EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CÓDIGO CIVIL

Este tipo de contrato esta descrito en el LIBRO IV, TITULO VI del Código Civil, en los artículos 1542 al 1603.

Costa de 3 capítulos:

• El capítulo primero: De las disposiciones generales.

• Disposiciones generales. Artículos 1542 al 1545

• El capítulo segundo: De los arrendamientos de fincas urbanas y rústicas.

• Disposiciones generales. Artículos 1546 al 1553.

• Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendamiento. Artículos 1554 al 1574.

• Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rústicos. Artículos 1575 al 1579.

• Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios urbanos. Artículos 1580 al 1582.

• El capítulo tercero de los arrendamientos de obra y servicios.

• Del servicio de criados y trabajadores asalariados. Artículos 1583 al 1587

• De las obras por ajuste o precio alzado. Artículos 1588 al 1599.

• De los transportes por agua y tierra, tanto de personas como de cosas. Artículos 1601 al 1603.

A/ CONTRATO A MODO DE INTRODUCCIÓN.

A-1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse las unas respecto de las otras. El contrato tiene dos fases:

• Fase de preparación: que consiste en un conjunto de actos referentes a concretar un consentimiento.

• Fase de perfección: que es el momento en que coinciden los diferentes consentimientos que intervienen y obliga a las partes a cumplir lo que se establece en el mismo.

El contrato aparece por el consentimiento de dos o más personas con la finalidad de ser fuente de obligación entre ellas, pues a través de él se realiza la función de intercambios de los bienes y servicios.

Para que haya un contrato tiene que haber un objeto cierto que sea materia de contrato. Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.

La palabra contrato encierra un equívoco, pues se refiere tanto al acto que los contratantes realizan (celebrar un contrato, acto jurídico) como al resultado normativo o reglamentario que con este acto se produce (cumplir el contrato, regla de conducta).

I/ EL ARRENDAMIENTO DE COSA

1/ TIPOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:

Existen varios tipos de contratos de arrendamientos, el de cosas, el de obras o el de servicios.

2/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS:

Es el contrato por el cual una de las partes se compromete a dar a otra el goce o uso por un cierto tiempo, o a ejecutar una obra o prestar un servicio por un precio cierto. La duración temporal y el precio cierto son notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere. Es un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de obligaciones reciprocas y de tracto sucesivo por extenderse su ejecución durante un periodo de tiempo. El contrato se puede celebrar de cualquier manera incluso de palabra. Aunque normalmente se hace de forma escrita. Así queda constancia del objeto del arriendo y de las condiciones, duración, renta u otras condiciones particulares. El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar una prorroga, excepto en los predios rústicos que funciona de una forma diferente.

La duración temporal y el precio cierto son notas características de este contrato.

3/ CAPACIDAD PARA CONCERTAR EL ARRENDAMIENTO.

El arrendamiento es un acto de administración en tanto que es un modo normal de explotar los bienes y obtener un rendimiento de ellos, bastara que el arrendador tenga capacidad de administrar.

Si la duración del contrato excede de seis años los padres y tutores respecto de los bienes de los menores o incapacitados no podrán darlos en arrendamiento. Este precepto niega capacidad a los padres o tutores para celebrar ese contrato por sí solos. El tutor puede con autorización judicial ceder bienes en arrendamiento por un tiempo superior a los seis años. Tratándose de arrendamientos rústicos sujetos a legislación especial, los padres o tutores pueden concertarlos por el tiempo que falte al menor para alcanzar la mayoría de edad (Ley de arrendamientos rústicos de 31-12-80).

4/ EL OBJETO DEL ARRENDAMIENTO.

Dice el Código Civil que los bienes fungibles que se consumen con el uso no puede ser materia de este contrato, pero puede suceder que una misma cosa sea susceptible de varios usos, uno que la consuma y otro que no, supuesto este último en el cual no hay inconveniente para que pueda ser arrendada.

Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto. Como forma especial de universalidad se admite el arrendamiento de una empresa o establecimiento mercantil, que comprende tanto su base física como los restantes elementos que forman parte de ella (utillaje, instalaciones, signos distintivos, etc.), no sólo se arrienda el local sino el negocio o industria en él instalado. La sustitución de alguno de los elementos por conveniencia, comodidad o deseo de mejoramiento, realizado por el arrendatario, no modifica la calificación del contrato como arrendamiento de industria.

5/ TIEMPO DETERMIANDO Y PRECIO CIERTO.

La relación arrendaticia debe durar un tiempo determinado. El significado es que se rechaza el arrendamiento a perpetuidad claramente, pero no obliga a que se haga constar necesariamente la duración del mismo. En el art. 1581 aunque referido al arrendamiento de fincas urbanas pero aplicable a cualquier otro dice que se entiende hecho por años cuando el alquiler sea anual por meses cuando sea mensual y por días cuando sea diario.

