TEMA 1

LA EMPRESA

LA EMPRESA MERCNATIL. CONCEPTO

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA EMPRESA

TRANSMISIÓN, ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTO DE LA EMPRESA

EL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL

1. LA EMPRESA MERCANTIL. CONCEPTO

Empresario Persona física o jurídica que por sí o por medio de delegados ejercita y desarrolla en nombre propio una actividad en el mercado constitutiva de empresa y adquiriendo la titularidad de las obligaciones y derechos nacidos de ésta actividad.

Empresa Ejercicio profesional de una actividad económica planificada con la finalidad de intermediar u operar en el mercado de bienes o servicios. Este concepto de empresa es lo suficientemente amplio para comprender desde la multinacional hasta la empresa persona física.

2. CARACTERÍSTICAS DE LA EMPRESA MERCANTIL

- La actividad ejercida debe ser de orden económico distinguiéndose de otras actividades puramente artísticas o intelectuales.

- Debe tratarse de una actividad planificada, es decir, un proyecto estratégico y racional dirigido a la consecución de unos fines económicos.

- Debe tratarse de una actividad profesional en el sentido de una prestación de servicios continuada y sistemática que se ejerce en un sector empresarial determinado.

- La finalidad perseguida por la actividad habrá de ser la producción de bienes o servicios encaminados al mercado económico y no al goce o consumo directo del productor de su familia.

4. ¿QUÉ ES EL ESTABLECIMIENTO MERCANTIL?

El empresario no puede desarrollar su actividad sin el auxilio instrumental de un conjunto de b y s por él coordinados y dispuestos del modo más adecuado a la finalidad de su empresa. A este conjunto de b y s organizado y dispuesto para ser instrumento de la actividad empresarial se le conoce como ESTABLECIMIENTO MERCANTIL.

La diferencia fundamental con la empresa, es que ésta es un modo de actividad económica mientras que el establecimiento mercantil es el instrumento al servicio de esa actividad. La empresa implica una visión dinámica de la actividad mientras que el establecimiento mercantil supone una visión estática o fotografía del conjunto de la empresa.

3 TRANSMISIÓN, ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTO DE LA EMPRESA

TRANSMISIÓN

La empresa puede ser objeto de transmisión inter vivos o mortis causa, es decir, puede ser objeto de compra-venta o de herencia y además pueden constituirse sobre ella una serie de derechos reales o limitativos de su propiedad como pueden ser el arrendamiento de la empresa, el usufructo o la hipoteca.

Refiriéndonos a la venta o compra-venta de la empresa se trata de un contrato un poco complejo, lo que deriva de la propia esencia de la cosa vendida que no es otra que la empresa como un organismo dinámico. Esta complejidad se ve aumentada por la falta de disposiciones adecuadas dentro de nuestro derecho mercantil o civil.

El objeto de esta compra-venta a de ser necesariamente la empresa en su conjunto por lo que es necesario también que la voluntad concordante de las partes sea la transmisión de ese objeto unitario porque de lo contrario nos encontraremos ante varios contratos de compra-venta de los distintos bienes y derechos que componen la empresa.

Independientemente de que el objeto de la compra-venta sea único, será necesario acudir a determinadas formas especiales para la adquisición de la titularidad de los diferentes componentes de la empresa.

En la compra-venta de una empresa se ha de proceder a la entrega de la cosa vendida desde una doble perspectiva:

Se deben entregar los bienes, los documentos, los contratos, la contabilidad y toda una serie de activos necesarios para la continuidad de la empresa, incluido el know-how respecto a todos los ámbitos de esa empresa, puesto que la misma se ha de entregar en funcionamiento o apta para funcionar.

En la entrega de la empresa existe una obligación negativa que se refiere a la obligación del vendedor de abstenerse de hacer la competencia al comprador en el tiempo preciso para que el negocio transmitido se consolide y o se destruya mediante la atracción de la antigua clientela por parte del vendedor.

Respecto a la transmisión de las relaciones jurídicas que incumben a la empresa, se hace necesario que sucede con los contratos, con las deudas y con los créditos existentes en el momento de la venta de la empresa.

Contratos

Contratos celebrados por el empresario antes de la venta de la empresa, ha de entenderse que se transmiten todos y junto con la empresa salvo que se aprecie que alguno de ellos se ha celebrado con dolo o intención de causar un mal a la misma

En muchas ocasiones será necesario el consentimiento de un 3º (no sólo del vendedor y del comprador) para que determinados contratos se mantengan vigentes. Pero existen otros muchos donde los contratos se transfieren automáticamente con la transmisión de la empresa, como por ejemplo, los contratos de trabajo, contratos de seguro, etc…

Deudas

La transmisión de la empresa supone la transmisión de las deudas anteriores sólo si existe acuerdo expreso entre las partes incluido el consentimiento del acreedor.

La transmisión de los créditos

La transmisión de los créditos generados con anterioridad de la venta, se transmiten siempre que haya acuerdo entre vendedor y comprador, sin que aquí sea necesario el consentimiento del deudor, ya que bastará con que se le notifique dicha transmisión

ARRENDAMIENTO

El derecho civil permite expresamente el arrendamiento de una empresa en funcionamiento y distingue claramente entre: “arrendamiento local de negocio” y “arrendamiento de industria, negocio o empresa”.

• Arrendamiento local de negocio Se arrienda un elemento inmobiliario, es decir, un especio construido y apto para que en él se explote un negocio.

