Préstamos hipotecarios

Compra de una vivienda. Hipotecas. Documentación. Gastos. Índices de referencia. Plazo de amortización. Gastos. Compraventa

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CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA.

ELECCION DEL TIPO DE VIVIENDA.

Existen tres tipos básicos:

- Vivienda en construcción.

- Vivienda terminada. Dentro de esta categoría esta la vivienda de nueva construcción y la vivienda de segunda mano.

- Vivienda de promoción pública. Son aquellas que se construyen financiándose con los planes de la vivienda del Ministerio de Fomento, de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Estas viviendas tienen limitaciones en su superficie y en su precio y los adjudicatarios podrán gozar de subvenciones en la cuota del crédito hipotecario. Los particulares que deseen acceder a la compra de una vivienda protegida deberán cumplir las condiciones que en cada momento determine el Ministerio de Fomento.

COMPROBACIONES OPORTUNAS:

- Conocer la situación registral acudiendo al Registro de la Propiedad para determinar el propietario actual, cargas u otras limitaciones.

- Comprobar si cumple los planes urbanísticos en el ayuntamiento. En concreto deberá acudirse a la Gerencia de Urbanismo.

DOCUMENTOS QUE DEBEN SER FACILITADOS POR:

- Vendedor de la vivienda en caso de una segunda o ulterior transmisión:

* Ultimo recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se tendrá que aportar en la notaría cuando se firme la escritura de compraventa. Si no está pagado, deberá abonarse antes de comprar la vivienda.

* Recibo de la plusvalía o "Arbitrio Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana". Su importe dependerá del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde que el vendedor adquirió la vivienda. Se puede pactar quien va a pagar el impuesto, aunque si no se hace, es por cuenta del vendedor.

* Copia de la escritura de propiedad, con la que se comprobará quien es el actual propietario de la vivienda.

* Ultimo recibo de la comunidad. Es un comprobante de que se encuentra al corriente de pago de la comunidad de propietarios. En caso contrario, se deberán abonar los gastos del último año y los del año en curso.

* Estatus con régimen de la comunidad. Con esta información, el nuevo propietario sabrá cuales son las normas a las que atenerse en el funcionamiento de la comunidad.

- Vendedor de la vivienda, que coincidirá con el promotor, cuando se trata de una vivienda en primera transmisión:

* Escritura de Declaración de Obra Nueva.

* Cédula de habitabilidad. Es otorgada por el ayuntamiento y supone la idoneidad de la finca para el uso al que se destina. Es el documento administrativo que permite utilizar la construcción como vivienda y contratar los correspondiente suministros de agua, luz y gas.

* Certificación catastral del valor del inmueble.

- Promotor en caso de viviendas en construcción:

* Escritura de Declaración de Obra Nueva.

* Planos de la vivienda.

* Memoria de calidades. Contiene todas las características de la construcción y permitirá conocer los materiales y acabados de la vivienda.

* Precio total de la vivienda incluyendo forma de pago.

* Estatus de la comunidad con el objeto de conocer su funcionamiento.

GASTOS EN LA ADQUISICION DE UNA VIVIENDA.

La adquisición de una vivienda es uno de los mayores gastos que se realizan, de ahí la necesidad de tomar las mayores precauciones posibles y buscar asesoramiento.

El contrato de compraventa debe realizarse a través de escritura pública para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, y que así la compraventa surta efecto frente a todos. También puede realizarse a través de documento privado que no generará los efectos anteriores.

Los principales gastos en la adquisición de una vivienda son:

  • Gastos de abogado:

En el caso de que antes de formalizar la escritura pública de compraventa ante notario se otorgue un contrato privado entre comprador y vendedor, resulta conveniente obtener los servicios de un abogado que supervise dicho contrato. Deberá obtener un presupuesto previo de su abogado, que estará en función de la complejidad de las negociaciones y del precio de la vivienda adquirida.

  • Gastos de notaría:

Los gastos notariales están fijados, son inalterables y serán los mismos independientemente del notario al que acudamos. Los honorarios del notario deben ser comunicados por este cuando le sean requeridos. Los aranceles notariales estarán en función del precio de la compraventa, oscilando entre las 35000 y 55000 pesetas.

  • Gastos de gestión.

Después de otorgada la escritura de compraventa se han de llevar a cabo dos pasos: liquidación de los impuestos por esta operación y presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad. Resulta conveniente que estas gestiones sean realizadas por una gestoría dada la gran dificultad que pueden presentar para el que no es un experto en la materia. Normalmente, la propia notaria puede proporcionar los servicios de una gestoría o podrá acudir al gestor con el que habitualmente trabaje.

Los gastos de la gestoría son bastante uniformes y estarán en función del valor de la compraventa y de la complejidad de los trámites. Suelen ser acordados entre el gestor y el cliente y es conveniente solicitar un presupuesto, aunque la gestoría lo proporcionará en el caso de que le solicite la provisión de fondos con que pagar el registro y los impuestos.

  • Impuestos que se satisfacen a Hacienda:

- Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA. Su cuantía será del 7% sobre el precio de la vivienda, que será el importe que conste en la escritura. Solo lo tendrán que pagar las viviendas nuevas. En caso de que la vivienda sea de promoción pública el valor del impuesto a satisfacer será solo del 4%.

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Equivale al 6% del precio de la vivienda. Solo se pagará en el caso que la vivienda sea usada.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Solo para viviendas nuevas, representando el 0,5% sobre el valor escriturado de la vivienda.

Estos impuestos serán por cuenta del comprador, pero se puede pactar, previamente, quien va a pagarlos.

  • Registro de la Propiedad.

El registrador verificará que se cumplen los requisitos establecidos por la ley e inscribirá la finca a nombre del nuevo propietario. Los honorarios del registrador están fijados y serán los mismos en todo el país, dependiendo su importe del precio de la compraventa.

La escritura se presenta a inscripción en el Registro una vez satisfechos los impuestos, aunque no es obligatoria la inscripción de la compraventa si no se va a solicitar hipoteca.

Deberá añadir a los gastos que ocasiona el registro de la propiedad los gastos por notas simples cuando se llevan a cabo las comprobaciones sobre el titular de la propiedad

Tabla resumen de los gastos para vivienda de 2ª transmisión:

Importe de la compraventa.

Notaría.

Registro

ITP 6%

Gestoría.

10 millones

60500

26250

600000

25000

15 millones

66000

30250

900000

27500

20 millones

71500

34250

1200000

27500

DECISION DE FINANCIACION.

Existen distintas formas para pagar la vivienda:

- Pago al contado.

- Anticipo de nóminas.

- Financiación familiar.

- Financiación empresarial.

- Préstamo/crédito consumo.

- Préstamo/crédito hipotecario. Es el más empleado para facilitar el acceso a la compra de una vivienda. Consiste en un préstamo de dinero en el que la devolución del mismo se encuentra garantizada por un bien inmueble además de por la garantía personal.

EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

En este apartado, únicamente analizaremos el proceso de contratación del préstamo hipotecario, por ser aquél que reúne mayor complejidad y constituir la vía de financiación más habitual.

El préstamo hipotecario es el que le concede su entidad financiera, que se constituye en prestamista, para facilitarle la adquisición de una vivienda. Su característica principal es que presenta una doble garantía:

Por un lado se encuentra la garantía personal, constituida por los ingresos del prestatario (persona que percibe el préstamo) que servirán de fuente de financiación del préstamo.

Por otro lado, subsidiariamente, se encuentra la garantía del inmueble que desea adquirir, el cual pasará a manos de la entidad financiera en caso de que el prestatario no haga frente a las cuotas del préstamo.

Entre las ventajas que se pueden atribuir al préstamo hipotecario, se encuentran principalmente dos:

- Estos préstamos tienen un dilatado plazo de amortización, lo que implica que a mayor plazo, menor es el importe de la cuota.

- Hay que añadir además los beneficios fiscales que se pueden obtener si la vivienda que va a adquirir es la que destinará a su uso habitual.

Este préstamo debe materializarse en escritura pública ante notario, e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

EL IMPORTE DEL PRÉSTAMO

Para conocer más o menos de forma precisa el importe del préstamo que podrá solicitar, tendrá que tener en cuenta los aspectos que a continuación se mencionan.

El valor de tasación de la vivienda: podrá conocer cuál es el valor del inmueble que va a adquirir realizando una tasación del mismo, por una sociedad independiente reconocida o por los tasadores de la entidad que le conceda el préstamo. Es importante tener en cuenta que las tasadoras se encuentran registradas en el Banco de España. La valoración que realicen le permitirá saber con mayor seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los valores del mercado.

Las entidades financieras conceden, con carácter habitual, como importe máximo del préstamo hipotecario el 80% del valor de tasación (Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, 2/1981, de 25 de marzo, y disposiciones que la desarrollan). Así ocurre, por ejemplo, con los préstamos hipotecarios de El Monte.

Es importante que recuerde que los gastos de tasación correrán a su cargo, con independencia de que la operación llegue a formalizarse.

Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del préstamo que usted podrá solicitar, son sus ingresos. Como regla general, las entidades financieras podrán recomendarle que, como máximo, se destine un 30% ó 35% de sus ingresos mensuales a hacer frente a la cuota del préstamo.

TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia, aunque básicamente podemos diferenciar cuatro tipos fundamentales:

a) Préstamo hipotecario a interés fijo.

En este tipo de préstamo el tipo de interés, así como la cuota, permanece constante durante toda la vida del préstamo. Se trata de un préstamo a plazo fijo, cuya principal ventaja es la certidumbre que posee el prestatario sobre la cuota a pagar mensualmente, que será constante. El principal inconveniente de este tipo de préstamo es que son los más caros, debido principalmente a dos motivos:

El primero de ellos es que las comisiones de cancelación total o parcial anticipada son mayores, ya que al banco lo que le interesa, cuando le concede un préstamo a tipo fijo, es que usted continúe pagando durante todo el periodo por el que se le concedió el préstamo, para que así los años de bajo interés en el mercado se compensen con aquéllos en los que el interés del mercado es más elevado.

Además, las entidades de crédito establecen para este tipo de préstamo un tipo de interés muy superior (normalmente dos o más puntos porcentuales) al que establecen cuando el préstamo es a interés variable. Con ello intentan evitar que una subida de los tipos de interés en el mercado provoque que su préstamo a tipo fijo quede en unas condiciones más ventajosas para usted que para el banco. Recuerde que el dinero que a usted le presta el banco, lo ha obtenido previamente del mercado, también en concepto de préstamo, y a un determinado tipo de interés, de forma que lo último que quiere el banco es que el tipo de interés que “a él le cobran” sea superior al tipo de interés que “él cobra”.

b) Préstamo hipotecario a interés variable.

Cuando a usted le conceden un préstamo hipotecario a tipo variable, lo hacen a un tipo de interés inicial para un primer periodo de seis meses o un año. Transcurrido ese primer periodo, se realiza una revisión del tipo de interés, determinándolo a partir de entonces mediante la suma de un tipo de interés de referencia (pongamos, por ejemplo, un Mibor a un año del 4%) más un diferencial (por ejemplo un 1%) previamente pactados. De esta manera, nuestro tipo de interés hipotético en la primera mensualidad posterior al periodo inicial sería: 4% (Mibor) + 1% (diferencial) = 5%. A partir de entonces, el tipo de interés del préstamo variará en función de las variaciones del tipo de interés de referencia.

La cuota del préstamo recibirá el mismo tratamiento que el tipo de interés. Será constante en el primer periodo, y variable a partir de entonces. El plazo de amortización será fijo. A pesar de la incertidumbre que sufre el prestatario, acerca de la cuota que tendrá que pagar mensualmente dadas las variaciones del tipo de interés, este tipo de préstamo hipotecario es el más empleado, puesto que, en general, presenta mejores condiciones que el préstamo a tipo fijo (especialmente en lo referente a las comisiones).

c) Préstamo hipotecario a interés mixto.

En este tipo de préstamos se combina un periodo inicial amplio, de 2 a 5 años normalmente, en el que el tipo de interés permanece invariable, con un segundo periodo (el resto de la vida del préstamo), en el que se revisa mensualmente el tipo de interés de igual modo que en el préstamo a tipo variable. De esta forma, el prestatario conocerá a ciencia cierta la cuota que tendrá que pagar, exclusivamente durante el primer periodo.

La cuota del préstamo recibe el mismo tratamiento que el tipo de interés, y el plazo de amortización es fijo. En general, este tipo de préstamos recibe un tratamiento mejor que los préstamos a tipo fijo, pero peor que los préstamos a tipo variable.

d) Préstamo hipotecario de cuota constante.

En estos préstamos, siendo el tipo de interés variable, lo que se mantiene fijo es la cuota que usted paga todos los meses. Lo que varía es el plazo de duración del préstamo, que puede ser más largo o más corto en función de que los tipos de interés del mercado suban o bajen durante la vigencia de su préstamo. Veamos un ejemplo: supongamos que solicitamos un préstamo hipotecario de 10 millones de ptas. de principal, que queremos pagar una cuota mensual de 10.000 ptas., y que nos es indiferente el número de años que tardemos en amortizar el préstamo. Si el tipo de interés sobre la cuota del primer mes (determinado mediante alguno de los tipos de interés de referencia más un diferencial) es, por ejemplo, de un 3%, esto significa que el primer mes pagaremos:

· 3% en concepto de intereses

· 10.000 - 3% en concepto de amortización del principal

Supongamos que al mes siguiente el tipo de interés sube al 3´5%, esto significa que el segundo mes pagaremos:

· 3´5% en concepto de intereses

· 10.000 - 3´5% en concepto de amortización del principal

Este proceso se repetiría mensualmente, variando el plazo de amortización en función del tipo de interés.

Con respecto a las ventajas que presentan los préstamos de cuota constante, son prácticamente las mismas que las de los préstamos a tipo variable.

¿Me interesa el fijo o el variable?

No se puede dar una única respuesta a esta pregunta. Depende de muchos factores, como las características del mercado de los tipos de interés, las previsiones futuras de los tipos, su poder adquisitivo, su aversión al riesgo, su comodidad, etc. En general, se puede decir que existen tres factores determinantes en la elección del tipo de préstamo hipotecario:

- El riesgo cambiario proveniente de las oscilaciones de los tipos de interés, que hacen del tipo fijo el tipo de préstamo hipotecario más caro.

- La incertidumbre sobre la cuota (a tipo variable)

- El plazo máximo de amortización de los préstamos hipotecarios que, en el caso del tipo fijo, normalmente es de 12 años, y en el caso del tipo variable normalmente es de 25 años.

En cualquier caso, en épocas de tipos de interés a la baja es más recomendable un tipo de interés variable. Si por el contrario usted prefiere la seguridad de conocer exactamente cuál será la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo, será más recomendable un préstamo a tipo fijo.

ÍNDICES DE REFERENCIA

Los índices de referencia son los tipos de interés que se emplean como referencia a la hora de revisar los préstamos a tipo variable.

Entre los tipos de interés legales y oficiales establecidos por el Banco de España en la Norma Sexta bis, número 3 de la Circular 8/90 (modificada por la circular 5/1994), y definidos en el Anexo VIII de la misma, se encuentran fundamentalmente los siguientes:

a) Interés legal.

La Ley 66/1997, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, anuló el tipo básico del banco de España, en su norma derogatoria única. La citada Ley estableció, además, que las referencias efectuadas en la legislación vigente a dicho tipo básico se entenderían realizadas, en lo sucesivo, al interés legal del dinero (art. 68, Ley 66/1997).

b) Mibor a un año.

Se forma a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de Depósitos Interbancarios, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. Los tipos diarios los forman a su vez los tipos medios ponderados por el importe de las operaciones realizadas a ese plazo durante el día.

El Mibor, por tanto, puede definirse, en términos vulgares, como el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí. Por ello, es natural que se añada un diferencial al Mibor, dado que en él radica la ganancia del banco.

Finalmente, hay que decir que el Mibor sólo mantiene el carácter de tipo de referencia oficial para operaciones formalizadas con anterioridad al 1 de enero del año 2.000.

c) Euribor a un año.

Se elabora de igual forma que el Mibor, pero en referencia a las operaciones realizadas entre los principales bancos europeos (con orientación internacional), entre ellos los españoles BBVA, Caja Postal y Banco Hipotecario S.A. Conforme a la CBE 7/1999, de 29 de junio, este tipo puede ser considerado como referencia para préstamos hipotecarios desde el 10 de julio de 1.999.

d) Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años, cruzados durante el mes anterior por bancos, cajas de ahorro y entidades de crédito.

En realidad nos estamos refiriendo a tres tipos de interés distintos, uno para los bancos, otro para las cajas de ahorro, y otro para las entidades de crédito en su conjunto. Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados, que declaran los bancos/cajas de ahorro/ entidades de crédito al Banco de España, por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a 3 años para adquisición de vivienda libre que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refiere el índice por el conjunto de bancos/cajas de ahorro/entidades de crédito.

El referido a los bancos suele ser entre uno y dos puntos porcentuales superior al Mibor a un año, y el de las cajas de ahorro dos o tres décimas superior.

e) Indicador CECA.

Es el tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. Se define como el noventa por ciento, redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a:

la media aritmética (eliminando valores extremos) de los préstamos personales formalizados mensualmente por plazos de un año a menos de tres años

la media aritmética de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre formalizados mensualmente por plazos de tres años o más

f) Tipo de rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.

Se define como la media móvil semestral centrada en el último mes de los rendimientos internos diarios de los valores emitidos por el Estado negociados en operaciones simples al contado entre titulares de cuentas con vencimiento residual entre 2 y 6 años. Es algo superior al Mibor a un año.

La utilización de estos tipos oficiales es potestativa para las entidades, lo que implica que se podrán emplear tipos no oficiales (por ejemplo, los tipos de interés de los préstamos al consumo), definidos como cualquier tipo de interés, pero cumpliendo 3 requisitos esenciales:

- No pueden depender exclusivamente de la propia entidad financiera, ni ser susceptibles de influencia por ella.

- Los datos que sirvan de base al mismo deben ser agregados por un procedimiento matemático objetivo.

- Su definición y posibles ajustes deben quedar suficientemente claros en el contrato.

Cabe realizar un comentario final acerca de las previsiones futuras sobre los índices de referencia principales, esto es, Mibor y Euribor. El ciclo alcista de los tipos de interés que vive Europa se ha traducido en un mayor peso de la factura hipotecaria en el presupuesto de las familias españolas, que seguirá incrementándose a medio plazo. El precio oficial del dinero en la “zona euro” ha pasado del 2´5% de abril de 1.999 al 3´25%. Esta tendencia aún no ha concluido, ya que las expectativas que baraja el mercado sitúan los tipos de interés para finales de año en el entorno del 4´75% ó 5%. En este contexto, las previsiones para el mercado hipotecario son claramente alcistas.

“Actualmente vemos que hay un cierto riesgo de inflación que se une a la inestabilidad del petróleo. Por tanto, hay señales suficientes para afirmar que los índices del mercado interbancario -Mibor y Euribor- no van a mantenerse en el 4%, sino que tenderán a situarse en el 6%”, explica Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

PLAZO DE AMORTIZACIÓN

El plazo de amortización es el periodo de tiempo que se establece para la devolución del préstamo. Generalmente estos préstamos, por su propia naturaleza, tienen un plazo de duración dilatado, que puede variar desde 5 a 25 años, ó incluso en algunas ocasiones 30 años. Se deberá tener en cuenta que a mayor plazo la cuota es menor, pero se pagan más intereses.

Se puede establecer un periodo de carencia con el fin de que, al principio de la operación, el titular sólo pague los intereses del préstamo. Por ello, durante los primeros años le interesará amortizar el máximo posible (siempre teniendo en cuenta la comisión de amortización y el límite máximo de desgravación que permite la ley).

Los sistemas de amortización son fórmulas matemáticas que se emplean para calcular la cuota a pagar (capital a amortizar e intereses correspondientes). Los sistemas más habituales son:

a) Modelo francés.

Se paga una cuota mensual fija, que comprende el pago de intereses y de capital. Durante los primeros años de la vida del crédito, buena parte de la cuota irá destinada al pago de intereses, mientras que una pequeña porción irá destinada a la amortización de capital. Es el sistema más usado.

b) Capital fijo.

En este sistema, la cuota mensual varía. Una parte fija va destinada a amortizar el capital, mientras que el importe variable será el de los intereses. Esto se debe a que, mes a mes, se irá reduciendo el capital que se amortiza, y de ahí la fluctuación de los intereses, que también disminuirán progresivamente.

c) Sistema de cuotas crecientes.

En este caso, la cuota mensual también se destinará al pago de capital e intereses, pero ninguna de las cantidades a pagar es constante. La cuantía irá creciendo anualmente de forma gradual un porcentaje fijado de antemano. El Plan de Vivienda 1998-2001 establece que los préstamos cualificados se amortizarán de acuerdo con este sistema y conforme a una progresión geométrica del 1% anual

COMISIONES

El préstamo hipotecario conlleva una serie de comisiones a favor del banco:

  • COMISION DE APERTURA. Comisión cobrada una sola vez al inicio de la operación, sobre el total del préstamo. Debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesión y tramitación del préstamo.

Dicha comisión depende de cada Banco y de la negociación que entre el Banco y el cliente se lleve a efecto. Suele ser un tanto por ciento del préstamo y suele oscilar entre el 1 y el 2 por ciento del capital prestado.

Por ejemplo en el Banco Atlántico esta comisión está establecida en el 1,50 % sobre el importe del préstamo (mínimo 50.000 pesetas)

  • COMISION POR AMORTIZACION ANTICIPADA. Hace referencia a los reembolsos anticipados parciales que el cliente decide realizar para aminorar el préstamo, ya sea reduciendo la cuota a pagar mensualmente o el plazo de la operación. Depende de si se amortiza total o parcialmente.

En los préstamos a interés variable, esta comisión está limitada al 1% de acuerdo con la Disposición adicional primera de la Ley 2/1994 de 30 de Marzo.

  • COMISION POR AMORTIZACION TOTAL O CANCELACION. Como en el

caso anterior, en los préstamos a interés variable esta comisión está limitada por Ley al 1%.

En los préstamos a interés fijo, la comisión suele ser más elevada, debido al mayor riesgo que implica para la entidad, y no tiene limite, excepto si se va a subrogar la hipoteca, es decir, cancelar la antigua y suscribir una nueva con otra entidad para mejorar las condiciones, variando el tipo de interés, y manteniendo las mismas condiciones en cuanto a vencimiento de la operación e importe pendiente de amortización; en este caso, la comisión no excederá el 2,5%.

En caso de cancelar totalmente, por ejemplo, en el Banco Atlántico, se aplica una comisión del 1% sobre el importe amortizado mientras que si es parcial es de un 0,5% con mínimo de 10.000 pesetas. Esta comisión no es aplicable si se tarta de un préstamo a tipo de interés fijo.

  • COMISION DE SUBROGACION. Solamente se cobrará en el caso de que se decida subrogar un préstamo hipotecario; es decir, si se compra una vivienda que está hipotecada y acepta continuar con la hipoteca existente mediante cambio de titularidad de la misma.

GASTOS DERIVADOS DE LA SOLICITUD DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

  • GASTOS DE TASACION. El Banco que concede la hipoteca necesita hacer previamente una tasación o valoración de la vivienda que se va a hipotecar, para estar seguro de que el valor de la finca cubre la cantidad prestada. Para ello, a través de una sociedad tasadora del Banco o sociedad tasadora independiente que el Banco contrata, se lleva a cabo la tasación.

Los gastos de tasación son aquellos que repercute la empresa de tasación autorizada, facilitando la correspondiente factura.

El préstamo hipotecario se concede hasta un importe máximo, que es un porcentaje del valor de tasación de la vivienda (normalmente hasta el 80%).

Los gastos de tasación se generarán aunque el préstamo no llegue a formalizarse.

A titulo orientativo, estos gastos serán en Banco Atlántico:

HASTA 5 MILL ptas

18.000 ptas. + IVA

DE 5 a 15 MILL ptas.

21.500 ptas. + IVA

De 15 a 25 MILL ptas.

23.500 ptas. IVA

  • GASTOS DE SEGURO DE INCENDIOS. Con la finalidad de evitar que un incendio pueda destruir la vivienda hipotecada y el Banco quede sin garantía de su préstamo se debe concertar un seguro de incendios sobre la finca hipotecada designando como beneficiario al Banco.

Según la Tarifa Oficial a titulo orientativo, puede oscilar entre 0,025% y 0,042% del precio de la vivienda, anualmente, según el tipo de población y clase de construcción.

La contratación del Seguro Básico de Incendios es obligatoria por Ley, este seguro garantiza la reparación de los daños que pueda sufrir el inmueble a causa de incendio, explosión o caída de rayo.

En Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) será una tarifa anual del 0,536%o sobre el capital asegurado.

Además los bancos suelen ofrecer otros seguros complementarios relacionados con la hipoteca que, si bien no son obligatorios pueden ser recomendables. Es el caso de los Seguros de Vida en los que se establece como beneficiario al Banco para el caso de fallecimiento, de forma que los herederos no tengan que seguir pagando la hipoteca y puedan recibir su casa totalmente libre de cargas.

En el caso de BBVA, ofrece “EUROPROTECCION DE PAGOS” que garantiza el pago de las cuotas de amortización o el capital pendiente de amortizar en caso de fallecimiento, incapacidad o desempleo, incluso incapacidad temporal si se es trabajador autónomo. Se establecería una cuota mensual de 4.505ptas para una edad de 40 años, plazo de 15 años e importe de crédito de 10 millones de pesetas. Para una mayor información se puede acudir a la dirección: www.bbv.es

  • OTROS GASTOS. Al igual que el negocio de compraventa, las hipotecas conllevan gastos de NOTARIO, ABOGADO (si se quiere obtener su asesoramiento), GESTORIA, IMPUESTOS y REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Los gastos de Notario y de Registro de la Propiedad suelen ser algo superiores a los de compraventa, pues el contenido y, por tanto, la complejidad de la hipoteca es superior a la compraventa, por otra parte, el único impuesto que grava la hipoteca es el de actos jurídicos documentados, siendo el tipo impositivo el 0,5%, pero no sobre el capital prestado, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca, es decir: Capital, Intereses Ordinarios, Intereses de Demora, Costes y Gastos.

TABLA DE GASTOS DE LA HIPOTECA DE BBVA

Importe préstamo

TASACION *

NOTARIA

REGISTRO

GESTORIA

De 5 a 6 mill ptas.

20.973

65.000 aprox.

12.000 aprox.

25.000 aprox.

De 9 a 16 mill ptas.

25.033

73.000 aprox.

17.000 aprox.

32.000 aprox.

De 17 a 24 mill ptas.

28.513

80.000 aprox

19.000 aprox.

42.000

25.000.000

34.313

83.032.

21.495

44.000

* Suponiendo que el importe del préstamo es del 80% del valor de la vivienda.

TABLA DE GASTOS DE LA HIPOTECA DE BANCO ATLÁNTICO

Importe préstamo

NOTARIA

(1)

REGISTRO

(2)

HACIENDA

GESTORIA

(4)

3.000.000

5.000.000

52.400

58.000

22.100

27.300

30.000

50.000

17.500

20.000

7.000.000

10.000.000

61.200

66.000

31.300

37.300

70.000

100.000

22.500

25.000

15.000.000

20.000.000

72.000

76.000

44.550

47.550

150.000

200.000

27.500

27.500

  • Arancel estimado para una escritura de 10 folios, con una copia autorizada y tres simples.

  • Inscripción del Préstamo Hipotecario en el Registro de la Propiedad.

  • Gastos originados por la tramitación de la inscripción por parte de la Gestoría.

  • TASA ANUAL EQUIVALENTE (TAE)

    Es el tipo que fija de manera precisa el coste total del dinero tomado a crédito de las entidades financieras, añadiendo, por tanto al tipo de interés nominal el coste del plazo de la operación y de las posibles comisiones.

    La TAE nos permite conocer cuál sería el coste efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación durante toda la vida del mismo, algo que lógicamente, no sucede en los tipos de préstamos a tipo de interés variable; por eso, en este tipo de préstamos, la TAE no es más que una referencia. Es un instrumento más útil y válido en los préstamos hipotecarios a interés fijo, ya que permite efectuar más adecuadamente comparaciones entre diferentes ofertas.

    DOCUMENTACION REQUERIDA PARA LA FORMALIZACION DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

    Cuando se solicita un préstamo hipotecario la entidad financiera elegida suele requerir una serie de documentos de carácter personal y ligados a la inversión que vamos a realizar:

    • Información personal:

    DNI/NIF o tarjeta de residente y, si se está casado, información sobre el régimen económico matrimonial

    • Información económica (justificación de ingresos):

    Si se es trabajador por cuenta ajena deberá presentarse las últimas nóminas (con objeto de establecer la cuota que podrá pagar mensualmente para amortizar el préstamo hipotecario) y declaraciones de la Renta y del Patrimonio. También se puede solicitar la antigüedad en la empresa y el tipo de contrato laboral que mantiene con la misma.

    Si en cambio, se es trabajador por cuenta propia se deberá entregar la justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA y declaraciones de la Renta y del Patrimonio.

    • Documentación sobre el inmueble:

    La entidad financiera solicitará el contrato de compraventa (si existe), nota simple informativa del Registro de la Propiedad y fotocopia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y, en el caso de que la vivienda tuviese cargas, la deuda pendiente con la otra entidad.

    Casos específicos:

    En el caso de autopromoción, será precisa la escritura de compraventa del solar, declaración de obra nueva, documentación acreditativa de la inversión a realizar (proyecto de edificación visado...) y la Licencia Municipal de Obras.

    En el caso de rehabilitación, la escritura de compraventa de la vivienda, nota simple del registro de la Propiedad, fotocopia del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, documentación acreditativa de la inversión a realizar y Licencia Municipal de Obras.

    OFERTA VINCULANTE.

    Las entidades financieras realizan con la documentación el estudio correspondiente y emiten un folleto que recoge los aspectos básicos del préstamo, de acuerdo con lo establecido por la Orden sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, Oreden 5-5-1994 (BOE 11-5-1994), lo que permitirá comparar las diferentes ofertas.

    La preconcesión de la operación por la entidad financiera supone que se puede solicitar la emisión de una oferta vinculante, que deberá contener los siguientes detalles de:

    • Importe y forma de entrega del préstamo.

    • Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de primera y última cuota y condiciones para los reembolsos anticipados.

    • Interés nominal: si es fijo o variable; en este caso, índice de referencia y diferencial fijo que se aplique.

    • Comisiones: de apertura y amortización anticipada (total y parcial).

    • Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales.

    • TAE.

    Posteriormente, si la operación es del interés del cliente, se procederá a la concesión, formalización y pago del correspondiente préstamo. Todo esto en un plazo que dependerá de la entidad a la que nos dirijamos, pero que en líneas generales suele ser de unos 15 días.

    Banco Atlántico entrega una oferta con las condiciones del préstamo hipotecario con un plazo de 15 días. Esta oferta es obligatoria y la exige la Notaría cuando se va a hacer la escritura de compra-venta.

    Si se acepta la oferta de la entidad se tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo en el despacho del notario elegido al menos tres días hábiles anteriores a su firma y otorgamiento, días en los cuales es conveniente que se acuda a revisarla con el propio notario.

    Es obligación del notario:

    • Comprobar que la escritura pública responde a la oferta vinculante del préstamo que presentó le entidad financiera.

    • Comprobar e informar de circunstancias extrañas en el caso de préstamos a interés variable (por ej. que el tipo de referencia no sea uno de los oficiales).

    • En caso de interés fijo, deberá comprobar que el coste efectivo de la operación responde a dicho tipo de interés.

    Si se siguen estos pasos se reducirán las posibilidades de tener problemas con el crédito hipotecario y se obtendrán las mejores condiciones.

    Habría que recordar que las entidades financieras son empresas dispuestas a negociar para no perder operaciones. Se deberían comparar las distintas ofertas.

    FIRMA DE LAS ESCRITURAS DE COMPRA-VENTA Y DEL PRESTAMO HIPOTECARIO.

    Una vez aceptada la oferta vinculante, y para convertirse en propietario de una vivienda, es necesario llevar a cabo una serie de actos jurídicos:

    • Formalización de la compraventa.

    • Formalización de la hipoteca, si la compra se financia vía préstamo hipotecario.

    Normalmente, se firman ambas simultáneamente, recibiendo el vendedor en ese mismo acto el importe del préstamo, que será reintegrado por el cliente a la entidad que lo concedió.

    Puede ocurrir también, en el caso de vivienda de nueva construcción, que la vivienda tenga ya un préstamo hipotecario para su construcción y que simultáneamente con la compraventa se firme la subrogación del préstamo. En este caso, se deberá tener en cuenta las posibilidades de elección que le da la legislación vigente sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios).

    ESCRITURA DE COMPRAVENTA.

    La escritura de compraventa debe firmarse ante un notario, que dé fe de la operación, y es inscribible en el Registro de la Propiedad.

    Es importante tener presente que para poder formalizar la escritura de compraventa es necesario aportar una documentación complementaria:

    • Título de propiedad del vendedor.

    • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

    • Condiciones de la compraventa, que lo habitual es que coincidan con las establecidas en el contrato privado, si existiera.

    La escritura de compraventa se divide en dos partes claramente diferenciadas:

    • Expositiva, en ella se definen la finca y sus cargas.

    • Dispositiva, en la cual se definen quiénes deben participar, cómo se efectúa la operación y la forma de pago.

    LA DISPOSICION DEL PRESTAMO.

    Según la legislación española, la garantía hipotecaria sólo queda formalmente constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el registro de la Propiedad. No es obligatoria la inscripción de la compraventa en el registro de la Propiedad, pero es la mejor garantía de que se es el propietario del inmueble. Únicamente es obligatoria la inscripción de la compraventa cuando se va a solicitar una hipoteca.

    Sin embargo, la mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo de manera simultánea a la firma de la escritura, con el objeto de que el comprador pueda pagar en el mismo acto al vendedor.

    OFERTAS DE ALGUNAS ENTIDADES FINANCIERAS.

    BANCO ATLÁNTICO.

    El hipotecario Atlántico se realiza hasta el 80% del importe del inmueble a hipotecar, hasta 25 años de plazo y con un interés inicial desde el 4,75% nominal para el primer año, siendo el resto variable vinculado a una de las siguientes bases de referencia:

    - Índice de referencia para préstamos hipotecarios del conjunto de entidades (IRPH).

    - Euribor.

    más un diferencial en función de la vinculación del cliente.

    Dependiendo del tipo de interés el banco ofrece distintas modalidades:

    1.- Tipo de interés variable. Para un plazo máximo de 25 años. Hay distintas modalidades:

    - Hipotecario IPC. Partiendo de una cuota baja, éstas crecen con la misma base con las que se revisan los sueldos, disfrutando de las ventajas del interés variable referenciado a un índice (índice de referencia para préstamos hipotecarios del conjunto de entidades, IRPH o Euribor a 1 año) más un diferencial. El plazo es desde 8 hasta 20 años.

    La cuota indicada permanece invariable durante el primer año, incrementándose anualmente en el IPC del año precedente al que tenga lugar la revisión. El plazo medio de la operación se ajusta al alza o la baja según la evolución de los precios de mercado contemplados en la base de la revisión.

    - Hipotecario Tipo Variable. Se pacta el tipo de interés del primer año y un índice de revisión anual (IRPH o Euribor a un año) más un diferencial. El plazo máximo es de 25 años.

    - Hipotecario Cuota Permanente. Se establece una cuota idéntica durante toda la vida del préstamo, disfrutando además de las ventajas del interés variable referenciado a un índice (IRPH o Euribor a un año) más un diferencial. El plazo va desde 8 hasta 20 años.

    El plazo medio de la operación se ajusta al alza o a la baja según la evolución de los precios de mercado contemplados en la base de la revisión.

    2.- Tipo de interés mixto (fijo/variable). El plazo máximo es de 25 años.

    - Hipotecario Mixto. Tipo de interés fijo durante los cinco primeros años y posteriormente se fija una revisión anual del mismo modo que el hipotecario tipo variable (índice más un diferencial).

    3.- Tipo de interés fijo. El plazo máximo es de 12 años.

    - Hipotecario Tipo Fijo. Se establece un tipo de interés fijo durante el plazo del préstamo, aplicándose la misma cuota durante todo el periodo.

    Ejemplos de préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda:

    Ejemplo 1: Préstamo de 10 millones de pesetas:

    Tipos de interés y cuotas mensuales según plazo (tipos y precios vigentes a Febrero de 2000)

    Modalidad

    Plazo en años

    Tipo int. 1er. año

    Cuota 1er. año

    Cuota resto años

    IPC

    15 (1)

    4,75

    67700

    (1)

    Interés variable.

    15

    4,75

    77783

    (2)

    Cuota permanente

    15 (3)

    4,75

    79079

    79079

    Mixto

    15 (4)

    6,25

    85742

    (4)

    Interés fijo

    12

    6,75

    101510

    101510

  • La cuota a pagar crece en función del IPC. Considerando una subida del 2,5% del IPC para el segundo año, la cuota sería de 69393 Ptas y así sucesivamente. El vencimiento del préstamo se anticipará o alargará según las revisiones anuales del tipo de interés y la subida del IPC.

  • A partir del segundo año se ajustará la cuota según el sistema de revisión acordado en contrato, negociable según el grado de vinculación del cliente con el Banco.

  • Al no variar la cuota durante toda la vida del préstamo el vencimiento se anticipará o alargará según las revisiones anuales del tipo de interés.

  • El tipo de interés y la cuota a pagar son fijos durante los 5 primeros años de la vida del préstamo. A partir del 6º años se ajustará la cuota según la revisión del tipo de interés efectuada.

  • Ejemplo 2: Préstamo de 20 millones de pesetas:

    Modalidad

    Plazo en años

    Tipo int. 1er. año

    Cuota 1er. año

    Cuota resto años.

    IPC

    20 (3)

    4,75

    107700

    (1)

    Interés variable

    20

    4,75

    129245

    (2)

    Cuota permanente

    20 (3)

    2,75

    131991

    131991

    Mixto

    29 (4)

    6,25

    146186

    (4)

    Interés fijo

    12

    6,75

    203021

    203021

  • La cuota a pagar crece en función del IPC. Considerando una subida del 2,5% del IPC para el segundo año, la cuota sería de 110393 Ptas. y así sucesivamente. El vencimiento del préstamo se anticipará o alargará según las revisiones anuales del tipo de interés y la subida del IPC.

  • (2), (3) y (4) Igual que en el ejemplo anterior.

    A continuación se detallan los gastos a pagar inicialmente, existentes en la compraventa de una vivienda en segunda transmisión. En caso de tratarse de una primera transmisión debe sustituirse el ITP por AJD (0,5%) y tener en cuenta también que la operación está sujeta al IVA (7%)..

    Vivienda:12500000

    Hipoteca:10000000

    Vivienda:25000000

    Hipoteca:20000000

    Escritura de compra/venta

    Notaría

    Registro

    Gestión

    Impuesto ITP (6%)

    Total escritura

    63250

    28250

    25000

    750000

    866500

    77000

    38250

    30000

    1500000

    1645250

    Escritura Hipoteca

    Notaría

    Registro

    Gestión

    Impuesto Hacienda: 0,5 AJD

    Total escritura hipoteca

    66000

    37300

    25000

    100000

    228300

    76000

    47550

    27500

    200000

    351050

    Otros gastos

    Comisión apertura (1,5%)

    Tasación

    Total

    150000

    23500

    1268300

    300000

    23500

    2319800

    Adicionalmente, también se debe tener en cuenta la prima anual del seguro de incendios.

    BANCO SANTANDER.

    Los préstamos hipotecarios del Banco Santander se denominan Superhipoteca Santander. Este banco dispone de hipotecas de tipo fijo, variable y mixto.

    En la hipoteca a tipo variable el tipo de interés es del 4,5% si se toma como índice de referencia el de préstamos hipotecarios del conjunto de entidades (IRPH) o el 4,75% si el índice de referencia es el Euribor a un año.

    En la hipoteca a tipo fijo el tipo de interés es del 6,75% para un plazo de 12 años y el 7% para un plazo de 15 años.

    La Superhipoteca a tipo fijo con carencia permite hasta dos años, pagar en la mensualidad solo la parte correspondiente de interés sin amortizar el crédito. También se ofrece la posibilidad de obtener liquidez ampliando el tiempo de pago de la hipoteca hasta 30 años. Además, en esta modalidad se pagan cuotas fijas mensuales durante toda la vida del crédito.

    En la Superhipoteca a tipo mixto, con un plazo de hasta 30 años, en los 3 o 5 primeros se paga una cuota fija al mismo tipo. A partir del cuarto o sexto año, la actualización del tipo de interés eleva o reduce la cuota fija inicial.

    En la Superhipoteca Variable Tipo Tope, de hasta 12 años, cada año la cuota se ajusta con la referencia. Si es a la baja existiría un beneficio para el cliente, en cambio si es al alza, el Banco Santander garantiza un tope máximo.

    Para premiar la fidelidad de los clientes del banco, el Santander tiene la Superhipoteca Recompensa. Si se mantiene la hipoteca hasta su devolución completa, el banco recompensa devolviendo el 25% del importe inicial del crédito para préstamos hipotecarios contratados a más de 20 años.

    En la siguiente tabla se presentan los tipos de interés vigentes actualmente:

    IRPH c. e.

    Euribor Hipotecario

    Fijo

    Variables

    4,5%

    4,75%

    Fijos

    12 años

    15 años

    6,75%

    7%

    Mixtos

    3 años

    5 años

    5,75%

    6%

    6%

    6,25%

    Const. Unifamiliar

    5%

    5,25%

    Comisión de apertura

    1%

    1%

    1%

    Diferencial

    0%

    1,25%

    PÁGINA WEB TUHIPOTECA.ES

    Tuhipoteca esta diseñada por una empresa española cuyo objetivo es proporcionar una nueva forma de información sobre el mercado hipotecario. Esta página ofrece dos tipos de servicios:

    - Un servicio de información sobre las condiciones que actualmente ofrece el mercado.

    - Un servicio de solicitud de ofertas personalizadas, en el que se obtienen mejores condiciones para las necesidades de los usuarios.

    Esta página proporciona un servicio independiente, ya que no pertenece a ninguna entidad financiera, gratuito, sencillo y seguro porque nos garantizan la confidencialidad de los datos que proporcionemos. Así, si pulsamos en confidencialidad nos dicen que protegen esta información porque limitan el uso de la información al mínimo necesario para ofrecer el servicio y no utilizan esta información para otros fines que el envío de las ofertas personalizadas. Además, nos dicen que aseguran esta confidencialidad de dos formas:

    - Tienen registrado el fichero de datos en la Agencia de Protección de Datos.

    - Utilizan uno de los sistemas más avanzados en cuestión de seguridad.

    1.- ¿Qué ofrece el mercado?.

    Si pulsamos en ¿qué ofrece el mercado? nos saldrá un breve formulario donde tendremos que poner el valor de la vivienda, el importe de la hipoteca, el plazo máximo... Por ejemplo, ponemos en valor de vivienda 10000000 en importe de la hipoteca 8000000, un tipo de interés variable, una liquidación mensual, un plazo máximo de 15 años y solicitamos las hipotecas que tengan el interés TAE más bajo. Una vez rellenado el formulario, pulsamos en seguir y nos saldrá un cuadro con las hipotecas que más se ajusta a lo que hayamos puesto antes. Si pulsamos en comparativa completa obtendremos un cuadro donde nos dan más detalles de las hipotecas anteriores. Ahora pulsando en una entidad cualquiera, por ejemplo Bankinter nos sale una cuadro con las características de préstamo hipotecario de cada entidad, en este caso de Bankinter.

    2.- Quiero que me hagan ofertas.

    Si pulsamos en quiero que me hagan ofertas nos saldrá un formulario de solicitud de hipoteca igual que si se acudiera a una oficina bancaria. Este formulario esta dividido en 5 pasos: la vivienda que se quiere hipotecar, la hipoteca que se quiere conseguir, los datos profesionales, los datos económicos y patrimoniales y la información identificativa. Una vez rellenado el formulario se tramita la oferta y en menos de 48 horas se reciben las ofertas personalizadas de hasta cinco entidades distintas, no obstante, lo hemos hecho varias veces y no ha funcionado. Se supone que una vez que tengamos las ofertas, elegimos la que más nos interese y comenzamos la contratación.

    3.- Como va mi solicitud.

    Si pulsamos en como va mi solicitud tendremos que poner una contraseña que nos deben haber dado en el apartado anterior y nos informaran sobre el estado actual de la solicitud del préstamo hipotecario que he solicitado.

    4.- Tu opinión.

    Si pulsamos en tu opinión nos dicen que le digamos que nos parece la página. Para ello, nos dan un formulario para rellenar.

    5.- Nosotros.

    En nosotros nos presentan la página y nos dicen de quien la ha diseñado y como funciona.

    6.- FAQ.

    Al pulsar en FAQ nos salen una serie de preguntas muy frecuentes que nos podemos hacer a la hora de contratar un préstamo hipotecario como: ¿cuál es el mejor índice de referencia?, ¿cuánto dinero puedo pedir prestado?...

    7.- Glosario.

    Al pulsar en glosario obtenemos un buscador de términos relacionados con los préstamos hipotecarios. Al pulsar en una letra nos salen las palabras que empieces por esa letra.

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