Civil

20/3/01

Contratos: (art.1105)

Acuerdo de voluntades que tiende a modificar, crear o extinguir una relación jurídica. Esto no es adecuado a la realidad ya que por un lado los contratos solo crean obligaciones por lo tanto los actos que modifican o extinguen obligaciones no son contratos.

Otra crítica que se le hace a esta definición es que se confunde convenio y contrato como si fueren una misma cosa cuando en realidad el convenio es genero y el contrato es la especie, es decir todos los contratos son convenios pero no todos los convenios son contratos. Ej. Dación en pago.

En la parte final del art. 1105 se dice que una de las partes asume obligaciones de dar, hacer o no hacer, si bien es cierto eso responde a los contratos unilaterales que es la excepción. Lo más común y frecuente es lo contrario es decir que ambas partes se obliguen a dar prestación como el caso de la permuta.

Los contratos como institución jurídica son una especie de negocio jurídico por lo tanto deberán estar dotados de los elementos esenciales “consentimiento, objeto y causa”.

Además algunos contratos por su naturaleza o la naturaleza de los bienes sobre los cuales recae exigen el cumplimiento de determinadas formalidades………….

Contrato Preliminar:

El art. 1221 del C.C. que forma parte del titulo que se refiere a la compraventa incorpora al derecho panameño la figura denominada contrato preliminar o preparatorio cuya finalidad es crear un vinculo entre dos o más sujetos de derecho que lo obligan a la celebración posterior de un contrato definitivo cuyas bases se establecen de ante mano en el contrato de promesa.

Esta figura es de utilidad por cuanto en muchas ocasiones las partes no quieren o no pueden celebrar un acto definitivo en razón de situaciones económicas, jurídicas o de otra naturaleza pero requieren por razón de seguridad obtener cierta garantía de que superados ciertas circunstancias sociales o jurídicas se tenga la seguridad de poder acceder a la celebración del acto definitivo. Esto se da mucho en materia de bienes inmuebles en que los promotores de urbanizaciones o edificaciones realizan contratos preparatorios con los futuros adquiriente de los inmuebles, sujetando la celebración de la compraventa definitiva a la condición de carácter económico tales como el otorgamiento de facilidades crediticias por instituciones bancarias o garantías de cualquier naturaleza que aseguren el pago del precio.

En estos contratos usualmente se incorpora cláusulas que difieren en el tiempo que luego se denominaran contrato preliminares sujetos a plazo. A todas luces se justifica la regulación del contrato preliminar y de promesa.

En otras legislaciones el contrato preliminar es visto de manera autónoma, es decir separado del contrato de compraventa. Esto es adecuado debido a que el contrato preliminar es violado por todos los actos jurídicos y no solo por el contrato de compraventa.

Antecedentes:

En el derecho romano se conoció en el pacto in contraendo que era una convención en que las partes fijan en base a un contrato futuro a celebrar.

De una relación posterior se obligaba pasado cierto tiempo a celebrar un acto definitivo. Eso era una promesa. Este tipo de acto en el der. Romano carecía de sanción. Posteriormente con la evolución en el der. Romano hubo un edicto de los pretores que le dio carácter vinculante a ese tipo de promesa de celebración de contrato posteriores. En realidad el antecedente de la promesa en el der. Romano no fue regulado sistemáticamente como se hicieron en disposiciones modernas. Otras instituciones en el derecho tuvieron mayor prevalecencia. Como en roma la voluntad era el principio básico de contratación, de cierto modo se le negó eficacia a la posibilidad de constreñir anticipadamente la voluntad de uno aunque sea por un acto propio a la celebración de otro acto.

El art. 1121del C.C. dice que la manifestación de voluntad es eficaz y vinculante. La ejecución de hacer entra allí. Ej. La celebración de un acto formal. O sea la promesa de compraventa sobre un bien inmueble esta ejecución se resuelve aun a un margen de la voluntad de la persona del vendedor o del promitente del vendedor mediante los procedimiento que al efecto señala la ejecución forzosa de hacer en el cod. Judicial. Esta es cuando un juez designa a una persona para que emita la voluntad en el sentido establecido en el contrato preliminar y perfeccione el acto al cual se obligo el promitente renuente.

Características del contrato de promesa: principal, innominado, produce garantía, preparatorio o preliminar, unilateral y bilateral, en él entra obligación de hacer, consensual.

• Es un contrato principal: o sea que para su validez no requiere de la celebración de un acto previo. El acto de promesa se sustenta sobre su propia estructura.

• Es un contrato innominado: a pesar de que es un contrato típico regulado por el art. 1225 del C.C. la ley no le pone nombre.

• El contrato de promesa esta regulado en el titulo que se refiere a la compraventa aunque esta norma es aplicable a toda luz a distinto contratos en general, es un contrato de libre discusión. Sin embargo se acentúa en nuestro medio la idea de promesa como contrato de adhesión dado la circunstancia de su uso frecuente en contratación inmobiliaria masiva.

• Es un contrato de garantía: porque el fin que persigue los sujetos es de tener certeza de la celebración de un acto posterior, de tal suerte que cumplido determinado plazo se tenga la seguridad de poder acceder la prestación jurídica económica a la cual se refiere.

• Es un contrato preparatorio: porque la obligación que asume las partes se define atravez de la celebración de otro acto por eso también se dice que es preliminar porque supone siempre la celebración de otro acto jurídico.

• Puede ser unilateral o bilateral: es unilateral cuando del contrato resulta solo una de las partes obligada a celebrar el contrato y es bilateral cuando ambas partes resulten obligadas. Nada se opone a que un contrato de promesa o preliminar una sola de las partes quede obligada en tanto la otra tenga el derecho sin estar obligado a contratar. Cuando de efectos del contrato se infiere que solo una parte actúa en la obligación de contratar el contrato será unilateral. Cuando ambas partes asumen esta obligación o cargas, el contrato será entonces bilateral.

• En él entra obligación de hacer: el contrato de promesa se resuelve mediante la celebración de otro acto, la prestación completa que asumen los promitentes es de celebrar el contrato posterior, declarar nuevamente la voluntad en el sentido preestablecido en el contrato preparatorio.

• El contrato de promesa es generalmente consensual: conforme a la regla general del articulo 1109 del C.C. el contrato de promesa se perfecciona con el mero cruce de voluntades. Es decir, para el caso concreto del contrato de promesa, desde el momento en que se señale la cosa sobre la cual va a referirse el contrato principal; el plazo o condición, el precio y la causa, el contrato preparatorio es perfecto. Desde que los elementos esenciales de los contratos futuros estén consensado por las partes desde ese momento el contrato es perfecto. Esta es la regla general que se encuentra en el primer párrafo del art. 1109 a ella también se refiere la parte inicial del art. 1221. En el contrato de promesa existe la misma excepción que contiene la regla general. Regla general “Si se tratare de bienes inmuebles el contrato no será perfecto hasta que conste por escrito”. Entonces el contrato de promesa es un contrato generalmente consensual excepcionalmente solemne cuando se refiere a bienes inmuebles.

Diferencia del contrato de promesa y el definitivo:

En el contrato de promesa las obligaciones que surgen se limitan a la celebración del contrato prometido (hacer). En el contrato definitivo las obligaciones que surgen son de dar. Es decir perfeccionado el contrato una parte debe entregar la cosa y la otra hagan y los efectos son distintos por la naturaleza del tipo de obligación que generan.

En el contrato de promesa dice del art. 1121 que el plazo y la condición son elementos esenciales. Dice la norma, “Si se hubiere convenido en la cosa el precio, el plazo y o la condición en que señale la época deberá celebrarse el contrato prometido.” Al que se le haya prometido tendrá derecho a reclamar, es decir los elementos esenciales en los contratos de promesa incluyen el plazo y la condición en que debe exteriorizarse el contrato prometido. En cambio en el contrato definitivo, el plazo y o la condición resultan ser elementos accidentales cuyo objeto es diferir o condicionar los efectos del contrato en el caso del plazo y la validez del contrato en el caso de la condición.

Eje. Si un contrato definitivo esta sujeto a plazo, el contrato es perfecto y valido, solamente que la parte ha diferido en el tiempo y en el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato. Transcurrido ese plazo se hace definible el cumplimiento de la obligación respectiva. Es decir el plazo aquí surge como un elemento accidental, una modalidad del acto jurídico.

