Compraventa - Definición: (1323) Habrá compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Caracteres: Bilateral - Oneroso - Consensual - No Formal - Negocio Jurídico Directo: Intercambio - Conmutativo (se conocen los sacrificios y ventajas - Típico - Función Económica: contrato de cambio.

Comparación con otras Figuras:

Con la Permuta: Trasmisión de dinero por cosa en la CV, y de cosa por cosa en la permuta. Problema: permuta con saldo de precio (1356) si la cosa tiene un valor mayor que el precio en dinero: será permuta, en caso contrario CV.

Con la Locación de Cosas: Una parte queda obligado a transferir una cosa, no para su dominio, sino para su uso y goce (pudiendo percibir frutos materiales y civiles).

Con la Locación de Obra: En la locación de Obra la prestación consiste en hacer, la prestación en la CV en un dar. Criterios: Si la cosa hecha tiene características Standard en el mercado el contrato es de CV; hay que ver si la persona que encarga la cosa le interesa la manera en que la misma se va a producir -fabricación- en este caso será locación de obra.

Con la Donación con Cargo: Si el cargo es semejante o igual a la cosa entregada será CV, porque no hay prácticamente gratuidad.

Efecto Declarativo de la Compraventa: En nuestro ordenamiento la CV tiene efecto declarativo. Será necesario para la trasmisión del derecho real (577) la tradición de la cosa -entrega material-. DECLARATIVO: porque declara derechos, obliga al vendedor a trasmitir el dominio y al comprador a pagar un precio cierto en dinero.

Las Denominadas Ventas Forzadas: (1324) Nadie puede ser obligado a vender, salvo cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo. En general la doctrina dice que no hay contrato de CV.

La Cosa Vendida: (1327) Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenación no sea prohibida.

Requisitos de la Cosa Vendida:

Cosa Ajena: (1329) Cuando la CV no supone otra cosa que la obligación de trasmitir el dominio, no se ve el impedimento para que una persona pueda contraer dicho compromiso. En principio no es válido, salvo:

¿Cuándo la venta de Cosa Ajena origina la nulidad?

• Cuando la cosa es vendida como propia

• Que se trate de una cosa cierta y determinada

• Que el comprador no este amparado en los arts. 2412 - 3430

• Que se trate de una CV mercantil

Cosa Futura - Diversas Modalidades: En principio la CV debe tener un objeto actual (real o posible) es posible la venta de cosas futuras cuando las partes tengan conocimiento de este hecho. Hipótesis (1404 -1405)

Cosas Sometidas a Riesgo: Se puede realizar la venta de una cosa existente, sujeta a algún riesgo, tomando el comprador ese riesgo (por la que se puede perder la cosa total o parcialmente), el vendedor tendrá derecho a todo el precio. (1406). Puede anularse si el comprador desconocía el riesgo, o si el vendedor sabía que lo que menciono como riesgo había acaecido antes de celebrarse el contrato (habría dolo) 1407.

Venta “Ad Gustum”: (1336) Es aquella que se realiza respecto de cosas que es costumbre degustar antes de ser adquiridas (vinos). Venta sometida a una condición suspensiva - el comprador tiene la decisión -1337-. Si el comprador fuese moroso en gustar o probar la cosa, la degustación se tendrá por hecha y la venta quedará concluida.

Venta a Ensayo o Prueba: (1336) El adquirente sólo adquiere una facultad amplia de apreciación que debe ser ejercida dentro de los límites razonables y buena fe, de tal modo que si la cosa tenía todas las cualidades prometidas el comprador no puede rechazarla (no le confiere como en el caso anterior el libre arbitrio sin ningún tipo de restricciones) No puede rechazarla antes de ser probada.

Venta Sobre Calidad Conocida: El vendedor garantiza una calidad determinada (tiene que estar expresa en el contrato). Se toma en consideración la calidad genérica de esa mercadería de igual especie.

Venta por Junto: (1339) Cuando las cosas son vendidas en masa, por un mismo precio, el contrato será perfecto desde que las partes estén convenidas en el precio y en la cosa.

Venta por Cuenta, Peso o Medida: (1340) Las cosas tienen que ser contadas, pesadas o medidas antes de ser entregadas al comprador. Aunque el precio sea uno, cuando no hay unidad en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa.

