DERECHOS REALES I

Metodología de los derechos reales:

El libro III del Código Civil trata los derechos reales, no esta dividido en secciones sino en títulos, en un total de 16.

El título V se dedica al dominio, el IV se ocupa "De Los Derechos reales". Comprendiendo 4 artículos, los 3 primeros se refieren a las cosas y a la posesión, incluidas las acciones posesorias.

Elementos de los derechos reales son cosas y cuales son la posesión. A las primeras constituyen el objeto y la segunda es el contenido de los derechos reales.

Los 4 primeros títulos del libro 3, integran la teoría gral. de los derechos reales, sin embargo los tres primeros no corresponden ya que las cosas no sólo son el objeto inmediato de los objetos reales sino que también puede ser el objeto mediato de los derechos personales, por lo que su tratamiento corresponde a la parte general del derecho.

El título noveno está dedicado a las acciones reales. El método es criticable, lo correcto sería ubicar las acciones reales al comienzo o al fin de la reglamentación de los derechos reales en particular.

El Derecho real En Las Clasificaciones De Los Derechos Subjetivos:

El derecho objetivo: Es el conjunto d preceptos reguladores de la conducta humana que emanan del Estado y que este impone mediante su poder coactivo.

El derecho subjetivo: Es un poder o facultad atribuido a la voluntad (es un interés jurídicamente protegido)

El derecho subjetivo es un interés protegido por el derecho objetivo.

Elemento de los derechos subjetivos:

Son tres: el sujeto, es el titular a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o una facultad. El objeto, es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, y la causa, que es el hecho o acto jurídico que le da nacimiento.

Toda derecho subjetivo implica una relación entre sujetos, por ellos los elementos de la relación jurídica ya no son tres, sino cuatro. El sujeto activo, que es el titular del derecho; el sujeto pasivo, que es la persona sujeta al deber correlativo; el objeto que es la conducta que ha de cumplir y la causa, que da nacimiento a la relación.

Clasificación de los derechos subjetivos:

Por su oponibilidad se clasifican en absolutos o relativos, los primeros existen frente a todos, erga omnes. Los segundos confieren únicamente a su titular la facultad de exigir un determinado comportamiento, a persona o personas determinadas, puede consistir en una abstención o una acción.

Son absolutos: los derechos de la personalidad, los de familia puros, los intelectuales y los reales.

Son relativos: los derechos creditorios y los de familia aplicado.

Por el carácter económico o no económico de su contenido:

Patrimoniales y extrapatrimoniales, según sean o no susceptibles de apreciación pecuniaria.

Los primeros pertenecen: Derechos reales, Los Creditorios, Los de Familia aplicados y los Intelectuales, (explotaciones económicas).

Son extrapatrimoniales los derechos de la personalidad los derechos puros y los intelectuales (derecho Moral).

Por su Objeto Inmediato:

Freitas clasifica todos los derechos civiles en derechos reales y personales, teniendo en cuenta su objeto inmediato: cosas en los primeros y personas en los segundos.

Los derechos personales, se dividen en: Derechos personales en relación a la familia y derechos personales en las relaciones civiles.

Historia del Derecho real y de su terminología:

Se elaboraron dos criterios: el filosófico jurídico y el histórico. De acuerdo con el primero se considera que derechos reales-derechos personales son dos categorías de pensamiento jurídico. Según el segundo criterio solo aparece en los diversos derechos positivos en un determinado momento de sus respectivas evoluciones.

En el Derecho Romano primitivo existía un solo poder el del pater familias, que este ejercía sobre las personas y las cosas sometidas a su manicipium, era considerado como un poder soberano.

Podría encontrarse el origen de la distinción conceptual entre derechos reales y personales, cuando la Ley Poetelia Papiria (siglo IV antes de Cristo) abolió el nexum.

Esta ley reemplaza la atadura o vinculación de la persona del deudor por la de sus bienes y poco a poco la obligación pierde su carácter de vinculo físico para convertirse en un vínculo jurídico. Se clasificaban las aciones y no los derechos. De ahí que esta la distinción actiones in rem y actiones in personam, aparece el procedimiento de las acciones de la ley manteniéndose en la época el procedimiento formulario. En la intentio de la fórmula no figuraba el nombre del demandado en las acciones in rem pero era consignado si la acción era in personam. Las acciones in rem protegían no solo los derechos reales sino también los derechos de la personalidad y de la familia, o sea, derechos absolutos.