La cesión por un precio cierto equivale a que sea determinado, es decir, no indeterminado, aleatorio o contingente. Si hubiera comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y no hubiera la prueba de un precio cierto el arrendatario deberá devolver al arrendador la cosa arrendada, abonándole por el tiempo que lo haya disfrutado, el precio que se regule.

6/ FORMA.

Deben constar por escrito los arrendamientos cuya renta sea superior a 1.500 Ptas., deberán constar en escritura pública los arrendamientos de inmuebles por seis o más años, y su publicidad será inscribienose en el Registro de la Propiedad, así si hubiera un adquirente habrá de soportarlo. La forma en ningún caso es requisito constitutivo del contrato de arrendamiento, sino formalidad a cuyo cumplimiento puede compelerse las partes recíprocamente una vez perfeccionado.

7/ DERECHO Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

7 A/ EL ARRENDADOR ESTA OBLIGADO A:

• A entregar al arrendatario las cosas objeto del contrato. La entrega de la cosa debe realizarse en peculiares condiciones. Si en el contrato se ha estipulado el destino de la cosa, el arrendatario habrá de recibirla en situación de ser gozada con arreglo a tal destino, salvo pacto en contrario.

• A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarlas en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Sin embargo cabe el pacto por el que se estipule que el arrendatario se hará cargo de ellas. La obligación de reparar debe limitarse a la mera corrección de deterioros. Sobre el arrendatario recae la carga de notificar al arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias en el más breve plazo posible. El arrendatario ha de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de parte de la finca. Durando más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arrendamiento en proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

• A mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. El goce pacífico de la cosa arrendada. Una vez constituido el arrendatario en poseedor, por virtud de la entrega la prestación continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del carácter pacífico en este mismo goce.

7 B/ EL ARRENDATARIO ESTA OBLIGADO A:

• A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Pago del precio en los términos convenidos: es la contrapartida de la obligación del arrendador de procurar el uso o goce de la cosa. Si existe una imposibilidad de utilización de la cosa por causas independientes del arrendador, el arrendatario podrá suspender el pago, siempre y cuando la falta de utilización tampoco obedezca a hecho propio y culpable de él.

• A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de las cosas arrendadas, según la costumbre de la tierra. Uso de la cosa. Sea el uso de la cosa un derecho del arrendatario limitado en su ejercicio y no una obligación. Además tiene derecho de disfrute, que consistirá, cuando la cosa sea fructífera, en la adquisición de los frutos que pueda producir.

• A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

8/ EL RESPETO A LA FORMA DE LA COSA. LAS MEJORAS.

El código civil en su artículo 1.557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada, lo que es una aplicación concreta de la obligación que tiene de no perturbar al arrendatario en el goce pacífico de la cosa. Respecto del arrendatario guarda silencio. Pero si tiene facultad para hacer mejoras útiles y voluntarias, respetando la forma, igualmente tendrá esta última obligación a, aunque no mejore.

9/ TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

El arriendo termina por las siguientes causas:

• Vencimiento del plazo. La tácita reconducción. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, a pesar de ello existe la tácita reconducción regulada en el art. 1.566 Código Civil, disponiendo que al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador. La tácita reconducción supone un nuevo contrato con idéntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duración y a las obligaciones contraídas por un tercero.

• Resolución de un contrato. El incumplimiento de las obligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podrían pedir respectivamente la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, también procederá la resolución con indemnización de daños y perjuicios, o sólo esta indemnización cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado.

• Venta de la cosa arrendada: Se otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podrá exigir que se le indemnice por los daños y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de la indemnización a cargo del vendedor reside en la extinción anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligación de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad del arrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario.

• Perdida de la cosa arrendada. A la perdida o destrucción material debe equipararse la imposibilidad del goce de la cosa y la jurisprudencia interpreta el artículo 1568 en el sentido de que se extingue la relación arrendaticia, criterio que siguen la L.A.R. de 31-12-80 (ART. 82) y la L.A.U. de 24-11-1994 (ART.28)

• Muerte del arrendatario o del arrendador. Guarda silencio el Código Civil sobre si estos hechos son causa de extinción del contrato, en contraste con sus antecedentes que así lo establecían. La doctrina más generalizada sostiene la extinción.

10/ DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO A LA TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.

El arrendatario debe devolver la cosa al concluir el arriendo tal y como la recibió. Las pérdidas y deterioros debidos al tiempo, a su uso ordinario o por causa inevitable no son de su cargo. Tiene también el arrendatario la responsabilidad al obligarse a responder por los deterioros causados por las personas de su casa, no solo de sus familiares sino también a los criados, huéspedes y visitas.

