancia práctica del uso y la habitación era prácticamente nula. Esta ley establece un derecho de habitación vitalicio y gratuito a favor del cónyuge supérstite sobre el inmueble en que estuvo constituido el hogar conyugal, siempre que se den las siguientes condiciones:
El derecho de habitación se pierde si el cónyuge contrae nuevas nupcias.
Derechos y obligaciones del usuario o habitador:
Derechos:
Obligaciones.
Extinción del usufructo: Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica al derecho de uso y habitación, con la modificación de que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos.
BOLILLA XIII
SERVIDUMBRES REALES
El Código reglamenta esta materia en los títulos XII, “De las Servidumbres” y XIII “De las servidumbres en particular”. El Código no ha limitado ni enumerado las clases de servidumbres reales que los particulares pueden establecer sobre las heredades. El principio es el de la libertad de las partes para establecer todas las servidumbres que crean convenientes, con tal de que reúnan los caracteres y condiciones que la ley exige para la constitución de estos derechos. No obstante esta disposición, el código ha legislado detalladamente sobre las servidumbres de tránsito, de acueducto, de sacar agua y de recibir agua de los predios ajenos.
Concepto: SERVIDUMBRE REAL ES EL DERECHO ESTABLECIDO A FAVOR DEL POSEEDOR DE UNA HEREDAD, SOBRE OTRA HEREDAD AJENA PARA UTILIDAD DE LA PRIMERA (2970).
Caracteres:
Pero no hay que confundir la indivisibilidad de la servidumbre con la divisibilidad de su ejercicio: La servidumbre se considerará divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de división, y en tal caso cada uno de los dueños de predio dominante puede ejercerla en todo o en parte, con tal de que no exceda la cantidad señalada a las necesidades del inmueble dominante (3029).
Comparación con otras instituciones jurídicas:
La propiedad se adquiere por prescripción adquisitiva, la servidumbre sólo si es aparente y continua.
El derecho de propiedad no se extingue con el no uso; la servidumbre sí, luego de 10 años.
Las facultades de uso y disposición que tienen los copropietarios son los mismos de los que nacen de la propiedad; en las servidumbres, nacen del título constitutivo.
Los copropietarios pueden hacer cesar en cualquier momento el estado de indivisión; las servidumbres son permanentes.
División:
Condiciones para la existencia de las servidumbres:
Constitución y adquisición: Las servidumbres pueden constituirse por:
Forma y prueba:
La constitución de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones relativas a la venta, cuando es hecha a título oneroso, y a las donaciones y testamentos cuando tiene lugar a título gratuito.
El establecimiento de una servidumbre constituida por título puede ser probado por el acto original que demuestre su constitución, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad de que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada.
Quienes pueden establecer y adquirir servidumbres:
Para consentir que un fundo quede gravado con servidumbres, se requiere:
Capacidad para adquirir una servidumbre:
Están legitimados para constituir servidumbres:
Personas que pueden adquirir la servidumbre:
Modalidades: La condición puede establecerse bajo condición o plazo, sea suspensivo o resolutorio (2988). Se juzgan perpetuas las servidumbres cuando no hay convención que las limite a cierto tiempo. Sólo habiendo plazo o condición resolutoria quedan las servidumbres limitadas temporariamente.
Destino del padre de familia: Se llama destino del padre de familia la disposición que el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo. Cuando el propietario de dos heredades haya él mismo sujetado la una respecto de la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convención alguna respecto de la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título.
Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta continúa existiendo activa o pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado.
El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente de la causa que haya motivado la separación, sea ésta el resultado de una partición o de una enajenación voluntaria o forzosa, o por haber perdido por la prescripción la propiedad de uno de ellos.
Prescripción adquisitiva: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por título, o por la posesión de 20 años. Las servidumbres continuas no aparentes no pueden establecerse sino por títulos. La po sesión aunque sea inmemorial no basta para establecerlas.
Si la servidumbre ha sido adquirida por posesión del tiempo fijado por la ley para la prescripción, sólo podrá ejercerse en los límites que hubiese tenido la posesión.
Derechos del propietario del fundo dominante.
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal: pero la concesión de una servidumbre, no lleva virtualmente a la concesión de otras servidumbres, para sólo hacer más cómodo el ejercicio del derecho, si no son indispensables para su uso (3018).
El propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre; más los gastos son de su cuenta, aun en el caso de que la necesidad de reparación hubiese sido causada por un vicio inherente a la naturaleza del predio sirviente. Esta disposición comprende la servidumbre de sufrir la carga de un muro o edificio, como todas las demás (3022).
Extensión de las servidumbres.
La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario (contrato o testamento), se arreglará por los términos del título de su origen (3019); si fuera adquirida por usucapión, su contenido está regido por los límites de la posesión (3027). En la servidumbre constituida por el padre de familia, ya que no existe titulo, debe estarse al mismo principio de la usucapión, es decir, su extensión está fijada por los límites en que ha sido ejercida.
Modo de ejercer las servidumbres: Si la manera de usar de las servidumbres es incierta, como si el lugar necesario para el ejercicio de un derecho de paso no es reglado por el título, corresponde al deudor de la servidumbre designar el lugar por donde él quiera que se ejerza.
Efectos del condominio o división de las heredades:
Si la heredad dominante pasa de un propietario único a muchos propietarios en común o separador, cada uno de ellos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condición del fundo sirviente. Recíprocamente, la división del fundo sirviente, no modificará los derechos y deberes de los dos inmuebles (3028).
La servidumbre se considerará divisible cuando consistiera en hechos susceptibles de división; en tal caso, cada uno de los dueños del predio dominante puede ejercerla en todo o parte, con tal de que no exceda la cantidad señalada a las necesidades del inmueble dominante (3029).
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restricción, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la el mayor gravamen fuera inevitable (3030).
Si el inmueble dominante pasara a ser de don o más dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare sólo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponderá exclusivamente al que fuera poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en adelante ningún derecho (3032).
Acciones que corresponden al dueño de la heredad dominante.
Las servidumbres tienen todos los medios de defensa que corresponden a los derechos reales, es decir, acciones reales, posesorias e inclusive las defensas posesorias extrajudiciales (3034).
La acción confesoria es la que típicamente corresponde a la defensa de las servidumbres. Es la acción derivada de actos que impidan de cualquier modo la plenitud de los derechos reales o servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan (2795).
Obligaciones y derechos del propietario de la heredad sirviente.
Obligaciones:
Derechos:
División de la heredad sirviente: si la heredad sirviente pasara a pertenecer a dos o más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere solamente sobre una de ellas, las otras partes quedarán libres (3043).
Regla general de interpretación: En caso de duda, tendrán que tenerse en cuenta las costumbres locales sobre la forma de ejercer las servidumbres de ese género; En segundo lugar, habrá que considerar el fin u objeto de la servidumbre y tratar de que él se logre con el menos perjuicio posible para el predio sirviente. Si aún subsisten las dudas, deben ser interpretadas a favor del propietario del fundo sirviente (3011).
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad (3044).
Extinción de las servidumbres. (3045)
DE LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR
Servidumbres de tránsito.
Este tema se estudia teniendo en cuenta los siguientes supuestos:
a) Fundo sin salida a la vía pública.
Quiénes pueden reclamarla. El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas las servidumbres de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo además todo otro perjuicio (3068).
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación.
Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no edificada de esta heredad, está separada de la vía pública por construcciones que hacen parte de ella.
Fundos sujetos a esta servidumbre: Es impuesta a todas las heredades contiguas al predio encerrado, sean habitaciones, parques, jardines, etc. El tránsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública. Los jueces pueden, sin embargo, separarse de esta regla, sea en interés de las heredades vecinas, o en interés del predio encerrado, si la situación de los lugares o las circunstancias particulares así lo exigen.
Efectos: El tránsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para él y sus obreros, como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es necesario para el uso y explotación de su heredad (3075).
Si en la constitución de la servidumbre de tránsito no se expresa el modo de ejercerla, el derecho de tránsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, según la naturaleza y el destino del inmueble al cual se dirige el paso. Si no se hubiese determinado el tiempo del ejercicio de la servidumbre, sólo se podrá pasar de día, si el lugar fuese cercado, y a cualquier horario si no lo fuere. Cuando el derecho de tránsito tuviere determinado el modo de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejerciéndolo de otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre (3079).
Extinción: la servidumbre de tránsito se extingue por las causas generales de extinción de toda servidumbre. Aparte de ellas tenemos la cesación del encerramiento y la renuncia.
b) Servidumbre de tránsito sin encerramiento
Se establece por comodidad, a diferencia de la servidumbre de tránsito con encerramiento, que se establece por necesidad. Se rigen por las reglas generales de las servidumbres.
c) Derecho accidental de tránsito.
El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar a sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle cualquier perjuicio que le cause (3077).
No se trata en rigor de una servidumbre real, porque no tiene el carácter de utilidad permanente para el fundo dominante, sino simplemente es un derecho accidental que la ley reconoce a quienes tienen necesidad de edificar o reparar su casa.
Servidumbre de acueducto.
Por acueducto debe entenderse todo canal, acequia o tubería que permita transportar el agua de un lugar al otro. La ley impone una servidumbre coactiva de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial (3082). Esta servidumbre es siempre continua y aparente (3083).
Pueden reclamarla todos los que posean el inmueble dominante. Además puede hacerlo el pueblo que las necesite, para el servicio doméstico de sus habitantes.
Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependan de ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no están sujetos a la servidumbre de acueducto (3084). Esto no excluye la posibilidad de que sus propietarios la concreten voluntariamente, pero en tal caso la servidumbre ya no sería coactiva.
El dueño del predio sirviente tendrá derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de ancho en toda la extensión de su curso. Este ancho podrá ser mayor por convenio de partes, o por disposición del juez cuando las circunstancias así lo exigieren. Se le abonará también un diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecerá al dueño del predio sirviente.
Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos: este tipo de servidumbres pueden ser:
Servidumbre de recibir aguas pluviales o servidas: Los propietarios de terrenos y edificios están obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle, pero no sobre el suelo del vecino (2630). Ello no impide que se constituya una servidumbre que obligue al vecino a recibir tales aguas. Se trata de una servidumbre no coactiva.
Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueño del predio no podrá hacer salir lo caer aguas de otro inmueble, aunque éstas se reúnan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitución de la servidumbre salían o caían por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales (3094).
Servidumbre de desagüe: Los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir las aguas naturales que vengan de los fundos superiores; en cuanto a las aguas alumbradas artificialmente (molinos, bombas, etc., el principio es que el propietario de los predios inferiores no está obligado a recibirlas, salvo que por su abundancia sea imposible contenerlas, o que hubieran sido llevadas por las necesidades del riego o las de los establecimientos industriales. En tal caso, se establece una servidumbre coactiva, mediante el pago de una justa indemnización (2650-3097). El propietario del terreno superior además está obligado a pagar los gastos necesarios en los fundos inferiores para disminuir, en cuanto sea posible, el daño que le resulte de la corriente de las aguas.
Están exentos de esta servidumbre los edificios, patios y jardines y las huertas en extensión de diez mil metros cuadrados (3099).
Servidumbre de desagote o avenamiento: Cuando un terreno se encuentra anegado por las aguas que lo perjudican e impiden su explotación agrícola, ganadera o industrial, o que lo hacen inhabitable, el dueño tiene derecho a desaguar el terreno por los inmuebles vecinos, sea por canales subterráneos o descubiertos, previa una justa indemnización (3100). Se trata de una servidumbre coactiva.
Servidumbre de sacar agua. Esta servidumbre puede ser constituida como real o como personal: habrá que estarse al título constitutivo. si éste no define el punto, debe tenerse en cuenta lo siguiente: si al constituir la servidumbre se han considerado las necesidades permanentes del fundo dominante, la servidumbre debe reputarse real; si se han tenido en cuenta las necesidades personales del poseedor, será personal. En caso de duda, debe reputarse personal (3104).
Es siempre discontinua y no aparente, o sea que no pueden ser constituidas por disposición del padre de familia ni por usucapión. Sin embargo, la servidumbre de sacar agua por medios mecánicos y conducida al predio dominante por tuberías, tiene los mismos caracteres que la servidumbre de acueducto, que es continua y aparente.
Nunca es coactiva, sólo puede constituirse por contrato o disposición de última voluntad; y si consiste en sacar agua por medios mecánicos, por disposición del padre de familia y por usucapión.
El derecho fundamental del dueño del predio dominante es extraer agua del inmueble vecino y llevarla hasta su propiedad. Este derecho supone dos accesorios: el derecho de paso, y el derecho de limpiar el aljibe, pozo o fuente de donde se extraiga el agua.
BOLILLA XIV
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Seguridades. Son todos los medios legales de que gozan los acreedores para garantizar sus créditos. Se dividen en personales y reales.