En el caso de los contratos definitivos sujetos a condición la situación es la siguiente; una vez que se produce la condición opera, si ocurre el hecho que constituye la condición, los derecho y obligaciones del contrato que son exigible como si nunca hubiera existido una condición, como si se tratare de una obligación pura y simple. Se retrotrae ipso iure la relación jurídica en su etapa de perfeccionamiento y queda el comprador en condiciones de exigir la cosa y el vendedor en condición de exigir el pago del precio sin necesidad de acto jurídico de ninguna naturaleza, sin necesidad de ninguna otra relación que complemente dicho contrato. Es efecto de las condiciones cumplidas, hacer que nazcan los derecho y obligaciones a lo que se refiere el acto jurídico condicional. En cambio la promesa, en el contrato preliminar, cuando ocurre la condición queda las partes obligadas a celebrar el contrato prometido es decir sobre la obligación de hacer.

Otra diferencia entre el contrato definitivo y la promesa resulta de la naturaleza y efecto de la inscripción en el registro.

Los fines en cada uno de estos caso difiere, así conforme al art. 1221 en el ultimo párrafo, si el contrato de promesa se refiere a bienes inmuebles o derechos hereditarios, deberán constar por escrito pero su inscripción en el registro genera una limitación en el dominio que impide al vendedor transferir el dominio sin autorización previa y expresa del promitente comprador. Es decir, la inscripción en el registro público del contrato de promesa sobre bienes inmuebles, generan un derecho real tipo gravamen cuyo único efecto es impedir la transferencia del inmueble sin la autorización expresa del promitente comprador. En cambio, en la compraventa de bienes inmuebles o contrato definitivo de compraventa de bienes inmuebles, su perfeccionamiento viene a estar garantizado al igual que la promesa por la forma escrita. Así lo dice la parte final del art. 1220 del C. C. La forma escrita viene a garantizar la existencia del contrato. La inscripción en el registro cuando se trata de bienes inmuebles tiene el efecto de transferir el dominio. Es decir, de conformidad al segundo ordinal del art. 1131 el contrato definitivo de compraventa debe constar en el registro público ya que la venta, el objetivo, la causa para el comprador es la adquisición del derecho real sobre la cosa vendida. Y dice el art. 1232 del C. C. En que la paga de bienes inmuebles la cosa se entenderá entregada desde que se inscriba la respectiva escritura en el registro público.

Diferencia entre contrato de promesa y la polisitación u oferta:

El acto jurídico inicia por la manifestación de voluntad de un sujeto de derecho que cruza por la causa y objeto determinado y que se dirige a otro sujete de derecho. Ese acto se denomina oferta o polisitación, si bien es cierto la oferta implica una obligación, esta no llega al rango de una relación contractual o bilateral. La oferta es el acto que da inicio a la preparación de un contrato.

En algunos supuestos, la propia oferta entraña una obligación. Este supuesto de la oferta de recompensa pública al cual se refiere el segundo párrafo del art. 362 del cod. Civil. En cambio el carácter obligacional definitiva en el contrato de promesa no surge de la declaración unilateral emitida bajo un presupuesto legal determinado sino por el contrario descansa sobre el consentimiento, es decir sobre un acuerdo de voluntades.

Existen algunos supuestos en que la propia o la simple expedición de la oferta genera obligación a cargo del oferente. Es el caso del silencio circunstanciado y del arrepentimiento ilícito. En esos casos la sanción jurídica descansa sobre la doctrina de los actos propios por una parte y por la otra, por el deber general de no dañar a los demás. La sanción en el caso de la promesa, descansa en el consentimiento.

Diferencia de contrato de promesa y los actos dependientes:

Actos dependientes: son aquellos cuya existencia es imposible si no existe otro acto previo que es su condictio iuri “condición legal”. Es el caso de las capitulaciones matrimonial o donación en razón de matrimonio. Si se produce la capitulación matrimonial y no se lleva a cabo el matrimonio, entonces se disuelve la capitulación matrimonial. En el caso de la promesa, las condiciones son voluntarias y pueden por tanto a nivel de temporalidad extenderse hasta el máximo constitucionalmente admitido que son 20 años.

Diferencia entre contrato de promesa y los contratos accesorios y de garantía:

Al señalar la característica del contrato preliminar o de promesa, decíamos que uno de sus caracteres es que se trata de un contrato de garantía. Pero el concepto de garantía difiere del concepto ordinario del contrato de accesorio y de garantía. Cuando se dice que el contrato preliminar es un contrato de garantía se quiere significar que las partes buscan a depurar para otra época la realización de un acto jurídico bilateral que no quieren o pueden celebrar en la actualidad o bajo las circunstancias actuales.

Cuando el promitente del vendedor acuerda la celebración de compraventa sobre su bien en el futuro con x persona que lo que le persigue asegurar que vencido el plazo, tendrá alguien a quien venderle el inmueble. Por su parte el promitente comprador, lo que persigue asegurar que una vez que se dé las condiciones o que se venda el plazo señalado pueda concretar el contrato de compraventa y que el respectivo inmueble este disponible, es decir que el promitente vendedor este en la obligación de vendérselo a él y no a otro.

En el caso de los contratos accesorios y de garantía lo que se persigue es otro fin. No es la celebración de un acto principal sino, asegurar el cumplimiento de ese acto principal. Así por ejemplo la hipoteca que es un acto accesorio y de garantía persigue garantizar en cabeza del vendedor el cumplimiento de las obligaciones patrimoniales del comprador. Es decir el pago del precio. Cuelga decir que no se requiere de contrato previo ni de acto jurídico alguno anterior en el caso de la promesa. Situación que como se sabe es esencial de los contratos accesorios y de garantía. Leerse el art. 548 ordinal primero.

El contrato de opción: por el contrato de opción, una parte procede a la otra el derecho de celebrar determinado contrato definitivo pasado cierto tiempo o realizada determinada condición. Sobre el tema de la naturaleza jurídica de la opción que puede presentarse como un contrato o como una simple cláusula se ha elaborado varias hipótesis o teoría:

• Estima que la opción es una promesa bilateral y por lo tanto se asimila al contrato preliminar en su versión unilateral.

• La segunda se estima que en la opción existe un negocio condicional es decir que la voluntad del deudor de realizar el contrato esta condicionado a la eventualidad de que el acreedor emita su decisión en tal sentido. Es decir deja en mano del optante la facultad de decidir libremente si acepta o no el contrato y lo complementa con su aceptación.

• El tercer sector de la doctrina lo considera una oferta irrevocable es decir que el autor de la oferta habiéndose señalado que se trata de un contrato con todos sus elementos pasa pues que el optante exprese su voluntad o aceptación pasando por todos los elementos del proyectado contrato.

• No cabe duda de que el contrato de opción presenta diferencia notable con la promesa bilateral. Esto es así en primer lugar por los siguientes motivo:

• En la opción solo resulta beneficiado el optante. Es decir la persona a cuyo favor se establece la opción. En el contrato de promesa de cambio su versión bilateral ambas partes así quedan obligados.

• Para que el contrato de opción quede perfecto, vasta con que el optante manifieste su voluntad de aceptar el contrato prometido. En cambio en la promesa bilateral, ambos deben manifestar su voluntad cumplido el plazo por la condición.

• El contrato de opción es una elaboración que se basa en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir es un contrato atípico en cambio la promesa es un contrato típico el cual esta regulado por el artículo 1221 entre otro del cod. civil.

• La promesa cuando se refiere a bienes inmuebles debe constar por escrito y su inscripción en el registro crea un gravamen que limita la facultad dispositiva del dueño. En cambio la opción no tiene acceso al registro por aquello del principio de legalidad que gobierna el sistema registral. Es decir los documentos que la ley acredita, son los únicos documentos y actos que se inscriben en el registro. Al ser atípica la opción le es vedada su inscripción en el registro y por lo tanto solo genera acción personal a favor del optante y contra el autor obligado en la opción.

• El contrato de promesa es un contrato principal es decir, es un contrato con una estructura definida y con elementos esenciales definidos por la ley los cuales no son derogables por las partes. En cambio la opción puede ser una simple cláusula que no requiere necesariamente el cumplimiento de elementos esenciales que tenga su origen en la ley. Es por ejemplo los arrendamiento que usualmente se incorpora cláusula que tienen por objeto, otorgar al arrendatario, la posibilidad de comprar si el arrendador en determinado tiempo o durante la vigencia del contrato decidiera enajenar el respectivo inmueble.

• La clara diferencia entre la opción y la promesa vale decir que existe una similitud entre el contrato de promesa unilateral y la opción y la similitud son las siguientes:

• En ambas resulta obligado una solas de las partes.

• Ambas se perfeccionan por la aceptación, por lo tanto ambas entran en la esfera de los negocios jurídicos bilaterales.

