CONTRATOS EN PARTICULAR.CUASI CONTRATOS.ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA. RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL

TEMA 20

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto y caracteres del contrato de compraventa:

El art. 1445 dice que por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.

De esta definición se deducen las siguientes notas:

• Contrato de carácter consensual: se perfecciona por el mero consentimiento. El 1450 dice que es obligatorio si hubieren convenido el objeto y el precio aunque no haya habido entrega. El consentimiento no necesita forma, a pesar de lo que dice el 1280 que ha de constar en escritura Pública, el 1279 dice, que es una formalidad a la que se pueden compeler las partes una vez perfeccionado.

• Onerosidad: determina sacrificios o desplazamientos patrimoniales para las dos partes.

• Reciprocidad: las obligaciones nacen de él.

• Conmutatividad: la obligación principal que se asume una parte se considera ab initio, como equivalente de la que asume la otra parte.

Es el contrato que dispone de la más amplia regulación, es el paradigma de los contratos por los cuales se realiza intercambio. Es esencial que el precio se pague en dinero o signo que lo represente, porque se entrega y se recibe al ser la medida del valor de las cosas.

La capacidad para celebrarlo. Prohibiciones:

El art. 1457 da la regla general de que todas las personas son capaces de celebrar el contrato que mencione el Código Civil excepto las especiales y concretas prohibiciones.

A continuación el 1458 dice que los cónyuges pueden vender bienes recíprocamente y no es necesario que el régimen matrimonial sea de separación de bienes.

Por tanto las prohibiciones son las que siguen:

• El tutor: se prohibe la compra de los bienes de la persona que está bajo su tutela. La reforma de la ley de 24 octubre de 1983 ha suprimido el protutor que esté bajo tutela, y ha extendido la prohibición, y la autorización que ella (protutor) se ha trasladado a la autoridad judicial.

• Mandatario: encargado de Administración o enajenación, tiene prohibido comprarlos, pero valdrá cuando el mandante se lo vende al mandatario o si tiene autorización para adquirirlos.

• Albaceas: son los encargados a cumplir la voluntad del testador, no pueden comprar los bienes a su cargo, durante el tiempo de la albacea y los bienes determinados.

• Empleado Público: se les prohibe la compra de los bienes del Estado, municipio, pueblos y establecimientos Públicos, afecta también a jueces y peritos, de cuya Administración estuviesen encargados. Art. 1459

• Personas relacionadas con la Administración de justicia: los magistrados jueces, individuos del ministerio fiscal, incluso abogados y procuradores intervinientes en un litigio no pueden adquirir los bienes en litigio.

Esto recogido en el 1459 prohibe la compra directa e indirecta, si se celebrase aún así, en los casos de empleados Públicos y jueces serían nulos absolutamente, pero no en los casos 2º y 3º, que deben tratarse como anulables. Para la hipótesis de la autocontratación, la actuación del apoderado es la misma que la de quien contrata con tercero sin poder del dominus, y para el tutor la nulidad absoluta.

El objeto de la compraventa:

Puede ser objeto de compraventa las cosas corporales como incorporales, pero tienen que reunir las siguientes características:

• Existencia actual o futura. Art. 1460 se ocupa de la hipótesis de pérdida de la cosa al tiempo de celebrarse la venta, y dice que quedará sin efecto el contrato, y si es parcial, se puede reclamar la parte existente o desistir. También puede ser una cosa futura, excepto la herencia futura.

• La cosa ha de ser determinada, 1445 pero no significa que no pueda ser una cosa genérica.

• Tratarse de cosa de lícito comercio art. 1271.

Venta de la cosa ajena: Es el supuesto en que la cosa ajena no es propia del vendedor, tres casos:

• A y B saben que la cosa no es de A Cosas futuras.

• A y B ignoran que la cosa no sea suya. Anulable en 4 años como vicio de la voluntad.

• A lo sabe pero B lo ignora. Dolo de A, vicio del consentimiento art. 1269 Código Civil.

El Ordenamiento no reglamenta soluciones, y articula el sistema de saneamiento por evicción, medio de defensa de quien ha comprado quien no es vendedor. A la doctrina interpreta el silencio como que el vendedor tenga la obligación de transmitir propiedad, por tanto si no es obligatoria la transmisión será válida y eficaz.

La Jurisprudencia ha seguido una línea dubitativa, unas veces acudía a la nulidad por error y otras declaraba la validez en virtud del carácter obligatorio, por no haber precepto que determine en el Código Civil que el vendedor tenga que ser propietario de la cosa, es la que se considera consolidada, si bien admite la nulidad por error cuando ambos desconocen.

Pacto de reserva de dominio: en las ventas cuyo precio se aplaza mientras el vendedor cumple su obligación de entrega, y como garantía se pacta que no se adquiere el dominio hasta que no pague la totalidad del precio.

Ha sido reiteradamente declarado lícito por la Jurisprudencia, entraña una condición que afecta sólo a la consumación, pagar el último plazo, es como un seguro.

Esta figura quiebra en la Venta a plazos, Ley de venta de plazos de bienes muebles, bienes corporales e identificables y no consumibles, y establece un plazo máximo de venta, lo que no queda fuera del amparo de la ley, pero no prohibido. Al vendedor se le reconoce reservado de dominio, pero su crédito lo puede hacer efectivo como un acreedor prendario (art. 19) lo que le aproxima ala figura de una garantía real mobiliaria sin desplazamiento de posesión del acreedor, ya regulada en la ley de hipoteca mobiliaria. El vendedor es un acreedor y el comprador un adquiriente de dominio, si bien el objeto comprado estaría afecto a aquella garantía real hasta el pago del precio.

El precio:

• El art. 1445 deice que el precio debe ser cierto en dinero o signo que lo represente.

• Si se necesita posterior acuerdo se fija en la celebración, sino no es necesario.

• Nunca dejarlo al arbitrio de una de las partes art. 1449.

• Es determinable, y se puede hacer:

• Se determine en referencia a otra cosa cierta.

• Al arbitrio de una tercera persona.

• El que la cosa vendida tenía en un determinado día.

El precio no he de ser necesariamente el justo, sigue el Código Civil a la economía liberal, pero la creciente intervención del Estado hace que si el precio supera a legal (monopolio del Estado para fiar precio) declara la nulidad parcial y fija el precio legal.

Las arras:

Al perfeccionarse el contrato el comprador suele entregar una suma de dinero como señal, que se llaman arras. Según el 1454, se podrá rescindir el contrato pero se pierden o se devuelven duplicadas, tienen una finalidad penitencial, pero ha de constatarse esa voluntad penitencial, sino son confirmatorias como anticipo del precio.

Efectos de la compraventa:

El contrato de compraventa origina el nacimiento de obligaciones sinalagmáticas de carácter principal que se pueden resumir en:

Entrega de la cosa: La cosa ha de entregarse en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato, y también han de entregarse sus accesorios (son aquellos sin los cuales quedaría frustrada la finalidad traslativa. Esta normativa es dispositiva.

En cuanto a la forma: se entiende por entregada cuando, 1462.1, la cosa vendida se ponga en poder y disposición del comprador. La entrega real es una de las formas, pero el Código Civil admite formas espiritualizadas de la traditio, pero sin carácter cerrado:

• Escritura Pública: si no se deduce lo contrario de la misma

• Si el bien es mueble, el art. 1463 recoge la entrega de llaves, o la sola conformidad de los contratantes, se extienden a los inmuebles.

• Art. 1464 regla especial para los bienes incorporales, se entiende por entrega el poner en poder del comprador los títulos de pertenencia o el uso que haga de su derecho el comprador.

En cuanto al lugar, partes poseen libertad para fijarlo, sino hay pacto se aplica el 1171.

En lo relativo a los gastos, los de entrega son del vendedor, y los de transporte y traslado son del comprador, salvo pacto en contrario art. 1465

En el tiempo, si no existe condición o término, la obligación de entregar nace en el mismo momento de perfección del contrato, y la de pagar simultáneamente, sino se puede oponer excepción del contrato no cumplido.

Hay algunos supuestos en los que no procede la obligación de entrega:

• Cuando el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado un plazo art. 1466, regla general, simultaneidad.

• Aunque se haya aplazado el pago no tiene obligación de entrega si descubre que es insolvente después de perfeccionado el contrato.

El vendedor está obligado a otorgar escritura Pública art. 1280, y a ello puede compelerle el comprador art. 1279, puede ser base para que el comprador pida resolución del contrato o el cumplimento.

Obligación de entrega con la cabida y calidad en la compraventa de inmuebles:

• Problemas de cabida: el Código Civil dedica del art. 1469 al 1471, es decir, a una diferencia entre la cabida efectiva y la que se estimó que tenía, varios supuestos:

• Venta de inmueble con expresión de su cabida: a razón de precio por unidad, si hay error, se le dará lo estipulado o rebaja proporcional, es más paga comprador. 1469.

• Venta de inmueble por un precio alzado, venta como cuerpo cierto, no habrá mayor precio o mero, aunque resulte mayor o menor la cabida. 1471.

• Ventas a medida: es una cantidad a separar de una masa mayor, si produce una entrega menor, lo que se produce es un incumplimiento de la obligación de entrega.

• Problemas de calidad: el art. 1469 se ocupa también de la calidad, sólo en las ventas a razón de un precio por unidad de medida, y cuando alguna parte no coincida con la calidad expresada, y se aplica la misma regla en el párrafo 3º, que al defecto de cabida.

• Venta de dos o más fincas por un solo precio: se aplica la misma doctrina que la venta de cuerpo cierto.

• Prescripción de acciones: según el art. 1472, las acciones que nacen en los arts. 1469, 70 y 71 prescriben a los seis meses contados desde el día de la entrega.

El pago del precio: El comprado está obligado al pago de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si no se ha fijado a ala entrega de la cosa art. 1500. Si hay pago aplazado no devenga interés salvo:

• Si se hubiere convenido.

• Si se producen rentas o frutos de la cosa.

• Si se hubiere constituido mora

El 1502 pone un supuesto en el que si el comprador ve en peligro su dominio por acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago hasta que vendedor haya hecho cesar esa perturbación. , Incluso cuando la hipoteca estuviese inscrita en el registro de la propiedad.

Distribución de gastos: Los gastos de otorgamiento de escritura serán del vendedor y los demás tras la venta del comprador, salvo pacto en contrario.

El saneamiento:

El vendedor no sólo está obligado a la entrega de la cosa sino a su saneamiento 1461, y debe responder de la posesión legal y pacífica y de los vicios ocultos que tuviere.

Evicción: La obligación de responder por evicción deriva de la de responder de la posesión legal y pacífica de la cosa entregada. La evicción tendrá lugar cuando se priva al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada 1475.1º.

Se excluye de la evicción el interdicto de recobrar por razones ya conocidas. Para que el comprador pueda proceder por evicción se le tiene que haber notificado la demanda al deudor, y sino el comprador puede pedir que se le notifique, queda aplazado el plazo para responder a esta.

La obligación de sanear por evicción no es esencial sino natural de ahí que tengan validez los pactos para su aumento, reducción o supresión. (Si es despojado por un interdicto…).

El art. 1478 fija las consecuencias legales de la responsabilidad por evicción:

• El precio de la cosa vendida en ese instante.

• Los frutos o rendimientos.

• Las costas del pleito

• Los gatos de contrato

• Si el vendedor era de mala fe también los daños e intereses y gastos voluntarios en la cosa.

Cuando la evicción sea parcial el comprador podrá exigir la rescisión del contrato devolviendo la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.

La acción del comprador tiene un plazo de 15 años 1964. LA evicción en ventas judiciales no confiere privilegios especiales. No cabe que el vendedor perturbe al comprador y si lo hace no hay evicción, sino otras consecuencias jurídicas.

Evicción de cargas: son los supuestos en los que las cargas que limitan una cosa, el Código Civil no admite como causa de evicción estas, y lleva el tema al de vicios ocultos, pero establece un supuesto especial de saneamiento por evicción de cargas en el 1483: que son supuestos en los que hay error del comprador o dolo del vendedor, de manera que no se hubiese adquirido si se hubiese conocido. Tiene una acción rescisoria y otra indemnizatoria de daños, y son de un año de caducidad para ambas pero no son sucesivas.

Saneamiento por vicios ocultos: El vendedor responde por vicios o defectos ocultos cuando la hagan impropia para el uso a que se le destina o disminuyan de tal modo este uso que de haberlo conocido el comprador no la hubiera comprado 1484. Se trata de que la cosa sea inútil para el fin que fue comprada. Se excluye la garantía si los vicios son manifiestos. El vendedor responde por vicios ocultos aunque los ignorase.

La autonomía de las partes pueden aumentar, disminuir o eliminar la garantía. Como consecuencia de la obligación de sanear por vicios el 1486 otorga al comprador dos opciones:

• Desistir del contrato: Acción redhibitoria: abonando los pagos que hizo.

• Rebajar la parte proporcional, acción cuanti minoris.

Además goza de una acción de daños y perjuicios si el vendedor conocía los vicios si opta por la rescisión.

Si la cosa efectuada de vicios se perdiere por los efectos de estos distingue:

• Si lo conocía el vendedor: restituir precio y abonar gastos.

• Si no conocía: restituir precio.

El plazo de ejercicio de las acciones dispone el 1490 es de seis meses, Jurisprudencia se inclina por caducidad.

Otras acciones que protegen al comprador, el 1484 adornado con vicios ocultos es un error, pero la Jurisprudencia del Tribunal Supremo es reacia a compatibilidad de acciones que nacen de un mismo supuesto, aunque admite el apoyo de demandas en preceptos legales relativos al error, dolo etc.…

Si se venden dos o más cosas el vicio de una no dará lugar a que se considere en las demás. En las ventas judiciales hay lugar al saneamiento por vicios pero no a daños y perjuicios.

Saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales: El Código Civil considera inválidos la venta de animales que padezcan enfermedades contagiosas, serán nulos de pleno derecho. También es nulo si el uso para el que se compra es nulo. En cuanto a los vicios se observan los dispuesto en la ley o usos locales, y han de estar ocultos, y responde por daños, y sólo hay ación redhibitoria si se ayudo de un perito y este no lo descubrió. No habrá vicios ocultos en ferias, pero si acciones de nulidad

El comprado podrá acceder a la acción redhibitoria y la cuanti minoris, pero tiene un plazo de 40 días desde la entrega. Si el animal muere a los tres días de comprarlo será responsable el vendedor si la enfermedad existía antes del contrato.

Las garantías del vendedor:

La resolución por peligro de pérdida de la cosa y del precio: El art. 1503 permite en los puestos que la cosa ha sido entregada pero el pago aplazado, el vendedor puede si promover la resolución del contrato si teme por la pérdida de la cosa o el precio.

Pacto de Lex commisoria o condición resolutoria expresa en la venta de inmuebles: el pacto comisorio o condición resolutoria expresa es una estipulación contractual por la cual se acuerda que la falta de pago del precio en el término convenido producirá de pleno derecho la resolución. Además el vendedor se queda con las cantidades que haya pagado hasta entonces. El 1504 sanciona la validez de este pacto, pero el presupuesto no conlleva a la resolución, sino que es una condición, una vez hecho el requerimiento el pago del comprador no evita la resolución, y priva al juez de dar un nuevo plazo como podía antes del requerimiento. El pacto de lex commisoria es inscribible en el registro de la propiedad siendo oponibles sus efectos, aunque no puede afectar a terceros de buena fe. El 1504 se ha de coordinar con el 1124.

Resolución de la venta de bienes mueles: el 1505 dice la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho cuando el comprador no se haya presentado o pagado, salvo que se haya dado dilación para este.

Privilegio del vendedor de cosa mueble: el 1rt. 1922 otorga al vendedor un derecho de preferencia para el cobro de su precio no satisfecho frente a otros acreedores.

La venta del mismo objeto por su dueño a diferentes compradores:

El art. 1473 responde a esto y dice:

• Si la cosa es mueble: al 1º que tome posesión de buena fe.

• Inmueble: al adquiriente que antes haya inscrito, sino al de buena fe y sino a la más antigua.

El supuesto de hecho del 1473 son dos contratos de compraventa, si hubiese perfeccionado alguno se trata de venta de cosa ajena y se trata como ello.

Los riesgos en la compraventa civil:

Una vez celebrado el contrato y perfeccionado ¿quién soportará el riesgo de su pérdida o deterioro por caso fortuito, fuerza mayor o por un tercero? El 1452 resuelve esto:

• El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato se rige por el 1096 y 1182, nos dicen que libera al deudor pero no si sigue pudiendo reclamar el pago, por lo que la Jurisprudencia se inclina por (periculum et emptoris) atribución de riesgos, pero la doctrina habla del 1124 y dice que también sirve para estos casos.