• Arrendamiento de industria, negocio o empresa El objeto contractual está integrado por un doble componente:

• El local o nave industrial

• El negocio o empresa instalada en el mismo conformando todo ello un único objeto patrimonial.

El régimen jurídico del arrendamiento de industria o empresa tiene las siguientes características:

• Se rige pro el acuerdo alcanzado entre las parte siendo de aplicación supletoria la vigente ley de arrendamientos urbanos en todo lo dispuesto para los arrendamientos de uso distinto al de viviendo y en su defecto será también aplicable al código civil.

• Tiene las mismas consecuencias jurídicas que la transmisión de una empresa, es decir, se arrienda como un objeto único y por tanto también aquí ha de entregarse el negocio en perfectas condiciones para su explotación y bajo la prohibición durante un período prudencial de la competencia por parte del arrendador del mismo.

• Habrá de seguirse un régimen similar al caso de la compra-venta de la empresa en todo lo relativo a los contratos, créditos y deudas pendientes al momento de celebración del arrendamiento.

USUFRUCTO

Entendiendo la empresa o negocio como un objeto único del contrato, el derecho civil permite el usufructo de la empresa si bien adolece de una regulación específica y plantea una serie de problemas de difícil solución

El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de la empresa como un todo considerado. Tiene el derecho de dirigir la misma y tiene la obligación de conservar su forma y sustancia, es decir, tiene el deber de mantener su explotación.

Respecto a la obligación de entrega a la empresa es idéntica a su venta o arrendamiento y respecto a los contratos, deudas y créditos, se estará igualmente a lo previsto para su venta o arrendamiento.

TEMA 2

DERECHOS REALES DE LA EMPRESA

CLASIFICACIÓN Y CONCEPTOS DIFERENCIALES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

EL DERECHO REAL DE PRENDA

EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS

1. GARANTÍAS PATRIMONIALES

% Genérica art. 1.9 CC. El deudor responderá de sus deudas con todos sus bienes, tanto presentes como futuros.

% Personales Aquellas garantías adicionales pro las que el propio deudor se compromete a pagar más o a soportar unas penalizaciones o bien un 3ª persona se obliga a pagar la deuda si no lo hace el deudor.

• deudor cláusula penal

Personales

• tercero fianza (personal)

• aval (bancario)

% REALES Aquellas que se constituyen sobre bienes mueble o inmuebles por el propietario de los mismos con la finalidad de asegurar una obligación principal para que si se produce el incumplimiento de la misma se puedan enajenar dichos bienes para pagar al acreedor.

Bienes muebles

Prenda

Hipoteca mobiliaria

Reales Bienes inmuebles

Anticresis

Hipoteca inmobiliaria

Características de las garantías reales

Tienen un carácter accesorio sobre la obligación principal que garantizan, es decir, cuando la obligación principal se extingue, se extingue la garantía u obligación accesoria.

Confieren un poder directo sobre el bien que garantiza la obligación, es decir, éste queda directamente afecto al cumplimiento de la obligación principal, no obstante el acreedor no puede quedarse directamente con el bien dado en prenda o hipoteca, es decir, queda expresamente prohibido el pacto comisorio pro el cual un acreedor podría apropiarse directamente de las cosas dadas en garantía.

Será necesario por tanto que el acreedor proceda a la subasta judicial o venta por los medios admitidos en derecho para que con el precio obtenido cobre su deuda

Los derechos reales de garantía son “indivisibles”, es decir, hasta que no se cumpla totalmente la obligación, el bien quedará afecto por completo a su cumplimiento, no pudiendo el deudor solicitar la cancelación parcial de la garantía aunque se hubiera pagado en parte la deuda.

2. EL DERECHO REAL DE PRENDA

Concepto

La prenda es un derecho real de garantía, que recae sobre un bien mueble que entrega el deudor bien al acreedor o bien a un tercero y lo hace en garantía del cumplimiento de la obligación contraída para que vencida la obligación, y no satisfecha, pueda el acreedor enajenarla para hacer efectivo su crédito

Características

Desplazamiento posesorio

Es decir, el bien objeto de prenda se ha de poner en posesión del acreedor o de una 3ª persona designada de común acuerdo, aunque ello no implica un cambio de titularidad o propiedad, sino meramente un cambio en la posesión del bien.

Este desplazamiento posesorio es el elemento esencial de la garantía pignoraticia (Garantía de la prenda)

Accesoriedad

Es decir, el derecho real de prenda es accesoria y así seguirá las vicisitudes del crédito, de tal forma que si el crédito se transmite, la prenda se transmitirá y si el crédito se extingue, la prenda también se extingue.

Es indivisible

Subsistiendo íntegra hasta la completa extinción del crédito garantizado, de tal forma, que aunque el acreedor acepte un pago parcial, el deudor no tiene derecho a una cancelación parcial de la garantía.

Esta indivisibilidad se establece por ley en beneficio del acreedor, por lo que entendemos que será válida su renuncia expresa consintiendo la división de la garantía.

Objeto de la prenda

Tiene aptitud para ser objeto de prenda todos los bienes muebles que están en el comercio y que sean susceptibles de posesión.

Nada impide que un mismo bien inmueble garantice distintas obligaciones del deudor con diferentes acreedores, ahora bien, será necesario establecer de común acuerdo que acreedor quedará en posesión del bien y que preferencias tendrán unos créditos garantizados frente a los otros.

