CAPÍTULO III - CONSTITUCIÓN, ADQUISICIÓN, EXTINCIÓN Y PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

CICLO DE VIDA DE LOS DERECHOS REALES Y MODOS DE ADQUIRIRLOS

XVII - CICLO DE VIDA DE LOS DERECHOS REALES

Nacimiento

El nacimiento o constitución de un derecho real puede producirse por diferentes causas. A él da lugar todo hecho idóneo a generarlo según la ley. Y a estos hechos se les puede llamar fuente del derecho real que se trate.

Nacimiento y adquisición

Nacimiento y adquisición (unión a la persona que se convierte en su titular) de un derecho real, ni desde luego es lo mismo ni siempre coinciden. Así, no lo hacen cuando que alguien adquiere ya existía desde antes.

Transmisión

En principio, los derechos reales pueden transmitirse de una persona a otra. Cambien, entonces de titular, pero el derecho sigue siendo el mismo.

XVIII - LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHO REALES EN GENERAL

Clasificación

Originarios (ocupación o usucapión) y derivativos (tradición o sucesión mortis causa), según den lugar a una adquisición originaria o derivativa.

Universales (como el caso de quien recibe por herencia) y particulares (como el caso de que alguien haga suya una pieza de caza), según que la adquisición recaiga sobre todo un patrimonio o sobre un derecho o varios singularmente considerados.

Onerosos y gratuitos, según lo que el adquiriente recibe, lo reciba o no a cambio de algo a su vez.

Mortis causa o intervivos según que la adquisición tenga lugar o no por pasar el derecho de su anterior titular al que lo recibe a consecuencia de que muerto aquél es llamado éste a ocupar su puesto.

Enumeración de los modos de adquirir

El art.609 C.c hace una numeración incompleta, y en ciertos casos errónea de los modos de adquirir los derecho reales.

Los derechos reales se pueden adquirir (aunque los modos adquisitivos no sean siempre aptos para adquirir todos y cada uno de los ellos, sino que precisaría examinar específicamente la adquisición de cada derecho real en particular) por:

• Ocupación

• Sucesión mortis causa

• Usucapión

• Tradición, precedida de contrato, incluido el de donación

• Inscripción en el Registro de la propiedad, precedida del correspondiente acto que dé base a la adquisición.

• Accesión

• Adjudicación por acto de la autoridad (judicial o no), en los casos que proceda.

• Separación de partes del cuerpo humano, si no choca con el Ordenamiento jurídico la adquisición sobre ellas de un derecho patrimonial.

Adquisición de derecho real a “non dominio”

Es cuando la adquisición procede de una persona no titular del derecho real adquirido. Tal adquisición suele disponerla la ley cuando el no titular sí lo era aparentemente, para el adquiriente de buena fe no quede defraudado en la adquisición que se propuso.

La adquisición a non dominio que realice otro de un derecho real hace perder éste a su titular verdadero. Sin embargo, cabe una acción contra el enajenante de la cosa que no era suya, para obtener de él el precio que cobró por ella.

XIX - LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO

Adquisición de los derechos reales, no por consecuencia del contrato, sino mediante la entrega

Según el art. 609 C.c, cuando se celebra un contrato tendente a la adquisición de un derecho real, esta adquisición no se produce ya, por la sola conclusión del contrato, sino que hace falta además, la tradición, es decir, que con ánimo de transmitir (de una parte) y de recibir (de la otra), se entregue al adquiriente la posesión del derecho de que se trate.

En consonancia con el art.609 C.c dice el artículo 1095 C.c:

Art. 1095 C.c: El acreedor (el que por contrato ha adquirida el derecho de crédito a que le sea transmitida la cosa) tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Título y modo: significado de los términos

El proceso adquisitivo se produce en dos etapas, en la primera, como consecuencia del título, el futuro adquiriente recibe ya un derecho de crédito a que el futuro transmitente le transfiera el derecho real de que se trate (modo).

Título (en el sentido de fundamento jurídico, no de documento) es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho.

Modo, es el acto (consistente en la entrega, con ánimo de transmitirlo, de la posesión del derecho cuya enajenación se estableció) por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquiriente.

Sin modo subsiguiente, el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real.

Sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere (hace adquirir al que la recibe) el derecho real. Por ejemplo, si no hubo anteriormente contrato de compraventa, pero se entrega la cosa, el que la recibe adquiere su posesión, pero no se convierte en dueño (no adquiere la propiedad: derecho real).

Ambito de la teoría del título y modo

Según el artículo 609 C.c. el ámbito a que se extiende la teoría el título y el modo es el de la adquisición de derechos reales por contrato, quedando fuera la que tenga lugar de otra forma (x.e por sucesión mortis causa, constitución de servidumbre por sentencia judicial o acto administrativo...).

