LOS DERECHOS REALES

CONCEPTO DE DERECHO REAL.

El derecho real es una forma determinada y específica a través de la cual el Estado protege un interés determinado. Lo que caracteriza esta forma de protección es:

La doctrina critica estas dos notas: la inmediatividad se critica en la medida en que las relaciones jurídicas se establecen entre personas, por lo que resulta cuanto menos discutible, hablar de inmediatividad persona - cosa. Esta característica es menos discutible en los derechos de goce, pero falta en casi todos los demás. Con respecto a la absolutividad, la doctrina considera que esta característica no es exclusiva del derecho real; así, a pesar de la máxima de que el contrato es una “res inter alios acta”, los terceros ajenos a ese contrato no son indiferentes al mismo, y para ellos también surge una especie de obligación de pati. Por ello, la obligación de no lesionar el contenido del derecho aparece tanto en los reales como en los crediticios;

La rei persecutoriedad se funda en una especial clase de acciones, las acciones reales, que protegen los derechos reales; la más típica es la acción reivindicatoria del propietario de la cosa. Por su parte, las acciones derivadas de los derechos de crédito se denominan acciones personales. La diferencia entre ambas estriba en que con las acciones personales lo que se pretende es la realización de una determinada conducta por parte del deudor, mientras que las acciones reales exigen la inmediata restitución del objeto.

Sin embargo, de los derechos reales también pueden surgir acciones personales, como la acción declarativa del dominio, a través de la cual se condena a un sujeto a reconocer la propiedad de otro.

Estas tres notas caracterizan la especial protección de los derechos reales, la cual se traduce en la constitución de un especial régimen jurídico, que se manifiesta en:

• El modo de adquisición del derecho:

• El modo de extinción del derecho:

• La peculiar publicidad de los derechos:

• Reglas especiales en materia de competencia judicial (foros):

En otro orden de cosas, la doctrina se ha planteado la existencia de derechos de naturaleza a caballo entre los derechos reales y los derechos de crédito; tal discusión se suscita en torno a las siguientes figuras:

1. Los ius ad rem: la discusión comienza en el siglo XIX referida a las facultades del comprador al que no se le ha entregado todavía el objeto. Es innegable que este sujeto aun no es propietario de la cosa, pero que sin embargo, posee “algo más” que una simple expectativa. La doctrina se planteaba la posibilidad de situar esta posición en un lugar intermedio entre los derechos de crédito y los derechos reales, con el consiguiente problema de cuál sería el régimen jurídico aplicable al respecto. En la actualidad se considera que ese comprador no propietario posee únicamente un derecho de crédito.

2. Las cargas reales: son aquellas facultades que acompañan a un derecho real limitado y que se configuran como auténticos derechos de crédito. Por ejemplo, en la servidumbre de medianería plasmada en un muro de división entre dos fincas colindantes, existe la obligación del propietario de una de las fincas de mantener el muro en las condiciones pactadas. Las cargas reales se diferencian de los derechos de crédito en lo siguiente:

3. Las obligaciones propter rem o ambulatorias: comparten rasgos con las cargas reales - son accesorias y el sujeto pasivo se designa de igual modo - pero no concurren en ellas la renuncia liberatoria; además, la extensión del nivel de prestación es diferente: así, en las obligaciones ambulatorias, la obligación de cumplimiento del sujeto pasivo se limitaría, en el ejemplo anterior, al tiempo durante el cual fue titular de la finca, mientras que en las cargas reales, la obligación de cumplimiento añadiría a la propia, aquello que el titular anterior no hubiese cumplido.

Una figura intermedia entre las cargas reales y las obligaciones propter rem aparece en el Art. 9 de la Ley de propiedad horizontal: este artículo señala, en primer lugar, que el propietario de un piso en régimen de propiedad horizontal es deudor de las cantidades de comunidad que genere el piso; pero continúa el artículo señalando que aquél que compre un piso, adeudará todas las cantidades que el titular anterior no hubiera abonado por plazo de un año antes de la adquisición del inmueble.

4. Existen otras figuras sobre las que se discute, más que su posición intermedia, su propia naturaleza: es el caso del arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual se genera una posición para el arrendatario bastante similar a la que ocasiona un derecho real de propiedad. Su no inclusión en la categoría de derechos reales se debe a la falta de una nota esencial: la rei persecutoriedad.

CLASES DE DERECHOS REALES.

