LOS DERECHOS REALES Y SU DIFERENCIA CON LOS DERECHOS DE CRÉDITO

Se entiende por derecho real el poder directo y en principio excluyente, que una persona tiene sobre una cosa y que le otorga facultades plenas o limitadas sobre la misma. Si una persona es propietaria de una vivienda esta tiene un poder directo sobre esta que le otorga facultades de uso, disfrute y disposición.

Se entiende por derecho de crédito lo que permite a un titular a otra persona que realice determinada prestación.

Los derechos reales recaen sobre las cosas y los derechos de crédito recaen sobre la conducta de las personas, y los primeros suelen tener el origen en los segundos.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales conceden a sus titulares facultades plenas de dominio o limitadas sobre las cosas en las que recaen; al mismo tiempo, estos derechos tienen protección jurídica provisional o definitiva.

Clasificación de los derechos reales.

LA POSESION

La posesión como la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho de posible apropiación, así como el poder jurídico que de forma provisional pudiera tener una persona sobre los mismos.

A partir de las disposiciones del código civil (artículos 430-437) y de las opiniones doctrinales relevantes, podemos destacar las siguientes clases de posesiones.

• Posesión de buena fe y posesión de mala fe

Poseedor de buena fe es a quien se cree que a ha adquirido su posesión de forma válida, por el contrario poseedor de mala fe es aquel que es consciente de que carece del derecho a ejercer la posesión de lo que se ostenta.

• Posesión mediata e inmediata

El poseedor mediato no detenta la cosa personalmente sino que ejerce su influencia a través de otra persona. El poseedor inmediato detenta la cosa de forma directa, sin la intervención de nadie.

LA PROPIEDAD O DOMINIO

El artículo 348 del Cc establece que , la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes; se puede afirmar que la propiedad es el derecho más amplio que una persona física jurídica puede tener sobre cosa, como veremos no se trata de un derecho ilimitado.

La propiedad se concibe como el señorío absoluto y unitario sobre una cosa.

Esta concepción unitaria permite que el propietario pueda estar privado temporalmente de alguna de sus facultades, sin que por ello pueda perder el derecho a la propiedad; una vez que cesa la circunstancia que limita su ejercicio, el titular del dominio recupera todas sus facultades que lo caracterizan.

Entre las facultades típicas del propietario podemos citar: el derecho de usar, el de disfrutar, el de poseer, el de disponer, y el de reivindicar reclamándola a quien le tenga indebidamente.

A pesar de que la propiedad es el derecho real más amplio que existe, no se trata de un derecho ilimitado, sin que conforme a lo previsto en el artículo 33 de la constitución está delimitado por su función social. Podemos agrupar los límites del derecho de propiedad en: Limites en interés privado, y Limites en interés público.

• LIMITES EN EL EJERCICIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD ESTABLECIDOS EN INTERES PRIVADO

Además de las circunstancias por las que el propietario limita sus facultades de forma voluntaria existen actuaciones previstas en la ley, o en su defecto en la costumbre o en los principios generales del derecho, en las que los propietarios deben limpiar su actuación.

Entre las limitaciones en el ejercicio del derecho de propiedad establecidas en interés privado señalar las siguientes:

• Las derivadas de la relación vecinal

Cada propietario tiene que evitar el abuso en el ejercicio de su derecho, haciéndolo compatible con los derechos de otras personas.

En las relaciones de vecindad existe un límite importante: no causar daño a otros; a este respecto se aplica el artículo 1902 del Cc que dice: “el que por acción y omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

• La medianería y contigüidad de fincas

La medianería consiste en una cierta comunidad de los dueños de predios contiguos; para este autor, la medianería se da cuando el elemento de que se trate (muro, seto, zanja…) se halle, no a un lado, sino sobre la línea divisoria.

La medianería consiste en compartir la propiedad del elemento divisorio, lo que conlleva una serie de limitaciones a cada propietario en el ejercicio de su derecho: prohibición de abrir ventanas o huecos sin consentimiento del medianero: gastos de reparación y conservación; Compartidos; uso del elemento medianero en proporción al derecho que cada propietario tenga, etcétera.

• LIMITES EN LA PROPIEDAD O EN SU EJERCICIO, ESTABLECIDOS EN INTERES PÚBLICO

Existen numerosas limitaciones en el ejercicio del derecho de propiedad establecidas para proteger el interés social.

