Accesión

Derecho Civil patrimonial Costa Rica. Propiedad. Derechos reales. Inmuebles. Propiedad. Suelo. Vuelo. Frutos

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  • País: Costa Rica Costa Rica
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Accesión es el derecho en virtud del cual, el propietario de los bienes adquiere todo lo que ellos producen o se les incorpora, ya sea natural o artificialmente.

Articulo 505: el derecho de la propiedad no se limita a la superficie de la tierra, sino que se extiende por accesión a lo que esta sobre la superficie y a lo que esta debajo. Salvadas las excepciones establecidas por la ley o la convención, el propietario puede hacer arriba todas las construcciones o plantaciones que le convenga, y hacer debajo todas las construcciones que juzgue a propósito y sacar de esas excavaciones todos los productos que pueden darle. Lo anterior solo será aplicable a los casos de propiedad horizontal, con las limitaciones que se contienen en la respectiva ley.

En su artículo 510, se especifica la accesión respecto de los bienes mubles.

Artículo 510: el derecho de accesión cuando tiene por objetos cosas muebles que pertenecen a distintos dueños, esta sujeto a los principios de equidad natural.

Cuando dos o mas cosas que pertenecen a distintos dueños se han unido de manera que forman un solo cuerpo, pero que pueden separarse, cada propietario conservará el derecho de reivindicación de su cosa; sin embargo si la unión es tal que las cosas no pueden separarse, el todo va a pertenecer al dueño de la cosa que constituye la cosa principal, siempre y cuando le pague a los otros dueños el valor de los objetos unidos.

LA ACCESION EN MATERIA INMOBILIARIA: la propiedad de una cosa da derecho a todo lo que ella produce y a todo lo que le esta unido accesoriamente, en forma natural o artificial. Por accesión lo frutos pertenecen al propietario del suelo sin olvidar cum grano salis, la buena cosecha de frutos que cae en forma natural de las ramas de los árboles del vecino.

Por otra parte el derecho de accesión, en materia inmobiliaria, se ejerce sobre los elementos que concurren para determinar el fundamento de la propiedad, y que vienen a unirse o incorporase a ella. La apropiación de los elementos unidos al suelo y la apropiación de elementos exteriores son dos fenómenos distintos.

Guiándonos por la teoría de Francisco Ricci la accesión no es uno de los medios de adquirir la propiedad, sino uno de los modos con que se ejercita el derecho de la propiedad con relación a su extensión. La propiedad de una cosa, ya sea mueble e inmueble, de derecho en cuanto produce, o se la une naturalmente o artificialmente, el derecho de la propiedad da derecho sobre aquellos que se considera como un accesorio de la cosa, el derecho de la accesión no supone un medio para adquirir la propiedad, sino que la cosa penetra en el mismo derecho de la propiedad, extendiendo este a todo lo que por accesión tiene la cosa.

Cuando se producen los frutos de un fundo, o cuando el aluvión une un nuevo terreno al mío, no surge en mí un nuevo derecho de propiedad, distinto o diverso del que primero tenia, sino que es el mismo derecho de propiedad que se extiende y se ejerce sobre las producciones o sobre la accesión. Así, la producción o la accesión no pueden considerarse como una nueva propiedad, sino que forman parte de la nueva propiedad ya existente, y con ella se confunden o identifican.

Por ejemplo: una hipoteca grava mi predio; si las producciones o accesiones fuesen modo de adquirir la propiedad y llegaran a representar una propiedad distinta de la del predio, la hipoteca que grava una propiedad no podría razonablemente, extenderse a la otra. En cambio, considerando los productos y las accesiones como cosas que constituyen un mismo todo con el predio, la hipoteca se extiende necesariamente a las mismas. Del propio modo, vendido un predio, se entienden también vendidas sus accesiones, cosa que no ocurriría si estas últimas constituyen propiedades distintas, toda vez que en la venta de una propiedad no se puede comprender una propiedad distinta.