2.1. Derechos reales limitados de goce y disfrute:

2.1.1. usufructo: permite usar y disfrutar de una cosa sin alterar su sustancia;

2.1.2. uso y habitación: el uso implica la posibilidad de usar y disfrutar una cosa ajena limitando la cantidad del uso a las necesidades de la familia de su titular, de tal forma que no pueden extraerse excedentes de la cosa y lucrarse con ellos. La habitación implica el derecho a usar una pieza o estancia dentro de una casa.

2.1.3. servidumbres: son gravámenes - porque así las llama el código - que recaen sobre una finca a favor de otra (servidumbre de paso, de medianería...);

2.1.4. superficie: derecho a construir sobre suelo ajeno durante un período de tiempo;

2.1.5. sobreedificación y subedificación;

2.2. Derechos reales limitados de realización del valor: confieren a alguien la facultad de exigir que se venda un bien ajeno para satisfacer un crédito:

2.2.1. Hipoteca;

2.2.2. Prenda;

2.2.3. Anticresis.

2.3. Derechos reales de adquisición preferente:

2.3.1. Tanteo;

2.3.2. Retracto

La doctrina se ha planteado si los particulares pueden crear otros derechos reales además de los ya contemplados en el ordenamiento. En los ordenamientos jurídicos italiano y alemán, esta posibilidad no cabe, por cuanto que los derechos reales se configuran como numerus clausus. Sin embargo, nuestro ordenamiento se encuentra inspirado por el principio de numerus apertus, tal y como se desprende del Art. 2 de la Ley Hipotecaria, que prevé la inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales de prenda, usufructo, censo... así como cualquier otro derecho real; idéntico criterio muestra el Art. 7 del Reglamento Hipotecario. En relación con el código, el Art. 1255 establece los criterios básicos para la creación de derechos reales:

Si no existe una voluntad inequívoca de crear un derecho real, debe prevalecer el principio de que se trata de un derecho de crédito. Además, en la duda rige la máxima de que la propiedad es libre y no puede limitarse. Finalmente, el ordenamiento mira con desconfianza la creación de derechos reales por medio de negocios jurídicos onerosos.

Un ejemplo de derecho real que hasta 1998 fue atípico es el derecho de time - sharing o aprovechamiento por turnos. Como anécdota señalar que el sistema de dulas en Canarias ha servido para configurar las bases del régimen jurídico de este derecho.

ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES.

La forma en la que el ordenamiento jurídico contempla la relación de una persona con una cosa se denomina “relación jurídica real”. Al igual que en las relaciones de crédito, en las relaciones reales pueden distinguirse:

1. Los sujetos.

Las relaciones reales están integradas por un sujeto activo o titular del derecho real - el propietario, el usufructuario, el acreedor hipotecario, etc. - y por un sujeto pasivo, que varía en cada derecho.

Sin embargo, la doctrina considera que en la propiedad no es posible hablar de la existencia de un sujeto pasivo, porque la “obligación de soportar” que se deriva para la colectividad en relación con la propiedad, no la convierte en una especie de sujeto pasivo colectivo del derecho. Por esta razón, los civilistas hablan de “situación jurídica” (y no de relación jurídica) respecto de la propiedad, reconociendo de esta forma el peculiar ámbito de exclusión o poder que se deriva de este derecho. Respecto de los demás derechos reales limitados, sí es posible hablar de un sujeto pasivo y, por tanto, de una verdadera relación jurídica.

En cuanto a las formas de designación de los sujetos, recordemos que en los derechos de crédito la misma se podía efectuar de forma individual (Pedro es deudor de Juan) o de forma indirecta o por referencia. Estas formas de designación también son posibles en los derechos reales, aunque adoptan formas distintas; son:

Los derechos reales subjetivamente reales derivan en un peculiar régimen jurídico, pues son inseparables de la cosa sobre la que recaen.

Finalmente, se plantea la posibilidad de crear nuevas titularidades ob rem por los particulares además de las ya existentes. Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal establece obligación de vender el piso y la plaza de garaje de forma conjunta.

Tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser sujetos activo - pasivo de los derechos reales. Con respecto a las personas físicas, sólo se exige la personalidad jurídica para la titularidad del derecho, mientras que es necesaria la capacidad de obrar para proceder a su ejercicio.

