FICHA NO. 1

LOS CONTRATOS CIVILES, ASPECTOS GENERALES

EL CONCEPTO DE CONTRATO

La primera consideración que hay que hacer en estudio, es que no es posible dar un concepto general del contrato con validez universal, ya que éste varía necesariamente de país en país y de época en época, de acuerdo con sus leyes y costumbres respectivas.

Así, la connotación que puede ser justamente aplicada en Derecho Argentino, puede no corresponder a la que se le de en derecho español o en derecho mexicano.

Por otra parte, la influencia doctrinal que es determinante en la labor legislativa, puede orientar la concentración de este término hacia diversos sentidos; y los autores de obras jurídicas tampoco están unificados para darle al contrato un significado uniforme, necesariamente éste variará en el aspecto legal, según sea la orientación doctrinal que haya motivado al autor de la ley.

En Argentina, conforme al artículo 1137 de su Código Civil. "Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a arreglar sus derechos."

En el derecho español, conforme al artículo 1254 de su código civil, "El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio."

En el campo de la doctrina y según sea el aspecto que cada autor desea hacer resaltar, existen múltiples acepciones del concepto contrato.

Para Colín y Capitant, "El contrato o el convenio es un acuerdo de dos o varias voluntades en vista de producir efectos jurídicos. Contratando las partes, pueden tener por fin, sea crear una relación de derecho; crear o transmitir un derecho real o dar nacimiento a obligaciones; sea modificar una relación preexistente; sea en fin extinguirla."

Para los autores soviéticos V. Serebrovsky y r. Jalfina, el contrato es "el acuerdo de dos o más personas sobre el establecimiento, la modificación o la extensión de las relaciones jurídicas civiles."

No obstante lo anterior, es preciso hacer varias consideraciones que sí tienen una aplicación general.

A.- Los contratos se estudian y tienen su campo de actualización dentro del ámbito patrimonial; su estudio sólo tiene importancia práctica si se hace dentro de la teoría del patrimonio. Así, al pretender ampliar su órbita a otras materias civiles u otras disciplinas jurídicas, es violentar su naturaleza y función, lo que se traduce en una escasa o nula utilidad práctica o doctrinal. Discutir si el matrimonio, la adopción o la actuación del funcionario público (se dice que el Presidente es el primer mandatario de la nación) son contratos, es distraer la atención sobre los aspectos verdaderamente importantes de esta figura. No discute la importancia jurídica de las materias no patrimoniales que seguramente la tienen y aún mayor que las patrimoniales, sino que se pretende encuadrar la figura del contrato dentro de sus límites exactos que permiten obtener los máximos frutos.

B.- Todo contrato necesariamente implica un acuerdo, de voluntades, pero no un acuerdo simple, sino la manifestación exteriorizada de dos voluntades por lo menos, en los términos en que lo disponga una norma vigente; y

C.- Todo contrato debe ligar, enlazar a las personas que lo celebran, estableciendo entre ellas un vínculo de contenido patrimonial.

Este aspecto es la razón de ser, es el objetivo y el motivo del contrato. Las personas en sus relaciones cotidianas, tienen la necesidad de asegurar en alguna forma la realización de cierta conducta por parte de otras o de comprometerse, a su vez, a la realización de cierta actividad, y el instrumento idóneo para satisfacer esas necesidades, es el contrato.

Tomando en consideración lo expuesto, es necesario proporcionar un concepto de contrato que debe tenerse en cuenta para la comprensión y aplicación práctica de los contratos en la segunda parte de este trabajo y también es necesario, como consecuencia de lo expuesto, precisar qué aceptación le da al contrato el Código Civil Mexicano.

EL CONCEPTO DE CONTRATO EN DERECHO MEXICANO

En el derecho positivo mexicano, existe una distinción entre el convenio y el contrato, considerando al primero como el género y al segundo como la especie, sin perder de vista que ambos son a su vez, especies de actos jurídicos.

El derecho positivo mexicano distingue al contrato del convenio y de los preceptos respectivos puede obtenerse la distinción entre convenio en un sentido amplio y convenio en un sentido restringido. Aún cuando como especies de un mismo género, que es de acto jurídico, todas las disposiciones jurídicas aplicables a los contratos también lo serán a los convenios.

El convenio en sentido amplio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.

El contrato es el acuerdo entre dos o más personas para crear o transferir derechos y obligaciones.

Como consecuencia del desprendimiento de contrato de su género, el convenio en sentido restringido, queda reducido al acuerdo de dos o más personas para modificar o extinguir derechos y obligaciones.

DIVERSAS ACEPCIONES DEL TERMINO CONTRATO

La expresión "contrato" tiene en la práctica jurídica mexicana diversas significaciones: como acto jurídico, como norma individualizada y como documento en el cual se contienen los pactos o cláusulas convenidas por las partes, que crean o transmiten derechos y obligaciones.

EL CONTRATO COMO ACTO JURIDICO

Cualquier transformación en el ámbito de lo jurídico, o sea cualquier situación que produzca una consecuencia a la que se califique como "jurídica", necesariamente debe ser el resultado de una motivación a un "supuesto jurídico y toda activación de un supuesto jurídico, forzosamente debe de obedecer a la actualización de un hecho jurídico.

Estos términos de "supuesto jurídico" "consecuencias de derecho", "sujetos de derecho" que son las personas a quienes se imputan las consecuencias y "objetos de derecho" que es el elemento material y objetivo que maneja la ciencia jurídica, reciben el nombre de "conceptos jurídicos fundamentales", sin los cuales por lo tanto, no podría hablarse de situación o relación con la clasificación jurídica.

Los supuestos jurídicos, son las hipótesis normativas de cuya excitación depende el que se produzcan consecuencias de derecho.

Las consecuencias de derecho, son las situaciones o relaciones que se originan como consecuencia de haberse activado uno o varios supuestos jurídicos.

Es un desenvolvimiento lógico de ideas, debe concluirse que, para que se produzcan consecuencias de derecho, se necesita excitar o actualizar un supuesto. Ahora bien, el motor, el impulso, el activador del supuesto recibe el nombre de hecho jurídico.

Existen acontecimientos que no producen consecuencias jurídicas por no activar ningún supuesto, pero en cambio existen otros que si las producen y a estos últimos son a los que se les domina hechos jurídicos.

Los hechos jurídicos pueden clasificarse en hechos jurídicos en sentido estricto y en actos jurídicos, y en la teoría germano-italiana, en negocios jurídicos.

Los hechos jurídicos en sentido estricto son los acontecimientos de la naturaleza o relacionados con el hombre en los que no interviene su voluntad o que aún interviniendo, ésta es irrelevante en la producción de las consecuencias y que por la excitación de un supuesto jurídico se producen consecuencias de derechos.

El acto jurídico, es el acontecimiento del hombre el cual interviene su voluntad en forma directa y que por la motivación que hace de un supuesto jurídico, produce consecuencias de derecho.

Si en la realización el acto jurídico interviene una sola voluntad, se dice que éste es mono subjetivo, y si intervienen dos o más voluntades, el acto será pluri subjetivo.

Al referirse el acto jurídico a la materia civil y dentro de ésta a regulación patrimonial que presupone la posibilidad de la obtención de bienes y servicios como medios de la circulación de la riqueza y además relacionando los conceptos anteriores con la posibilidad de crear y transmitir derechos y obligaciones se está ya en posibilidad de dar un concepto de contrato como acto jurídico:

El contrato, como acto jurídico, es el acuerdo de voluntades conforme a lo dispuesto por supuesto para producir las consecuencias de derecho consistentes en crear o transmitir derechos y obligaciones de contenido patrimonial.

En este trabajo se manejará en términos generales al contrato como un acto jurídico, para estudiar sus elementos, presupuestos y clasificación, sin desentenderse de que además es una norma jurídica individualizada y debe tenerse presente también esa naturaleza para poder comprender el funcionamiento y utilidad de la figura.

EL CONTRATO COMO NORMA JURIDICA

Al estudiar al contrato, deben de tenerse en cuenta dos aspectos fundamentales; el primero, el acto jurídico como acuerdo de voluntades que es el proceso creador del contrato, y el segundo, que es el resultado de ese proceso; y así como no deben confundirse los actos discursivos con el discurso mismo o el proceso de elaboración legislativa con la Ley, tampoco deben confundirse el acto productor del contrato con el contrato mismo.

El resultado del acto jurídico contractual puede considerarse como una norma de la cual emanan derechos u obligaciones para las partes que en él intervienen.

El fundamento de obligatoriedad del contrato es que en sí mismo es una norma jurídica, no general sino individualizada, que a su vez se apoya en una norma jurídica general (la contenida en el código civil) la que a su vez se apoya para fundar su obligatoriedad en una norma de carácter constitucional.

Los temas principales que debe de tratarse en el estudio del contrato como norma jurídica son: los ámbitos de validez material, temporal y personal y los conflictos entre contratos relacionados con los ámbitos indicados.

EL CONTRATO COMO DOCUMENTO

Esta acepción, hace referencia al documento o al conjunto de signos sensibles que es el resultado del proceso contractual y en el cual se contiene la voluntad de las partes, que es en donde constan los pactos o cláusulas de la norma individualizada y su estudio se tratará en términos generales en el capítulo del elemento "forma" al analizar cada uno de los contratos que en particular reglamentan el código civil.

EL CONTRATO COMO FUENTE DE LAS OBLIGACIONES

En el curso anterior se estudió qué es una obligación, los elementos de las obligaciones, los tipos de obligaciones que existen según la doctrina, las diferencias que hay entre las distintas clases de obligaciones. Ahora nos toca tratar cómo nacen o llegan a tener vida las obligaciones, es decir, cuál es la causa generadora de las mismas.

La más autorizada doctrina nos explica que toda obligación tiene su fuente u origen en la ley, que ésta es la única fuente legítima -causa- del nacimiento de todo lazo o nexo jurídico -obligación-; sin embargo, si bien es cierto que en cualquier sistema de derecho escrito como el nuestro, la obra del legislador es en último término la causa generadora de las obligaciones, no menos cierto resulta que la ley por sí sola no es la causa única de su nacimiento, sino que por el contrario, lo que da vida a las obligaciones son los diferentes acontecimientos naturales y acciones humanas -hechos y actos jurídicos- que actualizan los supuestos normativos contenidos en la ley.

Así lo sostiene el gran civilista francés Bonnecase en su obra "Elementos de Derecho Civil, Derecho las Obligaciones, de los Contratos y del Crédito", cuando dice que: "Al mismo tiempo, estamos obligados a declarar que las obligaciones, ya se deriven de actos o de hechos jurídicos, encuentran su origen en la ley, erigida por tanto como fuente suprema de las obligaciones.- Se hace bien al considerar la cuestión en todos sus aspectos; siempre se encontrará la ley, en el sentido amplio del término, como origen de los efectos del acto y del hecho jurídicos. Por tanto el mecanismo jurídico constituido por estas dos nociones técnicas, tiene por objeto inmediato la aplicación de la ley, sin que pueda tener otro. Las situaciones jurídicas que de ella se derivan son sus consecuencias mediatas, ya se trate de obligaciones o de derechos reales”.

Continuando con nuestra exposición, diremos que por hecho jurídico debemos entender aquel acontecimiento natural o del hombre que el derecho toma en cuenta para atribuirles consecuencias jurídicas. En tanto que por acto jurídico se entiende la manifestación exterior de la voluntad que se hace con el fin de crear, transmitir, modificar o extinguir una obligación o un derecho y que esa manifestación de voluntad produzca el efecto deseado por su autor, existiendo de tal manera actos en los que sólo interviene una voluntad, llamados unilaterales, y aquellos en que es necesaria la concurrencia de dicha voluntad.

CONVENIO EN SENTIDO AMPLIO Y ESTRICTO.-

El contrato se define como un acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro del género de los convenios. El convenio es un acuerdo de voluntades para crear, transmitir, modificar o extinguir obligaciones y derechos reales o personales; por lo tanto, el convenio tiene dos funciones: una positiva, que es crear o transmitir obligaciones y derechos, y otra negativa, que es modificarlos o extinguirlos. Preferimos decir derechos reales y personales, y no derechos patrimoniales, en virtud de que pueden existir derechos personales de contenido extrapatrimonial.

Dentro de la terminología jurídica se ha hecho una distinción entre contratos y convenios en sentido estricto: al contrato se le ha dejado la función positiva, es decir, el acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones, y al convenio en sentido estricto le corresponde la función negativa de modificar o extinguir esos derechos y obligaciones. El convenio latu sensu, comprende ambas funciones.

“Art. 1684.- Convenio es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones.”

“Art. 1685.- Los convenios que producen y transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de contrato. Todo convenio o contrato es un acto jurídico, que puede ser unilateral, bilateral o plurilateral.

CONCEPTO DE CONTRATO.- Conforme a nuestra legislación por contrato debemos entender “el Acuerdo de dos o más voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones”.

II.- ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO.- Necesarios para la existencia del acto jurídico :

a).- El consentimiento.- Tiene que existir una manifestación de voluntad o expresión para celebrar el acto, esto es que se pongan de acuerdo, lo cual en Derecho se llama consentimiento.

Ej. Yo no deseo vender el automóvil de mi propiedad, pero un empleado infiel me pasa a firma, entre otros documentos, un contrato de compra-venta, el cual yo suscribo sin reparar en su contenido. En tal caso, no habrá existido la voluntad de celebrar el contrato, no habrá consentimiento y el contrato es inexistente.

b).- El objeto.- El objeto es hacer producir consecuencias jurídicas, las que estén previstas en la norma. La intención del contratante que se refleja en el contrato. El objeto al que tienden las voluntades deberá ser de realización física y jurídicamente posible.

Objeto Directo.- Crear o transferir derechos y obligaciones. Hay autores que dicen que esto es la obligación en sí.

Objeto Indirecto.- Es el objeto, la cosa o el derecho que se da. (En forma material)

En algunos actos jurídicos se agrega un tercer elemento especial que es :

c).- La Solemnidad.- Entendiendo por solemnidad el cumplimiento de ciertos requisitos rituales que inevitablemente tienen que llevarse a cabo para que se tenga por manifestado el consentimiento. Viene a hacer una forma o ritual que de no cumplirse el acto no existe (no para todos los actos jurídicos, solo para algunos). Ej. Matrimonio, éste debe realizarse ante un funcionario público “Juez del Registro Civil”

Nota : La falta de la voluntad exteriorizada del objeto posible, o de la solemnidad, en su caso, provocan la inexistencia del acto. El acto jurídico no se forma, no nace y consecuentemente no produce los efectos esperados. La inexistencia se constata, no surte efectos.

CARACTERÍSTICAS DE LA INEXISTENCIA.- Un acto jurício es inexistente cuando no reúne alguno de los elementos esenciales.

a).- Un acto inexistente no produce efecto legal alguno.

b).- No se puede convalidar. (No validez)

c).- No puede prescribir.

d).- Lo puede hacer valer cualquier interesado.

e).- No se declara por el juez, se constata. (El Juez se debe cerciorar de que no existe, no se declara porque sería tanto como aceptar que existía).

“Art. 2107.- El acto jurídico inexistente por la falta de consentimiento o de objeto que puede ser materia de él, no producirá efecto legal alguno. No es susceptible de valer por confirmación, ni por prescripción; su inexistencia puede invocarse por todo interesado”.

III.- ELEMENTOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS.-

Además del consentimiento, el objeto y la forma que son imprescindibles para que pueda hablarse de la existencia del contrato, la ley exige otros requisitos que deben darse en la formación del mismo, para que éste produzca plenamente sus efectos y para que no pueda ser anulado; o sea, aspectos que deben estudiarse para determinar los efectos o consecuencias del acuerdo de voluntades.

Tales requisitos deben darse y existir aún antes del contrato y son la capacidad, la ausencia de vicios en el consentimiento y la licitud en el objeto, motivo o fin y la forma , que en este trabajo sólo se enunciarán para precisar su campo de aplicación en los contratos en particular.

LA CAPACIDAD.-

La capacidad es la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones para hacerlos valer por sí mismas en el caso de las personas físicas o por conducto de sus representantes legales, en el caso de las personas morales.

Del concepto anterior se desprende la clasificación de capacidad en:

• Capacidad de goce; y

• Capacidad de ejercicio, general o de obrar.

La capacidad de goce es la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones.

La capacidad de ejercicio es la aptitud de las personas para hacer valer sus derechos y cumplir con sus obligaciones, ya sea por si mismas en el caso de las personas físicas o por conducto de sus representantes legales, en el caso de las personas morales.

Es importante hacer la distinción, porque la falta de capacidad ya sea de un tipo o de otro, puede acarrear consecuencias diversas.

En el derecho mexicano, que sigue una tendencia ideológica sustentada en la libertad humana, la capacidad tanto de un tipo como de otro (de hecho y derecho)se presume. Lo que significa que toda persona es capaz mientras no exista una disposición normativa que le niegue esa capacidad.

Por otra parte, la ley puede imponer o establecer incapacidades de hecho, de ejercicio o de obrar en términos generales (como lo establece el artículo 427) pero no podría señalar incapacidades de goce, de derecho o jurídicas generales sin atentar la dignidad humana o sin negar la personalidad jurídica.

Por otra parte, aunque una persona no sea apta para hacer vales por sí misma sus derechos o cumplir con sus obligaciones, no significa que no los tenga o que no pueda hacer ejercicio de los primeros o que no deba cumplir con las segundas, sino sólo que no puede hacer ejercicio de ellos por sí misma, y por lo tanto requerirá de otra persona para que en su representación lo haga; de ahí la necesidad jurídica de la representación, ya que sin ella sería lo mismo el tener o el no tener derechos, ya que si no se pueden hacer valer ni por sí ni por otro, desde un punto de vista lógico significa que no los tiene, y se volvería al punto de partida, al indicar que faltaría la personalidad jurídica a ese ente.

De lo anterior se desprende que no puede hablarse de una incapacidad sin ley.

Las incapacidades generales de ejercicio las establece el código civil en su artículo 427. Las personas señaladas en ese precepto pueden ser titulares de derechos, lo que no pueden es hacerlos valer por sí mismas, sino que requerirán que otra persona, en su representación, los haga valer.

Respecto a las incapacidades de goce, acorde con lo expuesto, la ley no las establece en forma general, sino sólo señala en forma particular, quien o quienes no tienen aptitud de ser titulares de ciertos derechos.

La ley establece incapacidades de goce en los siguientes casos:

A. Los extranjeros no tienen aptitud de ser titulares de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles cuando éstos están ubicados dentro del territorio nacional en la llamada "zona prohibida".

B. Los tutores mandatarios, albaceas, representantes del ausente y empleados públicos, no tienen aptitud para ser titulares del derecho de propiedad como compradores, de los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados.

C. Los ministros de los cultos, no tienen aptitud de ser titulares de bienes derechos hereditarios derivados de un testamento encargado por ministros del mismo culto o de particulares con quienes no tengan parentesco dentro del cuarto grado (artículo 130 Constitucional y 1227 del código civil); por esto no significa que no puedan tener aptitud para ser titulares, por ejemplo, de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles, ya que tales derechos pueden adquirirlos por otro medio diferente al señalado.

Amén de lo anterior, para la celebración de ciertos contratos se requiere una capacidad especial, esto es, un atributo que la propia ley exige para la celebración de los mismos, como es el ser propietario de los bienes en el caso de los contratos traslativos de dominio; ser titular de un derecho real en los contratos de arrendamiento, ser Licenciado en Derecho en los mandatos para pleitos y cobranzas, o en el de prestación de servicios profesionales. etc.

Luego, si se celebra un contrato por una persona que requiera de una capacidad especial sin tenerla, el contrato podrá ser declarado por la ley como nulo, o no producirá los efectos previstos por las partes sino los que determine la ley y hará responsable al otorgante de los daños y perjuicios causados a la otra parte, y en ocasiones la ley sanciona en forma específica al sujeto.

Como ejemplo de lo anterior se señalan:

a) Si se celebra un contrato de compraventa en el cual el vendedor no es el propietario de la cosa, o sea que no tenga la capacidad especial de propietario, la ley lo reputa nulo.

b) Si se celebra un contrato de arrendamiento por el titular de un derecho real de uso o de habitación como arrendador, que no tienen la capacidad especial para celebrar ese contrato, el mismo no producirá los efectos normales previstos por los contratantes, porque se perjudicarían los derechos de terceras personas, y hará responsable a ese usuario o habituario de los daños y perjuicios causados a su contratante.

c) Si se celebra un contrato de prestación de servicios profesionales de tipo jurídico por una persona que se diga abogado sin serlo, la ley lo sanciona al impedirle cobrar honorarios por los servicios prestados.

LA AUSENCIA DE VICIOS EN EL CONSENTIMIENTO

Los vicios del consentimiento son aquellas circunstancias particulares que sin suprimirlo, lo dañan. De lo anterior se desprende que, cuando uno de los llamados vicios no solo daña al consentimiento, sino que lo suprime, deja de ser vicio, para constituir una falta de consentimiento.

En los contratos se requiere que las personas como sujetos de derecho manifiesten un consentimiento exento de vicios, ya que tales circunstancias pueden invalidar y de hecho invalidan el contrato, lo que origina su nulidad, y la calificación de esa nulidad será la relativa.

Nuestra Legislación señala como vicios de la voluntad al error, al dolo y a la violencia.

a) EL ERROR. El error es el conocimiento equívoco de la realidad y no debe confundirse con la ignorancia, porque ésta es una falta de conocimiento.

También puede decirse que el error es el conocimiento inexacto de la realidad consistente en creer cierto lo que es falso o falso, lo que es cierto; es una falsa apreciación de la realidad.

Para que el error pueda considerarse como un vicio del consentimiento y por lo tanto originar la nulidad del contrato, debe de recaer sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de los que contratan.

El error puede referirse a las calidades o composiciones físicas de la cosa (como contenido de las prestaciones de dar) considerada en sí misma; a las calidades o funcionalidad de la cosa referida al uso o utilización que desee darle el sujeto; o a la identidad de la persona del contratante en aquellos contratos que se celebran en atención a las cualidades del sujeto.

Estas clases de error pueden ejemplificarse como sigue:

Se celebra una compraventa respecto de unos cubiertos en el entendido que deben ser de plata y resultan de otro material.

Se celebra una compraventa respecto de un automóvil en el entendido que debe ser último modelo y resulta de un modelo anterior.

Se celebra un contrato de prestación de servicios profesionales, en el entendido de que el profesional es determinada persona y resulta que el que celebró es el hijo de él, con el mismo nombre que su padre.

Si la falta de identidad entre la realidad y el motivo determinante de la voluntad del sujeto recae sobre la naturaleza del contrato o sobre la identidad misma de la cosa como objeto del contrato, técnicamente no puede ser considerada como un vicio, sino como una falta de consentimiento, ya que las voluntades no serían coincidentes en los términos previstos por la norma jurídica, para formar un consentimiento, y al faltar éste, por ser uno de sus elementos, no existiría el contrato.

Por otra parte existen errores que la ley no considera como causas de nulidad el contrato: Son el que no recae sobre el motivo determinante de la voluntad y el error de cálculo que sólo da lugar a rectificación.

b) EL DOLO. El concepto de dolo lo proporciona en derecho mexicano el artículo 1709, señalando que es cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir a error o mantener en él a alguno de los contratantes.

En términos generales puede decirse también que el dolo es el empleo de cualquier medio ilegal para inducir o provocar el error y así obtener la voluntad de una persona en la formación de un contrato.

Las sugestiones, los artificios o los medios ilegales, no constituyen prácticamente un vicio del consentimiento, sino que son los medios para obtener el resultado de inducir a error o mantener en él a una persona, y por lo tanto el vicio no es el dolo, sino el error. Sin embargo, el concepto es útil, en virtud de que puede ser más fácil probar la presencia de un dolo en el contrato por la materialización de los actos en las sugestiones o artificios, que probar el error y aún más cuando éste se desprende de circunstancias que no están declaradas en el contrato.

Este vicio es causa de nulidad relativa del contrato, si el error a que induce o que es mantenido por el mismo, recae sobre el motivo determinante de la voluntad del sujeto en su celebración.

El dolo siempre supone una intención de dañar o engañar, por lo que el hecho de alabar las cualidades de una cosa para determinar a una parte a celebrar un contrato, si no hay esa intención de daño, tradicionalmente se ha llamado "dolo bueno" y no es una causa de nulidad del contrato.

c) LA VIOLENCIA.-

El artículo 1713 indica que "hay violencia cuando se emplea fuerza física o amenazas que importen peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de los bienes del contratante, de su cónyuge, concubinario o concubina, de sus ascendientes, de sus descendientes o de sus parientes colaterales dentro del segundo grado" para determinar a una persona a celebrar un contrato.

La violencia en sí o el temor que nace de ella, vicia la voluntad del sujeto y origina una causa de nulidad relativa del acto.

Tradicionalmente se ha considerado que, para que la violencia sea un vicio del consentimiento se requiere:

•          Que sea grave. En derecho mexicano se atiende en forma principal al daño mismo que se puede causar por el agente que infringe la violencia, al establecer que debe importar peligro de perder la vida, la salud o una parte considerable de los bienes del contratante o de una persona que la ley supone allegada a él.

•          Que sea actual, inminente. Aunque la ley no establezca esta característica, se desprende de la naturaleza misma del vicio.

•          Que sea injusta, es decir ilícita. Debe implicar un hecho contrario a las leyes o a las buenas costumbres, por lo que el temor reverencial no basta para viciar el consentimiento.

•   Que sea el motivo determinante de la voluntad del sujeto al contratar; y

• Que provenga de una persona y no de un hecho dañoso, ya que en éste caso se estaría en presencia de un estado de necesidad.

d) LA LESION.-

En la legislación de Chihuahua, encontramos como vicio de la voluntad a la LESIÓN, que es el perjuicio que sufre una persona de la cual se ha abusado por estar en un estado de suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria, en la celebración de un contrato, consistente en proporcionar al otro contratante un lucro excesivo en relación a lo que él por su parte se obliga. La ley da al perjudicado la acción de nulidad del contrato por el plazo de un año, o de ser ésta posible, la reducción equitativa de la obligación. Dicha disposición es el 2112 del Código Civil del Estado.

Luego entonces, se trata de una nulidad sui generis y no debe confundirse o equipararse con el error, la violencia o el dolo; ya que por error ser entiende el concepto equívoco o engañoso que se tiene de la realidad y por ignorancia la falta de conocimiento de los negocios y en general de las cosas prácticas que sólo se adquiere con el vivir o con la práctica. La violencia es la coacción infringida a una persona para determinarla a celebrar un contrato o a realizar un acto y por estado de necesidad, la aceptación a realizar un acto por encontrarse el individuo en un estado apremiante, y la lesión el perjuicio sufrido por un contratante como consecuencia de su ignorancia, inexperiencia o miseria. Por otra parte, el dolo implica por su naturaleza, la acción de una persona que por medio de maniobras fraudulentas hace caer en error a otra o la mantiene en él.

Además, en la lesión para que se considere como un vicio se requiere una desproporción entre las prestaciones. En los vicios del consentimiento no se requiere la existencia de esa desproporción para que proceda la nulidad del acto, y por último, en la lesión, al haber desproporción entre las prestaciones, en los actos en que no haya prestaciones recíprocas, no puede originarse, y sí en cambio, puede haber un vicio del consentimiento en los actos a título gratuito.

En los códigos civiles mexicanos de 1870 y 1884 se reglamentó a la lesión como un vicio objetivo tomando en cuenta en forma primordial la desproporción en las prestaciones y se le consideró como una causa de rescisión y no de nulidad, aceptándose únicamente en la compraventa. Lo mismo sucedió en el Código Civil anterior, en que se regulaba en el artículo 17.

EL OBJETO, MOTIVO O FIN DEBE SER LÍCITO.-

El objeto, o sea la conducta manifestada como una prestación o como una abstención, debe de ser lícita además de posible y asimismo el hecho, como contenido de la prestación, también debe de ser lícito.

También los motivos y fines del contrato deben de ser lícitos, es decir que no estén en contradicción con una disposición normativa de carácter imperativo o prohibitivo.

La ilicitud en el objeto, motivo o fin del contrato origina la nulidad absoluta del mismo.

La nulidad absoluta es la sanción que la ley impone a las partes cuando realizan un acontecimiento contrario a las leyes de orden público o a las buenas costumbres que origina su ilicitud y tiene como característica el que produce provisionalmente sus efectos los que son destruidos retroactivamente cuando el juez pronuncie su nulidad o sea que opera hacia el pasado; no puede ser confirmado, no prescribe la acción para hacerla valer y de ella puede prevalecerse todo interesado. No obstante lo anterior, el artículo 7 del propio ordenamiento en consulta, permite que en algunos casos, y cuando la ley así lo disponga, que éstos surtan efectos. Esto es, hay ocasiones en que únicamente se puede demandar la nulidad de cierta cláusula que vaya en contra del tenor de alguna ley prohibitiva.

El artículo 1724, dispone “Es ilícito el hecho que es contrario a las leyes de orden público o a las buenas costumbres”.; mientras que el numeral 1715 señala: “El fin o motivo determinante de la voluntad de los que contratan, tampoco debe ser contrario a las leyes de orden público ni a las buenas costumbres”.

LA FORMA.-

c).- El cumplimiento de la forma.- Hay que darle a los actos jurídicos la forma que prevé la Ley.

NULIDAD EN LOS ELEMENTOS DE VALIDEZ.- ¿Qué pasa con un acto jurídico que le falta un requisito de validez? Se declara nulo (se debe anular). Esto significa que no tiene eficacia para producir los efectos que están en la ley. La nulidad puede ser absoluta o relativa.

La nulidad sí tiene que ser acreditada, justificada, para que el juez la declare. (solamente por declaración judicial)

Nota : El acto es anulable(susceptible de anularse). Se declara inválido porque falta un elemento de validez en el acto jurídico, pero hasta que surja la declaración judicial se declara la nulidad..). Contrario a los elementos de existencia que si falta uno de éstos simplemente no existe nada, en los contratos que falta un elemento de validez, dichos contratos si existen, pero se declaran inválidos (nulidad relativa o absoluta).

La nulidad puede ser absoluta o relativa :

NULIDAD ABSOLUTA.-

“Art. 8. Los actos ejecutados contra el tenor de las leyes prohibitivas o de interés público serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario.”

Art. 2109.- Produce provisionalmente sus efectos. Pero se destruyen los efectos retroactivos cuando sea pronunciada la nulidad.

Características de la Nulidad Absoluta:

- Produce efectos el acto, pero se destruyen retroactivamente.

- No se convalida (no puede llegar a tener validez) La convalidación es cuando el acto jurídico anulable recupera su validez en razón de una actividad realizada por las partes que en él intervienen en los casos en que la Ley lo permita.

- No prescribe (no tiene validez por el transcurso del tiempo)

- La puede hacer valer cualquier persona interesada.

NULIDAD RELATIVA.-

“Art. 2110.- La nulidad es relativa cuando no reúne todos los caracteres enumerados en el artículo anterior. Siempre permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos.”

Características de la Nulidad Relativa.-

- Si produce efectos pero no se destruyen retroactivamente.

- Si se convalida

- Si prescribe

- No la puede hacer valer cualquier interesado, solamente las partes que intervinieron

El artículo 8o. se refiere a la nulidad contra leyes prohibitivas o de intereses público (esto se refiere a la nulidad absoluta), salvo lo que la Ley disponga (aquí se aplica la nulidad relativa).

Teniendo como regla general la nulidad absoluta según el artículo 8o. del Código Civil, de acuerdo con el 2109 y como excepción la nulidad relativa según el artículo 2110.

Si el acto jurídico viola leyes de interés público o está en contra de leyes prohibitivas habrá nulidad absoluta, en cambio si el acto jurídico viola leyes de interés privado habrá nulidad relativa.

Estos deben ser lícitos, es decir estar conforme a la Ley.

Art. 2108.- La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto produce su nulidad, ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.

Art. 2111.- La falta de forma, si no se trata de solemnes porque de esta manera sería inexistente.

Art. 2114.- Si las partes confirman el acto omitido, la nulidad se extingue.

Art. 144, fracción II.- Aquí se contempla una causa de nulidad del matrimonio por falta de consentimiento. Sin embargo el artículo 226 establece que la nulidad sólo la pueden solicitar los que no otorgaron el consentimiento.

Se declarará la NULIDAD RELATIVA .- Si falta uno de los siguientes elementos de validez :

- La capacidad.

- La forma

- Vicios del consentimiento.

- La licitud en el objeto, motivo o fin, pero que no vaya de acuerdo al Art. 8, es decir que no esté en contra de leyes prohibitivas o de interés público.

Se declarará la NULIDAD ABSOLUTA.-

- La licitud en el objeto, motivo, o fin pero que sea conforme el Art. 8, es decir que vaya en contra de leyes prohibitivas o de interés público.

IV.- PRINCIPALES CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS.-

a).- Unilaterales y bilaterales.- Según el número de obligaciones y derechos que general

- Unilaterales.- El contrato es un acto jurídico bilateral o plurilateral, nunca unilateral porque son dos o más voluntades, mas sin embargo, tiene una clasificación llamada contratos unilaterales, ya que las obligaciones son para una persona y los derechos para otra es decir solamente generan obligación a cargo de una de las partes y la otra no asume compromiso alguno.

Ej. En la donación, el donante queda obligado a entregar la cosa y el donatario no queda obligado, de acuerdo a sus características unilateral, - porque genera un derecho para una parte y obligación para la otra)

- Bilaterales o Sinalagmáticas.- Son aquellos en que hay derechos y obligaciones recíprocos para ambas partes. Una persona tiene derecho y obligación y la otra igual.

Ej. Compraventa, en la cual el vendedor queda obligado a entregar la cosa vendida y tiene el derecho de recibir el dinero por ella y por otra parte el comprador tiene la obligación de dar el precio convenido por ella y el derecho de recibirla.

b).- Gratuitos y onerosos.- Según los provechos y gravámenes

- Gratuitos.- Los provechos son para un contratante y los gravámenes para el otro.

Ej. Donación y Comodato. El Comodatario tiene obligación de devolver la cosa prestada que usó gratuitamente, pero no asumió ningún sacrificio.

- Onerosos.- Aquel en que se estipulan provechos y gravámenes recíprocos, es decir para los dos contratantes. (Provechos = beneficios) (Gravámenes = Carga ).

c).- Conmutativos y aleatorios.-

- Conmutativos.- Cuando los provechos y gravámenes se conocen desde el momento de la celebración, Es decir cuando su resultado económico normal se conoce desde el momento en que el acto se celebra y las partes pueden apreciar de inmediato si habrá de producirles un beneficio o pérdida. Ej. Se vende un carro y se paga tanto - Compra venta.

- Aleatorios (Al azar).- Cuando para ambos contratantes o al menos para uno no se conoce el provecho (ganancia) y el gravamen (pérdida) , es decir cuando las prestaciones de las partes o de una de ellas, depende en cuanto a su existencia o monto, del azar o de sucesos imprevistos, de tal manera que es imposible determinar el resultado económico del acto en el momento de celebrarse. Ej. Cosecha de manzana, contratos de juego y apuesta permitidos por la ley, renta vitalicia, compra de esperanza, etc.

d).- Consensuales y reales.- De acuerdo al momento en que se perfeccionan :

- Consensuales.- Son aquellos que para su celebración no exige la Ley ninguna forma especial; se perfeccionan como contratos con el mero acuerdo de las partes, basta la voluntad, el consentimiento.

Ej. Cuando usted aborda un camión de transporte urbano, está celebrando un contrato y su voluntad ha sido exteriorizada sólo con su conducta. La existencia, validez y eficacia del acto no dependen de que se otorgue de determinada manera o de alguna forma exigida por la Ley.

“Art. 2133.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho”.

- Reales.- Son aquellos que no se perfeccionan sólo con la declaración de voluntad, sino ésta debe forzosamente acompañarse de la entrega de la cosa.

Ej. Un contrato real es el de prenda. Su constitución supone la manifestación exterior de la voluntad de celebrarlo más la entrega de la cosa pignorada.

e).- Contratos consensuales y formales.-

- Consensuales.- Si no dice nada la Ley, será consensual. La ley no exige ninguna forma especial. Ej. Contrato de mutuo. Ver Art. 2280 a 2288.

- Formales.- La Ley dice como hacerlo. Puede decir que por escrito o verbal. Ej. Compra Venta de bienes raíces y el contrato de mandato. La voluntad debe ser precisamente de la manera exigida por la Ley. En los contratos formales la falta de la forma legal, no impide la existencia del acto, pero si los afecta en su eficacia.

“Art. 2449.- El mandato puede ser escrito o verbal.”

Ver. Art. 2450 y 2451.

f).- Contratos principales y accesorios.- De acuerdo a sus características

- Principales.- Tienen vida jurídica propia. Son autónomos, no dependen de ningún otro. Ej. Compra venta de contado, Arrendamiento.

- Accesorios.- No tienen la vida jurídica propia, sino que depende de otro contrato u obligación. No tienen existencia independiente, sólo se justifican como parte complementaria de otro acto, tales son los contratos de fianza, prenda o hipoteca, los cuales son contratos de garantía, cuya celebración presupone la existencia presente o futura de una deuda originada por otro acto jurídico principal que van asegurar. Ej. Fianza Art. 2691. Prenda Art. 2750. Hipoteca Art. 2786.

g).- Instantáneos y de Tracto Sucesivo y Diferido.- De acuerdo a los efectos

- Instantáneos - Se producen todos los efectos en un solo acto. Se forman y deben cumplirse inmediatamente y se agotan en un sólo acto. Ej Compra venta de contado.

- Tracto sucesivo.- Si el desplazamiento de los efectos se va a estar produciendo de una manera periódica, Se cumplen escalonadamente a través del tiempo. Ej. Compra venta a crédito, Arrendamiento.

- Tracto diferido.- Pagar todo o producirse todos los efectos juntos en un sólo acto pero después de la celebración del contrato. Al iniciar el contrato se producen efectos pero no todos, los que quedan pendientes se cumplen en un sólo acto después de la celebración del contrato.

h).- Nominados e Innominados.- En función del interés que motiva a las partes.

-Nominados.- El que está regulado o reglamentado en el Código Civil, es decir aquellos que están instituidos en las Leyes y sus consecuencias están prefijadas en tales normas generales.

Nota : Del Art. 2126 en adelante se encuentran los contratos nominados.

- Innominados.- Serán innominados los contratos que no tienen una reglamentación en el Código Civil, es decir que no están instituidos en la Ley. Los que las partes diseñan originalmente para satisfacer sus intereses y necesidades, pero que si establecen derechos y obligaciones.

“Art. 1752.- Los contratos que no estén especialmente reglamentados en este Código se regirán por las reglas generales de los contratos.”

LA CLASIFICACION DEL CODIGO MEXICANO

Para terminar esta parte general, se señalará cuál es el orden en que el actual código civil ha clasificado los contratos que regula y el orden es el siguiente:

1.- El contrato preparatorio o promesa de contrato.

2.- Los contratos traslativos de dominio: La compraventa, la permuta, la donación y el mutuo.

3.- Los contratos traslativos de uso: El arrendamiento y el comodato.

4.- Los contratos de prestación de servicios: El depósito, el mandato, el de prestación de servicios profesionales, el de obra a precio alzado -el de los porteadores y alquiladores- y el de hospedaje.

5.- Los contratos asociativos: La asociación civil, la sociedad civil y la aparcería.

6.- Los contratos aleatorios: El juego y la apuesta, la renta vitalicia y la compraventa de esperanza.

7.- Los contratos de garantía: La fianza, la prenda y la hipoteca;y

8.- El contrato de transacción.

Resumiendo, podemos formar las siguientes llaves de clasificación:

1a.- Contratos de finalidad económica.

2a.- Contratos de finalidad jurídica.

3a.- Contratos de finalidad jurídico-económica.

La primera llave, contratos de finalidad económica, se subdivide en:

a). Contratos de apropiación de riqueza (traslativos de dominio y aleatorios).

b).Contratos de aprovechamiento de una riqueza ajena (traslativos de uso).

c). Contratos de utilización de servicios (de trabajo, prestación de servicios en general y depósito).

d). Contratos de apropiación y aprovechamiento de riqueza, con utilización de servicios (sociedad, asociación, y aparcería).

La segunda llave, contratos de finalidad jurídica, comprende:

a). Contratos de preparación (promesa de contrato).

b). Contratos de comprobación jurídica (transacción y compromisos en árbitros).

c). Contratos de representación y ejecución de actos jurídicos (mandato).

La tercera llave, contratos de finalidad jurídico-económica, abarca:

a). Contratos de garantía (fianza, prenda e hipoteca).

b). Contratos de transmisión (cesión de créditos, cesión de deudas y subrogación convencional).

FICHA NO. 2

LA PROMESA DE CONTRATO

I.- GENERALIDADES.-

Es importante recordar que los contratos tienen la naturaleza jurídica que les corresponde, de acuerdo a "su contenido obligacional" y no debemos confundir con promesas de contratar lo que con frecuencia son los contratos definitivos.

La poco feliz regulación que el Código Civil para el Distrito Federal y el del Estado de Chihuahua hace de la "promesa de contrato", no debe confundir al estudioso del derecho, sino alentarlo al examen cuidadoso de la figura, a la luz de la jurisprudencia pero sobre todo de los autores mexicanos que la han comentado, con pleno conocimiento de su realidad jurídica y práctica.

Al respecto, se sugiere la consulta de Rafael Rojina Villegas, quien, por su basta experiencia judicial y académica, representa una obligada referencia, y también reproducimos algunos aspectos de las obras de Sánchez Medal, Lozano Noriega y Zamora y Valencia, quienes son particularmente claros y concretos en éste contrato.

La doctrina le asigna a esta figura jurídica el nombre de Promesa de contrato, Antecontrato o Contrato Preliminar.

El Código Civil lo encuadra dentro de los contratos preparatorios en sus artículos 2126 y siguientes.

Las fuentes romanas del precontrato se encuentran en un texto de Paulo, escogido en el Digesto. Justiniano hace alusión a esta figura jurídica al disponer que en el caso de que el pacto verbal fuera acompañado de arras, si las partes se negaran a cumplirlo las perderían, con lo cual se reconoce al pacto así celebrado los efectos de la promesa de contrato, pues tal cosa representa una sanción al incumplimiento.

En el derecho germánico la promesa hecha y aceptada era causa bastante para la obligación de prestar.

II.- CONCEPTO.-

a).- Legislación.- Un contrato en virtud del cual una parte o ambas se obligan a celebrar dentro de cierto tiempo un contrato futuro determinado.

Artículo 2126.- “Mediante el contrato de promesa uno o varios contratantes, Pueden asumir la obligación de celebrar, dentro de cierto tiempo, un contrato futuro determinado”.

b).- Rojina Villegas.- Un Contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un contrato futuro determinado. Nos señala como primer requisito dentro de “cierto plazo”, en lugar de “cierto tiempo”.

III.- ELEMENTOS DE LA DEFINICIÓN.- Elementos reales : contrato futuro y Elementos Personales : Promitente y Beneficiario.

IV.- CARACTERISTICAS.- Es un acto especialísimo cuyo único objeto es celebrar un contrato definitivo en el futuro. La obligación que engendra este contrato es de HACER: celebrar un acto en el futuro.

Art. 2128.- “La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido, debiendo observarse lo establecido en los artículos 2130 y 2131 de este Código”.

Las obligaciones de hacer pueden referirse a hechos materiales o actos jurídicos. Algunos juristas opinan que como es una obligación de hacer la que nace de la promesa, le resta autonomía y libertad al contrato definitivo; que falta la libertad en el consentimiento. Los códigos que aceptan la promesa como el francés, el italiano y el nuestro, estiman que dentro de esa libertad absoluta de contratación tendría que irse restringiendo cada vez más su campo de acción, porque se presentan infinidad de contratos en los que no hay posibilidad de discutir si se celebran o no, (contrato de transporte, prestación de servicios).

a).- Bilateral.- Puede ser bilateral cuando engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

b).- Unilateral.- Cuando engendra derechos para una y obligaciones para la otra parte.

Art. 2127.- “El contrato de promesa será unilateral cuando sólo una de las partes se obliga a celebrar el contrato; será bilateral, cuando las dos partes se obligan a ello”.

c).- Formal.- En virtud de requerir para su validez la forma descrita.

Art. 2129.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, limitarse a cierto tiempo y precisarse en ellas los elementos esenciales del contrato futuro”.

d).- Autónomo.- No requiere del contrato definitivo para su existencia e incluso se puede solicitar su cumplimiento y el Juez debe firmar en rebeldía del demandado.

e).- Preparatorio.- Crea una relación jurídica preliminar para celebrar un contrato futuro. (Art. 2126)

V.- PARTES.- Las partes que intervienen en la promesa, se denominan respectivamente promitente y beneficiario. Si la promesa es unilateral, una parte es el promitente, es decir, el que se obliga a celebrar un contrato futuro determinado y la otra es el beneficiario, el cual no reporta obligación alguna, porque él no se ha obligado a concertar el contrato futuro. Por Ejemplo: La promesa unilateral de venta: el promitente se obliga a vender, pero el beneficiario no se obliga a comprar, queda a opción del beneficiario exigir o no la celebración del contrato definitivo de compraventa.

Cuando la promesa es bilateral, ambas partes juegan el papel de promitentes y de beneficiarios. Una parte se obliga a vender y la otra a comprar; hay obligaciones recíprocas, por esto es bilateral la promesa; uno promete vender y desde ese punto de vista es promitente y el otro lo es al obligar a comprar y a su vez cada parte es beneficiaria de la promesa correlativa.

VI.- PROMESA UNILATERAL Y ACTO UNILATERAL.- No debe confundirse la promesa unilateral con el acto jurídico unilateral. En la promesa existe el consentimiento, es decir, el acuerdo de dos o más voluntades, sólo que una de las partes resulta exclusivamente obligada en tanto que la otra no reporta obligación, pero hay un acto jurídico bilateral: tenemos por ejemplo la promesa unilateral de venta, , es contrato porque se ponen de acuerdo las partes en otorgar una operación que tenga por objeto dentro de cierto tiempo obligar al promitente a realizar la compraventa; hubo acuerdo de voluntades para ese objeto de interés jurídico; es unilateral, porque sólo el promitente se obliga a vender y el beneficiario simplemente acepta, sin obligarse a comprar, pero es contrato porque el beneficiario ha dado su consentimiento para que, si así lo desea, exija dentro del plazo la celebración de la compraventa definitiva.

En cambio, en el acto jurídico unilateral de la oferta o policitación que existe inicialmente en todos los contratos en el momento de su formación, sólo hay una manifestación de voluntad del oferente.

VII.- UTILIDAD Y FUNCION JURIDICA.-

Utilidad.- Llena infinidad de necesidades prácticas y jurídicas. En ocasiones, la falta de tiempo imposibilita concertar un contrato definitivo, que exigiría una redacción laboriosa ante Notario o que falten de llenar algunos requisitos procesales y aseguran la efectividad para un tiempo posterior.

Función jurídica.- No hay transmisión de riqueza, ni aprovechamiento de la misma, ni utilización de servicios a pesar de que se trata de una obligación de hacer, es especialísima, otorgar en el futuro un contrato no tiene contenido económico.

a).- Sirve para vincular a las partes, cuando no es posible celebrar en ese momento el contrato definitivo.

b).- Cuando la cosa objeto del contrato no está disponible.

VIII.- LA PROMESA Y OTRAS FIGURAS.-

a).- La promesa y el contrato sujeto a término.- Como toda promesa debe concretarse a un cierto plazo se ha pensado que puede confundirse con el contrato a término. En la promesa, una parte o ambas, se obligan a otorgar un contrato futuro, dentro de cierto plazo; en el contrato a término, se fija una fecha para que se realicen las consecuencias del mismo. Tienen en común la existencia de un plazo. En la promesa aún no existe el contrato definitivo, el plazo difiere su otorgamiento y en el sujeto a término, ya existe el contrato y sus efectos quedan aplazados para cierta fecha, pero realizada esta, automáticamente se producirán.

b).- La promesa y el contrato bajo condición suspensiva.- También la promesa se distingue del contrato bajo condición suspensiva, con la cual en ocasiones se confunde. En esta última aún no existen las obligaciones porque es de la esencia de la condición suspensiva evitar su nacimiento hasta en tanto que se produzca el acontecimiento futuro e incierto; por consiguiente, en el contrato bajo condición suspensiva, si se refiere a una compraventa, no ha nacido la obligación de transmitir el dominio, ni éste se transferirá, sino hasta que se realice el acontecimiento futuro e incierto y como tal cosa puede ocurrir o no, el contrato en definitiva puede resultar inexistente.