• Ha habido por esa razón un debate entre la asimilación o no de los contratos de opción y de promesa unilater. Existe un fallo del cod. español: dice la sentencia que para que se consuma la sentencia unilateral, se requiere una nueva y especial manifestación de voluntad. Mientras que la opción, el contrato principal queda perfecto tan pronto el optante manifiesta su voluntad de aceptar el contrato.

• Hay un autor que se llama -------------- el esta de acuerdo con esta corriente. Dice “EL NOMBRE DEL AUTOR“ que el contrato de promesa es un contrato preparatorio y que el contrato de opción es un contrato preliminar. Que la opción el contrato queda perfecto tan pronto el optante emite su voluntad surge el contrato a la vida y su consecuencia que es obligación de dar. En cambio si se trata de la promesa, el contrato no se perfecciona sino que nace la obligación de hacer. Luis Burtado se va por esta tesis, por eso dice que en el contrato de opción es necesario que este plenamente determinado todo los elementos que se refiera al contrato definitivo mismo de tal suerte que todos los elementos del contrato definitivo mismo cosa que nadamas falte la aceptación del optante para generar la obligaciones a que se refiere el acto. En cambio en el contrato de promesa vasta que se señale los elementos esenciales del contrato futuro y este esta dirigido a la celebración de otro contrato en que ha de establecerse las particularidades del contrato mismo.

• El 1221 de cierto modo establece que la validez del contrato de promesa esta garantizada por la consignación de los elementos esenciales. No obstante, a nosotros nos parece que la opción y la promesa unilateral son actos jurídicos distintos.

• Reproduciendo el planteamiento del profesor Tulio Arroyo podemos decir que entre uno y otro existe la siguiente diferencia:

• La opción no es un contrato de promesa unilateral por lo siguiente: 1)La promesa esta regulada y la opción es atípica. 2) La opción es siempre unilateral en cambio la promesa puede ser unilateral o bilateral. 3) No existe la posibilidad en la opción de limitar el dominio mediante la inscripción.

• El contrato de promesa con respecto al de retroventa:

• La promesa es generalmente un acto licito en cambio el pacto de retroventa o de retracto es generalmente prohibido salvo algunas legislaciones que lo permiten.

• Es un acto licito regulado ----------------------------------------

• En los países donde se admite el pacto de retroventa, este resulta ser una simple cláusula de un contrato principal. No puede haber retracto sin venta que le antecede.

• Como su nombre lo dice retroventa este se refiere única y exclusivamente a los contratos de compraventa. En cambio la promesa o contrato preliminar es valido en venta y cualquiera negocio jurídico. En el caso de la promesa, la obligación que adquiere las partes de celebrar un contrato futuro.

• Desde Roma y aun en la actualidad se concibe la retroventa o retracto como la adquisición del dominio sujeta a una condición resolutoria ordinaria en que una vez que se cumpla la condición se retrotrae toda la situación y el dominio revierte al vendedor, es decir genera obligaciones de dar.

• En el contrato de promesa no existe compraventa todavía, pero en el pacto de retroventa si existe el contrato.

• En general se puede decir que no hay razón por la cual confundir uno y la otra.

• El pacto de preferencia con relación al contrato de promesa:

• El pacto de preferencia es aquel que le da un privilegio a alguien para el evento que el dueño de un inmueble decida transferirlo a titulo oneroso. Se suele incorporar al contrato como al de arrendamiento. No es vinculante, supone que el dueño decida vender y se cumple con el pacto de preferencia con tan solo hacer una oferta al titular tomada la decisión de vender.

• Diferencia:

• a) En primer lugar en la promesa el dueño se obliga a vender. En el pacto de preferencia no existe tal obligación. Vasta presentar una oferta si el dueño decidiera vender eventualmente. Por lo tanto el titular del derecho preferente tampoco se obliga a comprar, solo tiene un derecho de preferencia. Y tiene derecho a que el dueño le produzca una oferta antes de quedar en libertad para vender. Y tiene perfecta libertad de aceptar o no dicha oferta sin ninguna responsabilidad.

• b) También la fuente del derecho de preferencia no es simpre de carácter convencional, no siempre procede de la voluntad de las partes. Puede tener su fuente en la ley. Mientras que la promesa siempre tendrá su fuente en un acuerdo de voluntades.

• Clasificación del contrato de promesa: clasificación que distingue entre contrato de promesa unilateral y contrato de promesa bilateral. Según el art. 1221 el contrato de promesa puede ser unilateral como bilateral.

• 1. Es unilateral:. cuando una sola de las partes se obliga, cumplida la condición o expirado el plazo a celebrar el contrato en que la otra parte de antemano se haya obligado en el mismo sentido.

• La norma es clara al señalar la parte a cuyo favor se haya la promesa. Es decir, siendo esta la redacción del 1221 ------------------ en que una sola de las partes podrá opinar en el respectivo contrato. Será potestad de la otra exigir la celebración del contrato o simple y llanamente liberar al promitente. La norma no distingue si se trata de promitente comprador o promitente vendedor. Es posible entonces que el contrato de promesa unilateral sea una promesa de venta o que sea una promesa de compra o que sea una promesa de celebrar cualquier otro contrato.

• Hay un principio en el derecho privado que dice que si la ley no distingue al hombre no le es dable distinguir. Por ello concluimos que el contrato de promesa es valido, exigible, regulado en su forma unilateral con las diferencias que con relación a la opción se hizo consignar en su momento.

• 2. Bilateral: esta es cuando ambas partes asumen la obligación de hacer vencido el plazo o realizada la condición. El art. 1221 expresamente señala tal posibilidad.

• La promesa de contrato consensual, real y solemne:

• La promesa consensual: Conforme al párrafo primero del articulo 1109 que es la norma general en materia de contratación. Los contratos se perfeccionan desde que existe un cruce de voluntades en base sobre los elementos esenciales en el contrato proyectado.

• La primera parte del art. 1221 señala que hay eficacia desde que las partes llegan a un acuerdo relativo a los elementos esenciales que le son propios al contrato de promesa. Desde que las partes llegan al consentimiento sobre los elementos esenciales que le son propios a este tipo de contrato. Y es a saber que las principales condiciones del contrato futuro y la condición o plazo en que han de celebrarse este.

• Dice la norma que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa, en el precio, en el plazo o condición, estos son los elementos esenciales por lo que debe cruzar el consentimiento por lo que se hace eficaz el contrato de promesa.

• La regla general en resumen es que el contrato de promesa se perfecciona con la mera aceptación del contrato, por el mero consentimiento.

• La promesa real: se habla en doctrina de la posibilidad de un contrato de promesa de celebrar un contrato real. Hay una tesis que admite como una posibilidad que haya promesa de celebrar contrato reales. Es decir aquello donde se tiene que dar un desplazamiento de la cosa manteniendo la órbita del contrato dentro de los llamados contratos preparatorios. Esta tesis en nuestra opinión, la que admite que el contrato de prenda sea considerado un contrato real, a nuestro entender no se admite en nuestro sistema por varias razones:

• Si la entrega de la cosa con fines de garantía es suficiente para generar el contrato de prenda, mal puede decirse que se trata de una promesa cuando ya habido un desplazamiento suficiente para constituir el contrato definitivo de prenda. Esto es uno de los argumentos más sólidos que rechazan esta postura

• La promesa solemne: esta si es posible, es licito y en mucho casos mandatado por la propia ley. Aquí la parte final del párrafo primero del art. 1221 señala que si se tratare de bienes inmuebles o derechos hereditarios, el contrato no valdrá hasta que constare por escrito. Esta es la solemnidad en materias de promesas sobre bienes inmuebles y derechos hereditarios. Nótese que en este caso también la ley aplica el principio general que contiene el segundo párrafo del 1109.

• Algunos equivocadamente consideran que debe ser atravez de escritura publica, pero si la ley no señala los requisitos, entonces ese requisito no es exigible. La eficacia del contrato de promesa esta garantizado por cumplir la forma escrita.

• Cuándo la promesa debe constar en instrumento publico?

• Esta ha de constar en instrumento público cuando haya de inscribirse en el registro para los fines de delimitar los dominios del propietario.

• Entonces la solemnidad constitutiva no es que conste en instrumento público sino simple y llanamente que conste por escrito. Y la razón es sencilla. Las obligaciones que nacen del contrato de promesa son obligaciones de hacer por lo tanto la promesa no es un titulo traslaticio de derecho alguno, ni crea derechos reales de ninguna naturaleza.

• ………o especiales relativo al contrato de promesa:

• Debemos indicar en primer lugar que el contrato de promesa deberá reunir todos los requisitos relativos al contrato en general. Es decir, debe ser entre 2 personas capaces, debe referirse a un momento cierto, debe tener causa licita. Pero en particular existen 2 requisitos que son propios o especiales de la esencia del contrato preliminar.