Concepto de los Derechos Reales:

Allende: El derecho real es un derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa determinada (objeto) una relación inmediata que previa publicación obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo obligación negativa naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.

Criterio de Vélez:

Se abstuvo de definir el derecho real, siguiendo a Freitas en el art. 495, pensaba que las definiciones de un código de leyes.

Art. 497 después de decir que a todo derecho personal corresponde una obligación personal agrega en la segunda parte no hay obligación que corresponda a los derechos reales.

ART: 497 del Código Civil:

No contiene una definición del derecho real. Sin embargo afirma que "a todo derecho personal corresponde una obligación personal, agrega: no hay obligación que corresponda a derechos reales".

DOCTRINA CLASICA

NOTA ART.497

Derecho real es aquel que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.

RAU: hay un derecho real cuando una cosa se encuentra sometida total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra persona.

Las definiciones se construyen considerándolo como una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa. El derecho personal en cambio es concebido como una relación entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero.

Conceptos doctrinarios del Derecho Real:

Doctrina Clásica o tradicional:

Separa los derechos personales de los reales.

Ortolan transcripta de la nota 497: Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O, en término más sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a un apersona a una prestación cualquiera. ,a dar, a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.

Doctrinas no Clásicas:

Teoría unitaria personalista:

Unifica los derechos reales y personales.

Planiol, este autor considera como los derechos reales a la relación que se establece entre el acreedor y el deudor, y en los derechos reales dicha relación existe entre el titular del derecho y todo el mundo excepto él.

Teoría unitaria realista:

También unifica los derechos reales y personales en una sola categoría: Derechos reales, que han de recaer sobre una cosa determinada, y los personales no recaerían sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio. Esta idea estaría avalada por el principio según el cual "el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores".

Teoría institucional:

Distinguido por su mayor o menor contenido institucional. Este régimen es impuesto por el Estado a los particulares quienes deben sujetarse a sus prescripciones.

Doctrina de Demogue:

Los clasifica en los derechos absolutos y relativos los reales serian más cómodos que los personales para ser ejercidos, estos requieren la colaboración de otra persona (el deudor). En los primeros no es necesario la colaboración de nadie. Los derechos reales serian más fuertes en cuanto a su oponibilidad.

Criterio que sostiene la existencia de un sujeto pasivo en los derechos reales:

Ofrece dos vertientes distintas: para una sólo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena; para la otra, la idea es susceptible de extenderse a los derechos reales, inclusive al dominio.

Para la corriente que intenta extender la idea del sujeto pasivo determinado a todos los derechos reales, inclusive el dominio, se lo encontraría en este caso en el transmitente de ese derecho obligado por la evicción.

Teoría ecléctica:

Crítica la doctrina clásica y la personalista, por haber tenido en cuenta sólo unos de los aspectos del derecho real, la primera el interno y la segunda el externo.

La doctrina clásica hace hincapié en la relación directa e inmediata e la persona con la cosa, olvidando el aspecto externo. Esta relación es de aprovechamiento económico y no jurídica.

La doctrina clásica, construye el concepto de derecho personal sobre la base de la relación del acreedor y el deudor (relación jurídica). El derecho real fue concebido enfocando la relación entre el titular y la cosa (relación económica).

La teoría personalista rescata la teoría de Planiol, miró la relación jurídica, olvidando la relación de la persona con la cosa, el contenido económico del derecho.

Análisis comparativos de los derechos reales y personales:

La semejanza que tienen es que: ambas son patrimoniales.

Relaciones de vínculos:

El derecho personal es muchas veces el medio para llegar al derecho real. En las obligaciones de dar cosas ciertas para transferir o constituir sobre ella los derechos reales, el acto jurídico que sirve de título al derecho personal es también título suficiente del derecho real, que deberá ser o no acompañado del modo suficiente (tradición) como requerir independiente para que el derecho real quede constituido, según que aquel acto jurídico sea un contrato consensual o real.

RELACIÓN DE SEMEJANZA

Existe una sola semejanza ambos tienen contenido patrimonial

Características típicas de los derechos reales.

Carácter absoluto en cuanto a su oponibilidad erga omnes

Relación directa e inmediata con la cosa, el titular de un derecho real pude decir “tengo”, en cuanto el titular de un derecho personal sólo puede afirmar “he de tener”.