11/ DESAUCIO DEL ARRENDATARIO.

El arrendador podrá desahuciar al arrendatario y recuperar el bien inmueble, para los bienes muebles no sirve, por las siguientes causas taxativas:

• Expiración del termino convenido.

• Falta de pago del precio convenido.

• Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

• Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso como un diligente padre de familia.

12/ SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

El Código Civil autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, excepto cuando sé prohiba en el contrato expresamente. Existirían pues dos contratos. El segundo se apoya y recibe su fuerza del primero, es un contrato de arrendamiento con todas sus características, pero hecho por el arrendatario y este responde frente al arrendador del cumplimiento del contrato. El uso o goce por el subarrendatario ha de moverse entre los limites establecido para el arrendatario. El Código Civil concede una acción directa al arrendador frente al subarrendatario, a fin de cobrar lo que el arrendatario le deba, sobre lo que a su vez, el subarrendatario deba al arrendatario por la renta del subarriendo.

En la extinción del subarriendo se aprecia la conexión entre este contrato y el que sirve de base, pues la extinción del arriendo provoca siempre la del subarriendo (sentencias de 19-01-55 y 25-05-60). Se extingue, además, por las mismas causas que cualquier arrendamiento. La misma acción que le corresponde al arrendador contra el arrendatario para promover el desahucio corresponde también al subarrendador contra el subarrendatario.

II ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS

1/ DISPOSICIONES ESPECIALES PARA PREDIOS RUSTICOS.

El arrendamiento de predios rústicos se regula por una ley estatal de 31-12-80 y comprende todos aquellos contratos mediante los cuales se ceden una o varias fincas para el aprovechamiento agrícola, forestal, etc. Cuando en el arrendamiento de un predio rústico no se fije la duración se entenderá hecho por el tiempo necesario para la recolección de los frutos que la finca diera en un año, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. Esta ley se basa en el reconocimiento de los agricultores y considera que solo estos pueden ser arrendatarios de fincas rústicas. Se prevé una duración mínima de 5 años para todo tipo de contratos, sin distinción entre agrícolas y ganaderos.

2/ RELATIVAS A LA RENTA

El arrendatario esta obligado a pagar las rentas que libremente se hayan fijado, la especificación en especie no invalida el contrato. La renta se fija y se paga por años, según la costumbre. El arrendatario no tendrá derecho a rebaja por esterilidad de la tierra o por la perdida de frutos en casos fortuitos ordinarios, pero si en caso de perdida de mas de la mitad de los frutos por caso fortuito extraordinario, salvo que los contratantes lo hubieran pactado en contrario en el contrato, tampoco tiene derecho a rebaja cuando los frutos se hayan perdido después de estar separados de la raíz o del árbol. Si se ha fijado un precio alzado, el importe se repartirá entre el número de años para concretar el pago anual, queda prohibido el pago anticipado de mas de una año porque la renta podría ser objeto de revisión.

3/ RELATIVAS A LA TERMINACION DEL CONTRATO.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente, y, recíprocamente, el entrante tiene la obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección de los frutos, todo ello con arreglo a la costumbre del pueblo.

III LEY DE ARRENDAMIENTOS RUSTICOS DE 31-12-80

1/ CARACETER DE SUS NORMAS.

Por su carácter eminentemente protector, la legislación de arrendamientos rústicos es fundamentalmente imperativa. No se permite al arrendatario la renuncia anticipada a los beneficios de la misma. En este sentido solo serán renunciables los derechos de arrendamiento desde el momento en que puedan ser ejercitados, siempre que la renuncia conste en documento público. En cambio los derechos del arrendador son renunciables con arreglo a las normas ordinarias. Por otra parte serán nulas y se tendrán por no puestas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de esta ley, salvo en los casos que expresamente esta lo autorice.

2/ AMBITO TERRITORIAL DE APLICACIÓN.

La L.A.R. se aplica en todo el territorio nacional, sin perjuicio de:

• La aplicación preferente de los derechos civiles, forales o especiales, en todos los territorios del estado donde existan normas peculiares al respecto.

• La conservación, modificación o desarrollo por las Comunidades Autónomas de las normas de su derecho civil relativas a las materias reguladas en esta Ley.

3/ CONTRATOS SOMETIDOS A LA LEY

Esta Ley preceptúa la sujeción a sus preceptos de todos los contratos de arrendamientos rústicos, y no perderán su naturaleza tales contratos aunque concurran cualquiera de estas circunstancias:

• Recibir de las partes una denominación distinta de la de arrendamiento.

