440 DERECHO URBANÍSTICO Y DEL MEDIO AMBIENTE

Etimológica e inicialmente, la palabra urbanismo procede de la palabra latina URBS-URBIS, que significaba ciudad. De acuerdo con este significado etimológico, el urbanismo es el conjunto de conocimientos que se refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y progreso de los poblados, en orden a las necesidades materiales de la vida humana (definición de la Real Academia Española).

Otra definición sería que el urbanismo es el arte de proyectar y construir las ciudades de forma que sean satisfechas todas las premisas que garantizan la vida digna de los hombres y la eficacia de la gran empresa que constituye la ciudad.

También se define como la ciencia que se ocupa de la ordenación y desarrollo de la ciudad, persiguiendo, con la ayuda de todos los medios técnicos, determinar la mejor situación de las vías, edificios e instalaciones públicas, y de las viviendas privadas, de modo que la población se asiente de forma cómoda, sana y agradable.

Según todas estas definiciones y, por tanto, si el urbanismo es, entre otras cosas, el arte de proyectar ciudades, la evolución histórica del urbanismo no tiene por que arrancar desde el mismo punto de origen que el derecho urbanístico, sino que arranca desde la misma conformación de la ciudad, y ésta nace con el carácter social del hombre. Así, podría hablarse de un urbanismo histórico previo a la conformación de un derecho urbanístico.

El Derecho Urbanístico español tiene su acta de nacimiento con un gran retraso con respecto al urbanismo propiamente dicho. El 12 de mayo de 1956 se dicta la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. Esta ley constituye por sí sola el acta de nacimiento de un Derecho Urbanístico español, por fin maduro y omnicomprensivo, animado por criterios profundos que intentan responder a la vasta problemática de los conflictos entre intereses privados y colectivos, que suscita la realidad del urbanismo contemporáneo.

El concepto de Derecho Urbanístico puede perfilarse a partir de una serie de definiciones doctrinales:

En relación con la naturaleza del Derecho urbanístico, el Tribunal Supremo ha declarado que el Derecho urbanístico es en su globalidad un Derecho eminentemente público, integrado en el Derecho administrativo como un capítulo destacado del mismo, en el que la Administración ocupa un protagonismo en todos los órdenes y, naturalmente, en el de la planificación, en la que sólo a título de colaboración se permite la intervención de los particulares.

Los principios generales del ordenamiento urbanístico son:

• Respeto a la propiedad privada

• Legalidad

• Igualdad

• Subsidariedad del Derecho administrativo

• Ordenación del territorio

La ordenación del territorio es, más que una política concreta, el cuadro general que enmarca y da coherencia a una vasta serie de políticas específicas. De entre ellas, por su importancia, destacan poderosamente dos, la urbanística y la del desarrollo económico.

La política de ordenación del territorio tiende a situarse en un plano más alto y uncir en una sola planificación general las distintas planificaciones concretas, quedando éstas reducidas a políticas de carácter sectorial.

Se puede definir la ordenación del territorio como la expresión espacial de la política económica, social, cultural y ecológica de toda la sociedad.

La ley de ordenación del territorio de la Comunidad de Madrid establece que, a los efectos de esa ley, se entiende por ordenación del territorio el conjunto de criterios expresamente formulados, normas y programas que orienten y regulen las actuaciones y procesos de asentamiento sobre el territorio de la Comunidad de Madrid.

Respecto a los objetivos de la ordenación del territorio, objetivos legales de la ordenación del territorio, vamos a ver tres leyes de ámbito autonómico, las de Cataluña, Madrid y Valencia.

La Ley de 21 de noviembre de 1983 de Política Territorial de Cataluña, determina como objetivo de los planes de ordenación del territorio, los siguientes:

• Fomentar una distribución equilibrada del crecimiento a fin de alcanzar unos niveles de renta adecuados en todo el territorio de la Comunidad de Cataluña.

• Promover un crecimiento ordenado, desde el punto de vista de los implicados, sobre el territorio, para favorecer una mayor eficacia de la actividad económica y una mejor calidad de vida.

La Ley de 30 de mayo de 1984, de Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid, establece los siguiente objetivos generales:

• Establecer el sistema de relaciones entre los asentamientos de población y las zonas naturales, agrícolas, ganaderas y forestales.

• Establecer con carácter indicativo la localización de las infraestructuras y equipamientos de carácter regional o subregional.

