TEMA 18: CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO

1. COMPRAVENTA

Art. 1.445. Uno de los contrayentes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o singo que lo represente.

Características:

• Es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo

• El contrato de compraventa obliga a entregar la cosa pero no transmite la propiedad. La propiedad se genera con la entrega efectiva de la cosa. La entrega puede ser real o simbólica.

Partes contratantes:

• Vendedor: el que se obliga a entregar la cosa

• Comprador: el que se obliga a pagar el dinero

Capacidad de las partes:

Capacidad de obrar. Art. 1.459 .Existen restricciones para determinadas personas en la compra-venta:

• Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.

• Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados

• Los albaceas, los bienes confiados a su cargo (albaceas son lo encargados por el testador de intervenir en la distribución de una herencia)

• Los empleados públicos, los bienes del Estado , de los municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos de cuya administración estuviesen encargados

• Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, secretarios de tribunales, juzgados y oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones.

• Los abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio

Objeto de la compra-venta

Es la prestación, todas las cosas, bienes e inmuebles, bienes futuros que sean posibles, lícitos y determinados. Entrega de la cosa pago del precio

Precio

La obligación del comprador tiene que ser verdadera y real, sino el contrato será nulo. Tiene que ser un precio cierto y determinado sin necesidad de mutuo acuerdo.

Además ha de consistir en dinero o signo que lo represente (cheque, letra de cambio) será libremente acordado por las partes, por via administrativa se puede acordar unos precios máximos.

Obligación del vendedor

La entrega de la cosa comprendiéndose lo que se exprese en el contrato y como obligación suicidaría conservar la cosa hasta que la entrega se produzca

EL C.C. Art. 1.465 dice: que el vendedor facilitara los títulos de la cosa y los otorgamientos de la escritura original, los gastos para la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor.

Obligación del comprador:

• Pagar el precio

• La obligación de saneamiento art.1.474

• Saneamiento por edición: privar al comprador de la cosa por sentencia firme

• Por los vicios y defectos ocultos cuando hagan impropia la cosa para el uso al que se destinan, o bien disminuye el valor de la cosa, y el comprador no lo hubiera comprado si supiera sus defectos.

2. PERMUTA

Es el cambio de cosa por cosa. Las obligaciones de las partes seran las obligaciones de la permuta.

Puede ocurrir que el cambio fuera cosa por cosa más precio, será permuta cuando el valor de la cosa sea superior al valor del precio de la cosa.

Si cambiamos cosa por cosa más precio y es equivalente esto seria una compra-venta.

3. COMPRAVENTA DE BIENES MUEBLES A PLAZOS

1.965 1Ley de venta a plazos, este tipo de venta se supone que regula a favor del consumidor pero realmente beneficia más al vendedor (según el profesor)

1.998 Ley de bienes muebles a plazos. Ámbito de aplicación:

- Han de ser bienes no consumibles e identificables (se consideran todos aquellos donde figure la marca y número de serie y fabricación: coches, electrodomésticos)

- También se extiende no solamente a ese contrato de los anteriores bienes sino también los contratos de préstamo para financiar estas ventas. Estos contratos deberán constar por escrito (formales)

Ventajas

En esos contratos se suelen establecer las cláusulas: reserva de dominio y prohibición de enajenación, hasta que se haya terminado de pagar. Esto quiere decir si el comporador incumple los plazos el vendedor podrá recuperar la cosa porque seguirá siendo el propietario.

Registro de bienes muebles

Para inscribir las ventas a plazos, si se inscriben en el registro son oponibles a terceros. Para registrarlos hay que concertar el contrato conforme a unos formularios que suministra el propio registro.

Es un tipo de venta muy usado en la actualidad.

4. LA DONACIÓN

La donación es un contrato en virtud del cual una persona dispone gratuitamente a favor de otra que la acepta.

Es un contrato unilateral, pero jurídicamente bilateral, porque es imprescindible la aceptación.