• Incluir, además de las tierras, edificaciones, instrumentos y otros elementos destinados a la explotación.

• Consistir el precio en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento o, en todo o en parte, en la mejora o transformación del fondo.

4/ CONTRATOS EXCLUIDOS DE LA LEY

Se excluyen de la Ley los siguientes contratos:

• Los de arrendamiento entre parientes en línea directa o entre colaterales hasta segundo grado, salvo que se otorguen por escrito con sumisión expresa al la L.A.R.

• Lo celebrados entre copartícipes o sus cónyuges, sobre fincas total o parcialmente pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma salvedad que en el supuesto anterior.

• La cesión de aprovechamiento de tierras a cambio de servicios prestados fuera de ellas.

• Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola.

• Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra a la que específicamente se refiera el contrato.

• Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial.

• Los que tengan por objeto el aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios (aprovechamientos secundarios distintos de los principales), aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar los barbechos, la caza y explotación industrial de ganaderas de tipo industrial.

Además de los contratos anteriormente mencionados no se aplicaran las normas de la misma a los arrendamientos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en las que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable.

• Ser accesorias de edificios o explotaciones ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento ajeno al rústico sea notoriamente superior a éste.

• Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la zona o comarca a las de su misma calidad o cultivo.

5/ CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO.

Dice la Ley que para dar fincas rústicas en arrendamientos sujetos a esta ley se exige la misma capacidad para enajenarlas, pero permite:

• A los padres o tutores, que den en arrendamiento fincas de los menores sujetos a su patria potestad o tutela por un término no superior al que les falte par alcanzar la mayoría de edad, si bien serán improrrogables.

• A los usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan análogo derecho de goce sobre la finca, pero se resolverán al resolverse el derecho del arrendador, subsistiendo solamente hasta la terminación del año agrícola.

6/ FORMA DEL CONTRATO.

El principio básico es la libertad de forma. Pero la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipos par su formalización por escrito y en ellos se harán constar los derechos y deberes de las partes que podrán incorporar al mismo tiempo los pactos y condiciones particulares que no sean contrarios a lo dispuesto en la Ley.

7/ DURACIÓN.

Dice la Ley que los arrendamientos han de tener una duración mínima de cinco años. Al término del contrato, el arrendador que quiera recuperar su finca ha de notificárselo al arrendatario con una antelación mínima de un año y el arrendatario podrá dar por extinguido el contrato al término de cada año agrícola, notificando al arrendador con un año de antelación

8/ CESIÓN.

Normalmente la cesión de derechos de arrendamiento será nula, pero hay posibilidad de subrogación a favor del cónyuge o de sus descendientes si son profesionales de la agricultura. En el supuesto de muerte del arrendatario hay posibilidad de que continúen con el arrendamiento el colaborador de hecho en el cultivo de la finca que haya sido designado en el testamento, cónyuge, herederos, etc.

9/ TERMINACIÓN.

El contrato podrá resolverse a instancias de arrendador por las siguientes causas:

• Falta del pago de la renta.

• Incumplir la obligación de mejora o transformación de la finca cuando el arrendatario se hubiera comprometido a ello en el contrato.

• No explotar la finca y destinarla a fines distintos de los previstos en el Art. 1 de la L.A.R.

• Subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los casos y con los requisitos previstos en la L.A.R.

• Causar graves daños a la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

IV ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS.

1/ DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Este tipo de contrato tiene como objeto que una persona disfrute de una vivienda a cambio de un precio cierto. Hay una Ley de 24-11-94 (L.A.U), esta Ley distingue entre el arrendamiento de fincas urbanas que se destinan a vivienda y aquellos otros arrendamientos destinados a usos diferentes. En cualquier caso tiene por objeto una edificación, que en el caso del arrendamiento de viviendas ha de ser habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2/ RELATIVAS A LA DURACIÓN.

Si no se hubiese fijado plazo el arrendamiento, se entenderá hecho por años cundo se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

3/ RELATIVAS A LAS REPARACIONES.

En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo para las reparaciones que deban ser de cuenta del propietario y en caso de duda se entenderá a cargo de este.

4/ RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO CON MUEBLES.

Siguiendo el tradicional principio de que lo accesorio sigue a lo principal, cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella destinada a la habitación de una familia, de una tienda, etc. Arrienda también los muebles, el arrendamiento de estos se entenderá también por el tiempo que dure el de la finca arrendada.

V LA LEY DE ARRENDAMEINTOS URBANOS DE 24-11-94

1/ EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

El título II de la L.A.U. de 1.994 esta dedicado a regular este tipo de arrendamiento con un conjunto de preceptos que atinentes a los elementos estructurales del contrato y de sus modificaciones posibles.