Creación legal exclusiva pues “los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley.

Perpetuidad, en el sentido de que el titular del derecho real no lo pierde por su inacción, tanto que si alguien adquiere el derecho real ajeno por prescripción adquisitiva o usucapion lo hace en virtud de su acción, no de la sola inacción del propietario.

Adquisición por tradición

Posibilidad de usucapir: cuando transcurre cierto plazo de posesión (art. 3999 y 4015)

Jus preferendi: o sea preferencia a favor del titular más antiguo cuando concurren varios pretendientes sobre la misma cosa, lo que no ocurre en materia de derechos creditorios.

Jus persequendi: facultad de perseguir la cosa aunque esté en manos de terceros.

cuadro

Relación de vinculo

El derecho personal es a veces el medio para llegar al derecho real. Por ej. En las obligaciones de dar cosas ciertas al acto jurídico que sirve de título al derecho personal es también título suficiente del derecho real.

A veces el derecho real es accesorio de un derecho personal (ocurre en los derechos reales de garantía como la hipoteca, la prenda y la anticresis). La violación de un derecho real puede dar nacimiento a un derecho personal, a la facultad de exigir la reparación del daño causado.

A derechos reales de garantía en general.

1) Hipoteca: gravamen que sujeta un bien inmueble a responder de una determinada obligación o deuda, sin que el inmueble salga de la posesión de su propietario. En el caso de que el deudor no pague, incumpliendo la obligación garantizada, el acreedor podrá solicitar la venta del inmueble y cobrar lo que se le debe con el importe de la venta, lo que se denomina ejecución.

La hipoteca es un derecho real, lo que significa que gravita sobre la finca hipotecada quienquiera que sea su poseedor. Por esta razón, si la finca hipotecada es vendida y más tarde no se cumple la obligación garantizada, el acreedor podrá instar la venta del inmueble.

2) Caso de la anticresis: se ha sostenido que no es un derecho real porque no recae sobre el inmueble sino sobre sus frutos. Velez dice que los frutos y el terreno forman una sola cosa.

El derecho del locatario.

El locador esta obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada. Este derecho queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no como un derecho real.

No es un derecho real porque el derecho no es inherente a la cosa ni otorga las ventajas del ius persequendi y del ius preferendi. SI el locatario es despojado por el propietario que luego enajena el inmueble a quien desconocía la locación y el despojo. El art. 1498 no seria aplicable y el locatario solo podría ejercer acciones personales contra el locador

Los privilegios

No es un derecho real ni un derecho personal sino una cualidad accesoria de determinados derechos personales.

El derecho de retención

Art. 3939 confiere al tenedor de una cosa ajena el de mantenerse en la posesión de ella hasta el pago de lo que les es debido por razón de la misma cosa.

No es un derecho real porque no aparece la inherencia a la cosa.

Articulo 3944 la acción que le confiere al retentor cuando es desposeído no es acción real sino posesoria.

Los derechos intelectuales

Son el conjunto de facultades que la ley reconoce sobre las creaciones del espíritu a sus autores. Aparece en el art. 17 de la CN.

No es posible la existencia de un derecho real que no tenga por objeto una cosa.

Constituye una tercera categoría independiente de derechos, cuya naturaleza jurídica hay que distinguir dos aspectos, por una lado el llamado derecho moral del autor (extrapatrimonial) y por el otro lado la explotación económica del explotación espiritual (patrimonial)

Derechos sobre el cuerpo humano

Abolida la esclavitud el cuerpo de una persona no podrá ser objeto de un derecho real. Una vez separadas dejan de integrar el cuerpo y convertidas en cosas pueden ser asiento de un derecho real.

Derecho sobre el cadáver

Con los avances de la ciencia las ideas fueron cambiando al comprobarse que partes del cadáver pueden ser utilizadas para curar enfermedades y para salvar vidas. Partes del cadáver y hasta el cadáver entero pueden ser objeto de derecho real.

Ius sepulcri:

Aquella persona que tiene una parcela en el cementerio está ejerciendo el derecho de propiedad.

La posesión:

Para Savigny la posesión no es un derecho sino un hecho, que produce consecuencias jurídicas que son dos: aciones y la usucapion.