- Herencia: propiedad en vida más donaciones

- Legítima: parte de la herencia que la ley impone que ha de entregarse a una determinada persona: herederos

Las donaciones tienen un límite:

• Que la persona se reserva bienes para cubrir sus necesidades

• Y en todo caso que no afecten a la legítima

• Y si se excediera esas donaciones serían rescindibles por los legitemario

Una donación no puede echarse atrás, pero excepcionalmente en algunos casos el donante puede revocar la donación, causas de la revocación:

• Por supervivencia (hijos que se creían muertos) o supervivencia de los hijos (nuevos hijos)

• Por ingratitud del donatario

• Incumplimiento de la cargas impuestas al donatario

5. DONACIONES ESPECIALES

• Donación modal

Impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado. Existe una contraprestación llamada modo (gravamen impuesto en negocios jurídicos o contratos gratuitos)

Como consecuencias esas donaciones podrán ser revocadas por las causas de las donaciones o por incumplimiento del modo.

• Donaciones remuneratorias

Art. 619 Es también donación a la que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles, o aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado.

El tipo de remuneraciones no se rigen por el tema de donaciones.

• Donaciones de liberalidades de uso

Art. 1041 No estarán sujetos a colación los gastos de alimentos, educación, curación de enfermedades, aunque sean extraordinarias, aprendizaje, equipo ordinario, ni los regalos de costumbre, los gastos realizados por los padres y ascendientes para cubrir las necesidades especiales de sus hijos o descendientes con discapacidad.

Tema 19: CONTRATOS DE USO Y DIFRUTE

1. ARRENDAMIENTO DE COSAS

El C.C en el Art. 1.553 dice que una de las partes se obliga a dar a la otra el uso o el goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Se trata de un contrato consensual, oneroso (conmutativo), bilateral, típico y temporal.

Elementos del contrato

• El arrendador, quien cede el uso de la cosa

• El arrendatario, quien se obliga a pagar la renta

Capacidad de obrar

• Objeto, es cualquier cosa no consumible

• Precio, cierto, determinado o determinable y además debe ser una renta (precio abonado periódicamente)

• Forma, libertad de forma

Obligaciones del arrendador

Obligaciones del arrendatario

Causas de la extinción del contrato

• Cuando termina el plazo pactado por el arrendamiento

Tácita reconducción; ARt. 1.566 Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción

• También se extingue por la extinción del derecho del arrendador

El desahucio

Acción que la ley concede al arrendador para obligar al arrendatario para desalojar el inmueble arrendado. Puede recurrir a los tribunales para el desahucio.

• Causas del desahucio

• Por haber terminado el plazo del contrato

• Por falta de pago en el precio convenido

• Por el incumplimiento de las condiciones en el contrato

• Por destinar la cosa a usos o servicios no pactados

2. ARRENDAMIENTOS URBANOS

Situación deplorable. En el año 64 se lleva a cabo un texto refundido con una finalidad de concentrar en un solo texto legal todas las normativas de los arrendamientos urbanos

• La renta legal

• La prorroga forzosa

La renta no va a ser libre, sus modificaciones venian identificadas por la ley. Los contrato eran sometido a prorroga forzosa (los contratos a voluntad del arrendatario y obligatoria para el arrendador)

En el año 1985 a través de un derecho “Boyer” , el cual suprime la prorroga forzosa, pero no con efecto retroactivo. Tiene la duración que establezcan las partes.

En 1995 surge la ley de arrendamientos urbanos.

La Ley de 1965 potencio el tema del traspaso.

Bases de la ley de arrendamientos urbanos

1. Arrendamiento de vivienda:

• Quedan excluidas las viviendas de porteros, militares, universitarios, guardas

• Debe ser una vivienda habitual (permanente), en el caso de uso temporal se regirán por la ley de arrendamiento de uso, no por el arrendamiento de viviendas. Alegales (que no tienen una normativa especifica)

Características:

• La duración del contrato es libre según pacten las partes, pero la ley establece un plazo mínimo de 5 años.

