Derechos Reales

Derecho Civil Patrimonial español. Clasificación: limitados e ilimitados. Estructura. Finca. Relación jurídico real: modificación y extinción

  • Enviado por: Cristina
  • Idioma: castellano
  • País: España España
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LOS DERECHOS REALES

CONCEPTO DE DERECHO REAL.

El derecho real es una forma determinada y específica a través de la cual el Estado protege un interés determinado. Lo que caracteriza esta forma de protección es:

  • la inmediatividad: en los derechos de crédito, la utilidad que se deriva del derecho se obtiene de un tercero - el deudor - pues es éste quien, en virtud del determinado contrato, está obligado a realizar una determinada conducta. Sin embargo, en los derechos reales esta utilidad o provecho se obtiene directamente del objeto sobre el que recae el derecho;

  • la absolutividad: los derechos reales son absolutos en cuanto que son oponibles erga omnes, mientras que los derechos de crédito son relativos en tanto que sólo vinculan al concreto acreedor y al concreto deudor. De este modo, en los derechos reales aparece una situación de sujeción universal, en tanto que todos los sujetos están en la obligación abstracta de respetarlos; esta obligación es traduce en un “pati” u obligación de soportar el ejercicio del derecho y de abstenerse de intervenir en tal ejercicio.

  • La doctrina critica estas dos notas: la inmediatividad se critica en la medida en que las relaciones jurídicas se establecen entre personas, por lo que resulta cuanto menos discutible, hablar de inmediatividad persona - cosa. Esta característica es menos discutible en los derechos de goce, pero falta en casi todos los demás. Con respecto a la absolutividad, la doctrina considera que esta característica no es exclusiva del derecho real; así, a pesar de la máxima de que el contrato es una “res inter alios acta”, los terceros ajenos a ese contrato no son indiferentes al mismo, y para ellos también surge una especie de obligación de pati. Por ello, la obligación de no lesionar el contenido del derecho aparece tanto en los reales como en los crediticios;

  • La inherencia: es la característica que realmente distingue los derechos de crédito de los derechos reales. Esta nota supone que el derecho real acompaña a la cosa allí donde ésta vaya, con independencia de quién sea su titular en cada momento. El efecto típico de la inherencia es la rei persecutoriedad.

  • La rei persecutoriedad se funda en una especial clase de acciones, las acciones reales, que protegen los derechos reales; la más típica es la acción reivindicatoria del propietario de la cosa. Por su parte, las acciones derivadas de los derechos de crédito se denominan acciones personales. La diferencia entre ambas estriba en que con las acciones personales lo que se pretende es la realización de una determinada conducta por parte del deudor, mientras que las acciones reales exigen la inmediata restitución del objeto.

    Sin embargo, de los derechos reales también pueden surgir acciones personales, como la acción declarativa del dominio, a través de la cual se condena a un sujeto a reconocer la propiedad de otro.

    Estas tres notas caracterizan la especial protección de los derechos reales, la cual se traduce en la constitución de un especial régimen jurídico, que se manifiesta en:

    • El modo de adquisición del derecho:

  • Los derechos de crédito se adquieren convencionalmente, por contrato;

  • Los derechos reales se adquieren, generalmente, a través de las fórmulas previstas en el Art. 609 Cc (título más modo), aunque existen excepciones, de tal suerte que algunos se adquieren sólo por el título, y otros por usucapión

    • El modo de extinción del derecho:

  • Los derechos de crédito se extinguen por los cauces previstos en el código: cumplimiento del contrato, imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, prescripción...;

  • Los derechos reales se extinguen, generalmente, por desaparición del objeto sobre el que recaen;

    • La peculiar publicidad de los derechos:

  • Los derechos de crédito, salvo excepciones, no necesitan ninguna publicidad;

  • Para los derechos reales existen Registros Públicos: para los constituidos sobre bienes inmuebles, existe el Registro de la propiedad; también existen registros para aquellos constituidos sobre bienes muebles, como el Registro General de Vehículos;

    • Reglas especiales en materia de competencia judicial (foros):

  • Los derechos de crédito están sometidos al foro personal: la ley establece que, en principio, el lugar de la demanda coincide con el del domicilio del deudor;

  • Los derechos reales están sometidos al foro real: las acciones se emprenden ante los Jueces del lugar en el que está la cosa (LECiv). En caso de que los bienes objeto de litigio estén sitos en el extranjero, la ley aplicable es del país extranjero en materia de derechos reales.

