Derecho
Derecho Patrimonial español
LECCIÓN 1 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
El contrato de compraventa es el contrato más frecuente en la vida diaria y el legislador le ha querido dedicar una profusa regulación de modo que hay en el CC más de 100 art. dedicados s este contrato (1445-1537).
CONCEPTO
El art. 1445 dispone que “la compraventa es un contrato por el cual una persona se compromete a entregar una cosa y otro a entregar un precio por ella”.
CARACTERÍSTICAS
Es un contrato consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento (1450), el contrato existe y por tanto nacen derechos y obligaciones para las partes desde que acuerdan obligarse.
-Es un contrato sinalagmático porque surgen obligaciones recíprocas entre las partes.
-Es un contrato oneroso porque ambas partes se benefician.
-Es un contrato conmutativo porque las prestaciones ya están determinadas desde un inicio.
-Es un contrato traslativo de dominio porque sirve de título y su finalidad es transmitir la propiedad. Sin embargo, para que se produzca dicha transmisión es preciso que se produzca “la traditio” o entrega efectiva o simbólica de la cosa.
Es posible que las partes acuerden un pacto de reserva de dominio de modo que aunque se entregue la cosa el vendedor se reserva la propiedad hasta que se pague totalmente el precio.
El código no recoge esta posibilidad pero en realidad existe porque hay leyes que lo admiten (ley de venta a plazos de bienes muebles).
ELEMENTOS PERSONALES
Los elementos personales hace referencia a quienes son los sujetos, las partes que intervienen en el contrato: vendedor y comprador.
Los art. 1457, 1458 y 1459 hacen referencia a la capacidad de las partes.
De manera general se establece que precisan vendedor y comprador de capacidad de obrar aunque caben una serie de excepciones:
-
Padres ejercientes de patria potestad y tutores respecto a los bines de sus pupilos precisan autorización judicial.
-
Emancipados en el caso de enajenaciones de bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o bienes muebles de extraordinario valor, precisarán de consentimiento de sus padres.
El art. 1458 establece que ambos cónyuges podrán venderse todo tipo de cosas recíprocamente.
El art. 1459 establece una serie de prohibiciones dirigidas a ciertas personas aunque tengan capacidad de obrar, con el objeto de evitar fraudes en situaciones de intereses enfrentados.
El fundamento es que pueden ser personas que pueden poseer cierta influencia sobre los bienes objeto de compraventa de modo que establecen las siguientes prohibiciones:
tutores respecto a los bienes de sus pupilos
mandatarios o administradores
albaceas
funcionarios públicos respecto a los bienes de cuya administración están al cargo
funcionarios de la administración de justicia respecto a los bienes en litigio en su tribunal o juzgado
abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos en litigio y en el que intervinieran por su profesión
Si a pesar de las prohibiciones mandatarios o albaceas realizasen el contrato no habrá nulidad radical sino anulabilidad.
Sin embargo, en el caso de que la violación de la prohibición fuese por parte de funcionarios, cargos públicos o quienes ejercieran funciones tutelares la consecuencia sería la nulidad radical del contrato.
EMENTOS REALES
Los elementos reales se refieren al objeto del contrato: la cosa y el precio
LA COSA
Pueden ser objeto del contrato de compraventa tanto las cosas corporales como las incorporales, presentes y futuras, muebles o inmuebles siempre que cumplan los siguientes requisitos:
-
Licitud. Que estén dentro del comercio de los hombres y que no sean contrarias a la moral, al derecho ni a las buenas costumbres.
-
Determinación: el requisito más bienes que sea “determinable” no determinada.
-
Existencia: que sea posible su existencia
En cuanto al requisito de la existencia hay que decir que las partes pueden optar por una doble modalidad:
-
Compraventa de cosa esperada
Las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega a existir el contrato no existirá tampoco de modo que las partes no estarán obligadas a nada.
-
Compraventa de la mera esperanza o a todo riesgo
El comprador se compromete a pagar el precio aunque la cosa no llegue a existir. Se trata de una compraventa a todo riesgo ya que las prestaciones no están determinadas previamente (contrato aleatorio).
EL PRECIO
Es la suma de dinero que se da a cambio de la cosa que recibe y está regulado en los art. 1447, 1448 y 1449.
El precio ha de existir porque si no hablaríamos de simulación (donación).
El precio no tiene porqué estar determinado cuantitativamente, basta con que sea posible determinarlo sin llegar a nuevo convenio. También se pueden determinar a través de un índice o a través de un tercero imparcial.
El precio debe consistir en una suma de dinero o signo que lo represente (letras, cheques…), sin embargo los efectos del pago no se producirán hasta que dichos documentos mercantiles se hagan efectivos.
Es posible pagar una parte de la cosa en dinero y otra parte en una cosa (permuta con sobreprecio).
¿Debe existir equivalencia entre el precio y el valor de la cosa?
No es requisito esencial la justicia del precio porque el valor de la cosa viene determinado por el precio de mercado a no ser que se trate de un precio tasado o legal; en cuyo caso si se paga otra cantidad distinta a la fijada el contrato sería nulo.
ELEMENTOS FORMALES
Rige a este respecto el principio de libertad formal establecido en el art. 1278 según el cual “los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en la que se hayan celebrado siempre que en ellos concurran los elementos esenciales para su validez”.
Sin embargo, una vez que las partes otorgan su consentimiento pueden compelerse a otorgarlos en forma solemne según establece el art. 1279 “Las partes contratantes podrán compelerse a llenar la forma solemne desde el momento en que intervengan los elementos esenciales para su validez”.
REGLAS ESPECIALES EN MATERIA DE ENTREGA CUANDO SE TRATA DE BIENES INMUEBLES
Puede ocurrir que cuando se va a entregar la cosa el vendedor no pueda entregar exactamente lo convenido en el contrato bien porque existan diferencias de cabida o bien diferencias de calidad.
DIFERENCIAS DE CABIDA
Supuesto 1 unidad de medida
Venta de bien inmueble por fijación de unidad de medida y el vendedor se da cuenta de que la cabida es inferior (pactados 100 m2 entregados 90 m2)
-
si lo que se tiene que entregar de menos es menos del 10 % el comprador tiene derecho a una rebaja en el precio
-
si lo que se tiene que entregar de menos es más del 10% el comprador tiene derecho o quedarse con ello y pagar lo que falta o a resolver el contrato.
Venta de bien inmueble por fijación en unidad de medida y el vendedor se da cuenta de que la cabida es superior (pactados 100 m2 entregados 120 m2)
-
si lo que tiene que entregar de más es menos del 20% el comprador tiene la obligación de quedarse con ello.
-
si lo que tiene que entregar de más es más del 20% el comprador puede o quedarse con ello o bien solicitar la rescisión del contrato
Supuesto 2 precio alzado
Si la venta del bien inmueble se realiza a precio alzado el que haya problemas de cabida o calidad no tiene importancia porque el comprador debe pagar igualmente el precio que se fijó.
DIFERENCIAS DE CALIDAD
Se aplican las mismas normas anteriores
FINCAS: Si hay lindes el vendedor deberá entregar lo que está dentro de los linderos, si no puede porque es de menos se puede solicitar o una rebaja del precio o bien una rescisión.
Todas las reglas anteriormente citadas son acciones especiales y están sometidas a un plazo de prescripción de 6 meses salvo la rescisión que está sometida a un plazo de caducidad de 4 años.
FACULTAD DE SUSPENDER LA ENTREGA
Hay 2 facultades excepcionales.
-
Compraventa con precio presente (1466)
Si el vendedor observa que el comprador no paga el precio y no se ha establecido un plazo para el pago, está facultado para suspender la entrega.
-
Compraventa con plazo aplazado (1467)
Si el vendedor observa que tras prestar el consentimiento el comprador es “insolvente” puede suspender la entrega a no ser que el comprador presente fianza.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS EN LA COMPRAVENTA (1468 y 1452)
El problema de los riesgos en la compraventa surge porque es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes sobre el objeto y el precio del contrato (art. 1445). Sin embargo, la entrega de la cosa (la traditio) que produce la transmisión de la propiedad puede aplazarse, de modo que durante ese lapso temporal pueden surgir deterioros y beneficios respecto a la cosa objeto del contrato
BENEFICIOS
El comprador tiene derecho a los accesorios y a los frutos desde el momento de perfección del contrato (1468).
DETERIOROS
El art. 1452 hace referencia a que pasa si la cosa se pierde antes de producirse la traditio pero es muy oscuro y lo que hace es distinguir entre que sea una cosa determinada o indeterminada o genérica.
-
Cosa determinada (100 botellas de vega sicilia del año 1984)
El criterio general es que asume los riesgos el comprador.
Responderá el vendedor en caso de pérdida por caso fortuito si actúa de mala fe, cuando se constituya en mora o cuando exista doble venta.
Sin embargo, si demuestra que actuó diligentemente respecto a la conservación de la cosa se el podrá exonerar de responsabilidad de modo que No estará obligado a entregar la cosa y además tendrá derecho a que se le pague el precio estipulado.
-
Cosa indeterminada (100 botellas de vino)
Si se pierde por caso fortuito responderá el vendedor, de manera que tendrá que buscar otra cosa del mismo género y calidad para cumplir con el comprador.
Sin embargo, hay que resaltar que una vez que se produce la especificación el criterio general es que responde el comprador
EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (1474 y ss.)
La evicción significa vencer en juicio.
Art. 1475 “Se trata del acto realizado por un tercero que supone al comprador verse privado de la propiedad de la cosa al serle entregada a un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa”.
Requisitos de la evicción
El comprador sufre un perjuicio de no goce porque se le quita la cosa con carácter definitivo e irrevocable.
La pérdida de la cosa se produce como consecuencia de que el vendedor vende una cosa cuando estaba gravada.
La privación se produce como consecuencia de una sentencia judicial firme que demuestra que el tercero poseía un derecho anterior a la compra.
Es requisito esencial la notificación al vendedor de la demanda que ha sido objeto, faltando la notificación el vendedor no estará obligado al saneamiento.
Pactos sobre la responsabilidad por evicción (1476 y 1477)
En principio la evicción es algo natural a la compraventa, sin embargo el CC señala la posibilidad de que los contratotes puedan aumentar disminuir o suprimir la responsabilidad por evicción.
El problema surge con la posibilidad de suprimir la responsabilidad por evicción de modo que el legislador lo que hace es restringir esa facultad:
-Será nulo el pacto de renuncia a la totalidad si el vendedor actúa de mala fe
-Para que la renuncia sea a la totalidad es necesario que el comprador supiese que estaba comprando algo objeto de evicción ya que en caso contrario la renuncia será a alguno de sus efectos.
Efectos de la responsabilidad por evicción (1478)
Restitución del precio de la cosa vendida al tiempo en que se haya producido la evicción
Los frutos y los rendimientos si resulta que la sentencia obliga a entregarlos a terceros
Las costas del pleito que motivó la evicción y los gastos del seguido contra el vendedor para el saneamiento.
Los gastos del contrato
Si hubo mala fe del vendedor el comprador podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios así como el abono de los gastos de mejora, ornate y lujo que se hubiesen producido.
Éstos son efectos generales para todo tipo de evicción total o parcial.
Hay unos supuestos de evicción parcial (1479) en el sentido de que el comprador reclamó una parte al vendedor que actualmente ya no tiene interés para él, de modo que se le faculta rescindir el contrato.
*¿Existe responsabilidad por evicción en el caso de las compraventas judiciales o en subasta pública?
El legislador dice que sí aunque la venta no haya sido voluntaria por parte del vendedor. Sin embargo, para su regulación nos remite al saneamiento por vicios ocultos.
La acción para exigir responsabilidad por evicción está sometida a un plazo de prescripción de 15 años.
EL SANEAMIENTO POR GRAVÁMENES OCULTOS (1483)
El supuesto de hecho es, una compraventa de un bien inmueble que ni el vendedor lo menciona ni consta en la escritura que pesa sobre él un gravamen.
El art. 1483 establece que el comprador puede optar por rescindir el contrato la rescisión del contrato o bien solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
-Si se opta por la opción de la rescisión el comprador tiene 1 año de plazo para ejercitarla desde que se otorgó la escritura, pero la jurisprudencia afirma que debe ser desde que se perfecciona el contrato.
-Si se le pasa el año aún puede optar por la indemnización durante 1año de plazo desde que se tuvo conocimiento de la carga.
Ejemplo:
Fecha de otorgamiento de escritura 1 enero de 2000, plazo de ejecución de la acción de rescisión 1 enero 2001
Fecha de la constatación de la carga 1 enero de 20003 plazo de ejecución de la acción de indemnización 1 enero de 2004.
Problemas
*Si resulta que el vendedor no dice nada pero en el registro de la propiedad se expresa la existencia de cargas o gravámenes…¿Puede tener derecho al saneamiento por gravámenes ocultos?
En principio parece que sí porque el código no obliga al comprador a acudir al registro de la Propiedad.
Sin embargo, la jurisprudencia es partidaria de excluir a la aplicación del 1483 cuando exista publicidad registral, que haga constatable la existencia de gravámenes.
EL SANEAMIENTO POR VICIOS O DEFECTOS OCULTOS (1484)
El supuesto de hecho es una venta de un bien que lleva aparejada una serie de problemas o defectos que lo hacen impropio para su uso, de modo que el comprador de haberlos conocido no los habría adquirido.
De manera general el vendedor responde por los vicios ocultos aunque no los hubiese conocido salvo en unas determinadas excepciones:
Cuando el comprador sea una persona que por su profesión u oficio debería haber sido consciente de esos defectos o vicios.
Cuando se tratan de vicios claramente manifiestos
Cuando las partes hayan pactado que el vendedor no respondiese por los posibles vicios ocultos y siempre que el vendedor no actúe de mala fe.
Se da la opción al comprador de ejercitar 2 acciones:
-
Acción redivitoria (es una acción de resolución)
-
Acción quanti minoris (es una acción de rebaja del precio)
Si se ejercita la acción redivitoria además se puede ejercitar una acción de indemnización por daños y perjuicios si hay mala fe.
Riesgo de pérdida de la cosa afectada por vicios ocultos
Se prevé la posibilidad de que la cosa se perdiese por efectos de los vicios ocultos. Cabe distinguir entre que los conociese ele vendedor o que los ignorase:
-
Si el vendedor los conoce: responde devolviendo el precio, los gastos del contrato y la indemnización por vicios ocultos
-
Si el vendedor No los conoce: responde devolviendo el precio y los gastos del contrato pero NO indemnización por daños y perjuicios.
Si la cosa viciada se hubiese vendido a través de compraventa judicial o subasta la evicción por vicios ocultos consistirá en la devolución del precio de la cosa y los gastos del contrato pero no habrá lugar a la indemnización por daños y perjuicios.
Puede ser que el comprador haya comprado varias cosas, pero sólo se le reconoce dº de evicción respecto de la cosa viciada pero no de las restantes a no ser que pruebe que no hubiese comprado la una sin las otras.
