Los Derechos Reales En Nuestro Código Civil

El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

Características de los derechos reales:

• Es un derecho absoluto: es decir no reconoce límites. Hoy día se reconocen más limites a favor de la sociedad

• Es de contenido patrimonial: solo importa aquello que sea susceptible de valoración económica. Los derechos reales conjuntamente con los derechos de créditos e intelectuales constituyen los derechos patrimoniales en nuestra legislación.

• Es un vínculo entre una persona y una cosa, y sólo a nivel subsidiario es un vínculo entre dos personas.

• Es una relación inmediata, pues el uso y goce de las cosas es de manera directa sin necesidad de ningún acto de terceros.

• Son erga omnes: se ejerce contra todos.

Enfiteusis

La enfiteusis (del griego emphyteusis, procedente del griego , "instauración" o "implantación"), también denominado censo enfitéutico, es un derecho real que supone la cesión del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon, y de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.

La enfiteusis o censo, lleva consigo la disociación del dominio entre el dominio directo, correspondiente al propietario, y el útil, el de la persona que usa y aprovecha la finca. La falta de pago del canon por parte del titular del dominio útil puede llevar consigo el comiso de ese dominio por el titular del dominio directo, que vuelve a la situación de la propiedad anterior a la institución de la enfiteusis.

El enfiteuta podrá hacer valer su derecho frente a cualquier persona que perturbe su dominio útil. Esto incluye, como es lógico, la eventual perturbación proveniente del propietario de la cosa, con lo que gran parte de la doctrina considera que las facultades del enfiteuta no nacen con la constitución de la enfiteusis, sino que son una mera transmisión de parte de las facultades que conlleva el dominio.

Contrato de enfiteusis

El contrato enfitéutico es la figura contractual que hace nacer la obligación de futura constitución de un derecho real de enfiteusis sobre un determinado bien inmueble. Cabe destacar que es habitualmente requisito constitutivo del derecho real la inscripción en un registro público.

• Características

• Consensual: El contrato queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes.

• Productor de obligaciones: Concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia de la perfección del contrato.

• Oneroso: Existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de la naturaleza de la enfiteusis que se va a constituir.

• Bilateral y recíproco: Para este contrato, se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral), y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).

• Conmutativo: La obligación de constituir la enfiteusis supone que existe equivalencia en la obligación, derivada de la propia equivalencia de obligaciones del derecho real de enfiteusis.

El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes. Si bien suelen regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona (normalmente por vínculos familiares o emocionales).

Derecho de uso

Se entiende por derecho de uso aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen en el título constitutivo y, a falta de éste, se regulan por lo que la legislación establezca al respecto.

El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas físicas como jurídicas, si bien en este último caso es necesario establecer un límite temporal. Es un derecho personalísimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho español se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca.

Es más limitado que el usufructo, dado que no da derecho al disfrute o goce (obtención de los frutos) de la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podría arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un derecho de uso.

Derecho de habitación

El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

Por su naturaleza, sólo puede recaer sobre un bien raíz y, al igual que en el derecho de uso, los derechos y obligaciones se regulan por lo dispuesto en el título constitutivo y, a falta de éste, por lo que establezca la legislación que lo regule.

Únicamente pueden ser titulares del derecho de habitación las personas físicas y no puede ser objeto de enajenación o arrendamiento.

Derecho de habitación

El derecho de habitación consiste en el derecho a ocupar el apartamento y los anejos correspondientes por toda la vida del adjudicatario adquiriente.

Se extingue al fallecimiento o renuncia de la persona titular del derecho.

Se adquiere mediante precio, debiendo utilizarse por el adjudicatario el alojamiento exclusivamente como domicilio habitual y permanente, no pudiéndose el derecho de habitación ni vender, ni ceder, ni arrendar, ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Tampoco se puede hipotecar.

Los siguientes gastos serán por cuenta y riesgo del adjudicatario, durante el tiempo que dure el derecho de habitación:

• Los gastos de notaría, registro, plusvalía... etc. Tanto de la constitución de este derecho, como de su cancelación y extinción.

• Las reparaciones como consecuencia de los deterioros que pueda sufrir el alojamiento, trastero y garaje.

• Los gastos derivados de los suministros (agua, electricidad, gas...etc.).

• Los gastos comunes (luz de escalera, ascensor... etc.)

La cancelación del derecho de habitación por fallecimiento o por renuncia del adjudicatario, supone para sus herederos o beneficiarios la devolución de la cantidad inicialmente desembolsada, actualizada con la variación del IPC y descontando el 1% anual de la cantidad global en concepto de uso.