DERECHO CIVIL:

La Hipoteca Inmobiliaria:

Caracteres y función económica.

Conforme al art. 104 Lh, “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.

La hipoteca es un derecho real de garantía, que somete específicamente una finca a responsabilidad por el cumplimiento de una deuda, permitiendo en caso de incumplimiento de ésta, percibir del importe de la venta de la finca la prestación pecuniaria debida o un equivalente pecuniario de la deuda no consistente en dinero.

O sea; para poner en riego mi finca necesito una cantidad de dinero. Javi está dispuesto a prestármelo, pero desea una seguridad prácticamente absoluta de que recuperará su dinero y cobrará el interés pactado. Esta garantía se le presto hipotecando en su favor la propia finca comprada, por el importe convenido aumentado en una suma adicional para intereses y costas. Si no le pago, Javi podrá conseguir que la finca se venda en pública subasta, y percibir luego, del precio de la venta, lo que le debo.

La hipoteca es un derecho inmobiliario: es decir, recae necesariamente sobre bienes inmuebles (art. 1874 Cc. Y 106 Lh.); pero, según veremos, modernamente se admite también la hipoteca de ciertos bienes muebles.

Lo bueno de la hipoteca es que se puede seguir disfrutando del bien mientras este esta de garantía e incluso se puede quedar uno los resultados económicos que acaso servirán para amortizar el crédito garantizado.

Habitualmente, la hipoteca garantiza créditos a plazo medio o largo: son habituales los a diez, doce o quince años. En muchas ocasiones estos créditos se contratan en relación con el bien hipotecado: para construir o reconstruir la casa; poner en riesgo o plantar de árboles la heredad, etc.

Poco después de la promulgación de Lh. Se creo en España el Banco Hipotecario, destinado a allegar capitales para su inversión en créditos hipotecarios a interés razonable. El Banco trató de poner en relación a los pequeños ahorradores con el préstamo con garantía hipotecaria a través de las cédulas hipotecarias, valores representativos de los prestamos realizados por el Banco, que se colocan entre los dadores de dinero, quienes, a través del establecimiento de crédito, son los verdaderos prestamistas. Las células tienen un importe fijo -por ejemplo, mil pesetas -, y representan parte de un capital prestado, que el Banco se encarga de recuperar, reembolsando al suscriptor de la cédula al vencimiento de ésta, que coincide con el del crédito hipotecario. Así, personas que no cuentan con medios económicos para realizar ellas solas una operación hipotecaria importante, pueden participar con sus pequeños capitales en esta forma de crédito.

La cédula tiende a facilitar el trafico hipotecario e imprimir mayor movilidad a la hipoteca al desvincularía, en cierto modo, del Registro: el documento en que la hipoteca se incorpora puede cederse mediante endoso o póliza y entrega del titulo, con lo cual el inversionistas pueden llegar a ser acreedor hipotecario sin excesivas formalidades. Por supuesto, el trafico de las células, desvinculado del registro, se regirá por sus propias normas, no hipotecarias.

Tras un periodo muy largo de paralización del mercado hipotecario, ha quedado este nuevamente regulado por la L. 25 Marzo 1981 y el RD. 17 Marzo 1982. Estas disposiciones permiten “conceder prestamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación” (art.1L.) al Banco Hipotecario, a los Bancos privados y a las Cajas de ahorro, así como a las sociedades de crédito hipotecario” que se constituyen con esa finalidad y que el RD regula minuciosamente. Los préstamos hipotecarios, a efectos de estas disposiciones, solo pueden concederse para las finalidades sociales previstas en ellas (art. 4 y 5 L.).

Las entidades mencionadas, en contrapartida de los créditos hipotecarios concedidos, podrán emitir cédulas y bonos hipotecarios que podrán ser nominativos, ala orden o al portador, con amortización, periódica o no periódica, a corto o largo plazo, con interés constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente. Podrán emitir asimismo, participaciones hipotecarias. Todos estos títulos serán transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad e intervención de fedatario publico ni notificación al deudor (art.22 L.).

Disciplina de la hipoteca en la Lh.

• Constitución: Conforme al art. 145 para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas se requiere: Primero. Que se hayan constituido en escritura pública -Segundo. Que la escritura se haya escrito en el Registro de la propiedad. En sentido parecido el art. 1875 C/c. : “Es indispensable, para que la hipoteca quede validamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Sólo desde la inscripción nace la hipoteca con efectos reales y como un gravamen de la finca, es decir, con efectos frente a terceros. La hipoteca no inscrita no existe frente a cualquier tercero que alegue derechos sobre la finca.

Normalmente la hipoteca se conviene entre el concedente y el acreedor, pero también puede constituirse -dice el art. 138 Lh.- “por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezca”. Es decir que, según este precepto, resulta posible la constitución de hipoteca por declaración unilateral del constituyente, aun cuando no haya sido aceptada por el acreedor. Pero del art. 141 se deduce la necesidad de esa aceptación para que la hipoteca sea plenamente eficaz.

• Extinción: La hipoteca, al ser derecho accesorio a un crédito, se extingue necesariamente con él: desaparecido el crédito, también el derecho de garantía.

Con independencia de la obligación garantizada se extingue la hipoteca por las diversas causas de extinción de los derechos reales, y, en particular, por la ejecución de una hipoteca preferente, que hace caducar inmediatamente a todas las cargas posteriores, pues el inmueble se vende como libre de todos los gravámenes constituidos después del que se ejecuta. O sea, que si el dueño hipoteca la finca a Javi, que le presta un millón de pesetas, y un año después constituye segunda hipoteca a favor de Pedro en garantía del pago de dos millones que le debe, cuando Javi, vencido su crédito e impagado, consiga que se ponga la finca a subasta, la finca se ofrecerá libre de cargas, y Pedro solo podrá cobrar del resto del importe de la venta, una vez pagado Javi.