Personales: el acreedor se satisface con que otra persona cuya solvencia le merece crédito, afiance la obligación, de tal modo que ahora el acreedor tendrá dos deudores; aunque generalmente su confianza está puesta en el fiador.
Reales: Pueden asumir distintas formas:
Antecedentes históricos. Las seguridades reales surgieron en Grecia y Roma, pero luego sufrieron transformaciones en el derecho germánico y angloamericano.
En el derecho romano existían tres clases de seguridades reales:
En el derecho griego existían también tres formas de seguridades: la venta con pacto de retroventa, el pignus del derecho romano y la hipoteca.
En el derecho germánico, se distinguían dos formas:
En el derecho angloamericano, encontramos las siguientes:
Ventajas de las seguridades reales: aparecen después de las personales por los siguientes motivos:
HIPOTECA.
Antecedentes históricos: en el derecho romano primitivo se practicó la fiducia cum creditote, que consistía en una efectiva transmisión de la propiedad de la cosa con el compromiso del comprador de restituirla al vendedor si le era pagado el crédito asegurado.
En una segunda etapa nace el pignus, consistente en la entrega no ya de la propiedad, sino simplemente de la posesión de la cosa, que era devuelta al ser satisfecha la deuda.
Pero estos medios eran insuficientes: el arrendatario no podía entregar al arrendador sus instrumentos de labranza en garantía del pago del canon: era su único patrimonio. Pero a la vez, el acreedor debía ser garantizado por el pago de su crédito.
El pretor Salvius introdujo un interdicto que permitía al arrendador no pagado tomar posesión de los instrumentos de labranza en caso de que la deuda no fuera pagada a término.
Esto seguía siendo insuficiente, porque el arrendador no tenía derecho de persecución: si el arrendatario se había desprendido de los elementos de labranza, aquél perdía su derecho.
El pretor Servius introdujo así otro interdicto que permitía al arrendador perseguir los instrumentos de labranza de cualquier persona que los poseyera, creando así una preferencia con todos los caracteres esenciales de la actual hipoteca.
Legislación argentina: hasta la sanción del Código regía la legislación hipotecaria de las antiguas leyes españolas. El derecho de paño podía ser de tres clases: voluntario, judicial o legal.
En la actualidad, nuestro código ha dedicado el tema en el título XIV, presentando las siguientes características:
Importancia económica:
Definición: LA HIPOTECA ES EL DERECHO REAL CONSTITUIDO EN SEGURIDAD DE UN CRÉDITO EN DINERO, SOBRE LOS MUEBLES INMUEBLES, QUE CONTINÚAN EN PODER DEL DEUDOR.
Se critica a esta definición lo siguiente: en primer lugar, que no sólo el deudor puede constituir hipoteca, sino también un tercero. Además, no todos los bienes inmuebles son susceptibles de hipoteca: sólo las cosas inmuebles, no los derechos.
Caracteres:
Excepción: En la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y la cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor (3112, 2º párr.).
También es excepcional el caso de la propiedad horizontal: los adquirentes de departamentos tienen derecho a obtener la cancelación parcial de la hipoteca al escriturar en cada unidad. De esta manera, los compradores pueden liberar su departamento sin verse arrastrados a una subasta pública por la insolvencia del constructor o por falta de recursos de los demás adquirentes.
Respecto del crédito: El codeudor o coheredero del deudor, que hubiese pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación de la hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podrá hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales, autorizadas por el art. 3112.-
Cosas susceptibles de hipoteca. En principio, la hipoteca sólo puede ser constituida sobre bienes inmuebles. Sin embargo, lo que tipifica realmente a la hipoteca y la distingue de la prenda, no es la naturaleza del objeto que sirve de garantía a la deuda en dinero, sino la circunstancia de que la cosa permanece en poder del deudor.
A pesar de lo anterior, no todo inmueble puede ser susceptible de hipoteca: recordemos que los inmuebles se subdividen en inmuebles por su naturaleza, por accesión física, por destino y por su carácter representativo. Con respecto a los inmuebles por naturaleza y por accesión física no hay dudas de que pueden ser hipotecados. Los inmuebles por destino están comprendidos dentro de los accesorios de la cosa principal. En cuanto a los inmuebles por su carácter representativo, no pueden ser objeto de la hipoteca, que requiere como asiento una cosa material y concreta, y no sólo un instrumento representativo de un derecho.
En nuestro país, se acepta también la constitución de hipoteca sobre algunos muebles registrables, dispuesta en leyes especiales: así, las aeronaves y los buques.
Extensión. La hipoteca del inmueble se extiende a:
Cosas y derechos excluidos.
Constitución de la hipoteca. La única forma de constituir una h hipoteca es a través del contrato hipotecario. El mismo es unilateral, aunque necesita de la conformidad del acreedor, y formal.
Puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde un día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición, o desde que llega el día: pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria (3116).
El que hubiera enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria.
Condiciones de fondo para la constitución de la hipoteca:
Supuesto de condominio: Cada uno de los condóminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condóminos.
Cuando el propietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble.
En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado a para el todo de la deuda.
Los que no pueden válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
En cuanto a los comerciantes fallidos y concursados civiles, la hipoteca constituida por ellos después del desapoderamiento de sus bienes es inoponible a los acreedores; pero si desinteresados éstos y levantado el concurso o quiebra, el inmueble permaneciese en el patrimonio del deudor, la hipoteca tiene plena validez.
Condiciones de forma. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución: o sea que no es indispensable que el acuerdo de voluntades se exprese en un mismo acto.
Enunciaciones que debe contener la escritura:
Reforma a los artículos 3113 y 3135. En su texto primitivo, el art. 3113 disponía que “el acreedor cuya hipoteca se extiende a varios inmuebles tiene derecho a elegir cualquiera de dichos inmuebles, para ser pagado con su valor de la totalidad de su crédito, aunque sobre él se hubiesen constituido posteriormente otras hipotecas”. Este texto fue reemplazado por el siguiente: “el acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles, podrá a su elección, perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieran otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”. La solución es muy importante, porque a veces el acreedor, con evidente abuso, suele elegir el inmueble cuya ejecución más perjudica al deudor o a un tercero. Es una aplicación concreta de la teoría del abuso del derecho.
Al artículo 3135 la ley 17.711 agregó el segundo párrafo, de manera que quedó redactado de la siguiente manera: “La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto que ésta podrá alcanzar.” Esto es lo que se llama la RESERVA DE RANGO, y constituye una excepción al principio de que la prioridad entre dos o más inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el número de orden de presentación en el registro.
PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA. Si bien el codificador en la nota al título de la hipoteca se manifestó contrario a implantar el registro como sistema general de publicidad de los derechos reales, en cambio lo admitió para la hipoteca, porque si ésta no se registra, permanece como un acto oculto entre propietario y acreedor, al contrario de la transmisión de los demás derechos reales, en que bastaba la tradición para dar publicidad al acto.
A) INSCRIPCIÓN. La hipoteca constituida en los términos prescritos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia.
Es oportuno reiterar el primer párrafo del art. 3135: La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada.
Plazo. Ley 20.089. El antiguo art. 3137 establecía el plazo de 6 días siguientes al otorgamiento de la escritura pública para que la hipoteca registrada tenga efectos contra terceros. Actualmente, el artículo reformado establece que el registro de la hipoteca debe hacerse dentro del plazo de 45 días, como cualquier otra escritura.
Oponibilidad a terceros: La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso se hubiese producido dentro de los 45 días (3149); Pero si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efectos contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado (3150).
Hasta cuando puede ser hecha la inscripción: podrá registrarse en todo tiempo la hipoteca, sin necesidad de autorización judicial.
Responsabilidad del deudor en caso de hipotecas no registradas: Si el que ha dado una hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripción para hipotecarlos a otra persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, será culpado de fraude, y como tal, sujeto a satisfacer los daños y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo (3142).
Reserva de rango: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto que ésta podrá alcanzar (3135).
Si estando constituida la obligación hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligación hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crédito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca, si ésta se registrare en el término de la ley (3136).
B) FORMAS DE LA INSCRIPCIÓN. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial público encargado del oficio de hipotecas, la primer copia de la escritura de la obligación, cuando no se hubiese extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor (3138).
Enunciaciones que tiene que tener. La toma de razón debe reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento (3139).
Quienes pueden pedirlas.
Si el escribano originario de la obligación hipotecaria remitiese el instrumento que contiene la hipoteca para que se tome razón, el oficial anotador debe tomar razón de ella en el término de 24 horas. Será de ningún valor toda otra toma de razón de hipoteca sobre el mismo inmueble, hecha en el tiempo intermedio de 24 horas (3141).
A nombre de quién y contra quién debe hacerse. El Código no trató expresamente el punto, pero es indudable que la inscripción se hace a favor del titular del crédito, es decir, del acreedor hipotecario o sus herederos. La inscripción se hace a cargo del deudor hipotecario, sea éste el verdadero deudor directo de la obligación o un simple garante hipotecario.
Lugar de la inscripción. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan (3143).
Orden de inscripciones. La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en los que se pudiera anotar otros registros (3144).
Nota en el título. Tomada razón de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligación, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el día en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razón de la hipoteca (3145).
Expedición de certificados. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen (3146).
Responsabilidad del oficial público encargado del registro. El registrador es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello (3147).
C) DURACIÓN Y RENOVACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN. El primitivo artículo 3151 establecía: La hipoteca registrada conserva los derechos del acreedor sobre el inmueble hipotecado por el término de 10 años, si antes no se renovare. Sin embargo, esta redacción no clarificaba que lo que caducaba era solamente la inscripción. También era conveniente extender el término del código, que resultaba demasiado breve. Con la ley 17.711, la redacción se modificó y quedó de la siguiente manera: “Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se renovare; los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados 20 años desde que fue registrada”. La ley 17.801 agrega que “si la inscripción no se renovare oportunamente, caducan de pleno derecho los efectos de la inscripción, sin necesidad de solicitud alguna de parte interesada”.
Hipotecas constituidas fuera de la jurisdicción territorial del inmueble. Es lícito constituir en el extranjero hipotecas sobre bienes existentes en la República, siempre que constaren en instrumentos públicos y se presentaren legalizados (3129). De la hipoteca así constituida debe tomarse razón en el oficio de las hipotecas, en el término de 6 (seis) días contados desde que el juez ordene la protocolización de la obligación hipotecaria. La hipoteca constituida desde el extranjero debe además tener una causa lícita por las leyes de la República.
LETRAS HIPOTECARIAS.
Las letras hipotecarias reguladas en la ley 24.441 constituyen títulos valores con garantía hipotecaria, es decir, con todas las características de los títulos circulatorios (formalidad, completitividad y abstracción).
En la letra hipotecaria, a diferencia de lo que ocurre en la letra de cambio, no existen tres sujetos (librador, girado y beneficiario), sino sólo dos, pues el librador y el girado concurren en la misma persona.
La emisión de letras hipotecarias extingue por novación la obligación garantizada por la hipoteca, lo que impide la invocación de las acciones derivadas de la relación fundamental (la hipoteca), pues extingue la primera obligación garantizada con la hipoteca para dejar sólo subsistente la emergente del título valor.
Las letras hipotecarias deben ser emitidas por el deudor e intervenidas por el Registro de Propiedad Inmueble, en papel que asegure su inalterabilidad; deben ser firmadas por el deudor, el escribano y un funcionario del Registro, y asentadas en el mismo asiento de la hipoteca. Deben contener el nombre del acreedor, del deudor, y en su caso, del propietario; el monto de la obligación; los plazos y estipulaciones de pago; el lugar donde debe hacerse el pago; la tasa de interés; la ubicación del inmueble y sus datos registrales y catástrales; y deben indicar, expresamente, que la entrega de cupones acredita el pago, estando el acreedor obligado a hacerlo.
Procedimiento especial de ejecución hipotecaria.
El carácter ejecutivo u ordinario del juicio hipotecario depende de que el título al que accede la hipoteca traiga o no aparejada la ejecución; pero como la hipoteca debe constituirse por escritura pública tiene por esa circunstancia carácter de título ejecutivo. En la práctica, sin embrago, tramitan casi siempre por vía ejecutiva. Este procedimiento ha sido expresamente indicado por la ley 24.441 (art. 75).
El código procesal declara admisibles las siguientes excepciones en la ejecución hipotecaria:
El acreedor tiene derecho a solicitar directamente al Registro de la Propiedad informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios, y también requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones.
Si del informe o de la denuncia a que se refiere el artículo anterior resultare que el deudor transfirió el inmueble hipotecado, dictada la sentencia de remate contra aquél, se le intimará al tercer poseedor para que dentro del plazo de cinco días pague la deuda o haga abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecución se seguirá también contra él.
Ejecución extrajudicial de la hipoteca introducida por la ley 24.441.
