CONTRATO DE COMPREVENTA.OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS

Analice y razone las siguientes cuestiones:

El saneamiento implica que el vendedor responderá al comprador en dos supuestos:

En este caso nos encontramos con un gravamen de vicios ocultos de una finca y no de una evicción para la cual debe derivar de una respuesta de la posesión legal y pacifica de la cosa entregada. De este modo atendiendo al artículo 1475 del CC la evicción tiene lugar “cuando se prive al comprador(SIDOR, SA), por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada”, según este art. aplicado a la práctica y a lo largo de la sentencia de la misma vemos que no se trata de un saneamiento por evicción.

• En el supuesto de que estuviésemos ante un caso de saneamiento por evicción, ¿qué pasos deberíamos de dar?

Para que el comprador pueda proceder por evicción contra el vendedor es requisito indispensable que a éste se le haya notificado la demanda ya que faltando la notificación de la demanda el vendedor no estará obligado al saneamiento (art.1481 CC), además nos encontramos con una comparecencia bajo un tiempo y forma tras la notificación del saneamiento la cual debe realizarse, a su vez, bajo las formas que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece.

• ¿Qué derechos tiene la parte compradora?

Los derechos de la parte compradora a exigir al vendedor cuando se ha establecido el saneamiento quedan recogidos en el articulo 1478 del Código Civil y son:

A tenor de la propia sentencia podemos ver que si concurre un saneamiento por vicios ocultos por el que el vendedor habrá de responder como se aprecia en la resolución de la sentencia en recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Así concurren los hechos para que se dé este saneamiento:

• ¿Qué acciones puede ejercitar la parte compradora y qué plazos tiene para ejercitarlas?

Atendiendo al artículo 1483 del CC, aplicado en la propia sentencia de la practica “ si la finca estuviese gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente”, de este modo el comprador tiene dos opciones: rescindir el contrato o preferir la indemnización.

Ahora bien se exigen unos plazos en el ejercicio de este derecho ya que la rescisión se podrá ejercer durante un año ya que transcurrido este sólo se podrá reclamar la indemnización dentro de un periodo igual a contar desde el día que se haya descubierto la servidumbre o carga.

Además dispone el articulo 1490 que el ejercicio de las acciones por vicios ocultos se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida, dividiéndose la jurisprudencia de si se trata de un plazo de prescripción o de caducidad.

Como consecuencia de la obligación de sanear por vicios, el artículo 1486 otorga al comprador dos opciones:

1. Desistir del contrato abonándose los gastos que pago.

2. Rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

• ¿Puede la parte compradora exigir una indemnización de daños y perjuicios?

Una de las acciones que puede ejercitar el comprador es la de gozar de la posibilidad de reclamar daños y perjuicios contar aquel vendedor que conocía los vicios ocultos de la cosa vendida y no los manifestó.

• ¿Qué ocurriría si?

a) La parte vendedora desconociese la existencia de la servidumbre:

- Establece el Código Civil que el vendedor responderá de l saneamiento por los vicios ocultos de la cosa vendida aunque los ignorase, sin embrago esto no regirá en el caso de que se hubiera estipulado lo contrario y de buena fe el vendedor ignorara los vicios ocultos de lo vendido.

b) Hubiesen pactado en el contrato que la parte vendedora no responde del saneamiento por vicios ocultos.

- Se pueden realizar pactos sobre la obligación de responder sobre los vicios ocultos, ya que en materia contractual rige en nuestro ordenamiento la autonomía de las partes, y si esto ocurriese la parte vendedora no estaría obligada a responder por estos, eso si siempre que ese pacto fuese expreso y el vendedor de buena fe ignorase esos vicios.

c) La parte vendedora se hubiese comprometido a transmitir la finca libre de cargas

- En este caso si el vendedor a vendido la finca libre de toda carga el comprador debe ejercitar la acción del cumplimiento de lo convenido de forma especifica o equivalente o bien dar paso a la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor.

d) Se hubiese perdido la cosa por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos la parte vendedora.

- Nos deberemos remitir al artículo 1487 del Código Civil el cual establece que en caso de conocimiento de los mismos por parte de los vendedores se deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios.

e) Se hubiese perdido la cosa vendida por efecto de los vicios ocultos, sin conocimiento de los vendedores.

- En este caso rige el citado articulo 1487 pero con la excepción de que al no conocerlos se debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.