Derecho


Plazos en las locaciones de inmuebles urbanos

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Índice

  • Introducción

  • Intervención estatal vs. Autonomía de la voluntad

    • II. a-El estado moderno y las locaciones urbanas:

    II. b-La autonomía de la voluntad en los contratos de locación de inmuebles:

  • Legislación sobre locación.

    • Etapas

    Cuestión actual del tema:

    Plazos máximos

    Jurisprudencia

    Derecho Comparado

    Proyectos de reforma

  • Conclusiones

  • Anexo: I

    • Modelo de Contrato de Locación.

    VI. Bibliografía

    I. Introducción:

    El contrato de locación de inmuebles para vivienda fue uno de los primeros contratos en donde el Estado intervino. Está íntimamente relacionado con el derecho al acceso a una vivienda digna, amparado en la Constitución Nacional y tratados internacionales a los que nuestro país adhiere y que gozan de jerarquía constitucional. Nadie puede poner en duda la importancia que la vivienda tiene para las personas y sus respectivas familias. Se trata de la tenencia de un techo(propio o alquilado), de un derecho fundamental reconocido a las personas. De allí que el contrato que tratamos, tenga una connotación de tipo humanitario, de posibilidad cierta de satisfacer una necesidad de primer orden, el contrato debe tener una función social.

    El contrato de locación puede tener por objeto todas las cosas:

    • Muebles

    Con finalidad de vivienda ó

    • Inmuebles Urbanos de explotación Comercial

    Industrial

    Agropecuaria

    Rústicos Forestal

    En el presente trabajo nos ocuparemos del análisis del contrato de locación de cosas, especialmente inmuebles con destino a vivienda y de cómo ha operado el plazo en las distintas legislaciones desde 1921 hasta la actualidad.

    Dada la vastedad del tema, hemos tomado algunos aspectos que hacen a la cuestión que nos ocupa y en general, seguidamente habremos de analizarlos, revisando cómo fue resuelta la cuestión en la perspectiva histórica, su estado actual, eventuales reformas, derecho comparado, opinión doctrinaria y jurisprudencia.

    No resulta necesario abundar en demasiadas consideraciones para dejar demostrada la importancia social de la temporalidad en la locación.

    El factor tiempo presenta en la locación una enorme significación; la temporabilidad juega en dos direcciones:

    • Como un máximo impuesto por razones de orden publico (economía de coordinación)

    • Como un mínimo (que en las locaciones inmobiliarias) garantiza las prestaciones de uso y goce y percepción del dinero para ambas partes.

    II- Intervención estatal vs. Autonomía de la voluntad:

    Ineludiblemente, para la comprensión acabada del tema que tratamos, debemos hablar sobre la autonomía de la voluntad y la intervención estatal, como dos posturas que se han planteado en relación con la temporabilidad de las locaciones urbanas.

    Si bien en abstracto resulta preferible que las partes fijen en la locación sus propios tiempos, es innegable que el legislador tiende a intervenir ínterpenetrando en la autonomía de los contratantes, con diversos fundamentos e intensidades de acuerdo a cada momento histórico.

    A continuación se transcriben los puntos más relevantes de dichos temas, referentes a las locaciones urbanas:

    II. a-El estado moderno y las locaciones urbanas:

    La familia es el punto de partida para la formación de la estructura social. Si los resortes internos de la comunidad familiar se deterioran o destruyen, el desorden encontrará múltiples caminos.

    El Estado se impone como una necesidad de orden, paz y conservación. La justificación existencial del Estado, reside en el cumplimiento de sus fines, entre los cuales asegurar una vivienda digna, salud, y alimentación resultan de necesaria concreción.

    La constante alza del costo de vida, la ausencia de compensación salarial, la impotencia del hombre para lograr los niveles necesarios para el sostenimiento de su vida y la de los suyos, la crisis del hogar, es una realidad los cuales en su mayoría son producto de la insuficiencia económica (indexación, inflación, excesivas tasas de intereses, etc.) son alguno de los factores que impiden el acceso a la vivienda digna, ya sea adquirida o alquilada.

    Los sostenedores del derecho absoluto de propiedad, consideran una arbitrariedad estatal, la regulación del régimen de locaciones urbanas, protegiendo al más débil, estableciendo plazos mínimos, etc.

    Hoy se puede decir con certeza que dicha concepción resulta perimida en el mundo de la justicia y del Derecho positivo.

    Sin embargo, dicha concepción, ha dejado su huella en nuestro Código Civil. Hasta la reforma de 1968, el Art. 2513 decía: “el propietario es dueño y señor, puede no sólo gozar y aprovechar de su propiedad, puede también degradarla y destruirla”. Aquí detectamos una tendencia a excesos en el dominio de la propiedad.

    Actualmente si así fuera, cierto sector de la sociedad, por ejemplo los inquilinos, se verían sumamente afectados a que el propietario del inmueble, abuse de su derecho en desmedro de la parte débil.

    Hoy podemos decir que el Estado en razón del Art. 14 Constitución Nacional, ha asumido el compromiso de proteger a la familia, asegurando su permanencia y desenvolvimiento en el ámbito de una vivienda digna, ya no interesa si es propietario o inquilino, el Estado debe intervenir por y para todos.

    Actualmente, vemos un funcionalismo social en el derecho de la propiedad, que se desprende de los nuevos Art. 2513 y 2514 del Código Civil, que imponen un ejercicio regular y no abusivo del derecho de la propiedad.

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    En la mayoría de los países, los gobiernos suelen intervenir en el mercado de alquileres para garantizar el acceso a la vivienda. Se detalla a continuación lo que sucede en España, Venezuela, Alemania y Suecia para dar cuenta de distintas opciones de intervención:

    España

    En 1950, la mitad de las viviendas de España estaba en alquiler, pero esa porción fue descendiendo lentamente hasta llegar a un 11 por ciento en 2001, debido a la falta de promoción de alquileres por parte del Estado. En la actualidad, el alto precio de las propiedades deja fuera del mercado a muchos de los nuevos entrantes y los alquileres tienen precios altísimos por la escasa oferta. Por lo tanto, en abril del año 2005 el gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero creó una Sociedad Pública de Alquileres para generar un mercado que posibilite el acceso a la vivienda. La SPA le garantiza al propietario que a partir de la firma del primer contrato, y mientras la vivienda permanezca en el registro, percibirá una renta independientemente de que la vivienda esté o no ocupada. Por otra parte, los potenciales inquilinos podrán beneficiarse de una mayor oferta de viviendas destinadas a alquiler, con garantías de calidad y habitabilidad. El gobierno español justificó su intervención argumentando que el mercado de alquileres favorecerá la movilidad geográfica de los trabajadores, disminuirá el endeudamiento de las familias y, en consecuencia, el riesgo de una posible suba de los tipos de interés; y diversificará los riesgos financieros pues “la compra de una vivienda imposibilita invertir riqueza en otros recursos más rentables y más líquidos”.

    Venezuela

    El 19 de mayo de 2003 el gobierno de Venezuela decidió congelar por seis meses los alquileres de las propiedades argumentando que “es deber del Estado garantizar el bienestar y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios habida cuenta de la declaratoria como servicio de primera necesidad de los alquileres de vivienda”. Los precios se fijaron sobre la base de los cánones de arrendamiento de noviembre de 2002 y desde entonces el congelamiento se ha ido prorrogando cada seis meses. Los inmuebles afectados son los que se construyeron antes de 1987, mientras que para el resto rigen las reglas del libre mercado. La medida favoreció claramente a los sectores que venían alquilando, pero desde entonces la oferta para los nuevos interesados se restringió. La Cámara Inmobiliaria Metropolitana afirmó que el porcentaje de alquileres sobre el total de transacciones cayó de 40 a 30 por ciento desde que rige el congelamiento.

    Alemania

    El mercado de alquileres inmobiliarios alemán está regulado por el Estado, y otorga a los inquilinos un amplio margen de protección. Las viviendas destinadas al alquiler representan más del 40 por ciento del total. En cada pueblo existe una lista llamada Mietspiegel, que muestra los precios de alquiler en cada área. En esa lista se puede comprobar si un precio es apropiado para una zona determinada o si el precio es ilegal. En este último caso el interesado puede gestionar su reducción a través de una asociación de inquilinos.

    Suecia

    Las municipalidades son propietarias de un conjunto de viviendas públicas que alquilan a un precio que es negociado una vez por año con los representantes de los inquilinos. Los resultados de esos acuerdos sirven como precio testigo para los alquileres privados. La Unión Sueca de Inquilinos afirma que es una “justa negociación con conciencia social”, mientras que la Federación de Propietarios Suecos señala que es “control de precios” y “competencia desleal” porque el Estado sueco apoya financieramente a las municipalidades que tienen un gran número de departamentos vacíos, algo común en partes rurales del país. El dinero es usado para calefacción y mantenimiento general.

    La autonomía de la voluntad en los contratos de locación de inmuebles:

    La autonomía de la voluntad, es, la exteriorización de la volición de las personas que provoca en el derecho consecuencias jurídicas.

    La llamada escuela liberal considera que el individuo es el único agente del movimiento económico porque nadie como él puede conocer mejor sus verdaderos intereses, siendo preferible la menor intervención posible por parte del Estado.

    Este movimiento individualista, prodiga en nuestro Código Civil, “aunque el derecho camina constantemente en la vida de los pueblos”, la doctrina, jurisprudencia y legislación van morigerando aquel credo individualista de nuestro Código Civil, producto de una época.

    En los arrendamientos rurales y en las locaciones de vivienda es donde más se evidencia, el retroceso del sistema de autonomía de la voluntad.

    Frente a la concepción jurídica tradicional del contrato, donde la voluntad de las partes es ley para las mismas, nace otra orientación acorde a necesidades sociales que se engendran y desarrollan. Un claro ejemplo de lo que acabamos de decir nos lo proporciona la sentencia Anico Oscar c/ De la Pesane, donde se hace un examen exhaustivo de la cuestión declarándose que “ocurriendo una grave perturbación económica social, es lícito tanto la reducción temporal por parte del Estado de los alquileres y las prórrogas de los contratos de locación.

