Derechos reales en Roma

Legislación romana. Iura in re aliena. Servidumbres prediales y personales. Constitución, extinción y protección. Usufructo. Enfiteusis. Superficie. Fiducia. Pignus. Prenda. Hipoteca

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BOLILLA 9: in iura in re aliena

Servidumbres:

Es una limitación a la libertad de un fundo en favor de otro fundo vecino, la cual se da,

entre ambos por común acuerdo, a cambio de otro beneficio.

Clasificación:

Existen dos clases: las prediales (o reales) y las personales.

Servidumbres prediales: características:

  • los fundos deben pertenecer a distintos propietarios.

  • los fundos deben ser vecinos.

  • la carga consiste siempre en un no hacer.

  • de la servidumbre debe resultar un beneficio al otro fundo.

  • debe ser establecido perpetuidad. No acepta plazo ni condición

  • deben tener una causa perpetua.

  • son indivisibles, siendo así subsisten en forma integra, aunque se dividan los fundos dominantes o sirvientes. En tal caso, la servidumbre corresponde por entero a cada una de las partes, que la pueden reclamar totalmente.

  • Las servidumbres prediales se dividen en: rusticas y urbanas.

    Servidumbres rusticas:

    Estas responden a exigencias agrícolas y ganaderas. Pertenecen a ella las de paso y las de acueducto (4):

  • Inter.: derecho de pasar a pie o a caballo por el fundo ajeno.

  • doctus: derecho de arrear ganado por el fundo ajeno.

  • via: derecho de transportar materiales por un fundo ajeno

  • acueducto: derecho de derivar agua de un fundo ajeno a uno propio.

  • Servidumbres urbanas:

    Las mas importantes son (6):

  • la de empotrar una biga en la pared del vecino.

  • la de apoyar la construcción sobre la pared vecina.

  • la de proyectar un balcón.

  • la de poder tener luz en el fundo propio, ya sea abriendo ventanas o impidiendo al vecino que leve la edificación actual..

  • las vinculadas con el agua, ya sea dejando caer la lluvia por el tejado o por una canaleta.

  • la de permitir el desagote por cloacas de líquidos servidos o excrementos.

  • de permitir el desagote por cloacas de líquidos servidos o excrementos.

  • Servidumbres personales:

    Están establecidas en favor de una persona determinada, que es la única que puede sacra los beneficios. Estos son: usufructo, cuasiusufructo, uso, habitación y Operae servorum.

    Usufructo: es un derecho a percibir para si los frutos de una cosa ajena, dejando a salvo sus sustancia, sin alterar ni la estructura ni el destino económico de la cosa.

    Cuasiusufructo: debido a que el usufructo se aplica únicamente a cosas, el cuasiusufructo, era el derecho a percibir los frutos de una cosa ajena consumible comprometiéndose a restituir con otra igual cuando llegara al termino de esta.

    Uso: el usuario tiene el uso, pero no el goce, de la cosa. Ello significaba que podía usar la cosa, pero no podía percibir ningún fruto, no podía vender no locarla (alquilarla)

    Habitación: derecho que facultaba a su titular a habitar una casa ajena y aún a darla en locación a terceros. Este derecho no se perdía ni por el no uso ni por la capitis diminutio.

    Operae servorum: derecho que faculta de valerse de esclavos ajenos para trabajar y / o darlos en alquiler.

    Constitución de las servidumbres:

    La forma normal en el derecho antiguo y clásico era mediante la in iure cessio, la cual era valida para todas las servidumbres. Respecto a las mas antiguas (Inter., actus, via y aquae ductus), por ser res mancipi, se las adquiere por mancipatio.

    En un principio pudieron usucapirse, pero en el siglo 1 esto fue prohibido.

    En los fundos provinciales se podían construir servidumbres por medio de acuerdos no formales por los cuales el titular del fundo sirviente prometía que ni sus heredero impedirán el ejercicio de la servidumbre.

    Extinción de las servidumbres:

    Motivos por los que se extinguen:

  • por confusión, cuando el propietario del fundo dominante se convierte también en el del sirviente.

  • por renuncia de quien goza de la servidumbre (se efectuaba por medio de la in iure cessio).

  • por el no uso de la servidumbre por el plazo de dos años (plazo requerido para la usucapión).

  • si el fundo sirviente se convierte en extra commercium.

  • si desaparecen las condiciones de utilidad del beneficio. Cabe destacar que de volverse a dar las condiciones (y no cumplirse el plazo de 2 años) se restituye la servidumbre.