• Establecer las directrices de ordenación del territorio para el ámbito de la Comunidad, que habrán de ser aplicadas en los Planes Generales de Ordenación Urbana o normas complementarias y subsidiarias del planeamiento municipal.

La Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) en la Comunidad Valenciana (DOGV 24/11/94), al hablar de los denominados planes de acción territorial de finalidad urbanística, establece que son instrumentos de la ordenación territorial que elabora la Generalitat.

Su cometido es coordinar los distintos planeamientos municipales entre sí, estableciendo directrices que sirvan de marco de referencia para el planeamiento municipal respecto a las previsiones de las Administraciones supramunicipales.

• Diferencias entre Ordenación del Territorio y Urbanismo

El planeamiento de la ordenación del territorio está vocado a las grandes magnitudes, las decisiones básicas condicionantes de la estructura del territorio y dirigidas preferentemente a la coordinación de las Administraciones. El planeamiento de urbanismo está referido a la ordenación local, con contenido preciso y eficacia vinculante total, incluso para los particulares.

• Ámbito de aplicación

La ordenación del territorio es de aplicación básicamente comunitaria, regional o subregional. El urbanismo es de aplicación básicamente municipal o inframunicipal.

• Instancia competencial

La ordenación del territorio es competencia esencialmente de los órganos de las Comunidades Autónomas, de los provinciales o de los insulares. El urbanismo es competencia esencialmente municipal o local.

• Eficacia

La ordenación del territorio produce una vinculación genérica y esencialmente pública, es fundamentalmente un conjunto de directrices y criterios. El urbanismo es concreto y afecta directamente al derecho de propiedad privada sobre el suelo, teniendo eficacia vinculante total.

• Contenido

La ordenación del territorio tiene un contenido integral básico, económico, social, cultural, etc., da las grandes magnitudes de la estructura del territorio y procura la coordinación de las diversas Administraciones, tratando de obtener un desarrollo equilibrado de las regiones. El urbanismo, aunque tiene similares contenidos, es esencialmente de ámbito local y contenido preciso.

• Jerarquía

La ordenación está en un plano superior respecto al urbanismo. El urbanismo está por debajo de la ordenación del territorio, como una planificación sectorial de la ordenación.

• La vivienda y el urbanismo en la Constitución Española de 1978

El artículo 47 CE, dice que «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».

• La vivienda

En el nacimiento del Derecho administrativo moderno, a principios del siglo XIX, existía una preocupación pública de tipo higienista, relacionada con el saneamiento del entorno humano, que con el tiempo se extendió a la supervisión de la habitabilidad de las viviendas.

Así, desde un tiempo relativamente antiguo se han previsto actuaciones administrativas en atención a circunstancias de seguridad y salubridad de las construcciones habitadas. Sin embargo, fue con el crecimiento demográfico y, sobre todo, con los movimientos migratorios producidos en este siglo (la revolución industrial), cuando surgió la necesidad de que los poderes públicos iniciasen una política de promoción de viviendas populares.

A partir de la consolidación de la acción pública sobre el sector, la intervención administrativa presenta dos frentes, por un lado acciones vinculadas a la habitabilidad de la vivienda, y por otro lado, las medidas favorecedoras de las habitaciones de las clases populares.

En 1903 se creó el Instituto de Reformas Sociales, que inspiró la primera norma española en la materia —la ley de casas baratas de 1911—. En la época inmediatamente posterior a la guerra civil, se favoreció el impulso público en favor de la construcción de viviendas por diversas causas:

• Hay actividad pública en el sector por motivos de reconstrucción de ruinas, consecuencia de los destrozos bélicos, a través de la Dirección General de Regiones Devastadas.

• Otro motivo fue la colonización agraria, ya que durante el franquismo se crearán 304 pueblos nuevos y se construyeron 30.144 viviendas.

A pesar de todo, el factor más importante de la intervención pública derivó de la necesidad de atender el espectacular proceso migratorio sufrido en España a partir de los años 50.

La primera norma del período es la Ley de 1939 que presentó dos novedades:

• Una de tipo organizativo, con la creación del Instituto Nacional de la Vivienda.

• Otra de tipo financiero, ya que se posibilitó que entidades públicas pudieran construir viviendas populares.

En 1954 se aprobó la Ley de Viviendas de Renta Limitada para satisfacer la demanda de viviendas, consiguiéndose, con la citada ley, la ordenación en un mismo cuerpo normativo de todos los tipos de viviendas sometidas a beneficios.