• Párrafo 2º y 3º: dice que la regla anterior se aplicará a la venta de cosas fungibles y tasadas por un solo precio, sino no se puede imputar el riesgo al comprador. Y en el párrafo 3º lo que se hace es redundar, y decir que si no se cumple lo de párrafo tercero no se puede imputar el riesgo al comprador.

La compraventa con retracto convencional:

Es el llamado pacto de retro, que es el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva 1507. Jurisprudencialmente se califica como condición resolutoria de contrato. Esta afecta al tercero que traiga causa del comprador aunque este no haya hecho mención del retracto, pero esa eficacia erga omnes se paraliza si no consta inscrita en el registro y el tercero reúne los requisitos del art. 34 LH.

El pacto debe ser constituido al tiempo de la compraventa, si es posterior será una promesa de venta. La duración del pacto es de 4 años a falta de estipulación y si tiene no más de 10 años art. 1508, es un plazo de caducidad.

Su ejercicio, el vendedor no podrá hacer uso de él sin reembolsar el precio de venta, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles, 1518, además de lo que se hubiese pactado, 1507, sino el comprador adquiere definitivamente. El precio ha de ser consignado a la hora de presentar la demanda de retración, si es conocido o si su ofrecimiento siguió la negativa a recibirlo. La liquidación de los frutos es sencilla, no ha de restituir frutos, pero si hay frutos nacidos o manifiestos, se atiende a si los había en el tiempo de la venta y entonces habrá prorrateo, se aplica de forma subsidiaria las reglas del 451 y ss (reglas generales de liquidación).

El derecho de retracto es patrimonial por lo que es enajenable (hipotecable etc.). El Código Civil en sus arts. 1513 a 1517 da unas reglas para el ejercicio del retracto cuando concurren unas circunstancias especiales:

• Compra de cuota de una finca que pertenece a varios pro indiviso.

• Compra de una finca que pertenece a varios pro indiviso.

• Compra de todas las cuotas de una finca que pertenece a varios pro indiviso.

• Pluralidad de herederos del vendedor.

• Pluralidad de herederos del comprador.

Las compraventas a prueba y Administración gustum:

El art. 1453 dice que la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, y las ventas que es costumbre gustar o probar se presumirán hechas bajo condición suspensiva.

• Ensayo o prueba: la condición no depende del querer del comprador, si la cosa cumple condiciones tras prueba no tiene facultad de desistir del contrato.

• Ad gustum: la condición si depende del comprador, si probada o gustada la cosa resulta ser de la calidad expresa.

La compraventa de bienes muebles a plazos:

El fenómeno de la venta a plazos tienen una ley reguladora de 17 de Julio de 1965 y la Orden del ministerio de Justicia de 15 de Noviembre de 1982.

El art. 2 de esa ley la define como el contrato mediante el cual el vendedor entrega al comprador la cosa mueble corporal y recibe en ese momento una parte del precio con la obligación de pagar el resto diferido en un período de tiempo superior a 3 meses. La compraventa es de bienes no consumibles. Es un contrato real que se perfecciona con la entrega y pago inicial, la entrega puede ser espiritualizada.

Quedan excluidas de esta:

• Compraventa a plazos de bienes muebles que se destinen de reventa al Público.

• Las ventas y préstamos ocasionales efectuados sin finalidad de lucro.

• Las ventas o préstamos cuyo importe sea inferior o superior a la cantidad que se determine por el gobierno.

• Las operaciones de comercio exterior, excepto las derivadas de bienes corporales no consumibles originarios de las Comunidades europeas o países terceros.

Su ámbito de aplicación son las Compraventas que ofrezcan las características que la ley determina. En cuanto a la forma el art. 5 dice que será necesaria que haya tantos ejemplares como partes, y la dirección general de registros y Notario aprueba los modelos oficiales de estos contratos, sino no tienen acceso al registro de venta a plazos.

Esta compraventa conlleva una serie de obligación y derecho al comprador y vendedor:

COMPRADOR

• Derechos:

• Derecho a desistir del contrato, si se hubiere pactado, dentro de los 3 días siguientes a la entrega.

• Derecho a anticipar el pago del precio. Art. 10 (al vencimiento y pague la totalidad del precio).

• Derecho a la alteración de plazos, por parte de los Jueces y Tribunales, con carácter excepcional.

• Obligaciones:

• Pagar en la forma estipulada.

• Conservar la cosa.

VENDEDOR

• Derechos:

• Optar a la resolución del contrato por impago de dos plazos alternos o del último. Aplicación del 1124 Código Civil. Si oprta por ella tienen que restituirse, pero el vendedor puede deducir de su restitución 10/100 indemnización y deterioro si hubiere.

• Obligaciones:

• Cumplir con las determinaciones que ordene el gobierno para los comerciantes.

• En la publicidad relativa al precio de las cosas ofrecidas en ventas a plazos, expresar el precio de la adquisición al contado y el precio total a plazos.

El vendedor tiene unas garantías a su favor:

• Pacto de reserva de dominio.

• La prohibición de enajenar o realizar cualquier acto de disposición hasta que pague todo por parte del comprador sin permiso expreso del vendedor.

• Tiene derecho de preferencia de cobro de los créditos.

Para el cobro de estos créditos el art. 19 le proporciona un procedimiento especial, que es sustancialmente una subasta notarial.

Las ventas a plazos son en definitiva vehículos de crédito, el comprador debe una cantidad que no es exigible en su totalidad y el vendedor es titular del crédito que por ello le concede, la financiación es un préstamo al comprador o vendedor. En esta financiación no cabe el pacto de reserva de dominio, ya que el que financia nunca ha tenido dominio de la cosa aunque si la prohibición de enajenar.

Además existe un registro de venta a plazos creado por la ley de 1965, que es de inscripción voluntaria y se efectuará a petición de cualquiera de las partes. La inscripción caducará y se cancelará de oficio por el transcurso de un año, contado a partir del vencimiento del último plazo aplazado. Si se constatase la existencia de litigio se prorroga la inscripción, también cabe prórroga de dos años si se da impago de dos o del último plazo. A todos los efectos se presumirá que los contratos inscritos existen y que es válido (iuris tantum). El registro es Público y se conoce por certificación.

Leasing:

Es una forma moderna de contratación de bienes de equipo e incluso inmuebles. Consiste en que el usuario se dirige a la empresa de leasing y le indica qué bien necesita, la empresa lo adquiere y le cede su uso y goce al usuario a cambio de un alquiler periódico que se calcula en función del costo de ese bien, amortización, ganancias… Al terminar el contrato el usuario puede comprarlo, seguir utilizándolo o dejarlo.

Su naturaleza es muy discutida, hay algunos que dicen que es un contrato de arrendamiento con opción de compra, si bien estos dos contratos deben ser reconducidos a una unidad esencial por la intención que los preside, un contrato mixto pero único con única causa, o en fin un contrato de venta a plazos. Lo reconoce el art. 2 de esa ley "cualquiera que sea su forma jurídica". Pero en STS dice que la aplicación de la Ley de Ventas a Plazos se producirá cuando se pruebe la simulación relativa, se utilice forma de leasing para encubrir una venta de esas características.

La permuta:

El art. 1538 dice que es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Tiene los mismos caracteres que la compraventa y se diferencia en la falta de precio cierto. En la actualidad cobra relevancia a propósito de la figura jurídica cuando un propietario de un solar transmite a otro su propiedad a cambio que le dé determinadas viviendas, garajes etc.…

E1539 dice que si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció, y se libera entregando la que recibió. Pero si ambos han entregado al que se le ha entregado la cosa ajena podrá alegar que no ha existido entrega valida. Para resolver se exige buena fe.

El art. 1540 habla de la evicción, y dice que el que pierde por evicción la cosa que recibió en permuta puede optar entre recuperar la que dio a cambio o reclamar indemnización de daños, pero sólo mientras la cosa esté en poder del otro permutante.

El 1446 admite las permutas con sobreprecio, y queda confuso el límite entre permuta y compraventa, que habrá que acudir a la intención de las partes. Si voluntad no consta será permuta.

TEMA 23

LA DONACIÓN

Concepto y caracteres:

El art. 618 dice que la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta. De esta definición se extraen los siguientes caracteres:

• Acto gratuito: quien lo realiza no recibe a cambio ninguna contraprestación. (También son gratuitos el mandato, comodato… no se circunscribe sólo a la donación.).

• Se lleva a cabo una disposición: la esencia es el empobrecimiento del patrimonio del donante y una enriquecimiento del patrimonio del donatario.

• Acto de liberalidad: se mide de forma objetiva, por la intención y presenta más dificultades, es el animus donandi, que será el consentimiento que se exige para todo negocio jurídico, pero el ánimo en sentido estricto no importa cual sea, es decir, puede ser por generosidad, caridad, darse pompa, lo que se necesita es que suponga un enriquecimiento del patrimonio de otra persona. Los impulsos del donante no tienen relevancia jurídica. El Tribunal Supremo dice que la causa de la donación es la mera liberalidad entendida como enriquecimiento del donatario.

Naturaleza jurídica:

Según el 609 es un modo de adquirir la propiedad, es un negopcio jurídico que implica directa e inmediatamente un desplazamiento patrimonial. Su perfección hace que el donatario adquiera la propiedad, es un acto de disposición que parece que le separa de una obligación de entrega. Pero a pesar de esto cabe la donación obligacional, ya que el 1254 dice que es posible que la obligación nazca para una de las partes.

Régimen legal de las donaciones:

Capacidad del donante y donatario: el 624 dice que podrán donar todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes. Los representantes legales cumpliendo los requisitos, y las personas jurídicas privadas si va en beneficio de la sociedad o por solidaridad social.

En lo que respecta al donatario el 625 lo será todo aquel que la ley no exprese incapacitado para ello, y el 628 declara la nulidad de la donación si la persona que la recibe es incapaz de recibir, si falta la capacidad natural debe ser aceptada por sus representantes legales. El 627 admite que las donaciones se hagan al concebido no nacido y podrán ser aceptadas por las personas legalmente autorizadas para ello.

Objeto y límite de la donación: el art. 634 dice que la donación puede comprender todos los bienes presentes del donante o parte de ellos. El 635 prohibe la donación de bienes futuros (los que el donante no puede disponer en el momento de la donación).

Los límites al objeto:

• Que el donante se reserve los bienes suficientes o usufructo necesario para vivir. 634.

• 636: nadie podrá dar o recibir por vía de donación más de lo que pueda recibir por vía de testamento, esto no hace nula la donación sino que la recorta.

Forma: Sujeto a determinadas formalidades:

• Bienes muebles: verbalmente o por escrito, la forma verba requiere entrega simultánea sino no surtirá efectos si no se hace por escrito.

• Bienes inmuebles: ha de hacerse en escritura Pública, se expresan los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario, la aceptación se puede hacer en esa escritura o separada. En el último caso9 se ha de notificar al donante de forma expresa (633). El Tribunal Supremo unas veces ha establecido el cumplimiento de los requisitos y otras ha admitido su validez aunque se haga simuladamente.

Aceptación del donatario: el 630 ordena que el donatario debe so pena de nulidad aceptar la donación por sí o mediante otra persona. La aceptación trae que la donación obligue al donante y produzca efectos 629 y el 623 dice que sólo alcanza al donatario si conoce la aceptación. Regulan supuestos distintos, uno derecho entrega simultánea y otro de aceptación posterior.

Efectos de la donación:

El efecto típico es el empobrecimiento del donante y enriquecimiento del donatario. Pero hay otros efectos secundarios:

• Inexistencia de la obligación de responder por evicción: pero el 638 dice que se subroga en todos los derechos y acciones del donante y añade una excepción para la donación onerosa. Fundamento es la adquisición gratuita del donatario.

• Inexistencia del derecho de acrecer: 637 dice que si se hace a varias personas no tienen derecho a acrecer. No se aplica a donaciones a marido y mujer.

• Inexistencia de obligación de pagar las deudas del donante: para que se encuentre obligado es necesario pactarlo, y será entonces una dominación con carga 619. Si la donación se hace en fraude de acreedores sí responderá.

• Deber de gratitud: Deber lógico de gratitud, cuyo incumplimiento faculta en ciertas hipótesis a la revocación.

Revocación de las donaciones:

La donación que cumple los requisitos legales es irrevocable, pero hay ciertos supuestos en que el cambio de voluntad del donante se dirige a dejar sin efecto el negocio jurídico:

Supervivencia o superveniencia de hijos: Toda donación que sea hecha por quien no tiene hijos ni descendientes será revocable si:

• El donante tiene hijos después de la donación aunque sean póstumos.

• Que resulte vivo el hijo del donante que este reputaba vivo.

Se le concede al donante una acción de revocación, y consiste en la restitución de los bienes donados o su valor, es una ación personal. Si los bienes se hallasen hipotecados podrá el donante liberar la hipoteca pagando la cantidad que garantiza, con derecho a reclamarlo al donatario. La acción es irrenunciable.

Ingratitud del donatario: son determinadas conductas art. 648 que facultan al donante para revocar la donación:

• Donatario cometiere algún delito contra la persona, la honra o bienes del donante.

• Si el donatario imputare al donatario la comisión de alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación Pública, a menos que sea contra él mismo. La imputación no es mera denuncia, sino la persecución.

• Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante. No es sólo una obligación legal alimenticia, sino que el Código Civil impone un deber alimenticio al donatario por el mero hecho de serlo. La cuantía de estos alimentos debe ser proporcionada a la donación.

La acción de revocación por ingratitud es de carácter personal, no afectando a terceros, dado ese carácter la ingratitud abarcará el valor de los bienes enajenados que no se puedan reclamar a terceros. Ha de ejercitarse en el plazo de un año, y el plazo debe considerarse de caducidad. Legitimado activo sólo el donante o descendientes y pasivo es donatario, la acción es irrenunciable.

Incumplimiento de cargas: Art. 467 otorga la facultad de revocación cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las obligaciones que le impuso. Esto son cargas. El principio general es que los bienes donados volverán al donante, incluso en poder de terceros, quedando nulas las enajenaciones, excepto lo dispuesto en la ley hipotecaria.

La liquidación del estado posesorio se aborda en el 651.2º, y el donatario deberá devolver los frutos desde que dejó de cumplir. No tiene plazo la acción debería ser de 4 años de caducidad por analogía de otras acciones rescisorias.

Donación mortis causa:

Está recogida en el art. 620 que son las que producen sus efectos a la muerte del donante y se regirán por las reglas de la sucesión testamentaria. Históricamente se dice que la donación en peligro mortal se hace con ánimo de recuperar la cosa si se vive. Sus características son:

• Revocabilidad

• Necesidad que el donatario sobreviva al donante

• Se les aplican las reglas de forma de las sucesiones testamentarias.

Donaciones modales u onerosas y con causa onerosa:

Las donaciones son actos de liberalidad, y junto con las disposiciones testamentarias son las únicas que admiten la imposición de una obligación de cumplimiento al beneficiario y se le limita la atribución que se le hace. La asunción de esta carga no es una contraprestación, ya que el 619 admite estas en las que se impone un gravamen inferior a la donación.

A la donación modal el Código Civil la llama ONEROSA y es una donación en la que el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen con lo donado, y también se extiende a los vicios ocultos. Dentro de estas es posible distinguir las donaciones con CAUSA ONEROSA y dice el 622 que se regirán por las reglas de los contratos. Es una denominación impropia porque la causa de las donaciones es siempre el ánimo de liberalidad, por lo que realmente no hay una donación.

Donación remuneratoria:

Alude el art. 622 pero no se da una definición en el Código Civil. La donación remuneratoria es la que se hace por servicios prestados al donante. Estos servicios no han de constituir deudas exigibles. El problema de esta donación es su regulación, que parecer ser el 622, pero no es así (ver Diez Picazo) y se aplica el régimen general de la obligación.

Donaciones con reserva de la facultad de disponer para el donante:

Supone la concesión de una legitimación al donante para realizar en su propia beneficio e interés un acto de disposición sobre la esfera jurídica ajena. Alcanza a algunos bienes, si hay un único bien no hay posibilidad. Es exclusiva de donante que puede hacer uso de ella ínter vivos y mortis causa, pero no pasa a sus herederos. Art. 639 Código Civil.

Donaciones con cláusula de reversión:

El art. 641 permite la estipulación de una cláusula de reversión en la donación, bien a favor del donante o de terceros. A favor del donante e cualquier caso y circunstancia y a favor de tercero se aplican las mismas limitaciones del Código Civil que a las sustituciones testamentarias.

La reversión a favor del donante puede depender de una condición o de un plazo, el cumplimiento de la condición supone que los bienes pasen al donante y la del plazo implica la llegada del término final puesto a la titularidad del donatario. Lo mismo ocurre con los terceros, se discute sólo si los terceros han de aceptar o no, es razonable pensar que los terceros son también donatarios por lo que su aceptación es necesaria, pero la aceptación puede darse antes o después de que se cumpla la condición.