  • En otro orden de cosas, la doctrina se ha planteado la existencia de derechos de naturaleza a caballo entre los derechos reales y los derechos de crédito; tal discusión se suscita en torno a las siguientes figuras:

    1. Los ius ad rem: la discusión comienza en el siglo XIX referida a las facultades del comprador al que no se le ha entregado todavía el objeto. Es innegable que este sujeto aun no es propietario de la cosa, pero que sin embargo, posee “algo más” que una simple expectativa. La doctrina se planteaba la posibilidad de situar esta posición en un lugar intermedio entre los derechos de crédito y los derechos reales, con el consiguiente problema de cuál sería el régimen jurídico aplicable al respecto. En la actualidad se considera que ese comprador no propietario posee únicamente un derecho de crédito.

    2. Las cargas reales: son aquellas facultades que acompañan a un derecho real limitado y que se configuran como auténticos derechos de crédito. Por ejemplo, en la servidumbre de medianería plasmada en un muro de división entre dos fincas colindantes, existe la obligación del propietario de una de las fincas de mantener el muro en las condiciones pactadas. Las cargas reales se diferencian de los derechos de crédito en lo siguiente:

  • en su accesoriedad a la titularidad de un derecho real;

  • en la forma de designar al sujeto pasivo, que no es personal sino objetiva, pues depende de quién sea en cada momento titular de la finca;

  • en la renuncia liberatoria: ya que renunciando a la propiedad de la finca se produciría la liberación de la obligación de reparar el muro.

  • 3. Las obligaciones propter rem o ambulatorias: comparten rasgos con las cargas reales - son accesorias y el sujeto pasivo se designa de igual modo - pero no concurren en ellas la renuncia liberatoria; además, la extensión del nivel de prestación es diferente: así, en las obligaciones ambulatorias, la obligación de cumplimiento del sujeto pasivo se limitaría, en el ejemplo anterior, al tiempo durante el cual fue titular de la finca, mientras que en las cargas reales, la obligación de cumplimiento añadiría a la propia, aquello que el titular anterior no hubiese cumplido.

    Una figura intermedia entre las cargas reales y las obligaciones propter rem aparece en el Art. 9 de la Ley de propiedad horizontal: este artículo señala, en primer lugar, que el propietario de un piso en régimen de propiedad horizontal es deudor de las cantidades de comunidad que genere el piso; pero continúa el artículo señalando que aquél que compre un piso, adeudará todas las cantidades que el titular anterior no hubiera abonado por plazo de un año antes de la adquisición del inmueble.

    4. Existen otras figuras sobre las que se discute, más que su posición intermedia, su propia naturaleza: es el caso del arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, del cual se genera una posición para el arrendatario bastante similar a la que ocasiona un derecho real de propiedad. Su no inclusión en la categoría de derechos reales se debe a la falta de una nota esencial: la rei persecutoriedad.

    CLASES DE DERECHOS REALES.

  • Derechos reales ilimitados: la propiedad (Art. 348 Cc y 33 CE).

  • Derechos reales limitados: su denominación como “limitados” responde a una doble óptica: por un lado, a que confieren un haz de facultades menos intenso que la propiedad, y por otro lado, a que su concesión limita la propiedad del sujeto titular del objeto sobre el que recae el derecho. Por ello también son denominados gravámenes o cargas. Los derechos reales limitados se clasifican en:

  • 2.1. Derechos reales limitados de goce y disfrute:

    2.1.1. usufructo: permite usar y disfrutar de una cosa sin alterar su sustancia;

    2.1.2. uso y habitación: el uso implica la posibilidad de usar y disfrutar una cosa ajena limitando la cantidad del uso a las necesidades de la familia de su titular, de tal forma que no pueden extraerse excedentes de la cosa y lucrarse con ellos. La habitación implica el derecho a usar una pieza o estancia dentro de una casa.