    Ha sido Josserand quien ha puesto en relieve esta nueva estructura del contrato, bajo la forma de “dirigismo”, el contrato escapa a la acción concertada de las partes, se convierte en una acción dirigida, sea por poderes públicos, representados por legisladores o jueces o sea por uno de los contratantes que impone fórmulas y condicionamientos.

    Un claro ejemplo de lo que Josserand nos enseña, lo vemos en el Art. 70 de la ya derogada Ley 16739, sancionada el 1 de octubre de 1965, nos dice: “en todos los contratos, los tribunales de justicia tendrán amplias facultades para interpretar y resolver los casos en que se demuestre que cualquiera de las partes lesionan las normas de la moral, buenas costumbres y orden público”. Es claro, el intervensionismo del poder público hace perder terreno a la libertad de los particulares.

    III-Legislación sobre locación:

    En las últimas décadas se han conocido en Argentina, en materia de regulación del contrato de locación de inmuebles urbanos, una pluralidad de sistemas; lo que evidencia cambios en la política legislativa, producto de la necesidad de contar con un inmueble, destinado, depende de las circunstancias del inquilino, a diversos usos. Esta alteración frecuente condujo en gran medida al desconocimiento de las normas y a una gran inseguridad jurídica.

    III. a- Etapas

    Para su mejor comprensión dividimos por etapas, los cambios en la regulación del contrato de locación de viviendas:

    Primer etapa:

    El Código Civil Argentino, sancionado el 25/06/1869 y promulgado en 1871, en materia de locaciones, se enroló en la libre contratación, reconociendo un amplísimo derecho de propiedad. La regulación del Código Civil, fue inspirada, en el individualismo liberal que se tradujo en el principio de autonomía de la voluntad “dejar hacer”.

    En esta etapa, se tutelaba el negocio del propietario rentista.

    El original Art. 1507 decía “el arrendamiento de casas, piezas amobladas, si no tuvieren estipulado el tiempo, pero cuyo precio se hubiere fijado en años, meses, semanas o días se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio”.

    El Art. 2513 decía: “el propietario es dueño y señor, puede no sólo gozar y aprovechar de su propiedad, puede también degradarla y destruirla”. Nuestro Código Civil en esta etapa, había plasmado el derecho a la propiedad absoluto.

    El codificador, se encargó de fijar un plazo máximo para la locación dejando el plazo mínimo librado a la autonomía de la voluntad. La falta de convención al respecto, autorizaba al locador a pedir en cualquier tiempo el desalojo.

    En lo que se refiere a los plazos máximos, se mantiene lo estipulado en el Art. 1505: de 10 años y el que se excediere de éste, el plazo quedará estipulado en 10 años. Cuando el plazo fuere menor que el establecido por este Art. se concluirá en el término pactado entre las partes. Si el inquilino permanece ocupando el inmueble aunque no convenga con el locador un nuevo plazo (lo cual es muy frecuente) por aplicación del Art. 1622 del Código Civil, no habrá tácita reconducción sino la continuación de la locación que ya ha sido concluida y que habilita al dueño de la cosa a pedir en cualquier momento su restitución.

    El Art. 1505 del Código Civil, es una de las pocas normas de regulación que, limitando la autonomía de la voluntad, figuran en el Código redactado por Vélez, dándose en este aspecto el fenómeno inverso a lo que en general sucede en la materia, ya que aquí la doctrina propone eliminar la norma limitativa del codificador, o al menos ampliarla.

    En su nota al Art. 1505 Vélez explica los motivos por los que, apartándose de la legislación comparada de la época, no permite locaciones por más de 10 años, al entender que este tipo de

    contratos afecta el derecho de disponibilidad sobre el bien, conflictúa aspectos sucesorios y limita la posibilidad de que los inmuebles mejoren, para concluir diciendo que, contratos a más largo plazo debían tener las características de un derecho real (usufructo) y no personal (locación).

    Segunda etapa:

    Comienza en la década del 20` con la Ley 11156 y culmina a mediados de los años 40`con el Decreto 1580 y sucesivas leyes de emergencia. Esta etapa se caracteriza porque comienza la intervención estatal en materia de locaciones urbanas, por considerarse un tema en el cual está involucrado el orden público y para subsanar un evidente desequilibrio entre las partes del contrato de locación.

    Este momento histórico, se evidenciaba la escasez de viviendas, exceso de demanda de inmuebles e insuficientes ofertas.

    En este periodo, se protegió sobre todo, al inquilino.

    En el marco de una severa crisis habitacional se dicta en 1921 la ley 11156, introduce la reforma al Código Civil, modifica los Arts: 1504, 1507, 1509,1583,1604 y 1610.

    Esta ley, señala el comienzo de una nueva técnica legislativa. Esta modificación apuntaba, como la mayoría, a una solución permanente.

    La situación que buscó resolver, fue, atenuar las grandes diferencias entre locador y locatario. Urgía sancionar leyes que sin lesionar derechos legítimos, mejoraran la situación de malestar creada por la general y violenta alza de los alquileres.

    Su nota dice: “ (...)es preciso buscar una solución de equidad, compatible con la tendencia del Código Civil”.

    Establece; Sustituir el Art. 1507 por el siguiente: “en la locación de casas, departamentos, o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no haya contrato que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los siguientes términos”:

    Un año y medio habitación

    Dos años comercio e industria

    El beneficio se establece, claramente a favor del locatario.

    Además en la ley se hace referencia a:

    a- La existencia de contratos escritos, expresión que debe ser leída como aludiendo a la existencia de una locación con duración determinada, sin contratos escritos equivale a la locación de duración indeterminada.

    b-La locación con muebles regía la presunción del Art. 1507 párrafo 3. “Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas, días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio”.

    c-Durante los plazos mínimos no pueden alterarse ni el precio, ni las condiciones de arriendo.

    La gran conmoción en el rubro de alquileres de nuestro país se detecta el 29/06/1943 cuando se dictó el Decreto 1580 por el cual ante cierta circunstancia, suspendió oficiosamente los juicios de desalojos y fijó precios de arrendamientos, creando la Cámara de Alquileres.

    Según Jorge Alberto Zago “... desde el año 1943, la locación urbana tuvo en nuestro país dos legislaciones positivas que rigieron las relaciones entre locador y locatario...”. Siempre subsistieron las normas del codificador, corporizadas en el título VI, del Libro Segundo, Sección Tercera, Artículos 1493 a 1647 bis, como legislación subsidiaria de las disposiciones contenidas en las diversas leyes de alquileres.

    Las leyes de emergencia que comienzan desde el decreto ley 1580/43(10/07/43) y cuya duración han tenido más de 33 años, han producido dos corrientes ideológicas y jurídicas bien diferenciadas:

    La primera tiene considerado que esas leyes emergenciales han desvirtuado el derecho de propiedad, impidiendo el desarrollo edilicio y perjudicando a propietarios e inquilinos. Para los sostenedores de esta tesis la solución consistiría en mantener las disposiciones del Código Civil.

    La otra tendencia estudia la realidad social y el progreso del derecho en la vida de las comunidades, abandona la concepción individualista y el resguardo de la autonomía de la voluntad, protege la parte débil de la relación contractual, para lo cual deben efectuarse las reformas necesarias y dictarse leyes emergenciales y de carácter definitivo en la legislación de fondo.

    El decreto 1580/43 para muchos fue origen del régimen anómalo e injusto de las locaciones urbanas su finalidad fue establecer bases de justicia y equidad lo que no podría lograrse si se permitiera que el interés particular prevaleciera sobre el de la gran masa de la población. Dicho decreto importó una modificación sustancial al régimen normativo del Código Civil.

    Su Art. 4 estableció:

    En los casos de contratos de locación cuyo plazo convencional o legal estuviere vencido o venciese durante la vigencia del presente decreto, no puede exigirse al locatario la desocupación del bien hasta un(1)año y medio después de dicha fecha o del vencimiento de contrato si fuese posterior a ésta.

    Se creaba una “cámara de alquileres”, donde establece que requisitos hay que tener para ser miembro de ésta. (Art. 9)

    Art. 13 Establece que éste decreto rige hasta el 31/12/1945

    Tercer etapa:

    Momento en que se vuelve al Código Civil, fue una medida voluntarista basada en la economía de mercado, muy lejos de la realidad económica que estaba atravesando el país. Del dirigismo se pasó a la desprotección del locatario.

    Producida la ruptura constitucional, el 27 de julio de 1967 se sanciona y promulga la ley 17368 establecía “ Todos los contratos de locación suscriptos a partir de la publicación de la presente ley, quedarán sujetos al régimen del Código Civil.

    Ley 14821 (31/07/59) Art. 2: prorrogase hasta el 31 de diciembre el plazo de vigencia de los contratos de locación comprendidos en el régimen de la presente ley que hubiera vencido antes de la sanción de la misma o que venciera durante su vigencia.

    La ley 15775(06/12/60) es modificatoria de la ley 14821 que venia rigiendo desde 01 de agosto de 1959, después del período de suspensión de desalojos dispuestos por el Congreso Nacional conformado tras las elecciones de 1958 en realidad las modificaciones son mas bien de detalle, salvo una muy importante: el beneficio de paralizar el desalojo por parte de los inquilinos nuevos o pudientes.

    Art. 2: prórroga general. Prorróguese hasta el 31 de diciembre de 1963 el plazo de vigencia de los contratos de locación comprendidos en el régimen de la presente ley que hubieran vencido antes de la sanción de la misma o que vencieron durante su vigencia.

    Código Civil: plazo máximo Art. 1505 y caución hasta la intimación del locador, mínimo, 1507- continuación de la locación vencido el contrato Art. 555, 1622, 2465 Código Civil.