• 1. Debe determinarse las condiciones que constituyen el contrato prometido.

• 2. Debe establecerse el plazo o la condición que determine la época en que ha de celebrarse el contrato definitivo.

• Esto es importante puesto de que faltar alguno de estos 2 requisitos, el contrato de promesa es ineficaz ya que de conformidad a lo que señala el articulo 1221 estos 2 elementos constituyen lo esencial, lo mínimo de validez del contrato preliminar.

• Sobre este tema es importante ponderar que la obligación de hacer que asume las partes no es la de celebrar un contrato determinado, la obligación que asume las partes es la de celebrar un contrato en condiciones particularmente establecidas de antemano. Por ello so pena de nulidad debe estipularse el contenido y el plazo.

• Promesa en particular: En otras legislaciones el contrato de promesa es regulado como una institución totalmente autónoma. En Colombia se sigue el mismo criterio, el cod. civil establece una sección con el fin de regular el contrato de promesa en que se plasma normas generales aplicables a todo tipo de contrato preliminar. El cod. civil panameño siguiendo al cod. civil español no regula el contrato preliminar en particular, sino que regula ciertas promesas en particular. Así el art. 1221 del cod. civil se dedica a regular la promesa de compraventa. El art. 1451 el texto de dicha norma y del 1221 se infieren diferencias importantisimas:

• Mientras el 1221 establece la solemnidad en promesa de compraventa de inmuebles y derechos reales. El cod. civil español en el 1451 no lo hace. Entonces según el cod civil español, la promesa de compraventa será siempre consensual sin interesar los bienes a los que se refiere el contrato definitivo.

• En la norma establecida en el 1451 --------------------------------- como condición esencial el señalamiento del plazo o la condición. En cambio en el 1221 panameño la condición o el plazo exige la época en que ha de celebrarse el contrato es elemento esencial.

• En cuanto a los efectos de la promesa de compraventa siempre nacerán derechos personales en sistema español. En cambio en el sistema panameño excepcionalmente el contrato de promesa produce la limitación del dominio cuando se trata de bienes inmuebles siempre que conste por escrito y sea inscrito en el registro publico.

• En España, se sostiene que el 1451 regula la promesa bilateral en tanto la doctrina que más prevalece en nuestros medios -------------------------

• En resumen, el cod. civil panameño sigue el criterio español pero con marcada diferencia, sobre todo en cuanto a los elementos de esencia, sus requisitos de valides y sus efectos. En el tema español jamas podría inscribirse un contrato de promesa. Porque su consensualidad es de la esencia y por lo tanto es meramente obligatorio. En cambio en panamá tratándose de bienes inmuebles es inscribible, tiene por efecto limitar el dominio, además el plazo y la condición son esenciales.

• Estas son las deferencias entre el 1221 panameño y el 1451 español.

• Comparación de la promesa de compraventa con la venta de reserva de dominio: esta fue regulada en panamá atravez del decreto ley 2 de 1955 que también reglamenta la hipoteca de bien mueble. Por la venta con reserva de dominio, comprador y vendedor acuerdan que la cosa sobre la cual recae la venta es entregada materialmente al comprador desde el momento en que se perfecciona el contrato. Pero desde el momento en que se perfecciona el contrato, se tiene el dominio bajo condición suspensiva consistente en el pago del precio.

• Existe una sutil distinción entre la entrega formal que impone la constitución de un derecho real perfecto en cabeza del adquiriente en los termino del 980 del cod. civil y la entrega real que supone el nacimiento en cabeza del que acepta, del respectivo derecho real. Este contrato, es distinto a la promesa de compraventa y lo es por la siguientes razones:

• La promesa se refiere a todo tipo de contrato. Y en particular la promesa de compraventa se refiere a la celebración de un contrato de compraventa futuro. En cambio la venta con reserva de dominio solo se refiere a la compraventa, por lo tanto genera obligaciones que le son propias a la compraventa, es decir es un contrato perfecto y definitivo.

• En la promesa el cumplimiento de la condición o del plazo solo hace exigible al acreedor de la promesa para extinguir la celebración del contrato definitivo. En cambio la condición en el contrato de compraventa con reserva de dominio es el pago de precio y conlleva el nacimiento de derecho real de propiedad en mano del accipient.

• La compraventa como reserva de dominio es solo para bienes muebles. La promesa de compraventa se refiere a todo tipo de bienes.

• En la compraventa con reserva de dominio existe un titulo oponible a tercero en la promesa solo surge derechos personales.

• La compraventa con reserva de dominio es formal……………..

• Apuntes de civil

• 24 de abril de 2001

• La promesa de prenda y la promesa de hipoteca

• El Código civil panameño al igual que el español , a pesar de no regular, como si lo hace el mexicano y el chileno, el contrato preliminar destina normas a la regulación de algunas promesas en particular, ese supuesto el art. 1553. el supuesto de la compra venta y de la promesa de constituir prenda o hipoteca

• El art. 1553 del C. C. Patrio admite la promesa de constituir prenda o hipoteca como una relación típica válida sobre el tema hay que hacer ciertas precisiones, como se sabe la prenda es un contrato real ( cuando se empeña) y la hipoteca es un contrato solemne, es decir, es un contrato que debe constar por escrito bajo sanción de nulidad.

• Debidos a los caracteres propios de estos dos contratos, real y solemne, resulta evidente la dualidad de contratos, que es la nota característica en el contrato preliminar, ya que mientras para el perfeccionamiento del contrato de prenda se requiere de la entrega de la cosa y para el perfeccionamiento del contrato de hipoteca se requiere la forma escrita, para el perfeccionamiento de la promesa de prenda e hipoteca no se requieren de tales circunstancias o elementos , ya que de conformidad con el art. 1553 de C. C. P.

• ¿Qué significa que la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo genera acción entre los contratantes? De cara a lo que estamos hablando, art. 1553: “ la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.”

• ¿Qué se requiere para constituir el contrato de prenda e hipoteca? Según el art. 1458: “Son requisitos esenciales a los contratos de prenda e hipoteca: 1. que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; 2. que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca; 3. que las personas que constituyan la prenda y la hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta, pignorando o hipotecando sus propios bienes”.

• Adicional a esto el art. 1554 del C. C. “ además de los requisitos exigidos en el art. 1548 se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se dé la tenencia de ésta al acreedor o a un tercero de común acuerdo”

• Si contrastamos este artículo con el artículo anterior , ¿tiene algún requerimiento adicional?, sino lo tiene entonces en que momento se perfecciona el contrato de prenda:, mediante la entrega de la cosa.

• Hay que hacer una distinción, puesto que es una cosa que yo me obligo en el futuro a depositar la tenencia de algo en las manos del acreedor o de un terceros, con fines de garantía que es lo que es la prenda y otra cosa, es la prenda misma que surge del depósito efectivo que yo hago de la cosa con fines de garantía. Por que los contratos, ustedes saben que los contratos reales se basan fundamentalmente en la obligación general de no retener los ajenos, o sea de restituir lo que no es de uno.

• En el contrato de prenda, ¿qué obligación puede tener el acreedor (prendario) relativo a una prenda sino a tomado posesión o tenencia del mismo? En el comodato que voy a devolver sino me han entregado nada ( partiendo que es un contrato de uso). Si yo te presto el machete , usted corta la hierba y después me lo devuelve ¿cuándo hay un contrato de comodato? Cuando yo efectivamente le entrego el machete, porque sino no surge ninguna obligación de parte tuya de cuidar, mantener , dar uso al machete conforma a la naturaleza del mismo - finalidad para la cual ha sido prestado. ---usted no me tiene que restituir nada si nada yo le he entregado----.

• En el caso de préstamo de dinero, es el caso del depósito, entonces la ley dice cuales son los contratos que son meramente obligatorios y cuales son los contratos que no. Si la ley no dice nada sobre los requisitos para la Constitución de un acto, el acto entonces está garantizado por la mera consensualidad. Pero , en los casos, en que la ley propia ley dice y que se basa en el principio en la restitución de lo que no es de uno o de no apoderarse de lo ajeno , entonces la ley dice que dicho contrato se perfecciona cuando uno recibe la cosa.

