CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS Y SERVICIOS

Razone y conteste a las siguientes preguntas:

1. ¿Ante que figuras contractuales nos encontramos?, estudie si se dan todos los requisitos necesarios de cada una de ellas.

La primera figura contractual con la que nos encontramos es la del alquiler gratuito de un mercedes por la empresa RENTCAR cuyo dueño por causas de amistad no cobra nada al futuro matrimonio, así damos con un préstamo de uso en virtud del cual se recibe una cosa no fungible gratuítamente y por un tiempo establecido que en este caso será el del día de la boda.

El alquiler del chaqué no es sino un arrendamiento de cosa por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o disfrute de una cosa por un tiempo determinado y por un precio cierto, ambos requisitos son cumplidos, dejándose claro el tiempo, día de la boda, por el cual van hacer uso de la cosa, el chaqué, y el precio del mismo alquiler, precio determinado tal y como establece el código por la propia tienda de alquileres de chaqué, a su vez con arreglo al último párrafo del artículo 1580 el arrendamiento superior a 1500 pts deberá constar por escrito, lo cual también se da al ser rellenada la correspondiente hoja de pedido de la tienda.

El contrato de servicios realizado al fotógrafo no es sino un arrendamiento de servicios por el cual una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por el precio cierto, nos encontramos así ante un contrato consensual, bilateral y oneroso y temporal, requisitos que se cumplen a la hora de celebrar el contrato de servicio.

Otra modalidad puede ser como ocurre con la celebración del banquete es el cumplimiento del arrendamiento con una modalidad ante el precio cierto ya que aunque el articulo 1543 no añade, a diferencia de lo que ocurre en la compraventa, el que haya de ser "en dinero o signo que lo represente", la doctrina ha establecido que es valido pagar una contraprestación en especie que en este caso será el diseño de las obras de remodelación por parte de la arrendataria, así el requisito de certeza del precio equivale a que sea determinado, es decir, no indeterminado, aleatorio o contingente.

El caso de la tarta realizada por DULCIOR merece la aplicación del articulo 1545 del Código Civil por el cual los bienes fungibles que se consuman con el uso no pueden ser materia del contrato de arrendamiento, no teniendo relevancia que el contrato sea privado tal y como especifica la práctica.

2. ¿Se ha respetado la forma adecuada en cada uno de ellos?

La forma no es un requisito constitutivo del contrato de arrendamiento, sino una simple formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes recíprocamente una vez perfeccionado, así ante el contrato de alquiler del chaqué la forma ha sido cumplida con pulcritud cumpliéndose el artículo 1580 y la peculiaridad por la cual los contratos consensuales, que son tanto el arrendamiento de cosa como de servicio, frecuentemente emplean las arras (fianza de 50.000pts que cubran posibles desperfectos del traje) sobre la base de una función confirmatoria o penitenciaria de las mismas (funciones ampliamente discutidas por la doctrina a tenor del artículo 1454).

El principio de libertad de forma que prima en nuestro ordenamiento hace que el contrato verbal realizado con el fotógrafo sea obligatorio tal y como establece el artículo 1278 por el cual "los contratos serán obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez", además como ya hemos señalado los contratos de arrendamiento de cosas y de servicios son discretamente regulados por el Código ya que este parece ocuparse en mayor medida del arrendamiento de fincas rústicas y urbanas.

Si nos atenemos además a loa regulación legal del arrendamiento de servicios esta es inexistente ya que el Código solo habla de "servicios de criados y trabajadores asalariados" postura obsoleta que no ha sido convenientemente modificada y que nos hace acudir a la legislación laboral que ha venido a desarrollar este tema; aun así si nos atenemos a la forma del CC habría que decir que con arreglo al último párrafo del art. 1580 deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1500 pts, de lo cual podemos deducir que el fotógrafo recibiría por parte de los novios una cuantía mayor por sus servicios; de este modo el contrato no sería eficaz en cuanto a su forma.

Habría que señalar, en relación con los contratos de arrendamiento verbal, que el Código Civil solo preceptua a tenor del articulo 1547 este caso cuando se produzca una falta de la prueba del precio convenido por las partes, aunque éste artículo se entiende también aplicable a aquellos contratos por escrito en que se hay omitido la constancia de la renta y no se pueda probar por otro medio su cuantía.

Tanto el contrato con el restaurante "El festín" como con la empresa DULCIOR la forma es perfeccionada por ambas partes, teniendo en cuenta que el último no se trata de un contrato de arrendamiento tal y como establece el artículo 1545 del CC.

 

 

 

 

3. Estudie los incumplimientos contractuales y responsabilidad de las partes ante los mismos.

Cabría decir que el servicio de los profesionales liberales, el fotógrafo, no son siempre y en todo caso objeto de un contrato de arrendamiento de servicios, sino que, en ocasiones, podemos estar en presencia de un contrato de obra, mediante el cual no se obliga a prestar una actividad sino el resultado producido por la misma.

El incumplimiento por parte del fotógrafo queda recogido en los derechos y obligaciones del arrendatario, ya que atendiendo al carácter material del servicio contratado, por el cual el objeto propio del contrato consiste en la prestación de una determinada actividad podemos extender la obligación del fotógrafo (arrendatario) al calificativo técnico de obligación de hacer. Sabemos por la practica que se produce una confusión que hace acudir al profesional a otra iglesia no pudiendo este realizar el servicio: podríamos decir en un primer momento que el profesional estaría obligado a pagar daños y perjuicios a la pareja por el incumplimiento contractual, ahora bien si atendemos a que este contrato aun bajo el principio de libertad de forma de nuestro ordenamiento se realizo verbalmente, el fotógrafo tendría a su favor el requerimiento de esta formalidad de contrato escrito si se cumpliera el supuesto del 1580, lo cual debe ser así porque un fotógrafo cobraría más por sus servicios de 1500 pts.

El caso del incumplimiento por parte de DULCIR, aun tratándose de un documento privado, si este es reconocido legalmente, tiene el mismo valor que la escritura publica entre los que lo hubiesen suscrito (artículo 1225 CC), obligará a esta empresa a resarcir los daños y perjuicios del incumplimiento del contrato estando legitimados los novios a reclamar una reparación por la negligencia ocasionada el día de la boda. Debemos señalar que este contrato no es de arrendamiento al tratarse de un bien fungible que se consume con el uso (art.1545), en mi opinión es un contrato de compra-venta que hace efectivas aun en contra del arrendador las disposiciones sobre el saneamiento de la compraventa de la tarta.

La peculiaridad aparece ante el arrendamiento del chaqué para el novio, donde aparece la figura de las arras o de la fianza que se extiende desde el contrato de compra-venta al de arrendamiento por tratarse de ambos de un contrato consensual que se perfecciona por el simple consentimiento, quedando vinculadas las partes sin necesitar la entrega de la cosa o el otorgamiento de formalidad específica. De esta forma es frecuente que en el momento de la perfección del contrato el arrendatario entregue al vendedor una cantidad de dinero que en la práctica son 50.000 pts para sufragar posibles desperfectos. Las arras o fianzas tienen una función penitencial o bien confirmatoria de la celebración del contrato que en el caso del contrato de arrendamiento parece estimar una función más penitenciaria que de celebración del mismo, no en vano, en virtud del articulo 1454 " si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta (en esta ocasión contrato consensual de arrendamiento" podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador (arrendatario) a perderlas, o el vendedor (arrendador) a devolverlas duplicadas".

En esta ocasión parece lógico que bajo la responsabilidad ante el deterioro de la cosa se pierdan las 50.000 pts, ya que a mi juicio no podrá probarse que el deterioro fue ocasionado sin su culpa además el artículo 1564 extiende la responsabilidad del arrendatario al obligarle a responder por los deterioros y perdidas causados por las personas de su casa, no aludiéndose exclusivamente a familiares sino: a amigos (como se da en este caso), visitas, huéspedes, criados,...

4. ¿Cuándo se extinguen y por qué causas los contratos estudiados? ¿Se podrían prorrogar?

Los contratos de arrendamiento de cosa y los contratos de servicios se extinguen si se han hecho por un tiempo determinado, el día de la boda, concluyen el día prefijado sin necesidad de requerimiento, ahora bien, si al terminar el periodo temporal concertado, el arrendatario continua disfrutando de la cosa durante 15 días, se entiende que hay tácita reconducción, es decir, nuevo contrato de arrendamiento, por el tiempo expresado en el Código pero esto se da sólo en el caso de arrendamientos de fincas rústicas o urbanas que no son tema de la practica.

Son causas de extinción la perdida de la cosa arrendada, equiparándose a ella la imposibilidad de goce de la cosa, el incumplimiento de una de las partes así como la extinción del derecho del arrendador (caso que puede darse en ocasiones especiales: usufructos, subarriendos, y cesiones del arrendamiento); la muerte del arrendador o arrendatario es objeto de discusión sobre la extinción del contrato puesto que el CC guarda silencio sobre el tema.

Podemos concluir que la prorrogación del arrendamiento de cosas no puede efectuarse en atención a que es un contrato temporal que no cede el dominio de la misma sino su utilidad, entregando el arrendador solo la posesión, por un tiempo más o menos extenso pero en todo caso determinable o determinado de conformidad con las reglas generales de las obligaciones. El contrato de servicios es esencialmente temporal aunque su duración puede ser indefinida, vetando el Código la posibilidad de que se vincule al arrendatario de por vida. Así la prorrogación del arrendamiento se efectuara de forma exclusiva para los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas.

5. ¿Qué ocurriría si Raquel y Manuel no llegan a contraer matrimonio?

Si no se llegará contraer matrimonio se debería poner en conocimiento del arrendador esta novedad provocándose una extinción del contrato, no haciéndose uso de ninguno de las cosas y servicios arrendados y teniendo derecho los arrendadores a un resarcimiento por el incumplimiento del contrato tenor del artículo 1556 como ya se ha explicado en el caso de incumplimiento por parte del arrendador en anteriores preguntas, siendo este un caso de incumplimiento de obligaciones de los arrendatarios que no contraen matrimonio.

 

 

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

Analice las siguientes cuestiones:

1. Ante que tipo de contrato nos encontramos.

Nos encontramos ante un arrendamiento o contrato de servicios que conforme al artículo 1544 del Código Civil se trata de un contrato en el que una de las partes se obliga a prestar un servicio de carácter material a otra por precio cierto. El objeto propio del contrato consiste en la prestación de una determinada actividad, aquí quirúrgica, que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que este quede obligado a garantizar la obtención de resultado alguno, calificándose la obligación del arrendatario técnicamente como obligación de hacer.

Es preciso decir que la operación de estética de la pierna tiene un carácter especial ya que hay parte de la doctrina que estima que la cirugía estética recubre en realidad dos actividades: la cirugía estética propiamente dicha y la cirugía reparadora, correspondiendo dichas cicatrices de doña María al segundo tipo, por lo que la obligación contractual tiene un carácter puramente estético y no entrañante de ningún riesgo relevante al paciente quedando sometido el Dr. García a una obligación general de prudencia y diligencia, es decir, que no se somete al médico a una obligación de resultado y, en consecuencia, el contrato será un contrato de servicio. Ahora bien, si la operación entrañara al paciente un riesgo de cierta gravedad el médico estará obligado a un resultado, y, por consiguiente el contrato será de obra. Habría que conocer si la operación de dichas cicatrices entrañaba o no un peligro grave para doña María.