Algunas veces se impone un régimen de dominio público o situaciones muy próximas a él; o tras se permite la propiedad privada pero sometida a licencias, autorizaciones y controles; en ciertos supuestos se imponen meras obligaciones legales que el propietario, público o privado, debe cumplir.

Entre las limitaciones establecidas en interés público cabe destacar las siguientes:

• Límites establecidos para salvaguardar la seguridad de las personas y las cosas

En los supuestos de edificios ruinosos o de arboles que amenacen caerse, la ley obliga al propietario a efectuar las reparaciones, demoliciones o tablas que eviten el daño para los demás.

• Normativa sobre aguas y minas

Nuestra legislación establece un sistema casi público de dominio de aguas, si bien la explotación de las mismas puede ser privada, mediante el sistema de concesión administrativa. Las aguas de propiedad privada tienen un carácter residual.

• Limites para salvaguardar el patrimonio histórico

Los bienes muebles o inmuebles que comprenden el patrimonio histórico están sometidos a un régimen especial de protección. Dentro de éstos, los que forman el patrimonio arqueológico son propiedad pública; los restantes bienes que sean declarados de interés cultural pueden ser públicos o privados, pero en todo caso estarán sometidos a una serie de limitaciones que garanticen su conservación, así como la posibilidad de que los ciudadanos accedan a ellos y puedan conocerlos.

• Limites en la propiedad de bienes urbanos

La complejas relaciones de convivencia que se dan dentro de las ciudades (vivienda, comunicación, transporte….etc.) obligan a que las Administraciones públicas intervengan en el control y uso del suelo urbano.

Las normas urbanísticas garantizan el derecho de propiedad, pero delimitan su ejercicio y le imponen condiciones.

Una consecuencia lógica de los límites a la propiedad privada en interés público es la expropiación forzosa, que puede concebirse como un procedimiento regulado por el Derecho administrativo, que conduce a la privación de la propiedad por razones de utilidad pública, mediante el pago de una indemnización.

En la expropiación forzosa hay que distinguir tres partes: Los expropiantes, que siempre son órganos de la Administración; los expropiados, que son los propietarios, y los beneficiarios, que pueden ser tanto los expropiantes como terceras personas.

Según el artículo 609 del Cc la propiedad se adquiere: por ocupación, por donación, por sucesión testada e intestada, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición y por prescripción adquisitiva o usucapión.

Hay una serie de fuentes de adquisición de la propiedad: ocupación, accesión, tradición y prescripción adquisitiva.

• OCUPACIÓN

La ocupación como la toma de posesión de una cosa sin dueño, con ánimo de hacerla propia. Por tanto, para adquirir algo por ocupación hay que tomar la cosa con voluntad de apropiársela y además dicha cosa debe carecer de dueño, es una forma de adquirir la propiedad con muy poca trascendencia y se limita a cosas como: los animales objeto de caza y pesca, tesoros ocultos (enterrados, véase art 351 del Cc).

• ACCESSIÓN

Conforme al artículo 353 del Cc la accesión es un derecho por el cual el propietario de los bienes se apropia de lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. Quizá una de las formas de accesión más característica sea la que tiene su origen en la producción de frutos: así por ejemplo, las crías del ganado son de los propietarios de éste, las frutas pertenecen al dueño del frutal…..etc.

• TRADICIÓN

En nuestro Derecho la transmisión de la propiedad requiere dos elementos; titulo y modo, el titulo debe ser un contrato o acto capaz de transmitir la propiedad. La tradición es la entrega de la posesión de una cosa con ánimo de transmitir la propiedad. La transmisión del dominio tiene dos fases: En la que surge la obligación de dar algo y otra cuando se efectúa la entrega de la cosa.

• PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

La usucapión es una institución de origen romano que nació para solventar el problema de quien posee una cosa como dueño, incluso creyendo que lo es, y sin embargo, por algún defecto o circunstancia, no es su verdadero propietario.

Podemos definir la prescripción adquisitiva como una institución mediante la cual una persona, que posee una cosa en concepto de dueño, adquiere la propiedad de la misma, mediante su posesión pacífica, publica e ininterrumpida durante el tiempo señalado en la ley.

El Cc distingue dos tipos de usucapión; la ordinaria y la extraordinaria, para la ordinaria la ley exige buena fe y justo titulo en caso de bienes inmuebles y solo buena fe en el caso de bienes muebles.

