LA USUCAPIÓN

Por la prescripción - dice el Art. 1930.1 Cc - se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y los demás derechos reales. Es decir, que la influencia del tiempo no se limita a la extinción de las pretensiones o derechos que tarden demasiado en usarse, sino que sirve también para dar nacimiento en una persona a derechos y situaciones jurídicas que aparecen ante la gente como existentes o atribuidos a ella, o al menos ejercitados por ella, pero que, de hecho, no le pertenecen. O sea, para hacer coincidir la apariencia con la realidad.

Consideraciones previas:

1.) A tenor de los Arts. 1930 y siguientes, existe una prescripción extintiva y otra adquisitiva.

2.) ¿La prescripción adquisitiva y la prescripción extintiva son las dos caras de una misma moneda, o son dos cosas diferentes? Es decir, ¿cuándo se extingue un derecho por prescripción extintiva se produce automáticamente el nacimiento de otro derecho por prescripción adquisitiva?.

Según el TS, ambos fenómenos no tienen que darse al mismo tiempo, de forma que puede prescribir la acción reivindicatoria de un sujeto, produciéndose la prescripción extintiva, sin que otro sujeto haya adquirido la propiedad por prescripción adquisitiva o usucapión.

3.) La usucapión es un modo de adquirir la propiedad y los demás derechos reales (Arts. 609 y 1930 Cc), pero ¿es un modo originario o derivativo de adquisición?. Se considera una adquisición originaria aquélla que recae sobre un objeto hasta entonces nunca poseído - res nullius - de forma que el derecho de propiedad surge ex novo; por su parte, sería una adquisición derivativa cuando el derecho actual trae causa de otro derecho anterior, adquiriéndose tal y como se encuentra en otro patrimonio.

La usucapión es un modo, en principio, originario de adquirir, puesto que el usucapiente no recibe su derecho de un tradens, ni siquiera en aquellos supuestos en que contrata con un non dominus y de él recibe la posesión.

La condición de modo originario es, sin embargo, relativa, pues el usucapiente no recibe una cosa sin historia, libre de gravámenes. Luego el que comienza a usucapir una cosa ajena, cualquiera que sea el modo como inicie su relación con la cosa, no podrá evitar que la misma se halle sometida a gravámenes, condiciones, causas de rescisión, contra las cuales habrá de usucapir simultáneamente. En definitiva, el usucapiente adquiere originariamente, pero no una res nullius, pues no deriva su titularidad del verdadero dueño aunque el derecho que adquiere sobre la cosa es delimitado por el título (Lacruz Berdejo).

El profesor Juan Antonio distingue la usucapión ordinaria, en la que media justo título, que sería derivativa de la usucapión extraordinaria, sin justo título, que sería considerada como originaria.

4.) ¿Es la usucapión un fenómeno injusto? Evidentemente, desde la perspectiva del propietario que pierde su dominio lo es. Sin embargo, el ordenamiento jurídico lo que trata es de conciliar los intereses individuales con los intereses colectivos, siendo la protección de la seguridad del tráfico lo que subyace al instituto de la usucapión. Es por ello por lo que favorece al tercero que se ha comportado como dueño de la cosa durante cierto tiempo, protegiendo, además, a los terceros de buena fe que confiaron en la apariencia de propiedad.

5.) En cuanto al fundamento de la usucapión, históricamente ha sido entendido de forma subjetiva, de modo que se consideraba que con la usucapión lo que se pretendía era sancionar al propietario negligente. Este fundamento tenía una trampa, y es que si el propietario demostraba que no había sido negligente, no habría usucapión. Es por ello que el fundamento de la usucapión es de tipo objetivo, y es la necesidad de proteger el tráfico jurídico, con independencia de la diligencia del propietario.

Requisitos subjetivos de la usucapión.

Art. 1931 Cc, “Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”.

- Cualquier persona con capacidad jurídica, no con capacidad de obrar.

- El menor: una interpretación literal del precepto conduciría a afirmar que los menores o incapaces no pueden adquirir por usucapión, salvo en el caso de donación u ocupación; luego no podrían hacerlo basándose en la compraventa como justo título. Sin embargo, en la medida en que las únicas personas que están facultadas par anular los actos de un menor o un incapaz son sus representantes legales - padres, tutores, curadores - o ellos mismos cuando desaparezca la situación de minoría o incapacidad, en la práctica no es frecuente que se revoquen estos contratos que producen efectos beneficiosos.