Todas estas acciones para exigir responsabilidad por vicios ocultos tienen un plazo de ejercicio de 6 meses y son plenamente compatibles con la acción de resolución.
LAS GARANTÍAS DEL VENDEDOR (1503,1504 Y 1505)
Se concede al vendedor la posibilidad de resolver el contrato ante situaciones especiales:
Supuesto de responsabilidad del comprador por peligro de pérdida de la cosa inmueble y el precio (1503)
El vendedor puede resolver si hay un temor fundado de que el comprador no va a pagar y que el bien inmueble se va a perder.
Supuesto de responsabilidad del comprador en el caso de bienes inmuebles con pago aplazado (1504)
“Pacto comisorio” o pacto expreso de resolución de compraventas de bienes inmuebles
Se faculta al vendedor a través de un pacto a que pueda resolver el contrato cuando el comprador falta al pago en el plazo aplazado o los plazos que se estableciesen.
Para que este pacto sea efectivo es necesario que el vendedor hubiese realizado un requerimiento al comprador bien por vía judicial bien por vía notarial.
Junto con el pacto comisorio, las partes suelen acordar que el vendedor se quede con todo o parte de lo que se hubiese pagado hasta la resolución, de modo que se convertiría en una especie de indemnización (comiso).
Supuesto de responsabilidad del comprador en caso de bienes muebles (1505)
Se faculta al vendedor a resolver el contrato cuando se estableció un plazo para la entrega de la cosa y legado el momento no se presenta o se efectúa el pago.
EL PROBLEMA DE LA DOBLE VENTA ( 1473 )
Surge el problema porque la compraventa es un contrato que se perfecciona con el mero consentimiento pero la transmisión de la propiedad no se produce hasta la entrega efectiva o simbólica de la cosa.
El supuesto de hecho es un vendedor que vende una misma cosa a viarios compradores.
El art. 1473 resuelve el problema distinguiendo entre si la cosa es un bien mueble o inmueble.
Bien inmueble
El propietario es el que primero lo inscribe en el registro de la propiedad.
Si no se inscribe en el registro, el propietario sería el primero que tomase posesión del bien inmueble de beuna fe. Si ninguno tomó posesión de buena fe el propietario será el que acredite un título de compraventa más antiguo y que actúe a su vez de buena fe.
Bien mueble
El propietario sería el primero que toma posesión de la cosa mueble de buena fe.
La jurisprudencia opta por admitir que se aplique el criterio del título de compraventa más antiguo.
COMPRAVENTAS ESPECIALES
1.- Compraventa con pacto de retroventa (1527-1530)
Se trata de una compraventa donde las partes pactan que el vendedor se reserve la posibilidad de recuperar la cosa vendida con la obligación de abonar los gastos y el precio. Ante la imposibilidad del vendedor de abonar los gastos y el precio el comprador adquirirá de manera irrevocable la propiedad.
El plazo para recuperar la cosa vendida podrá ser establecido por las partes (no + de 10 años) si no pactan nada el plazo será de 4 años.
2.- Compraventa a prueba o ensayo y compraventa al gusto (1453)
Son compraventas realizadas bajo condición suspensiva.
-La compraventa a prueba es necesario comprobar si la cosa reúne las cualidades necesarias para su uso. Se trata de una comprobación objetiva.
-La compraventa al gusto es aquella en la que se deja al arbitrio del comprador la perfección del contrato. Hay una comprobación subjetiva.
LA PERMUTA (1538-1541)
El art. 1538 establece que la permuta es un contrato por el que cada uno de los contratantes entrega una cosa a cambio de recibir otra.
Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y traslativo de dominio
El art. 1541 establece que todo lo que no se halle determinado en éste título se regirá por las disposiciones relativas a la compraventa.
Permuta de la cosa ajena
Una parte entrega una cosa pero no es propietario y la otra parte que recibe acredita la falta de propiedad. El legislador reconoce el derecho a resolver el contrato y únicamente tiene que devolver lo que recibió.
Evicción la permuta
Ambas partes han entregado pero una parte pierde por efecto de la evicción. El que perdió la cosa puede optar por recuperar la que dio o optar por una indemnización por daños y perjuicios.
Permuta con sobreprecio
En una compraventa se paga una parte en dinero y otra con otra cosa. Para saber si estamos ante una permuta o venta hay que atender a la voluntad de las partes y si no al valor de la cosa. (+ valor el dinero=compraventa pero si + valor cosa=permuta)
LECCIÓN 2 LA DONACIÓN
CLASES DE DONACIONES
1.- DONACIONES SIMPLES
Se tratan de simples trasmisiones de una cosa por parte de un donante a un donatario a título gratuito.
2.- DONACIONES REMUNERATORIAS (619)
Se tratan de donaciones realizadas en virtud de unos méritos demostrados o unos servicios prestados al donante pero que en ningún caso se tratan de deudas exigibles.
3.- DONACIONES MODALES
En estas donaciones el donante impone al donatario un determinado gravamen o carga que necesariamente ha de tener un valor inferior a la cosa donada.
El gravamen o carga puede ser o formar parte del objeto donado o puede ser un gravamen al margen del objeto donado.
4.- DONACONES MORTIS CAUSA (620)
Son donaciones realizadas mortis causa por el donante. La donación tiene eficacia jurídica a partir del fallecimiento del donante y se regula por las normas del derecho sucesorio.
-El donatario puede para poder disfrutar de la cosa donada debe sobrevivir al donante
-La propiedad no se trasmite hasta que no se haya producido el hecho de fallecimiento
-Si bien en principio las donaciones son irrevocables en éste caso se pueden revocar hasta que se produzca el fallecimiento.
5.- DONACIONES CON RESERVA DE FALCULTAD DE DISPONER (639)
El donante puede reservarse la facultad de disponer de una parte del bien o alguno de los bienes donados.
Dicha facultad de reserva no se trasmite a los herederos.
6.- DONACIONES CON CLÁUSULA DE RETORNO (641)
El donante tiene a su favor la posibilidad de ejercer un derecho de retorno a su favor o a favor de un tercero en pos de determinadas circustancias.
Tiene una serie de limitaciones.
“te regalo el piso pero si me quedo en paro me lo devuelves”
LA REVOCACIÓN DE LAS DONACIONES (645-648)
La regla general es que una vez que la donación es aceptada por el donante ésta es irrevocable pero se establecen una serie de supuestos que son causa de revocación unilateral por parte del donante:
supervivencia o supervenencia de hijos (645-646)
incumplimiento de cargas o gravámenes (647)
ingratitud del donatario (648)
supervivencia o supervenencia de hijos (645-646)
El supuesto de hecho es un donante que conoce el hecho de nacimiento de un hijo o bien resulta vivo un hijo suyo que creía muerto.
En cualquiera de estos supuestos el donante puede ejercitar la acción de revocación en un plazo de caducidad de 5 años desde el conocimiento de los hechos.
Es una acción irrenunciable y transmisible a los herederos.
incumplimiento de cargas o gravámenes (647)
Sólo puede tener lugar en el caso de las donaciones modales. Si el donatario incumple las cargas o gravámenes puede el donante resolver unilateralmente.
La acción de resolución tiene un plazo de caducidad de 4 años desde que se produjere el incumplimiento. También es transmisible a los herederos.
ingratitud del donatario (648)
Son unos supuestos muy específicos:
Si el donatario comete algún delito contra la persona, honor o bienes del donante
Si el donatario imputase al donante un delito de los perseguibles de oficio o a menos que lo hubiese sufrido el mismo, sus hijos o cónyuge. Es precisa querella no mera denuncia.
Negación indebida de alimentos.
La acción de revocación de la donación tiene un plazo de ejercicio de 1 año desde que se tuvo conocimiento del hecho.
EFECTOS GENERALES DE LA REVOCACIÓN DE LAS OBLIGACIONES
-Restitución de los bienes donados
-Si se encuentran en manos de 3º de buena fe el valor que tendrían al tiempo de donación
LECCIÓN 4 EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
El contrato de arrendamiento se regula en los art. 1542 a 1603 en el libro VI “de los contratos”. Existen diferentes tipos de arrendamientos:
-
Arrendamientos de cosas
-
Arrendamientos de servicios
-
Arrendamientos de obra
EL ARRENADAMIENTO DE COSAS. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS
Concepto
El art. 1543 establece que “Por el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y por un precio cierto.”
Las cosas que no sean fincas se regulan por los preceptos generales que establece el propio CC y se aplicará a cosas muebles, no fungibles y fincas rústicas y urbanas excluidas de la regulación especial.
Características del arrendamiento de cosas
Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, típico, temporal y cuyo fin es la transmisión del goce o disfrute temporal de la cosa.
ELEMENTOS REALES. EL OBJETO
El objeto del contrato de arrendamiento de cosas puede ser bienes muebles NO consumibles (no fungibles). Se admite en cambio el arrendamiento de este tipo de cosas cuando su uso va a ser el NO consumo.
(Por ejemplo: arrendamiento de 100 botellas de vino para una exposición)
También pueden ser objeto las fincas rústicas o urbanas excluidas de la regulación especial.
Puede ser objeto la cosa entera, una parte de la cosa, o sólo un uso de los múltiples que podría tener.
El objeto ha de ser posible, lícito y determinado.
ELEMENTOS ESENCIALES
El contrato se realiza por un tiempo determinado y por un precio cierto.
El CC rechaza los arrendamientos “a perpetuidad” pero no se exige que conste en el contrato la duración exacta ya que se establecen unas presunciones.
(Por ejemplo, si se paga anualmente la duración será anual, mientras que si se paga cada 6 meses será semestral.).
El precio debe ser cierto y determinable
¿Debe constar el precio en el contrato? El CC afirma que si consta no hay problema pero si no se puede probar el precio que se estableció es como si no se hubiese fijado de modo que faltaría un requisito esencial y quedaría el contrato ineficaz.
ELEMENTOS PERSONALES
Arrendador
Es arrendador aquel que cede el uso y el goce de la cosa objeto de contrato.
La finalidad del arrendador es adquirir un rendimiento, un uso de la cosa.
El arrendador únicamente debe tener capacidad de obrar aunque se establecen una serie de excepciones:
-
En el caso de que un “administrador o mandatario” realice un contrato de arrendamiento por un plazo de + de 6 años, debe obtener un permiso o poder especial del propietario (1458)
-
En el caso de los “padres o tutores” que realicen un contrato de arrendamiento por un plazo de + de 6 años, deben obtener una autorización judicial. (166)
Arrendatario
Debe tener capacidad general para contratar
ELEMENTOS FORMALES
El arrendamiento de cosas es un contrato consensual de modo que se perfecciona por el mero consentimiento (1278). La forma no es un elemento esencial sino que se tratan de formalidades a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado el contrato (1279).
En el art. 1280 en su nº 2 se establece que deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por + de 6 años siempre que quieran ser opuestos frente a terceros. También deberán constar por escrito aunque sea privado los contartos cuya cuantía exceda de 9 €.
CONTENIDO. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Obligaciones del arrendador (1554)
Entregar la cosa objeto del contrato
Hacer las reparaciones necesarias durante el arrendamiento con el fin de que sirva al uso al que fue destinada.
entregar los accesorios necesarios para su uso
Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Obligaciones del arrendatario (1555)
Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos
a usar la cosa conforme a la diligencia de un buen padre de familia, destinándolo a l uso pactado
A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato
EXTINCIÓN
Vencimiento del plazo (1565)
Tácita reconducción. (1566).
Si llegado el plazo de vencimiento el arrendatario sigue disfrutando la cosa arrendada con el consentimiento del arrendador, se origina un nuevo contrato pero si ha habido requerimiento del arrendador el contrato se extinguirá.
Resolución del contrato (1568)
El incumplimiento de las obligaciones fundamentales estipuladas por las partes permite que el que se haya visto defraudado pueda pedir:
-Resolución y solicitar indemnización por daños y perjuicios
-Continuar en el contrato y solicitar indemnización por daños y perjuicios
Venta de la cosa arrendada (1561)
El comprador puede extinguir el contrato salvo que:
-Que el arrendamiento tuviese acceso al registro de la propiedad
-Que se haya pactado entre arrendador y el tercero comprador mantener el arrendamiento
Pérdida de la cosa arrendada
Muerte del arrendatario/arrendador
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Obligación del arrendatario de devolver la cosa tal como se recibió, se presume que se recibió bien (art. 1562)
No es responsable el arrendatario de los deterioros que sean debidos al uso correcto de la cosa, al transcurso del tiempo o los que se hayan producido sin su culpa.
Si sería responsable si no se dan esas circustancias y los daños han sido producidos por las personas que habitan en la casa.
Deshaucio del arrendatario. Es la posibilidad que tiene el arrendador de ejercitar acciones frente al arrendatario para recuperar la cosa inmueble:
-
Término del plazo convencional
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Falta de pago en el plazo convenido
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Se infringen las condiciones estipuladas en el contrato
-
Se destina la cosa a un uso distinto al pactado
-
Arrendamiento de vivienda (art.2)
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Arrendamiento para uso distinto de al vivienda (art.3)
-
Uso de viviendas de porteros, guardas y asalariados, empleados y funcionarios públicos que tienen asignados debido a su cargo.
-
Uso de viviendas militares
-
Uso de viviendas universitarias
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Arrendamientos cuyo fin último es el aprovechamiento de la finca donde está sita el edificio.
-
Los preceptos del título II son imperativos de modo que serán nulos de pleno derecho y se tendrán por no puestos todos aquellos pactos y estipulaciones que contravengan las disposiciones del título II. (art. 6)
-
No pierde la condición de arrendatario si el arrendatario no vive en el piso pero si vive su cónyuge o hijos dependientes. (art. 7)
-
Se puede ceder el contrato a un tercero pero es necesario que el consentimiento se preste por escrito.
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Se puede subarrendar el contrato a un tercero pero es necesario que el consentimiento sea previo y conste por escrito.
-
No puede ser un subarrendamiento total sino parcial y el precio no puede ser superior al del arrendamiento primitivo.
-
Volver a tomar posesión de al vivienda y exigir una indemnización por el desalojo
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No volver y exigir una indemnización por el valor de las rentas que debieran haberse satisfecho hasta que se cumpliesen los 5 años.
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Inferior a 5 años
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Superior a 5 años
-
Inferior a 5 años
-
Superior a 5 años
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La renta es la libremente estipulada por las partes
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Salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe efectuarse dentro de los primeros 7 días del mes.
-
El pago se efectuará en el lugar que acuden las partes pero a falta de acuerdo se efectuará en la vivienda arrendada y en metálico.
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El arrendador debe entregar recibo de pago aunque son válidos cualquiera otros documentos que sirvan para acreditar que se efectuó el pago.
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Las rentas se pueden actualizar:
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La renta puede elevarse por la realización de obras de mejora apero siempre que hayan transcurrido 5 años de contrato.
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Para que los gastos generales o de comunidad sean a cargo del arrendatario deberán ser establecidos por escrito, señalando la totalidad de lo que hay que pagar al año. Esos gastos se pueden elevar con ciertos límites, pero no los tributos.
