TEMA 10: LA COMUNIDAD

10.1 Comunidad y copropiedad: distintos modelos organizativos

El artículo 392 nos da la definición de comunidad y hace referencia a una situación en la cual la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho es compartida por varias personas. El artículo 392, aunque habla de comunidad, en realidad el CC en los artículos que suceden a este artículo no regulan la comunidad sino la copropiedad (la copropiedad es un tipo de comunidad).

Hay que tener en cuenta que la regulación que establece el CC de la copropiedad sigue el esquema de la comunidad romana.

• Características de la comunidad romana:

Los particulares cuando se encuentran en una situación de copropiedad pueden regular su situación siguiendo las normas del CC, o elegir otro sistema organizativo como por ejemplo el de la comunidad germánica.

• Características de la comunidad germánica:

10.2 La copropiedad por cuotas

En la copropiedad, varias personas comparten la propiedad de una misma cosa, ¿pero en que parte corresponde la cosa a cada uno? Para ello, es necesario descomponer idealmente sus poderes sobre la cosa y ello se consigue mediante la atribución de cotas a cada uno de los propietarios. En principio, se presume en el artículo 393 que todas las cuotas son iguales, mientras no se pruebe lo contrario. Puede ocurrir que los copropietarios decidan que las cuotas sean desiguales, y esta desigualdad en las cuotas vendrá dada por el título adquisitivo o por las aportaciones realizadas por los copropietarios al iniciarse la copropiedad. La importancia de la cuota determina en que parte se van a distribuir las cargas de cada propietario y también de que forma van a participar de los beneficios que derivan de la situación de copropiedad.

10.3 Facultades de los condueños sobre su cuota y sobre la cosa común

• Facultad de los condueños sobre su cuota: con relación a la cuota, cada copropietario puede disponer de la misma sin necesitar el consentimiento de los demás copropietarios. En el caso de que uno de los copropietarios vendan su cuota a un tercero, los otros copropietarios tienen posibilidad de ejercer el derecho de retracto para adquirir la propiedad de esa cuota vendida. El derecho de retracto se regula en el artículo 1522.

• Facultad o deberes de los condueños sobre cosa común:

• uso y disfrute de los bienes comunes- en el uso de la cosa común es necesario tener presente el destino y naturaleza de la cosa para que la utilización de la misma no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los otros copropietarios el poder usarla. En algunos casos es posible que la utilización sea conjunta y simultánea. En el caso de que la utilización sea simultanea, los copropietarios se tienen que poner de acuerdo sobre el uso de la misma.

• La conservación y defensa en juicio: esto significa que cualquiera de los copropietarios puede interponer acciones en defensa o para proteger la cosa común. (cualquier copropietario tiene legitimación activa y pasiva). Además se establece que la sentencia dictada a favor de uno de los copropietarios beneficiará a todos los demás

• Administración de la cosa común: el artículo 398 CC señala que los actos de administración de la cosa común deberá aprobarse por la mayoría de los participes. Ésta no debe entenderse como una mayoría numéricas sino de cuotas (suma de las cuotas será la mayoría). Si la cuota de un copropietario es más elevada que la suma de cuotas de los otros copropietarios, ocurre que si el primero (cuota más elevada) presenta una propuesta ésta siempre va a ser aprobada o si está en contra de las propuestas de los demás, ésta va a ser vetada y en este caso, el CC permite que los otros copropietarios adopten alguna medida para solucionar esta situación. En el caso de que se de empate, ocurre lo mismo que en el caso anterior. Los acuerdos en cuanto a la utilización de la cosa común se consideran actos de administración para que estos acuerdos se lleven a cabo es necesario esa mayoría de cuota.

• La disposición y alteración de la cosa común. El artículo 397 señala que las alteraciones de la cosa común y las cuotas dispositivas de la misma necesitan para ser llevados a cabo el consentimiento de todos los copropietarios, es decir, unanimidad. Las alteraciones de la cosa común son modificaciones de la cosa y los actos de disposición se refiere a lo que es disponer de la cosa. Es importante la distinción entre actos de administración y de disposición. La importancia de la distinción se determina por la aprobación de los acuerdos.

• los actos de administración no afectan a la titularidad dela cosa sino que se refiern al aprovechamiento de la cosa y tienen carácter transitorio. Ej. : arrendamiento

• los actos de disposición afectan a la titularidad de la cosa de manera permanente. Ej. : Venta de cosa, servidumbre, usufructo

• Contribución de los gastos comunes: los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos en proporción a su cuota de participación. Estos gastos pueden ser: Comunes, y dentro de éstos están los gastos de conservación, administración y reparación y también impuestos y tributos.