El Art. 38 Cc consagra la regla general de que las personas jurídicas pueden ser titulares de cualquier tipo de derechos y obligaciones. Tradicionalmente se han impuesto ciertas limitaciones a la titularidad de derechos reales por parte de las personas jurídicas, destacando el período desamortizador del s. XIX; muchas de estas limitaciones han sido suprimidas, pero otras no. Así, por ejemplo, el derecho de usufructo de una persona jurídica expira, sin excepción, a los treinta años.

Si la persona jurídica fuera, además, un ente público, existen otras peculiaridades con respecto a su titularidad de derechos reales.

Al igual que sucedía en los derechos de crédito, cabe la posibilidad de que en la relación real los polos activo o pasivo sean pluripersonales. En cuanto a la forma de organizar esta concurrencia de sujetos, se ofrecen dos grandes modelos:

- La COMUNIDAD DE BIENES (Arts. 392 y ss Cc) o CONDOMINIO: este modelo responde al romano de comunidad, presuponiendo que el objeto sobre el que recae el derecho real está indiviso (no que sea materialmente indivisible) y superponiendo sobre el mismo una división por cuotas ideales o abstractas. De esta forma, cualquier actuación sobre el objeto ha de ser conjunta, pero cada comunero es dueño excluyente de su cuota, y puede disponer libremente de ella (enajenarla, gravarla...).

El Código es contrario a esta forma de articular la concurrencia de sujetos y por ello ofrece en el Art. 400 una forma de terminar con ella: es la acción de división. Amparándose en esta acción, cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento que el objeto sea físicamente dividido y se repartan las cuotas. Lo característico de esta acción es su carácter imprescriptible.

- La COMUNIDAD GERMÁNICA (no reconocida por el código): este modelo parte de la indivisión del objeto, de tal forma que todos los comuneros son cotitulares del derecho real y no existen cuotas ideales. Consecuentemente, cualquier actuación sobre el objeto requiere una acción conjunta. Las comunidades de aprovechamiento de aguas en Canarias han girado tradicionalmente en torno a este modelo.

La titularidad solidaria de los derechos reales no está contemplada por el Cc, y el propio Tribunal Supremo la ha negado, con excepción de casos muy aislados.

2. El objeto.

El código civil afirma que la titularidad de los derechos reales recae sobre las cosas. Sin embargo, “cosa” es un concepto bastante complejo que, en principio, pareció referirse únicamente a elementos materiales. Sin embargo, pronto se reveló la insuficiencia de esta concepción estricta para hacer frente a las peculiaridades del ordenamiento, incluyéndose así en el concepto de “cosa” elementos inmateriales:

En relación a cuáles son los requisitos del objeto del derecho real, cabe señalar:

Con respecto al objeto de los derechos de crédito, otro aspecto a destacar es el siguiente: es posible que el ordenamiento, frente a varios objetos físicamente diferenciados, actúe como si se tratase de uno sólo; de esta forma, el ordenamiento puede considerar como una sola finca, varias fincas separadas por kilómetros de distancia que pertenecen a un mismo dueño, sirven a un mismo fin, etc, permitiendo incluso su inscripción conjunta. Es el caso de la plaza de garaje que citábamos antes, la cual debe venderse junto a la casa porque, en realidad, forma parte de ella.

En función de cuál sea la naturaleza y el carácter del objeto sobre el que recae el derecho real, el ordenamiento diferencia dos regímenes jurídicos perfectamente diferenciados. A tenor del Art. 33 Cc, las cosas se clasifican en bienes muebles e inmuebles.

El Art. 334 Cc distingue diferentes clases de bienes inmuebles:

La diferencia entre los bienes inmuebles por destino y los inmuebles por incorporación radica en que en los primeros existe un acto espiritual de afectación (relación de servicio), mientras que en los segundos existe un acto físico de afectación (el cemento).

Todos los demás, son bienes muebles.

En cuanto a la peculiaridad de régimen jurídico, podemos señalar:

• Diferencias en los tipos de derecho que se pueden constituir sobre los bienes: así, la prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles (actualmente, esta situación ha cambiado a partir de la Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento). Un ejemplo de que la ley lo puede todo “menos cambiar a un hombre en mujer” es la posibilidad del legislador de establecer una ficción y considerar un bien mueble como un inmueble: ejemplo de ello es la Ley de Hipoteca sobre buques.

• Diferencias en materia de prescripción y usucapión;

• Diferencias en materia de publicidad.

• Diferencias en la capacidad de disposición de los bienes: señalar los Arts. 323 y 1320 Cc.

La finca.