Velez: la posesión no es un derecho puramente real, porque aunque la cosa no este inmediatamente sometida al poseedor, este derecho no puede ser demandado por los terceros poseedores, sino solo contra los que han violado la posesión. No obstante es un hecho y como tal queda configurado el código civil.

Derecho hereditario:

La herencia es una continuación del dominio y derechos reales del muerto que se trasmiten a sus herederos. La hacen entrar en las dos especies de derechos, la herencia es titulo de dominio del heredero y al mismo tiempo es modo de adquirir dominio.

Régimen legal de los derechos Reales:

Los derechos reales están dominados por el principio del orden publico, las normas que lo rigen son de orden publico.

Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley artículo 2502. Significa que no existen otros derechos reales que los que la ley determina. El código adopto el sistema de números cerrados. Cuando el art. 2502 dice que los derechos reales pueden ser creados por la ley, no significa que la ley sea la única fuente de los derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos reales que los que la ley determina. La ley crea los tipos de los derechos reales y estos a su ves reconocen distintas fuentes (hipoteca, el código civil dispone que la hipoteca es un derecho real, pero que a su ves nace de un contrato- esta es la fuente)

La incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales hace que los particulares no puedan crear otros derechos ni modificar los reconocidos.

Enumeración legal de los derechos reales:

Art. 2503 "Son derechos reales 1° El dominio y el condominio, 2° el usufructo, 3° el uso y la habitación, 4° las servidumbres activas, 5° el derecho de hipoteca, 6° la prenda, 7° la anticresis.

Derechos reales permitidos:

Dominio: es el derecho real de mayor contenido, en él la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y mientras no se lo impida la ley o los derechos de u tercero puede exclusiva y perpetuamente usa, gozar y disponer de la cosa como quiera.

Usufructo: el usufructuario pude gozar y usar pero no disponer de la cosa. Es temporario e intransmisible.

Uso: el usuario pude usar y gozar de la cosa pero no en su totalidad, sino en cuanto le sea preciso para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.

Habitación: da la utilidad de morar en ella

Servidumbre: únicamente da derecho a una determinada, concreta o específica utilidad sobre un inmueble ajeno.

Hipoteca: es el derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, un inmueble que queda en poder del constituyente es gravado en una suma de dinero.

Prenda: es del derecho real en virtud del cual, en garantía de un crédito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero.

Anticresis: es un derecho real en virtud del cual, en garantía y pago de un crédito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.

Condominio: derecho real de copropiedad de dos o más personas. Sobre una cosa propia, por una parte indivisa.

Propiedad horizontal: es el derecho real de uso, goce y disposición jurídica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado que esta integrada por una parte privativa y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todos las partes o cosas comunes del edificio.

Derechos reales prohibidos:

Enfitéusis: es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo plazo de un inmueble rústico ajeno mediante el pago de un canon.

Superficie: es el derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por muy largo plazo sobre todo o parte de un edificio existente o a construir sobre el inmueble ajeno mediante el pago de un solarium.

Censo: es el derecho real sobre un inmueble es el derecho real sobre u inmueble ajeno que permanece en poder de su dueño y que faculta a su titular a exigir periódicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie.

Vinculación: son un concepto genérico de derechos reales por los cuales un inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa, como en las capellanías.

Derecho real in faciendo: Autoriza a exigir un comportamiento positivo de personas que se determinan por una relación jurídica real o posesoria.

Derecho real de retracto: es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de enajenación realizado por el dueño de una cosa sin su consentimiento.

Dueño real de preferencia: es el derecho real que tiene un tercero sobre una la cosa para que el caso que su dueño se disponga a enajenarla, a ser preferido en su adquisición ofreciendo pagar tanto como puede pagar otro.

Derechos reales prohibidos y permitidos por el art. 2614

Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos ni de superficie ni imponerle censos, ni rentas que se extiendan a mayor termino que el de 5 años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer e ellos vinculación alguna.

Clasificación de los derechos reales:

En relación con el sujeto

Exclusivos: los derechos reales que no admiten la pluralidad de titulares sobre un mismo objeto (dominio, propiedad horizontal, y el usufructo)

No exclusivos: Derechos de garantía, por ser accesorios de derechos personales que admiten la concurrencia de titulares, las servidumbres, el uso y la habitación.

De titularidad limitada o no a personas de existencia visible:

Todos los derechos reales admiten que sean titulares personas físicas o jurídicas. Sólo el uso y la habitación quedan limitadas a las primeras.

