TEMA 11: USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN

11.1 Concepto y caracteres del usufructo

Es un derecho real en virtud del cual una persona puede disfrutar de una cosa ajena, entendiéndose por disfrutar, el poseer y obtener los frutos o rendimientos de una cosa ajena

Caracteres:

11.2 La temporalidad

Cuando sobre la propiedad recae sobre un usufructo, los poderes del propietario se ven reducidos considerablemente por razón del usufructo. Esto implica que el propietario a la hora de trasmitir su propiedad le va a ser más difícil, es decir, va a ver sus poderes limitados. Como al ordenamiento jurídico no le gusta esta situación, el usufructo tiene un carácter temporal: en algún momento el propietario va a recuperar la propiedad de forma plena cuando desaparezca el usufructo.

Por estas razones, el CC dispone que en el caso de que el usufructuario sea una persona jurídica, el usufructo no puede durar más de 30 años. Este plazo máximo reduce el derecho de usufructo. Si el usufructuario es un persona física, el tiempo máximo de duración del usufructo será el de la vida del usufructuario. La temporalidad implica que el usufructo se va a extinguir, recuperando el propietario la propiedad, es decir, el usufructo no es eterno, por lo que se impone una obligación al usufructuario que es la de conservar la cosa usufructuada según su forma y sustancia. La construcción del usufructo es una construcción que se deriva del derecho romano; de ahí el nombre del usufructo ya que es el uso (usus) y fruto (fructus) de la cosa.

11.3 Constitución del usufructo

El artículo 468 dice que el usufructo se constituye por ley, por voluntad de los particulares y por usucapión.

• Por ley: actualmente solo hay un ejemplo de usufructo legal que es el usufructo del cónyuge viudo (artículo 834). Cuado moría el pater familias, la esposa disfrutaba de los bienes que había disfrutado el pater en vida. Los bienes del pater pasaban a los hijos y se crea el usufructo para que la mujer pueda disfrutar de los bienes del pater.

• Por voluntad de los particulares: tanto en negocios Inter. Vivos como en negocios mortis causa. En negocios Inter. Vivos a través de cualquier contrato, así se puede constituir un usufructo. En negocios mortis causas a través de un testamento. El causante dispone que la propiedad corresponde a una persona y el usufructo de ese bien corresponde a otra

• Por usucapión: El usufructo se puede adquirir por uscapión, es decir, a través de una posesión prolongada puede adquirir el usufructo de la cosa.

11.4 Sujeto y objeto

SUJETOS: puede ser tanto persona física como jurídica. También es posible que el usufructo sea ostentado por varias personas a la vez ya sea de forma simultánea o sucesiva.

De forma simultánea sería la situación de que varias personas al mismo tiempo son titulares de un derecho de usufructo. Los usufructo simultáneos plantean problemas en relación a la duración del mismo: la solución que da el CC está en el artículo 525 y en virtud de la misma, el usufructo no se extinguirá hasta el fallecimiento del último de los usufructuarios. En concreto, cuando fallece uno de los usufructuarios, la cuota de los otros usufructuarios aumenta.

En cuanto al usufructo sucesivo, es decir, que se van sucediendo los usufructuarios de una cosa, el constituyente designa a varias personas para que de forma sucesiva asuman la condición de usufructuario. El problema que se plantea es cuando se establece una cadena de usufructuarios que contradigan la temporalidad. La solución es aplicar las mismas reglas que a la sustitución fideicomisaria. Aquí hay un límite que se establece en el Art. 781 que dice que “las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y trasmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidos y surtirán efectos cuando no pasen del segundo grado y se hagan a favor de personas vivas al momento de constituirse el usufructo.

Capacidad de los sujetos: el propietario al constituir el usufructo está disponiendo de su derecho de propiedad, está realizando un acto de disposición por lo que se supone que la capacidad que se exige para el usufructo es que se tenga capacidad para disponer. La capacidad que se le exige al usufructuario está en relación con el acto o negocio a través del cual se constituye el usufructo.

OBJETO: el artículo 469 CC señala que “podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible”.

Por tanto, el objeto del usufructo puede ser tanto bienes como derechos y en estos últimos se exigen que no sean personalísimos o intransmisibles.

Con relación a los derechos, la doctrina considera que se englobaría en la categoría de usufructos especiales.