Existía para las viviendas de renta limitada un complejo régimen de restricciones de utilización y uso de las mismas, que se acusaba especialmente en los respectivos contratos de enajenación y de arrendamiento de las viviendas, ya que los precios quedaban sometidos a ciertas condiciones (por ejemplo, viviendas VPO).

Sin embargo, alrededor de 1968 se produjo un gran aumento de la vivienda de protección oficial debido a la generosa financiación pública. Cuando ésta decayó se produjo un retroceso en la construcción de vivienda de promoción pública y un aumento de la libre.

Por tanto, las normativas anteriores al periodo constitucional cosecharon triunfos en forma de un importante número de viviendas construidas pero que no pudieron, dada su filosofía de apoyo a la oferta, fortalecer la demanda de amplios estratos de la población.

• La dimensión constitucional del problema y la legislación de desarrollo

El artículo 47 CE, se encuentra ubicado en la parte de la Constitución que nos habla de los Principios Rectores de la Política Económica y Social. Aquí se encuentra la obligación de los poderes públicos de atender las necesidades de vivienda de los españoles. Es un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos en el ejercicio de sus respectivas competencias.

Además, el artículo 47 tiene una esfera de actuaciones en legislaciones bien dispares, tales como la urbana o urbanística, la arrendaticia, la hipotecaria, la relativa a la rehabilitación y la de la vivienda de promoción pública.

Por otra parte, el artículo 148.1.3 CE, al hablar de las competencias que pueden asumir las Comunidades Autónomas también menciona a la vivienda.

Tenemos, por lo tanto, dos normativas de desarrollo, la autonómica y la estatal. El Tribunal Constitucional manifiesta la legitimidad competencial para que cada Comunidad Autónoma realice una política propia en materia de vivienda, pero dispone que existen grandes posibilidades de intervención estatal en la materia, dada la estrecha conexión de las actuaciones sobre la vivienda con la política económica, puesto que conlleva un factor de desarrollo económico y generador de empleo.

• Urbanismo en la Constitución de 1978

• La regulación civil de la propiedad del suelo, frente a su regulación administrativa.

El concepto individualista romano del derecho de propiedad consistía, básicamente, en un poder dispositivo casi absoluto del dueño sobre la cosa objeto de su derecho. En el caso de que la cosa fuera el suelo, el dominio consistía en el poder más amplio para hacer con él y en él lo que el propietario tuviera por conveniente, y no sólo en su lámina superficial, sino también en los vuelos o en el subsuelo.

De este concepto romano, acogido en el siglo XIX por el pensamiento liberal, va a ser alterada la base misma de su esencia por dos nuevas realidades diferentes, que se producen en un mismo período histórico y que se influyen recíprocamente.

Estas dos realidades son:

• La revolución industrial, con su secuela de concentraciones urbanas y,

• La extensión de ideas que incluso llegan a negar la legitimidad misma de la propiedad privada.

La revolución industrial es causa acelerada y principal del fenómeno de la escasez de suelo urbano. La contestación ideológica al derecho de propiedad privada introduce una nueva vertiente, la social, del concepto del derecho de propiedad.

La escasez de suelo urbano se convierte en un problema social. De él deriva la justificación de que los propietarios de este suelo ya no sean titulares de un derecho que depende para su ejercicio principalmente de su voluntad, sino que, por el interés social, otros pueden ya tener protagonismo sobre la modalidad de su ejercicio, básicamente delimitado a través de leyes.

Empieza a aparecer lo que se va a llamar «la función social de la propiedad». A partir de ese momento la tensión entre el interés general y el interés privado se convierte en el elemento clave de la configuración del derecho de propiedad.

Así, el Derecho urbanístico será el conjunto de reglas a través de las cuales la Administración, en nombre de la utilidad pública, y los titulares del derecho de propiedad, en nombre de la defensa de los intereses privados, deben coordinar sus posiciones y sus respectivas acciones, con vistas a la ordenación del territorio.

El artículo 348 Cc, define civilmente el derecho de propiedad, diciendo que «la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes». Sin embargo, en el ámbito urbanístico, el contenido del derecho de propiedad va a sufrir importantes modificaciones, en el sentido de establecer una nueva y diferente concepción de dicho derecho, normalmente más restringida y concreta, frente a la amplia y abstracta establecida en el artículo 348 Cc.