- Art. 1933, “La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a todos los demás”. En los casos en que una finca pertenece pro indiviso a cuatro sujetos, de los cuales uno solo de ellos ha estado poseyendo materialmente la cosa en concepto de dueño, si por el transcurso de plazos llegare a usucapir, la usucapión beneficiaría a todos los demás.

También puede suceder que los cuatro sean dueños de la finca, pero que sólo uno de ellos la esté poseyendo en concepto de dueño (en un momento determinado, deja de reconocer otras posesiones superiores y se produce la interversión del concepto posesorio), puede llegar a tener el dominio por usucapión. No obstante, la doctrina y la jurisprudencia han exigido en este caso que se produzca un acto claro, externo e inequívoco de que el sujeto está poseyendo sólo para sí en concepto de dueño.

Durante la Edad Media, no se podía adquirir por usucapión los bienes pertenecientes a menores, incapaces o mujeres. Hoy, el Art. 1932 es tajante y afirma que se puede usucapir los bienes de todo tipo de personas. No obstante, el Código confiere una acción de resarcimiento contra los gestores legítimos del menor o el incapaz, hoy no de la mujer, que no ejecutaran las acciones pertinentes para impedir la usucapión.

A tenor del Art. 1934 Cc, “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar”.

Así, en caso de herencias yacentes, el tercero que ha venido poseyendo y cuyo plazo para usucapir se cumple durante el período de yacencia, puede hacerlo en detrimento de los herederos.

Al contrario, si cuando el sujeto muere está poseyendo en concepto de dueño una cosa, y durante el tiempo en que la herencia está yacente se consume el tiempo para la usucapión, ese bien pasará a integrar la herencia (Art. 440 Cc, posesión civilísima), siempre que la misma se llegar a aceptar.

Requisitos objetivos de la usucapión.

En general, como dice el Art. 1936 Cc, son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres; por su parte, el Art. 609 cuenta a la usucapión entre los modos de adquirir la propiedad y los demás derechos sobre los bienes, advirtiendo que lo que se usucape es el derecho, y no exactamente la cosa.

Fuera del comercio de los hombres, y por lo tanto de la usucapión, están los bienes de dominio público; sin embargo, la realidad muestra la continua adquisición por particulares de parcelas o edificios de dominio público, que la doctrina justifica por haberse producido primero la desafectación (García de Enterría).

• La hipoteca no es susceptible de usucapión;

• El derecho de superficie es susceptible de usucapión o no, depende de la teoría que se siga: si se exige inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho, no cabe usucapión; si no se exige inscripción, sí cabe la usucapión;

• En el usufructo, sí cabe usucapión;

• En las servidumbres, depende: a) se pueden adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes, con posesión de veinte años; b) no se pueden adquirir por usucapión, las que son discontinuas o no aparentes, debido a su naturaleza clandestina. En Cataluña no se puede usucapir ninguna servidumbre a partir del año 2002.

• Los derechos de la personalidad no son susceptibles de usucapión. No así la posesión de estado, que produce la adquisición de la nacionalidad “por usucapión”.

Presupuestos objetivos para usucapir.

A tenor del Art. 1940 Cc, para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita: poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

Para la prescripción extraordinaria, precisa el Art. 1941 Cc que la posesión debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

A tenor de ambos artículos, podemos señalar la existencia de unos requisitos comunes a todo tipo de usucapión y unos requisitos especiales para la prescripción ordinaria.

Toda posesión, sea cual sea su concepto, es válida para lograr una tutela sumaria de los Tribunales (possessio ad interdicta); sin embargo, sólo unos tipos de posesión son válidas para usucapir (possessio ad usucapionem).

La posesión válida para la usucapión ha de ser en concepto de dueño, ininterrumpida, pública y pacífica, como señala el Art. 1941 Cc.

Señalar que cuando el Art. 1941 se refiere a la posesión en concepto de dueño, la generalidad de la doctrina lo interpreta no en el sentido del Art. 432 Cc, sino en relación a la existencia o no de animus rei sibi habiendi. Veamos esta figura con un gráfico ejemplo: el usufructuario posee una finca en concepto diferente de dueño, pero se comporta como si fuera el titular de un derecho propio - el usufructo - el cual le es suficiente para usucapir (funcionaría como título suficiente).