Con relación a los bienes pueden ser tanto muebles como inmuebles y ambos han de ser susceptibles de apropiación, trasmisibles y no estas fuera del comercio. Además, el usufructo puede recaer sobre la totalidad o sobre una parte del bien.

11.5 Contenido: facultades y deberes del usufructuario y del nudo propietario

• Deberes anteriores u obligaciones previas al usufructo:

-obligación de realizar inventario: la finalidad de esta obligación es que a través del inventario se deje constancia de la cosa. Es una forma de saber si las cosas se han conservado tal y como se le dieron al usufructuario. La obligación de prestar fianza pretende garantizar que el usufructuario va a conservar los bienes usufructuados en el estado en el que entregaron.

Forma en que se realiza el inventario: se citará al nudo propietario o a su legítimo representante y se realizará un inventario de los bienes usufructuados haciendo tasar los bienes muebles y describiendo os inmuebles. En ocasiones el inventario lo puede hacer el nudo propietario y el usufructuario mostraría su conformidad.

-obligación de prestar fianza: esta obligación hace referencia a la obligación o compromiso del usufructuario de garantizar el cumplimiento de las obligaciones que tiene respecto a la cosa usufructuada. Para prestar fianza se puede recurrir a un fiador o cualquier otro medio que garantice el cumplimiento de esas obligaciones. Desde que el usufructuario presta fianza tiene derecho a percibir todos los frutos que produzca la cosa. Si el usufructuario se retrasa en la prestación de la fianza, el nudo propietario puede retener los bienes usufructuados en calidad de administrador, entregando el producto líquido que corresponda al usufructuario (artículo 494). Si el usufructuario presta fianza podrá obtener o percibir todos los frutos que le correspondían desde la constitución del usufructo (496). El CC señala una serie de supuestos en el que los usufructuarios están exentos de prestar fianza. Son los casos del artículo 492; están exentos:

• el vendedor de un bien que se reserva el uso de la misma

• persona que dona un bien y se reserva el uso de la cosa donada

• los padres usufructuarios respecto a los bienes de los hijos

• el cónyuge supérstite (que sobrevive) respecto a la cuota legal usufructuaria

El CC también recoge supuestos de dispensa de estas obligaciones. El artículo 493 señala que siempre que no se den los supuestos anteriores, si el nudo propietario así lo conviene podrá dispensar al usufructuario de tales obligaciones de prestar fianza y realizar inventario.

• Deberes coetáneos

Como el propietario tiene que recuperar el bien, el usufructuario tiene que cuidar la cosa según su forma y sustuancia. Esta obligación si bien se configura como obligación del usufructuario también es obligación para el nudo propietario.

-Obligaciones del usufructuario respecto a la conservación de la cosa usufructuada:

• diligente conservación de los bienes

• reparaciones ordinarias

• comunicar al propietario la necesidad de hacer reparaciones extraordinarias

• pago de cargas y tributos

• comunicar al propietario perturbaciones de terceros a la propiedad

-Cuidado de los bienes: el usufructuario debe conservar las cosas con la diligencia de un buen padre de familia. Si el usufructuario hace un mal uso de la cosa tendrá que devolverla al nudo propietario, el cual se queda con la cosa y éste entrega al usufructuario el producto líquido de la misma deduciendo los gastos que le corresponden por la administración. También se establece que en el caso de que el usufructuario haya enajenado o arrendado el bien usufructuado a una tercera persona debe responder de los daños que la persona a la que le enajenó o arrendó el bien haya causado por culpa o negligencia en la cosa usufructuada.

-Reparaciones ordinarias. Los gastos que originen estas reparaciones ordinarios son sufragados por el usufructuario. Las reparaciones ordinarias son los deterioros o desperfectos que proceden del uso natural de las cosas y las reparaciones que exigen estos deterioros son las llamadas reparaciones ordinarias. Dentro de estas reparaciones, se comprenden las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa

-Comunicar al propietario de la necesidad de hacer reparaciones extraordinarias: el artículo 501 dice que estas reparaciones tiene que realizarlas el propietario y el usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

-Pago de cargas. El usufructuario está obligado a abonar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo

-Comunicar al propietario cualquier tipo de perturbación o actuación de un tercero que pueda perjudicar o poner en peligro la nuda propiedad. En el caso de que no se comuniquen, si el nudo propietario se ve perjudicado, responde de estos perjuicios el usufructuario. El CC establece obligaciones relativas a la conservación de la cosa usufructuada. Estas obligaciones del nudo propietario son:

• Derechos y facultades del usufructuario

La posición jurídica del usufructuario es una posición muy amplia, es decir, otorga unos derechos y deberes muy amplios en cuanto a la cosa. Estos derechos y facultades son:

1. pleno goce de la cosa: el articulo 479 dispone que el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del aumento que reciba por accesión de la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor y de todos los beneficios inherentes a la misma. El usufructuario puede disfrutar de la cosa por sí mismo o bien puede arrendarla o enajenar su derecho de usufructo, pero es responsable de los desperfectos o deterioros que sufra la cosa por culpa o negligencia de la persona que la sustituya. Esta facultad no es absoluta sino que si una persona arrienda una cosa, los deterioros que haga el arrendatario responde el usufructuario frente al nudo propietario.

Artículo 498:” el usufructuario que enajenare o diera en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran los cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya”

El artículo 480 hace referencia a que en el momento en que termina el usufructo también finalizan los contratos que haya podido acordar el usufructuario. No obstante, este artículo establece la excepción de que cuando el arrendamiento sea una finca rústica, aunque finalice el usufructo, el arrendamiento subsiste durante el tiempo que dura el año agrícola. Con relación a los arrendamientos hay que tener en cuanta la normativa especial: la LAR (Ley de arrendamiento rústico) recoge este criterio del artículo 480. la LAU también establece una disposición especial en el artículo 13 concretamente para los arrendamientos urbanos de vivienda se establece un plazo mínimo de 5 años (si se pacta plazo inferior se prorroga hasta 5 años). Este plazo, con relación al usufructo, supone que cuando fallece el usufructuario o finaliza el usufructo este plazo del arrendamiento va a subsistir. Con relación a la posibilidad del usufructuario de gravar, los gravámenes desaparecen también con la finalización del usufructo. Aunque el usufructuario puede establecer gravámenes, no puede constituir servidumbres prediales. Dentro de esta facultad de goce hay que hacer referencia a usufructo con facultad de disposición; esta figura no aparece en el CC pero sí existe en la práctica, en la jurisprudencia. En este tipo de usufructo, el usufructuario cuenta con facultades para disponer de los bienes usufructuados.

Ej.: si el usufructo recae sobre distintos bienes, el usufructuario solo puede disponer de bienes concretos, solo puede disponer de bienes mortis causa. La jurisprudencia y la doctrina consideran que se trata de un usufructo pero que tiene la peculiaridad de que se le ha añadido una especial legitimación al usufructuario para disponer del bien del modo que se establece en el título constitutivo del usufructo.

2. Facultad de percibir los frutos. El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales o civiles que produce el bien usufructuado. De hecho, una vez constituido el usufructo, el usufructuario sustituye al nudo propietario en la percepción de los frutos. El artículo 472 CC dispone que los frutos pendientes al constituirse el usufructo pertenecen al usufructuario y éste no tiene obligación de indemnizar ni pagar equivalente al nudo propietario. Al extinguirse el usufructo los bienes pendientes pertenecen al propietario; pero este está obligado a abonar al usufructuario los gastos de cultivo, etc con el producto de los frutos pendientes.

3. Facultad del usufructuario de realizar mejoras: el artículo 487 dispone que el usufructuario puede realizar en la cosa usufructuada distintas mejoras, sena gastos útiles o de lujo siempre y cuando respete la forma y sustancia de la cosa. Los adornos se pueden retirar si no es en detrimento de los bienes; y el propietario no tiene obligación de pagar los gastos

• Facultades del nudo propietario

Durante el usufructo, sobre la cosa usufructuada existe dos derechos: el de la nuda propiedad y el del usufructo. El nudo propietario tiene la titularidad del a nuda propiedad. Las facultades son:

- enajenar, hipotecar, es decir, disponer de su derecho de nuda propiedad sin perjudicar la forma y sustancia de al cosa ni perjudicar el derecho de usufructo. Además el nudo propietario puede llevar a cabo obras y mejoras en la cosa siempre que no disminuya el valor de la cosa ni perjudique el derecho de usufructo. Hay una norma que permite al nido propietario hacer nuevas plantaciones en la finca; pero sobre esta facultad se han dado casos en la práctica con relación a subvenciones de la UE y esto ha llevado al nudo propietario a cambiar el cultivo de la finca para obtener dicha subvención.