La accesión es doble: la una puede considerarse como el resultado de las fuerzas productoras de la cosa misma, la otra como el resultado de la acción, ya natural o artificial de una cosa sobre otra.

Los frutos no son más que las producciones periódicas que se originan del fundo. Pertenecen, por derecho de accesión, al propietario de la cosa que los produce. Siendo los frutos la producción periódica de la cosa, cualquier otra cosa que no tenga el carácter de periocidad, que no consista en nacer y renacer, no puede comprenderse entre los frutos: de aquí proviene la distinción entre frutos y productos de la cosa. Si en mi predio, por ejemplo, existe una mina formada por la lenta acción del tiempo, los minerales que de la misma se extraigan pertenecen al predio, son un producto suyo, pero no pueden calificarse de frutos, porque la producción y reproducción no son periódicas.

Ante el propietario que ejercite el derecho de accesión, esta distinción no tiene valor alguno, porque le pertenecen igualmente los frutos, los productos de la cosa: es importante, sin embargo, cuando los frutos de esta pertenece a personas distintas del propietario de la misma.

Diferentes tipos de accesiones:

  • La apropiación de elementos unidos al suelo: esta apropiación viene a consagrar la unión a la tierra de los otros elementos naturales: cielo, agua, subsuelo. El suelo, como si fuera un zócalo, referencia primaria o base de atracción, le permite a su propietario llegar a ser dueño de los elementos que vienen a unirse o incorporarse a el.

El principio, según el articulo 552, párrafo 1 (código civil francés) es que la propiedad del suelo trae consigo la propiedad de lo que esta encima y de lo que esta debajo.

    • La propiedad de lo que esta encima: da al propietario el dominio individual de la columna de aire que se eleva en el cielo en forma perpendicular a su suelo. Esta propiedad virtual del volumen del aire es de capital importancia en las civilizaciones que adoptan la solución vertical de construcciones vertiginosas. Campo de acción: el propietario puede, en principio, hacer todas las plantaciones y construcciones que quiera. Tiene el derecho de plantar y construir y tiene la propiedad sobre lo que plante y edifique. Sin embargo, esta libertad tiene varias restricciones legales y reglamentarias. Sus proyectos de construcción pueden chocar con servidumbres legales. O convencionales que limitan hasta cierta altura de los edificios, o que pueden impedir la construcción por motivos diversos. Finalmente las normas de urbanismo establecen hoy día límites a la altura, en los territorios de su jurisdicción, que reducen la esfera de libertad de los constructores. Área de exclusividad y de protección: el propietario tiene el derecho de oponerse a toda su usurpación de lo que esta encima de su terreno, que provenga de terceros. Por eso puede exigir a un vecino que corte las ramas de los árboles que rebasen sobre mi propiedad, puede impedirle construir en desplomo o pasar líneas, cables... sobre mi cielo. Pero las reglas de la navegación permiten a los aviones sobrevolar las propiedades privadas, en virtud de diversas servidumbres de utilidad publica, los propietarios deben aceptar el paso aéreo de ciertas obras. El propietario esta protegido , indudablemente, en contra de los inconvenientes anormales de su vecindad