En cambio, en la promesa de contrato, ya una de las partes o ambas quedan obligadas definitivamente a celebrar el contrato; no hay una condición, como acontecimiento futuro e incierto; hay un plazo, pero no para que se difieran los efectos, sino para que se otorgue un nuevo contrato.

IX.- IDENTIFICACION DE LA PROMESA BILATERAL CON EL CONTRATO DEFINITIVO.- Esta tesis tiene su origen en una disposición del Código de Napoleón : “ La promesa de venta equivale a la venta”. De este precepto algunos juristas han formulado la teoría de que toda promesa bilateral equivale al contrato definitivo.

Se estima que la distinción entre la promesa bilateral de venta y la venta debe establecerse atendiendo al contenido de las obligaciones asumidas: la primera tiene por objeto el contrahere futuro, esto es, los promitentes se obligan a prestar un consentimiento sucesivo dirigido a la transmisión del dominio, aunque estén de perfecto acuerdo sobre todos los elementos esenciales del contrato de venta; en la otra se obligan a tranferir el dominio, aunque sea en un momento posterior.

De ello deriva que, para decidir en el caso concreto si se trata de promesa de venta o de venta definitiva, no se puede limitar al examen de las expresiones utilizadas por los contrayentes, sino que se debe examinar el contenido real de la relación jurídica constituida entre las partes.

X.- ELEMENTOS ESENCIALES.-

a).- Consentimiento.- El acuerdo de voluntades para celebrar el contrato futuro, debe manifestarse por escrito. Si es unilateral, una parte se obliga a vender y la otra es conforme con el ofrecimiento la venta. Si es bilateral una parte se obliga a vender y la otra se obliga a comprar en un plazo determinado.

b).- Objeto.- Consiste en una obligación de hacer, es decir, otorgar el contrato definitivo. En la promesa el objeto será ejecutar un acto jurídico consistente en otorgar un contrato definitivo.

XI.- ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS DEL CONTRATO DEFINITIVO.-

• Contener los elementos característicos del contrato definitivo; esto es, los elementos esenciales del contrato futuro, evitando con esto, que la clase y medida de las obligaciones que este contrato haya de imponer a las partes, pueda quedar al arbitrio de una de ellas. Es esencial y propio de la promesa, en virtud de que si no se contienen los elementos del contrato definitivo, no quedaría identificado el objeto de la misma.

• Limitarse a cierto tiempo. Nadie puede quedar sujeto indefinidamente a una manifestación de voluntad de esta naturaleza ya que va en contra de la voluntad de contratación.

• Observar la forma escrita.

Art. 2129.- Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, limitarse a cierto tiempo y precisarse en ellas los elementos esenciales del contrato futuro”.

Inexistencia de la promesa por falta de los elementos característicos del contrato definitivo.- La promesa de contrato no será válida, es decir, sería nula, si no contiene las características del contrato definitivo. sin embargo, aunque la ley emplea el término validez para indicar que la promesa será nula, cuando no contenga las características del contrato definitivo, en la doctrina se presenta el siguiente problema: ¿ se trata de una inexistencia o de una nulidad, la que sobreviene cuando el contrato no reúne las características de la operación definitiva? En principio puede decirse que hay una inexistencia desde el punto de vista de que si no se estipulan esas características, supongamos si se omite indicar el precio o la cosa en la promesa de venta, habrá una imposibilidad jurídica para obligar al contratante a vender, y como falta un elemento esencial , el contrato debe ser inexistente. Por otra parte, no podría quedar convalidado este contrato con el transcurso del tiempo; podría, sin embargo, ratificarse el contrato supliendo el requisito omitido y es aquí en donde la doctrina duda para llevar a sus últimos extremos la noción de inexistencia. Si en un contrato de promesa de venta se omite el precio y posteriormente en un contrato adicional se pacta ese precio, se discute si hay una ratificación del contrato definitivo, de tal suerte que simplemente la promesa esté afectada de nulidad relativa y se permita la ratificación y la convalidación retroactiva, o si la promesa es inexistente y la ratificación no podrá surtir efectos en forma retroactiva.

En nuestro concepto, desde el punto de vista estrictamente jurídico, hay una inexistencia, supuesto que en la misma se presenta cuando el objeto no es posible en sentido jurídico físico. En la promesa para que exista un objeto que pueda ser materia del contrato, es necesario fijar los elementos característicos de la operación definitiva; si no se fijan esos elementos, no hay objeto posible.

XII.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.-

a).- La capacidad.- Se requiere de la capacidad general y la especial. En cuanto a la capacidad, se discute si en aquellos contratos en que se requiere una aptitud especial, la promesa exige para el promitente o para el beneficiario la misma capacidad necesaria para el contrato definitivo; por ejemplo, el extranjero necesita tener autorización de la Secretaría de Relaciones Exteriores para adquirir un bien inmueble fuera de la zona prohibida, es decir, se requiere una capacidad especial en el extranjero para ese efecto.

Estimamos que para la promesa se necesita sólo la capacidad general; ser mayor de edad y estar en pleno uso de las facultades mentales; que la capacidad especial es sólo para celebrar el contrato definitivo; pero que si no se tiene en el momento de concertarlo, habrá un impedimento jurídico para ello.

b).- Voluntades libres.- Exentas de vicios.

c).- Objeto, motivo o fin licito.

d).- La forma.- Debe de ser escrita Para que la promesa de contratar sea válida, debe constar por escrito.

Art. 2130.- “El contrato de promesa relativo a bienes inmuebles o derechos reales, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, también debe inscribirse para que produzca efectos con relación a terceros”.

XIII.- PROMESA DE COMPRAVENTA.- En nuestra legislación la promesa de compraventa no se confunde con el contrato definitivo, pues sólo crea obligaciones de hacer, consistente en celebrar en el futuro dicho contrato.

XIV.- INCUMPLIMIENTO.- Se ha discutido si en la promesa de contrato de compraventa o en la promesa unilateral de venta, se comete un delito, cuando el promitente, faltando al cumplimiento de su promesa, vende al cosa de tal manera que posteriormente no podrá otorgar el contrato definitivo. Según se argumentaba que cometía el delito de fraude porque disponía de una cosa a sabiendas que no podía hacerlo. Esta interpretación a la luz de una norma penal, olvida la naturaleza jurídica del precontrato. En éste se originan exclusivamente obligaciones de hacer y no de dar. Desde el punto de vista civil, el incumplimiento del contrato preliminar de compraventa, es un caso de incumplimiento de una obligación de hacer, que sólo da lugar a la acción de cumplimiento cuando éste es posible, si es que la cosa aún se conserva en poder del vendedor, o bien, a la acción de daños y perjuicios. Como en la hipótesis que se analiza la cosa no se encuentra ya en poder del promitente, el incumplimiento da lugar a una acción de daños y perjuicios; no hay fraude, porque no hubo trasmisión de propiedad por virtud de la promesa unilateral o bilateral de compraventa; y por tanto, tampoco existió una disposición indebida por parte del promitente, quien aún era dueño de la cosa cuando la enajenó, a pesar de la promesa aceptada.

XV.- PRESTACIONES A QUE TIENE DERECHO EN CASO DE INCUMPLIMIENTO.- Expresamente el artículo 2131 del Código Civil Vigente faculta al perjudicado por el incumplimiento de la promesa para exigir que se celebre el contrato definitivo que en su rebeldía firmará el juez, es decir se admite que el juez sustituya al incumplido y exprese por él su voluntad para celebrar el contrato prometido.

Artículo 2131.- Si el promitente o causahabiente en caso de promesa inscrita en el Registro Público de la Propiedad rehusan firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el Juez; salvo el caso de que la celebración del contrato sea legalmente imposible, pues entonces la promesa quedara sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

La promesa quedará sin efecto cuando la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de un tercero de buena fe y que entonces el beneficiario tendrá únicamente la acción de daños y perjuicios. Sin embargo no se dice que sucede cuando la cosa ha pasado a poder de un tercero que la adquiere con conocimiento que hay una promesa concertada respecto a la misma, es decir, cuando haya mala fe. Como el precepto expresamente requiere la buena fe del tercero, nos da a entender que para el caso de mala fe, la adquisición será con fin ilícito y, por consiguiente, afectada de nulidad absoluta. El beneficiario tendrá entonces acción contra el tercero para exigir la nulidad de su adquisición, es decir, el contrato por el cual adquirió, y una vez obtenida la nulidad y restituida la cosa al patrimonio del promitente, podrá exigir el cumplimiento efectivo de la promesa, para que se otorgue y se firme en rebeldía, en su caso, el contrato definitivo.

XVI.- TERMINACIÓN.-

a).- Agotamiento natural de los efectos del contrato.- Por haberse otorgado el contrato futuro.

b).- Caducidad.- Porque haya vencido el término sin que por culpa de ninguna de las partes haya podido celebrarse el contrato futuro. Para evitar la caducidad debe el beneficiario requerir al promitente para que en la fecha límite celebre el contrato.

c).- Nulidad.- Por no haberse hecho por escrito o se haya omitido consignar el plazo o los elementos esenciales del contrato definitivo.

LOS CONTRATOS TRANSLATIVOS DE DOMINIO

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1.- IMPORTANCIA, FUNCION JURIDICO-ECONOMICA.

El contrato de compraventa es indiscutiblemente el que tiene mayor importancia entre los de su clase. En primer lugar porque se trata del contrato tipo de los translativos de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, prescripción, ocupación, accesión, adjudicación y la Ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir el dominio, dentro del grupo de los contratos traslativos, y la compraventa es a su vez la figura fundamental para adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán éstas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicarnos ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir el dominio, dentro del grupo de los contratos translativos, y la compraventa es a su vez figura fundamental para adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio.

Es un contrato traslativo de dominio, bilateral, oneroso, conmutativo, consensual, principal e instantáneo (puede ser de tracto si es a plazos).

III.- EVOLUCION DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA-

A).- Derecho Romano Antiguo.- No fue traslativa de dominio, se definía como un contrato por el cual el vendedor se obligaba a entregar una cosa y a garantizar una posesión pacífica y útil al Comprador, respondiendo de las perturbaciones jurídicas del tercero respecto de esa posesión y de los vicios ocultos de la cosa. También podía recaer sobre cosas ajenas, en el sentido de que si el vendedor garantizaba la posesión pacífica y útil, el Contrato era válido y el comprador no podía reclamar entre tanto no se le privara de la cosa, aún cuando tuviera conocimiento cierto de que era ajeno. Evidentemente que no quiere decir el principio romano, de que la venta de cosa ajena era válida, que el mismo derecho autorizara una disposición fraudulenta. Lo único que significó fue que la obligación del vendedor no trasmitía el dominio, que, por consiguiente, la venta era válida en tanto garantizaba la posesión al comprador, pero es claro que si posteriormente el dueño de la cosa reivindicaba ésta, como el vendedor no había cumplido con la obligación de garantizar, desde el punto de vista era responsable por el incumplimiento de su obligación específica, consistente en mantener al comprador en el uso y goce de la cosa. El contrato por sí solo no era traslativo de dominio, sino que tenía un simple efecto obligatorio, pues era menester recurrir a ciertas figuras jurídicas como Mancipatio, In Iure Cessio o Traditio operaba la traslación de la propiedad.

B).- Derecho Romano Posterior.- En los últimos años el Derecho Romano señala la siguiente evolución: La Mancipatio y la in Iure Cessio que fueron necesarias en el primitivo derecho Romano y en el Derecho Clásico, para transmitir la propiedad, van perdiendo su importancia para ser sustituidas por la Traditio. En principio la Mancipatio y la In Iure Cessio se referían a las cosas mancipi y la traditio a las cosas Nec Mancipi. Si se recurría a la traditio para una cosa mancipi, no había transmisión de dominio, sino solo de posesión que podía ser útil para la usucapio y convertir a través del tiempo esa posesión en propiedad. En los últimos tiempos del Derecho Romano la Traditio se consideró apta para operar la transmisión de la propiedad, respecto de bienes Mancipi y sustituyó a la Mancipatio y a la In Iure Cessio. Dentro de la Traditio Real consistente en la entrega de la cosa se operó una evolución que preparó el desarrollo del derecho moderno y se convirtió en simbólica o ficta, la primera consistía en la entrega de las llaves del local donde se encontraba la cosa; y la segunda cuando se confesaba haber recibido el bien antes de que materialmente e hubiera entregado.

En la compilación justinianea desaparece la distinción entre res manicipi y nec mancipi, y convertida la traditio en modo general de adquisición, fatalmente debía suceder que la trasmisión de la propiedad en la compraventa justinianea, se verificase siempre en el momento de la tradición, porque toda cosa vendida, en el Derecho Justinianeo, se transfiere con la tradición.

C).- Derecho Francés.- El antiguo derecho francés a través de formas consuetudinarias conservó la traditio simbólica y ficta; pero seguía formalmente mencionándose en los contratos la entrega de la cosa como elemento necesario para la transmisión de la propiedad. Según el Código de Napoleón la obligación de entregar la cosa será perfecta por el solo consentimiento de los contratantes. Hará al acreedor propietario y pondrá a su cargo aquella, desde el instante en que haya debido entregársele aún cuando no se haya verificado la tradición, a no ser que el deudor sea moroso en entregársela en cuyo caso quedará la cosa por cuenta y riesgo de este último.

La evolución sufrida desde el Derecho de Justiniano, a través del Derecho Francés y este principio tuvo una repercusión enorme en todo el mundo latino; con excepción de ciertos códigos, se declaró por las legislaciones latinas que tratándose de cosas ciertas y determinadas, el contrato era apto para trasmitir el dominio pues ya no tenía un simple efecto obligatorio, sino que principalmente cuando era de compra-venta, permuta, donación, sociedad, renta vitalicia, su efecto era traslativo de dominio, en forma directa e inmediata; ya no era menester la entrega de la cosa, siempre y cuando fuere cierta y determinada.

D).- Códigos Mexicanos de 1870 a 1884.- En estos códigos al definir la compra-venta, también se recuerda el concepto Romano al decir que el vendedor se obliga a entregar una cosa. No dice que el vendedor trasmita el dominio de la misma. El artículo 2811 del Código de 1884, igual al relativo del Código de 1870 dice: “La Compra venta es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa, y el otro a pagar un precio cierto y en dinero”. Es decir, por cuanto a la cosa hay sólo obligación de entregarla, y por lo que se refiere al derecho, existe el deber de transferirlo. Además la venta es perfecta y obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho y desde el momento en que la venta es perfecta, pertenece la cosa al comprador y el precio al vendedor, teniendo cada uno de ellos derecho a exigir del otro del cumplimiento del contrato.

E).- Código Vigente.- Establece que hay compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a su vez a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (Art. 2132) y que es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho (Art. 2133)

La jurisprudencia ha establecido que: Este contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes respecto del precio y de la cosa y desde entonces obliga a los contratantes, aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio satisfecho. La traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya simbólica, salvo convenio en contrario, y si bien la Ley Civil establece reglas relativas a la entrega de la cosa vendida, estas reglas solo tienen por objeto determinar los límites de la obligación del vendedor de entregar esa cosa y comprobar que se la ha satisfecho debidamente.

II.- DEFINICIÓN.-

Contrato por virtud del cual una parte llamada Vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada Comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció, y nuestra Legislación asumió dicho criterio al señalar que será perfecta la venta entre las partes, y la propiedad quedará adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se convenga en la cosa y en el precio, aunque la primera no se haya entregado ni pagado el segundo.

IV.- CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA.-

• La compraventa es un contrato traslativo de dominio.

• Es bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

• Es oneroso porque confiere provechos y gravámenes, también recíprocos.

• Es conmutativo por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrar el contrato.

• Puede ser ocasionalmente aleatorio, cuando se trata de una compra de esperanza, es decir cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir. La venta pura y simple, siempre es un contrato conmutativo, pero puede ser aleatorio, cuando se imponga esa modalidad, en cuyo caso toma el nombre de compra de esperanza.

• Es consensual para muebles y formal para inmuebles (formal - escritura privada ante 2 testigos o escritura pública). En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto, es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, según que el precio importe más de mil quinientas veces el salario mínimo, requerirá escritura pública; o que no llegue a esa suma, hipótesis en la cual bastará el documento privado.

• Es un contrato principal, porque no requiere de otro para su validez. Existe por sí solo, no depende de otro.

• Puede ser instantáneo (Se perfecciona en el mismo momento de su celebración. Ej. Venta al contado) o de tracto sucesivo (El cumplimiento se va dando en forma periódica. Ej. Venta en abonos).

• Siempre Consensual en oposición al real. (Art. 2133) Quiere esto decir que existe antes de la entrega de la cosa, la cual no es un elemento constitutivo de la misma; en cambio, en los contratos reales, la entrega de la cosa es un elemento necesario para su formación.

V.- COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL.- Podemos clasificar la compraventa, distinguiendo la civil de la mercantil, la primera se caracteriza en nuestro derecho en forma negativa, diciendo que es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil, y ésta se determina en forma positiva, por el Código de Comercio. Son compraventas mercantiles según el Código de Comercio a las que se les da el carácter de tales y todas las que se hagan con el objeto directo y preferente de traficar”.

También reconoce el citado Código que son mercantiles por su objeto las operaciones de compra y venta de acciones y de obligaciones comerciales, así como las operaciones que se verifiquen con el Estado, respecto de acciones, bonos y obligaciones en general; y son mercantiles subjetivamente consideradas, todas aquellas operaciones que se verifiquen entre comerciantes y banqueros, excepto cuando tengan una naturaleza esencialmente civil.

VI.- COMPRAVENTA VOLUNTARIA Y FORZOSA.- La voluntaria es el contrato ordinario en que comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio; la forzosa en realidad se presenta una característica que afecta al contrato en su esencia misma; existe en el remate, en la adjudicación judicial y en la expropiación por causa de utilidad pública. El remate es una venta judicial de un bien que se lleva a cabo sin o contra la voluntad del dueño o ejecutado. Puede el remate realizarse con a voluntad de éste, pero no es necesaria ésta, dentro del procedimiento de ejecución forzosa, para operar la enajenación del bien. Por eso el remate judicial sin o contra la voluntad del enajenante afecta a la compraventa en su esencia misma.

VII.- ELEMENTOS ESENCIALES O DE EXISTENCIA DEL CONTRATO.- Los elementos esenciales en todo contrato son el consentimiento y el objeto.

1.- CONSENTIMIENTO.-

Artículo 2132. Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Es un acuerdo de voluntades que tiene por objeto la transferencia de un bien a cambio de un precio. El contenido de la voluntad será transmitir por una parte el dominio de una cosa o de un derecho y por la otra pagar un precio cierto y en dinero. Si no se cumplen estas dos manifestaciones de voluntad, no hay compraventa.

Pueden existir los siguientes errores:

a).- Error en la naturaleza del contrato.- Una parte cree celebrar un tipo de contrato diverso al que realmente es. Ej. Una parte cree recibir en donación y la otra cree vender.

b).- Error en la identidad del objeto.- Se celebra el contrato sobre una clase de mercancía u objeto y se recibe otro. Ej. Una parte cree vender una cosa y la otra comprar una semejante.

La falta del consentimiento ocurrida por error en la naturaleza del contrato o en la identidad del objeto, origina la inexistencia del contrato, no produciendo efectos jurídicos y en cualquier tiempo puede invocarse la inexistencia, todo interesado puede hacerla valer y no se requiere declaración judicial para constituirla, pero si una controversia surge al respecto, sí será necesaria la sentencia que así lo decida, la cual será declarativa y no constitutiva.

2.-OBJETO.-

• Directo.- Crear y transmitir derechos y obligaciones, transmitir el dominio de una cosa por una parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra. (Se habla de la obligación en sí)

• Indirecto.- Obligación de dar. Conducta que deben cumplir las partes. Transmitir la cosa y pagar el precio. El objeto de la compra venta es una cosa o un derecho y el precio.

a).- Casos de inexistencia por objeto directo jurídicamente imposible.- Todos aquellos en los que una norma de derecho constituya un obstáculo insuperable para que se pueda transmitir la propiedad como ocurre con el artículo 27 constitucional al impedir que el mexicano pueda transmitir el dominio de bienes inmuebles al extranjero que se encuentra en la zona prohibida de 100 kms., en las fronteras y de 50 kilómetros en las costas. Porque no se puede cumplir con la obligación.

b).- Casos de inexistencia por falta de alguno de los objetos indirectos.-

Art. 1718.- Son objeto de los contratos :

• La cosa que el obligado debe dar

• El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.

Esto es el objeto indirecto del contrato.

Puede existir el consentimiento para transmitir una cosa a cambio de un precio; pero puede no existir la cosa, o faltar el precio y en este caso el contrato es inexistente por falta de alguno de sus objetos indirectos.

3.- POSIBILIDAD FISICA DE LA COSA.- La cosa objeto del contrato debe ser posible físicamente (existir en la naturaleza o ser susceptible de existir cuando se trate de cosas futuras.

Art. 1719 .- La cosa objeto del contrato debe:

• Existir en la naturaleza.

• Ser determinada o determinable en cuanto a su especie.

• Estar en el comercio (Es inalienable, no se pude enajenar).

Art. 1720.- Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.

4.- EXISTENCIA DE LA COSA EN LA NATURALEZA Y PERDIDA DE LA MISMA.- La cosa objeto de la compraventa puede no existir en el momento de la celebración del contrato, o bien puede perderse con posterioridad; por esto conviene distinguir estas dos situaciones :

a).- Cuando la cosa no existe en el momento del contrato tampoco es susceptible de llegar a existir en el futuro, el contrato es inexistente.

b).- Cuando la cosa existe, pero se pierde, o sea perece con posterioridad al contrato, el negocio jurídico es existente y solo se origina un problema de responsabilidad para determinar quien sufre la cosa. (La pérdida la sufre el dueño, o sea el comprador en este caso).

En relación a estas dos situaciones se presentan los siguientes casos:

Pérdida total antes de concertarse la compra venta

• Pereciendo la cosa o quedando fuera del comercio;

• Desapareciendo de modo que no se tenga noticias de ella o que aunque se tenga alguna, la cosa no se puede recobrar.

Desde luego se advierte no se puede realizar el objeto directo de la obligación del vendedor consistente en transmitir el dominio y entregar la cosa y faltará el objeto indirecto del contrato, siendo inexistente por falta de objeto. Este caso de inexistencia origina la devolución del precio como consecuencia de la privación total de efectos del contrato. No es menester litigar para obtener la declaración de inexistencia, porque ésta no es necesario que se declare judicialmente; pero si existe disputa o controversia entre las partes, se hace necesaria la intervención del Juez, y en este caso la demanda tendrá por objeto exigir la resolución del precio como consecuencia de la inexistencia del contrato. En la hipótesis de que la cosa se perdió, el juez sólo se ocupará de este problema de hecho analizando las pruebas, y si se justifica plenamente esa pérdida total, el juez registrará la inexistencia en el considerando relativo de su fallo, para condenar a la restitución del precio; pero no tiene necesidad de declararla, sino sólo resolverá que el acto no produjo efectos, por no existir compraventa.

Evicción de la cosa anterior al contrato.- Hay evicción cuando el adquirente es privado parcial o totalmente por sentencia ejecutoriada de la cosa enajenada en razón de un derecho de tercero anterior a la adquisición.

Aquí la cosa existe en la naturaleza, está en el comercio, es determinada o determinable y no ha perecido, por consiguiente, en este caso existe el objeto material del contrato. No hay inexistencia, pero la venta concertada en estas condiciones es de cosa ajena, porque ya hay una sentencia que constituye la verdad legal, que declaró que el vendedor no es dueño de la cosa, sino un tercero al que se le debe restituir. Por lo tanto es una venta de cosa ajena que constituye un hecho ilícito contrario a un precepto prohibitivo por lo que hay nulidad absoluta. (Es nula, en virtud de que falta la capacidad especial: ser dueño o propietario)

Art. 7 : Los actos ejecutados contra el tenor de leyes prohibitivas o de interés público serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario.

Cuando la evicción se sufre después de celebrado el contrato, la Ley no sanciona con la nulidad absoluta al permitir que quede convalidada, si posteriormente el vendedor adquiere la cosa y se trata de una convalidación especial, distinta de la ratificación ordinaria en los actos afectados de nulidad relativa y que depende de una condición : que el vendedor adquiera por cualquier título la cosa enajenada.

Art. 2153.- Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

Art. 2154.- La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tomarse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirientes de buena fe.

Artículo 2155.- El contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida.

Pérdida parcial anterior al contrato.- Existe el objeto aunque parcialmente, hay posibilidad física y jurídica para la venta y por lo tanto no hay inexistencia. La inexistencia sólo funciona en el derecho cuando hay imposibilidad absoluta por lo que se refiere al objeto física o jurídicamente posible.

Aquí hay que determinar si la venta es nula o válida: La Doctrina da dos soluciones :

- La venta es nula por error determinante en la voluntad del comprador, porque lógicamente se supone que el comprador no hubiera adquirido la cosa de saber que ésta había perecido en parte. La hipótesis normal es que el comprador adquiere la cosa en su totalidad y se supone que no hubiera dado su consentimiento de saber que la cosa existía en parte, salvo que el comprador conocía el estado de la cosa antes de celebrar el contrato, y hay que demostrarlo.

- Afirma que se trata de un contrato válido; que no hay vicio de error en el consentimiento, sólo hay una imposibilidad de cumplir la obligación en todo su alcance, ya que el vendedor no podrá entregar la cosa en su totalidad y que al haber una imposibilidad para cumplir el contrato está sujeto a rescisión o bien cuando hay precio, el adquirente tiene la acción de reducción del mismo o de rescisión del contrato a su elección.

Rojina Villegas nos dice que se trata de una nulidad y no rescisión ya que ésta supone la validez del contrato. Existe nulidad porque hay un error a no ser que se demuestra que el comprador conoció el estado de la cosa.

Art. 1707.- El error de hecho o de derecho invalida el contrato cuando recae sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de los que contratan, si en el acto de la celebración se declara ese motivo o si se prueba por las circunstancias del mismo contrato que se celebró éste en el falso supuesto que lo motivó y no por otra causa.

5.- POSIBLE EXISTENCIA DE LA COSA.- El contrato es existente cuando la cosa está en la naturaleza o es susceptible de existir. Hemos analizado la primera hipótesis, existencia de la cosa en la naturaleza y pérdida o perecimiento de la misma; sin embargo esta segunda hipótesis, relativa a la posible existencia del objeto, presenta las siguientes manifestaciones :

Cuando el contrato es existente, aun cuando la cosa en definitiva no llegue a existir. Esta modalidad se llama “compra de esperanza”.

Art. 2201.- Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza.

Artículo 2689.- Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo que esos frutos no lleguen a existir, o bien, los productos inciertos de un hecho que pueden estimarse en dinero. El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados”.

Aquí se permite que el carácter aleatorio de los contratos pueda referirse a la existencia del objeto de los mismos.

Cuando la compraventa depende de una condición suspensiva. La compra venta depende de una condición suspensiva relacionada con la existencia de la cosa, si ésta no llega a existir, el contrato de compra-venta no se formará, será inexistente. Ej. compra de cosa esperada, en la que la operación se celebra sobre una cosa futura, pero se estipula la condición expresada de que si la cosa no llega a existir, tampoco existirá las relaciones jurídicas derivadas de la compra-venta.

Cuando la compraventa está sujeta a término o plazo. Se refiere a una cosa futura pero se impone la modalidad de término o plazo y no de condición suspensiva. Se conviene que en un plazo determinado se entregaran mercancías, bienes, etc., que aún no existen pero que serán manufacturados.

Los efectos de este contrato quedan diferidos a la llegada del término. En el caso de incumplimiento, si las cosas no llegan a elaborarse, se originarán las dos acciones de todo incumplimiento, es decir, la rescisión con el pago de daños y perjuicios o bien el cumplimiento del contrato con el pago de daños y perjuicios moratorios.

Compraventa de la herencia de una persona viva.- La porción hereditaria que llegara a tener el vendedor en la sucesión testamentaria e intestada de una persona que vive en el momento en que aquél celebra el contrato de compra-venta implica un problema de inexistencia por cuanto que el vendedor tiene solo una expectativa de derecho en la herencia futura, mientras no ocurra la muerte del autor de la sucesión.

Art. 1720.- Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo no puede serlo la herencia de una persona viva, aún cuando ésta preste su consentimiento.

6.- POSIBILIDAD JURIDICA DE LA COSA.- Se refiere a la posibilidad jurídica del objeto: Estar en el comercio y ser determinado o determinable.

Existencia de la cosa en el comercio:

Art. 718.- Pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.

Art. 719.-Las cosas pueden estar fuera del comercio, por su naturaleza o por disposición de ley.

Art. 720.- Están fuera del comercio por su naturaleza las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente. Y por disposición de la Ley, las que ella declara irreductibles a propietario particular.

Determinación de la cosa.- Existen tres formas :

a).- La determinación individual que es la perfecta.

b).- Determinación en la especie como lo es: género, cantidad, calidad, peso o medida.

c).- La determinación que se precisa en atención al simple género.

7.- COSA LICITA.- Además de los requisitos que hemos considerado esenciales para la existencia de la cosa como objeto indirecto de la compraventa, consistentes en su posibilidad física por existir en la naturaleza y en su posibilidad jurídica por estar en el comercio y ser determinada o determinable, debemos referirnos al carácter lícito y litigioso de los bines de una enajenación. Las cosas en sí mismas no pueden ser lícitas o ilícitas, pero su enajenación o adquisición como formas de conducta sí pueden estar prohibidas o permitidas.

El artículo 7° del Código Civil sirve para determinar la sanción de nulidad absoluta que afecta en general a todas las ventas que se ejecuten violando leyes prohibitivas o de interés público.

8.- COSA LITIGIOSA.-

Art. 2156.- La venta de cosas o derechos litigiosos no está prohibida; pero el vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la evicción, quedando además sujeto a las penas respectivas.

9.- PRECIO CIERTO Y EN DINERO.- El precio debe ser siempre cierto y en dinero. Estos dos requisitos son esenciales para la existencia del contrato de compraventa.

El precio debe tener las características siguientes :

a).- Debe ser fijado en dinero.

b).- Debe ser determinado o indeterminable.

c).- Debe ser serio, es decir sincero.

d).- Debe ser justo.

También el precio debe ser justo; pero este ya es un requisito o elemento de validez. Si el precio no es cierto o en dinero, no existe la compraventa; si el precio es injusto o lesivo, el contrato existe, pero está afectado de nulidad relativa por lesión.

Por precio se entiende el que está precisado o puede determinarse matemáticamente.

La ley no exige de manera absoluta que la totalidad del precio sea en dinero; permite la operación mixta en que pague una cosa con numerario y con el valor de otra, de tal manera que la operación será de compraventa cuando el numerario sea igual o superior al valor de la otra cosa que entregue al comprador, y será de permuta cuando sea inferior al valor de la misma.

a).- Fijación del precio.- Con respecto al precio, se presenta el problema de su determinación, no en cuanto a su valor, que debe ser cierto y en dinero, pero sí respecto a la forma de cómo habrá de fijarse; y la Ley puede dejarlo al común acuerdo de las partes, a la voluntad de un tercero el valor corriente de las mercancías en el mercado, o de una manera imperativa en los casos de expropiación fijado entonces la propia ley monto del precio.

b).- Precio justo .- Este atributo ya no es un elemento esencial del precio. El contrato de compra-venta existe y solo estará afectado de lesión y por consiguiente, de nulidad relativa cuando haya una desproporción notable, evidente entre el valor de la cosa y el precio en dinero que se pague por ella siempre y cuando esa desproporción obedezca a la miseria, ignorancia, inexperiencia y haya sido obtenido por una explotación de una de las partes con respecto a la otra.

c).- Precio verdadero.- Además de la certeza y justicia del precio, como requisito se requiere también que el precio sea verdadero en oposición al simulado es decir debe existir en forma real pues si se justificare en el juicio correspondiente que en verdad el supuesto comprador no pagó cantidad alguna por la cosa enajenada, tendrá que concluirse que la venta se simuló en forma absoluta o relativa. La simulación es absoluta cuando además de la falta de precio las partes no tuvieron la intención de enajenar y adquirir respectivamente la cosa, de tal suerte que todo lo que declararon en el contrato fue falso y nada tuvo de real. Será relativa si los contratantes tuvieron la intención de enajenar y adquirir pero sin que mediara un precio, es decir celebrando una donación disfrazada de compra-venta.

VIII.- ELEMENTOS DE VALIDEZ EN LA COMPRAVENTA.-

a).- Capacidad

b).- Voluntad libre

c).- Objeto, motivo, o fin lícito.

d).- La forma

Con relación a las voluntades libres, esto es que no tenga algún vicio consistente en error, dolo, mala fe o violencia, estaremos a lo expuesto en la primera ficha. Con relación al objeto, motivo o fin lícito, merece el mismo comentario.

1.- CAPACIDAD.- Vamos a tratar de la capacidad referida en especial a los contratos.

a).- Capacidad de ejercicio para contratar.- Es la aptitud reconocida por la Ley en una persona para celebrar por sí misma un contrato, o bien para hacerlo a través de un representante (apoderado o mandatario).

b).- Capacidad de contratar.- Es una sub-especie de la capacidad de obrar o de la capacidad de ejercicio y consiste en la aptitud reconocida por la ley a una persona para estipular por sí el contrato sin necesidad de substitución o de asistencia de otras personas. Algunas personas carecen de tal aptitud legal y solo pueden actuar a través de otras personas, llámense tutores o quien ejerza la patria potestad.

REGLA GENERAL.-

Art. 1692.- Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la Ley.

PROBLEMAS ESPECIALES.- La capacidad en la compra-venta si presenta problemas especiales pudiendo distinguir dos:

a).- Requisitos que deben observarse para ciertas enajenaciones.

b).- Prohibiciones para vender y para comprar.

La incapacidad (de ejercicio) en una o en ambas partes que han celebrado un contrato es una causa de invalidez de éste y da origen a una acción de nulidad relativa de la cual por tanto no podría valerse cualquier interesado, sino sólo el mismo incapaz y puede convalidarse por confirmación o por prescripción el mencionado contrato.

Dentro de las personas exceptuadas por la Ley para contratar tenemos que el artículo 427 del Código Civil nos señala:

Art. 427.- Tienen una incapacidad natural y legal:

I.- Los menores de edad

II.- Los mayores de edad privados de inteligencia por locura, idiotismo, imbecilidad, aún cuando tengan intervalos lúcidos

III.- Sordo mudos que o sepan leer y escribir

IV.- Ebrios consuetudinarios, los que habitualmente hacen uso inmoderado de drogas enervantes.

Además encontramos algunas personas que la ley prohíbe celebrar determinados contratos. En cuanto a la compra-venta no hay nada especial con respecto a las causas generales de incapacidad. La incapacidad que afecta a algunas personas de un modo general se aplica el contrato de compra-venta, como a cualquier otro negocio jurídico. La incapacidad de las personas exceptuadas por la ley, no impiden que sean sujetos jurídicos de la compra venta, sino que implica solamente que no puede constituirla por sí mismos. Los menores de edad no emancipados y los interdictos no pueden vender o comprar sino por medio de su representante legal (padre que ejerce la patria potestad con la autorización judicial; tutor con la autorización del tribunal), los menores emancipados, los inhabilitados, aún pudiendo ellos mismos declarar la propia voluntad, para constituirse como sujetos directos de la compra-venta, deben estar asistidos del curador que integra su capacidad y debe también proveerse de autorización judicial.

Una vez hecho todo lo anterior, el contrato es perfecto. Los incapaces asumen todos los derechos y obligaciones que derivan del contrato. Los mismo sucede con las personas jurídicas o morales, las cuales obran por medio de sus órganos (administradores), cuyas deliberaciones son sometidas a las autorizaciones de los órganos de tutela. La incapacidad de las personas físicas y morales consiste no ya en no poder ser vendedores o compradores, sino en no poder hacer el contrato con su sola voluntad, el consentimiento suyo es insuficiente. En cambio la condición de las personas a las cuales la Ley prohibida especialmente el contrato de compra-venta, no son incapaces de hacerlo por sí mismo, sino que no pueden en las particulares circunstancias en que se encuentran, absolutamente constituirlo. Mas que una incapacidad debemos de hablar de un defecto de legitimación para poder comprar, en razón de la posición de la persona respecto de la cosa sobre la que se contrata.

Mencionamos anteriormente que de acuerdo con el artículo 427, los menores de edad están incapacitados para celebrar contratos, pero pueden hacerlo por conducto de sus representantes legales, o sea lo que ejercen la patria potestad, que son los que tienen la administración legal de los bienes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 402, siempre y cuando exista la autorización judicial del Tribunal y que sea en beneficio del menor. Aquí debemos hacer una distinción entre los bienes adquiridos por el menor con su trabajo, que pertenecen en propiedad, administración y usufructo al hijo, y los bienes que se adquiera por cualquier otro título, la propiedad y la mitad del usufructo corresponden al menor y la administración y la otra mitad del usufructo corresponden a las personas que ejerzan la patria potestad. Tratándose de una compra-venta de bienes de un menor sujeto a tutela, la venta se debe hacer solamente en caso de absolutamente necesidad o evidente utilidad del menor, debidamente justificada y previa la conformidad del curador y la autorización judicial y solamente en subasta pública y judicial, sino se hace en éstos términos la venta es nula.

Art. 538.- Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos, y los muebles preciosos, no pueden ser enajenados, ni gravados por el tutor, sino por causa de absoluta necesidad o evidente utilidad del menor, debidamente justificada y previas la conformidad del curador y la autorización judicial.

Art. 539.- Cuando la enajenación se haya permitido para cubrir con su producto algún objeto determinado, el Juez señalará al tutor el plazo dentro del cual deberá acreditar que el producto de la enajenación se ha invertido en su objeto. Mientras que no se haga la inversión, se observará lo dispuesto en la parte final del artículo 144.

Si es un bien donde el menor es copropietario; se valuarán dichos bienes a fin de que el juez resuelva si conviene o no dividirlos materialmente o si es conveniente la enajenación, gravámenes o hipoteca y puede dispensar la Almoneda, si consienten en ello el tutor y el curador.

El matrimonio del menor produce de derecho la emancipación y los mayores de 16 años que estén sujetos a patria potestad o tutela tienen derecho a que se les emancipe si demuestren su buena conducta y su aptitud para el manejo de sus intereses. El emancipado tiene la libre administración de sus bienes, pero necesita de la autorización judicial para la enajenación, gravámenes o hipóteca de bienes.

Art. 616.- El matrimonio del menor produce de derecho la emancipación. Aunque el matrimonio se disuelva, el cónyuge emancipado, que sea menor, no recaerá en la patria potestad.

Art. 617.- Los mayores de dieciséis años que estén sujetos a patria potestad o a tutela, tienen derecho a que se les emancipe, si demuestran su buena conducta y su aptitud para el manejo de sus intereses. Los padres o tutores pueden emancipar a sus hijos y pupilos que se encuentren en las condiciones mencionadas en el párrafo anterior siempre que éstos consientan en su emancipación.

Art. 618.- El emancipado tiene la libre administración de sus bienes, pero siempre necesita necesita durante su menor edad;

I.- Del consentimiento del que lo emancipó para contraer matrimonio antes de llegar a la mayor edad. Si el que otorgó la emancipación ejercía la patria potestad y ha muerto, o está incapacitado legalmente al tiempo en que el emancipado intente casarse, necesita éste el consentimiento del ascendiente a quien corresponda darlo, y en su defecto, el del juez;

II.- De la autorización judicial para la enajenación, gravamen o hipoteca de bienes raíces

III.- De un tutor para los negocios judiciales.

A).- REQUISITOS QUE DEBEN OBSERVARSE PARA CELEBRAR CIERTAS ENAJENACIONES.-

Adquisición de inmuebles por extranjero.-

Art. 2158.- Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto por el artículo 27 constitucional y en sus leyes reglamentarias.

En el citado precepto se dispone lo siguiente: “Solo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas, aguas o combustibles minerales en la República Mexicana. El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como Nacionales, respecto de dichos bienes y no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, por lo que se refiere a aquellos, bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación los bienes que hubieran adquirido en virtud del mismo. En una faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50, en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquiridos el dominio directo sobre tierras y aguas.

Enajenación por parte alícuota en la propiedad.- Todo copartícipe para enajenar su parte alícuota, bien sea en la copropiedad ordinaria o en la hereditaria, debe notificar previamente a los demás copropietarios para que ejerciten el derecho del tanto, es decir, para que sean preferidos en la venta en igualdad de condiciones ante un tercero. En el caso de que varios copartícipes quieran hacer uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor interés por su porción alicuota, y si todos tienen partes iguales, la suerte decidirá quien será el elegido, salvo convenio en contrario, para hacer uso del citado derecho.

Compraventa entre consortes.-

Art. 2159.- Los consortes no pueden celebrar entre sí el contrato de compra-venta sino de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 161 y 162.

Pero debemos de tomar en consideración que éstos últimos preceptos fueron derogados en el año de 1981. Estos artículos decían :

Art. 161.- La mujer necesita autorización judicial para contratar con su marido, excepto cuando el contrato que celebre sea el de mandato.

Art. 162.- Se requiere autorización judicial para que la mujer sea fiadora de su marido o se obligue solidariamente con él en asuntos que sean del interés exclusivo de éste.

Art. 163.- El contrato de compra-venta solo puede celebrarse entre los cónyuges cuando el matrimonio este sujeto al régimen de separación de bienes.

Art. 164.- El marido y la mujer durante el matrimonio pueden ejercitar los derechos y acciones que tengan el uno contra el otro, pero la prescripción entre ellos no corre mientras dure el matrimonio.

Rojina Villegas nos dice que: “La autorización del contrato de compra-venta se debe de extender a los bienes propios de cada consorte aún y cuando exista la sociedad conyugal”. Esto en virtud de que de acuerdo a los anteriores preceptos solamente podrá celebrarse el contrato de compra-venta cuando se haya celebrado el matrimonio bajo el régimen de separación de bienes, lo cual significa que ni existiendo sociedad conyugal, ni aún mediando autorización del juez podrá celebrarse la compraventa y los bienes adquiridos por los consortes antes del matrimonio tampoco pudieran ser objeto de la compra-venta. En verdad esta limitación sólo se justifica en el caso que dicha sociedad conyugal comprenda absolutamente todos los bienes de los consortes, tanto los anteriores a la celebración del matrimonio, como los que con posterioridad se adquieran.

Compraventa entre padres e hijos.-

Art. 2162.- Los hijos sujetos a Patria Potestad solamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase de los mencionados en el artículo 405.

Art. 405.- Los bienes del hijo mientras estén en la patria potestad se dividen en dos clases:

I.- Bienes que adquiera por su trabajo,

II.- Bienes que adquiera por cualquier otro título.

En consecuencia se prohíbe la compraventa de los bienes que adquiera el hijo por cualquier título distinto de su trabajo.

Con relación a los hijos mayores de edad debemos de concluir que no existe ninguna prohibición para que celebre contrato de compra-venta con sus padres.

Respecto a los hijos menores de edad se presenta el problema relativo a la representación del menor, como cuando el padre o la madre trate de adquirir un bien del hijo, tendrá que existir el consentimiento de ambos para poder vender, de esta suerte, la voluntad de la parte vendedora estará constituida por el mutuo consentimiento de ambos padres, quienes actuarán en nombre y representación del hijo vendedor. A su vez, la voluntad de la parte compradora se formará exclusivamente por la del padre o madre que en su propio nombre adquieran el bien de que se trate, y sí nada más existe uno, tendremos que se reúne en una misma persona la características de comprador y vendedor, con la salvedad de que la venta se hace en nombre y representación de su hijo vendedor. En cuanto a la voluntad del comprador, esta sí correspondería en lo personal a la propia del ascendiente o progenitor que celebre el contrato.

Cabe concluir que nada se dispone respecto a la compra que hiciere el menor que con el producto obtenido por virtud de su trabajo, si estaría en condiciones de adquirir un bien de su progenitor. Aquí surge el problema relativo a una compra en condiciones de evidente perjuicio para el hijo, pues cabe también la posibilidad de que el precio no guarde relación con la cosa, es decir cuando la compra sea desproporcionada, se debe también prohibir y hacerse extensiva a todos los interesados que pudieran abusar de su carácter para representar al vendedor o al comprador con el fin de perjudicarlo, por lo que se debe extender no sólo a los casos en los que el representante compre sino también a aquellos en que venda y en general en los que ejecute contratos bilaterales que expongan al representado a sufrir una lesión en su interés.

Compraventa entre copropietarios.- Primero debemos de ver si bien es cierto que la ley establece que nadie puede ser obligado a vivir en copropiedad y que para tal efecto existe la acción de división de la cosa común y la venta del bien, en éste último caso tenemos que el copropietario tiene el derecho del tanto respecto del otro.

En igual forma se sigue la regla anterior con relación a la copropiedad hereditaria. Se debe de notificar al copropietario para que dentro del término de ocho días haga valer su derecho, esto es si quiere adquirir la copropiedad en las mismas condiciones en que la vende (es un derecho de preferencia); en caso de varios coparticipes que quieran hacer uso del derecho será preferido el que represente mayor interés por su porción alicuota y si todos tienen partes iguales la suerte decidirá quién será el elegido, salvo convenio en contrario para hacer uso de ese derecho.

IX.- PROHIBICIONES PARA VENDER Y COMPRAR.- Podemos citar las prohibiciones en lo referente a los bienes inalienables y al patrimonio familiar, a los Ejidos en materia agraria y las relativas a ciertos productos que se obtengan por la tala de los montes, la caza y la pesca. El artículo 27 constitucional declara inalienables las aguas Nacionales, los minerales que se enumeran como propiedad de la nación y el patrimonio familiar.

Los bienes inalienables originan una incapacidad para vender y en caso de violarse el artículo 27 constitucional estimamos que habrá una inexistencia pues “la venta tendría un objeto jurídicamente imposible, por estar fuera del comercio. Cabe considerar que la enajenación que se realiza para la Nación respecto de bienes inalienables no podría convalidarse respecto de bienes inalienables, no podría convalidarse para una ratificación expresa o tácita, pues el efecto de la misma sería el de reincidir en la imposibilidad jurídica para realizar el acto. Por la misma razón en todo tiempo podrá invocarse por todo interesado la inexistencia, de tal suerte que los mismos órganos del Estado que hubieren realizado la enajenación podrán en cualquier momento invocar dicha inexistencia.

Art. 702.- Los bienes que constituyen el Patrimonio familiar son inalienables y no estarán sujetos a embargo ni gravamen alguno.

Art. 698.- Es objeto del patrimonio familiar la casa-habitación de la familia, su menaje y en su caso el conjunto de bienes que constituya una unidad de producción familiar.

La Ley General de Bienes Nacionales establece que el Patrimonio Nacional se compone: I.- Bienes de dominio privado de la Federación. II.- Bienes del dominio público. Que los bienes del dominio público nacional son inalienables e imprescriptibles y no están sujetos mientras no varíe su situación jurídica a acción reivindicatoria o de posesión definitiva o interna.

Solo se otorgan concesiones para su aprovechamiento. Los particulares y las Entidades Públicas sólo podrán adquirir sobre el uso o aprovechamiento de estos bienes los derechos regulados en la citada Ley y en las especiales que dicte el Congreso de la Unión.

El artículo 27 constitucional consagra otras prohibiciones para enajenar y adquirir como el negar capacidad a las asociaciones religiosas denominadas iglesias para adquirir, poseer o administrar bienes raíces o capitales impuestos sobre ellos. También se prohibe a las Instituciones de beneficencia pública o privada que tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación científica, la difusión de la enseñanza, la ayuda recíproca de los asociados o cualquier otro objeto lícito, adquirir bienes raíces que sean indispensables para su objeto, por no estar inmediata o directamente destinados a él. En cambio, se les reconoce capacidad para adquirir bienes raíces que si les fueren absolutamente indispensables (sus fines, pero en ningún caso tales instituciones podrán estar bajo el patronato, dirección, administración, cargo o vigilancia de corporaciones o instituciones religiosas, ni de ministros de los cultos o de sus asimilados, aunque estos o aquellos no estuvieren en ejercicio.

