ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Analice las siguientes cuestiones:

1.Tipo de contrato ante el que nos encontramos.

Como señala la exposición de motivos de la Ley 1/1992 de 10 de febrero, de arrendamientos rústicos históricos, “la denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre, tanto en uno como otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario”

Según nos señala la práctica Don Zacarías tiene alquilada una finca rústica a Don Luis desde 1930, por lo cual parece claro que nos encontramos ante un contrato rústico histórico, que viene a completar un tipo de arrendamientos, como es el de fincas rústicas de gran importancia desde el punto de vista económico y social, en nuestro país, dado que buena parte de la tierra cultivada esta sometida a régimen de explotación arrendaticia y es por ello que el legislador le ha prestado gran atención desde principios de siglo, como vemos ante la proliferación de tantas leyes: Ley de 15 de marzo de 1935, 23 de julio de 1942, 17 de julio de 1953,... hasta nuestra actual Ley de arrendamientos rústicos de 31 de diciembre de 1980 que viene a ser completada con la ya citada ley de arrendamientos rústicos históricos de 1992.

2. Legislación aplicable al presente supuesto. ¿Y si Don Luis y Don Zacarías fueran hermanos?

La legislación aplicable es la LAR (Ley de arrendamientos rústicos), pero hay que percatarse de que la práctica nos dice que dicho arrendamiento se efectuó en 1930, y quedo establecido en la ley 1/1992 que este tipo de contratos son de una categoría especial denominada de los contratos rústicos históricos teniendo esta posterior ley efectos sobre estos y derogando los artículos 98.1 y 99 de la LAR.

Dispone el artículo 6º de la LAR, 1 y 2, que los contratos no otorgados por escrito y con sumisión expresa a esta ley, celebrados entre parientes entre línea recta o colateral quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAR. Es por ello, que ante la pregunta de qué ocurriría si Don Zacarías y Don Luis fuesen hermanos tendríamos que conocer si dicho arrendamiento se ha celebrado por escrito y con sumisión expresa a esta ley, porque si no fuese así no sería un arrendamiento de régimen aplicable de arrendamientos rústicos y tal como podemos ver en la sentencia de 22 de diciembre de 1997 del Tribunal Supremo nos encontraremos ante una comunidad de bienes en copropiedad entre parientes colaterales.

3. Derecho de acceso a la propiedad:

- ¿Puede don Luis ejercitarlo?, analice si concurren todos los presupuestos necesarios.

A tenor de la ley de arrendamientos rústicos históricos de 1992, sí podrá ejercitar este derecho, ya que esta dispone:

1º. Que se trate de arrendamientos efectuados antes de la entrada en vigor del Código civil, de la Ley de 15 de marzo de 1935 o anteriores al primero de agosto de 1942: El arrendamiento de la finca de Huelva de la practica se efectuó en 1930, con lo cual, si se cumple este precepto.

2º. Que el actual arrendatario haga causa de primitivo arrendatario: Don Luis sigue siendo el arrendatario desde 1930.

3º. En el caso de los arrendamientos rústicos vigentes concertados con anterioridad a la ley del 35 el arrendatario deberá para ejercerse este derecho ser el arrendatario el cultivador personal: establece el articulo 16.1 de la LAR que “se considera cultivador personal a quien lleve la explotación por sí, o con ayuda de familiares que con el conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. Además, no se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilice uno o dos asalariados en caso de enfermedad sobrevenida o otra justa causa que impida continuar el cultivo personal”.

Hay que entender en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de enero 12/1997), que el hecho de que Don Luis esté incapacitado para el ejercicio pleno del cultivo y emplee a su descendientes bajo su dirección en el no le invalidan el titulo de cultivador personal, ya que según el Supremo, este artículo 16.1 LAR, no exige dedicación exclusiva ni preferente a la agricultura, tampoco exige este articulo la existencia de un limite legal de edad para ejercer la función de cultivador personal cualidad que en los términos a que se refiere el articulo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos se deriva de una explotación agraria llevada de un modo directo y personal con la ayuda de sus hijos.