Ahora el Derecho público delimita el contenido mismo del derecho de propiedad, con medidas definitorias del mismo que subordinan claramente el interés privado al general. La legislación española ha ido recogiendo progresiva y paulatinamente, a lo largo de los años, este cambio conceptual. La Constitución de 1931, subordinaba toda la riqueza del país a los intereses de la economía nacional. Es una idea que se reitera en el artículo 128.1 de la vigente Constitución.

La gran revolución normativa sucedió con la aprobación en 1956 de la Ley del Suelo. En esta ley, se afirmaba al urbanismo como una función pública y dejaba reducido el contenido del derecho de propiedad al establecido en dicha ley, ya claramente diferente del previsto en el artículo 348 Cc. Así, podemos afirmar que la ley del suelo de 1956 supera, derogándola, la regulación civil del contenido del derecho de propiedad.

La conveniencia del propietario va a ser subordinada a la decisión pública, en cuanto a las obras que podrán hacerse en un determinado terreno.

La función social de la propiedad del suelo es la que va a justificar el progresivo desplazamiento de la normativa civilista por la regulación administrativa, en cuanto que esta función social será señalada en cada caso por la Administración o por la ley, lo que se justifica por el mayor intervencionismo del Estado, superando el inicial abstencionismo liberal.

El traslado de la normativa reguladora de la propiedad inmobiliaria, del Derecho civil al Derecho administrativo, se explica porque en definitiva se ha producido una disociación sobre el derecho de propiedad del suelo, tradicionalmente regulado por el derecho civil, y las decisiones urbanísticas relativas al derecho a edificar, sobre o bajo él, que representa posiblemente el contenido de mayor trascendencia económica del derecho de propiedad del suelo.

El derecho a edificar, por tanto, tiene un contenido que va a depender más de una decisión administrativa que del propietario del suelo. Está claro el mayor valor de lo edificado sobre o bajo el suelo, que el valor del suelo mismo.

El propietario del suelo no va a ser titular ni del derecho a urbanizar, ni del derecho a edificar, ya que al existir dos sujetos distintos, propietario del suelo y empresa urbanizadora, cada uno de ellos tendrá las obligaciones y derechos derivados de su correspondiente función social.

La Constitución de 1978, en su artículo 33, después de reconocer el derecho a la propiedad privada y a la herencia, establece que la función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. La ley que delimite el contenido del derecho de propiedad urbanística deberá respetar, en todo caso, su contenido esencial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 53.1 de la Constitución.

• La distribución de competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Régimen legal de aplicación en sus diferentes ámbitos

• El artículo 148.1 CE

El artículo 148.1 CE, dice que «Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias: […]».

• En el punto tercero habla de la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

• En el punto cuarto de las obras públicas de interés de la Comunidad Autónoma en su propio territorio.

• En el punto quinto de los ferrocarriles y carreteras cuyo itinerario se desarrolle íntegramente en el territorio de la Comunidad Autónoma y, en los mismos términos, el transporte desarrollado por estos medios o por cable.

• En el punto sexto de los puertos de refugio, de los puertos y aeropuertos deportivos y, en general, de los que no desarrollen actividades comerciales.

• En el punto séptimo de la agricultura y ganadería, de acuerdo con la ordenación general de la economía.

• En el punto octavo de los montes y aprovechamientos forestales.

• En el punto noveno de la gestión en materia de protección del medio ambiente.

• En el punto decimotercero del fomento del desarrollo económico de la Comunidad Autónoma, dentro de los objetivos marcados por la política económica nacional.

• Y en el punto decimosexto del patrimonio monumental de interés de la Comunidad Autónoma.

• El artículo 149.1 CE

El artículo 149.1 CE, dice que «El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias: […]».

• En el punto primero de la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales.

• En el punto octavo de la legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan.

• En el punto decimotercero de las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

• En el punto decimoctavo de la legislación sobre expropiación forzosa.

• En el punto vigesimotercero de la legislación básica sobre protección del medio ambiente, sin perjuicio de las facultades de las Comunidades Autónomas de establecer normas adicionales de protección. La legislación básica sobre montes, aprovechamientos forestales y vías pecuarias.

• En el punto vigesimocuarto de las obras públicas de interés general o cuya realización afecte a más de una comunidad autónoma.