    2.1.3. servidumbres: son gravámenes - porque así las llama el código - que recaen sobre una finca a favor de otra (servidumbre de paso, de medianería...);

    2.1.4. superficie: derecho a construir sobre suelo ajeno durante un período de tiempo;

    2.1.5. sobreedificación y subedificación;

    2.2. Derechos reales limitados de realización del valor: confieren a alguien la facultad de exigir que se venda un bien ajeno para satisfacer un crédito:

    2.2.1. Hipoteca;

    2.2.2. Prenda;

    2.2.3. Anticresis.

    2.3. Derechos reales de adquisición preferente:

    2.3.1. Tanteo;

    2.3.2. Retracto

    La doctrina se ha planteado si los particulares pueden crear otros derechos reales además de los ya contemplados en el ordenamiento. En los ordenamientos jurídicos italiano y alemán, esta posibilidad no cabe, por cuanto que los derechos reales se configuran como numerus clausus. Sin embargo, nuestro ordenamiento se encuentra inspirado por el principio de numerus apertus, tal y como se desprende del Art. 2 de la Ley Hipotecaria, que prevé la inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales de prenda, usufructo, censo... así como cualquier otro derecho real; idéntico criterio muestra el Art. 7 del Reglamento Hipotecario. En relación con el código, el Art. 1255 establece los criterios básicos para la creación de derechos reales:

  • los particulares no podrán crear otras formas de propiedad al margen de las contempladas por el ordenamiento jurídico;

  • los particulares no pueden amortizar la propiedad;

  • los derechos reales creados ex novo están sometidos al mismo régimen jurídico que los ya existentes, y deberán ser dotados de la misma especial publicidad;

  • la finalidad que se persigue con la creación del derecho ha de ser lícita y determinada, y además, la creación del derecho debe ser el único cauce posible para la consecución de dicha finalidad.

  • Si no existe una voluntad inequívoca de crear un derecho real, debe prevalecer el principio de que se trata de un derecho de crédito. Además, en la duda rige la máxima de que la propiedad es libre y no puede limitarse. Finalmente, el ordenamiento mira con desconfianza la creación de derechos reales por medio de negocios jurídicos onerosos.

    Un ejemplo de derecho real que hasta 1998 fue atípico es el derecho de time - sharing o aprovechamiento por turnos. Como anécdota señalar que el sistema de dulas en Canarias ha servido para configurar las bases del régimen jurídico de este derecho.

    ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES.

    La forma en la que el ordenamiento jurídico contempla la relación de una persona con una cosa se denomina “relación jurídica real”. Al igual que en las relaciones de crédito, en las relaciones reales pueden distinguirse:

    1. Los sujetos.

    Las relaciones reales están integradas por un sujeto activo o titular del derecho real - el propietario, el usufructuario, el acreedor hipotecario, etc. - y por un sujeto pasivo, que varía en cada derecho.

    Sin embargo, la doctrina considera que en la propiedad no es posible hablar de la existencia de un sujeto pasivo, porque la “obligación de soportar” que se deriva para la colectividad en relación con la propiedad, no la convierte en una especie de sujeto pasivo colectivo del derecho. Por esta razón, los civilistas hablan de “situación jurídica” (y no de relación jurídica) respecto de la propiedad, reconociendo de esta forma el peculiar ámbito de exclusión o poder que se deriva de este derecho. Respecto de los demás derechos reales limitados, sí es posible hablar de un sujeto pasivo y, por tanto, de una verdadera relación jurídica.

    En cuanto a las formas de designación de los sujetos, recordemos que en los derechos de crédito la misma se podía efectuar de forma individual (Pedro es deudor de Juan) o de forma indirecta o por referencia. Estas formas de designación también son posibles en los derechos reales, aunque adoptan formas distintas; son:

  • los derechos reales subjetivamente personales: el usufructo, el uso y la habitación y el derecho de superficie;

  • los derechos reales subjetivamente reales: como la servidumbre, pues la misma es una carga que se establece sobre una finca a favor de otra finca, de tal modo que no se establece en función de personas concretas, sino a tenor de quien detente en cada momento la propiedad de la finca. También se denominan ob rem.