Dentro de las adquisiciones por contrato, el modo es preciso para recibir, no sólo el derecho de propiedad, sino cualesquiera otros derechos reales, lo mismo sobre bienes muebles que inmuebles, siempre que se trate de derechos poseibles. Por tanto, no hace falta tradición o modo para adquirir derechos como los de hipoteca (que exige solamente inscripción en el Registro), retracto y opción, que no son poseibles.

Tradición e inscripción en el Registro de la propiedad

Los derechos reales sobre inmuebles pueden inscribirse en el Registro de la propiedad, pero salvo la excepción de la hipoteca y alguna otra, la inscripción no es precisa para que nazca el derecho o se transmita. El derecho sobre inmueble de que se trate, si es real y poseible, se rige, en cuanto a adquisición, por las reglas generales, es decir, necesita de la tradición para que el accipiens lo reciba. Su inscripción en el registro es algo distinto y aparte de la tradición. Es, pues, equivocado pensar que tratándose de derechos reales sobre bienes inmuebles, la inscripción de los mismos en el Registro sustituye a la tradición, de forma que para adquirirlos hiciese falta título + inscripción, en vez de título + tradición.

TRADICIÓN

XX - CONCEPTO Y CLASES DE TRADICIÓN

Concepto

La tradición consiste en la entrega de la posesión de la cosa con ánimo del que da (tradens) y del que recibe (accipens) de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho (propiedad, usufructo, u otro que sea sobre ella.

Efectos

Su efecto, presupuesto el título, es la adquisición del derecho por el accipens, si aquél pertenecía al tradens o, aunque no le perteneciera, si concurren las circunstancias en que nuestra ley admite adquisición a non dominio (procedente del no titular).

Clases

La posesión puede transferirse como hecho o como derecho. En la primera hipótesis se dice que hay tradición real, es decir puesta en poder y posesión del adquiriente; y en la segunda, hay tradición fingida, porque no hay verdaderamente traspaso de ese poder efectivo.

XXI - SUPUESTOS DE TRADICIÓN FINJIDA CON TRASPASO DE LA POSESIÓN COMO DERECHO

Hay tradición fingida si la posesión como derecho se transfiere por:

• Brevi manu

• Constituto posesorio

• Solo acuerdo de las partes

Tradición brevi manu

Es aquella que, si el adquiriente tenía ya la cosa en su poder, se efectúa por el simple acuerdo de los interesados. No es realmente un caso de transferencia posesoria, sino sólo pérdida de la posesión mediata que sobre la cosa tenía el enajenante. De forma que el adquiriente sigue siendo poseedor, como lo era, pero cesa de tener sobre la suya la posesión mediata del otro.

Constituto posesorio

Se da cuando el poseedor inmediato continua con la cosa, pero pasando a reconocer la posesión mediata de otro. (x.e. A, vende la cosa a B, pero la conserva como arrendatario).

• La tradición instrumental

Art. 1462 C.c (…) Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.

Por tanto, para que haya tradición instrumental el acto se otorga en escritura pública y no debe haberse establecido lo contrario por las partes.

escritura pública:

Ha de tratarse de que el acto se otorgue en escritura pública. No sirve, pues, como tradición instrumental el otorgamiento del mismo en escritura privada.

Que haya habido una tradición distinta a la instrumental, puede probarse por cualquier medio, y una forma de probarla sería si de la escritura privada se deduce que la cosa se entregó efectivamente. Y si se declara en ella que se realiza la entrega, habrá que estimar que fue así mientras no se pruebe lo contrario.

que no se haya establecido lo contrario

Cuando, a pesar de otorgarse el acto en escritura pública, se establece que tal otorgamiento no valga como tradición, el mismo no tiene valor traditorio.

Por qué es normalmente la tradición instrumental un caso de constituto posesorio

Es un caso de constituto posesorio porque el otorgamiento de la escritura pública transfiere al adquiriente la posesión como derecho, ya que la tenencia material continúa estando en manos del enajenante hasta que de la cosa efectivamente a aquél, que sólo en este momento adquiere su posesión como hecho.

la tradición instrumental no es una presunción de tradición real

La tradición instrumental consiste en el otorgamiento de la escritura pública, es ella en sí una forma de tradición, y no, como a veces entiende el TS una presunción de que hubo tradición real de la cosa.

Tradición por el solo acuerdo de las partes

• En el caso de imposibilidad de entregar la posesión de hecho

Hay tradición por el solo acuerdo de las partes, si éstas la establecen cuando la posesión como hecho no puede entregarse al accipens, pero sí la posesión como derecho.