• Si yo le entrego dinero, cosa fungible para que usted lo gaste, ustedes hace dueña del dinero, pero esa propiedad suya implica que usted asume una responsabilidad u obligación ¿cuál?, la de restituir otro tanto de la misma especie y calidad. Si yo le entrego a usted 5 mil dólares pasado el tiempo del préstamo, usted esta obligado a entregarme no los mismo 5 mil dólares , porque tendría usted un trabajo muy arduo de gastar en un lugar y cuando va a rescatar ese billete sería imposible- no- usted se hace dueño y por eso dispone de la cosa. Pero asume la responsabilidad de restituir otro tanto de la misma especie, 5 mil dólares, no tiene que ser en billetes de 20 o de 10, sólo 5mil dólares y la especie dinero tiene sus denominaciones y se compromete a pagar 5 mil dólares en monedas de curso legal del Estado en Panamá, si fuera el yen , me debe dar en yen lo equivalente que es 5 mil dólares. Esto porque usted ha recibido una especie :el dinero en calidad de préstamo, si usted no lo ha recibido , usted no está obligado a pagar nada .

• Caracteres del contrato de constituir prenda o hipoteca

• para ir precisando el concepto

• 1. es un contrato consensual, esto se infiere del texto de la misma norma se aplica el art. 1109 ( regla general)

• 2. es unilateral, puesto que quien se obliga es quien hace la promesa de celebrar con el contrato de prenda o hipoteca < art. 1553: “ la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratante...”>

• con respecto a la promesa de compraventa y la promesa que estamos viendo, se puede inferir que la promesa de compraventa puede ser bilateral o unilateral, pero en estos casos sólo serán unilateral.

• Sólo queda obligado el que hace la promesa, no hay la posibilidad de una promesa bilateral, en materia de garantía.

• 3. es accesorio y de garantía , su finalidad es conceder al acreedor o aun tercero la certeza de que tendrá en su momento acceso a garantías reales de un crédito futuro.

• 4. es meramente obligatorio, sólo genera obligaciones personales entre las partes.

• Requisitos generales

• la capacidad , general para obligarse.

• Consentimiento, no hay reglas particulares

• Objeto, en este contrato en particular, sería la celebración del contrato futuro, por tanto genera obligaciones de hacer.

• Causa , onerosa o gratuita, para uno es garantizar el cumplimiento de una obligación que ha de constituirse a futuro es un gravamen, y para el otro puede o no recibir una retribución por parte del futuro garantizado.

• Yo puedo comprometerme en una promesa a constituir hipoteca sobre un bien mío para garantizar una obligación suya futura a cambio de una retribución que me de usted, entonces es oneroso, o cambio de una retribución que me de el propio acreedor.

• Requisitos especiales

• Señalar la cosa sobre la cual ha de recaer la prenda o la hipoteca futura

• El plazo o la condición que fije la época en que es exigible la celebración del contrato

• Descripción de la obligación que el respectivo contrato va a garantizar

• Efectos

• 1. Civiles

• Concede acción personal para obligar al promitente a la celebración del acto, son meramente obligatorios

• es una acción personal por lo cual no genera derecho real alguno.

• Es res iter ali acta, es una relación que solo respecta a los sujetos que participan en el contrato, es lo contrato a erga omnes

• Es oponible a terceros la promesa de constituir hipoteca o prenda sobre un bien inmueble -- ¿la promesa de constituir hipoteca o prenda( inmobiliaria) sobre un bien inmueble , hecha en escritura pública e inscrita en el registro público representa una limitación en el dominio ?--- partiendo de que la promesa de hipoteca o de prenda no son inscribibles, no limitan el dominio sobre los bienes inmuebles y es que el art 1131 en su numeral 1 indica que constarán en instrumento públicos los actos y contratos sobre derechos reales de bienes inmuebles, mientras que la promesa de hipoteca y de prenda tratan de derechos personales. Constarán si en escritura pública, pero no en el registro por no tratarse de derecho real.+

• En resumen, Meramente obligatorio; solo genera acción personal para exigir el cumplimiento de la promesa esto es celebrar el contrato de prenda . aunque se trate muebles o inmuebles la acción que genera es personal no va a haber entonces en cuanto al término igual de 7 años, porque la ley reputa que hay una acción personal

• 2. Penales

• La parte final del 1553, señala cierto efectos de naturaleza punitivos: por los siguientes supuestos:

• Para la persona que prometa hacer la prenda sobre cosa ajena

• Ofrecer prenda o hipoteca sobre una cosa que ya estaba hipotecada o en prenda ( es decir gravada)

• Aquí hay tipo penal, como estafa y otros fraudes tipificados en el C. P., y esto es meramente enunciativo porque no establece una sanción aunque si una sanción. Y la norma penal siempre incluye el establecimiento de la conducta y la pena aplicable y por lo tanto, esto es meramente enunciativo.

• Contrato de dar por excelencia

• Compra venta

• 21 de mayo

• a) Si se trata de bienes muebles la regla particular es que las cosas no deben pertenecer al comprador por que habría ausencia de causa. Nadie puede comprar lo que ya es suyo. La compraventa de bienes muebles ajena vale sin perjuicio de los derecho del dueño.

• b) La segunda regla particular se refiere a los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles deben pertenecer al vendedor. No existe normas en el derecho mercantil que se refiere a esta exigencia sin embargo el art. 1227 dice “tratándose de bienes inmuebles la venta de cosa ajena es nula” es una norma de orden publica que afecta la venta de bienes inmuebles en materia civil.

• El Precio debe ser constituido en dinero o signo que lo represente esa es la esencia del contrato. Para que sea compraventa debe ser constituido en dinero.

• Sobre el tema de la capacidad hay dos cosas que hay que ponderar. Hay una regla de prohibición del contrato que no tiene que ver con la capacidad en general porque la norma de la capacidad en general no tiene una alteración en razón de la compraventa. Son prohibiciones en particulares en atención a la persona del dueño. Son prohibiciones que tienen que ver con el dueño de la cosa y el rol que juega el comprador. Esta es una primera situación. Pero esto no afecta la capacidad. La segunda situación en atención en la naturaleza de los bienes y su ubicación. Entra entonces la prohibición constitucional en materia de islas, de áreas fronterizas que impidan cierto sujeto de derecho pero que si lo pueden hacer en el resto de la república adquirir por venta de dominio de bienes inmuebles.

• 22 de mayo

• Limitaciones en la compraventa:

• La regla general consiste en que toda persona capaz esta autorizada para realizar el contrato de compraventa, eso se desprende del art. 1228.

• Que los casos contemplados en el art. 1229 no son realmente incapacidades si no carencias o falta de legitimación es un defecto que prohibe adquirir por compra determinados bienes en particular.

• Que las prohibiciones contenidas en art. 1229 tienen carácter excepcional y por lo tanto no pueden aplicarse por analogía. Ha habido fallos del tribunal supremo Español comentando esa norma en el sentido de que esa enumeración es restrictiva.

• Por otra parte, las normas contenidas en el art. 1229 son de orden publico no pueden entonces ser renunciadas por la parte. Son normas prohibitivas que revisan la autonomía de la voluntad.

• Las normas se refieren a la persona como sujeto natural y a la misma como representante de entidades por interpuestas personas.

• Estas prohibiciones no solo afectan las compras privadas sino también las compras publicas atravez de proceso judicial. De otro modo de el texto del art. 1229 se infiere que el auto contrato en la compraventa es posible y es valido el contrato consigo mismo. De no haber sido así no tendría ningún sentido las prohibiciones a las que se refiere los ordinales 1, 2 y 3 del art. 1229. El legislador no se va a poner a prohibir imposible.

• Que la prohibición de recibir bienes por compra esta dirigido a prohibir al administrador de bienes ajenos la adquisición de los bienes cuya administración se le ha confiado. Y la razón es proteger los intereses ante la posibilidad de que la venta sea en desmedro de los intereses de los representados.

Las prohibición son las siguientes:

• El tutor o el curador en los bienes del interdicto o el pupilo.

• El alacea de la masa herencial y de los bienes que constituyen parte de el.

• El mandatario con facultad dispositiva. La prohibición dice que no podrán adquirir por compra los mandatario los bienes de cuya administración estuviese encargado.

• Los funcionarios públicos, las entidades autónomas no pueden adquirir bienes que son propios de su ramo.

• Los bienes que están en el proceso. Las cosas que se secuestran o se embargan, las cosas litigiosas cuando hay un supuesto de deposito necesario. En estas se encuentran los abogados.

• Prohibiciones en razón de la nacionalidad del comprador y la naturaleza de los bienes: existen ciertos bienes inmuebles que por motivo de seguridad publica su adquisición por compra u otros medios, constitucionalmente le es negada a los extranjeros. A ellos se refieres los art. 285 y 286 de la constitución nacional. En el art. 285 se trata de prohibiciones a gobiernos, naciones extranjeras en cuanto a la adquisición de bienes inmuebles en todo el territorio nacional, es decir, ningún gobierno extranjero puede ser dueño de fincas en la república de Panamá. Salvo sean los espacios que requieres para su sedes diplomáticas y consulares los cuales serán también reglamentado por la ley.