Los actos tolerados de posesión no son aptos para usucapir, ni tampoco los efectuados por los servidores de la posesión.

La publicidad se caracteriza en sentido negativo, esto es, cuando los actos de posesión no son ocultos.

Por lo tanto, los actos clandestinos o que no aparecen externamente como signos de posesión (las cañerías subterráneas) no son válidos para usucapir.

Puede suceder que la posesión que comienza como clandestina se transmute en una posesión pública - interversión -, en cuyo caso los plazos para la usucapión comenzarán a contar desde que la misma se hizo pública, siendo los plazos clandestinos irrelevantes.

Una posesión es pacífica cuando no hubo violencia en el origen de la posesión, ni tampoco durante el ejercicio de la misma.

Según el Art. 441 Cc, no puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello.

Por su parte, el Art. 460.4º Cc consagra la regla de que en caso de posesión de otro, se crea la ficción de que el despojo no se ha producido hasta que transcurra un año.

La posesión violenta puede convertirse en pacífica cuando cesa la violencia o prescriben las acciones tendentes a proteger la posesión. Por tanto, cesación de violencia y prescripción de acciones se consideran sinónimos. A partir de un fenómeno u otro comienzan a contar los plazos para la usucapión; el período anterior no se computa pues se presume que todavía no se ha producido el desplazamiento posesorio.

La interrupción de la posesión viene contemplada en los Arts. 1943 a 1948 Cc

- Clases de interrupción: según el Art. 1943, la posesión se interrumpe para los efectos de la prescripción, natural o civilmente.

En consecuencia, no se produce una interrupción en la posesión, pero dicha posesión no tiene efectos con vistas a la usucapión.

Las causas de interrupción civil son:

• Citación judicial: dice el Art. 1945, “la interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente”.

• la demanda, para interrumpir la posesión civil, ha de tener como contenido una acción real, petitoria o posesoria, relativa a los bienes poseídos; siendo demandante el verdadero titular cuyo derecho resultaría extinguido por la usucapión, y demandado el usucapiente;

• en cuanto al momento interruptivo, la mayoría de la doctrina considera que se produce en el momento de notificarse al demandado el emplazamiento o la citación; Díaz Picazo, por el contrario, considera que la expresión “citación judicial” probablemente es una traducción defectuosa de la citación en justice de los Arts. 2244 y siguientes del Código de Napoleón, la cual es, en él, el acto inicial del juicio;

• Art. 1946: “se considerará no hecha y dejará de producir interrupción la citación judicial:

1.º Si fuere nula por falta de solemnidades legales;

2.º Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia;

3.º Si el poseedor fuere absuelto de la demanda”.

• Sin embargo, la citación hecha por Juez incompetente, pero con las formalidades legales, sí producirá la interrupción de la posesión.

• Acto de conciliación: (escrito en el que se pide al Juez la celebración de un acto de conciliación). Según el Art. 1947 Cc, también se produce la interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de los dos meses de celebrado, se presente ante el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Una interpretación literal consideraría que lo que interrumpiría la prescripción no sería la demanda de conciliación, ni la citación, sino el acto de conciliación mismo. Mas la propia finalidad interruptiva de la demanda de conciliación aconseja una interpretación más coherente con ella. Hoy la cuestión tiene menor importancia al ser la conciliación meramente facultativa.

• por posesión de otro que haya durado al menos un año;

• por abandono, el cual provoca automáticamente la pérdida de todo el período hábil para usucapir;

• por cesión de la posesión, en cuyo caso la misma no desaparece ni se interrumpe, sino que se transmite (accessio possessionis, successio possessionis);

• por desaparición o pérdida de la cosa, donde más que interrupción natural de la posesión existe una pérdida total de la posibilidad de usucapión por extinción absoluta de la cosa.

La doctrina considera, pues, que la única causa de extinción natural de la usucapión es la posesión continuada de otro sujeto por tiempo superior a un año. La interrupción natural de la posesión determina que todo el período anterior durante el cual se estuvo efectivamente poseyendo no sea válido a los efectos de usucapir. Señalar que el ordenamiento mitiga los efectos de esta causa en los supuestos en que se recupera válidamente la posesión en el Art. 466.