• Existe una excepción, se podrá extinguir el contrato si el arrendador necesita la vivienda para si,

• La recta inicial es libremente pactada por las partes, el aumento de la renta anual no podrá sobrepasar el IPC

Obligaciones del arrendador:

• Obligado a realizar las reparaciones necesarias para que la vivienda este habitable, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario.

• Avisar el arrendatario en caso de venta, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente

Derechos del arrendador:

• Derecho a cobrar la renta pactada y su respectiva y su respectiva actualización anual (IPC)

• Podrá exigir la constitución de una fianza que corresponde a un mes renta

Obligaciones del arrendatario:

• Pagar la renta y actualizaciones correspondientes

• Pagar los gasto de sostenimiento acordados

• Realizar las reparaciones por el uso normal de la vivienda

• Prestar la fianza obligatoria

Derechos del arrendatario:

• En caso de venta tendrá adquisición preferente

• Si es un minusválido podrá hacer obras para si mismo

Extinción del contrato:

• Se podrá extinguir en el momento de que se cumpla el plazo

• Cuando haya incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que le competen (por falta de renta, cuando subarriende o realice obras, cuando realice actividades molestas, nocivas, peligrosas, ilícitas e insalubres)

• Cuando sea utilizada para uso distinto de vivienda

2. Arrendamiento de uso distinto de la vivienda

Se regirán por esta ley las viviendas temporales, también las viviendas vacacionales, estas se pueden sancionar si se alquilar a través de folletos turísticos.

Cesión y subarriendo

En la nueva ley de arrendamientos urbanos no exite traspaso, existe la cesión y el subarriendo. EL arrendatario podrá ceder el contrato o subarrendar la finca sin el consentimiento del arrendador pero tiene que informarlo en tal caso. Si la cesión y el subarriendo es parcial el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta en un 10%, si la cesión y el subarriendo es total es total el 20%.

En caso de fallecimiento del arrendatario el heredero podrá subrogarse hasta la extinción del mismo

Indemnización al arrendatario

ARt. 34 Ley de arrendamientos urbanos. Cuando se extinga el arrendamiento. Solo se rigen estos artículos a falta de acuerdo entre las partes.

3. ARRENDAMIENTOS RUSTICOS

Ley del 26 de noviembre del 2003. Sustituye a otra del año 1980. Son todos los contratos que ceden temporalmente una o varias fianzas para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta. Sus normas son de tipo imperativo. Es un contrato formal

Duración del contrato

Tendrá un mínimo de 3 años y la renta deberá ser un dinero. Si se cobrara parte en dinero y parte en especie eso se traducirá en dinero.

Cuando se cede el uso a una participación en la cosecha se llama aparcería. Los gastos de la finca corresponden al arrendador.

4. COMODATO

Art. 1740 Es un contrato por la cual una parte entrega a otra una cosa no fungible (no consumible), para que la use de forma gratuita y se la devuelva después

Sujetos del contrato

• Comodante, quien entrega la cosa

• Comodatario, quien recibe la cosa

Características

Real, unilateral, gratuito, típico y de duración temporal

Elementos reales

Ha de ser una cosa no consumible, se presta para el uso no para el consumo y rige el principio de libertad de forma

Extinción del contrato

Cuando se haya terminado el uso, el C.C permite la extinción a voluntad absoluta del comodante.

5. PRECARIO

No aparece en el C:C. Situación en que se encuentra una persona disfrutando una finca sin pagar renta. Sino se abandona la finca en un plazo de 30 días, se dará a desahucio.

Tema 20: CONTRATOS DE SERVICIO

1. CONTRATO DE OBRA

Contrato en el que una de las partes se compromete a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto que abonará a la otra parte.