Pueden ajustarse a este sistema, las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias y todas las otras siempre que las partes lo hubieran pactado.
Una vez efectuada la verificación del inmueble, el acreedor ordena por sí la venta en remate público del inmueble afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y en las condiciones usuales de plaza.
El deudor, el propietario y los demás titulares de derechos reales sobre el inmueble deben ser notificados de la fecha de la subasta con 7 días de anticipación.
La base de la subasta es el monto de la deuda a la fecha de la venta, a diferencia de lo que ocurre en las ejecuciones judiciales, en las que si las partes no acordaron la base, ésta se fija según la valuación fiscal del inmueble o su tasación y además el juez está facultado para apartarse de estas pautas para evitar que el inmueble sea malvendido.
La venta queda perfeccionada con el pago del precio y la tradición a favor del comprador, aun cuando para que sea oponible deba efectuarse la inscripción registral.
BOLILLA XV
EFECTOS DE LA HIPOTECA
Efectos Con Relación Al Crédito.
Hay que dividir el tema según las clases de obligaciones.
Relaciones entre el acreedor y el deudor considerado como dueño del inmueble hipotecado.
Principio general: El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad: pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de disposición material lo jurídico, que tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecario (3157).
Medidas precautorias: Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a plazo o condicional, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos mencionados en el artículo anterior (3158).
Suplemento de garantía: Cuando los deterioros se hubieran consumado, y el valor del inmueble hipotecado hubiera disminuido al término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán pedir la estimación de los deterioros causados y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (3159).
El efecto fundamental de la hipoteca en la actualidad es la venta de la cosa gravada. Pero a diferencia del derecho romano, en nuestro derecho la liquidación no se realiza privadamente. El procedimiento aplicable a la acción hipotecaria es el siguiente: la acción por cobro del crédito hipotecario y venta del inmueble hipotecado, se ejerce en juicio ejecutivo, por existir un título. Con esta clase de juicio, el acreedor tiene a su disposición un procedimiento breve y sumario, destinado a permitirle la venta del inmueble y su conversión en dinero.
Los códigos de procedimiento exigen que se trabe embargo del bien raíz, para llegar después a su enajenación y al posterior cobro de lo adeudado.
Relaciones entre el acreedor hipotecario y los terceros poseedores del inmueble gravado.
La hipoteca confiere al acreedor un doble derecho:
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.
Por ser un derecho accesorio, la hipoteca puede extinguirse por vía principal o por vía de consecuencia.
Los derechos de los acreedores hipotecarios se trasladan al precio pagado por el comprador.
Supervivencia del derecho de preferencia al de persecución.
Ambos derechos no pueden ser separados; la extinción de la hipoteca trae aparejada su extinción.
Hay casos excepcionales en que, extinguiéndose el derecho de persecución, perdura el de preferencia:
Cancelación de la hipoteca.
Es la extinción jurídica o anulación del asiento hipotecario, en virtud de una anotación marginal.
Hay que diferenciar la extinción de la hipoteca de su cancelación. La extinción hace desaparecer la hipoteca con todos sus efectos; en la cancelación lo que se extingue es la inscripción de la hipoteca en el Registro. Mientras en el primer caso lo que está en juego es la hipoteca misma, tanto en relación a las partes como a terceros, en el segundo sólo se afectan los efectos de la inscripción en el Registro, es decir, los efectos de la hipoteca con relación a terceros; pero la hipoteca se mantiene viva entre las partes.
La cancelación se opera:
Antes de la reforma de la 17.711, el código disponía que “la hipoteca se extingue pasados 10 años desde su registro en el oficio de hipotecas”. Había un error de técnica al establecer que lo que se extinguía era la hipoteca, cuando en realidad debía interpretarse que lo que caducaba era el registro. Además, el término era muy breve: con frecuencia las hipotecas se arrastran durante varios años sin que se renovara la inscripción, fuera por ignorancia de la ley, por descuido, por confianza en el deudor, etc. Y así, el acreedor se encontraba sin garantía. El nuevo texto hace mucho más improbable esta situación.
BOLILLA XVI
DE LA PRENDA
Nociones generales.
La prenda es, como la hipoteca, un derecho real constituido por el deudor a favor del acreedor en seguridad del pago de una obligación; pero mientras en la hipoteca, la cosa dada en garantía permanece en poder del deudor, en la prenda la posesión de la cosa se transfiere al acreedor.
En nuestro Código, la palabra “prenda” tiene tres acepciones distintas:
Antecedentes históricos.
Históricamente la prenda aparece en el campo del derecho antes que la hipoteca. Se constituía simplemente por la entrega manual de la cosa.
Pero esta forma de garantía consistente en la entrega de la cosa al deudor es insuficiente en las sociedades modernas; las cosas muebles han adquirido un valor antes insospechado. Esto ha motivado la organización de registros en donde se inscribe el dominio de las cosas muebles más valiosas. Por otra parte, hoy muchos muebles son productores de bienes, de modo que existe gran interés por parte del deudor en retenerlos en su poder, inclusive como medio de pagar la deuda contraida con el acreedor prendario. Así ha nacido la prenda sin desplazamiento, es decir el derecho real constituido a favor de terceros sobre una cosa mueble que no pasa al poder del acreedor, sino que la conserva el deudor. La prenda clásica ocupa hoy un lugar muy reducido en las transacciones económicas: lo que tiene verdadera importancia son las prendas sin desplazamiento. En nuestro país, este tipo de prenda está contemplada en leyes como la 9644 (de prenda agraria) y la 12.962 (de prenda con registro)
Legislación argentina.
Nuestro Código trata de la prenda como contrato en el título XV del libro III. Es un contrato igual que el mutuo, el comodato y el depósito, pero se diferencia de los tres, por el hecho de que éstos generan obligaciones de carácter personal y por lo tanto, el legislador los ha tratado en el libro de los contratos.
Banco Municipal de Préstamos.
Su función principal era otorgar préstamos con garantía prendaria sobre alhajas y demás bienes muebles; actualmente negocia también warrants y certificados de la deuda pública, descuento de letras de tesorería y depósitos en caja de ahorro. Su misión fue siempre facilitar el crédito a personas de situación económica precaria, que se ven obligados a desprenderse de sus valores personales, con la esperanza de recobrarlos cuando mejoren las condiciones.
Definición.
Art. 3204. HABRÁ CONSTITUCIÓN DE PRENDA CUANDO EL DEUDOR, POR UNA OBLIGACIÓN CIERTA O CONDICIONAL, PRESENTE O FUTURA, ENTREGUE AL ACREEDOR UNA COSA MUEBLE O UN CRÉDITO EN SEGURIDAD DE LA DEUDA.
Caracteres del contrato de prenda.
Obligaciones que pueden garantizarse con prenda.
La prenda puede constituirse en garantía de una obligación cierta o condicional. También pueden garantizarse las obligaciones presentes o futuras. En principio, no cabe constituir prenda en pago de una obligación natural, porque ésta no es exigible; pero si la cosa ha sido entregada en prenda por un deudor capaz, la obligación se convierte en civil dado que la constitución de prenda importa un reconocimiento.
Puede garantizarse con prenda cualquier obligación, no sólo las pecuniarias, sea de dar, hacer o no hacer; pero en estos casos la estimación pecuniaria del monto del crédito debe estar constituida en el contrato.
Bienes susceptibles de ser dados en prenda.
(3211) Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda. Entonces, hay dos categorías de bienes pignorables:
Condiciones de la constitución de la prenda.
Nuestro Código exige en la definición que la cosa debe ser entregada al acreedor. Pero hay otra disposición de la cual se desprende que también puede ser entregada a un tercero. Lo importante es que haya desplazamiento de la cosa.
La entrega de la cosa es indispensable por dos motivos:
Prenda de créditos: en este caso la entrega material de ellos al acreedor es en sí misma imposible, por lo que el legislador implementó dos requisitos:
(3213) Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa...
La constitución de una prenda de cosa ajena genera los siguientes efectos:
(3215) Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que la creía del deudor, y la restituye al dueño que la reclamare, podrá exigir que se le entregue otra prenda de igual valor; y si el deudor no lo hiciere, podrá pedir el cumplimiento de la obligación principal, aunque haya plazo pendiente para el pago.
(3216) La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo obligaciones personales entre las partes.
Garantía de evicción.
En caso de reivindicación, el deudor responde de la evicción de la cosa dada en prenda (3205).
Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa y tiene capacidad para enajenarla, y sólo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar (3213).
La constitución de la prenda para que pueda oponerse a terceros, debe constar por instrumento público o privado de fecha cierta, sea cual fuere la importancia del crédito. (3217)
Contenido
El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener una designación detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa.
Prenda bajo forma de cesión
Puede ocurrir que la prenda se realice en forma de una venta con pacto de retroventa, es decir, realizando un contrato de compraventa con cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, restituyendo al comprador el precio recibido, con exceso o disminución. En nuestro derecho es nula la operación de esta índole (Art. 1380: “Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa”).
Efectos de la prenda.
Derechos del acreedor pignoraticio.
Este derecho de retención que da la prenda no priva a los demás acreedores de la facultad de hacerla vender, sin estar obligados a satisfacer antes la deuda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa.
(3222) ...Es nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa.
En el sistema del primitivo Código la preferencia del acreedor pignoraticio era simple, porque esa preferencia tenía una sola fuente: la prenda. Pero la cuestión se complicó a partir de la sanción de las leyes 17.711 y 24.522, ya que éstas confieren también una preferencia al retenedor y como el acreedor prendario es al mismo tiempo retenedor, se produce un doble orden de preferencias.
Según el Código, el crédito del acreedor prendario es pospuesto por los gastos de justicia y los de venta judicial o extrajudicial hechos en interés del acreedor prendario (3900-3913); por los gastos de conservación que precedieron a la constitución de la prenda, si el acreedor prendario conocía el crédito del conservador (3902); por el precio debido al vendedor de la cosa mueble, si el acreedor prendario, al constituirse la prenda, conocía la deuda (3907); y finalmente por los gastos funerarios y de ultima enfermedad (3913).
Sin embargo, por su carácter de retenedor, tiene preferencia no sólo respecto de los privilegios generales, sino también de los especiales, si comenzó a ejercerse antes del nacimiento de los demás créditos privilegiados (3946).
Concurso de prendas: (3210) Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesión de la cosa empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeñada seguirá el orden en que la prenda se ha constituido.
Prenda tácita: derecho de retención.
Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de afectar la cosa al pago de la segunda (3218.)
La disposición del artículo anterior no tiene lugar si la nueva deuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aquélla por la que la prenda se había constituido, perteneciese al mismo acreedor por haberla recibido de un tercero, por cesión, subrogación o sucesión (3219).
El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda está limitado al derecho de retención, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente la cosa en prenda (3220).
El derecho de retención de la prenda, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar cuando la prenda ha sido constituida por un tercero (3221).
Obligaciones del acreedor pignoraticio.
Extinción de la prenda.
Al igual que la hipoteca, la prenda puede extinguirse:
ANTICRESIS.
Antecedentes.
Tuvo origen en el derecho griego, luego pasó al derecho romano. Significa etimológicamente “uso contrario”. El deudor aprovechaba el capital del acreedor y éste a su vez disponía del inmueble del otro. En Roma se denominó “Pacto de anticresis” a la cláusula agregada al contrato de prenda, permitiendo al acreedor que retenía la cosa usufructuar de ella. Podía recaer sobre cosas muebles o inmuebles.
Concepto.
LA ANTICRESIS ES EL DERECHO REAL CONCEDIDO AL ACREEDOR POR EL DEUDOR, O UN TERCERO POR ÉL, PONIÉNDOLE EN POSESIÓN DE UN INMUEBLE, Y AUTORIZÁNDOLO A PERCIBIR LOS FRUTOS PARA IMPUTARLOS ANUALMENTE SOBRE LOS INTERESES DEL CRÉDITO, SI SON DEBIDOS; Y EN CASO DE EXCEDER, SOBRE EL CAPITAL, O SOBRE EL CAPITAL SOLAMENTE SI NO SE DEBEN INTERESES. (3239)
Elementos.
Caracteres.
Condiciones de la constitución de anticresis.
Derechos del acreedor anticresista.
Obligaciones.
Pacto comisorio.
(3252) Es de ningún valor toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagare a su vencimiento; como también toda cláusula que lo hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.
(3253) El deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis, antes o después del vencimiento de la deuda.
Anticresis tácita.
(3261, 2ª parte) Si el deudor, después de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.
BOLILLA XVII
PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Legislación comparada. Sistemas.
Los sistemas de registración pueden dividirse en tres grandes grupos:
Legislación argentina. Sistema del Código Civil.