Donacines de nuda propiada y usufructo:

También se puede donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra con la limitación del art. 781 (llamamientos sucesivos).

Las liberalidades de uso:

Es un hecho que el empobrecimiento del donante y el correlativo enriquecimiento del donante obedece a normas que imponen sus sociales. Se da siempre a la donación, lo que ocurre es que el uso social será la fuente de regulación de la liberalidad.

TEMA 24

EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

Concepción unitaria de los arrendamientos y su crítica:

El tít. VI del libro IV regula el contrato de arrendamiento, y lo abre con su art. 1542 diciendo que los arrendamientos pueden ser de cosas, de obras o de servicios. Esta unificación es sólo formal y falta toda razón de unidad.

Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas:

El art. 1543 dice es aquel por el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Entre sus caracteres están:

• Duración temporal.

• Precio cierto.

• Se perfecciona por el mero consentimiento

• Creador de obligaciones recíprocas.

• Tracto sucesivo.

El Código Civil no regula el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por ser las más importantes específicamente Tampoco dice nada de la diferencia entre uso y goce (que permite percibir frutos).

Capacidad para concertar arrendamientos:

El arrendamiento es un acto de Administración, ya que es un modo de explotar los bienes y obtener un rendimiento de ellos, y bastará que el arrendador tenga capacidad para administrar.

Hay algunas excepciones como el art. 1548 que habla sobre los padres y tutores que necesitarán un poder especial si el arrendamiento excede 6 años.

Si no es propietario debe tener un derecho disfrute de la cosa que no sea intransmisible.

La capacidad del arrendatario no se encuentra expresamente regulada bastará que tenga capacidad general para contratar.

El objeto del arrendamiento:

El art. 1545 sienta una prohibición"los bienes fungibles que se consuman por el uso". Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o como un conjunto, no hay problema para que el objeto del arrendamiento sea una universalidad (empresa que se arrienda una unidad patrimonial con vida propia).

El goce del arrendamiento permite respecto de la cosa a toda ella o a alguna parte o utilidad de ella. El objeto como el de todo contrato debe ser posible, lícito y determinado. , Con referencia a la cosa y al uso y disfrute.

Los requisitos de tiempo determinado y precio cierto:

La relación arrendaticia debe durar un tiempo por imperativo del art. 1543. Se rechaza el arrendamiento a perpetuidad, pero no obliga a que se haga constar en el contrato.

La cesión del uso o goce se hace por un cierto precio, que no añade el 1543 si ha de ser e dinero o precio, lo que se quiere decir es que sea determinado. Si se omite el precio en los contratos verbales y en los escritos que se omita, se devuelve la cosa arrendada abonando por el tiempo que se haya disfrutado.

forma:

El art. 1580 debe constar por escrito en los arrendamientos cuyo precio sea superior a 1500 ptas., y deberán constar en escritura Pública los arrendamientos inmuebles por más de seis años siempre que deban perjudicar a tercero, lo que sucede cuando se inscriban en el registro de la propiedad. La forma no es constitutiva sino formalidad a la que pueden compelerse las partes. 1279.

Los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario:

• El arrendador está obligado (art. 1554):

• Entregar la cosa objeto de contrato.

• A hacer las reparaciones necesarias durante el arrendamiento para conservarla.

• Mantener al arrendatario en el goce pacífico durante el tiempo del contrato.

• El arrendatario está obligado (1555):

• Pagar el precio del arrendamiento en los convenido.

• Usar la cosa arrendada con la diligencia debida.

• A pagar los gastos que ocasiones la escritura del contrato.

Las siguientes pormenorizan y completan las mencionadas:

La entrega de la cosa: Si se estipula en el contrato el destino de la cosa, ha de entregarse en situación de ser gozada. En el contrato se puede poner cómo estaba en el momento de la entrega, sino se presume que estaba en buenas condiciones. Se le aplican las disposiciones generales del deber general de entrega del 1097.

Goce pacífico de la cosa arrendada: por virtud del traspaso posesorio, el arrendador debe mantener al arrendatario en su uso y goce pacífico. La perturbación puede venir del propio arrendador o por terceras personas. Si es perturbado por terceros el arrendador queda exento de hacer nada, pero el arrendatario tiene acción contra esa perturbación. Las perturbaciones de derecho son ataques al uso y goce y el arrendador responde de ellas.

Reparaciones necesarias: El arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa al uso que se destina. Cabe el acto de que se estipule lo contrario. La obligación de reparar se refiere a los deterioros, pero el arrendatario debe notificar al arrendador los mismos, si el arrendador notificado no los repara el arrendatario podrá realizarlos él, y reclamar al arrendador después.

El arrendatario debe soportar la obra, y si dura más de 40 días habrá una rebaja proporcional a la finca no utilizada.

Saneamiento de la cosa arrendada: 1553 declara aplicables las reglas de saneamiento de la compraventa.

Pago del precio en los términos convenidos: es la contrapartida al uso y goce. Si no se pacta nada se estará en cuanto al lugar al 1171 y al tiempo a la costumbre de la tierra. Si hay una imposibilidad por causas independientes al arrendador se suspende el pago, si no es por culpa de él.

Uso de la cosa: su injustificada omisión, si se prolonga puede constituir una forma de ejercicio abusivo del derecho, contraria su función social.

Respeto a la forma de la cosa: Las mejoras. El art. 1557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada, pero no pude perturbar al arrendatario. En cuanto al arrendatario guarda silencio.

Terminación del arrendamiento:

Termina por las siguientes causas:

Vencimiento del plazo. La tácita reconducción: si se hace por tiempo determinado termina ese día sin necesidad de requerimiento. 1565. Pero el 1566 regula la tácita reconducción, si permanece por 15 días con el consentimiento del arrendador, se supone un nuevo contrato idéntico al anterior excepto en lo que se refiere a su duración y ejercicio. Queda enervada por dos formas:

• Requerimiento antes de que finalice el contrato.

• Falta la aquiescencia del arrendador.

El hecho de que siga pagando rentas no es tácita reconducción.

Resolución del contrato: es por incumplimiento de las obligaciones fundamentales y determina la sanción del 1556, se puede pedir la rescisión y la indemnización de daños y perjuicios.

Venta de la cosa arrendada: el art. 1571 otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arrendamiento al verificarse la venta. El arrendatario puede pedir que le indemnice por los perjuicios que una resolución anticipada le ocasione. Esto no se aplica si el arrendamiento está inscrito en el registro de la propiedad.

Pérdida de la cosa arrendada: art. 1568 prevé que si se pierde la cosa arrendada se observará lo dispuesto en los arts. 1182 y 1183.

Muerte del arrendador o arrendatario: guarda silencio el Código Civil, la doctrina más amplia sostiene que sí.

Derechos y obligaciones del arrendatario a la terminación del arriendo:

El arrendatario debe:

• Devolver la cosa tal y como la recibió. La ley presume Iuris tantum que la recibió en buen estado. Las pérdidas y deterioros debidos al tiempo no son de su cargo

• Responde la responsabilidad del arrendatario al obligarle a responder por deterioros causados por las personas de su casa

El arrendatario tiene derecho:

• Respecto a las mejoras útiles, esta facultado a hacerlas sin alterar la forma pero carece de todo derecho a indemnización.

Desahucio del arrendatario:

El 1569 permite desahuciar al arrendatario de forma breve, rápida y sencilla, y nombraremos las causas de forma taxativa de los bienes inmuebles pues los muebles no se puede:

• Expiración del término convenido.

• Falta de pago del precio convenido: el incumplimiento da origen a dos acciones carácter personal para reclamar importe rentas vencidas y otra dirigida a recuperar la posesión.

• Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato: culposo por lo menos.

• Destinar la cosa a usos o servicios no pactados que lo hagan desmerecer o no sujetarse al uso que ordena el 1555.2º.

Subarriendo y cesión del arrendamiento:

El Código Civil autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, salvo cuando el contrato de arriendo lo prohiba expresamente. Art. 1550. Existen dos contratos. El uso y goce ha de moverse entre los límites impuestos al arrendatario, y responde ante el subarrendador y arrendador. Excepcionalmente el Código Civil admite una acción al arrendador directamente contra el subarrendatario.

La cesión del arrendamiento lo que hay es una cesión de la titularidad del contrato, el arrendatario se desliga de su posición de parte asumiéndola el cesionario. La validez de tal cesión depende del consentimiento del arrendador.

Como vemos son figuras distintas, la ley permite el subarriendo salvo pacto en contrario, y no permite la cesión salvo expresamente.

Disposiciones especiales para los arrendamientos rústicos:

• Duración: cuando no se fija se entiende por todo el tiempo necesario para la recolección aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

• Relativas a la renta: el arrendatario sólo tiene derecho a rebaja en la renta cuando se pierden los frutos en más de su mitad por casos fortuitos.

• Relativas a la terminación: el arrendamiento saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores del año siguiente.

Disposiciones especiales para arrendamientos urbanos:

• Relativas a la duración: art. 1581 si no se fija se entiende fijado por años si el alquiler es anual, por meses si es mensual y por días se es diario.

• Reparaciones: 1580 en defecto de plazo, se hará según la costumbre del lugar.

• Relativas al arrendamiento con muebles: 1582 dice el arrendamiento de estos se entiende también de los muebles si se dispone así.

TEMA 25

LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

La intervención de los poderes Públicos en los arrendamientos:

La escasez de viviendas y locales alcanzó su punto álgido en la guerra civil, y el Estado se vio obligado a intervenir en la contratación arrendaticia. Se sucedieron varias leyes, que concedieron al inquilino u derecho de prórroga, obligatoria para el arrendador y poestativa para el arrendatario, a la vez que se congelaron las rentas, con unas consecuencias funestas. Hasta el año 64 en que se da la nueva ley de arrendamientos urbanos que dulcificó en cierta medida con la renta pero mantuvo la prórroga obligatoria, y fue el R.D Ley 2/1985 dio un cambio radical a la regulación, pero que creo una situación de inestabilidad. De ahí la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 de 24 de Noviembre, que trata de corregir.

Ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos:

Se da en las fincas urbanas que pueden ser viviendas u edificios destinados a otros usos. Las normas reguladoras del arrendamiento de viviendas se aplicarán también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje etc.…

Arrendamientos excluidos de la ley de arrendamiento urbanos:

La L.A.U. en su art. 5 excluye del régimen las viviendas de porteros, militares, uso de viviendas universitarias.

Régimen legal de los arrendamientos:

El art. 4 establece la normativa general ordena sometimiento de todos a las disposiciones de los tít. I, IV y V, y a continuación el de los arrendamientos de viviendas al tít. II (normas imperativas) y de otros al Tít. III (normas dispositivas en defecto de las partes). Por último exceptúa viviendas superiores a 300 m2 y las de renta 5,5 veces superior al salario mínimo que el tít. II también es dispositivo.

Arrendamiento de viviendas:

Normas genarales: el tít. II es imperativo excepto en lo visto, y el art. 6 dice que serán nulas las estipulaciones en perjuicio del Arrendatario salvo norma que lo autorice expresamente. El contrato no se podrá ceder sin consentimiento del arrendador. Regula el subarriendo que no se puede hacer sin previo aviso y que nuca puede ser total y que se regirá por lo dispuesto en el tít. III.

Duración: será libremente pactada, pero si es inferior a 5 años se establecen prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Revocación mínimo de 30 días. No procederá prórroga si se hace constar expresamente, y sí es de más de 5 años sólo es obligatorio el contrato no las prórrogas.

El art. 11 permite desistimiento si duración pactada es superior a 5 años.

Atención especial si vive con una persona (cónyuge o similar), que si manifiesta la voluntad de no renovar el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge, a lo que podrá requerir el arrendador.

Resolución del derecho del arrendador: el art. 13 menciona unos supuestos que determinan la incidencia que produce la pérdida de la titularidad de la vivienda del arrendador sobre el arrendatario:

• El apartado 1 menciona los casos de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa… la consecuencia son que sigue el arrendamiento hasta los 5 años.

• Apartado 2, si duración es superior a 5 años el derecho queda resuelto por cualquiera de las circunstancias.

• Aparado 3 dice que los arrendamientos otorgados por usufructuarios etc se extinguen al término del derecho del arrendador.

Enajenación de la vivienda arrendada: el art. 14 dice dos ideas:

• El arrendamiento no se extingue en principio.

• Limitada eficacia del arrendamiento no inscrito.

Queda claro que:

• Si arrendamiento es inferior a 5 años, se subroga el adquiriente.

• Si arrendamiento es superior a 5 años se soporta hasta que llegue a los 5 años, y si está inscrito hasta lo que esté pactado

Muerte del arrendatario: art. 16 dice que si existen personas con la facultad de subrogarse se subroga si se notifica en tres meses.

Renta: el art. 17 establece la libertad de estipulación, pero se obliga a la realización del pago. La renta se actualiza por el 18.1 durante los 5 primeros años (IPC), y los siguientes según lo pactado. La renta podrá ser elevada por el arrendador por obras de mejora salvo pacto en contrario. Los gastos generales serán a cargo del arrendatario cuando así se haya pactado, deberá constar por escrito.

Obras por el arrendador: obligado a realizar obras necesarias para conservar la casa en condiciones de habitabilidad, salvo que deterioro sea imputable al arrendatario, el arrendatario tendrá derecho a descuento si duran las obras más de 20 días. Pequeñas reparaciones por uso a cargo del arrendatario.

Obras por el arrendatario: se le prohibe salvo consentimiento escrito obras que modifiquen la configuración, si lo hace es causa de resolución, y además ha de reponer cosas a su Estado anterior.

Derecho de adquisición preferente del arrendatario: art. 25 se desdobla en d de tanteo y de retracto, en lo ya estudiado anteriormente. No habrá lugar a tanteo o retracto si vivienda arrendada se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador.

Supensión, extinción y resolución del contrato: el art. 26 dice que el arrendatario tiene la opción entre suspender el contrato o desistir sin indemnización cuando las obras en la vivienda la hagan inhabitable. El art. 27 atiende al incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes y faculta a la resolución en consonancia con el art. 1124. Y faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por lo dicho en los apartados 2 y3.

El art. 28 recoge dos supuestos de extinción:

• Pérdida de finca arrendada.

• Declaración firme de ruina.

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

El tít. III tiene carácter dispositivo, y dice:

Si se enajena la finca arrendada queda subrogado el adquiriente salvo que concurran los requisitos del art. 34 LH. En las obras de mejora y conservación se remite al arrendamiento de vivienda, al igual que en el derecho e adquisición preferente del arrendatario. En cuanto al la cesión y subarriendo se faculta al arrendatario a hacerlo sin consentimiento del arrendador si bien este tiene derecho a aumento de la renta en vigor del 20/100. Nos será cesión el cambio producido por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. A la muerte del arrendatario tiene derecho subrogarse en el local el heredero si se ejerce actividad empresarial o profesional. En cuanto a la indemnización al arrendatario si tras 5 años de actividad comercial de venta al Público no se acepta la oferta del arrendatario este tiene derecho a una indemnización. En cuanto a la resolución son aplicables para resoluciones de pleno derecho las causas de las letras a, b y e. También si incumple la obligación de notificar la cesión o subarriendo.

La fianza:

Será obligatoria la fianza de una mensualidad en la vivienda y dos en los otros.

Formalización del arrendamiento:

No se impone forma salvo que quiera acceder al registro de la propiedad.

TEMA 26

LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Introducción:

En los tiempos de la codificación se erigió en módulo común de la cesión de tierras de carácter agrícola. Respondía a la conveniencia de los propietarios ya que una vez transcurrido el plazo podía por desahucio recuperar sus tierras y exigir nuevos contratos. Hasta la segunda república los arrendamientos rústicos estaban regulados pone el Código Civil, y fracasado el intento de reforma agraria de 1932 se hubo de esperar a la Ley de 15 de marzo de 1935 que fue complementada con otras disposiciones, refundidas y aprobadas por decreto el 29 derecho abril de 1959. La política que se siguió fue la de prorrogar sucesivamente la duración de los contratos para dotar de estabilidad al sistema, y se estableció un sistema de estabilización de la renta por vía de mensuración en trigo.

Ley de arrendamientos rústicos de 31 de diciembre de 1980: carácter de sus nornas y ámito territorial de aplicación

El carácter de estas es eminentemente protector e imperativa. No se permite al Arrendatario la renuncia anticipada a los beneficios de la misma. Dice el art. 11 que sólo serán renunciables los derechos de arrendatario desde el momento en que puedan ser ejercitados. Por otra parte el art. 9 son nulas y se tendrán por no puestas las que perjudiquen el arrendamiento. Asimismo el arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolver la finca, son nulos los pactos que se impongan al arrendatario. La L.A.R. se aplica en todo el territorio nacional sin perjuicio de:

• Aplicación preferente de los derechos civiles, forales o especiales.