Características

Consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, típico, libertad de forma

Sujetos del contrato

• Contratista, el que se compromete a ejecutar la obra

• Comitente, el dueño de la obra

Elementos reales

El contratista pone el trabajo y el material y el comitente el material y el precio.

Elementos formales

Total libertad de forma

Obligaciones del contratista

• Realizar la obra con la diligencia y pericia conforme a sus profesión

• Deben terminarse dentro del plazo previsto

Obligaciones del comitente

• Pagar el precio por unidades o condicionado a la rescisión por parte del dueño.

Extinción del contrato

• Por posibilidad de desistimiento unilateral por parte del comitente.

• También por el fallecimiento del contratista

Para las construcciones existe una norma especial “Ley de ordenación de la edificación”, referible a determinar las competencias del agente de la construcción.

Obligación de resultado.

2. CONTRATO DE SERVICIOS

Aquel en el que una parte se obliga a presta un servicio por un precio cierto.

• Los contratos de servicios de los profesionales (médicos, abogados)

• Obligación de medios

• Obligación de realizar la obligación pactada y el pago del precio (prescripción a los 3 años)

3. EL MANDATO

Art 1709 : no es buena la definición que da

Definición: Mandato se obliga una persona a prestar por cuenta de otra persona o encargo de otra persona, un acto de trascendencia jurídica (comprar, vender, arrendar)

Características

• Consensual, bilateral, típico

• Normalmente gratuito

• Oneroso cuando el madatario profesionalmente se dedica a la representación de personas

• Libertad de forma

Sujetos

• Madatante, quien encarga la gestión

• Mandatarios, quien realiza la gestión

1ª Clasificación

• Simple: Representación indirecta, doble negocio jurídico. Ej. Compra uno para otro y luego se lo vende

• Representativo: Representación directa,los efectos se producen directamente en la esfera del mandante.

2ª Clasificación

• Mandato general; si el mandatario puede realizar por su cuenta todas las acciones del mandante (menos las personalísimas) EJ. Poderes general

• Mandato especial: Para un acto jurídico determinado. Ej. Poderes especiales

Obligaciones del mandatario

• De ejecutar el mandato según las instrucciones del mandante

• Esta obligado a dar rendición de cuentas

• El mandatario puede nombrar un sustituto (sino se lo ha prohibido el mandante)

Obligaciones del mandante

• Anticipar las cantidades necesarias para la ejecución del mandato

• Sino las anticipa deberá reembolsarlas con intereses e indemnizar por daños y perjuicios ocasionado para la ejecución del mandato

Extinción de contrato

• Resolución unilateral y por la renuncia del mandatario

• Por fallecimiento de mandante o mandatario

4. CONTRATO DE AGENCIA

Definición: Los agentes comerciales. Una persona natural o jurídica denominada agente se obliga frente a otra de manera continuada o estable a cambio de una remuneración a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, como intermediario independiente sin asumir el riesgo y ventura de tales obligaciones (sino se ha pactado otra cosa)

Ley de agencia

Los agentes dependientes o vinculados por un contrato de trabajo según la ley no son agentes.

Características

• Consensual, bilateral, onerosos, conmutativo, típico y no formal

Obligaciones del agente

• Ocuparse con la diligencia de la promoción y de las obligaciones del contrato

• Comunicar al empresario la información de las operaciones en las que intervenga

• Informarle al empresario de la solvencia de terceros con los que exista operaciones pendientes

• Respetar las instrucciones impartidas por el empresario

• Llevar una contabilidad independiente de los actos de los empresarios

• Abstenerse de ejercer por cuenta propia cualquier actividad profesional que tenga relación con los productos del agente.

Obligaciones del empresario

• Satisfacer al agente la remuneración, la cual consiste en una cantidad fija o una comisión sobre la venta del producto, o bien una combinación de las dos.