En el primitivo Código Civil, la adquisición de derechos reales exigía el cumplimiento de dos requisitos: la escritura y la tradición. Vélez admitía la necesidad de publicidad en materia de adquisición y transmisión de derechos reales, y pensó que el medio propio para lograr esa publicidad era la tradición. Pero rechazó el sistema de registros, salvo para la hipoteca, en cuyo caso, al no haber tradición, la única forma de exteriorizar el gravamen y de evitar hipotecas ocultas, con las consiguientes posibles defraudaciones, era crear un Registro. Sin embargo, no descartaba que algún día llegaran a ser necesarios los registros para las transmisiones y gravámenes en general.
En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias comenzaron a instaurarlos; desde el primer momento de la creación de los registros, se los tachó de inconstitucionales, porque imponían un requisito para la transmisión del dominio que no estaba previsto en el código civil, invadiendo su esfera propia.
En la práctica se planteaban problemas de difícil solución, en especial respecto de las medidas cautelares que se anotaban sobre algún inmueble, luego de que el mismo había sido enajenado por escritura pública, pero antes de que de la inscriba en el registro. La jurisprudencia se dividió en dos grandes tendencias:
Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objeción constitucional reformando el art. 2505 del código, estableciendo: “La adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”
Ley 17.801 (Registro de la propiedad inmueble)
La palabra “solamente” que surge del art. 2505 provocó inmediatas reacciones críticas, en primer lugar porque nadie se arriesgaría a pagar íntegramente el precio del inmueble si no estaba inscripto en el registro; segundo, porque el adquirente no podría establecerse una hipoteca por el saldo del precio, ya que no habiendo adquirido el dominio del inmueble, ese gravamen sería nulo. Esto obligó a complementar con urgencia el sistema consagrado por la ley de reformas, mediante una nueva ley (17.801). La misma crea los registros inmobiliarios y aclara que la inscripción de los títulos es al único efecto de ser oponibles a terceros, pero no constituyen un requisito más para adquirir el dominio.
Documentos que deben registrarse.
De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de la ley, en los registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
Folio real.
Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registración se hace teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se hace sobre la base de la matriculación de cada inmueble.
En nuestro país, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de folios reales se extendió a todo el país.
Hay que distinguir claramente la inscripción de la matriculación: la primera se refiere al registro de toda constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales o medidas precautorias. La matriculación, en cambio, importa asignar a cada inmueble un folio determinado, en el que se individualizará con precisión el inmueble, fijándole una característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. Una vez matriculado el inmueble, se anotan en esa matrícula o folio real, todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares.
Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos anteriores, serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público (art. 10).
La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo (art. 11).
El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro (art. 12).
Tracto sucesivo.
Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera tal que la nueva transmisión se apoye en la anterior.
Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con relación al derecho que se inscriba (art. 14).
No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones (art. 15).
Reserva de prioridad.
Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores.
Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º, (45 días desde la fecha de su otorgamiento)- (art. 17).
El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero la ley hace una excepción: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado dentro del plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y además, se lo presente dentro de los 45 días desde la fecha de su otorgamiento.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida (art. 19).
Calificación registral.
La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes (4).
El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos (art. 8).
Ley nacional de catastro 20.440
El catastro es la delimitación de la propiedad inmueble, pública y privada.
Procura diversos objetivos. Por lo pronto, adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la determinación exacta de su superficie, ubicación y linderos. Tiene también un objeto fiscal. Un buen catastro permite ubicar con precisión los inmuebles sujetos a gravación impositiva, así como también quiénes son los propietarios responsables del pago del gravamen. Permite también conocer la riqueza territorial y su distribución.
El primer artículo de la ley 20.440 establece como finalidades de los registros:
Relaciones con el registro de la propiedad.
El catastro hace el censo de los bienes inmuebles; el registro le proporciona información adecuada. Ambos se apoyan mutuamente, aunque conservando su autonomía. El registro pide ayuda al catastro para detectar interposiciones de inmuebles que no lo puede hacer por sí mismo.
Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la tributación, cosa que al registro no le interesa.
El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la obligatoriedad de ellas para que las organicen. El registro está regido por una ley nacional (17.801), que integra el código civil.
En síntesis, tenemos el registro de las realidades físicas (el catastro) y el registro de las situaciones jurídicas (el registro de la propiedad.)
BOLILLA XVIII
ACCIONES REALES
Concepto.
2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado.
Son sus características:
División.
2757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acción de reivindicación, la acción confesoria, y la acción negatoria.
Acción subsidiaria.
2779. En los casos en que según los artículos anteriores, corresponde la acción de reivindicación contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una acción subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnización del daño causado por la enajenación; y si obtiene de éstos completa indemnización del daño, cesa el derecho de reivindicar la cosa.
En otras palabras: el titular del dominio tiene la acción reivindicatoria contra el actual poseedor o bien una acción de daños y perjuicios contra el enajenante y sus herederos; y si obtiene de éstos completa indemnización del daño, cesa su derecho de reivindicar.
Reivindicación.
Concepto.
2758. La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella.
Se dice que la acción de reivindicación nace del dominio, cuando en verdad surge de cualquiera de los derechos reales que confieren la posesión de la cosa. Tampoco es exacto que sólo proceda cuando el propietario ha perdido la posesión, pues también la tiene en algunos casos en que nunca adquirió dicha posesión.
Borda la define como la acción que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee.
La acción reivindicatoria se vincula con el título, con el derecho a poseer, con independencia de la posesión misma.
Condiciones para su ejercicio:
Objeto de la acción.
El art. 3923.
3923. El vendedor de cosas inmuebles que no ha dado término para el pago, puede reivindicarlo del comprador, o de terceros poseedores.
En la práctica, en las relaciones entre comprador y vendedor, basta con la acción de resolución por incumplimiento de contrato; con respecto a los terceros poseedores, la acción reivindicatoria procederá solamente si éstos son de mala fe o si han adquirido la cosa a título gratuito.
Posibilidad de reivindicación por parte del comprador a quien no se le ha hecho la tradición.
Con relación al vendedor que no le ha entregado la posesión de la cosa, el comprador tiene una acción de cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura pública fue otorgada, demandará simplemente la entrega de la posesión de la cosa; si la escritura no se ha otorgado, demandará la escrituración y la posesión.
La cuestión a analizar es si el comprador que no ha recibido la tradición de la cosa tiene acción reivindicatoria contra el tercero que la posee.
A quién se acuerda la acción.
A pesar de que este artículo habla del dominio, se suele extender la posesión a todos los derechos reales que se ejercen mediante la posesión: usufructo, uso y habitación, prenda y anticresis. En cambio, no protege a los titulares de hipotecas y servidumbres activas.
Reivindicación del condómino contra un tercero: El condómino tiene la facultad de reivindicar la totalidad de la cosa contra terceros. Esta es la opinión predominante en doctrina, fundada en el art. 2679: Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y determinada de ella.
Contra quién se dirige.
Ficta possessio.
Nuestro Código admite la reivindicación en dos supuestos en los cuales el demandado, al entablarse la demanda, no es ni poseedor ni tenedor de la cosa reivindicada. Esos casos son los siguientes:
La sentencia no podría condenar a la restitución de la cosa, puesto que el demandado no es poseedor ni tenedor, pero sería injusto exonerar de toda responsabilidad a quien ha inducido a error al reivindicante. La ley castiga su mala fe imponiéndole la indemnización de todos los daños y perjuicios resultantes de este engaño.
La ley supone el caso de que el demandado haya enajenado la cosa a un tercero; si es a título oneroso y de buena fe, la reivindicación se habrá hecho imposible; si lo ha sido de mala fe o a título gratuito, la reivindicación se dificulta, pero no se hace imposible. En ambos casos, el que ha procedido con dolo debe indemnizar con todos los daños y perjuicios al reivindicante.
Reivindicación contra el heredero.
2773. La acción de reivindicación no se da contra el heredero del poseedor, sino cuando el heredero es poseedor él mismo de la cosa sobre que versa la acción, y no está obligado por la parte de que sea heredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesión.
El heredero que hubiera resultado adjudicatario luego de la partición es el único que puede ser demandado; y si la cosa ha sido adjudicada en condominio, cada uno de los herederos no está obligado por el todo, sino por la parte que tenga en la cosa.
Reivindicación de cosas inmuebles.
2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o raíces, pueden ser objeto de la acción de reivindicación; y lo mismo las cosas que por su carácter representativo se consideran como muebles o inmuebles.
Límites.
Antes de enumerar las disposiciones de esta sección del código, hay que recordar los siguientes artículos:
3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.
3271. La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.
1051. Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Diversos casos de reivindicación.
A partir de la reforma de la ley 17.711 al art. 1051, quedan protegidos de la reivindicación los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. Este nuevo texto legal colisiona con el art. 2777, según el cual “compete (la acción de reivindicación) también contra el actual poseedor de buena fe que por título oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe, o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario”. Como consecuencia, este artículo ha quedado tácitamente derogado por ley posterior.
Acción contra el nuevo poseedor por el precio adeudado.
2780. Sea o no posible la reivindicación contra el nuevo poseedor, si éste hubo la cosa del enajenante responsable de ella, y no hubiese aún pagado el precio, o lo hubiese sólo pagado en parte, el reivindicante tendrá acción contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber.
Prueba de la propiedad.
Efectos de la acción.
2794. Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicación, el demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejándolo desocupado y en estado que el reivindicante pueda entrar en su posesión.
Medidas de conservación.
Si iniciado un juicio de reivindicación existe el peligro de que el demandado enajenase la cosa, las leyes de procedimientos autorizan el embargo preventivo que impide la enajenación y la imposición de gravámenes sobre la cosa. El requisito para que proceda es que haya verosimilitud del derecho.
2788. El que ejerce la acción de reivindicación puede, durante el juicio, impedir que el poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica.
Reivindicación de cosas muebles.
Reivindicación de cosas muebles entregadas voluntariamente. Reivindicación contra el causahabiente del propietario.
2778. Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa era propia de su autor.
En este caso, al propietario le competen dos acciones:
Reivindicación contra terceros.
2767. La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto. En estos casos procede la acción por faltar los requisitos del art. 2412.
Reivindicación de cosas robadas o perdidas.
2775. La reivindicación de cosas muebles compete contra el actual poseedor que las hubo por delito contra el reivindicante.
2765. El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe.
2766. La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
Obligación excepcional de reembolsar el precio al poseedor actual.
2768. La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no está obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepción del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pública o en casa de venta de objetos semejantes.
2769. El que hubiese adquirido una cosa robada o perdida, fuera del caso de excepción del artículo anterior, no puede, por vender la cosa en una venta pública, o en casas donde se venden cosas semejantes, mejorar su posición, ni empeorar la del propietario autorizado a reivindicarla.
Efectos de la reivindicación.
2793. Cuando la cosa reivindicada está en manos del demandado contra quien la sentencia se hubiese pronunciado, debe éste volverla en el lugar en que ella se encuentre; pero si después de la demanda la hubiese transportado a otro lugar más lejano, debe ponerla en el lugar en que estaba.
Medidas de seguridad durante el juicio.
2786. Si la cosa sobre que versa la reivindicación fuere mueble, y hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicante puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le dé suficiente seguridad de restituir la cosa en caso de ser condenado.
Régimen de los títulos al portador robados o perdidos.
(Código de Comercio).-
CAPÍTULO III - Del robo, pérdida o inutilización de títulos y cupones
746. Los tenedores de títulos al portador están obligados a observar todas las precauciones necesarias para su conservación, y sufrirán las consecuencias de su pérdida, robo, estafa, abuso de confianza y destrucción parcial o total, si fuese comprobada la inobservancia de esta disposición.
747. Todo propietario de títulos, que haya sido desposeído por robo, abuso de confianza, estafa, pérdida o inutilización, tendrá los derechos y obligaciones declarados en los artículos siguientes.
748. Si el valor de los títulos es menor de $1000 moneda nacional, o se tratara de cupones cuyo importe no exceda de la misma suma, el propietario desposeído en cualquier forma, se presentará por escrito a la oficina pública correspondiente o de la empresa emisora, denunciando el hecho y dando todos los detalles necesarios para reconocer los títulos. Se comunicará también el hecho a todas las bolsas y mercados de la República que lo harán publicar por un mes en su local y revistas.
749. La denuncia, de la cual se dará constancia al interesado en el acto mismo de la presentación, paraliza los efectos ordinarios del título o cupón en favor del nuevo tenedor, si lo hubiere.
750. Inmediatamente, el emisor procederá a verificar la propiedad de los títulos o cupones alegada por el denunciante, y si resultare comprobada, se publicará un aviso en dos diarios locales, declarando provisoriamente nulos dichos títulos; y se dará al interesado un certificado provisorio, que después de dos (2) años será canjeado por un título definitivo, cuyo certificado producirá los mismos efectos legales y comerciales que el título originario si durante dicho término no se hubiere presentado un tercero opositor. Si el capital de los títulos fuese ya exigible será depositado hasta la expiración del término fijado o hasta la resolución judicial en su caso.
