La compra-venta.

El contrato de compra-venta es aquel que uno de los contratantes, llamado vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada, a otro llamado comprador, quien a su vez se obliga a pagar un precio en dinero o signo que lo represente. Artículo C.C. 1445.

• Bilateral, del que nacen obligaciones para las dos partes, tanto para el que compra, como para el que vende.

• Consensual, para que su perfeccionamiento, el del contrato, basta con un acuerdo sobre la cosa y el precio, un consenso.

• Obligatorio, duplicidad de obligaciones, el vendedor se obliga a trasmitir la cosa, y el comprador se obliga a pagar el precio pactado.

• Conmutativo, se tiende a que cada parte entregue una cosa a cambio de otra.

• Elementos Personales, si son dos partes que intervienen en el contrato de compra-venta. El vendedor y el comprador, pudiendo serlo las personas que reúnan la capacidad para asumir obligaciones. Art. C.C. 1459. Los menores e incapacitados, necesitan la intervención de quien ejerza la patria potestad, tutela, según los casos. Pueden comprar y vender, no solo las personas naturales, sino también las jurídicas.

• Elementos Reales, los elementos reales del contrato de compra-venta son el objeto y el precio.

- Objeto, de compra-venta, tanto cosas como derechos, siempre que sean transmisibles, estando por tanto, excluidos ciertos derechos, como el uso o habitación, y las cosas que están fuera del comercio.

- Precio, ha de ser determinado, puede ser dinero o signo que lo represente.

• Elementos formales, libertad de forma en el derecho civil, no exige una forma. Un contrato de compra-venta puede ser, de palabra, documentos privados o documentos públicos (interviene notario). Cuando entramos a comprar en una tienda, la compra suele hacerse de palabra, sin que las partes firmen ningún documento, aunque cada vez se va extendiendo más la costumbre de entregar el vendedor un justificante.

Si la entrega de la cosa o el pago del precio no se realizan en el momento de celebrar el contrato, este suele otorgarse por escrito, por constituir un mejor medio de prueba, por su mayor fijeza.

En ciertos casos, resulta necesario reflejar la operación en una escritura pública, especialmente si se desea inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, ya que no tienen acceso él los documentos privados.

Pero, además, mediante una ficción legal, la venta mediante escritura pública equivale a una entrega, sirviendo para transmitir la propiedad, al haberse efectuado la entrega simbólica o ficticia de la cosa.

Efectos de la compra-venta.

1º- Transmisión de la propiedad, como obligación principal, la del vendedor tiene la de entregar la cosa vendida y la de su custodia del objeto hasta su entrega o puesta a disposición del comprador, pero no estará obligado a entregarla si no se le hubiese pagado su precio, salvo que se pactase el pago aplazado.

2º- Obligación de saneamiento, el vendedor se obliga el saneamiento de la cosa vendida, lo que significa que es responsable de la posesión legal y pacífica de la misma y de los vicios o defectos ocultos que tuviere, salvo pacto en contrario.

3º- Saneamiento por evicción, supuesto en que es vencido, por sentencia firme, el comprador, al que se le priva de la cosa vendida, debido a que existía un derecho preferente a favor de un tercero con anterioridad a la venta.

Cuando tal sucede, el vendedor está obligado al saneamiento por evicción siempre que no exista pacto en contrario y que el comprador hubiese notificado en tiempo oportuno al vendedor, de haber sido demandado judicialmente para privarle de la cosa comprada.

4º- Los gastos de entrega o transmisión, salvo estipulación especial, los gastos serán a cuenta del vendedor hasta situarla en lugar acordado, y también serán a cargo del vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura, pero no la primera o posteriores copias de la misma, que lo será a cargo del comprador, salvo que se pacte expresamente otra cosa.

De no existir estipulación en contrario, el impuesto que grava la plusvalía en las fincas urbanas es de cuenta del vendedor, lo que significa que, si luego lo pago el comprador, podrá este repetir contra aquel, siempre que el comprador hubiese notificado previamente al comprador de la incoación de las actuaciones por parte de la Administración fiscal.

Sin embargo, en la práctica notarial, es usual que se pacte que el comprador asuma los gastos de la escritura y de toda clase de impuestos derivados de la trasmisión, incluso los que correspondería pagar al vendedor.

Fundamentalmente pagar el precio que ha consensuado el contrato, en un lugar concreto y en una fecha concreta, le corresponde también los intereses legales en caso de demanda por no pagar, también le corresponde el pago de los impuestos, dependiendo del bien que sea, también el abono de lo que asciende la inscripción registral.

Pactos adicionales más frecuentes.

Como normalmente en la compra-venta la trasmisión de propiedad o dominio se produce con la entrega de la cosa, mediante el pacto de reserva de dominio, el vendedor sigue siendo dueño de la cosa aún después de entregado, hasta que se produzca el pago total del precio previsto en el pacto. Se suspende la propiedad porque se supedita al pago del último plazo.

Busca que se de eficacia a la hora de pagar, en definitiva, es forzar al comprador al pago puntual, de manera que cuando se establece este pacto significa la resolución automática de la compra-venta por no pagarse en el tiempo que se había establecido. Es un pacto para reforzar la eficacia puntual del pago.

Concepto de retroventa. Reserva a favor del vendedor, el derecho a recuperar la cosa vendida, si se ejercita el pacto retroventa, se devuelve el precio y los gastos que haya podido tener el comprador con relación a la cosa.

Entrega del comprador, al vendedor como garantía del cumplimiento del contrato. Si se incumple el futuro comprador pierde lo que haya dado de señal o las arras. Y si incumple el vendedor, devuelve el doble de lo que recibió.

Las arras nunca son a cuenta del precio. Hay que devolverlas si se cumple lo pactado.

Derecho de tanteo.

Es el derecho de preferencia a favor de una persona para adquirir una cosa cuando el dueño quiera venderla.

Derecho de retracto.

Derecho preferente a adquirir la cosa cuando esta ya se ha vendido.

Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto, son derechos sucesivos, en primer lugar se da el tanteo y si no se ha dado, se da el derecho de retracto.

Clases de tanteo y retracto.

Pueden ser de colindantes, a favor de quienes tienen fincas limitando con la que se vende, de comuneros, a favor de los copropietarios de la misma cosa vendida, de coherederos, a favor de los partícipes en la misma herencia.

Permuta.

Cambio, trueque de una cosa por otra. Contrato mediante el cual cada una de las partes, se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa a cambio de recibir la de otra.

Tiene una gran semejanza a la compra-venta, tienen las mismas características, es decir, es un contrato bilateral, consensual con respecto al compromiso y es totalmente conmutativo. Dentro del contrato de permuta fundamentalmente aparece la institución, como derecho supletorio, de la compra-venta, lo no visto por los permutantes van a entrar las instituciones de la compra-venta. Entre ambas se establece la obligación de saneamiento y la evicción, forman parte también la guardia y custodia. Aplicar a la permuta las instituciones de la compra-venta.