Por último, cabe decir, que el médico que ejerce la medicina como funcionario o técnico contratado por un organismo publico, como sea probablemente el Dr. Hernández puede celebrar los siguientes tipos de contratos: contrato de función publica y contrato de trabajo regulados por la Ley de las Administraciones Públicas de 2 de agosto de 1984.

2. ¿Qué legislación es la aplicable?

La regulación del Código sobre el contrato de prestación de servicios es inexistente, pues el articulado correspondiente (arts. 1583-1587), que se ha mantenido inalterado desde su promulgación en 1889, sólo se ocupa de "servicio de criados y trabajadores asalariados", es por ello que la prestación de servicios por los trabajadores asalariados se encuentra sometida a la legislación laboral y, por consiguiente, sólo de forma marginal pueden darse supuestos de contratos de servicios de naturaleza Civil.

Además frente a la regulación del Código, el campo propio de acción del contrato de servicios corresponde actualmente al desempeño de las prestaciones propias de los llamados "profesionales liberales" así, por ej. : médicos, economistas, abogados,... que se regulan bajo la legislación laboral como contratos de trabajo, aunque hay que decir que este contrato de servicios se regirá por las normas de Derecho Civil cuando el servicio no se preste en las condiciones que harían de él, un contrato de trabajo propiamente dicho.

Es de destacar que el contrato de la práctica de servicios médicos viene a ser regulado explícitamente por: la Ley de 6 de Julio de 1994 sobre responsabilidad Civil por los daños causados y por la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores, cuyo artículo 28.2º se refiere expresamente a los servicios sanitarios; Además de otras Leyes complementarias como la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre las Condiciones generales de la Contratación.

3. Se dan todos los requisitos que precisan estos tipos de contrato.

Las características propias del contrato de prestación de servicios que se suelen señalar son:

A- Es un contrato consensual, en cuanto se perfecciona por la mera prestación del consentimiento de las partes y como se desprende de la práctica ambos médicos, como doña María, prestaron su consentimiento.

B- Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones reciprocas y la existencia de remuneración o precio en favor del arrendatario. La remuneración puede ser proporcional al tiempo durante el que se pacta o se presto el servicio como es el caos del contrato concertado con la enfermera que cobrara 15.000 pts por día, o, no obstante, puede darse un precio en atención no al tiempo, sino a la labor realizada, como es más lógico en un contrato por servicios médicos.

C- Es un contrato esencialmente temporal durante el tiempo que dure la operación y el postoperatorio.

4. ¿Puede encontrarse indeterminado el precio? ¿Entonces de acuerdo a qué criterios se establecerá?

El precio no puede ser indeterminado ya que queda establecido en el artículo 1544 que " en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto". El Tribunal Supremo ha declarado, además, que tal precio cierto existe no sólo cuando está pactado expresamente, sino también cuando es conocido por costumbre o uso frecuente en el lugar en que se presta dicho servicio.

Además, cuando el Colegio profesional, de médicos en este caso práctico, tiene aprobadas unas tarifas, suplen las mismas el silencio de las partes en cuanto al precio.

5. ¿Es correcta la forma de los contratos?

La perfección del contrato de servicios no requiere ninguna forma determinada, rigiendo en toda su integridad el artículo 1278 del Código Civil: los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

6. ¿Qué duración tienen estos contratos?

El artículo 1583, con referencia al servicio de los criados y trabajadores asalariados, dice que puede contratarse sin tiempo fijo, por cierto tiempo o para obra determinada, lo único que se dispone es que los arrendamientos no sean hechos de por vida siendo un contrato con esta cláusula nulo de pleno Derecho, lo cual no vulnera el hecho de que el arrendamiento sea por tiempo indefinido.

El contrato de arrendamiento de servicios médicos u hospitalarios además implica ante el hecho esencial del consentimiento de las partes un grave problema derivado, en gran parte, del enfrentamiento de dos intereses del propio paciente: su salud y su libertad y es por ello que la duración de estos contratos pueden postergar su duración en virtud de la preferencia que da nuestro ordenamiento a la salud del contratante.

7. ¿De que forma se pueden extinguir?

El contrato celebrado entre el médico y el paciente para llevar a cabo la prestación de servicios médicos se extingue cuando aquel ha dejado de producir sus efectos como consecuencia de que las obligaciones emergentes del mismo han sido debidamente cumplidas, es decir, que el contrato ha llegado a su finalidad normal.

Ateniéndonos a nuestro Código Civil este contrato se extingue, en general, por los mismos modos de extinción de las obligaciones recogidas en el artículo 1156. Además hay que tener en cuenta que el médico puede celebrar contratos que no tengan naturaleza de contratos Civiles, como serían los supuestos del contrato de trabajo y del contrato de función publica, por lo que habría que estar en materia de extinción del contrato a la legislación especial que los regula.

Por los que se refiere a las causas generales del 1156 CC, el pago o cumplimiento es el supuesto normal de extinción del contrato determinado por la prestación de servicios médicos y el abono de los honorarios debido al médico por la asistencia facultativa.

 

 

 

 

8.¿Tiene alguna relevancia la hoja firmada antes de entrar al quirófano por doña María

Esta claro que en virtud del principio de libertad contractual, las partes: médico y paciente; deben manifestar su respectivo consentimiento con arreglo a los requisitos legales que rigen su exteriorización o manifestación.

Sin embargo, hay que entender que esta hoja firmada eximente de la responsabilidad es una cláusula abusiva regulada por la Directiva Comunitaria de 5 de Abril de 1993 traspuesta a nuestro Derecho por la Ley 7/1998 de 13 de abril, sobre condiciones generales de contratación. Dicha Ley es relevante en nuestro ámbito del contrato de servicios médicos, a propósito de la práctica dirigida a hacer constar por escrito el consentimiento informado del paciente, teniéndose en cuenta que dicho proceder no puede comportar una renuncia de los Derechos del paciente o una limitación o exclusión de responsabilidad del profesional.

Por ello, dicha Ley en su artículo 10 bis nos define como cláusulas abusabas: la exclusión o limitación de forma inadecuada de los Derechos legales del consumidor por incumplimiento total o parcial o cumplimiento9 defectuoso del profesional, así como la exclusión o limitación de responsabilidad del profesional en el cumplimiento del contrato por los daños, lesiones o muerte causados al consumidor debidos a una acción u omisión por aquel.

9.¿Son viables las pretensiones de Doña María?

Las pretensiones de doña María nos hacen plantearnos la relación jurídica entre médico-paciente y médico-establecimiento hospitalario, es decir, hay que partir del echo inicial de conocer y establecer con quien contrata el paciente: si con el médico o con la institución sanitaria. En este sentido destaca la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1981 referente a la demanda interpuesta contra un cirujano en un centro de la seguridad social por una operación efectuada a un paciente con resultado defectuoso, reconociendo el TS que se trataba no de una reclamación Civil que excluía la competencia de la jurisdicción laboral.

Debemos entender, también, que un médico en desarrollo de sus funciones: prestación de servicios médicos; esta comprometido con una obligación de hacer pero no puede obligarse a obtener un resultado determinado acerca de la curación de un enfermo y comprometerse a rehabilitar su salud, lo cual no le exime de que dicha paciente ha resultado bastante perjudicada de una intervención lo que implica un fallo o error importante.

En mi opinión, doña María tiene Derecho a reclamar al Dr. Hernández su responsabilidad por la perdida de la pierna ante su propia recomendación de que se operara, otro caso es el del Dr. García ya que cabria preguntarse si éste estaba obligado a obtener un resultado determinado ya que la obligación del cirujano plástico ha suscitado una amplia polémica en la doctrina, como ya se ha recalcado antes y tendríamos que conocer si en contrato concertado con este último era de obra o de servicios, aun así no creo que doña María tenga Derecho a reclamar a este último ya que de lo que se puede deducir del supuesto el resultado de la operación platica era satisfactorio.

En cuanto al establecimiento sanitario, si es de carácter privado podrá ser responsable en virtud del artículo 1903: Responsabilidad por los auxiliares o dependientes de la empresa. Si el establecimiento sanitario es de carácter publico y los daños derivan de su funcionamiento normal o anormal, será de aplicación la Ley sobre Régimen Jurídico de la Administración del Estado, cuyo articulado regulan una responsabilidad sin culpa del Estado, con independencia del Derecho de éste a exigir a sus agentes o funcionarios la responsabilidad en que hubiesen incurrido por culpa o negligencia graves, exigibles ante lo contencioso-administrativo.

En consecuencia, la responsabilidad del Dr. Fernández puede ser o no absorbida por la responsabilidad del hospital, pero a mi entender y a colación del presupuesto práctico, sí parece tener doña María todo el Derecho a una reclamación por la negligencia cometida contra la misma.

10.¿Estamos ante un supuesto de fuerza mayor?

Tal y como regula la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas de 1995 en su artículo 144 no nos encontramos ante un caso de fuerza mayor sino ante un error médico que ha de ser subsanado con los correspondientes daños y perjuicios. Además el Código Civil no define claramente esta fuerza mayor ya que dispone en su artículo 1105 una disposición general que fundamentalmente es aplicada a la exoneración del deudor: "Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preveerse, o que, previstos, fueran inevitables"

Además la perdida de la pierna podía haber sido evitada con un adecuado tratamiento postoperatorio para acabar con la infección ya que la obligación del médico es la de prestar una asistencia concienzuda y atenta que en este supuesto práctico parece que no se ha producido a tenor del resultado.

11.¿Son viables las pretensiones del Dr. García?

En atención a la Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de marzo de 1950, el Supremo, se manifestó a favor de considerar el contrato que celebra el médico especialista en cirugía estética y reparadora como un contrato de obra, pero las consecuencias en caso de incumplimiento quedan desvirtuadas con arreglo a las posiciones doctrinales. La Sentencia, estableció, de este modo, que la operación fue correctamente ejecutada, y, si no produjo el resultado apetecido fue por una infección que no puede atribuirse al descuido del demandado.

Así, en atención a dicha Sentencia podemos decir que el Dr. Gracia tiene el Derecho al pago de la operación quirúrgica por doña María ya que no tiene responsabilidad jurídica y se esta produciendo por parte de esta un incumplimiento del contrato por sucesos que no le son imputables a los demandados.

12.¿En qué se diferencia la figura del arrendamiento de servicios del mandato y del contrato de trabajo?

En cuanto a la diferencia entre el contrato de servicios y el mandato, actualmente, la barrera divisoria viene dada por la naturaleza de las prestaciones a que, respectivamente se obligan arrendatario y mandatario:

Tratándose del arrendamiento de servicios, el arrendatario se obliga a ejecutar por si mismo una determinada actividad de carácter material en beneficio del arrendador.

El mandatario, en cambio, se obliga a gestionar los intereses del mandante (actuando ciertamente en su beneficio, al igual que en el arrendamiento) a través de la realización de determinados actos jurídicos cuyo contenido acabara recayendo en la esfera jurídica del mandante.

Además el mandato es un contrato naturalmente gratuito y es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario y todavía esta más clara su diferencia ante el carácter material del servicio contratado frente a la figura contractual de la del mandato.

