Subastas

Actividades de compraventa. Remates judiciales. Almoneda. Venta judicial de bienes muebles e inmuebles. Reglamentación. Naturaleza jurídica. Nulidad

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Subastas

Índice

Pág. 3: Remate: Juicios que originan subastas. Nombramiento judicial.

Pág. 4: Designación de martillero judicial, al banco de la ciudad de Bs. As., Sistemas. Inscripciones de martilleros para remates judiciales. Reglamentación de las provincias.

Pág. 5: Naturaleza jurídica del martillero judicial. Aceptación del cargo por el martillero.

Pág. 6: Estado de ocupación. Solicitud de fondos para gastos

Pág. 7: Solicitud de tasación del inmueble. Cuando son bienes de cierta importancia.

Pág. 8: Identificación del inmueble. Requisitos para obtener fecha de remate.

Pág. 10: Mandamiento de secuestro.

Pág. 11: Confección y diligenciamiento. Depósito de los bienes muebles embargados. Local para guardar y exhibir los bienes a rematar. Recusación.

Pág. 12: Delegación de funciones del martillero. Publicidad del remate: Requisitos esenciales. Subasta de muebles o semovientes.

Pág. 13: Subasta de bienes inmuebles. Responsabilidad del martillero. Edictos: Ejemplos.

Pág. 15: Modelos de edicto. Modelo de acta de suspensión de remate judicial. Obligaciones que surgen del remate. Régimen legal.

Pág. 16: Similitud con los contratos de adhesión. Base para el remate judicial.

Pág. 17: Excepciones. En la ejecución prendaria. Venta judicial de bienes muebles. Postura bajo sobre. Inclusión indebida de otros bienes. Reglamento para el funcionamiento de la oficina de subastas judiciales.

Pág. 19: Obligaciones del Martillero.

Pág. 20: Disposiciones para el desarrollo de subastas judiciales.

Pág. 21: Adquisición de bienes del remate: Compra en comisión. Suspensión de remates particular o judicial: Generalidades.

Pág. 22: Nulidad de remates: Generalidades. Forma y término para plantearse la nulidad. Precio. Iniciación de la subasta. Adjudicación. Seña. Comisión.

Pág. 23: Concurrencia. Única oferta. Jurisdicción. Renuncia al cargo de martillero.

Pág. 24: Conclusión.

Pág. 25: Glosario.

Pág. 26: Bibliografía.

Remate

El remate, subasta, almoneda o venta en martillero, puede ser particular o judicial. En ambos casos la puja debe dirigirla un martillero público designado previamente a tal efecto.

En los remates particulares, los martilleros o rematadores deben regirse por las disposiciones que estatuye el Código de Comercio y las leyes complementarias que reglamenten la profesión.

Las subastas judiciales pueden ser provenientes:

  • De juicios litigiosos, por lo que se produce la expropiación forzosa de los bienes del demandado.

  • De las que tienen por objeto la venta voluntaria.

Para esas subastas, el martillero deberá gobernarse por las leyes procesales del lugar, considerándose al Código de Comercio con carácter supletorio para estos casos.

Juicios que originan subastas

El remate judicial surge, en principio, del proceso de ejecución de sentencia, el que a su vez tiene origen, bien sea en el proceso de conocimiento o en el proceso de ejecución.

Es necesario aclarar que la terminología empleada procede del Código Procesal vigente. Además, el remate judicial puede tener su origen en el procedimiento universal, sea promovido por concurso civil o sucesiones.

Nombramiento judicial

La designación de martillero en un juicio se produce a los efectos de que el acreedor ejecutante perciba de manera legal -por intermedio del remate de los bienes de la propiedad del deudor- la suma suficiente para cubrir en su totalidad, o en parte, la deuda que dio origen a la acción incoada.

En los juicios sucesorios, cuando la división en especie resulte prácticamente imposible por su naturaleza o cantidad, y sus herederos, mayores de edad no se pongan de acuerdo, se procederá a la venta de los bienes en subasta pública, salvo que los interesados, luego de inscribir la declaratoria de herederos, resuelvan de común acuerdo vender en forma privada. En éstos casos se aplicarán las normas de práctica para la venta común de un bien condómino.

El Art. 726 de Código Procesal prevé el caso de que todos los herederos estén de acuerdo estatuyendo que podrán formular la petición y presentarla al juez para su aprobación.

Se ha dicho, que la designación del martillero se efectúa en beneficio del acreedor porque es el único recurso que la ley concede para expropiar los bienes embargados para extinguir la deuda reclamada.

Designación de martillero judicial, al banco de la ciudad de Bs. As.

Algunos magistrados designan martillero para la subasta de bienes muebles a la citada institución bancaria. Para eso se requiere una serie de requisitos que prácticamente insume un tiempo desmedido para la efectivización de las diversas etapas que se deben cumplir antes de llegar a la rendición de cuentas final.

Todo ello perjudica la celeridad procesal, incluso a veces no se nombra para el remate a un martillero matriculado.

Muchos de estos nombramientos de martilleros fueron apelados pero la Cámara confirmó su designación.

Se trata de una medida legislativa que está en pugna con los derechos que la misma ley otorga al martillero y en consecuencia es de esperar una inmediata intervención de los legisladores para dejar sin efecto lo dispuesto por el Art. 10 de la Carta Orgánica del Banco de la Ciudad de Buenos Aires.

Sistemas

En 1955 se derogó el Art. 73 de la ley 13998, por el cual se había reglamentado el nombramiento de martilleros judiciales. Consistía en la formación de una lista de martilleros realizada por el Poder Ejecutivo, la que se renovaba anualmente.

El juez que ordenaba el remate solicitaba, dentro de las 24 horas, a la cámara respectiva, la designación de un martillero.

Se resolvió volver al antiguo sistema para tales designaciones.

En los contratos prendarios e hipotecarios se inserta una cláusula donde se dispone que en casos de ejecución el acreedor se reserva el derecho de designar martillero, pacto que debe ser cumplido, pues se halla facultado por el inciso trascripto.

Cuando el bien a subastarse esté fuera de la jurisdicción, podrá delegarse la facultad de designar martillero el juez del lugar donde dicho bien se hallan pero bajo ningún concepto podrá recaer el nombramiento en martillero que no este inscripto en la matrícula respectiva.

Inscripciones de martilleros para remates judiciales

Las designaciones de los martilleros para actuar en los remates judiciales no podían permanecer sin una reglamentación especial, proponiendo el sistema de sorteo. Las cámaras respectivas ya dispusieron el período para las inscripciones. A tal efecto, debe llenarse un formulario acompañado del original y fotocopia del certificado de actualización de matrícula respectiva.

Reglamentación de las provincias

Muchas provincias argentinas reglamentaron el ejercicio de la profesión de martillero y corredor y en ellas se establecieron las normas para la designación judicial.

Naturaleza jurídica del martillero judicial

Al martillero se lo considera como un oficial público. En tal carácter ejerce una verdadera función pública, con una tarea especial que cumplir. Asimismo, es un auxiliar interno del órgano jurisdiccional, actuando en la subasta como delegado del juez, y tal equiparación esta determinada en sus poderes por la contingencia de cumplir un acto de delegación representativa del juez a fin de dar cumplimiento al mandato resultante de ese proceso.

Es responsable como cualquier otro funcionario de igual clase y como tal debe presumirse la corrección de su comportamiento. No debe guardar relación alguna con la parte que solicita la subasta.

Debe sujetarse a las normas reglamentarias dictadas por la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia, y las formalidades legales previstas para el martillero deben ser exigidas mas rigurosamente cuando se trata de una orden judicial.

Aceptación del cargo por el martillero

Designado el martillero para realizar la subasta judicial, es notificado mediante cédula donde se transcribe el auto que ordena la medida. El nombrado deberá aceptar el cargo dentro de los tres días de notificado por cédula de su designación, bajo apercibimiento de remoción y proponer luego la fecha y lugar para realizar la subasta para su aprobación.

Corresponde que el martillero se presente dentro del término establecido ante la secretaría del juzgado en que se tramita el juicio, acompañando el correspondiente sello de ley para aceptar el cargo. De aceptarlo, el secretario o empleado de mesa de entradas estampará un sello donde constará la siguiente inscripción:

“El día .... de..................... del año.......... notifique el auto de f. ......... al señor ................................,

quien previo juramento que presto en forma, constituyendo domicilio legal en la calle ....................

nº .........., de esta Capital. Al aceptar el cargo manifiesta bajo juramento que está inscripto en la Caja de Jubilaciones .............. bajo el nº ..........”

Firmado ante mí.

Martillero Secretario

Aceptado el cargo, deberá interiorizarse de los bienes embargados cuya subasta se ordena. Los jueces, indican los diarios y los días en que se publicarán los edictos y la comisión que debe retener el martillero. Si los bienes embargados fueran muebles, se presentará el siguiente escrito:

Se presenta. Constituye domicilio. Mandamiento.

Señor Juez Nacional:

N.N., martillero público, con domicilio legal en la calle ............................... nº ............, designado en los autos caratulados “......... c/ ........ s/ ..........”, a V.S. digo:

I.- Que vengo a constituir domicilio legal en el señalado más arriba.

II.- Que a efectos de secuestrar los bienes embargados a fs. ......... vengo a solicitar de V.S. se ordene librar el mandamiento de estilo.

Proveer de conformidad.

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Estado de ocupación

El dueño del bien debe manifestar el estado de ocupación del inmueble. De no existir esa constancia, se solicitará al juez la intimación de práctica, ya que la existencia de ocupantes y la extensión de sus derechos importan factores de indudable gravitación sobre el precio. Los martilleros practican la averiguación sobre las condiciones del inmueble, que podrá ser solicitada con el siguiente escrito:

Peticiona

Señor Juez:

N.N, martillero público, con domicilio legal en ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

Que a los efectos de hacer constar en los edictos y avisos ordenados por V.S. a f. .......... el estado de ocupación en que se halla la propiedad que se ha de subastar, solicito se sirva disponer los recaudos que estime necesarios a fin de intimar al demandado en el plazo que V.S. disponga, manifieste el estado en que se halla el inmueble ubicado en la calle ................. nº .......... .

Proveer de conformidad

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Solicitud de fondos para gastos

El martillero puede solicitar al magistrado que entiende en la causa, adelanto de fondos para solventar los gastos de edictos, publicidad, etc..

Dicha medida debe realizarla al comienzo de las gestiones encomendadas por el juez. Como primera medida el martillero observará en el expediente judicial si existen fondos depositados como pertenecientes a dichos autos.

Si lo creyere conveniente puede solicitarlo, ya que de cualquier manera corresponde a las partes adelantar fondos que sean indispensables para realizar la subasta.

Esos gastos le serán reintegrados al martillero porque todo esto da lugar a dilataciones que afectan la celeridad del procedimiento.

Solicito adelantos de fondos:

Señor Juez Nacional:

N.N, martillero público, con domicilio legal en ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

Que a los efectos de realizar las publicaciones de edictos y propaganda ordenada a fs. ......... y fs. ............, y existiendo depositados fondos suficientes a la orden de este juzgado y como pertenecientes a estos autos, vengo a solicitar de V.S. se me adelante a tal efecto la suma $ ................., con cargo de rendir cuenta en su oportunidad.

Proveer de conformidad

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Solicitud de tasación del inmueble

La base del inmueble a subastarse es de las dos terceras partes de su valuación fiscal. Puede que por mejoras en la propiedad o porque no está actualizada en su tasación, llegado el momento de la designación del martillero aún se la desconoce. En estas circunstancias debe dirigirse al juez, solicitando designe perito tasador para tal efecto.

Solicito se practique tasación del inmueble

Señor Juez Nacional:

N.N, martillero público, con domicilio legal en ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

Que atento al estado de autos, el inmueble situado en la calle ............. nº .........., no se halla hasta la fecha valuado, por lo que vengo a solicitar a V.S. que a los fines de dar cumplimiento a lo estatuído por el Art. 578 del Código Procesal, se ordene la tasación del citado inmueble, cuyo efecto se designe perito tasador.

Proveer de conformidad

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Cuando son bienes de cierta importancia

El martillero debe contribuir para que los valores alcanzados en la puja lleguen siempre al precio venal de la cosa. Por ello, cuando observa que el bien a rematarse es de un valor que merece alguna publicidad mayor a la dispuesta en autos, está autorizado a solicitar propaganda adicional. Ésta será a cargo del ejecutante.

Peticiono

Señor Juez Nacional:

N.N, martillero público, con domicilio legal en ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

Que habiendo observado que el inmueble a subastarse, ordenado a f. ........., está compuesto de ...... ambientes cómodamente distribuidos, de construcción sólida, en buen estado de conservación y atento a la zona en que se halla ubicado, próximo a centros comerciales, me permito solicitar a V.S., conforme a lo estatuido por el Art. 567 del Código Procesal, previa vista a las partes, se ordene publicar avisos en algunos diarios de mayor circulación que V.S. designe.

Proveer de conformidad

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Identificación del inmueble

Cuando no surgen del expediente judicial los detalles de la propiedad que se ordena rematar, el martillero después de ser puesto en posesión realizará un estudio sobre el inmueble a fin de tomar nota de todos sus detalles. Obtenida la información se dará cuenta al juez que entiende en la causa con el siguiente escrito:

Doy cuenta de la identificación del inmueble

Señor Juez Nacional:

N.N, martillero público, con domicilio legal en ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

Que a los fines de que quede identificada la propiedad que será rematada, atento a lo ordenado a f. ..........., en forma y tiempo hago conocer a V.S. la ubicación de ella.

La finca en cuestión está situada en la calle ............................. nº ..............., entre la de ......................... y .......................... de esta Capital Federal, siendo sus medidas de ejes de frente ...... m. Y de fondo ........ m., formando un terreno simétrico de una superficie de ............... m2.

Su edificación, que data aproximadamente de .......... años, está compuesta de sala, dos dormitorios .................. . su estado de conservación actual es bueno.

Tenerlo presente

SERÁ JUSTICIA

(Firma del martillero)

(Sello aclaratorio de firma)

Requisitos para obtener fecha de remate

Para obtener turno de remate, el martillero interviniente deberá tramitar y presentar en la Oficina de Subastas Judiciales la comunicación allí referida, mediante oficio o certificado expedido por el señor secretario y se le entregará la constancia con asignación de turno. Ésta comunicación deberá contener:

  • Juzgado y secretaría que ordenó la subasta.

  • Carátula y número de expediente.

  • Martillero designado.

  • Ubicación del inmueble (Por ej., Nazarre 2711, P.B., Capital Federal).

  • Individualización de automotores, si corresponde. (Ej., Toyota Corolla, Dominio DDH 360).

  • En caso de bienes muebles, indicar la cantidad aproximada de lotes.

  • Constancia que en el expediente se cumplieron los requisitos previos, que permitirán expedir los edictos, sin más trámite.

  • Modelo de ejemplo:

    Buenos Aires, 30 de abril de 2001.

    Al Sr. Jefe de la Oficina de Subastas Judiciales.

    Dr. .......................................

    S / D:

    Tengo el agrado de dirigirme a usted en los autos “.................. C/......................... S/............................” Expediente nº ............../....., que tramitan ante éste juzgado Nacional en lo Civil nº ...... a cargo del doctor ................ ...................., secretaría única, a mi cargo, solicitándole, conforme lo que prescribe el art. 3 del Reglamento para el funcionamiento de la Oficina de Subastas Judiciales, la asignación de turno para la realización del remate ordenado en estos autos respecto al inmueble ubicado en la calle ........................de la localidad de ......................., Pdo. de ..................., Pcia. de ...................(Si se tratare de automotor indicar marca y dominio y si fueren varios bienes muebles se consignará la cantidad de lotes aproximados).

    La subasta se llevará a cabo por intermedio del martillero Sr. ..............................., quien está autorizado para el diligenciamiento del presente.

    Dejo constancia que en estos autos se cumplieron los requisitos procesales necesarios que permitirán expedir los edictos sin más trámite.

    Como recaudo transcribo el auto que ordena el presente que dice así “Buenos Aires, 30 de abril de 2001. .................................. (Fdo.)..................................Juez.

    Saludo a Vd. muy atentamente.

    Da cuenta de fecha de subasta si el juez no dictare fecha para el acto, el martillero, al planificar la subasta, debe determinar día, hora y lugar, observando siempre un tiempo prudencial para realizar todas las publicaciones, edictos y demás actos preparatorios que ella demande.

    La comunicación al juez se hará mediante el siguiente escrito:

    Doy cuenta fecha de subasta

    Señor Juez Nacional:

    N.N, martillero público, con domicilio legal en la calle ........................ nº ..........., designado en los autos caratulados “........ c/ ........ s/........”, a V.S. digo:

    Que atento al tiempo necesario para los actos preparatorios para cumplimentar la subasta ordenada a f. ............., solicito, salvo mejor opinión de V.S., que ella se realice el día ......... del ....................... a la hora ..........., en el salón de ventas, sitio en la calle .............................. nº ............, para lo que solicito judicial aprobación.

    Proveer de conformidad

    SERÁ JUSTICIA

    (Firma del martillero)

    (Sello aclaratorio de firma)

    Mandamiento de secuestro

    Es el oficio o despacho que libra el juez a efecto de ejecutar una medida.

    El martillero lo redacta y se encarga de diligenciamiento hasta el cumplimiento del secuestro o posesión.

    El texto del mandamiento puede ser el siguiente:

    Mandamiento de secuestro

    El oficial de justicia de la zona que corresponda, se constituirá en el domicilio de la calle ....................... nº ..........., (especificar claramente piso, departamento o cuerpo del edificio), y procederá al secuestro de los siguientes bienes: .................................................................................................................. (detallar todos los bienes que figuran o que hace referencia el auto que ordena el remate).

    La presente medida se ha dispuesto en la causa nº ........... “......... c/ .......... s/ ...........”, que tramita en el Juzgado Nacional ................... nº ............, a mi cargo, secretaria nº ............. de Dr. .................... .

    Queda autorizado el señor ................... a diligenciar el presente, quien podrá denunciar nuevos domicilios en el acto del secuestro y aún practicar la medida, aunque los bienes enunciados estén en la vía pública.

    El señor oficial de justicia queda autorizado para hacer uso de la fuerza pública y allanar domicilio en caso de que fuera necesario.

    Dado, sellado y firmado, en la sala de mi público despacho, en Buenos Aires, a los ......... días del mes ................. del año ............. .

    (Fdo.: Juez)

    Confección y diligenciamiento

    El mandamiento de secuestro se confeccionará en papel romaní por duplicado. Se llevará a la secretaría donde tramita el juicio, para la firma del juez actuante.

    El martillero proveerá elementos necesarios para facilitar el cumplimiento del secuestro. Al rendir cuentas del remate cada una de las ventas debe coincidir con los bienes existentes.

    Depósito de los bienes muebles embargados

    Advertirá el martillero designado judicialmente de constituirse en depositario, “no podrá eludir la entrega invocando el derecho de retención”. De no entregarlos, el juez remitirá los antecedentes al tribunal penal competente.

    Local para guardar y exhibir los bienes a rematar

    El martillero, en el ejercicio de su profesión, designado judicialmente, está obligado a “poseer local de ventas como complemento indispensable del ejercicio de su profesión”.

    Tratándose de bienes muebles, el martillero debe depositar dichos efectos para ser exhibidos antes de la subasta.

    Cuando se producen demoras para llevar a cabo el acto del remate desde el secuestro y depósito de los bienes en el local, por circunstancias ajenas al martillero, resulta equitativo asignarle una retribución.

    Si el martillero sin previa autorización judicial procede a trasladar el bien embargado a un local fuera de su casa de remate, para su exhibición y venta, sin dar motivos que lo justifique, y si las razones invocadas no son aceptables, el martillero debe pagar los gastos devengados por el depósito hasta la fecha de la rendición de cuentas.

    Recusación

    Es la facultad que la ley procesal otorga a los efectos de proteger a los interesados, para evitar que influencias ajenas prevalezcan en la determinación del juez, funcionario o perito que deba actuar en el juicio.

    El martillero puede ser designado judicialmente como perito evaluador. En tal carácter, procede la recusación por causa justa, hasta cinco días después de ser notificado el nombramiento. No así ocurre con el martillero designado para subastar judicialmente. En esta función, a diferencia con la del perito, ejerce la actividad como un auxiliar de la justicia. El perito es designado para que en su dictamen emita opiniones técnicas, ya que la resolución queda al arbitrio del juez.

    El martillero no procede la recusación en razón de que su misión se concreta a actuar como auxiliar de la justicia. No emite dictámenes ni formula informes que contribuyan a la solución del litigio.

    Designado el martillero para efectuar una venta en el proceso de ejecución de sentencia del juicio ejecutivo, no es recusable por las partes.

    En síntesis, puede imputársele al martillero faltas por incumplimiento de las diligencias ordenadas, en cuyo caso corresponde reprimirse conforme a lo que establecen las disposiciones legales, pero no corresponde la recusación.

    Delegación de funciones del martillero

    El martillero designado judicialmente “No podrá delegar sus funciones, salvo autorización expresa del juez”. Asimismo, se ha resuelto que el acto se efectúe bajo la responsabilidad del delegante. El hecho de que un martillero no haya llevado personalmente el martillo y haya delegado dichas funciones en un empleado suyo actuante en su representación, no es causal para anular la subasta, pero la responsabilidad recae siempre sobre el profesional nombrado en autos. Se ha considerado que no existe delegación si el remate se realizó en presencia del martillero nombrado, del secretario de actuaciones y dos testigos.

    En los remates particulares, el martillero tiene carácter de mandatario, y deben aplicarse las reglas del mandato.

    Dos tendencias han surgido de la interpretación del problema apuntado, inclinándose una en el sentido de que el martillero no puede delegar sus funciones, y la otra de que sí puede hacerlo. Siburu sostuvo: “...si el corredor o rematador pudiese delegar en otros sus funciones, estas garantías desaparecen, porque siendo inherentes a la persona, sustituida la persona, se han sustituido las condiciones personales del agente auxiliar”. Mientras que Garo expresó que las condiciones personales que pudieran tenerse en cuenta para su elección, pueden existir en otros mandatarios.

    En la ley 20.266 se dispone: “En caso de ausencia, enfermedad o impedimento grave del martillero, debidamente comprobado ante la autoridad que tenga a su cargo la matrícula, aquel podrá delegar el remate a otro matriculado, sin previo aviso”.

    Se ha aclarado definitivamente la interpretación legal que durante muchos años fue motivo de discusión.

    Publicidad del remate

    Requisitos esenciales

    La publicidad en los remates, sean judiciales o privados, es el medio indispensable para asegurar su éxito. La ley comercial dispone que los remates deben anunciarse con la publicidad necesaria.

    En la práctica todos los remates son abundantemente enunciados y acotan al respecto que la importancia radica únicamente en el interés del comitente de obtener mejores precios.

    En los remates particulares, a los efectos de verse favorecido el propietario y por consiguiente el martillero, la publicidad se realiza conforme a la importancia del bien.

    En los remates judiciales es requisito imprescindible esta formalidad debiendo anunciarse por medio de los edictos

    Subasta de muebles o semovientes

    El código procesal, refiriéndose a la venta en remate de bienes muebles o semovientes, señala que “se anunciará por edictos, que se publicarán por dos días en el Boletín Oficial y en otro diario” (art. 556).

    Subasta de bienes inmuebles

    Cuando el bien a subastarse es inmueble, la publicación de los edictos es un modo de publicidad habitual y que brinda el conocimiento conveniente y anticipado de la venta. Es facultad privativa del juez designar los diarios en que han de publicarse, según lo establecido por el art. 566, C. Procesal, la publicación será de dos días en el Boletín Oficial y en otro diario, que podrá ser reducido a un solo día cuando el escaso valor del bien así lo aconsejare.

    Responsabilidad del martillero

    El edicto es la publicidad exigida por la ley; en consecuencia, siendo el martillero encargado de su redacción y diligenciamiento, hasta la publicación, resulta responsable por las consecuencias derivadas por los errores del texto.

    Ejemplos de edictos:

    Modelo de edicto (mueble)

    Juzgado Nacional en lo Comercial n°....... Secretaría n°......., comunica por ....... días en el juicio “.............c/.............s/”, expediente n°......., que el martillero.................................................., rematará el día ........ a la hora.......... en la calle......................................................................................... n°........, donde se exhibe:........................... Base $.............. Seña $...........% Comisión........... % al contado y en efectivo. El comprador deberá constituir domicilio en el radio del Juzgado. El bien será entregado previo pago total del precio (art 580, Código Procesal).

    Modelo de edicto (Inmueble)

    Juzgado Nacional en lo Civil n°......., Secretaría n°......., comunica por tres días en autos “....... c/........ s/........”, Expediente n° ......, que el martillero........................................... rematará en .................................... n°.......... de ........... el día........ de ................. de 20.... a la hora......... el departamento de propiedad horizontal, unidad n°..... ubicado en la planta baja de la finca, calle........................ n°........., Capital. Superficie total de la unidad........... m2. Porcentual........ Base $............. al contado. La unidad se entrega..................... de ocupantes. Seña.......... %. Comisión.......... %, todo en efectivo en el acto del remate. El comprador debe constituir domicilio en esta Capital Federal. Buenos Aires, ....... de ..........de 20..... Dr. ........... Podrá ser visitado los días......... de..... a la hora............ Secretario.

    Modelo de acta de suspensión de remate judicial

    En la ciudad de Buenos Aires, a los ....... días del mes ............ de año 20...., siendo la hora .........., el que suscribe, don ............................................., martillero designado en la subasta judicial del inmueble ubicado en la calle ................................. n° ......., de esta Capital, en cumplimiento del mandato judicial impuesto a f. ........, siendo la hora ......., me constituí en .......... Faltando aproximadamente treinta y cinco minutos para abrir el acto, se desencadenó una tormenta de viento seguida de fuertes lluvias que inundaron las inmediaciones del citado inmueble. Como hasta ese momento no había concurrido ningún interesado, creí oportuno esperar una hora más de la señalada para iniciar la subasta. No obstante, siendo la hora ........., y no amainado la precipitación pluvial, en presencia del señor delegado judicial (o secretario del juzgado) Dr. ........................ y de los señores ............................... y .................................., procedí a suspender el remate, dando por concluido el acto, previa lectura y ratificación de los presentes.

    Testigo Secretario Martillero

    Obligaciones que surgen del remate

    Régimen legal

    Este contrato responde a un régimen sumamente complejo.

    Algo similar a las formalidades de los contratos en general ocurre con las obligaciones que nacen de las subastas. Es necesario tener en cuenta dos convenciones:

    • Entre el dueño de la cosa y el martillero.

    • Entre el martillero y el postor o adquiriente.

    En la primera se producen derechos y obligaciones que nacen del mandato y de las convenciones especiales establecidas entre las partes.

    En la segunda, el martillero se obliga a prestar el servicio.

    El vendedor, por su parte, puede autorizar la venta siendo o no dueño de la cosa.

    Se trata, pues, de una compraventa en concursos de postores, donde existe en principio un acuerdo de voluntades y se formaliza con la oferta impersonal, por un lado, y el consentimiento de cualquiera de los concurrentes, por otro.

    En el proceso de la puja cada oferta superior deja a la otra sin efecto, sucediéndose así los consentimientos a las condiciones ya establecidas. Cuando éstas se agotan queda formado el precio con la última postura aceptada.

    Es por ello que el remate es una operación sujeta a condición resolutoria de una puja mayor, por considerase un acontecimiento incierto y futuro.

    El remate no es un contrato, desde el momento que por su intermedio se realiza el concurso de voluntades para, luego, firmar el contrato o boleto.

    Similitud con los contratos de adhesión

    Se ha dicho que el remate público, es un contrato por concurso que tiene gran similitud con los llamados de “adhesión”, en el sentido de que las bases fijadas para el primero constituye una oferta invariable dirigida al público, que debe aceptarla o repudiarla.

    El concurso de postores se inicia no bien se abre el acto, y si nos detenemos a examinar las ofertas que se van sucediendo en forma ascendente en su precio, observaremos que son consentimientos que se manifiestan aceptando la cosa por el precio dado, de manera tal que cada persona que otorga una cantidad, es una persona de contrato que se establece y se destruye toda vez que es superada por otra.

    Cada postor, en cada uno y en todos ellos desaparece la tranquilidad característica de quien es único comprador en una venta particular, y como tal piensa y analiza la inversión de su dinero con relación a la utilidad que le representa la cosa a adquirir.

    Base para el remate judicial

    Los remates judiciales se realizan conforme a las leyes procesales. Determina que en las subastas judiciales de inmuebles, “si no existiera acuerdo de las partes, se fijará como base los 2/3 de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble”.

    El espíritu que ha prevalecido en el codificador ha sido, según la doctrina y la jurisprudencia, de tener en cuenta como base un precio en concordancia con el valor de la propiedad.

    En los casos en que no se haya aún establecido el avalúo fiscal, recientes construcciones sobre el terreno, “el juez designará de oficio perito ingeniero o arquitecto para que tasen los bienes”.

    No obstante, puede comprobarse en la práctica que siempre resulta superior el avalúo realizado por peritos, que el que resulta del fisco.

    Excepciones

    En las subastas judiciales provenientes de ejecución hipotecaria, surge la excepción a la regla impuesta por el Código Procesal, ya que por lo general en el contrato de mutuo, siempre es de rigor agregar una cláusula por la que se faculta a su acreedor imponer como base de la subasta del inmueble gravado la deuda más las costas y la designación del martillero que realizará la subasta.