• En el caso de que sea posible entregar la posesión de hecho

Según lo expuesto, en el C.c cabe la tradición por el solo acuerdo de los interesados, sin entrega de la posesión de hecho (sino únicamente de la de derecho) siempre que aquélla no pudiese trasladarse a poder del adquiriente al momento de celebrarse el contrato.

Pero si es posible la entrega de la cosa al adquiriente, ¿es posible la tradición por el solo acuerdo de las partes?. De acuerdo con el art. 1.463 C.c. no es posible, ya que únicamente admite la tradición por el sólo acuerdo si la cosa vendida no puede trasladarse la poder del comprador en el instante de la venta. Se podría estimar que su espíritu es que si cabe la entrega material de la cosa en el momento del contrato, no pueda ser sustituida por el simple acuerdo traditorio, cuando la cosa está destinada a pasar ya al adquiriente desde ahora; pero sí pueda ser sustituida cuando se pretende que la cosa siga, por lo menos por cierto tiempo, en manos del transmitente (x.e , como arrendatario, depositario, etc..), ya que , en otro caso, se obligaría a una inútil entrega material al adquiriente, puesto que estando pensado que la cosa siga en manos del transmitente, aquél habría de entregársela de nuevo a éste.

Admitir entonces la tradición por el solo acuerdo de las partes sería simplemente admitir que tuviese lugar en virtud de constituto posesorio

XXII - SUPUESTOS DE TRADICIÓN FINGIDA, SIN ABSOLUTAMENTE NINGÚN TRASPASO POSESORIO.

Por la tradición fingida el accipens adquiere la propiedad o el derecho real que sea sobre la cosa, sin transferirse la posesión ni como hecho ni como derecho. Son casos:

Tradición por el solo acuerdo de las partes si el tradens no tenía la posesión ni como hecho ni como derecho

A tenor del artículo 1.463 C.c, hay tradición por el solo acuerdo de las partes, si la cosa no podía trasladarse a poder del accipiens en el instante de celebrar el contrato por el que se enajena, y en esta hipótesis, cabe también el caso de que el tradens careciese incluso de la posesión como derecho.

Esta tradición, sin transferencia de ninguna clase de posesión, que parece contradecir el principio de que los derechos reales se adquieren por la entrega de la cosa, no lo contradice realmente, porque lo que hace falta para la adquisición del derecho real es la tradición, y ésta vale para transferirla, no sólo cuando es una tradición con transferencia de posesión, sino también cuando es, en los casos que admite la ley, una tradición puramente consensual (sin desplazamiento posesorio).

Tradición instrumental si el tradens no tenía la posesión ni como hecho no como derecho.

Hay tradición por el otorgamiento de escritura pública (tradición instrumental) si de ésta no se deduce lo contrario, y el tradens no tenía la posesión como hecho ni como derecho.

x.e: A vende a B una finca que a pesar de ser dueño A, posee C hace tiempo como suya.

XXIII - CUASITRADICIÓN

Junto a la tradición, está la cuasitradición, o tradición de la posesión, no de cosas, sino de derechos. La cuasitradición admite las mismas variedades de la tradición, y consiste, como regla general, en la transferencia de la posesión, no de la cosa, sino sólo del derecho: es decir, del poder de hecho que es esta posesión, x.e, la cuasitradición de una servidumbre es conferir al adquiriente, no la posesión de la finca sirviente, sino el derecho de servidumbre sobre ella.

La cuasitradición, como la tradición, puede ser:

Real

Fingida

• instrumental: cuando el derecho se enajena por escritura pública, el otorgamiento de ésta equivale a la tradición de aquél.

• documental: Cuando la anterior no tenga aplicación, se entenderá por tradición del derecho la entrega de los títulos de pertenencia del mismo.

La cuasitradición consensual (el derecho se transfiere por la tradición consistente en el sólo acuerdo transmisivo de su posesión, sin entrega de la de hecho o la de derecho) no la contempla la ley, pero sin duda que también es posible en los casos en que si lo que se enajenase fuese una cosa, y no un derecho, sería posible la tradición consensual de la cosa.

Ambito de la cuasitradición

La cuasitradición solo es de derechos reales poseibles. Así, pues, no hace falta entrega (cuasitradición) ni para la adquisición de derechos reales no poseibles ni para la de derechos no reales (por ejemplo, de crédito).

XXIV - USUCAPIÓN

Concepto

Usucapión (o prescripción adquisitiva) es la adquisición del dominio u otro derecho real poseible, por la posesión continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.

