Tema II: Adquisición de los Derechos Reales

I.- La Adquisición de los Derechos Reales

Tanto las personas físicas como las personas jurídicas pueden ser titulares de derechos reales, con las limitaciones establecidas en el art. 38 CC, tanto en el Derecho Privado como en el Derecho Público.

En el caso de que el titular del derecho real sea una persona jurídica pública hay que distinguir entre bienes de dominio y los que pertenecen al patrimonio privativo de esas entidades. Los patrimonios privativos se asimilan en su tratamiento a la propiedad privada (art. 339 CC).

¿Cómo se adquieren los derechos reales? Adquirir un derecho real no es más que incorporarla a la esfera jurídica de una persona de forma que se convierte ésta en titular del mismo. La adquisición de los derechos reales tienen lugar por medios de los denominados "modos de adquirir", los cuales son los hechos jurídicos a los que hay que reconocer la virtud de originar el dominio como otro derecho real en una persona (Castán). La expresión "hecho jurídico" es deliberadamente ambigua, pues tienen procesos diferentes y naturalezas varias los diversos modos de adquirir.

II.- Adquisición Originaria y Adquisición Derivativa

Se podría pasar en que el fundamento de la distinción radica en la existencia o no del derecho que se adquiera. Si el derecho no existía previamente entonces la adquisición no es originaria.

No es correcto decir esto, porque en el Derecho Español nos encontramos con supuestos de la adquisición que se consideran originarias y que, sin embargo, hacen referencias a derechos preexistentes.

El auténtico criterio de distinción radica en la dependencia o la independencia, en la conexión o falta de conexión entre la titularidad anterior y el derecho que se viene a adquirir, en concreto, la diferencia radica en la existencia o en la no existencia de un nexo causal entre el acto de transmisión y el de adquisición (art. 609 CC).

Es derivativa la adquisición si hay un nexo causal de unión entre la titularidad anterior y la subsiguiente. Dejando aparte la ley como modo de adquisición, supuesto que se da cuando un sujeto se sitúa en un determinado supuesto de hecho determinado por la Ley, a la cual le determina una consecuencia jurídica que es la adquisición de un derecho real por un particular. Dejamos fuera de nuestro estudio este tipo de adquisición legal, porque opera con independencia de la voluntad del sujeto concreto.

Son modos de adquisición originarios la ocupación y la prescripción adquisitiva (usucapión), por la que un sujeto poseedor pasa a ser dueño de la cosa si transcurre un determinado tiempo en esa posesión, siempre que lo haga a título de dueño y en determinadas condiciones.

Son derivativas la donación, la sucesión "mortis causa (sea testada o intestada) y la adquisición por medio de determinados contrato por "traditio". No consideraremos la donación porque la transmisión no se opera por el "tradere", sino automáticamente. No se puede donar cosas futuras, pues la donación es un contrato de eficacia no obligacional, sino de eficacia real.

III.- Transmisión (universal y particular) y Sucesión Constitutiva

La transmisión puede ser universal o particular dependiendo de si el conjunto de bienes se transmitan "inter vivos" o "mortis causa". La sucesión constitutiva es la dominación constitucional que se utiliza para explicar el nacimiento de los derechos reales limitados, fenómeno por el que se crea "ex novo", al tiempo que se atribuye a otro sujeto.

IV.- Causas Generales de Extinción de los Derechos reales

En el CC no hay precepto que dé forma general y expresión señale las causas de extinción de los derechos reales. Esa regulación es la propia de los distintos tipos. Sin perjuicio de lo dicho sí se pueden señalar formas generales de extinción

4.1.- Extinción o Pérdida de la Cosa

Esa destrucción o pérdida tiene que ser total. Esto no es así, lo que sucede es una modificación objetiva del derecho, el cual subsistirá sobre lo que quedare.

Esa pérdida puede tener lugar no sólo desde el punto de vista físico o material, sino también cuando sea desde un punto de vista jurídico, por ejemplo, cuando un bien pase a "extra commercium".

Si la cosa, aunque permanezca, deja de ser apta para servir a su destino de forma que el titular no puede realizar sobre la misma la función o el interés propio de ese derecho (art. 546.3 CC).

4.2.- Renuncia al Derecho

Negocio jurídico unilateral por razón de la cual el titular de ese derecho lo extingue espontáneamente. Es un negocio de disposición por el que se ejerce un acto comprendido dentro del tipo del derecho real, poder de disposición.

La renuncia no puede ser contraria ni al orden público ni al interés de terceros.

Los efectos varían en función de que se trate de un derecho, dominio o derecho real limitado. En el primer caso se denomina abandono o derelección, por el que la cosa pasa a ser "res nullius". El segundo caso tiene por efectos la extinción del D.R.L. y, simultáneamente, la extensión del derecho de propiedad del dueño de la cosa en la plenitud de facultades (elasticidad del dominio).

4.3.- Consolidación

En los derechos de crédito la reunión en una misma persona de la condición de acreedor y de deudor producía la extinción por confusión (art. 1192 CC). Algo semejante es lo que ocurre en la consolidación, cuando en una misma persona concurre condición de dueño y la de titular de un D.R.L., que hasta entonces lo gravaba.

Los efectos, desde el punto de vista del titular del D.R.L., la consolidación supone la extinción del derecho: arts. 513.3 y 546.1 CC. Desde el punto de vista del dueño hay una expansión del derecho de propiedad gracias a la consolidación, porque el dominio deja de estar gravado.