Absolutos y relativos:

Absolutos: los cuales se ha cumplido con la publicidad registral, de modo que son oponibles a todos, inclusive a los terceros interesados.

Relativos: cuando no hayan accedido al registro.

En relación al objeto

Sobre cosa propia: Son aquellos cuyo titular pude invocar una relación de pertenencia total o parcial de la cosa con respecto a su persona. (dominio el condominio y la propiedad horizontal)

Sobre cosa ajena: son aquellos en que solo puede invocarse una relación de pertenencia con respecto al derecho.

Sobre cosa propia o sobre cosa no propia:

Elaborada por la doctrina italiana parte de la base de que es posible la existencia de derechos reales que no recaigan ni sobre cosas propias ni sobre cosas ajenas, sino sobre cosa sin dueño. En nuestro derecho podría tener lugar sobre muebles, ya que no hay inmueble que no tenga dueño, sí no pertenecen a un particular, integran el dominio privado del Estado. (artículo 2342, inc 1°)

Que pueda tener por objeto cosas muebles o inmueble, o sólo cosas muebles, o sólo cosas inmuebles:

Puede recaer sobre los primeros el dominio el condominio el usufructo y el uso.

Sobre muebles; la prenda.

Sobre inmueble la propiedad horizontal, la hipoteca, la anticresis, la habitación y las servidumbres.

Sobre cosas con valor en sí misma y sobre cosas representativas de valor:

Todos los derechos reales recaen sobres cosas con valor en sí mismas. Pero el usufructo y la prenda pueden recaer sobre cosas representativas de valor (usufructo de crédito y de la prenda de créditos cuyo objeto está constituido no por los créditos sino por las cosas muebles por su carácter representativo).

Que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles:

Sólo el dominio y el condominio pueden recaer sobre cosas fungibles o consumibles; la prenda podría tener por objeto cosas consumibles no fungibles; los demás derechos reales pueden recaer sobre cosas no fungibles y no consumibles por cuanto deben ser restituidas a su dueño al termino de los derechos.

Con relación a la causa:

Perpetuos: Los derechos reales que duran ilimitadamente (derechos reales sobre cosa propia y las servidumbres)

Temporarios: los que se extinguen con el transcurso del tiempo

Vitalicios: según deban durar o no durar tanto como la vida del titular. (Usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres personales) estos no son vitalicios cuando han sido establecidos por un determinado plazo.

Extinguibles o no por el no uso:

Depende de que se pierda por el no ejercicio del derecho durante el tiempo fijado por la ley o que se perpetúe no obstante no ser ejercidos. Pertenecen a la primera categoría: el uso, el usufructo, la habitación y la servidumbre. Y a la segunda los derechos reales perpetuos.

Verdaderos o putativos:

Verdaderos: aquellos cuyos titulares tienen en todos los casos y frente a todos el derecho de ejercerlos. Estos han sido adquiridos con conformidad con las normas legales, los putativos se legitiman con la prescripción adquisitiva, quedando convertidos en verdaderos.

Putativos: cuyos titulares pueden ejercerlos frente a todos menos a una persona que es titular del derecho real verdadero

Forzados: cuando su constitución puede ser impuesta por una parte a otra. (En el condominio de muros.)

No forzosos: cuando nacen como consecuencia de la libre voluntad de los particulares.

Transmisibles o intransmisibles:

Los primeros admiten la mutación de su titularidad, el segundo no. Los únicos derechos transmisibles son los derechos reales sobre cosas propias.

El usufructo, el uso la habitación y la servidumbre personales, son intransmisibles. Los derechos reales accesorios son transmisibles con el derecho principal.

Registrables o no registrables:

Solo son registrables los derechos reales que recaen sobre inmuebles o sobre la categoría de muebles registrables.

Que admiten o no como fuente a la ley:

Los único derechos reales que tiene como fuente legal, son el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a su patria potestad (artículo 2816), y la habitación lega a favor del cónyuge supértiste, artículo 3573.

Con relación al contenido:

De goce o difrute o de garantía: los primeros utilizan a su titular para obtener directamente de la cosa, una utilidad mayor o menor, pero sin llegar a la disposición material ni al uso y goce con alteración de las sustancias o del destino del acosa. (usufructo, el uso la habitación y la servidumbre)

Los de garantía, el beneficio para el titular esta constituido por la garantía que confiere al derecho creditorio al que acceden (hipoteca, la prenda y la anticresis)

Que se ejercen o no por la posesión:

Los derechos que se ejercen por la posesión se da cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su titular y no se ejercen cuando no se dan.