Forma

El Código civil no impone ninguna forma determinada, sólo requiere para que nazca la prenda la entrega de la posesión del bien, al acreedor. Otra cosa distinta, es que para que tenga eficacia frente a tercero, se necesitará que conste en un documento público, para conseguir la certeza de su fecha de constitución de la prenda.

Contenido: Derechos y obligaciones de las partes

% Acreedor

Tiene un derecho de retención, es decir, el acreedor pignoraticio tiene el derecho de retener en su poder el bien hasta que se le pague íntegramente el crédito.

Tiene el derecho a la extensión de la prenda, es decir, si mientras el acreedor retiene el bien en prenda, el deudor contraje con él otra deuda, podrá prorrogarse la retención hasta que se le paguen ambos créditos, incluso aunque no se hubiese pactado la prenda para garantizar el 2º crédito.

El acreedor tiene derecho al ejercicio de las acciones judiciales que corresponden al dueño del bien pignorado para defenderlo frente a terceros.

El acreedor tiene derecho al abono de los gastos necesarios realizados para la conservación del bien entregado en prenda.

El acreedor tiene derecho a la enajenación o venta del bien entregado en prenda para cobrar su crédito

• Obligaciones del acreedor

• Debe cuidar del bien dado en prenda con la diligencia debida y responderá frente al deudor de la pérdida del bien o de su deterioro.

• Sobre el acreedor recae la prohibición del uso del bien pignorado, es decir, no podrá cesar el bien salvo autorización expresa por parte del deudor.

% Deudor

Nada, sólo cumplir con su obligación

Extinción

La prenda como consecuencia de su carácter accesorio, se extingue con la obligación principal.

Si el bien dado en prenda se pierde como consecuencia de algo imprevisto o accidente, si éste estuviera asegurado, la garantía se extiende a la indemnización y cobertura del seguro.

Se presume extinguida la prenda cuando el acreedor devuelva la posesión del bien al deudor.

3. EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS

Concepto

Art. 1881 CC El acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un bien inmueble que es propiedad de su deudor y ello con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se debieran y después al pago del capital de su crédito.

Características

Es un derecho real de garantía que se constituye sobre el bien inmueble y concretamente sobre los frutos que produzcan estos bienes.

Tiene carácter de indivisibilidad, es decir, que si paga una parte de la deuda, la deuda no se hace más pequeña

Accesoriedad, es decir, una obligación principal se garantiza, donde si se extingue la obligación, desaparece todo. Pero si se extingue la garantía no se extingue la obligación.

Prohibición del pacto comisorio, es decir, el acreedor tiene prohibido quedarse con la propiedad del bien.

Objeto

Recae sobre bienes inmuebles que han de ser fructíferos, es decir, que han de poseer la capacidad de generar frutos.

Forma

Al tratarse de bienes inmuebles y siguiendo el art. 1280 CC, la anticresis ha de constituirse en documento o escritura pública aunque no es necesario para su constitución la inscripción en el registro de la propiedad.

Contenido

% Acreedor

• Tiene derecho a percibir los frutos y con ello cobrar intereses y capital, e igualmente aunque no es un tema pacífico en la doctrina, supone la garantía de todos los derechos reales y por ello podrá sino cobra su deuda solicitar que el bien salga a subasta para con el precio obtenido cobrar su deuda.

• Salvo pacto en contrario está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca, así como ha realizar los gastos necesarios para su conservación en buen estado. Las cantidades que empleen en dichos pagos y gastos se deducirán de los frutos

% Deuda

Tiene obligación de no perturbar o molestar en el proceso de producción de esos frutos y no podrá readquirir el goce del inmueble hasta haber pagado íntegramente la deuda.

TEMA 3

LA HIPOTECA SOBRE UN INMUEBLE

EL DERECHO REAL DE LA HIPOTECA

CLASIFICICACIÓN DE HIPOTECAS

SUJETO PASIVO DE LAS HIPOTECAS

RESPONSABILIDAD PERSONAL Y REAL DE LA HIPOTECA

OBJETO DE LA HIPOTECA

5.1 COSAS Y DERECHOS QUE PUEDEN SER HIPOTECA

5.2 NO SE PUEDE HIPOTECAR

5.3 BIENES A LOS QUE SE EXTIENDE LA HIPOTECA

LA HIPOTECA DEL USUFRUCTO, DE LA MERA PROPIEDAD Y DE LOS BIENES ANTERIORMENTE HIPOTECADOS

1. EL DERECHO REAL DE LA HIPOTECA

Concepto

Es un derecho real de garantía constituido sobre un bien inmueble que es propiedad del que lo hipoteca en virtud del cual se sujeta directa e indirectamente dicho bien inmueble al aseguramiento del cumplimiento de una obligación principal, de tal modo que, vencida dicho obligación y no satisfecha se puede enajenar el bien hipotecado para con su producto pagar al acreedor.

Regulación legal

Se regula originariamente en el Cc 1857 y ss, pero hay una ley hipotecario y reglamento hipotecario; y otra legislación especial.

Características

Derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble que será necesariamente propiedad de quien lo hipoteque permitiéndose que el bien ofrecido en garantía sea de una 3ª persona diferente al deudor

No produce desplazamiento posesorio alguno, es decir, el bien hipotecado sigue en posesión de su titular durante toda la vida de la hipoteca

Es indivisible y ello supone en esta figura una serie de consecuencias importantes:

La hipoteca no se divide aunque el bien inmueble se divida entre los herederos del deudor

La hipoteca subsiste íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados hasta que se abone por completo el crédito

La hipoteca subsiste íntegra sobre cualquier parte de los bienes que se conserven aunque la restante se haya destruido

La hipoteca subsiste íntegra aunque la finca hipotecada se divida en dos o más.