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Falta de pago de la renta
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Falta de pago de la fianza
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Subarriendo o cesión inconsentidos
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Realización de obras inconsentidas
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Realización de actividades, peligrosas, ilícitas o insalubres
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La vivienda deja de estar destinada a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda
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El arrendador no hace las obras necesarias
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Se de perturba de hecho o de derecho en el uso de la vivienda
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Pérdida de al cosa arrendada (incendio)
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Declaración de ruina
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Dº de adquisición preferente (art. 31) Remisión
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Cesión y subarriendo
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Muerte del arrendatario (art. 33) importante
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Que el arrendador se que de con el local y realiza una actividad igual o similar a la que realizaba el arrendatario hasta el momento
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El arrendatario ha tenido que irse y ha arrendado un loca en el mismo municipio y lo ha destinado al mismo negocio.
-
Falta de pago o de fianza
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Realización de actividades peligrosas o insalubres
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Cesión o subarriendo sin notificación
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Tiene la obligación de ejecutar la obra de acuerdo con los usos de su profesión (lex artis).
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La ejecución deberá ser realizada conforme a un proyecto o condiciones que también pueden modificarse a través de pacto.
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La ejecución deberá ser realizada en el tiempo y condiciones pactadas y entregarla según se pactó. En su totalidad o fraccionadamente.
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Suele ser habitual el pacto de una “cláusula penal” para exigir una indemnización por daños o retraso en la entrega.
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El contratista en muchas ocasiones utiliza a otras personas para que le ayuden a realizar la obra (subcontratados). A estas terceras personas el CC les concede una acción directa, no contra el contratista, sino contra el comitente si éste tuviese deudas exigibles frente al contratista. (art. 1597).
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En supuestos de obra de cosa mueble se reconoce el derecho del contratista a suspender la entrega hasta que se satisfaga totalmente el precio.
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Obligación de pagar el precio convenido al realizarse la entrega de la cosa (1599).
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Derecho a recibir la obra una vez que está totalmente realizada ya sea por la totalidad o por partes. El que la reciba no quiere decir, que lo apruebe, de modo que la jurisprudencia distingue entre “recepción provisional” y “recepción definitiva” que es cuando el comitente acepta su validez.
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Vicios estructurales (afectan a la estabilidad y seguridad del edificio) plazo de garantía de 10 años
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Vicios constructivos (afectan a la habitabilidad: humedades) plazo de garantía de 3 años
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Vicios de acabado (vicios de fácil detectación: Pintura, defectos del parquet) plazo de garantía de 1 año.
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Desistimiento unilateral del comitente sin justa causa (art. 1594)
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Muerte del contratista (art. 1595)
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Imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato por parte del contratista.
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Falta de capacidad del depositante
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El depositante no tenía capacidad en el momento de perfeccionarse el contrato (1764)
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Incapacidad sobrevenida del depositante (1763)
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Falta de capacidad del depositario (1765)
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El depositante no tenía capacidad en el momento de perfeccionarse el contrato
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Incapacidad sobrevenida del depositario
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Pluralidad de depositantes (1772)
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Si hay mancomunidad o la cosa es susceptible de división cada depositante sólo puede exigir que le devuelva lo que corresponda a cada uno.
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Si hay solidaridad o la cosa es indivisible cada depositante puede exigir que le devuelva la totalidad de la cosa dada en depósito.
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Pluralidad de depositarios (por analogía)
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Si hay mancomunidad o la cosa es susceptible de división cada depositario deberá restituir lo que se le entregó a cada uno.
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Si hay solidaridad o la cosa es indivisible cada depositario deberá restituir la totalidad de la cosa al depositante.
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Obligación de guarda y custodia
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Obligación de mantener la diligencia debida
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Obligación de responder por lo que le ocurra la cosa
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El legislador puede realizar todos los actos encaminadas a guardar y custodiar la cosa.
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Salvo permiso expreso, el depositario no puede usar la cosa depositada; respondiendo en caso contrario de los daños que se puedan ocasionar.
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Salvo prohibición expresa, puede buscar un sustituto salvo que sea un contrato intuitu personae
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Obligación de restitución.
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Momento de restitución
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Lugar de restitución
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Los gastos de traslados corren a cargo del depositante porque redunda el depósito en su beneficio.
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Pérdida de la cosa (remisión). Se regula en los art. 1182 y ss. “Tª general de la contratación”
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Si se pactó una retribución se debe de pagar ésta al depositario.
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Si se han llevado a cabo gastos de conservación o bien se han producido daños al depositario se deberán abonar los gastos y satisfacer la indemnización en el caso de daños. El depositario puede retener la cosa hasta que se satisfagan estos pagos.
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Depósito en cumplimiento de una obligación legal
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Depósito con ocasión de una calamidad (incendio, ruina, naufragio)
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Depósito como consecuencia de los efectos introducidos por los viajeros en los hoteles.
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Entregar el capital (bienes o derechos) sobre los que se responde por evicción y vicios ocultos.
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Entregar la pensión, que debe ser fija y determinada desde el principio
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Periocidad de la pensión (el legislador dice que es anual pero pueden establecerse plazos distintos)
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El acreedor de la pensión debe acreditar que la vida existe.
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En el supuesto de incumplimiento (1805) la falta de pago no autoriza al acreedor de la pensión a rescindir el contrato sino que únicamente se le otorga una acción para asegurar el pago de las rentas futuras y el pago de las atrasadas.
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Existencia de una controversia entre las partes que evita el acuerdo
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Voluntad de poner fin a la controversia
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Reciprocidad de sacrificios, ambas deben ceder
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Cuando se incorpora a un procedimiento judicial ya iniciado para ponerle fin.
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Cuando las partes acuden a un órgano judicial para que apruebe el contrato de transacción
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Estados civiles de las personas
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Cuestiones matrimoniales. Aunque sí hay algunas cuestiones matrimoniales sobre las que se puede transigir tanto de carácter personal como material. Por ejemplo las separaciones matrimoniales o pensiones que da un cónyuge a otro.
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Sobre alimentos futuros o pensiones no vencidas. Si se pueden transigir respecto las ya están vencidas.
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Acción penal para establecer una pena por un delito que se ha cometido. (el perdón en el orden penal no es relevante porque prima el interés social). Si se puede transigir sobre la acción civil para exigir una indemnización.
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La acción de anulación del laudo
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Revisión del laudo
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No existe el convenio arbitral o no es válido
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No ha sido una parte notificada de la decisión de designación del árbitro
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Los árbitros han decidido fuera de su ámbito competencial
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Los árbitros no han resuelto sobre cuestiones referidas al arbitraje
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La designación del árbitro no se corresponde a la voluntad de las partes
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El convenio es contrario a la moral o al orden público
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Cuando el fiador renuncie expresamente a ella
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Cuando se haya obligado solidariamente el fiador con el deudor
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En caso de quiebra o concurso del deudor
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Cuando no pueda ser demandado judicialmente en el reino.
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Empobrecimiento del actor
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Relación causa -efecto
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Falta una causa justa de enriquecimiento
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No es necesaria mala fe
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Que la víctima renuncia a la acción civil en el proceso penal para posteriormente ejecutarla ante los tribunales civiles.
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Que exista una sentencia condenatoria y que la víctima no se haya reservado la acción civil.
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Que se haya producido un sobreimiento (no hay sentencia). La victima puede ejercitar la acción ante los tribunales civiles aunque se la haya reservado o no.
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Que los tribunales penales hayan dictado una sentencia absolutoria. La victima puede ejercitar la acción ante los tribunales civiles.
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Legítima defensa
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Estado de necesidad
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Consentimiento de la víctima
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Culpa exclusiva de la víctima
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Abuso de derecho
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La responsabilidad de los padres y tutores
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La responsabilidad de los empresarios
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La responsabilidad de titulares de centros educativos de enseñanza no superior
Subarrendamiento (1550). En el arrendamiento de cosas se puede subarrendar total o parcialmente la cosa arrendada cuando no se haya prohibido expresamente pero con unos límites:
-Se extinguirá cuando se extinga el arrendamiento principal
-Promover acciones de deshaucio en los mismos casos.
LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (29/1994) DE 24 DE NOVIEMBRE
LA LEY
Está dividido en 5 títulos y el primero se refiere al ámbito de aplicación.
Ámbito de aplicación: edificios destinados a vivienda o edificios destinados a usos distintos a la vivienda.
Es aquel edificio habitable cuyo fin es cubrir la permanente necesidad de vivienda del arrendatario.
El arrendatario no pierde su derecho si no se vive allí pero sí si lo hace su cónyuge o hijos.
También se aplica a edificios con esa finalidad pero que están amueblados, así como garajes, trasteros y otros accesorios de la vivienda.
Este art. dice solamente que se tarta de un uso distinto a la vivienda pero pone un ejemplo: “los que se alquilan por temporadas, actividades comerciales, docentes, recreativas…”
Arrendamientos excluidos (art. 5)
RÉGIMEN APLICABLE
El título II se refiere a los arrendamientos para uso de vivienda.
Tiene carácter imperativo. Estos contratos se regirán primero por la ley, en defecto de esta por los pactos y a falta de éstos las disposiciones generales del CC.
El título III se refiere a los arrendamientos para uso distinto a la vivienda
Tiene carácter dispositivo. Estos contratos se regularán primero por los pactos, luego por la presente ley y luego por las disposiciones generales del CC.
NORMAS GENERALES DEL A. DE VIVIENDAS
El derecho del subarrendatario se extinguirá cuando cese el arrendamiento principal.
LA DURACIÓN DEL CONTRATO (art. 9 Y 10)
En principio hay libertad en cuanto a la determinación de la duración del contrato.
Duración mínima
Si el plazo es inferior a 5 años se establecen unas prórrogas anuales en número suficiente para conseguir un mínimo de 5 años.
Se tratan de unas prórrogas potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador.
Sin embargo, el arrendador puede oponerse a este sistema de prórrogas haciendo constar en el contrato que va a necesitar para sí la vivienda.
Si pasados 3 meses desde que extinguió el contrato el arrendador no toma posesión de la vivienda se le conceden al arrendatario 2 opciones:
Prórroga del contrato
Cuando lo que se pacta es una duración del contrato de 5 años o superior lo que ocurre es que si llegado el momento de extinción, las partes no notifican la intención de renovar el contrato se establece un sistema de 3 prórrogas anuales.
Dichas prórrogas son potestativas para el arrendatario y obligatorias para el arrendador.
DESESTIMIENTO DEL CONTRATO (art. 11)
Este art. establece que cuando se traten de arrendamientos de duración superior a 5 años se reconoce el º de desistimiento del arrendatario siempre que hayan pasado 5 años pero sin derecho a indemnización, salvo pacto en contrario.
DESESTIMIENTO EN CASO DE MATRIMONIO O CONVIVENCIA DEL ARRENDATARIO (art. 12)
Si el arrendatario manifiesta su voluntad de no querer renovar sin el consentimiento del cónyuge podrá éste último continuar de beneficiario de dicho arrendamiento.
El arrendador debe dirigirse al cónyuge para preguntarle si quiere renovar o no.
Si el arrendatario se va y no manifiesta su voluntad de renovar, el cónyuge debe dirigirse al arrendador y manifestarle su voluntad de renovar o no renovar.
SOLUCIÓN DE PROBLEMAS EN CASO DE CONFLICTOS MATRIMONIALES (art. 12 y 15)
Cuando hay crisis matrimoniales, separaciones etc… y por sentencia judicial firme no se atribuye la titularidad de arrendatario al cónyuge que lo era en su origen sino a su cónyuge éste se subrogaría en su lugar, pasando a ser el titular del arrendamiento.
RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR (art. 13)
Se trata de analizar qué ocurre cuando el arrendador pierde la titularidad del piso y deja su título a favor de otra persona. Se distingue entre que la duración del arrendamiento sea inferior o superior a 5 años:
El arrendador debe esperar a que pasen los 5 años para extinguir el contrato
-Si NO está inscrito en el registro de la propiedad: Se debe dejar pasar 5 años para poder extinguirlo.
-Si el contrato está inscrito en el registro de la propiedad entonces no se podrá extinguir hasta que no pase el plazo que se estableció (por ejemplo 8 años).
ENAJENACIÓN DEL ARRENDADOR DE LA VIVIENDA ARRENDADA (art. 14)
Se trata de analizar que ocurre cuando el arrendador enajena la vivienda y que derechos tiene el arrendatario frente a dicha enajenación. Se distingue entre que la duración del contrato sea inferior o superior a 5 años:
El nuevo propietario tiene la obligación de mantener el contrato de arrendamiento hasta que finalice el plazo establecido.
Si no está inscrito en el registro de la propiedad: El nuevo propietario debe esperar 5 años y luego puede extinguirlo.
Si está inscrito en el registro de la propiedad: el nuevo propietario deberá soportar el arrendamiento íntegramente (por ejemplo 8 años).
LA MUERTE DEL ARRENDATARIO (art. 16) importante
Se contempla la posibilidad de que una serie de personas se subroguen en la posición del arrendatario fallecido: cónyuge, pareja conviviente, descendientes sometidos a patria potestad o tutela o si son mayores que convienen con él al menos durante 2 años, ascendientes (padres y abuelos) y hermanos.
El art. 16.2 establece que para averiguar qué persona ha de ocupar el lugar del arrendatario es necesario, lo primero observar si ha habido un “acuerdo”, si no hay acuerdo se establece legalmente un orden de prelación que únicamente se ve alterado por el caso de los padres septuagenarios.
Se permiten los acuerdos entre el arrendamiento fallecido y los “potenciales arrendatarios” en que no haya subrogación cuando:
- Cuando el fallecimiento haya tenido lugar transcurridos los primeros 5 años
- Cuando el fallecimiento se produzca antes de que pasen los primeros 5 años el contrato que dará extinguido cuando pasen los 5 primeros años.
LA RENTA (art. 17, 18, 19 y 20)
-Durante los primeros 5 años la forma de actualización será de acuerdo con el IPC
-A partir del 6º año el criterio será el que acuerden o fijen las partes y a falta de cuerdo será de nuevo el criterio del IPC.
CONTENIDO. DERECHOS Y OBLIGACIONES (art. 21, 22, 23, 24)
OBRAS QUE RERALIZA EL ARRENDADOR
Obras de conservación (art.21)
Se tratan de obras necesarias para mantener la vivienda en unas mínimas condiciones de habitalidad.
El arrendatario las tiene que tolerar pero si van a durar más de 20 días se el permite al arrendatario solicitar una reducción de la renta.
El arrendatario debe indicar las arrendador las obras que son necesarias pero si se tratan de obras urgentes las puede realizar él mismo y luego reclamar el importe al arrendador.
Obras de mejora (art. 22)
Se tratan de obras necesarias cuyo objetivo es mejorar las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
El arrendatario también las tiene que tolerar y tiene la obligación el arrendador de notificar al arrendatario que va a hacer dichas obras.
El arrendatario tiene derecho a resolver el contrato si las obras han sido relevantes, pero si no han sido relevantes puede pedir una reducción de la renta.