• La Ley del Suelo de 1956

En la exposición de motivos de la ley del suelo de 1956, se decía que el régimen jurídico del suelo, encaminado a asegurar su utilización conforme a la función social que tiene la propiedad, resulta el cometido más delicado y difícil que ha de afrontar la ordenación urbanística. Se impone, sin embargo, efectuarlo, porque si la propiedad privada ha de ser reconocida y amparada por el poder público, también debe armonizarse el ejercicio de sus facultades con los intereses de la colectividad.

De la Ley del Suelo de 1956 se concluyen los siguientes principios inspiradores:

• La propiedad es un haz de facultades con sus correlativos deberes.

• La ley y, por remisión de ella, los planes, definen el contenido normal de la propiedad.

• El criterio para definir dicho contenido deriva de la clasificación y calificación urbanística del suelo.

• El mayor o menor contenido urbanístico de la propiedad es decisión pública y no da derecho al propietario a indemnización. En su caso, da derecho a la equitativa distribución de los beneficios y cargas que determina el planeamiento urbanístico.

• La Ley 6/98 de 13 de julio

La ley 6/1998 de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, establece en su artículo 1 que el objeto de esta ley es definir el contenido básico del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional.

En su artículo 2, al hablar de las facultades del derecho de propiedad, dispone que las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes, o en virtud de ellos, por el planeamiento, con arreglo a la clasificación urbanística de los predios. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento, no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnizaciones, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.

Los preceptos que la Constitución dedica al urbanismo, la vivienda y el medio ambiente, así como la propiedad privada, son los siguientes:

• El artículo 33, que reconoce el derecho a la propiedad.

Art. 33 CE.-

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

• El artículo 45, que reconoce el derecho al disfrute del medioambiente y una adecuada calidad de vida.

Art. 45 CE.-

1. Todos tienen el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, así como el deber de conservarlo.

2. Los poderes públicos velarán por la utilización racional de todos los recursos naturales, con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

3. Para quienes violen lo dispuesto en el apartado anterior, en los términos que la ley fije se establecerán sanciones penales o, en su caso, administrativas, así como la obligación de reparar el daño causado.

• El artículo 47, que reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada y establece que los poderes públicos promoverán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. También regula la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación; que la comunidad participará en las plusvalías que genere la actuación de los poderes públicos.

Art. 47 CE.-

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Esta participación puede ser de tres tipos:

• Participación en metálico, dinero que obtiene la Administración del propietario. Este dinero lo podrá utilizar la Administración para la expropiación o para obtener suelo, voluntariamente, necesario para la acción urbanística y para incrementar el patrimonio público del suelo.

• Participación en especie, cediendo el propietario parte del suelo.

• Abono o ejecución de obras de urbanización.

• Las facultades urbanísticas de la propiedad

El contenido urbanístico de la propiedad inmobiliaria se integra mediante la adquisición sucesiva de los siguientes derechos:

• Derecho a urbanizar. Se entiende por tal la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras fijadas en el planeamiento o, en su defecto, en la legislación urbanística, para que adquiera la condición de solar.

• Derecho al aprovechamiento urbanístico. Consiste en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada o su equivalente económico en los términos fijados por la ley.

• Derecho a edificar. Consiste en la facultad de materializar el aprovechamiento urbanístico correspondiente.

• Derecho a la edificación. Consiste en la facultad de incorporar al patrimonio la edificación ejecutada y concluida, con sujeción a la licencia urbanística otorgada, siempre que ésta fuere conforme con la ordenación urbanística aplicable.

• ¿Cuándo se adquiere el derecho a urbanizar?

El derecho a urbanizar requiere la aprobación del planeamiento preciso en cada clase de suelo. Este derecho, por tanto, sólo se adquiere con la aprobación definitiva del instrumento de ordenación más preciso.

• Adquisición del derecho de aprovechamiento urbanístico

El derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, en los plazos fijados por el planeamiento o la legislación urbanística, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes.

• ¿Cuándo se adquiere el derecho a edificar?

El derecho a edificar se adquiere con el otorgamiento de la licencia, siempre que el proyecto presentado fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.

• ¿Cuándo se adquiere el derecho de edificación?

El derecho a la edificación se adquiere por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme con la ordenación urbanística.

• Clasificación urbanística del territorio

La exposición de motivos de la Ley Sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones —Ley 6/1998, de 13 de abril, (BOE del 14/4/98)— dispone que, respecto a la determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mínimo de la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana, la ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que no ha sido incorporado al proceso urbano, y en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado.