En cuanto a la diferencia con el contrato de trabajo, esta parece ser menor aunque la más importante es que el ordenamiento que tiene que ver con este tipo de contratos no es el Civil sino el laboral y que este tipo de contratos suelen realizarse por un precio cierto pero cobrado de forma asalarial, por profesionales no liberales (funcionarios, asalariados,...) y bajo unas condiciones distintas: seguridad social, cotizaciones, impuestos,... que lo diferencian de un contrato de servicios propio de profesiones liberales.

 

 

Bibliografía

Amelia Sánchez Gómez "Contratos médicos y contratos de servicios". Ed. Tecnos, 1998. Javier Fernández "el Contrato de servicios". Ed.Civitas, 1988 Carlos Lasarte Álvarez "Principios de Derecho Civil", tomo tercero, Ed. Trivium, 1994. CÓDIGO CIVIL

Sentencias

Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de marzo de 1950. Sentencia del Tribunal Supremo del 26 de mayo de 1986. Sentencia del 13 de julio de 1987

 

 

 

 

 

 

 

 

ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Analice las siguientes cuestiones:

1.Tipo de contrato ante el que nos encontramos.

Como señala la exposición de motivos de la Ley 1/1992 de 10 de febrero, de arrendamientos rústicos históricos, "la denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre, tanto en uno como otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario"

Según nos señala la práctica Don Zacarías tiene alquilada una finca rústica a Don Luis desde 1930, por lo cual parece claro que nos encontramos ante un contrato rústico histórico, que viene a completar un tipo de arrendamientos, como es el de fincas rústicas de gran importancia desde el punto de vista económico y social, en nuestro país, dado que buena parte de la tierra cultivada esta sometida a régimen de explotación arrendaticia y es por ello que el legislador le ha prestado gran atención desde principios de siglo, como vemos ante la proliferación de tantas leyes: Ley de 15 de marzo de 1935, 23 de julio de 1942, 17 de julio de 1953,... hasta nuestra actual Ley de arrendamientos rústicos de 31 de diciembre de 1980 que viene a ser completada con la ya citada ley de arrendamientos rústicos históricos de 1992.

2. Legislación aplicable al presente supuesto. ¿Y si Don Luis y Don Zacarías fueran hermanos?

La legislación aplicable es la LAR (Ley de arrendamientos rústicos), pero hay que percatarse de que la práctica nos dice que dicho arrendamiento se efectuó en 1930, y quedo establecido en la ley 1/1992 que este tipo de contratos son de una categoría especial denominada de los contratos rústicos históricos teniendo esta posterior ley efectos sobre estos y derogando los artículos 98.1 y 99 de la LAR.

Dispone el artículo 6º de la LAR, 1 y 2, que los contratos no otorgados por escrito y con sumisión expresa a esta ley, celebrados entre parientes entre línea recta o colateral quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAR. Es por ello, que ante la pregunta de qué ocurriría si Don Zacarías y Don Luis fuesen hermanos tendríamos que conocer si dicho arrendamiento se ha celebrado por escrito y con sumisión expresa a esta ley, porque si no fuese así no sería un arrendamiento de régimen aplicable de arrendamientos rústicos y tal como podemos ver en la sentencia de 22 de diciembre de 1997 del Tribunal Supremo nos encontraremos ante una comunidad de bienes en copropiedad entre parientes colaterales.

 

3. Derecho de acceso a la propiedad:

- ¿Puede don Luis ejercitarlo?, analice si concurren todos los presupuestos necesarios.

A tenor de la ley de arrendamientos rústicos históricos de 1992, sí podrá ejercitar este derecho, ya que esta dispone:

1º. Que se trate de arrendamientos efectuados antes de la entrada en vigor del Código civil, de la Ley de 15 de marzo de 1935 o anteriores al primero de agosto de 1942: El arrendamiento de la finca de Huelva de la practica se efectuó en 1930, con lo cual, si se cumple este precepto.

2º. Que el actual arrendatario haga causa de primitivo arrendatario: Don Luis sigue siendo el arrendatario desde 1930.

3º. En el caso de los arrendamientos rústicos vigentes concertados con anterioridad a la ley del 35 el arrendatario deberá para ejercerse este derecho ser el arrendatario el cultivador personal: establece el articulo 16.1 de la LAR que "se considera cultivador personal a quien lleve la explotación por sí, o con ayuda de familiares que con el conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. Además, no se perderá la condición de cultivador personal, aunque se utilice uno o dos asalariados en caso de enfermedad sobrevenida o otra justa causa que impida continuar el cultivo personal".

Hay que entender en concordancia con la doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 23 de enero 12/1997), que el hecho de que Don Luis esté incapacitado para el ejercicio pleno del cultivo y emplee a su descendientes bajo su dirección en el no le invalidan el titulo de cultivador personal, ya que según el Supremo, este artículo 16.1 LAR, no exige dedicación exclusiva ni preferente a la agricultura, tampoco exige este articulo la existencia de un limite legal de edad para ejercer la función de cultivador personal cualidad que en los términos a que se refiere el articulo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos se deriva de una explotación agraria llevada de un modo directo y personal con la ayuda de sus hijos.

De todo esto deducimos que Don Luis ejerce esta condición de cultivador personal y por lo tanto también goza de este requisito.

4º. Lo ultimo que señala la legislación es que este derecho de acceso se realice en unos determinados plazos siendo estos prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997, con la condición de no hacer uso en esa situación de prorroga del derecho de subrogación previsto en el articulo 73 de la LAR, si atendemos a la fecha de la practica: Mes de julio de 1997, Don Luis todavía se encuentra en un periodo de tiempo legal para ejercitar este derecho.

- ¿Y si el arrendatario fuese una persona jurídica?

Tendríamos que estar a lo que nos dice la LAR sobre la capacidad de ser arrendatario que concede a la cooperativas agrarias, sociedades anónimas de transformación u otras formas de asociación de agricultores, los sindicatos agrarios, el IRYDA u organismos similares de las Comunidades Autónomas, y otras entidades públicas que estén facultadas conforme a las reglas reguladoras para la explotación de fincas rústicas, es decir las personas jurídicas profesionales de la agricultura. De este modo, si concurren los datos aportados por la practica se podrá ejercer este derecho de acceso a la propiedad.

Si Don Luis no hubiese ejercitado a la fecha de hoy el acceso a la propiedad, ¿podría ejercitarlo en la actualidad?

Establece la ley que los arrendamientos rústicos históricos vigentes a la entrada de la presente ley quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997; finalizada dicha prorroga, será posible otra complementaria si el arrendatario cultivador personal tuviere 55 años a la entrada en vigor de la ley 1/1992 hasta su jubilación o la situación de invalidez permanente, y, como máximo hasta los 75 años de edad, no siendo posible en ninguna de la prorrogas el ejercicio del articulo 73 de la LAR.

¿Qué ocurriría si la finca estuviese situada en Valencia?

El carácter subsidiario de la ley de 10 de febrero de 1992 respecto de la legislación civil, foral, o especial dictada en esta materia al amparo del artículo 149.1.8. º de la Constitución (disposición adicional 1ª de la Ley 1/1992), es quizá lo más importante de esta ley. Así, la Comunidad Valenciana ha establecido sus propios procedimientos para reconocer aquellos arrendamientos históricos valencianos, siendo importante el hecho, por el que se estableció, en dicha Comunidad por la ley de 24 de febrero de 1987, la forma de reconocimiento de los arrendamientos rústicos históricos, estableciendo el procedimiento administrativo, pericial e historiador para otorgar ese reconocimiento.

4. Condición de cultivador personal.

La condición de cultivador personal acuñada por la LAR en su artículo 16, establece una serie de condiciones que posteriormente han sido desarrolladas por la doctrina como podemos ver en la SSTS de 23 de enero de 1997, nº. 12/97 donde se vienen ha especificar más estos conceptos. Las condiciones de cultivador personal serán, de este modo, las siguientes:

Será cultivador personal aquel que lleve la explotación por sí, o con ayuda de familiares que con él conviven. Esta convivencia según el Supremo no exige que se viva con el arrendatario, ya que se da aunque no se viva bajo el mismo techo, siempre que la distancia entre los distintos hogares se encuentre dentro de una magnitud lógica para poder atender las faenas propias de la finca arrendada.

El artículo 16.1 de la LAR diferencia al cultivador personal del tipo denominado profesional de la agricultura del art. 15 en que al primero no se le exige ni una dedicación exclusiva, ni preferente a las labores propias de la finca rústica objeto del arrendamiento.

Además se exigirá para ostentar la cualidad de cultivador personal la no-utilización de asalariados, salvo los exigidos por las circunstancias de la explotación agraria.

En caso de enfermedad sobrevenida o otra justa causa se podrán contratar asalariados sin que por ello se pierda la condición de cultivador personal.

El art. 16.2, establece el hecho fundamental por el cual aun partiendo que la figura de profesional de la agricultura y cultivador personal no tienen las mismas cualidades, a los efectos de la ley de Arrendamientos Rústicos serán equiparados, considerándose al cultivador personal como profesional de la agricultura.

 

Analice las siguientes cuestiones (suponiendo que Don Zacarías arrienda su finca por primera vez, con fecha 1 de marzo del 2000)

1. Forma contractual:

La forma del contrato ser la contemplada por la ley de Arrendamientos rústicos de 1980 ya que tal y como dispone el art. 1º de dicha Ley "se consideraran arrendamientos rústicos a los efectos de esta ley y quedaran sujetos a los preceptos de la misma, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuniario o forestal, a cambio de precio o renta. Destacaran los principios básicos de esta ley como son:

La protección de la situación jurídica del arrendatario.

La libertad de forma del contrato.

La fuerte intervención administrativa.

La aplicación preferente de los Derechos forales, civiles o especiales.

2. Renta:

¿Puede exigir Don Zacarías varias anualidades de renta por adelantado?

En principio, la renta será la que estipulen las partes libremente y deberá fijarse en dinero, pero a renglón seguido la LAR establece una serie de principios obligatorios para los contratantes y uno de ellos es que queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año, dándose la facilidad desde la misma, sobre la base de la protección jurídica del arrendatario en la que se fundo esta legislación, de que podrá reclamar el arrendatario el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase que el arrendador obro de mala fe (art.33).

 

 

 

¿Estaría obligado el arrendatario a abonar la renta, si debido a una tormenta de granizo, perdiese toda su cosecha?

El régimen jurídico de los arrendamientos rústicos otorga la posibilidad de reducción e incluso de exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y, tratándose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca (caso del que específicamente nos habla la practica: el arrendatario pierde toda la cosecha por culpa del granizo; este punto es recogido en el artículo 44 de la LAR.

Hay que señalar que lo único que se exigirá para llevar a cabo esta exoneración será según el articulo 45 la notificación fehaciente del siniestro en le plazo de 30 días desde su producción.

¿Cuál es el mecanismo de actualización de esta renta?

Las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al ultimo índice anual de precios de los productos agrícolas y, en defecto de acuerdo, cualquiera de la partes podrá pedir después que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye (arts. 121 y ss. LAR).

Establece la LAR un derecho de revisión de renta transcurrido un año de vigencia del contrato así como un caso de revisión extraordinaria a consecuencia de la modificación de las circunstancias que influyeron en su determinación (art. 41 y 43).