La hipoteca sujeta directa o indirectamente el bien hipotecado al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, independiente de quien sea su poseedor.

La hipoteca no altera el principio universal de responsabilidad del deudor, es decir, si con el bien hipotecado no fuere suficiente para el pago de la obligación principal, el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Así ocurre salvo que se pacte expresamente la limitación de la responsabilidad al bien hipotecado.

El crédito hipotecario puede ser cedido o enajenado a un 3º en todo o en parte y sin que sea necesario el consentimiento del deudor, sino que meramente habrá que notificarse.

El carácter formal de la hipoteca, es decir, la hipoteca tiene un carácter evidentemente formal y solemne por cuanto para su nacimiento exige escritura pública y la inscripción en el registro de la propiedad ya que sin ambos no nace el derecho real de hipoteca.

2. CLASIFICACIÓN DE HIPOTECAS

% Hipotecas voluntarias (*)

Aquellas convenidas entre acreedor y deudor por mutuo acuerdo entre las partes

% Hipotecas legales

Al derecho que otorga la ley en determinadas situaciones de exigir la constitución de una hipoteca para garantizar una situación expresamente prevista por la ley.

Ej.: los hijos de una persona que sufra ludopatía puede pedir al juez la hipoteca de sus bienes para asegurar que cumpla con la obligación de alimentos a sus familiares.

% Hipotecas expresas (*)

Las habituales que requieren para su validez, su otorgamiento en escritura pública y su inscripción en el registro de la propiedad

% Hipotecas tácitas

Aquellas hipotecas especiales que no requieren su inscripción, pero que están expresamente previstas en las leyes para casos especiales y sobre bienes individualizados

Ej.: Según la ley existe una hipoteca tácita a favor del Estado para garantizar el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfechas de las contribuciones e impuesto que directa e indirectamente recaigan sobre el inmueble (IBI)

% Hipotecas ordinarias o de tráfico (*)

Aquellas en las que la obligación asegurada consta en el registro de la propiedad enteramente conformada.

% Hipotecas de seguridad

Aquellas que garantizan una obligación principal que no goza de esa exactitud en su cuantía

Ej.: Hipoteca de máximo, que garantiza el saldo final de una póliza de crédito con lo cual no sabemos la cantidad exacta que garantizará.

(*) Hablará siempre de esas hipotecas

3. SUJETO PASIVO DE LAS HIPOTECAS

El sujeto pasivo normalmente es el deudor que garantiza la obligación principal frente al acreedor pero puede ocurrir que una 3ª persona distinta del deudor constituya hipoteca sobre sus bienes en garantía de una deuda ajena, en este caso, la relación obligatoria tendrá unos sujetos y la relación hipotecario tendrá otros distintos.

Nota: Para constituir hipoteca es necesario, obviamente, que se tenga capacidad de obrar suficiente para establecer un gravamen sobre un bien inmueble de nuestra propiedad, por ello, no pueden constituir hipoteca los menores de edad, ni siquiera aunque estén legalmente emancipados.

4. RESPONSABILIDAD PERSONAL Y REAL DE LA HIPOTECA

La hipoteca sujeta unos bienes directamente al cumplimiento de un derecho de crédito que resulta garantizado por esta hipoteca. La hipoteca es accesoria del crédito y de ahí deriva su naturaleza de garantía.

De esta accesoriedad también se deriva que cuando se extinga la obligación principal se extinguirá la hipoteca pero mientras no se haya extinguido por completo el derecho de crédito persiste lo que se ha debido en llamar “Responsabilidad personal de la hipoteca”.

Sólo si el derecho de crédito ha limitado la responsabilidad al bien hipotecado sólo así la hipoteca tendrá únicamente una responsabilidad real.

5. OBJETO DE LA HIPOTECA

5.1 COSAS Y DERECHOS QUE PUEDEN SER HIPOTECA

a) Los bienes inmuebles que puedan ser susceptibles de inscripción en el registro de la

propiedad correspondiente y así son hipotecables las fincas rústicas o urbanas, las vivienda, los locales de negocio, las naves industriales, las parcelas rústicas urbanas y en resumen todo el suelo y/o construcciones que puedan ser inscritos como fincas registrales independientes

b) Los derechos reales enajenables que recaigan sobre los bienes inmuebles y que igualmente figuren inscritos y así por ejemplo puede hipotecarse el derecho de usufructo, la nuda propiedad o incluso puede hipotecarse el propio derecho real de hipoteca

5.2 NO SE PUEDEN HIPOTECAR

Las servidumbres a menos que se hipotequen conjuntamente con el previo dominante con la excepción de las servidumbre de aguas que sí puede ser hipotecada

Los usufructos legales con excepción del concedido al cónyuge viudo en las herencias y sí pueden hipotecarse todos los usufructos constituidos voluntariamente

Derechos de uso y habitación

5.3 BIENES A OS QUE SE “EXTIENDE LA HIPOTECA”

Llamamos extensión de la hipoteca al efecto que produce la misma al entender conjuntamente hipotecados con la finca una serie de bienes y derechos aunque no se mencionen expresamente en el contrato:

Accesiones naturales (la incorporación de lo que sea a nuestro terrenos de manera indirecta)

Mejoras de la finca

Frutos pendientes y/o rentas no percibidas

Exceso de cabida (registras en el nº de m2 del terreno a la baja, es decir, que mientes para pagar menos)

NO se extiende la hipoteca a los bienes inmuebles que se encuentren colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, servicio, comodidad o explotación, salvo que el separarlo de la finca produjere un deterioro o menos cabo importante de la misma.

