El embargo inmobiliario

Definiciones

El embargo inmobiliario puede ser definido como el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares.

Asimismo, puede definirse como la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.

Base legal

El embargo inmobiliario está previsto y reglamentado por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al 2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de procedimiento Civil. Asimismo, por los artículos 199 y 219 de la Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras.

Evolución histórica del embargo inmobiliario

En Roma.-

Se utilizaba la pignoris capio el cual era el procedimiento en virtud del cual el acreedor tomaba a titulo de garantía ciertos bienes del deudor, para obligarle a pagar su deuda o el guardarla hasta haber recibido la satisfacción pecuniaria.

Los romanos perfeccionaron el contrato de hipoteca, tomado originalmente de los griegos, estableciendo la acción cuasi-serviana o hipotecaria, a favor del acreedor no pagado al vencimiento de su acreencia, quien ejercía dicha acción hipotecaria no solamente contra el deudor de la cosa hipotecada, sino también contra el tercero detentador. Al ser ejercida esta acción, el deudor debía abandonar la cosa al detentador o pagar el precio de la deuda.

En Francia.-

La hipoteca no tuvo aplicación a consecuencia del régimen feudal imperante. Pero a partir del siglo XIII, aparece el embargo inmobiliario destinado a retardar la expropiación, la cual esta fundada en la promulgación del Código Napoleónico, estaría precedida por las ingentes transformaciones realizadas por la Revolución Francesa (1789), una de las cuales consistió en la institucionalización de un perfeccionado procedimiento de embargo inmobiliario, pero los revolucionarios fueron demasiado lejos en cuanto a la garantías del deudor, por lo que los redactores del Código de Procedimiento Civil intentaron regular la simplicidad peligrosa establecida por el Derecho Revolucionario. Por esta razón, el Código Civil(1804) establece los principios básicos del embargo inmobiliario, mientras el Código de Procedimiento Civil particuliza el procedimiento.

Aunque por sus formalidades rigurosas y costosas fue muy poco empleado hasta obligar la revisión del Código de Procedimientos Civil que se produjo con la Ley 2 de Junio 1841 que no modifica pero si aligero el procedimiento.

En 1955 fue reformado el sistema de publicidad hipotecaria, es decir, se instituyo lo que para nosotros es el Conservador de Hipotecas.

En República Dominicana

Conocimos el Código Francés con la invasión haitiana en 1822. En 1844 con la independencia nacional se hizo la traducción de los Códigos Napoleónicos la cual incluía la modificación con la Ley 2 de junio 1841, pero en 1944 se modifica mediante la Ley 746 que es la actual vigente.

En Francia ya se modifico el embargo inmobiliario y no resulta tan largo y costoso como aquí, después del mandamiento de pago se procede al embargo.

Bienes embargables

Según el artículo 2118 del Código Civil pueden ser objeto de embargo inmobiliario todos los bienes del deudor susceptibles de hipoteca.

• Bienes inmuebles y sus accesorios reputados inmuebles.

• El usufructo que recae sobre bienes inmuebles.

• Inmuebles por su naturaleza (Art.518 C.C.)

• Inmuebles por destino (Art. 520 C.C.)

¿Quién puede embargar?

Puede embargar todo acreedor provisto de un titulo ejecutorio.

El titulo ejecutorio es el que permite la ejecución, es decir el embargo.

Títulos ejecutorios

• Duplicado del dueño

• Certificado de titulo

• Copia de la sentencia condenatoria que ha adquirido la autoridad de la cosa juzgada.

• Copia de los actos notariales que contienen obligación de pagar sumas de dinero en una fecha fija.

Plazos legales y esquema procedimental del embargo inmobiliario.

Procedimiento para ejecutar el embargo inmobiliario

Este es un acto de alguacil donde se le notifica al deudor que en 30 días francos va a comenzar el procedimiento de embargo.

Este contiene:

• Constitución del abogado

• Domicilio

• Designación del deudor

• Plazo para el pago de la deuda

• Monto de la deuda

• Copia del titulo ejecutorio

• Amenaza

Las prescripciones legales disponen la nulidad del mandamiento de pago, si después de noventa (90) días no se procede a embargar.

Es obligatorio este poder, con una copia de la sentencia condenatoria ya esta autorizado a embargar y redacta el acto de embargo. Denominado procuración

Es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los bienes a embargar, contendrá todas las menciones de las actos de alguacil y especificara si se trata de inmuebles registrados su denominaciones catastrales, numero de solar, manzana, distrito catastral, dos de sus linderos, dimensiones, mejora, numero.