De todo esto deducimos que Don Luis ejerce esta condición de cultivador personal y por lo tanto también goza de este requisito.

4º. Lo ultimo que señala la legislación es que este derecho de acceso se realice en unos determinados plazos siendo estos prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, con la condición de no hacer uso en esa situación de prorroga del derecho de subrogación previsto en el articulo 73 de la LAR, si atendemos a la fecha de la practica: Mes de julio de 1997, Don Luis todavía se encuentra en un periodo de tiempo legal para ejercitar este derecho.

- ¿Y si el arrendatario fuese una persona jurídica?

Tendríamos que estar a lo que nos dice la LAR sobre la capacidad de ser arrendatario que concede a la cooperativas agrarias, sociedades anónimas de transformación u otras formas de asociación de agricultores, los sindicatos agrarios, el IRYDA u organismos similares de las Comunidades Autónomas, y otras entidades públicas que estén facultadas conforme a las reglas reguladoras para la explotación de fincas rústicas, es decir las personas jurídicas profesionales de la agricultura. De este modo, si concurren los datos aportados por la practica se podrá ejercer este derecho de acceso a la propiedad.

• Si Don Luis no hubiese ejercitado a la fecha de hoy el acceso a la propiedad, ¿podría ejercitarlo en la actualidad?

Establece la ley que los arrendamientos rústicos históricos vigentes a la entrada de la presente ley quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997; finalizada dicha prorroga, será posible otra complementaria si el arrendatario cultivador personal tuviere 55 años a la entrada en vigor de la ley 1/1992 hasta su jubilación o la situación de invalidez permanente, y, como máximo hasta los 75 años de edad, no siendo posible en ninguna de la prorrogas el ejercicio del articulo 73 de la LAR.

• ¿Qué ocurriría si la finca estuviese situada en Valencia?

El carácter subsidiario de la ley de 10 de febrero de 1992 respecto de la legislación civil, foral, o especial dictada en esta materia al amparo del artículo 149.1.8. º de la Constitución (disposición adicional 1ª de la Ley 1/1992), es quizá lo más importante de esta ley. Así, la Comunidad Valenciana ha establecido sus propios procedimientos para reconocer aquellos arrendamientos históricos valencianos, siendo importante el hecho, por el que se estableció, en dicha Comunidad por la ley de 24 de febrero de 1987, la forma de reconocimiento de los arrendamientos rústicos históricos, estableciendo el procedimiento administrativo, pericial e historiador para otorgar ese reconocimiento.

4. Condición de cultivador personal.

La condición de cultivador personal acuñada por la LAR en su artículo 16, establece una serie de condiciones que posteriormente han sido desarrolladas por la doctrina como podemos ver en la SSTS de 23 de enero de 1997, nº. 12/97 donde se vienen ha especificar más estos conceptos. Las condiciones de cultivador personal serán, de este modo, las siguientes:

• Será cultivador personal aquel que lleve la explotación por sí, o con ayuda de familiares que con él conviven. Esta convivencia según el Supremo no exige que se viva con el arrendatario, ya que se da aunque no se viva bajo el mismo techo, siempre que la distancia entre los distintos hogares se encuentre dentro de una magnitud lógica para poder atender las faenas propias de la finca arrendada.

• El artículo 16.1 de la LAR diferencia al cultivador personal del tipo denominado profesional de la agricultura del art. 15 en que al primero no se le exige ni una dedicación exclusiva, ni preferente a las labores propias de la finca rústica objeto del arrendamiento.

• Además se exigirá para ostentar la cualidad de cultivador personal la no-utilización de asalariados, salvo los exigidos por las circunstancias de la explotación agraria.

• En caso de enfermedad sobrevenida o otra justa causa se podrán contratar asalariados sin que por ello se pierda la condición de cultivador personal.