     Ley 16739(13/10/65)Modificatoria de la ley 15775.

    Art. 2: prórroga general de las locaciones. Prorróguese el plazo de vigencia de los contratos  comprendidos en la presente ley que hubieren vencido antes de su sanción o que vencieren con posterioridad a la misma:

  • Industria y comercio: hasta el 31 de diciembre de 1967 si se trata de locación de inmueble con destino al ejercicio de profesiones y de otras actividades civiles, y

  • Vivienda: hasta el 31 de diciembre de 1970 los de locación de inmueble con destino a vivienda.

    • [Prórroga con actualización de alquiler] En los casos de los incisos a) y b), luego de vencidos los términos respectivos, si el locatario se allanase a pagar el alquiler que se pactare o se fijare judicialmente, el contrato quedara prorrogado por el plazo fijado  en el art. 1507 del Código Civil; pudiendo hacer uso de este derecho de modo que las sucesivas prórrogas no excedan el 31 de diciembre de 1970.

    [ídem = trámite] El allanamiento podrá hacerse únicamente al contestar la demanda y la sentencia deberá fijar el nuevo alquiler, en la forma establecida por el inciso 1 del art. 3. los costos se soportaran en el orden causado.

    Código Civil: Plazo máximo de 10 años, 1505 y mínimo ( como industria, dos años, habitación, un año y medio, casas y piezas amuebladas, período del precio), 1502. Plazo en contrato por apoderados seis años, Art. 1881 inciso 10. continuación  de la locación hasta la intimación del locador, vencido el contrato, 555, 1622 y 2465.

    En diciembre del año 1967 se sanciona la ley 17607 y a la ley 17689 que es su aclaratoria, leyes creadas por un gobierno de facto, tenía el propósito del retorno liso y llano a la contratación individualista del Código Civil. Estas leyes provocaron la reacción del sector inquilino que se sentía desprotegido, solicitaron la intervención estatal para frenar la especulación que producía la escasez locativa. Se habla de la inconstitucionalidad de dichas leyes pues el locador podía pedir el desalojo cuando lo considere.

    Ley 17607(09/01/68) Art. 1: Las locaciones comprendidas en el Art. 2 inciso 2, ley 16739 vencerán el 30 de junio de 1968. Quedan exceptuadas las referidas a garajes y salas cinematográficas o teatrales, si los locatarios optaren por acogerse a la situación de inquilinos pudientes, en cuyo caso el reajuste de alquileres correrá desde la publicación de la presente ley.

    Art. 2: las locaciones destinadas al ejercicio de profesiones vencerán el 31 de diciembre de 1968. Tanto en el supuesto del Art. Anterior como en este, el locador podrá iniciar el correspondiente juicio de desalojo a partir de la publicación de la ley, pero el lanzamiento no podrá decretarse antes de los plazos fijados.

    Ley 17689(02/04/68)

    Art. 1: Aclárese la ley 17607 sus disposiciones son aplicables a todos los contratos en ella mencionados, sea de fecha anterior o posterior al 1º de marzo de 1957, y que salvo las excepciones contempladas en el 2º Párr. del Art. 1, los locatarios carecen de derecho a continuar en la locación ofreciendo pagar el alquiler que los jueces fijen.

    Los plazos establecidos en la ley 17607 no son aplicables a los contratos en los que se hubiere reajustado el precio por acuerdo de partes o sentencia judicial firme, y prolongado, en su consecuencia, el plazo por los términos del Art. 1507 del c. c, pero al vencimiento de dichos términos, ellos quedarán excluidos de las normas de la ley 16739.

    El 30/12/70 se sanciona la Ley 18880, fue duramente criticada, no se adaptaba a la realidad económica del país, su objetivo, el retorno al Código Civil.

    Ley 18880(15/01/71)

    ART. 2: Prorrogase hasta el 31 de diciembre de 1974 el plazo de contrato de locación comprendido en la presente ley, que hubiese vencido o venciere antes de esa fecha.

    Art. 8: cuando al tiempo de entrar en vigencia esta ley, aun rigiera un plazo establecido por convenio de partes o decisión judicial, continuará el alquiler convenido a o fijado hasta su vencimiento. Cumplido dicho término y si no fuese uno de los supuestos del Art. 3, el alquiler podrá ser actualizado anualmente.

    Se sanciona la ley 20546 que deroga expresamente la ley 18880 18901 19405 Decreto 981/73 y toda otra disposición que oponga al régimen establecido.

    Producido el derrocamiento del gobierno constitucional, el 24 de Marzo de 1976 se dicta la ley 21342 y se deroga la ley 20625, sus ampliatorias y modificatorias.

    La ley 21.342(30/07/76) (llamada ley de normalización de locaciones urbanas) Dictada dentro del marco del gobierno del General Jorge R. Videla.

    Fue sancionada el 29 de junio de 1976 y publicada el 30 de junio de 1976. Se encuentra organizada en 52 artículos estructurados en 6 títulos.

    El plazo está legislado en el capítulo 2 del título primero. En el mismo se establecen los plazos de restitución de las locaciones indicando en cada caso el período en que se realizarán.

    El espíritu del mensaje ministerial que acompañó a la ley 21.342, deja entrever que ésta fue el intento de ser la última de las leyes de excepción.

    Sus autores comenzaron diciendo en ese momento que “…los principios del realismo y sinceramiento económico que caracterizan a la conducción de la Nación hubieran justificado la liberación inmediata y general de todas las locaciones de inmuebles urbanos…” y unos renglones más adelante sostenían que “… el retorno inmediato al régimen del Código Civil, solo servirá para engendrar menos males y crear angustias en amplios sectores de la población locataria…”.

    En el Art. 6º de la ley 21.342 se intercaló una solemne promesa por la cual el Estado se comprometió a no entrometerse en los futuros contratos de locación, respetando lo convenido por locador y locatario. Dentro del pendular movimiento del gobierno constitucional y de facto, la oferta de inmuebles urbanos tuvo una recurrente inevitable: cuando los gobiernos militares insinuaban la apertura política, se retraía casi a cero. Esto era por el temor del triunfo de los partidos populistas, lo que provocaba en el remanente de locadores rentistas que quedaba, una disimulada expectativa pesimista.

    Cuando el último gobierno militar produjo la apertura política que desembocó en las elecciones de 1983, la in disimulada expectativa pesimista se apoderó del remanente de rentistas locadores.

    Ante esta situación y todo lo que significaba un cambio de gobierno, el mercado locativo se enrareció nuevamente y una gran retracción de la oferta provocó la preocupación de la sociedad.

    Tan importante era el tema de las locaciones urbanas, que el mismo constituía uno de los puntos más salientes de la campaña electoral. Se preguntaba a los candidatos qué sucedería después de las elecciones con la vuelta de la democracia en materia locativa. Este interrogante recogía el clamor de toda la sociedad, pero especialmente de los propietarios.

    Con la vuelta de la democracia el 10 de diciembre de 1983, y la asunción como presidente del Dr. Raúl Alfonsín quedaba allanado el camino para una nueva ley de locaciones urbanas.

    La ley 23.091 fue sancionada el 20 de septiembre de 1984, promulgada el 9 de octubre de 1984 y publicada en el Boletín Oficial el 16 de octubre de 1984. Ésta no constituye una ley de emergencia, venía a dar solución a distintos problemas que se presentaban en materia locativa, había escasez de oferta, por lo que los inquilinos quedaban desprotegidos y muchos de ellos acudían a la plaza del Congreso a fin de exteriorizar su descontento.

    Uno de los mayores méritos de esta ley fue que en años posteriores a pesar de la inflación, junto con el Código Civil mantuvo a los contratos regulados.

    La estructura de la misma se encuentra organizada en torno a cuatro capítulos, contando con un total de 30 artículos (incluyendo el Art. 29 bis que fue incluido por la ley 24.808).

    El plazo se encuentra regulado en el artículo 2 de la siguiente manera:

    “Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de 2 años. Dicho plazo mínimo será de 3 años para los restantes destinos.

    Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

    Esta ley modifica los plazos mínimos establecido por el Código Civil en el Art.1.507. Los aumenta: en caso de destino a viviendas con o sin muebles a 2 años, y a 3 años para los restantes destinos.

    Como argumenta Dardo Marchesini (…) “en cuanto a los plazos mínimos, partiendo de la ley 11.156, cuando modificó el Art. 1.507 del Código Civil, ya se tuvo en cuenta los destinos de habitación por un lado y el de comercio por el otro”(…)cuando la locación era para darle destino profesional, quedaba un tanto descolocada en el andamiaje legal y más de una vez la duda pasaba por saber cuál se aplicaba(…). La solución se tomó de los casos prácticos y se equiparó a los mismos, teniendo en cuenta al plazo comercial.

    El artículo en su enunciado, excluye del plazo mínimo a locatarios que sería injusto proteger al igual que los restantes casos que menciona la ley en su primera parte. Los protegidos representan casi en su totalidad una categoría de pudientes u otra calificación que en muchas legislaciones tuitivas quedaron excluidos por razones de política social

    Beneficiarios de los plazos mínimos:

    Contrariamente a lo que disponía el Art. 1507 primera parte del Código Civil, que establecía que los plazos mínimos legales estaban previstos en beneficio del locatario a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, en la ley 23091,tales plazos están establecidos en beneficio de ambas partes.

    Varias son las razones que se evidencian para pensar esto: en primer lugar la terminología que usa el Art. 2 de la ley, cuando en cuestión de plazos se refiere al contrato, no a una de las partes en particular; luego porque técnicamente la llamada resolución anticipada del Art. 8 de la ley, no es tal, sino una facultad rescisoria autorizada por la ley en forma unilateral.

    No obstante que el mensaje del proyecto del Poder Ejecutivo, convertido casi sin modificaciones, en ley, expresa que los plazos se prolongan a favor del locatario, con el fin de dar más seguridad a la relación contractual.

