1.- El principio de la publicidad. La publicidad del registro significa que todas las personas que lo soliciten sin necesidad de demostrar un interés jurídico, tienen derecho a consultar los asientos que obren en los folios y los documentos archivados que se relacionen con las inscripciones, y además, tienen derecho a obtener copias certificadas de las inscripciones, o de las constancias que figuren en los folios, y a obtener certificaciones de existir o no asientos relativos de los bienes que se señalen; y correlativos a estos derechos, existe la obligación de los encargados del Registro a permitir las consultas y a expedir las copias y certificados que se le soliciten.

2.- El principio de la inscripción. Por virtud del cual para producir efectos contra tercero un acto de enajenación o gravamen derechos reales, de be inscribirse en el Registro Publico de la Propiedad. Más bien se trata aquí del principio de la oponibilidad, por tanto que los efectos del acto jurídico de que se trata no pueden perjudicar a terceros, a menos que se haya registrado, según se vio a propósito en la frustración del contrato y de la relatividad de los contratos.

En nuestro sistema registral, al igual que en el francés, la inscripción tiene un efecto declarativo, al igual porque publica sólo la existencia del derecho real de que se trata y que nació de un acuerdo extra registral; no tiene un efecto sustantivo, ni tiene tampoco un efecto constitutivo.

Asimismo, conforme a este principio, en nuestro sistema se lleva a cabo el registro mediante la inscripción de un extracto del título.

La razón primordial del Registro Publico, es la de dar publicidad a la situación jurídica que guarden los inmuebles; sin embargo, por la efectividad del sistema, el Código Civil permite el registro de bienes muebles y de las personas morales civiles privadas.

A) Bienes inmuebles. Todos los bienes inmuebles que consisten en el suelo o en las construcciones adheridas a el son susceptibles de inscribirse en Registro Público, con el único requisito que se en cuenteen ubicados dentro de los límites territoriales de la demarcación de la oficina. En el caso del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal, que se encuentren en el indicado distrito; y existiendo ya el registro de un inmueble, se puede registrar cualquier instrumento por el que se declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave, o extinga la propiedad o la posesión del bien o cualquier derecho real sobre el mismo.

B) Bienes Muebles. Por lo que se refiere a los bienes muebles, sólo son registrables los que sean identificables indubitablemente y sólo pueden inscribirse los derechos que se originen para su titular de los siguientes actos:

a) La cláusula resolutoria expresa que se pacte en los contratos de compraventa, en los términos del art. 2310.

b) La cláusula de reserva de dominio que se pacte en un contrato de compraventa, en los términos del art. 2312.

C) Las personas morales. Por último, también son objeto de registro en los folios de las personas morales, los instrumentos por los que se constituyan, reformen o disuelvan las sociedades y asociaciones civiles y fundaciones y asociaciones de beneficencia, y los que conténganla protocolizacion de los estatutos de las asociaciones y de las sociedades civiles extranjeras y de sus reformas, siempre que hayan satisfecho los requisitos que exige la ley, para que puedan ejercer sus actividades en el Distrito Federal.

3.- El principio de la Especialidad. Consiste no solo en la necesidad de determinar y concretar los créditos garantizados y las fincas avadas, sino también en la necesidad de que se especifiquen por menorizadamente las características del inmueble objeto del derecho real, los nombres y generales de las personas que intervienen en el acto, así como la fecha del título y funcionario que lo autorizó y el día y la hora de su presentación en Registro, incluyendo además la necesidad de un plano o croquis de las fincas de que se trate.

4.- El principio de la fe Pública Registral. Consiste en que, salvo exenciones, quien se atiene a los datos del Registro Público de la Propiedad y adquiere a titulo oneroso un derecho real inmobiliario de quien apárese inscrito, no puede resultar perjudicado si posteriormente se anula el acto que dio origen a la inscripción.

Conforme a este principio, aunque la inscripción no convalida los actos nulos, sin embargo, la fe registral libera a la inscripción de todo vinculo causal y la dota de sustantividad y autonomía, haciéndola valer como la única y total verdad. Este principio puede llamarse el principio de la legitimación registral, por cuanto que el que apárese inscrito en el Registro, sea o no el verdadero propietario, puede disponer validamente a titulo oneroso a favor de un tercero. Según este aspecto del principio, la fe pública registral sólo opera y produce efectos plenos, cuando el titular inscrito ha enajenado, ya que antes de enajenar puede impugnarse la validez del acto inscrito y la inscripción misma, sin que, por lo tanto, tenga esta un valor sustantivo propio, ya que la inscripción en si no crea ningún derecho independiente del titulo que le sirve de antecedente.

5.- El principio del tercero registral. Entendiéndose como tercero no simplemente a cualquier persona que no haya intervenido ni personalmente ni por medio de representante en el acto jurídico inscrito, que es el caso de los acreedores quirografarios, sino que la calidad de tercero registral requiere, además, haber adquirido la propiedad u otro derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripción. Sólo a estos terceros y no a aquellos otro terceros, no puede perjudicar el acto o titulo no inscrito. El acreedor quirografario con embargo inscrito sólo tiene preferencia o privilegio con respecto a titulares de derechos reales o personales posteriores a la inscripción del embargo, pero no tiene preferencia alguna con respecto a titulares de derechos reales o personales que sean anteriores aunque todavía no estén inscritos no es, pues, el embargante inscrito un tercero para efectos del Registro, puesto que no se transforma el derecho personal del acreedor quirografario en un derecho real por el hecho de que se inscriba su embargo en el Registro Público de la Propiedad.