6. LA HIPOTECA DEL USUFRUCTRO, DE LA MERA PROPIEDAD Y DE LOS BIENES ANTERIORMENTE HIPOTECADOS.

& Sobre la hipoteca de usufructo, decir que la legislación civil permite la hipoteca del derecho de usufructo puesto que cumple los requisitos de ser un derecho real sobre un bien inmueble e inscrito (este derecho real) en el registro de la propiedad correspondiente. En caso de impago permitirá al acreedor hipotecario enajenar en subasta pública este derecho real y quien lo adquiera en dicha subasta gozará del mismo con el mismo término o carácter vitalicio que ostentara el inicial usufructual.

& La hipoteca de la mera propiedad también está admitida en nuestra legislación civil y en caso de incumplimiento, será esta propiedad desnuda la que se enajenará en pública subasta, aunque por lógica tendrá un valor inferior al que tenga la plena propiedad.

& La hipoteca de los anteriormente hipotecados nada impide en nuestra legislación que un bien hipotecado pueda volverlo a ser otras veces. El nº de hipotecas que se pueden constituir sobre la finca es indefinido, su único límite será el de la capacidad económica de la propia finca. Ahí mismo se entiende nulo e ineficaz el pacto de no volver a hipotecar la finca por entenderlo contrario a derecho.

TEMA 4

LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

1. LA HIPOTECA MOBILIARIA

Concepto

Es un derecho de garantía constituido sobre los bienes muebles concretos y determinados que establece la ley de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento. Bienes que han de ser susceptibles de identificación y publicidad registral en el llamado registro de bienes muebles y que lógicamente deben pertenecer en propiedad a la persona que los hipoteca.

Esta hipoteca mobiliaria, como derecho real de garantía que es tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una obligación principal sujetando de forma directa e inmediata los bienes muebles sobre los que se impone cualquiera que fuere su poseedor de modo que vencida la obligación sin que sea satisfecha se podrá enajenar judicialmente el bien hipotecado para con su precio pagar al acreedor.

Características

Carácter formal La hipoteca mobiliaria se constituirá obligatoriamente en escritura pública la cual deberá ser inscrita en el registro de los bienes muebles para que sea válida por lo cual la ley otorga a ésta inscripción carácter constitutivo

Transmisibilidad Es transmisible en doble sentido de este concepto, es decir, por un lado son transmisibles los bienes hipotecados aunque lógicamente lo serán con la carga o gravamen que supone la hipoteca. Y por otro lado es transmisible el crédito garantizado con la hipoteca el cual podrá enajenarse en todo o en parte por medio de escritura pública de la cual se dará conocimiento al deudor y se inscribirá la cesión del crédito en el registro de bienes muebles

La extensión de la hipoteca mobiliaria Se extenderá a toda clase de frutos o indemnizaciones que correspondan al hipotecante y que sean concebidas o debidas por razón de los bienes hipotecados siempre que el siniestro o suceso que los motiva aconteciere después de constituirse la hipoteca.

1.1 BIENES OBJETO DE LA HIPOTECA MOBILIARIA

Aquellos bienes expresamente previstos en la ley y que son los siguientes:

Establecimientos mercantiles

Los automóviles y otros vehículos a motor se consideran vehículos de motor además de los automóviles, los camiones, autocares, tractores, motocicletas y cualquier otro que dotado de motor sea susceptible de matrícula en el correspondiente registro administrativo (jefatura de tráfico). Se exige que todos estos vehículos hipotecados estén asegurados contra los riesgos de robo, hurto, sustracción o menos-cabo por importe igual o superior al de la total responsabilidad hipotecaria.

Aeronaves De nacionalidad española que cumplan los requisitos de identificación y matriculación exigidos en esta materia. En cuanto a las aeronaves extranjeras se estará a los convenios internacionales en esta materia y al principio de reciprocidad.

Maquinaria industrial Pueden ser hipotecadas las máquinas, instrumentos o utensilios instalados y destinados por su propietario a la explotación de una industria. Será necesario que dicha maquinaria pueda ser perfectamente identificable, ello no supondrá desplazamiento posesorio alguno por lo que el dueño de las máquinas deberá conservarlas en buen estado para su funcionamiento y podrá utilizarlas para su trabajo. Serán causa de extinción el mal uso de esa maquinaria y la resistencia del deudor a la inspección del bien por parte del acreedor o de la persona que éste designe.

Derechos de propiedad Intelectual y/o Industrial Es decir, patentes, marcas, modelos de utilidad, obras literarias, musicales o artísticas debidamente registradas y susceptibles de individualización. En estos casos, el titular de la propiedad intelectual o industrial no podrá renunciar a su derecho ni ceder su uso o explotación sin el consentimiento del acreedor.

2. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

Concepto

La prenda sin desplazamiento de posesión es un derecho real de garantía constituido sobre varios bienes muebles pertenecientes a explotaciones agrarias a determinada maquinaria, a mercaderías o a colecciones artísticas o históricas, bienes que deberán ser propiedad de quien los empeña.

El efecto del bien dado en prenda es asegurar el cumplimiento de una obligación principal para que vencida y no satisfecha la obligación se pueda enajenar el bien para con su precio pagar al acreedor.