    Rezzónico, piensa que la mayor estabilidad que la extensión de los plazos mínimos brinda al contrato es útil al locatario; pero no excluye el beneficio que los mismos pueden aportar al locador; sin dejar de reconocer que están dirigidos en mayor mediada a brindar la necesaria seguridad de la relación locativa al locatario.

    ¿Puede un contrato celebrarse por un término menor al de la ley?

    Para el Art. 2 (23091) que reglamenta acerca del plazo, no hay otro término mínimo de duración del contrato, que el de dos años para la vivienda.

    No hay manera de vulnerar los plazos mínimos; aunque las partes así lo hayan querido. Y esto también es otra razón para sostener que los plazos son a favor de ambas partes.

    Los plazos menores a los mínimos de la ley, no tienen efecto alguno y no pueden ser invocados por ninguna de las partes en su beneficio para reclamar derechos que el referido plazo le pueden otorgar.

    Las exclusiones del plazo mínimo para las contrataciones.

    Cuestión actual:

    El Art. Segundo de la ley específica, dispone como segunda parte del mismo:

    Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

    a)Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

    b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo de alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;

    c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales vehículos u otros objetos y los garajes y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieren sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

    d) Las locaciones de puestos de mercados o ferias;

    e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

    Estudio de las exclusiones:

    El inciso a) del artículo es claro en su primera parte, en cuanto expresa que quedan excluidas del plazo mínimo, (sería de tres años de acuerdo al párrafo segundo del Art. segundo de la ley 23.091) las contrataciones para sede de embajadas, consulados y organismos internacionales(no destino vivienda).

    La duda podría presentarse cuando las locaciones fueran celebradas para el personal diplomático y consular o pertenecientes a organismos internacionales.

    En primer lugar, pueden celebrarse contratos de locación de inmuebles por personal diplomático o consular para vivir solamente en ellos, independientemente de su trabajo. La ley como veremos los excluye del plazo mínimo legal de la locación. ¿En tal supuesto pueden invocar el beneficio legal? Juan Carlos Pierre, entiende que sí, por cuanto la ley se propone la protección la protección de la vivienda, no hay razones para excluir del plazo tuitivo a esas personas, que no viven en las sedes de las embajadas, consulados u organismos internacionales.

    En cuanto a los organismos internacionales, el autor anteriormente citado entiende que estos deben ser pertenecientes a esas embajadas o consulados, o bien ser reconocidos por nuestro país.

    Pues no resultaría aceptable invocar el carácter de internacional de cualquier entidad para considerarla excluida de los plazos mínimos para las contrataciones.

    El inciso b) está dirigido a las locaciones de viviendas con “muebles” que se alquilen con fines de turismo, en zonas aptas para tal destino.

    Turismo, a los fines considerados importa un cambio momentáneo del ambiente territorial como propósito de visita de otras regiones es una actitud de descanso o recreo respecto de las ocupaciones habituales del turista.

    Lo que la ley no ha considerado(resulta objetable) es la locación transitoria de locales en lugares de turismo o temporada.

    Tampoco se consideró la exclusión para las locaciones por ausencia temporaria del locador. Cosa que sí lo hicieron las antiguas leyes: 20.625-21342, con la finalidad de permitir que quienes debieran alejarse temporariamente de su residencia, con la intención de regresar, pudieran alquilar sus viviendas, que de otro modo dejarían vacías sin beneficio para nadie.

    El inciso c) estuvo contenida mas o menos similar en todos las leyes anteriores.

    Tanto en el supuesto de garajes, como de guarda de animales, vehículos u otros objetos, las que quedan excluidas son las contrataciones del dueño del negocio garaje, y los propietarios de los coches que se guardan en esos lugares. No atañe esta exclusión, verbigracia, entre el dueño del edificio donde funciona un garaje y quien lo explota.

    Otro caso que es importante destacar es que tratándose de departamentos con cocheras que se alquilan conjuntamente siendo la cochera un accesorio de la misma y no estando debidamente especificado en el contrato, la locación de cochera no debe considerarse independiente de la locación principal, por esto no estaría comprendida en la exclusión.

    El inciso d) comenzó por ser exclusión de prórroga legal de naturaleza emergencial, puesto que se encuentra en todas las leyes antiguas, pasa a ser para el derecho positivo exclusión del beneficio del plazo mínimo locativo, cuyo pago podrá ser diario, semanal, o mensual.

    La ultima de las exclusiones e) comprende las locaciones en que el Estado nacional, provincial, municipal o entes autárquicos fueren parte como inquilinos.

    Antecedentes del Art. 2 Ley 23091:

    El decreto Ley 2186(08/03/57) es el que en su artículo segundo ofrece la disposición legal por primera vez, trayendo ordenadamente un régimen de exclusiones:

    Desde sus incisos a) hasta el j), comprendían las locaciones de unidades nuevas, a los contratos nuevos, a las locaciones de fondo de comercio, a las locaciones de habitaciones en hoteles, hospedajes, pensiones, establecimientos análogos debidamente habilitados, locaciones de puestos en mercados y ferias de propiedad pública o privada, de espacios o lugares destinados a la guarda de vehículos, animales u otros objetos, de inmuebles para el alojamiento por temporadas de descanso o con propósito de turismo, de inmuebles por ausencia temporaria del locador y en virtud de cláusulas accesorias de otros contratos y cualquiera fuere el destino de la locación cuando el inquilino o su cónyuge tuvieren suficientes bienes de fortuna.

    • La ley 14821 (31/07/59), que tuvo una vigencia efímera, contenía un régimen de exclusiones similares agregando en su inciso g) a las locaciones que no fueran utilizadas para fines lícitos.

    • La ley 15775 (06/12/60), modificatoria de la anterior, incluía su régimen de exclusiones integrando además a la locación de espacios publicitarios y a las otorgadas como consecuencia de una explotación agrícola, ganadera o minera.

    • La ley 16739 (13/10/65), que sucedió a la anterior, mantenía el régimen de exclusiones en general como se ha venido exponiendo, con la novedad que en determinados supuestos, se enervaba los efectos del desalojo por el allanamiento al pago de un alquiler que se pactare o se fijare judicialmente, quedando prorrogado en tal supuesto el contrato por el término fijado en el Art. 1507 del Código Civil.

    • La ley 18880 (15/01/71) comprendía de igual modo un sistema de locaciones excluídas y tuvo vigencia hasta el 31/12 de 1974.

    • Con posterioridad, entra en vigencia la ley del Gobierno Militar 21342(30/07/76), tiene un sistema de exclusiones por supuesto más limitado.

    Cuarta etapa:

    Su inicio se sitúa, a finales de los años 90` donde se observa una abundancia de inmuebles desocupados. Se manifiestan grandes diferencias en el poder de negociación: por un lado, la parte débil, por el otro la fuerte.

    El contrato de locación comúnmente es un contrato de adhesión a cláusulas predispuestas por el locador, a las cuales el locatario no puede discutir, sólo se limita a aceptar o rechazar.

    Para entender mejor la actualidad, hemos buscados recortes periodísticos que nos dan una visión acabada de la situación actual:

    A la hora de alquilar, los propietarios aceptan nuevos contratos:

     

    • El inquilino firma en blanco un convenio de desocupación.

    • La mayoría de los clientes no dispone de una garantía segura.

    • Tampoco de los fondos suficientes para pagar depósitos, comisiones y un mes de locación por adelantado.

    Enrique Wainfeld, presidente de la Asociación de Inquilinos de la República Argentina (AIRA), dijo que desde fines de 1997 la oferta de las locaciones urbanas de vivienda comenzó a superar a la demanda porque los inquilinos, en su gran mayoría, no disponen de un mínimo de entre $1200 a $1400 en concepto de:

      • Depósito de garantía.

      • Comisión de inmobiliaria.

      • Un mes de alquiler adelantado para concretar la locación.

    Frente a este panorama, los pocos alquileres de viviendas que se concretan no se hacen a través de un contrato de alquiler sino que se utilizan dos nuevas modalidades que el propio mercado comenzó a utilizar:

    En lugar de un contrato de alquiler se firman en blanco el convenio de desocupación o bien la rescisión contractual.

  • El convenio de desocupación opera como una sentencia. Se firma en blanco con una leyenda que dice: “tal día dejo la propiedad...” y con dos meses impagos y sin necesidad de enviar un telegrama de aviso, el propietario pone la fecha de desocupación, lo homologa en Tribunales y pide el lanzamiento, que tarda entre 60 a 90 días.

  • La rescisión anticipada es prácticamente lo mismo. “La ley le da derecho al inquilino para que avisando dos meses antes pueda dejar la propiedad, es un convenio también”. Ambas modalidades, no son precisamente legales ya que funcionan como elementos coercitivos para los inquilinos, pero lo poco que se alquila se hace en estas condiciones.

    • Aquí hay una nueva realidad, se utilizan tergiversados los elementos coercitivos que la ley 23091 establece. Pero choca con el contexto general que está pasando el país “es la única forma en que se pueden realizar los alquileres”. Entonces, aquí opera por un lado la ilegalidad en el sentido que no se respeta el texto de la ley, pero por otro lado la necesidad de tener un techo (inquilino), de percibir el dinero por el otro(dueño del inmueble).

    Parece que hay algo más fuerte que la ley... la necesidad.

    Alquileres por las nubes

    Sólo en Capital Federal hay 300 mil familias de ingresos medios y bajos que viven en propiedades alquiladas. En lo que va del año, los alquileres aumentaron 15,4 por ciento, liderando el ranking de inflación. El Gobierno no tiene una política para frenar esos ajustes. El alza de alquileres es superior a la que registró un rubro sensible como alimentos y bebidas, que avanzó 12,4 por ciento en el mismo período. El Gobierno hasta el momento no tomó ninguna medida para contener el alza de los alquileres

    La expectativa es que los precios sigan subiendo, los propietarios y las inmobiliarias presionan a los inquilinos para incluir en los contratos cláusulas de revisión semestral pese a que la indexación está prohibida por la ley de Emergencia Económica 25.161. Muchas personas aceptan esa cláusula para poder alquilar la vivienda y luego renegocian porque saben que, si no lo hacen, cuando venza el contrato no les van a renovar” Lo que la mayoría de los inquilinos no saben es que: Es una cláusula de buena voluntad en la cual las partes reconocen que si los precios aumentan se sentarán a negociar. No es exigible.

