TEMA 36

LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

1.- La publicidad del dominio y de los derechos reales

La regla tradicional “nemo dat quod non habet” impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la propiedad o constituir un dº real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para transmitirla, en definitiva quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo.

Esta regla, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él salvo que preste su consentimiento en el correspondiente negocio traslativo. Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico, ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales del los que tiene, el adquirente sólo podrá estar seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo.

Para que el adquirente obtenga esa certeza será preciso también acreditar la titularidad dominical de la serie más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para adquirir por usucapión.

La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia, que permiten conocer, a aquellos, quienes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cual es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y eficacia a su tráfico.

Son dos las formas de publicidad y apariencia:

• la posesión

• la institución del Registro de la Propiedad

Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están legitimados para intervenir en el tráfico jurídico, en relación al bien poseido o inscrito a su nombre.

La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio del derecho real, por parte del poseedor, sobre la cosa poseida. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la posesión.

Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada:

• ya que existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto (hipoteca)

• porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo de personas que pueden conocer esa situación

Por estas razones, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles.

Art. 464 Cc. La posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título.

Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida su posesión por el aparente propietario, aunque este realmente no lo sea (y el adquirente crea que el transmitente es el verdadero dueño).

En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y control del tráfico más perfecto: la institución del Registro de la Propiedad.

En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas, y cualquier persona puede exigir información respecto de aquellas fincas cuya situación jurídica tenga interés en conocer. Además, este organismo garantiza la veracidad y exactitud de la información que proporciona, aunque no coincida con la realidad extrarregistral.

La superior protección jurídica proporcionada por el Registro de la Propiedad a los derechos reales inmobiliarios frente a los mobiliarios, tiene su origen en razones históricas. Sólo la propiedad inmobiliaria, por su mayor valor, era merecedora de la protección de la publicidad registral.

En la actualidad ha tenido lugar un aumento de valor de los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o más que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves...).

En definitiva, los derechos reales sujetos a un régimen de publicidad registral no son sólo los inmobiliarios, sino también ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fácil individualización y existencia duradera.

Las ventajas de la publicidad registral han originado la proliferación de registros públicos para aquella clase de bienes muebles:

• Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento

• Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles

• Registro de la Propiedad Intelectual

• Registro de la Propiedad Industrial

2.- El Derecho inmobiliario registral

Concepto y naturaleza

El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como “el conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la Propiedad”.

Esta definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos:

La existencia de normas de disciplinas jurídicas distintas hace preguntarse si el Dº inmobiliario registral es una parte independiente del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Se puede afirmar que es una parcela del Derecho civil, ya que el objeto específico del Dº inmobiliario registral es los efectos jurídicos de la publicidad registral, materia esencialmente civil.

[Los derechos de crédito no son objeto de regulación por parte del Derecho inmobiliario registral, y sólo son tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los derechos reales, especialmente en el aspecto de la garantía]

Denominación

No existe acuerdo en la doctrina acerca de la denominación que deba darse al conjunto de normas que hasta el momento hemos llamado Derecho inmobiliario registral.

En ocasiones se ha utilizado la expresión Derecho inmobiliario, pero esta debe ser rechazada por resultar demasiado amplia, pues, ni todos los bienes inmuebles constituyen su objeto, ni tampoco se ocupa del aspecto estático de los derechos reales sobre inmuebles, y si sólo del aspecto dinámico.

También se debe desechar la expresión Derecho registral, en cuanto parece abarcar la relación jurídica de los diversos registros, no sólo del Registro de la Propiedad.

La denominación Derecho hipotecario está justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades del dº de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo hipotecario como registral.

En definitiva, esta última expresión es la que mejor refleja la materia propia de la regulación de este Derecho, esto es, la regulación jurídica del Registro de la Propiedad y su influencia en la dinámica y conservación de los derechos reales sobre predios y de algunos derechos personales cualificados por su accesibilidad al Registro.

Contenido

La doctrina distingue el contenido del Derecho inmobiliario registral en 2 partes:

También ha quedado inlcuido en la parte sustantiva el derecho real de hipoteca.

3.- El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución que publica la situación jurídica de las fincas, con la pretensión de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.

El párrafo primero del art. 1 LH determina el objeto del Registro de la Propiedad, y de los párrafos segundo y tercero se deduce que la institución del Registro está organizada por circunscripciones territoriales y que se compone de un conjunto de libros.

Art. 605 Cc (idéntico al art. 1.1 LH). El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Este artículo ha sido criticado por la doctrina en base a las siguientes razones:

• Decir que el Registro tiene por objeto la “inscripción o anotación” es insuficiente, ya que olvida otros posibles asientos registrales, como son los de presentación, nota marginal y cancelación.

• La expresión “actos y contratos” es inexacta, y hubiera sido preferible hablar de actos o negocios jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas.

• De igual modo, la expresión “relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles” es inadecuada, ya que hubiera bastado, por un lado, decir derechos reales, y por otro, en lugar de bienes inmuebles, decir fincas.

Para acabar de perfilar el Registro de la Propiedad como institución, es esencial destacar cual es su finalidad. Según ROCA SASTRE, los fines fundamentales del Registro son los siguientes:

Libros y asientos registrales en general

El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados judicialmente (art. 238 LH). Estos libros son los enumerados en el art. 362 RH y pueden ser clasificados en dos categorías:

• los libros principales, que contienen datos fundamentales relativos a los derechos y actos publicados

• los libros auxiliares, que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines fiscales o de estadística

Asiento registral es la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro de la Propiedad para que surta los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que procedan.

Para la práctica de los asientos, el Dº inmobiliario registral español sigue el llamado sistema de inscripción, consistente en llevar al asiento un extracto del contenido del título presentado en el Registro, expresivo de sus circunstancias fundamentales, siempre que tengan interés para la publicidad jurídico-real.

Art. 41 RH. En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Atendiendo a las diferentes características de los asientos, ROCA SASTRE formula la siguiente clasificación de los mismos:

4.- La legislación hipotecaria española

El precedente inmediato del actual Registro son los llamados “Oficios o Contadurías de Hipotecas”, dictados por Carlos III en 1768.

La necesidad de corregir las deficiencias del sistema de publicidad creado por las Contadurías de Hipoteca originó el nacimiento de la Ley Hipotecaria de 1861.

En el proceso de elaboración de esta Ley es preciso distinguir 2 etapas:

Así surgió nuestra primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, que instauró el régimen inmobiliario registral, en lo fundamental todavía vigente.

La Ley de 1861, hasta el nacimiento del Código civil sufrió diversas reformas, siendo la más importante la realizada por la Ley de 21 de diciembre de 1869.

La promulgación del Cc no alteró el sistema registral, pues el Cc ha dedicado sólo 4 artículos al Derecho hipotecario (del 605 al 608).

Con posterioridad al Código civil, la Ley Hipotecaria ha sufrido dos importantes reformas:

• La Ley de reforma parcial de 21 de abril de 1909

• La Ley de reforma parcial de 30 de diciembre de 1944

En la disposición adicional 2ª de esta última Ley se autoriza al Gobierno para publicar, en un plazo máximo de un año, una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, que fue la de 8 de febrero de 1946, y que constituye la Ley actualmente vigente.

Para desarrollar la Ley fue dictado el vigente Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, que ha sido objeto de diversas reformas parciales. Modificaciones que responden a una triple finalidad:

• adaptación a reformas legales

• acomodación del ejercicio de la función del Registrador a las nuevas necesidades

• regulación de figuras carentes de una reglamentación registral actualizada