Características

No existe desplazamiento posesorio, es decir, el bien entregado en prenda permanece en la posesión del deudor

Carácter formal, es decir, figurar en escritura pública e inscribirse necesariamente en el registro de bienes muebles teniendo la inscripción un carácter constitutivo.

Carácter transmisible, es decir, en virtud de la cual de la misma forma que la hipoteca mobiliaria, puede transmitirse bien el crédito garantizado con la prenda o bien los bienes ignorados.

Extensión de la prenda, es decir, similar a la que se produce en el hipoteca mobiliaria extendiéndose así los efectos de la prenda a cualquier fruto o indemnización que corresponda al pignorante con motivo del perjuicio o menos cabo de los bienes pignorados, siempre y cuando el siniestro acontenzca con posterioridad a la constitución de la prenda

A) Bienes objeto de prenda sin desplazamiento

Explotaciones agrícolas, pecuarias o forestales siendo los más habituales de estas categorías las prendas realizadas sobre:

Los frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del año agrícola en que se celebre el contrato.

Los frutos ya recogidos y almacenados

Los animales incluyendo sus crías y productos.

Las máquinas y aperos de las referidas explotaciones

Las maquinarias NO incluidas o enmarcadas en una explotación industrial.

Mercaderías o mercancías Siempre y cuando puedan ser identificables y se encuentren almacenadas en un lugar fijo o permanente

Las colecciones artísticas o históricas y así por ejemplo las colecciones pictóricas, esculturas, libros (siempre que formen parte de una colección valiosa), etc..

B) Bienes que NO pueden ser objeto

No podrá constituirse prenda sin desplazamiento sobre aquellos bienes que sean susceptibles de hipoteca mobiliaria, es decir, según la ley un bien mueble puede ser objeto de hipoteca mobiliaria o de prenda sin desplazamiento pero nunca de ambas figuras.

Contenido: posición jurídica de las partes

Deudor pignoraticio

Disfruta de la posesión del bien porque no la ha entregado

Deber de custodia, es decir, el dueño de los bienes pignorados tendrá la consideración legal de depositario de los mismos por lo que debe conservarlos en buen estado y responderá en caso de pérdida o deterioro del bien.

Deudor tiene derecho al reintegro anticipado de capital e intereses, es decir, tiene derecho a pagar la totalidad del crédito antes del plazo pactado.

Son de cuenta del deudor los gastos necesarios para la debida conservación, reparación, administración y recolección de los bienes pignorados.

Acreedor pignoraticio

Tiene derecho a la constitución de un nuevo depositario en el caso de incumplimiento o fallecimiento del deudor.

Tiene derecho a comprobar el estado de los bienes e inspeccionar los mismos donde se encuentre.

Tiene un derecho de adquisición preferente en el caso de venta de dichos bienes

Terceros

La constitución de la prenda sin desplazamiento no perjudicará en ningún caso a los derechos legítimamente adquiridos sobre dicho bienes con anterioridad a la fecha del otorgamiento de la escritura pública y sí que será oponible frente a tercero desde la escritura pública y su inscripción en el registro de bienes muebles

6. EL REGISTRO DE LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDAS SIN DESPLAZAMIENTO

El Registro de bienes muebles, se crea por el real decreto de fecha 3 dic de 1999, que regula el reglamento del registro de las condiciones generales de la contratación, donde aprovechando esta legislación se pone en funcionamiento por fin un registro global para dejar constancia de todas las vicisitudes de los bienes muebles

Concepto RBM

Entra a primeros del año 2000. El RBM es un registro llevado por los registradores de la propiedad y mercantiles bajo la dependencia del ministerio de justicia y que tiene por objeto, la publicidad de la titularidad de los bienes muebles y de las cargas y gravámenes que recaigan sobre los mismos, así como también da publicidad respecto de las condiciones generales de la contratación. Al igual que en el registro de la propiedad se inscribe los bienes inmuebles, en el registro de los bienes muebles se inscribe los contratos celebrados sobre estos bienes muebles.

Entre los contratos inscribibles en este registro, figuran los siguientes

% Contratos inscribibles RBM:

los contratos de venta a plazos

los arrendamientos financieros o leasing

los contratos de hipoteca mobiliaria y de prenda sin desplazamiento

otros contratos de arrendamiento, como el renting

las anotaciones preventiva de demanda y/o de embargo sobre bienes muebles

las condiciones generales de contratación

cualquier contrato oneroso o gratuito intervivos o mortis causa sobre tales bienes muebles.

% Organización Secciones (Clasificación en razón objeto)

sección buques y aeronaves

la sección de automóviles y otros vehículos a motor

la sección de maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo

la sección de garantías reales sobre derechos de propiedad industrial o intelectual

la sección del registro de condiciones generales de la contratación

la sección de otros bienes muebles registrales

% Organización Sedes

Mientras no se modifique la demarcación territorial correspondiente al RBM, las secciones que lo integran siguen a cargo de los registradores mercantiles provinciales. Todos ellos están coordinados entre si en el registro central de bienes muebles con sede en Madrid.