    En la Argentina, el Estado financia la construcción de viviendas para los sectores más carenciados, pero no impulsa ninguna política destinada a alentar el alquiler, ya sea a través de incentivos a la oferta o a la demanda. Por lo tanto, cuando los precios comienzan a subir, los inquilinos quedan desamparados. Los defensores del libremercado sostienen que si el precio del alquiler está por encima de las posibilidades del inquilino, tarde o temprano bajará sin necesidad de que el Estado intervenga, pero lo cierto es que muchos propietarios prefieren dejar su departamento vacío antes de alquilarlo si la renta no los seduce. Eso quedó demostrado en el Censo del 2001, cuando se registró un 12 por ciento de viviendas vacías en Capital Federal. A su vez, si las condiciones que quiere fijar el propietario son leoninas, el inquilino ni

    siquiera puede recurrir a la Subsecretaría de Defensa de la Competencia y el Consumidor porque la locación de inmuebles no está alcanzada por la Ley del Consumidor 24.240.

    En el país, los alquileres son regulados por la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas de 1984, pero la norma no tiene una autoridad de aplicación específica y el marco regulatorio es muy exiguo. Ni siquiera está vigente el régimen de beneficios impositivos que contemplaba la ley para aquellos propietarios que estuvieran dispuestos a alquilar su vivienda. La Unión Argentina de Inquilinos le envió una carta en junio pasado al jefe de Gabinete, Alberto Fernández, proponiéndole la creación de un servicio de mediación locativa en el área de Desarrollo Social que debería intervenir en los conflictos que se susciten entre propietarios e inquilinos. El tema fue girado por el Gobierno a la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano de la Cámara de Diputados. No se está discutiendo ningún proyecto donde se contemple la situación de los inquilinos. Lo mismo ocurre en la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Transporte del Senado. Por su parte, en el Instituto de Vivienda de la ciudad, el mercado de alquileres tampoco es foco de una política pública.

    La intervención del Estado es vista como una herejía luego de los sucesivos congelamientos de alquileres que se aplicaron en el país desde la primera presidencia de Perón. La mano del Estado favoreció a los inquilinos de entonces, pero generó una fuerte restricción de la oferta pues casi nadie pensó en alquilar su vivienda. Así fue como el porcentaje de inmuebles en alquiler en la Capital cayó de 65 a 6 por ciento entre 1940 y 1983, según datos presentados por Moisés Resnick en el seminario del Plan Fénix II. Cuando el Estado dejó de congelar los precios, el porcentaje de propiedades en alquiler comenzó a crecer nuevamente, pero las condiciones de vida de los inquilinos empeoraron.

    En la actualidad existe un abanico de instrumentos alternativos para incentivar la demanda y la oferta de alquileres sin tener que llegar al extremo de congelar los precios. La situación de los inquilinos lo justifica, pues la suba de los alquileres afecta el poder adquisitivo tanto como el aumento en el precio de las carnes y de los lácteos.

    ¿Qué puede hacer el Estado para que bajen los alquileres?

    Va a ser complicado solucionar las dificultades que genera el aumento de los alquileres mientras el precio de las propiedades se encuentre tan desfasado con relación a los ingresos de la población. En los '90 el crédito hipotecario se convirtió en una opción para muchos inquilinos porque la cuota era similar al alquiler, pero en la actualidad es difícil calificar para los préstamos. Esta situación perjudica fundamentalmente a la clase media. Desde el punto de vista macro, está pendiente una mayor redistribución del ingreso. A escala sectorial, se podría incrementar la oferta aplicándoles un castigo a aquellos propietarios que prefieren tener su departamento desocupado antes que alquilarlo. Por ejemplo, se les podría aplicar un impuesto del mismo modo que se les cobra un impuesto más caro a quienes tienen un terreno baldío para incentivarlos a construir. Habría que analizar la implementación porque, a diferencia del baldío, no es fácil saber cuándo un departamento está desocupado, pero es una opción para tener en cuenta.

    Luego de la devaluación, los precios de las viviendas fueron aumentando hasta prácticamente recuperar su valor en dólares, mientras que los salarios quedaron rezagados en cuanto a su poder de compra. Por lo tanto, la capacidad de los sectores medios de acceder a la vivienda se ha visto reducida y eso produjo una presión sobre el mercado de alquileres. En los últimos meses mejoró la oferta, pero los precios continúan subiendo porque todavía sigue habiendo presión de la demanda. Esto no se va a revertir hasta tanto no mejoren las condiciones de acceso al crédito hipotecario para los sectores medios. No hay que intervenir en el mercado de alquileres, pues la intervención del Estado generaría resultados adversos y una disminución de la oferta de propiedades que entran al mercado de alquiler. Hay dos elementos que son

    esenciales para asegurar la fluidez de la oferta. Por un lado, la expectativa de obtener una rentabilidad atractiva con respecto a otras opciones alternativas, pero más aún cuenta la confianza en los contratos.

    Cuestión actual del tema:

    Plazos máximos

    La doctrina advirtió del inconveniente que esta limitación(máximo 10 años) supone, especialmente cuando el inmueble se arrienda para efectuar construcciones o importantes reformas que, muchas veces, no es posible amortizar en el término de 10 años.

    El conflicto resulta más aparente que real, toda vez que, como lo resolviera la Comisión reformadora que, sobre la base del Anteproyecto Bibiloni, elaboró el luego conocido como Proyecto de 1936, basta distinguir los supuestos en que se prevean construcciones, plantaciones, etc. y en tales casos permitir un plazo mayor (20 años o más), resultando quizás prudente el mantenimiento del término máximo de 10 años para aquellos contratos que no involucren supuestos como los indicados. En suma, la propuesta es dejar a la autonomía de la voluntad que resuelva los casos en cuestión, dentro de un marco regulatorio que podamos llamar razonable.

    Más allá de alguna dificultad práctica que se pudiera presentar, no parece equivocado sostener que resulta de utilidad para el desarrollo de formas contractuales muy posiblemente no utilizadas en tiempos de la codificación, permitir estos mayores plazos para los casos que suponen importantes mejoras en el inmueble locado y hacer económicamente viable la inversión del locatario.

    A su turno la vetada ley 24.032, conocida como de Unificación de la Legislación Civil y Comercial, modificaba el Art. 1505, distinguiendo las locaciones destinadas a vivienda, en que mantenía el plazo máximo de 10 años, de los genéricamente llamados otros casos, en que el plazo se extendía hasta los 50 años.

    En similar sentido, aunque a nuestro modo de ver de manera más acertada, resuelve la cuestión el Proyecto de Reformas al Código Civil, presentado por la Comisión creada al efecto; manteniendo el máximo en 10 años para viviendas y llevándolo a 20 para los inmuebles destinados a explotación industrial o comercial.

    La cuestión, en definitiva, no la vemos como demasiado conflictiva, toda vez que allí no es el interés público en sentido estricto lo que está en juego, sino antes bien, la preocupación técnica (con obvias repercusiones económicas) de no desnaturalizar el contrato, lo cual sin duda, es saludable, pero siempre adecuándolo a las nuevas exigencias que surgen con motivo de los avances técnicos que demandan distintas resoluciones jurídicas de las clásicas.

    Jurisprudencia sobre plazos máximos

    Comentario realizado por Ariza Ariel C. del fallo: C. Nac. Civ., Sala G, 15/9/2004- Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera Internacional Hotel Development S.A.:

    Hechos:

    En autos “Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera Internacional Hotel Development S.A. s/ autorización” la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, autorizó una celebración de un contrato de locación por un plazo de treinta años en el marco del cual se proyectó la realización de una importante inversión para poner en funcionamiento una explotación hotelera.

    La Cámara en su sustento, analizó la finalidad que inspiró al codificador al establecer un plazo máximo de diez años en el Art. 1505 del Código Civil, considerando las notas de esta disposición legal.

    Entendió la Cámara, que el codificador había justificado la limitación del plazo de locación, en diez años en razones de economía social, puesto que “un arrendamiento hace que la cosa no se mejore”, puesto que “un arrendamiento mayor sería embarazoso para la enajenación de cosas” y “en razones de conveniencia para el régimen hereditario”. El tribunal concluyó que ninguno de los motivos que llevaron al legislador a imponer un plazo de diez años, estaba comprometido en este caso, al contrario, se evidenciaron varios puntos a favor:

    La construcción proyectada, implica mejores de excelencia para el inmueble

    Gran utilidad para la ciudad dicha construcción.

    La locadora es una sociedad, no se veía comprometida la legítima de los herederos de los accionistas, en todo caso la disolución(su procedimiento) queda comprendida por la ley 19550.

    Sentencia:

    Se concluyó la decisión sosteniendo que en estas circunstancias especiales, el plazo establecido por el Art. 1550 Código Civil supondría un límite irrazonable al derecho de trabajar, y ejercer industria lícita, agregando que tampoco concurriría ninguna de las razones de bien común que justificaron la previsión, motivos por los cuales, se admite la autorización solicitada, para celebrar el contrato de locación por el plazo de treinta años.

    Derecho Comparado:

    La limitación de 10 años en el plazo de locación subsiste sólo en el Código Civil Peruano y Uruguayo.

    Los demás Códigos no contienen límites mínimos, algunos sólo máximos.

    Códigos como el de Italia y Portugal fijan términos máximos de 30 años.

    El Código Alemán 30 años o por la vida del arrendador o arrendatario.