• El art. 16.2, establece el hecho fundamental por el cual aun partiendo que la figura de profesional de la agricultura y cultivador personal no tienen las mismas cualidades, a los efectos de la ley de Arrendamientos Rústicos serán equiparados, considerándose al cultivador personal como profesional de la agricultura.

Analice las siguientes cuestiones (suponiendo que Don Zacarías arrienda su finca por primera vez, con fecha 1 de marzo del 2000)

La forma del contrato ser la contemplada por la ley de Arrendamientos rústicos de 1980 ya que tal y como dispone el art. 1º de dicha Ley “se consideraran arrendamientos rústicos a los efectos de esta ley y quedaran sujetos a los preceptos de la misma, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuniario o forestal, a cambio de precio o renta. Destacaran los principios básicos de esta ley como son:

• La protección de la situación jurídica del arrendatario.

• La libertad de forma del contrato.

• La fuerte intervención administrativa.

• La aplicación preferente de los Derechos forales, civiles o especiales.

• ¿Puede exigir Don Zacarías varias anualidades de renta por adelantado?

En principio, la renta será la que estipulen las partes libremente y deberá fijarse en dinero, pero a renglón seguido la LAR establece una serie de principios obligatorios para los contratantes y uno de ellos es que queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año, dándose la facilidad desde la misma, sobre la base de la protección jurídica del arrendatario en la que se fundo esta legislación, de que podrá reclamar el arrendatario el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obro de mala fe (art.33).

• ¿Estaría obligado el arrendatario a abonar la renta, si debido a una tormenta de granizo, perdiese toda su cosecha?

El régimen jurídico de los arrendamientos rústicos otorga la posibilidad de reducción e incluso de exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y, tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca (caso del que específicamente nos habla la practica: el arrendatario pierde toda la cosecha por culpa del granizo; este punto es recogido en el artículo 44 de la LAR.

Hay que señalar que lo único que se exigirá para llevar a cabo esta exoneración será según el articulo 45 la notificación fehaciente del siniestro en le plazo de 30 días desde su producción.

• ¿Cuál es el mecanismo de actualización de esta renta?

Las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al ultimo índice anual de precios de los productos agrícolas y, en defecto de acuerdo, cualquiera de la partes podrá pedir después que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye (arts. 121 y ss. LAR).

Establece la LAR un derecho de revisión de renta transcurrido un año de vigencia del contrato así como un caso de revisión extraordinaria a consecuencia de la modificación de las circunstancias que influyeron en su determinación (art. 41 y 43).

Según el articulo 25, el arrendamiento tendrá una duración mínima de seis años, terminado el plazo contractual (es decir los 6 años o, en su caso, el plazo mayor que se haya pactado), el arrendatario tendrá derecho a una primera prorroga por seis años y a prorrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza ese derecho si, al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al termino de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis mese.

En todo caso, el tiempo total de prorrogas legales no excederá de 15 años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviera conveniente. Por otra parte el arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prorrogas legales, siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por si o por su cónyuge, o para que la cultive uno de sus descendientes.

Por lo que respecta al contrato de larga duración, el artículo 28 establece que será al menos de 18 meses y el arrendador al termino del plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso, salvo la necesaria notificación fehaciente con un año de antelación.

4. Mejoras útiles, sociales y suntuarias.

El arrendador puede por si solo realizar mejoras útiles (es decir, las que aumenten, de modo duradero, la producción, rentabilidad o valor de la tierra) y sociales (que incorporándose también a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores) siempre que no menoscaben el rendimiento agrícola de la misma.

La LAR arbitra un procedimiento para la realización de dichas mejoras, exigiendo audiencia de las partes contratantes y la autorización del IRYDA (arts. 58 y 60, respectivamente para cada clase de mejora). Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente a la mayor productividad conseguida, también según determinación del IRYDA.

Las mejoras suntuarias se encuentran reguladas en el artículo 69 de la LAR, estableciendo que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos que hubiera embellecido la finca, si está no sufriera deterioro, el arrendador podrá en todo caso exigírselo.

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