  • Los derechos reales subjetivamente reales derivan en un peculiar régimen jurídico, pues son inseparables de la cosa sobre la que recaen.

    Finalmente, se plantea la posibilidad de crear nuevas titularidades ob rem por los particulares además de las ya existentes. Por ejemplo, la Ley de Propiedad Horizontal establece obligación de vender el piso y la plaza de garaje de forma conjunta.

    Tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser sujetos activo - pasivo de los derechos reales. Con respecto a las personas físicas, sólo se exige la personalidad jurídica para la titularidad del derecho, mientras que es necesaria la capacidad de obrar para proceder a su ejercicio.

    El Art. 38 Cc consagra la regla general de que las personas jurídicas pueden ser titulares de cualquier tipo de derechos y obligaciones. Tradicionalmente se han impuesto ciertas limitaciones a la titularidad de derechos reales por parte de las personas jurídicas, destacando el período desamortizador del s. XIX; muchas de estas limitaciones han sido suprimidas, pero otras no. Así, por ejemplo, el derecho de usufructo de una persona jurídica expira, sin excepción, a los treinta años.

    Si la persona jurídica fuera, además, un ente público, existen otras peculiaridades con respecto a su titularidad de derechos reales.

    Al igual que sucedía en los derechos de crédito, cabe la posibilidad de que en la relación real los polos activo o pasivo sean pluripersonales. En cuanto a la forma de organizar esta concurrencia de sujetos, se ofrecen dos grandes modelos:

    - La COMUNIDAD DE BIENES (Arts. 392 y ss Cc) o CONDOMINIO: este modelo responde al romano de comunidad, presuponiendo que el objeto sobre el que recae el derecho real está indiviso (no que sea materialmente indivisible) y superponiendo sobre el mismo una división por cuotas ideales o abstractas. De esta forma, cualquier actuación sobre el objeto ha de ser conjunta, pero cada comunero es dueño excluyente de su cuota, y puede disponer libremente de ella (enajenarla, gravarla...).

    El Código es contrario a esta forma de articular la concurrencia de sujetos y por ello ofrece en el Art. 400 una forma de terminar con ella: es la acción de división. Amparándose en esta acción, cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento que el objeto sea físicamente dividido y se repartan las cuotas. Lo característico de esta acción es su carácter imprescriptible.

    - La COMUNIDAD GERMÁNICA (no reconocida por el código): este modelo parte de la indivisión del objeto, de tal forma que todos los comuneros son cotitulares del derecho real y no existen cuotas ideales. Consecuentemente, cualquier actuación sobre el objeto requiere una acción conjunta. Las comunidades de aprovechamiento de aguas en Canarias han girado tradicionalmente en torno a este modelo.

    La titularidad solidaria de los derechos reales no está contemplada por el Cc, y el propio Tribunal Supremo la ha negado, con excepción de casos muy aislados.

    2. El objeto.

    El código civil afirma que la titularidad de los derechos reales recae sobre las cosas. Sin embargo, “cosa” es un concepto bastante complejo que, en principio, pareció referirse únicamente a elementos materiales. Sin embargo, pronto se reveló la insuficiencia de esta concepción estricta para hacer frente a las peculiaridades del ordenamiento, incluyéndose así en el concepto de “cosa” elementos inmateriales:

  • Las energías, si bien aparecen recogidas como objeto material del delito de robo, no son objeto de derechos reales; ello porque no parece demasiado lógico hablar de propiedad del agua, la electricidad..., todos ellos bienes comunes;

  • Los resultados del ingenio humano sí son objeto de derechos reales: i) las ideas, como resultado del ingenio humano, no son consideradas por sí mismas objeto de derechos reales; para que adquieran tal calificativo es necesario que las mismas se concreten en algo: es la propiedad intelectual; ii) también se reconocen y protegen los resultados del ingenio humano que sean útiles y puedan ocasionar resultados factibles: es la propiedad industrial. Diferente a ésta última son los denominados signos distintivos, que permiten identificar los diferentes productos y poseen un valor patrimonial.