Precio: (1323) Precio cierto en dinero. Requisitos:

Especie de Precios: Precio Mixto:(Si el precio consistiere parte en dinero y parte en otra cosa). Precio Irrisorio: (precio ínfimo, existe tal desproporción que no hay precio). Precio Simulado (es un precio que no concuerda con la voluntad de las partes -simulación jurídica-). Precio Vil precio que es desproporcionado, da lugar a la aplicación de la teoría de la lesión).

Obligaciones del Vendedor:

Si el vendedor no entrega la cosa, el comprador puede pedir la entrega o la resolución -1412-

El vendedor no esta obligado a entregar, si el comprador no hubiese pagado el precio -1418- o existiendo plazo el deudor se hallase en estado de insolvencia -1419-.

3. Trasmisión del dominio al comprador: Tiene el deber legal de llevar a cabo la trasmisión del dominio como una de las consecuencias jurídicas de la convención (base de nulidad venta de cosa ajena).

4. Recibo del Precio: El vendedor esta obligado a recibir el precio en el lugar convenido, o en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa, si la venta no fuese a crédito (1411).

5. Garantía: Garantía de la cosa trasmitida, de que no va a ser perturbado en el dominio de la cosa (de evicción), comprende también la garantía por vicios ocultos (vicios redhibitorios) -1414-.

Obligaciones del Comprador:

Cláusulas Especiales: -1363- Las partes que contratan la CV de alguna cosa, pueden por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen de los contratos -1364- Esta prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, mas no a una persona determinada. Si hay duda de que condición se trata la incorporada en el contrato -1372- Si el vendedor entrego la cosa (resolutoria), si no ejecutaron las prestaciones (suspensiva).

Compraventa Condicional: -1370-1371-

Condición Suspensiva - Efectos: Hace que la CV una vez perfecta no produzca sus efectos hasta tanto la condición se produzca. A) Tiene derecho a pedir medidas conservatorias, B) Si hubiese entregado la cosa al comprador, éste no adquiere el dominio, será considerado administrador de cosa ajena, C) Si el comprador hubiera pagado el precio y la condición no se cumpliera, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio.

Condición Resolutoria - Efectos: Desde el perfeccionamiento produce efectos, una vez cumplida la condición la CV se resuelve. A) Las partes quedan obligadas como si la venta no fuese condicional, dado que la venta se cumple provisoriamente, si se hubiera entregado la cosa vendida, el vendedor pendiente la condición sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias. B) Si la condición se cumple se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños.

Compraventa con Cláusula de Arrepentimiento: -1373- Se reputa hecha bajo condición resolutoria.

De poder arrepentirse en vendedor: efectos de la CV con cláusula de Retroventa.

De poder arrepentirse el Comprador: efectos de la CV con cláusula de Reventa.

Se reservan el derecho de disentir dentro de un cierto plazo pagando generalmente una bonificación.

Venta a Satisfacción del Comprador: Es la que se hace con la cláusula de no hacer venta o de quedar desecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador (1365) Esta venta se reputa hecha bajo condición suspensiva. El comprador será considerado comodatario mientras no declare expresa o tácitamente que la cosa le agrada -1377-.

Venta con Pacto de Retroventa: -1366- Es la que se hace con cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, restituyendo al comprador el precio recibido, con exceso o disminución. Efectos: sólo es aplicable a las cosas inmuebles, el plazo máximo es de 3 años. A) Recuperando el vendedor la cosa vendida, los frutos de ésta serán compensados con los intereses del precio de la venta. B) El vendedor debe rembolsar el precio de la venta, gastos de entrega, gastos del contrato, mejoras realizadas en la cosa, que no sean voluntarias, luego de pagado eso puede entrar en posesión. C) El derecho eventual que tiene el vendedor para recuperar la cosa es transmisible. D) Si el derecho pasare a dos o más propietarios se necesita el consentimiento de todos para recuperarla. La obligación de sufrir retroventa pasa a los herederos del comprador, y a 3ros adquirentes de la cosa.

Venta con Pacto de Reventa: -1367- Es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado con exceso o disminución. Sólo es aplicable a inmuebles. Plazo máximo de 3 años. Aplicable las normas de la retroventa.