751. En el caso de oposición de tercero, se aplicarán las reglas dadas en seguida para asuntos de mayor cuantía.
752. Si los títulos o cupones tuvieran mayor valor que el fijado en el artículo 748, el interesado ocurrirá ante escribano público y formulará un acta que contenga:
1º El nombre, naturaleza, valor nominal, numeración y serie de los títulos, si tuvieran todos esos requisitos o los que contengan;
2º La manera como adquirió los títulos, y, si fuera posible, la fecha o la época de la adquisición;
3º La época en que percibió el último dividendo o interés;
4º La manera como ha tenido lugar la desposesión;
5º La constitución de un domicilio legal, si no lo tuviera notorio el recurrente.
753. Dentro de las 24 horas de firmada el acta será notificada a la oficina pública o a la empresa emisora que corresponda, y se dará al interesado el testimonio que exija.
754. Esta notificación suspende los efectos del título o cupón en favor del nuevo tenedor, de acuerdo con lo prescripto en los artículos siguientes, y el emisor publicará un aviso por un mes en dos diarios locales, con un extracto de la denuncia hecha, y dará a las bolsas y mercados la noticia correspondiente, para la debida publicación conforme al artículo 748.
755. Desde entonces, los dividendos o intereses vencidos y no pagados, y los que vencieron en adelante, serán depositados en el banco público respectivo, en las épocas fijadas para el pago.
Vencidos dos (2) años sin que se haya presentado un nuevo tenedor de los títulos o cupones, el interesado reclamará del emisor el pago de los dividendos e intereses depositados y de los que vencieren en adelante y el capital mismo, si fuera a la sazón exigible.
756. El emisor hará los pagos exigiendo garantía suficiente, la cual caducará a los dos (2) años, si durante ellos no apareciera opositor.
757. Si dentro de los cuatro (4) años acordados por los artículos anteriores, no apareciera el nuevo poseedor de los títulos o cupones, se presumirá que éstos no existen y no se admitirá reclamo contra los derechos de su primitivo propietario, debiendo el emisor otorgarle títulos duplicados, publicando avisos que declaren la caducidad de los primeros. Los duplicados tendrán todos los efectos legales y comerciales que correspondían a aquéllos.
758. Los emisores que hayan hecho los pagos de acuerdo con las prescripciones de este título, quedan exonerados de toda responsabilidad respecto del tercer poseedor, que pudiera aparecer. Si los pagos hubieran sido hechos en perjuicio de dicho tercer poseedor, éste podrá deducir acción personal contra el que recurrió invocando el carácter de propietario legítimo de los papeles y contra la garantía, en su caso.
759. Si dentro de los plazos de dos (2) o de cuatro (4) años establecidos por los artículos 750 y 757, se presentara un tercer poseedor, el emisor lo hará saber inmediatamente y por escrito al autor del reclamo, suspendiéndose los efectos de los artículos 748 y 753, si no se hubieren cumplido, o reteniendo la garantía, en su caso, hasta que el tribunal competente se pronuncie sobre el punto.
760. Los títulos o cupones perdidos o robados no serán negociables después de la publicación de los avisos a que se refieren los artículos 748 y 754.
761. Toda negociación posterior al último día de la publicación, realizada en la plaza donde se publicó el aviso, o verificada en otra plaza nacional, después de quince (15) días contados desde el último de la publicación será nula, quedando a salvo los derechos del comprador contra el vendedor y contra el corredor o rematador que hubiera intervenido, por el reembolso y las pérdidas o intereses.
El comprador podrá también impugnar ante el emisor los derechos invocados por el primer propietario.
762. Todos los gastos que originen las diligencias ordenadas por este título, serán de cuenta del interesado en la conservación de sus derechos; y en los casos de contestación judicial se estará a lo que las leyes de procedimientos dispongan.
763. En todos los casos en que sea plenamente justificada la destrucción de un título ante los emisores, éstos tienen la obligación de expedir duplicados, publicando avisos.
764. La desposesión por cualquier causa de un billete de banco, no autoriza a exigir otro en su lugar. El billete parcialmente destruido será cambiado con arreglo a las leyes y reglamentos del banco emisor.
765. El propietario puede reivindicar su título de un tercer poseedor de mala fe dentro de los plazos de dos (2) y cuatro (4) años respectivamente señalados en los artículos 750 y 757.
Acción confesaría.
2795. La acción confesaría es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
A quienes se acuerda y contra quiénes.
2796. Compete la acción confesaría:
2797. La acción confesaría se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidumbres activas.
Prueba.
2798. Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido.
Caso de coposeedores.
2799. Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la acción confesaría compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artículos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarán o aprovecharán a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnización del daño.
Efectos.
La sentencia que acoge la acción debe disponer el cese de toda resistencia u obstáculo para que se ejerza plenamente la servidumbre.
Acción negatoria.
2800. La acción negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
A quienes se acuerda y contra quiénes.
2801. La acción negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.
2802. Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Prueba.
2805. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer.
2806. Probándose que el acto del demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposición de su derecho, la acción, si hubo daño causado, será juzgada como meramente personal.
Efectos.
2803. La acción debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparación de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstención por una fianza.
Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.
FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCION
Ley Nº 24.441
Fideicomiso. Fiduciario. Efectos del fideicomiso. Fideicomiso financiero. Certificados de participación y títulos de deuda. Insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso financiero. Extinción del fideicomiso. Contrato de "leasing". Letras hipotecarias. Créditos hipotecarios para la vivienda. Régimen especial de ejecución de hipotecas. Reformas al Código Civil. Modificaciones al régimen de corretaje. Modificaciones a la Ley de Fondos Comunes de Inversión. Modificaciones al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Modificaciones al Régimen Registral. Modificaciones al Código Penal. Modificaciones a las leyes impositivas. Desregulación de aspectos vinculados a la construcción en el ámbito de la Capital Federal.
Sancionada: Diciembre 22 de 1994.
Promulgada: Enero 9 de 1995.
El senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:
TITULO I
Del fideicomiso
CAPITULO I
ARTICULO 1º — Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.
ARTICULO 2º — El contrato deberá individualizar al beneficiario, quien podrá ser una persona física o jurídica, que puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deberán constar los datos que permitan su individualización futura.
Podrá designarse más de un beneficiario, los que salvo disposición en contrario se beneficiarán por igual; también podrán designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptación, renuncia o muerte.
Si ningún beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entenderá que el beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el beneficiario será el fiduciante.
El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposición en contrario del fiduciante.
ARTICULO 3º — El fideicomiso también podrá constituirse por testamento, extendido en alguna de las formas previstas por el Código Civil, el que contendrá al menos las enunciaciones requeridas por el artículo 4. En caso de que el fiduciario designado por testamento no aceptare se aplicará lo dispuesto en el artículo 10 de la presente ley.
CAPITULO II
El fiduciario
ARTICULO 4º — El contrato también deberá contener:
a) La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, constará la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes;
b) La determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso;
c) El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de treinta (30) años desde su constitución, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad;
d) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso;
e) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.
ARTICULO 5º — El fiduciario podrá ser cualquier persona física o jurídica. Sólo podrán ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autorice la Comisión Nacional de Valores quien establecerá los requisitos que deban cumplir.
ARTICULO 6º — El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.
ARTICULO 7º — El contrato no podrá dispensar al fiduciario de la obligación de rendir cuentas, la que podrá ser solicitada por el beneficiario conforme las previsiones contractuales ni de la culpa o dolo en que pudieren incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un (1) año.
ARTICULO 8º — Salvo estipulación en contrario, el fiduciario tendrá derecho al reembolso de los gastos y a una retribución. Si ésta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijará el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
ARTICULO 9º — El fiduciario cesará como tal por:
a) Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario con citación del fiduciante;
b) Por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona física;
c) Por disolución si fuere una persona jurídica;
d) Por quiebra o liquidación;
e) Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa. La renuncia tendrá efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.
ARTICULO 10. — Producida una causa de cesación del fiduciario, será reemplazado por el sustituto designado en el contrato o de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hubiere o no aceptare, el juez designará como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el artículo 19. Los bienes fideicomitidos serán transmitidos al nuevo fiduciario.
CAPITULO III
Efectos del fideicomiso
ARTICULO 11. — Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el título VII del libro III del Código Civil y las disposiciones de la presente ley cuando se trate de cosas, o las que correspondieren a la naturaleza de los bienes cuando éstos no sean cosas.
ARTICULO 12. — El carácter fiduciario del dominio tendrá efecto frente a terceros desde el momento en que se cumplan las formalidades exigibles de acuerdo a la naturaleza de los bienes respectivos.
ARTICULO 13. — Cuando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario. Cuando así resulte del contrato, el fiduciario adquirirá la propiedad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos de los bienes fideicomitidos o con el producto de actos de disposición sobre los mismos, dejándose constancia de ello en el acto de adquisición y en los registros pertinentes.
ARTICULO 14. — Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del artículo 1113 del Código Civil se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del daño si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado.
ARTICULO 15. — Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del beneficiario podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.
ARTICULO 16. — Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo serán satisfechas con los bienes fideicomitidos. La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a estas obligaciones, no dará lugar a la declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según visiones contractuales, procederá a su liquidación, la que estará a cargo del fiduciario, quien deberá enajenar los bienes que lo integren y entregará el producido a los acreedores conforme al orden de privilegios previstos para la quiebra; si se tratase de fideicomiso financiero regirán en lo pertinente las normas del artículo 24.
ARTICULO 17. — El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario.
ARTICULO 18. — El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.
El juez podrá autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo hiciere sin motivo suficiente.
CAPITULO IV
Del fideicomiso financiero
ARTICULO 19. — Fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso sujeto a las reglas precedentes, en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero, y beneficiario son los titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario o de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos.
Dichos certificados de participación y títulos de deudo serán considerados títulos valores y podrán ser objeto de oferta pública.
La Comisión Nacional de Valores será autoridad de aplicación respecto de los fideicomisos financieros, pudiendo dictar normas reglamentarias.
ARTICULO 20. — El contrato de fideicomiso deberá contener las previsiones del artículo 4 y las condiciones de emisión de los certificados de participación o títulos representativos de deuda.
CAPITULO V
De los certificados de participación y títulos de deuda
ARTICULO 21. — Los certificados de participación serán emitidos por el fiduciario. Los títulos representativos de deuda garantizados por los bienes fideicomitidos podrán ser emitidos por el fiduciario o por terceros, según fuere el caso. Los certificados de participación y los títulos representativos de deuda podrán ser al portador o nominativos, endosables o no, o escritúrales conforme al artículo 8 y concordantes de la ley 23.576 (con las modificaciones de la ley 23.962). Los certificados serán emitidos en base a un prospecto en el que constarán las condiciones de la emisión, y contendrá las enunciaciones necesarias para identificar el fideicomiso al que pertenecen, con somera descripción de los derechos que confieren.
Podrán emitirse certificados globales de los certificados de participación, para su inscripción en regímenes de depósito colectivo. A tal fin se considerarán definitivos, negociables y divisibles.
ARTICULO 22. — Pueden emitirse diversas clases de certificados de participación con derechos diferentes. Dentro de cada clase se otorgarán los mismos derechos. La emisión puede dividirse en series.
CAPITULO VI
De la insuficiencia del patrimonio fideicomitido en el fideicomiso financiero
ARTICULO 23. — En el fideicomiso financiero del capítulo IV, en caso de insuficiencia del patrimonio fideicomitido, si no hubiere previsión contractual, el fiduciario citará a asamblea de tenedores de títulos de deuda, lo que se notificará mediante la publicación de avisos en el Boletín Oficial y un diario de gran circulación del domicilio del fiduciario, la que se celebrará dentro del plazo de sesenta días contados a partir de la última publicación, a fin de que la asamblea resuelva sobre las normas de administración y liquidación del patrimonio.
ARTICULO 24. — Las normas a que se refiere el artículo precedente podrán prever:
a) La transferencia del patrimonio fideicomitido como unidad a otra sociedad de igual giro;
b) Las modificaciones del contrato de emisión, las que podrán comprender la remisión de parte de las deudas o la modificación de los plazos, modos o condiciones iniciales;
c) La continuación de la administración de los bienes fideicomitidos hasta la extinción del fideicomiso;
d) La forma de enajenación de los activos del patrimonio fideicomitido;
e) La designación de aquel que tendrá a su cargo la enajenación del patrimonio como unidad o de los activos que lo conforman;
f) Cualquier otra materia que determine la asamblea relativa a la administración o liquidación del patrimonio separado.
La asamblea se considerará válidamente constituida cuando estuviesen presentes tenedores de títulos que representen como mínimo dos terceras partes del capital emitido y en circulación; podrá actuarse por representación con carta poder certificada por escribano público, autoridad judicial o banco; no es necesaria legalización.