El acta también contendrá copia del titulo ejecutorio, la indicación precisa del tribunal que conocerá del embargo.

Entonces se procede a denunciarla al embargado. A notificar la amenaza de embargo contenida en el mandamiento de pago se ha materializado, se prevé un plazo de 15 días después del levantamiento del acta de embargo.

La denuncia vale como emplazamiento, el deudor constituirá abogado, el persiguiente se convertirá en demandante.

Esta acta se hace sin consentimiento del embargado, nadie se entera porque el alguacil va solo.

Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el Registrador de Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripción por ante la Conservaduría e Hipotecas. Su finalidad es hacer constar el embargo realizado. Esto se hace porque no se puede hacer dos embargos sobre un mismo inmueble. Y si nadie ha inscrito hipoteca, le de una certificación en la cual conste que sobre el inmueble no pesa ninguna hipoteca.

Ya con la certificación del inmueble el abogado del persiguiente tiene que redactar un pliego de cargas, cláusulas y condiciones en donde se hace constar el embargante, el embargado, la fecha del acto de embargo, la fecha de la denuncia del acto de embargo, el titulo ejecutorio, la inscripción o transcripción, la designación de los inmuebles embargados, la garantía, es decir un deposito previo en la secretaria del tribunal de un 10%, la servidumbre en donde el adjudicatario del inmueble soportara las servidumbre activa y no activa, oculta, aparente, etc.

Después de 20 días de la transcripción o inscripción la secretaria del tribunal lo recibe con fecha y hora, levanta un acto y se lo comunica al juez y este fija una fecha en que tendrá lugar la audiencia para la lectura del pliego que no puede ser menos de 20 días ni más de 30 para la audiencia.

Tribunal competente.

Es el tribunal de primera instancia, en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar de ubicación del inmueble.

En el caso de que la competencia sea de Santo Domingo o Santiago, deberá acogerse a las previsiones de la Ley 50-00 que refunde en una sola cámara los tribunales de primera instancias civiles y comerciales, designado un juez presidente, quien será apoderado del caso en cuestión.

Como el embargado ignora todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de alguacil conteniendo la fijación de audiencia.

Esta audiencia es una formalidad completamente innecesaria, la lectura la hace el secretario y este es un documento largísimo. A esta audiencia no asiste nadie.

Después de este momento los incidentes quedan cerrados en los actos anteriores.

Después de la lectura del pliego el juez fija la audiencia que no pueden ser ni menos de 30 días ni más de 40.

La adjudicación es un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble embargado, a quien satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas.

10. Publicación

Se publica mediante edictos, en el periódico de la localidad con una copia certificada que se insertara en el expediente, el alguacil redacta y levanta un proceso verbal de fijación de edictos. Puestos en la puerta principal de la sala de audiencia del tribunal, en la puerta del ayuntamiento y en el mercado publico.

El edicto contienes las siguientes menciones:

• Fecha del embargo

• Generales del embargo y el persiguiente

• Designación del inmueble

• Precio ofrecido por el persiguiente

• Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación.

• Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador

• Designación del titulo ejecutorio

• Precio de la primera puja

El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios, emplazamiento para la audiencia, acto de fijación de edictos, ejemplar de edictos.

Esta audiencia es publica y la comparencia se realiza por ministerio de abogado y se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego de cargas (pagar el 10% del valor acordado en cheque certificado o efectivo).

11. La subasta

Es el procedimiento de compra-venta seguido para adjudicar la propiedad de los inmuebles a favor del persiguiente, si no se han presentado subastadores.

Los subastadores están obligados a depositar por Secretaria, antes de iniciarse la subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, siempre que se hubiere estipulado, según el Art. 705 del C.P.C.

Quien hubiere hecho la ultima postura escara obligado a declarar quien es el adjudicatario, entregando el poder de que esta investido para efectuar la puja a su nombre, a meno que quien efectué la puja por intermedio de abogado se encuentre en la sala, caso en el que confirmara a viva voz y se ratificara la puja efectuada. Si no esta presente, deberá presentarse posteriormente a la Secretaria del tribunal a realizar la ratificación.

La puja u ofrecimiento se realiza por intermedio de abogado apoderado. La adjudicación se realiza si transcurridos dos minutos de la última puja, no se produjeren nuevos ofrecimientos.