Extinción del contrato

• Por el transcurso del plazo que se fijo en el propio contrato

• Renuncia unilateral por cualquiera de las partes (por escrito con preaviso de un mes por cada año de vigencia del contrato, con un máximo de 6 meses)

• Por mutuo acuerdo

• Por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones

• Por declaración del concurso

• Por muerte o declaración de fallecimiento del agente

5. CONTRATO DE SUMINISTROS

Una de las partes se obliga a realizar a favor de otra, entregar sucesiva y periódicamente de una cosa a cambio de un precio

• ES un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, atípico y no formal.

• Es una modalidad de la compra-venta

• Obligación principal del vendedor es la de garantizar la continuidad y periocidad de las prestaciones. Establecer la calidad y cantidad de las cosas suministradas

• Obligación del comprador es la de pagar el precio concertado

• Duración del contrato: indefinido

• Resolución del contrato: por falta del pago del comprador

Tema 21: CONTRATOS DE FINANCIACIÓN

1. PRESTAMO MUTUO O SIMPLE

Una de las partes entrega a la otra dinero o otra cosa fungible con la condición de devolver a otro tanto de la misma especie y calidad. Se transmite la propiedad de la cosa prestada. Es un contrato esencialmente gratuito.

• Es unilateral, real, gratuito y no formal

• Obligaciones; una vez entregada la cosa existe la obligación por parte del mutuario de devolver otro tanto de la misma especio y calidad

• Plazo de devolución: el pactado por las partes

2. PRESTAMO MUTUO CON INTERESES

Igual que en el anterior pero con la prestación de un interés, el cual se abonará según lo pactado.

Se trata de un contrato unilateral, real, oneroso, conmutativo. La obligación será la devolución de otro tanto de la misma especie y calidad más los intereses pactados.

3. EL CONTRATO DE LEASING

También se llama arrendamiento financiero con opción de compra. Se aplica a la compra de los inmuebles, como del mobiliario.

La sociedad de Leasing cede mediante una renta periódica, cuya cuantía incluye la amortización parcial del objeto a la empresa financiada el uso de un bien duradero mueble o inmueble. Durante un período irrevocable, con la opción de compra al final de mismo por u precio residual previamente pactado

Es un contrato básicamente empresarial, no es para bienes de consumo. Quien compra no es el empresario sino la sociedad de leasing, el cual cede el uso al empresario

• Intervienen tres partes: EL empresario vendedor, la sociedad de leasing y el empresario demandante

• Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y atípico.

Obligaciones de la Sociedad de Leasing

• Comprar el bien

• No enajenar, ni gravar la propiedad que ostenta sobre el bien cedido

• No perturbar la pacifica posesión del empresario que tiene el uso

Obligaciones del empresario demandantes

• Pagar las cuotas

• Si al final desea adquirir la propiedad deberá pagar el precio residual

4. EL CONTRATO DE FACTORING

Una persona denominada factor se obliga a cambio de una comisión o precio a reclamar como seccionaría o en comisión de cobranza créditos, que con eses fin le cede al otro contratante, así como llevar la contabilidad de sus rentas, anticipando a si mismo el importe de los créditos con deducción de los intereses.

Características

• Consensual, bilateral, onerosos, conmutativo y atípico

Obligaciones de la empresa cliente

• Ceder al factor todos los créditos que tenga con terceros

• Pagar la comisión, que consiste en un porcentaje de los créditos cedidos

• Informar al factor sobre las circunstancias de cada deuda

Obligaciones del factoring

• Prestar el servicio de gestión, contabilización de los créditos

• Investigar la solvencia de los terceros que contrata con la empresa cliente

• Llevar la cuenta de créditos a favor y en contra.

Tema 22: CONTRATOS DE GARANTIA

1. EL CONTRATO DE FIANZA

Se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo este.