3. Duración del contrato.

Según el articulo 25, el arrendamiento tendrá una duración mínima de seis años, terminado el plazo contractual (es decir los 6 años o, en su caso, el plazo mayor que se haya pactado), el arrendatario tendrá derecho a una primera prorroga por seis años y a prorrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza ese derecho si, al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al termino de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis mese.

En todo caso, el tiempo total de prorrogas legales no excederá de 15 años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviera conveniente. Por otra parte el arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prorrogas legales, siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por si o por su cónyuge, o para que la cultive uno de sus descendientes.

Por lo que respecta al contrato de larga duración, el artículo 28 establece que será al menos de 18 meses y el arrendador al termino del plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso, salvo la necesaria notificación fehaciente con un año de antelación.

4. Mejoras útiles, sociales y suntuarias.

El arrendador puede por si solo realizar mejoras útiles (es decir, las que aumenten, de modo duradero, la producción, rentabilidad o valor de la tierra) y sociales (que incorporándose también a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores) siempre que no menoscaben el rendimiento agrícola de la misma.

La LAR arbitra un procedimiento para la realización de dichas mejoras, exigiendo audiencia de las partes contratantes y la autorización del IRYDA (arts. 58 y 60, respectivamente para cada clase de mejora). Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente a la mayor productividad conseguida, también según determinación del IRYDA.

Las mejoras suntuarias se encuentran reguladas en el artículo 69 de la LAR, estableciendo que al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos que hubiera embellecido la finca, si está no sufriera deterioro, el arrendador podrá en todo caso exigírselo

CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

PRETENSIONES DE DON JOAQUÍN

1. Quiere que el plazo del arrendamiento sea de 2 años, ¿qué fórmula se podría arbitrar?

Como sabemos la LAU establece el principio de libertad de las partes para la duración del contrato de arrendamiento urbano, pero se establece un plazo mínimo de duración mínima por el cual este contrato se prorrogara obligatoriamente hasta alcanzar la fecha de 5 años.

Ahora bien, Don Joaquín pretende que el arrendamiento no dure más de 2 años y habría que saber de la causa por la que se quiere pactar esta duración mínima, a lo cual podemos aducir que el arrendador quiere ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de esos 5 años, estableciendo el art. 9.3. que no procederá la prorroga del contrato cuando se quiera destinar la vivienda para sí. Esto podría establecerse si se hace de forma expresa en el momento de celebrar el contrato y bajo la cláusula por la que si transcurridos tres meses el arrendador no hubiese ocupado la vivienda deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años y debiéndole pagar los gastos del desalojo o indemnizarle a elección del arrendatario con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar los 5.

2. Quiere actualizar la renta cada seis meses a razón de un 4% de interés.

Uno de los graves problemas de los que gozaba la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 era que al ser los arrendamientos indefinidos no había manera de actualizar la renta. La actual LAU establece la posibilidad de actualización pero bajo unos principios o medidas: Don Joaquín no podrá establecer ese 4 % de interés cada 6 meses ya que establece la Ley en su artículo 18 que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato aplicándose la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional de Sistema de Indices de Precios de Consumo y no todo lo que se quiera.

Sin embargo, en referencia al art. 18.2 de la LAU, a partir del 6º año de duración del arrendamiento la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto de las partes y en su defecto por lo establecido por la LAU en referencia a los 5 primeros años.

 

3. Tiene previstas realizar unas obras de mejora en los próximos meses y quiere saber si puede realizarlas y si tiene derecho a elevar la renta.

Sería aconsejable que don Joaquín desestimara de estas obras de mejoras que si puede llevar a cabo pero por las que la LAU solo posibilita la elevación de la renta por mejoras transcurridos 5 años de la duración del contrato (artículo 19 LAU), además establece también el articulo 22 que el arrendatario que soporte las obras de mejora tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causas de aquellas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

4. Don Joaquín no quiere realizar ninguna obra de reparación necesaria en la vivienda. Si Don Joaquín quisiera arrendar la vivienda a una sociedad para que realice en él su actividad, ¿podría cambiar alguna de las cláusulas de este contrato? ¿Cuáles y en que sentido?

La ley de arrendamientos Urbanos 29/1992 abandonó la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría que engloba: los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada y los celebrados para ejercer una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

En la regulación de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la ley opta por el libre pacto de las partes para todos los elementos del contrato y con carácter supletorio establece el artículo 4.3 que en defecto de pacto entre las partes se aplicaran lo dispuesto en la LAU sobre los arrendamientos de vivienda, tal y como estipula el Titulo III de la Ley, y subsidiariamente por lo dispuesto en el Código Civil.

De este modo, Don Joaquín tiene capacidad para hacer lo que estime oportuno y si no quiere hacer obras de reparación necesaria si de mutuo acuerdo por el principio de voluntad de las partes así se establece en el contrato, éste será valido legalmente. Puede además don Joaquín establecer lo que quiera en las sucesivas cláusulas que hemos desestimado por ir en contra del ordenamiento como es el caso de: actualizar la renta vasta seis meses a razón de un 4 %.

PRETENSIONES DE DOÑA JUANA

1. Quiere poder tener libertad absoluta de subarrendar la vivienda a quien quiera y por el precio que quiera.

El subarriendo esta regulado por la presente ley bajo restricciones lógicas que preserven los derechos del arrendador por ello el artículo 8 establece dos pautas para que el subarriendo se lleve a cabo:

1. Bajo previo consentimiento del arrendador.

2. Solo se admite el subarriendo parcial.

3. El precio del subarriendo no podrá exceder en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

Entendiéndose por subarriendo parcial cuando el inquilino siga habitando la casa. También se contempla el subarriendo para otros fines distintos del de vivienda exigiéndose la autorización expresa del arrendador, aunque este ultimo caso siempre prima la voluntad de las partes pero siempre respetando los derechos del arrendador que la LAU contempla.

Por ello, Doña Juana, deberá desestimar de sus pretensiones ya que si llegara a subarrendar la vivienda sin el consentimiento contractual de Don Joaquín se estaría dando lugar a un incumplimiento de obligaciones que posibilita a este último a resolver de pleno derecho el arrendamiento. (art. 27)

2. Doña Juana convive desde hace 15 años con su compañero sentimental Don Eustaquio desde hace 15 años que padece una grave minusvalía y le gustaría saber:

Si podría continuar Don Eustaquio en el arrendamiento si ella falleciese o le abandonase:

Ambos casos son contemplados por la Ley a beneficio de Don Eustaquio ya que en caso de muerte el artículo 16.1.b) establece que " la persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastara la mera convivencia". Ademas Don Eustaquio en el caso que otro allegado de doña Juana (descendientes, ascendientes, hermanos, art.16.1) reclamase el arrendamiento al padecer una minusvalía grave, que estimamos igual o superior al 65 %, gozara de preferencia tal y como nos dice el 16.2, y podrá continuar con el arrendamiento.

Si Doña Juana le abandonase nos remitimos al art. 14 que también contempla esta posibilidad y estima que el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge o persona que hubiera convivido con el arrendatario al menos dos años anteriores al abandono y en relación de afectividad análoga a la del cónyuge.

Como vemos la Ley contempla esta pretensión de Doña Juana pero bajo un requisito en el caso de abandono: que siempre en el plazo de un mes de dicho abandono el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge o compañero afectivo manifestando su voluntad de ser arrendatario, y en cuyo caso si el contrato se extingue por falta de esta notificación, el cónyuge o compañero quedara obligado al pago de la renta correspondiente de dicho mes.

En el caso de muerte también se impone dicha notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de la defunción y la notificación de la identidad del subrogado donde se contemple que cumple todos los requisitos legales para ello. Si no se da esta notificación los sucesores del arrendatario se verán obligados a pagar dichos tres meses de renta al arrendador salvo que hayan renunciado a su opción notificándolo por escrito.

Si podría realizar obras en el inmueble para adecuarlo a las necesidades de Don Eustaquio.

Hemos podido contemplar a lo largo de la practica el carácter moderno de esta ley que venia a solventar los muchos problemas de su predecesora, y es por ese carácter renovador de la Ley del 94 sobre arrendamientos urbanos lo que ha posibilitado la introducción de una previsión especial por la que los arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo puedan efectuar modificaciones a la finca arrendada que mejoren su uso

Doña Juana podrá realizar estas obras pero bajo una obligación (art. 24.2): estará obligada al termino del contrato a reponer la vivienda al estado anterior si el arrendador (Don Joaquín) se lo exige.

3. Sobre la vivienda pesa una hipoteca y Doña Juana quiere saber que ocurriría si la entidad de crédito ejecuta la hipoteca (ante el impago de la deuda que había contraído el propietario del piso), y, en la subasta se adjudica a un 3º la propiedad de la vivienda. ¿Tendría que abandonar el inmueble? ¿Existe algún mecanismo para evitarlo?.

Establece el articulo 13 de la presente ley que si el presente arrendador de una vivienda quedara resuelto por el ejercicio derivado de una enajenación forzosa fruto de una ejecución hipotecaria el arrendatario tendrá en todo caso derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años de vigencia del contrato. Por ello Doña Juana deberá abandonar el inmueble una vez transcurridos los 5 años de plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento puesto que este se efectuó por dos años y no por un tiempo superior.

4. Si Don Joaquín decidiese enajenar la vivienda a un 3º, ¿tendría Doña Juana derecho de adquisición preferente? ¿Tendría que abandonar la vivienda?

Sí ese es el caso, Doña Juana tiene un derecho de adquisición preferente contemplado en la LAU en su articulo 25, pero bajo unas condiciones que la propia ley contempla:

1. Derecho de tanteo de Doña Juana en un plazo de 30 días naturales desde el siguiente que se le notifique la venta, el precio, y las demás condiciones.

2. Este derecho de tanteo será preferente sobre cualquier otro similar, excepto a uno: el reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrase el contrato de arrendamiento.

3. Tiene también Doña Juana derecho de adquisición preferente sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda.

En el caso que se enajenase la vivienda arrendada a otra persona distinta de Doña Juana, el nuevo adquirente adquiere las obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, en el caso que la duración pactada del contrato fuese superior a 5 años el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de los 5 años, debiendo éste indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir.

Por ello Doña Juana tras los 5 años de arrendamiento si el adquirente así lo estima deberá abandonar la vivienda y tendrá derecho a indemnización por el adquirente durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años.

 

CONTRATO DE COMPREVENTA.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS

 

Analice y razone las siguientes cuestiones:

1. ¿Concurren los presupuestos necesarios para que pueda darse el saneamiento por evicción?

El saneamiento implica que el vendedor responderá al comprador en dos supuestos:

a) De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

b) De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

En este caso nos encontramos con un gravamen de vicios ocultos de una finca y no de una evicción para la cual debe derivar de una respuesta de la posesión legal y pacifica de la cosa entregada. De este modo atendiendo al artículo 1475 del CC la evicción tiene lugar "cuando se prive al comprador(SIDOR, SA), por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada", según este art. aplicado a la práctica y a lo largo de la sentencia de la misma vemos que no se trata de un saneamiento por evicción.

En el supuesto de que estuviésemos ante un caso de saneamiento por evicción, ¿qué pasos deberíamos de dar?

Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor es requisito indispensable que a éste se le haya notificado la demanda ya que faltando la notificación de la demanda el vendedor no estará obligado al saneamiento (art.1481 CC), además nos encontramos con una comparecencia bajo un tiempo y forma tras la notificación del saneamiento la cual debe realizarse, a su vez, bajo las formas que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece.