Así mismo se incapacita a las sociedades comerciales por acciones para adquirir, poseer o administrar fincas rústicas y aún aquellas que no sean rústicas en una extensión que no sea la estrictamente necesaria para realizar los fines de explotación de la industria textil, minera, petrolera o cualquier otra que no sea agrícola. Los bancos se encuentran incapacitados para adquirir en propiedad o administración bienes raíces que no sean necesarios para su objeto directo; por último hay incapacidad en las demás corporaciones exceptuando los núcleos de población que de hecho y por derecho guardan el estado comunal o a los que hubieren sido dotados, restituidos o constituidos en centros de población agrícola, para adquirir en propiedad o administrar por sí bienes raíces o capitales impuestos sobre ellos, con la única excepción de los edificios destinados inmediata y directamente al objeto de la institución.

En cuanto a los estados y municipios se les otorga plena capacidad para adquirir y poseer todos los bienes raíces necesarios para los servicios públicos.

PROHIBICIONES ESPECIALES PARA COMPRAR CONSIGNADAS EN EL CODIGO CIVIL.-

El artículo 2158 como lo mencionamos con anterioridad prohibe a los Extranjeros y a las personas morales comprar bienes raíces, salvo en los casos que le permite el artículo 27 constitucional y sus leyes reglamentarias. Así mismo que los consortes no pueden celebrar entre sí el contrato de compra-venta.

El artículo 2160 establece que: “los magistrados, los jueces, el Ministerio Público, los defensores oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos no pueden comprar los bienes que son objeto de los juicios que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tenga sobre los citados bienes.

El artículo 2161 nos dice que se exceptúa de lo dispuesto en el artículo anterior, la venta o sesión de acciones hereditarias cuando sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos o que están afectos bienes de su propiedad.

El espíritu de este precepto es impedir que esos funcionarios, abogados, procuradores o peritos, adquieran determinados bienes que sean objeto de los juicios en que intervengan para evitar un precio inferior al justo y por lo tanto la compra que se haga estará afectada de nulidad absoluta puesto que no puede existir la confirmación de un acto ilícito y la acción para solicitarla es imprescriptible.

El numeral 2164 establece que no pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados. Los tutores y curadores; los mandatarios, a menos que el mandante lo hubiera autorizado expresamente en el instrumento en el que conste el mandato; los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado; los interventores (los que cuidan al albacea) nombrados por el testador o por los herederos; los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia; los servidores públicos. Aquí, hay el peligro que se sacrifiquen los intereses del representado o persona que por su cargo pudiere obtener un precio inferior al justo.

El artículo 2166 establece que las compras en contravención a lo dispuesto en este Capítulo, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona.

X.- FORMALIDADES QUE DEBEN OBSERVARSE EN LA CELEBRACION DE ESTE CONTRATO.-

Tratándose de bienes muebles el contrato de compra-venta no requiere formalidad alguna ya que es consensual según lo dispone el artículo 2186; pero para la venta de bienes inmuebles siempre es formal y debe según el numeral 2187 constar en instrumento privado que firmara el vendedor y comprador ante dos testigos, cuando valor del avalúo o valor catastral en el momento de la operación no exceda del equivalente de mil quinientas veces el salario mínimo.

La venta se hará en escritura pública, si el precio, valor del avalúo o valor catastral excede de mil quinientas veces el salario mínimo.

La venta de bienes raíces producirá efectos contra terceros a partir de la fecha de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Ver Art. 7 y Art. 2164 (Todos estos no pueden adquirir, si se contraviene se va en contra de una ley prohibitiva).

FICHA NO. 4.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y COMPRADOR.

I.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.- El contrato de compraventa se caracteriza por ser bilateral, ya que engendra derechos y obligaciones para ambas partes, puesto que de la lectura del artículo 2132 de la Legislación Civil se desprende que el vendedor asume la obligación de transferir el dominio de una cosa o de un derecho y por su parte el comprador la de pagar un precio cierto y en dinero. Corresponde ahora, pues, analizar, además de las ya mencionadas, otras que se desprenden del propio contrato.

1.- OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.-

a).- Transferir el dominio de la cosa.

b).- Conservar la cosa o custodiarla entre tanto se entrega.

c).- Entregar la cosa.

d).- Garantizar una posesión útil.

e).- Garantizar una posesión pacífica, es decir responder a los actos jurídicos de terceros que afecten la posesión. Implica responder de la evicción.

Otorgar al comprador los documentos legales exigidos para formalizar el contrato, además de los que establezcan las leyes fiscales.

a).- TRANSMITIR EL DOMINIO DEL BIEN.- Esta obligación se deriva del articulo 2132 del Código Civil del Estado, cuando dispone que: Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero". Aunque es de la naturaleza de la compraventa la transferencia del dominio, ello no necesariamente ocurre en el preciso momento en que se celebra el contrato, pues es admisible que el vendedor conserve la propiedad de las cosas hasta en tanto el comprador le pague el precio convenido, según lo establece el articulo 2190.

Art. 2210.- Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en los artículos 2203 y 2204, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero si se inscribe en el Registro Publico; cuando los bienes son de la clase a que se refiere el artículo 2205, se aplicará lo dispuesto en dicho precepto.

El cumplimiento de esta primera obligación supone, conceptualmente, que el vendedor tenga el dominio del bien materia del contrato, pues si se obliga a transmitirlo, debe estar en posibilidad de hacerlo, ya sea por que es el dueño o bien tenga facultades para disponer del mismo.

EL PROBLEMA DE LA VENTA DE COSA AJENA.- Por tanto, si una persona celebra el contrato sin ser el propietario, ni estar facultado para enajenar, esto es, sin tener la capacidad especial que requiere el vendedor, nos encontramos entonces, en presencia de la venta de cosa ajena.

Art. 2153.- Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

La sanción que se produce por la venta de cosa ajena, es la nulidad. Si no fuera por la disposición que contiene el precepto 2155, podría decirse que la nulidad en mención seria absoluta, ya que las circunstancias de vender un bien ajeno contraviene una disposición prohibitiva, además de que cualquiera interesado puede reclamarla.

Art. 2154.- La venta de cosa ajena está afectada de nulidad y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios aunque hubiere actuado de buena fe; debiendo tomarse en cuenta lo que se dispone en el titulo relativo al registro Público para los adquirentes de buena fe.

Art. 2155.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el contrato quedará revalidado, si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa vendida, así como en el caso en que el legítimo propietario del bien ratifique expresamente el contrato.

Sin embargo, el hecho de que la venta de cosa ajena pueda revalidarse, descarta la posibilidad de la nulidad absoluta, que no es convalidable. En efecto el 2155 nos señala: "Que el contrato quedara revalidado, si antes que tenga lugar la evicción, adquiere el vendedor, por cualquier titulo legitimo la propiedad de la cosa vendida". Ello nos obliga a sostener, que la nulidad de que se trata, es relativa o sui generis y no absoluta, aunque tampoco con todas las características de la primera, ya que no en cualquiera causa podría convalidarse, y es reclamable por todo interesado, por lo que se trata en realidad de una nulidad excepcional, de carácter especial. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido que como la venta de cosa ajena es en contra de una ley prohibitiva, como es lo dispuesto por el articulo 2153 que estipula: "Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad", entonces nos encontramos ante una nulidad absoluta.

Otro problema que se nos presenta es que si no existe el consentimiento del verdadero propietario, del que tiene la capacidad especial para vender, entonces falta uno de los elementos de existencia, como lo es el consentimiento y por lo tanto hay una inexistencia del contrato. Sin embargo, si existe el consentimiento, así como el objeto, y lo que falta es uno de los requisitos de validez, como es la capacidad especial para poder disponer de la cosa objeto de la compraventa, para poder transmitir el dominio de la cosa, por ello nuestra Legislación lo sanciona con la nulidad.

b).- CONSERVACION DE LA COSA.- Cuando el vendedor no entrega el bien objeto del contrato, en el mismo instante de su celebración, tomando en consideración que una de las características de este contrato es, que es consensual en oposición al real, sino que lo hace con posterioridad, mientras tanto, se encuentra obligado a cuidar dicho bien. Siempre que se custodia la cosa ajena, el derecho exige que una determinada diligencia en la custodia y conservación del bien, de tal suerte que si no se observa esa diligencia en el grado previsto por la Ley, se incurrirá en culpa que a la vez puede presentar diferentes grados, es decir ser grave, leve o levísima. A su vez, al incurrirse en alguna de esas culpas, existirá una mayor o menor responsabilidad a cargo del deudor frente a su acreedor. En consecuencia todo caso de conservación y custodia de las cosas ajenas impone, por lo tanto obligaciones al deudor de las mismas.

Para nosotros deben distinguirse dos etapas: la primera comprende la época anterior al momento en que el comprador se constituya en mora de recibir, durante la cual el vendedor deberá observar esa diligencia media a que nos referíamos, que en el lenguaje del Código significa tener el cuidado ordinario de conservar la cosa, incurriendo en culpa leve de no proceder de esta forma; la segunda etapa se inicia en el momento en el que el comprador se rehusa injustificadamente a recibir la cosa, es decir incurre en mora. En esta segunda etapa, el vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar lo vendido y sólo responde del dolo o de la culpa grave, lo que claramente nos está indicando que se exige sólo la diligencia mínima del hombre común y corriente.

Además en esta ultima hipótesis, la intensidad del cuidado no solo disminuye para el vendedor, sino que, este tiene también, derecho al pago de alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, tal como lo estatuyen los numerales 2176 y 2185 de la Legislación Civil.

Art. 2185.- Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable del dolo o de la culpa grave.

c).- ENTREGA DE LA COSA VENDIDA.- Aunque la compraventa es un contrato consensual, en oposición al real, ya que se perfecciona por el solo acuerdo de las partes, ello no significa que el bien, materia del contrato no deba entregarse, ya que difícilmente podría pensarse que alguien comprara una cosa con el simple propósito de convertirse en el dueño de la misma, sin la finalidad de aprovecharla, disfrutarla y disponer de ella. Sin embargo, la entrega del bien no surge como una necesidad de constituir o perfeccionar el contrato, sino como efecto del mismo y, particularmente, como una obligación del vendedor

El articulo 2168 distingue entre la entrega real, la jurídica y la virtual.

Art. 2168.- La entrega puede ser real, jurídica o virtual.

La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del titulo si se trata de un derecho".

Hay entrega jurídica cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera recibida por el comprador. Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida queda a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

Jurídica y Real.- La jurídica difiere de la real en que la cosa no se ha entregado materialmente, de hecho y, no obstante, es la norma jurídica la que la considera recibida por el adquirente. Ejemplo: Cuando se ha otorgado la escritura publica correspondiente a la venta de un inmueble que requiere tal formalidad; cuando los contratantes convienen en que la cosa quede en poder de un tercero.

Virtual.- La entrega virtual se caracteriza porque, a pesar de que el bien no se ha entregado materialmente, el comprador acepta que ya se encuentra a su disposición. Ej. Cuando solamente recibe las llaves del local donde se hallan los objetos que ha comprado; cuando el vendedor de la cosa, la retiene con un carácter distinto, como comodatario, arrendatario, etc.

El último párrafo del multicitado artículo 2168 expresa: "Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida queda a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder solo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario".

Ahora bien, la entrega debe hacerse en el lugar y en el tiempo convenido. No habiéndose pactado lugar de entrega, el numeral 2175 dispone que dicha entrega se realizara en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió. Mas aun, creemos que si por alguna razón no pudiera determinarse el sitio donde se hallaba la cosa cuando se vendió, no habiendo convenio sobre el particular, la entrega se realizara en el domicilio del vendedor, en aplicación de la regla general que contiene el artículo 1965 del Ordenamiento Civil, tomando en cuenta que el vendedor adquiere el carácter de obligado, de entregar la cosa.

Art. 2175.- La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.

Art. 1965.- Por regla general, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprende de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley. Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

En lo que se refiere al tiempo de entrega, cuando no hay pacto expreso, RAFAEL ROJINA VILLEGAS sostiene que, al tenor del numeral 2255 del C.C. del Distrito Federal, como la venta se entiende de contado, una vez que se pongan de acuerdo las partes, deberán entregarse en el mismo acto, la cosa y el precio.

MIGUEL ANGEL ZAMORA Y VALENCIA estima que a falta de estipulación al respecto, el vendedor la conserva y sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario y este tiene la obligación de entregar la cosa en el momento en que se le solicite por el depositante. Por su parte LEOPOLDO AGUILAR CARBAJAL opina que si la venta no es de contado, ni se hubiere estipulado plazo para la entrega, deberá hacerse treinta días después de la interpelación judicial o extrajudicial. En virtud de que nuestra Legislación no contiene ningún precepto que presuma que la compraventa sea de contado, debe de entenderse, que si no se ha fijado el tiempo en que el vendedor ha de entregar la cosa, su obligación se hace exigible después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, en los términos del artículo 1963 del C.C., ya que se trata de una obligación de dar.

Art. 1963.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trate de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo, sino después de los treinta días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un Notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer, el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

Por último, conforme a los artículos 2172 y 2173, el vendedor debe de entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba cuando se perfeccionó el contrato, entregando también los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, así como los rendimientos, acciones y títulos de la cosa

Art. 2172.- El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

Art. 2173.- Debe también el vendedor entregar los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

d).- PROBLEMA DE LOS RIESGOS.- Cuando la enajenación recae sobre cosa cierta y determinada y ésta perece en manos del enajenante, es el adquirente como dueño de la misma, quien sufre la pérdida, debiendo pagar el precio o contraprestación que se hubieren pactado.

En las enajenaciones de alguna especie indeterminada, es decir de bienes fungibles o genéricos, se dispone que la propiedad no se transferirá al adquirente sino hasta el momento en que dichos bienes se hagan ciertos y determinados con conocimiento de éste último.

De lo expuesto se desprende que para los dos tipos de enajenaciones (sobre cosas ciertas y determinadas o sobre bienes fungibles o genéricos) es cierto el principio de que la cosa perece para su dueño, sólo que en el primer caso (cosa cierta) el dueño es el comprador o adquirente y en el segundo (géneros), el dueño es el enajenante, antes de la entrega real, jurídica o virtual.

e).- EXACTITUD EN EL TIEMPO.-

Art. 1963.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo sino después de los 30 días siguientes a la interpelación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos. Tratándose de obligaciones de hacer el pago debe efectuarse cuando lo exija el acreedor, siempre que haya transcurrido el tiempo necesario para el cumplimiento de la obligación.

f).- EXACTITUD EN CUANTO AL LUGAR.-

Art. 2175.- La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época en que se vendió.

Art. 1965.- Por regla general, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley. Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

g).- EXACTITUD EN LA SUBSTANCIA.-

Art. 2172.- El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.

h).- VENTA AD CORPUS Y AD MEMSURAM

Venta ad corpus.- Aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada en función de la individualidad misma de la cosa, tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida.

Venta ad memsuram.- Aquella en la cual el precio se determina proporcionalmente en función de una precisa unidad de medida (metro, litro, kilogramo, etc.)

i).- GARANTIA DE POSESION UTIL.-

Obviamente que un bien se adquiere por su utilidad, que permite al comprador aprovecharlo y disfrutarlo de acuerdo a su naturaleza. Por ello, el vendedor se encuentra obligado a vender una cosa que ofrezca semejante funcionalidad y, por lo mismo, es responsable de los vicios o defectos ocultos de la cosa que la hagan inapropiada para los usos que dispone su destino, o disminuya su utilidad. Por consiguiente es necesario que los vicios sean anteriores a la venta, que hagan impropia la cosa para un uso y que de haberse conocido no se hubiere celebrado el contrato o se hubiere ofrecido un precio inferior.

El comprador tiene dos acciones en este caso: 1.- La acción rescisoria, llamada redhibitoria y 2.- La reducción del precio, llamada también estimatoria o quanti minoris.

Art. 2025.- En los contratos conmutativos, el enajenante esta obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa que la hagan inapropiada para los usos a que se le destina, o que disminuya de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquirente no hubiera hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa.

Claro que si esos defectos son manifiestos o están a la vista, dicha responsabilidad no puede existir, como tampoco sucede cuando el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocer tales vicios ocultos. En todo caso, al adquirente le incumbe probar que el vicio existía al tiempo de la compra, pues no haciéndolo, se entiende que sobrevino después.

La consecuencia del incumplimiento de garantizar la posesión útil, es que el comprador puede exigir, en un plazo de seis meses, contados desde que recibió el bien, la rescisión del contrato o que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos, según los artículos 2027 a 2032 del Código Civil.

Art. 2027.- En los casos del artículo 2025, puede el adquirente exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos.

Art. 2028.- Si se probare que el enajenante conocía los defectos ocultos de la cosa y no los manifestó al adquirente, tendrá éste la misma facultad que le concede el artículo anterior, debiendo, además, ser indemnizado de los daños y perjuicios si prefiere la rescisión.

j).- GARANTIA DE LA POSICION PACIFICA.- Por razón de que el comprador, propietario de la cosa material del contrato, debe de estar en aptitud de gozar y disponer de la misma sin mas limitaciones que las que impongan las leyes; el vendedor esta obligado a responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos jurídicos suyos, sufra el comprador, por circunstancias anteriores a la operación y que sean atribuibles al enajenante.

De esta manera, el vendedor responde:

a).- De los gravámenes ocultos, pues puede enajenar una cosa embargada, dada en prenda, hipoteca, anticresis o gravada con usufructo, uso, habitación, servidumbre y esos gravámenes.

b).- Del saneamiento para el caso de evicción (Enajenación de cosa ajena, de tal manera que si sufre evicción el comprador, quedará obligado al saneamiento.)

Gravámenes Ocultos.-

Art. 2021.- Si la finca que se enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen o a la rescisión del contrato.

Como se ve, esta obligación de responder de los gravámenes ocultos, surge por el sólo hecho de no hacerse mención de su existencia en el contrato, independientemente de que se encuentren o no registrados, mas cuando expresamente se afirma en la escritura que el bien se halla libre de toda responsabilidad o gravamen, como suele acontecer.

Saneamiento para el caso de evicción.- Hay evicción cuando el adquirente es privado por virtud de un derecho de tercero reconocido en sentencia ejecutoriada y anterior a la enajenación.

La evicción supone :

a).- Que haya habido una enajenación y por lo tanto, sólo se da en las obligaciones de dar traslativas de dominio.

b).- Que con anterioridad a la enajenación, un tercero sea propietario de la cosa, es decir que se enajene un bien ajeno.

c).- Que ese tercero obtenga sentencia que cause ejecutoria en la que se reconozca su derecho de reivindicar la cosa.

d).- Que el adquirente sea privado de la misma en forma total o parcial (virtud de que derecho reconocido- sentencia ejecutoriada y que sea anterior a la enajenación)

Aunque nada se exprese en el contrato, el enajenante esta obligado a responder de la evicción, pero también se puede renunciar a tal derecho por parte del adquirente.

Puede renunciarse expresamente al saneamiento para el caso de evicción y esta renuncia tiene dos interpretaciones en el Derecho:

Si es lisa y llana se entiende que no se renuncia al precio, sino a todas las prestaciones accesorias. Se ha considerado por equidad, que la renuncia del saneamiento no es al precio, sino a los daños y perjuicios y gastos accesorios originados con motivo de la evicción. Pero puede renunciarse de una manera absoluta, diciendo que en el caso de que el comprador sufra evicción, renuncia de manera total al saneamiento, porque acepta el riesgo consiguiente, entonces el comprador no tendrá derecho ni a la devolución del precio.

Art. 2006.- Cuando el adquirente ha renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, llegado que sea éste, debe el que enajena entregar únicamente el precio de la cosa, conforme a lo dispuesto en los artículos 2009, Fracc. I y 2010, Fracc. I; pero aún de esta obligación quedará libre, si el que adquirió lo hizo con conocimiento de los riesgos de evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

El saneamiento por evicción implica, si hubo buena fe del enajenante, que este restituya el precio íntegro que recibió, los gastos que hubiera hecho el adquirente en el contrato, los gastos causados en los pleitos de evicción y saneamiento y el valor de las mejoras útiles y necesarias. Existiendo mala fe, la situación se agrava para el enajenante, porque tendrá que devolver, a elección del adquirente, el precio que tenía el bien al tiempo de la venta o el que tenga al realizarse la evicción, pagar las mejoras voluntarias y de mero placer, así como los daños y perjuicios. La regulación de la evicción y el saneamiento, se hace a partir del articulo 2002 del Código Civil

Art. 2002.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

k).- A otorgar al comprador los documentos legales exigidos para formalizar el contrato, además de los que establezcan las leyes fiscales.

2.- OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.- Las obligaciones del comprador son las siguientes :

a).- Pagar el precio.

b).- Obligación de pagar intereses

c).- de carácter discutible, recibir la cosa.

a).- PAGAR EL PRECIO.-

Art. 2177.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenida.

Art. 2178.- Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.

El precio debe pagarse en el tiempo, lugar, forma y modo convenidos; pero también existen normas supletorias de la voluntad de las partes cuando no se estipula en qué tiempo, lugar, forma o modo deberá pagarse el precio.

En lo que se refiere al tiempo, si no hay convenio, se sobrentiende que es al contado. Pero a su vez la entrega de la cosa y el pago del precio deben ser coexistentes; por consiguiente, el comprador no está obligado a entregar el precio, si no se le entrega la cosa, y debe en consecuencia retenerlo.

En cuanto a la exactitud en el lugar, se plantea el problema de si en el caso rige el principio general, de que a falta de convenio el pago se hará en el domicilio del deudor, es decir, del comprador.

Por lo que se refiere a la exactitud en cuanto a la sustancia, rige en esta materia el principio de que el vendedor no puede ser obligado a recibir cosa distinta del precio en dinero.

La exactitud en cuanto a la forma del pago obliga al comprador a pagar en una sola exhibición, de tal manera que no puede hacer pagos parciales; pero este principio es supletorio de la voluntad de las partes, por lo que si se ha convenido el pago en abonos, ese acto es válido, y veremos que una de las modalidades de la compraventa es la concertada a plazos, modalidad que no puede funcionar con la reserva de dominio entretanto no se satisfaga el precio; o que la venta puede ser pura y simple en cuanto a la trasmisión del dominio y sólo estar sujeta a la modalidad del plazo y a la forma parcial del pago en abonos.

b).- OBLIGACION DE PAGAR INTERESES.- Hay ocasiones en que el comprador, además de pagar el precio, también está obligado a pagarle al vendedor intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio.

Art. 2180.- El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:

I).- Si así se hubiere convenido;

II).- Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 1987 y 1988.

Así mismo el comprador estará obligado a pagar intereses en los casos en que se conceda un plazo para pagar el precio, después de celebrado el contrato.

c).- RECEPCION DE LA COSA.- Se plantea el problema de saber si el comprador está obligado a recibir la cosa, de tal manera que su incumplimiento origine la rescisión del contrato, o si en nuestro derecho vigente tiene sólo tal facultad, pero no el deber relativo, de tal manera que el vendedor no pueda rescindir el contrato cuando el comprador no acuda puntualmente a recibir la cosa.

El Código Vigente no contiene ni la obligación de recibir la cosa, ni el derecho del vendedor para resolver de plano el contrato cuando el comprador no reciba, y sólo hay una disposición que dice que cuando el comprador incurra en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas o vasijas en donde se contenga lo vendido; es decir, ya no es en la actualidad obligación del comprador y, por tanto, ya no da lugar a una acción rescisoria del contrato, ni menos a una resolución de pleno derecho.

Es decir, la consecuencia jurídica ya no es rescindir el contrato, sino descargar al vendedor del cuidado ordinario de conservar la cosa como buen padre de familia y convertirlo en depositario que sólo responde de la culpa grave.

3.- GARANTIAS DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR.- Según se constato con anterioridad, cada una de las partes que interviene en la compraventa, tiene determinadas obligaciones que cumplir en favor del otro contratante. Pues bien, la propia ley confiere a las partes ciertos derechos frente al eventual incumplimiento de las obligaciones que corresponden a la otra parte, que propiamente constituyen garantías del cumplimiento de las citadas obligaciones. Por tanto, habrá que analizar cuales son estas garantías.

El vendedor goza de las siguientes garantías para el caso de incumplimiento por parte del comprador :

a).- Un derecho de preferencia en cuanto al precio.

b).- Un derecho de retención respecto de la cosa.

c).- Una acción de cumplimiento, y

d).- Una acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.

A su vez, el comprador está protegido frente al vendedor, para el caso de incumplimiento imputable a éste, con los siguientes derechos y acciones:

a).- Derecho de retención del precio, en ciertos casos.

b).- Acción de cumplimiento, y

c).- Acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.

DEL VENDEDOR

a).- Derecho de preferencia en cuanto al precio.- En las ventas a plazo o al contado, cuando el comprador no cubra el precio, el vendedor tiene, además de la garantía general sobre todos los bienes embargables del comprador, una garantía especial sobre los bienes vendidos para que su valor, en el caso de insolvencia, de quiebra, o de concurso de este último, se palique al pago del precio.

El vendedor debe hacer su reclamación dentro de los sesenta días siguientes a la venta, si ésta fue de contado, o del vencimiento, si hubiere sido a plazo. Esta preferencia no existirá si se trata de cosas muebles que hayan sido inmovilizadas, puesto que en ese evento, la accesoriedad que adquieren, hace que su suerte este determinada por el bien principal al cual han quedado adheridas.

Art. 2886.- Con el valor de los bienes que se mencionan serán pagados preferentemente: Frac. VIII.- El crédito que provenga del precio de los bienes vendidos y no pagados con el valor de ellos, si el acreedor hace su reclamación dentro de lo sesenta días siguientes a la venta, si se hizo al contado, o del vencimiento, si la venta fue a plazo. Tratándose de bienes muebles, cesará la preferencia si hubieren sido inmobilizados.

b).- Derecho de retención de la cosa.-

Aunque es una obligación del vendedor entregar la cosa vendida, en ciertos casos esta autorizado para no efectuar dicha entrega, reteniendo el bien mientras no se le pague, según el articulo 2170. Esto es, si el comprador no ha efectuado el pago, el vendedor está autorizado para no entregar la cosa, salvo que exista un plazo para efectuarlo; aun en este caso, el vendedor no estará obligado a entregar la cosa, cuando el deudor se encuentre en estado de insolvencia y corra el riesgo de que no cumpla con su obligación, salvo que otorgue una garantía de que cumplirá en el plazo convenido, según el numeral 2171.

Art. 2170.- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no paga el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.

Art. 2171.- Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de insolvencia, de suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio, a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido.

Debe entenderse que normalmente el derecho de retención funciona en las ventas al contado, toda vez que en las mismas simultáneamente se entregan respectivamente la cosa y precio por vendedor y comprador.

Aún cuando en las ventas a plazo no funciona por regla general el derecho de retención, por existir implícitamente una renuncia de esta facultad y, además una voluntad contractual en el sentido de que el vendedor habrá de entregar la cosa antes de recibir el precio. Para evitar el peligro en que se encontraría el vendedor el vendedor que una vez ya celebrada la compraventa y antes de la entrega de la cosa, descubre que el comprador se encuentra en un estado real de insolvencia, pues entonces será evidente que de acuerdo con la misma intención de las partes y el principio que debe regir para la interpretación y cumplimiento de los contratos, fundado en la buena fe, no estará obligado a entregar la cosa a pesar del plazo concedido al comprador, a no ser que éste le dé fianza de que pagará al vencimiento del mismo.

c).- Acción de cumplimiento del vendedor para exigir el pago del precio.- Desde que los contratos se perfeccionan, no solamente obligan a las partes a que se cumplan, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a la ley. Si el obligado en un contrato dejara de cumplir con su obligación, en los términos del articulo 1691, podrá el otro interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo convenido y el pago de daños y perjuicios. Normalmente se trata de la acción más importante y usual en las relaciones jurídicas que originan la compraventa, pues generalmente el vendedor opta por exigir el cumplimiento.

Art. 1691.- Si el obligado en un contrato dejare de cumplir su obligación, podrá el otro interesado exigir judicialmente el cumplimiento de lo convenido o la rescisión del contrato, y en uno y otro caso, el pago de daños y perjuicios.

d).- Acción de rescisión.- Otro de los derechos que origina el incumplimiento de alguna de las cláusulas de contrato, consiste precisamente en la rescisión del mismo, cuando no se opta por su cumplimiento, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 1690, con el pago de los daños y perjuicios ocasionados.

Art. 1690.- La facultad de rescindir las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno del los obligados no cumpliere lo que le incumba. Sólo pueden rescindirse las obligaciones que en sí mismas son válidas.

Ahora bien, la falta de pago del precio da lugar a solicitar su rescisión, aunque la venta se haya hecho a plazos. Sin embargo para que esta rescisión surta efectos contra terceros, el contrato deberá de inscribirse en el registro publico de la propiedad. A este pacto se le conoce con el nombre de pacto comisorio, articulos 1833 y 1834.

Art. 1833.- La resolución del contrato fundadaen falta de pago por parte del adquirente de la propiedad de bienes inmuebles u otro derecho real sobre los mismos, no surirá efectos contra tercero de buena fe, si no se ha estipulado expresamente y ha sido inscrito en el Registro Público en la forma prevenida por la Ley.

Art. 1834.- Respecto de bienes muebles no tendrá lugar la rescisión, salvo lo previsto para las ventas en las que se faculte al comprador a pagar el precio en abonos.

DEL COMPRADOR.- Al igual que el vendedor, el comprador tendrá ciertas garantías, cuando crea que su contraparte no podrá cumplir y son las siguientes:

a).- Derecho de retención del precio.- El comprador tiene como obligación fundamental el pago del precio; en algunas ocasiones la ley lo faculta para que no efectúe el pago, cuando fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviese justo temor de serlo, mientras el vendedor le asegure la posesión o le de fianza, segun el numeral 2183.

Art. 2183.- Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio en contrario.

Para que el comprador pueda retener el precio, las perturbaciones que sufra en la posesión deben ser jurídicas y no simplemente materiales, a no ser que se trate de ataques o molestias inferidos por el propio enajenante; es decir, los ataques de hecho que un tercero hiciere en la posesión, como es natural, ni son imputables al vendedor, ni tampoco alteran las obligaciones de éste en cuanto a la traslación del dominio y a la obligación de garantizar una posesión pacífica.

Una perturbación jurídica por derechos de tercero en relación con la cosa, anteriores a la venta, los cuales pueden derivar de un gravamen constituido, de una obligación real o de la constitución de un derecho real, faculta al comprador para retener el precio. Lo propio debe decirse si la perturbación es de orden material, pero proviene del mismo vendedor, quien por hecho ilícitos molesta o ataca al comprador en su posesión.

Pueden existir gravámenes ocultos o que por una omisión del Registro no se dieron a conocer en el certificado respectivo, o bien, tratándose de bienes muebles en donde no es posible un control efectivo y público de esos gravámenes, el comprador puede resultar perjudicado por la existencia de un embargo, de una prenda, o en algunos casos de hipoteca, cuando la ley permite constituir este derecho real sobre bienes muebles. En materia de inmuebles, pueden existir servidumbres no aparentes, o bien un usufructo, hipoteca o gravámenes en general no registrados, o inscritos en el Registro, pero no manifestados por el vendedor. El comprador en estos casos, no sólo está facultado para retener el precio, cuando sea perturbado jurídicamente por algún derecho de tercero anterior a la adquisición sino también cuando tenga justo temor de serlo; pero este temor debe fundarse en una situación objetiva y no simplemente en una creencia arbiraria o caprichosa del comprador. Se dice que hay justo temor, cuando descubre el comprador que hay un gravamen oculto, de tal manera que si no se ha llevado a cabo la perturbación es posible que en el futuro se realice.

b).- Derecho de exigir el cumplimiento del contrato, con el pago de daños y perjuicios.- El comprador que ha pagado el precio, tiene, conforme a las normas generales que ya hemos estudiado, la facultad de exigir al vendedor la entrega de la cosa. Si fuere imposible exigir el cumplimiento por haber perecido la cosa, el comprador sólo tendrá la acción rescisoria, más la facultad de exigir una indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados, misma que aun cuando normalmente equivalga a la devolución del precio, podrá ser superior, si se demuestran daños especiales e incumplimiento imputable al vendedor.

Cuando el vendedor antes de hacer la entrega hubiere enajenado la cosa, el comprador tendrá una acción reivindicatoria frente al tercero adquirente, la cual ya no podrá reputarse como acción de cumplimiento, pues no se intenta contra el vendedor, quien independientemente de que el comprador reivindique la cosa, deberá pagar daños y perjuicios.

c).- Acción de rescisión con pago de daños y perjuicios.- Cuando el comprador no prefiera exigir el cumplimiento del contrato, en los casos en que el vendedor haya incurrido en mora respecto a la entrega de la cosa, o haya faltado a alguna de sus obligaciones, o bien, cuando exista una imposibilidad física o legal de cumplimiento (casos en los que la cosa haya perecido), está facultado para exigir la rescisión del contrato, más el pago de daños y perjuicios.

MODALIDADES DE LA COMPRA-VENTA.

I.- ALGUNAS MODALIDADES DE LA COMPRA-VENTA (SISTEMA DEL CODIGO).- Vamos a analizar algunas figuras de la compraventa con ciertas características especiales que las distingue de la compraventa lisa y llana, sin que implique un cambio substancial en dicho contrato. La ley permite establecer en forma amplia dentro de un contrato, todas las cláusulas que las partes estimen pertinentes, siempre y cuando se respeten los principios básicos de la libertad contractual que son: En la elaboración de los contratos, las partes, de común acuerdo, deben discutir libremente su clausulado y no dejar esa elaboración al arbitrio de una sola; se deben respetar las disposiciones legales de carácter imperativo; no se puede desnaturalizar un contrato cambiando o suprimiendo sus efectos o finalidades jurídicas o económicas; no pueden convenir sobre negocios carentes o no merecedores de tutela jurídica, el contratante económica, social o culturalmente fuerte, no debe prevalecerse de su situación con perjuicio del débil.

Por otra parte, se entenderán por puestas, aunque no se expresen, todas las cláusulas que se refieran a los requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia de su naturaleza ordinaria. Tomando en cuenta los principios anteriores, es posible que las partes sujeten el contrato de compra-venta a modalidades o modifiquen según su propia conveniencia, las obligaciones o los efectos que se producen o deben de producirse como consecuencia de un contrato. En tal virtud, procederemos a estudiar las modalidades, modificaciones o los efectos emanados del contrato de compraventa y que regula el Código Civil del Estado.

El legislador no ha querido agotar todas las que pueden existir y dentro del sistema de la autonomía de la voluntad, ha dejado a las partes el derecho de estipular otras modalidades, reglamentando sólo aquellas que ha considerado de fundamental importancia.

1.- CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE NO VENDER A PERSONA DETERMINADA.- Es aquel en el cual las partes pactan de común acuerdo que el comprador no pueda vender a determinada persona el bien que ha adquirido y que es objeto del contrato.

De lo dispuesto en el numeral 2192 se desprende que no puede pactarse que la cosa adquirida no pueda ser vendida, porque tal estipulación implicaría una limitación a la propiedad. Sin una fundamentación legal e inmobilizaría los bienes, con grave perjuicio a la economía nacional. Si se estipulase una cláusula con ese contenido, técnicamente debe tenerse por no puesta y el comprador podría disponer del bien sin ninguna responsabilidad por su parte. En cambio si puede pactarse válidamente que la cosa comprada no se venda a determinada persona. Esta cláusula no puede calificarse como una falta de capacidad o como una limitación a la propiedad, por que las limitaciones e incapacidades a la propiedad, sólo pueden provenir de la ley y no de pactos contractuales y son normas de orden público las que regulan la libertad y la propiedad, con las limitaciones que establezca el interés público.

Art. 2186.- Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Sin embargo, la referida cláusula no debe establecerse en forma caprichosa por el vendedor, o sin que tenga un interés legitimo, ya que nuestra Legislación establece que no es lícito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no de otro resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario..

Podemos decir que es un caso especial de obligación de no hacer el que se encierra en esta modalidad, pues la cláusula no es otra cosa que una prohibición de ejecutar un determinado acto jurídico. Pero cuando se viola la obligación de no ejecutar determinado acto jurídico, nuestro derecho sólo impone, como en el caso general de incumplimiento, la reparación de daños y perjuicios. Por lo que el incumplimiento de esta modalidad solo da lugar al pago de los daños y perjuicios en virtud de tratarse de una obligación de no hacer; o bien el pago de la prestación que se haya pactado como pena.

2.- COMPRA-VENTA DE COSA FUTURA Y COMPRAVENTA DE ESPERANZA.- La ley dispone que las cosas, para que puedan ser objeto de los contratos, deben existir en la naturaleza; sin embargo, acepta la posibilidad de que las cosas futuras también puedan ser objeto de contratación, a excepción de la herencia de persona viva y en el contrato de donación que establece la prohibición de contratar sobre cosas futuras.

Art. 1720.- Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento.

Art. 2229.- Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

No puede ser objeto de contratación la cosa que no ha existido y no tiene posibilidad de existir, ni aquella que existía pero que ha perecido antes de la celebración del contrato.

De ahí, que el requisito de que las cosas como objeto del contrato y contenido de la prestación de dar, existen en la naturaleza, compaginándola con la posibilidad de celebrar contratos de cosas futuras, debe entenderse en el sentido de que tales cosas existan en la naturaleza o tengan la posibilidad de existir.

Las cosas futuras pueden llegar a existir por la voluntad del hombre, por simple efecto de la naturaleza y por la conjugación de la actividad humana y los procesos naturales. Para efectos jurídicos, también puede considerarse al azar como fuente de las cosas, tal es el caso del tesoro que no puede considerarse que existía antes de haber sido encontrado.

A).- COMPRAVENTA DE ESPERANZA.- El contrato de compraventa de esperanza se puede conceptuar como aquel por virtud del cual, una persona llamada vendedor, se obliga a entregar a la otra llamada comprador, una cosa futura que sea producto de la naturaleza o los frutos y el comprador a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, tomando el comprador para sí, el riesgo de que tales objetos lleguen o no a existir, en la cantidad prevista por el, y que produce el efecto de transmitir al comprador, la propiedad de esos bienes cuando lleguen a existir, si existen o en la medida en que existan.

ELEMENTOS.

a).- El comprador se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

b).- Las obligaciones del vendedor están sujetas a condición suspensiva, consistente en que lleguen a existir las cosas en forma total o en la medida en que existan, si bajo esas bases, se celebró el contrato.

c).- Este contrato es aleatorio, ya que el contenido de la prestación de dar del vendedor, o lo que es lo mismo los gravámenes, no son ciertos y conocidos en el momento de la celebración del contrato y correlativamente para el comprador, tampoco lo son los provechos.

d).- La obligación del comprador es pagar un precio cierto y en dinero; el vendedor, entregar la cosa en la medida en que exista.

El artículo que regula esta modalidad del contrato de compraventa lo es el Código Civil del Estado en su artículo 2689 del Código Civil.

Art. 2689.- Se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para sí el riesgo que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos inciertos de un hecho, que pueden estimarse en dinero.

El vendedor tiene derecho al precio aunque no lleguen a existir los frutos o productos comprados.

B).- COMPRA-VENTA DE COSA FUTURA.- Es aquel por virtud del cual el vendedor se obliga a entregar al comprador a cambio de un precio cierto y en dinero, cosas futuras, comprometiéndose a que existan y tomando a su riesgo su elaboración o fabricación.

En este contrato la obligación de entrega, no esta sujeta a una condición suspensiva consistente en que las cosas existan, sino que existe la obligación adicional a cargo del vendedor, consistente en la elaboración o fabricación de las cosas objeto del contrato.

Si las cosas no llegan a existir, habrá un incumplimiento de las obligaciones del vendedor por falta de elaboración o fabricación, el comprador podrá hacerlas elaborar o fabricar a cargo del vendedor, siguiendo las reglas de las obligaciones de hacer, o bien, la resolución (rescisión), y en todo caso el derecho a reclamar los daños y perjuicios.

Mientras el vendedor no elabore o fabrique las cosas a que se ha comprometido y que son objeto del contrato, el comprador no tiene la obligación de pagar el precio, a menos que se haya pactado alguna otra cosa.

Luego entonces, tenemos que la diferencia entre la compraventa de esperanza, la compraventa de cosa esperada y el de cosa futura es, que el primero y el tercero de los contratos, son aleatorios, mientras que el segundo esta sujeto a una condición; en el primero el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de las cosas, cuando lleguen a existir si existen o en la medida en que existan y el comprador tendra la obligación de pagar el precio fijado; el segundo, recae sobre cosas futuras y en el se subordina la entrega de la cosa y el pago del precio a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El monto de las prestaciones, dependera de la medida en que existan esos frutos y productos. En el tercero, como ya se dijo, si la cosa no llega a existir, habra un incumplimiento por parte del vendedor, pudiendo el comprador mandar elaborar o fabricar la cosa objeto del contrato.

Nota: La diferencia entre la compra de esperanza y la compraventa de cosa futura, es que en la primera los riesgos son para el comprador y en la compraventa futura el riesgo es para el vendedor el cual responde.

3.- COMPRA-VENTA EN ABONOS.-

La obligación del comprador de pagar el precio debe hacerse cuando se entregue la cosa y de contado, si no existe pacto expreso en contrario. Ahora bien, en el contrato de compraventa en abonos, si existe ese pacto expreso en contrario.

• La venta en abonos transfiere el dominio de la cosa

• El comprador se hace dueño.

• El comprador válidamente puede transmitir a un tercero la cosa. (buena fe) (mala fe: se intenta la nulidad y por lo que si se declara esta el bien regresa al patrimonio del comprador y luego si se puede rescindir)

El contrato de compraventa en abonos es aquel en el cual las partes, mediante pacto expreso facultan al comprador para que pague el precio ya sea en forma total o parcial en cierto tiempo, mediante entregas parciales. Así, el comprador puede pagar parte del precio en el momento de la celebración del contrato y el saldo por partidas en cierto tiempo; o puede pagar la totalidad del precio sin que exista pago parcial inicial, mediante entregas parciales en cierto tiempo. Si se pacta que la totalidad del precio debe pagarse en cierto tiempo pero en una sola exhibición, no sería este contrato en abonos, sino un contrato de compraventa con el pago del precio diferido; pero pueden y de hecho se le aplican a este contrato las mismas reglas que el contrato en abonos.

Si el comprador no cumple, la ley otorga al vendedor las dos acciones normales para el caso de obligaciones reciprocas: el cumplimiento y la rescisión. Sin embargo, si se desea que la rescisión del contrato afecte a terceros, se debe pactar la cláusula comisoria en forma expresa y debe inscribirse en el Registro Publico de la propiedad. Si los bienes vendidos en abonos no son identificables no podrán ser objeto de inscripción registral y tampoco la cláusula comisoria y aunque se pacte no podrá surtir efectos contra terceros.

Si se resuelve el contrato de referencia, por incumplimiento en la obligación de pago por parte del comprador, las partes deben devolverse recíprocamente las prestaciones que se hubieren hecho.

La venta en abonos transfiere el dominio de la cosa. Consiste en que el precio se va cubriendo en exhibiciones periódicas y por esto normalmente esta venta se combina con el pacto comisorio.

PACTO COMISORIO.-

Pacto comisorio expreso.- Las partes pueden pactar válidamente una rescisión extrajudicial (No se encuentra en nuestra legislación). La rescisión requiere de una sentencia).

Pacto comisorio tácito.- La rescisión (incumplimiento). El tercero va a ser causahabiente del comprador y si el comprador no paga el precio y se le condena al tercero la devolución de la cosa el tercero responde de las obligaciones del comprador ya que se subroga en este).

Requisitos :

a).- Bienes identificables.

b).- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad (Surte efectos contra terceros)

Este se puede encontrar en cualquier contrato bilateral y no únicamente en la compraventa.

El pacto es la facultad que tiene una de las partes para rescindir el contrato en caso de incumplimiento de la otra. El pacto comisorio es lo mismo que la rescisión del contrato y la diferencia es que si se establece el pacto comisorio este surtirá efectos contra cualquier persona y la rescisión únicamente contra las partes.

Dicho pacto supone necesariamente que se ha transmitido el dominio y por esto es menester prever la posibilidad de que en el caso de incumplimiento, surta efectos en contra de tercero, tratándose de bienes inmuebles, mediante la inscripción relativa de la cláusula. De aquí se desprende que no puede combinarse la venta en abonos con pacto comisorio, con la reserva de dominio, porque serían dos modalidades contradictorias. El pacto comisorio supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no pagarse el precio, el vendedor podrá recobrar la cosa inclusive contra tercero, cuando se hubiere inscrito la cláusula rescisoria; es decir, la venta en abonos con pacto comisorio inscrito en el Registro Público de la propiedad, es otra garantía que se ha ideado para el vendedor.

Desde el punto de vista de la eficacia de la garantía, es preferible la reserva de dominio, porque impone al comprador responsabilidades de orden civil y penal, si dispone de la cosa y el vendedor tiene su acción reivindicatoria expedita contra todo detentador en tanto que la cláusula rescisoria en las ventas que se hagan en abonos, no impone responsabilidad penal al comprador que legítimamente puede disponer de la cosa que le pertenece ya.

La cláusula rescisoria permite en cambio otra forma de garantía que puede ser, desde el punto de vista del crédito , más conveniente. Como la propiedad se ha transmitido al comprador, es posible constituir prenda o hipoteca para garantizar la parte insoluta del precio; en cambio, la reserva de dominio lógicamente no permite ni la prenda ni la hipoteca.

JURISPRUDENCIA NO. REGISTRO 224904, 220472, 226076

4.- COMPRA-VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.- Es aquel en el cual las partes, mediante un pacto expreso, modifican el efecto translativo de dominio, haciéndolo depender del cumplimiento de una obligación por parte del comprador. (La obligación es el pago)

Nuestra Legislación, solo prevé expresamente el contrato de compraventa con reserva de dominio, cuando el comprador no ha pagado el precio en forma total o parcial; pero es posible diferir el efecto translativo hasta en tanto se cumpla cualquier otra obligación por parte del comprador.

En vista de que la translación del dominio es un efecto normal del contrato de compraventa, siempre debe de producirse cuando se perfecciona el contrato; existiendo excepciones a lo anterior, como en la compraventa de cosa futura, que se transmite el dominio cuando las cosas lleguen a existir y no en el momento en que se perfecciona el contrato. En el contrato de compraventa con reserva de dominio, si existe contrato de compraventa, ya que se generan las obligaciones propias de ese contrato, como son las de pagar el precio y en su caso la de entregar la cosa; si no existiese contrato, no existiría la obligación de pagar el precio y por tanto los pagos que hiciere el supuesto comprador serian pagos de lo indebido.

Puede pactarse validamente que el efecto translativo se realice, una vez que se pago el precio del bien, pero no se puede pactar que aun cuando se pague el precio, el comprador no podrá adquirir el dominio de la cosa; este efecto puede diferirse, pero nunca suprimirse.

Mientras el comprador no cumpla con la obligación de pagar el precio, si a su cumplimiento se sujetó la translación del dominio, el vendedor continuara siendo el propietario de la misma y para evitar que pueda realizar actos de disposición, como gravar o enajenar, se debe de inscribir en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros; y si no es posible hacerlo, porque los bienes no pueden ser identificables, la reserva de dominio no surtirá efectos.

Al no cumplir el comprador con el pago, el vendedor puede optar por el cumplimiento forzoso de la obligación, o puede pedir la rescisión del contrato, debiendo en este caso restituirse mutuamente las prestaciones que se hubieren hecho.

De lo anterior, se desprende que únicamente se transmite la posesión del bien y no el dominio. Esta posesión puede ser como comodatario o como arrendatario.

Así como que la venta con reserva de dominio permite respecto de terceros que la modalidad surta efectos siempre y cuando la cláusula aparezca inscrita en el Registro Público de la Propiedad, si se refiere a bienes inmuebles o a muebles susceptibles de indentificación indubitable por marca y número. En cuanto a los muebles que no pueden identificarse la reserva de dominio no surte efectos.