Así, el usucapiente, durante ese tiempo y con esas condiciones, aparece, figura, actúa y viene comportándose como titular del derecho que se trata. Y ese derecho, que realmente no le pertenecía, se convierte en suyo en virtud de que ha venido apareciendo como si le correspondiese.

Similitud y diferencias con la prescripción extintiva

En ambas, el paso del tiempo convierte en derecho lo que estaba sucediendo de hecho. Así, en la usucapión, el que venía comportándose como titular de un derecho, llega a convertirse en tal, y en la prescripción extintiva ocurre lo contrario, pero por igual razón: al que se le venía sin exigir algo, llega a liberarse de que pueda serle impuesto.

Ambas figuras difieren en cuanto a los requisitos:

• en la usucapión es precisa la posesión del que adquirirá el derecho, y la pasividad del que lo perderá.

• en la prescripción extintiva, nadie adquiere nada, sino que simplemente, una persona que era sujeto pasivo de algo, se libera de ello, por la inactividad del que podía exigírselo.

La usucapión es un modo originario de adquirir

La usucapión es un modo originario de adquirir el derecho usucapido, en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno, es decir, se convierte en titular del derecho, con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha venido comportándose como tal.

Clases de Usucapión

1º Ordinaria o extraordinaria

La primera requiere poseer con buena fe y justo título durante cierto tiempo la cosa o derecho que se usucape. La segunda no exige sino simplemente poseerlos, pero sin necesidad de buena fe ni justo título, durante el plazo que la ley marca, plazo que en compensación de no existir buena fe ni justo título, es más largo que el de la usucapión ordinaria.

2º De muebles o inmuebles

En la de muebles son exigidos plazos más cortos (distintos según sea usucapión ordinaria o extraordinaria) que en la de inmuebles (también distintos, según sea ordinaria o extraordinaria).

La adquisición del usucapiente es ipso jure

La adquisición del usucapiente se produce desde que se cumple el plazo que la ley fija. Por tanto, aquél deviene desde ese momento titular del derecho que usucapió, y le competen los correspondientes medios para defenderlo y hacerlo efectivo.

Sin embargo, la adquisición del usucapiente se halla sometida al evento de que éste renuncie a la usucapión ganada. Si lo hace, su renuncia borra la usucapión y sus efectos adquisitivos.

La usucapión no se aprecia de oficio, sino que par que pueda ser apreciada por los Tribunales hay que alegarla.

Prueba de que se ha producido o no la usucapión

Si la prueba es el hecho de la usucapión en sí, corresponderá a quien alegue que se ha producido. Y habrá de demostrar que se dieron todos los requisitos que la usucapión exija.

Si se trata de probar que se tiene el derecho que se dice haber usucapido, la prueba de la usucapión corresponderá al que afirma tener tal derecho.

Si se trata de que el derecho usucapido es el de propiedad, no hay que añadir más. Pero si se trata de derecho real en cosa ajena, debe insistirse en que , puesto que la propiedad se presume libre, hasta que no se demuestre que hubo usucapión de tal derecho o que se le adquirió de otro modo, se presume que no existe, es decir, se presume que está libre de él la cosa que se dice gravada por el mismo.

Tal prueba no puede serle exigida sin cuando le incumba demostrar a él, que el derecho le pertenece (x.e si otra persona le arrebató la cosa usucapida, y para reivindicarla debe justificar, él, que la cosa era suya).

Mas el que usucapió no habrá de demostrar la usucapión si es que el antiguo dueño quiere recobrar de él la cosa, ya que entones la carga de la prueba de ser dueño no pesa sobre quien simplemente se defiende de la reclamación ajena.

Retroacción de los efectos de adquisición

Si bien la adquisición se produce al cumplirse al plazo que la ley marca, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta el momento en que comenzó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo, pero éste le es reconocido como si le correspondiese desde el principio.

A consecuencia de lo dicho, los actos que el titular del derecho realizó durante el período de usucapión deviene inválidos.

Adquisición en la usucapión extraordinaria, según la posesión; adquisición en la usucapión ordinaria, según posesión, buena fe y justo título.

El usucapiente adquiere el derecho originariamente y, por tanto, no le afectarán las limitaciones que tuviesen del anterior titular.

Si se trata de usucapión extraordinaria, el usucapiente adquiere el derecho que viene poseyendo, tal y como lo viene poseyendo, ya que en ésta sólo importa la posesión.

Pero si se trata de usucapión ordinaria, en la que juegan el justo título y la buena fe, adquiere el derecho tal como, además de haberlo poseído, estaba configurado por el justo título y la buena fe. El que adquirió por título como gravada la cosa no usucape por ordinaria como libre aunque posea como libre.