  • La propiedad de debajo: el propietario del suelo es propietario del subsuelo: la propiedad de la superficie y la del subsuelo pueden estar disociadas. El subsuelo puede pertenecer a un propietario distinto del de la superficie, por efecto de usucapión, de cesión o de una ley. Pero, en principio, la propiedad de la superficie tiene por prolongación natural, en profundidad, la de la columna de tierra que la sostiene en forma perpendicular. Contra algunas usurpaciones subterráneas, el propietario del suelo recibe de la ley el medio exorbitante de hacerse justicia por si mismo en la línea de separación las raíces que avanzan sobre su terreno. Tendría el derecho de deshacer las excavaciones que otros hubieren avanzado debajo de su terreno. El propietario del terreno puede realizar todas las construcciones subterráneas y emprender todas las excavaciones que juzguen oportunas. Puede apropiarse de sus beneficios. Le pertenecen los tesoros enterrados, los vestigios, las grutas, criptas... sin embargo se le escapan grandes filones. La riqueza mas importante del subsuelo ya no son hoy para el. Los derechos están restringidos o excluidos por leyes y reglamentos que, generalmente, por razones de policía, someten las iniciativas del propietario a autorizaciones administrativas o simplemente lo despojan de sus derechos en interés de la colectividad nacional. Las minas son consideradas riquezas nacionales. Desde el momento en que son descubiertas, escapan del dominio del propietario de la superficie. La explotación de las minas solamente es posible con la autorización del Estado. En el caso de las canteras poco profundas ( como lo son las arena, el lastre…) permanecen dentro del patrimonio de los propietarios del suelo. Sin embargo, estos, igualmente necesitan autorización Estatal para poder explotarlas.

Con respecto a las excavaciones arqueológicas la ley no deja al propietario la libertad de iniciativa ni el beneficio del descubrimiento. Las excavaciones por parte del Estado, en este caso, se pueden realizar de oficio y aun en contra de la voluntad del propietario (excepto en terrenos que tienen inmuebles construidos y techados).

  • Los derechos de aguas: el propietario de un terreno se apropia de las aguas que caen del cielo. Puede utilizar y disponer de las aguas de lluvia que caen sobre su finca: recogerlas en pozos, en recipientes, en cisternas y servirse de ellas para cualquier fin. En el caso de las aguas de manantial pueden ser utilizadas discrecionalmente por el propietario del terreno en el que surgen o en el que están enterradas, después de captarlas y canalizarlas según su necesidad. En el caso de caudales muy fuertes que formen ríos, aquí el propietario cesa de tener la disposición total sobre las aguas y conserva solamente un derecho de uso, por lo que no podrá desviar el curso natural en perjuicio de otros. En cuanto a las aguas corrientes hay que excluir los ríos abiertos a la navegación. Estos ríos llamados navegables o flotables, son dependencias del dominio público fluvial. Están fuera de la apropiación individual.

APROPIACION DE APORTES EXTERIORES:

La propiedad territorial se extiende también, por derecho de accesión, a algunos elementos adventicios. Se trata de la accesión inmobiliaria propiamente dicha; que puede ser natural o artificial. Así, el propietario adquiere el dominio sobre los animales que penetren a su finca. Si no han sido atraídos por medio de fraude o artificio, la accesión es también natural (conejos salvajes, palomas, peces de estanque, abejas). De forma igualmente natural el ribereño adquiere las sedimentaciones y ampliaciones que se forman sucesivamente e imperceptiblemente en las fincas ribereñas de un río. Sin embargo, el propietario no adquiere más que los aluviones naturales y no los aportes resultantes del trabajo.

Más importante es la accesión artificial o industrial, que sigue el principio de que el propietario de un terreno se convierte en propietario de todo lo que se levanta sobre su terreno, por accesión. Sea por titulo o por prescripción, un tercero puede adquirir bienes implantados en el terreno de otro. Cuando se da este caso, se opera una disociación típica entre la propiedad del suelo y la de los edificios (o plantaciones) que se llama derecho de superficie.

Por otra parte también puede suceder que:

  • las construcciones hayan sido hechas no por el propietario a costa suya, sino ciertamente por él pero con materiales de otro, o bien

  • por un tercero sobre su terreno.

En el primer caso, el propietario sigue siendo propietario de la obra. Sin embargo debe indemnizar al propietario de los materiales. Sin embargo el propietario de los materiales no tiene derecho de llevárselos ni puede exigir la demolición de las obras.