Los acuerdos deberán adoptarse por el voto favorable de tenedores de títulos que representen, a lo menos, la mayoría absoluta del capital emitido y en circulación, salvo en el caso de las materias indicadas en el inciso b) en que la mayoría será de dos terceras partes (2/3) de los títulos emitidos y en circulación.
Si no hubiese quórum en la primera citación se deberá citar a una nueva asamblea la cual deberá celebrarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha fijada para la asamblea no efectuada; ésta se considerará válida con los tenedores que se encuentren presentes. Los acuerdos deberán adoptarse con el voto favorable de títulos que representen a los menos la mayoría absoluta del capital emitido y en circulación.
CAPITULO VII
De la extinción del fideicomiso
ARTICULO 25. — El fideicomiso se extinguirá por:
a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo máximo legal;
b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación no tendrá efecto retroactivo;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.
ARTICULO 26. — Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.
TITULO II
Contrato de "leasing"
(Título derogado por el Art. 27 de la Ley Nº 25.248 B.O. 14/6/2000)
TITULO III
De las letras hipotecarias
ARTICULO 35. — Las letras hipotecarias son títulos valores con garantía hipotecaria.
ARTICULO 36. — La emisión de letras hipotecarias sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado y estar consentida expresamente en el acto de constitución de la hipoteca.
ARTICULO 37. — La emisión de letras hipotecarias extingue por novación la obligación que era garantizada por la hipoteca.
ARTICULO 38. — La emisión de letras hipotecarias no impide al deudor transmitir el dominio del inmueble; el nuevo propietario tendrá los derechos y obligaciones del tercer poseedor de cosa hipotecada. La locación convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca será inoponible a quienes adquieran derechos sobre la letra o sus cupones. El deudor o el tercero poseedor tienen la obligación de mantener la cosa asegurada contra incendio en las condiciones usuales de plaza; el incumplimiento causa la caducidad de los plazos previstos en la letra.
ARTICULO 39. — Las letras hipotecarias son emitidas por el deudor, e intervenidas por el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble hipotecado, en papel que asegure su inalterabilidad, bajo la firma del deudor, el escribano y un funcionario autorizado del registro, dejándose constancia de su emisión en el mismo asiento de la hipoteca. Las letras hipotecarias deberán contener las siguientes enunciaciones:
a) Nombre del deudor y, en su caso, del propietario del inmueble hipotecado;
b) Nombre del acreedor;
c) Monto de la obligación incorporada a la letra, expresado en una cantidad determinada en moneda nacional o extranjera;
d) Plazos y demás estipulaciones respecto del pago, con los respectivos cupones, salvo lo previsto en el artículo 41 para las letras susceptibles de amortizaciones variables;
e) El lugar en el cual debe hacerse el pago;
f) Tasa de interés compensatorio y punitorio;
g) Ubicación del inmueble hipotecado y sus datos registrales y catastrales;
h) Deberá prever la anotación de pagos de servicios de capital o renta o pagos parciales;
i) La indicación expresa de que la tenencia de los cupones de capital e intereses acredita su pago, y que el acreedor se halla obligado a entregarlos y el deudor a requerirlos;
j) Los demás que fijen las reglamentaciones que se dicten.
También se dejará constancia en las letras de las modificaciones que se convengan respecto del crédito, como las relativas a plazos de pago, tasas de interés, etcétera, las letras hipotecarias también podrán ser escriturales.
ARTICULO 40. — Las letras hipotecarias se transmiten por endoso nominativo que se hará en el lugar habilitado para ello en el título, o en su prolongación; deberá constar el nombre del endosatario, quien podrá volver a transmitir el título bajo las mismas formas, y la fecha del endoso. No es necesaria notificación al deudor, y éste no podrá oponer al portador o endosatario las defensas que tuviere contra anteriores endosatarios o portadores del título salvo lo dispuesto en el artículo 42, in fine. El endoso de la letra hipotecaria es sin responsabilidad del endosante.
ARTICULO 41. — Las letras hipotecarias tendrán cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de intereses. Quien haga el pago tendrá derecho a que se le entregue el cupón correspondiente como único instrumento válido acreditativo. Si la letra fuera susceptible de amortización en cuotas variables podrá omitirse la emisión de cupones; en ese caso el deudor tendrá derecho a que los pagos parciales se anoten en el cuerpo de la letra, sin perjuicio de lo cual serán oponibles aun al tenedor de buena fe los pagos documentados que no se hubieren inscrito de esta manera.
ARTICULO 42. — El pago se hará en el lugar indicado en la letra. El lugar de pago podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad, y sólo tendrá efecto a partir de su notificación al deudor.
ARTICULO 43. — Verificados los recaudos previstos en el artículo precedente, la mora se producirá en forma automática al solo vencimiento, sin necesidad de interpelación alguna.
ARTICULO 44. — El derecho real de hipoteca incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia de hipoteca.
ARTICULO 45. — El portador de la letra hipotecaria o de alguno de los cupones puede ejecutar el título por el procedimiento de ejecución especial previsto en el título IV de esta ley cuando así se hubiere convenido en el acto de constitución de la hipoteca. De ello deberá dejarse constancia en la letra y en los cupones.
ARTICULO 46. — Al título valor son subsidiariamente aplicables, en cuanto resulten compatibles, las reglas previstas por el decreto ley 5965/63 para la letra de cambio.
ARTICULO 47. — Las acciones emanadas de las letras hipotecarias prescriben a los tres (3) años contados desde la fecha del vencimiento de cada cuota de capital o interés.
ARTICULO 48. — La cancelación de la inscripción de la emisión de las letras, y por ende de la hipoteca, se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones en su caso con constancia de haberse efectuado todos los pagos de capital e intereses. El certificado extendido por el juez tendrá el mismo valor que las letras y/o cupones a los efectos de su presentación para la cancelación de la hipoteca.
ARTICULO 49. — Las personas autorizadas a hacer oferta pública como fiduciarios o a administrar fondos comunes de inversión, podrán emitir títulos de participación que tengan como garantía letras hipotecarias o constituir fondos comunes con ellos, conforme las disposiciones reglamentarias que se dicten.
TITULO IV
De los créditos hipotecarios para la vivienda
ARTICULO 50. — En los créditos hipotecarios para la vivienda otorgados de conformidad con las disposiciones de esta ley, los gastos de escrituración por la traslación de dominio e hipoteca a cargo del cliente por todo concepto, excluidos los impuestos, e incluido el honorario profesional, no podrán superar el dos por ciento (2%) del precio de venta o la valuación del inmueble; cuando deba otorgarse hipoteca, el honorario podrá convenirse libremente. Los aportes a los regímenes de previsión para profesionales -si correspondiere- y otras contribuciones, exceptuadas las tasas retributivas de servicio de naturaleza local, serán proporcionales a los honorarios efectivamente percibidos por los profesionales intervinientes.
ARTICULO 51. — En los créditos hipotecarios para la vivienda el plazo se presume establecido en beneficio del deudor, salvo estipulación en contrario. Es inderogable por pacto en contrario la facultad del deudor de cancelar el crédito antes de su vencimiento cuando el pago fuere de la totalidad del capital adeudado, el contrato podrá prever una compensación razonable para el acreedor cuando la cancelación anticipada se hiciere antes de que hubiere cumplido la cuarta parte del plazo total estipulado.
TITULO V
Régimen especial de ejecución de hipotecas
(Nota Infoleg: Por art. 16 de la Ley N° 25.563 B.O. 15/2/2002 se establece lo siguiente: " Suspéndese por el plazo de ciento ochenta (180) días contados a partir de la vigencia de la presente, la totalidad de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales, incluidas las hipotecarias y prendarias de cualquier origen que éstas sean, incluso las previstas en la presente Ley. Exceptúense de esta disposición los créditos de naturaleza alimentaria y los derivados de la responsabilidad de la comisión de delitos penales, los créditos laborales, los que no recaigan sobre la vivienda del deudor o sobre otros bienes afectados por el mismo a producción, comercio o prestación de servicios, los derivados de la responsabilidad civil y contra las empresas aseguradoras, las obligaciones surgidas con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley de referencia y los casos en que hubiera comenzado a cumplirse la sentencia de quiebra, con la correspondiente liquidación de bienes.
Suspéndese por el plazo de ciento ochenta (180) días las medidas cautelares trabadas y prohíbese por el mismo plazo las nuevas medidas cautelares sobre aquellos bienes que resulten indispensables para la continuidad de las actividades relacionadas con el giro habitual del deudor".)
ARTICULO 52. — Las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la constancia prevista en el artículo 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones de este título, podrán ejecutarse conforme las reglas siguientes.
ARTICULO 53. — En caso de mora en el pago del servicio de amortización o intereses de deuda garantizada por un plazo de sesenta (60) días, el acreedor intimará por medio fehaciente para que se pague en un plazo no menor de quince (15) días, advirtiendo al deudor que, de no mediar pago íntegro de la suma intimada, el inmueble será rematado por la vía extrajudicial. En el mismo acto, se le intimará a denunciar el nombre y domicilio de los acreedores privilegiados, embargantes y ocupantes del inmueble hipotecado.
ARTICULO 54. — Vencido el plazo de la intimación sin que se hubiera hecho efectivo el pago, el acreedor podrá presentarse ante el juez competente con la letra hipotecaria o los cupones exigibles si éstos hubiesen circulado, y un certificado de dominio del bien gravado, a efectos de verificar el estado de ocupación del inmueble y obtener el acreedor, si así lo solicita, la tenencia del mismo. El juez dará traslado de la presentación por cinco (5) días al deudor a los efectos de las excepciones previstas en el artículo 64. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designando a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. El lanzamiento no podrá suspenderse, salvo lo dispuesto en el artículo 64.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la oportunidad prevista en el artículo 63. A estos fines, el escribano actuante podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y violentar cerraduras y poner en depósito oneroso los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor. Todo este procedimiento tramitará in audita parte, y será de aplicación supletoria lo establecido en los códigos de forma.
ARTICULO 55. — El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado del dominio y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
ARTICULO 56. — Asimismo el acreedor podrá:
a) Solicitar directamente en el registro correspondiente la expedición de un segundo testimonio del título de propiedad del inmueble, con la sola acreditación de ese carácter y a costa del ejecutado;
b) Requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeran por aplicación de lo dispuesto anteriormente no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
ARTICULO 57. — Verificado el estado del inmueble, el acreedor ordenará por sí, sin intervención judicial, la venta en remate público del inmueble afectado a la garantía, por intermedio del martillero que designe y con las condiciones usuales de plaza. Se deberán publicar avisos durante tres (3) días en el diario oficial y en dos (2) diarios de gran circulación, uno al menos en el lugar de ubicación del inmueble. El último aviso deberá realizarse con una anticipación no mayor de dos (2) días a la fecha fijada para el remate. En el remate estará presente el escribano quien levantará acta.
ARTICULO 58. — La base de la subasta será el monto de la deuda a la fecha de procederse a la venta y los avisos deberán —como mínimo— informar sobre la superficie cubierta, ubicación del inmueble, horario de visitas, estado de la deuda por tasas, impuestos, contribuciones y expensas, día, hora y lugar preciso de realización de la subasta.
ARTICULO 59. — El deudor, el propietario y los demás titulares de derechos reales sobre la cosa hipotecada deberán ser notificados de la fecha de la subasta por medio fehaciente con siete (7) días hábiles de anticipación, excluido el día de la subasta.
ARTICULO 60. — Realizada la subasta, el acreedor practicará liquidación de lo adeudado según el respectivo contrato y las pautas anteriormente dispuestas, más los gastos correspondientes a la ejecución, los que por todo concepto no podrán superar el tres por ciento (3%) del crédito. Procederá a depositar el remanente del precio a la orden del juez competente junto con la correspondiente rendición de cuentas documentada dentro de los cinco (5) días siguientes. El juez dará traslado al deudor de la citada presentación de la acreedora por el término de cinco (5) días a los efectos de la impugnación o aceptación de la liquidación. De no mediar embargos, inhibiciones u otros créditos, y existiendo conformidad entre deudor y acreedor con respecto al remanente, éste podrá entregar directamente a aquél dicho remanente.
ARTICULO 61. — Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondrá otro reduciendo la base en un veinticinco por ciento (25%). Si tampoco existieren postores se ordenará la venta sin limitación de precio y al mejor postor. No se procederá al cobro de suma alguna en concepto de honorarios por los remates fracasados. Si resultare adquirente el acreedor hipotecario procederá a compensar su crédito.
ARTICULO 62. — Cuando el comprador no abonare la totalidad del precio en tiempo, se efectuará nuevo remate. Aquél será responsable de la disminución real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los intereses acrecidos y de los gastos ocasionados.