XXV - PERSONAS INTERVINIENTES EN LA USUCAPIÓN

Usucapiente

Es precisa la aptitud para poseer en concepto de dueño o titular del derecho que se usucape.

Existe la prohibición de que el usucapiente adquiera bienes a título de gratuito del titular usucapido, por la misma ratio de esa prohibición, le resultará prohibido usucapir de aquél.

En la usucapión que requiere justo título, no puede ser usucapiente cualquiera, sino quien hubiese tenido aptitud, por sí o por representante, para realizar el acto en que consiste el título.

Titular de la cosa o derecho usucapido

El art.1932 C.c establece que la usucapión opera contra cualquiera, de forma que el usucapiente hace suya la cosa o derecho de que se trate, lo mismo si éstos pertenecen a personas capaces o incapaces de obrar.

XXVI - OBJETO DE LA USUCAPIÓN

Cosas o derechos poseibles

Ha de tratarse de cosas, muebles o inmuebles que estén en el comercio privado, es decir, que sean apropiables, ya que si no, no pueden recaer derechos reales sobre ellas.

Los únicos derechos usucapibles son los reales poseibles, con los de propiedad, usufructo, uso, habitación, servidumbre, censo, …

No son usucapibles:

• los derechos no reales, aunque sean poseibles (x.e. arrendamiento)

• derechos reales no poseibles.

XXVII - REQUISITOS COMUNES A TODA USUCAPIÓN: LA POSESIÓN

En concepto de titular del derecho que se usucape

Para usucapir, la posesión ha de tenerse en concepto de dueño de la cosa poseída (si se usucape su dominio), o de titular del derecho que se posea.

Evidentemente falta la posesión en concepto de dueño o titular, si los actos de carácter posesorios son ejecutados en virtud de licencia o mera tolerancia del dueño.

Que poseyó como dueño, corresponde probarlo al que alegue que usucapió.

Totalidad de la posesión de la cosa y totalidad o no del concepto de titular

El que posea la cosa totalmente, pero no en concepto de ser él el titular exclusivo del derecho que posee (x.e copropiedad) la usucape para sí y para aquellos de los que se reputa cotitular.

Por la misma razón, el codueño que como dueño único ejerce exclusivamente para sí la posesión de la cosa común, usucape ésta, que pasa a ser de él solo, privando así a los demás copropietarios no poseedores de su parte en aquélla.

Posesión pacífica

Para dar lugar a la adquisición por usucapión, la posesión que se tenga ha de ser pacífica, es decir, que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza. Aun obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que la cesa la violencia que instauró el nuevo estado de las cosas.

Como de lo que se trata es de que la situación mantenida violentamente no tenga valor (mientras que la violencia dura) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle.

Posesión pública

Para que permita usucapir, la posesión que se tenga ha de ser pública, es decir, que no se disfrute ocultamente, como ocurriría si quien la disfruta lo hace a escondidas de los demás.

La publicidad es precisa, no sólo al comienzo de la posesión, sino que debe acompañar a ésta en toda su duración.

La publicidad persigue que no se frustre la posibilidad de que la posesión del usucapiente llegue a ser conocida por quien podría reclamar la cosa. La publicidad se refiere, no sólo al hecho de la posesión, sino también al concepto en que se posee.

Posesión ininterrumpida

Para que se produzca usucapión, la posesión ha de ser ininterrumpida. Que sea ininterrumpida, no significa sólo que no haya cesado la posesión, sino que aun sin haber cesado, no se haya producido ninguna reclamación judicial tendente a hacerla cesar.

Como para usucapir sólo es apta la posesión que reúna los caracteres debidos (en concepto de titular, pública..), se entenderá cese natural de la posesión si el poseedor deja de serlo en el concepto de titular o si cesa de ser pública.

Interrupción Civil

Si la posesión no cesa, pero se produce una reclamación judicial tendente a hacerla cesar, se dice que hay interrupción civil, que tiene por fin cortar desde ahora la usucapión si aquélla prospera, pero que si no, se considera no producida.

Tiene lugar la interrupción civil, según C.c:

• por citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente

• por acto de conciliación (siempre dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre la posesión o dominio de la cosa cuestionada).

NOTAS:

• La interrupción no se presume.

• La interrupción inutiliza la posesión pasada.

• La interrupción debe producirse antes de cumplirse el plazo de usucapión.

• La muerte del usucapiente no altera el curso de la usucapión.

Tiempo que debe durar la posesión

La posesión debe durar lo que la ley marque, plazos que varían según se trate de usucapión de bienes muebles o de inmuebles, y dentro de ello, de usucapión ordinaria o extraordinaria.

