Se denomina Registro de la Propiedad:

• Al Libro o conjunto de Libros donde el Registrador publica los derechos reales inmobiliarios y derechos y actos inscribibles;

• Al lugar (despacho u oficina) donde el Registrador ejerce profesionalmente su función pública (calificación, inscripción, publicidad de los derechos y conservación del Archivo);

• A una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en las relaciones entre particulares, como entre estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor añadido que da la inscripción.

Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de un funcionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral.

El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición.

Es el Registro jurídico privado por excelencia. El Registro tiene por objeto publicar la situación jurídica de las fincas y de los bienes inmuebles en general.

Es, así, de suma importancia para todos, ya que:

• Garantiza la propiedad de un inmueble (si se es propietario) o los derechos reales que se puedan tener sobre fincas ajenas, como el usufructo o una servidumbre de paso, por ejemplo.

• En consecuencia, permite conocer en cualquier momento quién es el propietario de una finca determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma.

• Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta, quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó.

• Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las transmisiones de fincas y demás operaciones inmobiliarias en general.

Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador de la Propiedad, cuya función fundamental es la de calificación, que consiste en el examen de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciar si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión con la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo está bien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, rechaza dicha incripción, indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso, de subsanarlos.

Cualquier persona puede acudir al Registro de la Propiedad directamente, sin necesidad de ningún intermediario, tanto para solicitar la inscripción de un documento como para pedir cualquier información que pueda precisar.

Se debe acudir al registro del lugar donde se encuentre la finca en la que se está interesado. Si en la ciudad hay más de un Registro, en cualquiera de ellos le informarán cual es el adecuado.

Si lo que se precisa es buscar, en toda España, bienes o derechos inscritos a favor de una persona determinada, a través de cualquier Registrador se puede conseguir información sobre el Registro en que pueden hallarse inscritos bienes o derechos a favor de dicha persona.

Se debe consultar el Registro antes de adquirir la propiedad u otro derecho sobre el inmueble. Lo no inscrito, no perjudica. La finca debe estar libre de cargas. Se ha de comprobar la realidad física de los datos de la información registral.

En España, se sigue el sistema de "número abierto" de derecho reales, y, en consecuencia, se registran todos los de transcendencia real. Es decir, los que afectan a la finca con independencia de su titular o propietario. Estos son: el dominio o derecho de propiedad, el usufructo, la nuda propiedad, la hipoteca, el censo, el uso, la habitación, la servidumbre, el tanteo y retracto convencional, la superficie, el derecho de vuelo, el derecho de opción de compra, el arrendamiento (rústico y urbano), el condominio, el arrendamiento financiero con opción de compra (leasing), las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad, las anotaciones de demanda, de embargo, de concurso, suspensión de pago o quiebra, el régimen de propiedad horizontal o a tiempo compartido (multipropiedad), las urbanizaciones privadas, los actos urbanísticos de transcendencia real, etc... Se inscriben por medio de documentos judiciales, administrativos o notariales, muy excepcionalmente algunos documentos privados. A título oneroso o gratuito, mortis-causa o inter-vivos, voluntario o forzoso

Si se adquiere, se ha de hacer en escritura pública ante Notario. Si no, el documento no es inscribible. Una vez celebrado el contrato, se presenta en el Registro para que el Registrador, una vez calificada su idoneidad, extienda el asiento de presentación.

Con el asiento de presentación, adquiere prioridad. Es decir, ningún documento contradictorio se inscribirá, por lo que cualquier otro acto realizado por el transmitente y no inscrito, voluntaria o forzosamente (embargo...) le afecta.

Las cargas son los derechos de un tercero que gravan la propiedad. En consecuencia, si la finca está hipotecada o embargada, al comprarla se subroga en la posición del transferente. Por ello, se ha de comprar libre de cargas y más si se tiene que hipotecar el inmueble. Si existe alguna carga caducada o pendiente de cancelación se ha de instar al transmitente a que la cancele. En otro caso recaerá sobre el nuevo propietario.

La inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si no se inscribe, no se obtendrá la protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al devenir económico del transmitente, que seguirá figurando como propietario público del bien (como está a su nombre la podrán embargar, vender, hipotecar...)

En algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se inscribe no existe el derecho. Por ejemplo, la hipoteca.

Los derechos de inscripción que cobra el Registrador se rigen por el Arancel oficial. Se publica en el Boletín Oficial del Estado. Todo ello constará en la factura y minuta oficiales.

En términos generales, consiste en un tanto por mil del valor del derecho inscrito, de carácter regresivo y con un mínimo legal y determinados conceptos fijos.

El plazo ordinario de inscripción de un derecho es el de quince días, si la documentación presentada cumple con las disposiciones legales. Con carácter extraordinario, mediando justa causa, en treinta días. No obstante, si se debe aportar algún otro documento, el asiento de presentación tiene una vigencia de sesenta días hábiles.

Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:

Calificación.

El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad.

Certeza del derecho y valor en cambio.

Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de transcendencia real en términos que aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo.

Protección judicial de la inscripción.

La especial transcendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificación independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la protección judicial de los asientos registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la salvaguardia de los Tribunales.

Firmeza de la adquisición.

En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe es mantenido en su adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Se da seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá privarles de la titularidad de sus derechos.

Inoponibilidad de lo no inscrito.

El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador. Hay plena confianza del comprador en los pronunciamientos del Registro. Cuando se pretenda adquirir lo no inscrito, frente a él, no existe.

Acción real registral.

Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.

Publicidad formal de la titularidad.

El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad

Publicidad del domicilio registral.

La protección judicial de los derechos inmobiliarios lleva consigo el importante efecto de que nadie puede ser privado del derecho inscrito sin que se le haya notificado el procedimiento seguido contra él. De tal suerte que el Tribunal Constitucional español ha declarado la necesidad de la notificación al domicilio registral (esto es, el domicilio que el comprador ha hecho constar en el Registro y que al cabo del tiempo puede modificarlo) de las actuaciones emprendidas contra el titular. El domicilio registral pues, es un domicilio público y como tal no puede desconocerse

En España, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de desarrollo técnico, con fuertes efectos jurídicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial; dentro de cada distrito se inscriben las fincas en él situadas; cada finca da lugar a un folio real en el Libro-Registro donde consta todo el historial de la finca desde su inmatriculación: se dota al asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública, por la virtualidad de los principios de prioridad y tracto sucesivo, sobre la base única de la calificación del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las fincas.