ARTICULO 63. — La venta quedará perfeccionada, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 66, una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y hecha la tradición a favor del comprador, y será oponible a terceros realizada que fuere la inscripción registral correspondiente. El pago se hará directamente al acreedor cuando éste sea titular de la totalidad del crédito.
El remanente será depositado dentro del quinto día de realizado el cobro.
Si hubiere más de un acreedor el pago se hará al martillero interviniente, quien descontará su comisión y depositará el saldo a la orden del Juez para que éste cite a todos los acreedores para distribuir la suma obtenida.
Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá transmitirla directamente al comprador; caso contrario y no habiendo mediado desposesión anticipada deberá ser realizada con intervención del juez, aplicándose en lo pertinente el artículo 54. La protocolización de las actuaciones será extendida por intermedio del escribano designado por el acreedor, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado, y deberá contener constancia de:
a) La intimación al deudor en los términos del artículo 53;
b) La notificación del artículo 59;
c) La publicidad efectuada;
d) El acta de la subasta.
Los documentos correspondientes serán agregados al protocolo.
Los embargos e inhibiciones se levantarán por el juez interviniente con citación de los jueces que han trabado las medidas cautelares, conforme a las normas de procedimiento de la jurisdicción.
ARTICULO 64. — El ejecutado no podrá interponer defensas, incidente o recurso alguno tendiente a interrumpir el lanzamiento previsto por el artículo 54 ni la subasta, salvo que acreditare verosímilmente alguno de los siguientes supuestos:
a) Que no está en mora;
b) Que no ha sido intimado de pago;
c) Que no se hubiera pactado la vía elegida; o
d) Que existieran vicios graves en la publicidad.
En tales casos el juez competente ordenará la suspensión cautelar del lanzamiento o de la subasta.
Si el acreedor controvierte las afirmaciones del ejecutado, la cuestión se sustanciará por el procedimiento más abreviado que consienta la ley local. Si por el contrario reconociese la existencia de los supuestos invocados por el ejecutado, el juez, dejará sin efecto lo actuado por el acreedor y dispondrá el archivo de las actuaciones salvo en el caso del inciso d), hipótesis en la cual determinará la publicidad que habrá que llevarse a cabo antes de la subasta.
ARTICULO 65. — Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía judicial, por el procedimiento más abreviado que solicite el deudor:
a) La no concurrencia de los hechos que habilitan la venta;
b) La liquidación practicada por el acreedor;
c) El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente título por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los daños causados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas a que se hiciere pasible.
ARTICULO 66. — Dentro de los treinta (30) días corridos de efectuada la ejecución extrajudicial, el deudor podrá recuperar la propiedad del inmueble si pagara al adquirente el precio obtenido en la subasta, más el tres por ciento (3%) previsto en el artículo 60.
ARTICULO 67. — Si el precio obtenido en la subasta no cubriera la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca, el acreedor practicará liquidación ante el juez competente por el proceso de conocimiento más breve que prevé la legislación local. La liquidación se sustanciará con el deudor, quien podrá pedir la reducción equitativa del saldo que permaneciere insatisfecho después de la subasta, cuando el precio obtenido en ella fuera sustancialmente inferior al de plaza, teniendo en cuenta las condiciones de ocupación y mantenimiento del inmueble.
TITULO VI
Reformas al Código Civil
ARTICULO 68. — Incorpórase como párrafo final del artículo 980 del Código Civil el siguiente:
Los instrumentos públicos extendidos de acuerdo a lo que establece este código gozan de entera fe y producen idénticos efectos en todo el territorio de la República Argentina, cualquiera sea la jurisdicción donde se hubieren otorgado.
ARTICULO 69. — Incorpórase como párrafo final del artículo 997 del Código Civil el siguiente:
Cuando un acto fuere otorgado en un territorio para producir efectos en otro, las leyes locales no podrán imponer cargas tributarias ni tasas retributivas que establezcan diferencias de tratamiento, fundadas en el domicilio de las partes, en lugar del cumplimiento de las obligaciones o en el funcionario interviniente.
ARTICULO 70. — Se aplicarán las normas de este artículo y las de los artículos 71 y 72, cuando se cedan derechos como componentes de una cartera de créditos, para:
a) Garantizar la emisión de títulos valores mediante oferta pública;
b) Constituir el activo de una sociedad, con el objeto de que ésta emita títulos valores ofertables públicamente y cuyos servicios de amortización e intereses estén garantizados con dicho activo;
c) Constituir el patrimonio de un fondo común de créditos.
ARTICULO 71. — La cesión prevista en el artículo anterior podrá efectuarse por un único acto, individualizándose cada crédito con expresión de su monto, plazos, intereses y garantías. En su caso, se inscribirá en los registros pertinentes.
Los documentos probatorios del derecho cedido se entregarán al cesionario o fiduciario o, en su caso, a un depositario o al depositario del fondo común de créditos.
ARTICULO 72. — En los casos previstos por el artículo 70:
a) No es necesaria la notificación al deudor cedido siempre que exista previsión contractual en el sentido. La cesión será válida desde su fecha;
b) Sólo subsistirán contra el cesionario la excepción fundada en la invalidez de la relación crediticia o el pago documentado anterior a la fecha de cesión;
c) Cuando se trate de una entidad financiera que emita títulos garantizados por una cartera de valores mobiliarios que permanezcan depositados en ella, la entidad será el propietario fiduciario de los activos. Sin embargo los créditos en ningún caso integrarán su patrimonio.
ARTICULO 73. — Sustitúyese el artículo 2662 del Código Civil por el siguiente:
Articulo 2662: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
ARTICULO 74. — Agrégase, como segundo párrafo del artículo 2670 del Código Civil, el siguiente:
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la legislación especial.
ARTICULO 75. — Agregase como segundo párrafo del artículo 3936 del Código Civil el siguiente:
Las legislaciones locales dispondrán el régimen procesal de la ejecución judicial de la garantía hipotecaria, conforme a las siguientes pautas:
a) El procedimiento será el del juicio ejecutivo;
b) el trámite informativo sobre las condiciones de dominio y sobre impuestos, tasas, contribuciones y expensas podrá tramitarse de manera extrajudicial, y el estado de ocupación podrá constatarse por acta notarial;
c) No procederá la compra en comisión;
d) En ningún caso podrá declararse la indisponibilidad de los fondos producidos en el remate, si bien el juez podrá exigir caución suficiente al acreedor;
e) Si fuera solicitado por el acreedor, el juez decretará el desalojo del inmueble antes del remate.
ARTICULO 76. — Agrégase como último párrafo del artículo 3876 del Código Civil el siguiente:
Puede convenirse la postergación de los derechos del acreedor hasta el pago total o parcial de otras deudas presentes o futuras del deudor.
TITULO VII
Modificaciones al régimen de corretaje
ARTICULO 77. — Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer.
En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 1/2 del valor de compra.
TITULO VIII
Modificaciones a la Ley de Fondos Comunes de Inversión
ARTICULO 78. — Modifícase la Ley 24.083, de la siguiente forma:
a) Incorpóranse dos párrafos finales al artículo 1º, el que queda redactado de la siguiente forma:
Artículo 1º: Se considera fondo común de inversión al patrimonio integrado por valores mobiliarios con oferta pública, metales preciosos, divisas, derechos y obligaciones derivados de operaciones de futuros y opciones, instrumentos emitidos por entidades financieras autorizadas por el Banco Central de la República Argentina, y dinero, perteneciente a diversas personas a las cuales se las reconocen derechos de copropiedad representados por cuotapartes cartulares o escriturales. Estos fondos no constituyen sociedades y carecen de personería jurídica.
Los fondos comunes se constituyen con una cantidad máxima de cuotapartes de acuerdo con el artículo 21 de esta ley, podrán tener objetos especiales de inversión e integrar su patrimonio con conjuntos homogéneos o análogos de bienes reales o personales, o derechos creditorios con garantías reales o sin ellas de acuerdo con lo que disponga la reglamentación del órgano de fiscalización previsto en el articulo 32 de esta ley.
Los fondos comunes de inversión podrán emitir distintas clases de cuotapartes con diferentes derechos. Las cuotapartes podrán dar derechos de copropiedad de acuerdo con lo previsto en el primer párrafo de este articulo y también podrán emitirse cuotapartes de renta con valor nominal determinado y una renta calculada sobre dicho valor cuyo pago será sujeto al rendimiento de los bienes que integren el haber del fondo.
b) Sustitúyese el artículo 2º por el siguiente:
Articulo 2: La denominación fondo común de inversión así como las análogas que determinen la reglamentación podrán utilizarse únicamente para los que se organicen conforme a las prescripciones de la presente ley, debiendo agregar la designación que les permita diferenciarse entre sí. La denominación fondo común de inversión inmobiliario así como las análogas que determine la reglamentación solo podrán ser utilizadas por aquellos fondos comunes de inversión con una cantidad máxima de cuotapartes cuyo patrimonio se hallare integrado, además de por los bienes previstos en el párrafo primero del artículo 1º de esta ley, por derechos sobre inmuebles, créditos hipotecarios en primero o ulterior grado y derechos de anticresis constituidos sobre inmuebles en las proporciones que establece en la reglamentación.
c) Modifícase el inciso a) del artículo 13, el que quedará redactado de la siguiente forma:
Artículo 13: El Reglamento de Gestión debe especificar:
a) Planes que se adoptan para la inversión del patrimonio del fondo, especificando los objetivos a alcanzar, las limitaciones a las inversiones por tipo de activo y, de incluir créditos, la naturaleza de los mismos y la existencia o no de coberturas contra el riesgo de incumplimiento.
d) Modifícase el inciso c) del articulo 14, el que queda redactado de la siguiente forma:
c) La guardia y el deposito de valores y demás instrumentos representativos de las inversiones, pago y cobro de los beneficios devengados, así como el producto de la compraventa de valores y cualquiera otra operación inherente a estas actividades. Los valores podrán ser depositados en una caja constituida según lo dispone la ley 20.643.
e) Incorporase como inciso e) del artículo 14 el siguiente:
e) En los casos de fondos comunes de inversión inmobiliaria:
I. Actuar como fiduciario, en los términos del artículo 2662 del Código Civil respecto de los inmuebles, derechos de anticresis y créditos hipotecarios, en beneficio de los cuotapartistas y conforme a las instrucciones de la sociedad gerente. Esta última deberá prestar su asentimiento expreso en todo acto de adquisición o disposición de los bienes antes indicados.
II. Realizar respecto de los bienes inmuebles todos los actos de administración que sean necesarios para su conservación, venta, hipoteca o constitución de otros derechos reales, arrendamiento o leasing conforme a las instrucciones que imparta la sociedad gerente. El reglamento de gestión podrá asignar esas tareas directamente a la sociedad gerente, sin necesidad de ningún otro instrumento.
III. Custodiar los demás bienes que integran el fondo común.
IV. Llevar por sí a través de una caja constituida según la ley 20.643, el registro de cuotaparte escriturales o nominativas y expedir las constancias que soliciten los cuotapartistas.
f) Sustituyese el artículo 17 el que quedara redactado de la siguiente forma:
Articulo 17: el dinero en efectivo no invertido perteneciente al fondo, debe depositarse en entidades financieras autorizadas por el Banco Central de la República Argentina, o para el caso de los depósitos y otras transacciones en moneda extranjera que fueran necesarias para las operaciones de los fondos comunes en mercados del exterior en las entidades financieras internacionales que reúnan las condiciones que determine la reglamentación.
g) Incorporase un párrafo final al artículo 18, el que quedara redactado de la siguiente forma:
Artículo 18: Las cuotapartes emitidas por el fondo común de inversiones estarán representadas por certificados de copropiedad nominativos o al portador, en los cuales se dejara constancia de los derechos del titular de las copropiedad y deberán ser firmados por los representantes de ambos órganos del fondo. Las firmas podrán ser estampadas por medios mecánicos copiadores. Prodrán emitirse cuotapartes escriturales, estando a cargo de la depositaria el registro de cuotapartistas. Un mismo certificado podrá representar uno o más cuotapartes. La emisión de cuotapartes debe expedirse contra el pago total del precio de suscripción, no admitiéndose pagos parciales.
Los fondos cerrados podrán emitir certificados globales para su depósito en regímenes de depósito colectivo.
h)Agregase como ultimo párrafo del articulo 21 los siguientes:
El reglamento de gestión puede prever que al menos un (1) año antes de la expiración del plazo por el que se constituyo el fondo, una asamblea de cuotapartistas resuelva su prórroga. Los cuotapartistas disconformes con lo dispuesto por la asamblea, podrán solicitar el rescate de su cuotapartes, a las que se les integrara el valor de su participación en el termino máximo de un (1) año.
