Valoraciones inmobiliarias

Arquitectura. Análisis: morfológico, legal, urbanístico y comercial. Datos

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ANÁLISIS MORFOLÓGICO DEL SOLAR:

El solar se encuentra emplazado en una zona de edificios para viviendas y locales comerciales, en la avenida de Buenos Aires, paralela a la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife. La distancia al centro de la ciudad es de aproximadamente un kilómetro y fácil acceso. Se encuentra a unos 9 Km de la zona universitaria (La Laguna) a través del enlace con la autopista Norte.

El solar ocupa 400 m2 con fachada de 20 mts ubicado en terreno llano y consistente y cuyas dimensiones son de 20 X 20 mts. No existe servidumbre aparente que afecte al solar y sus linderos están correctamente marcados. Existen escombros por anterior construcción ya demolida.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES LEGALES DEL SOLAR:

Comprobada la escritura, las dimensiones del solar coinciden con las especificadas en el documento, y pedido un informe al ayuntamiento damos por afirmativo la libertad de cargas y gravámenes.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL SOLAR:

Tipo de suelo: Solar Urbano.

Ocupación Permitida: 100 %

Altura máxima de edificación: 20 m

Límite de nº de plantas: 5 pl.

Fondo máximo edificable: 20 m

Alineaciones y rasantes: A la vía pública.

Uso permitido: Viviendas, locales comerciales y plazas de garaje.

Dotación de servicios: Agua luz y teléfono.

Condiciones Vivienda: Calidad media.

ESTUDIO COMERCIAL:

Promoción realizada en un solar perteneciente a una edificación nueva, construida al 100% de su capacidad.

SITUACIÓN:

Edificación situada entre el Mercado de Nuestra Señora de África y la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife.

DATOS DE LA EDIFICACIÓN A PROMOVER:

Viviendas: 12 unidades de 120 m2 en plantas de 1 a 4.

Comerciales: 2 unidades de 175 m2 en planta baja.

Plazas de garaje: 29 plazas que ocupan 725 m2 en niveles 1 y 2 de sótano.

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA:

Estudio de precio de venta de las viviendas a promover.

VIVIENDAS A LA VENTA EN LA ZONA:

Viviendas de 30 mill.___________45

Viviendas de 25 mill.___________40

Viviendas de 18 mill.___________30

Viviendas de 12 mill.___________20

Viviendas de 8 mill.___________10

Viviendas vendidas en la zona:

Viviendas de 28 mill.___________12

Viviendas de 24 mill.___________25

Viviendas de 15 mill.___________50

Viviendas de 10 mill.___________32

Viviendas de 5 mill.___________12

Valoraciones inmobiliarias

ESTUDIO ECONÓMICO:

Planteamiento básico de Ingresos y Gastos:

Ud. inmobiliaria

Uds.

m2

Coste de construcción

Precio de venta por unidad

Viviendas

12

120

65.000 pts/ m2

15,000.000 Pts

Locales

2

175

50.000 pts/ m2

160.000 pts/ m2

Plazas de garaje

29

725

45.000 pts/ m2

1,250.000 pts/ m2

Coste del solar

30,000.000 Mill.

Gastos complementarios

21,525.000 Mill.

Estructura empresa promotora

3,500.000 Mill.

Gastos financieros

2,109.000 Mill.

Promoción y Ventas

10,590.000 Mill.

Ingresos:

Viviendas

12 X 15,000.000 Pts

180,000.000 Pts

Locales

2 X 175 X 160.000 Pts

56,000.000 Pts

Plazas garaje

29 X 1,250.000 Pts

2,875.000 Pts

Total Ingresos: 264,750.000 Pts

GASTOS:

Solar

30,000.000 Pts

Const. Viviendas

12 X 120 X 65.000 Pts/m2

93,600.000 Pts

Const. Locales

2 X 175 X 50.000 Pts/m2

17,500.000 Pts

Const. Garaje

725 X 45.000 Pts/m2

32,625.000 Pts

Gastos Complement.

21,525.000 Pts

Estruct. de la empresa

3,500.000 Pts

Gastos Financieros

2,109.000 Pts

Gastos de Promoc. Y Venta: 4% S / 264,750.000 Pts

10,590.000 Pts

Total Gastos: 230,430.000 Pts

ESTUDIO DE FLUJOS DE CAJA:

PLANIFICACIÓN DE TESORERÍA:

Duración de la Promoción: 22 Meses.

Condiciones de venta de las viviendas:

Firma del contrato

2,000.000 Pts

Entrega de llaves

3,000.000 Pts

Hipoteca

10,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de los locales:

Firma del contrato

5,000.000 Pts

Entrega de llaves

8,000.000 Pts

Hipoteca

15,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de garajes:

Firma del contrato

500.000 Pts

Entrega de llaves

750.000 Pts

Total: 1,250.000 Pts

Cobro de Hipoteca:

150,000.000 Pts percibidos al 50% los meses 2º y 10º

Previsiones de venta:

Mes

Viviendas

Locales

Plazas Garaje

10

1

0

2

11

1

1

2

12

0

0

2

13

1

0

2

14

1

0

1

15

0

1

0

16

1

0

2

17

2

0

1

18

1

0

3

19

0

0

2

20

1

0

2

21

1

0

2

22

2

0

2

Abono del solar:

El mes 2º 50% al contado. El mes 10º al contado aval bancario por pago aplazado.

Abono de la obra:

Duración de la obra 18 meses pagos al contado repartidos mensualmente.

Pagos complementarios:

Mes 2º__________________ 10,000.000 Pts

Mes 10º_________________ 6,525.000 Pts

Mes 16º_________________ 5,000.000 Pts

Gastos de estructura de la empresa:

En partes iguales cada mes de promoción.

Gastos financieros:

Intereses de créditos hipotecarios desde el mes 2º hasta la entrega de llaves.

Gastos de promoción y venta:

4% en el momento de la firma del contrato de venta.

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN:

INVERSIÓN A REALIZAR: 16,000.000 Pts en dos plazos.

12,000.000 Pts_________22 meses________264,000.000 Pts / Mes

4,000.000 Pts_________ 6 meses________ 24,000.000 Pts / Mes

Total: 288,000.000 Pts / Mes

288,000.000 / 12 = 24,000.000 Pts / Año

BENEFICIO TOTAL DE LA INVERSIÓN: 80,155.000 Pts

24,000.000 Pts _____________ 100 %

80,155.000 Pts _____________ X


Valoraciones inmobiliarias
PLANIFICACIÓN TESORERÍA INICIAL:

Valoraciones inmobiliarias
PLANIFICACIÓN TESORERÍA DEFINITIVA:

1

Valoraciones inmobiliarias

X = 333,97 %