¿Qué derechos tiene la parte compradora?

Los derechos de la parte compradora a exigir al vendedor cuando se ha establecido el saneamiento quedan recogidos en el articulo 1478 del Código Civil y son:

1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le hay vencido en juicio.

3. Las costas del pleito que hay motivado la evicción, y, en su caso, la del seguido con el vendedor por el saneamiento.

4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

2. ¿Concurren los presupuestos necesarios para que se del saneamiento por vicios ocultos?, analice cada uno de los presupuestos necesarios.

A tenor de la propia sentencia podemos ver que si concurre un saneamiento por vicios ocultos por el que el vendedor habrá de responder como se aprecia en la resolución de la sentencia en recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Así concurren los hechos para que se dé este saneamiento:

a) Existencia de un gravamen oculto de una finca: Servidumbre de conducción y transformación eléctrica.

b) Servidumbre inapreciable por signos exteriores conocida por los vendedores y silenciada en la escritura de compra-venta.

c) Incumplimiento de la buena fe en el ámbito contractual: puesto que no se da una veracidad en la aportación de las realidades concurrentes en el objeto del contrato.

¿Qué acciones puede ejercitar la parte compradora y qué plazos tiene para ejercitarlas?

Atendiendo al artículo 1483 del CC, aplicado en la propia sentencia de la practica " si la finca estuviese gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente", de este modo el comprador tiene dos opciones: rescindir el contrato o preferir la indemnización.

Ahora bien se exigen unos plazos en el ejercicio de este derecho ya que la rescisión se podrá ejercer durante un año ya que transcurrido este sólo se podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual a contar desde el día que se haya descubierto la servidumbre o carga.

Además dispone el articulo 1490 que el ejercicio de las acciones por vicios ocultos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, dividiéndose la jurisprudencia de si se trata de un plazo de prescripción o de caducidad.

Como consecuencia de la obligación de sanear por vicios, el artículo 1486 otorga al comprador dos opciones:

1. Desistir del contrato abonándose los gastos que pago.

2. Rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

¿Puede la parte compradora exigir una indemnización de daños y perjuicios?

Una de las acciones que puede ejercitar el comprador es la de gozar de la posibilidad de reclamar daños y perjuicios contar aquel vendedor que conocía los vicios ocultos de la cosa vendida y no los manifestó.

¿Qué ocurriría si?

a) La parte vendedora desconociese la existencia de la servidumbre:

- Establece el Código Civil que el vendedor responderá de l saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase, sin embrago esto no regirá en el caso de que se hubiera estipulado lo contrario y de buena fe el vendedor ignorara los vicios ocultos de lo vendido.

b) Hubiesen pactado en el contrato que la parte vendedora no responde del saneamiento por vicios ocultos.

- Se pueden realizar pactos sobre la obligación de responder sobre los vicios ocultos, ya que en materia contractual rige en nuestro ordenamiento la autonomía de las partes, y si esto ocurriese la parte vendedora no estaría obligada a responder por estos, eso si siempre que ese pacto fuese expreso y el vendedor de buena fe ignorase esos vicios.

c) La parte vendedora se hubiese comprometido a transmitir la finca libre de cargas

- En este caso si el vendedor a vendido la finca libre de toda carga el comprador debe ejercitar la acción del cumplimiento de lo convenido de forma especifica o equivalente o bien dar paso a la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor.

d) Se hubiese perdido la cosa por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos la parte vendedora.

- Nos deberemos remitir al artículo 1487 del Código Civil el cual establece que en caso de conocimiento de los mismos por parte de los vendedores se deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios.

e) Se hubiese perdido la cosa vendida por efecto de los vicios ocultos, sin conocimiento de los vendedores.

- En este caso rige el citado articulo 1487 pero con la excepción de que al no conocerlos se debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

CONTRATO DE OBRA

Analice las siguientes cuestiones:

1. Tipo de contrato ante el que estamos: sujetos, objetos,...

El Código contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que denomina "arrendamiento de obra(s)", aunque esta concepción hay que entenderla desfasada por lo que la doctrina tarta de evitar la denominación de arrendamiento de obra, llamándolo contrato de obra. El contrato de obra pudiendo ser definido como aquel en cuya virtud una persona, contratista, se obliga a ejecutar una obra en beneficio e otra, comitente, que habrá de pagar por ella un precio cierto. La nota distintiva básica de este contrato radica en que lo prometido por el deudor de la actividad no es el trabajo o el servicio en si mismo considerado, sino el resultado del trabajo. La obra, quedando sometido el contratista al desempeño de una obligación de resultado, lo que permite distinguirlo del contrato de servicios, en el que la obligación de hacer se limita a ser una obligación de medios.

Las partes vinculadas por este contrato son quien encarga la obra (don Manuel) y contratista o constructor para identificar a quien queda obligado a realizar la obra.

Las normas del Código Civil, en su mayoría, al regular el contrato de obra, parece pensar exclusivamente en que el objeto del contrato solo fuese la construcción o, en su caso, reparación o rehabilitación de edificios, aunque no obstante es indiscutible que pueden ser objeto del contrato de obra todas las cosas, todo resultado material, industrial, científico o artístico (desde la edición de un libro, la construcción de un buque o la confección de un traje). En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación: posible, lícita y determinada. Por lo demás, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre.

2. Forma del contrato

No existe disposición alguna en cuanto a la necesidad de forma, por lo que habrá que estar a lo establecido con carácter general por el artículo 1278 del Código Civil, es decir, regirá el principio de libertad de forma bajo la base del otorgamiento de escritura publica del contrato para hacer efectivas las obligaciones propias del mismo. Además, este contrato de obra sobre la base de la construcción de un edificio exige por la ley 38/1999 en s7u artículo 5 una serie de requisitos administrativos que requieren la solicitud de las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.

 

 

 

3. Precio:

- ¿Podían no haberlo determinado en el contrato?

Resalta ya el artículo 1544 CC que el contratista "se obliga a ejecutar una obra ... por precio cierto", así, pues para el contratista el objeto fundamental del contrato es la objeción de un precio que, consiste en un "ajuste o precio alzado", es decir, fijado de antemano y pagadero según una cifra determinada. Sin embargo, la doctrina jurisprudencia interpreta que no es indispensable que el precio se concrete en el momento de celebrar el contrato, ya que puede ser fijado con posterioridad por los interesados.

De esta forma el precio podía haber sido convenido por Don Manuel y el contratista Julián más tarde y de diferentes modos contemplados por el Codigo Civil:

1º Por ajuste o por precio alzado.

2º Por piezas o medidas.

3º Por administración o por economía.

- ¿Tiene derecho Julián a subir los 4 millones de pesetas al precio?

La interpretación analógica del art. 1593 del CC comporta que, en relación con cualesquiera tipos de obras, el cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado; por el contrario el encarecimiento de los elementos necesarios para la realización de la obra será a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido semejante riesgo.

Es importante decir que en la práctica diaria, lo general es que, incluso en las obras a precio alzado, el posible encarecimiento de los materiales o subidas de precios sean objeto de consideración si ésta ha sido detenida en el clausulado contractual, determinando revisiones o actualizaciones del precio inicialmente fijado.

Don Julián si ha establecido estas actualizaciones sí podrá aumentar esos 3 millones por encarecimiento de los materiales en un 25 %. , por el contrario el millón de aumento por la impericia y falta de capacidad técnica de los albañiles exige la responsabilidad directa de éste en virtud del artículo 1596 que establece que "el contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra" y del art. 17.6 de la nueva ley 38/1999 sobre la edificación.

- ¿Podría haber establecido un precio por cada una de las construcciones? ¿Cómo sería la forma de pago en este supuesto?

El precio por unidades o por "certificaciones de obra" suele ser frecuentísimo en las obras inmobiliarias, sin duda las de mayor importancia y cuantía económica, en las que suele pactarse pagos parciales sobre aspectos divisibles de la construcción ya sea la cimentación, estructuras, cubrimiento de aguas o por partes divisibles del inmueble: piscina, bodega, casa, garaje,... claramente este sistema alude al dispuesto por el artículo 1592 del Código civil que nos dice: "El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha".

4. Momento de pago

Según el artículo 1599 que sin no hubiere pacto o costumbre en contrario, deberá pagarse el precio de la obra al hacerse entrega de la misma entendiendo que no basta con la materialidad de la misma, sino que la obra sea recibida por el comitente al ser conforme con la que se proyectó.

5. Momento de entrega y recepción de la obra:

¿Podían haber pactado una prorroga a la fecha de entrega?

Por el principio de libertad de forma podemos decir que sí se podía haber pactado esa prorroga y por ello todas las obras de una cierta transcendencia, suelen pactarse sobre la base de una recepción provisional que en su caso se verá seguida de una recepción definitiva

¿Tiene alguna responsabilidad Julián por el retraso de la obra?

Sí, Julián es responsable ya que la principal obligación del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesión, en el tiempo y en las condiciones convenidas, según lo pactado. El encargo de dicha obra venia acompañado de un proyecto por el que la obra debe realizarse conforme a lo dispuesto en él. Por ello es habitual y normal que lo que se hubiera hecho por parte de Don Manuel fuera incluir una cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización alzada o proporcional al tiempo por el retraso en la terminación.

6. ¿Quién asume los gastos de reparación de la piscina?

Hablando en términos generales la obra se realiza en riesgo del contratista de modo que si antes de entregarse aquélla se perdiese o destruyese es el contratista quien soporta la pérdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tendrá que pagarle nada de lo convenido. Ahora bien, la piscina se agrieta una vez entregado el objeto del contrato en la que se encontraba dicha piscina, rigiendo el principio de que las cosas perecen para su dueño y en consecuencia el contratista, queda eximido de responsabilidad alguna.

Sin embargo, en virtud del artículo 1596 el comitente al no estar satisfecho con el resultado final de la obra puede reclamar al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea cualquiera quien se haya ocupado de llevar a cabo la ejecución de la obra contratada.

7. ¿Qué ocurriría si a los 9 años debido a graves defectos de la construcción declarasen la ruina de la vivienda? ¿Quiénes responderían? ¿Cuánto tiempo tienen para reclamar? ¿Tienen responsabilidad solidaria?

Afirma el artículo 1591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio "se arruinase", respectivamente, por vicios de la construcción y vicio del suelo o de la dirección técnica; propiamente hablando ruina significa la destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio, sin embrago el Tribunal Supremo ha incorporado la llamada "ruina funcional", para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de la construcción _sin ser propiamente ruinosos_ supongan que la edificación sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable (STS de 30 de diciembre de 1991).

Las personas responsables según el 1591 serán el contratista y arquitecto; sin embargo, en este punto la jurisprudencia ha realizado correctamente una interpretación extensiva del precepto, adaptándolo a circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. Así, ademas del contratista o constructor y el arquitecto superior, a los que se refiere textualmente el artículo, la jurisprudencia ha tenido oportunidad de declarar de forma reiterada que pueden resultar igualmente responsables:

a) Los aparejadores o arquitectos técnicos.

b) Por evidente extensión analógica, otros titulares superiores, como los ingenieros.

c) Los distintos tipos y subtipos de "promotores inmobiliarios".