Venta con Pacto de Mejor Comprador: Es la estipulación que queda deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciere un precio más ventajoso -1369-. No tiene lugar respecto de las cosas mueble y respecto de los inmuebles no puede exceder el término de 3 meses -1400-. De haber un comprador mejor se tiene que hacer saber al comprador primitivo, mostrándole las condiciones que ofrece.

Venta con Pacto de Preferencia: -1368- Es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro, por el tanto, en caso de querer el comprador venderla. Será necesario en caso de querer venderla, invitar al enajenante a que ejerza su derecho -1393- El vendedor originario esta obligado a ejercer su derecho dentro de los 3 días (cosas muebles), y 10 días (cosa inmueble), de lo contrario perderá su derecho, contados desde que el comprador le hubiese hecho saber la oferta.

Compraventa Inmobiliaria

La Forma en la CV Inmobiliaria: En principio en cuanto a la forma de la CV es un contrato NO FORMAL -1193- su forma es exigida para la prueba (los contratos sin forma son sólo teóricos).

Art. 1184 inc. 1 establece, salvo bienes inmuebles que se venden en remate judicial, transferencia de derechos reales debe otorgarse por escritura pública (excepción al principio no formal)

Hay que distinguir en cuanto a la forma del boleto de CV (el código sigue al derecho romano) para que haya transferencia de derechos reales además del título es necesario el modo traslativo. Exigiendo la tradición. El contrato de CV en sí no basta para transferir, sólo tiene valor como título (tiene efectos declarativos: sólo hace nacer derechos personales -transferir y exigir el precio-.

Si tiene por objeto bienes inmuebles el modo es la tradición, pero además hacerse escritura pública, no hace falta la inscripción en el registro: para que pueda ser oponibles a 3ros.

Boleto Privado de Compraventa: Es un instrumento privado de CV al que la practica negocial lo denomina boleto.

Naturaleza Jurídica:

Tesis Formalista: Considera al boleto de CV un pre- contrato (1185). Fundamentos: en el derecho argentino el contrato de CV inmobiliario es formal no solemne (1184 inc. 1) ¿qué pasa si no se observa esa forma? Art. 1185 vale como contrato en que las partes se obligan a ser la escritura pública. Consideran que la forma es un elemento del contrato de CV (973-976-977-1183).

Tesis Aformalista: Considera al boleto de CV como un verdadero contrato. Razón de orden sociológico -importancia práctica del boleto en la práctica negocial - que las propias partes entienden que han concertado en manera definitiva el negocio que han querido concertar- La CV sería un contrato no formal, el requisito del art. 1184 seria a los efectos constitutivos del derecho real. Desplazan la exigencia desde la génesis a los efectos de la obligación.

Reconocimiento del boleto en nuestro ordenamiento jurídico - Efectos:

El boleto de CV en el año 1968 se admitió con carácter de verdadero contrato.

Art. 2355 - Adquirente por boleto frente a los acreedores del enajenante: No hay norma expresa pero subsiste el art. 2355 que dice que la posesión por boleto de CV es legítima. La doctrina y la jurisprudencia tienden a proteger al boleto porque es una forma de publicidad.

Según Alterini si el adquirente tiene boleto con fecha cierta (cuando se exhibe en juicio y queda archivado, ante un escribano y 2 testigos, por su inscripción en el registro, y por la muerte de algunos de que los firmasen ya sean partes o testigos), es de buena fe y tiene publicidad posesoria, es oponible al acreedor del enajenante.

Otra corriente doctrinaria entiende que el problema puede subsanarse por la interpretación analógica del art. 1185 bis y se exige que concurra el requisito del pago del 25 % del precio, buena fe y acreditar fecha cierta y una posesión suficientemente prolongada.

• Si el adquirente tiene la posesión y el embargo es de fecha anterior: prevalece el embargante

• Si el adquirente tiene la posesión y el embargo es de fecha posterior: prevalece el adquirente

El art. 1185 bis - El boleto frente a la quiebra del vendedor

Permite a todo adquirente que haya abonado el 25 % del precio y sea de buena fe oponer el boleto al concurso del vendedor y exigirle al juez de la quiebra la escritura traslativa de dominio (aplicación limitada, sólo cuando el vendedor que haya otorgado el boleto quiebra antes de la escritura).