Características

• Consensual, unilateral, gratuito y no formal

Características adicionales

• Accesoriedad; que solamente existe el contrato de fianza si existe un contrato principal

• Subsidiariedad: el contrato de fianza solo se puede exigir para el cumplimiento de la obligación principal

Clases

• Convencional: cuando entre el deudor, acreedor y fiador están de acuerdo en la constitución de este contrato de fianza (voluntario)

• Legal: cuando la fianza viene impuesta directamente por la ley para asegurar el cumplimiento de la obligación

• Judicial: la que impone un juez o un tribunal a una de las partes litigantes para asegurar el litigio.

2ª Clasificación

• Fianza gratuita: el contrato de fianza es gratuito (según C.C )

• Fianza onerosa

Sujetos del contrato

• Acreedor

• Deudor

• Fiador, quien garantiza el cumplimiento de la obligación

Objeto

Garantizar el cumplimiento de la obligación principal

Límites

La fianza no puede tener más extensión que la obligación principal, ni en cantidad, ni en las condiciones

Beneficios

• Excusión

El fiador puede oponerse al pago al acreedor hasta tanto no se acredite que el deudor es insolvente (fiador en segundo lugar)

• División

Si hay varios fiadores se entiende que son mancomunados, solo se les podrá pedir la parte que les corresponda ( a cada uno se le podrá exigir su parte)

Acciones del fiador contra el acreedor

• Regreso o reembolso

Art. 1838 C.C. El deudor debe indemnizar al fiador si este a pagado por é: daños y perjuicios; la cantidad pagada, más los intereses, más las consecuencias negativas

• Subrogación

ARt. 1839 C.C. Todos los derechos accesorios que pudieran garantizar la obligación podrán ser reclamados por el fiador. Fiador en el lugar del acreedor y el fiador tendrá todos los derechos del acreedor

Extinción del contrato de fianza

Se extingue cuando se extingue el contrato principal. Pero hay otras causas especiales de extinción que son las siguientes:

• Cuando el acreedor concede una prorroga sin el consentimiento del fiador

• ARt 1852 C.C Los fiadores quedan libres siempre que sea imposible subrogar los derechos al fiador, por acción voluntaria del acreedor.

2. CARTAS DE PATROCINIO

Garantia parecida a las fianzas, cartas que suelen hacer los bancos para dar fe de la solvencia de una persona.

No tienen regulación, son atípicas.

3. PRENDA

El deudor o un tercero por él entrega al acreedor o a un tercero una cosa mueble en seguridad de un créditos, de tal modo que vencido el crédito y no satisfecho, pueda hacerse efectivo con el precio en venta de la cosa mueble, siendo restituida en natura en los demás casos de extinción del contrato.

Es un derecho real de garantía mobiliaria y que exige desplazamiento posesorio y garantiza el cumplimiento de 1 obligación principal.

Comentario profesor, monte de piedad: se crean prendas, se depositaban unas joyas a cambio de un dinero, las joyas garantizaban el cumplimiento del crédito.

Sujetos

• El acreedor pignoraticio, titular de la obligación

• El deudor pignorante

Características

• Real, siempre cosas mueble y el deudor pierde la posesión que pasa a manos del acreedor o de un tercero

• Accesoriedad, garantizan el cumplimiento de la obligación principal

• Indivisibilidad, si el deudor paga parcialmente la prenda no se extingue

Como se constituye

• Debe el deudor desposeerse de la cosa

• No existe forma alguna, no formal, el C.C solo exige que para afectar a terceras personas debe constituirse en escritura pública

Consecuencias finales (incumplimiento de la obligación)

• El acreedor pignoraticio o la tercera persona que tenga la cosa pignorada podrá retenerla hasta el cumplimiento de la obligación. Podrá enajenar en subasta pública los bienes pignorados y con la venta cubrir el crédito: realizar el valor

• Esta prohibido el pacto comisorio: en caso de incumplimiento el acreedor no podrá quedarse con las cosas pignoradas, deberá venderlas en subasta pública y será el que tendrá preferencia a la hora de resarcirse la deuda, solo si hay escritura pública

4. LA HIPOTECA

Definición: Es un derecho real de garantía y de realización de valor que recaen sobre bienes inmuebles que asegura el cumplimiento de un crédito mediante la concesión a su titular (acreedor hipotecario) la facultad de realizar el valor de los inmuebles enajenados y recibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido.