Art.- 2190.- Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado.

Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones Y y II del artículo 2188, el pacto de que se trate produce efectos contra tercero si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en esa fracción.

Art. 2191.- El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se vence el plazo para pagar el precio, no puede enajenar la cosa vendida con la reserva de propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio.

Art. 2192.- Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado el precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2189.

Art. 2193.- En la venta de que habla el artículo 2190, mientras que no pasa la propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será considerado como arrendatario de la misma.

5.-CONTRATO DE COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA (PACTO DE PREFERENCIA).- Este contrato es en el cual las partes pactan expresamente que el comprador se obliga a no vender el bien que adquiere como consecuencia de la compraventa, sin darle antes preferencia al vendedor para volver a adquirirlo, en igualdad de condiciones en que pudiera adquirirlo un tercero.

Art. 2200.- Se llama retroventa la venta hecha con la condición de que dentro de un plazo determinado se puede rescindir el contrato, devolviéndose respectivamente el precio y la cosa.

Si el vendedor desea hacer uso del derecho que le confiere la cláusula contractual, y no pactaron un tiempo determinado para ese efecto, deberá pagar el precio que el tercero ofreciere, en un plazo de tres días si la cosa fuere mueble y de diez días si fuere inmueble, y en caso de que si se hubiere pactado un tiempo determinado para hacer ejercicio de ese derecho, deberá dar las seguridades necesarias de que pagara el precio al expirar el plazo. Si no cumpliere con esos requisitos, el pacto de preferencia quedara sin efecto.

Para el caso de que el comprador propietario no cumpliere con su obligación y vendiere el bien a un tercero, la venta es válida, pero será responsable de los daños y perjuicios que le originare al vendedor original, titular del derecho de preferencia, en los mismos términos en que lo estaria cualquier obligado a no hacer alguna cosa.

Art. 2186.- Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.

Preceptos aplicables Art. 2200 al 2219.

6.- COMPRA-VENTA A VISTAS, SOBRE MUESTRAS Y POR ACERVO.-

a).- Vistas.- Es una compraventa de cosas que se acostumbre gustar, pesar o medir.

Art. 2140.- Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después de que se hayan gustado pesado o medido los objetos vendidos.

RAFAEL ROJINA VILLEGAS afirma que la venta de cosas que se acostumbran gustar no existe y, por tanto, el consentimiento no se forma, sino hasta que la cosa se ha gustado y el comprador resuelve, a su arbitrio, si la acepta o no. Esto es, primeramente efectúa la prueba de los objetos y después decide si los compra.

En cuanto a las cosas que se acostumbra pesar o medir, el consentimiento si se ha formado, ya que una vez que las partes se ponen de acuerdo sobre el precio, la operación solo queda sujeta a la modalidad de que sean pesados o medidos los bienes materia del contrato.

b).- Muestras.- Existe compraventa sobre muestras cuando las partes se ponen de acuerdo no respecto del objeto mismo, sino sobre una parte desprendida de él que se llama muestra o bien, sobre su descripción, precisando todas sus circunstancias, requisitos atributos y datos que puedan identificarlo.

La compraventa sobre muestras, que se caracteriza porque las cosas no están a la vista de las partes en el momento de celebrarse el contrato, sino que se realiza sobre la base de un patrón o muestra que permite su determinación y conocimiento, encontrándose prevista en el artículo 2l4l del Código Civil.

Art. 2141.- Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o in conformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base para el contrato.

c).- Acervo.- Se entiende por tal la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos de la misma especie y calidad o de especies y calidades distintas que están especialmente determinadas, tomando como punto de referencia no el contenido, sino el continente; es decir, no se compran determinados bienes por lo que estos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido en una vasija, en un granero, en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un fundo mercantil.

La compraventa por acervo, se caracteriza por que no se compran los bienes por su calidad, cantidad o número, sino en conjunto. Las partes no se refieren especificamente, al concertar la operación, a cada una de las cosas que se venden, sino al espacio donde se hallan, por lo que pueden ser mas o menos de lo que se piensa.

Art. 2143.- Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él calculaba.

La venta no se rescinde por el hecho de que después el comprador al contar, pesaro medir compruebe que hay un contenido menor del que calculaba o bien, porque el vendedor sufra un error de cálculo y resulte un contenido mayor.

8.- LA DOBLE VENTA, TRATANDOSE DE MUEBLES E INMUEBLES.

a).- Bienes muebles.-

Art. 2149. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha: si no fuere posible verificar la prioridad de este, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

b).- Bienes inmuebles.-

Art. 2150.- Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observara lo dispuesto en el articulo anterior.

9.- VENTA JUDICIAL.- El articulo 2220 del Código Civil se refiere a las enajenaciones forzosas que se realizan por la autoridad judicial y en un procedimiento de remate o subasta pública, disponiendo que estas ventas se realicen de acuerdo a la compraventa en cuanto a la substancia del contrato y a las obligaciones y derechos entre comprador y vendedor. Algunos autores no le reconocen el carácter contractual en virtud de que falta el consentimiento por parte del vendedor. Una vez que se aprueba el remate, la venta se torna irrevocable y es cuando opera la transmisión del dominio.

FICHA NO. 6

EL CONTRATO DE PERMUTA

I.- CONCEPTO.- La permuta, también conocida como trueque o contrato de cambio constituye el antecedente de la compra-venta, pues en épocas en que no existía la moneda, era la forma de llevar a cabo las operaciones en cambio, transmitiendo la propiedad de las cosas.

Es un contrato por virtud del cual una de las partes transmite a la otra propiedad de una cosa o de un derecho a cambio del dominio de otro bien.

Art. 2224.- La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa por otra”. Se observará en su caso lo dispuesto por el artículo 2134.

La permuta tiene carácter contractual porque entraña un acuerdo de voluntades para crear y transmitir derechos y obligaciones.

Las partes que intervienen en este contrato se llaman permutantes. Ambos mantienen la misma situación, ya que los dos transmiten la propiedad de un bien a cambio de otro.

Es, según se ha visto, un contrato traslativo de dominio, ya que es de su naturaleza que la propiedad de las cosas se transfiera, pues “la convención por la cual las partes se prometiesen el uso de una cosa, por el uso de otra, o servicios por otros servicios, no constituiría un cambio. Para la permutación es necesaria la transmisión de la propiedad de un cuerpo cierto”.

La característica de la permuta es que las partes se intercambian la propiedad de las cosas, ya que aunque se transfiere el dominio de un bien, a cambio se recibe el de otro bien. Es decir, la contraprestación que se otorga no es en un precio cierto y en dinero, como en la compraventa, sino otra cosa. Claro está que el artículo 2134 del Código Civil permite que uno de los contratantes entregue parte con el valor de una cosa y parte en numerario, siempre que ésta última sea inferior a la primera.

Art. 2134.- Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte en numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuera inferior, el contrato será permuta.

II.- CLASIFICACION.- El contrato de permuta es casi idéntico al de compraventa, puesto que en ambos se trasmite la propiedad de una cosa o de un derecho; la diferencia entre ambos radica en que la contraprestación que se otorga en el primero es el dominio de otro bien, en tanto que, en el último un precio cierto y en dinero. Tal semejanza hace que ambos contratos participen de los mismos criterios de clasificación, como luego se verá.

En su clasificación jurídica la permuta es un contrato principal, es decir subsiste por sí mismo.

La permuta es un contrato bilateral, ya que las dos partes se obligan recíprocamente. Es decir, la operación hace surgir derechos y obligaciones para ambos permutantes.

Es oneroso, puesto que los provechos y gravámenes que se derivan del contrato, corresponden a las dos partes.

Generalmente es un contrato conmutativo, en virtud de que, desde su celebración, las partes conocer con certeza las prestaciones que deben satisfacerse. Ocasionalmente será aleatorio, cuando una o ambas partes se obligan a transmitir cosas futuras, tomando el otro contratante el riesgo de que las mismas no lleguen a existir o lo hagan en cantidad menor a la estimada.

El contrato es consensual en oposición al real, ya que no requiere de la entrega de la cosa para que se constituya o perfeccione, pues ello se logra desde que las partes se ponen de acuerdo sobre los bienes cuya propiedad se intercambia, aún sin entregarse.

La permuta es consensual, en oposición al formal, cuando recae sobre bienes muebles. En cambio, cuando se trata de inmuebles, es un contrato formal, en virtud de que debe hacerse constar por escrito, el cual será privado o público, según que el valor de las cosas exceda o no del equivalente a 365 veces el salario mínimo general. Esta regla es la misma que se aplica a propósito de la compraventa, pues el artículo 2228 del Código Civil dispone que, con excepción de lo relativo al precio, son aplicables a la permuta las reglas de la compraventa, en cuanto no se opongan a las disposiciones específicas.

La permuta tiene la característica de ser un contrato principal en cuanto que no requiere de otra obligación o contrato para subsistir, sino que tiene existencia propia.

Este contrato puede ser instantáneo o de tracto sucesivo. Cuando las partes se otorgan las prestaciones a que están obligados, en el preciso momento de celebrarse el contrato, este será instantáneo. En cambio, si las prestaciones se dan en forma diferida o en exhibiciones periódicas, la permuta se considerará de tracto sucesivo, porque no se cumple en el instante de su celebración, sino posteriormente.

III.- ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO.- Estos son : El consentimiento y el objeto.

a).- Consentimiento.- En la permuta el consentimiento es el acuerdo de voluntades para transmitir la propiedad de un bien por otro. Es decir, la concurrencia de las voluntades de los permutantes, gira en torno a la transferencia del dominio de las cosas que son materia de trueque. Por tanto, si no son las dos partes quienes tienen la voluntad de transmitir el dominio de las cosas, porque alguna crea estar haciéndolo respecto de un derecho diverso, es obvio que no se integrará el consentimiento en cuestión.

b).- Objeto

- El objeto directo, por su parte, consiste en transmitir la propiedad de las cosas que se intercambian. Al celebrar un contrato de permuta, las partes tienen como propósito fundamental la transferencia del dominio de los bienes que se permutan.

- El objeto indirecto de la permuta está constituido por los bienes que son materia de intercambio; es decir, las cosas mismas cuya propiedad se transmiten las partes.

Dichos bienes, al igual que sucede en la compraventa, deben tener: posibilidad física, en cuanto a que deben existir en la naturaleza o ser susceptibles de existir; posibilidad jurídica, es decir, existir en el comercio, ya que no deben ser cosas que por su propia naturaleza o por disposición legal no puedan ser apropiadas por un individuo en lo particular o, simplemente, que no sean susceptibles de ser materia de contratación; y determinación, pues deben ser bienes conocidos o susceptibles de determinarse por sus características individuales o específicas.

Si el contrato de permuta se caracteriza como traslativo de dominio, pero debemos aplicar las disposiciones generales de la compraventa, o sea, que la permuta para ser válida debe recaer sobre cosa propia del permutante; que cuando versa sobre cosas ciertas y determinadas la trasmisión del dominio se efectúa por mero efecto del contrato sin que sea necesaria tradición real o simbólica; así mismo, desde el momento que las partes se han puesto de acuerdo en las cosas objeto del cambio, les pertenecen desde luego, sin que hayan sido entregadas. La entrega, por consiguiente, no es un elemento esencial para trasmitir el dominio y sólo lo será en los casos en que la permuta recaiga sobre géneros, en cuyo caso la transmisión de la propiedad se operará hasta que se hagan ciertos y determinados con conocimiento de cada uno de los permutantes.

Por lo que se refiere a la permuta existe una modalidad cuando recae sobre cosa ajena, pues cuando una de las partes comprueba que se le ha entregado cosa que no es del otro permutante, ya no se encuentra obligado a entregar a su vez la cosa cuyo dominio debe trasmitir por virtud de la permuta, y cumple sencillamente devolviendo aquella cosa ajena que indebidamente se le entregó. La sanción es parecida a la nulidad, por cuanto que destruye los efectos del contrato en la forma más simple, ya que no tiene que existir declaración judicial respecto a la nulidad del contrato y, en tal virtud, no ocurren los efectos provisionales que en todo contrato nulo se producen. Aquí no es necesaria la declaración judicial para que retroactivamente se destruyan los defectos del contrato, como acontece en la compraventa de cosa ajena.

En la permuta antes de que el permutante que recibió la cosa ajena haya entregado la que él por su parte se obligó, puede automáticamente destruir en la forma más simple el contrato, en virtud de que su obligación sólo se concreta a devolver la cosa ajena.

IV.- ELEMENTOS DE VALIDEZ DEL CONTRATO.- Solamente se analizarán la capacidad y la forma. Las otras causas que motivan la invalidez siguen las reglas generales.

a).- Capacidad.- En cuanto a la capacidad, cabe señalar que, en la permuta, las partes requieren tanto una capacidad general para contratar, ya que deben ser mayores de edad y encontrarse en pleno ejercicio de sus derechos, como una capacidad especial para disponer de las cosas cuya propiedad se transfiere. Como a través de la permuta se logra intercambiar la propiedad de esa transmisión del dominio de aquellos. Por tanto, deberá ser el dueño de las cosas o quien tenga facultades de dominio con respecto a las mismas. En este aspecto, también se aplican las reglas que se observan a propósito de la compraventa.

b).- Forma.- Por lo que se refiere a la forma, ya se dijo que, en observancia de lo dispuesto por el artículo 2228 del Código Civil, tratándose de bienes muebles, la permuta es consensual, en virtud de que no requiere que se haga constar por escrito para que sea válida. En cambio, cuando recae sobre inmuebles, el contrato es formal, ya que debe otorgarse por escrito. Si el valor del bien es equivalente a 365 veces el salario mínimo general puede formalizarse en escrito privado otorgado ante dos testigos y ratificarse notarialmente. Si excede de dicha suma, la permuta debe hacerse constar en escritura pública. En cualquiera de los casos, si la permuta se refiere a inmuebles, tendrá que inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos con relación a terceros.

V.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.- En la permuta, como hay un intercambio en la propiedad de las cosas, ambas partes tienen idénticas obligaciones. Estas son las que le corresponden al vendedor, puesto que también se transmite la propiedad de una cosa o de un derecho.

Dichas obligaciones son las siguientes :

1.- Transmitir el dominio de las cosa.- Es de naturaleza de la permuta que las partes se transfieran la propiedad de las cosas; por tanto, los permutantes deben ser los titulares de dichos bienes para que válidamente se celebre el contrato. De lo contrario, se estará en presencia de una operación de permuta de cosa ajena que sería nula. Además si uno de los contratantes aún no entrega la cosa a que está obligado, y se entera que la que recibió no pertenece al otro permutante, no se le podrá exigir entregue la primera y se liberará devolviendo la que recibió.

Art. 2225.- Si uno de los contratantes ha recibido la cosa que se le da en permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio y cumple con devolver la que recibió”.

2.- Conservar la cosa mientras la entrega.- Cuando las partes han convenido que la entrega del bien se realice con posterioridad a la fecha que el contrato se perfeccione, el permutante que no haya efectuado dicha entrega, está obligado a custodiar la cosa mientras tanto.

Ese cuidado será ordinario, el que corresponde a un buen padre de familia, cuando no exista mora en la recepción, pues de haberla, la intensidad del cuidado disminuye, ya que entonces será mínimo, simplemente elemental, además, del derecho que se adquiere al pago de una renta o de alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo permutado, como dispone el artículo 2176 del Código Civil

Art. 2176.- Si el comprador se constituyó en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y solamente será responsable de dolo o de la culpa grave.

3.- Entregar la cosa.- El permutante está obligado a entregar el bien cuyo dominio transfiere, en el lugar y tiempo convenidos. A falta de estipulación sobre el lugar de entrega, esta deberá realizarse en el sitio en que se hallaba la cosa al momento de celebrarse la permuta, según lo dispone el artículo 2175 del Código Civil.

Si por alguna razón no fuere posible establecer donde se encontraba el bien en la época en que se permutó, entonces tendrá que aplicarse la regla general que contempla el artículo 1965 del mismo ordenamiento, al tenor de la cual el cumplimiento debe realizarse en el domicilio del obligado.

En cuanto al tiempo de entrega, no habiendo pacto expreso, como se trata de una obligación de dar, se verá lo que establece el artículo 1963.

Art. 1963.- Si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trata de obligaciones de dar, no podrá el acreedor exigirlo, sino después de los 30 días siguientes a la interpelación que se haga, ya en lo extrajudicial, ante un Notario o ante dos testigos ...

Además el bien permutado debe entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato, junto con los frutos producidos, desde entonces, y los rendimientos, acciones y títulos de aquel. (Art. 2172 y 2173)

4.- Garantizar la posesión útil.- El permutante es responsable de los vicios ocultos que afecten la utilidad del bien.

Art. 2025.- En los contratos conmutativos el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la hagan impropia para los usos a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que de haberlo conocido el adquirente no hubiera hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa.

5.- Garantizar la posesión pacífica.- Las partes están obligadas a responder de las perturbaciones sufridas en el disfrute de las cosas, cuando las mismas sean imputables a quién transmitió el bien. Por tanto, el permutante es el responsable de los gravámenes ocultos y el adquirente puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o la rescisión del contrato, dentro de un año, en los términos de los artículos 2021 y 2022 del Código Civil.

Art. 2021.- Si la finca que enajenó se halla gravada, sin haberse hecho mención de ello en la escritura, con alguna carga o servidumbre voluntaria no aparente, el que adquirió puede pedir la indemnización correspondiente al gravamen, o a la rescisión del contrato.

Art. 2022.- Las acciones rescisorias y de indemnización a que se refiere el artículo que precede, prescriben en un año, que se contará para la primera, desde el día en que se perfeccionó el contrato y para la segunda, desde el día en que el adquirente tenga noticia de la carga o servidumbre.

6.- Responder por la evicción.- Del mismo modo, el permutante debe prestar el saneamiento en caso de evicción. Esta obligación surge de los artículos 2002 y 2003 del citado Código.

Art. 2002.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Art. 2003.- Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.

Ahora bien, el permutante que sufra evicción de la cosa que recibió a cambio, podrá reivindicar la que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, siempre que no ser perjudiquen los derechos que a título oneroso haya adquirido un tercero de buena fé, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiere dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios. Estas reglas, contempladas en los artículos 2226 y 2227 se refieren específicamente a la permuta.

Art. 2226.- El permutante que sufra evicción de la cosa que recibió en cambio, podrá reivindicar la que dio, si se halla aún en poder del otro permutante, o exigir su valor o el valor de la cosa que se le hubiera dado en cambio, con el pago de daños y perjuicios.

Art. 2227.- Lo dispuesto en el artículo anterior no perjudica los derechos que a título oneroso haya adquirido un tercero de buena fe sobre la cosa que reclame el que sufrió la evicción.

7.- Pagar por mitad los gastos de escrituración y de Registro. Esta obligación, contenida en el artículo 2147, que resulta aplicable a la permuta por mandato del artículo 2228, surge en los casos en que las partes no han convenido acerca de quien cubrirá los gastos en mención pues habiendo pacto sobre el particular, debe estarse a este último.

Art. 2147.- Los contratantes pagaran por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

FICHA NO. 7

LA DONACION.

I.- DE LAS DONACIONES EN GENERAL.

A).- DEFINICIÓN.- La donación es un contrato por el cual una persona llamada donante transmite gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes, a otra llamada donatario.

B).- ELEMENTOS.-

1.- La donación es un contrato traslativo de dominio.

2.- Es por esencia gratuito.

3.- Puede recaer sobre una parte o la totalidad de los bienes presentes, exceptuándose lo necesario para la subsistencia del donante.

ART. 2229 C.C. "Donación es un contrato por el cual una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

ART. 2230.- La donación no puede comprender los bienes futuros.

ART 2237.- La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.

II.- CLASIFICACION DEL CONTRATO DE DONACION.

Este contrato se clasifica como principal, unilateral, gratuito, formal o consensual, instantáneo o de tracto sucesivo.

El contrato es principal, porque existe y subsiste por sí solo.

Es unilateral, porque sólo el donante es quien tiene la obligación de transmitir el dominio de la cosa donada y de entregarla al donatario. Excepcionalmente puede responder de la evicción cuando así se haya pactado. En principio, el donatario no tiene obligación, pero se le impone un deber de gratitud cuyo incumplimiento origina la rescisión del contrato.

En las donaciones onerosas, el donatario está obligado a responder de los gravámenes y de las deudas expresamente designadas, y en las donaciones universales responde a beneficio de inventario del pasivo existente hasta la fecha de la donación, por esto la donación puede ser excepcionalmente bilateral.

ART. 2251.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica.

El contrato es por esencia gratuito, y aun cuando existe la donación onerosa en la que el donante impone determinados gravámenes y deudas al donatario, se reputa que hay donación en la diferencia existente entre el valor del bien donado y el monto de las cargas.

La donación es un contrato consensual cuando recae sobre bienes muebles cuyo valor no exceda de $200.00 (viejos). Es formal cuando el valor de los bienes muebles exceda de esa suma pero no de $3,000 (viejos). Excediendo de tres mil pesos, la donación se deberá hacer en escritura publica.

Art. 2238.- La donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

Art. 2239.- No puede hacerse donación verbal más que de bienes muebles.

Art. 2240.- La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de doscientos pesos.

Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de tres mil, la donación debe hacerse por escrito.

Si excede de tres mil pesos, la donación se reducirá a escritura publica.

La donación puede hacerse verbal o por escrito, y únicamente se puede hacer en la primera de las formas cuando se trate de bienes muebles. La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exija la ley. Art. 2241

Art. 2241.- La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exigen los artículos 2195 a 2198

Art, 2195.- La venta de un inmueble cuyo precio, valor de avalúo, o valor catastral sea de hasta 365 veces el salario mínimo general diario de la Capital del Estado en el momento de la operación, podrá hacerse en instrumento privado, que firmaran el vendedor y el comprador ante dos testigos y se ratificará en los términos de la ley.

ART. 2196.- Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ningunode los testigos, observandose lo dispuesto en el parrafo segundo del articulo 1728.

III.- BIENES PRESENTES Y BIENES FUTUROS.

Art. 2243 C.C. "Es nula la donación que comprende la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias".

Lo anterior nos lleva a concluir que el artículo citado faculta la donación de todos los bienes presentes, debiendo reservarse el donante lo necesario para su subsistencia, ya que si no lo hace, es nulo.

Así mismo, la donación debe ser sobre los bienes presentes no pudiendo efectuarse sobre bienes futuros, ya que es una prohibición que se encuentra establecida en el articulo 2230. La razón de ser es que el donante al obligarse a transmitir los bienes futuros, perdería todo aliciente para adquirir bienes.

Art. 2230.- La donación no puede comprender los bienes futuros.

IV.- CLASES DE DONACIÓN.-

Las donaciones pueden ser puras o bien, revestir ciertas particularidades, en atención a las modalidades que las afecte, al tiempo en que surtan sus efectos, ya sea antes o despues de la muerte del donante, o la naturaleza de las personas que intervengan en el contrato.

Desde el punto de vista de las modalidades las donaciones se clasifican en Puras o simples, condicionales, sujetas a término, onerosa o remuneratorias.

Art. 2231.- La donación puede ser pura, condicional, onerosa, o remuneratoria.

1.- PURA.- La donación pura es la que se hace en términos absolutos, no depende de ninguna modalidad, condición, término o carga.

2.- CONDICIONAL.- La donación condicional es la que depende de un acontecimiento futuro de realización incierta, que suspende la existencia del mismo contrato o lo resuelve retroactivamente, como si no hubiere existido.

Art. 2232.- Pura es la donación que se otorga en términos absolutos y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.

3.- ONEROSA.- La donación puede ser onerosa, cuando se impongan determinados gravámenes o deudas al donatario. Esta donación se entiende como acto a título gratuito por el remanente que exista entre el valor de la cosa gravada, deudas o gravámenes impuestos. Por eso, el donatario nunca responde con sus bienes personales, y en el caso de que el donante le imponga la obligación de pagar todas las deudas existentes, hasta la fecha del contrato, y que sean de naturaleza auténtica, la donación siempre se hará a beneficio de inventario, de tal modo que pueda liberarse abandonando las cosas si no le conviene cubrir las deudas.

Art. 2249.- Si la donación se hace con la carga de pagar las deudas del donante, sólo se entenderán comprendidas las que existan con fecha auténtica al tiempo de la donación.

Art. 2250.- Si la donación fuere de ciertos y determinados bienes, el donatario no responderá de las deudas del donante, sino cuando sobre los bienes donados estuviere constituida alguna hipoteca o prenda, o en caso de fraude, en perjuicio de los acreedores.

Art. 2251.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica.

4.- REMUNERATORIA.- La Donación es remuneratoria cuando se hace en atención de servicios prestados por el donatario al donante, como impliquen una deuda.

OTRAS CLASES

1.- DONACIONES ENTRE VIVOS Y MORTIS CAUSA.- En atención a la fecha en que deben surtir sus efectos, se dividen, las donaciones en comunes o inter-vivos, y por causa de muerte.

a).- Donaciones comunes.- Las donaciones comunes son aquellas que van a surtir sus efectos durante la vida del donante, pudiendo depender de un término o de una condicion. En el caso de que éste muera antes del término o condiciòn, como la intención de las partes fue la de no subordinar los efectos del contrato a su muerte, deben distinguirse este tipo de donaciones de las originadas por causa de muerte, las que se sujetan a las reglas de los legados.

b).- Donaciones Mortis Causa.- En las donaciones mortis causa, se trata de un contrato sujeto a un término o fecha o día incierto pero forzoso, como es la muerte del donante. Puede pactarse un término y el donante morir antes de su llegada, este hecho no hará que la donación se sujete a las reglas de los legados, porque la intención de las partes fue celebrar un contrato simplemente a término suspensivo y la circunstancia de que muera aquel antes del término, no cambiará la naturaleza jurídica de la operación. Pero, si las partes subordinan expresamente todos los efectos del contrato a la muerte del donante, la donación que es un contrato se sujeta a las reglas de los legados.

No se trata de un legado, de una transmisión a título particular, operada por testamento. En virtud de que se celebró un contrato, hay acuerdo de voluntades, se cumplen todos los requisitos a la muerte del donante.

Art. 2236 .- Las donaciones que se hagan pero despues de la muerte del donante, se regirán por las disposiciones relativas del libro Tercero, y las que se hagan entre consortes por lo dispuesto en el capitulo septimo, título 5 del libro Primero.

2.- DONACION PARTICULAR Y UNIVERSAL.-

a).- Donación particular.- Es aquella que se refiere a determinados bienes del donante, sin comprender todo su activo, ni tampoco los bienes futuros.

b).- Donación universal.- La universal es aquella que abarca la totalidad de los bienes del donante, reservándose sólo los necesarios para la subsistencia para cumplir su obligación de proporcionar alimentos. Si en ésta no se reserva el donante los bienes necesarios para subsistir será nula y si perjudica su obligación de dar alimentos será inoficiosa.

3.- DONACIONES REALES Y SIMULADAS.-

a).- Donaciones Reales o verdaderas.- Aquella en la que la transferencia del dominio se opera gratuitamente, existiendo el animus donaandi. La simulada, consigna falsamente la transferencia de la propiedad sin que en realidad se haya convenido entre las partes, sino todo lo contrario o encubre la apariencia falsa de una enajenación gratuita, una transmisión a título oneroso.

b).- Simuladas.- En las donaciones simuladas hay que distinguir el acto ostensible y el secreto. Conforme al ostensible elcontrato es la donación, se presenta como una enajenación a título gratuito, conforme al secreto no existe donación ni contrato alguno, porque no hay intención de transmitir el dominio.

4.- DONACIONES EN PERJUICIO DE ACREEDORES.- Acción Pauliana y nulidad. Cuando la simulación relativa tiene por objeto disfrazar o encubrir una donación aparentando que es una compra venta o una donación onerosa, perjudicial al derecho de acreedores, si trae como consecuencia su nulidad, pero a través de un procedimiento indirecto. Las partes están interesadas en presentar el acto como oneroso y no como gratuito; en virtud de que cuando es oneroso y en fraude de acreedores se debe demostrar la mala fe de ambos deudores y terceros adquirentes para que prospere la acción pauliana, que en nuestro derecho es una acción de nulidad, y si el acto es a título gratuito no es necesario demostrar la mala fe y procede la nulidad, aun cuando el deudor y el tercero adquirente hayan contratado de buena fe.

Por tal motivo cuando el deudor quiere hacer una donación y esta puede afectar su solvencia le da el carácter de compra venta o de contrato oneroso. Pero para que prospere la acción pauliana, el acreedor perjudicado tiene que demostrar la mala fe del deudor y del tercero adquirente, justificando que ambas partes conocían el déficit existente entre el activo y el pasivo.

5.- DONACIONES DISFRAZADAS.- Problemas de nulidad. En todos los actos simulados en fraude o perjuicio de acreedores se hace la siguiente clasificación:

1.- Actos realmente onerosos en fraude o perjuicio de acreedores debiendo demostrarse la mala fe del tercero adquiriente y del deudor para obtener la nulidad.

2.- La donación disfrazada de contratos onerosos generalmente de compra venta.

El código vigente declara que es una donación nula si ha tenido por objeto defraudar a los acreedores del donante.

Art. 2065.- La simulación absoluta produce efectos jurídicos. Descubierto el acto real que oculta la simulación relativa, este acto no será nulo, si no hay ley que así lo declare".

Siendo ilícito el fin o motivo de dicha simulación al disfrazar la donación de contrato oneroso, es evidente que será nula conforme al articulo 2108.

Art. 2108.- La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto, produce su nulidad ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.

Art. 2254.- Las donaciones hechas simulando otro contrato a personas que conforme a la ley no puedan recibirlas, son nulas, ya se haga de un modo directo, ya por interpósita persona".

V.- EFECTOS DE LA DONACION ENTRE LAS PARTES.- En las donaciones debe de hablarse de efectos entre las partes, simplemente, sin referirse a la naturaleza unilateral o bilateral del contrato. La donación es un contrato unilateral cuando se trata de una donación simple, pero sujeta a la eventualidad de que si el donatario es ingrato o comete un delito contra la persona o parientes del donante o contra su patrimonio, la donación se convierte en un contrato bilateral.

VI.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.-

a).- OBLIGACIONES DEL DONANTE.- El donante debe de transmitir el dominio de la cosa donada. Como se trata de un contrato traslativo de dominio, la transmisión de la propiedad es esencial. En este contrato el donante sólo responde de la evicción si expresamente se obligó a prestarla, y como aquí no existe precio, es necesario se fije un precio a la cosa para el único efecto de que el donante se haga responsable del mismo en caso de que se prive al donatario de la cosa, lo indemnice con un valor equivalente. Otra obligación es entregar la cosa donada. rigiendo en cuanto a esa entrega, el principio de exactitud en el tiempo, lugar, forma y subsistencia.

b).- OBLIGACIONES DEL DONATARIO.- Los derechos del donante, respecto del donatario, son de orden jurídico, aun cuando uno de ellos reconozca un fundamento estrictamente moral. El primer efecto es imponer al donatario un deber de gratitud. Este deber funciona en sentido positivo y negativo para la obligación que tiene de auxiliar al donante cuando se halle en estado de pobreza y en proporción al monto de los bienes donados, y por abstenerse de observar una conducta ilícita en contra del donante, ya que cualquier acto delictuoso origina la revocación de la donación. Esta obligación es en sentido jurídico, sujeta a la eventualidad de que el donante se halle en estado de pobreza, y en otro aspecto implica la obligación de cualquier contratante para cometer actos delictuosos en perjuicio de otro, pero con la especial consecuencia jurídica de la revocación del contrato en el caso de incumplimiento, así lo establece el articulo 2266.

Art. 2266.- La donación puede ser revocada por ingratitud: I.- Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste: II.- Si el donatario rehusa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza.

VII.- ELEMENTOS ESENCIALES.-

a).- CONSENTIMIENTO.- En la donación debe existir como parte del mismo consentimiento, el animus donandi. Es algo que forma la entraña misma de la manifestación de voluntad. En la donación se abandona el sistema de la recepción y se adopta el de la información, ya que no se perfecciona sino hasta el momento en que el donante conoce los términos de la aceptación. El donatario debe aceptar con las mismas formalidades que se requieren para donar:

Además debe notificar su aceptación al donante y debe hacerlo en vida del mismo. Cumplidos estos requisitos. el contratos se ha formado. Si el donante muere antes de que se le notifique la aceptación, el contrato no llega a formarse y los herederos del donante no están obligados a sostener la oferta. En los demás contratos, si el oferente muere, los herederos están obligados a sostener la oferta, siempre y cuando la aceptación se haga en tiempo y se haya conocido por el aceptante la muerte.

b).- EL OBJETO.- En cuanto al objeto, como segundo elemento esencial del contrato, hallamos la particularidad que puede referirse a la totalidad de los bienes presentes del donante, incluyendo su pasivo, siempre y cuando el donante se reserve los bienes necesarios para subsistir. Sin embargo, por cuanto al patrimonio futuro y parte del presente son intransferibles. Tampoco el objeto puede recaer sobre bienes futuros, ya que así lo establece el articulo 2230 y no como en los otros contratos en que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato.

Art. 2230.- La donación no puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.

VIII.- REQUISITOS DE VALIDEZ.

Los elementos de validez en el contrato de donación, sólo cabe mencionar especialmente la capacidad y la forma. Respecto a las vias del consentimiento se siguen las reglas generales.

1.- DE LAS PERSONAS QUE PUEDEN HACER O RECIBIR DONACIONES. (Capacidad)

La capacidad en el contrato de donación tiene su peculiaridad, de tal manera que parece que se reglamente haciendo excepciones a las reglas generales. Asi se permite al donatario que su capacidad de goce se adquiera por el hecho de la concepción, sin requerirse que haya nacido para que sea válido el acto, pero con la condición de que nazca viable. Tenemos la misma regla que en materia de herencia, el heredero o legatario tienen capacidad para heredar o recibir legados desde que son concebidos, siempre que la fecha de la concepción sea anterior a la de la muerte del autor de la herencia y bajo la condición de que nazca viable.

La capacidad para recibir donaciones no es especial por no implicar un acto de dominio y por tanto pueden recibir donaciones los menores emancipados, pero no para que ellos sean los donantes, ya que sólo se les autoriza para la realización de determinados negocios cuando tienen la aptitud necesaria para llevarlos a cabo. Por consiguiente, la emancipación no puede facultar al menor para efectuar actos que pudiesen perjudicarlo.

Se requiere que en este contrato exista la capacidad general para contratar, pero no en el supuesto caso de que un menor de edad, un enajenado o sujeto a interdicción por alguna otra causa, aceptara una donación, ese contrato no podría ser impugnado de nulidad, por cuando que las acciones de nulidad relativa se otorgan solo al perjudicado. El donante no podría invocar la capacidad del donatario y este no podría ejercitar la acción en su propio nombre, sino por su representante y además, tendría que demostrarse que la donación perjudicó al incapaz, lo cual jurídicamente no puede ocurrir.

La representación legal que se presenta en los casos de Patria Potestad, Tutela, Ausencia, Quiebra, Concursos y Sucesiones, no facultan al representante para hacer donaciones en nombre del representado. Los tutores tienen prohibido hacer donaciones de los bienes de los incapaces y en igual situación estan los que ejercen la patria potestad, el representante del ausente, el sindico, el albacea. En estos tres últimos casos se trata de un patrimonio en liquidación o susceptible de liquidarse y es contrario a la finalidad de la institución, ejecutar donaciones.

DE LAS PERSONAS QUE PUEDEN RECIBIR DONACIONES.

Art. 2253.- Los no nacidos pueden adquirir por donación, con tal que hayan estado concebidos al tiempo en que aquella se hizo y sean viables conforme a lo dispuesto en el articulo 314.

Art. 2254.- Las donaciones hechas simulando otro contrato a personas que conforme a la ley no puedan recibirlas, son nulas, ya se haan de un modo directo, ya por interpósita persona.

2.- FORMA.-

En cuanto a la forma, como otro elemento de validez de este contrato, se debe de hacer cuando se trate de bienes muebles cuyo valor no exceda de $200.00, en forma verbal, si el valor del importe excede de doscientos pesos pero no de tres mil, debe hacerse por escrito, y si excede de tres mil pesos, se tendría que hacer en escritura publica, con relación a los bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige el Código Civil.

IX.- DE LA REVOCACION DE LAS DONACIONES.- Se aplica el principio de que la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.

En principio, la donación es irrevocable, pero la ley considera como causas de revocación la superveniencia de hijos, la ingratitud del donatario o el incumplimiento de las deudas o cargas que le fueren impuestas.

Art. 2257 "La donación no podrá ser revocada por superveniencia de hijos:

I.- Cuando sea menor de doscientos pesos.

II.- Cuando sea antenupcial.

III.- Cuando sea entre consortes.

IV.- Cuando sea puramente remuneratoria.

X.- COMO OPERA LA INGRATITUD.-

Art. 2266.- La donación puede ser revocada por ingratitud: I.- Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste: II.- Si el donatario rehusa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza.

XI.- DE LA REDUCCION DE LAS DONACIONES.- La donación puede simplemente reducirse cuando es inoficiosa por perjudicar los derechos de los acreedores alimentarios, llegando hasta el grado de una revocación cuando se necesite la totalidad de los bienes donados para que el donante pueda cumplir esas obligaciones y puede no sólo existir una revocación aislada, sino una serie de revocaciones en los casos de donaciones sucesivas. La donación más reciente es la que debe reducirse o revocarse según el monto de los alimentos.

Art. 2255. Las donaciones legalmente hechas por una persona que al tiempo de otorgarlo no tenia hijos , pueden ser revocadas por el donante cuando le hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre viabilidad exige el artículo 315.

Si transcurren cinco años desde que se hizo la donación y el donante no ha tenido hijos o habiéndolos tenido no ha revocado la donación, esta se volverá irrevocable. Lo mismo sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin haber revocado la donación.

Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo póstumo del donante, la donación se tendrá por revocada en su totalidad.

Art. 2256. Si en el primer caso del artículo anterior, el padre no hubiera revocado la donación, esta deberá reducirse cuando se encuentre comprendida en la disposición del articulo 2245, a no ser que el donatario tome sobre si la obligación de ministrar alimentos y la garantice debidamente. .

FICHA NO. 7

LA DONACION.

I.- DE LAS DONACIONES EN GENERAL.

A).- DEFINICIÓN.- La donación es un contrato por el cual una persona llamada donante transmite gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes, a otra llamada donatario.

B).- ELEMENTOS.-

1.- La donación es un contrato traslativo de dominio.

2.- Es por esencia gratuito.

3.- Puede recaer sobre una parte o la totalidad de los bienes presentes, exceptuándose lo necesario para la subsistencia del donante.

ART. 2229 C.C. "Donación es un contrato por el cual una persona transfiere a otra, gratuitamente una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

ART. 2230.- La donación no puede comprender los bienes futuros.

ART 2237.- La donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.

II.- CLASIFICACION DEL CONTRATO DE DONACION.

Este contrato se clasifica como principal, unilateral, gratuito, formal o consensual, instantáneo o de tracto sucesivo.

El contrato es principal, porque existe y subsiste por sí solo.

Es unilateral, porque sólo el donante es quien tiene la obligación de transmitir el dominio de la cosa donada y de entregarla al donatario. Excepcionalmente puede responder de la evicción cuando así se haya pactado. En principio, el donatario no tiene obligación, pero se le impone un deber de gratitud cuyo incumplimiento origina la rescisión del contrato.

En las donaciones onerosas, el donatario está obligado a responder de los gravámenes y de las deudas expresamente designadas, y en las donaciones universales responde a beneficio de inventario del pasivo existente hasta la fecha de la donación, por esto la donación puede ser excepcionalmente bilateral.

ART. 2251.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica.

El contrato es por esencia gratuito, y aun cuando existe la donación onerosa en la que el donante impone determinados gravámenes y deudas al donatario, se reputa que hay donación en la diferencia existente entre el valor del bien donado y el monto de las cargas.

La donación es un contrato consensual cuando recae sobre bienes muebles cuyo valor no exceda de $200.00 (viejos). Es formal cuando el valor de los bienes muebles exceda de esa suma pero no de $3,000 (viejos). Excediendo de tres mil pesos, la donación se deberá hacer en escritura publica.

Art. 2238.- La donación puede hacerse verbalmente o por escrito.

Art. 2239.- No puede hacerse donación verbal más que de bienes muebles.

Art. 2240.- La donación verbal sólo producirá efectos legales cuando el valor de los muebles no pase de doscientos pesos.

Si el valor de los muebles excede de doscientos pesos, pero no de tres mil, la donación debe hacerse por escrito.

Si excede de tres mil pesos, la donación se reducirá a escritura publica.

La donación puede hacerse verbal o por escrito, y únicamente se puede hacer en la primera de las formas cuando se trate de bienes muebles. La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exija la ley. Art. 2241

Art. 2241.- La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exigen los artículos 2195 a 2198

Art, 2195.- La venta de un inmueble cuyo precio, valor de avalúo, o valor catastral sea de hasta 365 veces el salario mínimo general diario de la Capital del Estado en el momento de la operación, podrá hacerse en instrumento privado, que firmaran el vendedor y el comprador ante dos testigos y se ratificará en los términos de la ley.

ART. 2196.- Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter ningunode los testigos, observandose lo dispuesto en el parrafo segundo del articulo 1728.

III.- BIENES PRESENTES Y BIENES FUTUROS.

Art. 2243 C.C. "Es nula la donación que comprende la totalidad de los bienes del donante, si éste no se reserva en propiedad o en usufructo lo necesario para vivir según sus circunstancias".

Lo anterior nos lleva a concluir que el artículo citado faculta la donación de todos los bienes presentes, debiendo reservarse el donante lo necesario para su subsistencia, ya que si no lo hace, es nulo.

Así mismo, la donación debe ser sobre los bienes presentes no pudiendo efectuarse sobre bienes futuros, ya que es una prohibición que se encuentra establecida en el articulo 2230. La razón de ser es que el donante al obligarse a transmitir los bienes futuros, perdería todo aliciente para adquirir bienes.

Art. 2230.- La donación no puede comprender los bienes futuros.

IV.- CLASES DE DONACIÓN.-

Las donaciones pueden ser puras o bien, revestir ciertas particularidades, en atención a las modalidades que las afecte, al tiempo en que surtan sus efectos, ya sea antes o despues de la muerte del donante, o la naturaleza de las personas que intervengan en el contrato.

Desde el punto de vista de las modalidades las donaciones se clasifican en Puras o simples, condicionales, sujetas a término, onerosa o remuneratorias.

Art. 2231.- La donación puede ser pura, condicional, onerosa, o remuneratoria.

1.- PURA.- La donación pura es la que se hace en términos absolutos, no depende de ninguna modalidad, condición, término o carga.

2.- CONDICIONAL.- La donación condicional es la que depende de un acontecimiento futuro de realización incierta, que suspende la existencia del mismo contrato o lo resuelve retroactivamente, como si no hubiere existido.

Art. 2232.- Pura es la donación que se otorga en términos absolutos y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.

3.- ONEROSA.- La donación puede ser onerosa, cuando se impongan determinados gravámenes o deudas al donatario. Esta donación se entiende como acto a título gratuito por el remanente que exista entre el valor de la cosa gravada, deudas o gravámenes impuestos. Por eso, el donatario nunca responde con sus bienes personales, y en el caso de que el donante le imponga la obligación de pagar todas las deudas existentes, hasta la fecha del contrato, y que sean de naturaleza auténtica, la donación siempre se hará a beneficio de inventario, de tal modo que pueda liberarse abandonando las cosas si no le conviene cubrir las deudas.

Art. 2249.- Si la donación se hace con la carga de pagar las deudas del donante, sólo se entenderán comprendidas las que existan con fecha auténtica al tiempo de la donación.

Art. 2250.- Si la donación fuere de ciertos y determinados bienes, el donatario no responderá de las deudas del donante, sino cuando sobre los bienes donados estuviere constituida alguna hipoteca o prenda, o en caso de fraude, en perjuicio de los acreedores.

Art. 2251.- Si la donación fuere de todos los bienes, el donatario será responsable de todas las deudas del donante anteriormente contraídas; pero sólo hasta la cantidad concurrente con los bienes donados y siempre que las deudas tengan fecha auténtica.

4.- REMUNERATORIA.- La Donación es remuneratoria cuando se hace en atención de servicios prestados por el donatario al donante, como impliquen una deuda.

OTRAS CLASES

1.- DONACIONES ENTRE VIVOS Y MORTIS CAUSA.- En atención a la fecha en que deben surtir sus efectos, se dividen, las donaciones en comunes o inter-vivos, y por causa de muerte.

a).- Donaciones comunes.- Las donaciones comunes son aquellas que van a surtir sus efectos durante la vida del donante, pudiendo depender de un término o de una condicion. En el caso de que éste muera antes del término o condiciòn, como la intención de las partes fue la de no subordinar los efectos del contrato a su muerte, deben distinguirse este tipo de donaciones de las originadas por causa de muerte, las que se sujetan a las reglas de los legados.

b).- Donaciones Mortis Causa.- En las donaciones mortis causa, se trata de un contrato sujeto a un término o fecha o día incierto pero forzoso, como es la muerte del donante. Puede pactarse un término y el donante morir antes de su llegada, este hecho no hará que la donación se sujete a las reglas de los legados, porque la intención de las partes fue celebrar un contrato simplemente a término suspensivo y la circunstancia de que muera aquel antes del término, no cambiará la naturaleza jurídica de la operación. Pero, si las partes subordinan expresamente todos los efectos del contrato a la muerte del donante, la donación que es un contrato se sujeta a las reglas de los legados.

No se trata de un legado, de una transmisión a título particular, operada por testamento. En virtud de que se celebró un contrato, hay acuerdo de voluntades, se cumplen todos los requisitos a la muerte del donante.

Art. 2236 .- Las donaciones que se hagan pero despues de la muerte del donante, se regirán por las disposiciones relativas del libro Tercero, y las que se hagan entre consortes por lo dispuesto en el capitulo septimo, título 5 del libro Primero.

2.- DONACION PARTICULAR Y UNIVERSAL.-

a).- Donación particular.- Es aquella que se refiere a determinados bienes del donante, sin comprender todo su activo, ni tampoco los bienes futuros.

b).- Donación universal.- La universal es aquella que abarca la totalidad de los bienes del donante, reservándose sólo los necesarios para la subsistencia para cumplir su obligación de proporcionar alimentos. Si en ésta no se reserva el donante los bienes necesarios para subsistir será nula y si perjudica su obligación de dar alimentos será inoficiosa.

3.- DONACIONES REALES Y SIMULADAS.-

a).- Donaciones Reales o verdaderas.- Aquella en la que la transferencia del dominio se opera gratuitamente, existiendo el animus donaandi. La simulada, consigna falsamente la transferencia de la propiedad sin que en realidad se haya convenido entre las partes, sino todo lo contrario o encubre la apariencia falsa de una enajenación gratuita, una transmisión a título oneroso.

b).- Simuladas.- En las donaciones simuladas hay que distinguir el acto ostensible y el secreto. Conforme al ostensible elcontrato es la donación, se presenta como una enajenación a título gratuito, conforme al secreto no existe donación ni contrato alguno, porque no hay intención de transmitir el dominio.

4.- DONACIONES EN PERJUICIO DE ACREEDORES.- Acción Pauliana y nulidad. Cuando la simulación relativa tiene por objeto disfrazar o encubrir una donación aparentando que es una compra venta o una donación onerosa, perjudicial al derecho de acreedores, si trae como consecuencia su nulidad, pero a través de un procedimiento indirecto. Las partes están interesadas en presentar el acto como oneroso y no como gratuito; en virtud de que cuando es oneroso y en fraude de acreedores se debe demostrar la mala fe de ambos deudores y terceros adquirentes para que prospere la acción pauliana, que en nuestro derecho es una acción de nulidad, y si el acto es a título gratuito no es necesario demostrar la mala fe y procede la nulidad, aun cuando el deudor y el tercero adquirente hayan contratado de buena fe.

Por tal motivo cuando el deudor quiere hacer una donación y esta puede afectar su solvencia le da el carácter de compra venta o de contrato oneroso. Pero para que prospere la acción pauliana, el acreedor perjudicado tiene que demostrar la mala fe del deudor y del tercero adquirente, justificando que ambas partes conocían el déficit existente entre el activo y el pasivo.