Usucapión ordinaria

Para los bienes muebles, tres años; para los inmuebles, diez entre presentes y veinte entre ausentes.

Usucapión extraordinaria

Para los bienes muebles, seis años; para los inmuebles, treinta, sin distinción entre ausentes y presentes.

Continuidad y computación del tiempo

El tiempo es continuo, es decir, en la aplicación de las reglas generales, no se descuentan los días inhábiles, y se computa civilmente, yendo desde las cero horas del día en que la posesión comienza hasta el final de la hora veinticuatro del que acaba el plazo.

Unión de tiempos de varios poseedores

Si una persona ha recibido la posesión de otra, y las de ambas reúnen los requisitos necesarios para la usucapión, ésta se produce a favor del poseedor actual, cuando, contando desde el comienzo de la de su transmitente, transcurre el plazo legal.

Suspensión de la usucapión

Se dice que la usucapión se suspende, si al interrumpirse con pérdida del tiempo transcurrido, se corta, pero éste conserva su validez, y si luego se reanuda aquélla, basta con complementarlo. Aun subsistiendo la posesión con todos sus requisitos, la usucapión no prosigue.

XXVIII - REQUISITOS ESPECIALES DE LA USUCAPION ORDINARIA

Buena Fe

La buena fe es sólo una característica de la posesión. Esta no puede ser de cualquier clase, sino que ha de ser posesión de buena fe.

La buena fe del poseedor consiste en creer que le corresponde la posesión que tiene, por tanto la buena fe del poseedor en concepto de titular, consiste en creer que le pertenece la cosa o el derecho que posee.

La buena fe se presume salvo prueba en contrario, y se presume también, salvo prueba en contra, que sigue siendo de buena fe la posesión que se inició de buena fe.

La buena fe debe tenerse, no sólo al comienzo de la usucapión, sino durante todo el tiempo que ésta dure; si se interrumpe ésta se interrumpe aquélla.

Justo título

Justo título significa hecho suficiente para haber producido (mediante la tradición, se sobreentiende) la adquisición del derecho de que se trate.

Art 1952 C.c: Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.

No son justos títulos los hechos que, aun proporcionando legalmente la posesión de una cosa o derecho, no son aptos para proporcionar la propiedad de la primera o la titularidad del segundo (x.e si se nos da la cosa en arrendamiento).

La existencia de justo título ha de probarse por el interesado.

XXIX - LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La usucapión en favor del titular inscrito de derechos reales sobre inmuebles

El que tiene inscrito a su nombre un derecho real en el Registro de la Propiedad para usucapirlo se ve favorecido por la inscripción, en orden a todos los requisitos que la usucapión puede precisar: posesión, justo título y buena fe.

Será justo título la inscripción, ésta establece, mientras que dura, la presunción de que el titular posee el derecho inscrito en concepto de pertenecerle pública, pacífica e ininterrumpidamente. La inscripción establece también la presunción de que el titular tiene la posesión de buena fe del derecho inscrito.

XXX - USUCAPION LIBERATORIA

Concepto

La usucapión liberatoria de un gravamen, consiste en que quién posee como libre una cosa gravada con un derecho de otro (derecho real sobre cosa ajena), llega, al cabo de un plazo que la ley fija, a convertirse en dueño libre de la misma, es decir, usucape la liberación del gravamen.

La usucapio libertatis es, pues, realmente una usucapión (una prescripción adquisitiva) y no un caso de prescripción extintiva. El usucapiente adquiere las facultades que constituían al contenido del derecho del otro, y las integra en su dominio, y por eso aquel derecho se extingue.

Usucapión liberatoria y Registro de la Propiedad

En nuestro derecho no se da la llamada usucapión tabular liberatoria, que consistiría en que, por no estar inscrito en el Registro el derecho real en cosa ajena, se liberase de éste, por adquirir su contenido (al transcurrir el plazo de usucapión), el dueño inscrito de la finca gravada.

Sí que ocurre que la inscripción a favor de una persona de la propiedad, como libre, de una finca, facilita la usucapión de la libertad de ésta.

XXXI - RENUNCIA A LA USUCAPION

Concepto

La usucapión ganada puede ser renunciada; ello es, desprenderse a favor del perjudicado del derecho que usucapió. Pero la ley no admite la renuncia previa. La renuncia borra retroactivamente los efectos de la usucapión.

La renunciabilidad tiene por fin otorgar al usucapiente libertada de que si no considera moralmente justificada su adquisición , deje para el perjudicado el derecho usucapido, sin que para ello sea preciso una retransmisión normal, la cual habría que someter a las reglas de la donación.