OBRAS QUE REALIZA EL ARRENDATARIO
(art. 23) Se prohibe que el arrendatario realice sin autorización del arrendador cualquier obra que varíe la configuración general de la vivienda o provoquen una disminución de la seguridad de la misma.
Si de todos los modos, la realizase sin permiso incurriría en una causa de resolución y se le podrá exigir la reposición de las cosas tal y como estaban al principio.
(art. 24) Se le permite al arrendatario que sufre una minusvalía o a cualquiera de las personas que conviven con él, realizar las obras necesarias para condicionar la vivienda a su minusvalía pero si el arrendador así lo exige deberá al término del contrato dejar las cosas tal y como estaban al principio.
EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE A FAVOR DEL ARRENDATARIO (art. 25)
El derecho de tanteo y el derecho de retracto son unos derechos preferenciales que tiene un sujeto (arrendatario) frente a otros sujetos.
Si hay una enajenación o transferencia de la vivienda el arrendatario tendrá preferencia frente a los posibles adquirientes satisfaciendo la oferta dada por el vendedor.
La diferencia entre ambos derechos es que el dº de tanteo se puede ejercitar con anterioridad a la enajenación mientras que el derecho de tanteo se ejercita con posterioridad a la enajenación.
El derecho de tanteo
Es el derecho preferencial que se ejercita antes de la enajenación. Es necesario que se produzca una notificación de la decisión de vender al arrendatario y ha de ser por escrito.
También se le debe comunicar el precio y las condiciones generales para la transmisión.
El arrendatario tiene un plazo de 30 días para decidir si va a ejercitar su derecho de tanteo o no.
El derecho de retracto
Es el derecho preferencial que se ejercitan con posterioridad a la enajenación cuando no se hace notificación o se hace mal.
El arrendatario tiene un plazo de 30 días para decidir si va a ejercitar su derecho de retracto o no.
LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO (art. 26, 27 y 28)
SUSPENSIÓN (art. 26)
En el caso de la realización de obras necesarias de conservación o obras acordadas por las autoridades competentes y que hacen inhabitable la vivienda, se da la posibilidad al arrendador a suspender el contrato hasta que finalicen las obras.
Se para el plazo y se suspende el pago de las rentas.
También se da la opción al arrendatario de resolver el contrato pero sin tener derecho a la indemnización.
RESOLUCIÓN (art. 27)
En el caso de incumplimiento de obligaciones se faculta a la parte que cumple a elegir entre exigir el cumplimiento de las obligaciones o bien resolver el contrato.
En el mismo art. 27 se establecen una serie de supuestos de resolución:
Arrendador
Arrendatario
EXTINCIÓN (ART. 28)
EL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO A LA VIVIENDA
Se regula primero por los pactos de las partes, luego por el título III de la LAU y luego por las disposiciones generales del CC.
1) obras de conservación y mejora (art. 30)
Remisión
2) enajenación de vivienda (art. 29)
El adquiriente de una vivienda arrendada tiene el derecho a subrogarse en la posición del primitivo arrendador salvo que se trate de un 3º hipotecario.
No se precisa de consentimiento pero ya que el subarrendatario puede elevar la renta es necesario que se notifique al arrendador originario.
Cuando en un local se ejerza una actividad profesional o empresarial el heredero que continúe en el ejercicio de esa actividad tiene derecho a subrogarse en el lugar del arrendatario fallecido hasta que se extinga el contrato pero tiene la obligación de notificárselo.
Indemnización del arrendatario (art. 34)
Cuando el contrato se extingue por expiración del plazo y durante los 5 años se hubiese destinado a una actividad de venta al público el arrendatario puede pedir al arrendador que le prorrogue el contrato 5 años más. Si el arrendador no acepta la oferta el arrendatario puede tener derecho a una indemnización si se dan 2 circustancias:
La explicación es que el arrendatario que se va pierde clientela y el arrendador la gana.
LA FIANZA (art. 36)
Es una exigencia obligatoria en todo tipo de arrendamientos y consiste en una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y 2 mensualidades en arrendamientos de uso distinto a la vivienda.
Existe la obligación de restituirla si no ha habido, daños, destrozos o falta de pago.
FORMA (art. 37)
Rige el principio de libertad formal aunque las partes pueden compelerse a otorgar una forma solemne una vez que se ha constituido el contrato.
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
LECCIÓN 7 EL CONTRATO DE OBRA Y DE SERVICIOS
El art. 1544 establece que “En el arrendamiento de obras y servicios una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
La doctrina y la jurisprudencia afirman que hay que sustituir el término arrendamiento de obra por el de contrato de obra ya que es más adecuado.
De la misma manera para referirnos al arrendador y al arrendatario de obra, nos referiremos mejor al comitente (la persona que entrega la obra) y al contratista (la persona que realiza la obra a cambio de un precio).
Concepto
El contrato de obra sería aquel por virtud del cual un contratista se obliga a ejecutar un trabajo u obra a otra persona llamada comitente que deberá pagar por ello un precio cierto.
Características
Se trata de una obligación de resultados, consensual, conmutativo, bilateral, oneroso, típico y No formal.
En principio, la regulación del CC se refiere sólo a la realización de una obra de un edificio, si bien es cierto que ello no es así porque puede tratarse de un resultado artístico, científico etc…
El legislador entendió que debido al auge de las obras inmobiliarias era preciso dotar de una regulación superior de estos contratos porque el CC ya había quedado desfasado.
Surge por tanto, una ley denominada “ley de ordenación de la edificación” de 1999 que se aplicará sólo a los contratos de obra posteriores a su entrada en vigor (enero 2000).
Los contratos excluidos se regularán por las disposiciones generales del CC.
ELEMENTOS PERSONALES (1546-1547)
Tanto el comitente como el contratista deben tener capacidad general para contratar.
ELEMENTOS FORMALES
Rige el principio de libertad formal del art. 1280.
ELEMENTOS REALES. LA OBRA Y EL PRECIO
La obra
La obra en el CC parece que se refiere sólo a las edificaciones pero la jurisprudencia y la doctrina nos indican que puede tratarse de cualquier trabajo o resultado que puede ser artístico, industrial o científico.
La obra debe reunir los requisitos exigibles para todo tipo de objeto contractual (posible, lícito y determinado).
Es posible que el contratista se limite a poner únicamente su trabajo o también puede subministrar los materiales (contrato de obra con subministros).
El precio
El precio puede fijarse de maneras diferentes: de forma alzada o por unidades.
-El precio se pagará de una sola vez si el precio se determina de forma alzada.
-El precio se pagará en proporción a cómo se va recibiendo si es por unidades.
Si se cambian algunas circustancias establecidas de cómo deberá realizarse el contrato, el contratista podrá elevar el precio.
Si se encarecen los subministros necesarios para la obra, en este caso el riesgo lo corre el contratista pero no podrá elevar el precio, salvo pacto en contrario. (art. 1539)
EL CONTENIDO. LAS OBLIGACIONES DEL COMITENTE Y EL CONTRATISTA
EL CONTRATISTA
EL COMITENTE
LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA
Si la pérdida acontece antes de la entrega, los riesgos correrán a cargo del contratista salvo en unas excepciones: (negligencia en la recepción por parte del comitente o que se niegue a aceptarla).
Una vez que la cosa es entregada y recibida, el contratista cumple con su obligación y cesa por tanto su responsabilidad.
A partir de la entrega los riesgos se trasladan al comitente y se entiende que los riesgos son asumidos por él salvo la excepción de responsabilidad por ruina en el contrato de obra de edificios.
Además hay que decir que el contratista no sólo responde por su trabajo sino también por las personas que le ayuden a realizar la obra.
LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN (importantes)
Hace referencia a quien se le puede exigir que responda en el caso de que se hayan construido edificios que poseían algún vicio o defecto y que como consecuencia de ellos el edificio cause ruina.
¿Qué significa ruina?
En un sentido estricto entendemos ruina como el desplome de un edificio o una destrucción. Sin embargo, la doctrina entiende que ha de interpretarse como una “ruina funcional” es decir, que el edificio sea inhabitable, que no sirva para el desempeño de ninguna función o actividad. Este concepto de ruina ha sido muy criticado por las agentes de la construcción.
Regulación en el CC
El art. 1591 establece una serie de plazos de garantía:
-El arquitecto responderá de la ruina causada por los vicios del suelo y la dirección de la obra durante un plazo de 10 años desde la conclusión de la obra
-El contratista responderá de la ruina causada por los vicios de la construcción durante un plazo de 10 años desde la conclusión de la obra.
La jurisprudencia afirma que a pesar de a pesar de que el art. 1591 sólo habla de arquitecto de contratista, también habría que incluir como sujetos responsables, a los arquitectos técnicos, agentes inmobiliarios etc…
¿Cómo son responsables? En principio de manera individual aunque si no es posible podrá responder solidariamente.
El plazo para el ejercicio de la acción para exigir responsabilidad como consecuencia de ruina en contratos de edificación No viene establecida en el art. 1591 pero se entiende que es una acción personal con un plazo de prescripción de 15 años a contar desde el momento en que aparece el vicio.
Regulación en la ley de ordenación de la edificación (art. 17 y 18 LOE)
La LOE se aplicará a los contratos de obra de edificación cuya licencia sea posterior al 7 enero de 2000, fecha en la que entra en vigor la ley.
La ley distingue los tipos de vicios que puedan surgir y asigna un plazo de garantía distinto en función de la gravedad del vicio:
El plazo para el ejercicio de la acción para exigir responsabilidad por ruina es de 2 años desde que se producen los vicios.
La forma de responsabilidad al igual que en el CC, es en principio individual pero si no puede ser se optará por la solidaridad.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA
Además de las causas generales que ya conocemos (incumplimiento, resolución etc…) hay una serie de causas específicas:
El TS admite que hay que indemnizar al contratista por el trabajo que haya desempeñado hasta el momento de desistimiento. Las cantidades que constituyen la indemnización suelen ser importantes para evitar desistimientos de mala fe o caprichosos.
Cuando la obra se haya encargado a un contratista en virtud de sus capacidades personales, el contrato se extingue. Sin embargo, los herederos del contratista podrá exigir al comitente el valor de la parte de la obra ya ejecutada y los materiales que se emplearon en esta parte.
Deben ser causas fortuitas insuperables y en todo caso el contratista también podrá ser indemnizado.
LECCIÓN 8 EL CONTRATO DE SOCIEDAD
La sociedad civil: concepto y caracteres
Art. 1665: la sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de repartir entre sí las ganancias.
La sociedad es una especie de asociación y por tanto una persona jurídica.
art. 35 son personas jurídicas: las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley. Su personalidad empieza en el momento en que con arreglo a derecho hubiesen quedado válidamente constituidas.
Características del contrato
-Consensual: Se perfecciona por el mero consentimiento
-Bilateral: surgen obligaciones para todas las partes contratantes
-Oneroso: todas las partes se benefician
-No formal: no precisa forma especial
-Preparatorio
-De tracto sucesivo
-Basado en la confianza
La personalidad jurídica de las sociedades civiles
Art. 35 son personas jurídicas: las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la ley. Su personalidad empieza en el momento en que con arreglo a derecho hubiesen quedado válidamente constituidas.
Art. 36: Las asociaciones a que se refiere el nº 2 del art. anteriores regirán por las disposiciones relativas al contrato de sociedades, según la naturaleza de éste.
Art. 37: la capacidad jurídica de las asociaciones (sociedades) se regirán por lo dispuesto en sus estatutos.
Art. 38: las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles y criminales, conforme a las normas de su creación.
Clases de sociedades
Sociedades civiles y sociedades mercantiles
Sociedades mercantiles: tienen como objeto la industria o el comercio. Se rigen por las disposiciones del código del comercio y las leyes especiales mercantiles.
Precisan para su constitución escritura pública y deben ser inscritas en un registro especial.
Sociedades civiles: No tienen por objeto ni el comercio ni la industria. se constituyen de forma libre y no es necesario que sena inscritas en un registro especial al efecto.
Se rigen por las disposiciones del CC pero el art. 1670 prevee que sean sociedades civiles con forma mercantil y que se puedan regir por el código del comercio en todo lo que no sea contrario a código civil.
1670“las sociedades civiles, por el objeto que se consagren pueden revestir todas las formas reconocidas por el código del comercio y en tal caso les será aplicables sus disposiciones que no se opongan a lo dispuesto en el CC”.
De igual manera algunas leyes especiales como las Leyes de Sociedades Anónimas y las Leyes de Sociedades Limitadas disponen que pueden ser aplicadas a cualquier sociedad que tenga forma mercantil.
En conclusión podemos decir, que las sociedades civiles no pierden su condición por poseer forma mercantil.
Sociedades civiles particulares y sociedades civiles universales
De todos los bienes presentes
Sociedades civiles universales
De ganancias
Sociedades civiles particulares
Sociedades universales
1.- Sociedades civiles universales de todos los bienes presentes
El socio pone en común todos los bienes que en el momento de constitución le pertenecían así como las ganancias obtenidas con ellos y pueden pactarse de otro lado las ganancias obtenidas por el trabajo mientras dure la sociedad.
2.- Sociedades civiles universales de ganancias
Se tratan de aportaciones más limitadas, más pequeñas que comprenden únicamente ganancias obtenidas por su trabajo y los frutos de sus bienes particulares.
Sociedades civiles particulares
El socio sólo aporta cosas muy determinadas o su uso o su trabajo o ejercicio de su profesión.
ELEMENTOS PERSONALES
El código no dice nada acerca de la capacidad de los socios de modo que aplicaremos la norma general que es el requerir capacidad general de contratar. A demás esa capacidad dependerá de lo que aporte cada socio porque si aporta bienes tendrán que tener capacidad de disposición de los mismos.
ELEMENTOS REALES
El art. 1666 dispone que el objeto debe ser lícito y establecerse en interés común de la sociedad.
En la práctica sólo se considera sociedades civiles las sociedades de industria agropecuaria y las industrias extractivas (minería, pesca) salvo que se manufacturen los productos ya que entonces sería mercantil.
También son sociedades civiles las sociedades de profesionales.
ELEMENTOS FORMALES
En principio se establece el principio de libertad formal del art. 1280 pero hay una salvedad. Cuando se aporten bienes inmuebles o dº reales ya que se precisará que sean establecidas y además se debe adjuntar inventario ya que de lo contrario será nula.
La doctrina reinterpreta ésto diciendo que realmente el legislador aboga por la libertad de forma pero las partes pueden exigirse el otorgamiento de forma esencial una vez que se ha perfeccionado el contrato por el consentimiento.
EL CONTENIDO. OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LOS SOCIOS
Las aportaciones de los socios (art. 1683)
Los socios tienen que aportar o bien bienes, o dinero o trabajo o industria.
Si lo que aportan son bienes puede ser únicamente su uso y disfrute o bien trasmitir la propiedad.
Si aportan dinero estarán obligados a pagar intereses e incluso una indemnización si hay retrasos.