5.- DONACIONES DISFRAZADAS.- Problemas de nulidad. En todos los actos simulados en fraude o perjuicio de acreedores se hace la siguiente clasificación:

1.- Actos realmente onerosos en fraude o perjuicio de acreedores debiendo demostrarse la mala fe del tercero adquiriente y del deudor para obtener la nulidad.

2.- La donación disfrazada de contratos onerosos generalmente de compra venta.

El código vigente declara que es una donación nula si ha tenido por objeto defraudar a los acreedores del donante.

Art. 2065.- La simulación absoluta produce efectos jurídicos. Descubierto el acto real que oculta la simulación relativa, este acto no será nulo, si no hay ley que así lo declare".

Siendo ilícito el fin o motivo de dicha simulación al disfrazar la donación de contrato oneroso, es evidente que será nula conforme al articulo 2108.

Art. 2108.- La ilicitud en el objeto, en el fin o en la condición del acto, produce su nulidad ya absoluta, ya relativa, según lo disponga la ley.

Art. 2254.- Las donaciones hechas simulando otro contrato a personas que conforme a la ley no puedan recibirlas, son nulas, ya se haga de un modo directo, ya por interpósita persona".

V.- EFECTOS DE LA DONACION ENTRE LAS PARTES.- En las donaciones debe de hablarse de efectos entre las partes, simplemente, sin referirse a la naturaleza unilateral o bilateral del contrato. La donación es un contrato unilateral cuando se trata de una donación simple, pero sujeta a la eventualidad de que si el donatario es ingrato o comete un delito contra la persona o parientes del donante o contra su patrimonio, la donación se convierte en un contrato bilateral.

VI.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.-

a).- OBLIGACIONES DEL DONANTE.- El donante debe de transmitir el dominio de la cosa donada. Como se trata de un contrato traslativo de dominio, la transmisión de la propiedad es esencial. En este contrato el donante sólo responde de la evicción si expresamente se obligó a prestarla, y como aquí no existe precio, es necesario se fije un precio a la cosa para el único efecto de que el donante se haga responsable del mismo en caso de que se prive al donatario de la cosa, lo indemnice con un valor equivalente. Otra obligación es entregar la cosa donada. rigiendo en cuanto a esa entrega, el principio de exactitud en el tiempo, lugar, forma y subsistencia.

b).- OBLIGACIONES DEL DONATARIO.- Los derechos del donante, respecto del donatario, son de orden jurídico, aun cuando uno de ellos reconozca un fundamento estrictamente moral. El primer efecto es imponer al donatario un deber de gratitud. Este deber funciona en sentido positivo y negativo para la obligación que tiene de auxiliar al donante cuando se halle en estado de pobreza y en proporción al monto de los bienes donados, y por abstenerse de observar una conducta ilícita en contra del donante, ya que cualquier acto delictuoso origina la revocación de la donación. Esta obligación es en sentido jurídico, sujeta a la eventualidad de que el donante se halle en estado de pobreza, y en otro aspecto implica la obligación de cualquier contratante para cometer actos delictuosos en perjuicio de otro, pero con la especial consecuencia jurídica de la revocación del contrato en el caso de incumplimiento, así lo establece el articulo 2266.

Art. 2266.- La donación puede ser revocada por ingratitud: I.- Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste: II.- Si el donatario rehusa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza.

VII.- ELEMENTOS ESENCIALES.-

a).- CONSENTIMIENTO.- En la donación debe existir como parte del mismo consentimiento, el animus donandi. Es algo que forma la entraña misma de la manifestación de voluntad. En la donación se abandona el sistema de la recepción y se adopta el de la información, ya que no se perfecciona sino hasta el momento en que el donante conoce los términos de la aceptación. El donatario debe aceptar con las mismas formalidades que se requieren para donar:

Además debe notificar su aceptación al donante y debe hacerlo en vida del mismo. Cumplidos estos requisitos. el contratos se ha formado. Si el donante muere antes de que se le notifique la aceptación, el contrato no llega a formarse y los herederos del donante no están obligados a sostener la oferta. En los demás contratos, si el oferente muere, los herederos están obligados a sostener la oferta, siempre y cuando la aceptación se haga en tiempo y se haya conocido por el aceptante la muerte.

b).- EL OBJETO.- En cuanto al objeto, como segundo elemento esencial del contrato, hallamos la particularidad que puede referirse a la totalidad de los bienes presentes del donante, incluyendo su pasivo, siempre y cuando el donante se reserve los bienes necesarios para subsistir. Sin embargo, por cuanto al patrimonio futuro y parte del presente son intransferibles. Tampoco el objeto puede recaer sobre bienes futuros, ya que así lo establece el articulo 2230 y no como en los otros contratos en que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato.

Art. 2230.- La donación no puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.

VIII.- REQUISITOS DE VALIDEZ.

Los elementos de validez en el contrato de donación, sólo cabe mencionar especialmente la capacidad y la forma. Respecto a las vias del consentimiento se siguen las reglas generales.

1.- DE LAS PERSONAS QUE PUEDEN HACER O RECIBIR DONACIONES. (Capacidad)

La capacidad en el contrato de donación tiene su peculiaridad, de tal manera que parece que se reglamente haciendo excepciones a las reglas generales. Asi se permite al donatario que su capacidad de goce se adquiera por el hecho de la concepción, sin requerirse que haya nacido para que sea válido el acto, pero con la condición de que nazca viable. Tenemos la misma regla que en materia de herencia, el heredero o legatario tienen capacidad para heredar o recibir legados desde que son concebidos, siempre que la fecha de la concepción sea anterior a la de la muerte del autor de la herencia y bajo la condición de que nazca viable.

La capacidad para recibir donaciones no es especial por no implicar un acto de dominio y por tanto pueden recibir donaciones los menores emancipados, pero no para que ellos sean los donantes, ya que sólo se les autoriza para la realización de determinados negocios cuando tienen la aptitud necesaria para llevarlos a cabo. Por consiguiente, la emancipación no puede facultar al menor para efectuar actos que pudiesen perjudicarlo.

Se requiere que en este contrato exista la capacidad general para contratar, pero no en el supuesto caso de que un menor de edad, un enajenado o sujeto a interdicción por alguna otra causa, aceptara una donación, ese contrato no podría ser impugnado de nulidad, por cuando que las acciones de nulidad relativa se otorgan solo al perjudicado. El donante no podría invocar la capacidad del donatario y este no podría ejercitar la acción en su propio nombre, sino por su representante y además, tendría que demostrarse que la donación perjudicó al incapaz, lo cual jurídicamente no puede ocurrir.

La representación legal que se presenta en los casos de Patria Potestad, Tutela, Ausencia, Quiebra, Concursos y Sucesiones, no facultan al representante para hacer donaciones en nombre del representado. Los tutores tienen prohibido hacer donaciones de los bienes de los incapaces y en igual situación estan los que ejercen la patria potestad, el representante del ausente, el sindico, el albacea. En estos tres últimos casos se trata de un patrimonio en liquidación o susceptible de liquidarse y es contrario a la finalidad de la institución, ejecutar donaciones.

DE LAS PERSONAS QUE PUEDEN RECIBIR DONACIONES.

Art. 2253.- Los no nacidos pueden adquirir por donación, con tal que hayan estado concebidos al tiempo en que aquella se hizo y sean viables conforme a lo dispuesto en el articulo 314.

Art. 2254.- Las donaciones hechas simulando otro contrato a personas que conforme a la ley no puedan recibirlas, son nulas, ya se haan de un modo directo, ya por interpósita persona.

2.- FORMA.-

En cuanto a la forma, como otro elemento de validez de este contrato, se debe de hacer cuando se trate de bienes muebles cuyo valor no exceda de $200.00, en forma verbal, si el valor del importe excede de doscientos pesos pero no de tres mil, debe hacerse por escrito, y si excede de tres mil pesos, se tendría que hacer en escritura publica, con relación a los bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige el Código Civil.

IX.- DE LA REVOCACION DE LAS DONACIONES.- Se aplica el principio de que la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.

En principio, la donación es irrevocable, pero la ley considera como causas de revocación la superveniencia de hijos, la ingratitud del donatario o el incumplimiento de las deudas o cargas que le fueren impuestas.

Art. 2257 "La donación no podrá ser revocada por superveniencia de hijos:

I.- Cuando sea menor de doscientos pesos.

II.- Cuando sea antenupcial.

III.- Cuando sea entre consortes.

IV.- Cuando sea puramente remuneratoria.

X.- COMO OPERA LA INGRATITUD.-

Art. 2266.- La donación puede ser revocada por ingratitud: I.- Si el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de los ascendientes, descendientes o cónyuge de éste: II.- Si el donatario rehusa socorrer, según el valor de la donación, al donante que ha venido a pobreza.

XI.- DE LA REDUCCION DE LAS DONACIONES.- La donación puede simplemente reducirse cuando es inoficiosa por perjudicar los derechos de los acreedores alimentarios, llegando hasta el grado de una revocación cuando se necesite la totalidad de los bienes donados para que el donante pueda cumplir esas obligaciones y puede no sólo existir una revocación aislada, sino una serie de revocaciones en los casos de donaciones sucesivas. La donación más reciente es la que debe reducirse o revocarse según el monto de los alimentos.

Art. 2255. Las donaciones legalmente hechas por una persona que al tiempo de otorgarlo no tenia hijos , pueden ser revocadas por el donante cuando le hayan sobrevenido hijos que han nacido con todas las condiciones que sobre viabilidad exige el artículo 315.

Si transcurren cinco años desde que se hizo la donación y el donante no ha tenido hijos o habiéndolos tenido no ha revocado la donación, esta se volverá irrevocable. Lo mismo sucede si el donante muere dentro de ese plazo de cinco años sin haber revocado la donación.

Si dentro del mencionado plazo naciere un hijo póstumo del donante, la donación se tendrá por revocada en su totalidad.

Art. 2256. Si en el primer caso del artículo anterior, el padre no hubiera revocado la donación, esta deberá reducirse cuando se encuentre comprendida en la disposición del articulo 2245, a no ser que el donatario tome sobre si la obligación de ministrar alimentos y la garantice debidamente. .

FICHA NO. 8

EL CONTRATO DE MUTUO

I.- CONCEPTO.- El mutuo, también denominado préstamo de consumo, es un contrato por virtud del cual una persona transfiere a otra la propiedad de una suma de dinero o de otros bienes fungibles, obligándose la última a restituir otro tanto de la misma especie y calidad. Así lo define el artículo 2280 del C.C.

La circunstancia de que el mútuo sea un préstamo, al igual que lo es el contrato de comodato, nos obliga a precisar las características de ambos, para establecer su distinción:

Mutuo	Comodato
Contrato de préstamo	Contrato de préstamo
Es de consumo	Es de uso
Traslativo de dominio	Traslativo de uso
Bienes fungibles	Bienes no fungibles
Se devuelve otro bien de la misma especie y calidad	Se devuelve el mismo bien

Ocupándonos del mutuo, diremos que se le considera como un contrato, en virtud de que constituye un acuerdo de voluntades que crea y transmite derechos y obligaciones.

II.- CARACTERÍSTICAS.- Se caracteriza por ser translativo de dominio, en virtud de que con motivo de su celebración se logra la transferencia de la propiedad de las cosas, de las cuales puede disponer o consumir la parte a quien se las presta, por haberse convertido en propietario o nuevo dueño de las mismas.

Las partes que intervienen en este contrato, son: El Mutuante y el Mutuario. El primero es quien realiza la transmisión del dominio de los bienes fungibles; el segundo, el que recibe dichos bienes y contrae la obligación de restituir otro tanto de ellos, de la misma especie y calidad.

Los bienes sobre los que recae el mutuo, son: una suma de dinero u otros bienes fungibles. Es fungible el bien que se puede intercambiar por tener en sí un poder liberatorio equivalente en su pago. Se entiende por bien fungible: Rafael Rojina Villegas “Aquel que tiene un poder liberatorio equivalente en los pagos, es decir, que en el cumplimiento de las obligaciones tiene igual valor al de otro bien y, por tanto, puede intercambiarse”. Miguel Angel Zamra y Valencia afirma que por bienes fungibles deben entenderse “aquellos que tienen, unos respectos de otros, el mismo poder liberatorio al momento de efectuarse un pago”.

El mutuario resulta obligado a restituir no los mismos bienes, considerados en su individualidad, sino otros semejantes, de igual calidad, especie y cantidad. Obviamente, que los que recibió del mutuante, los consumió o dispuso de ellos y, tendrá que devolver el equivalente de los mismos.

II.- CLASIFICACIÓN DEL CONTRATO.- El mutuo es un contrato bilateral, en virtud de que ambas partes resultan obligadas. El mutuante a transmitir una suma de dinero u otros bienes fungibles y el mutuario a restituir otro tanto de la misma especie y calidad.

Puede ser gratuito u oneroso. Cuando se trata del mutuo simple, en el que el mutuario sólo debe restituir el euqivalente de lo que recibió, el contrato es gratuito, porque esta última parte no recibe gravamen alguno; en cambio, el mutuo con interés es oneroso, en virtud de que el mutuario no sólo debe restituir otro tanto de lo que recibió, sino un premio o interés adicional.

Es conmutativo, en virtud de que las partes conocen con exactitud las prestaciones que deben darse por virtud del mutuo.

En oposición al real, el mutuo es un contrato consensual habida cuenta de que, para perfeccionarse o constituirse, no requiere que se entreguen las cosas que son materia del contrato, sino que para ello es suficiente el acuerdo de las partes acerca de las cosas mutuadas.

Como la ley no señala ninguna formalidad que deba satisfacer el mutuo, es éste un contrato consensual en oposición al formal, en cuanto que no requiere para su validez, que se otorgue por escrito. Tal afirmación se apoya en el artículo 1726 del C.C., al tenor del cual

Art. 1726.- En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley”.

Claro está que, por regla general, con fines demostrativos o porque juntamente con el mutuo se celebre otro contrato que garantice el cumplimiento de la obligación del mutuario, como la prenda o la hipoteca, el mutuo se hace constar por escrito.

El mutuo es un contrato principal, puesto que existe por sí solo, sin requerir para ello de otra obligación o contrato previos.

Desde el punto de vista del mutuante, el mutuo puede ser instántaneo o de tracto sucesivo, según se haya estipulado que la suma de dinero o los bienes fungibles los entregue al momento de perfeccionarse el contrato o posteriormente. Respecto del mutuario, tendrá que ser de tracto sucesivo, en cuanto que no se cumple en el mismo instante en que se celebra el contrato, sino tiempo después, cuando restituye el equivalente de lo que recibió.

IV.- ESPECIES.- El mutuo puede ser simple o con interés y mercantil o civil.

A).- Mutuo Simple.- Se caracteriza porque el mutuario solamente queda obligado a restituirle al mutuante una cantidad igual, de la misma especie y calidad de lo que recibió.

B).- Mutuo con Interés.- En este, además de que el mutuario debe restituir el equivalente, también está obligado al pago de un premio o interés adicional. Para que sea de esta naturaleza, las partes deben pactarlo expresamente. Dicho interés puede ser legal o convencional. En este último, el interés es el que estipulan las partes, pudiendo ser menor o mayor el interés legal. En materia civil, el interés legal es de nueve por ciento anual.

Art. 2289.- Es permitido estipular interés por el mutuo, ya consista en dinero, ya en géneros.

Art. 2291.- El interés legal es el nueve por ciento anual. El interés convencional es el que fijen los contratantes y puede ser mayor o menor que el interés legal....

LIMITANTES PARA FIJAR EL INTERÉS .- La libertad para fijar el tipo de interés no es absoluta, sino que existen limitantes:

a).- Si el crédito es tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del mutuario, puede el juez, teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, y a petición del mismo mutuario, reducir equitativamente el interés hasta el legal.

b).- Si se pactó un interés más alto que el legal, puede el deudor después de seis meses contados desde que se celebró el contrato, reembolsar el capital anticipadamente, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al mutuante con dos meses de anticipación y pagando los intereses vencidos. Es éste un caso de desistimiento unilateral del contrato y no precisamente de rescisión.

c).- Las partes no pueden, bajo pena de nulidad, convenir de antemano en que los intereses se capitalicen y que produzcan nuevos intereses, lo que constituye el pacto de anatocismo, que es distinto del convenio que las partes pueden celebrar válidamente después de que se hubieren devengado ya los intereses para que en lugar de pagarse esos intereses a la sazón ya causados, se incorporen al capital para producir nuevos intereses. En el mencionado pacto de anatocismo, ni el deudor puede entregar ni el mutuante puede retirar intereses, porque ambas partes han convenido de antemano en que se incorporen al capital; en cambio, en la otra situación prevista, el mutuario puede pagar los intereses vencidos y el mutuante está obligado a recibirlos.

d).- Existe en el Código Penal el fraude específico para aquellas personas que valiéndose de la ignorancia o de las malas condiciones económicas de un individuo, obtenga ventajas usuarias de éste, por medio de contratos o convenios en los cuales se estipulan réditos o lucros superiores a los usuales en el mercado.

Hay que tener en cuenta en materia de imputación de pagos, si el interés se paga por períodos determinados (mensuamente), el recibo que acredita el último pago hace presumir que están pagados los anteriores. Esta es un presunción simple, porque admite prueba en contrario; se exige así mismo, la prueba por escrito del hecho del pago. Es un provecho del acreedor que el pago se impute primero a los intereses, mientras que éstos no pueden producirlos. Cuando se paga el capital sin hacer reserva de los intereses, se presume que estos están pagados.

C).- Mutuo mercantil.- Es aquel que se celebra entre comerciantes, que alguna de ellas tenga esa característica o bien, que las cosas mutuadas se destinan a actos de comercio.

Art. 358. Cód. Comercio.- Se reputa mercantil el préstamo cuando se contrae en el concepto y con expresión de que las cosas prestadas se destinen a actos de comercio y no para necesidades ajenas de éste. Se presume mercantil el préstamo que se contrae entre comerciantes.”

Art.1050 Cód. Comercio.- Cuando conforme a las disposiciones mercantiles, para una de las partes que intervienen en una acto, éste tenga naturaleza comercial y para la otra tenga naturaleza civil la controversia que del mismo se derive se regirá conforme a las leyes mercantiles.

El propio Código de Comercio regula los préstamos de dinero en moneda extranjera, argumentado que la alteración que experimente en valor “el dinero” será en daño o en beneficio del prestador, que el deudor se libera devolviendo una cantidad igual a la recibida, al tiempo de hacerse el pago, conforme a la Ley Monetaria. Por ello es necesario determinar si lo que se entregó por el mutuante fue moneda extranjera o nacional.

Que si no se especifica el tiempo en que deba hacerse el pago, el mutuario deberá pagar, después de los treinta días a la interpelación que se le haga. El artículo 361, dice: “Toda prestación pactada a favor del acreedor, que conste precisamente por escrito, se reputará interés”. Que los deudores que no cumplan a tiempo con su obligación deben pagar desde el día siguiente de su vencimiento, el interés pactado, o en su defecto el seis por ciento anual. Si es en especie, deberá hacerse la devolución, el día siguiente a su vencimiento, o por el que determine peritos si la mercadería estuviera extinguida al tiempo de hacerse su valuación. Si son títulos o valores, los que éstos devenguen o el seis por ciento anual, determinándose por el precio que tengan en la bolsa, si fueren cotizables o por el que tuvieren en la plaza al día siguiente al del vencimiento.

Con relación a los intereses vencidos y no pagados, no devengarán intereses, pero si podrán capitalizarse cuando se entrega por el acreedor un recibo por capital, sin reservarse el derecho a los intereses pactados o debidos, extingue la obligación del deudor respecto a los mismos. Cuando se hagan entregas a cuenta, no resulte expresa su aplicación, se imputarán en primer término al pago de intereses, por orden de vencimiento y después al capital.

D).- Mutuo civil.- Por exclusión, el mutuo que no es mercantil, es de índole civil. La diferencia entre uno y otro, es que mientras que el primero se regula por el Código de Comercio, el último encuentra su reglamentación por el C.C. Es aquel en el que se demuestre que la operación se destino a actos exclusivamente civiles.

V.- ELEMENTOS ESENCIALES.-

A).- Consentimiento.- Es el acuerdo de voluntades para transmitir el dominio de una suma de dinero o de otros bienes fungibles y obligarse a restituir otro tanto de la misma especie y calidad. Es decir, la concurrencia de dichas voluntades gira en torno a dos aspectos fundamentales: la transferencia de la propiedad de cosa fungible y la obligación de restituir su equivalente.

B).- Objeto.- Puede ser directo o indirecto. El primero consiste en transmitir el dominio de bienes fungibles y obligarse a restituir otro tanto de la misma especie y calidad. El último, lo constituyen los bienes que se prestan.

VI.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.-

a).- Capacidad.- La capacidad requerida debe ser doble: capacidad general para contratar, esto, es ser mayor de edad y estar en pleno ejercicio de sus derechos; una capacidad especial para disponer de los bienes que se entregan en mutuo o de los que deben restituirse, ya que se trata de un negocio que transfiere la propiedad de las cosas.

Sin embargo, conviene destacar que, aunque en principio, se requiere como en todo contrato, una capacidad general para contratar, en el caso del mutuo, la propia ley establece una excepción para aquellos eventos en que el mutuario es un menor de edad que se ve precisado a obtener lo necesario para proporcionarse los alimentos respectivos, en cuyo caso lo faculta para celebrar el contrato correspondiente, sin llegar a invalidarlo. En efecto, el artículo 2288 del C.C., dispone:

Art. 2288.- No se declararán nulas las deudas contraídas por el menor para proporcionarse alimentos que necesite, cuando su representante se encuentre ausente.

Obviamente que, por tratarse de un caso de excepción, deben colmarse los extremos que contempla dicho numeral, pues si la deuda no se contrajera para proporcionar los alimentos en el amplio concepto que la ley civil estipula, no se actualizaría la hipótesis de referencia.

b).- Forma.- Nuestra legislación no exige que se otorgue por escrito, por lo tanto, en aplicación de la regla que contiene el artículo 1726 debe este celebrarse de manera verbal. No obstante, por razones de seguridad, en la práctica suele otorgase por escrito el contrato en cuestión.

Art. 1726.- En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley”.

Como la ley también autoriza a que en el mutuo se pacte el pago de interés por parte del mutuario, también se prevé la posibilidad de que exista lesión en su perjuicio, porque el monto del interés que deba pagar sea evidentemente desproporcionado y lo haya aceptado por el apuro económico, inexperiencia o ignorancia

Art. 2291.- El interés legal es el nueve por ciento anual. El interés convencional es el que fijen los contratantes y puede ser mayor o menor que el interés legal; pero cuando el interés sea tan desproporcionado que haga fundadamente creer que se ha abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor, a petición de éste, el Juez teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso, podrá reducir equitativamente el interés hasta el tipo legal.

Requisitos.-

• Que se trate de un mutuo con interés.

• Que el interés sea el convenciona

• Que sea superior al interés legal

• Que para aceptar dicho interés, el mutuante haya abusado del apuro pecuniario, de la inexperiencia o de la ignorancia del deudor.

En estos casos, el mutuario podrá pedir la reducción del interés, en los términos del precepto invocado.

VII.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.-

A).- DEL MUTUANTE.- El mutuante tiene a su cargo las siguientes obligaciones:

1.- Transmitir el dominio de una suma de dinero o de otras cosas fungibles. La propia definición del artículo 2280 del Código Civil indica que éste es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario. Además ello corresponde a su misma naturaleza, ya que a través del mutuo, se opera un cambio en la propiedad de las cosas prestadas de las cuales puede disponer o consumir el mutuario.

2.- Entregar las cosas.- No es suficiente con que el mutuante transfiera el dominio de una suma de dinero o de otras cosas fungibles al mutuario, sino que también se encuentra obligado a entregarle a éste último las cosas que son materia de préstamo.

Art. 2282.- La entrega de la cosa prestada y la restitución de lo prestado se harán en el lugar convenido.

Ahora bien, cuando no se ha señalado lugar para la entrega esta se realizará en el sitio en donde se encuentre la cosa prestada.

Art. 2283.- Cuando no se ha señalado lugar, se observarán las reglas siguientes:

I.- La cosa prestada se entregará en el lugar donde se encuentre;

II.- La restitución se hará, si el préstamo consiste en efectivo, en el lugar en donde se recibieron, si consiste en dinero, en el domicilio del deudor, observándose lo dispuesto por el artículo 1968

Creemos que por la naturaleza de las cosas que son materia del mutuo, en ocasiones, no resulte fácil establecer en qué lugar se encontraban las cosas prestadas al momento de celebrarse la operación, en cuyo supuesto tendrá que aplicarse la norma general prevista en el artículo 1965 del propio Código, conforme a la cual el cumplimiento debe realizarse en el domicilio del deudor.

Por otro lado, al no haberse estipulado el tiempo en que debe realizarse la entrega, al no existir disposición específica alguna que supla la voluntad de las partes que intervienen en el mutuo, cobra entonces aplicación el principio que contiene el artículo 1963, conforme al cual, si no se ha fijado el tiempo en que deba hacerse el pago y se trate de obligaciones de dar, no podrá exigirlo sino después de los 30 días siguientes a la interpretación que se haga, ya judicialmente, ya en lo extrajudicial, ante un notario o ante dos testigos.

3.- Garantizar la posesión útil de las cosas.- De acuerdo con el artículo 2286 del Código Civil, el mutuante es responsable de los perjuicios que sufra el mutuario por la mala calidad o vicios ocultos de la cosa prestada, si conoció los defectos y no dio aviso oportuno al mutuario. En este caso, no es suficiente que la cosa dada en mutuo presente vicios o defectos ocultos, sino que, adicionalmente se requiere que el mutuante los haya conocido y no hubiere dado aviso oportuno de ellos al mutuario.

4.- Responder de la evicción.- Esta es una obligación que se observa en los contratos traslativos de dominio, ya que, de acuerdo con el artículo 2003 del Código Civil, “todo el que enajena está obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato”. Por lo cual, siendo el mutuo un contrato traslativo de dominio, y además, bilateral, existe para el mutuante la obligación de prestar el saneamiento para el caso de evicción, siendo nulo el pacto que lo exima de dicha responsabilidad, si hubiere mala fe de su parte.

B).- DEL MUTUARIO.- A su vez, el mutuario tiene las siguientes obligaciones:

1.- Restituir las cosas prestadas.- El propio artículo 2280 del Código Civil, al definir el contrato de mutuo, establece que, a cambio de la obligación del mutuante de transferir las propiedades una suma de dinero o de otras cosas fungibles, el mutuario asume la de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Por lo tanto, el mutuario se encuentra obligado a reintegrarle al mutuante el equivalente de lo que recibió en préstamo.

Además, cuando se trata de mutuo con interés, no sólo debe restituirse otro tanto de la misma especie y calidad, sino también el interés estipulado, ya consista en dinero, ya en género, según se indicó con anterioridad.

La restitución debe efectuarse en el lugar y tiempo convenidos.

Art. 2181.- Si en el contrato no se ha fijado plazo para la devolución de lo prestado, se observarán las reglas siguientes:

I.- Si el mutuario fuere labrador y el préstamo consistiere en cereales y otros productos del campo, la restitución se hará en la siguiente cosecha de los mismos o semejantes frutos o productos;

II.- Lo mismo se observará respecto de los mutuarios que no siendo labradores, hayan de percibir frutos semejantes por otro título;

III.- En los demás casos, la obligación de restituir se rige por lo dispuesto en el artículo 1963.

Por otra parte, como antes se indicó, la restitución debe consistir en otro tanto de la misma especie y calidad, lo cual significa que el mutuario está obligado a devolver el equivalente de lo que recibió. Sin embargo, si por alguna razón insuperable no fuere posible al mutuario restituir dicho equivalente, el artículo 2284 del Código Civil resuelve el problema admitiendo la posibilidad de que “satisfaga pagando el valor que la cosa prestada tenía en el tiempo y lugar en que se hizo el préstamo, a juicio de peritos, si no hubiere estipulación en contrario”. Por lo tanto, si su obligación consistió en devolver géneros y ello ya no resulta posible, tendrá que pagar el valor que los mismos tenían en la fecha y lugar de celebración del contrato.

Si el mutuo consiste en dinero, la obligación del deudor de devolver la cosa recibida, se sujeta en lo dispuesto en la ley monetaria respectiva. Este ordenamiento establece que la obligación de pagar cualquier suma en moneda mexicana, se solventará entregando por su valor nominal y hasta el límite de su respectivo poder libratorio, billetes del Banco de México, o moneda de curso legal. También dispone, dicha ley, que la moneda extranjera no tendrá curso legal en la República, salvo los casos que la ley expresamente determine otra cosa. Estas prevenciones son irrenunciables y toda estipulación en contrario será nula. Así se desprende de los artículos 7, 8 y 9 de la invocada Ley Monetaria.

Sin embargo, no es extraño observar que múltiples operaciones de esta naturaleza se celebran en concepto de asumir la obligación de pagar en moneda extranjera, lo cual nos obliga a ubicar esta situación dentro del contexto legal. La solución la postula el propio artículo 8 de la Ley Monetaria, al tenor del cual: “Las obligaciones de pago en moneda extranjera, contraídas dentro o fuera de la República, para ser cumplidas en ésta, se solventarán entregando el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio que rija en el lugar y fecha en que se haga el pago”.

No obstante, si el obligado a pagar en moneda extranjera, demuestra que en verdad recibió moneda nacional, aunque la obligación de pago se contrajo en la otra moneda, entonces el artículo 90 transitorio de la misma Ley Monetaria le autoriza pagar el equivalente en moneda nacional, al tipo de cambio vigente en la época y lugar en que se celebró el contrato.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ya se ha pronunciado en diversas ejecutorias por admitir la legalidad de semejantes operaciones, así como el derecho del mutuario de demostrar que lo recibido fue, en su caso, moneda nacional. En el informe de 1978, Tercera Sala, Segunda Parte, las tesis 103 y 104, legibles en las páginas 68 y 69 respectivamente, así lo indican, pues en la última de ellas textualmente se expresa: “ Si la demanda demuestra que la moneda que recibió de la acreedora por el préstamo que le otorgó fue moneda nacional, en tal situación con apoyo en lo dispuesto por el artículo 9º transitorio de la Ley Monetaria, la obligación de la demandada consignada en los pagares base de la acción, tiene el derecho de cumplirle en moneda nacional, al tipo de cambio que se tomó en cuenta al efectuarse la operación para hacer la conversión de la moneda extranjera a la nacional recibida, y no al que regia al tiempo en que debió efectuarse el pago”.

Cuando el mutuario se ha obligado a pagar intereses y abona algunas cantidades, éstas se entenderán aplicables a los vencidos; y si aun quedare algún excedente, se imputará al capital, como lo indica el artículo 2294. A su vez, el artículo 2295 preceptúa que el recibo del capital dado sin reserva de intereses, establece a favor del deudor la presunción de haberlos pagado. Semejante disposición se encuentra también en el Código de Comercio, pues su artículo 364 prescribe: “El recibo del capital por el acreedor, sin reservarse expresamente el derecho a los intereses pactados o debidos, extinguirá la obligación respecto de los mismos Las entregas a cuenta, cuando no resulte expresamente su aplicación, se imputarán, en primer término, al pago de intereses por orden de vencimientos, y después al capital.

2.- Garantizar la posesión útil.- Así como el mutuante queda obligado a responder de los perjuicios que se ocasionen por la mala calidad de las cosas prestadas, la misma posición mantiene el mutuario respecto a los objetos restituidos, cuando conoció dichos vicios y no dio aviso de los mismos a el mutuante.

3.- Responder de la evicción.- Si el mutuante sufre la pérdida de las cosas que le son restituidas por el mutuario, este es responsable del saneamiento por evicción.

VIII.- PACTO DE ANATOCISMO.- Este pacto consiste en la estipulación que las partes realizan en el contrato de mutuo con interés, en el sentido de que, los réditos se produzcan por el préstamo y ha cuyo pago se ha obligado el mutuario, se capitalice y a su vez produzcan nuevos intereses.

Sobre dicha cláusula, el artículo 2293 del Código Civil es terminante al establecer que: “las partes no pueden bajo pena de nulidad, convenir de antemano que los intereses se capitalicen y que produzcan intereses.

En torno al préstamo mercantil, el artículo 363 del Código de Comercio señala: “Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses. Las partes podrán, sin embargo capitalizarlos.

Lo que en realidad se prohibe es que, desde la celebración del contrato, las partes ya prevean la capitalización de los intereses para que se produzcan nuevos intereses; sin embargo al vencimiento de la obligación de pago, cuando éste no se realiza, los intereses que hasta esa época se hubieran generado.

IX.- TERMINACION DEL CONTRATO.-

Como todo contrato, el mutuo tiene causas generales de terminación. Así, el mutuo puede extinguirse:

• Por pago

• Compensación

• Novación

• Remisión de la deuda.

Así mismo, puede el contrato anularse o declararse inexistente. Obviamente que, como las anteriores son formas de terminación que se observan en todos los contratos, no tendría sentido analizarlas con relación al mutuo.

En cambio, con respecto a dicho contrato, el Código Civil contiene una forma específica de terminación para aquellos casos en que se ha pactado un interés y este es superior al legal, pues en tales eventos, sin importar que el plazo de duración del negocio haya sido mayor, el mutuario puede, después de transcurridos seis meses, y con previo aviso de dos meses de anticipación, pagar el saldo adeudado y los intereses generados hasta entonces, sin que el mutuante se pueda rehusar a recibir dicho pago anticipado. Al efecto, el artículo 2292 del Código Civil expresa: “Si se ha convenido un interés más alto que el legal, el deudor, después de seis meses contados desde que se celebró el contrato, puede reembolsar el capital, cualquiera que sea el plazo fijado para ello, dando aviso al acreedor con dos meses de anticipación y pagando los intereses vencidos”.

FICHA NO. 9

EL ARRENDAMIENTO (GENERALIDADES)

I.- SU IMPORTANCIA.- El arrendamiento es uno de los contratos que tiene mayor importancia tanto teórica como práctica, por los problemas que suscita, por su reglamentación minuciosa en el Código y por su constante aplicación en la práctica.

Nuestro Código vigente sólo comprende dentro del contrato de arrendamiento, una de las formas que reguló el derecho romano, o sea, el arrendamiento de cosas (locatio conductio rei). Por consiguiente, ya no incluimos bajo la denominación general de arrendamiento, la prestación de servicios (locatio conductio operarum), ni el contrato de obra (locatio conductio operis), como si aconteció en el derecho romano y sigue ocurriendo en el moderno derecho francés, italiano y español.

II.- DEFINICION.- Contrato por virtud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto.

Artículo 2296.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

Por tanto, son elementos de la definición del contrato, los siguientes:

1.- La concesión del uso o goce temporal de un bien.

2.- El pago de un precio cierto, como contraprestación correspondiente a la concesión del uso o goce, y

3.- La restitución de la cosa, supuesto que sólo se transfiere temporalmente ese uso o goce.

III.- CARACTERISTICAS.- El contrato de arrendamiento se clasifica como principal, por cuanto que tiene existencia independiente. Es bilateral, porque engendra derechos y obligaciones recíprocos, es decir, concesión del uso o goce de una cosa y el pago de un precio. Es oneroso, porque impone provechos y gravámenes para ambas partes, respectivamente. Su característica onerosa no depende de que sea bilateral, ya que hemos demostrado que en el comodato, contrato bilateral, bajo el Codigo vigente, no existe la reciprocidad de provechos o gravámenes. En cambio, en el arrendamiento, el arrendador tiene el provecho de la renta y el gravamen de conceder el uso o goce de la cosa, y el arrendatario tiene el provecho de gozar del uso o goce de la cosa y el gravamen de pagar una renta. Se trata, además, de un contrato generalmente formal, que requiere para su validez constar por escrito. Excepcionalmente puede ser consensual cuando el valor de la renta anual sea inferior a cien pesos, también excepcionalmente y en fincas rústicas, se exige la escritura pública como formalidad, cuando el monto de las rentas anuales pese de cinco mil pesos.

Por su naturaleza, el arrendamiento es un contrato conmutativo, el carácter conmutativo no depende del dato económico de la ganancia o pérdida en la operación celebrada, sino de que los provechos y gravamenes sean ciertos y determinados al celebrarse el contrato.

El arrendamiento es el contrato que se ha considerado como tipo de los llamados contratos de tracto sucesivo, por cuanto que necesita por su naturaleza misma, una duración determinada, para que pueda tener vigencia.

IV.- CLASIFICACION.- Arrendamiento civil, mercantil, y administrativo.

a).- Civil.- El carácter civil se determina por exclusión: cuando no es mercantil o administrativo, será civil.

b).- Mercanti.- Es mercantil exclusivamente cuando recae sobre bienes muebles, existiendo, segun el Art. 75 del Código de Comercio, el propósito de especulación comercial: “La ley reputa actos de comercio: 1.- Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificados con propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea después de trabajados o labrados”. No puede haber en nuestra legislación vigente, arrendamiento mercantil de bienes inmuebles. A pesar del propósito de especulación comercial, el arrendamiento de bienes inmuebles es civil, y esto porque el Articulo 75 citado expresamente se prefiere a los alquileres de cosas muebles realizados con propósito de especulación comercial. Por ejemplo, los alquileres de mobiliario a una negociación mercantil, mostradores vitrinas, etc. el alquiler de mercancías como muestras en un comercio.

c).- Administrativo.- Se estima de esta manera en atención a la naturaleza de los bienes cuando éstos pertenecen a la Federación, a los Estados o a los Municipios, es decir, cuando se trate de bienes propios del Estado. Este, puede tener bienes destinados a un servicio público, bienes de uso común y bienes en plena propiedad. Respecto de esta ultima categoría, se permite al Estado ejecutar actos de dominio o de administración, y entre esos actos, el arrendamiento de esta clase de bienes, que pueden ser de la Federación, de los Estados o Municipios. Tiene interés el arrendamiento administrativo, por cuanto hace a las prohibiciones especiales respecto de los funcionarios o empleados públicos que tienen en administración esos bienes, y que no pueden tomarlos en arrendamiento, siendo nulo de pleno derecho el contrato que ejecuten en contra del precepto prohibitivo correspondiente del Código Civil.

Art. 2310; Los arrendamientos de bienes del Estado, municipales o de establecimientos públicos estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este titulo.

V.- ELEMENTOS ESENCIALES.-

a).- Consentimiento. - El consentimiento sigue las reglas generales.

b).- El objeto.- En principio, exceptuando las cosas consumibles por su primer uso, las prohibidas por la ley y los derechos estrictamente personales, todos los bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales, pueden ser objeto de este contrato. Lógicamente se impone como limitación, que los bienes corporales o incorporales materia del arrendamiento sean susceptibles de rendir una ventaja económica o una utilidad al arrendatario. Es sobre todo tratándose de bienes incorporales o derechos, como se advierte la necesidad de que sean susceptibles de dar una ventaja al arrendatario. En los derechos, desde luego deben excluirse todos aquellos que son estrictamente personales, pues no son susceptibles de darse en arrendamiento. Los derechos reales y los de crédito, que no son estrictamente personalísimos, si son susceptibles de arrendamiento; tales por ejemplo, las ventajas económicas del derecho real de autor, o de usufructo y la de los derechos de crédito que no se concedan en consideración a la persona.

El articulo 2299 reconoce esta posibilidad general de dar en arrendamiento los bienes incorporales o derechos:

Art 2299.- Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohibe arrendar y los derechos estrictamente personales.

En cuanto a los bienes corporales, impone el Código dos limitaciones:

- Para los bienes que se consumen por el primer uso, supuesto que el arrendamiento implica la restitución de la cosa misma y, además, la concesión del uso debe ser de tal naturaleza que no afecte la forma o substancia del bien. Lógicamente aquellos no pueden ser dados en arrendamiento, a no ser que se altere el destino natural del bien y se le dé otra aplicación.

- Se prohibe dar en arrendamiento determinadas cosas exceptuadas expresamente por la ley. Por ejemplo, los bienes que constituyen el patrimonio ejidal, no son susceptibles de arrendamiento, o bien, pueden establecerse prohibiciones respecto de ciertas personas. Los bienes del Estado no pueden darse en arrendamiento a los funcionarios públicos o empleados que los administren; los bienes del incapaz no podrán darse en arrendamiento al tutor, a su cónyuge, ascendientes, descendientes o colaterales. También dentro de esta prohibición de la ley, están las cosas no determinadas o determinables, y las que se hallen fuera del comercio, es decir, los bienes de uso común y los destinados a servicios públicos. Para esta clase de bienes, el contrato sería inexistente por cuando que ya hemos dicho que la imposibilidad jurídica motivada por que la cosa esté fuera del comercio o no sea determinable, origina la inexistencia.

En cambio, los arrendamientos concertados violando las prohibiciones impuestas respecto de ciertas personas o cosas, están afectados de nulidad absoluta conforme al articulo 8º, en relación con el articulo 1724, ya que el contrato tendría un objeto ilícito.

ART. 2302. “No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios”.

Articulo 2303. “Se prohibe a los Magistrados, a los jueces y a cualesquier otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan”.

Articulo 2304: “Se prohibe a los encargados de los establecimientos públicos y a los funcionarios y empleados públicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren”.

VI.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.

A).- CAPACIDAD.-

a).- CAPACIDAD PARA ARRENDAR.- Todos aquellos que tengan la plena propiedad o la facultad de conceder el uso o goce de los bienes ajenos. Esta autorización puede ser conferida por mandato, como consecuencia de un contrato, de un derecho real, o por autorización expresa de la ley. O en otras palabras, las personas que pueden arrendar, supuesta su capacidad de ejercicio, son:

- Los propietarios.- Unicamente se exige para poder arrendar, que el arrendador tenga la plena propiedad de los bienes, excluyéndose por lo tanto, a los que sólo tengan la nuda propiedad. Para los copropietarios dispone el articulo 2302: “No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin consentimiento de los otros copropietarios”.

El arrendamiento se reputa como un acto de administración y, por tanto, no se requiere en principio la capacidad para ejecutar actos de dominio. Los menores emancipados que estén facultados para ejecutar actos de administración respecto de muebles e inmuebles, también lo estarán para dar en arrendamiento. Se observa la tendencia en la ley a equiparar el arrendamiento por mas de 5 años, con los actos de dominio, pero, como estas disposiciones especiales se refieren a los administradores de bienes ajenos; tutores, personas que ejerzan la patria potestad, albaceas y síndicos, no es aplicable esta equiparación a aquellos casos en que el propietario directamente celebra el contrato de arrendamiento.

- Los que por un contrato tienen el uso o goce de un bien, facultados por la naturaleza del contrato para trasmitir ese uso o goce.- Se refiere a las personas facultadas para celebrar arrendamientos sobre bienes ajenos, comprende, en primer lugar, a los mandatarios. Las facultades para celebrar el arrendamiento en estos casos, dependerán de los límites del mandato; si el mandato es general para ejecutar actos de administración, el mandatario está capacitado para concertar toda clase de arrendamientos. En este aspecto cabe discutir si el mandato general para ejecutar actos de administración debe sufrir las restricciones que la ley impone a los administradores de bienes ajenos, por virtud de la tutela, el albaceazgo, la patria potestad o la quiebra. Como la nociòn de actos de administración no está determinada expresamente por la ley, y ésta distingue con precisión el mandato para ejecutar actos de administración, del que se confiere para realizar actos de dominio, en nuestro derecho, dada esta distinción expresa, debe concluirse que en este aspecto, las reglas generales de la representación legal no son aplicables a la voluntaria; Y que, por tanto, el mandato general para ejecutar actos de administración, faculta al mandatario para celebrar arrendamiento sobre inmuebles independientemente del plazo concedido al efecto.

También por contrato puede una persona quedar facultada expresa o tácitamente para dar en arrendamiento. Los contratos que por su naturaleza conceden el uso o goce de los bienes ajenos son respectivamente el arrendamiento, el comodato y la aparcería. Además, por contrato puede constituirse el usufructo, el uso y la habitación. En todos estos casos existe la concesión del uso o goce de bienes ajenos, pero no en todos ellos el concesionario del uso o goce podrá celebrar arrendamientos. El usufructuario si tiene capacidad para dar en arrendamiento la cosa objeto del usufructo. El usuario o el habituario aun cuando son titulares de derechos reales, éstos se consideran personalísimos y no otorgan capacidad para dar en arrendamiento. El contrato de arrendamiento puede a su vez contener la autorización expresa para subarrendar, pero si no existe, el subarrendamiento concertado hace responsable solidariamente al arrendatario y al subarrendatario, y, además, motiva la rescisión del arrendamiento.

- Los que por virtud de un derecho real pueden conceder el uso o goce de los bienes ajenos.- Están los titulares de derechos reales que puedan celebrar arrendamientos, comprendiendose en la misma a los usufructuarios, que independientemente del contrato, pueden tener este derecho por la ley, por testamento o por prescripción. Tanto el usufructuario cuyo derecho derive de esas fuentes, como aquel cuyo derecho derive de contrato, estan facultados expresamente por el Codigo para dar la cosa en arrendamiento. En general se permite al usufructuario conceder el uso de la cosa, ceder el aprovechamiento de la misma y celebrar toda clase de contratos, pero, con la limitación de los que celebre como tal usufructuario concluiran al extinguirse el usufructo.

Articulo 1004: “El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminaran con el usufructo”.

Por lo que se refiere al arrendamiento, expresamente dispone el Código que los arrendamientos concertados por los usufructuarios concluiran con la extinción del usufructo, y si el usufructuario oculta su calidad de tal al arrendatario, será responsable por los daños y perjuicios causados.

Articulo 2393: “Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupación de la finca, tienen el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y perjuicios”.

- Los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores de bienes ajenos, para celebrar arrendamientos.- La que corresponde a los administradores de bienes ajenos, se comprenden los que ejercen la patria potestad, los tutores, los síndicos, albaceas, representantes del ausente y en general los administradores por virtud de la ley. al efecto se imponen ciertas limitaciones, sobre todo tomando en cuenta el término del arrendamiento. Los que ejercen la patria potestad y los tutores, no pueden dar en arrendamiento bienes inmuebles por más de cinco años.

Para los tutores, es menester la autorización judicial y la aprobación del curador para celebrar contratos en esas condiciones. Los albaceas no pueden dar en arrendamiento por más de un año sin el consentimiento de los herederos..

b).- CAPACIDAD PARA RECIBIR EN ARRENDAMIENTO.- Esta capacidad, en general es la requerida para contratar, pero respecto de ciertas personas se prohibe tomar en arrendamiento, por razones de interés público, en cuyo caso el contrato es nulo de pleno derecho. Los Magistrados, jueces y cualesquiera otros empleados públicos, no pueden tomar en arrendamiento los bienes que sean objeto de litigios en los que intervengan; los funcionarios públicos no pueden tomar en arrendamientos los bienes que están bajo su administración.

ART. 2303.- Se prohibe a los Magistrados, a los Jueces y a cualesquiera otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por si o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan.

El tutor no puede en ningún caso, ni con licencia judicial, tomar en arrendamiento para si, su mujer, ascendientes, descendientes y hermanos, los bienes del incapacitado.

B).- LA FORMA.- La forma es otro requisito de validez del contrato de arrendamiento. Este, generalmente, es un contrato formal y, excepcionalmente consensual, cuando el monto de la renta anual no pasa de cien pesos, en cuyo caso bastará la manifestación verbal del consentimiento. Cuando exceda de esa cantidad, el contrato es formal y es suficiente otorgarlo en un documento privado. Pero, tratándose de fincas rústicas, cuando el monto de la renta anual pasa de cinco mil pesos debe otorgarse en escritura pública.

Art, 2305 “El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos mensuales”

Art. 2306 “Si el predio fuere rústico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorgará en escritura publica”.

En el Código vigente se tomaba como base en los contratos traslativos de dominio, para el otorgamiento de la escritura pública, la cuantía superior a cinco mil pesos. Actualmente la Ley del Notariado la derogó por la de quinientos pesos. Para el arrendamiento, aun cuando no se trata de un acto de dominio, se adopta este criterio exclusivamene para las fincas rústicas. En las fincas urbanas basta el documento privado cualquiera que sea el monto de las rentas.