El plazo de don Manuel para ejercitar la reclamación es corto ya que según la practica el estado ruinoso se declararía a los 9 años y el artículo 1591 establece un plazo de 10 años de carácter especial puesto que no es un plazo prescriptivo, ni de caducidad, sino un plazo de garantía de carácter especial: de producirse vicios ruinogenos dentro del plazo de 10 años, los perjudicados podrán accionar contra los responsables, de tal manera que si el expresado plazo transcurre sin haber ocurrido el referido evento, la acción ya no podrá nacer, por haber precluído el mencionado plazo de garantía.

La responsabilidad de los contratistas y técnicos demandados por Don Manuel, si se diera el caso, por ruina de la construcción son individuales, lo que significa que la causa de la ruina debe de resultar especifica y propia de cualquiera de ellos. Como esto es difícil que se dé en todos los casos, y lo normal es que junto a un vicio de la construcción concurra un vicio de la dirección, existirá una responsabilidad conjunta y por igual de todos los demandados que el Tribunal Supremo califica de solidaria en cuanto que no se puede discernir la proporción en que las faltas de cada uno hay incidido en la realidad de los daños.

 

8. ¿Podría el propietario a los tres meses de iniciadas las obras desistir de las mismas?

El denominado desistimiento unilateral del comitente se encuentra regulado en el artículo 1594: "el dueño puede desistir, por su voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella". Don Manuel sí podría por tanto desistir de las obras aunque esos "gastos" y "trabajo" realizados por el contratista Julián serán interpretados por el TS de forma generosa, para evitar que el libre desistimiento del comitente perjudique la indemnidad patrimonial.

9. Estudie los cambios más significativos en la solución del presente supuesto con respecto a la ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación que entrara en vigor el próximo 6 de mayo del 2000. Céntrese en los sujetos y obligaciones de los mismos y en las responsabilidades

La Ley de Ordenación de la edificación ha regulado el proceso de edificación actualizando la configuración legal de sus agentes y estableciendo los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no solo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o caución, se regula, asimismo, el acto de recepción de la obra dada la importancia que tiene en relación con el inicio de los plazos de responsabilidad y de prescripción establecidos en la ley.

Para los distintos agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación se enumeran las obligaciones que corresponde a cada uno de ellos, así como la responsabilidad civil de los diferentes agentes por actos de otros agentes por los que, con arreglo a la ley, se debe responder.

En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en periodos de 1, 3 y 10 años en función de los diversos daños que pueden aparecer en los edificios. Se establece igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad.

Como vemos Don Manuel estará mucho más protegido en todos los aspectos desde los problemas con la piscina seis mese después, la responsabilidad por la entrega de la vivienda meses más tarde, la reconstrucción de la bodega y el aumento del precio de la vivienda por los incrementos materiales,....

 

LOS CONTRATOS ALEATORIOS

2º SUPUESTO

Analice las siguientes cuestiones:

1. Ante que tipo de contrato nos encontramos.

Nuestro Código Civil contempla este tipo de contratos como contratos aleatorios, regulando tres modalidades: el juego y apuesta, la renta vitalicia, y el contrato de seguro, cuyo articulado ha quedado vacío de contenido tras la Ley 50/1980 de 8 de octubre. Este supuesto, en concreto, contempla la modalidad de renta vitalicia.

El artículo 1790 del Código Civil dice que: "Por el contrato aleatorio, una de las partes o ambas recíprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado". Se trata de una definición que goza de poca aceptación de la doctrina, ya que lleva a confusión entre este tipo de contratos y los contratos sujetos a condición.

Ante la condición de contrato podemos hablar de tres elementos básicos que identifica el Prof. Guilarte Zapatero: a) la indeterminación inicial del resultado, b) la dependencia definitiva del mismo de circunstancias que lo hacen incierto y c) la voluntariedad de los interesados de asumir el riesgo. No obstante lo dicho y pese a peculiaridades que presenta cada figura contractual, podemos señalar (además de la aleatoriedad), los siguientes caracteres comunes de la figura genérica del contrato aleatorio:

Es un contrato bilateral.

Es un contrato oneroso, en el que las obligaciones de las partes son reciprocas y sinalagmáticas.

Es un contrato de carácter consensual.

El contrato aleatorio de renta vitalicia queda definido en el Código Civil de esta forma: "el contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión". La finalidad económica de esta figura reside entre otras de menor importancia, en proporcionar al preceptor un ingreso fijo periódico a los efectos de subsistencia, aunque también puede perseguir favorecer (en vida del constituyente) a una determinada persona.

 

2. ¿Qué legislación es la aplicable?

El Código Civil recoge en sus artículo del 1802 al 1808 las formas de constituir la relación de renta vitalicia, sin embargo, son posibles e incluso más frecuentes en la práctica, otras formas de constituir la relación jurídica de renta vitalicia, como por ejemplo, mediante resolución judicial, en virtud de testamento, a consecuencia de determinadas particiones hereditarias, para evitar las desigualdades entre los diversos lotes asignados, e incluso por mor de lo dispuesto en el artículo 839 Código Civil que permite el pago de la parte del usufructo que corresponde al cónyuge viudo "asignándole renta vitalicia"

3. Sujetos.

Debemos señalar en primer lugar que el deudor de la renta es el que ha recibido el capital en muebles o inmuebles que se le transfieren (el hijo: Juan). El acreedor, en nuestro caso es el que constituyo dicho contrato transfiriendo esos bienes (los padres: doña Francisca y don Joaquín.

En este contrato deben concurrir al menos dos sujetos (artículo 1802 Código Civil) en cuanto partes del contrato. No obstante, el artículo 1803 admite la concurrencia de hasta cuatro sujetos: además de los constituyentes, un tercero cuya vida es considerada como alea, y el perceptor de la renta o beneficiario, que puede ser uno de os constituyentes, el tercero cuya vida se estima, o un cuarto sujeto independiente de los anteriores.

Puede ocurrir como es en nuestro supuesto que se atienda a la vida de varios sujetos, e igualmente puede constituirse la renta en beneficio de una pluralidad de personas, simultanea (conjunta) o sucesivamente. En cualquier caso deberá tenerse en cuenta el limite del artículo 781 Código Civil.

4. ¿Tienen derecho doña Francisca a ejercitar sus pretensiones?

La entrega por parte del hijo de la mitad del dinero no se ajusta a derecho ya que tal y como nos señala el artículo 1802: "el contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles,..."; es decir que él esta obligado a seguir pagando las 250.000 pesetas a su madre aun habiendo muerto su padre ya que el contrato de renta vitalicia se estipulo así; es decir él se quedaba con la finca y él pagaba a sus padres esa cantidad de dinero dando igual en este caso que ese dinero fuera a parar a una o dos personas, ya que él esta obligado a pagar esa cantidad hasta que mueran el matrimonio y no a pagar la mitad ante la muerte de uno de ellos. Doña Francisca tiene así derecho a reclamar la cantidad acordada ya que la doctrina entiende que la renta constituida sobre la vida de varias personas debe considerarse que no se extingue hasta la muerte de la última.

5. ¿Podría doña Francisca revocar el contrato celebrado hace diez años y recuperar la finca?

El incumplimiento por parte del hijo del pago de la renta el artículo 1805 establece que "la falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del capital", de este modo doña Francisca solo tiene derecho a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras.

No obstante la prohibición del artículo 1805, la doctrina y jurisprudencia (SSTS 13 de mayo de 1959 y 14 de octubre de 1960) admiten el pacto resolutorio por impago de pensiones, inscribible en el Registro de la Propiedad, al no contemplar la redacción definitiva de nuestro Código Civil la prohibición expresa recogida en el proyecto isabelino. Dicho pacto resolutorio puede revestir dos modalidades: puede contemplar la retención del deudor de los intereses o frutos producidos, y por el acreedor de las pensiones recibidas hasta entonces; o, en cambio, que el rentista conserve además de las rentas percibidas, los frutos producidos por el capital, lo que equivale realmente a una cláusula penal (STS 14 de octubre de 1969), siendo susceptible de moderación judicial (artículo 1154).

6. Si don Juan dejase de abonar las rentas mensuales, ¿qué podría hacer doña Francisca?

Como hemos visto en la pregunta anterior doña Francisca tendrá derecho a reclamar dichas rentas atrasadas y asegurar el pago de las futuras judicialmente. Por lo que el abogado de doña Francisca le señalara que meta en juicio a su hijo por el incumplimiento de dicho contrato de renta vitalicia y éste, se verá obligado por resolución judicial a efectuar sus obligaciones contractuales.

7. ¿Cuándo se extinguiría la obligación de abonar la renta vitalicia?

La alea en la renta vitalicia reside en la incertidumbre de la duración de la vida que se contempla, y por lo tanto en la imposibilidad de conocer apriorísticamente si existirá o no una equivalencia entre el capital que se entrega y la renta que se percibe periódicamente, concurriendo de este modo el riesgo ganancia-perdida. Lo que sí parece claro es que el contrato de renta vitalicia tal y como nos indica su propia denominación viene a extinguirse ante la muerte de los constituyentes, entendiéndose que ante la renta constituida sobre la vida de varias personas debe considerarse que no se extingue hasta la muerte de la última.

No obstante, cuando la renta se establece conjuntamente a favor de varias personas y una de ellas fallece surge el problema de la procedencia del acrecimiento, que no será posible, en ausencia de pacto expreso, más que cuando además de designación conjunta de los beneficiarios, exista atribución de renta conjunta, y ello en aplicación del principio concursus partes fiunt; si la designación de beneficiarios es conjunta y existe atribución cuantitativa individualizada de rentas para cada uno de ellos, a falta de pacto expreso, no procederá el acrecimiento, atribuyéndose la renta correspondiente al premuerto a los herederos (STS 1 de julio de 19698). La posible extinción parcial por la muerte de uno de los acreedores sólo tendrá lugar si se expuso expresamente.

8. ¿Ante que tipo de contrato nos encontraríamos, si doña Francisca y don Joaquín hubiesen pactado con su hijo, la entrega de la finca a cambio de la prestación de domicilio, alimentos y asistencia medica durante toda la vida?

Nos encontraríamos ante el vitalicio que siguiendo el criterio de la conocida STS de 28 de mayo de 1965, "el vitalicio no es una modalidad de renta vitalicia de los artículos 1802 a 1808 Código Civil, sino un contrato autónomo, innominado y atípico", cuyo contenido consiste en la prestación de alimentos ("domicilio, alimento y asistencia medica" según STS de 6 de mayo de 1980) a cambio de la entrega de unos bienes, durante la vida del acreedor de dichos alimentos, o de tercera o terceras personas. Aun, así hay todavía parte de la doctrina como Quiñonero para quien el vitalicio se trata de una modalidad de renta vitalicia.

Tampoco debe ser confundido el vitalicio con la obligación legal de prestar alimentos entre parientes del artículo 142 y siguientes del Código Civil. Se debe tener en cuneta que no se trata de la obligación de dar, sino mixta de dar y hacer: proporcionar cosas y atenciones, como señala Lacruz. Por último cabe destacar que el carácter autónomo del vitalicio no debe impedir la aplicación analógica de los artículos 1802 a 1808 en la medida de lo posible.