TEMA 5

OTROS TIPOS DE GARANTÍA

EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

EL LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO

CONCEPTO

SUJETOS

FUNCIONAMIENTO

MODALIDADES

LEASING MOBILIARIO

LEASING INMOBILIARIO

VENTAJAS FISCALES

EL RENTING

VENTAJAS

DIFERENCIAS ENTRE LEASING Y RENTING

FINALIDAD

SERVICIOS

DURACIÓN

EXTINCIÓN

LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTES

1. EL PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

El pacto de reserva de dominio es una estipulación o acuerdo que tiene su más genuina manifestación en los contratos de compra-venta con precio aplazado. Mediante dicha estipulación se determina que el vendedor siga siendo dueño del bien aún después de entregarlo al comprador y será así, hasta que se produzca cierto momento de suceso que generalmente coincide con el pago total del precio aplazado.

Cuando se cumpla con el pago total del precio aplazado se consolida la propiedad adquirida y se extingue el pacto de reserva de dominio sin necesidad de celebrar un nuevo contrato.

Respecto a las ofertas de este pacto, se divide en 2 cuestiones:

Entra las partes contratantes:

Este pacto tendrá fuerza de ley, por lo que si de precio se abona totalmente en los plazos establecido, el comprador consolida la propiedad. Y si se produce el impago definitivo del precio, la propiedad del bien quedará finalmente en manos del vendedor, de donde por razón de ésta ficción jurídica, realmente nunca salió.

Es habitual que las cantidades eventualmente pagadas se pierdan en todo o en parte sustancial quedando a favor del vendedor como una penalización.

Frente a terceros

Para que el pacto de reserva de dominio sea oponible frente a 3ª personas que no intervinieron en el contrato, será necesario que el miso (el pacto) sea inscrito como una carga o limitación de la disposición del bien en el registro público correspondiente que si es inmueble será el registro de la propiedad y si es el bien mueble será en el registro de bienes muebles

2. EL LEASING O ARRENDAMIENTO FINANCIERO

LEASING

Concepto

El leasing es un arrendamiento financiero a medio o largo plazo de los bienes de equipo o inmuebles destinado a finalidades empresariales o profesionales.

Su característica principal consiste en que al final del contrato, el cliente dispone de una opción de compra para adquirir el bien por un valor residual previamente establecido

Sujetos

% Entidad de leasing que puede ser un banco, caja de ahorros, una sociedad de arrendamiento financiero o cualquier tipo de entidad financiera debidamente autorizada por el banco de España. LA entidad de leasing recibe el nombre de “Arrendador”.

% Arrendatario o consumidor es quien suscribe el contrato de leasing y quine disfrutará de la posesión del bien durante la vigencia del contrato y es quien gozará de la opción de compra para adquirir su propiedad.

% Proveedor es quien va a suministrar el bien objeto de arrendamiento financiero, normalmente será el arrendatario quien selecciona el bien y el proveedor, aunque finalmente quien adquiere la propiedad del mismo sea la entidad de leasing o arrendador.

Funcionamiento

El leasing funciona como un arrendamiento o alquiler cualquiera, mediante el cual, la entidad de leasing alquila al arrendatario el bien objeto del mismo durante un plazo determinado y a cambio del pago de una cuota mensual.- Al finalizar el plazo pactado, se cancelará el arrendamiento y entonces tendrá el arrendatario la posibilidad de la opción de compra para adquirir definitivamente y en propiedad el bien objeto del leasing.

Modalidades

% Leasing mobiliario tiene por objeto el arrendamiento de bienes muebles o de equipo y su duración mínima a de ser de 2 años en adelantes por expresa disposición legal.

% Leasing inmobiliario Tiene por objeto el arrendamiento de un bien inmueble que habrá de estar destinado a actividades empresariales, profesionales y productivas. Se incluye en el concepto de bienes inmuebles susceptibles de leasing los ya constituidos, los que están en fase de construcción e incluso los que están por construir siempre que exista plano, proyecto y licencia urbanística. El leasing inmobiliario tiene una duración mínima de 10 años.

Ventajas fiscales

Las cuotas del leasing corresponden a los de un arrendamiento financiero y por tanto son fiscalmente deducibles, lo que supone de hecho, una amortización acelerada y desde la primera cuota de la inversión realizada. Esta cuota está sujeta a IVA

EL RENTING

Es un contrato de alquiler de bienes muebles de equipo o inmuebles, por el cual, mediante el pago de una cuota fija mensual y durante un periodo previamente pactado, la compañía del renting, garantiza el uso y disfrute del bien en perfectas condiciones y se compromete a prestar diferentes servicios adicionales que garanticen su utilización, es decir, en una sola cuota se incluye el alquiler del bien, los servicios de mantenimiento, reparaciones, impuestos, seguros, etc..

Se caracteriza por no incluir la opción de compra final, de tal forma que a la finalización del contrato, el usuario y la compañía acuerdan la renovación o no del mismo, y si no se renueva el contrato finaliza con la devolución del bien.

Ventajas

% Económicas Permite la utilización del bien sin necesidad de desembolsar el montante global de la inversión.

% Fiscales Son deducibles y sujetas a IVA

% Técnicas Permite a la empresa adaptarse con agilidad a los cambios que provoca la evolución tecnológica del mercado

% Contables Las operaciones de renting se contabilizan de manera sencilla ya que al no ser propiedad del cliente, los bienes en alquiler no forman parte del inmovilizado de la empresa arrendataria.

DIFERENCIAS ENTRE LEASING Y RENTING

Finalidad

En un contrato de renting no figura la opción de compra al final del período pactado por lo que va buscando la agilidad y adaptación a cada momento empresarial más que la inversión en un bien determinado,

Por su parte el leasing, va encaminado a la posesión final del bien, que se hará efectiva en la opción compra. Se trata pues el leasing, de una fórmula para financiar un bien que pretendemos quedarnos en propiedad.