Los comercialitas después de la reforma sostienen que este tema forma parte de los efectos de la quiebra y no es civil, sostienen que el derecho del art. 1185 bis sólo se aplica cuando el bien es adquirido para vivienda, caso contrario no. Comenzando así el problema de la interpretación “para vivienda” si era subjetivo (destinado para vivienda propia) u objetivo (adquirido para darlo en locación). La mayoría sostuvo que era en sentido OBJETIVO. Cuando se reformo la ley de quiebra por la 24522 se complementa el art. 1185 bis y se borra la limitación: cualquiera sea el destino del inmueble el adquirente puede exigir al juez la escrituración siempre que pague el precio total. Si el cumplimiento es a plazo debe constituirse hipoteca sobre el bien por el valor del saldo.

Modalidades de la compraventa de inmuebles -1344-

Venta ad corpus: Las que se hace sin indicación de un área y por un solo precio. Es relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos que se individualizan sólo por su ubicación (ej: la casa ubicada en Montevideo 605). En tal caso las medidas no juegan ningún papel en la operación. Según la jurisprudencia si las partes entendieron vender ad corpus no pueden reclamarse mayor o menor superficie. Sin embargo puede el comprador dejar sin efectos la operación si las medidas resultarán tan pequeñas que no fuese apta para su destino.

Venta ad mensuram: sin indicación del área, pero a razón de un precio por medida. Ej. Se vende una estancia $20.000 la hectárea. El precio resultará de la mensura y evidentemente no se concibe reclamo fundado en la mayor o menor extensión, pues lo que se tuvo en cuenta fue el valor de la unidad medida.

Venta con indicación del área que se tomará de otra mayor: En este caso se indica el precio, la extensión vendida y el inmueble del que esa extensión ha de deducirse (ej. Vendo mil hectáreas a tomar de mi campo de 5 mil hectáreas) Si en el contrato no se fija ubicación, la elección corresponde al vendedor (601), no podría elegir la porción con peor calidad si la diferencia es notoria, tampoco fracciones separadas entre si (602).

Venta con indicación del área y precio por medida: Ej. Vendo mi estancia de mil hectáreas y luego la mensura revela una superficie distinta:

• Si resultare una superficie mayor el comprador tiene derecho a tomar el excedente abonando su valor

• Si resultare una superficie menor tiene derecho a que se le devuelva una parte proporcional del precio.

En ambos casos, si el exceso o diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el cont.

Venta con indicación del área por un precio único: Cuando la venta se realizó por un precio único, no da derecho a suplemento del precio por mayor superficie o viceversa, sino cuando la diferencia entre el área real y la expresada en el contrato fuese de un vigésimo con relación al área total de la cosa vendida.

Venta de varios inmuebles por un solo precio: Si se ha hecho la venta señalando el precio de cada uno de ellos, se aplicaran a cada caso separado sus reglas porque son operaciones diferentes, aunque se encuentren en un mismo contrato. Pero si la venta se ha hecho en conjunto por un solo precio y con indicación del área de cada uno de ellos y se encuentra menos área en uno y más en otro se compensarán hasta la cantidad concurrente (lo que hay que compensar son los valores, no la superficie).

Venta de Lotes por Mensualidad - Ley 14005 y sus modificaciones

En estos contratos es usual estipular que el precio se pagará en 60 o 100 mensualidades, con derecho para el comprador de exigir la escrituración luego de abonadas determinadas cuotas; pero si el comprador se atrasa en cierto nº de mensualidades, se resuelve e contrato, sin necesidad de constitución en mora, recuperando el vendedor el inmueble con las mejoras introducidas y conservando las cuotas pagas a título de indemnización de daños y compensación por el uso de la cosa (problema anterior a la ley).