    En la ejecución prendaria

    Por lo general se establece que para el caso en que deban subastarse los bienes prendados, el acreedor podrá proponer al martillero que debe realizar la subasta que se ésta se efectúe en la base equivalente al 50% de la deuda que por todo concepto se reclama.

    Venta judicial de bienes muebles

    Cuando la subasta es de “muebles o semovientes”, se hará sin base y, “al contado”, por un martillero público. Se han excluido a las “alhajas”. Pero en cambio se agregaron a los “semovientes”, que por su naturaleza especial se diferencia de las cosas muebles comunes.

    Algunos bienes embargados, son de mucho valor económico. En esos casos, es aconsejable solicitar autorización mediante un escrito al juez que entiende la causa, para venderlas a pagar en cuotas, práctica que permite lograr mejor precio.

    Postura bajo sobre

    El Código Procesal se remite a las respectivas reglamentaciones que para ese sistema tiene el Banco de la Ciudad de Buenos Aires.

    Por lo tanto, seguirá quedándola arbitrio del juez que entiende en la causa, la conveniencia de aplicar este sistema

    Inclusión indebida de otros bienes

    En prevención de que martilleros inescrupulosos pudieran agregar indebidamente otros bienes ajenos a los ya ordenados por el juez, el articulo 567, C. Proc., prohíbe, bajo pena de perder el martillero su comisión, que aquellos sean anunciados en la publicidad ni subastados en el mismo remate.

    Queda amparada la buena fe de los postores que acuden a la subasta influidos por la seriedad. Se evita que el principio histórico y jurídico de la subasta sea frustrado por personas que ejercen la profesión orillando las disposiciones legales.

    Reglamento para el funcionamiento de la oficina de subastas judiciales

    Éste reglamento es únicamente aplicable a las subastas que se realizan en la Corporación de Martilleros y Corredores inmobiliarios, ubicada en la calle Tte, General Juan Domingo Perón nº 1233 (Entre Talcahuano y Libertad) de ésta ciudad:

  • En la oficina de subastas judiciales se llevarán a cabo todas las subastas de inmuebles, derechos, valores mobiliarios y semovientes ordenados por los señores magistrados a realizarse en la Capital Federal, con control y supervisión del jefe de la misma.

  • El edificio y las salas de remate permanecerán abiertas para su utilización todos los días hábiles de 8:00 a 16:00 hs., pero su cierre estará sujeto a la finalización de todas las subastas fijadas para el día.

  • La Oficina de Subastas Judiciales recibirá la comunicación del juzgado que ordena el remate y/o subasta con las constancias que llevará el edicto, asignará el turno y tendrá su cargo la organización y control del desarrollo del acto. En el caso de los inmuebles las fechas se asignarán respetando el orden de ingreso de dichas comunicaciones; y para los muebles, derechos, valores mobiliarios y semovientes se concentrarán todos en un día, quedando a resolución del encargado de la dependencia cuántas veces corresponde.

  • La Oficina de Subastas Judiciales llevará un libro de registro de las subastas en el que dejará constancia de la comunicación, la asignación del turno y el resultado del remate con los datos del martillero interviniente y del comprador.

  • En los edictos y demás publicidad deberá incluirse, entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta, el arancel aprobado por la Acordada nº 10/99 del % 0,25.

  • Una vez asignados los turnos y publicados los edictos del martillero deberá presentar en la Oficina de Subastas Judiciales una síntesis para su colocación en el exhibidor del edificio.

  • El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales tendrá la dirección del personal policial permanente destacado en el edificio, que colaborará en la adopción de las medidas para el libre acceso de los interesados que asistan a las subastas y asegurar su normal desarrollo. Para ello el mencionado funcionario o quién éste designe podrá hacer retirar a toda persona que con su proceder altere el necesario orden para el cumplimiento de éstos actos.

  • Finalizado el remate, si la persona que realizó la última oferta intenta retirarse sin su previa identificación, podrá impedírselo hasta tanto acredite su identidad y, de no integrar la totalidad de los importes en el acto - seña, comisión y arancel - el martillero o el jefe de la Oficina deberá formular la denuncia formal correspondiente.

  • Durante el transcurso de la subasta está prohibida la filmación, grabación o utilización de teléfonos celulares por parte del público asistente.

  • Cumplido el remate con la firma de la documentación pertinente el martillero deberá presentar en la Oficina de Subastas Judiciales una planilla con el resultado del acto, indicando el nombre, domicilio y documento del comprador.

  • El jefe de la Oficina de Subastas Judiciales coordinará con las autoridades de la corporación y el responsable de la oficina bancaria el funcionamiento de la agencia del Banco de la Ciudad de Buenos Aires que se habilite en el local, de manera que en los días y horarios de remate se presten al público interesado los servicios previstos en las pautas fijadas en la acordada nº 10/99.

  • Corresponderá al jefe de la Oficina de Subastas Judiciales informar mensualmente a la Administración General de la Corte Suprema de Justicia de la Nación de la tramitación y resultado de los remates realizados, como así también de los importes recaudados por el arancel de la Acordada nº 10/99 (% 0,25). Éstas tareas se llevarán a cabo con el debido soporte técnico, desarrollándose oportunamente un programa informático para obtener los resultados estadísticos que posibiliten la evaluación, el control del funcionamiento de la Oficina y del sistema implementado.

  • El personal asignado a la Oficina de Subastas Judiciales dependerá del jefe de la misma.

  • El presente reglamento comenzará a regir a partir de la fecha de su aprobación, y una copia estará disponible para su consulta por parte de los interesados en la Oficina de Subastas Judiciales.

  • Obligaciones del Martillero

    Los martilleros públicos deben realizar los remates cumpliendo invariablemente éstas reglas de procedimiento:

    • Usar en todo momento el idioma nacional.

    • Amparar el remate con la bandera y cartel propios

    • Publicar avisos en los diarios

    • Pagar en cada remate el derecho municipal de bandera y el de colocación de cartel.

    • Señalar en el cartel día, hora y lugar del remate.

    • Publicar en los diarios con anticipación.

    • Determinar en los edictos la comisión del martillero.

    • Si es judicial, poner en el edicto la palabra judicial, con el nombre del juez que autorizó el remate. Poner los detalles del secretario autorizante.

    • Fijar las horas correctas como hábiles para los remates.

    • Imponer la base de venta al cliente y ponerla siempre en todos los avisos para conocimiento del cliente, y registrar medidas y superficie (Para los inmuebles) o dominio (para los rodados).

    • Subastar al mejor postor. Bajar el martillo después. Antes, jamás.

    • Dar siempre boletas de venta al comprador.

    • Castigar las llamadas diferencias de precios. Son ganancias ilícitas y deben ser denunciadas.

    • Concluir el remate en hora y en paz.

    • No abultar las cuentas de gastos ni de impresos en los remates, porque son hechos punibles y de fácil comprobación.

    • Anotar en el aviso la exacta dirección postal y telefónica del martillero para asegurar la eficacia de un remate correcto. Las omisiones hacen suponer maquinaciones deshonestas e influyen contra la moral y el buen concepto del martillero.

    • Encabezar siempre los avisos de remate con el nombre o razón social del martillero, porque los avisos sin ellos aparecen decapitados y se prestan a sembrar la desconfianza en la clientela.

    Disposiciones para el desarrollo de subastas judiciales

    Las disposiciones que rigen en el momento de la subasta son:

  • El remate comenzará exactamente media hora después de la anunciada en la publicación, salvo situaciones de fuerza mayor, demora por subastas anteriores o que el edicto indique lo contrario.

  • No iniciar el acto de la subasta con personas de pie, salvo que el salón se encuentre colmado, sin permitir la circulación una vez comenzada aquella.

  • La persona que suscriba el boleto debe ser la que efectuó la última oferta. Éste oferente pasará a la sala de boleto acompañado con 2 personas como máximo, salvo expresa autorización del martillero. Al ingreso se deberán abonar inmediatamente los importes que correspondan.

  • Ante el eventual caso de que el último oferente no cuente con los fondos necesarios para los pagos que indica el edicto, sólo se podrá continuar el acto de la subasta con la oferta anterior. Siempre el rematador deberá indicar al público asistente que permanezca en el lugar hasta tanto se de por concluido el acto.

  • La función del martillero en el acto de la subasta es indelegable, por lo cual deberá realizarla personalmente, salvo circunstancias de fuerza mayor que se deberán informar al juzgado y a la Oficina de Subastas Judiciales.

  • Para utilizar los salones de remate se requiere inexcusablemente contar con la reserva correspondiente ante la Oficina de Subastas Judiciales, mediante la comunicación que exige la Acordada nº 10/99 de la Corte Suprema de la Nación, incluida en el art. 3 del Reglamento para el funcionamiento de la Oficina de Subastas Judiciales.

  • Adquisición de bienes del remate

    Compra en comisión

    Los adquirentes de un inmueble en subasta judicial o particular pueden declarar en el boleto de compraventa que la adquisición se realiza “ en comisión”. Mientras tanto el comisionista es responsable de los derechos y obligaciones que surgen de boleto correspondiente.

    El la subasta judicial, el Código Procesal con el fin de evitar transferencias a largo plazo, o sea, desde la adjudicación hasta la firma de la escritura, si el comprador ha declarado hacerlo “ en comisión”, debe señalar dentro de los cinco días el nombre y domicilio del comitente. El adquirente al declarar que lo hace “en comisión” asume en el juicio que dio origen al remate, una obligación directa y personal hasta sus últimas consecuencias; ya se interprete que se trata de un mandato civil, comercial o de comisión y sólo quedará exonerado de dichas obligaciones cuando indique el nombre del comitente y este ratifique la operación.

    Suspensión de remates particular o judicial

    Generalidades

    Los remates particulares pueden realizarse con base fija o sin ella. Una vez aceptada la primera postura, no podrá suspenderse el remate por ningún concepto. Si no hubiera licitadores por la base indicada podrá suspenderse o diferirse el acto.

    Cuando no existiera precio mínimo, bastará recibir la primera oferta para que la subasta no pueda suspenderse, salvo el caso que iniciado el acto no hubiera recibido el martillero la oferta alguna.

    Otras veces por razones de fuerza mayor de carácter irremediable y ajenas a la voluntad del martillero y vendedor; obligan también a la suspensión del remate, por ejemplo: fuertes lluvias, inundaciones, conmociones políticas, etc.

    Nulidad de remates

    Generalidades

    La improvisación por la falta de conocimientos básicos o por descuidos en el ejercicio de la profesión, es motivo para que el martillero cometa errores cuyas consecuencias pueden llegar a producir la nulidad del remate. El criterio a aplicar en casos de nulidad del remate debe ser de carácter restrictivo, evitándose de esa forma crear un clima contrario al que debe inspirar toda subasta avalada por la actuación judicial.

    Forma y término para plantearse la nulidad

    Con respecto a la publicación de edictos, la jurisprudencia se mostró severa, anulando en algunos casos el remate judicial, cuando en los publicados en el Boletín Oficial se anunció una determinada fecha y en otro diario una distinta, con lo que se violó un requisito esencial: la designación anticipada del día y la hora en que se verificará el acto. El mismo temperamento se adoptó cuando los edictos no se publicaron al tiempo ordenado por el juez o al introducirse alteraciones en cuanto a la fecha y lugar de venta.

    Precio

    El escaso precio obtenido no es causa de la nulidad de la subasta, aún siendo irrisorio, y sobre todo si se observaron las formalidades procesales.

    Iniciación de la subasta

    El breve retraso en la iniciación de la subasta no es motivo para su nulidad, ya que no influye en la eficiencia del remate.

    Adjudicación

    Se ha anulado el remate si se comprobó que la adjudicación no fue hecha a quien formulo la oferta y es reconocido el hecho por el martillero o bien cuando se declaró comprador a quien no había formulado la última oferta.

    Será también anulado el acto cuando informa el martillero que no se pudo llevar a cabo normalmente a causa de un incidente que impidió determinar el mejor postor y quedar pocas personas en el local de ventas.

    Seña

    La circunstancia de que el remate quedara sin efecto porque el adquirente carecía de dinero para hacer efectiva la seña.

    Comisión

    Si fue declarada la nulidad del remate, el martillero debe restituir la comisión y la seña. No obstante, si la nulidad no es por causa culpable al martillero, éste puede solicitar luego que se le regulen los honorarios.

    Concurrencia

    La asistencia de un solo interesado no es causal de nulidad de la venta, si se ha obtenido un precio mayor al fijado.

    Única oferta

    No puede fundarse la nulidad de la subasta en haberse celebrado mediante única oferta o por no haberse mejorado la base, ni por bajo precio.

    Jurisdicción

    Es improcedente decretar la nulidad del remate cuando éste se ha realizado en otra jurisdicción por orden judicial.

    Renuncia al cargo de martillero

    El martillero es un profesional, que al igual que otros, puede aceptar o no una designación. No es carga pública; por lo tanto, no es obligatoria su aceptación.

    Es perfectamente viable la renuncia al nombramiento de martillero en un juicio, claro está justificando las causas que llevan a esa determinación, ya que los martilleros judiciales quedan sujetos a las normas reglamentarias que la Corte Suprema en ejercicio de la superintendencia le atribuye por ley.

    En conclusión, es aconsejable evitar, en lo posible, desistir del nombramiento, salvo razones de fuerza mayor de carácter profesional, de salud, o que puedan perjudicar los intereses del martillero.

    Para renunciar, debe presentar un escrito que puede ser del siguiente tenor:

    Renuncia al cargo de martillero

    Señor Juez Nacional:

    N.N, martillero público, con domicilio legal en la calle ........................ nº ..........., designado en los autos “........ c/ ........ s/........”, expte. nº ............. a V.S. digo:

    Que vengo a renunciar el cargo de martillero que me ha sido conferido oportunamente, para subastar los bienes, según consta en autos de fs. ............. .

    Fundo este pedido en razones de fuerza mayor motivado por (.......................................), que me impide llevar a cabo tal cometido.

    Por lo tanto, a V.S. solicito dejar sin efecto el nombramiento dispuesto.

    Proveer de conformidad

    SERÁ JUSTICIA

    (Firma del martillero)

    (Sello aclaratorio de firma)

    Conclusión

    Las leyes y los decretos que regulan los remates están hechos para que no haya maniobras por parte de martilleros, jueces o los clientes. Pero en la práctica, no todo es así. Por eso asistimos al remate realizado en la sede de la Corporación de Rematadores y Corredores Públicos, sita en la calle Tte. General Juan Domingo Perón nº 1233 de ésta ciudad. Así pudimos comprobar muchas maniobras ilegales que perjudicaban ampliamente el desarrollo del remate. Por ejemplo: El martillero daba inicio al remate con personas de pie (Aunque había lugares vacíos); no se encontraba en el lugar el oficial que debe estar en el momento de la subasta; las personas presentes dialogaban con el martillero sobre temas ajenos al remate, no se respetaba el lugar físico donde se debía realizar el remate (Un remate que estaba dispuesto para realizarse en el 3er piso, se realizó en la planta baja, sin la debida notificación); etc.

    Todas éstas irregularidades hacen imposible la realización de un correcto remate. En conclusión, las leyes y decretos sólo están “pintados”, ya que son pocas las personas que las respetan. Debemos abocarnos a la ardua tarea de educar a todos los funcionarios públicos, para erradicar definitivamente todos los actos de corrupción que hacen del ciudadano honesto, una especie en peligro de extinción.

    Glosario

  • Almoneda: es una expresión un tanto arcaica. Según Escriche, era la venta pública cosas muebles, sea en carácter particular o judicial.

  • Martillero: Es una expresión usada en Brasil, como también “venta al correr del martillo”.

  • Remate: venta en la que el subastador invita al público a que puje para adquirir los bienes ofertados.

  • Carga pública: Se llama carga pública todo cargo que no esté remunerado y que sea obligatoria su aceptación, pues calificado como tal, no se puede renunciar sino por causas muy justificadas.

  • Precio: valor proporcionado al valor de la cosa vendida.

  • Compraventa: habrá compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra, la propiedad de una cosa y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio.

  • Jurisprudencia: conjunto de sentencias sobre una misma cuestión jurídica.

  • Edicto: La palabra edicto proviene del latín “edicere” que significa “prevenir alguna cosa o tomarla de antemano”.

  • Jurisdicción: lugar donde se realiza el remate.

  • Bibliografía

    Obligaciones del Martillero Público” - Autor: Julio A. Quesada. 2ª edición, 1948.

    Manual del Martillero” - Editorial: Estrada. 1988.

    Enciclopedia Microsoft® Encarta® 98 - Microsoft Corporation.

    Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios” - 2ª época - Año I - Número I. Páginas: 12, 16, 17, 18, 22, 23, 25 y 26.

    Revista jurídica Argentina La Ley” - Tomo XL, 1980 (J - Z). Páginas 2472 a 2481.

    Revista jurídica Argentina La Ley” - Tomo XLI, 1981 (J - Z). Páginas 3119 a 3126.

    Revista jurídica Argentina La Ley” - Tomo XXXIX, 1979 (J - Z). Páginas 2121 a 2127.

    Nulidad Procesal” - Autor: Patricia Viviana Barbado. Página 727.

    Subasta pública” - Autor: Rafael J. Algorta. Páginas 152 a 157 y 576 a 629.

    La escritura pública en los remates judiciales” - Autor: Julio I. Lezana. Páginas 139 a 144 y 989 a 1003.

    Páginas web visitadas:

    http://www.rematexremate.com/

    http://www.eldial.com.ar/

    http://www.microjuris.com/

    http://www.cpacf.org.ar/

    http://www.bibnac.gov.ar/

    http://www.elwebjuridico.es/

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