10.4 La división

La copropiedad tiene carácter transitorio y ésta se puede dividir:

Pacto de indivisión: es aquel acuerdo a través del cual se establece la obligación de mantener la cosa indiviso por un determinado plazo y no de forma indefinida. Generalmente este pacto se establece en las cláusulas testamentarias. (tambien se puede hacer en un contrato Inter. Vivos). El artículo 400 establece un límite a estos pactos, concretamente este pacto no puede durar más de 10 años. Se puede también prorrogar el pacto; lo que ocurre es que sta prorroga tiene el límite de que no puede superar los 10 años porque la jurisprudencia y doctrina consideran que se pueden hacer sucesivas prórrogas por lo que según esto, el pacto podría ser indefinido si se pueden hacer sucesivas prórrogas, pero nunca puede superar el plazo de 10 años. Si no se respeta este plazo, el pacto es válido pero se reduce el plazo hasta 10 años.

Objetiva indivisibilidad de la cosa: se refiere tanto a la indivisibilidad de dividir la cosa materialmente como al supuesto de que materialmente es posible la división de la cosa pero esta división limitaría su uso, la haría inútil para la finalidad que persigue (indivisibilidad funcional). En los casos en que una cosa es indivisible, se puede adjudicar la cosa a uno solo de los copropietarios y el resto recibirá una cantidad económica equivalente. Si no se llega a un acuerdo en cuanto a la adjudicación del bien, la cosa se vende en subasta pública y ellos se repartirían el precio obtenido por el bien en proporción a sus cuotas.

• la división se podrá llevar a cabo por los propios interesados de la manera que consideren oportuno y siempre tiene que haber un acuerdo unánime.

• También pueden hacer la práctica de la división árbitros o amigables componedores. No nos referimos a un árbitro judicial sino que cada propietario trae a un amigo perito y éstos llegan a un acuerdo sobre el reparto de la cosa

• También se puede llevar a cabo la división por el juez (división judicial)

• efectos con relación a los copropietarios o comuneros: (450). El efecto principal es que cada uno pasa a tener la propiedad exclusiva sobre la cuota o parte resultante de la división que le ha correspondido. La atribución de esa parte de la cosa común en propiedad exclusiva tiene carácter retroactivo, es decir, se entiende que cada comunero ha poseído exclusivamente la parte resultante de la división que le ha correspondido durante todo el tiempo que ha comenzado la división, es decir, desde que entró a poseer la cosa común y no desde que se inició la división de la cosa.

• Efectos con relación a los terceros: los terceros pueden verse perjudicados con motivo de la división de la cosa común. Por ello, el artículo 403 CC dispone que los acreedores o cesionarios de los copropietarios pueden participar en la división de la cosa común siendo necesario su consentimiento. En el caso de que se haya producido ya la división de la cosa los acreedores no podrán impugnar la división, a no ser que ésta se haya hecho en fraude de los acreedores o que los acreedores, previamente a la división de la cosa hayan manifestado su intención de participar en dicha división o hayan manifestado que se oponen a la división. El artículo 405 dispone que los terceros conservarán los derechos reales que le correspondían antes de la división, es decir, si x Ej.: había un derecho de hipoteca sobre la cosa común éste se conserva. También afecta este artículo a los derechos personales como por ejemplo el arrendamiento.

10.5 Concepto, naturaleza y régimen de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal es un tipo de copropiedad especial porque en ésta se yuxtaponen dos tipos de propiedad: la propiedad privativa o exclusiva de cada uno de los dueños sobre los pisos y la propiedad común o copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. La propiedad horizontal tiene una normativa específica y esta se regula por la ley 8/99 de 6 de abril. Esta ley ha reformado la ley 49/1960 de 21 de junio sobre propiedad horizontal. La ley del 60 también se ha reformado a través de una ley del 92 y una ley del 98. Al ser una propiedad especial tiene una normativa específica y en aquello no dispuesto por la ley se aplicará las normas propias de la comunidad. La propiedad horizontal para que surja es necesaria la elaboración de un título constitutivo según dispone artículo 5 de la ley de propiedad horizontal; este título es un documento público que contiene la descripción del edificio en conjunto y también de cada uno de sus pisos y que redacta el propietario del suelo. Esta escritura de documento público se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Dentro de la propiedad horizontal hay que distinguir entre:

• elementos privativos que son de aprovechamiento independiente y sobre las cuales hay una propiedad exclusiva de cada uno de los dueños.

• Elementos comunes. Escaleras, garajes, ascensores, trasteros.... se determinan en el título constitutivo que elementos son privativos y cuales comunes; y puede que un elemento privativo llegue a ser común y viceversa.

Hay que hacer referencia a la cuota: la cuota es el porcentaje que representa, respecto a la totalidad del inmueble, el piso o local privativo, es decir, la cuota hace referencia a la propiedad privada. La propiedad horizontal va a determinar las cargas y beneficios de los vecinos a la hora de tomar acuerdos ( “quórum específica”)