Ley sobre Propiedad Horizontal

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Ley 49/1960 de 21 de Julio.

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Cap. I Disposiciones Generales

Cap. II del Régimen de la Propiedad por pisos

Disposiciones Transitorias

PREÁMBULO

Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni

instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va

destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que,

como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos

años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que

el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código

civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los

hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier

dato obtenido de la práctica, sino con un alcance mas amplio y profundo.

De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación

jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy

acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro

lado, porque si bien el punto de partidas y el destino inmediato de las

normas es regir las relaciones humanas, para lo cual Importa mucho su

adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la

vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente

cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es

lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual,

como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a

las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas

y orientadas por ella.

Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido

sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a

través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las

edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el

desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la

industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor,

que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y

de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy,

provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se

exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las

dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los

locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta

situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente

relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de

medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la

empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación

frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad

con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y

los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un

sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud

principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta

titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial

razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la

finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión

de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos

indispensables para atender a las propias necesidades, es menos

cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para

grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la

propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además

requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación

completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras

las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos

urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el

conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el

fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la

propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio,

conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un

bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el

problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado,

que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del

propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias

acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función

económicosocial.

La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la

ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se

lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido de ser

de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código civil,

como ocurre en supuestos análogos recoge las notas esenciales de este

régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de

remisión. El carácter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por

la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve

se manifiesta por igual en todo el territorio pero también se ha tenido en

cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las

disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a

veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia

de un Código civil.

La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos Jurídicos

como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo

desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los

perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que

introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del

Código civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que

reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la

comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando

elementos comunes. La Ley, que recoge el material preparado con

ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos, dando un paso más,

pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad

desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación,

constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus

pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso strictu sensu o espacio

delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son

privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios

abstracción hecha de los particulares espacios tales usos y disfrute han

de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque

distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que

también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en

la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la

participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino

que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el

valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto

del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente

en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.

En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación

dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo

individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social

que cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar

y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realza así de modo más

satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes

resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación

de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas

peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado

artículo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola

consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han

ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi

cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de

que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos

o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.

Motivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitución del

régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de

deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una

justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total,

en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los

Estatutos. Éstos, frecuentemente, no eran fruto de las libres

determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario,

los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el

promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su

adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad

horizontal. La Ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por

sí con las salvedades dejadas a la iniciativa privada para constituir, en lo

esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de

relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se

especifiquen; completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes,

siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario,

claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la

formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos

cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las

concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.

El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal

aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas

posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la

concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el

interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la

subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base

material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de

disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de

configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,

procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del

derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo

del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia

normal y pacífica.

Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute,

la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos

económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por

derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por

constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio

básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el

desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al

piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio

generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.

Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de

vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos

a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto

por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante, la aplicación de las

normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las

obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su

cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de

la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud

de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del

incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como

los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la

inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras

para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento

del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo

relativo a los debe res de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento

específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la

obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de

armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación

judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias

taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los

gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este

crédito considerado preferente.

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de

derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen

sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de

interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho

indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y

administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar

abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy

especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la

detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar

normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad

horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el

Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los

cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse

preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos

se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría

numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la

trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el

contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple

pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la

institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de

Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la

representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se

resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido

produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado

por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar

siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo

caso las obligaciones que directamente se le imponen.

Por otra parte se ha dado a esto una ciertas flexibilidad para que el

número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea

mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad.

Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene

interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y

exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un

afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo 8.°

de la vigente Ley Hipotecaria, el 4.° y el 5.°, que sancionan, en principio,

la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al

régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local

como finca independiente, con folio registral propio.

El número 4.° del mencionado artículo 8.° prevé la hipótesis normal de

constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción

de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación

de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un

edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un

edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos,

transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones

independientes. A título excepcional, y con el mismo propósito de

simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación

concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos

titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.

Y el número 5.° del mismo artículo 8.° permite crear el folio autónomo e

independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente

inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad

horizontal.

Capítulo primero

Disposiciones Generales

Artículo 1

El artículo trescientos noventa y seis del Código civil quedará redactado

como sigue:

<Artículo 396 del Código Civil.

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a

un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de

propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad

sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso

y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros,

fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores,

cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de

división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas

juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo

inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por

este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales

y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.>

Al artículo 401 del mismo cuerpo legal se le adicionará el párrafo

siguiente:

<Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud

de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la

adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos

comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.>

Artículo 2

Se modifica el número tercero del artículo octavo, al que se añaden dos

números más, el cuarto y quinto, y el número undécimo del artículo ciento

siete, ambos de la Ley Hipotecaria, que quedan redactados al tenor

siguiente:

<Artículo 8 (...)

3. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a

diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.

4. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción

esté concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la

Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales

susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un

número correlativo, escrito en letra, y la cuota de participación que a cada

uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o

del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente

proyectados.

Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los

estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.

La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente

del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

5. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal,

siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la

constitución de dicho régimen.>

<Artículo 107 (...)

11. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal

inscritos conforme a lo que determina el artículo octavo.>

Capítulo II

Del Régimen de la Propiedad por Pisos

Artículo 3

En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa

y seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio

suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento

independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de

todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus

límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos

que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen

fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los

restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al

total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha

cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y

beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de

cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse

por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder

separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute

afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Artículo 4

La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que

regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso

sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la

proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad

común de todos los propietarios.

Artículo 5

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá,

además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se

asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de

expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los

servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o

local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los

anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a

cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al

iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios

existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como

base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del

inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que

se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o

elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del

derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o

destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y

servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y

reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros

si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre

validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la

constitución.

Artículo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los

servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la

Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de

régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean

modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la

administración.

Artículo 7

El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos,

instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la

seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado

exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar

cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere

la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al

administrador.

Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o

en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos,

dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.

Artículo 8

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material,

para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por

agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por

segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares

afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la

fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados

con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las

cuotas de los restantes.

Artículo 9

Serán obligaciones de cada propietario:

1. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario

incluidas en su piso.

2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso e

instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o

a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su

descuido o el de las personas por quienes deba responder.

3. Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del

inmueble, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas

por la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por

las cuatro quintas partes de los propietarios en las condiciones previstas

en el artículo siguiente, teniendo derecho a que la comunidad le resarza

los daños y perjuicios.

4. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los

tres apartados anteriores.

5. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo

especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado

sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y

responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida

de la anualidad corriente estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere

su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a

favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin

perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.

En la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso

deberá el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los

gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a título

oneroso quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la

carga no aparente de los gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local.

6. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus

relaciones con los demás titulares, y responder ante éstos de las

infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las

acciones directas que procedan.

Para la aplicación de las reglas precedentes se reputarán generales los

gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos, sin que la no

utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones

correspondientes.

Artículo 10

Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras

no requeridos por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble,

según su rango.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no

exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda

del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el

disidente no resultara obligado. ni se modificará su cuota, incluso en el

caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la

innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y

mantenimiento.

En todo caso, las innovaciones que hagan inservible alguna parte del

edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán el

consentimiento expreso de éste.

Artículo 11

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la

estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes afectan al título

constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las

modificaciones del mismo El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de

la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y

de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los

nuevos locales o pisos.

Artículo 12

Los propietarios elegirán entre ellos un presidente, que representará en

juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten.

El presidente actuará al propio tiempo como secretario y administrador si

los estatutos no determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras

personas para desempeñar dichos cargos, que a su vez podrán recaer en

una misma persona.

El administrador o secretario administrador podrá no pertenecer a la

comunidad de propietarios.

Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, estos nombramientos

se harán por un año, prorrogable tácitamente por períodos iguales.

Los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en junta

extraordinaria de propietarios convocada al efecto.

No obstante, cuando el número de propietarios de pisos o locales en un

edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse, si expresamente así lo

convienen los estatutos, al régimen de administración del artículo 398 del

Código civil.

Artículo 13

Corresponde a la junta de propietarios;

1º. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos

mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los

titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquéllos.

2º. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas

correspondientes.

3º. Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar

fondos para su realización.

4º. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen

interior.

5º. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la

comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el

mejor servicio común.

Artículo 14

La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación

legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el

propietario

Si algún piso pertenece proindiviso a diferentes propietarios, éstos

nombrarán un representante para asistir y votar en las Juntas.

Si se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo

propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá

representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación

cuando se trate de los acuerdos a que se refiere el número primero del

artículo dieciséis o de obras extraordinarias y de mejora.

Artículo 15

La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para

aprobar los presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo

considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los

propietarios o un numero de éstos que representen al menos el

veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

La convocatoria la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de

la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, lugar, día y hora en que

se celebrará la Junta en primera o, en su caso, segunda convocatoria,

conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, entregándose las

citaciones, por escrito, en el domicilio en España que hubiere designado

cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente.

La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis

días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para

que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados La junta podrá

reunirse válidamente aun sin convocatoria del presidente, siempre que

concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 16

Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes

normas;

1ª. La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o

modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad

o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la supresión

de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las

personas con minusvalía, bastará el voto de las tres quintas partes del

total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes

de las cuotas de participación.

Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la junta

serán notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado

por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha

notificación, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se

entenderán vinculados por el acuerdo, que no será ejecutivo hasta que

transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.

2ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría

del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las

cuotas de participación.

Si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los

propietarios, se reunirá la Junta en segunda convocatoria, reunión que

podrá tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya transcurrido

un intervalo mínimo de media hora y que hubiese sido convocada

previamente.

Si la Junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera

convocatoria, ni se hubiere previsto en la citación el día y hora de la

segunda, deberá ser ésta convocada, con los mismos requisitos de la

primera, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la Junta no

celebrada, y con tres de antelación a la fecha de la reunión.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la

mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de

la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos

establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte

deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en

comparecencia a los contradictores previamente citados, resolverá en

equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la

petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

3ª. Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte

de las cuotas de participación estimaren gravemente perjudicial para ellos

el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la

procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número

segundo de este mismo artículo.

La decisión del Juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho

de las partes a promover judicialmente la acción que pudiera

corresponderles.

4ª. Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables

ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes,

pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez

ordene la suspensión.

La acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al

acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne.

5ª. Será Juez competente para conocer de las cuestiones a que se

refieren los números segundo y tercero del presente artículo el municipal

o comarcal del lugar donde esté sita la finca.

Artículo 17

Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas

foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al

lugar de la finca o diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la

forma en que reglamentariamente se disponga

Artículo 18

Corresponde al administrador;

1º. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y

hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los

titulares.

2º. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de

gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente

a los mismos.

3º. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa disponiendo las

reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las

medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta o, en su caso, a los

propietarios.

4º. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los

pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

5º. Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar, a

disposición de los titulares, la documentación de la comunidad.

6º. Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.

Artículo 19

La infracción de las prohibiciones establecidas en el párrafo tercero del

artículo séptimo dará lugar al apercibimiento al titular o, en su caso, al

ocupante del piso o local. Desatendido el requerimiento por el titular

ocupante, la junta podrá instar y obtener judicialmente la privación del uso

o local a aquél y a quienes con él convivan. Dicha privación la fijará

discrecionalmente el Juez por un plazo no superior a dos años, atendida

la gravedad de la falta, sin que afecte a los restantes derechos

dominicales y a las obligaciones derivadas del título.

Asimismo tendrá la junta acción contra el ocupante no propietario para

obtener del Juez el lanzamiento o resolución del contrato, en su caso;

pero sólo podrá ejercitarla cuando el titular no lo hiciere en el plazo

prudencial que se le hubiere señalado en requerimiento fehaciente.

Para el ejercicio de las expresadas acciones judiciales se seguirán los

trámites del proceso abreviado de cognición, siendo Juez competente el

municipal o comarcal del lugar donde esté sita la finca, salvo lo dispuesto

en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Artículo 20

1. Las obligaciones a que se refiere el número quinto del artículo 9.º serán

cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y

forma determinados por la Junta. Si no lo hiciere, podrá el Presidente o el

Administrador, si éste hubiere sido autorizado por la Junta, exigirlo por vía

judicial sin necesidad de requerimiento previo alguno, salvo si los

Estatutos exigiesen el requerimiento.

2. Cualquiera que fuere el procedimiento que se utilizare para el cobro, la

certificación del acuerdo de la Junta, aprobatorio de la liquidación de la

deuda, será documento suficiente, a los efectos del número 1 del artículo

1.400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pueda decretarse el

embargo preventivo de los bienes del deudor, siempre que tal acuerdo

haya sido notificado al deudor en el domicilio en España que previamente

haya designado o, en su defecto, en el propio piso o local.

Artículo 21

El régimen de propiedad horizontal se extingue;

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará

producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del

cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a

menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Disposición Transitoria Primera

La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera

que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus

estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo

establecido en la misma.

En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta Ley en el

Boletín Oficial del Estado, las comunidades de propietarios deberán

adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en

contradicción con sus preceptos.

Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar

judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el

procedimiento señalado en el número segundo del artículo dieciséis.

Disposicion Transitoria Segunda

En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos en los

que esté establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los

propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de

quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayoría

que represente, al menos, el ochenta por ciento de los titulares, se

acordare el mantenimiento.

DISPOSICIONES FINALES

Disposición Final Única

Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en

esta Ley.

NOTA; Los textos legales, tienen mero carácter informativo, no son documentos oficiales.

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