Características

• Recae siempre sobre bienes inmuebles

• No hay desplazamiento posesorio

• Indivisibilidad, si se paga parte de la hipoteca no queda extinguida la obligación, además si un crédito se garantiza con varios bienes inmuebles se debe determinar la responsabilidad de cada inmueble (hipotecas independientes)

Como se constituye

• Art . 1875

• Es indispensable escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad, por tanto, es un contrato formal

Derechos y obligaciones del acreedor hipotecario

• En caso de incumplimiento podrá realizar el valor del inmueble, tiene preferencia sobre los demás acreedores

• Prohibido el pacto comisorio en la constitución, pero si se puede acordar una vez vencida la hipoteca

5. ANTICRESIS

Derecho real de garantía, Art. 1881. Garantizas un crédito con los frutos de un inmueble (con la renta)

TEMA 23: INTRODUCCIÓN A LA CONTRATACIÓN EN EL SECTOR TURÍSTICO

1. CONCEPTO DE TURISTA

Características del turista:

• Desplazamiento y estancia de la persona fuera de su entorno habitual

• Motivación lúdica o vacacional del acto turístico

• También aunque sea por motivos profesionales pero no retribuido

2. PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS

• Constitución Española (1978) Art. 51 : los poderes públicos garantizarán la protección a los consumidores

• Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

(ARt. 1 puntos 2 y 3): Son consumidores y usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes lo producen facilitan, suministran o expiden.

No tendrán consideración de consumidores o usuarios quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.

(Art. 2): Los derechos de los consumidores y usuarios serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de usos o consumo común, ordinario o generalizado.

• Decreto del 8 d e marzo de 1991: Listado de productos de uso común o generalizado (servicio de trasporte, turismo y hosteleria…)

3. COMPETENCIA AUTONOMICA EN MATERIA DE TURISMO

Constitución Española Art. 149.1.18 : competencia de las CC.AA..

Las normas de turismo emanan del Govern Balear. El turismo no aparece regulado, puesto que cada CC.AA tiene su propia legislación turística.

4. LAS EMPRESAS TURISTICAS

Sujetos:

• Turista

• La Empresa turística: Empresas de Alojamientos (aquellas que prestan un servicio de manera profesional y habitual al usuario en establecimiento abierto al público con o sin servicios complementarios), empresas de no alojamiento (AA.VV y oferta complemetaria)

5. LAS ACTIVIDADES TURISTICAS

Servicio de alojamiento, restaurante, intermediación entre la oferta y la demanda, información y asesoramiento relacionados con el turismo y cuales quiera que directamente o indirectamente faciliten el movimiento, estancia o servicios de viajeros.

TEMA 24: CONTRATOS DE INTERMEDIACIÓN

1. CONTRATO DE VIAJE COMBINADO

Ley del 6 de Julio de 1995, viajes combinados, protege los intereses del turista

• Viaje combinado: viaje que se ofrece al público por un precio global con una duración superior a 24 horas o incluyendo al menos una pernoctación, cuando entre los elementos del viaje se encuentren al menos dos de los tres siguientes; trasporte, alojamiento, otros servicios no necesarios pero que constituyan parte significativa del viaje.

• En el contrato e viaje combinado habrá

• Un organizador: persona jurídica o física que organice de forma no ocasional viajes combinados y los oferte directamente o a través de un detallista.