2/ NORMAS GENERALES.

Los preceptos de este título tienen carácter imperativo, pero siempre en beneficio del arrendatario, esto quiere decir que cualquier estipulación o condición contractual que resulte perjudicial para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida será nula. El arrendamiento de la vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga es la finca arrendada su vivienda permanente. El subarriendo no puede efectuarse sin en consentimiento por escrito del arrendador, además nunca puede ser total, sino parcial y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

3/ DURACIÓN.

La duración del contrato será libremente pactada por las partes, pero, si es inferior a cinco años, se establecerá legalmente prórrogas anuales desde la expiración del plazo del contrato hasta llegar a los cinco años, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo se entenderán por un año. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para dedicarla a vivienda permanente de este, en este caso lo único obligatorio para este es el plazo del contrato, no las prórrogas, pero si este no la ocupa en el plazo de tres meses a partir de la extinción del contrato el arrendatario tiene derecho a reanudar el uso por un nuevo periodo de cinco años, con indemnización de los gastos que esto le haya ocasionado.

4/ MUERTE DEL ARRENDATARIO.

En principio, el arrendamiento se extingue a la muerte del arrendatario, pero en su articulo 16 la L.A.U. contempla la posibilidad de que en ese momento existiesen personas (Cónyuge, pareja de echo, descendientes, ascendientes y otros que convivan de parentesco hasta tercer grado y con una minusvalía de al menos 65%) a las cuales se les otorga la facultad de subrogarse en el contrato notificándolo al arrendador en un plazo no superior a los tres meses contados desde el fallecimiento del arrendatario. Aunque en contratos de tiempo mayor de cinco años las partes podrán pactar que no haya subrogación.

5/ LA RENTA.

Su principio básico es la libertad para la estipulación de esta, salvo paco en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de realizarse en los siete primeros días del mes, es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva, si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada, la actualización de esta durante los cinco primeros años se hará sobre la renta del año anterior mas la variación porcentual experimentada por el I.P.C., esta también podrá ser elevada por la realización de obras de mejora salvo pacto en contra en el contrato, y por último, los gastos generales de la vivienda arrendada serán a cargo del arrendatario cuando así se haya pactado.

6/ OBRAS POR EL ARRENDADOR.

Este esta obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad necesarias para el uso convenido a no ser que sea imputable al inquilino y este tiene la obligación de tolerarlas si estas no pueden demorarse hasta la conclusión del contrato, pero tendrá derecho a una reducción proporcional de esta cuando se vea privado de parte de la vivienda durante más de veinte días. Las pequeñas reparaciones fruto del desgaste por el uso de la vivienda serán a cargo del arrendatario, este tiene la obligación de avisar al arrendador lo antes posible de la necesidad de las reparaciones y en todo momento previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir del arrendador su inmediato reintegro.

7/ OBRAS POR EL ARRENDATARIO.

A este se le prohibe realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, salvo consentimiento por escrito del arrendador, si este las hiciera sin el permiso del arrendador incurriría en causa de resolución del contrato y además ha de reponer a su costa las cosas a su estado primitivo si el arrendador no quiere conservar la modificación a la conclusión del contrato, si el arrendatario o alguno de los miembros de su casa es minusválido, previa notificación por escrito al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras necesarias para adaptarla a su condición.

8/ DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Este derecho está regulado en el artículo 25 de la L.A.U., para el caso de la venta de la vivienda arrendada tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta, en esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa. Este derecho se desdobla en un derecho de tanteo y otro de retracto. El arrendatario podrá adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación, si no utiliza el tanteo para adquirir por el mismo precio y condiciones que un tercero, tiene el retracto, para lo cual el adquirente ha de notificar de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales en que sé efectúo la compraventa. El retracto sólo lo tendrá el arrendatario si las condiciones en que se le notifico para tantear no se correspondieran con las que se realizó la transmisión o cuando nada se le hubiera facilitado. No hay derecho de adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (Herencia, donación, etc.), o cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cundo se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

9/ SUSPENSIÓN, RESOLUCION Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO

El arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable y esto supondrá hasta la finalización de las obras la paralización del plazo contractual y la suspensión del pago de la renta.

El incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes da lugar a exigir el cumplimiento a la otra parte o a la resolución del contrato según el artículo 1124 del Código Civil, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Además faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por: Falta de pago de la renta, falta de pago de la fianza o de su actualización, el subarriendo o la cesión sin el consentimiento del arrendador, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El contrato se extinguirá además de por las causas anteriores por la perdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

10/ LA FIANZA.