  • Protección de las servidumbres:

    El beneficiario de una servidumbre tiene una vindicatio servitutis (en el derecho post clásico llamada actio confessoria) es el reverso de la actio negatoria que tiene el dueño del fundo sirviente para negar la servidumbre.

    Derechos reales de goce: enfiteusis y superficie

    Superficie: es el goce de un edificio a favor de quien lo había construido, el cual pagaba un canon anual al dueño del territorio llamado solarium.

    Enfiteusis: es la concesión perpetua o a largo plazo de un fundo, otorga el derecho de percibir para así los frutos como así el de transformar o alterar las condiciones o el destino económico del fundo.

    Es transmisible a herederos y hasta puede ser cedida.

    El enfiteuta debe pagar un canon anual, con la alternativa de perder el derecho si no paga durante tres años.

    Derechos reales de garantía:

    Fiducia: el deudor le transmite la propiedad de una cosa al acreedor por medio de una mancipatio o una in iure cessio. El negocio iba acompañado de un pacto (pactum fiduciae), por el cual el acreedor se obliga a re transmitir la propiedad de dicha cosa por los mismo modos cuando la deuda sea satisfecha.

    El acreedor quedaba protegido por las acciones in rem (rei vindicatio y actio negatoria). Si la deuda no era pagada, el acreedor se quedaba con la cosa.

    El deudor tiene contra el acreedor una actio fiduciae para obligarlo, en caso de haber pagado la obligación, a retransmitir la propiedad.

    Si bien la fiducia aporta una garantía muy fuerte al acreedor, implica un riesgo considerable al deudor.

    Pignus:

    La palabra pignus designa la garantía real que tendrá el acreedor para asegurar el cumplimiento de la obligación. Abarca tanto el caso de prenda (cuando se ha transferido al acreedor la posesión de una cosa), como también el caso de hipoteca (cuando se la ha convenido, pero permaneciendo la posesión en manos del deudor).

    Prenda:

    El deudor le entrega al acreedor la posesión (no la propiedad) de una cosa mueble o inmueble. Esta posesión la tiene como garantía de la deuda, pero goza de la protección de los interdictos, no solo respecto de tercero, si no también del propio deudor cuenta también con la actio furti, en caso que el deudor le robe la cosa.

    El deudor que entrega la cosa en garantía (el cual se llama también pignus) puede ser propietario quiritario de ella pero basta que la tenga in bonis, puesto que lo que transmite es la posesión.

    Cabe destacar que la prenda es un accesorio de la obligación y como tal, sigue la suerte de esta.

    Efectos:

  • si se paga la obligación, o esta se extingue por otra causa, el deudor pignoraticio tiene una actio pignoraticia contra el acreedor que tiene indebidamente la cosa prendad. Además queda obligado por los daños causados por dolo o culpa.

  • para el caso de no haber satisfecho la obligación, entonces el acreedor podía efectivizar la garantía. La forma de hacerlo era previamente acordada y se podía dar de 2 formas:

    • se le otorga al acreedor la posibilidad de quedarse con la propiedad del pignus

    • se autorizaba ala acreedor para que pudiera vender el pignus, y de este modo cobrarse el precio. Si resultare un sobrante, este debía ser devuelto al deudor.

    • Hipoteca:

      El pignus bajo la forma de hipoteca, a diferencia de la prenda, mantenía la posesión de una cosa pignorada en poder del deudor.

      El acreedor hipotecario esta respaldado con la garantía que tiene sobre el pignus. Por ello, si no es satisfecha la obligación, puede vender la cosa hipotecada y cobrarse con preferencia a la masa común de acreedores.

      Hipotecas tasitas y legales:

      Hipotecas impuestas en formas tasitas: estas presumen la voluntad de las partes de constituirlas.

      EJ.1 el acreedor que presto dinero para refaccionar un edificio, tiene un ius preaferendi, para cobrarse de dicho inmueble.

      Hipotecas legales: estas son impuestas por una disposición legal.

      Ej.: el fisco gozaba de hipoteca legal sobre los bienes de los deudores.

      Extinción del pignus:

      El pignus (tanto la prenda como la hipoteca) se extingue por:

    • con la extinción de la obligación que se esta garantizando, dado que esta es lo principal y el pignus lo accesorio.

    • por la extinción total de la cosa que cumplía el papel de garantía. No basta con la destrucción parcial ni tampoco con alteraciones o transformaciones. Si se trataba de un edificio hipotecado y se incendio o destruyo, la hipoteca continua sobre el suelo.

    • por la renuncia expresa o tasita del pignus por parte del acreedor. Se la presume si este devuelve la cosa al deudor, o permite que la venda, sin hacer reserva de su derecho.