  • En relación a cuáles son los requisitos del objeto del derecho real, cabe señalar:

  • Licitud: la idea de licitud no va referida a las cosas sobre las que recae el derecho, pues las mismas difícilmente pueden ser tildadas de lícitas o ilícitas. Así pues, licitud se refiere a si las cosas se encuentran dentro o fuera del comercio. Junto a las cosas extra commercium hay que señalar otras que, sin estar fuera del comercio, están sometidas a límites, tales como las armas, las drogas...;

  • Existencia: los derechos de crédito pueden recaer sobre cosas que todavía no existen en la realidad - la venta de una casa futura - ; sin embargo, los derechos reales no pueden recaer sobre algo que no existe. Es el denominado “principio de especialidad”;

  • Determinación del objeto.

  • Con respecto al objeto de los derechos de crédito, otro aspecto a destacar es el siguiente: es posible que el ordenamiento, frente a varios objetos físicamente diferenciados, actúe como si se tratase de uno sólo; de esta forma, el ordenamiento puede considerar como una sola finca, varias fincas separadas por kilómetros de distancia que pertenecen a un mismo dueño, sirven a un mismo fin, etc, permitiendo incluso su inscripción conjunta. Es el caso de la plaza de garaje que citábamos antes, la cual debe venderse junto a la casa porque, en realidad, forma parte de ella.

    En función de cuál sea la naturaleza y el carácter del objeto sobre el que recae el derecho real, el ordenamiento diferencia dos regímenes jurídicos perfectamente diferenciados. A tenor del Art. 33 Cc, las cosas se clasifican en bienes muebles e inmuebles.

    El Art. 334 Cc distingue diferentes clases de bienes inmuebles:

  • Bienes inmuebles por naturaleza: el suelo;

  • Bienes inmuebles por destino (números 4 a 9, Art. 334 Cc): aperos, abonos, semillas, instrumentos de labranza, en la medida en que guardan una relación de servicio con la finca a la que pertenecen;

  • Bienes inmuebles por incorporación: estatuas, lavabos, ascensores....

  • La diferencia entre los bienes inmuebles por destino y los inmuebles por incorporación radica en que en los primeros existe un acto espiritual de afectación (relación de servicio), mientras que en los segundos existe un acto físico de afectación (el cemento).

  • Bienes inmuebles por analogía: derechos reales limitados.

  • Todos los demás, son bienes muebles.

    En cuanto a la peculiaridad de régimen jurídico, podemos señalar:

    • Diferencias en los tipos de derecho que se pueden constituir sobre los bienes: así, la prenda recae sobre bienes muebles y la hipoteca sobre inmuebles (actualmente, esta situación ha cambiado a partir de la Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento). Un ejemplo de que la ley lo puede todo “menos cambiar a un hombre en mujer” es la posibilidad del legislador de establecer una ficción y considerar un bien mueble como un inmueble: ejemplo de ello es la Ley de Hipoteca sobre buques.

    • Diferencias en materia de prescripción y usucapión;

    • Diferencias en materia de publicidad.

    • Diferencias en la capacidad de disposición de los bienes: señalar los Arts. 323 y 1320 Cc.

    La finca.

    La finca es un bien inmueble dotado de una específica regulación por parte del Derecho Civil. Si bien la finca se identifica en un primer momento con algo de la realidad, el Código también habla de fincas formales, o aquellas que aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad (recordar, un folio, una finca: sistema de folio real). La importancia de las fincas formales es que, a tenor de la regulación vigente, pueden prevalecer o imponerse a las fincas reales. En definitiva, la finca formal y la finca material no coinciden necesariamente, y la tendencia de la legislación registral es equipararlas los más posible.

    El principio de especialidad en materia de derechos reales se traduce en la finca en la obligación de delimitarla mediante una serie de notas o criterios, determinados por el Art. 51 del Reglamento Hipotecario. Estas notas son:

  • Aprovechamiento, utilidad económica de la finca o destino: es decir, para construir (naturaleza urbana) o para cultivar (naturaleza rústica). La calificación de una finca como rústica o urbana tiene enorme importancia a la hora de determinar el régimen jurídico aplicable a la misma;

  • Nombre de la finca: sirve para diferenciar la finca e identificarla (finca “La Gallega”, Edificio “Los Tilos”...);

  • Perímetro de la finca, o linderos. En las fincas rústicas, los linderos se determinan en función de los puntos cardinales, y en las urbanas, en función del lugar por el que se accede a la misma (entrando a la derecha, linda con (...), entrando a la izquierda, etc);

  • Extensión superficial de la finca, que a partir de la Ley Hipotecaria comienza a expresarse en el sistema métrico decimal; con anterioridad, se utilizaban otras medidas como las “fanegadas”.