Si aportan industria (trabajo) el retraso en la aportación de éste porque esté trabajando aún para otra sociedad originará también una indemnización.
Las garantías
Cuando lo que se aporte es la propiedad de un bien, el aportante responderá en caso de evicción.
Cuando lo que se aporte sea el disfrute o uso del bien, el aportante responderá del disfrute pacífico de la cosa.
Los riesgos
¿Qué pasa cuando se pierde la cosa aportada por caso fortuito?
Se distingue entre que se ceda el uso o la propiedad del bien.
Si lo que se aporta es el uso o disfrute de una cosa que es consumible (fungible) responde la sociedad.
Si lo que se aporta es el uso o disfrute de una cosa que no es consumible responde el socio aportador.
Si lo que se entrega es un bien en propiedad responde la sociedad.
LA ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD (art. 1692-1696)
Supuesto 1
El administrador será un socio que actúa como tal por nombramiento en el momento de contratación o con posterioridad:
-Si se nombra en el momento de contratación su poder será irrevocable sin causa legítima.
-Si se nombra con posterioridad podrá ser revocado su poder libremente.
Supuesto 2
Se tratan de varios socios que son nombrados como administradores.
Si no se les ha indicado cuáles son sus específicas funciones podrán realizar todos los actos de administración. Sin embargo, los demás socios podrán oponerse a esos actos antes de que hayan tenido efecto legal y también pueden pactar que para realizar dichos actos de administración se requiera unanimidad.
Supuesto 3
Ausencia de estipulación.
Todos son administradores y lo que cada uno hace por sí sólo obliga a la sociedad pero cada uno puede oponerse a los actos realizados por los demás antes de que produzcan efectos.
LOS DISTINTOS TIPOS DE RESPONSABILIDAD
Responsabilidad de la sociedad frente a los socios (1688)
La sociedad responde frente a todos los socios por aquellas cantidades desembolsadas y los intereses generados.
Responsabilidad de la sociedad frente a terceros (1697-1698)
La sociedad queda obligada frente a terceros por actos que realicen los socios.
Deben haber obrado con carácter de socios por cuenta de la sociedad, deben tener poder para obrar por la sociedad y que hayan obrado respecto de terceros.
Si los socios actúan por cuenta propia no quedará obligada la sociedad, pero si dichos actos benefician a la sociedad si la obligarían.
Responsabilidad de los socios por las deudas de la sociedad
Los socios no quedan obligados solidariamente sino que cada uno quedaría obligado respecto a lo que aporte.
Sólo responden cuando la sociedad no puede responder por sí misma. Es una responsabilidad ilimitada, por todo su patrimonio salvo pacto en contrario (se puede limitar).
Es una responsabilidad personal subsidiaria, mancomunada e ilimitada.
INTRANSMISIBILIDAD DE LA CUOTA (1669)
-Carácter personalista del contrato social
-Intransmisibilidad de la cuota salvo acuerdo unánime de los socios.
DISTRIBUCIÓN DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (1689,1691)
-Se reparten según lo pactado, si nada se pacta el reparto es en proporción de las cuotas.
-Puede ocurrir que se haya pactado el reparto de ganancias pero no las pérdidas; en ese caso será igual que lo que se dijo para el reparto de las ganancias.
-Será nulo el pacto en el que se excluya a uno o varios socios de la totalidad de las pérdidas o ganancias. Se admite que se excluya de las pérdidas al socio industrial (el que sólo aporta su trabajo). Cuando no exista pacto sobre la participación del socio industrial se presumirá que será la misma que la del socio capitalista que menos aportó.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA SOCIEDAD (1700 y ss.)
A parte de las causas normales de extinción para todo tipo de contratos hay una serie de causas dependientes respecto de la voluntad de los socios:
- Terminación del plazo para el que se constituyó la sociedad.
Se puede producir una prórroga anterior a la extinción o posterior dando lugar a una nueva sociedad.
- Fin del negocio
- Voluntad o renuncia de cualquiera de los socios pero tienen que darse unos requisitos:
La renuncia debe ser de buena fe y que se haga en el momento oportuno y que se comunique la renuncia a los demás socios.
Causas independientes a la voluntad de los socios:
-Pérdida de la cosa objeto de contrato
-Imposibilidad de algún socio de aportar su parte
-Muerte de cualquiera de los socios, aunque pueden pactar la continuación los sobrevivientes o los herederos del fallecido.
LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD
A pesar de que la sociedad se haya extinguido sigue teniendo personalidad jurídica de modo que hay que liquidarla y así distribuir los créditos y las deudas. La participación de lo que queda se regirá por el derecho sucesorio.
EL CONTRATO DE MANDATO
El contrato de mandato está regulado en los art. 1709 a 1739.
Los art. 1709 establece “Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.
La doctrina tiene que distinguir entre el contrato de arrendamiento de servicios y el contrato de mandato porque la definición es la misma.
El criterio para diferenciar ambos contratos es la “naturaleza de las prestaciones”:
-Contrato de arrendamiento de obra: la actividad material
-Contrato de mandato: es la gestión de un negocio
Características
Contrato consensual, bilateral, conmutativo, gratuito (normalmente, aunque cabe pacto en contrario), no formal y basado en la confianza.
CLASES DE MANDATOS
1ª clasificación: mandato simple y mandato representativo
En el mandato simple, el mandatario actúa en nombre propio pero por cuenta ajena ya que el tercero no conoce que está actuando en nombre del mandante. La operación jurídica repercutiría en el patrimonio del mandatario y debe haber un traslado de su patrimonio al patrimonio del mandante.
En el mandato representativo, el tercero si sabe que el mandatario es un representante de un mandante y la relación jurídica surgiría directamente entre el tercero y el mandante.
2ª clasificación: mandato general y mandato especial
En el mandato general, el encargo es de la administración general de varios asuntos
En el mandato especial, el encargo es de la realización de un negocio jurídico específico (una enajenación, una hipoteca…)
3ª clasificación: mandato expreso y mandato tácito
En el mandato expreso, el mandante ordena expresamente al mandatario lo que tiene que hacer
En el mandato tácito, el mandante tolera la actuación que el mandatario realiza en su nombre
ELEMENTOS PERSONALES
Mandante: es el que encarga la gestión
Mandatario: es el que realiza la gestión.
Ambos precisan tener capacidad general para contratar, pero la capacidad del mandatario variará en función de la naturaleza de la gestión (a veces se precisa capacidad de disponer)
ELEMENTOS REALES
La gestión de los negocios o intereses del mandante
ELEMENTOS FORMALES
Se establece el principio de libertad de forma del art. 1278 y se admite que el contrato sea tácito o expreso.
CONTENIDO
EL MANDANTE
Derechos
Asume la iniciativa del contrato, establece las bases, instrucciones y reglas para desarrollar y llevar a cabo el contrato de mandato.
Obligaciones
-Anticipar las cantidades necesarias para la gestión si lo solicita el mandatario
-Indemnizar al mandatario de los posibles daños y perjuicios que haya sufrido en el desarrollo de la gestión a no ser que no se debieran a su culpa.
-Obligación de pagar una retribución si se pactó.
-Si hay pluralidad de mandatarios responderán solidariamente frente al mandante.
-Cuando es un mandato con poder de representación el mandante debe cumplir todas las obligaciones contraidas siempre dentro de los límites del contrato, salvo que si se ha excedido, el mandante puede ratificar lo hecho en exceso.
EL MANDATARIO
Derechos
-Retener la cosa objeto de mandato hasta que se pague lo que se debe (cantidades de anticipo, si no lo indemniza por los daños causados o si no se pagó la retribución si ésta se pactó)
-Puede nombrar un sustituto (el que elige el mandante o bien uno que elija el propio mandatario)
Surge el problema de la responsabilidad (art. 1721):
-Si se le había prohibido el nombramiento al mandatario hay nulidad si bien la jurisprudencia habla más bien de anulabilidad.
-Si se le había autorizado el nombramiento al mandatario únicamente será responsable si nombra a una persona notoriamente incapaz o a un insolvente.
Obligaciones
-Ejecutar el mandato de acuerdo con las instrucciones dadas por el mandante y lo tiene que mantener informado de las gestiones. Si no hay instrucciones serán aquellas propias de un buen padre de familia.
-Tiene que rendir cuentas y hacer abonos
-Responde por daños y perjuicios causados al mandante en el ejercicio de su gestión ano ser que no le fuesen imputables.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE MANDATO (art. 1732 REFORMADO)
Artículo 1732. ( Artículo modificado por la Ley 41/2003, de 18 de noviembre )
El mandato se acaba:
1º Por su revocación.
2º Por renuncia o incapacitación del mandatario.
3º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.
El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor
Renuncia del mandatario (1737)
Se admite la renuncia del mandatario de realizar la gestión pero pone bastantes trabas.
Muerte del mandante y el mandatario (1738)
Lo realizado por el mandatario ignorando la muerte es válido y despliega efectos.
Los herederos tienen que notificar al mandatario la muerte del mandante.
EL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE
No está regulado en el CC es un contrato atípico.
Es un contrato en virtud del cual una persona (oferente o comitente) encarga a otra persona (corredor o mediador) que le sirva de intermediario para la realización de un negocio a cambio de una retribución económica.
El corredor sólo cobrará si el negocio se concluye, si llega a buen puerto.
La regulación de este contrato consiste, en primer lugar en los pactos entre las partes y en su defecto por las disposiciones generales de contratación así como los usos y costumbres y contratos afines.
ELEMENTOS PERSONALES
Comitente y mediador o corredor
Deben tener capacidad general de contratación
ELEMENTOS REALES
La mediación o la función de intermediario
La comisión si el negocio llega a buen puerto
ELEMENTOS FORMALES
Se impone el principio de libertad formal del art. 1278.
CONTENIDO
Corredor
-Obligación de realizar la gestión conforme a la buena fe y las instrucciones dadas
-Tiene derecho a la retribución si el negocio se concluye
Comitente
-Obligación de retribuir si el negocio se concluye
EXTINCIÓN
-Conclusión del negocio
-Desistimiento del mediador o corredor
-Revocación del encargo de buena fe ya que si se han llevado a cabo algunas gestiones ya surge el dº a la retribución pactada.
EL CONTRATO DE PRÉSTAMO
El contrato de préstamo está regulado en los art. 1740 y ss. Y en este art. se distinguen los diferentes tipos de préstamo que existen:
Artículo 1740
Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente gratuito.
El simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar interés.
Hay 2 clases de préstamo en atención al objeto:
Comodato: lo que se presta es una cosa no fungible
Simple préstamo: lo que se presta es una cosa fungible o consumible
El elemento común a estos 2 tipos de contratos es que son contratos REALES, porque se perfeccionan con la entrega de la cosa.
EL SÍMPLE PRÉSTAMO O MUTUO (art. 1753)
En el contrato de simple préstamo o mutuo el prestatario (el que recibe) adquiere la propiedad de la cosa porque va a gastarla y luego tiene que restituir algo distinto.
CARACTERÍSTICAS
Es un contrato real, traslativo de dominio, temporal, típico, gratuito (en este caso sería unilateral) o lucrativo (en este caso sería bilateral).
EELEMENTOS PERSONALES
Tanto el prestamista como el prestatario deben tener capacidad general para contratar así como poder de disposición.
Excepciones:
323 menor emancipado no puede sin consentimiento de sus padres o curador
271 el tutor precisa de autorización judicial
ELEMENTOS REALES
La suma de dinero o de bienes fungibles
ELEMENTOS FORMALES
Principio de libertad de forma del art. 1278, deben constar por escrito los contratos cuyas cuantías superen los 9 €.
CONTENIDO
El prestatario debe restituir si es una suma de dinero el valor nominal del mismo y si fueron cosas consumibles otras tantas de la misma especio y calidad aunque sufra alteraciones del precio.
La devolución habrá de ser en el lugar y momento pactados y si no serán los tribunales quienes lo decidan.
El prestamista en principio no tiene obligaciones pero si lo que se presta posee vicios y el prestamista no lo notificó y causaron daños, el prestamista estará obligado a indemnizar.
EL PRÉSTAMO CON INTERESES (art. 1755 y 1756)
El art. 1755 establece que “no se deberán pagar intereses a no ser que se hubiesen pactado”.
En el art. 1756 se dice lo contrario: “el prestario que ha pagado intereses y no han sido pactados, no puede reclamarlos ni imputarlos al capital”.
Aunque parecen art. contradictorios la jurisprudencia soluciona este problema diciendo que si se han pagado sin haber pacto, es que hay una obligación de pagar tácita.
La ley de represión de la usura de 1908 que aún está en vigor establece en su art. 1 que es nulo todo contrato de préstamo en el que se estipule un interés notablemente superior al dinero de modo que de cómo resultado una situación abusiva y desproporcionada para el prestatario.
El art. 3 señala los efectos de la acción de nulidad que son devolver la suma recibida con intereses por parte del prestamista. El plazo de prescripción de esta acción de nulidad es de 15 años.
EL COMODATO (art. 1740)
Es un acuerdo de voluntades en virtud del cual una persona entrega a otra una cosa no fungible para que la use por un tiempo y luego la devuelva.
CARACTERÍSTICAS
Es un contrato real, unilateral (esencialmente gratuito), conmutativo, temporal y típico.
Debe ser esencialmente gratuito porque si no, no sería un comodato sino un arrendamiento de cosa.
El contrato dura lo que pacten las partes si no hay pacto lo que determinen los usos y costumbres y si no lo que determine el arbitrio del comodante.
ELEMENTOS PERSONALES
Comodante: la persona que presta la cosa no fungible temporalmente sin dº de retribución alguna.
Comodatario: la persona que disfruta de la cosa prestada temporalmente y de forma gratuita.
ELEMENTOS REALES
Bienes no fungibles o consumibles y también el caso de bienes fungibles pero lo que se presta es un uso de no consumo (vino exposición)
CONTENIDO
COMODANTE
Obligaciones (1751-1752)
-Abonar los gastos extraordinarios causados por la conservación de la cosa siempre que sean notificados por el comodatario a no ser que sea urgente cuando los puede hacer el mismo y luego solicitar el importe al comodante.
-Responde frente a posibles daños surgidos por los vicios no notificados.
Derechos
-Que se le devuelva la cosa en el estado en que se prestó.
COMODATARIO
Obligaciones
-Conservar la cosa conforme a la diligenciad e un buen padre de familia
-Gastos ordinarios por su uso o conservación
-Restituir en el tiempo y lugar pactados
-No puede retener la cosa aunque el comodante le deba algo (1747)
-Responde por la pérdida de la cosa incluso en caso fortuito si la utilizó para un uso distinto, si la retiene más tiempo que lo que debía y también si actúa de mala fe.
-No responde por los deterioros surgidos por el mero uso.
-Si son varios comodatarios se responde solidariamente.
Derechos
-Dº a usar la cosa, pero no sus frutos y no adquiere la propiedad porque la retiene el comodante.
-Si muere alguno de los contratantes las obligaciones pasan a los herederos a no ser que se haya contratado en virtud de la confianza (intuitu personae).
