TEMA 4:

Modificación y extinción de los derechos reales

Modificación de los derechos reales

Aquí, podemos diferenciar dos tipos de modificación, la modificación de los sujetos y la del objeto de la relación jurídico real.

Modificación subjetiva

La modificación de los sujetos del derecho real se realiza a través de la transmisión. Dicha transmisión se puede realizar de dos maneras:

• Mortis causa. Es decir, se transmite una vez fallecido el titular. Aquí seguimos lo establecido en el artículo 609 del CC, al prever la posibilidad de la transmisión de los bienes por sucesión, ya sea testada o intestada. Se transmiten el conjunto de relaciones que no extingan con la muerte del titular.

• Inter vivos Se sigue el principio general del artículo 1112 del CC, “Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario”. Por tanto, salvo que exista pacto son susceptibles de transmisión. Pero existen alguna excepción como la establecida en el 525 del CC al calificar al derecho de uso y habitación como un derecho personalísimo y el cual no se puede transmitir. Además existen ciertas limitaciones, que ya pueden ser de origen legal o convencional. Las últimas son las establecidas en el negocio, por ejemplo, las viviendas de protección oficial no se pueden transmitir hasta los 5 años, a menos que no se haya pagado lo estipulado. Además hay una limitación que es la inexindibilidad, es decir, que no se puede transmitir un bien sin otro, esto ocurre en ocasiones, por ejemplo, no se puede transmitir un piso sin el garaje.

Estas modificaciones afectan tanto para el derecho real como para el gravamen (el gravamen implica transmisión de la cosa

Modificación del objeto

El objeto se puede modificar, y cualquier cambio del mismo afecta al derecho real y al gravamen que recae sobre el mismo.

Así el objeto puede ampliarse, se pueden realizar accesiones o algo que se incorpora al objeto, y por tanto el derecho aumenta

En la finca formal también existen operaciones de modificación de la finca formal, que son modificaciones de unidades hipotecarias. Éstas son:

Otro fenómeno es la modificación o concentración parcelaria, o reparcelaria. Se da en las fincas rusticas, donde se quiere dividir de manera diferente, por ejemplo, si existen 20 fincas se sustituyen o resultan 4 con mayor capacidad. Los que se quedan sin sus fincas serán remunerados y las fincas anteriores o de reemplazo, son como si fueran las anteriores por lo que tienen las cargas o gravámenes que tuviera antes de la reparcelación.

Extinción de los derechos reales

Hay dos maneras de extinción de los derechos reales, por un lado la extinción objetiva, se extingue el objeto y también la relación jurídica. Pero en otros casos se extingue la relación jurídico real pero el objeto no.

Extinción objetiva

En estos casos se extingue el objeto, y por tanto, también se extingue la relación jurídico real. Esta extinción se hace por:

• La destrucción física o material del objeto

• La declaración del bien como extracomercial. Lo que implica que desaparecen todas las titulaciones

• Imposibilidad de cumplir sobre el objeto la función o utilidad que proporciona el derecho.

Dichas circunstancias se tienen que dar totalmente. Si se conserva parte del objeto lo que ocurre es que el derecho real se contrae, y por tanto no se extingue. Por ello se habla de la elasticidad de los derechos reales.

Además de ser la desaparición del objeto total, debe ser sobrevenida, si ya existían antes de la relación el derecho no ha pasado a la vida

Extinción exclusiva de la relación jurídica: La consolidación

Causa de exclusión de la relación jurídica es la consolidación. La consolidación consiste en la idea de que el derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Así por ejemplo, el artículo 546.1 del CC dice que las servidumbres se extinguen por “Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente” Y en cuanto al usufructo el artículo 513.2 del CC señala que el usufructo se extingue por “Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona”. Por tanto nadie puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa, ya que cuando se puede obtener de la cosa su utilidad más amplia, “iuri propietatis” no se justifica que otro título autorice a obtener una utilidad más reducida.

Un ejemplo, sería cuando un usufructo se reune con la propiedad, el mismo se extingue por la consolidación de la propiedad con el derecho real que le abarcó. Otro ejemplo, sería un derecho real de servidumbre que tienen los propietarios de dos fincas colindantes, A y B. Cuando A compra la finca de B ese derecho real de servidumbre se extingue por consolidación.

Hay que aclarar que ese derecho real que se extingue por consolidación está latente, es decir, si, por ejemplo, A vuelve a vender la finca de B, entonces el derecho real volvería a estar latente.

Excepciones de la consolidación:

• Una excepción es la herencia aceptada por beneficio de inventario. Aparecen dos beneficiarios porque todavía no se han unido, por tanto los derechos también están separados hasta el momento en que se unan.

• La hipoteca del propietario. Esto no está contemplado en el CC pero si en el derecho alemán, y consiste en la idea de ser acreedor hipotecario de mi propiedad, y esto se hace por jerarquía. Aunque el derecho alemán lo complica mucho, simplemente esto responde a la idea de tener varias hipotecas, por ejemplo 4, si pago la primera se supondría que desaparecería, pero puedo mantenerla para que el cuarto banco se ponga en primer lugar, ya que esto es por jerarquía y la más relevante es la primera jerarquía.

Artículo 609 del CC:

La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Artículo 525 del CC:

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.