    Algunos Códigos hacen distingos sobre la finalidad de la finca arrendada:

    Méjico: 10 años plazo máximo para fincas destinadas a habitación. 15 años comercio.20 industria

    Paraguay: 5 años plazo máximo y los establecidos por más tiempo concluyen a los 5 años a no ser que el inmueble hubiese sido alquilado para levantar construcciones o para realizar plantaciones que requieren tiempo para alcanzar sus productos(20 años).

    Bélgica el plazo no puede ser inferior a los 9 años para inmuebles con destino comercial.

    Venezuela: 15 años, salvo que se trate de casa- habitación que puede durar toda la vida del arrendatario.

    Código Romano Germánico: Plazo máximo 100 años.

    Proyectos de Reforma del Código Civil Argentino

    Máximos:

    Anteproyecto Bibiloni: 10 años

    Proyecto 1936: 20 años urbanos para levantar construcciones o para plantaciones.

    Proyecto de la comisión 468/92: 10 años con excepción de los inmuebles para explotación industrial y comercial que pueden ser 20 años.

    Proyecto 1987: 10 años habitación, 50 años otros casos.

    Proyecto 1998: Habitación 20 años, otros destinos 50 años.

    Para Rivera Julio, el último proyecto sería el indicado, ya que el plazo máximo en el Art. 1505 CC. carece de justificación actual y es un obstáculo para la realización de negocios.

    IV-Conclusiones:

    Sabemos que a medida que se va desarrollando la sociedad, el derecho como instrumento normativo regulador va quedando en cierta forma desactualizado, por decirlo de alguna manera, pues con el desarrollo social permanente van surgiendo nuevas situaciones o relaciones jurídicas, que requieren de nuevas formas de regulación y de solución de conflictos, que el derecho como supuestos normativos no tuvo previsión inicialmente, lo que es natural, fenómeno social que se presenta permanentemente fruto de su evolución histórica, pues la realidad como se dice, rebasa el derecho.

    El derecho debe responder a las nuevas relaciones sociales emergentes para cumplir una de sus funciones, la supremacía de la justicia y el orden, y otros valores que también emergen de esas relaciones y situaciones jurídicas.

    Además, el derecho no solo sirve para resolver los conflictos sociales que se presenten, sino también debe ser concebido para la prevención de los mismos; la idea del derecho preventivo requiere de un marco jurídico normativo eficaz hacia ese objetivo, de manera que la noción del derecho como norma jurídica positiva, tenga en cuenta los hechos sociales como vivencias del ser humano en sociedad, por ser la persona quien le atribuye una valoración, y porque es conciente que con ello aspira también alcanzar la realización de otros valores sociales.

    Hace exactamente 137 años de la promulgación del Código Civil, pues no podemos criticar el tratamiento de las locaciones urbanas que Vélez le ha dado en aquel tiempo, puesto que para la época la redacción era acorde.

    La legislación de los contratos de locaciones urbanas ha evolucionado o involucionado, de acuerdo a los vaivenes económicos, sociales, políticos que nuestro país ha sufrido. Por lo que no sería exhaustivo un trabajo sobre locaciones urbanas que no alcance a los factores antes mencionados, puesto que inciden de una forma extraordinaria en el comportamiento de los contratantes ergo en el acuerdo.

    El Estado ha tenido un papel preponderante en éstos contratos, pues ha intervenido cada vez que lo consideró necesario, protegiendo algunas veces a la parte débil y otras dejando al arbitrio de los contratantes.

    Si bien hemos dejado claro a lo largo del trabajo que las leyes de emergencia han provocado una confusión impresionante, tanto que a nosotros se nos ha hecho difícil entenderlas, pensamos que estas leyes emergenciales fueron el producto de la situación que vivía el país, confusa y ambigua. No podemos aspirar a tener una legislación lógica, coherente, en un momento crucial para nuestro país que fueron los sucesivos golpes de estado, la confusión, el miedo, el caos era el que reinaba en aquel momento, y no era lo primordial establecer un régimen regular de locaciones, porque faltaba lo fundamental, el respeto al ser humano, el respeto a l vida, el respeto a la identidad, a la libertad.

    Luego con la llegada de la democracia, ha aparecido la ley 23091, comparándola con las leyes de emergencia, ha sido un avance muy grande, pero acorde a la situación que reinaba en el país, se comenzaba a ordenar nuestra nación, y éste era el momento preciso para dictarla y proteger a ambas partes, tanto locador como locatario.

    Hoy necesitamos, una evolución de la ley de locaciones urbanas, puesto que como decíamos al principio del trabajo la parte débil que es claramente el locatario, no tiene lugar para recurrir en caso de que necesite protección ante la fuerza del locador o de las inmobiliarias.

    Hoy en día estamos en un momento de mayor estabilidad a nivel nación. Que en los recordados años, tenemos más experiencias, y debemos investigar nuestra legislación pasada, para no volver a cometer los mismos errores que antes.

    A nuestro parecer, los plazos mínimos, están bien estipulados, pero nos queda la duda de la temporabilidad máxima, es decir, debería haber una regulación que permita expresamente, la locación por un término mayor a 10 años en aquellos casos en que se ve un claro beneficio tanto para el inmueble como para la sociedad en sí.

    Además detectamos una gran falta de información en los inquilinos, pues firman avalando las cláusulas de reajuste, pensando que son obligatorias, y nadie les dice que son opcionales, estipuladas por las partes, que la ley no obliga a hacer los reajustes del contrato cada seis meses, una vez más es evidente que el conocimiento es poder sobre el que ignora la situación.

    ANEXOS

    V-ANEXO:I

    Modelo de CONTRATO DE LOCACION
    (Destino vivienda, duración mínima 24 meses)

    Entre el señor ________________________________________, de nacionalidad _________________, DNI Nº _________________________, con domicilio en calle _____________________________Nº _________, piso_____, dpto.______ Bº ________________________ de la ciudad de Rosario, como parte de la relación locativa, llamada desde ahora en adelante para todos los efectos del contrato LOCADOR, y el señor _____________________________________, de nacionalidad ____________________, DNI Nº ___________________, con domicilio en calle ____________________________, Nº _______, piso, dpto._______ Bº ______________ de la ciudad de Rosario, en lo subsiguiente llamado LOCATARIO por la otra, han convenido de mutuo acuerdo y dentro de las capacidades legales que les caben, en celebrar el presente contrato de locación y convenio, obligándose las partes a observar todas y cada una de las condiciones aquí estatuidas y las condiciones que la ley estime convenientes, como son art. 1493 del Código Civil y sus concordantes, la Ley 23.091 y demás disposiciones vigentes que hagan a la eficacia y validez del contrato.------------------------------------
    PRIMERO: CELEBRACION DEL CONTRATO: En calidad de propietario y de acuerdo a los regímenes de la ley, el LOCADOR entrega en carácter de locación y no por otro título al LOCATARIO, aceptando éste en el mismo carácter, un inmueble ubicado en calle _______________________________________, Nº _________, piso______, dpto._______, Bº _______________________de esta ciudad de Rosario, con identificación catastral Nº _________________________, con una superficie cubierta de _______ m2, que consta de ______________________________________________________________________________, integrado por los siguientes muebles y accesorios, ____________________________________________________________________________________________--------
    SEGUNDO: RECEPCION DEL BIEN LOCADO: El LOCATARIO manifiesta recibir el inmueble y todos sus accesorios en el siguiente estado: ___________________ de conservación y funcionamiento de todos sus accesorios, a excepción de: 1_____________________________________________________________________________. Todo lo expuesto el LOCATARIO declara conocer, obligándose a mantenerlo y entregarlo en el mismo estado en que lo recibe, siendo de su cargo y cuenta las reparaciones, averías, pinturas, daños y desmerecimiento de cualquier clase o naturaleza que fueren ocasionados por el uso del bien locado, salvo que el deterioro se produjese por vicios ocultos o deterioros preexistentes ajenos al buen uso del inmueble, no dándose por terminada la locación hasta que no sea acreditada dicha obligación. Si el LOCADOR se viere en la situación de efectuar reparaciones necesarias y correspondientes éstas al LOCATARIO, una vez finalizados los trabajos, notificará con la factura al LOCATARIO y éste se obliga a reintegrar su importe dentro de los (10) días corridos. Si el LOCATARIO tuviera que efectuar reparaciones que sean obligación del LOCADOR, este podrá hacerlas previa autorización del LOCADOR y finalizados los trabajos presentará las facturas correspondientes y el LOCADOR podrá descontarlo del alquiler de ese mes.-----------------------------------------------------------------------
    TERCERO: DURACION DEL CONTRATO: El término de duración de este contrato es de