• ¿Qué es la clasificación del suelo?

La clasificación del suelo es la división del territorio que tendrá que planificar el planeamiento general en compartimentos estancos, que serán las clases de suelo, para la aplicación, a cada uno de ellos, de un régimen urbanístico diferente, establecido por la legislación urbanística y el propio planeamiento.

• Diferencias entre clasificación y calificación del suelo

• Clasificación

• Determina compartimentos estancos que serán suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable.

• A cada uno de ellos se le aplica un determinado régimen urbanístico, determinado por la ley y complementado por el planeamiento.

• No hay redistribución de derechos y deberes entre propietarios de diferentes clases de suelo.

• Calificación

• Determina zonas de un uso, intensidad y tipología edificatoria determinados (por ejemplo, zona residencial, zona industrial, uso comercial, zona verde, etc.).

• Hay zonas calificadas de usos globales y otras de usos pormenorizados, unas de usos lucrativos, como sería la zona residencial, y otras de usos no lucrativos, como las zonas verdes.

• Hay redistribución de derechos y deberes entre propietarios de suelo de diferentes calificaciones (por ejemplo entre propiedad de suelo residencial y propiedad de suelo calificada como zona verde).

El artículo 5 de la ley 6/1998 dice que las leyes garantizarán, en todo caso, el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.

Nos dice la ley 6/98 que el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable, o clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística.

Respecto al ejercicio de los derechos y deberes de los propietarios de suelo, la ley 6/98 dispone que éstos se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución establezca la legislación urbanística en cada caso aplicable.

• El suelo urbano

Tendrá la condición de suelo urbano:

• El suelo ya transformado por contar como mínimo con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

• Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

• Derechos de los propietarios

Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.

El artículo 6 de la ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalidad Valenciana, reguladora de la actividad urbanística (en adelante LRAU), dice que son solares las parcelas legalmente divididas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el plan.

Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios:

• Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente.

• Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficiente para la edificación prevista.

• Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado. No justifica la dotación en este servicio, la evacuación a acequias o fosas sépticas, salvo que el plan autorice éstas últimas en casos excepcionales y en condiciones adecuadas para zonas de muy baja densidad de población.

• Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías a que dé frente la parcela.

• Deberes de los propietarios

• Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización, deberán completar, a su costa, la urbanización necesaria para que los mismos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.

• Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:

• Ceder, obligatoria y gratuitamente, a la Administración, todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local (ambulatorio, escuela, etc.), al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.

• Ceder, obligatoria y gratuitamente, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.

• Ceder, obligatoria y gratuitamente, a la Administración actuante, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del correspondiente ámbito. Este porcentaje tiene el carácter de máximo y puede ser reducido por la legislación urbanística.

• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento y, todo ello, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.

• Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.

• Edificar los solares en el plazo que en su caso establezca el planeamiento.

• El suelo urbanizable

Será el que no tenga la condición de urbano o de no urbanizable. Podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y en el planeamiento aplicable.

• Derechos de los propietarios

Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad, conforme a la naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformación, instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.

• Reglas básicas para el ejercicio de los derechos

El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente planeamiento de desarrollo para su tramitación y aprobación, se podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general delimite sus ámbitos, o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo.

En otro caso, las Comunidades Autónomas, a través de la legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación.

Asimismo, esta legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales y de las obras que habrán de realizar, a su costa, para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación. Dicha legislación fijará igualmente los plazos de contestación a la referida consulta.

• Usos y obras provisionales

En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados, con vistas a su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general; que habrán de cesar y, en todo caso, ser demolidas sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística.

La autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el registro de la propiedad, de conformidad con lo previsto en la legislación hipotecaria. En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse determinadas actuaciones específicas de interés público.

• Deberes de los propietarios

La transformación de suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del mismo los siguientes deberes:

• Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local, al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.

• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.

• Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas, requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere.

• Ceder obligatoria y gratuitamente, a la Administración actuante, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente. Este porcentaje tiene el carácter de máximo y puede ser reducido por la legislación urbanística.

• Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.

• Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente.

• Edificar los solares en el plazo que en su caso establezca el planeamiento.

• Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación

Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico, y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos, igualmente, al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.

El coste de las obras necesarias, en virtud de lo dicho, se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

• El suelo no urbanizable