EXTINCIÓN
-Pérdida de la cosa
-Desistimiento unilateral del comodante
-Terminó el tiempo pactado para el préstamo
-Terminó el uso por el que se realizo el préstamo
EL PRECARIO
La posesión meramente tolerada da lugar al precario
No tiene una regulación específica. Se nombra en la LEC cuando se regula el deshaucio y la nombra la jurisprudencia.
El TS la define como la posesión concedida, tolerada posesión sin título con la aquiescencia de la persona que posee el título. Lo importante es que no exista pago debido al dueño pese a disfrutar de la cosa.
TEMA 11 EL CONTRATO DE DEPÓSITO
CONCEPTO
Art. 1758 CC “Se constituye el depósito desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y restituirla”.
Art. 1759 CC “El depósito puede constituirse judicial o extrajudicialmente”
El contrato de depósito puede ser judicial o extrajudicial, y dentro de este último a su vez pueden ser voluntario o necesario”.
EL DEPÓSITO VOLUNTARIO
El depósito voluntario no viene claramente definido en el CC; pero de los art. 1758 y ss. Y sobre todo art. 1763 se pueden extraer las notas fundamentales de éste depósito.
Es un contrato cuya finalidad es la guardia y custodia lo que le permite diferenciarlo de otros contratos donde hay un uso o posesión (por ejemplo el arrendamiento).
Hay una obligación de restituir la cosa dada en depósito.
El objeto debe ser bienes muebles No fungibles o bien fungibles pero individualizables (como por ejemplo dinero en un sobre)
Definición: Es un contrato en virtud del cual una parte denominada depositante entrega a otra denominada depositario una cosa para que la guarde y la custodie y luego la restituya cuando se le reclame.
CARACTERÍSTICAS
Es un contrato real, (es necesaria la entrega de la cosa para que el contrato se perfeccione).
Si bien la jurisprudencia entiende que se trata de un contrato real, la doctrina entiende más bien que el depósito existe desde que las partes acuerdan entregar la cosa y que la otra la custodie, de modo que se hablaría más bien de que el contrato de depósito es un contrato consensual.
De manera general, es un contrato gratuito y unilateral pero se admite que sea un depósito remunerado en cuyo caso sería lucrativo y bilateral.
ELEMENTOS PERSONALES
Depositante: es aquel que entrega una cosa para que le sea custodiada. No tiene porqué ser el propietario de la cosa.
Depositario: es aquel que recibe la cosa y se compromete a custodiarla y restituirla cuando el depositante la reclame.
Tanto depositante y depositario deben tener capacidad general de contratar. Hay unos supuestos excepcionales:
En relación con la incapacidad de las partes
El contrato es válido pero el depositario tiene la obligación de devolver la cosa dada en depósito si así lo manifiestan los responsables del depositante.
El contrato es válido pero el depositario tiene la obligación de devolver la cosa dada en depósito si así lo manifiestan los representantes del depositante.
El contrato es válido pero el depositante que entrega la cosa a un incapaz puede reivindicársela mientras esté en poder del depositario, pero si ya no está en sus manos sólo le podrá exigir las cantidades con las que se enriqueció.
El CC guarda silencio pero por analogía entendemos que los representantes del depositario deberán conservar la cosa depositada y tendrán la obligación de devolver la cosa dada en depósito si así se manifiesta por el depositante.
EN RELACIÓN CON LA PLURALIDAD DE DEPOSITANTES O DEPOSITARIOS
ELEMENTOS REALES
Bienes muebles no fungibles o fungibles individualizables (dinero en una carta)
ELEMENTOS FORMALES
Se impone el principio de libertad de forma del art. 1278 CC.
CONTENIDO
Como lo normal es que el depósito voluntario sea gratuito se trata de un contrato unilateral pero cabe el pacto en contrario, transformándose así en un contrato bilateral.
Obligaciones del depositario
(esta responsabilidad se agrava cuando las casas sean selladas, cerradas, se presume que la responsabilidad es del depositario salvo que se pruebe lo contrario y es posible pactar que la responsabilidad se eleve o se disminuya).
Art. 1776 el depositario está obligado a restituir la cosa que se depositó a sus causahabientes, a sus representantes o a terceros que fueran designados en el contrato.
La cosa se deberá restituir con sus accesorios y frutos y si el depósito es de dinero con sus dineros salvo que esté individualizado.
Art. 1771 si se tratan de cosas ajenas y el depositario cuando la recibe sabe que ha sido hurtada o robada y conoce al propietario deberá notificarle que tiene en depósito una cosa de su propiedad pero si no le reclama la cosa en un plazo de 1 mes el depositario cumpliría restituyendo la cosa a quien se la entregó.
La obligación de restitución se trasmite a los herederos.
Si es un bien mueble integrado en el patrimonio del fallecido y los herederos no saben que la cosa está en depósito y la enajenan ignorando este hecho; lo herederos sólo están obligados a restituir el precio o ceder sus acciones frente al comprador si no se satisfice el precio.
El momento será cuando le reclame el depositante la devolución de la cosa, sin ser necesario alegar ninguna causa o justificación. Existen 2 excepciones donde no hay obligación de devolver:
-Cuando se embargue judicialmente estando en su poder
-Cuando se le comunique que hay un tercero que se opone a la restitución.
El art. 1776 admite que el depositario que tenga justos motivos pueda devolverla antes de tiempo y si el depositante se resiste se puede consignar ante el juez.
Donde se señaló en el contrato y si nada se dice donde está la cosa depositada.
Obligaciones del depositante
EXTINCIÓN DEL DEPÓSITO VOLUNTARIO
-Pérdida de al cosa
-Devolución de la cosa
EL DEPÓSITO IRREGULAR
El depósito irregular se caracteriza porque la cosa dada en depósito es dinero o bien siendo dinero pierde su individualidad. Se discute su admisibilidad si bien el CC lo menciona en el art. 1172 CC.
Hay que pagar intereses si se ha utilizado el dinero o bien si ha habido retraso en la entrega.
EL DEPÓSITO NECESARIO
La característica es que este depósito se constituye con independencia de la voluntad de las partes.
Hay 3 tipos de depósitos necesarios:
Es esencial, que el viajero observe todas las prevenciones que recomienda la dirección del hotel.
Cesa la responsabilidad del hotel cuando se tratan de objetos depositados por personas que visitan a residentes del hotel.
También cesa la responsabilidad del hotel cuando no se guardan las recomendaciones debidas, en casos de robo a mano armada o cuando el huésped acepte la no responsabilidad del hotel.
EL DEPÓSITO JUDICIAL O SECUESTRO
En principio no son sinónimos pero el legislador equipara estos términos.
El secuestro es un término general y su finalidad no es guardar sino evitar la sustracción del objeto hasta que no se resuelva una controversia entre varias personas sobre la cosa. La restitución se realizará a la persona que venció en la controversia.
El secuestro puede ser tanto de bienes muebles como inmuebles y en relación con los inmuebles no hay sustracción material pero sí jurídica.
En el secuestro convencional las partes se ponen de acuerdo para que un tercero entregue la cosa a quien corresponda una vez que se resuelva la controversia.
En el secuestro/depósito judicial se decreta el embargo o el aseguramiento de un bien mueble en litigio, hasta que finalice la controversia.
TEMA 12 LOS CONTRATOS ALEATORIOS
Los contratos aleatorios vienen recogidos en los art. 1790 y ss.
El art. 1790 contiene una definición de contrato aleatorio:
“Una parte se obliga a entregar a otra una cosa en el momento en que se produzca una incertidumbre”.
Este concepto ha sido muy criticado porque:
1.- Parece que se refiere sólo al juego y la apuesta.
2.- Nos lleva a confundir los contratos aleatorios con los contratos sometidos a condición.
En los contratos aleatorios el contrato es perfecto y válido desde un principio.
En los contratos sometidos a condición el contrato no es perfecto hasta que no se de la condición.
Elementos básicos de los contratos aleatorios
1.- Indeterminación inicial del resultado
2.- Dependencia de un acontecimiento incierto
3.- Voluntariedad por parte de los contratantes de asumir un riesgo.
EL JUEGO Y LA APUESTA
Art. 1798-1801
Estos art. nunca fueron modificados porque el legislador consideraba prohibidos los juegos, de envite suerte y azar.
El legislador admitía los juegos que se basaban en la destreza y el calculo.
Control administrativo de los jueces de evite suerte y azar, en la actualidad están plenamente admitidos.
A pesar de que a día de hoy están permitidos hay algunos que se consideran “prohibidos”:
1) Los que atentan contra la salud de las personas
2) Juegos autorizados pero que se consideraban prohibidos porque incumplen las reglas que los desarrollan (No se realizan en los lugares autorizados).
Para estos juegos se les puede aplicar el art. 1798, el legislador lo usaba para sancionar los juegos de suerte, envite y azar.
Conclusiones
1.- Inexigibilidad del pago: El que gana carece de acción para exigir el pago de lo ganado.
2.- Si el que no estaba obligado a pagar, pagó, no puede pedir que le devuelvan lo pagado.
La justificación está en la doctrina: si el contrato tenía una causa ilícita no se puede alegar por las partes para recuperar lo pagado.
Excepciones
1.- Se puede repetir cuando hubiese dolo.
2.- Cuando se trate de menores que hubiesen pagado.
3.- Aquellas personas que estuviesen inhabilitadas para administrar sus bienes: incapacitados judicialmente y los declarados pródigos.
En cuanto a los juegos permitidos el CC los regula y dice que:
Quien pierde puede ser reclamado civilmente para que pague (art. 1801)
La autoridad judicial puede reducir la cuantía de la deuda cuando la cantidad que se jugó fue excesiva o cuando excediese de los usos de un buen padre de familia.
LA RENTA VITALICIA Importante
Art. 1802-1808
El art. 1802 del CC establece una definición del contrato de renta vitalicia:
Se trata de un contrato en el que un deudor se compromete a pagar una renta vitalicia a otra a cambio de la entrega en propiedad de unos bienes.
CARACTERÍSTICAS: Conmutativo, bilateral, consensual, aleatorio, no formal
REQUISITOS
-Hay un elemento de incertidumbre, que es la duración de la vida de la persona contemplada.
Si la vida dura mucho a lo mejor los bienes no son suficientes y la pensión no resulta equitativa.
La vida puede ser la de quien entrega los bienes, la de un tercero ajeno, o bien la vida de varias personas.
-El art. 1804 establece que será nula la renta vitalicia cuando la vida contemplada sea la de una persona que ya está muerta cuando se contrató o cuando se contempla la vida de una persona enferma que se muere a los 20 días. Es lógico porque no hay incertidumbre sino certeza y además habría un enriquecimiento injusto.
Elementos personales
Hay un mínimo de 2 o 4 constituyentes como mínimo. Puede ocurrir que el capital se establezca para un tercero distinto a los constituyentes y la vida que se contempla puede ser de una persona distinta a los constituyentes.
Capacidad de los contratantes
Se exige capacidad general para contratar
ELEMENTOS REALES
-Los bienes que se entregan en propiedad: derechos, bienes muebles o inmuebles
-La renta o pensión que hay que entregar
ELEMENTOS FORMALES
Se establece el principio de libertad de forma del art. 1278.
CONTENIDO (importante)
Sin embargo, este art. admite que se pacte el dº de resolución cuando no se satisfagan las rentas acordadas.
EXTINCIÓN
El contrato de renta vitalicia se extingue cuando se extinga la vida que se contempla.
EL CONTRATO DE ALIMENTOS
La regulación del contrato de alimentos está regulado en los art. 1791-1797 del CC así como en la ley de protección patrimonial de las personas discapacitadas de 2003.
Este contrato es una reacción social de los ancianos que se quedan solos.
Se trata de un contrato vitalicio, en virtud del cual una persona se compromete a otorgar a otra persona unos cuidados, alimentos, manutención etc…a cambio de una pensión.
Pasó de ser un contrato típico a ser atípico. (quedan sin contenido los art. del CC)
Las partes tienen plena libertad para determinar el objeto del contrato.
En caso de incumplimiento el alimentista tiene la posibilidad de optar por la resolución o exigir el cumplimiento del contrato. Si surgen problemas de convivencia se puede modificar el contenido del pacto y la obligación de prestar alimentos puede transformarse en una pensión.
El contrato cesa cuando muere el obligado a prestar alimentos o la persona que entrega la renta.
LECCIÓN 13 LA TRANSACCIÓN Y EL CONVENIO ARBITRAL
LA TRANSACCIÓN
El contrato de transacción viene regulado en los art. 1809 y ss del CC.
CONCEPTO
Se trata de un contrato en virtud del cual las partes contratantes se dan recíprocas concesiones para evitar la provocación de una controversia o poner fin a uno que había comenzado.
REQUISITOS
CARACTERÍSTICAS: Consensual, conmutativo, bilateral, oneroso, típico
CLASES DE TRANSACCIÓN
*Respecto al objeto sobre el que recae la transacción
Transacción pura y simple. La transacción recae sobre la cosa objeto de litigio o controversia
Transacción mixta. La transacción recae sobre una cosa distinta a la que es objeto de litigio o controversia.
*Transacción judicial y transacción extrajudicial
En su origen la transacción siempre es extrajudicial pero puede hablarse de transacción judicial en una serie de supuestos:
ELEMENTOS PERSONALES
Se precisa de capacidad general de contratación y poder de disposición sobre sus bienes.
Los art. 1810,1811 y 1812 establecen que hay que hacer cuando hay que transigir sobre bienes de menores o sometidos a tutela.
Al igual que en otros tipos de contratos los padres y tutores tienen que pedir autorización judicial.
El art. 1812 alude a las personas jurídicas y dice que si reúnen los requisitos para enajenar también podrán transigir.
ELEMENTOS REALES (importantes)
Las personas que van a transigir deben tener plena disponibilidad sobre lo que van a transigir de modo que no se podrá transigir sobre aquellas cosas que afecten al interés general o al orden público.
Los art. 1813-1814 hablan sobre las cosas las que está prohibido transigir:
ELEMENTOS FORMALES
Se establece el principio de libertad formal (oral o escrita), aunque el art. 1815 dice que debe ser escrita la práctica admite la transacción verbal.
EFECTOS DE LA TRANSACCIÓN
Produce efectos inter partes pero en determinadas circustancias puede afectar a terceros.
El efecto que se produce es de cosa juzgada (1816) de modo que las partes han resuelto la controversia definitivamente y no pueden plantear la misma cuestión ante los tribunales.
En el caso de que se plantease ante los tribunales se puede oponer una excepción de transacción acabada.
No obstante se puede acudir a los tribunales en 2 supuestos:
-Para exigir el cumplimiento de la transacción
-Para exigir la ineficacia de la transacción por 2 razones:
a) Nulidad
Faltan los requisitos esenciales del contrato (objeto, causa y consentimiento)
Se transige sobre una materia prohibida
b) Anulabilidad
Error en el objeto, falsedad de documentos…
Dolo
Mala fe
EL CONVENIO ARBITRAL
Los art. 1820-1821 se queda sin contenido, ahora se regula por la ley de arbitraje.