  • Respecto del perímetro y de la extensión superficial de la finca surgen dos facultades instrumentales del propietario: el deslinde y el derecho a cerrar y acotar la finca. Cuando los límites de una finca no se encuentran fijos o son objeto de discusión, el propietario de la misma puede ejecutar la acción de deslinde, tras la cual se producirá el acotamiento o “amojonamiento” de la finca mediante la colocación de señales. En lugar de colocar mojones o señales, el propietario puede ejercitar su derecho a cerrar y acotar la finca, convirtiéndola así en un espacio reservado de su intimidad. Como anecdótico, señalar que una de las primeras decisiones de las Cortes de Cádiz de 1812 fue la de prohibir este derecho, lo cual se debía a la gran influencia del Concejo de la Mesta y del pastoreo trashumante por la Península.

    3. El contenido de la relación jurídico - real.

    En el polo activo de la relación se halla la “situación de derecho real”, que es una situación de poder directo e inmediato sobre el objeto que concede las siguientes facultades:

  • Facultad de explotación del bien y obtención de sus utilidades: los derechos de goce implican la posibilidad de poseer, utilizar y disfrutar los bienes; en los derechos reales limitados, la facultad de explotar se traduce en un ius vendendi;:

  • Facultad de exclusión, esto es, de excluir a otros en un espacio de poder omnímodo que otorga el derecho real. Esta facultad se traduce en: i) la facultad de acotar el objeto sobre el que recae el derecho real; ii) la posibilidad de reaccionar frente a las perturbaciones de facto que procedan de terceros solicitando el auxilio judicial, que se obtiene a través de los interdictos. En este caso, se produce una perturbación del ejercicio del derecho, pero no una privación del mismo, por eso las acciones que su titular pueda tomar se denominan “acciones preventivas”.

  • Facultad de perseguir la cosa o rei persecutoriedad: que se traduce en la posibilidad de solicitar que se devuelva la cosa allí donde ésta se encuentre y sin importar quién sea su titular. En la propiedad, esta facultad se ejercita a través de la acción reivindicatoria;

  • Facultad de disponer la cosa;

  • Preferencia: en los derechos reales, a diferencia de los derechos de crédito, no rige el principio par conditio creditorum, sino que cada derecho real tiene un concreto rango dentro de una jerarquía. Esta jerarquía de derechos se establece en función del momento de constitución del mismo, por lo que rige el principio prior tempore. Esta preferencia se aplica en los casos en que los derechos no puedan ser ejercidos conjuntamente (como dos arrendamientos); en caso contrario, (ejemplo de la propiedad y la servidumbre) quedará vacío de contenido.

  • El polo pasivo de la relación jurídico - real es la denominada situación de gravamen, la cual es soportada siempre por el propietario de la cosa, el cual se ve privado, por motivo del concreto derecho real, de algunas facultades sobre la cosa. Generalmente, esta situación se traduce en un pati u obligación de soportar el ejercicio del derecho; no obstante, en ocasiones puede traducirse en un auténtica carga real o derecho in faciendo.

    MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN JURÍDICO - REAL.

    1. Modificación.

    1.1. Subjetiva, a través de la transmisión del derecho, que puede ser inter vivos o mortis causa. El Art. 609 Cc incluye la sucesión entre las causas de transmisión de los derechos reales (aunque en la sucesión se transmite, más que varios y concretos derechos reales, un patrimonio). En relación a la transmisión inter vivos, rige el principio de transmisibilidad de los derechos que consagra el Art. 1112 Cc, si bien con algunas excepciones, entre las que destaca la prevista para los derechos de uso y habitación que son intransmisibles, pues los Arts. 524 y 525 Cc los califican como “personalísimos”.

    Junto a esta prohibición de transmitir derechos, aparecen en el ordenamiento algunas limitaciones a tales transmisiones, limitaciones que pueden ser legales o convencionales.

  • legales: destaca la prohibición de transmitir viviendas de protección oficial durante los cinco años posteriores a su adquisición;

  • convencionales, y generalmente determinadas por la inescindibilidad: las servidumbres prediales respecto de la finca; la titularidad de un piso respecto de la cotitularidad de las zonas comunes; la titularidad de las obligaciones ob rem.

  • 1.2. Objetivas: las relaciones jurídico - reales se establecen sobre concretos objetos, por lo que la modificación del objeto afecta al derecho real, si bien, obviamente, la modificación del derecho real no afecta al objeto:

  • Si se produce la ampliación del objeto por accesión (aluvión, construcción...), correlativamente se produce la ampliación del derecho real;

  • Las fincas formales pueden sufrir alguna de las modificaciones siguientes, que la Ley del Registro Civil denomina “modificaciones de unidades hipotecarias”:

    • agrupación: supuesto en el que dos fincas que tienen realidades diferentes en el Registro, a partir de un momento desaparecen como fincas individuales y pasan a formar una sola finca, agrupándose los derechos reales de ambas;

    • división: una finca del Registro se fragmenta y pasa a constituir dos fincas diferentes;

    • segregación y agregación: cuando una porción de una finca se suma a otra diferente sin que desaparezcan ninguna de las dos (segregación respecto de la que sufre la sustracción, agregación respecto de la que recibe la porción).

  • Fenómeno de concentración parcelaria o reparcelación: en ocasiones las explotaciones agrarias son pequeñas y no producen grandes rendimientos económicos, respecto de lo cual la Administración puede reaccionar agrupando un número de fincas indeterminado y procediendo a su nueva reparcelación, la cual va acompañada de compensaciones económicas para los perjudicados por la nueva situación. Los derechos reales que gravaban las fincas iniciales, continúan gravando las fincas de reemplazo - subrogación en los derechos reales - siempre y cuando no sean incompatibles con los fines económicos a los que la finca es destinada. Este fenómeno no se da únicamente en el ámbito de las fincas rústicas, sino también en el de las urbanas.

  • 2. Extinción.

    2.1. Por extinción del objeto sobre el que recae el derecho real:

  • Por desaparición o destrucción física o material;

  • Por declaración del objeto res extracommercium;

  • Por imposibilidad de cumplir sobre el objeto el poder o facultad económica en que consiste el derecho.

  • Todas estas circunstancias deben darse sobre la totalidad del objeto, pues si sólo se producen en parte de él, el derecho real no se extingue, sino que se comprime a la parte del objeto sobre la que aún es viable (principio de elasticidad de los derechos reales).

    Además, la extinción debe ser sobrevenida a la constitución de la relación jurídico - real, pues en caso de ser originaria, dicha relación no habría llegado a constituirse (sería inexistente).

    2.2. Por extinción de la relación jurídico real.

    2.3. Por consolidación: la consolidación del derecho real equivale a la confusión propia de los derechos de crédito. Así pues, un usufructo se extinguiría si el usufructuario adquiere la propiedad del fundo. Existen algunas excepciones a la consolidación:

  • La herencia aceptada a beneficio de inventario: en este caso, se produce momentáneamente la titularidad de dos patrimonios separados, tiempo durante el cual no se produce la confusión de los derechos reales y, por tanto, no se extinguen:

  • La hipoteca de propietario: esta institución es propia del derecho alemán y tiene un fundamento profundamente económico. Partimos en su explicación de la idea de que los derechos reales tienen una jerarquía en función de la fecha de su constitución: así, si un bien ha sido hipotecado dos veces y es necesario ejecutar esas hipotecas, la primera de ellas consumirá el objeto y producirá un detrimento a las otras posteriores. Así, una vez que la primera de estas hipotecas se satisface totalmente, el derecho alemán permite que, en lugar de extinguirla, el propietario la conserve, de tal forma que pueda utilizarla como “garantía” y constituir así una tercera hipoteca, ofreciendo a este tercer acreedor la primera posición en la ejecución de las garantías.