Pertenecen a la primera el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación, la prenda y la anticresis.

Los únicos derechos reales que no se ejercen por la posesión son la hipoteca y las servidumbres.

Sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa:

Los primeros son aquellos en el que el beneficio se obtiene a través del ejercicio de facultades materiales sobre la cosa. Los segundos son aquellos en que el beneficio se logra a través del ejercicio de la facultad de disponer jurídicamente de la cosa para convertirla en dinero y hacer efectivo el crédito garantizado.

La prenda anticrética o cualquier otra prenda en la que el dueño de la cosa consistiera en que el acreedor pueda servirse de ella. (Excepción).

Sobre la sustancia o sobre la utilidad:

El derecho real recae sobre la sustancia cuando el titular no solo puede usar y gozar de la cosa, sino que además esta facultado para disponer materialmente de ella y para darle el destino que mejor le parezca. Cuando su titular solo tiene facultad de uso y goce conforme a un destino predestinando recae sobre la utilidad.

El único derecho real sobre la sustancia es el Dominio.

Son derechos reales de utilidad el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre y la anticresis, este último en cuanto a la facultades materiales que corresponde al titular sobre el inmueble.

Perfectos o Imperfectos:

Son perfectos cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre las cosas. Son imperfectos en caso contrario.

El único derecho perfecto es el Dominio Pleno.

De Contenido Total o de Contenido Parcial:

El primero es el de mayor contenido es decir el dominio perfecto o imperfecto. Derecho real de menor contenido es aquel que comprende menor numero de facultades, incluidas dentro de las del dominio.

Simples o Complejas:

Son simples cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por la ley y son complejos cuando el mismo se forma mediante la combinación de mas de uno de los tipos legales. (La prenda anticrética es un derecho real complejo).-

De Tipicidad genérica o de tipicidad específica:

Los derechos reales tienen una tipicidad genérica, salvo que la ley establezca una regulación distinta para determinados casos especiales en relación a la función.

Principales o Accesorios en función de garantía:

Los principales existen por si mismo los accesorios deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.

Principales o accesorios en función de la accesoriedad del objeto:

Los primeros existen por si mismo, los segundos deben su existencia a la de otro derecho real cuyo objeto tiene la calidad de principal con relación al objeto del derecho accesorio.

Principales o accesorios en función de la dependencia de la posesión de un inmueble:

Depende de que el derecho real sea o no independiente de la existencia de una relación posesoria entre el titular y un determinado fundo.

Elementos De Los Derechos Reales

Sujeto: El único sujeto de los derechos reales es la persona. (Toda persona física o jurídica, nacional o extranjera, puede ser titular de derechos reales). Sin embargo los derechos de uso y habitación no admiten la titularidad por parte de personas de existencia ideal. Unicamente las personas físicas tienen familia, pero a demás se disponen pautas para juzgar las necesidades, como la condición social, hábitos estados de salud, etc. sin suda no podrían medirse con relación a personas jurídicas.

Objeto: concepto de cosa, bien, patrimonio y objeto de derecho.

El art. 2311 define a las cosas como los objetos materiales susceptibles de tener un valor.

El art. 2312 denomina bienes a los objetos inmateriales susceptibles de valor igualmente a las cosas.

De acuerdo con este ultimo artículo: el conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio.

Objeto del derecho: esta constituido por las cosas y los hechos voluntarios, lícitos y posibles que consistan en la entrega de una cosa o en la ejecución o desistimiento de una acción.

Requisitos de la caso como objeto del derecho real

El código no determina los requisitos, tomando en cuanta lo que establece el art. 2400 se establece:

debe tratarse de cosas, o sea objetos materiales susceptibles de valor.

Esas cosas tienen que estar en el comercio

Tienen que tener existencia actual.

Deben ser determinadas.

Deben ser singulares.

Cuando la cosas forma un solo cuerpo, el objeto será la cosa íntegra y no una parte de ella.

Clasificación de las cosas.

El código Civil las clasifica consideradas en si misma o en relación a los derechos (muebles, inmuebles, fungibles y no fungibles consumibles y no consumibles, principales y accesorias, divisibles e indivisibles, en el comercio y fuera de el), Y luego a las cosas consideradas en relación a las personas. (Art. 2313 a 2350 inclusive).

