ANÁLISIS MORFOLÓGICO DEL SOLAR:

El solar se encuentra emplazado en una zona de edificios para viviendas y locales comerciales, en la avenida de Buenos Aires, paralela a la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife. La distancia al centro de la ciudad es de aproximadamente un kilómetro y fácil acceso. Se encuentra a unos 9 Km de la zona universitaria (La Laguna) a través del enlace con la autopista Norte.

El solar ocupa 400 m2 con fachada de 20 mts ubicado en terreno llano y consistente y cuyas dimensiones son de 20 X 20 mts. No existe servidumbre aparente que afecte al solar y sus linderos están correctamente marcados. Existen escombros por anterior construcción ya demolida.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES LEGALES DEL SOLAR:

Comprobada la escritura, las dimensiones del solar coinciden con las especificadas en el documento, y pedido un informe al ayuntamiento damos por afirmativo la libertad de cargas y gravámenes.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL SOLAR:

Tipo de suelo: Solar Urbano.

Ocupación Permitida: 100 %

Altura máxima de edificación: 20 m

Límite de nº de plantas: 5 pl.

Fondo máximo edificable: 20 m

Alineaciones y rasantes: A la vía pública.

Uso permitido: Viviendas, locales comerciales y plazas de garaje.

Dotación de servicios: Agua luz y teléfono.

Condiciones Vivienda: Calidad media.

ESTUDIO COMERCIAL:

Promoción realizada en un solar perteneciente a una edificación nueva, construida al 100% de su capacidad.

SITUACIÓN:

Edificación situada entre el Mercado de Nuestra Señora de África y la Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife.

DATOS DE LA EDIFICACIÓN A PROMOVER:

Viviendas: 12 unidades de 120 m2 en plantas de 1 a 4.

Comerciales: 2 unidades de 175 m2 en planta baja.

Plazas de garaje: 29 plazas que ocupan 725 m2 en niveles 1 y 2 de sótano.

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA:

Estudio de precio de venta de las viviendas a promover.

VIVIENDAS A LA VENTA EN LA ZONA:

Viviendas de 30 mill.___________45

Viviendas de 25 mill.___________40

Viviendas de 18 mill.___________30

Viviendas de 12 mill.___________20

Viviendas de 8 mill.___________10

Viviendas vendidas en la zona:

Viviendas de 28 mill.___________12

Viviendas de 24 mill.___________25

Viviendas de 15 mill.___________50

Viviendas de 10 mill.___________32

Viviendas de 5 mill.___________12

ESTUDIO ECONÓMICO:

Planteamiento básico de Ingresos y Gastos:

Ud. inmobiliaria	Uds.	m2	Coste de construcción	Precio de venta por unidad
Viviendas	12	120	65.000 pts/ m2	15,000.000 Pts
Locales	2	175	50.000 pts/ m2	160.000 pts/ m2
Plazas de garaje	29	725	45.000 pts/ m2	1,250.000 pts/ m2

Coste del solar	30,000.000 Mill.
Gastos complementarios	21,525.000 Mill.
Estructura empresa promotora	3,500.000 Mill.
Gastos financieros	2,109.000 Mill.
Promoción y Ventas	10,590.000 Mill.

Ingresos:

Viviendas	12 X 15,000.000 Pts	180,000.000 Pts
Locales	2 X 175 X 160.000 Pts	56,000.000 Pts
Plazas garaje	29 X 1,250.000 Pts	2,875.000 Pts

Total Ingresos: 264,750.000 Pts

GASTOS:

Solar		30,000.000 Pts
Const. Viviendas	12 X 120 X 65.000 Pts/m2	93,600.000 Pts
Const. Locales	2 X 175 X 50.000 Pts/m2	17,500.000 Pts
Const. Garaje	725 X 45.000 Pts/m2	32,625.000 Pts
Gastos Complement.		21,525.000 Pts
Estruct. de la empresa		3,500.000 Pts
Gastos Financieros		2,109.000 Pts
Gastos de Promoc. Y Venta: 4% S / 264,750.000 Pts		10,590.000 Pts

Total Gastos: 230,430.000 Pts

ESTUDIO DE FLUJOS DE CAJA:

PLANIFICACIÓN DE TESORERÍA:

Duración de la Promoción: 22 Meses.

Condiciones de venta de las viviendas:

Firma del contrato	2,000.000 Pts
Entrega de llaves	3,000.000 Pts
Hipoteca	10,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de los locales:

Firma del contrato	5,000.000 Pts
Entrega de llaves	8,000.000 Pts
Hipoteca	15,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de garajes:

Firma del contrato	500.000 Pts
Entrega de llaves	750.000 Pts

Total: 1,250.000 Pts

Cobro de Hipoteca:

150,000.000 Pts percibidos al 50% los meses 2º y 10º

Previsiones de venta:

Mes	Viviendas	Locales	Plazas Garaje
10	1	0	2
11	1	1	2
12	0	0	2
13	1	0	2
14	1	0	1
15	0	1	0
16	1	0	2
17	2	0	1
18	1	0	3
19	0	0	2
20	1	0	2
21	1	0	2
22	2	0	2

Abono del solar:

El mes 2º 50% al contado. El mes 10º al contado aval bancario por pago aplazado.

Abono de la obra:

Duración de la obra 18 meses pagos al contado repartidos mensualmente.

Pagos complementarios:

Mes 2º__________________ 10,000.000 Pts

Mes 10º_________________ 6,525.000 Pts

Mes 16º_________________ 5,000.000 Pts

Gastos de estructura de la empresa:

En partes iguales cada mes de promoción.

Gastos financieros:

Intereses de créditos hipotecarios desde el mes 2º hasta la entrega de llaves.

Gastos de promoción y venta:

4% en el momento de la firma del contrato de venta.

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN:

INVERSIÓN A REALIZAR: 16,000.000 Pts en dos plazos.

12,000.000 Pts_________22 meses________264,000.000 Pts / Mes

4,000.000 Pts_________ 6 meses________ 24,000.000 Pts / Mes

Total: 288,000.000 Pts / Mes

288,000.000 / 12 = 24,000.000 Pts / Año

BENEFICIO TOTAL DE LA INVERSIÓN: 80,155.000 Pts

24,000.000 Pts _____________ 100 %

80,155.000 Pts _____________ X

PLANIFICACIÓN TESORERÍA INICIAL:

PLANIFICACIÓN TESORERÍA DEFINITIVA:

1

X = 333,97 %