VII.- NATURALEZA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO.- Fundamentalmente este problema tiene por objeto determinar si el arrendatario tiene un derecho real o personal respecto del bien arrendado. Las características especiales del arrendamiento han hecho pensar (a partir de Troplong, que sostuvo la tesis de que el arrendatario tiene un derecho real), si realmente constituye un derecho de naturaleza mixta con características de real y personal, o bien, un derecho personal como tradicionalmente se sostuvo desde el derecho romano, o finalmente, como opinan algunos autores, principalmente el citado Troplong, si las facultades jurídicas del arrendatario están organizadas con las características fundamentales del derecho real.

a).- Características semejantes al derecho real.- Estas características que tanto preocupan a los juristas han sido estudiadas por Troplong y son las siguientes:

- En los casos de enajenación, el arrendamiento subsiste, por consiguiente, es oponible al derecho del arrendatario al nuevo adquirente: así mismo, este se subroga en los derechos del arrendador.

Art. 2308: “Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la trasmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.

” ¿Se deroga la regla fundamental de que los contratos sólo surten efectos entre las partes que los otorgan?. El adquirente, como tercero, no debería respetar el contrato de arrendamiento; sin embargo, la ley le impone las mismas obligaciones del arrendador. También este efecto del contrato pone a prueba la regla fundamental de los derechos personales, en el sentido de que éstos son siempre relativos y nunca absolutos.

El carácter relativo de los derechos personales significa que sólo son oponibles al deudor, en tanto que la naturaleza absoluta de los reales quiere decir que son oponibles a todo el mundo y que existe -como explica Planiol- Una obligación general de respeto, es decir, una obligación pasiva universal a cargo de todos los terceros, para no violar el derecho real. En el caso del arrendamiento, el arrendatario opone su derecho al nuevo adquirente. en los derechos reales existen dos efectos principales: la oponibilidad del derecho, y la acción persecutoria de la cosa. En el arrendamiento existe la oponibilidad del derecho.

- No sólo el arrendatario opone su derecho al adquirente, sino que también éste, por virtud de la enajenación, se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador y opone, por consiguiente, su derecho para exigir el pago de la renta, y el cumplimiento de todas las demás obligaciones que el contrato impone al arrendatario. Nuevamente hallamos otra derogación a los principios clásicos que regulan la transmisión de los derechos de crédito. En el arrendamiento hay una transferencia no sólo de derechos, sino también de obligaciones, sin el consentimiento del acreedor. En la cesión de derechos, no existe nada anormal: el acreedor puede ceder sus derechos sin consentimiento del deudor y, por tanto, el arrendador al vender la finca, o el bien materia del contrato, puede ceder sus derechos a exigir el cobro de la renta y demás prestaciones a cargo del arrendatario, pero, no puede ceder sus obligaciones. La regla que consagra el Código vigente y todos aquellos que aceptan la cesión de obligaciones, impone al cedente, deudor en la relación jurídica, la obligación de obtener el consentimiento expreso o tácito de su acreedor. Es lógico que no pueda substituirse el deudor sin obtener la conformidad del acreedor; la solvencia patrimonial y moral del deudor es esencial en la relación jurídica. En el arrendamiento, por virtud de la enajenación, el arrendador cede sus obligaciones, sin el consentimiento del arrendatario que es su acreedor.

El Código Civil impone al arrendador un conjunto de obligaciones no sólo de carácter negativo, sino también positivo, estimables en dinero, por tanto, patrimoniales, que en principio no podrían ser cedidas si el arrendatario no diese su conformidad. Sin embargo, basta la voluntad del arrendador para enajenar, sin consultar al arrendatario, para que se substituya el adquirente como nuevo deudor, en esas obligaciones.

- El arrendamiento, cuando pasa de cierto plazo, para bienes inmuebles, debe inscribirse como los derechos reales.

- La competencia respecto del arrendamiento de bienes inmuebles se finca tomando en cuenta la ubicación de la cosa. Es decir, se sigue la misma regla que para los derechos reales sobre inmuebles. En cambio, para los derechos personales, la competencia se determina por regla general, por el domicilio del deudor.

b).- Análisis de dichas caracteristicas en funcion del derecho real y personal.-

- Analizaremos sucesivamente esas diversas características, para ver si es posible explicarlas en función de los derechos personales, o si constituyen, como afirma Troplong, atributos propios de los derechos reales.

Oponibilidad del derecho de arrendatario: Esta oponibilidad del derecho del arrendatario frente al nuevo adquirente no podría explicarse sino admitiendo, o su carácter real, o bien una subrogación legal. La subrogación legal nos permite afirmar que el derecho del arrendatario es oponible al nuevo dueño, conservando su naturaleza de derecho de crédito. En cambio, la oponibilidad nos permitirá afirmar que el derecho del arrendatario es real, si además demostramos que le otorga la acción persecutoria de lacosa.

En el derecho del arrendatario no existe una oponibilidad absoluta. Es una oponibilidad referida sólo a un tercero, el adquirente de la cosa.

- La segunda característica que se advierte en el arrendamiento, consistente en la cesión de obligaciones por parte del arrendador sin el consentimiento del arrendatario, puede ser explicada sin recurrir a la naturaleza real del derecho. En el caso de aceptar la tesis de la subrogación legal, ésta nos permite colocarnos en la hipótesis de que el arrendamiento crea un derecho personal y, además, que como consecuencia de serlo, la subrogación legal es una forma propia de estos derechos, para la transferencia no sólo de los créditos, sino también de las deudas, o en otras palabras, para los derechos personales existen tres formas de transmisión: cesión de derechos, cesión de deudas y subrogación. Por consiguiente, si logramos demostrar que el caso de arrendamiento es de subrogación legal, estaremos dentro de la técnica propia de los derechos de crédito para explicarnos una situación que aparentemente contradice la naturaleza de esos derechos.

La subrogación legal se define como la transferencia de créditos o de deudas por ministerio de la ley, independientemente de la voluntad de las partes en la relación jurídica. Constituye la subrogación legal otra forma de transferencia de créditos y deudas, pero de una manera especialísima, no depende de la voluntad de los interesados en la relación jurídica.

En el arrendamiento también hallamos un acto jurídico que realiza la transferencia de derechos y obligaciones del arrendador, sin requerir la voluntad o consentimiento del arrendatario. La transferencia de los derechos del arrendador queda suficientemente explicada tanto por la subrogación legal, como por la cesión de créditos. La transferencia de las obligaciones del arrendador sólo puede explicarse por la subrogación legal. Como ésta es una institución que rige para los derechos de crédito, no necesitamos, por consiguiente, alterar la naturaleza que tradicionalmente se otorga al derecho del arrendatario, para afirmar que hay un derecho mixto, o un derecho real con características especiales, supuesto que si aceptamos que es un derecho real, tendríamos que reconocer que la oponibilidad de este derecho se restringue a un tercero: que además no tiene acción persecutoria y es una oponibilidad que no consiste en la obligación general de respeto, y no tiene un contenido negativo como en los demás derechos reales.

- La tercera razón invocada por Troplong consiste en que el arrendamiento se inscribe en el Registro Público de la Propiedad cuando excede de cierto plazo, y que ésta es una característica de los derechos reales. En este aspecto, no tiene consistencia alguna la tesis comentada. El Registro Público es una institución que no sólo se ha creado para los derechos reales. Así se inscriben otros actos como las sentencias, los testamentos, los cambios en la posesión, independientemente de que sean consecuencia o no de un cambio en el dominio o en los derechos reales. Por tanto, no se hace una excepción para el arrendamiento, ni es el único acto o derecho que sin tener características de real, es objeto de inscripción en el Registro Publico.

4a- En cuanto a la competencia que según se dice en materia de arrendamiento, sigue la regla general de los derechos reales, cabe observar que no se funda en la naturaleza real o personal de la acción, sino en razones de economía procesal y de utilidad práctica, para que el Juez pueda conocer de los litigios que por su naturaleza caigan en su jurisdicción, sobre todo, tomando en cuenta la ubicación de la cosa para los inmuebles y el domicilio del deudor para los muebles, independientemente de que la acción sea real o personal. Por esto, las acciones reales prendarias se entablan ante el juez del domicilio del deudor y no ante el juez de la ubicación de la cosa. Es decir, no es propio de las acciones reales el fijar la competencia por la ubicación de la cosa, ni es exclusivo de las acciones personales determinarla por el dominio del deudor, porque tenemos casos de acciones reales sobre muebles que atienden al domicilio del deudor, y a su vez, acciones personales sobre inmuebles que toman en cuenta la ubicación de la cosa. El criterio, por tanto, es absolutamente ajeno a la naturaleza real o personal del derecho.

FICHA NO. 10

ARRENDAMIENTO

EFECTOS Y TERMINACION.

I.- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.-

1.- Conceder el uso o goce temporal de la cosa. Esta obligación deriva de la propia naturaleza del Arrendamiento, el cual es un Contrato traslativo de uso. Su fundamento se encuentra en el artículo 2296 del Código Civil, al tenor del cual el Arrendatario se obliga a conceder el uso o goce temporal de la cosa.

Art. 2296.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

2.- Entregar el bien en estado de servir.- No basta con obligarse a conceder el uso o goce temporal del bien, sino que es menester, además, que se entregue dicho bien y que este se encuentre en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquél a que está destinado por su propia naturaleza, según se desprende del artículo 2311 fracción I, del Código Civil

Art. 2311.- El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso. I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso para aquel a que por su misma naturaleza estuviera destinada.

La entrega debe realizarse en el tiempo y lugar convenido. No habiendo pacto acerca del tiempo de entrega, atendido a la regla específica que establece el artículo 2312 del citado Ordenamiento legal, el arrendador está obligado a efectuar la entrega inmediata que se requiera el arrendatario.

Art. 2312.- La entrega de la cosa, se hará en el tiempo convenido, y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.

Por lo que se refiere al lugar de entrega, al no haberse pactado éste en aplicación de las reglas previstas por los artículos 1965 y 1966 si el bien arrendado es un inmueble, el cumplimiento de la obligación se realizará en el lugar donde éste se encuentre. En los demás casos, en el domicilio del deudor. Cuando se han designado varios lugares, el Arrendatario puede elegir cualquiera de ellos.

Art. 1965.- Por regla general, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo que las partes convinieran otra cosa, o que lo contrario se desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la ley. Si se ha designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir cualquiera de ellos.

Art. 1966.- Si el pago consiste en la tradición de un inmueble o en prestaciones relativas al inmueble, deberá hacerse en el lugar donde éste se encuentre.

3.- Conservar el bien arrendado en el mismo estado.- Como antes se indicó, el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de la cosa, y para que ello sea posible, debe entregar el bien precisamente en estado de servir. Adicionalmente, se encuentra obligado a conservar la cosa arrendada en el mismo estado de servir durante el tiempo que dure el Arrendamiento. Para ello, de acuerdo con el artículo 2311, fracción II, se encuentra obligado a efectuar todas las reparaciones necesarias al bien dado en arrendamiento.

Art. 2311.- El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso. II.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias:

Sin embargo, como es el Arrendatario quien tiene en su poder la cosa arrendada, para que el arrendador esté en posibilidades de dar cumplimiento a esta obligación, el primero debe ponerle en su conocimiento a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause. Si el Arrendador no cumple con hacer dichas reparaciones necesarias para el uso a que está destinada la cosa, entonces el Arrendatario podrá rescindir el Contrato o exigir su cumplimiento, ocurriendo al Juez para que éste estreche al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se le causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones citadas. Así se desprende de los artículos 2314, 2315 y 2316 del Código Civil.

Art. 2314.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

Art 2315. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezcan el Código de Procedimientos Civiles.

Art. 2316 El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario, por falta de oportunidad en las reparaciones.

Inclusive, en el evento de que, no obstante la obligación impuesta al Arrendador de efectuar las reparaciones, no hiciera éstas últimas y, por ese motivo, el Arrendatario se viere obligado a llevarlas a cabo, tratándose de mejoras útiles, el Arrendador estará obligado a reembolsarle el Arrendatario el importe de dichas mejoras, como lo establece el artículo 2322, fracción II, Conviene establecer que la obligación del Arrendador de conservar la cosa arrendada durante el tiempo que dure el Arrendamiento, consiste en efectuar las reparaciones necesarias; sin embargo, dentro de estas últimas no se incluyen las que corresponden a aquéllos deterioros de poca importancia, que regularmente son causadas por las personas que usan el bien, ya que, al tenor del artículo 2343 del Código Civil, estas reparaciones menores corresponden efectuarlas al propio arrendatario.

Art. 2322.- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario. II.- Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato.

Art. 2343.-El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

4.- No estorbar ni impedir el uso de la cosa arrendada.- De acuerdo con el articulo 2311, fracción III, el Arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables. Es decir, que el conceder el uso o goce temporal del bien, así sea el dueño de éste, no puede realizar actos que efectúen o impidan el uso del mismo. Por ello, el artículo 2313 del invocado texto legal, establece que el Arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo que se trate de reparaciones urgentes e indispensables.

Art. 2311.- El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso. III.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables.

Art. 2313.- El arrendador no puede, durante el arrendamiento mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del artículo 2311.

5.- Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa.- Para que el Arrendatario pueda usar de manera completa el bien arrendado, el arrendador debe garantizarle el uso o goce pacífico del mismo, por todo el tiempo del contrato, según lo establece la fracción IV del articulo 2311 invocado. De ahí que el Arrendador sea responsable de todos los actos perturbatorios de la posesión del Arrendatario, que le sean directamente atribuibles al primero. Sin embargo, ello no comprende las vías de hecho de terceros que impidan el uso o goce de la cosa, ni los abusos de fuerza. En estos casos, el Arrendatario sólo tiene acción contra los autores de los hechos, según lo dispone el artículo 2317.

Art. 2311.- El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso. IV.- A garantizar el uso o goce pacifico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

Art. 2317.- Lo dispuesto en la fracción IV del artículo 2311 no comprende las vias de hecho de terceros que no aleguen derecho sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes, no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.

Para que el Arrendador esté en posibilidades de dar cumplimiento debido a la obligación de garantizar el uso o goce pacífico de la cosa, el Arrendatario debe ponerle en su conocimiento, en el más breve término posible toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepara en la cosa arrendada, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión, y sin que por ello se le prive al Arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento, como lo establece el articulo 2318.

Art. 2318.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas bree termino posible toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pea de paga los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este articulo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.

Como parte de esta obligación garantizadora de la posesión pacífica, el Arrendador también responde de la evicción. Si el Arrendatario se ve privado del bien arrendado, no estará obligado a pagar la renta, y, si el Arrendador procedió con mala fe, responderá éste, también, de los daños y perjuicios, según lo establece el artículo 2333- Si la privación fuere parcial, el Arrendatario podrá reclamar una disminución en la renta o la rescisión del Contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra, en los términos del artículo 2319.

Art. 2319.- Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

6.- Garantizar la posesión útil de la cosa.- El artículo 2311, fracción V, del Código Civil, impone al arrendador la obligación de responder de los daños y perjuicios que sufre el Arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al Arrendamiento. Esta disposición se ve complementada por la que contiene el artículo 2326 del mismo ordenamiento, al tenor del cual, el Arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impiden el uso de ella, aunque no los hubiese conocido o sobrevinieren en el curso del Arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Esto significa, entonces, que el Arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa, anteriores o posteriores del Arrendamiento, hubiese tenido o no conocimiento de los mismos.

Art.- 2311 El arrendador está obligado aunque no haya pacto expreso. V.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Art.- 2326.- La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

7.- Preferir el arrendatario en caso de nuevo arrendamiento o de venta de la cosa arrendada.- De acuerdo con el artículo 2346 del Código Civil, en los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el Arrendatario haya hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a nuevo Arrendamiento de la finca. También gozará del derecho del tanto es el propietario quiere vender la finca arrendada. A este efecto, se le notificará al Arrendatario, notarial o jurídicamente, la vgenta que se tuviere convenida, para que dentro de los 8 dias siguientes, haga uso del derecho del tanto.

Art. 2346.- En los arrendamientos que han durado mas de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene éste derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. También gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada. A éste efecto el propietario notificará al arrendatario por medio de Notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho días siguientes haga uso del derecho del tanto y concluido el término se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.

Este derecho de preferencia, en los términos del precepto invocado, supone que se trata de un Arrendamiento cuya vigencia ha sido superior a 5 años: que el Arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada: y que el Arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada; y que se encuentra al corriente en el pago de las rentas. Demostrando dichos extremos, está en posibilidades de exigir que, en igualdad de condiciones, se le prefiera en el nuevo Arrendamiento de la finca o en la adquisición de la misma. Si se le viola el derecho del tanto tiene en su factor la acción de retracto para obtener que se anule la operación de compra-venta y se le considere a él como comprador, pagando el precio respectivo.

II.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.-

1.- Pagar la renta.- De acuerdo con los artículos 2296 y 2324, el arrendatario se encuentra obligado, a cambio del uso o goce temporal de la cosa que se le concede por parte del Arrendador, a pagarle a éste la renta en la forma y tiempo convenidos. Salvo pacto en contrario, dicha obligación de pagar renta surge a partir del momento en que entregue dicho bien. Así se desprende de los artículos 2325 y 2328 del Código Civil.

Art. 2296.- Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otrsa, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación, de quince para las fincas destinadas al comercio y de veinte para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

Art. 2324. El arrendatario está obligado:

I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos:

II.- A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares sirvientes o subarrendatarios:

III.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella.

Art. 2325.- El arrendatario no está obligado a pagar la renta, sino desde el día en que recibe la cosa arrendada, salvo pacto en contrario.

Art. 2328. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.

La renta deberá pagarse en el lugar y tiempo convenidos. No habiendo pacto acerca del lugar de pago, éste deberá efectuarse en la casa, habitación o despacho del Arrendatario, según lo dispone el artículo 2326. No habiendo pacto en cuanto a tiempo de pago de la renta, si se trata de fincas urbanas, el cumplimiento debe realizarse por meses vencidos, si la renta excede de cien pesos; por quincenas vencidas, cuando la renta es de sesenta a cien pesos; y, por semanas también vencidas, cuando la renta no llegue a 60 pesos. Aunque el artículo 2351 no precisa el lapso a que dichas rentas se refieren, debe entenderse que son cantidades anuales. Tratándose de fincas rústicas, a falta de convenio en el plazo, la renta debe pagarse por semestres vencidos, según lo dispuesto por el articulo 2353.

Art. 2326.- La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario

Art. 2351 La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos si la renta excede de cien pesos; por quincenas vencidas, si la renta es de sesenta a cien pesos, y por semanas, también vencidas, cuando la renta no llegue a sesenta pesos.

Art. 2353.- La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por semestres vencidos.

Si se trata de bienes muebles, no habiendo plazo fijado para el pago, éste se realizara al vencimiento del término estipulado, según se desprende de los artículos 2360 y 2361 del mismo Código Civil.

Art. 2360 .- Si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo convenio en contrario.

Art. 2361.-Si el contrato se celebra por un término fijo, la renta se pagará al vencerse el plazo, salvo convenio en contrario.

2.- Conservar y cuidar la cosa arrendada.- Esta obligación del arrendatario de conservar el bien arrendado, tiene diversos aspectos:

a).- Debe, en primer término, responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios, de conformidad con el artículo 2324, fracción II.

Art. 2324 El arrendatario está obligado: II.- A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios:

b).- No puede, en segundo término, sin consentimiento expreso del Arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si la hace, cuando la devuelva, debe restablecerla al estado en que la reciba, siendo además responsable de los daños y perjuicios, como lo establece el artículo 2348.

Art. 2348.- El arrendador que no haga las obras que ordene Salubridad Pública como necesarias para que la finca o local sea habitable e higiénica, es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa.

c).- En tercer lugar, es responsable en caso de incendio de la cosa arrendada. Si el bien dado en arrendamiento resulta deteriorado por causa de incendio, el Arrendatario es responsable de los daños correspondientes. Sólo podrá eludir el cumplimiento de dicha obligación si demuestra que el incendio proviene de caso fortuito, fuerza mayor a vicios de construcción así como en el evento de que compruebe que el incendio se comunicó de otra parte y que tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara, como lo establecen los artículos 2334 y 2335 del Código Civil. En los casos en que son varios los Arrendatarios y no se sabe donde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen. Si se prueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable. Además, si alguno de los Arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, también quedara libre de responsabilidad comprende el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, asi como los que hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

Sobre el particular, la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la ejecutoria visible en el Semanario Judicial de la Federación, Sexta Epoca, Volumen XVI, Cuarta parte, pagina 37, resolvió que “Nuestra Ley Civil en su artículo 2435 previene que el Arrendatario es responsable del incendio (de la cosa arrendada), a no ser que provenga de caso fortuito; disposición que debe entenderse en el sentido de que consagra una presunción en contra de caso fortuito; disposición que debe entenderse en el sentido de que consagra una presunción en contra del Arrendatario, que se tiene como verdad mientras éste no pruebe lo contrario y que, de consiguiente, impone a dicho Arrendatario, el deber de probar que el incendio se produjo sin culpa de su parte, para lo cual tiene la más absoluta libertad de defensa; de manera que puede descargarse de esa responsabilidad, pero para quedar a salvo de ella, ha de rendir prueba inconclusa del hecho preciso que constituye en el asunto, el caso fortuito. Si bien en algunos casos la Ley considera el incendio como un caso fortuito, aunque no es en si un caso fortuito, en relación con el Contrato de Arrendamiento, expresamente ha pedido excluir que la simple alegación del incendio sirva para exonerar de responsabilidad, por la destrucción de la cosa arrendada, al inquilino y, para admitirla, le impone a él. Entonces, para exigir la responsabilidad, incumbirá probar que el incendio provino de caso fortuito”.

d).- Por último, el Arrendatario está obligado, si va a establecer en la finca arrendada una Industria peligrosa, a asegurar dicha finca contra el peligro que origina el ejercicio de esa Industria, según lo previene el artículo 2339.

Art. 2339.-El arrendatario que va a aestablecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria.

3.- Servirse del bien para el uso convenido.- El artículo 2324, fracción III establece que el arrendatario está obligado servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella. Esto significa que el Arrendatario no está autorizado para otorgar a bien. Si lo hace, en los términos del articulo 2388, fracción II, el arrendador puede exigir la rescisión del contrato.

Art. 2324.- El arrendatario está obligado: III.- A servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de ella.

Art. 2388.- El arrendador puede exigir la rescisión del contrato: II.- Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto en la fracción III del artículo 2324.

Debe precisarse que, para que se considere que existe variación en el uso de la cosa, y por, y por tanto, violación que de causa a su rescisión, la Jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha señalado que es necesario que ese cambio sea substancial que afecta directamente el destino de la cosa o que el fin a que se haya sido destinado se altere de manera radical, pues de no ser así, no se incurre en incumplimiento.

III.- EL SUBARRIENDO.- El subarrendamiento es un Contrato por virtud del cual el Arrendatario concede a un tercero el uso o goce temporal del bien arrendado a cambio de un precio cierto y determinado. Para que el Arrendatario esté en posibilidades de subarrendar la cosa arrendada, esto es, de conceder, a su vez, el uso o goce del bien a un tercero, es necesario que se encuentre autorizado expresamente por el Arrendador. De lo contrario, si subarrienda el bien sin el consentimiento del Arrendador, éste podrá exigir la rescisión del Contrato, asi como el pago de los daños y perjuicios.

Art. 2379.- El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del Arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.

La autorización para subarrendar, puede ser general o especial.

General.- Si es general, el Arrendatario sigue siendo responsable frente al Arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa.

Especial.- Si la autorización es especial, el subarrendatario se subroga entonces, en todos los derechos y obligaciones del Arrendatario, salvo convenio en contrario. Así se desprende de los artículos 2380 y 2381 del Código Civil.

Art. 2380.- Si el subarriendo se hsiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuaraen el uso o goce de la cosa.

Art. 2381- Si el arrendador aprueba expresamenteelcontrato especial de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado entodos los derechos y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

No habiendo autorización para subarrendar, “no existen vínculos jurídicos entre el subarrendatario y el subarrendador si éste no ha aprobado expresamente el subarrendamiento”, según se ha establecido jurisprudencialmente.

IV.- TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO.-

El artículo 2382 del Código Civil, dispone que el Arrendamiento puede terminar:

1.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada.

2.- Por convenio expreso.

3.- Por nulidad.

4.- Por rescisión.

5.- Por confusión.

6.- Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.

7.- Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad publica.

8.- Por evicción de la cosa dada en Arrendamiento.

Como se ve, la suerte de uno de los contratantes no se encuentra prevista como causa de terminación del Contrato de Arrendamiento y, por lo tanto, este continúa a pesar de ese suceso más aún, la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha señalado, para precisar a quien o a quienes corresponden los derechos derivados del Contrato cuando muere el Arrendatario, que desde el momento en que esto acontece, los presuntos herederos, esposa, hijos, hermanos, que continúan poseyendo como inquilinos, son comuneros y cualquiera de ellos tiene legitimación activa y pasiva para comparecer a Juicio en defensa de los derechos del Arrendatario, aún cuando no exista Testamento ni albacea, ni declaración de herederos, procedimiento sucesorio cuya iniciación no es condición de la titularidad de los derechos hereditarios porque éstos se transmiten al momento de la suerte del autor de la sucesión.

Con relación al problema de la terminación del Contrato de arrendamiento, resulta importante analizar las disposiciones especiales existentes respecto de la terminación de los contratos de arrendamiento de vigencia indefinida. Es decir, en los casos que expresamente se convino un plazo de duración del Arrendamiento, ya se indicó que al vencimiento del mismo, el Contrato puede concluirse, sin ningún requisito adicional. Sin embargo, en aquellos Arrendamientos que se han celebrado por tiempo indeterminado, el articulo 2377 del Código Civil señala que concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipación, si la finca urbana, y con un año, si es rústico.

Es decir que en estos casos, el arrendamiento concluye en el momento en que lo desee cualquiera de los contratantes, debiendo tan solo dar aviso de ello, judicial o extrajudicialmente, pero en forma auténtica o indubitable. Este dispondrá de un plazo de dos meses a partir de la fecha del aviso de terminación, para desocupar y entregar el bien arrendado. Dicho plazo puede modificarse y aun renunciarse por los contratantes, por no efectuarse con ello el orden publico.

V.- PRORROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU CONTINUACION AUTOMATICA (TÁCITA RECONDUCCIÓN).- Cuando el arrendamiento se ha celebrado por tiempo determinado, concluye el día fijado previamente por las partes, sin necesidad de requisito adicional, según se indicó. Sin embargo, ocasionalmente la vigencia del arrendamiento se prolonga, por la operaria de dos figuras que al efecto contemple el legislador para este contrato, las cuales son; la prórroga y la tácita reconducción.

A).- Prórroga.- Por lo que se refiere a la prórroga, ésta constituye un derecho que tiene el arrendatario en los contratos celebrados por tiempo determinado, para exigir, siempre que se encuentre al corriente en el pago de las rentas, que se prolongue la vigencia del Contrato hasta por un año.

Art. 2384 del Código Civil previene: “Vencido un Contrato de Arrendamiento, tendrá derecho el inquilino, siempre que esté al corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue hasta por un año ese contrato. Podrá el arrendador aumenta diez por ciento la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trata, han sufrido una alza después de que se celebró el contrato de arrendamiento. Quedan exceptuados de la obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido”.

Acerca de la prorroga, deben puntualizarse los aspectos siguientes: sólo procede tratándose de contratos de tiempo determinado; la prórroga debe ejercitarse expresamente por el arrendatario, debe hacerse valer antes de que concluya la vigencia del arrendamiento, ya que de los contrario sería imposible prorrogar un contrato que, por conclusión de su plazo de duración, ha fenecido o dejado de estar en vigor, pues sólo puede prorrogarse lo que es, no lo que ha dejado de ser, el plazo de la prórroga debe la fecha en que se hubiere pronunciado el fallo que decidiera que tal prorroga es procedente, la prórroga debe solicitarse mediante acción autónoma y no limitarse a pedirla a través de una excepción en el juicio correspondiente, solo resulta procedente cuando el inquilino demuestra encontrarse al corriente en el pago de las rentas, constituye un derecho renunciable por no ser de orden publico; y la prórroga no tiene lugar si el propietario quiere habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.

B).- Tácita Reconducción.- Consiste en la continuación automática del arrendamiento por el hecho de que el arrendatario continúa ocupando el bien arrendado sin oposición en el goce y uso del mismo, una vez que el plazo del arrendamiento ha concluido.

Para entender la tácita reconducción, conviene anotar los aspectos siguientes; solo opera en los contratos por tiempo fijo, no en los indefinidos, los requisitos esenciales para que opere son: La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato y la falta de oposición del arrendador para la continuación del arrendamiento, es menester efectuarla en el plazo de diez días naturales, contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato; la forma fehaciente e indiscutible de la oposición aludida, está representada por la demanda de terminación que se presente dentro del plazo indicado; al operar la tácita reconducción, el arrendamiento se toma por tiempo indefinido, o sea en un contrato cuya vigencia ya no está sujeta a un plazo determinado, al igual que la prórroga, la tácita reconducción también puede renunciarse por no constituir un derecho de orden público. Es indudable que un signo inequívoco de oposición a la continuación del arrendamiento lo será la presentación de la demanda ante la autoridad judicial, dentro del plazo de 19 dias citados, pues ello constituye la mas clara prueba de esa oposición, porque al mismo tiempo se reclama la desocupación y entrega de la finca, siendo obvia la intención del arrendador que no continúe el nexo contractual de arrendamiento, sin que sea obstáculo que dicha demanda se notifique con posterioridad a ese lapso, por ser ello atribuible al tribunal y no al arrendador, claro que la oposición puede hacerse por cualquier medio que muestre ocupar el inmueble y, en esas condiciones, es claro que los 10 días aludidos, deben tomarse como naturales no como hábiles.

FICHA NO. 11

EL COMODATO

I.- CONCEPTO.- Acto jurídico por virtud del cual una persona llamada comodante se obliga a conceder en forma gratuita y temporal el uso de una cosa no fungible a otra llamada comodatario, quien se a restituirla individualmente al término del contrato.

Art. 2396.- El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente. El comodato deberá otorgarse por escrito ante dos testigos y salvo que se trate de predios rústicos cuyo valor excediere de doce mil quinientos pesos, en tal caso se otorgará en escritura pública.

II.- CARACTERÍSTICAS.- Es un contrato translativo de uso. No transfiere ni el dominio ni el goce del bien; al concederse el goce existiría posiblemente otro contrato, pero no el comodato. La concesión del uso es temporal. La ley no establece limitaciones para pactar el plazo que convengan las partes y sólo indica que termina con la muerte del comodatario. Si no se pacta plazo, el comodante puede exigir la restitución de la cosa cuando le parezca. Es un contrato por esencia gratuito y por lo tanto implica una liberalidad por parte del comodante. El objeto del contrato es sobre bienes no fungibles: esto es, que el comodatario no se libera de su obligación de restituir, sino entregando precisamente los bienes recibidos y no otros, aún cuando sean de la misma especie y calidad.

El comodato siempre regula la conducta específica del comodante en beneficio. El poder de disposición no es directo respecto de la cosa, sino que se ejerce a través de la conducta del comodante, quien debe conceder el uso y entregar la cosa.

III.- DIFERENCIAS CON EL ARRENDAMIENTO.- En éste se transmite el uso y goce, de tal manera que el arrendatario puede válidamente hacer suyos los frutos de la cosa arrendada; en el comodato sólo se transmite el uso; en el arrendamiento existe una contraprestación que es el pago de la renta; en el comodato, es gratuito.

IV.- DIFERENCIAS CON EL MUTUO.- Este es un préstamo de consumo, el comodato es de uso; en el mutuo se transmite la propiedad, en el comodato sólo se transmite la propiedad; en el comodato el uso; el mutuo es sobre cosas fungibles; el comodato sobre cosas no fungibles; el mutuo, se devuelven otras cosas de la misma especie y calidad; en el comodato se devuelven las mismas coas en su propia individualidad; el mutuo puede ser gratuito u oneroso; el comodato es gratuito.

V.- CLASIFICACIÓN.- Es bilateral, porque genera obligaciones para ambos contratantes; gratuito ya que sólo genera provechos para el comodatario y gravámenes para el comodante; consensual en oposición al real, porque se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, sin depender de la entrega de la cosa; formal en oposición al consensual, en virtud de que se requiere la forma escrita ante dos testigos y tratándose de predios rústicos cuyo valor excediere de doce mil quinientos pesos, se otorgará en escritura pública; principal, porque no requiere de otro para su existencia; de tracto sucesivo, porque las prestaciones de las partes se ejecutan o cumplen en un plazo determinado, mientras conserve la posesión de la cosa el comodatario, o sea que las prestaciones no pueden cumplirse en un solo acto.

VI.- ELEMENTOS DE EXISTENCIA.-

a).- Consentimiento.- Acuerdo de voluntades: una para conceder el uso de un bien fungible en forma temporal y gratuita y la otra para recibirlo, usarlo y restituirlo en el plazo convenido o cuando sea requerido para ello, por el comodante.

No se requiere que las partes convengan expresamente respecto del uso y del plazo de duración del contrato, ya que a falta de estipulación en relación al uso, el comodatario debe emplearla conforme a su uso ordinario, conforme a la naturaleza misma de la cosa; y si no se determinó uso o plazo en el contrato, se presume por disposición legal, que el comodante se reservó el derecho a pedir su restitución, cuando le pareciere.

b).- El objeto.-

Directo.- Es la obligación que se contrae por las partes: uno a conceder el uso gratuito y temporal de un bien, el otro a devolverlo en su propia individualidad.

Indirecto.- La cosa, como contenido de las obligaciones de dar de las partes, debe ser un bien no fungible. Los bienes fungibles son aquellos que tienen unos, en relación a los otros, el mismo poder liberatorio al momento de efectuarse el pago. En el comodato, el comodatario no se libera de su obligación de restituir si no es entregando la misma cosa que recibió.

Además el objeto debe de ser de bienes que no se consuman por su primer uso, ya que si así fuese, el comodatario no podría restituir las cosas recibidas y necesariamente habría de devolver otras de la misma especie y calidad y en ese supuesto, existiría una transmisión de dominio de los bienes.

No obstante lo anterior, pueden darse en comodato bienes que sean consumibles por su primer uso, siempre que no se utilicen conforme a su uso ordinario o según su naturaleza, que sería el uso que los agotara: sino que se usen en tal forma que no se consuman, para que el comodatario pueda cumplir con su obligación de restituirlos individualmente.

Art. 2397.- Cuando el préstamo tuviere por objeto cosas consumibles, sólo será comodato si ellas fuesen prestadas como no fungibles, es decir, para ser restituidas idénticamente.

Como una excepción a la regla general y por un principio de equidad, puede darse el caso de que la propiedad de la cosa entregada en comodato se transmita al comodatario, cuando éste en forma culposa la ha deteriorado en tal forma que no pueda volver a emplearse en su uso ordinario, pues en ese supuesto el comodante puede exigirle el valor anterior a ella, abandonando su propiedad al comodatario.

VII.- DISTINCIÓN ENTRE COMODATO Y LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN.- Existe diferenciación en la naturaleza de estos derechos patrimoniales, por cuanto que el comodato y arrendamiento engendran derechos de crédito y el usufructo, uso y habitación, derechos reales. Esto quiere decir que todo derecho real siempre será un poder jurídico que el titular ejerza sobre la cosa sin recurrir a un intermediario, sino de manera directa e inmediata sobre la cosa. El comodatario en cambio tiene la facultad de exigir, un acto de conducta al comodante. Este acto consiste en que le entregue un bien de su propiedad, no fungible, de manera que permita que lo use sin alterar su forma ni substancia.

VIII.- OBLIGACIONES DE LAS PARTES.-

1.- DEL COMODANTE.-

a).- Conceder el uso gratuito de una cosa no fungible.- Esta es la obligación principal.

b).- Entregar la cosa.- La cual aplicando las reglas del pago, debe ser exacta en cuanto al tiempo, lugar, modo y substancia.

c).- Reembolsar al comodatario de los pagos extraordinarios y urgentes.- Estos son los que hubiera hecho para la conservación de la cosa y que no haya podido dar aviso de él al comodante, éste tendrá la obligación de reembolsarlo. (Art. 2412)

d).- Responder de los defectos de la cosa que causen perjuicios al comodatario.- Si eran conocidos por el comodante, es decir, si procedía de mala fe, pues entonces propiamente nace obligación por hecho ilícito. (Art. 2413)

2.- DEL COMODATARIO.-

a).- Conservar la cosa con la máxima diligencia, respondiendo de la culpa leve, levísima y grave (Art. 2401)

b).- El comodatario debe sufragar todos los gastos que sean necesarios para la conservación de la cosa.- Pero sólo en tanto sean los ordinarios.

c).- El comodatario debe usar la cosa de la manera convenida sin alterar su forma ni substancia.- A falta de convenio debe usarla según su destino natural.

d).- El comodatario debe restituir la cosa.- Es de todas las obligaciones la principal.

e).- Responder por algunas situaciones en el caso fortuito y fuerza mayor.- Solo pagará en el caso fortuito si la cosa fue valorada o bien si pudo salvar la cosa y no lo hizo por salvar las propias (Art. 2404 y 2405)

IX.- TERMINACIÓN DEL COMODATO.-

1.- Vencimiento del término pactado

2.- La realización de una condición resolutoria cuando se ha estipula expresamente esta modalidad.

3.- La pérdida de la cosa

4.- Por necesidad urgente del comodatario.

5.- A voluntad del comodante en cualquier momento, cuando no se ha fijado plazo o uso especial.

6.- Por peligro de que perezca la cosa en poder del comodatario.

7.- Por destinar la cosa a uso diverso del convenido.

8.- Por prestar la cosa sin consentimiento del comodante.

9.- Por la muerte del comodatario.

FICHA NO. 12

EL MANDATO.

I.- CONCEPTO.- Según el artículo 2445 del Código Civil el mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos jurídicos que éste le encarga.

Al Mandante también se le llama representado, poderdante.

Al Mandatario también se le denomina representante o apoderado

Elementos de la definición.-

• El mandato se caracteriza expresamente como un contrato.

• Recae exclusivamente sobre actos jurídicos

• El mandatario deberá ejecutar dichos actos por cuenta del mandante.

Nos sirve para que otras personas nos auxilien en nuestros negocios. Este acto jurídico va a ser por las cualidades especiales que se tienen de una persona.

Raíz etimológica.- MANDATO viene del latín Manun Datio que significa dar la mano derecho.

II.- CARACTERÍSTICAS.-

Bilateral, Los derechos y obligaciones son para ambas partes, el mandante responderá de los daños y perjuicios, por los actos jurídicos que encomendó, los gastos, los honorarios y el mandatario responderá por los actos jurídicos que se le encomiendan, la omisión en cuanto a que deje de hacerlos.

Oneroso, casi siempre es oneroso, sólo en ocasiones en gratuito, pero debe expresarse en el texto, si no dice que es gratuito siempre será oneroso.

Art. 2448.- Solamente será gratuito el mandato cuando así se haya convenido expresamente.

Conmutativo, las prestaciones se conocen desde la celebración del contrato que deben satisfacerse las partes. Sin embargo, es excepcionalmente aleatorio cuando se toma a resultas de un juicio o sea cuando no se tiene la certeza o la determinación aludida por depender de un acontecimiento futuro.

Consensual o Formal, Cuando sea un mandato extrajudicial y siempre y cuando el negocio exceda de $100.00 pero no de $1,000.00 podrá otorgarse por escrito ante dos testigos, sin que sea necesaria la previa ratificación de las firmas. Cuando no exceda de cien pesos, puede ser verbal.

Art. 2455.- El mandato extrajudicial podrá otorgarse en escrito privado firmado ante dos testigos, sin que sea necesario la previa ratificación de las firmas, cuando el interés del negocio para que se confiere exceda de cien pesos y no de mil. Sólo puede ser verbal el mandato cuando el interés del negocio no exceda de cien pesos.

Deberá ser en escritura pública o en carta poder firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público, cuando el mandato sea general o bien el interés del negocio sea más de mil pesos o cuando en virtud de él haya de ejecutar el mandatario a nombre del mandante, algún acto que conforme a la ley debe constar en instrumento público. (Art. 2454)

Principal, generalmente es principal pero ocasionalmente puede ser accesorio, cuando se trate de cumplir una obligación. (Una compraventa, en la que se otorga un poder)

Tracto Sucesivo, Su cumplimiento no se puede llevar en un solo momento.

III.- CLASIFICACIÓN.-

MANDATO CON Y SIN REPRESENTACIÓN.

A).- Mandato con representación.- El mandatario actúa en nombre y por cuenta del mandante frente a terceros, por tanto en ese evento se establece la vinculación entre éstos, pudiendo exigir cualquiera de ellos el cumplimiento entre las obligaciones derivadas del acto jurídico que se efectúo con la intervención del mandatario, quien tan sólo actuó en representación del mandante.

Art. 2459.- El mandatario, salvo convenio celebrado entre él y el mandante podrá desempeñar el mandato tratando en su propio nombre o en el del mandante.

B).- Mandato sin representación.- El mandatario actúa a nombre y por cuenta propios, como si el negocio fuera personal, las relaciones son entre éste y los terceros (el mandante y los terceros no tienen ninguna relación)

Art.- 2460.- Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.

En este caso, el mandatario es el obligado directamente a favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuere personal suyo. Exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.

Lo dispuesto por este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y el mandatario

MANDATO GENERAL Y ESPECIAL

Art. 2452.- El mandato puede ser general o especial. Son generales los contenidos en los tres primeros párrafos del artículo 2453. Cualquier otro mandato tendrá el carácter de especial.

A).- General.- Se concede para una serie indeterminada de actos jurídicos como son para pleitos y cobranzas, actos de administración o actos de dominio, ya sea cada uno independientemente o todos en conjunto.

B).- Especial.- Se otorga para un determinado acto jurídico. Ej. Para absolver posiciones, para interponer querellas, para suscribir títulos de créditos, para enajenar determinada casa.

MANDATO JUDICIAL Y MANDATO EXTRAJUDICIAL

A).- Mandato Judicial.- Este se otorga durante el procedimiento judicial, tendrá que ser el que lo recibe “Licenciado en Derecho” con título profesional registrado y pagarse los derechos fiscales correspondientes.

B).- Mandato extrajudicial.- Podrá otorgarse en escrito privado, firmado ante dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario, ante los jueces o autoridades administrativas correspondientes, cuando el interés del negocio sea mayor de mil pesos. Sólo podrá ser verbal cuando el interés de dicho negocio no exceda de cien pesos.

MANDATO CIVIL Y MERCANTIL.

A).- Mandato Civil.- Son todos los que mencionamos anteriormente, o sea los que no son mercantiles.

B).- Mandato Mercantil.- Todos los que se refieren a actos de comercio. Este mandato lo regula el Código de Comercio como COMISIÓN MERCANTIL. En el mandato mercantil el mandatario actúa a nombre y por cuenta del mandante (mandato con representación). En la comisión mercantil el mandatario actúa en nombre y por cuenta propia (sin representación).

MANDATO REVOCABLE E IRREVOCABLE.-

A).- Revocable.- Por naturaleza el mandato es revocable, pues el mandante está facultado para revocar el poder otorgado al mandatario en cualquier tiempo, según el artículo 2495 C.C.

Art. 2495.- El mandante puede revocar el mandato cuando y como le parezca; menos en aquellos casos en que su otorgamiento se hubiere estipulado como una condición en un contrato bilateral o como un medio para cumplir una obligación contraída. En estos casos tampoco puede el mandatario renunciar el poder. La parte que revoque o renuncie el mandato en tiempo inoportuno, debe indemnizar a la otra persona de los daños y perjuicios que le cause.

B).- Irrevocable.- Excepcionalmente será irrevocable cuando su otorgamiento se hubiere estipulado como una condición bilateral o como un medio para cumplir una obligación contraída.

IV.- ELEMENTOS ESCENCIALES DEL CONTRATO DE MANDATO.-

A).- Consentimiento.- Acuerdo de voluntades para obligarse a ejecutar por cuenta de otros los actos jurídicos encomendados, para que se integre debe haber aceptación por parte del mandatario. La aceptación puede ser TACITA, cuando se realizan actos en ejecución de un mandato.

Art. 2446.- El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario. El mandato que implica el ejercicio de una profesión se presume aceptado cuando es conferido a personas que ofrecen al público el ejercicio de su profesión, por el sólo hecho de que no lo rehusen dentro de los tres días siguientes. La aceptación puede ser expresa o tácita. Aceptación tácita es todo acto en ejecución de un mandato.

Tácita.- Cuando el mandatario ejecuta los actos que le encomienda el mandante sin que declare que acepta el mandato. Si estos mandatos no son rechazados dentro de los tres días, la Ley considera que el silencio de esos profesionistas equivale a una aceptación, es el único caso que en nuestro derecho, en materia de contratos, se le atribuye efectos al silencio.

Expresa.- Cuando existen signos inequívocos de su aceptación.

Tácita.- Cuando un profesionista que ofrece sus servicios al público y su profesión requiere de un mandato, si en un plazo de tres días no rehusa se tendrá por aceptado.

B).- Objeto.-

Directo, son las obligaciones del mandante y mandatario respecto al acto jurídico que contrataron.

Indirecto, son los actos jurídicos mismos que se le encomiendan al mandatario, los cuales deben de ser de acuerdo a la ley, a las buenas costumbres, lícitos y física y jurídicamente posibles.

Hay actos personalísimos que no se pueden otorgar en mandato como lo es el testamento.

V.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.-

A).- La capacidad.- En el MANDANTE, se requiere una capacidad general para contratar (ser mayor de edad y encontrarse en pleno ejercicio de sus derechos) y otra capacidad especial para realizar los actos cuya ejecución encarga.

Según MIGUEL ANGEL ZAMORA Y VALENCIA opina que el mandante debe tener capacidad para ser titular de los derechos y las obligaciones que le origine el ejercicio de las facultades conferidas al mandatario, así como una capacidad especial respecto de los bienes en relación a los cuales se refieran los actos jurídicos que realice el mandatario, si se va a disponer de ellos.

Por su parte, el MANDATARIO, tan sólo requiere una capacidad contractual, porque actúa en nombre del mandante. Para representar en juicio a una persona, el Apoderado debe ser Licenciado en Derecho, con título profesional debidamente registrado.

B).- La forma.- El artículo 2449 dispone que el mandato puede ser escrito o verbal.

Mandato verbal.- (Art. 2451) Es el otorgado de palabra entre presentes, hayan o no hayan intervenido testigos. Cuando el mandato haya sido verbal, debe ratificarse por escrito antes de que concluya el negocio para que se dio, además sólo puede ser verbal el mandato cuando el interés del negocio no exceda de 100 pesos.

Mandato escrito.- Puede constar: En carta poder sin ratificación de firmas, en escrito privado firmado por el otorgante y dos testigos y ratificadas las firmas, ante un Notario Público y en Escritura Pública.

Podrá otorgarse en escrito privado firmando dos testigos, sin que sea necesaria la previa ratificación de las firmas, cuando el interés del negocio para el que se confiere el mandato exceda de cien pero no de mil pesos.

Art. 2449.- El mandato puede ser escrito o verbal.

Art. 2450.- El mandato escrito puede otorgarse:

I.- En escritura pública, II.- En escrito privado, firmado por el otorgante y dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público, Juez de Primera Instancia, Jueces Menores o de Paz, o ante el correspondiente funcionario o empleado administrativo, cuando el mandato se otorgue para asuntos administrativos y III.- En carta poder sin ratificación de firmas.

Art. 2455.- El mandato extrajudicial podrá otorgarse en escrito privado firmado ante dos testigos, sin que sea necesario la previa ratificación de las firmas, cuando el interés del negocio para que se confiere exceda de cien pesos y no de mil. Sólo puede ser verbal el mandato cuando el interés del negocio no exceda de cien pesos.

El mandato judicial también puede conferirse en escrito presentado y ratificado por el otorgante ante el Juez de los autos.

La omisión de los requisitos formales anulan el mandato y sólo deja subsistentes las obligaciones contraídas entre el tercero que haya procedido de buena fe y el mandatario, como si éste hubiera obrado en negocio propio (Art. 2456)

VI.- OBLIGACIONES DEL MANDANTE.- Las obligaciones que le deriven del mandato, frente al mandatario son las siguientes:

1.- Anticipar al mandatario.- Si este lo pide, se deben anticipar las cantidades necesarias para la ejecución del mandato.

Art. 2476.- El mandante debe anticipar al mandatario si éste lo pide, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato. Si el mandatario las hubiere anticipado, debe rembolsarlas el mandante, aunque el negocio no haya salido bien, con tal que esté exento de culpa el mandatario. El reembolso comprenderá las cantidades anticipada, a contar desde el día en que se hizo el anticipo.

Se explica porque siempre es por cuenta del mandante la realización de los actos jurídicos que encomiende el mandatario, de tal suerte que éste se encuentra en posibilidad de solicitarle a aquél los recursos que sean necesarios para la ejecución del mandato, ya que no está obligado a intervenir en ello su propio peculio.

2.- Rembolsar al mandatario.- El mandante deberá reembolsar al mandatario lo que éste hubiere erogado en la realización de los actos jurídicos encomendados.

Aunque el mandante debe anticipar las cantidades indispensables al mandatario si éste no lo pide o lo que recibe no ha sido suficiente y por ese motivo hace algún desembolso, el mandante está obligado a reintegrárselo junto con los intereses de la cantidad que haya anticipado, generados desde que ello haya acontecido. Esta obligación es exigible aunque el negocio no hubiere salido bien, con tal de que esté exento de culpa el mandatario, según lo dispone el art. 2476.

RAMON SÁNCHEZ MEDAL afirma que ello obedece a que como el mandatario no es socio del mandante en el éxito o fracaso del negocio debe efectuar el reembolso porque la obligación de ejecutar el mandato es una obligación de medio o de actividad y no una obligación de resultado.

3.- Retribuir al mandatario.- Esto es por la ejecución del mandato. Este solamente será gratuito cuando de manera expresa así se haya convenido, pues de lo contrario será oneroso, en cuyo caso el mandante está obligado a pagar al mandatario una retribución por su participación en los actos jurídicos que le han sido encomendados.

MIGUEL ANGEL ZAMORA Y VALENCIA establece que aplicando por analogía las disposiciones del contrato de prestaciones de servicios profesionales, se considera que debe retribuirse conforme al Arancel si los servicios prestados estuvieran regulados por él, y si no existiere conforme a las costumbres del lugar, a la importancia de los actos realizados del negocio, a las posibilidades económicas del mandante y a la reputación del mandatario.

4.- Indemnizar al mandatario.- Se le debe indemnizar de todos los daños y perjuicios que le hubiera causado el cumplimiento del mandato.

Art. 2477.- Debe también el mandante indemnizar al mandatario de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato, sin culpa ni imprudencia del mismo mandatario.

Que la ejecución del mandato es precisamente por cuenta del mandante, de tal manera que si por la realización de los actos encargados al mandatario, éste reciente daño y perjuicios debe ser indemnizado por el mandante, el cual no podrá librarse de esta obligación a menos que se demuestre que no existe relación de causalidad entre la ejecución del mandato y los daños y perjuicios sufridos, o que concurrió culpa o imprudencia del mandatario. Para lograr hacer efectivo el cumplimiento de esta obligación, al igual que la de reembolso de lo que hubiere gastado, el mandatario está autorizado para retener en prenda las cosas que son objeto del mandato, en los términos del artículo 2478.

VII.- OBLIGACIONES DEL MANDATARIO.-

1.- Ejecutar el mandato.- Es realizar los actos jurídicos que le han encomendado de la siguiente manera:

Personalmente, esto es, por sí mismo ha de realizar los actos jurídicos que se le encargen, aunque el Artículo 2473 señala que “el mandatario puede encomendar a un tercero el desempeño del mandato, si tiene facultades para ello.”

2.- Sujetarse a las instrucciones del mandante.- En el desempeño de su encargo, el mandatario debe sujetarse a las instrucciones recibidas del mandante y en ningún caso podrá proceder contra disposiciones expresas del mismo. El artículo 2467 dice: “El mandatario que se exceda de sus facultades es responsable de los daños y perjuicios que cause al mandante y al tercero con quien contrató, si éste ignoraba que aquel traspasaba los límites del mandato.”

3.- Informar al mandante con oportunidad.- El artículo 2465 dispone: “ El mandatario está obligado a dar oportunamente noticia al mandante de todos los hechos o circunstancias que puedan determinarlo a revocar o modificar el encargo.”

4.- Rendir cuentas al mandante.- El mandatario está obligado a dar al mandate cuentas exactas de su administración, según lo convenido y no existiendo estipulación cuando el mandante lo pida y en todo caso al término del mandato. También está obligado a entregar al mandante todo lo que haya recibido en virtud del poder, aún cuando no fuere debido al mandante. Así lo señalan los artículos 2468, 2469 y 2470.

VIII.- PLURALIDAD DE MANDANTES.- Es cuando son varios los mandantes, éstos quedan solidariamente obligados frente al mandatario. El artículo 2479 señala: “Que si muchas personas hubiesen nombrado a un solo mandatario para algún negocio común, le quedan obligadas solidariamente para todos los efectos del mandato”.

IX.- PLURALIDAD DE MANDATARIOS.- En cambio cuando son varios mandatario, éstos no responden de manera solidaria, pues el Artículo 2472 establece que: “ Si se confiere un mandato a diversas personas respecto de un mismo negocio, aunque sea en un solo acto, no quedarán solidariamente obligadas si no se convino así expresamente”.

X.- DIFERENCIAS ENTRE DELEGACIÓN Y SUSTITUCIÓN.-

A).- DELEGACIÓN.- El mandatario otorga a su vez un nuevo mandato y se convierte en mandante con respecto al segundo mandatario, estableciéndose relaciones jurídicas directas entre el primer mandatario y el delegado, quedando ajena a ellas el primer mandante.

B).- SUSTITUCIÓN.- Hay una verdadera cesión del mandato, de tal manera que el primer mandatario sale de la relación originalmente establecida con el mandante y el nuevo mandatario entre en relaciones directas con el mandante.

XI.- EFECTOS DEL MANDATO CON RELACIÓN A TERCEROS.- A través del contrato de mandato, el mandatario se obliga a realizar por cuenta del mandante, los actos jurídicos que éste le encomienda. Por tanto, en ejecución del mandato, con motivo de estos actos jurídicos que son objeto del contrato, se generan relaciones jurídicas con terceros.

De ahí la importancia de determinar la posición del mandante y del mandatario con relación a dichos terceros. Para ello habrá que distinguir el mandato sin representación del representativo, ya que cada uno produce efectos diversos.

Art.- 2460.- Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.

En este caso, el mandatario es el obligado directamente a favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuere personal suyo. Exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.

Lo dispuesto por este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y el mandatario

Situación diferente concurre con el mandato representativo, donde el mandatario no sólo obra por cuenta del mandante sino a nombre de éste, razón por la cual si surge, al realizarse los actos jurídicos encomendados, un vínculo entre el mandante y la persona con quien el mandatario ha contratado, a grado tal de que si dicho mandatario actuó dentro de los límites del mandato, el mandante está obligado a cumplir las obligaciones asumidas por el primero.

Solamente podrá eximirse en los casos en que los actos que el mandatario haya practicado a nombre del mandante traspasen los límites expresos del mandato, los cuales serán nulos, a menos que el propio mandante los ratifique expresa o tácitamente. (Art. 2482) Consecuentemente el tercero que hubiere contratado con el mandatario que se excedió en sus facultades, no tendrá acción contra de éste, si le hubiere dado a conocer cuáles fueron aquéllas y no se hubiere obligado personalmente por el mandante.

XII.- TERMINACIÓN DEL MANDATO.- El artículo 2494 contempla los diversos modos de terminar el mandato que son los siguientes:

1.- Por revocación del mandante.- Por la revocación que haga el mandante salvo que el otorgamiento del mandato se haya estipulado como una condición en un contrato bilateral como medio para cumplir una obligación contraida o así se haya convenido expresamente el mandato en si es por naturaleza revocable dado que el mandante lo puede revocar cuando y como le parezca si se confirió para tratar con persona determinada, a ésta se debe comunicar la revocación para que no continúen los actos encomendados al revocar el mandato exigir la devolución del instrumento en que aquél conste así como los documentos relativos a los negocios que el mandatario tuvo a su cargo, pues de lo contrario habrá que responder de los daños que puedan resultar por esa causa a terceros de buena fe. La revocación del mandato existe hasta por el simple hecho de conferir otro mandato para un mismo asunto, a menos que establezca la subsistencia del primero.

2.- Por renuncia del mandatario.- Así como el mandante puede revocar el mandato, el mandatario también puede renunciar a él, siempre que no se trate de un mandato irrevocable si la renuncia es inoportuna, el mandatario debe indemnizar al mandante de los daños y perjuicios que le cause. Artículo 2495, además de que debe continuar hasta que el mandante provea lo conducente.

3.- Por la muerte del mandante o del mandatario.- Si el mandante es quien fallece, el mandatario deberá continuar en la administración mientras los herederos se encargan de los negocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algún perjuicio, en teste caso el mandatario puede pedir al juez que señale un término breve a los herederos para que se hagan cargo de sus negocios. Cuando es el mandatario el que muere los herederos de éste deben dar aviso al mandante y practicar mientras resuelve lo correspondiente, las diligencias que sean indispensables para evitar cualquier perjuicio.

4.- Por interdicción del mandante o mandatario. - Ello se explica porque al volverse incapaz cualquiera de las partes a éste se le tendrá que designar un representante legal, por la restricción sufrida en su personalidad jurídica.

5.- Por el vencimiento del plazo o por la conclusión del negocio.-

Por la declaración de ausencia al haber este nombrado apoderado general para la administración de sus bienes, la petición de que se declare su ausencia no podrá hacerse sino pasados tres años de su desparición, aunque el poder se haya conferido por más de tres años. Sin embargo pasados dos años el apoderado debe garantizar el resultado de sus gestiones, pues si no lo hace, se nombrará representante del ausente. Artículos 645, 646 y 647.

La razón por la que ésta circunstancia hace terminar el mandato, consiste en que al designársele al ausente un representante, este es el legítimo administrador de sus bienes y tiene respecto de ellos las mismas obligaciones, facultades y restricciones de los tutores, según lo prevé el artículo 635.

NUMERO 13

EL CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS PROFESIONALES.

1.- DEFINICION Y CARACTERISTICAS.

DEFINICION: Es un contrato por virtud del cual una persona se obliga a realizar en beneficio de otra, un servicio de carácter técnico o profesional, a cambio de una retribución.

CARACTERISTICAS.

La prestación de servicios profesionales es un contrato en atención a que se requiere la presencia de un acuerdo de voluntades del cual se originan derechos y obligaciones para las partes que son el PROFESOR Y EL CLIENTE.

ELEMENTOS PERSONALES:

El Profesor o Profesional es el que se obliga a la prestación del servicio.

El cliente: Es el que se beneficia o recibe el servicio y se obliga a pagar una retribuciòn u honorario.

Estos trabajos que han de realizarse requieren una preparación técnica o artística y, en ocasiones un titulo profesional, para su desempeño.

ART. 2504.- El que presta y el que recibe los servicios profesionales, pueden fijar, de común acuerdo, retribución debida por ellos.

ART. 2505. Cuando no hubiere habido convenio, los honorarios se regularán atendiendo juntamente a la costumbre del lugar, a la importancia de los trabajos prestados, a la del asunto o caso en que se prestaren, a las facultades pecuniarias del que recibe el servicio y la reputación profesional que tenga adquirida el que lo ha prestado. Si los servicios prestados estuvieran regulados por arancel, éste servirá de norma para fijar el importe de los honorarios reclamados.

ART. 2506.- Los que sin tener el titulo correspondiente ejerzan profesiones para cuyo ejercicio la ley exija título, además de incurrir en las sanciones respectivas, no tendrán derecho de cobrar retribución por los servicios profesionales que hayan prestado.

2.- DIFERENCIAS CON EL MANDATO:

MANDATO PREST. DE SERV. PROFESIONALES.

-Recae sobre actos jurídicos -El Profesor se refiere a actos técnicos -

y no puede hacerlo sobre co- ordinariamente materiales.

sas distintas.

-El mandatario actúa por cuen- -El Profesor siempre actúa en su propio

ta y generalmente a nombre -- nombre y por su cuenta.

del mandante.

-Debe sujetarse a las instruc-- -El Profesor atiende a las normas impues-

ciones del mandante.. tas por su propia actividad profesional.

3.- CLASIFICACION-

BILATERAL: En virtud de que los derechos y las obligaciones corresponden a las dos partes, ya que el Profesor se obliga a prestar un servicio y el cliente a pagar una retribución.

ONEROSO.- Dado que los provechos y gravámenes se distribuyen entre ambos contratantes.

CONMUTATIVO.- Por regla general, toda vez que existe certeza y precisión en las prestaciones que deben otorgarse a las partes. (Puede ser aleatorio cuando no sabemos cual es la cantidad que vamos a pagar).

CONSENSUAL. En oposición al formal en cuanto que la Ley no impone ninguna formalidad.

PRINCIPAL.- Existe sin necesidad de uno del cual dependa.

DE TRACTO SUCESIVO.- Ya que el cumplimiento del mismo se realiza con posterioridad a la celebración del mismo. También es instantáneo:

INTUITI PERSONAE.- Es escogida por sus características personales y no puede delegar su facultad.

4.- ELEMENTOS ESENCIALES:

EL CONSENTIMIENTO: Es el acuerdo de voluntades para obligarse a prestar un servicio profesional a cambio de una retribución.

EL OBJETO.

DIRECTO.- Consiste en crear la obligación de prestar un servicio a cambio de una retribución.

INDIRECTO:- Lo constituye el servicio profesional indicado y la retribución, dicho servicio consiste en realizar una actividad técnica, artística y para la cual se suele tener un titulo profesional.

ADEMAS DEBE TENER UN OBJETO POSIBLE Y LICITO.-

LOS HONORARIOS.- Estos son cubiertos por el cliente y son fijados de común acuerdo, pero al no existir acuerdo se determinarán o regularán por los aranceles señalados y no habiéndolo por la costumbre del lugar, la importancia de los trabajos realizados y a las posibilidades pecuniarias del cliente y a la reputación del profesor. Estos por lo regular consisten en dinero aunque no hay prohibición alguna que señale que se pueda cubrir con otra cosa.

5.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.

LA CAPACIDAD: Es la suficiente para contratar, pero la Ley exige al Profesor un titulo de lo contrario no tendrá derecho a cobrar la retribución sin contar con las sanciones a las que se puede hacer acreedor por la usurpación de profesiones.

La capacidad General, deben tener ambas partes una capacidad especial, del Profesor a través del título profesional, siempre que aquella profesión requiera título según el Código Administrativo y el articulo 9 de la Ley Orgánica. En los casos de Endosatario en Procuración no es requisito ser Abogado, pero no puede cobrar honorarios.

LA FORMA: Ya se dijo que la Ley no exige que el contrato sea por escrito pero es muy recomendable para que sea mas eficaz y tenga un valor probatorio.

6.- OBLIGACIONES DEL PROFESIONISTA.

1.- Realizar personalmente la actividad convenida en el contrato atendiendo a las condiciones del mismo

2.- Hacerle saber al cliente si se desiste de seguir con la actividad encomendada.

3.- Realizar los gastos que hayan de erogarse en el negocio en que se preste el servicio. Se debe de pactar para poder pagarlo.

4.- Siendo abogado no puede admitir de la contraparte el patrocinio ni la representación de esta en el mismo negocio ni tampoco revelar los secretos de su cliente. Además prevalicatio. Hecho de hacerse cargo de los negocios de la contraria.

5.- El Profesionista está obligado a pagar daños y perjuicios si hay negligencia de parte del profesionista.

6.- Guardar un secreto profesional.

7.- No proporcionar cualquier información que se tenga del cliente.

7.- OBLIGACIONES DEL CLIENTE.

1.- Pagar los honorarios convenidos, en el lugar y tiempo convenido.

2.- Anticipar o rembolsar las expensas que se hayan realizado por el Profesor. Si así se pactó

3.- Pagar daños y perjuicios al profesionista, hay que pactarlos.

9.- PLURALIDAD DE PROFESIONISTAS O CLIENTES:

DE PROFESORES: Estos cobraran sus honorarios individualmente.

DE CLIENTES. Se obligan solidariamente con el Profesor para pagar los honorarios.

ART. 2509.- Si varias personas encomendaron un negocio, todas ellas serán solidariamente responsables de los honorarios del profesor y de los anticipos que hubiere hecho.,

ART. 2510.- Cuando varios profesores en la misma ciencia presten sus servicios en un negocio o asunto, podrán cobrar los servicios que individualmente haya prestado cada uno.

10.- TERMINACION DEL CONTRATO.

Este se realiza por concurrencia de las causas generales de terminación de los contratos.

- NULIDAD. Falta de elementos de validez.

- RESCICION.- Incumplimiento de alguna de las partes.

- ACUERDO DE LAS PARTES.

- VENCIMIENTO DEL PLAZO SEÑALADO.

- MUERTE DEL PROFESOR.

- INTERDICCION DEL PROFESOR.

- DESISTIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES.

- REVOCACION.

- DESISTIMIENTO.

- REALIZACION DEL SERVICIO.

NUMERO 14

CONTRATO DE ASOCIACION CIVIL.

1.- CONCEPTO.

Contrato en virtud del cual dos o mas personas convienen en reunirse de manera permanente para la realización de un fin común y que no sea preponderantemente económico.

II.- CARACTERISTICAS.

a).- ES UN CONTRATO: por ser un acuerdo de voluntades para crear derechos y obligaciones. Art. 2568

ART. 2568.- Cuando varios individuos convinieren en reunirse, de manera que no sea enteramente transitoria, para realizar un fin común que no esté prohibido por la ley y que no tenga carácter preponderantemente económico, constituyen una asociación.

b).- PARTES.- Todas las que participan tienen el nombre de asociados que pueden ser dos o mas personas.

c).- REUNION: Pacto para reunirse para realizar un fin que es de naturaleza común, es decir que existe un interes paralelo, además debe ser lícito y que no sea preponderantemente económico.

d).- De esa reunión debe ser permanente es decir, que no sea fugaz o transitoria, Reunión cuyo objeto no sea económico..

III.- ASOCIACION COMO ENTIDAD.

Es una corporación de derecho privado, que tiene la finalidad de realizar un fin común licito y no económico; cuando se reúnen y se realiza el acto jurídico de creación surge la persona moral.

Esta corporación tiene una finalidad común licita y que no es preponderantemente económica. Arts. 26 y 27 Código Civil.

ART. 26.- Las personas morales pueden ejercitar todos los derechos que sean necesarios para realizar el objeto de su institución.

ART. 27.- Las personas morales obran y se obligan por medio de los órganos que las representan sea por disposición de la ley o conforme a las disposiciones relativas de sus escrituras constitutivas y de sus estatutos.

IV.- CLASIFICACION:

1.- Bilateral; Origina obligaciones para las partes contratantes.

2.- Formal. La ley siempre exige se le de una forma determinada.

3.- Consensual: En oposición al real, ya que no es necesario la entrega de algún bien para su perfeccionamiento.

4.- Intuitu personae. Generalmente se celebra en atención a consideraciones personales de los asociados.

5.- Tracto sucesivo: Las obligaciones de los asociados deben cumplirse en un lapso mientras se satisfaga el fin social o se disuelva la asociación.

V. ELEMENTOS DE EXISTENCIA O ESENCIALES.

1.- CONSENTIMIENTO.- Implica un acuerdo de voluntades para reunirse de manera mas o menos permanente y realizar un fin común, licito y que no sea preponderantemente económico, creando una figura jurídica diferente a ellas para el logro de fines y objetivos planeados en su constitución.

2.- OBJETO.

DIRECTO.- Consiste en reunirse de manera no transitoria y realizar un fin lícito y no económico.

INDIRECTO.- El fin buscado por este contrato, no cualquier objetivo, debe ser común, debe ser conforme a la ley y que no tenga un contenido pecuniario (político, artístico, recreo)

VI.- ELEMENTOS DE VALIDEZ.

CAPACIDAD.- Se requiere una capacidad general para contratar; pero en ocasiones se requiere una aportación y debe tener una capacidad especial sobre el bien objeto de la aportación: otra seria la de la calidad del socio (cualidades del mismo).

LICITUD:- objeto y finalidad deben ser lícitos; SI fueran ilícitos producirían la nulidad de la asociación, la que deberá ponerse en la liquidación. Si se liquida una asociación por este motivo en el objeto como los asociados no tienen ningún derecho al haber social salvo pacto en contrario todo su patrimonio se destinara a los establecimientos de beneficencia del lugar del domicilio de la asociación.

La ausencia de vicios en el consentimiento, sigue las reglas generales de los contratos.

FORMA.- Este contrato debe otorgarse por escrito y debe inscribirse en el registro Publico, para que surta efectos respecto a terceros y generalmente se establecen los estatutos por los cuales deberá regirse esa asociación. Arts. 2569 y 2571)

“ART. 2569.- El contrato de asociación debe constar por escrito; pero cuando se transfieran a la asociación bienes inmuebles, entonces se observará la forma requerida para la enajenación de los mismos. El contrato de asociación contendrá por lo menos las menciones siguientes: a).- El nombre y domicilio de los asociados; b).- La razón social; c).- El domicilio de la asociación; d).- El objeto social; e).- El patrimonio de la asociación; f).- Las facultades de la asamblea; g).- Las atribuciones de la dirección; h).- Los derechos y obligaciones de los asociados.”.

ART. 2571 Las asociaciones se regirán por sus estatutos, los que deberán ser inscritos en el Registro Público para que produzcan efectos contra tercero.

VII.- ASOCIACION CIVIL COMO CORPORACION.

Persona moral (como entidad arriba). Como tal tiene derechos y obligaciones; posee órganos representativos: forma también una personalidad y patrimonio diferente de los asociados.

VIII.- ORGANIZACION, DISOLUCION Y LIQUIDACION DE LA ASOCIACION CIVIL.

1.- ORGANIZACION.

Asamblea.- La conforman los asociados que pertenecen a esa corporación: es la autoridad suprema y máximo órgano de decisión-. (Art. 2572)

ART. 2572.- El poder supremo de las asociaciones reside en la asamblea general. El director o directores de ellas tendrán las facultades que les conceden los estatutos y la asamblea general, con sujeción a estos documentos.

A).- REUNION. Es un órgano colegiado, se va a reunir cuando establezcan sus estatutos o bien cuando exista convocatoria para la asamblea. (art 2573)

ART. 2553.- La asamblea general se reunirá en la época fijada en los estatutos o cuando sea convocada por la dirección. Esta deberá citar a asamblea cuando para ello fuere requerida por lo menos por el cinco por ciento de los asociados, o si no lo hicieren, en su lugar lo hará el juez de lo civil a petición de dichos asociados.

B).- ASUNTOS.- La ley y los estatutos determinan que asuntos se deberán tratar, por eso la Ley marca que la asamblea se encargara de la admisión o exclusión (art. 2574).

ART. 2574.- La asamblea general resolverá:

I.- Sobre la admisión y exclusión de los asociados.

II.- Sobre la disolución anticipada de la asociación o sobre su prórroga por mas tiempo del fijado en los estatutos.

III.- Sobre el nombramiento de director o directores cuando no hayan sido nombrados en la escritura constitutiva.

IV.- Sobre los demás asuntos que le encomiendan los estatutos.

C).- NOMBRAMIENTO Y REVOCACION de los miembros directivos.

D).- DETERMINAR LA DISOLUCION ANTICIPADA O PRORROGA..

E).- La ley señala que se ocupara de los asuntos que se marcan en los estatutos.

FORMA DE TOMAR LAS DECISIONES.

- Con la mayoría de los votos de los socios presentes (Art. 2575).

ART. 2575.- Las asambleas generales sólo se ocuparán de los asuntos contenidos en la respectiva orden del dia.

Sus decisiones serán tomadas a mayoría de votos de los miembros presentes.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS ASOCIADOS.

1.- Votar en las asambleas; participar en las decisiones (Arts. 2576 y 2577).

ART. 2576.- Cada asociado gozará de un voto en las asambleas generales.

ART. 2577.- El asociado no votará las decisiones en que se encuentren directamente interesados él, su cónyuge, sus ascendientes, descendientes o parientes colaterales dentro del segundo grado.

2.- De vigilancia, revisar los libros, documentos, cuotas que se apliquen a los destinados. Art 2581).

ART. 2581.- Los socios tienen derecho de vigilar que las cuotas se dediquen al fin que se propone la asociación y con ese objeto pueden examinar los libros de contabilidad y demás papeles de ésta.

3.- De separación o retiro dando aviso con anticipación (2 meses) Art. 2580)

ART. 2580.- Los asociados que voluntariamente se separen o fueren excluidos, perderán todo derecho al haber social.

4.- Derecho a no ser excluido de la asociación a no ser que lo determine la asamblea o por alguna causa que lo determine los estatutos. Art.2579.

ART. 2579.- Los asociados sólo podrán ser excluidos de la sociedad por las causas que señalen los estatutos.

5.- Es intransferible, no puede ser sustituido por otra persona fácilmente. Art. 2582.

ART. 2582.- La calidad de socio es intransferible

XI.- DISOLUCION O LIQUIDACION.

Su terminación se puede dar por diferentes causas.

1.- VOLUNTAD.,

2.- OBJETO

3.- RESOLUCION JUDICIAL.

1.- Puede disolverse por el cumplimiento del plazo convenido o bien por que la asamblea la decide con anticipación. Art. 2574 frac. II.

ART. 2574 FRACC. II.- Sobre la disolución anticipada de la asociación o sobre su prorroga por mas tiempo del fijado en los estatutos.

2.- Porque se cumple o se realiza el objeto para el cual se constituyó la asociación o bien porque se vuelve imposible el objeto.

3.- Cuando la asociación se dedique a un ilícito. Art 2583.

ART. 2583.- Las asociaciones, además de las causas previstas en los estatutos, se extinguen:

I.- Por consentimiento de l

a asamblea general.

II.- Por haber concluido el término fijado para su duración o por haber conseguido totalmente el objeto de su fundación.

III.- Por haberse vuelto incapaces de realizar el fin para que fueron fundadas.

IV.- Por resolución dictada por autoridad competente.

La liquidación se tiene que realizar de acuerdo a los estatutos y a la venta de los bienes debe ser.

-Deudas sociales.

-Devolución de aportaciones.

-Reparto de utilidad. Se tiene que establecer en los estatutos, en caso contrario, se irá a la beneficencia.

NUMERO 15.

LA SOCIEDAD,

1.- DEFINICION DE SOCIEDAD CIVIL.

Es el contrato plurilateral por el que dos o más personas aportan bienes o servicios para la realización permanente de un fin común, lícito y de carácter preponderantemente económico, que no sea una especulación comercial.

ART. 2586.- Por el contrato de sociedad los socios se obligan mutuamente a combinar sus recursos o sus esfuerzos para la realización de un fin comun, de carácter preponderantemente económico, pero que no constituya una especulación.

Aunque la finalidad de la sociedad no sea una especulación mercantil, sin embargo, si reviste cualquiera de las seis formas de sociedades previstas en el Art. 1 de la Ley Gral de Sociedades Mercantiles (en nombre colectivo, en comandita simple, en comandita por acciones, de responsabilidad limitada, anonima o cooperativa).

Se distingue de la asociación en participación porque ésta carece de personalidad jurídica propia que sea distinta de la del asociante y de la asociada, y además, la finalidad de esta misma es realizar uno o varios actos de comercio o explotar una negociación mercantil.

Difiere de la sociedad mercantil, porque ésta es toda aquella sociedad que reviste cualquiera de las seis formas del articulo 1 de la Ley Gral. de Sociedades mercantiles.

Finalmente, se distingue de la Asociacion civil en los puntos ya señalados antes al comprarar estas dos figuras juridicas.

Por ser el arrendamiento de inmuebles un acto civil, para eludir ciertos impuestos que gravan a las sociedades mercantiles, solian organizarse como sociedades civiles diversas entidades inmobiliarias dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles de su propiedad. La Sociedad civil se emplea con acierto para organizar y estructurar las asociaciones profesionales. Estas agrupaciones son asociaciones civiles, porque persiguen una finalidad econónimca desde el momento en que los profesionistas que la integran no tratan de dedicarse a actividades de beneficencia, sino que se proponene vivir de su propio trabajo, pero tampoco a tales agrupaciones conviene revestirlas de la forma de una sociedad anónima, o de otra sociedad mercantil porque sus integrantes no quieren convertir el noble ejercicio de una profesión en el mezquino oficio del mercader. Por otra parte, el caracter intuiti personae de la sociedad civil y la necesidad del acuerdo unánime de todos los socios para tomar importantes decisiones, la hacen tambien muy aconsejable para las asociaciones profesionales.

CLASIFICACION. Es un contrato Es un contrato plurilateral o de organización, no es un acto union o acto complejo, es un contrato oneroso, conmutativo y no aleatorio por las mismas razones que la asociación civil, intuiti personae, formal y preparatorio.

ELEMENTOS FORMALES. Es un contrato formal, porque debe constar por escrito, y debe, además inscribirse en el Registro Pùblico de la Propiedad para que produzca efectos contra tercero.

Sin embargo, no basta la formalidad escrita, sino que se requieren otras formalidades, como la escritura pública o la ratificación de firmas de determinados funcionarios, es necesario el permiso previo de la secretaria de Relaciones Exteriores. La falta de forma da derecho a los socios a pedir la liquidación de la sociedad, derogándose aqui los principios generales en materia de contratos, porque la falta de forma en este caso no genera nulidad relativa, puesto que la liquidación da derecho a la devolucion de aportaciones y a la percepciòn de utilidades, y no simplemente a la devolución de las aportaciones, que seria el efecto unico de una verdadera nulidad, ni tampoco la falta de forma da derecho a pedir el revestimiento de la formalidad legal, como una segunda derogación del principio general en contrario en materia de contratos.

La sociedad civil irregular o de hecho, por falta de forma, hace que a los terceros no se les pueda oponer la falta de forma.

ELEMENTOS REALES. Son las aportaciones y la finalidad social. Las aportaciones pueden ser de diversas clases: iniciales, que aportan los fundadores y posteriores o suplementarias, que se decretan posteriormente para aumentar el capital social, pueden ser de bienes o de servicios, segun se trate de socio capitalista o de socio industrial. Las aportaciones de bienes, en fin, pueden ser en propiedad o solo en cuanto al uso.

La finalidad debe ser comun a todos los socios y tener el caracter de preponderantemente economica, pero sin ser una especulacion mercantil, debe ser permanente y posible, y por ultimo, debe ser licita. La finalidad ilicita tiene la sanción de que la nulidad de la sociedad hace que los socios solo puedan recibir el reembolso de sus aportaciones despues de pagadas las deudas sociales, pero sin derecho a percibir utilidades, puesto que éstas deben entregarse a un establecimiento de beneficiencia publica.

El objeto social tiene tambien en la sociedad civil el sentido de gran importancia, dado que los actos que realizan los administradores fuera del objeto social, o sea los actos ultra vires, por ejemplo, otorgamiento de fianzas sin ser éste su objeto social, deben considerarse como nulos frente a la misma sociedad civil, por constituir dicha finalidad social un limite infranqueable a las facultades de dichos administradores.

ELEMENTOS PERSONALES. Las personas que intervienen al fundarse o que se adhieren posteriormente a la sociedad se llaman socios, los cuales no requieren capacidad especial sino la capacidad general. Sin embargo, además, de la capacidad, se requiere ser dueño de los bienes que se aportan en propiedad, o estar legitimado para aportar el uso de ellos por autorizacion que para ese efecto le hubiera concedido el dueño de los mismos.

La voluntad de las partes no es instantanea solamente, como en los demas contratos, sino que es continua o permanente constituyeno la affectio societatis, segun se indicó a propósito de la asociación civil. a este respecto, aunque en la sociedad civil no tienen los socios un derecho absoluto de separación como en la asociacion civil, sin embargo, pueden separarse en dos casos.

a).- Cuando se decreta un aumento de capital y se obliga a los socios a aportaciones suplementarias.

b).- Cuando la sociedad es por tiempo indeterminado. Por otra parte, un socio puede ser excluido por causa grave prevista en los estatutos y cuya existencia en el caso concreto haya sido constatado por acuerdo unanime de todos los demas socios, en cuyo supuesto puede retener la la sociedad la parte del capital y de las utilidades que pudieran corresponder al socio excluido.

EFECTOS DEL CONTRATO. En este contrato, como en la asociación civil , no solamente se generan derechos y obligaciones, sino que se da nacimiento a una persona moral distinta de los socios. En consecuencia, los efectos son tres, nacimieno de una persona moral, nacimiento de derechos a favor de los socios y nacimiento de obligaciones a cargo de los socios.

1.- Una persona juridica que nace, al constituirse la sociedad civil y que es distinta de las personas de los asociados, está dotada de.

a).- Nombre propio o razón social

b).- Patrimonio propio y concretamente un capital social, distinto del patrimonio individual de los socios. En la asociación civil, en cambio, no hay necesariamente un capital social, aunque tenga un patrimonio social en cuanto capacidad o posibilidad de adquirir bienes y derechos.

c).- tiene organos propios para la formación y ejecución de la voluntad social. Estos organos son dos. Un organo permanente o continuo y de carácter subordinado. los administradores, y otro organo discontinuo y con caracter de soberano o supremo: Las asambleas.

Los administradores son todos los socios, a menos que se reserva la administración a alguno de ellas. Las facultades son, todas las necesarias para el giro o desarrollo del objeto social, esto es, para realizar las finalidades sociales, pero con la limitación de que, salvo convenio en contrario, requieren de autorización expresa de todos los socios para tomar capitales prestados a nombre de la sociedad, asi como para grabar los bienes o enajenarlos. Estan subordinados a las decisionesde la mayoría de los socios no sólo porque requieren autorización de estos para los actos antes indicados, sino porque estan obligados a rendir cuentas a la asamblea tanto en la epoca que fijen los estatutos, como tambien cuando la mayoria de los socios lo pida.

En punto a asambleas, se requiere que la asamblea sea totalitaria, esto es, con asistencia de todos los socios, y que el voto sea unanime en estos casos: a) para modificar el estatuto social.

b).-Para autorizar la cesión de partes sociales o la admisión de nuevos socios, salvo pacto en contrario.

c).- Para excluir de la sociedad a un socio, salvo pacto en contrario.

d).- Para revocar el nombramiento de un socio administrador.

e).- Para disolver voluntariamente la sociedad.

LAS OBLIGACIONES QUE GENERA LA SOCIEDAD CIVIL A CARGO DE LOS SOCIOS PUEDEN REDUCIRSE A TRES.

a).- Pago de las aportaciones, que pueden ser aportaciones iniciales, es decir, al momeno de constituirse la sociedad, o bien posteriores o suplementarias, es decir, aportaciones que se hacen despues de constituida la sociedad. Además, las aportaciones pueden consistir en bienes o servicios, segun se trate de un socio capitalista o de un socio industrial, respectivamentem pudiendo finalmente las aportaciones de bienes ser en propiedad o en uso.

Cuando se aportan bienes en propiedad, el socio tiene las obligaciones equivalentes a las de un vendedor para con la sociedad, custodiar la cosa hasta el momento de entregarla a la sociedad, entregar la cosa a la sociedad, transmitir la propiedad de la cosa y garantizar el hecho personal.

b).- PAGO DE LAS DEUDAS SOCIALES.

Para cuyo cumplimiento todos los socios administrativos responden en forma solidaria, y los demás socios sólo responden con sus aportaciones, salvo pacto en contrario. Estas obligaciones a favor de terceros subsisten aun despues de haberse puesto la sociedad en estado de liquidación.

c).- PAGO DE LAS PERDIDAS, mismas que deben ser reportadas por todos los socios, no pudiendo convenirse que las pérdidas sean solo a cargo de ciertos socios y las utilidades para otros socios, pues es nula la sociedad leonina. Sin embargo, salvo pacto en contrario, los socios industriales no responden de las pérdidas, aunque en este caso tambien podria en rigor considerarse perdida el trabajo o el servicio realizado por el socio.

DERECHOS QUE GENERAL LA SOCIEDAD SON DE DOS ORDENES. PATRIMONIALES Y LOS ADMINISTRATIVOS.

Unos y otros derechosson intransferibles, a menos que haya autorización de todos los demás socios, dado el carácter de intuitu personae de la sociedad civil, unos y otros derechos tambien se ejercitan frente a la sociedad y a traves de la acción pro socio, cuando se deducen ante la autoridad judicial.

1.- LOS DERECHOS PATRIMONIALES SON.

a).- Derecho a la utilidad.

b).- Derecho al reembolso de las aportaciones.

c).- Derecho del tanto para ser preferidos en la compra de partes sociales.

LOSDERECHOS ADMINISTRATIVOS SON.

a).- Derecho de voz y voto.

b).- Derecho de intervenir en la dirección y administración de la sociedad.

c).- Derecho de vigilancia para examinar el estado de los negocios sociales y revisar libros.

d).- Derecho de separación o renuncia.

TERMINACION DEL CONTRATO. La terminación del contrato entreña la disolución y la liquidación de la sociedad. Pueden clasificarse en cuatro grupos, como en el Derecho Romano, las causas son.

a).- Ex-personis, por razon de las personas, en caso de muerte o de interdicción del socio industrial, si la industria de éste dio nacimiento a la sociedad o, en caso de muerte o de interdicción de un socio ilimitadamente responsable, salvo pacto en contrario.

b).- Ex-rebus, por razon de las cosas, en caso de realización completa del fin social o en caso de haberse convertido este en imposible.

c).- Ex-voluntate, por razón de la voluntad, en caso de consentimiento unanime de los socos, o por vencimiento del plazo convenido por las partes para su duracion.

d).- Ex-actione por causa de una resolución judicial como cuando se decreta la liquidación de la sociedad que adolece de falta de forma o cuando se declara la nulidad de la sociedad por tener un objeto ilicito..

FICHA NUMERO XVI

"LA FIANZA"

LIC. FELIPE HOLGUIN BERNAL

El artículo 2691 establece: "La fianza es un contrato por virtud del cual una persona se obliga con el acreedor, a pagar por el deudor, si éste no lo hace".

1.- Es un contrato de garantía, que encuentra su base en el crédito personal. El fiador se compromete con el acreedor a cumplir por el deudor, sí éste no lo hace. Las partes que intervienen o elementos personales son: El acreedor, que es el títular del crédito que se garantiza; el fiador que es el que se compromete a pagar por el deudor. La intervención del deudor o fiado no es indispensable, ya que la fianza puede constituirse independientemente de que el deudor lo consienta, ignore o contradiga

2.- Es un negocio jurídico accesorio, supone necesariamente una deuda principal cuyo cumplimiento asegure y garantice el fiador. Este no se obliga a título principal, con respecto al acreedor, sino solamente ante la previsión del incumplimiento del deudor. Se compromete para el supuesto de que el deudor no pague. La accesoriedad genera el efecto de que la fianza siga la suerte de la obligación principal. La inexistencia o nulidad de la obligación principal, trasciende a la obligación accesoria; si un crédito garantizado mediante una fianza se transfiere, esta última tambien se transfiere., según lo establece el artículo 1915 al señalar que la cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, prenda o hipoteca, salvo aquellos que son inseparables de la persona del cedente. Tambien la garantía podrá ser menor o igual, pero nunca mayor que la deuda garantizada, según el artículo 2697. También la extinción de la obligación principal, genera la obligación derivada de la fianza, artículo 2736,

3.- El fiador contrae un compromiso personal; su obligación surgida del contrato de fianza es distinta de la que une al acreedor y al deudor principal pues procede de otra fuente.

4.- El fiador se obliga a responder de una deuda ajena, con el propio crédito, asegura el cumplimiento de una obligación contraída por una persona distinta. Nadie puede ser fiador de sí mismo.

CLASES DE FIANZAS.- Al tenor del artículo 2692, la fianza puede ser legal, judicial, convencional, gratuita o a título oneroso.

Pero el origen al que la garantía debe su otorgamiento solamente son las tres primeras.

La fianza legal es aquella que se otorga en virtud o por disposición de la ley. Se presenta cuando la ley obliga al deudor a proporcionar al acreedor un fiador. Ejemplo: Aquéllas que están obligados a prestar los tutores, los usufructuarios, el acreedor cuando obtiene una sentencia favorable y quiere ejecutarla en los juicios sumarios, ejecutivos.

La judicial es aquella que se otorga en virtud de un mandamiento judicial; mediante éste se ordena a uno de los litigantes, proporcione fiador, para fines del procedimiento. Ejemplo: La otorgada en un juicio de amparo para que surta efectos la suspensión decretada: el acreedor cuando obtiene una sentencia favorable y quiere ejecutarla en los juicios sumarios, ejecutivos, estando pendiente el recurso de apelación admitido en el efecto devolutivo; cuando se impone por el juez la obligación de otorgar fianza, prenda o hipoteca, para garantizar los alimentos. La convencional, surge del acuerdo de las voluntades del acreedor y del fiador, quienes libremente, deciden constituir la garantía.

Algunos juristas opinan que la fianza legal y la judicial no tienen características contractuales, sin embargo, otros piensan que en todos los casos la fianza es una garantía convencional: Surge de un contrato libremente concertado entre el acreedor y el fiador; nadie es fiador sin haberlo querido.

Se sostiene que la clasificación de la fianza en legal, judicial y convencional, no quiere decir que sólo esta última sea un contrato y la legal o judicial no lo sea, sino que ello significa que en la fianza convencional no existe, antes de celebrar el contrato de fianza, ninguna obligación de constituir la mencionada garantía, en tanto que en la judicial y la legal, antes de celebrar el contrato existe ya la obligación de otorgar esa garantía personal.

La fianza judicial no debe confundirse con la ordenada por la autoridad judicial en virtud del precepto expreso de la ley o en virtud del convenio. En estos casos no existe fianza judicial, porque el juez o el tribunal que la ordena, no la impone por su propia autoridad, sólo condena al obligado a prestarla, porque así lo exige la ley ola convención.

La fianza convencional es menor rigurosa que la judicial o legal; estas tiene por objeto asegurar importantes intereses que están salvaguardados por la sociedad. Por esta razón el fiador judicial y el legal, no gozan de los beneficios de orden y excusión y deben acreditar su solvencia, si van a garantizar el cumplimiento de una obligación cuya cuantía exceda de mil pesos y el fiador no sea una instituciónde crédito, deben tener bienes raíces inscritos en el Registro Público de la Propiedad y de un valor que garantice suficientemente las obligaciones que contraiga. Para su otorgamiento debe presentarse un certificado expedido por el encargado del Registro Público de la Propiedad debiendo anotarse al extremo de la inscripción relativa al inmueble, según lo establecen los artículos 2744, 2745 y 2746.

La fianza puede ser gratuita u onerosa. Gratuita es la prestada por el fiador como un acto de beneficiencia, sin recibir a cambio remuneración; pero esta gratuidad no debe entenderse como un acto de beneficiencia a favor del acreedor, sino en favor del deudor principal; es onerosa cuando el fiador recibe, por prestarla, una retribución. Cuando el fiador no consiente en obligarse, sino mediante una suma mas o menor importante pagada por el acreedor, el contrato de fianza se semeja al seguro, aunque difiere fundamentalmente en que el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del deudor, mientras que el asegurador asume la obligación de pagar al asegurado o al beneficiario una suma de dinero estipulada en el caso de que se produzca un daño por un hecho o siniestro.

ELEMENTOS ESENCIALES:

A).- EL CONSENTIMIENTO, es el acuerdo de voluntades para obligarse a pagar por el deudor, si este no lo hace. El consentimiento importante es el del fiador y del acreedor, sin que sea esencial, como ya se dijo, el del fiado o deudor principal. éste elemento debe ser expreso y no tácito, como lo dispone el artículo 2693.

El fiador puede obligarse a menos y no a más que el deudor principal; en caso de que se hubiere obligado a más, se reducirá su obligación a los límites de la del deudor. En caso de duda sobre si se obligó por menos o por otro tanto de la obligación principal, se presume que se obligó por otro tanto, según el artículo 2697.

B).- EL OBJETO, se divide en directo e indirecto. El primero consiste en crear la obligación del fiador, frente al acreedor, de pagar por el deudor en el evento de que éste no lo haga; el segundo, consiste en la cosa que debe entregar el fiador, en la suma de dineroque ha de pagar, o en el hecho que debe realizar si el deudor no cumple. Pueden ser iguales o diferentes de los debidos por el obligado principal, pero no mayores.

Además de de estos dos elementos que son comunes para todos los contratos, non encontramos que se requiere de la existencia de una obligación principal, puesto que dado el carácter accesorio de la fianza, si no existe aquélla, tampoco existirá ésta.

ELEMENTOS DE VALIDEZ.- La capacidad que se requiere para celebrar el contrato de fianza, es en primer término la capacidad general; además se requiere de una capacidad económica, por lo que el artículo 2700 establece que que el obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. El fiador se sustituye en el lugar del deudor, para cumplir por él llegado que sea el caso.

Existen en nuestra legislación prohibiciones expresas, en virtud de las cuales los que ejercen la patria potestad, los tutores, los representantes de un ausente; para qwue un cónyuge pueda ser fiador de su consorte, en asuntos que sean de interés exclusivo de éste, se requiere autorización judicial, salvo que la fianza sea otorgada por el cónyuge para que su consorte obtenga la libertad.

En cuanto a la capacidad económica, se exige que el fiador tenga bienes suficientes para responder de la obligación principal, porque sólo de esta manera la fianza resulta una garantía seria. El acreedor no puede rehusarse cuando se le presenta una persona que va fungir como fiador, cuando reúna estas características; pero siendo una garantía a favor del acreedor, éste puede aceptar una persona que no sea solvente. Amén de lo anterior, encontramos que el fiador se entenderá sometido a la jurisdicción del juez del lugar donde la obligación principal debe cumplirse, facilitando de esta manera al acreedor la ejecución contra el fiador, y además por tratarse de un contrato accesorio.

Cuando se trata de la fianza judicial o legal, debe tener bienes inscritos en el Registro Público de la Propiedad y de un valor que garanticen suficientemente las obligaciones que contraiga, salvo cuando se trate de una institución de crédito; cuando no exceda de mil pesos, no se requiere de este requisito, pudiendo substituirse con prenda o hipoteca.

En cuanto a la forma, la ley no establece requisito alguno para su otorgamiento, por lo que se considera consensual; pero tratándose de compañías afianzadoras, siempre se hacen por escrito, al igual que las fianzas judiciales y las legales.; así como las que garantizan obligaciones emanadas de un contrato, se otorga en la misma forma que la ley establece para la validez de la principal.

En cuanto a la licitud, deben garantizarse obligaciones lícitas, debiendo de hacer la distinción cuando se reclame la nulidad en virtud de una excepción meramente personal del obligado.

EFECTOS DEL CONTRATO ENTRE ACREEDOR Y FIADOR.- El principal efecto es que el primero adquiere frente al segundo, la obligación de pagar por el deudor, sí éste no lo hace; pudiendo defenderse en algunas casos, cuando el acreedor no ha cumplido con la obligación principa, esto es, puede oponer todas las excepciones que se tengan inherentes a la obligación principal, pero no las personales del fiado.

La obligación del fiador es subsidiaria; por tanto, él pagará, si el acreedor no puede obtener la satisfacción del crédito. Como consecuencia de ello, tiene a su favor para oponerlos en contra del deudor, los beneficios de orden y excusión.

El beneficio de orden consiste, en que el fiador no puede ser demandado por el acreedor para qwue cumpla con la obligación garantizada, si previamente no ha demandado al deudor principal y éste no haya podido pagar; o sea, primero se debe de exigir el pago al deudor y en caso de que éste no lo haga, se demandará al fiador.

El beneficio de excusión consiste en que el acreedor debe ejecutar primero en bienes del deudor principal, y sólo que éste sea insolvente y no pueda cumplirse en todo o en parte, podrá ejecutar al fiador por la totalidad de la obligación o por el saldo insoluto.

Estos beneficios pueden renunciarse, ya sea el de orden o el de excusión. Tratándose del primero, el acreedor puede demandar solamente al fiador o conjuntamente con el acreedor. Pero si se le demanda al fiador unicamente, este puede denunciar el juicio al deudor para que éste comparezca a oponer las excepciones que se tengan y rinda las pruebas que crea conveniente,y en caso de que no comparezca, la sentencia que se dicte, también le perjudicará.

Hay casos en que el beneficio de excusión no tiene lugar, según lo dispuesto por el artículo 2711, como cuando se renuncia a ella; cuando existe el concurso o insolvencia del deudor; cuando no se le pueda demandar en el Estado al fiado; cuando el negocio garantizado se apropio del fiador y cuando se ignore el domicilio del deudor y éste no tenga bienes embargables en el lugar donde deba cumplirse la obligación.

A efecto de que el beneficio de excusión no sirva de pretexto para retardar o hacer más dificil en su ejercicio la acción del acreedor, se establecen en el artículo 2712 una serie de requisitos para que se pueda usar tal beneficio: Debe alegar ese beneficio como excepción, al momento de contestar la demanda o al ser requerido de pago; si no se cumple con esto, el fiador no puede hacer uso de este beneficio; que designe bienes del deudor que basten a cubrir el crédito y que se hallen dentro del distrito judicial en que deba hacerse el pago; que anticipe o asegure competentemente los gastos de excusión. No obstante lo anterior, se puede hacer valer como excepción superveniente durante el juicio, cuando el deudor adquiera bienes después del requerimiento que se le hizo al fiador o se descubran los que hubiese ocultado para evitar la excusión EFECTOS DEL CONTRATO ENTRE FIADOR Y DEUDOR.- De la propia definición de este contrato se desprende que el fiador debe pagar al acreedor en caso de que el deudor no lo haga y, que además, no se requiere el consentimiento de éste último para que se perfeccione la fianza. Empero una vez que se hace efectiva la obligación en contra del fiador, éste tiene derecho de repetir en contra de su fiado, aún cuando el deudor no haya prestado su consentimiento. Así, el artículo 2722 y 2723 disponen que el fiador que paga, debe ser indemnizado por el obligado; de la deuda principal, de los intereses generados desde que se haya hecho saber del pago al deudor; de los gastos efectuados; de los daños y perjuicios sufridos por causa del deudor. No obstante lo anterior, el fiador tiene la obligación de notificar al deudor (se le conoce como denunciar el juicio), que va a hacer el pago, a efecto de que éste pueda oponerse si tiene excepciones para ello, manifieste su conformidad o simplemente no se oponga o declarare no tener excepciones. En el caso de que el fiador haga el pago sin ponerlo en conocimiento del deudor, podrá éste oponerle las excepciones que podría hacer valer al acreedor al tiempo de hacer el pago. El fiador no puede menoscabar los intereses legítimos del deudor, haciéndole perder su derecho a ejercitar las excepciones y defensas personales que pudiera tener contra el acreedor, tomando en consideración que el fiador al pagar se subroga en los derechos del acreedor. Según los artículos 2718, 2726 y 2728.

Por otro lado tenemos que en principio, el fiador no tiene acción en contra del deudor, sino después de haber pagado al acreedor. Sin embargo, en ciertos casos, la ley le permite, aún antes de haber pagado, accionar contra el deudor, a efecto de que lo releve de la fianza o le dé garantías para segurar el cumplimiento de la obligación principal. Se trata de casos que constituyen circunstancias que autorizan a temer que en el momento en que el fiador esté obligado a hacer frente a sus compromisos con respecto al acreedor, sus probabilidades de repetición habrán desaparecido. Según el artículo 2730, los casos son: 1.- Cuando el fiador fue demandado judicialmente por el pago. Aquí se confiere al fiador una medida cautelar de aseguramiento, según las disposiciones de la Legislación Procesal Civil; 2.- Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes, de modo que se halle en riesgo de quedar insolvente. Igual que el anterior, se tiene oportunidad de solicitar una medida cautelar contra la insuficiencia patrimonial del deudor; 3.- Si el deudor pretende ausentarse del Estado. En este caso, la situación del deudor se torna más gravosa por cuanto aumentan las dificultades y los gastos que tiene que efectuar el fiador en el caso del deudor que se encuentra fuera del Estado; 4.- Si se obligó a relevarlo de la fianza y si se vuelve exigible la deuda por el vencimiento del plazo. La liberación debe hacerse sin perjuicio del acreedor, por lo que se requiere en todo caso el consentimiento de éste y en el último caso, se debe entender cuando la fianza se haya otorgado la fianza con consentimiento del deudor.

EFECTOS DEL CONTRATO ENTRE LOS COFIADORES.- Se les llama cofiadores, cuando varias personas garantizan el pago o el cumplimiento de determinada obligación. Es necesario saber cuales son los efectos de este contrato entre ellos.

Existen dos efectos; uno de los cofiadores para con el acreedor; y otro, entre ellos mismos, según lo estipulan los artículos 2721, 2731 y 2732. Cuando son dos o más fiadores de un mismo deudor por una misma deuda, la ley concede al que paga, una acción en contra de los demás. basta el pago para que el que pagó pueda reclamar de cada uno de los otros fiadores la parte que proporcionalmente les corresponde satisfacer. Si alguno de ellos resultare insolvente, su parte recaerá sobre los otros en la misma proporción. El criterio de distribución es el de proporcionalidad, lo mismo en cuanto a las cuotas de cada fiador, que en cuanto a la parte de aumento de responsabilidad por la insolvencia de alguno de ellos, ocurriendo igual que en los deudores solidarios. Sin embargo, para que pueda el fiador ejercitar el derecho que se le concede, es preciso que haya pagado en virtud de una demanda judicial del acreedor, o hallándose el deudor principal sujeto a concurso. La doctrina discute sobre este derecho de repetición del fiador; por un lado algunos autores concluyen que deriva de una acción de gestión de negocios; el fiador ha gestionado el negocio de los demás, liberándolos de una deuda que era común a todos; por otro, declaran que se trata de una extensión de la subrogación legal; el fiador se subroga en los derechos del acreedor, pero debe dividir su repetición entre los fiadores solventes, en la parte proporcional que les corresponda; existen otros que pretenden explicarla a través de una especie de sociedad tácita que los expone a un mismo riesgo, lo que implica la idea de una repartición de la pérdida sufrida.

Cualquiera que sea la naturaleza que se le atribuya, no hay que confundir este derecho del fiador con el beneficio de división. Este se hace frente al acreedor, en tanto que aquél es un derecho de reembolso que se hace frente a los cofiadores, cuando el fiador pagó en virtud de demanda judicial o hallándose el deudor principal en estado de concurso.

Claro está, que en caso de repetición de un fiador en contra de los demás fiadores, éstos podrán oponerle al que pagó, las mismas excepciones que habrían correspondido al deudor principal o a los fiadores, si no hubieren sido citados a juicio para defenderse. Es por ello, que es menester que al momento de que se le demande a uno de ellos, éste solicite se les llame a juicio a todos. El beneficio de división se reduce a un derecho que corresponde a los cofiadores cuando éstos no se hubieren obligado solidariamente para que el acreedor divida entre todos la obligación. Cesa la división de la deuda, cuando se ha renunciado a ella; cuando uno se ha obligado mancomunadamente con el deudor; cuando alguno se encuentre en concurso o en insolvencia; cuando el negocio para el que se prestó la fianza sea propio del fiador, y cuando no pueda ser demandado judicialmente dentro del territorio del Estado, o se ignore su domicilio y no tenga bienes sobre los cuales hacer efectiva la obligación.

Los fiadores deben de responder cada uno de ellos por la totalidad de la deuda, no habiendo convenio en contrario. Esto trae como consecuencia que el fiador que pida la división deba responder por la insolvencia de los otros cofiadores puesto que su responsabilidad era por el todo. A partir de la solicitud de división, desaparece esa responsabilidad y con ella sus consecuencias. Será el acreedor a quien corresponda soportar la insolvencia sobrevenida; de su diligencia dependerá evitar riesgos futuros actuando rapidamente. Pero, ni aún por la insolvencia anterior de los demás fiadores responderá el fiador si el acreedor voluntariamente divide la deuda, porque con ello revela su voluntad de renunciar a reclamarle toda la deuda al mismo cofiador.

EXTINCION DE LA FIANZA.- Existen dos formas de extinción de la fianza; cuando se extingue la obligación principal, tomando en cuenta que lo accesorio sigue la suerte de lo principal. En este caso se extingue por vía de consecuencia, tal y como lo preceptúa el artículo 2736; encontrando entre estas causas de extinción de la obligación accesoria, las siguientes: a).- La liberación que hace el acreedor en favor del fiador. Siendo varios los fiadores, sí solo uno fue liberado, pero sin consentimiento de los otros, el artículo 2738 establece que dicha liberación aprovecha a todos hasta donde alcance la parte del fiador a quien se ha otorgado. El espirirtu del Legislador en este artículo es en el sentido de que acreedor no puede por hechos propios aumentar la cuantía de las obligaciones de los demás fiadores en sus relaciones entre sí. Sí los cofiadores prestan su consentimiento para la liberación, habrán consentido en absorver la porción de la deuda del liberado; b).- La imposibilidad de que el fiador se subrogue en los derechos, privilegios o hipotecas del acreedor, si ello obedece a la culpa o negligencia de este último, según artículo 2739. El precepto establece una manera específica de extinción de la fianza, por hechos imputables al acreedor que disminuyen o menoscaban los derechos del fiador para obtener el reembolso de las cantidades cuyo pago demanda el acreedor; c).- La prórroga o espera que el acreedor conceda al deudor, sin el consentimiento del fiador, de acuerdo con el artículo 2740, extingue la fianza. Esto no es aplicable en caso de que el fiador hubiese prestado su voluntad a la prórroga o espera porque entonces desaparecería la razón en que se funda; d).- La quita concedida por el acreedor, motiva la extinción de la fianza cuando en virtud de ella, quede sujeta la obligación principal a nuevos gravámenes o condiciones. En otro caso, solo se reduce en la misma proporción la deuda.; e).- La falta de requerimiento judicial del cumplimiento de la obligación principal, por parte del acreedor, dentro del mes siguiente al en que se haya vuelto exigible aquélla, libera al fiador de obligación garantizada. También la inactividad procesalobservada por el acreedor, por más de tres meses en el juicio entablado en contra del deudor principal. El fiador que se ha obligado por un cierto tiempo, no queda liberado al vencimiento del término, cintinúa obligado durante el mes que sigue a la expiración del plazo establecido y el acreedor se beneficia de esa prórroga tácita, ya que dentro de ella puede requerir de pago judicialmente al deudor y en esta manera impedir que se produzca los efectos expiratorios o el plazo extintivo. En este caso, nos encontramos ante la figura de la caducidad. Tambien el artículo 2743 nos habla de la obligación por tiempo indeterminado, el acreedor debe promover la demanda dentro del mes siguiente y si no se ejercita ese derecho o bien habiendola ejercitado, deja de promover sin causa justificada, por más de tres meses, el fiador queda libre de su obligación. En este precepto claramente se ve el interés jurídico que debe mostrar el acreedor, quien al dejar de hacerlo, tenemos un caso típico de caducidad.

FICHA NUMERO 18

LA HIPOTECA.

1.- DEFINICION.

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes determinados generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución y venta, y de preferencia en el pago, para en caso de incumplimiento de la obligación.

El artículo 2786 establece que la hipoteca “Es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a este, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecida por la ley”.

ELEMENTOS DE LA DEFINICION.

a).- Es un derecho real en virtud de que existe un poder jurídico que ejerce una persona sobre una cosa.

b).- Bienes determinados, generalmente inmuebles; pero no existe ninguna prohibición que se efectúe sobre bienes muebles.

c).- Enajenables. Esto es que no tengan ninguna restricción para su venta, como puede ser el caso de un inmueble sujeto al patrimonio familiar o una parcela ejidal.

d).- Como garantía del cumplimiento de una obligación principal, esto es, que se trata de un contrato accesorio.

e).- Una característica de la hipoteca y que la hace diferente a la prenda, además de que ésta última recae sobre muebles, es que el deudor conserva el bien.

f).- Derechos de persecución, venta y preferencia en el pago, es una característica de los derechos reales, que consisten en caso de que salga del radio de acción del deudor o del patrimonio de éste, el acreedor hipotecario puede ejercitar cualquier acción en contra del poseedor; el de venta es en caso de incumplimiento de la obligación, con su producto se paga al acreedor; el de preferencia es que primero se paga el crédito garantizado y posteriormente, en caso de que existan otros gravamenes, se pagan éstos.

2.- CARACTERISTICAS:

A.- NATURALEZA INSEPARABLE RESPECTO DE LOS BIENES GRAVADOS.

La hipoteca como derecho real accesorio constituye un gravamen inseparable del bien, la hipoteca gravitará siempre sobre el inmueble, a pesar de las sucesivas enajenaciones que hubiere respecto al mismo.

ART. 2787.- Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.

B.- BIENES SOBRE LOS QUE RECAE.

Nuestra Legislación no exige que la hipoteca recaiga sobre bienes inmuebles , ya que puede recaer sobre bienes corporales o cosas muebles e inmuebles. Como único requisito encontramos que se constituya sobre bienes determinados.

ART. 2788.- La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

La hipoteca se extiende a las accesiones, mejoras y muebles incorporados al inmueble gravado, aunque nada se exprese en el contrato.

ART. 2789.- La hipoteca se extiende aunque no se exprese.

I.- A las accesiones naturales del bien hipotecado.

II.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados.

III.- A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos.

IV.- A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

C.- BIENES QUE NO PUEDEN SER HIPOTECADOS.

ART. 2791.-No podrán ser hipotecados:

I.- Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca.

II.- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichosedificios.

III.,- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante.

IV.- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes.

V.- El uso y la habitación.

VI.- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca queel acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

D.- LA EXISTENCIA DE VARIAS HIPOTECAS SOBRE UN MISMO BIEN.

Debemos de partir de la base que un bien puede gravarse cuantas veces lo permitan los acreedores y lo acepten, pero siempre deben de ser en proporción al valor del inmueble, aún en el caso de que en el contrato se haya pactado que no se podrá hipotecar, ya que esto va en contra del tenor de una ley prohibitiva y se tiene por nulo. La única salvedad es que se debe de pagar de acuerdo al lugar en que se ocupe en cada hipoteca.

ART. 2794.- Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo.

E.- LA POSIBILIDAD DE QUE SE CONSTITUYA POR EL DEUDOR O POR UN TERCERO.

No siempre la hipoteca se constituye por el deudor, sino que se permite que un tercero pueda hacerlo, de acuerdo al artículo 2797.

ART. 2797.- La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor.

F.- LA INSUFICIENCIA DE LA GARANTIA.

El que hipoteca puede enajenar parcial o totalmente la cosa, pero no puede ejecutar en ella transformaciones o modificaciones que impliquen un demérito en la misma y que por consiguiente, haga insuficiente la garantía, pueden hacerse las transformaciones o modificaciones hasta el límite en que no perjudique la garantía por insuficiencia de la cosa. En este caso, se permita al acreedor exigir que se mejore la garantía, a juicio de peritos.

ART. 2800 Si el inmueble hipotecado se hiciere con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.

Cuando se vuelve insuficiente la garantía, con o sin culpa del deudor, el acreedor tiene derecho a una nueva garantía.

ART.2802.- Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2800, dentro de los ocho dias siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.

Si no lo hace el deudor, dentro de los ocho dias siguientes, se procederá judicialmente al cobro del crédito, dándose por vencido.

En caso de incendio y se encuentre asegurada la finca, subsistirá la hipoteca por lo que quede debiendo y el valor del seguro se aplicará al cumplimiento de la obligación, lo mismo sucede en los casos de venta judicial o expropiacion.

ART. 2803.- Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago del vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.

G.- GARANTIA DE OBLIGACIONES FUTURAS.

No nada mas se pueden asegurar deudas presentes, sino que también las futuras pueden ser garantizadas con hipoteca, o sujeta a una condición suspensiva, debiendo de inscribirse para que surta efectos contra terceros desde su inscripción, para en caso de la condición llegue a cumplirse y la obligación realizarse.

ART. 2814.- La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas surtirá efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a cumplirse.

ART. 2815.- Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca no dejará de surtir su efecto respecto de tercero, sino desde que se haga constar en el registro el cumplimiento de la condición.

ART 2816.- Cuando se contraiga la obligación futura o se cumplan las condiciones de que tratan los dos artículos anteriores, deberán los interesados pedir que se haga constar asi por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria sin cuyo requisito no podrá aprovechar ni perjudicar a tercero la hipoteca constituida.

H.- LA FORMA QUE DEBE REVESTIR LA HIPOTECA.

El articulo 2812 establece que la hipoteca no es tácita, ni general, requiere de inscripción para que surta efectos contra terceros y se contrae por voluntad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se denomina voluntaria y en el segundo necesaria, siendo ejemplo de esta última la que debe prestar el tutor.

3.- PRINCIPIOS QUE RIGEN A LA HIPOTECA.

Solo puede ser hipoteca, el que puede enajenar y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. Art. 2799. Solo pueden recaer sobre bienes especialmente determinados. 2788. Es un derecho real y accesorio que sigue la suerte del derecho principal que garantiza, salvo excepcion, debe inscribirse en el registro publico para que surta efectos contra terceros.

ART. 2799.- Sólo pueden hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.

ART 2788. La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados.

5.- CLASES DE HIPOTECAS.- VOLUNTARIAS Y NECESARIAS.

VOLUNTARIAS..-

Son las convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre las que se constituyen. Art. 2813

ART. 2813 Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de losbienes sobre que se constituyen

NECESARIAS.- Son aquellas que tienen obligación de otorgar las personas que administran bienes ajensos, para responderde su administración o aquellas que debe otorgar el deudor al acreedor para asegurar ciertas deudas.

ART. 2824.- Llámase necesaria a la hipoteca especial y expresa que por disposición de la ley estan obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administre, para garantizar los creditos de determinados acreedores.

Como ejemplos de estas últimas tenemos a los tutores y en los casos que se señalan en el art. 2828.

ART. 2828 Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguridad de sus creditos.

I.- El coheredero o partícipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto importen los respectivos saneamientos o el exceso de los bienes que hayan recibido.

II.- Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores los los ascendientes, sobre los bienes de estos, para garantizar la conservación y devolución de aquellos, teniendo en cuenta lo que dispone la fracción III del artículo 497.

III.- Los menores y demás incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que estos administren.

IV.- Los legatarios, por el importe de sus legados, si no hubiere hipoteca especial designada or el mismo testador.
V.- El Estado, los pueblos y los establecimientos publicos, sobre los bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos.

..

6.- EXTINCION DE LA HIPOTECA.

Se puede extinguir por via directa y por via de consecuencia. Articulos 2820 y 2827.

ART. 2820.- La hipoteca generalmente durará por todo o en parte, siempre que la cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el articulo 2810, se de conocimiento al deudor y sea inscrito en el registro.

Por regla general la hipoteca dura el mismo tiempo que la obligación, pero en la voluntaria se puede señalar un termino menor y si no se estipula termino, no podra durar mas de diez años.

Por via de consecuencia se extingue por todas las causas quedan origen a la extinción de la obligación principal.

Por via directa, cuando opera la extinción, sin necesidad de que se extinga la principal. Art. 2834.

ART. 2834.- Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca.

I.- Cuando se extinga el bien hipotecado.

II.- Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantia.

III.- Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado.

IV.- Cuando se expropie por causa de utilidad publica el bien hipotecado.

V.- Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada.

VI.- Por la remisión expresa del acreedor.

VII.- Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

DERECHO CIVIL III CURSO

CONTRATOS CIVILES

EL CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO.

DEFINICIÓN DOCTRINAL.- “Es aquél por virtud del cual, una persona llamada empresario se obliga a realizar una obra con materiales propios y tomando a su cargo la dirección y el riesgo de la misma, par ala otra parte llamada dueño, quien se obliga a pagarle una remuneración consistente en un precio global”.

La doctrina mexicana lo denomina “por ajuste cerrado”, “contrato de empresa”, “contrato de industria”, “contrato de obras”, “contrato de ejecución de obras”, “arrendamiento de obra”.

Este contrato se llama “de obras a destajo” cuando el precio se paga por piezas o por medida.

DEFINICIÓN LEGAL.- “ARTÍCULO 2514.- El contrato de obras a precio alzado, tiene lugar cuando el empresario, se obliga a ejecutar y dirigir una obra determinada, poniendo los materiales, a cambio de una retribución fija que deberá cubrirle al cliente o dueño de la obra”.

Las ejecutorias de nuestro Máximo Tribunal Federal, se refiere a que el empresario se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, quien se obliga a pagar por ella un precio cierto.

La legislación Argentina, entre otras, denominan al contrato de obras a precio alzado “Locación de Obra”.

ELEMENTOS PERSONALES.-

a) El contratista o empresario; persona que se obliga a ejecutar personalmente la obra a vigilar su ejecución.

b) El cliente o dueño de la obra- Quien encarga la obra y se obliga a pagar una retribución.

CARACTERÍSTICAS.-

1.- Es un contrato de prestación de servicios (Miguel Ángel Zamora y Valencia) El empresario debe ejecutar personalmente la obra o debe vigilar personalmente la ejecución que otra persona haga, si en el contrato se le facultó para que otra persona la hiciera, bajo su responsabilidad.

Por ello, es un contrato “intuitu personae” por lo que hace a la persona del empresario. Además, puede terminar con la muerte del empresario antes de la conclusión de la obra.

Luego, debe haber pacto expreso para que pueda delegar esa ejecución, amparo vigilando en forma personal su ejecución ya que es bajo su responsabilidad.

2.- Este contrato pertenece al grupo de los llamados contratos de trabajo o de gestión y corresponde sustancialmente a la “Locatio operis”, del Derecho Romano, en el que se atendía más bien al resultado de trabajo que al trabajo mismo y de acuerdo con ese criterio se fijaba la retribución.

3.- Los materiales empleados en la ejecución de la obra deben ser propiedad del empresario.

Por ello, muchos autores la confunden con un contrato de compraventa.

4.- Es un contrato traslativo de dominio respecto a los materiales empleados, si la obra es un bien inmueble; si es mueble, respecto de la obra misma. La transmisión del dominio opera, en el primer caso, por la colocación de los materiales en el inmueble, y en el segundo supuesto, cuando se determine e individualice la obra mueble con conocimiento del dueño.

5.- La dirección de la obra y los riesgos de su ejecución y de la obra misma, son a cargo del empresario y por lo tanto no debe haber ni dirección ni dependencia económica del dueño.

6.- El motivo determinante de la voluntad del dueño para celebrar el contrato debe de ser la actividad personal e individual del empresario y no simplemente la adquisición de la obra.

7.- Este contrato es de carácter puramente civil por su propia naturaleza porque se encuentra regulado en la Legislación Civil. Luego, se debe atender a la naturaleza del acto y no a la calidad de los sujetos contratantes ni al fin que se persiga con la obra respectiva. No se aplica lo dispuesto por el artículo 1050 del Código de Comercio que establece: “Cuando conforme a las disposiciones mercantiles, para una de las partes que intervienen en un acto, éste tenga naturaleza comercial y para la otra tenga naturaleza civil la controversia que del mismo se derive se regirá conforme a las leyes mercantiles”. Este criterio lo asume el Segundo Tribunal Colegiado en materia civil del primer circuito en la ejecutoria localizable bajo el rubro: “CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO, SU CUMPLIMIENTO DEBE DEMANDARSE EN LA VIA CIVIL”.

8.- Los elementos de la acción de cumplimiento del contrato de obra a precio alzado son: la obra a realizar, el precio a pagar y la fecha limite de entrega. Si se demanda por el contratista el cumplimiento debe acreditar lo siguiente: a) El acuerdo sobre la obra a realizar y el plazo en que se debe llevar a cabo; b) La falta de cumplimiento de una o varias obligaciones a cargo del adquirente o dueño, y c) Que no exista una causa justificada de dicho incumplimiento.

LAS DIFERENCIAS CON OTROS CONTRATOS:

1.- CON EL CONTRATO DE TRABAJO.- La dirección y dependencia del empresario con el dueño de la obra, es lo que da la pauta para determinar que es una relación obrero-patronal; pero si los materiales empleados son del empresario, la dirección es por su cuenta y los riesgos de la obra son a su cargo, será un contrato de obra a precio alzado.

El Tribunal Colegiado en Materia de Trabajo del segundo Circuito, ha establecido que la relación laboral no puede derivarse de un contrato de obra a aprecio alzado y que si el actor manifiesta haberse desempeñado como maestro albañil y especifica los trabajos conducentes, su cantidad, medidas, precio por unidad, monto total, incluyendo el material y la actividad, e incluso expresa que sólo le cubrieron un abono, adeudando la suma exigida, se trata de un contrato de obra, máxime que el accionante debería realizar y entregar el trabajo que se pactó y el demandado a pagar el precio fijado; el empleado no estaba subordinado, ni sujeto a una percepción y jornada concreta y como consecuencia no existió relación laboral.

2.- Con el contrato de prestación de servicios profesionales.- Si el empresario no se obliga a prestar su trabajo personal en la realización de la obra, ni es propietario de los materiales empleados, ni toma a su riesgo la ejecución de la obra, sino que solo se obliga a realizar la dirección de la indicada obra, se estará ante un contrato de prestación de servicios profesionales, en caso contrario, ante uno de obra a precio alzado.

3.- Con el contrato de compraventa de cosa futura.- Existen autores que identifican ambas figuras. Con todo, el criterio de distinción podría ser mixto; hay contrato de obra cuando la cosa futura que se obliga a entregar una de las partes va producirse por el trabajo de ésta, aunque con el auxilio o colaboración de otras personas (Planiol) y aunque dicha persona proporcione los materiales, con tal que éstos sean accesorios o tengan secundaria importancia (Colín y Capitant), en cambio, hay venta de cosa futura, cuando la cosa que se obliga a entregar una persona a otra, es una cosa que existirá en el futuro por un fenómeno natural o por el trabajo de un tercero. Otro criterio de carácter subjetivo consiste en atender a la voluntad e intención de las partes, si únicamente se tuvo en cuenta que debía entregarse un determinado objeto dentro de cierto plazo sin considerar para nada el trabajo que se necesitaría para ajustar la obra a un diseño o modelo, se estará en presencia de un contrato de obra a precio alzado.

Ramón Sánchez Medal nos señala que la cuestión no es puramente teórica, dado que, en la venta de cosa futura, la obligación de responder por los vicios ocultos a cargo del vendedor está sujeta a ciertos requisitos y a una breve caducidad de seis meses, en tanto que, en el contrato de obra a precio alzado, la responsabilidad del empresario no está sujeta a dichos requisitos y perdura por el plazo de la más amplia prescripción de diez años, por lo que hace a ciertos defectos o vicios que aparezcan posteriormente en la obra ejecutada.

Además en el contrato de obra se faculta al dueño de la obra para desistir unilateralmente del contrato facultad de que carece el comprador en la venta de cosa futura.

La naturaleza compleja del contrato de obra a precio alzado y las variadas situaciones de hecho a que puede dar lugar la ejecución del mismo, hacen de este contrato uno de los más difíciles en su estructuración teórica y en la práctica del mismo.

El criterio de los Tribunales federales es en el sentido que en un contrato de obra a precio alzado lo fundamental es la obra y el trabajo que constará realizarla; lo secundario, el trabajo para adaptarlos o instalarlos. Cita el caso que de los documentos exhibidos por las partes se deducía que lo principal que se tomó en cuenta fueron los materiales que se utilizarían para instalar el objeto materia del contrato, pues sólo se hizo una relación de mubles y accesorios, mencionándose el precio total de los mismo, sin hacerse alusión a la mano de obra, quedando en un plano secundario el trabajo que se necesitaría para adaptar aquellos y que por eso, se estaba ante la presencia de un contrato de compraventa. También señala que cuando en un convenio con obligaciones de hacer se toma en cuenta principalmente que el trabajo se ajuste a un diseño o modelo determinado, proporcionado por la otra parte, se está en presencia de un contrato de obra a precio alzado, cuyo acuerdo de voluntades tiene como fin un trabajo a efectuar, pero no de una compraventa, pues en este contrato se transmite la propiedad de un bien mediante un precio cierto y en dinero.

NATURALEZA JURÍDICA: Las notas que caracterizan al contrato de obra frente a los demás, son: a) Que se trata de un contrato consensual meramente productor de obligaciones; b) Que su objeto no lo constituye la actividad humana en sí misma, sino en cuanto dirigida a un resultado (obra) o únicamente el resultado de tal actividad (empresa); c) Que exige una contraprestación determinada o determinable.

El contrato de obra es esencialmente un contrato de los llamados de resultado, calificación que sirve para distinguirlo del de prestación de servicios.

Los actos realizados, al igual que en el contrato de prestación de servicios son materiales.

Sin embargo, como ya se dijo, la distinción entre uno y otro según los tratadistas, constituye una de las grandes tareas para los estudiosos del derecho, sin llegar a una conclusión unánime y satisfactoria.

Para HEDEMAN, en el contrato de obra se concentra en una prestación única, la que no deja de tener este carácter aunque se encuentre pactada su distribución en prestaciones parciales, en el de prestación de servicios presupone, un prestar constante durante un lapso de tiempo y representa una relación de tracto sucesivo.

Para CASTAN, la verdadera nota distintiva del contrato de obra es, la de que lo prometido y que constituye su objeto no es la energía del trabajo o el trabajo como tal, sino la obra o resultado del trabajo.

CLASIFICACIÓN:

Es bilateral, oneroso, conmutativo, de ejecución diferida y en ocasiones, de adhesión, pues los grandes empresarios, sobre todo, suelen tener ya elaboradas formas muy detalladas de contratos, que constituyen las conocidas en doctrina como “condiciones generales del contrato” y a las que sólo les falta por llenar unos cuantos datos concretos y sujetos a discusión entre las partes.

No es un contrato aleatorio por el hecho de que el precio convenido no puede alterarse por los aumentos que experimenten los materiales o la mano de obra durante la ejecución del contrato, pues se trata de un riesgo inherente en general a todo contrato de duración o sujeto a plazo.

Es formal cuando recae la obra sobre cosa inmueble cuyo valor sea de más de cincuenta veces el salario mínimo, ya que se tiene que hacer por escrito, incluyéndose en él una descripción pormenorizada, y en los casos en que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto de la obra.

Esto es muy importante ya que el empresario no tiene derecho de exigir después ningún aumento, aunque lo hayan tenido el precio de los materiales o el de los salarios. También es para protección de las partes, ya que el cambio o aumento en el plano o diseño debe ser autorizada por escrito por el dueño y con expresa designación del precio.

En cambio, para los bienes muebles será consensual, en virtud que nuestra legislación no exige formalidad alguna.

ELEMENTOS DE EXISTENCIA

A). CONSENTIMIENTO. Es el acuerdo de voluntades para la realización de una obra con materiales propios del empresario quien debe tomar a su cargo la dirección y el riesgo de la obra; y la otra a pagar un precio global.

B). OBJETO:

DIRECTO.-

a).- La obligación que se crea para ejecutar, bajo su dirección y con materiales propios, una obra.

b).- Obligación de pagar un precio.

OBJETO INDIRECTO.-

El inmueble o mueble objeto del contrato. Este contrato se puede referir a obras muebles, como inmuebles, bastando para confirmar lo anterior, lo dispuesto por el artículo 2542, que autoriza al constructor de cualquier obra mueble a retenerla mientras no se le pague, y que su crédito será cubierto preferentemente con el precio de dicha obra.

Las obras a realizar. Las cuales deben ser posible física y jurídicamente. Tiene que estar determinada de antemano de alguna manera, lo que por regla se hace a través de un presupuesto, proyecto, plano o diseño.

El precio a pagar, de ordinario se fija en dinero, pero podría hacerse por medio de otra prestación; el precio debe ser determinado, o determinable, pudiendo considerarse que es determinable cuando se remite a tarifas o aranceles o dictamen de peritos para su fijación; puede dejarse la determinación del precio a un tercero, o bien atenerse para ello al corriente de un lugar o día terminado. Puede ser único y por la totalidad de la obra, o bien por medida o por piezas, como acontece con el contrato de obras a destajo.

Acto jurídico por el que una persona llamada “empresario” se obliga a ejecutar, bajo su dirección y con materiales propios, una obra que la encarga otra persona llamada “dueño de la obra”, la cual se obliga a pagarle un precio global.

ELEMENTOS DE VALIDEZ.-

Capacidad; se requiere la capacidad general. Es irrelevante que quien ejecute la obra tenga o no título profesional; dado que para celebrar el contrato no se requiere título alguno.

Forma; Es un contrato formal, cuando recae la obra sobre cosa inmueble, toda vez que en este caso debe otorgarse por escrito si su valor es de mas de cincuenta veces el salario mínimo; además de que se debe incluir en él una descripción pormenorizada, y en los casos que lo requieran, un plano, diseño o presupuesto de la obra, así lo señala el artículo 2516 del C.C.; en cambio, para bienes muebles será consensual, en virtud de que en nuestra legislación no existe formalidad alguna. La Tercera Sala Civil del Supremo Tribunal Federal; nos indica que este contrato siempre deberá otorgarse por escrito, o sea, no se puede perfeccionarse por consentimiento táctico, es decir; por hechos o por actos que autoricen a presumirlo, (se debe entender que los inmuebles).

OBLIGACIONES DE EMPRESARIO.- Son tres las obligaciones del empresario: ejecutar, entregar y garantiza la obra.

1.- EJECUTAR LA OBRA.- Esta ejecución ha de hacerse personalmente por el mismo empresario, a menos en lo que se refiere a la dirección de la obra, sin perjuicio de poder sub contratar parcialmente la misma obra y de ser auxiliado o de contar con la colaboración de otras personas. Lo que no puede el empresario es encargar totalmente la obra a otra persona, a no ser que exista convenio en contrario, pero aún en este caso subsistirá la responsabilidad del empresario, y por tanto, el deber de garantizar la obra.

La ejecución de la obra debe de ajustarse al plano, diseño o presupuesto que para el efecto hubieren aprobado las partes y a falta de tales elementos ha de ajustarse a las presiones que se hayan consignado en el contrato y en defecto de estas últimas, dicha ejecución se hará conforme a la naturaleza de la obra, al precio que por ella se está pagando y a la costumbre del lugar, resolviéndose las dificultades que pudieran suscitarse entre las partes a base de dictámenes de un perito nombrado por cada parte y un tercero para el caso de discordia. Este mismo procedimiento pericial debe seguirse cuando se ha convenido que la obra se ejecute a satisfacción del dueño de la obra o de un tercero, pero solo que la obra ha de iniciarse y concluirse en los plazos fijados en el contrato y a falta de convenio expreso debe observarse el mismo procedimiento pericial antes indicado para la determinación de esos términos, sin que sea aplicable la regla general para el cumplimiento de las obligaciones de hacer en que no se ha fijado plazo.

2.- ENTREGAR LA OBRA.- La entrega de la obra ha de hacerse por el empresario en el plazo convenido y a falta de pacto expreso en cuando al término para el cumplimiento de esta obligación, la determinación de ese plazo se fijará por un perito nombrado por cada parte y en caso de desacuerdo entre ambos peritos, por un tercero en discordia.

No puede el empresario hacer entrega de la obra por partes, a menos de que la obra consista en piezas o medidas, o sea que verse sobre unidades terminadas como ocurre en el contrato de obras a destajo, o bien, que el dueño de la obra haya consentido en recibir por partes y haya convenido que pague también el precio en proporción a las partes que va recibiendo.

El riesgo de la obra corre, pues, en principio, por cuenta del empresario hasta antes de la entrega, sea por que exista una presunción “juris et jure” o una presunción legal de culpa en contra del empresario por ser el de ordinario un perito en la materia, o bien porque los materiales y, por tanto, la obra ejecutada con ellos, es hasta entonces de la propiedad del empresario. La cosa perece para su dueño.

3.- GARANTIZAR LOS DEFECTOS POSTERIORES DE LA OBRA.- El empresario está obligado a responder de los vicios que aparezcan en la obra con posterioridad a la entrega de la misma, pero siempre que el dueño de la obra pruebe que tales defectos se deban a vicios en la construcción o hechura de la obra, a mala calidad de los materiales empleados o a vicios del suelo en que se fabricó la obra, salvo que el dueño de esta haya aprobado expresamente el empleo de materiales defectuosos.

4.- DERECHO DE RETENCIÓN DE LA COSA.- Para garantizar el constructor el pago del precio de la obra mueble, la ley le concede el derecho de retención y un privilegio, o sea, retener la obra si esta es mueble, hasta que se le pague y cobrarse con el precio de ésta, con relación de otros acreedores Art. 2542,

EL CONTRATO DE OBRA Y LOS TERCEROS.- En consecuencia con el principio de la relatividad de los efectos de los contratos, el contrato de obra a precio alzado no produce obligaciones a cargo de las partes a favor de terceras personas.

Sin embargo, cuando la obra consiste en una construcción, la ley impone también a cargo del dueño de la obra una responsabilidad objetiva a favor de los tercero damnificados, sin perjuicio de la acción de repetición del mismo dueño de la obra en contra del empresario.

OBLIGACIONES DEL DUEÑO DE LA OBRA.- Dos son las obligaciones a cargo del dueño de la obra; recibir la obra y pagar el precio.

1.- RECIBIR LA OBRA.- Esta obligación no siempre consiste en recoger o retirar materialmente la obra, pues esto solamente ocurre cuando se trata de bienes muebles, sino que significa en todo caso que el dueño de la obra se haga cargo de ella una vez terminada, lo que no acontece en tratándose de bienes inmuebles.

Cuando la obra no es recibida por el dueño de ella, a pesar de haberse terminado a tiempo y conforme a las especificaciones pactadas y a pesar de ofrecerse la entrega también en tiempo por el empresario, incurre dicho dueño de la obra en mora de recibir y pasa a el riesgo de la misma obra, va que entonces la responsabilidad del empresario se reduce solo a su dolo o culpa grave, debiendo además el dueño de la obra pagarle el alquiler de las bodegas, graneros o vasijas y en general los gastos erogados por la conservación y custodia de la obra, como pago de veladores, etc.

2.- PAGO DEL PRECIO.- Para las características del precio que el dueño de la obra ha de pagar al empresario, y que repetir lo que se indicó antes al mencionar el precio como elemento real de este contrato.

Cuando el empresario ha elaborado un presupuesto, plano o diseño para la ejecución de la obra, no puede cobrar estos trabajos por separado, además del precio de la obra, pues se considera incluida en este la retribución de aquellos. Sin embargo, puede cobrarlos por si solos en dos casos, cuando el empresario no haya ejecutado la obra por causa del dueño, salvo que al encargarse ésta tales trabajos se hubiere pactado que el dueño no los pagaría si no le convenía aceptarlos, o cuando la obra se hubiere ejecutado por otra persona conforme al plano, presupuesto o diseño elaborado por el empresario, aunque sea con modificaciones en los detalles.

Salvo pacto en contrario, por regla general el precio debe pagarse al momento en que el empresario entrega la obra terminada totalmente; pero puede el empresario exigir el pago escalonado por unidades terminadas cuando se trate de contrato de obra a destajo y la obra consiste en piezas o medidas siempre que estas sean útiles por si solas y no necesiten reunirse para formar un todo, o también cuando así se haya convenido expresamente.

MODOS DE DETERMINACIÓN DEL CONTRATO.- Además del modo ordinario y normal de terminación de este contrato, consiste en la ejecución y entrega de la obra y el pago del precio de ésta, así como otros modos de terminación que nada tienen de peculiar en este contrato, pueden señalarse algunos modos especiales de terminación.

a).- MUERTE DEL EMPRESARIO.- Dada la naturaleza “intuitu personae” de este contrato por lo que se hace a la persona del empresario y a la circunstancia de que ordinariamente éste es el técnico o perito de la hechura de la obra que se le ha encomendado, la muerte del mismo puede hacer que termine anticipadamente el contrato, a voluntad de cualquiera de las dos partes. Este caso no es una rescisión ya que los efectos se producen para el futuro y no retroactivamente, además de que no hay incumplimiento.

Los efectos de esta terminación anticipada es obligar al dueño de la obra de recibir esta en el estado en que se encuentre y a pagar a los herederos del empresario los gastos efectuados y la retribución correspondiente al trabajo realizado hasta entonces.

b).- RESCISIÓN Y CUMPLIMIENTO.- El incumplimiento de cualquiera de los contratantes, de derecho a la parte perjudicada a exigir el cumplimiento o la rescisión del contrato y al pago de los daños y perjuicios en ambos casos.

Cuando el empresario ejecutó la obra en forma distinta a la convenida, el dueño de la obra puede pedir la destrucción de la obra mal hecha y la ejecución de dicha obra por otro empresario, a osta del constructor incumplido, cuando la sustitución fuera posible.

c).- DESISTIMIENTO DEL DUEÑO DE LA OBRA.- Como una excepción al principio de que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse a la voluntad de una de las partes, se permite en este contrato, al igual que en los demás que se fundan en la confianza de una de las partes, que el dueño de la obra pueda desistir unilateralmente del contrato, con la obligación de pagar al empresario los gastos realizados y los trabajos efectuados en la obra, así como la utilidad íntegra que el mismo empresario hubiera podido obtener de la ejecución total de la obra, esto se explica y justifica porque el empresario al celebrar el contrato asumió el riesgo del alza posterior de la mano de obra y de los materiales y por ello es equitativo que a cambio de tal riesgo tenga segura la ganancia esperada.

FICHA NUMERO DIECINUEVE

DEFINICION.- “ES EL CONTRATO POR EL CUAL LAS PARTES, HACIENDOSE RECIPROCAS CONCESIONES, DAN POR TERMINADA UNA CONTROVERSIA PRESENTE O PREVIENEN UNA FUTURA”.

MIGUEL ANGEL ZAMORA Y VALENCIA NOS DICE “QUE ES EL CONTRATO POR EL CUAL MEDIANTE RECIPROCAS CONCESIONES SE ELIMINA EL PLEITO O LA INCERTIDUMBRE DE LAS PARTES OSBRE UNA RELACIÓN JURÍDICA”.

Si la concesión se hace sólo por una parte, por ejemplo: Si todo se limita a reconocer o extinguir la relación jurídica, no hay transacción, sino un reconocimiento o una renuncia que en determinadas circunstancias puede tener por causa una donación.

Las partes al hacerse concesiones recíprocas, pueden referirlas sólo al objeto de la controversia planteada o pueden involucrar un bien diferente que no tenga relación con la controversia.

Sí la transacción sólo versa respecto del objeto materia de la controversia, sólo producirá efectos declarativos o extintivos; pero si se involucran bienes diversos o dinero, entonces producirá efectos traslativos ya sea de dominio o de uso, según convengan las partes.

No obstante que la transacción cuando recae sobre el objeto de la controversia sólo produce efectos declarativos o extintivos, es un contrato en los términos del Derecho Mexicano, porque está creando la obligación de las partes de no continuar con la controversia planteada o de no iniciarla en lo futuro.

CARACTERISTICAS.-

1.- Es un contrato que tiene como finalidad afirmar los derechos de las partes que estén o puedan estar controvertidos entre ellas.-

II.- Se requiere que las partes se otorguen entre sí concesiones recíprocas.

III.- Es necesario que las partes declaren o reconozcan a favor de ambas o de una sola, los derechos que son el objeto de la controversia.

CLASIFICACIÓN.-

a).- Principal, porque no requiere para su existencia o validez de un contrato u obligación previamente establecidos.

b).- Bilateral, porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.

c).- Onerosos, porque produce provechos y gravámenes recíprocos.

d).- Generalmente formal, porque requiere que conste por escrito si se trata de prevenir controversias futuras y el interés del negocio excede de doscientos pesos. Art. 2838.

e).- Instantáneo, porque su cumplimiento puede efectuarse en un solo acto; sin que por ello no pueda ser de tracto sucesivo, cuando su cumplimiento se vaya a dar con posterioridad.

f).- Nominado, por encontrarse regulado dentro de la Legislación.

ESPECIES DE TRANSACCION:

Tradicionalmente se ha venido clasificando la transacción en judicial y extrajudicial; pero se reconocen otras especies, tales como la pura, la compleja, declarativa y la traslativa.

TRANSACCIÓN JUDICIAL.- Se dice que es la conertada durante un proceso, o la que se lleva a efecto después de incoado un proceso judicial y que versa sobre la cuestión que es objeto de éste.

ELEMENTOS.-

EL CONSENTIMIENTO.- El acuerdo de voluntades de las partes debe ser coincidente tanto respecto a los derechos controvertidos, como a las concesiones recíprocas que deben hacerse entre ellas.

EL OBJETO.- Como en todos los demás contratos, es la conducta de las partes manifestada como una prestación o como una abstención, debiendo ser lícita y posible, como requisitos que se establecen en la teoría general de los contratos.

Si la conducta se manifiesta como una prestación referida a un derecho, éste debe estar en el comercio bajo sanción de nulidad absoluta en caso de no ser así. Art. 2841. Por lo anterior, la ley reputa nulas las transacciones que versen sobre el estado civil de las personas y la validez del matrimonio. Art. 2948; la sucesión futura, la acción civil que nazca de delito o culpa futura y el derecho a percibir alimentos (2950. 2843.- Será nula la transacción que verse.

REQUISITOS DE VALIDEZ.-

1.- La capacidad, cuando en una transacción las concesiones recíprocas que se hacen las partes, solo se refieren al objeto de la controversia, no requerirán más que la capacidad de ejercicio, sin necesitar alguna capacidad especial, porque ese contrato, solo produce efectos declarativos o extintivos.

Si las partes involucran un bien diferente que no tenga relación con la controversia, si requerirá la capacidad especial de disponer, ya sea para transmitir el dominio o el uso de la cosa.

Los representantes, en términos generales no pueden transigir a nombre de sus representados, si no es cumpliendo con los requisitos legales.

Los ascendientes o tutores, no pueden transigir a nombre de sus descendientes o pupilos a quienes representen, si no prueban que la transacción es necesaria o útil para los intereses de los incapacitados y previa autorización judicial.

Los apoderados judiciales solo podrán transigir si el poderdante les dio facultades para ello o bien si el poder se otorgó con todas las facultades incluyendo las especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley.

LA LICITUD.- El objeto, motivo o fin del contrato, debe de ser lícito, bajo sanción de nulidad en caso de no ser así.

El artículo 2843 fracción I y II reputa nulas las transacciones que versen sobre delito, dolo o culpa futura.

3.- LA AUSENCIA DE VICIOS, en el consentimiento no tiene aplicación específica en este contrato y deben seguirse las normas de la teoría general de los contratos. Como causas específicas de nulidad por error en esta materia, la ley señala que las transacciones son nulas, cuando se hacen en razón de un título nulo, a no ser que las partes la hayan tomado expresamente en cuenta documentos que después han resultado falsos por sentencia judicial. Además, también la ley califica con la nulidad, la transacción que verse sobre una herencia, antes de ser visto el testamento, si lo hay. Art. 2843 fracción IV; y aquélla que trate respecto de un negocio ya resuelto por sentencia irrevocable.

LA FORMA.- La ley exige que la transacción se celebre por escrito si tiene como finalidad prevenir controversias futuras y el interés del negocio exceda de 50 veces el salario mínimo. (art. 2838).

EFECTOS.-

1.- Los efectos que produce este contrato se refiere solo al objeto de la controversia, serán exclusivamente declarativos o extintivos. Como en este supuesto, la transacción no crea derechos a favor de las partes en relación al objeto de la controversia, no podrán fundar en este contrato ninguna acción respecto de terceros para hacer cualquiera pretensión respecto a esos bienes, y como la aplicación específica de este principio, no podrá ninguna de las partes considerar la transacción como un título en que fundar la prescripción. Art. 2854.

2.- Si en la transacción se involucran bienes diversos al objeto de la controversia, los efectos serán además de los anteriores, la creación de derechos y obligaciones que las partes hayan convenido, ya sea por transmitirse el dominio o bien el uso y goce. Si existe la transmisión del dominio de uno de los bienes, las partes tendrán los derechos y obligaciones de cualquiera otros enajenantes y

Aire, mar, luna, etc.

Como son: los bienes de uso común y los bienes destinados a un servicio público.