En el segundo caso, siguiendo la teoría de la accesión, el propietario del terreno llega a ser, por derecho de accesión, propietario de las construcciones. Sin embargo este principio daría al propietario un regalo, sería una accesión onerosa. Por otra parte, si la atribución de las construcciones al dueño del terreno fuera gratuita, se llegaría a lo inverso, es decir, a sacrificar en exceso los intereses del constructor. Por eso se prevé dos tipos de situaciones:

  • la suerte del constructor: se trata al constructor desde dos vertientes: si es de mala fe, o si es de buena fe.

    • Mala fe: en este caso el propietario del terreno en el que se levantó la construcción queda investido por un derecho de opción: - puede conservar la obra, ya que opera el mecanismo ordinario de la accesión. Como dueño del terreno, él acepta convertirse en el dueño de la obra construida mediante indemnización. O - el propietario puede recuperar su terreno en su estado original. Puede optar por la demolición de los bienes edificados. Esta opción conlleva grandes consecuencias para el constructor: el propietario le puede exigir que demuela la construcción a su costa. Además de haber pagado la construcción, el tercero deberá pagar la demolición. Incluso se le permite al propietario obtener del constructor el pago de daños e intereses.

    • Buena fe: en este caso la accesión llega a ser obligatoria. El propietario del terreno no puede exigir de un tercero de buena fe la supresión de la obra y más bien está obligado a conservarla. Se convierte necesariamente dueño, pero debe indemnizar al constructor. La indemnización del constructor: cuando el propietario conserva la obra debe pagar en dinero al que la construyó. Esto se justifica en la teoría del enriquecimiento sin causa: el propietario del terreno se enriquecería injustamente en detrimento de otro.

    • Los frutos que una cosa produce pasan a ser, en principio, del dueño de aquella. También si una cosa más importante se le une o incorpora inseparablemente otra que lo sea menos, el propietario de aquella adquiere esta. Es ambos casos se dice que el dueño de la cosa madre o de la cosa mas importante adquiere por accesión la propiedad de los frutos o de la cosa incorporada (aquellos o esta acceden o pasan a ser suyos). La primera se denomina accesión por producción, la segunda accesión por incorporación.

      Se divide de accesión de inmueble a inmueble, de mueble a inmueble, y de mueble a mueble.

      Hay cuatro casos tradicionales de accesión de inmueble a inmueble: aluvión, avulsión, mutación de cauce de río y formación de isla.

    • aluvión: es el incremento que, por obra de la corriente, experimentan los predios ribereños de los ríos, al ser depositado paulatinamente en el terreno la arena... pertenecen a los dueños de los predios.

    • avulsión: es la aportación a los predios ribereños, de trozos de terrenos a árboles arrancados de otos por la violencia de las aguas. La porción conocida de terreno que las aguas llevaron de una finca a otra, sigue perteneciendo a su dueño; no hay accesión. En cuanto a los árboles arrancados y llevados por las aguas, son del propietario del terreno donde vallan a parar, si nos reclaman dentro de un mes los dueños. Si los reclaman, abonaran los gastos de recogerlos o ponerlos a seguro. Tampoco hay accesión, por el solo arribo al fundo del eventualmente futuro adquirente. Y cuando la accesión se produce no se basa en la incorporación, ya que basta que el árbol quede depositado, sin necesidad de que arraigue. Realmente se trata de una hipótesis de adquisición de la propiedad ex lege, basada en el lugar donde quedo el árbol y en la no reclamación del mismo.

    • Las ramas, brozas y leñas dejadas por las aguas en terreno privado son del dueño de la finca respectiva

      3 - los cauces públicos abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pasan a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud. Si el cauce separaba fincas de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras. El nuevo cauce que una corriente (que es de dominio publico) se abra, al cambiar naturalmente el curso, en terreno privado, pasa a dominio publico, pero el dueño lo recobrara si vuelve a quedar en seco, naturalmente o por los trabajos autorizados al efecto

      4 - las islas que se forman por causas naturales en el mar territorial o aguas interiores o ríos hasta donde son sensibles las mareas pertenecen al Estado. Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se forman en los ríos donde no son sensibles las mareas, pertenecen al dueño de la margen mas cercana o a los de ambas si la isla se halla en medio del rió, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Cuando se forman islas por dividiese en brazos la corriente de un río, dejando aislada una finca o parte de ella, el dueño conserva su propiedad. Y lo mismo, si queda separada de la finca por la corriente una porción de terreno.