• La conservación modificación o desarrollo por las comunidades autónomas de las normas de su derecho civil.

Contratos sometidos a la ley de arrendamiento rústicos y contratos excluidos:

El art. 1 de la LAR preceptua la sujeción a sus preceptos de todos los contratos de arrendamientos rústicos, considerando como tal aquellos en que se ceden una o varias fincas de un modo temporal para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de un precio o renta.

No pierden esa naturaleza esos contratos aunque concurran estas circunstancias:

• Recibir de las partes una denominación distinta.

• Incluir edificaciones, instrumentos y otros elementos destinados a la explotación.

• Consistir el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento.

Una misma finca es susceptible de diversos arrendamientos simultáneos cuando uno tenga como objeto distintos aprovechamientos, compatibles y principales. Salvo pacto expreso no están incluidos los aprovechamientos de otra naturaleza. No son arrendamientos rústicos los de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos o la realización de una faena agrícola claramente individualizada.

El art. 4 de la LAR dispone un caso especial, ceder el suelo por más de 12 años para plantaciones arbóreas etc. Que se rige por las normas de derecho común.

Se excepciona de este régimen:

• Los arrendamientos entre parientes línea directa y colateral.

• Celebrados entre copartícipes y sus cónyuges.

• La cesión de aprovechamiento de tierras a cambio de un servicio.

• Arrendamientos de temporada.

• Tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad social

• Arrendamientos de tierras labradas y preparadas por el propietario.

• Los que tengan los siguientes objetos (rastrojeras, caza, semillas.):

Además tampoco se aplicarán las normas cuando:

• Suelo urbano o urbanizable.

• Ser accesorias de edificios o explotaciones ajenas a lo rústico.

• Tener un valor en venta el doble a lo que es usual en la zona.

Capacidad para celebrar el contrato de arrendamiento rústico. El profesional de la agricultura y el cultivador directo. Límites al arrendamiento.

El art. 12.1 dice que se exige la misma capacidad que para enajenarlas, pero luego no es my congruente y permite arrendar a:

• Padres o tutores

• Usufructuarios, supericiarios, enfiteutas y cuantos tengan análogo derecho.

Respecto a la capacidad: sólo pueden ser arrendatarios o subarrendatarios de fincas rústicas los profesionales de la agricultura, y gozan de esa cualidad las asociaciones agrarias, IRYDA, entidades Públicas que estén autorizadas para explotar fincas rústicas y las sociedades nominativas y que tengan por objeto exclusivo la explotación ganadera, agrícola o forestal. También en el art. 16 aparece el cultivador personal.

Novedad en la Lar es la limitación de la superficie en 500 Ha de secano o 50 de regadío, si es de régimen ganadero serán de 1000 Ha. Estas limitaciones no rigen respecto al IRYDA y organismo similares.

Si se arrienda a un no profesional o se excede el límite el arrendador o el IRYDA tienen la facultad de pedir su resolución. Se puede excepcionalmente una persona exceder si menoscaba la rentabilidad de la finca su separación.

Forma del contrato:

El principio básico es la libertad de forma. Pero la Administración competente establecerá contratos tipos para su formalización por escrito y en ellos se hará constar los derechos y deberes de las partes. Las partes podrán obligarse a este y elevarlo a escritura Pública. Este contrato tipo no impide la introducción de cláusulas a aparte de él.

La excepción a la libertad de forma son los arrendamientos de larga duración, que constarán por escrito. Si no consta el tiempo y el precio se presumirán por la duración mínima y el precio normal en la comarca.

Duración:

La Lar regula esto bajo la idea de estabilizar al máximo la situación:

• Plazo mínimo de 6 años, a su terminación posibilidad de prórroga de otros 6 años, y después sucesivas de 3 años, no pudiendo exceder un máximo de 15 años. El arrendador se puede oponer a las prórrogas si se compromete a explotar él la finca. Si incumple dará derecho a la reanudación y a indemnización no inferior a un año de renta.

• Larga duración: plazo contractual no inferior a 18 años, careciendo de prórrogas legales. Si al terminar el arrendador no recaba la finca para sí, se entenderá el contrato tácitamente prorrogado.

La renta:

Art. 31 ha de fijarse en dinero y será la que estipulen las partes. Se paga por años y en su defecto según la costumbre del lugar. En el lugar y la forma pactados y en su defecto en casa del arrendatario. Si es una cantidad alzada se dividirá por la duración para ver cuanto se paga anualmente.

En cuanto a la actualización se hará conforme al índice anual de precios percibidos por el agricultor, si no hay acuerdo la cláusula se puede pedir al juez. NO hay posibilidad de actualización en cantidad alzada.

Revisión, transcurrido un año se podrá pedir la revisión a la baja o alta, y no se tendrán e n cuenta los incrementos de producción. Cabe también por lesión si esta afecta al 15/100, y también puede optar sino por la rescisión arrendaticia. Una reducción o exoneración procederá por fuerza mayor o riesgos no asegurables.

Gastos y mejoras:

Se fijan unos principios generales que es la obligación de los contratantes de permitir obras, reparaciones o mejoras. Al arrendador las obras, mejoras e inversiones, y al arrendatario las que se impongan al empresario agrario.

Gastos necesarios: obligación para el arrendador sin elevación de renta, el arrendatario le puede compeler y si son urgentes hacerlas él con derecho a reintegro, sin perjuicio de los daños y perjuicios. Si los daños son por fuerza mayor y son superiores a una anualidad no estará el arrendado obligado a hacerlas y el arrendatario podrá rescindir el contrato.

Mejoras útiles y sociales

• Útiles: mejoran la producción de la finca de modo duradero.

• Sociales: mejoran las condiciones de trabajo…

El arrendador puede hacer todo tipo de mejoras útil, con autorización del IRYDA, y oído el arrendatario. Tendrá derecho a elevación de la renta ante lo cual el arrendatario puede continuar con la nueva renta, cesar la relación arrendaticia, continuar con la renta de antes y su proporción correspondiente o que cese la relación en lo que toca a la mejora siempre que se cumpla lo restante oído el IRYDA.

El arrendatario puede hacer mejoras útiles y sociales, con y sin consentimiento del dueño, con informe favorable del IRYDA y oído el arrendador. Concluida la relación puede pedir le compense el mayor valor, o retirar las mejoras. Se prohibe se pacte recuperar la finca sin retirar las mejoras. Y tiene la condición de acreedor privilegiado.

Mejoras que supongan transformación de la finca por variar su destino productivo. Han de llevar consigo una inversión superior a 9 anualidades, las puede realizar el arrendador y sino el arrendatario previa autorización del IRYDA, sólo se autorizan si aumenta el valor agrario en un 50/100, y se inician dentro de un periodo contractual o en los 12 primeros años de prórroga.

Mejoras suntuarias se le reconoce la facultad a ambos de mejoras de lujo, adorno o recreo. Si lo hace el arrendatario las podrá retirar y el arrendador exigírselo.

Subarriendo, cesión y subrogación:

El art. 70 declara nulos los subarriendos o las cesiones totales o parciales de los derechos de arrendatario, y son causa de desahucio. Hay excepciones legales:

• Entre labradores o ganaderos de la comarca.

• Subarriendo en caso de mejoras del 61 y 62.

• Subarriendo de temporada de la vivienda de la finca.

• Cesión incluso por precio al IRYDA o similar.

• Aportación a uso y disfrute a alguna asociación agraria del art. 15 letra b.

No se necesita consentimiento del arrendador.

Sin embargo la subrogación es válida si se hace a su cónyuge o descendientes si son también agricultores, peor es requisito la notificación al arrendador, está subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

Acceso a la propiedad:

Se reconoce el acceso a la propiedad del arrendatario, pero esta propiedad está limitada sólo por la ley, ya que hasta transcurridos seis años no se puede enajenar, arrendar o ceder si no es a favor de IRYDA. Si se hipoteca, no se puede realizar el valor hasta los seis años. Si se incumple el arrendador puede recuperar la finca, esto afecta también a los terceros por ser prohibiciones legales. Las formas de acceso son:

• Tanteo y retracto: notificar y tiene 60 días, si no notifica retracto de 60 días.

• Derecho de adquisición preferente, se refiere a la transmisión de la finca por otros cualesquiera distintos de la compraventa, se ejercita este derecho de la misma manera que el tanteo y retracto.

Estos derechos no proceden en transmisiones a título gratuito y en las permutas derecho fincas rústicas que se efectúen una de las fincas permutadas a otra. Los propietarios de 20 Ha de regadío y 200 de secano tampoco podrán ejercitar este derecho de adquisición preferente.

Adquisición forzosa: en los arrendamientos rústicos históricos la ley permite al arrendatario exigir la venta.

Terminación del arrendamiento:

Resolución: podrá resolverse a instancia del arrendador:

• Impago.

• Incumplir la obligación de mejora o transformación de finca.

• No explotar la finca.

• Causar graves daños a la misma.

• Subarrendar, ceder o subrogar.

También puede al arrendador por interés social resolver por:

• Pierde el arrendatario la condición de agricultor.

• Lo mismo si es una entidad.

• Excederse los límites a los que ya son titulares.

• Infringir normas vigentes en orden a mejoras o cultivos

• Determinados en leyes especiales.

Extinción Si es por caso fortuito o fuerza mayor se extingue sin derecho a indemnización. Si es por culpa o dolo de las partes si hay derecho a indemnizar. También se extingue y el arrendador podrá desahuciar si:

• Expirado el plazo.

• Haber expirado prórroga salvo tácita reconducción.

• Expirado la tácita reconducción.

Sucesión: tienen derecho a suceder al arrendatario y en el siguiente orden:

• Legitimario o cooperador de hecho.

• Cónyuge no separado o similar.

• Heredero o legatario que al abrirse la sucesión fuese subarrendatario.

• Los restantes herederos.

Todos deben reunir ser profesional de la agricultura.

Expropiación el art. 100 de la Lar da las normas para determinar el importe a dar el expropiante al arrendatario, y se hará descontando del precio a pagar al arrendador.

TEMA 27

EL CONTRATO DE OBRA

El contrato de obra en el Código Civil: naturaleza y caracteres:

Superada la visión unitaria del arrendamiento, el contrato de obra se ve como una modalidad arrendaticia. El art. 1544 lo define como "un contrato por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto". Se habla de comitente (dueño en el Código Civil) y contratista (obligado a ejecutar la obra). Se diferencia del arrendamiento de servicios porque en el de obra se promete un resultado. En cuanto a sus características:

• Consensual.

• Produce obligaciones recíprocas.

• Rige el principio de libre forma del 1278.

El suministro de materiales para la realización de la obra:

La materia para ejecutar la obra la puede suministrar ambos. Si ambos, mano de obra y material viene del contratista hay duda si es un contrato de obra puro o una venta de cosa futura. Se ha buscado la interpretación de un contrato mixto de compraventa y de obra.

Para verlo se ha de atender a la intención:

• Si más importante el proceso productivo, al trabajo a realizar: obra.

• Se busca sin más la adquisición de ciertos materiales, de compraventa.

Para adivinar esta intención es esencial analizar la naturaleza del objeto:

• Contrato de obra se daría relevancia a la prestación de hacer más que a la de dar.

• En la compraventa el proceso productivo pierde importancia frente a la obligación de entrega.

También importante saber si construye o no una cosa nueva el contratista con el material

Obligaciones del contratista:

• Obligación principal es la realización de la obra según lo convenido.

• En su realización actuar de acuerdo con lo convenido y con las reglas de su profesión, así que impericia significa culpabilidad.

• La ejecución puede hacerse: bien señalando el objeto en su totalidad o bien en ejecuciones parciales.

• Si se hace un proyecto no lo puede variar el contratista unilateralmente si de modo convencional.

• Se suele establecer un plazo límite derecho entrega, alterable también.

• Poner en manos del comitente la obra.

Obligaciones del comitente:

Pago del precio:

• Precio debe ser cierto y es pago de la obligación recíproca a cargo del comitente como contraprestación a la obra.

• El precio se puede determinar una vez celebrado el contrato o efectuarse con posterioridad.

• Determinación del precio se hace: por precio alzado, por plazos o medidas y por administración o economía(se compromete el contratista en orden a la consecución de un resultado).

• Si no hay pacto en contrario el precio se paga a la entrega de la cosa, aunque en la práctica suelen ser pagos parciales.

Recepción de la obra y sus consecuencias jurídicas. Responsabilidad por vicios ocultos: El comitente está obligado a recibir la obra si es según lo pactado. Pero a veces se necesita un tiempo de verificación, y se hará en función de los usos y la buena fe, por eso se distingue entrega provisional y definitiva, sobre todo en obras de gran envergadura. Esta recepción puede ser expresa o tácita. Hay una forma especial, si se someta la comprobación a juicio de tercero.

Si se recibe el contratista se libera de los vicios aparentes, pero no así de los ocultos.

Otras obligaciones: El comitente debe poner en situación al contratista para hacer la obra, mediante la entrega de materiales, autorizaciones oportunas y que nadie le moleste.

Los riesgos en el contrato de obra:

Existe una problemática, antes de la entrega la obra puede destruirse total o parcialmente por acontecimientos no imputables al ejecutor y hay otro problema de cuenta de quien corren los gastos del aumento de precio de la mano de obra y los materiales.

El art. 1590 trata de resolver esto y dice que si el contratista no puso más que la mano de obra pierde en el primer caso el de retribución y si puso los materiales los pierde también a no ser que hubiera morosidad.

El 1593 aborda el problema del precio, si se ha fijado un precio en alzado, y dice que no hay lugar al aumento de precio, y que sólo habrá lugar si hay un cambio de plano que produzca un aumento de la obra. A no ser que el alza sea de tal magnitud que entonces se ha de ceder ante la buena fe y la equidad.

Causas específicas de extinción del contrato de obra:

Además de las generales de las obligaciones:

• Desistimiento unilateral del comitente indemnizando al contratista.

• Muerte del contratista, siempre que se haya elegido por sus cualidades especiales

• Imposibilidad de acabar.

7. Responsabilidad por ruina de la obra:

Art. 1591:

Concepto de ruina: Son tan graves defectos de construcción que hacen temer la próxima pérdida de la misma si inmediatamente no se sustituye. El Tribunal Supremo ha ampliado este concepto a ruina funcional, inutilidad de la cosa construida para su destino.

Vicios ruinógenos: su imputabilidad: se distinguen tres tipos:

• De construcción: responde el contratista, si ruina dentro de los 10 años.

• De dirección

• De suelo: De estos dos últimos responde el arquitecto no el contratista.

En el Código Civil aparecen en compartimentos estancos pero en la realidad son muy difíciles de distinguir.

Plazo de ejercicio: el precepto del 1591 establece 10 años, pero es un plazo confuso, porque no se sabe si es de garantía en que deben aparecer vicios o de ejercicio o ambos. Por tanto:

• Párrafo 1º del 1591: 10 años de garantía previos a los 15 de responsabilidad contractual por infracciones del contratista o técnicos.

• Párrafo 2º: si el contratista falta a las condiciones del contrato y se da la ruina l acción de indemnización durará 15 años.

Legitimación activa y pasiva: La activa la tiene el comitente, y si enajena la cosa a un tercero este tercero tiene también la acción. La acción ha de ejercitarse contra el constructor y los técnicos. Si el comitente ha transmitido la propiedad ya no está legitimado pasivamente cuando el adquiriente ejercita la acción pero si lo está el promotor, que construye en su terreno, aunque enajene la misma, porque se equipara al contratista.

Solidaridad de los responsables: en principio la responsabilidad de los contratistas y técnicos demandados por ruina son individuales, siempre la causa de la ruina sea especificable, sino como esto es difícil de probar existirá una responsabilidad conjunta.

Responsabilidad del contratista por hechos ajenos:

El contratista es responsable del trabajo realizado por las personas que ocupare en la obra.

Protección legal de los créditos nacidos del contrato de obra:

Acción directa del art. 1597: los que ponen su trabajo y materiales en una obra con precio alzado puesto por el contratista no tienen acción contra el dueño sino hasta la cantidad que este adeudase al contratista al reclamárselo. Titulares de esta acción son los que han puesto materiales o trabajo y una interpretación extensiva las subcontratas.

Derecho de retención según el 1600 tiene el contratista derecho de retención en prende, pero no como derecho real sino como derecho de retención.

Privilegio del crédito por construcción, conservación o reparación:

• Bienes muebles: preferencia para el cobro frente a otros y sobre el precio de una cosa mueble. 1922.1º.

• Bienes inmuebles: preferencia en inmuebles anotados o inscritos, pero en los no inscritos no está tan claro.