• La obligación garantizada:

“La hipoteca - dice el art. 105 Lh.- podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones”. “Las inscripciones de hipoteca expresaran el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.

Si el crédito garantizado con hipoteca produce intereses, surge el problema de determinar hasta que punto la garantiría hipotecaria cubre también el nuevo crédito producido por los intereses que van venciendo. A este efecto distingue nuestro legislador según la finca hipotecada se halle todavía en poder de quien constituyo la hipoteca, o haya pasado a manos de un tercero.

• La finca gravada:

Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes se pueden gravar con la hipoteca que regula la Lh son, únicamente, los inmuebles. Art. 106.

Por ejemplo, una concesión minera; el derecho de usufructo de una finca; su nudo propiedad; la posición de enfiteuta o la de concedente; “los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real”.

• La ejecución hipotecaria:

El acreedor hipotecario puede en todo caso ejercitar la acción personal contra su deudor; e independientemente puede ejercitar la acción real para hacer efectivas las garantías reales, es decir, para que la finca se venda y la deuda se pague con el precio.

Además las partes, al constituir la hipoteca, pueden pactar que la ejecución tenga lugar sin intervención de la autoridad judicial, sustituida esta por un notario que, justificado el impago de la deuda, convocara la subasta del inmueble.

Hipotecas especiales:

• Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito:

Mientras la hipoteca ordinaria o de tráfico asegura una obligación existente y de cuantía predeterminada en el registro, de modo que la fe publica ampara por igual la existencia de la hipoteca y el importe y circunstancias de la deuda, en cambio la llamada “ hipoteca de seguridad” garantiza una obligación eventual o de cuantía indeterminada dentro de ciertos limites, de modo que quien consulta el Registro conoce la existencia del gravamen, pero no puede saber su importe real y, a veces, ni siquiera si en aquel momento existe crédito asegurado.

El ejemplo más evidente de la hipoteca de seguridad es la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, que, conforme al art. 153 Lh. podría constituirse... determinadose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo de duración, haciendo constar si este es o no prorrogable y, en caso de serlo, la prórroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta”.

• Hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador:

Estas son referentes a emisión de obligaciones por una sociedad, o de una letra de cambio. La hipoteca no ofrece duda en cuanto a su importe, pero si en cuanto a su titular, que no consta en el Registro, y cuya identidad, por consiguiente, no esta amparada por la fe publica.

• Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas:

No garantizan la obligación de restituir un capital, ni los interese de una deuda, sino las prestaciones reiteradas de renta o pensión que constituyen, ellas mismas, la obligación principal.

Según el art. 157 Lh. El acreedor de las rentas podrá ejecutar la hipoteca, y entonces “el que remate los bienes gravados los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento.

Opinión Personal:

Yo creo en el sistema capitalista, aunque no al 100 x 100, pienso que no es justo con todos. La hipoteca evidentemente solo puede existir en una sociedad con sistema capitalista.

La hipoteca esta muy bien para la gente que se quiere comprar un piso, hoy en día es muy difícil alquilar un piso, imagínese comprarlo. En España cada día parece que pongan los pisos más por las nubes y no referentes por altos, sino por el precio de estos.

Las formulas hipotecarias que te ofrecen los bancos, intentan hacerlas muy atractivas y con muchas facilidades.

A la gente joven como nosotros, nos hacen intereses más bajos en prestamos (sino que me lo digan a mí, que tengo dos) un 2% menos, pero eso no es nada a la hora de contar y ver que realmente te han clavado entre un 9% y un 10% real. Pero bueno quien no juega no gana.

La hipoteca como garantía hacia los bancos es genial, porque sino pagas se lo quedan y lo subastan como les da la gana, una completa mafia. Pero bueno uno si quiere un piso por ahí ha de pasar.

Lo que no veo bien es que dejen a una persona sin piso, en mi trabajo en Servicios Sociales del Ayuntamiento de Barcelona, veo gente que han perdido su piso porque no han podido pagar sus deudas o hipotecas, al fin y al cabo se quedan en la calle sin nada. Entonces viene aquello de que el dinero lo es todo en la vida.

En las hipotecas tendrían que poner cláusulas para vigilar que quien llegué a esta situación de quedarse sin casa, ver si ha administrado bien sus bienes, aunque esto debe ser bien difícil de controlar o imposible más bien, pero es el único bien que el Banco o Caja puede poner de garantía.

En las hipotecas puede haber mala fe, para que nos entendamos, a veces mucha gente se quiere comprar un local para su negocio, o simplemente hacer una casa o comprarla. En el caso de compra y venta, hay el peligro de que nos den perro por gato. Como bien he puesto antes, las hipotecas deben constar en el Registro. Una persona al comprar una vivienda o local debe ir al registro, y mirar si esa vivienda o local, esta hipotecada, porque en el caso de que la persona compre el inmueble, solo tendrá que estampar la firma, y a partir de ahí sino ha mirado si la vivienda estaba hipotecada, este se tendrá de hacer cargo de ella.

Gracias a Dios por ahora no tiene que pedir ninguna hipoteca, pero si lo tuviera que hacer, todo con lo que escrito sobre ella, no sabría realmente como mirarla, en el sentido en que cuando firmase, seria como el 95% de la población, una vez que me lo conceden, firmaría y seguro que con los nervios no me fijaría mucho de lo que firmas, ya me pasa con los prestamos Bancarios, gracias a dios que son de pocas cantidades.

Encuentro bien la hipoteca.

LA HIPOTECA INMOBILIARIA