 

 

Bibliografía empleada:

Carlos Lasarte Álvarez "Principios de Derecho Civil", tomo tercero, Contratos, ed. Trivium. Luis Diez Picazo y Antonio Gullón, "Sistemas de Derecho Civil", Ed.Tecnos. Código Civil.

EL MANDATO

Analice las siguientes cuestiones:

1. ¿ Ante qué figuras contractuales nos encontramos?

Ante este supuesto práctico podemos hablar de dos tipos de figuras contractuales: mandato y mediación; en virtud de la primera figura, el mandato, corresponden los encargos realizados a María, Manolo y Luis, y, a tenor del artículo 1709 del Código Civil, "por el contrato de mandato se obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra", esta última se denomina mandante, mientras que la persona obligada a la realización del servicio recibe en nombre de mandatario.

El contrato realizado con Pepe, sin embargo, pertenece a otro tipo de figura contractual: la mediación; la cual, no esta regulada por el Código Civil, pero esta laguna ha sido subsanada en gran parte por la jurisprudencia y por los usos. De este modo, el Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador considerándola originada por un contrato, en virtud del cual una persona encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, a cambio de una retribución que es otorgada si el negocio se concluye gracias s a sus gestiones; así, si Pepe vende el piso de Joaquín, éste tendrá un derecho a una retribución.

2. En los supuestos en los que podamos hablar de mandato:

¿Ante que tipo de mandato nos encontramos?

El mandato generado por Joaquín para que alguien se encargue de sus negocios es el realizado con su primo Luis, este mandato tal y como podemos deducir de la práctica se trata: de un mandato concebido en termino generales que comprende las tareas administrativas necesarias para la explotación del negocio, es un mandato general ya que comprende todos los negocios del mandante (la explotación de la panadería), y no podemos decir si se trata de un mandato simple o representativo, puesto que la práctica no nos dice si Luis actúa en su propio nombre o en nombre del mandante (artículo 1717 Código Civil).

El mandato realizado verbalmente con su amiga María es especial ya que solo comprende la limpieza y orden de la tienda y es expreso aun de palabra. El mas curioso de los mandatos es el realizado por Joaquín a Manolo ya que a este último le es encargada una agresión física a un deudor de Joaquín por lo que podemos decir que se trata de un mandato especial y expreso.

Estudie si concurren los elementos esenciales de todo mandato (capacidad de las partes y objeto).

Sí concurren esos elementos esenciales ya que se cumplen los requisitos estipulados por le 1709: es un mandato consensual como se deduce claramente de los propios términos literales del articulo 1709 ("... se obliga a una persona"); son mandatos expresos que pueden darse por instrumento publico, privado y aun de palabra, como ocurre en nuestro supuesto práctico; es un mandato naturalmente gratuito, establecido por le articulo 1711: " a falta de pacto, el mandato se supone gratuito", por consiguiente en caso de pacto puede ser retribuido y adquirir el carácter de oneroso, presumiéndose con este carácter que el mandatario, Joaquín, tiene por ocupación el desempeño de servicios de la especie a la que se refiere el mandato (artículo 1711.2 Código Civil); por último, son mandatos realizados sobre la base de una relación de confianza que el mandante otorga al mandatario: es un contrato "intuitu personae".

¿Podría ser mandatario Luis si tuviese 16 años? ¿Cómo respondería frente a terceros?

En atención al artículo 1716 del Código Civil podemos decir que sí, pero bajo la condición de que se trate de un menor emancipado; en este caso el mandante sólo tendrá acción contra él en conformidad a lo dispuesto respecto a las obligaciones de los menores; su responsabilidad frente a terceros sería vinculante al mandante, ya que es el mandante quien asumiría los derechos y obligaciones que se derivan de esos actos o contratos realizados por el emancipado.

¿Es correcta la forma de estos negocios?

Conforme a las reglas generales, impera respecto del mandato, el principio de libertad de forma y por ello el artículo 1710 así lo especifica, de este modo el mandato puede ser expreso o tácito e incluso siendo expreso es valido aun de palabra, por ello no hay problema alguno en la forma de dichos contratos.

¿Qué obligaciones tendría Luis respecto a Joaquín?

Las obligaciones fundamentales del mandatario = Luis son las siguientes:

1. Debe ejecutar el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante, teniéndole informado de su gestión. En caso de ausencia o falta de instrucciones, como parece ser el caso, el Luis habrá de actuar, según la naturaleza del asunto o negocio, como lo haría un buen padre de familia (artículo 1719); por consiguiente Luis -salvo instrucciones concretas o pacto en contrario- no está sometido a un régimen especial de diligencia, sino al criterio supletorio general del bonus paterfamilias.

2. Está obligado a rendir cuentas de sus operaciones al mandante y a abonarle cuanto haya recibido en virtud del mandato salvo pacto en contrario como es el caso por el que Luis, mandatario, se quedara con el 50 % de lo percibido ante la ausencia de Joaquín, mandante, en uso de dicho mandato (artículo 1720 Código Civil).

3. Pesa sobre el mandatario, Luis, la obligación de resarcir los daños y perjuicios que por su gestión o por falta de ella haya causado al mandante, ya sean debidos a actuación dolosa o culposa, y se evaluarán con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido retribuido, como es nuestro caso (artículo 1726 Código Civil)

4. Si es el caso de que Luis obra en su propio nombre, queda obligado directamente a favor de la persona con quien contrató, como si el asunto fuera persona suyo, sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario (artículo. 1717 Código Civil).

¿Qué obligaciones tendría Joaquín respecto a Luis, María, Manolo y Pepe?

Las obligaciones del mandante = Joaquín son las siguientes:

1. Joaquín, mandante, debe anticipar a cada uno de ellos las cantidades necesarias para la ejecución del mandato (artículo 1728 Código Civil).

2. El mandante esta obligado a indemnizar los daños y perjuicios ocasionados al mandatario por el cumplimiento del mandato, siempre que el mandatario no haya incurrido en culpa o imprudencia en su gestión (artículo 1729 Código Civil).

3. El mandante deberá pagar a Luis la retribución procedente tal y como se pacto.

4. Además, si se trata de un mandato de representación, el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los limites del mandato; en lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente (cfr.artículo.1727 Código Civil).

¿Qué puede hacer Luis, si Joaquín no le da el 50 % de las ganancias?

Entre los derechos que le son conferidos al mandatario, en este caso Luis, éste podrá ejercitar el derecho de retención sobre las cosas que son objeto del mandato, hasta que el mandante le reembolse lo anticipado, que es el 50 % de todas las ganancias que la panadería dé en esos meses. Podemos, decir, que si Joaquín no le paga, Luis no abandonara la tienda y no se la devolverá a su primo o no le devolverá cosas que hayan tenido que ver con el mandato y hayan sido objeto del mismo. Puede, además, Luis ejercitar un proceso por daños y perjuicios, en caso de que se hubieren producido y hubiesen sido ocasionados por el cumplimiento del mandato.

3. ¿Podría Luis en cualquier momento renunciar al encargo recibido? ¿Qué consecuencias conllevaría?

La renuncia es una facultad del mandatario, que puede ser llevada acabo en cualquier momento, pero bajo una serie de condiciones ya que: dichas renuncia a de ser puesta en conocimiento del mandante y ha de continuar la gestión hasta que el mandante haya podido tomar las medidas necesarias para evitar la interrupción de los asuntos gestionados.

Las consecuencias serian la extinción de dicho mandato ya que el artículo 1732 del Código Civil establece que: " el mandato se acaba :

1º Por su revocación. 2º Por la renuncia del mandatario.

3ºPor muerte, quiebra o insolvencia del mandante o mandatario"

El Código Civil también nos dice que en el caso de renuncia, si el mandante sufriere perjuicios por la renuncia, el mandatario deberá indemnizarle a menos que la renuncia de este sea por causa grave y justa.

4. ¿Podría Joaquín en cualquier momento revocar el poder otorgado a Luis?

Al ser el mandato un contrato basado en la confianza que el mandante ha depositado en el mandatario, se explica la posibilidad de la revocación unilateral por parte del mandante, produciendo efectos desde que el mandatario la conozca. Este derecho de Joaquín puede ser ejercitado en cualquier momento y como hemos visto antes es uno de los modos de extinción de este contrato de mandato.

5. ¿Qué ocurriría si Luis no se ocupase de la tienda durante los meses de ausencia de Joaquín?

Se estaría incumpliendo el contrato de mandato que Luis y Joaquín realizaron, dándose un incumplimiento de obligaciones tal y como preceptúa el artículo 1718: " El mandatario queda obligado por la aceptación de cumplir el mandato y responde de los daños y perjuicios que, de no ejecutarlo, se ocasionen al mandante""

Por ello Joaquín tendrá derecho reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de su primo.

 

6. ¿Podría Luis encargar a un tercero la explotación de la panadería?

El mandatario cuenta con la facultad de nombrar sustituto, desligándose de su relación con el mandante, si este autorizó la sustitución, ya sea designando esa persona, o concediendo la autorización de un modo genérico, siendo este ultimo caso el de nuestra práctica ya que Joaquín le entrega plenos poderes a su primo y por ello Luis sí podrá encargar a un tercero la explotación de la panadería siempre que Joaquín dé su autorización.

La sustitución del mandatario se encuentra contemplada en el artículo 1721, norma que tiene por objeto regular cuándo deja de tener responsabilidad el mandatario por la gestión llevada a cabo por el sustituto. Del precepto legal podemos, además, sacar las siguientes conclusiones:

a) El mandatario, Luis, no quedara exento de responsabilidad cuando nombre sustituto si el mandante, Joaquín, ni lo autorizó, ni lo prohibió.

b) Responde, naturalmente, el mandatario en el caso de que el mandante haya prohibido la sustitución.

c) Cuando el mandante, Joaquín, hubiere autorizado genéricamente la sustitución (esto es, sin designación de persona), el mandatario, Luis, sólo responderá de la actuación del sustituto por él elegido cuando sea "notoriamente incapaz o insolvente"

7. ¿Podría vender el negocio a un tercero? ¿Y si Joaquín estuviese de acuerdo con la venta?

Sería necesario para ello un mandato expreso y no de carácter general como es el caso, ya que esta venta supondría un acto de alta importancia para la gestión de los intereses del mandante, por ello sí Joaquín estuviese de acuerdo con la venta esta sería llevada a cabo sin ningún problema, realizándose un nuevo mandato expreso que exigiría unas formalidades: Como es la inscripción del mandato en documento publico, que antes sin este poder de enajenación no era necesaria.

8. En estos tres últimos supuestos qué responsabilidad tendría Luis respecto a sus actuaciones.

Su responsabilidad sería contractual y de incumplimiento del contrato de mandato y por ello: si vende, encarga aun tercero la explotación de la panadería, o no se ocupase de la tienda, sin consentimiento o conocimiento del mandante regirá el artículo 1726 por el que: "el mandatario es responsable, no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido".

Por todo ello las actuaciones del mandatario están fuertemente sujetas a las normas civiles ya que peligran los intereses del mandante en gran medida ante una actuación poco adecuada por parte del mandatario.

9. Diferencie la figura del mandato de la figura de la representación.

El mandato agota su esfera de actuación en las relaciones internas entre mandante y mandatario, la representación, por el contrario, atribuye al apoderado el poder de emitir una declaración de voluntad frente a terceros en nombre del poderdante. Es decir las relaciones de poder son diferentes con relación a si el mandato es simple o representativo, es decir, que el mandatario haya convenido su actuación en su propio nombre o en nombre del mandante. De este modo, ante un tipo de mandato representativo es difícil solventar las diferencias, aunque podemos decir que en este caso la diferencia básica sería que la relación mandante-mandatario no transciende el contenido y regulación del apoderamiento.