La ley no habla de contrato, sino de convenio pero es lo mismo.
CONCEPTO
El convenio arbitral es un acuerdo de voluntades de naturaleza contractual consistente en el sometimiento de controversias o cuestiones litigiosas a la decisión de jueces o árbitros.
REQUISITOS
-Voluntad de las partes de someterse a arbitraje
-Existencia de unA relación jurídica respecto a la cual hay un conflicto o controversia.
CLASES DE ARBITRAJE
Arbitraje de derecho
El conflicto tiene que ser resuelto de acuerdo con las normas jurídicas y la decisión debe ser motivada.
De esto se deriva que los árbitros deben ser especialistas en derecho (abogados en ejercicio) salvo que haya acuerdo en contrario.
Arbitraje de equidad
El conflicto tiene que ser resuelto de acuerdo con el saber y entender de los árbitros, atendiendo a la justicia material no en función de las normas jurídicas.
ELEMENTOS PERSONALES
Las partes que forman crean el convenio arbitral para la solución de un conflicto común deben tener capacidad general de obrar y capacidad de disposición
ELEMENTOS REALES
El objeto del contrato de arbitraje son:
Materias sometidas al principio de autonomía de la voluntad
Igual eficacia antes o después del litigio
Nos sentencia firme
ELEMENTOS FORMALES
Las partes pueden incluir una cláusula en el contrato en virtud de la cual si surgen desavenencias se someten a arbitraje. También puede tratarse de un acuerdo independiente al contrato.
Se exige forma escrita pero es indiferente que sea en documento público o privado.
LOS ÁRBITROS (art. 2 a 21 del título III del la ley de arbitraje)
En principio deben ser personas naturales en pleno ejercicio de sus derechos civiles salvo que tengan una profesión en la que se les prohibe ser árbitros.
Se permite una designación directa por las partes y el número de árbitros es libre pero es esencial que sea impar.
Si no se estipula nada se presume que es un solo arbitro.
También puede encomendarse la designación de árbitros a corporaciones de derecho público, asociaciones o entidades sin ánimo de lucro.
A los árbitros se les concede un amplio nº de facultades pero están sometidos a las obligaciones propias de su cargo ya que si no las cumpliesen incurrirían en responsabilidad por daños y perjuicios.
Normalmente es un cargo retribuido salvo pacto en contrario.
EFECTOS DEL CONVENIO ARBITRAL: EL LAUDO ARBITRAL
El laudo arbitral es la decisión del árbitro.
El laudo arbitral debe redactarse por escrito y entre las cosas que deben adjuntarse son: fecha, lugar, cuestión sometida, resumen de las pruebas, alegaciones de las partes y decisión final motivada si es de derecho o no si es equidad.
El plazo para realizar el laudo es de 6 meses y los árbitros lo pueden prorrogar 2 meses más si las partes no se oponen.
Salvo que hubiesen acordado una prórroga una vez fenecido el plazo se terminarán las actividades de los árbitros.
La impugnación del laudo (art. 40 a 43 ley de arbitraje) importante
Se dan 2 vías para impugnar el laudo:
La acción de anulación del laudo se tramita ante la audiencia provincial del lugar donde se dictó en un plazo de 2 meses desde que se modificó por un procedimiento de la LEC 2000.
El art. 41 establece las causas taxativas por las que se puede ejercitar la acción de anulación
En cambio la revisión del laudo corresponde a la sala 1ª del TS por un procedimiento de la LEC.
El art. 43 establece las causas taxativas por las que se puede exigir la revisión.
-Aparición de documentos de carácter decisivo
-Fraude o falsedad en la emisión del laudo
¿Cómo se ejecuta el laudo?
Las partes pueden cumplir voluntariamente el laudo.
Sin embargo alguna de las partes puede resistirse a cumplir el laudo de modo que la parte que cumple puede acudir a los tribunales para que el juez de 1ª instancia del lugar donde se dictó el laudo proceda a la ejecución.
LECCIÓN 14 LOS CONTRATOS DE GARANTÍA
Los contratos de garantía son contratos accesorios que tratan de garantizar el cumplimiento de una obligación principal.
Hay 2 tipos de contratos de garantías: personales y reales
En los personales un tercero queda sujeto al cumplimiento de una obligación principal
En los reales un objeto queda sujeto al cumplimiento de una obligación principal
EL CONTRATO DE FIANZA (1822 a1826)
El contrato de fianza es un contrato de garantía personal en el que una persona distinta al deudor se obliga subsidiariamente al cumplimiento de la obligación principal para el supuesto de que el deudor principal no cumpla.
CARACTERÍSTICAS
Consensual, unilateral, conmutativo, accesorio, subsidiario, típico, oneroso o gratuito
REQUISITOS ¿Qué tipo de obligaciones pueden ser garantizadas?
-Obligaciones principales de cualquier clase siempre que sean válidas.
Excepcionalmente pueden garantizarse obligaciones anulables cuando sean de las que tiene derecho a ejercitar el menor o emancipado.
-Las obligaciones futuras, pero la reclamación al fiador solo puede tener lugar cuando se haya liquidada la obligación.
Contenido de la obligación del fiador
La obligación con la que cumple el fiador no siempre es la principal
Extensión: menos que la obligación principal
CLASES
Por su origen
Convencional: acordada por las partes
Legal o judicial: cuando lo impone la ley (LAU) o el órgano judicial.
Por su extensión
Limitada: cubre todo o parte de la obligación principal pero excluye los accesorios
Ilimitada: toda la obligación principal + los accesorios
Por las personas
Simple: se garantiza al deudor principal
Doble: Se garantiza al fiador del deudor principal.
CAPACIDAD DE LAS PARTES
En general para ser fiador se requiere capacidad general para contratar
El art. 323 respecto del emancipado no dice nada así que sí puede.
Debe tener bienes suficientes para poder responder
Si se convierte en insolvente el acreedor tiene derecho a pedir un sustituto, salvo que el acreedor hubiese sido el que lo hubiera escogido.
FORMA
Hay libertad de forma pero tiene que ser EXPRESA no es válida la tácita.
RELACIONES
Acreedor vs. Fiador
1º Derecho del acreedor a exigir al fiador el cumplimiento cuando no haya cumplido el deudor.
2º El beneficio de exclusión (art. 1830-1834) importante
El beneficio de la exclusión es un medio de defensa del fiador frente a las reclamaciones del acreedor.
Si el acreedor exige el pago al fiador éste tiene la facultad de oponerle tal beneficio y obligarle a que persiga todos los bienes del deudor.
En este caso se han de notificar los bienes que el deudor tiene en territorio español y que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda.
Si el acreedor negligentemente no los persigue, será sancionado y cesará la responsabilidad del fiador por el importe de aquellos bienes no perseguidos
El art. 1830 establece que se opondrá el beneficio de exclusión en el momento en que le sea reclamado el pago, bien por vía judicial bien por vía extra-judicial.
En cuanto a los supuestos en los que no podrá oponerse el beneficio de exclusión, dice el art. 1831:
OTRAS EXCEPCIONES
El fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones inherentes a ala deuda: deuda prescrita, no ha vencido el plazo….
No se pueden oponer en cambio las puramente personales (1853): menores, incapaces…
Deudor vs. Fiador
Antes de pagar
El fiador puede solicitar que se le releve de la fianza. El legislador establece una serie de supuestos en los que el fiador podrá solicitar del acreedor que le releve de la fianza o que le garantice que se le va a pagar lo que él va a pagar.
En todos estos casos la acción del fiador tiende a obtener relevación de la fianza o una garantía que lo ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de insolvencia del deudor.
Art. 1843: El fiador aún antes de haber pagado puede proceder contra el deudor principal:
1º Cuando se ve demandado para el pago
2º En caso de quiebra concurso o insolvencia
3º Cuando el deudor está obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado y el plazo ha vencido.
4º Cuando la deuda se ha hecho exigible
5º Tras el transcurso de 10 años cuando no hay plazo fijo para el pago.
Después de pagar
Art. 1838: El fiador que paga por el deudor, debe ser indemnizado por éste. La indemnización comprende:
1º La cantidad total de la deuda
2º Los intereses legales
3º Los gastos ocasionados al deudor
4º Los daños y prejuicios cuando procedan
Art. 1839: El fiador se subroga por el pago en todos los derechos que tenía el acreedor frente al deudor”
Si ha transigido con el acreedor no se puede exigir al deudor más de lo que haya pagado
EXTINCIÓN CONTRATO DE FIANZA
-Extinción de la obligación principal
-Causas de extinción de obligaciones (1156)
-La realización de actos que impiden que el fiador se pueda subrogar
-El acreedor acepta voluntariamente un inmueble como efecto para el pago que no era el -exactamente debido pero lo pierde por evicción.
LA COFIANZA
Se trata de un contrato de fianza donde hay varios fiadores
Cada fiador responder únicamente por la parte que les corresponde
Beneficio de división
Cesa en los mismos supuestos en los que cesa el beneficio de exclusión
Parte pactada: si no se lo repartes en partes iguales
Cada uno de los fiadores tiene derecho al beneficio de exclusión. Si renuncia y paga por los otros sólo contra el deudor principal
RELACIONES ENTRE COFIADORES
(1844-1845)
Un cofiador paga por entero una deuda pero solamente porque no ha sido demandado judicialmente o porque el deudor quiebra. El cofiador tiene derecho a una acción de reembolso frente a sus cofiadores.
Si alguno de los cofiadores es insolvente se repartirán esa cantidad en el mismo porcentaje.
Un cofiador puede pagar todo porque quiere.
EXTINCIÓN
-Causas normales
-1850
-El acreedor libera a un cofiador de la parte que le corresponde. Sin consentimiento del resto va a beneficiar a todos ellos. Cada uno pagará menos. Si hay consentimiento la cantidad garantizada es la misma y se la reparten entre todos los que quedan. Cada uno pagará más
RELACIONES ENTRE LOS COFIADORES Y EL DEUDOR
Cada uno de ellos puede exigir al deudor la parte que ha pagado de la deuda.
TEMA 17 LOS CUASI-CONTRATOS
El art. 1887 CC dispone que “son cuasi contratos los hechos ilícitos y puramente voluntarios de los que resulto obligado su autor para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados.”
Hay 2 cuasicontratos típicos:
-La gestión de negocios ajenos
-El cobro-pago de lo indebido
Hay otros cuasi-contratos atípicos que suponen un enriquecimiento injustificado de una parte: el enriquecimiento sin causa.
LA GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS
Aunque no existe un mandato, el gestor voluntariamente realiza unas gestiones ajenas.
-Falta una obligación de asumir la gestión
-Se trata de un interés ajeno
-El dueño del negocio está ausente o no puede actuar por sí mismo
-La gestión debe ser útil
-Debe tratarse de un asunto lícito
ELEMENTOS REALES
Negocios en sentido amplio (también pueden ser actos materiales)
CONTENIDO
EL GESTOR (1892-1893)
-Está obligado a continuar en la gestión hasta que se termine (puede requerir a otro que lo sustituya)
-Debe guardar la diligencia de un buen padre de familia
-Debe indemnizar por los posibles perjuicios que cause por culpa o negligencia (los tribunales pueden moderar las sanciones).
-No puede realizar operaciones arriesgadas porque si no se agrava su responsabilidad.
-Pueden encargarse del negocio varios gestores que responderán solidariamente.
-Obligación de rendir cuentas
EL DUEÑO (1892-1893)
-Ratificar la gestión, produce los mismos efectos que el mandato
-Aunque no las haya ratificado, el dueño será responsable por las obligaciones contraitas por el gestor y deberá indemnizarlo por los gastos realizados.
-La misma obligación regirá cuando la gestión se hubiese hecho para evitar un peligro inminente aunque no hubiese supuesto provecho ninguno.
EL COBRO-PAGO DE LO INDEBIDO
El art. 1895 establece que existe cuando se recibe alguna cosa que No había derecho a cobrar, y por tanto surge la obligación de restituirla a su dueño.
La entrega puede ser indebida por varias causas:
-Hay una obligación de entregar, pero se entrega a unas personas distintas a las que se tenía que entregar.
La deuda no existió nunca, o ya ha sido pagada
-Se entrega + de la cuantía real de la deuda (exceso en el pago)
ELEMENTOS PERSONALES
El solvens es el que paga
El accipiens es el que recibe
PRUEBA ERROR (1900-1901)
La prueba del pago corresponde al que pretende haberlo hecho. También le corresponde la prueba del error salvo que el demandado negare haber recibido la cosa reclamada.
El art. 1901 establece una presunción de error cuando se entregó algo que nunca se debió.
El demandado puede probar que la recibió a título de donación, a título de liberalidad etc…
ELEMENTOS REALES
La restitución de la cosa dada por error. Este objeto varía en función de la naturaleza de la cosa entregada y de la buena o mala fe de quien lo recibió.
Si la cosa es específica/concreta: la misma cosa que se entregó
Si es fungible o consumible: el equivalente
Mala fe:
Capital: intereses
Cosa específica: frutos
Responde por los menoscabos y perjuicios de quien lo entregó
Buena fe
Restituir lo indebidamente entregado y que se le paguen los gastos + mejoras
Buena fe
Precio que se recibió
Mala fe:
Deberá entregar el mayor valor alcanzado por la recepción de la cosa
Excepción 1899 creyendo de buena fe que le están haciendo el pago por un crédito legítimo y subsistente deja de ejercitar los derechos que tiene que ejercitar, tendría que ir contra el verdadero deudor.
ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA
Hay una obligación de restituir como consecuencia de un enriquecimiento sin causa.
Efectos
Equilibrio patrimonial
Reintegración del equivalente = condena pecuniaria
Acción personal de 15 años de prescripción.
TEMA 16 LA RESPONSABILIDAD CIVIL
Según el art. 1089 las fuentes de las obligaciones son: la ley, los contratos, los cuasi-contratos y las acciones y omisiones ilícitas o en las que exista cualquier género de culpa o negligencia.
¿Qué es la responsabilidad civil?
Se trata de la obligación de reparar o indemnizar a aquella persona que ha sufrido un daño.
La responsabilidad civil por daños es una parte del derecho civil patrimonial que se encarga de estudiar los daños producidos por acción u omisión así como la determinación de la persona responsable para su reparación.
Hay obligación de responder por daños cuando se atropella a una persona, cunado se cae un tiesto de un balcón o cuando se produce una intoxicación en un restaurante.
Estos daños pueden producirse a una sola persona (daños individuales) o bien pueden ser producidas a varias personas (daños colectivos).
La normativa acerca de la responsabilidad por daños se encuentra recogida en el CC en los art. 1902 a 1910 sin embargo esta regulación es escasa y surgen leyes especiales para completar la regulación del código. Va a ser muy importante la jurisprudencia.
CLASES DE RESPONSABILIDAD CIVIL
Responsabilidad civil contractual
Surge el deber de reparar cunado entre el sujeto agente y la víctima hay una relación contractual.