    veinticuatro (24) meses contados a partir del día _____________ del mes de ___________ del año ________ por lo que inexorablemente concluirá el día _____________________ del mes de _____________ del año ______________. Vencido el término de duración del contrato, el LOCATARIO deberá como una de las obligaciones asumidas proceder a desocupar el inmueble y restituirlo al LOCADOR, libre de personas, cosas y deudas que dependan de él, sin necesidad de recurrir a la interpelación judicial o extrajudicial. Deberá además restituirlo en las mismas condiciones de habitabilidad en que fue recibido.----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    CUARTO: DESTINO: El inmueble objeto de este contrato, será destinado a vivienda no pudiendo en consecuencia el LOCATARIO darle otro substancial o accidental destino que el pactado, sin previo consentimiento y por escrito del LOCADOR.---------------------------------------------------------------------
    QUINTO: PRECIO, RENEGOCIACIÓN: Se establece como precio de la presente locación la suma de PESOS _______________________________________ ($ ________) por mes calendario iguales y consecutivas. Los alquileres se deberán abonar mensualmente por mes adelantado del uno (1) al diez (10) de cada mes. Todos los alquileres deberán ser abonados dentro del termino establecido y en dinero en EFECTIVO. RENEGOCIACIÓN DEL PRECIO DE LA LOCACIÓN: El precio de la locación convenido ha sido fijado teniendo en cuenta la paridad actual del mercado libre de cambio al día de la fecha. Para la eventualidad en que la paridad cambiaria tomada como referencia inicial para la fijación del alquiler, sufriera modificaciones, o si el índice del costo de vida se incrementase, las partes convienen, a sola propuesta de una de ellas, renegociar las condiciones contractuales referentes al valor locativo, conforme a lo prescripto por el art. 1197 del Código Civil. Agotadas las tratativas de renegociación del valor locativo sin haber arribado a un acuerdo, y sólo por esta causa, tanto el LOCATARIO como el LOCADOR podrá disponer sin más la rescisión de la locación celebrada por este contrato debiendo para ello preavisar a la otra parte con una antelación no menor a treinta días, no debiéndose, en este caso, efectuar pago indemnizatorio alguno a la otra parte por este concepto. Para el caso en que se modifique el régimen legal vigente, produciendo variaciones en el precio de la locación o fije pautas de ajuste o indexación, cualquiera de las partes podrá hacer uso de las condiciones de renegociación o, en su caso, del derecho de rescisión que contempla esta cláusula. El mero pago de conformidad del alquiler en un monto distinto al fijado originalmente será considerado como aceptación del alquiler resultante de la renegociación efectuada por las partes y el recibo será tenido como instrumento probatorio de dicho acuerdo.------------------------------------------
    SEXTO: MORA DE PAGO: En caso de que el LOCATARIO no abonara el alquiler en los términos de vencimientos acordados, se entenderá que ha incurrido en mora, lo cual permitirá al LOCADOR a cobrar un interés del ____________ por cien (____ %) diario en concepto compensatorio y el ______ por cien (___ %) diario en concepto de cláusula penal.--------------------------------------------------------------
    SEPTIMO: AUTORIZACIÓN DOMICILIO DE PAGO: El LOCADOR AUTORIZA EXPRESAMENTE al Corredor Inmobiliario el Sr. _______________________________________ DNI Nº _________________________, a cobrar la renta mensual indicada supra en la cláusula quinta del presente contrato, a otorgar y firmar los recibos respectivos, como así también al cobro de los servicios y todos los tramites de administración y/o tareas relacionadas con el inmueble motivo del presente contrato, y fija como domicilio de pago y para todos los efectos legales del presente contrato, en calle

    __________________________________ Nº _________, piso_____, dpto.________ Bº ______________ de la ciudad de Rosario.----------------------------------------------------------------

    ----------
    OCTAVO: OBLIGACIONES DEL LOCATARIO: El LOCATARIO durante la vigencia de este contrato tendrá a su cargo el pago de los siguientes impuestos y servicios del inmueble locado: ___________________________________________________________. Se compromete: (a) A gestionar en un plazo no mayor de 48 horas de celebrado este contrato en las oficinas correspondientes y bajo su exclusiva responsabilidad el suministro de __________________________________________________, como así también los gastos que demande dicha tramitación. Deberá dar aviso a las empresas encargadas del suministro, cuando decida interrumpir el servicio por cualquier causa, incluido la finalización del contrato de locación y convenio, junto con el LIBRE DEUDA correspondiente, ésta condición es prioritaria para que el LOCATARIO pueda entregar el bien desocupado, caso contrario deberá seguir abonando los alquileres y recargos que puedan corresponder hasta el cumplimiento de la obligación asumida; (b) Pagar en sus respectivos vencimientos todos los servicios e impuestos a su cargo y hasta el día de la devolución del bien locado; (c) Indemnizar al LOCADOR con una suma equivalente a diez (10) asignaciones para el personal de la Administración Pública Provincial si por falta de pago o cualquier otra causa atribuible al LOCATARIO se perdiera la línea telefónica correspondiente al inmueble locado; (d) A acreditar los pagos de los servicios e impuestos a su cargo al LOCADOR o a quién éste autorice fehacientemente y entregar los comprobantes respectivos emanados de la institución oficial que tiene a su cargo el cobro de tales gravámenes; (e) A arreglar por su cuenta cargo y costo todo entorpecimiento producido por el mal uso en la instalación cloacal, servicio de luz, de gas y de agua, como así también desagotar el pozo observante y cámara séptica; (f) A pagar las costas y gastos que demande todo procedimiento judicial a que de lugar el incumplimiento de las obligaciones emanantes de las cláusulas de este contrato; (g) A respetar todas las disposiciones, reglamentos, ordenanzas, sean de orden nacional, provincial, municipal o administrativas, vigentes o a crearse, relativas a la normal convivencia, de policía edilicia, de funcionamiento de negocios y demás, haciéndose responsable directo de toda infracción o violación a las mismas por todo el tiempo que dure este contrato. ---------------------------
    NOVENO: ACCION DE DESALOJO: La falta de pago de dos mensualidades vencidas, consecutivas, dentro del plazo convenido, dará derecho al LOCADOR a recurrir a los garantes, y si éstos no responden dentro de diez (10) días corridos de haber sido notificados, el LOCADOR considerará irrevocablemente rescindido el presente contrato de locación y convenio, pudiendo pedir sin más trámites el desalojo del bien como si la locación fuere de plazo vencido y con derecho a reclamar las pérdidas e intereses que ocasionen el incumplimiento. Asimismo las partes convienen expresamente que la falta de pago durante dos períodos consecutivos de cualquier impuesto, tasa o servicio que grave la propiedad, dará derecho al LOCADOR a recurrir a los garantes para que éstos respondan por dichos pagos dentro de los diez (10) días corridos de haber sido notificados, en caso contrario, el LOCADOR podrá pedir sin más tramite el desalojo del bien como si la locación fuere de plazo vencido y tendrá derecho a reclamar las pérdidas e intereses que ocasione el incumplimiento.--------
    DECIMO: CESION: El LOCATARIO no podrá sub-locar el inmueble, ni transferir ni ceder el presente contrato, por ningún título, ya sea gratuito u oneroso, o bajo la forma de cesión de cuotas sociales o por transferencia de fondo de comercio, como tampoco cambiar el destino o

    la afectación del bien locado.----------------------------------
    DECIMOPRIMERO: INNOVACIONES EDILICIAS: Pactándose que para realizar innovaciones edilicias o mejoras, el LOCATARIO necesita de autorización escrita y expresa por parte del LOCADOR, a falta de esta autorización, además de las responsabilidades en que incurra el LOCATARIO, el LOCADOR podrá optar por: (a) volver las cosas al estado anterior siempre que se pudiese y a costo del LOCATARIO; o (b) mantener las mejoras y modificaciones introducidas en el inmueble, sin derecho por parte del LOCATARIO a indemnización de ninguna naturaleza, ni suma alguna, no pudiendo en ningún caso invocar derecho de retención de la propiedad y/o rebaja o merma de los alquileres y/o toda otra suma de dinero a que se halla obligado, bajo pretexto de crédito por mejoras o gastos en la propiedad.---------------------------------
    DECIMOSEGUNDO: RETENCION: El LOCATARIO no podrá por ninguna causa o evento ejercer el derecho de retención, haciendo expresa renuncia al mismo.----------------------------
    DECIMOTERCERO: PROHIBICION: Queda prohibido al LOCATARIO: (a) realizar en el inmueble cualquier actividad que esté reñida con la moral y las buenas costumbres; (b) depositar o guardar elementos explosivos o inflamables; (c) realizar juegos de azar penados por la ley; (d) producir ruidos molestos que alteren la normal convivencia con los vecinos.------------------------
    DECIMOCUARTO: VISITAS Y CONTROLES: El LOCADOR se reserva el derecho de inspeccionar la propiedad, por sí o por terceros cuantas veces lo estime conveniente o necesario y el LOCATARIO se obliga a comunicar a aquél, dentro del término de veinticuatro horas de acaecido, cualquier daño o desperfecto que ocurra en el bien locado, por cualquier causa que fuere necesario ejecutar en la propiedad.-------------------
    DECIMOQUINTO: PLAZOS: Se conviene de común acuerdo entre las partes, que el alquiler se pacta por períodos de mes entero y aunque el LOCATARIO se mudara antes de finalizar el mes, deberá pagar íntegramente el alquiler correspondiente a ese mes.----------
    DECIMOSEXTO: INCUMPLIMIENTO: Páctense que ante cualquier incumplimiento como falta de pago en la fecha convenida, incumplimiento de las obligaciones emergentes y cláusulas del presente contrato, que no sólo es causal de desalojo, sino que además importa la constitución en mora automática, previa intimación judicial o extrajudicial, sin perjuicio de lo que dispone el art. 5 de la Ley 23.091. El LOCADOR podrá: (a) pedir el cumplimiento del contrato judicialmente, o (b) solicitar la rescisión del contrato por ministerio de la ley. El LOCATARIO deberá por su parte desocupar inmediatamente el inmueble, dejándolo libre de convivientes, cosas y deudas que dependan de él y en el mismo estado en que lo recibió. Vencido el contrato, el inmueble locado deber ser devuelto incurriendo en una multa del _________ por cien (___ %) diario sobre el último alquiler pagado, en concepto de daños y perjuicios por cada día que demore la desocupación, sin perjuicio del pago del alquiler correspondiente y de las acciones judiciales que pudiera dar lugar.-------------------
    DECIMOSEPTIMO: RESCISION: En todos los casos de rescisión del contrato, por pedido del LOCATARIO o del LOCADOR, se acuerda que si la rescisión es por pedido del LOCADOR, éste no abonará al LOCATARIO suma alguna en concepto de indemnización ni de ninguna naturaleza, y deberá notificar al mismo con (____) días de anticipación, si la rescisión es por pedido del LOCATARIO, éste no abonara la indemnización punitoria que dispone el art. 8 de la Ley 23.091, pero deberá comunicar esa resolución con (___) días de anticipación. ----------------------------
    DECIMOCTAVO: COBRO POR VIA EJECUTIVA: Queda establecido entre las partes y de acuerdo al art. 1578 del Código Civil, sus concordantes y correlativos, la vía ejecutiva para el