La ley 14005, reformada por la ley 23266 - conjuro estos peligros- El propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas periódicas debe anotar en el registro de la propiedad su declaración de voluntad de proceder a la venta en esa forma, acompañando un certificado emanado de escribano de registro sobre la legitimidad del título y un plano de subdivisión. Dicha anotación se efectuará si el inmueble estuviera libre de todo gravamen y el propietario en condiciones para disponer. Realizadas éstas anotación, el propietario esta en condiciones de formalizar el contrato con cada uno de los compradores. Hechos en instrumentos privados debe procederse a su anotación dentro de los 30 días. El contrato deberá contener: Individualización de las partes, fecha y lugar donde se otorga, individualización del bien con respecto al plano, precio de la venta, forma de pago e intereses, correlación del título del vendedor y el de su antecesor en el dominio, designación de escribano.

Todos estos requisitos tienen el carácter de forma esencial para la validez de los contratos relativos a la CV inmuebles, en lote por mensualidades, eso significa que el contrato que no sea ajustado a ellos es nulo, y no permite demandar la escrituración.

Efectos de la anotación del contrato en el Registro:

Con relación a las partes: Desde que el propietario ha hecho la anotación del inmueble queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al presto en la ley, salvo el caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro Inmobiliario. El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25 % del precio, siendo esta facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario. El pacto comisorio por falta de pago no podrá hacerse valer después que el adquirente haya pagado la parte del precio que se establece en el art. Anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al 50 % del precio de compra. El comprador podrá abonar el total de la deuda o adelantar cuotas, beneficiándose con la reducción de los intereses. El comprador que transfiera el contrato deberá anotar la transferencia en el Registro.

Con respecto a 3ros. En caso de conflicto entre adquirentes de lotes y 3ros acreedores del enajenante se observarán los siguientes principios:

Ley 19724 - Ley de Propiedad Horizontal - Pre-horizontalidad

Art. 1: Afectación: todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio. Para enajenarlo o adjudicarlo a título oneroso debe hacer constar en escritura pública su voluntad de afectar el inmueble de esa manera.

Art. 2: En la escrituración se dejará constancia de:

• Estado de ocupación del inmueble

• Inexistencia de deudas, impuestos tasas o contribuciones.

• Si la transferencia de las unidades queda condicionada a la enajenación en un plazo cierto de un nº determinado de ellas, dicho plazo no podrá exceder 1 año, ni el nº de las unidades ser superior al 50 %.

Art. 3: Debe agregar: Copia del título de dominio con vista del escribano; plano de mensura aprobado; proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional; proyecto de reglamento de co- propiedad y administración. En caso de hipotecas debe acreditar documentadamente que están cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca.

Art. 4: Debe anotar la escritura en el registro, esta anotación inhibe al propietario a disponer el inmueble de una forma distinta salvo retractación o desafectación.

Art. 7: A)- El propietario debe solicitar judicialmente la desafectación si acredita que transcurridos 6 meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades. B)- Que transcurrido 6 meses ha resuelto o rescindido la totalidad de los contratos registrados. C)- Cuando transcurrido 1 año la obra no llegó a realizarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarse.

También deberá acreditar que ha restituido a los adquirentes la totalidad de los pagado en los casos de los incs. B y C.

Análisis del art. 12 - ley 19724:

Registro de los contratos: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el registro de la propiedad correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato. El adquirente puede en cualquier tiempo registrar el contrato.

Preferencia de los contratos registrados: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente. Pero sí a éste contra el enajenante sin perjuicio de no ser oponible a 3ros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.

No se le reconocen al vendedor los derechos de excepción de incumplimiento cuando el contrato no ha sido registrado, el de resolución y los demás derivados del cumplimiento.

En 1979 se dicta un plenario que dice que la falta de afectación del inmueble de horizontalidad o la no inscripción hacen perder al vendedor el derecho a exigir el cumplimiento.

En 1981 se reafirma el caso anterior, pero en un supuesto con pequeñas variantes el problema era que si la falta de afectación y de inscripción podían subsanarse con posterioridad a la construcción con la ley 13512 de propiedad horizontal, los jueces entendieron que una cosa no subsana la otra, la posterior afectación del inmueble no subsana la falta de afectación de la ley horizontal salvo que el enajenante estuviera en condiciones de escriturar las unidades y otorgar la posesión sin ningún obstáculo y además fuere expedita (cumplida en ese momento).

La afectación debe realizarse antes de comercializarse sino lo hace el enajenante ya comienza a incumplir y el adquirente tiene acción para exigirle.

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