A la asamblea de cuotapartistas se aplicaran las disposiciones de la ley 19.550 de sociedades comerciales relativas a la asamblea extraordinaria.
i) Agréganse como segundo, tercero y cuarto párrafo del articulo 25 de la ley 24.083, los siguientes:
Las cuotapartes y cuotapartes de renta de los fondos comunes de inversión, serán objeto del siguiente tratamiento impositivo:
a) Quedan exentas del impuesto al valor agregado las prestaciones financieras que puedan resultar involucradas en su emisión, suscripción colocación, transferencia y renta;
b) Los resultados provenientes de su compraventa, cambio, permuta, conversión y disposición, así como también sus rentas, quedan exentos del impuesto a las ganancias, excepto para los sujetos comprendidos en titulo VI de la Ley de Impuestos a las Ganancias (texto ordenado en 1986 y sus modificaciones). Cuando se trate de beneficiarios del exterior comprendidos en el título y de ocupación, designados a tal fin al expuesto en su articulo 21 y en el artículo 104 de la ley 11.683 (texto ordenado 1978 y sus modificaciones).
El tratamiento impositivo establecido en el párrafo anterior será de aplicación cuando los referidos títulos sean colocados por oferta pública.
Asimismo, a los efectos del impuesto al valor agregado, las incorporaciones de créditos a un fondo común de inversión, no constituirán prestaciones o colocaciones financieras agravadas. Cuando el crédito incorporado incluya intereses de financiación, el sujeto pasivo del impuesto por la prestación correspondiente a estos últimos continuará siendo el cedente, saldo que el pago deba efectuarse al cesionario o a quienes indique, en cuyo caso será quien lo reciba el que sumirá la calidad de sujeto pasivo.
TITULO IX
Modificaciones al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación
ARTICULO 79. — Modificase el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación de la siguiente forma:
Artículo 598: Dictada la sentencia de trance y remate se procederá de la siguiente forma:
1. El juez ordenará verificar el estado físico y de ocupación, designado a tal fin al escribano que proponga el acreedor. Si de esa diligencia resulta que el inmueble se encuentra ocupado, en el mismo acto se intimará a su desocupación en el plazo de diez (10) días, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública.
No verificada en ese plazo la desocupación, sin más trámite se procederá al lanzamiento y se entregará la tenencia al acreedor, hasta la aprobación del remate, con intervención del notario al que se refiere el párrafo anterior. A esos fines, el escribano actuante puede requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio los bienes que se encuentren en el inmueble, a costa del deudor.
2. El acreedor estará facultado para solicitar directamente al Registro de la Propiedad un informe sobre el estado y gravámenes que afectaren el inmueble hipotecado, con indicación del importe de los créditos, sus titulares y domicilios.
3. Asimismo, el acreedor puede requerir la liquidación de las deudas que existan en concepto de expensas de la propiedad horizontal, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble, bajo apercibimiento que de no contarse con dichas liquidaciones en el plazo de diez (10) días hábiles desde la recepción de su solicitud, se podrá subastar el bien como si estuviera libre de deudas. Los reclamos que se dedujeron por aplicación de lo dispuesto en este inciso no afectarán el trámite de remate del bien gravado.
4. La venta quedará perfeccionada una vez pagado el precio en el plazo que se haya estipulado y realizada la tradición a favor del comprador. El pago se podrá realizar directamente al acreedor, quien deberá depositar el remanente dentro del quinto día verificado el cobro. Si el acreedor ostenta la tenencia del inmueble subastado, podrá transmitirla directamente al comprador: caso contrario y no habiendo mediado desposesión como lo prevé el inciso 1 deberá ser entregado con intervención del juez. La protocolización de las actuaciones será extendida por intermedio del escribano designado por el comprador, sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado.
5. El deudor ni el tercero, poseedor del inmueble hipotecado, pueden interponer incidente ni recurso alguno, salvo las defensas del articulo 64 en la oportunidad del articulo 54, sin perjuicio de que el deudor pueda ejercitar, en juicio sumarísimo posterior, los derechos que tenga que reclamar el acreedor. Si existiera peligro de desprotección de alguno de los interesados, se notificará al defensor oficial para que asuma el control del proceso de ejecución de la garantía.
6. Una vez realizada la subasta y cancelado el crédito ejecutado, el deudor podrá impugnar por la vía judicial:
a) La liquidación practicada por el acreedor, y
b)El incumplimiento de los recaudos establecidos en el presente articulo por parte del ejecutante.
En todos los casos el acreedor deberá indemnizar los perjuicios ocasionados, sin perjuicio de las sanciones penales y administrativas de que se hiciera pasible.
7. en los casos previstos en el presente articulo, no procederá la compra en comisión ni la indisponibilidad de los fondos de la subasta.
No obstante el juez podrá pedir caución suficiente al acreedor.
TITULO X
Modificaciones al Régimen Registral
ARTICULO 80. — Cuando la ley lo autorice pueden ser inscritos los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público.
ARTICULO 81. — La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés para asegurar el derecho que se ha de registrar.
TITULO XI
Modificaciones al Código Penal
ARTICULO 82. — Agregase al artículo 173 del Código Penal, los siguientes incisos:
12. El titular fiduciario, el administrador de fondos comunes de inversión o el dador de un contrato de leasing, que en beneficio propio o de un tercero dispusiere, gravare o perjudicare los bienes y de esta manera defraudare los derechos de los cocontratantes.
13. El que encontrándose autorizado para ejecutar extrajudicialmente un inmueble lo ejecutara extrajudicialmente un inmueble lo ejecutara en prejuicio del deudor, a sabiendas de que el mismo no se encuentra en mora, o maliciosamente omitiera cumplimentar los recaudos establecidos para la subasta mediante dicho procedimiento especial.
14. El tenedor de letras hipotecarias que en prejuicio del deudor o de terceros omitiera consignar en el titulo los pagos recibidos.
TITULO XII
Modificaciones a las leyes impositivas
CAPITULO I
ARTICULO 83. — Los títulos valores representativos de deuda y los certificados de participación emitidos por fiduciarios respecto de fideicomisos que se constituyan para la titulización de activos, serán objeto del siguiente tratamiento impositivo:
a) Quedan exentas del impuesto al valor agregado las operaciones financieras y prestaciones relativas a su emisión, suscripción, colocación, transferencia, amortización, intereses y cancelación, como así también las correspondientes a sus garantías;
b) Los resultados provenientes de su compraventa, cambio, permuta, conversión y disposición, como así también sus intereses, actualizaciones y ajustes de capital, quedan exentos del impuesto a las ganancias, excepto para los sujetos comprendidos en el Título VI de la Ley de Impuesto a las Ganancias (texto ordenado 1986) y sus modificaciones. Cuando se trate de beneficiarios del exterior comprendidos en el título V de la citada norma legal, no regirá lo dispuesto en su artículo 21 y en el artículo 104 de la Ley 11.683 (texto ordenado 1978) y sus modificaciones.
El tratamiento impositivo establecido en este artículo será de aplicación cuando los referidos títulos sean colocados por oferta pública.
ARTICULO 84. — A los efectos del impuesto al valor agregado, cuando los bienes fideicomitidos fuesen créditos, las transmisiones a favor del fideicomiso no constituirán prestaciones o colocaciones financieras gravadas.
Cuando el crédito cedido incluya intereses de financiación, el sujeto pasivo del impuesto por la prestación correspondiente a estos últimos continuará siendo el fideicomitente, salvo que el pago deba efectuarse al cesionario o a quien éste indique, en cuyo caso será quien lo reciba el que asumirá la calidad de sujeto pasivo.
ARTICULO 85. — Las disposiciones del presente capítulo entrarán en vigencia el primer día del mes subsiguiente al de la publicación de la presente ley.
TITULO XIII
Desregulación de aspectos vinculados a la construcción en el ámbito de la Capital Federal (artículos 86 al 98)
ARTICULO 86. — Agrégase al artículo 2.1.3.7 del Código de la Edificación (ordenanza 33.387 oficializada por ordenanza 33.515 de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires) el siguiente párrafo:
Ante la presentación de la documentación exigida para la ejecución de obras que requieran permiso, se expedirán inmediatamente y en un mismo acto, el número de expediente y la registración, postergando cualquier análisis sobre aquella documentación para la etapa siguiente de fiscalización, basada en la responsabilidad profesional.
ARTICULO 87. — Agrégase al inciso a) del artículo 2.1.2.2. del Código de la Edificación (ordenanza 33.387 oficializada por la 33 515 de la Municipalidad de Buenos Aires), como último párrafo el siguiente:
Cuando la entrega de los certificados exigidos para el permiso de obra demorase más de cuarenta y ocho (48) horas, el interesado quedará autorizado para suplirlos con la presentación de la solicitud correspondiente en la que constará el incumplimiento del plazo antes mencionado.
ARTICULO 88. — Derógase la exigencia del registro de gestores, prevista por el artículo 2.5.9.6. del Código de Edificación (ordenanza 33.387 oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 89. — Redúcese el costo del derecho de ocupación y uso de la vía pública con obradores de empresas privadas por cuenta de terceros, previsto por el artículo 26 de la Ordenanza Tarifaria para el año 1994 (47.548), a la suma de cinco centavos ($ 0,05).
ARTICULO 90. — Redúcese la contribución por publicidad prevista por el artículo 65 de la Ordenanza Tarifaria para el año 1994 (47 548), al cinco por ciento (5%) del valor anual de la mayor tarifa para un aviso frontal simple conforme el artículo 13.4.14 del Código de la Publicidad (ordenanza 41.115), con un importe único para toda la Capital.
ARTICULO 91. — Derógase el artículo 2 y la obligación de percibir honorarios por etapas prevista en los capítulos II, III y IV del arancel aprobado por decreto ley 7887/55.
ARTICULO 92. — Derógase el artículo 2.1.1.4. del libro segundo del Código de Etica para la Agrimensura, Arquitectura e Ingeniería, aprobado por decreto 1099/84.
ARTICULO 93. — Derógase la intervención del Consejo Profesional respectivo en la extensión del certificado de encomienda de tareas profesionales, previsto en el apartado 4, inciso a), del artículo 2 1.2.2. del Código de la Edificación (ordenanza 33.387, oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 94. — Prohíbese a los colegios profesionales de agrimensura, arquitectura e ingeniería exigir a sus matriculados, en forma previa a la realización de actividades en que éstos asuman responsabilidad profesional, cualquier clase de certificado de habilitación y registro de encomienda.
ARTICULO 95. — Suprímese el Registro Municipal de Profesionales al que se refiere el artículo 2.5.9.1. y concordantes del Código de la Edificación (ordenanza 33.387, oficializada por ordenanza 33.515) y créase, en su reemplazo un Registro de Profesionales Sancionados, donde figurarán exclusivamente aquellos profesionales que hayan sido suspendidos o inhabilitados para ejercer en el ámbito municipal.
Podrán ejercer libremente su profesión en el ámbito de la Capital Federal, de conformidad con lo establecido por el decreto 2293 del 2 de diciembre de 1992, quienes no se encuentren incluidos en el Registro de Profesionales Sancionados mencionado en el párrafo anterior.
ARTICULO 96. — Derógase el visado del consejo profesional respectivo del letrero reglamentario de obra, previsto en el apartado 5, inciso a), del artículo 2.1.2.2. del Código de la Edificación (ordenanza 33.387, oficializada por ordenanza 33.515).
ARTICULO 97. — Déjase sin efecto toda norma legal que se oponga al contenido de la presente ley.
ARTICULO 98. — Comuníquese al Poder Ejecutivo. — ALBERTO R.PIERRI. — FAUSTINO MAZZUCCO. — Esther H. Pereyra Arandía de Pérez Pardo. — Eduardo Piuzzi.
Dada en la sala de sesiones del congreso argentino, en buenos aires, a los veintidos dias del mes de diciembre del año mil novecientos noventa y cuatro.
Art. 1498: Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico la locación subsiste por el tiempo convenido.
Conf., Mariani de Vidal, Marina- Tratado de derechos Reales T.1 P. 189.
Esta enumeración es meramente enunciativa; no excluye otros supuestos de tenencia.
Hay que recalcar que según Borda, las disposiciones relativas a la acción de despojo deben aplicarse a las demas acciones posesorias como regla general.
Según Borda, hay solamente una acción para recuperar la posesión, y es la de despojo. La acción de recobrar la posesión desapareció de la práctica judicial, borrada por la acción de despojo. Esto, porque habiendo una acción que permite recuperar la posesión sin exigir los requisitos de anualidad y falta de vicios, nadie optaba por la otra. Después de la reforma, la discusión ha perdido sentido: al equipararse el tenedor al poseedor en cuanto al ejercicio de las acciones posesorias, ha desaparecido todo vestigio de distinción entre la acción de recobrar la posesión y la de despojo.
Artículo 6°: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:
Inmuebles por su carácter representativo: Instrumentos públicos en donde consta la adquisición de derechos reales sobre inmuebles, con exclusión de la hipoteca y la anticresis.
Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor.
(Art. 40) El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.
3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
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| Enviado por: | Elisita |
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