La finca es un bien inmueble dotado de una específica regulación por parte del Derecho Civil. Si bien la finca se identifica en un primer momento con algo de la realidad, el Código también habla de fincas formales, o aquellas que aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad (recordar, un folio, una finca: sistema de folio real). La importancia de las fincas formales es que, a tenor de la regulación vigente, pueden prevalecer o imponerse a las fincas reales. En definitiva, la finca formal y la finca material no coinciden necesariamente, y la tendencia de la legislación registral es equipararlas los más posible.

El principio de especialidad en materia de derechos reales se traduce en la finca en la obligación de delimitarla mediante una serie de notas o criterios, determinados por el Art. 51 del Reglamento Hipotecario. Estas notas son:

Respecto del perímetro y de la extensión superficial de la finca surgen dos facultades instrumentales del propietario: el deslinde y el derecho a cerrar y acotar la finca. Cuando los límites de una finca no se encuentran fijos o son objeto de discusión, el propietario de la misma puede ejecutar la acción de deslinde, tras la cual se producirá el acotamiento o “amojonamiento” de la finca mediante la colocación de señales. En lugar de colocar mojones o señales, el propietario puede ejercitar su derecho a cerrar y acotar la finca, convirtiéndola así en un espacio reservado de su intimidad. Como anecdótico, señalar que una de las primeras decisiones de las Cortes de Cádiz de 1812 fue la de prohibir este derecho, lo cual se debía a la gran influencia del Concejo de la Mesta y del pastoreo trashumante por la Península.

3. El contenido de la relación jurídico - real.

En el polo activo de la relación se halla la “situación de derecho real”, que es una situación de poder directo e inmediato sobre el objeto que concede las siguientes facultades:

El polo pasivo de la relación jurídico - real es la denominada situación de gravamen, la cual es soportada siempre por el propietario de la cosa, el cual se ve privado, por motivo del concreto derecho real, de algunas facultades sobre la cosa. Generalmente, esta situación se traduce en un pati u obligación de soportar el ejercicio del derecho; no obstante, en ocasiones puede traducirse en un auténtica carga real o derecho in faciendo.

MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN JURÍDICO - REAL.

1. Modificación.

1.1. Subjetiva, a través de la transmisión del derecho, que puede ser inter vivos o mortis causa. El Art. 609 Cc incluye la sucesión entre las causas de transmisión de los derechos reales (aunque en la sucesión se transmite, más que varios y concretos derechos reales, un patrimonio). En relación a la transmisión inter vivos, rige el principio de transmisibilidad de los derechos que consagra el Art. 1112 Cc, si bien con algunas excepciones, entre las que destaca la prevista para los derechos de uso y habitación que son intransmisibles, pues los Arts. 524 y 525 Cc los califican como “personalísimos”.

Junto a esta prohibición de transmitir derechos, aparecen en el ordenamiento algunas limitaciones a tales transmisiones, limitaciones que pueden ser legales o convencionales.

1.2. Objetivas: las relaciones jurídico - reales se establecen sobre concretos objetos, por lo que la modificación del objeto afecta al derecho real, si bien, obviamente, la modificación del derecho real no afecta al objeto:

• agrupación: supuesto en el que dos fincas que tienen realidades diferentes en el Registro, a partir de un momento desaparecen como fincas individuales y pasan a formar una sola finca, agrupándose los derechos reales de ambas;

• división: una finca del Registro se fragmenta y pasa a constituir dos fincas diferentes;

• segregación y agregación: cuando una porción de una finca se suma a otra diferente sin que desaparezcan ninguna de las dos (segregación respecto de la que sufre la sustracción, agregación respecto de la que recibe la porción).

2. Extinción.

2.1. Por extinción del objeto sobre el que recae el derecho real:

Todas estas circunstancias deben darse sobre la totalidad del objeto, pues si sólo se producen en parte de él, el derecho real no se extingue, sino que se comprime a la parte del objeto sobre la que aún es viable (principio de elasticidad de los derechos reales).

Además, la extinción debe ser sobrevenida a la constitución de la relación jurídico - real, pues en caso de ser originaria, dicha relación no habría llegado a constituirse (sería inexistente).

2.2. Por extinción de la relación jurídico real.

2.3. Por consolidación: la consolidación del derecho real equivale a la confusión propia de los derechos de crédito. Así pues, un usufructo se extinguiría si el usufructuario adquiere la propiedad del fundo. Existen algunas excepciones a la consolidación: