Derecho Real de Propiedad

Aplicando la definición del derecho real a la propiedad, diremos que esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.

La propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona.

Concepto De Propiedad

En relación al concepto de propiedad el autor Juan Vallette De Goytizolo señala lo siguiente: “la propiedad es un concepto primordialmente jurídico que se refiere a la potestad de gestión y disposición de los bienes, y que determina la atribución de las pertinentes facultades a cada titular de ellas reconocidas y protegidas por el ordenamiento positivo. Es una forma jurídica adecuada para el mejor aprovechamiento económico de los bienes y para la mayor paz y el mejor orden social”.

En relación al tema antes indicado el artículo 337 del Código Civil panameño, define el término propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por la ley.

La propiedad de un bien puede recaer a titulo singular sobre una persona e igualmente lo puede ser sobre dos o más personas en cuyo caso adopta la denominación de propiedad mancomunada (derecho romano), copropiedad o propiedad pro-indiviso (derecho civil panameño).

La Copropiedad En El Derecho Romano

Concepto:

Se entiende por copropiedad múltiple o mancomuna, la relación jurídica en la cual, una pluralidad de sujetos, le corresponde el dominio de la propiedad de una cosa.

Según la doctrina romanistica contemporánea, los romanos elaboraron los conceptos, las teorías, las reglas y los efectos de esta figura jurídica.

De este concepto se desprende:

• Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común están limitadas por cuanto ninguno puede, totalmente ejercer su derecho.

• Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tienen en comunidad de bienes.

• Que la copropiedad es una la propiedad.

Teorías:

Según Camus, la Doctrina Romana sobre la propiedad reza como sigue:

"Se sostiene por los romanos en relación con el condominio que los copropietarios tienen derecho a una cuota intelectual o partes pro- indiviso. De manera que según este concepto los poderes de los copropietarios no se ejercen sobre partes materiales de la cosa sino que tienen derechos sobre porciones ideales abstractas. Esta doctrina se llama de la división ideal de la cosa que se contrapone a la teoría y mantiene la división no de la cosa sino del derecho de propiedad".

Elementos:

La copropiedad comporta los elementos siguientes:

• Varios sujetos o copropietarios

• Un solo objeto no dividido materialmente. Es el elemento que vincula a los titulares del derecho.

• El reconocimiento de cuotas ideales los cuales determinan los derechos y las obligaciones del status de los condominios.

Tipos De Copropiedad

La copropiedad que procede del consentimiento o de la voluntad de las partes (condominu convenciona)

l. Sería el caso de dos o más personas quienes adquieren la propiedad de un inmueble (edificio o fundo).

La copropiedad legal. Es aquella que se produce por un hecho ajeno a la voluntad. Un ejemplo de ello sería la herencia en que los coherederos son condueños del patrimonio hereditario (comunidad incidental comunis incidens).

Efectos:

Los efectos de esta. Institución, señalados por el derecho Justinianeo, son los siguientes:

Ningún copropietario, individualmente puede disponer de su sentido.

• El copropietario puede disponer de su cuota parte por cuanto no se altera en la esencia del condominio ni la situación de los demás copropietarios. Ello significa que pueden enajenar, gravar o renunciar a su derecho ideal sobre la cosa.

• A fin de realizar innovaciones o alteraciones de la cosa que modificarían su estado, se exigía el consentimiento expreso de los copropietarios. Se exceptuaba el caso de entierro de un condueño en el predio de la comunidad. Sin embargo, ese lugar no asumía, por ello, un carácter religioso ni la voluntad de los condóminos.

• Los copropietarios podían ejercer cualquier acción real o personal contra terceros o contra los copropietarios. Un ejemplo de ello sería la acción reivindicatoria o la acción negatoria.

• En la copropiedad, los condueños estaban asistidos del derecho a pedir la división de la Cosa si lo consideraban necesario para impedir problemas de carácter práctico. La Actio Comune Dividundo y la Actio Familiae Erciscundae, en caso de herencia, eran acciones con carácter real y personal simultáneamente por cuanto podían ejercerse no solo para dividir la cosa sino también para obtener indemnización por los daños causados a algunos copropietarios.

Concepto Doctrina De La Copropiedad

Algunos autores conceptúan que la copropiedad es el derecho real de propiedad que varias personas tienen simultáneamente según las cuotas partes sobre un bien mueble o inmueble que no está materialmente dividido.

Este concepto es acorde al que señalan George Riper y Jean Boulanger "la cosa permanece entera en su materialidad, es el derecho que se fracciona. Las partes de cada uno en la propiedad común pueden ser iguales o desiguales. Si hay desigualdad puede ser todo lo grande que se quiera". En esta misma línea de pensamiento Planiol-Ripert y Picard señalan "Cuando una cosa pertenece a varios copropietarios se halla en indivisión si el derecho de cada propietario se refiere al total, no a una porción determinada de la cosa común. La parte de cada uno no será, por tanto, una parte material sino una cuota-parte (); una parte alícuota proporcional, que no sufre más limitaciones que las impuestas por el estado de copropiedad, confiriendo a los interesados derecho a los frutos, rendimientos de la cosa común y obligándolos a los gastos de conservación de ella en proporción a la cuota ideal de cada uno".

Para algunos autores la copropiedad debe ser pasajera y transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad; por cuanto el sujeto del derecho no es un individuo, sino dos o más, que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada copropietario es el señor de una cuota ideal de la cosa.

De acuerdo a la doctrina la figura de la copropiedad requiere de los siguientes elementos:

• La existencia de un bien, mueble o inmueble.

• Dos o más personas que ejerzan un derecho de propiedad sobre él.

• Que los copropietarios sean simultáneamente propietarios de la cosa común y de una parte ideal, proporcional de ella.

Según el tratadista Dr. Jorge Eugenio Castañedas la copropiedad nace:

• Por les contratos. Dos o más personas compran un bien sin constituir entre ellas sociedad.

• Por la adjudicación en una participación. El juicio de partición, la subasta de un bien, por ejemplo, y en esta diligencia se adjudica a dos o más personas. Estas son copartícipes en el bien que se les ha adjudicado.

• Por adjudicación en juicio ejecutivo. Lo mismo si la adjudicación se hace a dos o más personas.

• Por actos de última voluntad. Así, si se lega un bien a dos o más conjuntamente.

No es el caso de instituciones de herederos, porque con ella se crea un estado de comunidad o pro-indivisión que nace de la herencia.

Sin embargo, puede ocurrir que los coherederos solo sean de un bien determinado por lo que entre ellos existirá copropiedad y comunidad

También nace el estado de copropiedad de la unión o mezcla de bienes muebles. Nace asimismo por la disolución de una sociedad mercantil.

Los Principios Fundamentales Que Rigen En Materia De Copropiedad Son:

• Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.

• Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino.

Las Formas De La Copropiedad Pueden Clasificarse Desde Los Siguientes Puntos De Vista:

• Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.

• Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.

• Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada sunaturaleza.

• Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.

En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.

• Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte. La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato.

Puede también nacer de la prescripción que tiene características de hecho y de acto jurídico. También la copropiedad puede originarse por causa de muerte.

• Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico. Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.

Propiedad en condominio. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino, se denomina unidad privativa.

Derechos De Los Copropietarios

1. Derecho De Uso

Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.

El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario.

2. Derecho De Disfrute

El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

3. Derecho A Emprender La Explotación

Si no está establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea solicitada por alguno de ellos, cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos para la explotación normal del bien.

Para justificar este derecho en favor de cualquier co-propietario debe tratarse de un bien o bienes susceptibles de una explotación económica continuada. El maestro Jorge Eugenio Castañeda, al tratar este punto señala que podría tratarse de "un fundo, nave o negocio industrial".

4. Derecho De Reivindicación

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común. Asimismo puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio, y las demás que sean en beneficio del bien común.

De prosperar estas acciones las consecuencias jurídicas de la sentencia aprovechan a todos los otros copropietarios desde que esta acción, como dice Jorge Eugenio Castañeda, "no es en provecho propio".

5. Derecho De Disposición De La Cuota Ideal

Cada propietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos-

6. El Derecho de Retracto

El copropietario tiene derecho de retracto en la venta a tercero de las porciones indivisas.

Se considera el retracto como el derecho que la Ley concede a algunas personas para dejar sin efecto una venta hecha y sustituirse en lugar del comprador tomando para sí la cosa vendida por el precio y bajo las condiciones acordadas en la venta

7. El Derecho De Preferencia

Los copropietarios tienen el derecho de preferencia" para evitarla subasta y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes.

OBLIGACIÓN DE LOS COPROPIETARIOS

Obligación De Responder Por Las Mejoras

Las mejoras necesarias y útiles pertenecen a todos los copropietarios con la obligación de responder proporcionalmente por los gastos"

Las mejoras necesarias y útiles conservan o incrementan el valor del bien, en esa línea beneficia a todos si es realizada por un copropietario; obviamente con la obligación de reembolsar la parte alícuota proporcional por parte de aquellos.

Si las mejoras necesarias o útiles han sido introducidas por un tercero, la obligación de reembolso corresponde a cada copropietario en armonía a su participación en el bien, salvo que por acto contractual se haya convenido lo contrario.

Obligación De Pagar Gastos De Conservación, Tributos, Cargas Y Gravámenes

Que todos los copropietarios están obligados a concurrir en proporción a su parte a los gastos de conservación y al pago de tributos, cargas y gravámenes que afecten el bien común".

Esta es una obligación consecuente con el uso y disfrute del bien, razón por la cual Albaladejo dice: "En lo relativo a soportar la carga y gastos que la cosa ocasione rige el principio de proporcionalidad en las cuotas" o lo que es lo mismo, concurrir de acuerdo con su cuota de participación en el bien; salvo, dice el mismo Albaladejo, que por pacto alguno de ellos convenga en pagar una mayor proporción, porque habría renunciado en favor de otro copropietario el derecho a usar y gozar una mayor proporción del bien común.

Obligación De No Practicar Actos Que Importen El Ejercicio De La Propiedad Exclusiva

Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.

El copropietario no puede enajenar una cosa determinada o una parte de una cuota materializada porque su derecho es indiviso y se encuentra sujeto a la eventualidad de la participación en la que puede o no corresponderle la parte de la cosa o la cosa misma que ha transferido.

Evicción Y Saneamiento Después De La Partición

Los copropietarios están recíprocamente obligados al saneamiento en caso de evicción, en proporción a la parte de cada uno.

Se trata de una obligación posterior a la partición cuando ya, dejaron de ser copropietarios, garantizándose los unos a los otros el acto de la adjudicación.

Decisiones Sobre El Bien Común

Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:

• Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.

• Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.

• En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD

La copropiedad se extingue por:

La Copropiedad En El Derecho Positivo Panameño

La figura jurídica comentada se encuentra regulada en el Titulo VI, del libro segundo del Código Civil que comprende los artículos 400 al 414, bajo la denominación de la comunidad de bienes.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro-indiviso a varias personas. (art.400)

La copropiedad puede estar regulada por reglas establecidas con ese propósito por sus titulares o por disposiciones legales especiales. A falta de la regulación indicada, esta figura se regulara por las prescripciones del titulo sexto antes citado.