    cobro de los alquileres atrasados, en los casos de mora, y para cualquier concepto como expensas comunes, impuestos, tasas, servicios pendientes, etc. ---------------------------------------------------------------------
    DECIMONOVENO: ACCIONES CONTRACTUALES: El LOCADOR podrá dirigir su acción en caso de diferendo o incumplimiento, contra cualquiera de los firmantes de este contrato, o dirigirlo contra todos a la vez.----------------------------------------
    VIGESIMO: DEVOLUCION DE LLAVES: Si al entregar las llaves y desocupar el inmueble locado se comprobare la existencia de desperfectos, averías y/u obstrucciones imputables al LOCATARIO, éste quedará obligado a satisfacer el importe del alquiler mensual por todo el tiempo necesario que transcurra, hasta que los desperfectos o deterioros sean reparados.------------------
    VIGESIMOPRIMERO: GASTOS DE SELLADO Y CERTIFICACION DE FIRMAS: Las partes convienen que los gastos de sellado, y certificación de firmas del presente contrato estarán a cargo del LOCATARIO en un cien por cien (100 %) del monto total del contrato, que regulado por ley de sellos corresponde el cuatro con dos por mil (4,2 0/00) de dicho monto.-------------------------------------
    VIGESIMOSEGUNDO: GARANTES: Para todos los efectos y obligaciones de este contrato, el señor ______________________________, DNI Nº _________________________, con domicilio en calle ___________________ N_________ Bº _____________________ de esta ciudad de Rosario, suscriben el presente contrato, juntamente con todos los contratantes, de plena conformidad se constituyen en GARANTES, FIADORES, LLANOS y PRINCIPALES PAGADORES, en forma solidaria y mancomunada de todas las obligaciones emanantes del presente contrato, inclusive de las costas judiciales y hasta tanto el inmueble sea entregado y desocupado de conformidad al LOCADOR, en buen estado, sin deuda alguna y en las condiciones convenidas, renunciando desde ya a los beneficios de exclusión, excusión, división, interpelación o aviso previo y a los demás que la ley acuerde a los fiadores y que responderán como tal sin limitación alguna.---------------------------------
    VIGESIMOTERCERO: GARANTIA - PROHIBICIONES DE LOS GARANTES, REEMPLAZO DE LA GARANTIA: EL GARANTE - FIADOR señor _______________________________________, DNI Nº _____________________, con domicilio en calle ____________________ N _______ Bº Nueva Rosario de esta ciudad de Rosario, declara poseer un inmueble de su propiedad, sito en calle _________________________ Nº _________ Bº Centro, Rosario, inscripto en el Registro General de la Propiedad del Inmueble con la Matricula Nº _______________, el cual afecta directamente y como un respaldo fiel del cumplimiento de la garantía a su cargo. El GARANTE - FIADOR se obliga a comunicar al LOCADOR la venta, transferencia o gravamen que de alguna manera disminuyera el valor de la propiedad que declara poseer quedándole expresamente prohibido afectarlo como bien de familia, cualquier acto en contrario por el GARANTE se presumirá doloso, dando lugar a las acciones legales, civiles y/o penales, a que hubiese lugar por parte del LOCADOR, asimismo, éste se reserva el derecho a exigir el reemplazo de la garantía, en el caso precitado, o en caso de insolvencia, fallecimiento, desaparición de los GARANTES, obligándose el LOCATARIO a presentar un nuevo GARANTE - FIADOR, dentro de los diez días cuya solvencia no puede ser inferior a la anterior, quedando a juicio y satisfacción del LOCADOR. En el caso de incumplimiento a la presente obligación, se prescindirá de la locación, sin más trámite, tal como si el convenio fuera de término vencido. ------------------------------
    VIGESIMOCUARTO: DOMICILIO: Para todos los efectos legales, las partes fijan los

    siguientes domicilios especiales: LOCADOR en calle: ____________________________________ Nº _________ Bº _________________ de la ciudad de Rosario, LOCATARIO en: calle _________________________ Nº ___________ Bº General Bustos de la ciudad de Rosario. ----------------------------------------------------------
    VIGESIMOQUINTO: JURISDICCION: Las partes contratantes y fiadores renuncian al fuero Federal y se someten a la jurisdicción y competencia de los Tribunales Ordinarios de esta Capital, fijando domicilios en los lugares indicados al comienzo de este contrato y en la cláusula respectiva, por cualquier divergencia que surja en el incumplimiento de las obligaciones de este contrato y/o la interpretación de sus cláusulas. En este acto se hace entrega de las llaves correspondientes de la propiedad. Previa lectura y conformidad, las partes contratantes y fiadores firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto en la Ciudad de Rosario a los ______________ días del mes ___________ del año ____________.-------------------------------

    VI-Bibliografía

    Anales de la Legislación Argentina 1920-1940. Págs. 75 SS. Editorial La ley

    Ariza Ariel C, “crisis del plazo máximo legal”- Extraído de Lexis Nexis.

    Caravelli, Hugo José: Las locaciones transitorias, Jurisprudencia Argentina,

    Ciulo Juan “El Derecho y la sociedad”

    Diario la Nación: http://www.lanacion.com.ar/archivo/Nota.asp?nota_id=326905

    Lorenzetti Ricardo Luis, Código Civil Comentado Tomo 1. Págs. 741 SS.

    Marchesini Dardo, “Locaciones urbanas: Teoría y Práctica” Capítulo I: “Breve reseña histórica sobre las leyes de emergencia en nuestro país

    Mosset Iturraspe, Jorge - Norberto J. Novellino: “La locación y sus procesos judiciales” Capítulo I: Régimen de las locaciones urbanas en la Legislación Argentina

    Nicolau N. “La temporalidad en la locación urbana”

    Pierre Juan Carlos, Locaciones Urbanas

    Pita Enrique Máximo, Revista Derecho Privado y comunitario” 2004-2

    Rezzónico, Luis María, “Estudio de los contratos en nuestro derecho civil”

    Rivera Julio, “Plazo máximo de locación” Revista Derecho Privado y comunitario” 2004-2

    Zago Jorge: “Introducción al nuevo régimen de alquileres ley 21342”.

    Jorge Mosset Iturraspe “Las locaciones para la vivienda”. Editorial: Rubinzal. Revista Derecho Privado y comunitario” 2004-2 ED. Rubinzal.

    Lorenzetti Ricardo Luis-Código Civil Comentado Tomo I Pág. 471ss.

    Nicolau N. “La temporalidad en la locación urbana” Código Civil Comentado Ricardo, Luis Lorenzetti. Tomo I Pág. 471ss

    Juan Carlos Pierre “Locaciones urbanas, régimen jurídico y promoción” Cap. I Pág 15, 16. Editorial Abeledo Perrot. Edición año 1985.

    El contrato debe cumplir una función social. Ej. de ello es el concepto que adopta el Código Civil de Brasil, donde establece que el contrato debe cumplir una función social.

    Fallos, tomo 112 Pág. 21

    Ver Anexo I: “Modelo de contrato de locación” vemos claramente que una de las partes pone las pautas y la otra sólo acepta o rechaza.

    Ídem nota 4.

    Jorge Mosset Iturraspe - Norberto J. Novellino: “La locación y sus procesos judiciales” Capítulo I: Régimen de las locaciones urbanas en la legislación Argentina. Revista Derecho Privado y Comunitario.

    Dardo Marchesini, “Locaciones urbanas: Teoría y Práctica” Capítulo I: “Breve reseña histórica sobre las leyes de emergencia en nuestro país” Editorial: Ad Hoc.

    Ver apartado II: “Intervensionismo vs. Autonomía de la voluntad”.

    Ver lo que propone la doctrina, página 19.

    Ídem Nota 9.

    Anales de la Legislación Argentina 1920-1940. Págs. 75 SS. Editorial La ley

    Jorge Zago: “Introducción al nuevo régimen de alquileres ley 21342”. Pág 254 ss. Editorial: Abeledo Perrot.

    ídem nota 4.

    Ídem nota 13.

    Dardo Marchesini, “Locaciones urbanas: Teoría y práctica. Capítulo 1 págs. 17 y sigs. Ed. Ad Hoc.

    Manuel Osbal Cobas

    Marchesini, Dardo: “Locaciones urbanas: Teoría y Práctica. Capítulo 2: “Ley 23.091 y normas complementarias posteriores”Págs. 38 y sigs. Editorial Ad Hoc. Marzo de 1999

    Marchesini, Dardo: “Locaciones urbanas: Teoría y Práctica. Capítulo 2: “Ley 23.091 y normas complementarias posteriores”Págs. 38 y sigs. Editorial Ad Hoc. Marzo de 1999

    Rezzónico :“Manual de las locaciones Urbanas”

    Juan Carlos Pierre, Locaciones Urbanas Pág. 195 ss.

    Caravelli, Hugo José: La locaciones transitorias, jurisprudencia Argentina, 1976,t.IV, pág 695. Si bien este autor critica la inclusión de esta causal por cuestiones de forma y prueba del contrato.

    Ver Apartado 1: “Modelo de Contrato de Locación”

    Ídem nota 4.

    Recorte periodístico del diario La Nación 12/08/2001.

    Página 12-27/11/05

    Ver jurisprudencia.

    Título “crisis del plazo máximo legal”- Autor: Ariza, Ariel C.. Extraído de Lexis Nexis.

    Rivera Julio “Plazo máximo de locación” Revista Derecho Privado y comunitario” 2004-2 ED. Rubinzal Pág. 183.

    Ídem: Nota 4

    Dr. Juan Ciulo “El Derecho y la sociedad”

    Seminario de Derecho Civil III:

    Plazos en las locaciones de inmuebles urbanos

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