• El segundo supuestos se refiere a las zonas fronterizas a menos de 10 kilómetros de las fronteras cuya adquisición le es prohibida a las personas naturales y jurídicas extranjeras e incluso a las sociedades nacionales pero que su capital sea extranjero.

• 1. En cuanto a las islas, las prohibiciones tienen varias prohibiciones. Las islas podrán ser vendidas con fines específicos vinculadas al desarrollo de la nación pero vinculada a ciertas condiciones. 1) Que no sea una área estratégica o reservada para programas gubernamentales.

• La compraventa es un contrato consensual. Por excepción el contrato es solemne pero tratándose de derecho inmueble y derechos hereditarios el contrato no se perfeccionara hasta que conste por escrito por las solemnidades de este código. Esa norma es decir la parte final del 1220 impone como formalidad: Los contratos de compraventa sobre bienes inmuebles. Derechos hereditario, la imposición de una norma especial que es la solemnidad. De este texto se infiere las siguientes consecuencias:

• Si se refiere a bienes “inmuebles” hace alusión a cualquiera derechos reales no solamente al dominio. Esto es así porque el ordinal primero del art. 1131 señala como requisito la escritura pública para crear, modificar o extinguir derecho real sobre inmueble.

• El legislador dice que el contrato no se perfeccionara mientras no conste por escrito con la formalidad de este código.

• La obligaciones del vendedor; principales y las secundarias. Principales: obligación de entrega. Se entiende por entregar la cosa si se trata de bienes muebles a poner en posesión al comprador de la cosa vendida. Tratándose de inmueble la inscripción en el registro publico. La segunda obligación, conservación y custodia. La tercera obligación es emplear la herencia de un buen padre de familia en la custodia. Y la cuarta seria, responder por el riesgo de perdida de la cosa en ciertos supuestos.

• 23 de mayo

• Obligación de entrega: ¿Cuándo se entiende entregada la cosa? El contrato de compraventa como se sabe es un contrato que es obligatorio pero además es traslaticio por escrito. De tal suerte que cumple el vendedor su principal obligación al entregar al acreedor es decir al comprador la cosa del objeto del contrato. Conforme al 1232 la cosa se entiende entregada cuando el vendedor pone en poder y posesión al comprador la cosa vendida. Hay que distinguir la naturaleza del bien objeto del contrato:

• A) En bienes muebles: si la venta se refiere a bienes muebles se entenderá entregada cuando el deudor con animo de desprenderse del dominio pone en poder y posesión a su acreedor de la cosa objeto del contrato. Si la venta se consignare en escritura publica y del texto se dedujere que el contrato equivale a la entrega se dará a ello. Es decir equivaldrá la escritura publica a la tradición.

• B) Inmuebles: si se trata de bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos se remitirá el bien por correspondencia epistolar y una vez que el acreedor reciba la carta quedara dueño de la finca. La entrega de los inmuebles se realiza atravez de la inscripción del respectivo contrato en la oficina de registro publico.

• C) Títulos corpóreos: si se tratare de títulos incorpóreos hay que apegarse a lo que señala al efecto el cod. de comercio. Si se trata de titulo incorpóreo, por ejemplo títulos causales se transfiere atravez de sesión, si se trata de títulos a la orden se transfiere atravez del endoso seguido de la entrega del documento mismo y si se trata de titulo al portador con la simple y llana entrega voluntaria de la cosa. Con eso se transfiere los títulos es decir que cumplió con la entrega de la cosa.

• Reglas relativas a la venta de un inmueble hecha con relación a la cabida o superficie: “ esta es una compraventa que tiene que ver con bienes inmuebles.” Cuando una compraventa se hace sobre un inmueble atendiendo al volumen o a la extensión y resultare una discrepancia, la extensión verdadera y la extensión escrita habrá de aplicarse las siguientes reglas: “ leer el 1240 o 1241 cod. civil para ver las excepciones ”

• Compraventa de cabida “características”:

• Es una opción a favor del comprador.

• Se produce cuando la cabida es mayor a la superficie prestada en el contrato.

• Concede opción al comprador para desistir del contrato o pagar el precio mayor siempre que la diferencia sea mas que una veinteava parte.

• Si es menos de una veinteava parte, no habrá opción de desistir y quedara el comprador obligado a pagar el precio mayor.

• 12/6/00

• Ventas de bienes incorporeos:

• Entiendase por bienes incorporeso aquellos titulos represtentativo de cosas, dineros que usalmente se reconocen como documentos negociables. Esta clase de bienes no tiene representación física son meras abstracciones pero que tienen un valor de caracter económico. Por eso es derecho de llave, que representa una empresa en funcionamiento, una clientela, un prestigio, los derechos como las patentes de invención, como los derechos de autor. Toda esas clases de bienes sin existencia material y aquellos representantivos de cosas materiales son los que se denominan derechos incorporeos. La seción de credito se refiere a la trasmisión de derecho de toda naturaleza, es decir, tanto derechos incorporeos como derechos causales o emanados de una relación contractual de derecho común. En cuanto al tema que nos ocupa, en doctrina se discute si realmente existe una venta de este tipo de titulos o si por el contrario existe un negocio hibrido inicialmente que toma forma concreta según los efectos que las partes les quiran dar. Es decir, en nuestro derecho la seción de un derecho o de un credito, no necesariamente tiene que ser la consecuencia de un pago de un precio. Puede que la seción sea del pago de un precio, puede que sea consecuencia de la prestación de un servicio o contraprestación o la construción de una obra. O pueda que el credito se traspase a titulo de mera liberalidad en el caso de una donación. O para extinguir una obligación preexistente en cuyo caso es una dación en pago. O sea que es licito que la seción de credito aparezca en una diversidad de actos y contratos. De tal suerte y a pesar que la ley panameña 1278 utilice como sinonimo seción o venta debemos nosotros en una tecnica juridica adecuada entender que no se trata de la seción propiamente tal, sino que lo trata como parte de la venta siguiendo el sistema del cod. civil español. Teniendo eso en cuenta se aplicara las normas de la compraventa a la seción en tanto en el caso concreto la relación a juzgar sea una compraventa.

• En la sesión de credito y la novación se produce unos razgos similares, sobre todo en aquella novación por cambio de acreedor ya que quien no es parte en una relación, lo es apartir del cumplimiento de ciertas formalidades exigida por la ley. Sin embargo son diferente por las siguientes razones:

• La novación necesita el concentimiento del deudor.En la novación por cambio de acreedor se requiere el consentimiento del deudor.En la sesión no se requiere tal consentimiento.

• En la venta o sesión de un credito se puede traspasar tanto obligaciones como credito. En la novación se extingue la obligación y sobre esa base se crea otra.

• Caracteres del contrato de sesión:

• Puede ser bilateral o unilateral

• Nominado

• Tipico

• Consentimiento en la sesión, se aplica la regla general, salvo se ceden derechos que deben constar en escrituras públicas. Esto si se trata de derecho de bienes inmuebles, derechos heridatarios y derechos consignados en escritura pública. Puede ser objeto de la sesión bienes corporeo, incorporeos. La causa es hibrida. La capacidad no hay normas especiales, obviamente se refiere a la capacidad de disponer. Requisitos especiales o propios. Requisitos para que afecte a terceros, es necesario que conste por escrito y que tengan fecha cierta. Los documentos tienen fecha cierta de conformidad a la norma atenida en el cod. judicial. 1) cuando ha sido reconocido ante el notario; 2) cuando ha sido presentado ante un funcionario del organo judicial; 3) desde el momento en que ha sido recivido el juicio; 4) desde que uno de sus signatario haya muerto.

• Si se trata de bienes inmuebles la sesión afectara a tercero desde la fecha de suscripción.

• Requisitos para que afecte al deudor: si un credito ha sido cedido y el deudor paga al acreedor primitivo o por cuenta de este, el credito, este deudor no se libera si previamente ha sido notificado de la existencia de la sesión. Si no fue notificado y paga se libera. art. 1279

• Extención y alcance de la sesión: La sesión de un credito sigue lo accesorio. art. 1280

• Obligación de saneamiento: la obligación de sanear en el caso de la sesión de credito, se da en dos supuestos:

• El deudor cedente esta obligado a sanear o a garantizar la existencia del titulo al momento de la transferencia. Si el titulo es verdader, si existe. Y su legitimidad a no ser que el titulo haya sido vendido como dudoso. Es decir cuando se vendeun titulo como dudoso, no se garantiza su legitimidad y su existencia. No hay obligación de sanear en este caso, salvo que se haya actuado de mala fe.

• Cuando se refiere a la solvencia del deudor. En termino generales el cedente no responde por la solvencia del deudor salvo que la insolvencia fuere notorea y anterior a la seción o que si se haya pactado expresamente. Cuando se pacta, el cedente responde por la solvencia del deudor, se dice que a habido una sesión pro solvendo.

• En cualquiera de los supuestos en que el sesionario debe responder. La obligación se resume ademas en el rembolso de lo recibido, en el pago de los gastos del contrato y los gastos necesarios que haya incurrido en cosa siempre que le haya sido util. Si se trataba de un vendedor de mala fe, entonces también respondera del paga de cualquier gasto y los daños y perjuicio.

• Venta o sesión de derechos hereditarios:

• Es aquel contrato en virtud del cual la herencia futura no puede ser objeto del contrato. Si no la herencia recibida una vez hayamuerto la persona quien la creo. Uno no puede vender los derechos herditario cuando no ha muerto el papa porque el derecho repudia eso. Solo lo podra vender una vez muerto y traspasada la herencia.

• Cuando el objeto del contrato es un derecho hereditario, existe ciertas normas que sumado a la norma de la compraventa, constituye el marco legal aplicable.

• Requisito formales:

• La venta o sesión de derecho hereditarios debe constar en escrituras pública. Art. 1131 #4

• Se dice que hay sesión de derecho hereditario cuando el respectivo heredero, ya sea testamentario o ab intestato transfiere mediante un solo acto su cualidad de heredero sin ennumerar las cosas que formanparte de la ley. Lo que se transfiere es la cualidad de heredero. Lo bueno y lo malo, lo positivo y lo negativo, los pesos y las cargas inherentes a su condición de heredero. Puede transferir a titulo de sesión de derecho hereditario, tanto el heredero testamentario como el ab intestato. El llamado a susceder por via de testamente o el llamado a suceder por via de la ley. El adquiriente pasa a ocupar la posición del transfiriente en los mismo terminos señalados por la ley o por el testamente en su caso. Asume a su vez toda las cargas que como modo hubiere asignado el testador a los herederos testados.

• Obligación de sanear: solo esta obligado a garantizar su condición de heredero. Es decir, la mayor o menor fortuna liquida final de la suseción no es un elemento ponderable para efecto de saneamiento.

• En cuanto a que el supuesto del heredero haya utilizado cosa de le herencia antes de transferir sus derechos esta obligado a sustituirla. Si hubiere aportado cosas para mejorar la cosa y fuera utiles tendrá derecho a cobrarla. Art. 1285 y 1286

• Venta de credito litigioso: se considera litigioso un credito desde que es contestada la demanda judicial relativa a la existencia del mismo. Lo importante de la venta de credito litigioso es que nace el derecho de retracto. El derecho de retracto consiste en que quien haya adquirido el credito litigioso tiene derecho a extinguirlo pagando o rembolsando al adquiriente del credito como tal, como litigioso la suma que este haya pagado al acreedor original "al demandante". art. 1287

• 13/6/00

• La Permuta:

• La permuta es un contrato en virtud del cual mediante la promesa de entregar una cosa, la contraparte se obliga a su vez a entregar otra. La permuta es un contrato en virtud del cual una parte se obliga a entregar a otra una cosa con la promesa de recibir otra. Historicamente la permuta resulta el primer contrato traslaticio de dominio que conoce la humanidad y se conoce con el nombre de "trueque". Los viajes de los fenicios alrededor del mundo dan gran auge al comercio mundial atravez de los trueques. Posteriormete aparece la moneda y cae mas o menos en desuso como instrumento de cambio y la forma principal sea la compraventa. De ahi que la compraventa y la permuta tengan una regulación similar. En la Rep. de Panamá en el art. 1290 c.v. hasta 1293 regula la permuta. Conforme a la norma 1293 salvo lo dispuesto en las normas especificas obtenidas en los art. 1291 y 1292 la permuta esta regulada en todo por la norma relativa a la compraventa. De ahi deviene que lo que dice el cod. con relación a la compraventa, dicese con relación a la permuta.

• Caracteres:

• Ambos son: onerosos, conmutativo, bilaterles, obligatorios, consensuales, es un titulo traslaticio de dominio.

• Semejanza: bilaterales,

• Diferencia entre compraventa y permuta: ausencia del precio. esto es fundamental en cuanto a la diferencia.

• Requisito del contrato de permuta:

• Efectos del contrato: nacen para ambas partes, la mismas obligaciones del vendedor y nace para ambas partes los mismos derechos del comprador.

• (las caracteristicas, semejanza, diferencia y requisitos, verlo mejor en el libro ya que el prof. lo dio de manera rapida y no detallada)

• Donación:

• Es el contrato en virtud de la cual una de las partes llamada donante transfiere a titulo de mera liberalidad cosas o derechos a otros que se llaman donatarios que los aceptan. La donación a diferncia de los demas contratos tipicos, estan regulados en el libro tercero que se denomina de la susceción por causa de muerte y de la donación entre vivos. Concretamente en el titulo VI, art. 939 hasta 972 inclusive. El art. 939 define el concepto de donación.

• Caracteristicas de la donación:

• Es un contrato gratuito y de mera liberalidad. Esto significa que siendo el contrato de donación,. un acto gratuito, la designación de la persona, constituye elemento esencial del acto.

• 18 de junio

• 19 de junio

• 20 de junio

• 25 de junio

• 26 de junio

• Con el deposito regurlar: Semejanza:

• La mas importante semejanza entre el deposito y el arrendamiento:

• En ambos casos se traspasa la tenencia de la cosa.

• Diferencias:

• El arrendamiento traspasa el uso y el gozo. En el deposito hay prohibición expresa de usar la cosa.

• El depositario adquiere la obligación ######, custodia y restitución sin derecho alguno salvo el de recibir retribución si es oneroso. Ej. Es el caso de los almacenes generales de deposito. En cosecuencia el deposito puede ser gratuito o oneroso. El arrendamiento por esencia es oneroso.

• En el deposito solo se puede depositar bienes muebles. En el arrendamiento se puede arrendar bienes muebles e inmuebles. En efecto se alquilan carros, se alquilan fincan. En el deposito nadamas se deposita bienes muebles. Ej. Imaginense que yo lleve la finca a depositarla en su hangar. Todo esto en cuanto el deposito regular.

• En tanto el deposito irregular no tiene ninguna semejanza con el arrendamiento. Se dice que el deposito es irregular cuando el objeto del mismo es cosa fungible o consumible en cuyo caso el sujeto adquiere la propiedad de la cosa obligandose a restituir al depositante al requirimiento otro tanto de la misma calidad, el precio. Es el caso en que uno lleva mil dolares al banco, no es que el banco va a guardar los mismos mil dolares sino que se obliga a restituir la misma cantidad de dinero.

• La Anticresis: es un pacto secundario que con fines de garantía se incorpora a la hipotecas. Que dan derecho a su titular a administrar la cosa y disponer de sus rentas para cubrir intereses morosos y con el saldo amortizar capitales.

• De lo que se ha dicho hasta aqui: " diferencias"

• La anticresis es un derecho real y el arrendamiento un derecho personal.

• La anticresis es solo sobre bienes inmuebles y El arrendamiento sobre bienes muebles e inmuebles.

• La anticresis es un contrato formal. Debe siempre inscribirse en el registro público. El arrendamiento es consensual solamente es suceptible a ese ###### para los fines a los que se refiere el ordinal #2 del 1131.

• El arrendamiento es un contrato principal. La anticresis es accesorio. No hay anticresis sin operación principal de credito.

• Arrendamiento de cosas corporales y incorporales: el arrendamiento puede aunque el codigo no lo establesca de manera expresa, recaer sobre bienes muebles e inmuebles. En lo bienes hay cosas corporeas, osea corporales, tangibles. No cabe duda entonces que podrá ser objeto del contrato de arrendamiento, todas las cosas corporales, sean estas inmuebles o muebles. Entiendase por cosas incorporales, aquellas que no tienen existencia materia, sino que mediante una ficción que se presentan derechos. Ej. los derechos intelectuales; las franquicias. Todas estas cosas pueden ser alquilables.

• Arrendación por tiempo determinado e indeterminado. El prof. no lo desarrolla.

• Requisitos del contrato: son los mismo que para todos los contratos.

• Consentimiento: el consentimiento como se manfiesta en el arrendamiento. Resp. cruce de voluntades esta es la regla general. Excepción art. 1131 #2.

• Solemnidad: conforme al 1109 segundo parrafo es solemne todo los actos que estan en el 1131. El arrendamiento para que afecte a tercero si pasa de 6 años entonces se convierte en solemne. Ver 1764 también. Los contratos de arrendamientos son formales o solemnes?

• Objeto: puede ser objeto del contrato cualquiera cosa. El 1135 no hacer reparo. Pero por la naturaleza del contrato hay que hacer algunas distinciones. El objeto en el contrato de arrendamiento es la cosa arrendada por un lado y por el otro el precio. Sobre la cosa arrendada tiene que tenerse presente primero que pude ser objeto todas las cosas que son suceptible del comercio del hombre. Salvo las que 1)esten fuera del comercio, 2) que no sea cosa fungible, 3) tampoco las cosas que fueran cosas del mismo arrendatario por falta de causa.

• Precio: el precio es el canon de arriendo puede constituir en dinero o en especie. En la ley señala alguna formula para establecer el precio. Esto se establece por el dictamen pericial.

• Causa: para el arrendatario es el uso de la cosa y para el arrendador la percepción del canón.

• Capacidad: como el contrato de arrendamiento de arrendamiento es un contrato de administración y no uno de disposición, vastará la capacidad general para obligarse. Ej. art 1228 1229.

• Supuesto en que el arrendamiento debe cumplir cierto requisito de publicidad para que afecte a terceros: debe inscribirse en el registro público para que produzca los efectos a los que se refiere el 1324 y el ord #2 del 1131.

• La plubicidad en el cotrato de arrendamiento solo tiene fines de oponibilidad para el evento de que cambien el dominio sobre el bien arrendado.

• Hay 2 supuestos en que el arrendamiento subsiste en supuesto de venta. El primero es que el arrendamiento este inscrito en registro eso afecta erga omnes. El segundo que en el titulo de compra se haga establezca la existencia del arrendamiento. Fuera de esos supuestos, el nuevo dueño tiene derecho a desauciar o que le entreguen el inmueble.

• Efectos del contrato:

• Obligaciones del arrendador:

• Hacer entrega del uso y goce de la cosa. No es dar, sino entregar.

• Hacer las reparaciones necesarias para los fines de estar en estado de servir a lo destinado. Si es un casa que sea habitable. Arreglar la plomeria, la luz etc.

• El goce pacífico. Es defender la cosa frente a tercero que pertuben el goce del objeto con un mejor derecho.

• Derechos del arrendador:

• Recibir un canón

• Realizar inspecciones periodicas para determinar el estado en que se encuentra el bien.

• Ser indemnizado por cualquier daño que rebase los limites de los bienes de la cosa.

• Obligaciones del arrendatario:

• Pagar el canon en el tiempo y lugar establecido. Cual es la regla gral en el lugar del pago? Y si no se dijera las partes sobre el lugar establecido? en el dominio del arrendatario.

• Restituir en misma entidad la cosa arrendada. De ello surgen obligaciones secundarias. Estas son: usar las cosas conforme a lo pactado o según el uso corriente. Responde hasta por la culpa leve en el uso de la cosa----> tiene la obligación de cuidarlo con la diligencia de un buen padre de familia. Art. 1307.

• Conservación y custodia: ############ responde por el deterioro que sea el desgaste mas de lo normal.. Esta obligado a informarle al arrendador cualquier daño que reciba la cosa y de ahi la necesidad de reparación.

• "En el caso por ejemplo de que haya un delito posesorio o una hacechanza violenta contra la cosa esta obligado en menor plazo posible a entregar al dueño."

• Leerse desde el 1306 hasta el 1315.

• Derecho del arrendatario: hay que poner al reves la moneda de la obligaciones del arrendador y ahi esta la respuesta. Segun el prof.

• Tiene derecho a que se le entregue la cosa

• a que se le haga las reparaciones necesarias

Sub Arriendo: es una relación entre el arrendatario y un tercero en virtud de la cual este cede todo o parte de la cosa que es objeto del contrato. Es decir la relación que surge entre arrendatario y el tercero es un contrato aparte en el cual el arrendatario se denomina sub arrendador y el tercero sub arrendatario. El sub arriendo por regla general es permitido en la legislación. La relación entre arrendador y arrendatario se mantiene intacta. El arrendador sigue siendo deudor del arrendatario en cuanto el uso de la cosa. Y el arrendatario sigue siendo deudor del arrendador en cuanto al pago del canon. El art. 1302 no obstante señala que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento la facultad del arrendatario de subarrendar. En otras palabras si no esta expresamente prohibido en el contrato es valido el sub arriendo.

Relación entre terceros y el arrendador: entre estas dos figuras "arrendatario y arrendador principal" no existe relación contractual pues el consentimiento de uno y el del otro son consignado en convenciones distintas. En el contrato de arrendamiento es donde consigna el arrendador su voluntad. En el contrato de sub arriendo es donde consigna el subarrendador su voluntad. Sin embargo existe ciertas obligaciones legales.

Entre el arrendador y el arrendatario no existe relación contractual de ninguna naturaleza pero existe las siguientes relaciones. Y la fuente es la ley:

• Dice el art. 1303 que sin perjuicio para con el sub arrendador, queda el sub arrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos a que se refiera por el uso y conservación de la cosa en los terminos que se haya pactado entre el arrendador y el arrendatario.

• Dice el 1304 también quedará obligado con el arrendador pon del importe del precio o canón convenido en el sub arriendo siempre que: 1) lo debiera el tiempo de requerimiento "los canones que debiera". 2) deberá también pagar al arrendador el precio aunque ya lo haya pagado por adelantado, es decir no podrá oponer al arrendador la excepción de pago por adelantado.

• "obviamente cuando se habla de obligaciones a cargo del sub arrendatario eso supone obligaciones a cargo del arrendador cuya titularidad adquiere el arrendatario, es decir sobre los derechos tales como el de exigir las mejoras necesarias, el de la garantia del uso pacifico y todos aquellos derecho en cabeza del arrendatario pueden ser exigido en el mismo termino por el sub arrendatario como una cuestion de equidad y cuestion de logica juridica elemental"

• Sesión de arrendamiento: como una sesión es una novación por cambio de acreedor y cambio de deudor, necesita el consentimiento del acreedor. Perfeccionada la sesión de arrendamiento si disvincula el arrendatario primitivo y los derechos y obligaciones surgen por via convencional. En algunos paises lo regulan y lo ponen como un derecho del arrendatario. Si el no puede cumplir el contra el puede cederle a un tercero que reuna ciertos requisitos que en tal caso el arrendador esta obligado a aceptarlo. En Panamá eso no es asi, aqui se rige por la normas de sesiones general y por tratarse de un novación por cambio de acreedor o deudor se necesita el consentimiento de la otra parte.

• Desaucio: esta es otra figura que se relaciona con el arrendamiento. Este es el requerimiento, determinación del que son titular arrendador y arrendatario. Desaucio viene de deshacer, de dejar sin efecto. La ley señala los supuestos en que puede accederse al desaucio. En el art. 42 de la ley 93 de 1973 queda establecida la causa de desaucio y tambien los art. 1320 y 1321. El desaucio en esencia es la notificación que hace una de las partes de su intención de dar por terminado el contrato. Esta debe hacerse con un anticipo por lo menos de un período de pago. Asi por ejemplo si los pagos son mensualment, deberá la parte que decida dar por terminado el contrato notificar por escrito a lo otra dicha intención por lo menos con un mes de anticipación. Expirado el mes queda terminado el contrato. Leerse art. 1322.

• El lanzamiento: es el acto en virtud de la cual con el auxilio de la autoridad pública, el arrendador procura la desocupación y entrega del inmueble objeto del arrendamiento. El lazamiento es un proceso sumarisimo breve. Para que halla lanzamiento es menester que se encajen en unas de las causales siguientes:

• Que el arrendatario deba dos o más mesualidades. Es una mora calificada. "esta es cuando existe retardo imputable proyectable en el tiempo que rebasa el simple retardo común" La mora común es cualquier retardo imputable indica mora. Ej. si usted tiene que pagar el canón el 5 y lo paga el 7 esta en mora común pero no mora calificada porque la mora calificada tiene la cualidad de conceder el derecho legal de retensión que es una medida drastica que es similar al secuestro pero más grave en algunos supuestos.

Se puede levantar el secuestro consignando una fianza. Pero no se puede levantar una medida en el derecho legal de retención sino pagando. El secuestro requiere una fianza, el derecho legal de retención no es necesario una fianza. El secuestro lo tiene que decretar un juez, la retención no. El arrendador que se queda con la cosa del arrendataria para garantizar el pago de los canones y demas indemnizaciones no comete apropiación indebida. Este hace justicia por su propia mano, este opera ipso iure.