Causa de los derechos reales:

Todos los hechos o actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos, quedan comprendidos dentro del concepto de causa.

Sobre la base de la definición de hecho jurídico que brinda el art. 896 podemos decir que todo hecho jurídico real es todo aquel acontecimiento susceptible de producir alguna adquisición, modificación, transferencia o extinción de los derecho reales. En cuanto al acto jurídico real sobre la definición contenida en el art. 944, diremos que es todo acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas reales, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos.

Teoría del Titulo y el Modo:

El título es la causa remota; el modo la causa próxima. La teoría del titulo y el modo tiene su campo de aplicación únicamente cuando se trata de adquisición derivada y por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión. Por lo tanto el único modo suficiente es la tradición.

Con respecto a los restantes modos de adquisición enumerados en el art. 2524, no corresponde distinguir entre el título y el modo.

Art. 577 antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre aquella ningún derecho real. +

Art. 3265 todos los derechos de una persona transmiten por contrato a una persona, solo pasan al adquiriente de esos derechos por la tradición, con excepción a las sucesiones.

Análisis del art. 2505

Antes de la reforma establecía que los derechos reales se adquieren y se pierden según las disposiciones de este código, relativas a los hechos o a los actos por medio de los cuales se hace la adquisición, o se causa la perdida de ellos este precepto se infería que todo derecho real reconoce una causa y que ella siempre consiste en un hecho o acto jurídico, evidentemente el propósito es el de advertir que no se fijarían reglas generales sobre la adquisición y la perdida de los derechos reales sino reglas particulares al tratar cada derecho real.

Art. 2918 por ello este artículo al comenzar al tratar las causales de extinción del usufructo contiene una incorrección, al remitir a las causas de extinción de los derechos reales.

El principio del memo plus iuris art. 3270 nadie puede transmitir a otros sobre un objeto, un derecho mejor mas o menos extenso que el que gozaba y recíprocamente nadie puede adquirir cobre un objeto un derecho mejor y mas extenso que el que tenia aquel de quien lo adquiere.

Art.3271 establece el principio del nemo plus iuris no rigen en materia de muebles siendo su principio rector el establecido por el 2412

Art. 2504 "principio de convalidación de los derechos reales: "si el que transmitió o constituyo un derecho real que no tenia derecho a constituir o transmitir, lo adquiere después, entiéndase que transmitió o constituyo un derecho real verdadero como si lo hubiere tenido al tiempo de la transmisión o constitución.

Contenido de los derechos reales.

Todo derecho real implica un poder de la persona sobre una cosa, ello se traduce en la existencia de una relación directa e inmediata entre el titular del derecho y la cosa. En cuanto al contenido que conforma el substrato de ese poder puede ser cualitativo o cuantitativo.

Naturaleza del contenido

El poder jurídico sobre la cosa puede presentar 3 posibilidades al reconocer como substrato:

el poder fáctico de la posesión sobre la cosa: ocurre con el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación, la prenda, y la anticresis

El poder fáctico de determinados actos posesorios sobre la cosa, sin su posesión: se da en las servidumbres.

Extensión del contenido.

Puede ser positivo o negativo

Se determina positivamente a través del análisis de las facultades que conforman la tipicidad genérica de cada derecho real, y de su extensión material u objetiva.

La facultades de cada derecho pueden ser positivas o negativas, cuando implican para el titular la posibilidad de imponer la abstención. (servidumbres negativas y la hipoteca).

Cuando el contenido del derecho real es positivo conlleva el contenido negativo de excluir a todos lo demás de las facultades de uso, goce o disposición.

Por extensión material u objetiva debe entenderse la extensión del derecho real con relación al objeto sobre el que recae.

Ejercicio de los derecho reales

concepto: Consiste en la actuación de cualesquiera de las facultades comprendidas en el poder jurídico sobre la cosa.

Conflictos de derecho y conflictos de intereses: un derecho no puede estar en conflicto con otro ya que si el derecho de uno implica el ejercicio de facultades que puede procurar a otro la privación de una comodidad o una ventaja, inclusive, la tolerancia de un perjuicio, significa que el derecho del segundo no incluye la faculta de impedir esas consecuencia al primero; y en sentido inverso si el segundo estuviera autorizado para impedirlas, seria porque el derecho del primero no comprende tales facultades.