• El detallista: el que vende los viajes

• Contratante principal: persona física o jurídica que compra el viaje o se compromete a adquirirlo

• Beneficiario: persona física en nombre de la cual el contratante principal se compromete a comprar el viaje

• Cesionario: persona física a la cual el contratante principal u otro beneficiario cede el viaje

• Consumidor; cualquier persona en los cuales concurra el contratante principal, beneficiario y el cesionario

• Características del contrato: típico, consensual, bilateral, oneroso y conmutativo

• La Ley exige que se plasme por escrito un contenido mínimo (destino, fechas, trasportes, itinerarios, alojamientos, número mínimo de personas para la celebración del viaje, lo que incluye el precio global, precio y modalidades de pago, plazos para confirmar y reclamar reservas, obligaciones del consumidor de comunicar el incumplimiento)

• Modificación del viaje: Si la modificación se produce antes de salir por una razón objetiva debe advertirlo al consumidor y estos tendrán dos opciones: resolver sin ninguna penalización o aceptar la mueva proposición, en caso de que el consumidor no lo comunique se entiende que se optará por la resolución

• Resolución o cancelación del viaje combinado: si el organizador cancela el viaje por motivos no objetivos, el consumidor recibirá una indemnización (5% si se anula entre 15 días y 2 meses, 10% entre 3 y 15 días y 25% entre las 48 horas anteriores a la salida).También cabe la posibilidad de que desista del viaje, el cual el consumidor deberá pagar una indemnización de gastos de administración y gestión, y una penalización (5% entre 10 y 15 días, 10% entre 3 y 10 días. 25% en las 48 horas) No existe obligación por parte del consumidor si este se debe a fuerza mayor.

• Responsabilidad: del incumplimiento responderán los organizadores y detallistas con la independencia de que las obligaciones las ejecuten ellos mismos.

La responsabilidad se gestiona en función de las obligaciones que le correspondan.

Se habla de responsabilidad solidaria cuando concurren varios organizadores o detallistas

La Ley obliga a los organizadores y detallistas que tengan una fianza para asegurar la responsabilidad y el cumplimiento de los viajes frente a los consumidores.

2. CONTRATO SERVICIOS SUELTOS

• Sujetos: agencias de viajes y el turista

• Definición: contrato en el cual los servicios prestados por la agencia de viajes no reúne los requisitos para ser considerado viaje combinado

• Las agencias también están obligadas a informar por escrito de estos servicios sueltos.

• También la agencia está obligada a facturar individualmente el gasto de estos servicios y los gastos de gestión y organización

• El turista será un consumidor

3. CONTRATO DE RESRVA DE PLAZAS EN REGIMEN DE CUPO O CONTINGENTE

• Se efectúa dentro del campo de la empresa turística, contrato entre la agencia de viajes y una empresa de alojamiento

• En régimen de cupo o contingente son los más usados en hoteles de sol y playa

• Definición: contrato en virtud del cual la empresa de alojamiento reserva un número de plazas, por un tiempo determinado, poniéndolas a disposición de la agencia de viajes para que esta las contrate con el público, a un precio fijado.

• Periodo de realease: Cláusula contenida en los contratos entre T.O. y hotel o entre T.O. y transportista en la que se fija una fecha tope para anular las reservas.

• Contrato bastante aleatorio, suele contratar más habitaciones de las que tiene, por ello, puede suceder el oberbooking (sobrecontratación)

4. CONTRATO GARANTIZADO DE RESERVA DE PLAZAS

• Generalmente con apartamentos

• Definición: la empresa turística reserva un número de plazas para que la agencia las venda al público. Garantizando la agencia el pago total de las plazas reservadas, tanto si las ocupa como sino.

5. CONTRATO DE RESERVA DE PLAZAS SUJETO A COFIRMACIÓN

• Generalmente en hoteles de ciudad

• Definición: la empresa de alojamiento pone a disposición de la agencia de viajes plazas para su comercialización reservándose la empresa de alojamiento el derecho de confirmación para perfeccionar el contrato de alojamiento.