Será obligatoria la exigencia por el arrendador y la prestación por el arrendatario de una fianza equivalente a una mensualidad. La L.A.U. da reglas para la actualización de la fianza, y establece la obligación de su restitución al final del arriendo, con devengo del interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva la restitución.

11/ ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA.

En el título III de la L.A.U. contiene una serie de normas sobre estos arrendamientos y posee un carácter eminentemente dispositivo, aunque se rige ante todo y sobre todo por la voluntad de las partes.

12/ ENAJENACIÓN DE LA FINCA ARRENDADA.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y no se distingue entre las enajenaciones voluntarias y las forzosas.

13/ CONSERVACIÓN, MEJORA Y OBRAS DEL ARRENDATARIO Y DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO.

La L.A.U., se remite a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de la misma ley para la conservación mejora y obras del arrendatario y al artículo 25 de la misma ley para el derecho de adquisición preferente, rige la misma disciplina sobre la cuestión del arrendamiento de viviendas.

14/ CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO.

El arrendatario podrá realizar la cesión o subarriendo de la finca sin consentimiento del arrendador, si bien éste tiene derecho a un aumento de la renta en vigor (10% sí el subarriendo es parcial y 20% en caso de cesión o subarriendo total).

15/ MUERTE DEL ARRENDATARIO.

Tienen derecho a subrogarse en los derechos y obligaciones de arrendatario hasta la extinción del contrato, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento.

16/ INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará derecho al arrendatario a una indemnización siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y con una renta de mercado. La cuantía de la indemnización se determinara de la siguiente manera:

• Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

• Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín (la considerada apta para beneficiarse aunque sea en parte de la clientela captada por la actividad anterior) a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

17/ RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.

Son aplicables, para la resolución de pleno derecho por el arrendador, la falta de pago de la renta, la falta de pago de la fianza o de su actualización o cuando en la finca tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas. También se resolverá si incumple el arrendatario la obligación de notificar a aquél la cesión o subarriendo del local.

18/ LA FIANZA.

Será obligatoria la exigencia por el arrendador y la prestación por el arrendatario de una fianza equivalente al importe de dos mensualidades. La L.A.U. da reglas para la actualización de la fianza, y establece la obligación de su restitución al final del arriendo, con devengo del interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva la restitución.

VI ARRENDAMIENTO DE OBRAS Y SERVICIOS.

VI-A EL ARRENDAMIENTO DEL SERVICIO DE CRIADOS Y TRABAJADORES ASALARIADOS.

1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS.

En el arrendamiento de servicios, una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto. Sólo se regula el servicio de criados y trabajadores asalariados, como si estos servicios fuesen los únicos susceptibles de arrendar, en la actualidad ocurre que la prestación de servicios de los trabajadores ha salido del Código Civil para regularse en el Estatuto de los Trabajadores, Ley de 10-03-80 en cuyo articulado se considera al trabajo domestico como una relación laboral especial sujeta a disposiciones especificas, y en cambio el Tribunal Supremo ha dado entrada a los servicios propios y específicos de las profesiones liberales en el marco del arrendamiento de servicios. De la definición legal resulta que el contrato es consensual y se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, también es bilateral y produce obligaciones reciprocas.

2/ OBJETO.

Lo constituye la prestación de un servicio. La razón deriva de que toda prestación tiende, por esencia, a la satisfacción de un interés, a un resultado que el acreedor juzga útil. En este arrendamiento se trata de desenvolver una actividad, los servicios objeto de contrato no tienen que ser necesariamente materiales, no obstante los servicios de las profesiones liberales no son siempre objeto de arrendamiento de un contrato de servicios.

3/ OBLIGACIONES DE ARRENDATARIO.

Su obligación principal consiste en la prestación de un servicio, como regla general se ha de prestar el servicio personalmente, porque es usual la celebración de este contrato en contemplación a las cualidades del que ha de prestarlo. Del mismo modo, la diligencia exigible en el cumplimiento no es la de un buen padre de familia, sino las reglas del arte o profesión. El arrendatario responderá de su pericia en el arte u oficio, asimilándose la impericia a la culpa, pero siempre en función de la naturaleza de la obligación y de las circunstancias de personas, tiempo lugar, como manda el articulo 1.104 Código Civil.

4/ OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

Su obligación principal es la de pagar la contraprestación. El Tribunal Supremo declara que tal precio existe no sólo cuando esta pactado, sino también cuando es conocido por costumbre o uso frecuente en el lugar en que se prestan los servicios. Cuando el Colegio profesional a que pertenece el prestatario tiene aprobadas unas tarifas, estas serán de aplicación cuando no se determine un precio cierto, sin que ello limite el derecho de quién solicitó el servicio de impugnar la minuta, pues las tarifas no son normas jurídicas elaboradas por la conciencia social (Costumbres).