Requisitos

La renuncia es posible en tanto en cuanto es posible la renuncia de derecho, siempre que no vaya contra el interés o el orden público o en perjuicio de un tercero. No hay plazo durante el cual sea posible la renuncia.

Para llevar a cabo la renuncia es preciso que el renunciante tenga capacidad de enajenar.

La renuncia no ha de guardar ninguna forma solemne, y puede ser hecha incluso tácitamente.

Límites

La renuncia no puede perjudicar los intereses de terceros, por ello, cualquier interesado puede hacer inoperante la renuncia frente a él, en tanto en cuanto le perjudique.

EXTINCIÓN Y PERDIDA DE LOS PERDIDAS REALES

XXXII - IDEAS GENERALES SOBRE EXTINCIÓN Y PERDIDA DE LOS DERECHOS REALES

Pérdida y extinción

Los derechos reales se pierden por quien los tuviese, cuando voluntaria o involuntariamente cesa de ser titular de ellos. La pérdida es distinta de la extinción. Al extinguirse un derecho real lo pierde su titular, pero cuando éste lo transmite a otro, hay pérdida sin extinción.

Causas de extinción

• Destrucción de la cosa objeto del derecho

• Quedar ésta fuera del comercio

• Renuncia de su titular

• No uso

• Caducidad

• Prescripción

• Consolidación (subsiste la propiedad y acaba el derecho limitativo de ésta).

• Adquisición originaria por otro

• Expropiación

• Muerte de su titular si son derechos vitalicios

• …

XXXIII - DESTRUCCIÓN DE LA COSA Y SALIDA DEL COMERCIO

Destrucción de la cosa

La destrucción total de la cosa objeto del derecho real extingue éste, pues siendo un poder sobre la misma, desaparece el poder al desaparecer su objeto. Si la desaparición es parcial, subsiste el derecho sobre la parte que reste.

Sustitución de una cosa por otra

Aunque un derecho real no puede sobrevivir a la destrucción de su objeto, en ciertos casos el puesto de éste lo ocupa la cosa que lo sustituya (x.e en vez del predio que sufre un siniestro, la suma en que estuviese asegurado). Verdaderamente se trata de otro derecho real, pero que toma, en lo posible, las circunstancias relativas al anterior, y viene a ocupar su puesto.

Salida del comercio

El derecho real se extingue, como poder jurídico de Derecho privado que es, si la cosa sale del comercio. Entonces, no por razones materiales (como en el caso de la destrucción), sino jurídicas, cesando de ser apta para seguir sometida al poder jurídico de los particulares.

XXXIV - RENUNCIA

Renuncia

La renuncia es posible a no ser que vaya contra el interés o el orden público o en perjuicio de un tercero.

Puesto que la ley no exige en general que se renuncie poniéndolo en conocimiento de nadie ni que se haga en forma determinada, la renuncia es una declaración de voluntad no recepticia ni solemne, que puede realizarse expresa o tácitamente, y constituya un negocio jurídico unilateral irrevocable.

El renunciante debe de ser capaz para enajenar gratuitamente el derecho que renuncia.

Deben de entenderse prohibidas las renuncias que conducen a igual situación que una enajenación prohibida.

Abandono

La renuncia es un negocio que requiere sólo la declaración de voluntad del que la hace, sin necesidad de acto alguno por su parte. Sin embargo, cuando el derecho renunciado es el de propiedad y la cosa estaba en poder del renunciante, es preciso, además, que éste de desposea de ella, no produciéndose hasta entonces la pérdida del derecho.

Efectos

Los efectos de la renuncia se producen inmediatamente verificada (salvo que se someta a condición suspensiva o a término inicial) y si se trata del derecho de propiedad, cuando la cosa es abandonada.

Tales efectos, en principio, son:

• Si lo renunciado es la propiedad de una cosa mueble, la cosa queda sin dueño, y la puede adquirir el primer ocupante, y si se trata de un inmueble, pasa a pertenecer al Estado.

• Si lo renunciado es un derecho real en cosa ajena, el contenido de poder que tuviese revierte a la propiedad, que se expande.

• Si lo renunciado no es la titularidad íntegra de un derecho real, sino una parte de la misma, en principio, viene a aumentar proporcionalmente las cuotas de los demás cotitulares, que se expanden al cesar la compresión producida por la parte correspondiente al renunciante.

Como el derecho se extingue, cesan para el futuro las obligaciones que fuesen inherentes a su titularidad, y nacen las que hubiesen de surgir con motivo de tal extinción.