Actos de emulación

Se considera que son actos de emulación aquellos actos que en ejercicio de un derecho realiza su titular, pero no con el propósito de obtener beneficio que dicho derecho le procura, sino con el de perjudicar a alguien.

Art. 2514 "El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuera abusivo, aunque privare a terceros de ventajas y comodidades" (abuso del derecho)

Ejercicio excesivo de los derechos reales.

A diferencia del acto abusivo que es ilícito el acto excesivo es licito.

se da cuando el ordenamiento jurídico fija un límite a la molestia, el inconveniente o perjuicio que debe soportar una de las partes, si se excede de ese límite no siendo posible evitar el exceso el mismo es permitido, pero el que lo ocasiona queda obligado a pagar la indemnización al que sufra las consecuencia.

El ejercicio de los derecho reales y el principio de buena fe:

En algunos caso la buena fe es atributiva de derechos; en otros, se relaciona con el ejercicio del derecho.

El poseedor de buena fe sale favorecido.

La buena fe tiene que ser distinta de la destrucción de una obra.

La forma y la prueba de los derechos reales:

En la adquisición por actos entre vivos la posesión se ejerce por la teoría del título y modo.

En cuanto a la forma del título, como principio gral., se exige la escritura pública (art 1184 inc.1). como excepción no es necesaria la escritura pública para: a) subasta judicial (es reemplazada por las actuaciones judiciales), b) medianería; c) derechos reales tácitos.}

Derechos reales sobre muebles.

En materia de prueba de la tradición es suficiente la acreditación de la relación posesoria.

Tutela de los derechos reales y del interés de los terceros.

Tanto el sujeto activo como el sujeto pasivos son protegidos por el ordenamiento jurídico, el primero tiene un interés legítimo en que su derecho sea respetado por toda la humanidad, y el segundo tienen un interés legítimo en que no se le ponga un derecho real que no pudo conocer.

Protección constitucional.

Ña titularidad del ejercicio del derecho de propiedad, están protegiendo la titularidad y el ejercicio de los derechos reales en general, ya que la CSJN interpretó que el término de propiedad abarca todos los derechos patrimoniales.

Art. 14 de la CN asegura a todos los habitantes de la Nación el derecho de usar y disponer de la propiedad; art. 17 consagra la inviolabilidad de dicho derecho; Art. 18 reconoce el derecho a la defensa en juicio.

Protección penal.

Pude ser extrajudicial o judicial. La primera resulta de la posibilidad de obrar contra el que ataca los derechos reales de una persona ( art. 34, inc. 6 y 7 C:P:: supuesto de legítima defensa extrajudicial de la posesión. La segunda surge de la incriminación de los hechos que tipifican los delitos contra la propiedad.

Protección civil.

El C.C. Realiza la protección de los derechos reales, a través de las acciones reales: reivindicatoria negatorias y confesorias ( Art. 2757) también los tutela indirectamente de los remedios posesorios, que pueden ser extrajudiciales o judiciales.

Protección procesal.

Agregan otros juegos de remedios para la relación posesoria, se trata de los interdictos de recobrar, retener y se obra nueva. Existe también el interdicto de adquirir, y la denuncia de daño temido.

Publicidad de los derechos reales.

La publicidad es la exteriorización de situaciones jurídicas reales, a los efectos de que al posibilitarse que sean conocidas por los terceros interesados pueden serle opuestas a estos. La razón de ser y la necesidad de publicidad en materia de estos derechos, es una consecuencia de carácter absoluto. Todos los integrantes de la comunidad estan obligados a respetarlos.

¿publicidad traditiva o publicidad posesoria?

La primera suele hablar de los derechos reales que se ejercen por posesión (la posesión nace como consecuencia de la tradición) en consecuencia respecto de todos estos derechos reales no es conveniente hablar de publicidad traditiva, sino de publicidad posesoria.

Innecesariedad de la publicidad para la existencia de la obligación pasivo universal.

La publicidad registral no es necesaria a efectos de proteger los derechos reales en gral. frente a terceros (sujeto pasivo universal, debe respetar los derechos reales, tanto como los personales, lo que para cual no importa quienes son los titulares.

Necesidad de la publicidad para la oponibilidad de los derechos reales a los terceros interesados.