La participación de los copropietarios en los beneficios y en las cargas será proporcional a sus respectivas cuotas las cuales se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario. (Art. 401)

Los participes en la copropiedad podrán utilizar las cosas comunes de conformidad con su destino y sin que con ello se perjudique el interés de la copropiedad ni impida tampoco igual derecho a los coparticipes. (art.402)

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los participes a contribuir en los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Se exime de esta obligación al que renuncie a u cuota parte en la propiedad. (art.403)

Los copropietarios no podrán hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, aunque estas sean ventajosas para la comunidad. (art.405)

Las decisiones de administración de la cosa en común requieren el voto favorable de la mayoría de los participes. Si no hubiese mayoría par las decisiones o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa en común, se dispondrá lo pertinente vía judicial, inclusive el nombramiento de un administrador. (art.406)

Todo copropietario podrá enajenar ceder o hipotecar e inclusive sustituir otro en su aprovechamiento con excepción de los derechos personales. El efecto de tal enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños se limitara a la porción que se le adjudique en la división al terminar la copropiedad. (art.407)

No existe obligación de permanecer en la copropiedad; cualquier participe puede solicitar que se realice la división respectiva; no obstante lo anterior, los copropietarios pueden pactar la indivisión que no exceda de diez años, termino que podrá prorrogarse por una nueva convenció. (art.408)

La división de la cosa en común no podrá exigirse cuando de hacerla ésta resulta inservible para el uso que se destina. (art.409)

La división de la cosa común podrá hacerse por los propios interesados por árbitros u honorables componedores nombrados a voluntad de aquellos. Los acreedores o cesionarios de los participes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique la misma. Sin embargo los acreedores y cesionarios no podrán impugnar la división una vez consumada, salvo en caso de fraude o de que está se haya verificado habiéndose oportunamente y de manera formal interpuesto oposición para impedirla, quedando a salvo el derecho del deudor o del cedente para sostener su validez. (art.410,411).

Si la cosa objeto de la copropiedad fuera esencialmente indivisible o no admita cómoda división y no se hubiera convenido por los condueños su adjudicación a uno de ellos, indemnizándose a los demás, aquella deberá ser vendida y repartido su precio entre los participes.(art.412)

La división de una cosa común no perjudica a terceros, quine conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de efectuar la partición. Igualmente conservarán su fuerza los derechos personales que tenga intercero contra la comunidad, a pesar de llevarse a cabo la división. (art.413)

Mediante Ley 13 28 de abril de 1993 modificada y adicionada por ley 39 de 5 de agosto de 2002 se regula el régimen de propiedad horizontal o propiedad de unidades departamentales por cuya aplicación podrá pertenecer a distintos propietarios los bienes enumerados en el articulo 2 de dicho texto legal, siendo cada propietario dueño exclusivo de su unidad departamental y de sus anexos y copropietario de los bienes afectados al uso común.

El artículo 13 del citado texto legal dispone que son bienes comunes y del dominio inalienable e indivisible de todos los propietarios del inmueble los siguientes:

• El área de terreno en que se encuentran construido el edificio o los edificios o las unidades departamentales, salvo en el caso de inmuebles construidos sobre terreno ajeno, previsto en el artículo 2.

• Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, apariencia y funcionamiento del edificio.

• Los bienes que permitan todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de una unidad departamental.

• Aquellos que expresamente se indiquen como tales en el reglamento de copropiedad.

Para la constitución del Régimen de propiedad horizontal sobre una finca será necesario que el ministerio de vivienda mediante resolución apruebe que el edificio sea apto para incorporarse al mismo, para lo cual deberá aportarse los planos previamente aprobados por las autoridades competentes y el reglamento de copropiedad del edificio. La resolución aprobatoria será irrevocable. (Art32)

El régimen de propiedad horizontal se constituirá mediante el otorgamiento de escritura publica con la que habrá de protocolizase copia de la resolución dictada por el Ministerio de vivienda y el reglamento de copropiedad, todo lo cual deberá ser inscrito en el registro publico. (Art.35)

La materia no prevista en esta ley o en reglamento de copropiedad (art.39) se decidirá conforme lo apruebe la asamblea de propietarios por simple mayoría de votos, decisión que será obligatoria siempre que no sea contraria al régimen de propiedad horizontal en el articulo 42 de la ley comentada.