Servicios

En el contrato de renting se incluyen en la cuota una serie de servicios complementarios como son el mantenimiento del bien, el pago de reparaciones, de impuestos, de seguros, etc.. Estos servicios no se contemplan en el contrato de leasing.

Duración

El contrato del renting se caracteriza por su agilidad y flexibilidad para adaptarse a los cambios en la empresa. No tiene períodos mínimos de duración y está orientado al corto plazo.

Mientras que el leasing peca de una mayor rigidez y está orientado al medio y largo plazo, dado que si tiene una duración mínima (2 años muebles, 10 años inmuebles)

Extinción del contrato

A la finalización del contrato, en el renting, sólo existen 2 alternativas: que se prorrogue el arrendamiento del bien por un período superior o que se devuelva el bien a la entidad propietaria extinguiéndose por completa la relación.

Mientras que en el leasing, además de estas dos, existe una tercera vía que es la opción de compra.

3. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTES

Los derechos de adquisición preferentes confieren a aquella persona que se encuentra en una determinada posición jurídica (arrendatario, heredero, colindante, etc) la facultada de adquirir un bien determinado cuando su propietario ha decidido venderlo o bien cuando ya lo ha vendido a un 3º.

En realidad, los derechos de adquisición preferentes no son propiamente derechos reales de garantía, sino más bien son derechos subjetivo, pero como el titular puede hacerlos efectivos frente al propietario o frente a cualquier persona a quien le hubiere vendido, ello hace que un importante sector de la doctrina si los considere derechos reales

A) Derecho de tanteo

Es aquel que tiene una persona en virtud de pacto o disposición legal en virtud del cual tiene preferencia frente cualquier otra para la adquisición de un bien determinado en el caso de que su propietario lo desees enajenar. En ese caso, el propietario tiene la obligación de notificarle al titular su intención de venta y las condiciones de la misma para que dentro del plazo pactado o dispuesto por la ley, el titular del derecho pueda adquirir el bien.

El derecho de tanteo suele ir ligado al de retracto por lo que las situaciones y los efectos jurídicos de este derecho los veremos a continuación en el retracto.

B) Derecho de retracto

Es el derecho a retroceder o anular una venta ya efectuada en favor de aquella persona que ostentaba sobre el bien un derecho de adquisición preferente. El retracto opera cuando el bien ya se ha vendido y no se ha respetado el derecho de adquisición preferente, lo que permitirá volver la venta atrás

Tipos de retracto

% Convencional

Es aquel que se reserva el vendedor de un bien en el momento de venderlo y en virtud del cual tiene derecho durante un plazo temporal determinado a recuperar la titularidad de la cosa vendida, siempre que el actual propietario decidiera ponerlo a la venta. Lógicamente, el reintegro del precio de los gastos e impuesto de la venta y de los gastos necesarios para su conservación que se hayan efectuado.

El plazo para el retracto convencional es como máximo 10 años, pudiendo las partes fijar la duración de este periodo pero sin sobrepasar ese máximo, sino se pactara un plazo, éste tendrá una duración de 4 años a contar desde la fecha del contrato

La extinción se produce bien cuando transcurra el plazo pactado sin que se ejercite el mismo (conviene recordar que este plazo es de caducidad) o bien cuando el titular del retracto ejercita el mismo y vuelve a adquirir la titularidad del bein

% Legal

Aquel derecho de retracto establecido no por la voluntad de las partes sino por la disposición legal y sólo para aquellos supuestos expresamente previstos en la ley

Hay diferentes tipos

- Retracto entre comuneros y herederos en virtud del cual, aquella persona que es copropietario de una cosa común, tiene derecho a adquirir con carácter preferente a cualquier otro, esa parte indivisa de la cosa común, que otro copropietario vende a un extraño.

El plazo es de 9 días a contar desde su inscripción en el registro de la propiedad

- Retracto entre colindantes el código civil otorga un derecho de retracto a favor del dueño de una finca rústica en virtud del cual tiene derecho de adquisición preferente respecto a todas las fincas colindantes con la suya que no excedan de 1 hectárea (10000 m2). No cabe este derecho de retracto cuando las fincas rústicas aunque sean colindas, estén separadas por determinados accidentes geográficos como ríos, arroyos, barrancos o caminos.

El plazo es de 9 días desde la inscripción en el registro de la propiedad.

- Retracto del arrendamiento (inquilino) el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre la finca objeto de arrendamiento por disposición del art. 25 de la vigente ley de arrendamientos urbanos. El plazo para ejercitarlo es de 30 días naturales desde la notificación (tanteo) o desde la inscripción del registro de la propiedad de la venta (retracto).

c) Derecho de opción de compra

Es una promesa unilateral de venta por parte de una persona (vendedor) que concede a otra (optante o comprador) la facultad de adquirir un bien determinado por un precio que ha pactado y durante un plazo cierto.

Diferentes requisitos

• La existencia de un acuerdo expreso entre las partes en el cual se especifique claramente el bien objeto de la opción y el precio y condiciones establecidos para la posible adquisición por el optante.

• La concesión exclusiva al optante de decidir si ejecuta o no la oferta en el plazo pactado

• La fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, que no puede exceder de 4 años por disposición legal salvo en el caso de arrendamiento con opción de compra en el cual el plazo puede alcanzar la duración del arrendamiento. Este plazo es también un plazo de caducidad