Responsabilidad civil extra-contractual
Surge el deber de reparar cuando entre el agente y la víctima no hay ninguna relación contractual.
Los 2 tipos de responsabilidad tienen una regulación distinta:
-La responsabilidad civil contractual se refiere al art. 1101 del CC (estudiado el año pasado).El plazo de ejercicio de la acción es de 15 años.
-La responsabilidad civil extra-contractual se recoge en los art. 1902 a 1910 y el plazo de ejercicio de la acción es de 1 año.
LA RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRA-CONTRACTUAL
Viene regulado este tipo de responsabilidad en los art. 1902-1910 CC. Puede ser de diferentes tipos:
Subjetiva: Hay obligación de reparar si existe culpa del agente.
Objetiva: Hay obligación de reparar aunque no haya culpa del agente, lo esencial es que se produzca un daño.
Directa: El sujeto agente responde por sus propios actos.
Indirecta: Se responde por hechos ajenos.
Derivada del ilícito civil: El acto o conducto que produce el daño no es un delito ni una falta.
Derivada del ilícito penal: El acto o conducta que produce el daño es un delito o una falta.
Estos 2 tipos de responsabilidad civil extra-contractual tienen un tratamiento normativa distinta:
El art. 1902 establece que las obligaciones civiles extra-contractuales nacidas de actos constitutivos de delitos o faltas se regularán por las disposiciones del código penal.
El art. 1903 establece que las obligaciones civiles extra-contractuales nacidas de ilícitos civiles
(No delitos/faltas) se regularán por las disposiciones del código civil.
Junto con el distinto tratamiento normativo, también hay un tratamiento jurisdiccional distinto:
Los tribunales penales conocerán de los supuestos de responsabilidad civil extra-contractual derivada de delitos y faltas.
Los tribunales civiles conocerán de los supuestos de responsabilidad civil extra-contractual derivada de ilícitos civiles.
En el caso de que de los daños producidos hayan sido por un delito o una falta, surge para la víctima una acción penal y una acción civil. Sin embargo hay una serie de excepciones:
En este caso os tribunales penales conocerán de la acción de responsabilidad civil conforme a las disposiciones del CP.
RESPONSABILIDAD CIVIL EXTRA-CONTRACTUAL DENTRO DEL CC (ilícitos civiles)
Responsabilidad civil extra-contractual por hechos propios (1902)
Responsabilidad civil extra-contractual por hechos ajenos (1903-1910):
-Responsabilidad civil extra-contractual de los padres, tutores respecto a sus hijos o pupilos, emancipados, directores y empresarios de establecimientos, directores de centros de enseñanza etc...(1904)
-Responsabilidad civil extra-contractual por daños causados por animales (1905-1906)
-Responsabilidad civil extra-contractual por daños causados por cosas inanimadas (1907-1908-1909-1910)
LECCIÓN 17 RESPONSABILIDAD POR HECHOS PROPIOS (1902)
1º Existencia de una acción u omisión ilícita.
La ley exige que exista una acción u omisión contraria a derecho. Hay una presunción de antijuricidad. Si hay causas que excluyen la antijuridicidad ya no podemos hablar de responsabilidad civil extra-contractual, hay una exoneración de responsabilidad.
Causas que excluyen la antijuridicidad:
Cuando una persona actúa en defensa de su propia persona o derechos propios o ajenos.
Hay una colisión de intereses y se debe de hacer prevalecer uno de ellos.
Requisitos: que se opte por el mal menor, que el sujeto obligado no tenga obligación se sacrificarse por su profesión u oficio y el estado de necesidad no haya sido provocado de manera intencionada por el sujeto.
No cuando sea contrario a las leyes o costumbres: consentimiento de menores, incapaces…
Cuando la víctima haya provocado el daño
No se permite el ejercicio de un derecho que lesiona intereses o daña a otras personas.
2º El daño
El daño debe existir realmente y la prueba de su existencia corresponde al demandante de la indemnización o a sus representantes.
También se incluyen los daños futuros que son daños derivados de una obligación principal.
Tanto los daños materiales (aquellos que tienen una carácter patrimonial) como los daños morales (no tienen carácter patrimonial, se refieren a bienes o derechos inmateriales de la persona: salud, dignidad) son susceptibles de reparación.
¿Cómo se determina la cuantía del daño?
No hay criterios específicos para determinar la cuantía del daño. Únicamente existen unos baremos en materia de reparación de daños sufridos en materia de tráfico?.
Son los propios tribunales los que se encargan de determinar la gravedad del daño y por tanto ellos mismos establecen la cuantía de la indemnización.
3º La culpabilidad
La responsabilidad civil extra-contractual por hechos propios exige la presencia de negligencia o culpa para que a esa persona que causa el daño se le impute subjetivamente el hecho.
Aunque el art. 1902 no menciona el dolo, la jurisprudencia entiende que deberá sumarse a la negligencia o culpa porque también genera una indemnización.
El art. 1214 (ya derogado) establecía que la existencia de culpa o negligencia correspondía al demandante.
Sin embargo, la jurisprudencia hoy día, opta por establecer una presunción de existencia de culpa o negligencia dando lugar en algunos casos, a una inversión en la carga de la prueba. De este modo el que supuestamente daña es el que debe acreditar que actuó diligentemente.
4º Relación de causalidad
Lo que se exige es que el daño sea consecuencia de la acción u omisión del sujeto. El hecho cometido debe desencadenar el daño. (Por ejemplo, frenazo-atropello, mancha de aceite-caida).
Sin embargo, es posible que varias acciones o situaciones causen el daño ¿Cuál de esas actuaciones es la que provoca el daño?
Para resolver este problema la doctrina y la jurisprudencia han elaborado una serie de teorías:
Tª equivalencia de condiciones
Todos los acontecimientos tienen relevancia y contribuyen a la producción del hecho pero hay que tener en cuenta sólo el que desencadena el daño. A veces da lugar a absurdos.
Tª de la causalidad adecuada
El hecho relevante es aquel más adecuado para producir el daño.
Tª de la causa más próxima
El hecho relevante es aquel más próximo al hecho que se comete.
Tª causa eficiente
También hay que tener en cuenta los hechos menos próximos y ver cual tiene más relevancia.
El TS casi siempre la que utiliza es la Tª de la causalidad adecuada.
A veces es posible que la relación causa efecto sea interrumpida:
1º La propia víctima provoca el daño culposamente
En este caso hay culpa de la víctima y por tanto se exonera de responsabilidad al sujeto agente.
2º Concurrencia de culpas
Tanto la víctima como el agente actúan culposamente generando un daño.
No hay exoneración total de responsabilidad del agente, pero si hay una disminución en la cuantía de la indemnización.
Hay 3 requisitos para hablar de interrupción:
-Existencia de culpa evidente de la víctima
-Exclusividad de dicha culpa
-Adopción del otro sujeto interviniente de toda la diligencia precisa para evitar el daño.
LA RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL POR HECHOS AJENOS
(1903-1910)
Art. 1903 “La obligación que impone el art. anterior es exigible no sólo por hechos propios sino por aquellas personas de quienes se debe responder”
Se trata de una responsabilidad indirecta, puesto que no se responde por el hecho propio sino por los hechos cometidos por otras personas.
En principio se establece una presunción de existencia de culpa aunque esa presunción puede ser destruida.
La responsabilidad ha evolucionado desde una responsabilidad por culpa a una responsabilidad por riesgo.
Los supuestos de responsabilidad extra-contractual por hecho ajeno vienen contenidos en el art. 1903 si bien no se trata de una enumeración taxativa:
El art. 1903 2º párrafo “los padres y tutores serán responsables de los daños causados por los hijos que se encuentran bajo su guarda”.
El art. 1903 3º párrafo “los tutores son responsables de los daños causados por los menores o incapacitados sometidos a su autoridad y que habitan en su compañía”
Los padres y tutores como guardadores legales de los mismos tienen la obligación de responder por los daños causados por sus hijos o pupilos.
Se trata de una responsabilidad por culpa (in vigilando lo in educando) éstas personas pueden demostrar que su actuación fue diligente y en este caso se les podrá exonerar de responsabilidad.
El TS es muy riguroso con la responsabilidad de los padres y tutores y afirman que la falta de vigilancia o cuidado ha generado una responsabilidad por riesgo.
Aunque un padre tenga prohibido a su hijo utilizar un arma de fuego y sin embargo a éste se le dispara y hiere a otro niño, eso no se le exonera de responsabilidad.
Esta tendencia jurisprudencial tan rígida ha generado algunas críticas porque parece que los padres se han convertido en compañías de seguros.
Art. 1903 4º párrafo “Responden civilmente los dueños de un establecimiento o empresa respecto de los daños causados por sus dependientes en el servicio o ejercicio de sus funciones”.
Se trata también de una responsabilidad (in vigilando) y hay una presunción de culpabilidad que también se puede destruir.
El art. 1904 1º párrafo establece un derecho de repetición a favor del empresario en virtud del cual podría quedar exonerado de responsabilidad si se prueba que el empleado es mayor de edad y reune los requisitos del art. 1902 siendo por tanto, una persona capaz de responder por sus propios actos..
La víctima o demandante puede dirigirse para exigir la reparación del daño frente al empresario, el agente o los dos simultáneamente. Lo normal es dirigirse contra la empresa.
Para que exista responsabilidad debe existir una dependencia entre el empresario y el trabajador el daño debe producirse en el cumplimiento de sus funciones dentro de la empresa.
La jurisprudencia afirma que el empresario responde por riesgo y por tanto la destrucción de la presunción del último párrafo del 1903 tiene una aplicación muy reducida.
Art. 1903 párrafo 5 “Las personas o entidades titulares de un centro docente de enseñanza no superior responden de los daños causados por los menores de edad durante los periodos de tiempo que estén bajo el control o vigilancia del profesorado del tiempo, desarrollando actividades escolares o extraescolares complementarias”.
No tienen porqué ser centros de enseñanza, también escuelas de música, idiomas o deportes…
El principio las personas que responden son los titulares de los centros, ya sea personas físicas como jurídicas. No son responsables los tutores o profesores.
Hay una responsabilidad (in vigilando) que crea un riesgo y por tanto la culpa se presume, si bien se puede destruir la presunción si se demuestra que se actuó diligentemente.
Hay un derecho de repetición (2º párrafo 1904) de los titulares del centro frente a los profesores pero sólo podrá ejercerse en casos de culpa grave o dolo en el ejercicio de sus funciones.
RESPONSABILIDAD POR DAÑOS CAUSADOS POR ANIMALES (1905-1906)
En el caso de los daños provocados por animales el art. 1905 nos habla de una responsabilidad objetiva, donde No se puede exonerar aunque se demuestre que se actuó diligentemente. Sólo cesará la responsabilidad en caso de fuerza mayor o culpa de quien sufrió el daño. Si hay concurrencia de culpas no cesará del todo sino que habrá una disminución de la responsabilidad.
La persona que debe responder es el poseedor y se extiende a todos los animales objeto de posesión.
En el caso de los daños causados por la caza, hay una responsabilidad por culpa y actualmente este art. (1906) no tiene aplicación porque hay una ley de caza de 1970 y su reglamento donde establecen una regulación específica al respecto.
RESPONSABILIDAD POR DAÑOS PRODUCIDOS POR COSAS INANIMADAS
(1907-1908-1909-1910)
Art. 1907 Responsabilidad por ruina de los edificios
El propietario de un edificio es responsable de los daños producidos en parte o toda del edificio por razón de la ruina.
Es una responsabilidad por culpa si la ruina surge por falta de reparaciones y es una responsabilidad extra-contractual frente a terceros.
Si en cambio la ruina se origina por defectos de la construcción la responsabilidad recaerá en el arquitecto o constructor.
Art. 1908 Responsabilidad por actividades industriales de carácter peligroso o nocivo
También se incluye la caída de árboles y se trata de una responsabilidad por culpa que admite la destrucción de la presunción de culpabilidad.
Para los daños causados en el medio ambiente hay una directiva al respecto para trasponerla a ley y que regula esta materia.
Art. 1910 Responsabilidad del cabeza de familia
Es una responsabilidad objetiva y consiste en que el cabeza de familia (en sentido amplio) es responsable por los daños producidos por las cosas que son arrojadas o caídas desde la casa pero no de las cosas que forman parte de la casa.
No es necesario ser propietario (arrendatario, usufructuario) y se responde por todas las personas que habitan en la casa. (asistenta que está limpiando y se le cae una maceta). También hay un dº de repetición a lo tenor de lo dispuesto en el art. 1902.
LECCIÓN 20 LAS VÍAS DE REPARACIÓN DEL DAÑO
La reparación del daño se puede exigir de 2 maneras diferentes: por convenio entre las partes (cuando hay un acuerdo) o bien judicialmente (cuando no se llega a un acuerdo).
La reparación o indemnización puede ser específica, pecuniaria o ambas.
También deberá indemnizarse en los “casos de lucro cesante”.
¿Quiénes pueden exigir la reparación del daño?
La víctima o sus representantes y si la víctima fallece sus herederos.
La cuantía de la indemnización
Los sujetos que se encargan de fijar la cuantía de la indemnización son los tribunales. A ellos les corresponde observar la gravedad de las lesiones y las circustancias del caso y en función de las mismas valorará la cuantía de la indemnización.
Sólo existen una especie de baremos o cuantías en el caso de los daños producidos en materia de tráfico respecto a la conducción de vehículos a motor.
En la ley de ordenación y supervisión de seguros privados se establecen unas tablas donde se determinan la cuantificación de los daños.
La producción del daño por varios agentes
Se plantea el problema de si la víctima puede exigir la indemnización mancomunadamente o solidariamente.
Si hacemos una interpretación estricta de las disposiciones del CC al respecto, entenderíamos que el perjudicado debería reclamar la indemnización mancomunadamente y sólo podría acudir a la solidaridad en caso de acuerdo expreso.
Sin embargo, la jurisprudencia se manifiesta hoy día a favor de la solidaridad y también se establece esa preferencia en el caso de las leyes especiales.
La prescripción de la acción
En principio el plazo para el ejercicio de la acción para exigir la indemnización por responsabilidad extra-contractual es de 1 año (1968). Es un plazo que no se puede aplicar indiscriminadamente y hay leyes especiales que estableces plazos distintos. Cuando no se mencione nada se presumirá que el plazo será de 1 año.
¿Problema?
El TS entiende que en los casos de responsabilidad extra-contractual derivada del ilícito penal la acción tiene un plazo de ejercicio de 15 años, dando más garantías a las víctimas.
El cómputo
El art. 1968 establece que el plazo empezará a contar desde que lo conociese el agraviado.
El único problema es el caso de daños continuados donde empezará a computarse el plazo desde que se puedan determinar definitivamente las consecuencias del daño.
El plazo es de prescripción (se puede interrumpir) si bien la tendencia actual es a establecer u plazo de caducidad y así evitar la inseguridad jurídica.
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Es posible que se concluya antes si el comodante lo reclama por urgente necesidad
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