En cuanto a la capacidad pare reconocer, habrá de estarse a lo dispuesto en el Art. 443.2 Cc, luego como no se trata de una adquisición de la posesión, para la que tienen capacidad los menores y los incapaces, sino del ejercicio de los derechos derivados de ella, se requiere la intervención de sus representantes legítimos.

- Presunción de continuidad de la posesión. Conforme al Art. 1960.21 Cc, se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. Lo mismo dice el Art. 459 Cc.

Los plazos de usucapión se acortan si el poseedor en calidad de dueño lo es de buena fe y, tratándose de bienes inmuebles, mediante título. El legislador ha tenido en cuenta la especial situación de quien tiene todas las razones para creerse propietario, acaso habiendo pagado un precio, y no lo es por motivos que no dependen de él y del acto adquisitivo en sí.

2.1.) Título.

Es el acto que justifica y legitima la posesión en concepto de dueño: es el que determinó la adquisición de ésta. Según el Art. 1952 entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.

En la usucapión, el título es algo más que el contrato que justifica la entrega de la cosa - compraventa -, en la medida en que es algo más complejo: comprende éste el acto transmitivo en su conjunto, título y modo, que causa y legitima la posesión del adquiriente y la hace aparecer como ejercicio del derecho de propiedad.

Por lo tanto, este título puede ser tanto una ocupación como una tradición más contrato. La ocupación es un modo de adquirir algo que originariamente no es de nadie, luego es una adquisición originaria. Luego esta ocupación no es la que nos interesa a efectos de usucapión, sino aquélla que se produce sobre un bien que se considera res nullius pero que, en verdad, tiene un dueño.

Cuando la compraventa con desplazamiento posesorio no produce directa y automáticamente la transmisión de la cosa es porque quien vendió no era propietario o tenía limitadas sus facultades de disposición. Por ello es necesario acudir a los plazos de la usucapión.

El justo título nunca se presume a efectos de usucapión, (Art. 1954 Cc) con la excepción del Art. 464, según el cual la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título.

En cuanto a las condiciones del título, conforme al Art. 1953 Cc, el mismo ha de ser verdadero y válido.

“Veracidad no es lo opuesto a inexistencia, sino a falsedad”. Por lo tanto, se elimina como título ad usucapionem los títulos falsos.; así, el calificativo de verdadero es excluyente del título putativo, es decir, aquél en cuya presencia cree por error el usucapiente, pero que no existe.

No vale este título aunque sea excusable el error del usucapiente sobre su realidad. Tampoco es verdadero el título simulado absolutamente. En cuanto a la simulación relativa, el título disimulado, si se demuestra, sí serviría para adquirir por usucapión, frente al dueño verdadero, la cosa transferida por el simulante.

Por lo tanto, una compraventa absolutamente simulada no es título para usucapir; sin embargo, una compraventa que encubre una donación sí lo es. Por su parte, la jurisprudencia considera que no existe justo título en las compraventas que encubren donaciones, aunque se hagan constar en Escritura Pública.

La validez del título significa que éste ha de reunir todas las condiciones exigidas por la ley, tanto las relativas a su otorgamiento - consentimiento, objeto y causa - como a su contenido - licitud, ausencia de prohibiciones -. La exigencia de validez del título ha de interpretarse literalmente. No sólo es preciso que el negocio sea apto, según su clase, para transmitir la propiedad, sino que la hubiera transferido por concurrir en él todos los requisitos de validez, a no mediar un obstáculo externo que se opone a su eficacia: por lo común, la falta de titularidad del transferente.

O sea, se exige un título válido pero no eficaz. Uno que vale por reunir las cualidades intrínsecas requeridas, pero que no produce efectos por un accidente externo.

La usucapión ordinaria sirve, entonces, para enmendar el defecto de titularidad del transferente: a favor de ella se adquieren, por ejemplo, las cosas compradas mediante un contrato perfecto a quien no era su dueño. En cambio, cuando el título es nulo o inexistente - donación de inmueble en documento privado - el usucapiente, aunque crea en su validez y existencia - título putativo - y aunque otros crean en ella, no podrá valerse de los plazos abreviados.

2.2.) Buena fe.

La buena fe recibe en el Cc una definición doble, respectivamente en el Art. 433 para la posesión y en el Art. 1950 para la usucapión. Este segundo dice que la buena fe del poseedor, consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.

Por su parte, el Art. 1951 se remite a las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los Arts. 433 a 436 Cc.

3.) Plazos para usucapir.