6.- El principio del consentimiento. Consiste en la necesidad del consentimiento de quien apárese inscrito, para que se cancele su inscripción y se haga una diferente a favor de otra persona, a menos que el derecho real se haya extinguido por alguna otra causa y así lo decrete la autoridad judicial, pero también en este último debe darse oportunidad de defensa al titular inscrito.

También conforme a este principio, quien apárese inscrito es protegido para que sin su consentimiento no se haga ningún cambio en su inscripción para transmitir o crear derechos a favor de tercero, ni tampoco para rectificarla, y aun en el supuesto de un procedimiento judicial que pretenda conseguir los resultados anteriores, debe oírsele y dársele oportunidad de alegar y de probar en el juicio.

7.- El principio del tracto sucesivo o del tracto continuo. Por virtud del cual no puede un mismo derecho real estar inscrito a la vez en favor de dos o más personas, a menos de que sean copartícipes, por lo que para hacer una inscripción debe haber una que le sirva de antecedente y que se cancele para que de esa manera haya una cadena ininterrumpida o sucesión continua de inscripciones.

8.- El principio de la Rogación. Por virtud del cual se requiere petición o instancia de parte legítimamente interesada o del notario interesante para llevar a cabo la inscripción del mismo para que el registro pueda proceder también de oficio a hacer tal inscripción.

9.- El principio de la prioridad. Este da preferencia a la inscripción primera en tiempo y que lo es aquel a cuyo documento inscribible se presentó primero al Registro, si bien con la posibilidad de que antes de esa presentación del documento inscribible pueda obtenerse una preferencia a través de los avisos preventivos notariales.

También confirma el criterio de la fecha de la presentación del documento para decidir sobre la prioridad en materia de registro, la situación que se crea cuando sin inscribirlo se hubiera rechazado por el Registro un documento y cuya inscripción se ordenara después por la autoridad judicial, ya que en ese caso debe hacerse desde luego una inscripción material surta efectos retroactivos desde esa fecha, al obtenerse la resolución judicial favorable por el interesado.

Sólo son registrables los documentos auténticos y son de esta clase, las escrituras y actas notariales en forma señalada; las resoluciones judiciales y los documentos privados que tengan la certificación del Notario, de un Juez o del Registrador, en el sentido de haberse cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.

10.- El principio de legalidad o de calificación. A virtud de este principio el registrador debe hacer un examen formal o externo del titulo para verificar: a) si es de los documentos que pueden inscribirse; b) si llena las formalidades extrínsecas exigidas por la ley para el acto que se trate; y c) que contenga los datos que concreten el inmueble, el derecho real el valor de los mismos, la naturaleza del acto o contrato, el titulo o documento que lo consigue y los elementos personales correspondientes. Si de tal examen no llega el registrador a una conclusión favorable, hará una inscripción preventiva y devolverá el documento a fin de que si el interesado lo estima pertinente, ocurra a la autoridad judicial para que ésta ordene la inscripción en caso de considerar infundado el rechazo formal del registrador, surtiendo entonces efectos la inscripción de manera retroactiva o sea desde que se presentó por primera vez para su registro el título en cuestión.

Organización del Registro Publico de la Propiedad.

Un reglamento de 1940 estructura la organización administrativa del Registro Público de la Propiedad del Distrito federal.

Según dicho reglamento, el Registro Público de la Propiedad se compone de las siete secciones siguientes.

La sección Séptima u Oficialía de Partes: que tiene a su cargo la recepción y devolución de los títulos o documentos que deben inscribirse, y lleva, además tres libros de entradas, dos para tomar razón de los títulos y documentos que se presenten para tomar razón de los títulos y documentos que se presenten para registro, y uno más para anotar solicitudes de expedición de certificados, de oficios, etc.

La sección Sexta: ligada a la Sección Primera B, que tiene a su cargo el examen y la ratificación de los documentos privados que de acuerdo con el art. 3011, frac.III, debe inscribirse en Registro Público de la Propiedad.

La sección quinta: que tiene a su cargo la guarda y el archivo de los libros y apéndices del Registro Público de la Propiedad y la expedición de certificaciones, y que lleva, además, los índices de fincas acerca de los inmuebles inscritos y los índices de fincas acerca d los inmuebles inscritos y los índices de personas que aparecen como titulares de las inscripciones en el mismo Registro, así como el depósito de testamentos .

La sección cuarta: que tiene a su cargo el registro de personas morales, o sea la inscripción de escrituras constitutivas, de reformas o de extinción así como de los estatutos de las asociaciones civiles, de las sociedades civiles y de las fundaciones de beneficencia privada.

La sección Tercera: que se encarga de inscribir los gravámenes y las limitaciones al dominio sobre bienes muebles, particularmente las modalidades de las compraventas sobre dichos bienes y las prendas civiles en que la cosa queda en poder del deudor o un tercero y cuando se trata de pignoración de cosechas en pie.

La sección Segunda que tiene a su cargo la inscripción y cancelación de hipotecas, sevidumbres, embargos, fianzas, limitaciones de dominio y arrendamientos respecto de bienes inmuebles.

La sección Primera que tiene a su cargo la inscripción de enajenaciones, onerosas o a título gratuito, fideicomisos, subdivisiones y notificaciones de predios y constitución de escrituras públicas, la serie B para la inscripción de documentos privados y la serie C para la inscripción de resoluciones judiciales que, repectivamente, contengan alguno de dichos actos u operaciones.