5/ DURACIÓN.

Con referencia al servicio de los criados y trabajadores asalariados, dice que puede contratarse sin tiempo fijo, por tiempo o para una obra determinada. El arrendamiento hecho por toda la vida es nulo, porque sería depresivo para pactar la libertad individual. Esta misma prohibición debe regir para otra clase de servicios, y no se vulnera por ser el arrendamiento por un tiempo indefinido.

6/ EXTINCIÓN.

Aparte de las comunes de extinción de todo contrato, la muerte del deudor del servicio será una causa especifica si se contrato con él en atención a sus cualidades personales, no con su empresa. Más discutible es si la muerte de acreedor del mismo origina el mismo efecto. Si se contrata sin un plazo determinado, se puede dar por concluido a voluntad del arrendador, cumpliendo lo que se hubiese pactado para esa circunstancia.

VI-B EL ARRENDAMIENTO DE LAS OBRAS POR AJUSTE O PRECIO ALZADO.

1/ CONCEPTO Y CARACTERISTICAS

Es aquel en que una persona se obliga a realizar una obra en beneficio de otro y que habrá de pagar un precio cierto. El Código Civil habla de dueño o propietario para aludir al acreedor del resultado y de contratista para referirse al que lo debe. Parece más adecuado designar como comitente al que encarga la ejecución de la obra y de contratista al que se obliga a ejecutarla, ya contrato como de obra, se distingue netamente del arrendamiento de servicios, porque en aquél el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad. El Código Civil parece que ha sido pensado sólo para contratar la construcción de edificios. El contrato de obra es consensual y productor de obligaciones recíprocas, rige el principio de libertad de forma.

2/ EL SUMINISTRO DE MATERIALES PARA LA REALIZACIÓN DE LA OBRA.

Se puede contratar la obra conviniendo que el que la realice ponga sólo su trabajo o que también suministre el material, en este segundo caso podríamos estar ante un contrato distinto (Venta de cosa futura), esto es muy importante por que si quien ejecuta la obra pone también los materiales y esta se destruyese antes de ser entregada será este quien deba soportar la perdida, salvo que hubiese morosidad en recibirla.

3/ OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA.

La obligación principal del contratista es la realización de la obra de acuerdo a lo convenido en el contrato. En su cumplimiento ha de actuar el acuerdo no solo con lo que en él esté especificado, sino también con las reglas de su profesión y sus usos, de tal manera que la impericia es sinónimo de culpabilidad. La ejecución de la obra puede convenirse de dos formas: bien señalándose como objeto la totalidad de la obra o bien fraccionándola en ejecuciones parciales, lo que se llama en el Código Civil “por piezas o medidas”. Es usual es establecimiento de las partes de un plazo límite de ejecución de la obra. Toda modificación o ampliación del proyecto inicial implica, aunque no se disponga expresamente, derogación tácita del termino fijado para aquél. Como cumplimiento de su actividad incumbe al contratista o artífice la entrega de la obra o, al menos la puesta a disposición del comitente y considerándose obligado a su conservación hasta el momento de la entrega

4/ OBLIGACIONES DEL COMITENTE.

• Pago del precio. El Código Civil exige que el precio sea cierto en el arrendamiento de obra y atribuye a la obligación de pago del mismo en carácter de obligación reciproca respecto a la principal del contratista de hacer la obra convenida. Pero el que encargo la obra no tiene que pagar la como se pacto sí el arrendatario subarrienda a terceros algunas actividades o suministros, en estos casos el Código Civil legitima a estos últimos para poder reclamar el importe que el realizador de la obra les deba a la persona que la encargo y esta circunstancia se llama acción directa. No es imprescindible que el precio se concrete en el momento de celebrar el contrato según la jurisprudencia, por ser suficiente con que su determinación pueda llevarse a efecto con posterioridad por los propios interesados, por un tercero o a través de tasación pericial. Fijación del precio:

• Por ajuste a precio alzado: Significa la realización de la obra por un precio global.

• Por piezas o medidas: Es el precio por unidad o parte de la obra.

• Por administración o economía: Es cuando el contratista compromete su actividad en orden a la consecución de un resultado, más en la adquisición de materiales o mano de obra opera únicamente en nombre del comitente o por cuenta de este.

• Recepción de la obra y sus consecuencias jurídicas: El comitente sólo está obligado a recibirla si es conforme a lo pactado. Esta conformidad implica un examen de la obra, una verificación de que se ha hecho de acuerdo a lo pactado en el proyecto. En cuanto al tiempo para la verificación de la obra, no hay ninguna disposición legal al efecto. Debe estarse al lo convenido, o en su caso a los usos o a la buena fe, en función de la naturaleza de la obra y de la mayor o menor complejidad que ella se derive para su examen. En obras de gran complejidad, su examen para ver si cumplen lo convenido es operación que no puede hacerse a la vez del recibo de esta. Por eso se pacta lo que se llama dualidad de recepciones: la provisional y la definitiva. Hay un lapso de tiempo entre ellas para proceder a aquel examen. La recepción puede ser expresa o tácita. La primera es el resultado de una declaración de voluntad del comitente. La segunda es deducida de actos que implican necesariamente la aprobación. La recepción de la obra libera al contratista de los vicios aparentes, salvo que los hubiese ocultado fraudulentamente al comitente. En cambio no se libera de los vicios ocultos, ya que estos solo se descubren con el paso del tiempo, la responsabilidad de que un edificio se arruine por vicios de la construcción será del contratista y si esta tuviera lugar en los diez años siguientes contados a partir de la entrega de la obra, la misma responsabilidad y por el mismo tiempo tendrá el arquitecto si esta fuera a causa de vicio del suelo o de la construcción. Si la causa fuese la falta del contratista a las condiciones del contrato la acción de la indemnización durara quince años.

5/ REISGOS EN EL CONTRATO DE OBRA.

Antes de la entrega de la obra al comitente puede destruirse total o parcialmente como consecuencia de acontecimientos no imputables al artífice de la misma, habrá que averiguar quién soportara el riesgo en punto al precio concertado: Si el comitente ha de abonarlo pese a no haber recibido la obra, o si, por el contrario el contratista pierde el derecho a reclamarlo. El que solo se hubiera obligado con su trabajo no podrá reclamar ningún estipendio si se destruye antes de ser entregada a no ser que haya habido morosidad para recibirla o la destrucción haya provenido por la mala calidad de los materiales cuando este lo haya advertido previamente al dueño. Sí los materiales los puso el contratista es él quien debe sufrir la perdida antes de la entrega de la obra, salvo si hubo morosidad en recibirla. Cuando se haya pactado un precio alzado no hay lugar para el aumento del precio de la obra aunque haya aumento de precio de los jornales o de los materiales, pero se faculta al contratista para ello cuando se haya hecho alguna modificación en el plano que produzca aumento de obra siempre que hubiera dado su autorización el propietario.

6/ EXTINCIÓN DEL CONTRATO

El comitente puede desistir por su voluntad, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella. Comprende la utilidad total que le hubiese reportado la obra. La muerte del contratista es causa de rescisión del contrato, si la obra e encargó en función de las cualidades de este, pero el comitente debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido.

VI-C EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOS TRANSPORTES POR AGUA Y TIERRA, TANTO DE PERSONAS COMO DE COSAS.

CONCEPTO Y CARACTERISTICAS.

Las normas contenidas se refieren exclusivamente al régimen de la responsabilidad del porteador por los efectos transportados por tierra o agua, pero añadiendo sin perjuicio de los que respecto a transportes por mar y tierra establece el Código de Comercio. El porteador no se obliga a desplegar solamente una actividad, sino a conseguir un resultado: El traslado de las personas o cosas de un lugar a otro.

La responsabilidad del porteador es objeto de regulación en el Artículo 16.1 Código Civil que impone al porteador en cuanto a la guardia y conservación de las cosas que se le confían, las mismas obligaciones que a los posaderos (la responsabilidad comprende los daños hechos a los efectos que se transporten, por ellos, sus empleados o terceros, pero no los que provengan por robo o por causa de fuerza mayor), sin perjuicio de lo que establece el Código de Comercio. Este está sujeto a un severo régimen de responsabilidad, en tanto que responde de la perdida y de las averías de las cosas que recibe, a no ser que pruebe que la pérdida o la avería ha provenido por caso fortuito o de fuerza mayor. Son dos regímenes de responsabilidad, una responsabilidad por la recepción de la mercancía y hasta su entrega, cuya custodia y conservación son del transportista y otra por el hecho del transporte. En el transporte de viajeros, es transportista tiene una obligación de seguridad de los mismos.

BIBLIOGRAFIA

CÓDOGO CIVIL (17ª Edición Editorial Tecnos)

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL

INTRODUCCIO AL DRET (Alemany-Calavia-Maluquer Editorial Ediuoc)

LEY DE ARRENDAMEINTOS URBANOS (2ª Edición Editorial Tecnos)

LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS (Edición Editorial Tecnos)

LOS CONSEJOS DEL NOTARIO (2ª Edición Alfonso Madrilejos Editorial Inversor Ediciones)

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