3.1.) Bienes muebles (usucapión mobiliaria): Art. 1955 Cc

En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiere sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en Bolsa, feria o mercado, o bien de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el Art. 464 Cc.

Por su parte, afirma el Art. 1956 que las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.

3.2.) Bienes inmuebles (usucapión inmobiliaria): Arts. 1957 y 1959 Cc.

Según el Art. 1958 se considera ausente a los efectos de prescripción el que reside en Ultramar o en el extranjero. También prevé el Código una regla especial para aquellos supuestos en los que el individuo alternase períodos de ausencia y períodos de presencia; así, se reputarán como un año de presencia dos de ausencia para completar los plazos de la usucapión. La ausencia que no fuera de un año entero y continuo no se tomará en cuenta para la usucapión.

Por ejemplo: Luis está poseyendo una finca propiedad de Felipe desde hace 37 años. Felipe ha pasado 20 años viviendo en Cuba, 10 años viviendo en España y otros 24 años viviendo en Francia. Teniendo en cuenta la regla anterior, se habría producido ya la prescripción adquisitiva de la finca porque el tiempo computado es de 32 años (10 + 20 + 12).

El Art. 1960 establece las reglas necesarias para computar los plazos a efectos de prescripción:

4.) Usucapión y Registro.

Partimos del siguiente ejemplo: Luis es propietario de una finca que aparece registrada a su nombre en el Registro de la Propiedad de La Laguna, sito en el Juzgado de Instrucción núm. 7. Luis vende dicha finca a Pedro, el cual no la inscribe en el Registro, por lo que Luis continúa apareciendo en aquél como titular. Luis vuelve a vender la finca a José, el cual sí la inscribe en el Registro, a pesar de que Pedro la está ya poseyendo en concepto de dueño. Por tanto, se produce una clara discordancia entre la verdad formal del registro y la verdad material de la posesión.

La vigente Lh atribuye a la inscripción un papel preponderante a favor del titular inscrito usucapiente. Así, el Art. 35 Lh determina que “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los anteriores de quienes traiga causa”.

Establece así el Art. 35 Lh una usucapión secundum tabulas. El que aparece inscrito en el Registro ha de ser un comprador de buena fe, mediar contrato o justo título, ser adquiriente a título oneroso y, obviamente, haber inscrito en el RP. Es quien el Art. 34 Lh llama “tercero hipotecario”.

Dándose estas circunstancias, la legislación hipotecaria afirma que:

• la inscripción es el justo título - con independencia de que el título que accede sea nulo realmente;

• se presume que ha habido a favor del tercero hipotecario una posesión justa, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño;

• el tercero hipotecario ha usucapido ya la propiedad.

Veamos algunos supuestos especiales:

Por ejemplo: cuando José accede al Registro de la Propiedad, Pedro ya ha usucapido por transcurso de plazos. En este caso, se concede al tercero hipotecario un año para despojar de la posesión al otro poseedor.

José conocía perfectamente que Pedro estaba poseyendo la finca en concepto de dueño, o tuvo que haberlo conocido: cesa la protección registral.

José inscribe la finca que ha adquirido de Luis en el Registro, pero Pedro también tenía inscrita la misma finca en otro folio. En este caso, cesa la protección registral a favor de las reglas contenidas en el Código civil.

Los efectos de la prescripción adquisitiva.

La doctrina discute si los efectos de la usucapión son automáticos o si, por el contrario, es necesario un acto de voluntad por parte del usucapiente.

Toda la discusión arranca de dos hechos: primero, que la usucapión no se puede invocar de oficio por los Tribunales, sino que debe ser alegada por quien la mantiene; y segundo, que la usucapión ganada es renunciable, como establece el Art. 1935.

Así pues, los efectos adquisitivos son automáticos pero dependen de la voluntad del sujeto.

Los actos de renuncian deben proceder de personas con capacidad para enajenar; por tanto, los que provengan de menores no emancipados o incapaces serán nulos.

A pesar de haberse renunciado válidamente a la usucapión, los acreedores y cualquier otra persona interesada (Art. 1937) podrá hacerla valer. Esta regla se parece a la acción subrogatoria e, igual que ésta, se apoya en el principio general del Art. 7 Cc.

Ejemplo:

1989, se interpone la demanda y se interrumpe la posesión 1990 se celebra el juicio se dicta sentencia: