TALLER SOBRE LESIÓN ENORME

R/ Se entiende Lesión Enorme cuando el inmueble se ha vendido por un precio inferior a la mitad de su precio real o superior al doble de dicho precio, o sea, comprar por el doble o vender por la mitad. Ejemplo: Si un inmueble que vale un millón de pesos, se vende por $ 480.000 existe Lesión Enorme para el vendedor; si se vende por $2.000.000, el comprador sufre la Lesión.

R/ La teoría que prima en Colombia es la Objetiva, pero veamos que plantea cada una:

• La Teoría Subjetiva: La Lesión es un vicio del consentimiento o sea causada por error, fuerza o dolo. Se origina en la doctrina canónica que definía la Lesión como un dolo en sí mismo, como un engaño en más de la mitad. Ésta teoría tiene en cuenta las condiciones del consentimiento; la necesidad, la ligereza o inexperiencia del contratante que fueron causa de la Lesión.

• La Teoría Objetiva: Prescinde de la mente del contratante o de las circunstancias que lo hayan obligado a contratar, o sea no tiene en cuenta el consentimiento y sus posibles vicios. El examen recae sobre la situación contractual, es la falta de equivalencia de las prestaciones lo que constituye la Lesión, se tiene en cuenta la desproporción aritmética de las prestaciones en el límite exigido por el legislador. Si sobrepasa ese límite hay Lesión, de lo contrario no hay.

R/ Es tomado en cuenta el valor comercial o venal de la cosa y no el que atribuyan las partes. En ausencia de confesión, la determinación de la Lesión Enorme se hace por prueba pericial y no por el valor catastral, aunque el comprador sea una entidad de derecho público.

R/ Los requisitos que se deben tener en cuenta para alegar la Lesión Enorme son:

• Que se trate de compraventa de bienes raíces: La ley 57 de 1887, dispuso: “No habrá lugar a acción rescisoria por Lesión Enorme en las ventas de bienes muebles...”

• Que la Lesión sea Enorme: Se establece contando a partir del justo precio, un límite para que el vendedor o el comprador se consideren lesionados. Arts 1946, 1947, 1887, 1888 y la Ley 57 de 1887 art 32.

• Que el contrato sea conmutativo no aleatorio: Se sabe que los contratos conmutativos son aquellos en los cuales las prestaciones para ambas partes son equivalentes, entonces podemos apreciar la posibilidad de la lesión enorme; por el contrario al hablar de los contratos aleatorios entendemos que éstos dependen de la suerte, son inciertas las ganancias o las perdidas y esto lleva a la imposibilidad de establecer una lesión enorme en dichos contratos.

• Que la venta no se haga por el Ministerio de Justicia: El art. 32 de la Ley 57 de 1887, explica: “...ni en las que se hubiere hecho por el ministerio de la justicia”, esto para establecer un reconocimiento a la seriedad de los trámites judiciales, por la intervención de funcionarios, la fijación del valor comercial por expertos, la posibilidad de oposición a los avalúos, la profunda publicidad de la subasta, la libre concurrencia de postores y el hecho de que la puja no hubiere determinado una cifra superior indican que el valor auténtico del inmueble ha quedado automáticamente regulado en la suma en la cual fue rematado, garantizándose en esta manera un justo equilibrio en las prestaciones.

• Que la cosa no se haya perdido o enajenado: Se hacen dos diferencias: La pérdida por destrucción imposibilita la determinación del precio justo, pues al perito se le hace imposible determinar el valor de la cosa. Y que el comprador no haya enajenado la cosa, pues la lesión enorme no puede afectar al tercero adquirente.

• Que no exista convención posterior al contrato de compraventa por medio de la cual se renuncie a la acción: Según el art. 1950, no valdrá la cláusula en virtud de la cual se renuncia a intentar la acción por lesión enorme; “y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”.

R/ Nos encontramos ante dos efectos:

• Uno principal, la rescisión, que equivale a una nulidad relativa. Ésta acción sólo puede ejercerla la parte lesionada.

• Uno subsidiario, o sea una revisión del acto lesivo, éste se mantiene con la condición de equilibrarlo, corrigiendo la lesión, así: si el lesionado fue el vendedor; podrá el comprador completar el precio justo con deducción de la décima parte; pero si el lesionado fue el comprador, podrá el vendedor restituir el precio recibido sobre el precio justo, aumentado en una décima parte. (Art. 1948 C.C).

R/ Cuando la cosa ha sido enajenada y el lesionado ya no tiene base para invocar la acción rescisoria por Lesión Enorme, acude a la acción de complemento de pago que consiste básicamente en la posibilidad de reclamar sobre la venta hecha a terceros, el equilibrio del acto antes realizado en el que salió perjudicado, pero sólo hasta la concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte. La prescripción para ésta acción es de cuatro años.

Requisitos:

• Que se acredite la existencia de la Lesión Enorme.

• Que el comprador haya enajenado a un tercero por un precio superior al de compra. (Art. 1951 C.C)

R/ La renuncia hecha en el mismo contrato está prohibida por el artículo 1950 que en su inciso final reza: “...y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se entenderá ésta cláusula como no escrita”.

Sin embargo, en mi concepto y por virtud de la Teoría de la Voluntad Privada, luego de firmado, perfeccionado y cumplido el contrato el lesionado decide no invocar la acción de rescisión por Lesión Enorme, el juez tendrá que respetar su posición.

R/ La acción rescisoria tiene por objeto volver las cosas a su estado inicial, pero esto sólo se da si las partes no se ponen de acuerdo con respecto a la solución del conflicto, de ésta manera el negocio se retrotrae y sus efectos son la nulidad relativa, que como ya se sabe única y exclusivamente la pronuncia el juez.

No obstante, solo el demandado goza de un derecho de opción, consistente en que puede aceptar la sentencia de rescisión u oponerse a ella completando el justo precio u ofreciendo devolver el exceso. (Art.1948 C.C).

R/ La diferencia radica fundamentalmente en lo siguiente: si el demandado fue el comprador podrá completar el justo precio con deducción de una décima parte del precio comercial del inmueble; y si fue el vendedor, deberá restituir el exceso del precio recibido sobre el declarado justo, aumentado en la décima parte.

En síntesis, el vencedor en juicio de Lesión Enorme perderá siempre una décima parte del justo precio, el se permita sea ganado por el vencido.

R/ La acción rescisoria por Lesión Enorme expira en cuatro años, contados desde la fecha del contrato (Art. 1954 C.C), es decir, desde la fecha de la escritura de venta, no desde la fecha del registro de esta escritura.

La prescripción de la acción rescisoria por Lesión Enorme no se suspende a favor de ninguna persona, pues se trata de una prescripción de corto tiempo que corre contra toda persona, según el artículo 2445 del C.C.