      La accesión de mueble a inmueble comprende tres casos:

    • edificación

    • plantación

    • siembra hecha en predio ajeno al dueño de los materiales.

    • La regla es que, considerándose el suelo mas importante por su calidad de estable y fijo, el derecho de propiedad sobre el se extiende a lo que se incorpora, mas el adquirente debe, en principio, indemnizar al dueño de lo incorporado su valor, pues si no, se enriquecería injustamente. Ello con limites y excepciones establecidos habida cuenta de quien haya realizado la incorporación y de si se ha obrado de buena o mala fe.

      No se prevé en el código, pero si en la jurisprudencia: que se edifique en terreno propio, pero invadiendo en parte el ajeno. Entonces, aplicando las ideas que inspira la ley, se estima que, en principio el terreno invadido sin mala fe, accede (indemnizado) a propiedad del otro y de la obra, que constituirán en conjunto casa mas importante.

      En la accesión de mueble a mueble, la accesión supone siempre que a un mueble que pertenece a una persona se incorpora un valor proporcionado por otra (mueble o mano de obra). Esto permite al que aporta lo principal aprobarse de todo. Tal incorporación, sin embargo, se realiza bajo formas diferentes y en circunstancias que no siempre le permiten a la accesión funcionar.

      Se engloban los conceptos de unión, mezcla y edificación.

    • unión: si una cosa mueble se une a otra de otro dueño, formando con ella algo inseparable sin menoscabo de sus componentes, hay unión. La situación se rige por el acuerdo de los interesado. Esto vale también para los casos de mezcla y de especificación. A falta de acuerdo, la regla es que si no intervino mala fe, el dueño de la más importante hace suya la otra, indemnizando a su propietario. Esta regla tiene límites y excepciones. Se considerara mas importante a la principal, a falta de este criterio, a la mas valiosa, y valiendo igual, a la de mayor volumen.

    • si por voluntad de los dueños o por la de uno, pero con buena fe de ambos o por casualidad, o con mala fe de ambos, se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, y no son separables sin detrimento, hay mezcla, y cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. Si la mezcla se realizo con mala fe de uno de los dueños perderá su cosa y queda obligado a la indemnización de los perjuicios causados al otro dueño.

    • consiste la especificación en realizar una obra de nueva especie empleando materia ajena, como si se hace vino de la uva de otro, o una mesa de su madera. Si hubo buena fe, se atribuye la cosa a aquel de quien es lo mas importante, indemnizándose al otro. Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe por parte de uno, el otro tendrá derecho a quedarse con la obra sin pagar nada o exigir que le indemnicen el valor de la materia o del trabajo y los perjuicios sufridos. Si hubo mala fe de ambos, es como si los dos hubiesen sido de buena.

      • REGLAS DE ATRIBUCIÓN:

    • Principio: el que aporta el elemento principal (materia o trabajo) llega a ser, por accesión, propietario del elemento accesorio (y por lo tanto del todo). Pero debe indemnizar al que aporta el elemento accesorio, sobre la base del valor de éste en la fecha del reembolso, y puede ser condenado a daños y perjuicios complementarios si es él quien ha empleado la materia del otro.

    • Obstáculo de circunstancias: si, habida cuenta de las presunciones de la ley, ningún elemento puede ser considerado principal, el producto de la incorporación puede subastarse realizado en provecho común, a no ser que la cosa se pueda separar sin inconveniente.

    • Prerrogativas del propietario cuya materia ha sido empleada sin saberlo él: este, en cuanto víctima de acciones de otro, se beneficia con el derecho de escoger la solución más adecuada, en diversas condiciones.