10. Diferencie la figura del mandato de la figura del arrendamiento de servicios.

El criterio decisivo para establecer la distinción entre mandato y arrendamiento de servicios viene dado por la gratuidad de aquél, ahora bien, con el Código Civil en la mano, dicho criterio debe considerarse insuficiente, pues aunque el mandato sea tendencialmente gratuito, puede ser igualmente retribuido, como hemos podido ver a lo largo de toda la práctica en el caso de Luis y Joaquín. Actualmente la barrera divisoria entre arrendamiento y mandato vienen dada por la naturaleza de las prestaciones a que, respectivamente, se obligan arrendatario y mandatario:

En el arrendamiento de servicios, el arrendatario se obliga a ejecutar por sí mismo una determinada actividad de carácter material en beneficio del arrendador (pintar un piso o redactar un informe).

El mandatario, en cambio, se obliga a gestionar los intereses del mandante (actuando ciertamente en su beneficio, al igual que en le arrendamiento) a través de la realización de determinados actos jurídicos cuyo contenido acabará recayendo en la esfera jurídica del mandante.

Bibliografía empleada:

Carlos Lasarte Álvarez "Principios de Derecho Civil", tomo tercero, Contratos, ed. Trivium. Luis Diez Picazo y Antonio Gullón, "Sistemas de Derecho Civil", Ed.Tecnos. Código Civil.

 

 

 

FORMA DEL CONTRATO DE DONACIÓN

 

1. Analice el problema jurídico que se plantea:

Nos encontramos ante un problema de la forma que ha de revestir el contrato de la donación, así como ante la posibilidad de donar la propiedad de una persona y el usufructo a otras sobre la base del artículo 781 del CC; así mismo, nos podíamos plantear otros problemas jurídicos como es la concurrencia de la buena fe en los actos efectuados por los protagonistas de nuestro caso práctico.

2. Reflexione sobre los siguientes aspectos:

- Concurrencia de los elementos necesarios del contrato de donación en ambos supuestos.

En el primer supuesto o donación del bien inmueble del padre al hijo, chalet propiedad de don Fernando, podemos ver que concurren todos los presupuestos y elementos que requiere el contrato de donación:

1º) La capacidad de las partes: Partiendo del artículo 624 en la figura de don Fernando concurren las disposiciones de que "podrán hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes"; la capacidad de su hijo para aceptar la donación también es tangible dad la amplitud de nuestro ordenamiento a esta capacidad, no obstante el art. 625 establece que basta con que la aceptación de la donación sea realizada "por los que no estén especialmente incapacitados por la ley para hacerlo", por lo que tan solo las criaturas abortivas o las personas jurídicas no permitidas por la ley están inhabilitadas para ser donatarios.

2º) Objetos y limites de la donación: La donación puede recaer sobre cualquier bien o derecho que sea autónomo e independiente y, por tanto, individualizable en el patrimonio del donante lo cual se cumple dentro de esta donación en este caso de un chalet, así como los limites establecidos en los artículos 635, 634 y 636 del Código Civil.

3º) Percepción de la donación: aceptación: La donación esta sujeta a la aceptación por parte del donatario lo cual se cumple al ser aceptada la donación por el hijo. Se debe tener en cuenta ante nuestro código los problemas que enfrentan el art.629 (teoría de la emisión) y el art.623 (teoría de la cognición) los cuales han planteado arduos problemas a la jurisprudencia sobre las diferencias entre la aceptación y la perfección ante este contrato de donación.

4º) La forma: Aquí es donde surge el problema en esta donación ya que la donación referida a bienes inmuebles, se requiere que la donación ha de hacerse necesariamente en escritura pública, al igual que su aceptación debiéndose producirse esta en vida del donante. A tal efecto establece el art. 633 de forma detallada los criterios formales requeridos que son aplicados por la jurisprudencia de forma rigurosa.

En el segundo supuesto nos encontramos ante la posibilidad de una donación con cláusula de reversión que da paso a una donación de usufructo, por la cual Doña Úrsula podrá disponer del usufructo a perpetuidad mientras viva su ex-compañero. Este supuesto de donación exige que ambos, donante y donatario tengan capacidad para realizar el contrato lo cual como vemos se da en todos los supuestos, el objeto y limites de la donación están contemplados por nuestro ordenamiento, así como la aceptación de la donación también se da con la peculiaridad de que se exige la necesidad de la aceptación del donatario, Doña Úrsula, para que sea efectiva esta otra donación fruto de la primera. La forma como hemos visto requeriría la escritura publica para que se diera la primera donación que daría paso al cumplimiento de la segunda donación a favor de su ex-compañera.

 

¿Puede don Fernando revocar la donación que realizo en el año 1974?

La donación es irrevocable, en el sentido de que no puede quedar sin efecto por la mera voluntad del donatario, sin embargo el Código Civil faculta al donante para recuperar lo donado en algunos supuestos legalmente predeterminados o tasados. Una de las causas de la revocación de las donaciones es la del incumplimiento de las cargas base de este caso práctico. El supuesto de revocación por incumplimiento de las cargas impuestas por el donante se encuentra contemplado en el artículo 647.1: "la donación será revocada a instancia del donante cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquél le impuso.

Ahora bien, en el caso de don Fernando es el propio donante el que ejercitaría una donación sobre algo que no existe ya que para efectuar la donación deberá existir un contrato de donación que con arreglo a nuestro Código Civil no existe por incumplimiento de la forma ya que según lo dispuesto en el art. 633 la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura publica lo cual ha sido incumplido y da paso a la inexistencia de la citada donación.

- ¿Es correcta la forma que se ha utilizado para realizar ambas donaciones? ¿Puede don Fernando solicitar la invalidez de dicha donación? ¿Qué tipo de invalidez?

La invalidez formal de esta donación es la que suscita el problema jurídico que se plantea, de esta forma, como ya se ha reiterado el dónate estableció en una cláusula por medio de un contrato privado la donación de un bien inmueble incumpliéndose el precepto del 633 por el que ante donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura publica expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el notario. De este modo como vemos en la Sentencia del tribunal supremo de 3 de marzo de 1995 este cumplimiento voluntario de la donación goza de nulidad absoluta ante la acción del donante pidiendo la misma.

- ¿Pueden Doña Úrsula y su hijo solicitar la elevación a escritura pública de la donación efectuada por don Fernando en documento privado?

Nos tenemos que atener ante esta pregunta a lo establecido por la doctrina del Tribunal Supremo, la cual queda claramente reflejada en la sentencia de 3 de marzo de 1995. De esta manera el Tribunal supremo dispone en casación que no es valida la teoría de que otorgada la donación de inmueble en documento privado es exigible su elevación a escritura pública, teoría que mantenía como cierta la Audiencia Provincial por la que don Fernando impuso el recurso de casación. Además mantienen el supremo que la invalidez de la que goza la donación en defecto de la forma es de nulidad absoluta y tiene unas consecuencias de ser insubsanable e imprescriptible la acción para pedirla.

3. Suponiendo que don Fernando hubiese otorgado la correspondiente escritura pública de donación, analice las siguientes cuestiones:

¿Podría revocar la donación?

Siempre que se cumplieran los requisitos para la revocación don Fernando estaría capacitado para ello; esta revocación podría realizarla por:

1.Supervivencia o supervenencia de hijos.

2.Incumplimiento de cargas.

3.Ingratitud del donatario.

La revocación en tales supuestos determina la ineficacia sobrevenida de la donación dando paso a la restitución de los bienes donados, o del valor que estos tenían al tiempo de la donación si hubiesen sido enajenados, quedando a salvo los derechos de terceros adquirientes de buena fe.

- Si don Fernando llegase a su vejez, sin medios de subsistir y su hijo Andrés le negase alimentos ¿podría recuperar su chalet? ¿Y si Andrés lo hubiese vendido a un tercero de buena fe?

Una de las causas de la revocación como hemos visto es la ingratitud del donatario que se puede dar de diferentes formas según recoge nuestro Código Civil; destaca así la ingratitud del donatario ante la negación indebida de alimentos al donante. En cuanto a sí don Fernando podría recuperar su chalet tenemos que responder que sí siempre que se den los requisitos legales. De este modo la acción de la revocación tiene un plazo de prescripción mucho más corto "un año contando desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la acción" (art.652), atendiendo al carácter de gravedad de los actos del donatario ya que la percepción del derecho de alimentos es uno de los casos que recoge la Ley, previsto en el articulo 153, más atendiendo al carácter filial del donatario con el donante, aunque no señala el Código si esta obligación alimenticia es subsidiaria de la obligación alimenticia legal entre parientes.

La segunda parte de la pregunta sobre que ocurre si Andrés de buena fe lo hubiese vendido a un tercero, nos tenemos que atener al carácter meramente personal de la revocación por ingratitud, no afectando a terceros que hayan adquirido del donatario o tengan constituidos hipotecas u otros derechos reales sobre los bienes donados. Dado este carácter personal don Fernando no podrá recuperar su chalet, pero sí tendrá el derecho de que le restituyan el valor del bien inmueble enajenado, atendiendo al tiempo de la donación para regularlo.

- Si en el año 1978 don Fernando pierde toda su fortuna y se ve insolvente ¿pueden sus acreedores revocar la donación para poder cobrar sus deudas? ¿Y si ya lo era en el momento de la donación?

Unos de los efectos de la donación es la inexistencia de pagar las deudas del donante por el donatario ya que para que este se encuentre obligado a ello es preciso que en el contrato de donación se estipulase expresamente y si así se hubiera hecho y no hubiere más especificaciones, sólo se entenderá que Andrés esta obligado a pagar las deudas contraídas por don Fernando antes de la donación. Los acreedores no podrán revocar la donación ay que para ello la donación como ya se ha dicho habría de haber sido realizada como una donación con cargas para el donatario y no solo aceptada por este sino por los propios acreedores.

Ahora bien, en el caso de que la donación se haya hecho en fraude de acreedores, el articulo 643 dice que el donatario "responderá" de las deudas del donante aunque no haya estipulación y presumiéndose siempre hecha la donación en fraude de los acreedores cuando al hacerla no se hayan reservado bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a ellas.

 

- ¿Podría don Fernando haber impuesto a su hijo, la condición de conseguir el titulo oficial de ingeniero de telecomunicaciones antes de 1990, para que tuviese efectos la donación? ¿Qué ocurriría si Andrés no hubiese querido estudiar dichos estudios?

Podíamos hablar en este caso de una donación con cargas o de un tipo de donación remuneratoria por la que el hijo estaría obligado a realizar lo que estipula su padre en el contrato de donación y si no lo hiciera podría ser fruto de revocación por incumplimiento de las cargas la donación del chalet. Así la doctrina del Tribunal Supremo ha entendido que los impulsos que pueden mover al donante no tiene importancia jurídica, sino que el núcleo importante es el animo de enriquecer al donatario a la que le corresponde el animo de éste de aceptar la atribución patrimonial que se le hace con las cargas que pueda llevar el acto de la donación donde podríamos situar esta condición.