XXXV - NO USO, PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD

No uso

Por no uso se extinguirían en principio los derechos reales en cosa ajena, susceptibles de posesión, pero no el de propiedad.

Según el punto de vista de nuestra ley, el no uso no es diferente de la prescripción extintiva.

La prescripción extintiva se produce si el derecho permanece inactivo, en el sentido de que ni sea ejercitado por su titular ni reconocido por el sujeto pasivo u obligado. Sin embargo, el no uso tiene lugar tiene lugar cuando el titular de un derecho no saca su fruto, es decir, no llena o satisface con él el interés que tiende a cubrir o no lo aprovecha y obtiene su rendimiento.

XXVI - CONSOLIDACIÓN

Consolidación

Los derechos reales en cosa ajena se extinguen también por consolidación, que es la reunión de la propiedad y del derecho real en cosa ajena de que se trate, en un misma persona. Si ambas titularidades coinciden en una sola mano, se extingue como poder autónomo, el derecho real limitativo del dominio, y su contenido de facultades pasa a engrosar el poder total que sobre la cosa pertenece al dueño.

XXXVII - ADQUISICIÓN ORIGINARIA DE OTRO Y DESTRUCCIÓN DE LOS EFECTOS DEL ACTO CREADOR

Adquisición originaria de otro

También un derecho real se puede extinguir por adquisición originaria de otro de la cosa de que se trate. Por ejemplo, si alguien usucape la propiedad de una finca, la adquiere ex novo y se extingue el derecho de propiedad del anterior dueño.

Son supuestos de adquisición originaria de otro:

• La usucapión

• La accesión

• El hallazgo

• La adquisición a non dominio

Destrucción de los efectos del acto creador

Se extinguen igualmente los derechos reales cuando por la causa que sea, se destruyen los efectos del acto que los creo.

XXXIX - EXPROPIACIÓN FORZOSA

Concepto de expropiación

Los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa de la cosa sobre que recaen.

Expropiación es el acto del Estado por el que se priva de un poder patrimonial, cualquiera que éste sea. Por tanto, lo mismo de derechos reales (sobre muebles o inmuebles) que de otros.

Extinción de derechos sobre la cosa expropiada

Si lo que se expropia es una cosa, se extinguen todos los derechos existentes sobre ella, derechos que, en su conjunto, constituyen el poder total y pleno de que la misma es susceptible.

Requisitos

La expropiación forzosa se da por causa de utilidad pública o de interés social, en virtud de decisión de la autoridad competente y previa la correspondiente indemnización.

Beneficiario

De la expropiación se beneficia de Comunidad. Puede ser beneficiario, no sólo el estado, sino también los particulares.

No extinción del derecho apropiado

La expropiación forzosa no siempre da lugar a la extinción del derecho (privado) expropiado. La da, verdaderamente, cuando por pasara pertenecer a un ente público como cosa de dominio público, sale del comercio privado. En otro caso (así, se expropia en beneficio de un particular para que éste destine la cosa a actividades de interés social) simplemente hay una transmisión forzosa del derecho.

Naturaleza no contractual del acto expropiatorio

La expropiación no es una venta. No hay en ella contrato ni ningún otro acuerdo de voluntades. Y la suma de dinero que proceda dar al expropiado, no es el precio, sino una indemnización en metálico.

Procedimiento General

El procedimiento general expropiatorio lo regula la Ley en su Título II:

Previa declaración de utilidad pública o interés social del fin a que haya de efectuarse el objeto expropiado. Declaración que unas veces se hace por ley y otras por acuerdo del Consejo de Ministros.

Acuerdo de la Administración sobre la necesidad de ocupar los bienes o adquirir los derechos de que se trate (que sea indispensables para el fin que se persiga). A tal acuerdo precede un trámite de información pública, y contra él cabe recurrir. Todo en garantía del interesado, amenazado de expropiación.

Determinación del justo precio de los bienes a que se refiere la expropiación

Pago de la indemnización en el plazo máximo de 6 meses.

Ocupación de la cosa o derecho por la Administración, una vez hecha efectiva la indemnización o consignada en la Caja General de depósitos a disposición de la autoridad o Tribunal competente.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

XL - PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

La publicidad de los derechos reales

Lo relativo al nacimiento, vicisitudes y extinción de los derechos reales, al menos sobre ciertas clases de bienes, además de importar a su titular, puede ser interesante para terceros que de alguna manera están o pueden estar relacionados con aquél o con la cosa que se trate.

A la publicidad de los derechos reales sobre muebles se puede decir que sirve principalmente la posesión. Y a la de los inmuebles, además de también la posesión, sirve el Registro de la Propiedad.

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