11.6 Extinción del usufructo

El artículo 513 recoge las causas de extinción del usufructo. Son:

* Pérdida de la cosa

Una de las causas de extinción del usufructo es la pérdida total de la cosa. Esta pérdida puede tener un origen fáctico o jurídico. Sin embargo, hay que tener en cuenta la pérdida parcial de la cosa donde hay u grave deterioro de la cosa o no existe la cosa como tal:

• si la cosa dada en usufructo se pierde solo en parte, el usufructo continúa sobre la parte restante

• el artículo 517 dispone que si el usufructo está constituido sobre una finca de la que forma parte un edificio y éste llegara a perderse o perecer, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar de los suelos y de los materiales.

• Si el usufructo recae solo sobre el edificio y éste pereciera, en el caso de que el propietario quisiera construir un nuevo edificio, tendrá derecho a servirse del suelo y de los materiales pero está obligado a pagar al usufructuario los intereses de la suma correspondiente al valor del suelo y los materiales.

• El artículo 518 habla de la pérdida de la cosa asegurada y dice que cuando el usufructuario y el nudo propietario sean tomadores de un seguro de un predio dado en usufructo, si la cosa perece, el usufructo continuará en el goce del nuevo edificio si se construyera y si no se construyera percibirá los intereses del precio del seguro

• En el caso de que solo sea tomador del seguro el usufructuario y la cosa perece, el usufructuario adquiere por entero el precio del seguro con obligación de reinvertirlo en la reedificación de la finca

• En el caso de que el tomador sea el nudo propietario, este recibe por entero el precio del seguro.

* Resolución del derecho del nudo propietario

en el caso de una expropiación forzosa, el propietario pierde su derecho de propiedad por motivo de la expropiación. El CC al respecto ha establecido una norma que aparece en el artículo 519 que dice que en caso de expropiación, el nudo propietario puede optar por:

• la continuación del usufructo recayendo sobre una cosa nueva

• abonar al usufructuario el interés legal del justiprecio

• efectos de la extinción

El fundamento del efecto de la extinción del usufructo es la restitución al propietario de la cosa objeto de usufructo. En el momento en que se extingue el usufructo puede que el propietario siga poseyendo la cosa pero no tiene derecho a percibir los frutos porque el usufructo se ha extinguido.

Cuando el usufructo se extingue, hay una liquidación de cuantas, de modo que hasta que no le pague esta cantidad el usufructuario tiene el derecho de retención de la cosa. Si se han realizado reparaciones extraordinarias costeados por el usufructuario aun cuando esta obligación era del nudo propietario, este está obligado a pagarle estso gastos pagándole el aumento de valor de la cosa. Cuando finalice el usufructo y el nudo propietario no le paga, el usufructo tiene derecho a retener la cosa pudendo cobrarse con los frutos que haya producido la cosa. Esto se recoge en el artículo 502.3

11.7 Usufructos especiales

• cuasiusufructo o usufructo de cosas consumibles

• usufructo de cosas deteriorables

• usufructos de derechos de renta o pensión periódica

• usufructo de derechos de cuota de una cosa común

• usufructo de un patrimonio

• usufructo de plantaciones:

• usufructo de montes

• usufructo de rebaños

• usufructo de minas

• Cuasiusufructo: se regula en el artículo 482 CC: regula el caso en el que el usufructo recae sobre cosas consumibles. El problema que se plantea es que si la cosa se consume no se puede devolver la cosa al usufructo en la misma forma y sustancia; por lo que este caso el artículo 482 CC dice que el usufructuario una vez que ha consumido a cosa tiene la obligación de devolver el valor que tenía la cosa o entregar al nudo propietario una cosa con las mismas características que la cosa que consumió. La doctrina discute si estamos ante un usufructo o si se trasmite la propiedad. En realidad lo que ocurre es que el cuasiusufructo no es más que una especie de residuo histórico ya que en el derecho romano existía una figura pensada para los casos en que el usufructo recaía sobre un patrimonio, y esta figura ha pervivido recogida en el artículo 482 CC, pero este figura actualmente apenas tiene relevancia.

• Usufructo de cosas deteriorables: el artículo 481 CC dice que el usufructo recae sobre cosas que se deterioran poco a poco por el uso pero el usufructuario puede usar las mismas y en el momento de extinguirse el usufructo, el usufructuario no está obligado a compensar el deterioro de estas cosas que derivan del uso normal; únicamente el usufructuario va a devolver la cosa en las condiciones en que está cuando finalice el usufructo. Son deterioros que derivan del uso y si se traata de deterioros por dolo, culpa o negligencia si está obligado a compensarlo al nudo propietario. La doctrina pone de manifiesto que todos los bienes son deteriorables por el uso.

• Usufructo de derechos: la mayor parte de la doctrina considera uqe el usufructo de derechos es un usufructo especial. Son:

• usufructo de renta o pensión periódica: se considera cada vencimiento como producto o fruto de aquel derecho. El usufructo recae sobre una renta o pensión periódica. Concretamente serían frutos civiles y, por tanto, se aplican las reglas del 474 que regula la manera de percibir el usufructuario los frutos civiles. El artículo 474 dispone que en el usufructo, los frutos civiles se perciben por días y que corresponden al usufructuario por todo el tiempo que dure el usufructo.

• cuota de una cosa común cuota que cada propietario tiene sobre cosa común: el usufructo recae sobre la cuota que tiene un propietario sobre la cosa común. El usufructuario tiene los mismos derechos uqe le copropietario referntes a la administración y a la percepción de los frutos e intereses. Sin embargo, las facultades que tiene el copropietario relativas a la disposición de la cosa, a la alteración y a la división de la cosa común, no le pertenece al usufructuario sino al nudo propietario. En el caso de que se produzca la división de la cosa común, el usufructo no se extingue sino que se conserva ciñéndose a la porción de la parte que le ha correspondido al copropietario. Si el copropietario no ha recibido una porción del bien común sino una cantidad equivalente, el usufructo continúa sobre la cantidad en metálico que ha recibido el copropietario

• Usufructo de un patrimonio: el usufructo recae sobre un patrimonio que es un conjunto de bienes y derechos. Cuando el usufructo recae sobre un patrimonio se aplican las reglas especiales de los artículos 506, 508 y 510. el artículo 506 repite a lo que dispone en sede de donaciones los artículos 642 y 643 Cc. El artículo 642 dice que en el caso de que se constituya Inter. vivos y a título gratuito un usufructo sobre un patrimonio, si el propietario tuviese deudas y el usufructo se constituyó imponiendo estas deudas al usufructuario, este está obligado a pagar esas deudas. Si en el momento de constituirse el usufructo no se dijo nada en relación a las deudas, el usufructuario no esta obligado a pagar deudas, a no ser que el usufructo se hubiese hecho en fraude de acreedores. Se entiende que el usufructo se ha hecho en fraude de acreedores cuando el nudo propietario en el momento de constituir el usufructo no se haya reservado bienes suficientes para hacerse cargo de esas deudas. El artículo 508 regula el caso en el que un usufructo ha sido constituido por una persona mediante testamento. Si el usufructo se ha constituido por medio de testamento, el usufructuario está obligado a pagar el legado de renta vitalicia o pensión de alimentos. El artículo 510 señala que el usufructuario podrá anticipar las cantidades necesarias para hacer frente al pago de las deudas hereditarias y tendrá derecho a exigir al nudo propietario cuando finalice el usufructo la restitución de esas cantidades. Si el usufructuario no anticipa esas cantidades, el propietario podrá pedir que se vendan los bienes usufructuados que sean necesarios para hacer frente al pago de las deudas o bien el propietario puede satisfacerlas con su dinero con derecho a exigir al usufructuario los intereses correspondientes.

11.8 Derecho de uso y habitación

son derechos reales limitados (limitan las facultades del propietario) y de goce (posesión de la cosa). Son similares al usufructo, y en concreto se distinguen del mismo en lo siguiente:

• en el uso quien tenga la titularidad de este derecho tiene el derecho de goce y de disfrute pero no tiene derecho a percibir todos los frutos que genere la cosa sino solo tiene derecho a percibir los frutos que sean imprescindibles para satisfacer las necesidades del usuario y de su familia

• el derecho de habitación otorga a su titular que es el habitacionista, la facultad de ocupar en una casa ajena las habitaciones necesarias para sí y para su familia.

Estos son derechos personalísimos ¡, es decir, no se pueden trasmitir y en todo en lo que sean compatibles se aplicarán las reglas del usufructo. Hoy día estos derechos no tienen mucha importancia pero la adquieren en el caso de que se produzca la disolución de los bienes gananciales y en los supuestos de divorcio, separación, nulidad. Hay quien dice que sí se incluye en estos derecho sí hay quien dice que no.