En la prescripción extraordinaria sólo se requiere un plazo de posesión civil más amplio que en la ordinaria.

EL USUFRUCTO

El artículo 467 del Cc establece que, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el titulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

En el usufructo intervienen dos personas: el usufructuario, que es quien usa la cosa ajena y se beneficia de los frutos que produce, y el nudo propietario, que es quien conserva la propiedad de la cosa, pero sin derecho a usar ni a disfrutar de la misma.

Los usufructos suelen tener duración hasta el fallecimiento del usufructuario.

PRENDAS E HIPOTECAS

La prenda con desplazamiento es el derecho que tiene el acreedor de una obligación principal sobre una cosa mueble ajena entregada por el deudor o por tercera persona en garantía de dicha obligación.

En la prenda con desplazamiento intervienen, al menos los siguientes elementos: acreedor prendario o pignoraticio, que es quien tiene a su favor un derecho de crédito; deudor prendario o pignoraticio, que es quien debe cumplir la obligación principal; cosa prendada o pignorada.

La cosa prendada permanece en poder del acreedor prendario, pero también podrá estar en poder de otra persona que ejerza funciones de depositario.

La prenda sin desplazamiento es un derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble, la cual permanece en poder del deudor prendario; si éste no cumple su obligación el acreedor tiene derecho a subastar la cosa y a resarcir su derecho de crédito con el dinero obtenido. La prenda sin desplazamiento recae sobre cosas indiferenciadas o genéricas.

La hipoteca mobiliaria también es un derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble, que permanece en poder del deudor hipotecario tiene efectos similares a los de la prenda sin desplazamiento. La principal diferencia con ésta reside en que la hipoteca mobiliaria recae sobre los bienes diferenciales que prevé la ley de hipoteca mobiliaria y prendas sin desplazamiento; automóviles, vehículos de motor, maquinaria industrial, aeronaves…..

La hipoteca mobiliaria debe constituirse mediante escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad, sino se hace de este modo este derecho no llega a existir (requisito solemnitatem).

La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble (vivienda, terreno, lonja, etc.) la cual permanece en poder del deudor hipotecario (o de la persona que garantizase su deuda).

La hipoteca se ha de constituir forzosamente en escritura pública, ante notario, y debe inscribirse en el registro de la propiedad; sin estos requisitos la hipoteca no queda constituida.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El tráfico jurídico requiere la existencia de ciertas garantías. Uno de los medios que contribuye a su logro es la existencia de información pública y veraz sobre los actos de mayor trascendencia.

Los sistemas jurídicos crean una red de registros oficiales donde deben constar ciertos actos relativos a las personas, a los bienes o a las empresas, que se presumen validos y que pueden consultarse por cualquiera que esté interesado en ellos.

El registro de la propiedad está formado por una serie de oficinas dependientes del ministro de justicia, y en sus libros se inscriben actos relativos a la propiedad y a los derechos reales sobre la misma. La inscripción en este registro se realiza a partir de documentospúblicos con garantía de autenticidad, tales como escrituras notariales, sentencias judiciales, etc... y no de contratos o documentos privados.

La inscripción en el registro de la propiedad, por lo general, no es necesaria para que los actos jurídicos sean válidos. No obstante, el derecho concede una serie de ventajas a los actos inscritos, entre ellas destaca la presunción de que lo inscrito corresponde a la realidad y de que quien figura como titular de un derecho en el registro es su verdadero titular.

Prestación de otra persona

Derecho Real

Cosa

Persona

Derecho de crédito

Persona

Protección

provisional

De dominio

limitado

Protección definitiva

Posesión

De adquisición

De garantía

Propiedad

De goce

De dominio pleno

Derechos reales

• Prenda con desplazamiento

• Prenda sin desplazamiento

• Hipotecas mobiliarias e

• Inmobiliarias

• Usufructo

• Servidumbre

• Tanteo

• Retracto

• Opción

Artículo 389 del Cc

Si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario está obligado a su demolición o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída.

Si no lo verificase el propietario de la obra ruinosa, la autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo

ARTICULO 351Cc

El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare, sin embargo, cuando fuera hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicara al descubridor.

Acreedor

Depositario

Deudor

Préstamo

Cosa pignorada

Cosa pignorada