El contrato de transporte en el Código Civil:

Dedica escasos artículos a esto, quizás porque lo remite a leyes especiales. arts 1601 al 1693, y es el régimen de responsabilidad del porteador por loes efectos transportados por tierra y agua, sin perjuicio de lo que establezca el Código de comercio en transportes por mar y tierra. Es un contrato de obra, porque el porteador se obliga a un resultado. Figura distinta es el de cortesía, que cierta doctrina lo preconiza como gratuito, pero ello no equivale a decir que te exime de responsabilidad, sino que se regulará por los arts 1902 y ss.

La responsabilidad del porteado responsabilidad en cualquier caso, 1601 impone la guarda y conservación de las cosas que se confían, incluso de la pérdida y averías.

TEMA 28

EL ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

Concepto y características:

El art. 1544 lo define como "una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto". La regulación del Código Civil es, muy pobre, porque sólo se trata de criados y trabajadores asalariados, y respecto a estos ya está el derecho del trabajo. El Tribunal Supremo da entrada a los servicios de los profesionales liberales en este. En cuanto a los caracteres:

• Es consensual, se perfecciona por el consentimiento.

• Bilateral, obligaciones recíprocas.

• No requiere forma determinada.

Objeto:

El objeto es la prestación de un servicio, lo que pasa es que en la práctica es difícil distinguir un servicio de una obra. Pero en el de servicios se trata de desenvolver una actividad y en el de obra se persigue un resultado útil de esa actividad. En casos dudosos se ha de resolver a favor del de servicios. Los servicios objeto de contrato no tiene porque ser materiales, pero no todos los servicios de profesionales liberales son arrendamientos derecho servicios.

Capacidad de las partes:

No determina el Código Civil ninguna especial, con lo que valdrán las generales.

Obligaciones del arrendatario:

Su obligación principal es realizar un servicio, regido por los principios de las obligaciones de hacer. En principio ha de hacerlo personalmente, pero se permite el uso de colaboradores. La diligencia exigible no es pues la de un buen padre de familia, sino las reglas del arte o de la profesión, por lo que la impericia es culpa en suma. La prueba de esta le corresponde al acreedor.

Obligaciones del arrendador:

Su obligación principal es pagar la contraprestación, el precio cierto. Es una presunción iuris tantum, ese precio no este sólo cuando se pacto, sino cuando existe costumbre de pagar ese servicio. Si el colegio profesional establece unas tarifas suplen el silencio. También tiene el deber de facilitar la labor al arrendatario.

Duración:

El art. 583 dice que puede ser por cierto tiempo, sin tiempo fijo o para una obra determinada, pero nunca de por vida.

Extinción:

Aparte de las causas comunes de todo contrato están:

• Muerte del deudor.

• Causas generales

• A voluntad del arrendador si se contrata sin sujeción a plazo.

Regulación legal del arrendamiento de servicios en el Código Civil:

El Código Civil tan sólo regula el servicio de criados y trabajadores, que ha sido superada por el estatuto de trabajadores, en el cual el servicio doméstico se considera una relación laboral.

TEMA 29

EL PRÉSTAMO

Definición y caracteres:

El Código Civil agrupa bajo la denominación de Préstamo dos regulaciones:

• Comodato

• Simple préstamo o mutuo.

Precedidas ambas de una regulación general en el art. 1740 Código Civil:

• Comodato: una de las partes entrega la otra alguna cosa no fungible para que la use ella durante cierto tiempo y luego la devuelva. Es esencialmente gratuito.

• Simple préstamo o mutuo: una de las partes entrega a la otra dinero u otra cosa fungible con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Puede ser gratuito o con pacto de pagar interés.

La base del préstamo en la entrega y restitución de lo pactado, y en el comodato se usa la cosa, y en simple préstamo se goza. Es la base común, que luego se diversifica por el objeto no fungible y fungible respectivamente.

Perfección del contrato de Préstamo: su configuración como contrato real:

El Código Civil siguiendo tradición histórica, configura el contrato de Préstamo como contrato real, ya que para su perfección se necesita entrega de la cosa o datio rei. Esta entrega es requisito de perfección, y requisito de nacimiento de las obligaciones derivadas de él, no nace la obligación de restituir por el mero consentimiento de las partes. A pesar derecho este molde típico caben también contratos consensuales de Préstamo, en el que se conviene por el consentimiento mutuo el Préstamo pero no se hace la entrega y aún así son perfectos. (Créditos bancarios…). El Código Civil no lo prohibe y lo encaja en el molde del contrato 1254, y supuesto no inconveniente legal se observa que la fase anterior queda un poco huérfana de regulación.

El comodato: definición y caracteres:

El art. 1740 lo define como un contrato en virtud del cual el comodatario recibe una cosa no fungible para usarla durante cierto tiempo, al cabo del cual restituirla. Es un Préstamo de uso cuyas características son: gratuidad y temporalidad. Si hay emolumento sería otro contrato, por ejemplo un arrendamiento.

La cesión del uso es temporal, estará estipulada, a falta de pacto cuando se concluya el uso pactado y sino los usos del lugar. En defecto de lo anterior al arbitrio del comodante.

El objeto tiene que ser cosas que no se consumen por el uso, aunque no implica la imposibilidad de dar en comodato cosas consumibles si no lleva aparejada la consumición (ejem: botellas para exponer…).

La capacidad sigue las reglas generales, pero el comodante tiene que tener derecho que le autorice a ceder la facultad de uso.

El derecho de uso del comodatario. El comodatario tiene derecho de uso de la cosa entregada, que se limita a esa cosa y no adquiere sus frutos. El comodante conserva la propiedad de la cosa prestada si es suya.

Se admite que las obligaciones que nacen del comodato pasen a los herederos de ambos contrayentes, salvo que el comodato se haya hecho en contemplación de la persona del comodatario, no se podrá.

Caben cesiones inter vivos de los derechos derivados del comodato, pero sólo con consentimiento del comodante.

Obligaciones del comodatario: Su obligación principal es la de restituir, por lo que lleva aparejado conservar la cosa como un buen padre de familia salvo que se haya pactado otra cosa. Además ha de satisfacer los gastos ordinarios necesarios del uso y conservación. Tiene además:

• Obligación de restituir, sin derecho de retención.

• No responde por el solo efecto de uso y sin culpa suya.

• Responderá aun en caso fortuito si destino cosa a un uso distinto o si la conserva por más tiempo del estipulado.

• Todos los comodatarios a quien se presta la cosa responden solidariamente.

• Si la cosa se presta tasada (fijado el precio por la autoridad) responde aún en caso fortuito.

Obligaciones del comodante: generalmente no tiene pero puede suceder que contraiga obligaciones durante el desarrollo de la relación:

• Abonar gastos extraordinarios necesarios para la conservación de la cosa, si lo pone en conocimiento el comodatario, salvo que fueran tan urgentes que se pudiera esperar.

• Responsabilidad por vicios que tuviera la cosa si se conocían y no se dijeron.

Extinción del comodato: Se extingue:

• Finalización del plazo de duración pactado o determinado tácitamente para el uso, o por la costumbre.

• Si hay urgente necesidad puede reclamar el comodante la restitución de la cosa.

El precario:

Se entiende como una variante del comodato. Pero hay que tener en cuenta las normas de la LEC en sus arts. 1564 y 1565 por desahucio por precario y también las del Código Civil. La Jurisprudencia del Tribunal Supremo oscila entre:

• Precario es una especie de comodato que permite uso de la cosa pero el comodante la puede reclamar a su voluntad.

• Precario es una pura posición posesoria.

Este concepto elaborado por el Tribunal Supremo comprende tres casos:

• Posesión concedida: concesión graciosa, que supone un título contractual que legitima al precarista en su posesión, si bien se extingue con la revocación del concedente

• Posesión tolerada: situación iniciada por precarista sin previa voluntad expresa pero que implica una situación de condescendencia que es también revocable en cualquier momento.

• Posesión sin título: los que poseen carentes de título y aquellos que tuvieron título pero que perdió su eficacia.

En cualquier caso hablar de precario es requisito indispensable la falta de pago de merced, si la hay ya no existe precario. Pero si son meros gastos de uso o los pactan las partes.

El simple préstamo o mutuo:

Concepto: se llama simple Préstamo o mutuo, es un contrato por el que una de las partes entrega a la otra dinero o alguna cosa fungible con la condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. El derecho de propiedad del prestamista se convierte en un derecho de crédito, por lo que el prestatario tiene que devolverle otro tanto de la misma especie y calidad. Las características son:

• Temporalidad: Si no intercambio.

• Normal gratitud, no intereses a no ser que se pacten.

Capacidad: aparte de la general hay que ver:

• El menor emancipado no puede tomar por sí sólo dinero o Préstamo sin consentimiento de sus padres.

• El tutor no puede sin autorización judicial dar ni recibir dinero en Préstamo.

Obligaciones del prestatario: Tenemos dos:

• Principal: Restituir lo prestado, si es dinero en la especie pactada y si es otra cosa en igual cantidad y calidad.

• Cumplir la obligación en el plazo estipulado. Si falta art. 1125 y ss.

Préstamo con intereses:

Es admisible el pago de intereses si se pacto así. Si el prestatario paga intereses sin haber sido estipulado no podrá reclamarlos ni imputarlos al capital. Para resolver esta contradicción se acude a la obligación natural, suponiendo que el goce de un capital engendra el pago de este tipo de intereses.

La cuantía de intereses puede ser fijada libremente y los intereses vencidos son capitalizables y devengar nuevos, anatocismo, que se produce:

• Vía legal: desde que son judicialmente reclamados.

• Vía convencional

Represión de la usura. La ley de Azcárate de 23 de Julio de 1908: Tiene por finalidad la represión de Préstamo usurarios. De la poco precisa redacción del art. 1 se desprenden tres tipos de préstamos usurarios: Intereses superior al normal y desproporcionados, consignen condiciones tales que resulten leoninos y en los que figure una cantidad recibida mayor que la entregada. Junto a esta hay otra más justa que los divide en dos: 1. En los que se afirma recibida mayor cantidad que la entregada y 2. Se pacta interés mayor al normal y desproporcionado o que genere condiciones tales que resulte leonino. / El interés es toda prestación pactada, cualquiera sea la denominación que se le dé. En épocas de inflación cobra mucha importancia. Lo que no es lícito, son cláusulas de estabilización junto con altos intereses. Tampoco es válido un préstamo de dinero. Aplicable también a los Préstamos mercantiles. La acción de nulidad lleva las cosas a como estaban antes, en un plazo de 15 años, presc.

Establecimientos de préstamos sobre prendas: quedan sujetos a los reglamentos que les conciernen (art. 1.757)

TEMA 30

EL DEPÓSITO

Concepto y caracteres del depósito:

Su concepto lo define el 1758 del Código Civil que nos dice que se constituye desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y restituirla. Posteriormente el Código Civil distingue dos tipos:

• Depósito extrajudicial: contractual o necesario.

• Depósito judicial: secuestro.

Por tanto hay supuesto tanto contractuales como extracontractuales que los incluye el Código Civil en el mismo concepto de depósito con la obligación común de custodiar. Esta custodia supone un FACERE, que consiste en realizar los actos necesarios para la guarda y conservación de la cosa con la finalidad de restitución de la misma. Debe de ser de cosa ajena, por lo que se rechaza el Depósito en cosa propia.

Clases:

El 1759 nos dice que el Depósito puede constituirse:

• Judicialmente: secuestro.

• Extrajudicialmente: puede ser "voluntario" se hace la entrega por voluntad del depositante, o "necesario" en cumplimiento de una obligación legal o por alguna calamidad.

El Depósito voluntario:

Su característica que lo diferencia del resto es que se hace por voluntad del depositante. Es un contrato real, por lo que las obligaciones de custodia y restitución surgen a partir de la entrega, y es un contrato gratuito, salvo pacto en contrario, lo que implica que es un contrato normalmente unilateral (obligaciones sólo para el depositario), y se transforma en bilateral cuando a cambio de esas obligaciones el depositante asume la obligación de pagar una retribución.

Sujetos del depósito: capacidad y legitimación: Para celebrar un contrato de depósito es suficiente la capacidad general de contratar y no es necesario que depositante sea propietario de la cosa. Si descubre que la cosa es robada debe hacer saber al verdadero dueño el depósito, y si no hace nada este, devolviendo la cosa queda libre de responsabilidad. En materia de capacidad el Código Civil establece unas reglas:

• Si el depositante incapaz el depositario queda obligado a devolver la cosa al representante legal, contrato no es nulo.

• Si depositario incapaz, sólo acción mientras la cosa esté en poder del depositario o a que este le abone la cantidad.

Respecto a terceros el art. 1765 no limita la acción reivindicatoria ni convalida adquisiciones, sino que estas dos proceden de la buena fe del 464.

Incapacidad sobrevenida del depositante: en este caso el depositario ha de devolver el Depósito a los que tengan la Administración de bienes y derechos de aquel depositante incapacitado. El Código Civil no regula el caso que la incapacidad sea del depositario, y el contrato no deja de ser válido ya que serán los representantes de este los obligados.

Pluralidad de depositantes y depositarios:

• Pluralidad de depositantes: Conduce a regímenes jurídicos diferentes:

• Depósito solidario: también indistinto: es una solidaridad activa de acreedores, pues son los acreedores de la obligación a restituir, y se está al régimen general de la solidaridad activa. El Tribunal Supremo no presupone comunidad de dominio debiéndose estar a lo que digan los Tribunales en cada caso.

• Depósito no solidarios: si son cosas divisibles cada uno sólo podrá reclamar su parte y si son o divisibles se aplican reglas de la solidaridad.

• Depósito conjuntos o mancomunados: todos los depositantes tendrán que pedir la restitución.

Para saber si se está ante uno u otro se deberá atender a lo pactado, integrado de acuerdo con los usos de los negocios. Se aplica la regla del 1137 no presunción de solidaridad.

• Pluralidad de depositarios: no dice nada el Código Civil con lo que habrán de aplicarse las reglas en materia de obligaciones de pluralidad de sujetos que son la primacía de acuerdo entre partes, no presunción de solidaridad y carácter divisible o indivisible de la cosa.

Objeto del Depósito: El art. 1761 dice que pueden ser objeto de depósito extrajudicial las cosas muebles, también las cosas fungibles de forma individualizada. Se ha cuestionado si cabe Depósito de cosas fungibles que no se realice en esas condiciones, el Depósito de dinero se ha considerado como irregular, ya que el depositante pierde la propiedad al confundirse con el patrimonio del depositario, transformándose la obligación de restitución en un tatundem, y así lo ve la Jurisprudencia.

Las obligaciones surgidas del contrato de Depósito:

• A cargo del depositario:

• Custodia de la cosa recibida, mantenimiento de la misma y preservación de posibles daños.

• Recoger y custodiar los frutos de la cosa, pero no deber de Administración.

• Cuando cosa sea entregada sellada y cerrada se deberá entregar así, respondiendo de daños y perjuicios si está abierta o forzada.

• A cargo del depositante:

• Reembolsar los gastos al depositario que este haya hecho para la conservación de la cosa.

• Indemnizarle derecho todos los perjuicios que le haya causado

• Si se ha convenido retribución pagarla.

Extinción del Depósito y obligación de restitución del depositario:

En cuanto a la extinción:

• Si el Depósito estaba sometido a un plazo concluirá por expiración de este. Podrá reclamarlo antes el depositante salvo si ha sido embargado judicialmente o si se le ha notificado al depositario la notificación de un tercero

• El depositario también podrá poner fin al Depósito si tiene motivos para no conservarlo que serán incumplimiento de las obligaciones del depositante y temor a sufrir un daño por seguir con el Depósito.

Una vez que se extingue el Depósito tiene el depositario la obligación de restituir la cosa, un puro deber de liquidación de la relación obligatoria que tiene las características:

• Legitimado para exigir es el depositante, causahabientes o persona designada por el contrato.

• La restitución han de hacerla el depositario o sus representantes, y si muere el depositario sus herederos. Si el heredero vende la cosa de buena fe tendrá que restituir el precio recibido.

• Objeto de la restitución es la misma cosa depositada con sus frutos y accesiones. Si es dinero deberá además pagar intereses si se constituyó en mora o si uso para usos propios alguna cantidad.

• Si la cosa depositada se hubiese perdido por fuerza mayor y el depositario hubiese recibido otra en su lugar debe devolver esta, subrogación legal.

• Restitución ha de efectuarse en el lugar estipulado, y los gastos de traslado serán de cuenta del depositante. Si no se dice nada el lugar donde se halle depositada.

El llamado depósito necesario:

El 1791 califoca este como cuando se hace en cumplimiento de una obligación legal o cuando tiene lugar una calamidad. Atención especial merece los objetos introducidos por viajeros en fondas y mesones, y los mesoneros responden como depositarios, incluso de los daños hechos por criados, no así por fuerza mayor o robo, es decir lo que viene de fuera. Se exige se le haya dado conocimiento para que haya responsabilidad, si bien vale que esta sé a la vista, normal no necesita ninguna declaración Administración hoc. Este régimen puede ser modificado por las partes.

Depósito judicial o secuestro. El secuestro convencional:

• Tiene lugar el Depósito judicial o secuestro cuando se decreta el embargo o aseguramiento de bienes litigiosos. No obstante en los muebles no implica su depósito, mediante la anotación preventiva en el registro de la propiedad. El Código Civil da pocas reglas, pero determina que no puede quedar al encargo del depositario hasta que termine la controversia, salvo que el juez lo ordenare por consentir los interesados. Norma básica es el 1789, se regirá por la LEC en lo no dispuesto en este Código Civil.

• Secuestro convencional: medida cautelar entre las partes, que tiene como especialidad que la restitución ha de hacerse a una sola de ellas que inicialmente está todavía indeterminada. En el Código Civil es un Depósito voluntario art. 1763, dos o más se creen con derecho y la ponen en mano de un tercero hasta ver a quien le corresponde.

TEMA 31

EL MANDATO. LA MEDIACIÓN.

Concepto y caracteres del mandato.

El art. 1709 del Código Civil define el concepto de mandato como el contrato por el cual se obliga una persona a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra. Esto nos puede traer cierto confusión con un arrendamiento de servicios, pero la distinción viene por la gratuidad del mandato salvo pacto en contrario. Sin embargo si se diera algún tipo de retribución la diferencia entre ambos vendría con la mención de gestión de negocios del mandante por el mandatario, no equivaldría a la labor de un abogado con el que estaríamos ante un arrendamiento de servicios, porque en el mandato el legislador se refiere a actos o negocios jurídicos a realizar por el mandatario, por lo que su prestación consiste en el desarrollo de una actividad jurídicamente relevante. Implica por tanto que el resultado final de la actividad incidirá en la esfera jurídica del mandante. Es un contrato consensual, que produce obligaciones recíprocas o sólo para el mandatario según medie o no retribución. Basado generalmente en la confianza entre mandante y mandatario.

Mandato y representación:

Durante largo tiempo la doctrina y la Jurisprudencia han estado dominadas por una configuración unitaria de ambas, no se entendía el mandato sin un poder de representación. En la actualidad es ya doctrina dominante la separación entre ambas. El mandato puede ser la base sobre la que se sustente el poder dado al mandatario precisamente para la realización del encargo, pero no es obligatorio que lo sea, es decir, no se excluye cualquier otra fuente de representación (contrato de sociedad, trabajo…). El mandato agota su esfera de actuación en las relaciones internas entre mandante y mandatario. La representación por el contrario atribuye al apoderado el poder de emitir una declaración de voluntad frente a terceros en nombre del apoderante. (Ejem: Si doy mandato de que compre casa a otro lo puede hacer en mi nombre o convenir que lo haga en el suyo, los efectos de su actuación recaen en mi esfera jurídica no es representación).

Aún así encontramos la idea de poder todavía en la regulación del mandato de modo implícito. La doctrina y la Jurisprudencia han construido un negocio jurídico unilateral y recepticio como es el Apoderamiento, y el mandato como una de las relaciones subyacentes en las que puede asentarse el poder (que no es representación sino mandato, esfera jurídica más restrictiva). Pero sin trascender su contenido o regulación al apoderamiento, a menos que conste.

el contenido de la el jurídica del mandato:

Vamos a ver según recaiga sobre:

• MANDANTE:

• Se obliga a anticipar las cantidades necesarias para la ejecución del mandato si el mandatario lo pidiere. Si el mandatario las ha anticipado, el mandante debe reembolsarlas, aunque negocio no haya salido bien.

• Obligado a indemnizar al mandante con los daños y perjuicios del mandato si los hubiera, se trata de responsabilidad objetiva.

• Mandatario tiene derecho a retener en prenda las cosas objeto de mandato hasta que el mandante realice la indemnización y reembolsos.

• MANDATARIO:

• Obligación de dar cuenta de sus operaciones y de abonar al mandante cuanto haya recibido. Se le puede eximir de rendir cuentas si no es contrario a la moral

• Está obligado a abonar al mandante cuanto haya recibido aunque lo recibido no se debiera al mandante, este caso sería un cobro de lo indebido del cual quedará responsable ante el pagador, el mandante. Si aplicase a usos propios deberá intereses de las misas.

• El mandatario es responsable del dolo y también de la culpa. Que estimarán los Tribunales según las circunstancias.

4.Pluralidad de mandantes o mandatarios:

• El art. 1731 Código Civil dice que si dos o más personas han nombrado un mandatario común, le quedan obligados solidariamente. Esta responsabilidad se asienta en que hay un beneficio común y un único mandato.

• El 1723 dice que desde el punto de vista de la responsabilidad de dos o más mandatarios no responderán solidariamente si no ha sido expresamente pactado, aunque hayan sido instituidos a la vez. Requiere un único negocio, sino hubiera varios sería superflua la normativa.

La mediación: concepto y notas características

No hay regulación en el Código Civil pero lo han ido subsanando los usos y la Jurisprudencia. El Tribunal Supremo considera que la actividad del mediador es originada por un contrato por el cual una persona encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio con un tercero, o que le sirva de intermediario realizando las oportunas gestiones.

El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación, sólo después de la mediación puede asumir la representación de las partes limitadamente a los actos de ejecución del mismo, entrando ya esa actividad en el campo del mandato.

La fuente de la mediación no es siempre contractual, a veces el mediador indica a las partes sin encargo previo. Es un contrato atípico que en principio se rige por la voluntad de las partes y en su defecto por las normas generales de contratación.

De la mediación sólo nace derecho de retribución si el negocio concluye gracias a sus gestiones, si el que le encarga no accede el mediador no puede reclamar nada. Por realización hay que entender perfección, pero no hay que esperar a la consumación salvo pacto en contrario. Si el negocio se ha concluido bajo condición suspensiva el pago ha de estimarse también suspendido. Si no se cumple por culpa de alguna de las partes tendrá derecho a retribución. La acción para exigir es de 15 años y 3 si el mediador es profesional.

En cuanto a la extinción, se extingue por conclusión del negocio, por renuncia del oferente (revocación derecho encargo) o por renuncia del mediador o desistimiento. En cuanto a la revocación hay que actuar de buena fe art. 1258, si el oferente se aprovecha de lo realizado por el mediador y concluye el negocio el mismo sin retribuir al mediador, esto se sanciona con la retribución si se demuestra nexo de causalidad.

TEMA 32

LOS CONTRATOS ALEATORIOS

Concepto de contrato aleatorio y sus clases:

El art. 1790 nos da una definición como "el contrato por el que una de las partes o ambas recíprocamente se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de hacer o no hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado".

La incertidumbre del acontecimiento o de la fecha crea un alea, que no afecta a la existencia del contrato, ya que las partes se obligan desde que se perfecciona. El alea afecta a su estructura, en cuanto a que se determinará quien es deudor o acreedor, o su contenido, ya que da lugar a la extinción de una obligación, o a una incidencia económica, ya que las partes se arriesgan a una pérdida o ganancia.

En esta definición hay características que se pueden aplicar al contrato de seguro o al de apuesta, no en cambio al de renta vitalicia.

Están sometidos a las causas de resolución por lesión del 1291.1 y 2. Las clases son:

• Típicos: regula el Código Civil.

• Atípicos: no regula, no hay numerus clausus.

El juego y la apuesta:

Se ocupa el Código Civil de una regulación derecho ambos, pero en cuanto a las consecuencias patrimoniales de un juego o de una apuesta, no de un contrato de juego o apuesta.

En cuanto a los juegos, el Código Civil tiene los arts. 1798 y 1801 que establece la normativa para los juegos de suerte, envite o azar y para los juegos no prohibidos:

• Suerte, envite o azar: no hay acción para reclamar lo ganado y el que pierde no puede repetir lo ya pagado voluntariamente.

• Juegos no prohibidos: queda obligado civilmente, aunque el Tribunal puede no estimar la demanda si la cantidad era excesiva o para reducir lo que excediere a un buen padre de familia. Los juegos no prohibidos dice el 1800 que son los que contribuyan al ejercicio del cuerpo(manejo de armas, carreras a pie, a caballo…). Reservando los prohibidos para los de pura suerte, envite o azar.

En cuanto a la apuesta, dice el 1799 que lo dispuesto en el 1798 es aplicable a la apuesta, y que se consideran prohibidas las que tiene analogía con los juegos prohibidos, y el art. 1801 extiende la analogía del régimen del juego no prohibido a la apuesta no prohibida. La apuesta no puede ser unilateral.

Ha habido polémica sobre la distinción de uno y otro, pero carece de relevancia jurídica, si bien el criterio más extendido es que las partes participen o influyan sobre el resultado (juego) y que no participen (apuesta).

La renta vitalicia:

El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión art. 1802.

La aleatoriedad reside en la incertidumbre sobre la duración de la vida contemplada. LA doctrina sostiene que es un contrato real, por lo que hasta la entrega no se perfecciona, de ahí que se estime unilateral.

En cuanto a su naturaleza, parece según el 1802 que con la transmisión del capital el perceptor tiene un derecho de naturaleza real y el perceptor de la renta es titular de un derecho de crédito personal.

En cuanto a los sujetos el deudor de la renta es el que ha recibido el capital y el acreedor puede ser el que la constituyó o un tercero, aunque es vital el señalamiento de una persona. Si es sobre varias se extingue al morir la ultima.

El objeto del contrato puede ser bienes inmuebles o muebles, peor no hay inconveniente que se transmitan derechos reales o simples créditos. En cuanto al objeto de pensión no tiene que ser dinero, basta con que sea fija y determinada, y se admiten cláusulas de estabilización o de actualización. No hay forma obligatoria.

Los efectos, el constituyente de la renta ha de entregar el capital, estando obligado al saneamiento si ha sido a título oneroso. El deudor de la pensión debe satisfacerla según se pacte o por años, y no se le puede reclamar el pago si no hay persona en vida en cuyo favor esté constituida. Si muere en ese periodo disfrutará en proporción a lo que hubiese vivido ese periodo (días). Si es anticipada disfrutara de la el periodo entera.

En cuanto a la resolución y aseguramiento, la falta de pago de las pensiones no autoriza a reclamar el capital sólo a reclamar judicialmente el pago de las rentas y el aseguramiento de las futuras. Aunque se puede pactar la resolución por impago. Otra forma de aseguramiento es la hipoteca, que se ejecutará tantas veces como impagos periódicos.

Lo relativo a la nulidad y extinción del contrato, aparte de las causas de nulidad genéricas, el 1804 da otra como es la de constituir una renta vitalicia a favor de una persona muerta ya en esa fecha, o que tenga enfermedad grave que le lleve a la muerte a los 20 días.

Se puede establecer una renta vitalicia a título gratuito, lo dice el 1807, que es una donación en la cual el donante se convierte en deudor del donatario por el importe de la renta, perfeccionada la donación nace el derecho de crédito a favor de este. Se permite pactar la inembargabilidad de esa renta.

El vitalicio lo permite la Jurisprudencia al amparo de la libertad contractual ya que las partes pueden pactar que una de ellas se obligue a prestarle a la otra alimentos en la extensión y término que convengan mediante la contraprestación que fijen. Es un contrato autónomo, inominado y atípico: se le aplican las normas generales de los contratos art. 1255 y el 153 de alimentos entre parientes subsidiariamente.

El contrato de seguro:

Se remite su regulación en el Código Civil 1791 a 1797 al derecho mercantil.

TEMA 33

EL CONTRATO DE TRANSACCIÓN

Concepto, presupuesto, caracteres y naturaleza jurídica:

El art. 1809 lo define como el contrato por el cual las partes dando prometiendo o reteniendo cada uno alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que habían comenzado. De esto se desprenden dos presupuestos:

• Una situación de controversia entre dos o más personas. Esta deriva de la idea de pleito, que es un conflicto de pretensiones, se haya llevado esta o no ante los Tribunales. Un sector doctrinal entiende la transacción como un contrato que elimina la incertidumbre de las partes sobre sus relaciones. Un derecho dudoso y la certeza de que las partes han querido equilibrar y reglamentar sus intereses

• Necesidad de recíprocas concesiones entre ellas, que el Código Civil simboliza en dar, prometer o retener alguna cosa.

En cuanto a la naturaleza la Jurisprudencia ha declarado que toda transacción da lugar al nacimiento de nuevos vínculos, en sustitución de los extinguidos o a su modificación. Opera como si la relación anterior fuera firme y exacta, y entonces no hay duda que la transacción por su propia estructura tiene que traer una modificación o sustitución.

Capacidad para transigir:

El Código Civil no establece ninguna regla general, y se limita a dar regulación a unos supuestos especiales para los que exige una determinada capacidad para transigir, se inspira en el transigiere Estados alienare. Estos supuestos son:

• Para transigir los bienes de los hijos misma capacidad que para enajenar. 1810.

• El tutor no puede transigir sobre los derechos de la persona que tiene en guarda, sino en lo que prescribe el Código Civil. 1811.

• Las corporaciones Públicas sólo transigir en los requisitos y forma que necesiten para enajenar. 1812.

El objeto de la transacción:

El objeto es la relación jurídica controvertida, que las partes componen por medio del contrato transaccional. No tiene el Código Civil regulación general pero supuestos especiales:

• Transacción sobre el Estado civil: 1814: está prohibida, es indisponible por las partes.

• Transacción sobre alimentos: 1814 la prohibe sobre alimentos futuros, aunque se pueden transigir las ya devenidas y no pagadas. Los prohibidos de transigir son las legales (entre parientes).

• Transacciones sobre cuestiones matrimoniales: La prohibe el 1815 de forma apliativa, pero la interpretación ha de ser restrictiva, lo que no puede transigir es el vínculo, es decir, la existencia o subsistencia del matrimonio.

• Transacción sobre la acción civil derivada del delito: art. 1815 dice que se puede transigir, pero no por ello se extinguirá la penal.

Forma e interpretación:

No existe ningún precepto de forma, será valida cualquiera. En la interpretación el 1815 expone que la transacción no comprende si no los objetos expresados determinantemente en ella, o que por una inducción necesaria de sus preceptos estén comprendidos en ella.

Efectos de la transacción:

El art. 1816 da el más importante, que tendrá la transacción autoridad de cosa juzgada, y no procederá la vía de apremio si la transacción no es judicial. Valor de cosa juzgada por lo que si se lleva ante el juez está la exceptio rei per transactionem finitae. Es eficaz entre las partes y causahabientes pero no ante terceros, excepto si se vinculan solidariamente.

Si se incumple la transacción se podrá volver a la controversia anterior siempre y cuando no hayan extinguido o modificado esta, ya que sería la nueva la que se incumpliría. Otros efectos serán:

• No es título de Usucapión, salvo que obtenga algo que no fue discutido a cambio de su reconocimiento a las pretensiones del otro.

• No implica responsabilidad por evicción.

7.Ineficacia de la transacción:

El art. 1817 dice que se le aplican las normas generales sobre vicios pero con algunas matizaciones:

• Error: no puede recaer sobre las pretensiones articuladas por las partes en la controversia El error relevante es el que afecta a los presupuestos tenidos en esa controversia como indisputables (creer que el cuadro es de un pintor y no lo es). Sin embargo el error de hecho y de derecho no puede ser alegado por quien lo sufre frente a la otra. Las manifestaciones específicas del error son:

• Falsedad de documentos: se descubre que la situación sobre la que se asentaba la controversia eliminada transaccionalmente no se ajustaba a la realidad por la falsedad de documentos. Ese documento es fundamental para la parte que alega el error para que tenga eficacia anulatoria. Si la controversia recae sobre si el documento es falso o no y se resolvió no cabe volver.

• Transacción sobre cosa juzgada: si hay una sentencia firme, no revocable, que concluye con una controversia en pleito y alguna de las partes lo ignoraba, puede rescindir la transacción por error, se ignora la existencia de una sentencia firme y se transige en la creencia que la controversia estaba todavía viva.

• Dolo: arts 1818 y 1819, dice el 1818 que se sanciona con la nulidad de la transacción si se descubren nuevos documentos con posterioridad si ha habido mala fe, es decir, si una parte los ocultó a propósito sabiendo que eran esenciales para la controversia. Y el 1819 que es si las partes no ignoraban la sentencia firme. Son los supuestos del error pero desde la perspectiva de la mala fe.

TEMA 34

EL CONVENIO ARBITRAL

La decisión de controversias jurídicas por terceros:

Cuando media un conflicto o controversia de tipo jurídico entre dos o más personas puede ser compuesto por ellas mismas a través de la transacción o puede invocar el derecho de tutela judicial art. 24 CE. Pero el derecho admite otra posibilidad que es llevar su conflicto ante árbitros.

Los árbitros ejercen unas funciones análogas a las de la autoridad judicial y en desarrollo de su labor pueden y deben contar con su colaboración y auxilio, como prevé la Ley de Arbitraje.

Se necesita primero una controversia jurídica entre las partes: un conflicto jurídico de intereses en el que cada una de las partes pretende una determinada tutela jurídica para su interés (conflicto de intereses puro A y B para determinar precio, y controversia jurídica A estima que tiene que paga x intereses y B interpreta el contrato de otra manera).

La ley del Arbitraje de 5 de Noviembre de 1988, regula el de que se reconoce a las partes a encomendar a terceros y no a la autoridad judicial sus controversias jurídicas. Derogan los preceptos del Código Civil al arbitraje conforme a la anterior ley de 1953.

El arbitraje:

Según el art. 1 Ley de Arbitraje, mediante el arbitraje las personas naturales o jurídicas pueden someter previo convenio, a la decisión de árbitros cuestiones litigiosas, surgidas o que puedan surgir en materias de su libre disposición conforme a derecho.

Sirve para dirimir controversias jurídicas que surjan de una situación ya existente como que puedan surgir. El arbitraje se extiende a materias que estén en la libre disposición de las partes conforme a derecho.

Están excluidas del arbitraje art.2:

• Cuestiones sobres las que hayan recaído resolución judicial firme y definitiva, salvo los aspectos derivados de su ejecución.

• Materias inseparablemente unidas a otras sobre las que las partes no tengan poder de disposición (Estados civiles…).

• Cuestiones que de acuerdo con las leyes tenga que intervenir el ministerio fiscal.

• Los arbitrajes laborales.

En cuanto a la forma, para que el arbitraje sea válido debe ajustarse a las disposiciones de la ley de 1988, que es la que fija esos criterios.

En cuanto a las clases el arbitraje puede ser:

• De derecho: según leyes

• Equidad: saber o entender de los árbitros.

Si no se opta expresamente por el derecho se opta por la equidad, excepto en el caso de que se encargue el arbitraje a una Asociación o Corporación que se atenderá a su reglamento.

Aunque la ley establece requisito riguroso de forma se acepta el arbitraje libre, cuando dos o más personas pacten la intervención dirimente de un tercero/s y acepten expresa o tácitamente su decisión, después de emitida, si en él concurren los requisitos necesarios para la validez del contrato.

Se diferencia del arbitraje en que las partes han de aceptar después de lo que decidan, en el arbitraje aceptan decidan lo que decidan.

El convenio arbitral:

Concepto, naturaleza y contenido: en cuanto al concepto el convenio arbitral es el resultado de las declaraciones de voluntad de las partes por las que instauran dicho arbitraje. Todas estas declaraciones se dirigen al mismo fín, que el tercero o terceros zanjen con su decisión la controversia que les envuelve.

La ley en su art. 5 obliga a que el convenio exprese "la voluntad" inequívoca de las partes de someter la solución de todas las cuestiones litigiosas o de algunas de ellas, sean o no contractuales a la decisión de uno o más árbitros con la obligación de cumplirlas. No es necesario que en el convenio se fije ya la controversia o conflicto, pues puede ser futura.

Tampoco forma parte del contenido esencial del convenio la designación de los árbitros ni el procedimiento, si nada se dice al respecto se pueden compeler a establecerlo en una cláusula complementaria.

Capacidad: la ley no dice nada, pero al ser materias de libre disposición no puede tener la capacidad limitada. Hay supuestos especiales:

• Tutores necesitan autorización judicial.

• Los padres también.

• El menor emancipado necesitará el complemento de su capacidad.

Forma: La ley de 1988 ha configurado esta con gran libertad, únicamente requiere que sea por escrito, que puede ser Público o privado, y también puede ser como una cláusula incorporada a un contrato. En este caso la nulidad del contrato no llevará consigo la nulidad del convenio arbitral, a no ser que el convenio se refiera a la relación jurídica nacida del contrato. La ley de 1988 recoge la posibilidad de que el arbitraje se instaure testamentariamente para resolver diferencias entre herederos no forzosos o legatarios.

Designación de los árbitros. Intervención judicial. No es obligatorio hacerlo en el convenio, pero hay que tener en cuenta:

• Las partes podrán deferir a un tercero física o jurídica.

• Será nulo el convenio que coloque a una de las partes en situación de privilegio en cuanto a la designación de árbitros.

• Las partes podrán encomendar esta designación a:

• Corporaciones de derecho Público que puedan desempeñar funciones arbitrales.

• Asociaciones y entidades sin ánimo de Lucro, cuyos estatutos lo permitan.

• Designación judicial: se acude al juez de 1ª instancia para que efectúe la designación, y el juez no lo podrá rechazar salvo que de los documentos aportados no conste la voluntad de las partes. No habrá esta designación si los árbitros hubieran sido ya designados pero no hubieran aceptado, cualquiera de las partes está legitimada, y el juez no puede entrar a valorar la controversia.

• Efectos: Lo primero es que obliga a las partes a estar y pasar por lo estipulado e impedirá a los jueces y Tribunales conocer de las cuestiones litigiosas sometidas a arbitraje, siempre que lo invoque con la excepción la parte oportuna. Basta que haya un convenio arbitral para que cualquier cuestión derivada de la relación jurídica indicada en el mismo no pueda ser llevada ante la autoridad judicial.

Además las partes pueden renunciar al convenio quedando expedita la vía judicial. También queda expedita la vía judicial si los árbitros hubieran sido designados por las partes y alguno no hubiera aceptado o se imposibilitasen para emitir el laudo o la corporación no aceptase el encargo.

• Los árbitros:

• Capacidad y cualidad:

• Pueden ser las personas naturales en el pleno ejercicio de sus derechos civiles.

• Se prohibe actuar a jueces, magistrados y fiscales en activo.

• A quienes tengan con las partes o con controversia alguna relación

• Si el arbitraje es de derecho tendrán que ser abogados en ejercicio.

• Si se encarga a una corporación o asociación los árbitros se nombrarán según su reglamento.

• Número: siempre impar, las reglas para fijar al presidente fijan las partes, si no hay acuerdo el presi lo eligen los árbitros por mayoría. Administración.

• La aceptación del arbitraje y sus consecuencias:

• La designación se comunicará fehacientemente a cada uno de los árbitros para su aceptación, y si no se acepta por escrito en el plazo de 15 días ante quien lo designo se entenderá no aceptada, el mismo procedimiento si es una corporación o asociación.

• La aceptación obliga a los árbitros a cumplir su encargo, incumbiendo en responsabilidad si no lo hiciera por daños y perjuicios.

• Podrán los árbitros exigir fondos para atender a los honorarios y a los gastos.

• Recusación: Pueden ser recusados por las mismas causas que los jueces, si ha sobrevenido después de su designación o s conoció después. Si el aceptado acepta la recusación será apartado y se nombra otro, y si no lo acepta el interesado podrá hacerlo valer al solicitar la anulación del laudo.

• El procedimiento arbitral:

La ley de 1988 no establece un procedimiento concreto, sino unas reglas imperativas que deben observarse en ella:

• Las normas las establecen las partes, el procedimiento, en su caso las normas de las corporaciones o en su defecto los mismo árbitros.

• Las partes pueden actuar por sí mismas o en defecto por un abogado.

• El procedimiento comienza cuando los árbitros hayan notificado por escrito la aceptación. La oposición al arbitraje se deberá presentar al hacer las alegaciones, si es desestimatoria podrá impugnarse al solicitar la anulación judicial del laudo. La falta de competencia podrá ser invocada de oficio por los propios árbitros.

• El lugar donde se desarrollará la actuación puede ser designada en el convenio o en los reglamentos de las corporaciones. En su defecto los árbitros y se notificará a las partes.

• Se determinará el idioma, que será el de alguna de las partes u oficial del lugar.

• La ley no fija plazos para desarrollar arbitraje, excepto para emisión del laudo que será de 6 meses, pero los árbitros han de fijar plazos preclusivos a las partes para formular sus alegaciones. Practicarán a instancia de parte o de oficio las pruebas que consideren pertinentes y admisibles en derecho, y podrán solicitar la ayuda del juez de primera instancia en este respecto. La prueba se repetirá si se incorpora un nuevo arbitro en el curso del arbitraje.

• Los árbitros pueden nombrar secretario, y los acuerdos se decidirán por mayoría.

• El laudo:

Será el fallo que los árbitros emiten sobre el conflicto a ellos encomendado. Tendrá las siguientes características:

• El plazo será de 6 meses para dictarlo si no se dispone otra cosa. Sólo prorrogado de acuerdo con las partes. Si pasa el plazo queda sin efecto y queda abierta la vía judicial-

• Antes de dictarse las partes podrán de común acuerdo desistir o suspenderlo.

• Deberá darlo por escrito, vendrá las circunstancias, lugar, pruebas, alegaciones y el fallo.

• Deberá estar firmado por los árbitros.

• Se protocoliza notarialmente y será notificado a las partes.

• Pronunciarse sobre las costas del arbitraje.

• El laudo arbitral firme produce efectos de cosa juzgada.

• Tras notificación, las partes podrán pedir corregir algo en 5 días hábiles y los árbitros responderán en diez días, que si no se resuelve se entenderá denegado.

• Recursos contra el laudo:

Contra el laudo caben:

• Recurso de anulación ante audiencia provincial.

• Recurso de revisión ante Tribunal Supremo conforme a lo establecido en sentencias firmes.

Sólo será anulable cuando:

• Cuando el convenio arbitral fuese nulo.

• Cuando en nombramiento de los árbitros y en desarrollo de las formalidades no se hayan observado las formalidades y principios esenciales establecidos en la ley.

• Cuando el laudo se ha dictado fuera de plazo.

• Cuando hayan decidido sobre puntos no sometidos a su decisión.

• Cuando el laudo fuera contrario al orden Público.

A pesar del recurso las partes pueden pedir medidas cautelares ante el juez de 1ª instancia que aseguren su ejecutividad una vez adquiere firmeza.

• Ejecución del laudo:

El laudo arbitral es un título ejecutivo, es firme cuando no se ha planteado recurso o se ha desestimado el planteado. La competencia de ejecutarlo corresponde a (LEC) juez de 1ª instancia del lugar. Se pueden ejecutar los laudos emitidos en otro país, se procederá por solicitud ante el Tribunal Supremo, de acuerdo con los tratados internacionales que formen parte del Ordenamiento interno.

TEMA 35

LA SOCIEDAD CIVIL

• La sociedad civil y sus caracteres jurídicos:

Lo define el Código Civil en el art. 1665 dice: la sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias.

En un sentido genérico sería toda agrupación de personas que coexisten y tratan de realizar una finalidad objetiva. Y en un sentido más restringido se reserva a aquellas agrupaciones cuya constitución es voluntaria para sus miembros, distinguiendola de las comunidades espontáneas, naturales e independientes a la voluntad individual.

El concepto genérico al que se refiere sería el de asociación, que barca todas las agrupaciones o conjuntos de personas cualesquiera que sean los fines que persiguen. Dentro de ella se distingue por unos rasgos específicos la sociedad civil:

• Es un contrato consensual.

• Determina la puesta en común de bienes.

• Se preside por el propósito de obtener una ganancia, dividiéndola.

• La sociedad como contrato: Un sector de la doctrina impugna su naturaleza contractual por falta de intereses contrapuestos. Pero en la sociedad la idea de contraposición de intereses queda sustituida por la de cooperación, por lo que la sociedad no nace de un contrato sino de un acto colectivo, de carácter unilateral, que se da cuando varios sujetos manifiestan su voluntad no contrapuesta a la de los demás. Sin embargo no se le puede negar su naturaleza contractual porque en el momento de su creación se componen esos intereses contrapuestos, aunque no encaje en los esquemas típicos de los contratos, ya que tratan de un intercambio de prestaciones sino como dice Larenz que coordinan de modo funcional para obtener el fin común. En suma la sociedad es un contrato asociativo, porque le caracteriza la asociación o cooperación de los contratantes para conseguir el fin, no las prestaciones. Requiere además un carácter organizativo, en tanto que se establece una relación necesariamente estable y compleja en la que hay que regular la cooperación y sus instrumentos.

Cuando se exige el cumplimiento del contrato se hace para conseguir el fin común, si incumplen podrán pedir la disolución de la sociedad.

• Constitución de un fondo común: No hay ninguna sociedad en la realidad sin un patrimonio por muy mínimo que sea, pero aún así no es un requisito legal. No obstante la Jurisprudencia insiste en la necesidad de un patrimonio común que será uno de los elementos caracterizadores de la figura. En este sentido el 1665 Código Civil obliga a los socios a poner en común dinero, bienes o industria.

• El lucro: Es un actor importante que en la constitución de la sociedad exista un ánimo de partir entre sí las ganancias. Ello supone una triple condición:

• Intención de los socios sea obtener una ganancia.

• Ganancia común.

• Que se reparta.

La ganancia debe ser repartible, con la sola excepción de la sociedad que tenga por objeto el uso de cosas determinadas.

• Intención de constituir sociedad o affectio societatis: es un requisito que viene del derecho romano y que el Tribunal Supremo ha recogido como requisito para constituir la sociedad:

• Se trata de la voluntad distinta de constituir sociedad distinta del consentimiento contractual.

• Esa voluntad de unión es elemento esencial de la causa del contrato (voluntad de crear sociedad y de correr ciertos riesgos).

• No es más que la representación subjetiva de los elementos objetivos y económicos que constituyen la finalidad esencial del contrato de sociedad.

• El juez deberá indagar en cada caso la intención que preside el contrato.

Hay muchos autores que rechazan la validez de este requisito. En realidad no requiere un consentimiento distinto del que requiere el tipo contractual. En todo contrato existe una asunción de elementos objetivos y subjetivos y una voluntad de asumirlos, que es en todos los contratos y no sólo en la sociedad.

Bienes, dinero e industria: bienes en sentido amplio, pueden ser tangibles o intangibles, como un pabellón, una lonja o como una fondo de comercio. También se puede aportar dinero y también industria, que es la dedicación, que es sinónimo de trabajo. De ahí que haya una diferenciación entre socios capitalistas y socios industriales y también mixtos que aporten dinero y trabajo. Esto tiene relevancia en cuanto a ver la participación de cada socio, es decir, el porcentaje que tiene cada socio en el reparto del beneficio (sea positivo o negativo). El Código Civil impone en esta materia sobre la base del 1255 la libertad de pactos, incluso para que alguno tenga un porcentaje distinto en el beneficio positivo que en el negativo, estableciendo como único requisito que el socio industrial tenga como mínimo lo mismo que el menor socio capitalista.

• La personalidad jurídica de las sociedades civiles. Sociedades civiles sin personalidad:

El Código Civil es generoso en la atribución de personalidad jurídica, y el art. 35 dice que tendrán personalidad jurídica las asociaciones de interés Público y también las asociaciones de interés particular ya sean civiles, mercantiles o industriales a las que la ley conceda personalidad propia. , Y el art. 36 dice que estas se regirán por las reglas del contrato de sociedad.

A tal efecto el art. 1669 sólo excluye de personalidad jurídica las sociedades cuyos aspectos se mantengan en secreto entre los socios, y en que cada uno de estos contrate en su nombre con terceros, se regirá por las disposiciones de la comunidad de bienes.

• Clases de sociedades:

Las distinciones que hay que hacer son fundamentalmente dos, una atendiendo a la extensión de las aportaciones sociales, universal o particular y la otra atendiendo al art. 1670 entre civil y mercantil:

• Universal y particular:

• Universal todas las partes ponen en común los bienes que les pertenecen con ánimo de partirlos entre sí al igual que las ganancias que adquieran con ellos. También puede ser sólo de ganancias.

• Particular: toma por objeto cosas determinadas, sus frutos o usos, o una empresa señalada. Art. 1678 Código Civil.

• Sociedad civil y mercantil: la diferencia dice el Código Civil está en el objeto a que se consagren, y si realiza actos de comercio o mercantil será de esta índole y sino será civil.

• Capacidad de las partes:

La única regla específica aparece en el art. 1677 prohibe que formen sociedad sólo a las personas a quienes está prohibido otorgarse recíprocamente alguna donación o ventaja.

• Objeto:

Tiene que ser un objeto lícito y establecerse en interés de todos.

• forma:

El Código Civil establece el principio de libertad de forma salvo para los casos en que se aporten bienes inmuebles que se tendrá que hacer en escritura Pública.

• Aportaciones de los socios:

La sociedad se constituye desde el momento mismo de la celebración del contrato, y cada socio es deudor de lo que se ha obligado a aportar. Las aportaciones pueden ser;

• En propiedad: la naturaleza jurídica de esta sería la de una transmisión de dominio.

• Uso o goce de la sociedad: usufructo.

• La Administración de la sociedad:

La representación frente a terceros puede ser:

• a quien haya sido facultado por los socios, y si se hace en la constitución es irrevocable sin causa legítima, si es posteriormente es revocable en cualquier momento

• Si no se expresa cualquiera de los socios puede contratar en nombre de la sociedad

• Intransmisibilidad de la cuota:

El art. 1696 que cada socio puede por sí sólo asociarse a un tercero, el cual no ingresa en la sociedad sin el consentimiento del resto.

• Distribución de pérdidas y ganancias:

Los criterios legales sobre esta materia son:

• Se repartiran pérdidas y ganancias de conforme con lo pactado.

• Si sólo se pactan las ganancias, las pérdidas serán las mismas que las ganancias.

El socio industrial tendrá al menos lo mismo que el menor socio capitalista, y puede ser que a este se le excluya de las pérdidas.

• Extinción de la sociedad:

Es un fenómeno bastante complejo, y son causa de extinción de la sociedad:

• porque se ha llegado al termino, es automática

• Pérdida del objeto o imposibilidad de conseguirlo.

• Insolvencia de uno de los socios.

• Fallecimiento de uno de los socios, a no ser que se haya pactado la continuidad con los herederos.

• Si la sociedad es indefinida por la voluntad de uno de los socios, con ánimo del derecho de no mantener de forma vitalicia a alguien en algo en contra de su voluntad.

• Por la consecución del fin de la sociedad.

La extinción lleva consigo la disolución y la liquidación de la sociedad, se trata de evaluar la situación, cuantificarla, pagar a los acreedores de la misma, es lo que se llama materializar el activo y si queda remanente repartirlo entre los socios. Se hará con arreglo a lo pactado. El Código Civil da como regla subsidiaría en el art. 1708 acudir a las reglas sobre partición hereditaria.

TEMA 36

LOS CONTRATOS PARCIARIOS

• Concepto y naturaleza jurídica de los contratos parciarios:

Los contratos parciarios son aquellos en los que frente a la prestación de una de las partes la contraprestación debida está representada por una cuota de los frutos, productos o rendimientos que se obtengan como consecuencia de la utilización o goce de aquella prestación.

No es un contrato de sociedad, no hay puesta en común, el único punto en común es el de reparto de frutos, pero estos los consigue para si el obligado a partirlos. Tampoco es la aparcería un contrato asociativo, hay cooperación pero la normal en un contrato en el que cada uno busca satisfacer su propio interés.

Lo que sí hace la cláusula parciaria es transformar el contrato en aleatorio, ya que frente a la prestación de una de las partes la otra puede no ser ejecutada si no hay frutos o beneficios.

• La aparcería en el Código Civil:

Según el art. 1579, el arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganado de cría o establecimientos fabriles o industriales se regirá por lo dispuesto para la sociedad, las estipulaciones de las partes y en su defecto por la costumbre de la tierra. Es confuso porque habla de arrendamiento y te remite al contrato de sociedad, también es confuso en esto el régimen de la sociedad que en su mayoría son dispositivas, y lo que se hace es una jerarquía:

• Normas imperativas de la sociedad.

• Pactos de las partes.

• Normas dispositivas del contrato de sociedad.

• Costumbre.

• La aparecría en la ley de arrendamientos rústicos de 1980:

La ley de Arrendamiento rústicos de 31 de diciembre de 1980 regula la aparcería agraria, diferenciándola del arrendamiento Tribunal acercándola al contrato asociativo

• Aparcería y arrendamiento parciario:

• Arrendamiento parciario: es la cesión de la tierra a cambio de una participación en productos. Se puede aportar ganado, tierra pero no más de 25 %.

• Aparcería: aportaciones de ambas partes y no sólo reparto de frutos. En el arrendamiento también puede haber aportaciones pero sólo de una determinada cuantía para que pueda seguir siendo un arrendamiento. Aportar como mínimo un 25 %.

• Aparcería y contrato de trabajo: para evitar que la aparcería legal constituya una forma laboral sin sujetarla a la legislación de este orden se presume iuris tantum que no hay relación laboral. Se presume iuris et de iure que si existe relación laboral si el aparcero aporta sólo trabajo personal o cuando lo que le corresponda aportar es inferior al 10 %.

• Duración: Duran como mínimo lo que dura una rotación o un ciclo de cultivo. Para extinguirse las de tiempo superior a un año será necesario el preaviso, y si no la hay la aparcería se prorroga por ese año de cultivo o ciclo (tácita reconducción).

• Forma del contrato: El art. 107 de la lAr dice que deberá ser por escrito, no es constitutiva sino un requisito. En el contrato deben hacerse constar las respectivas aportaciones. Si no figuran serán las acostumbradas en la localidad.

• Derechos y obligaciones de las partes. El reparto de frutos:

Obligaciones del cedente: pago de contribuciones, gravámenes y arbitrios, de la propiedad.

• Obligaciones de ambos:

• en proporción a su participación, los que recaigan sobre los productos

• Seguros concertados.

• Tratamientos obligatorios contra plagas

• Respecto a la determinación de cultivo se estará a lo pactado o a la costumbre sino.

• Se puede revisar la aparcería si: Infracción de normas legales, dolo o mala fe, lesión superior al 15 % que le deba corresponder a cada parte.

• Frutos según lo pactado.

• Frutos o productos comunes no retirar sin consentimiento del otro.

• Extinción:

• Terminación del plazo.

• Incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero.

• Falta de entrega al cedente de su parte.

• Fraude del aparcero en la valoración de los frutos.

• Otra causa del contrato o de los usos.

• Demás causas de extinción del arrendamiento.

La muerte o invalidez del aparcero no extingue si lo asumen los familiares

• Acceso a la propiedad: se le reconoce al aparcero la enajenación inter vivos.

• Régimen del arrendamiento parciario:

Se rige por las normas de los arrendamiento rústicos:

Mejoras realizadas por arrendatario determinan mayor participación.

• Partes contribuir al seguro concertado.

• En caso de expropiación la renta del arrendatario será la media del último quinquenio.

• Causa de extinción la deslealtad o fraude del arrendatario.

• El arrendamiento parciario será ordinario si alguna de las partes lo pide en los dos meses anteriores al comienzo del nuevo año agrícola.

TEMA 37

LA FIANZA

• La obligación del fiador: sus caracteres.

Nos da el concepto de fianza el art. 1822 Código Civil y dice que por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero en el caso de no hacerlo este.

De esta definición se deducen dos caracteres:

• subsidiariedad: en defecto de pago del deudor.

• Accesoriedad: depende de la obligación garantizada

• El fiador debe y responde.

• La obligación garantizada:

La fianza no puede existir sin una obligación que garantizar por eso la obligación debe ser:

• Válida: el art. 1824 dice que la fianza no puede existir sin una obligación válida. Aún así la fianza podría recaer sobre una obligación nula, siempre que esa nulidad pueda ser reclamada en virtud de una excepción puramente personal del obligado (menor de edad.), Y por evidente analogía si es incapaz. En el segundo párrafo del 1824 se exceptúa lo dicho para la obligación del menor en el caso de un préstamo hecho al hijo de familia

• Obligaciones futuras: El mismo 1824 permite la fianza en garantía de obligaciones futuras cuyo importe no sea aún conocido. Aún así la reclamación del acreedor al fiador no se podrá producir hasta que la deuda sea líquida, las posibilidades son.

• Que haya nacido pero no se conozca el importe.

• Que todavía no haya nacido, en este caso el fiador es un deudor condicional.

• Contenido y extensión de la obligación del fiador:

Se obliga al fiador a pagar o cumplir por un tercero que no lo ha hecho, pero no tiene porque tener la fianza el mismo objeto que lo que el deudor debe al acreedor. Se obliga el fiador a cumplir en equivalente de la obligación principal, y la fianza aunque tenga objeto distinto no será nula, sólo para obligaciones fungibles se admite que tiene la obligación el mismo contenido.

El fiador puede obligarse a menos per nunca a más, pero en el caso de que fuera simple comprenderá no sólo la obligación principal sino todos sus accesorios e incluso los gastos del juicio.

• Las fuentes de la fianza:

Las señala el art. 1823: convencional, legal o judicial:

• convencional: es la nacida de un contrato de fianza, que es celebrado por el fiador y el acreedor, el cual no necesita ni el consentimiento del deudor que incluso puede ignorarlo. También puede ser fuente un convenio entre el fiador y el deudor, si es previo a un convenio entre acreedor y deudor en el que éste se compromete a presnetarle un fiador que reúna las características de capacidad para obligarse y si el fiador cae en insolvencia el acreedor pueda pedir otro.

La fianza no es un contrato abstracto, tiene causa típica que es la de garantizar una deuda ajena.

• Legal y judicial: la ley o la autoridad imponen en determinados supuestos casos a un deudor la obligación de afianzar encontrándose en la obligación de dar fiador. Si no se hallase se admite en su lugar prenda o hipoteca

• La obligación de dar fiador: El art. 1828 dice que el obligado debe presentar persona que tenga capacidad y bienes suficientes. Si viene insolvente se puede pedir otro.

• Carácter expreso y forma de la fianza: La fianza no se presume nunca, ha de ser expresa. Que se necesite una forma no quiere decir que tenga que tener una forma, rige el art. 1278. Se interpreta en los casos dudosos en sentido restrictivo.

• Capacidad para ser fiador: se requiere:

• Capacidad general para obligarse.

• El menor emancipado también puede afianzar deudas ajenas.

Se ha argumentado en contra la necesidad de evitar un negocio simulado o un fraude, pretendiendo vulnerar el art. 323 Código Civil de limitaciones del emancipado, es más correcto admitirlo y cuando se pruebe que se ha vulnerado ese precepto por medio de la fianza anularlo.

• Onerosidad y gratuidad de la fianza:

El art. 1823 señala que la fianza puede ser gratuita o a título oneroso. Se refiere a que el fiador reciba o no contraprestación de la actividad de la fianza. El riesgo que asume el fiador responsabilizando su patrimonio por duda ajena y atribuyendo sobre él un poder de agresión será el fundamento de su retribución, aunque después tenga acciones contra el deudor para recuperar lo que ha pagado.

• Relaciones entre el acreedor y el fiador:

En la reglamentación del Código Civil la fianza es subsidiaria y hay que recordar que el fiador no está obligado a pagar hasta que el deudor incumpla su obligación.

• El beneficio de excusión: si el acreedor reclama el pago al fiador, este puede oponerle tal beneficio, es decir, obligar al acreedor a que persiga todos los bienes del deudor, y ha de señalar los bienes realizables dentro del territorio español. Después de perseguirlos el fiador responderá de lo que falte.

Los gastos de excusión no los tendrán que adelantar el fiador, pero si es una fianza simple y la persecución ha sido infructuosa sin culpa del acreedor podrá reclamárselos al fiador.

Puede el acreedor demandar o emplazar a los dos y aunque se diese sentencia contra ambos el beneficio de excusión queda a salvo. Este beneficio no tendrá lugar cuando:

• Fiador haya renunciado a él.

• Fiador se haya obligado solidariamente.

• En caso de quiebra o concurso del deudor.

• Si la fianza es judicial

• Deudor no pueda ser reclamado judicialmente.

• Otras excepciones: podrá además el fiador excepcional al acreedor todas las excepciones del deudor principal inherentes a la deuda, no las puramente personales que serían las que se refieren a la capacidad o limitación de la capacidad de obrar del afianzado. Las inherentes a la deuda son todas aquellas que son causa de extinción de la obligación.

• Las relaciones entre el deudor y el fiador:

Son varias y de índole variada:

• Antes de efectuar el pago: Contiene una enumeración el 1843 de los supuestos en los que el fiador puede accionar contra el deudor para obtener una relevación en la fianza o una garantía que le ponga a cubierto de los procedimientos y del peligro de insolvencia del deudor. Se trata de que el deudor garantice que cuando el fiado accione contra el no se encuentre sin nada. Las garantías pueden ser variadas: otro fiador…. Los supuestos enumerados en los que el fiador puede accionar son:

• Cuando el fiador es reclamado judicialmente al pago.

• En caso de quiebra, concurso o insolvencia del deudor.

• Cuando el deudor se vea obligado a relevarle en la fianza en un plazo y este ha llegado.

• Por haberse hecho exigible la deuda.

• Al cabo de diez años cuando la obligación principal no tiene término fijo para el vencimiento.

• Después de efectuar el pago: son dos los medios de defensa:

• El fiador podrá una vez que paga acudir a una acción de reembolso art. 1838 con el siguiente contenido:

• Deberá comprender la cantidad total de la deuda más los intereses pagados.

• Los intereses legales que produzca desde que se notificó el pago al deudor.

• Los gatos ocasionados al fiador después de haber puesto en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.

• Los daños y prejuicios que procedan.

• Además el fiador se subrogará en el pago en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor. Art. 1839 Código Civil.

Tanto en la hipótesis de la subrogación como en la acción de reembolso si el fiador ha transigido con el acreedor no puede pedir más de lo que realmente ha pagado. Sabemos que la fianza es susceptible de ser concertada por el fiador y el acreedor sin consentimiento del deudor o ignorándolo éste, entones cabe:

• Si el deudor lo ignoraba, acción de reembolso.

• Si el deudor estaba en contra sólo deberá pagar aquello que le haya sido útil.

Pero ante esto el deudor podrá alegar algunas excepciones:

• Si el fiador pago sin conocerlo el deudor podrá valer contra él las excepciones que hubieran podido ponerse al acreedor en caso de conocerse.

• Si paga el fiador y no lo pone en conocimiento del deudor y el deudor también paga por su parte, el fiador no tendrá recurso contra el deudor pero sí contra el acreedor.

• Si el deudor era de plazo fijo, y paga antes no podrá exigirle el pago hasta vencido el plazo.

• Extinción de la fianza:

La fianza como obligación accesoria se extingue cuando la principal desaparece, y esa se extingue por las causas generales de extinción de las obligaciones. También se extingue cuando el fiador no pueda subrogado en los derechos e hipotecas del acreedor. También si la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador también se extingue. Y si el acreedor acepta por pago un inmueble u otros efectos de la deuda, aunque después los pierda por evicción queda libre el fiador.

• La cofianza:

Siendo varios los fiadores del deudor por una misma deuda, cada uno de ellos responde de la parte que le corresponde satisfacer. Si el acreedor le pide a uno la totalidad, este podrá oponer el beneficio de división que es la facultad del cofiador de pagar sólo por su parte, que se regla igual que el beneficio de excusión.

La cofianza se pacta entre ellos, y si no se presume a partes iguales. Es importante diferenciar la cofianza de la Pluralidad de fiadores autónomos, en la primera hay una asunción conjunta y en la segunda cada uno la asume por entero.

• Relaciones entre los cofiadores: se ocupan los arts 1844 y 1845, hay dos cuestiones a analizar:

• El cofiador que paga por entero toda la deuda, pagará por más de lo que le corresponde y tendrá acción de reembolso contra los demás, y si uno resultase insolvente se repartirá su parte entre el resto

• Podrán los cofiadores oponer todas las excepciones que habían correspondido al deudor, excepto las personales.

• Relaciones entre cofiadores y deudor: Cada fiador puede reclamar al deudor por su parte, mediante la acción de reembolso o la subrogación.

• Extinción de la cofianza: 1850, la liberación hecha por el acreedor a uno de los fiadores sin el consentimiento del resto, aprovecha a todos hasta donde alcance la parte del fiador a que se ha otorgado.

• La subfianza:

Es un fiador de fiador, garantiza la obligación del fiador principal. Su posibilidad legal está claramente establecida en el art. 1823. Al subfiador se le concede el beneficio de excusión. Puede ser el subfiador fiador de un cofiador. Cabe también que el deudor tenga como heredero al fiador principal y si las personas de estos se confunde, el fiador principal pasa a ser deudor y el subfiador pasa a ser fiador normal.

• Fianza y cofianza solidaria:

En los casos en que un fiador se obligue voluntariamente con el deudor principal estamos en duda si se deben aplicar las reglas de la solidaridad como indica el Código Civil o de una fianza, pero sin el beneficio de excusión.

La Jurisprudencia tiende a compatibilizar los preceptos de la solidaridad pasiva con los de la fianza, el fiador y el deudor se colocan en un mismo plano ante el acreedor, con lo que se aplica en esa efectividad de la deuda la normativa de la solidaridad pero en las relaciones internas entre ellos las de la fianza.

En la cofianza es lícito pactar la solidaridad ente fiadores, y el acreedor podrá dirigirse contra cualquiera de ellos, es distinto si los cofiadores tienen una relación de solidaridad con el deudor, y el acreedor sólo podrá reclamar su parte a cada uno.

• La retrofianza:

El fiador que paga por el deudor tiene derecho a repetir de éste lo que haya satisfecho. La retrofianza es la fianza de esta obligación que el deudor tiene con el fiador que asegura al fiador la satisfacción de su derecho de crédito.

Derecho Civil III

Los contratos en particular

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