Análisis o estudio del producto:

Idea: En los últimos años, Guatemala ha demostrado un crecimiento en el sector de la construcción, teniendo un comportamiento más dinámico en los últimos años. Esto se debe a la demanda de vivienda que existe en el país, por lo que la demanda de materiales de construcción aumenta proporcionalmente. El concreto aireado presionado (CAP) es un material de construcción utilizado en Europa, del cual se hacen blocks y paneles de construcción. El CAP es una nueva forma de fabricación de materiales de construcción no conocido en Guatemala, ya que sus características lo hacen ser diferente de los materiales de construcción existentes. El siguiente trabajo es un estudio de factibilidad que pretende determinar la rentabilidad de la instalación de una fábrica de blocks de concreto aireado presionado. Para realizar dicho estudio se investigará la oferta y demanda de algunos de los materiales de construcción. Luego se describirá el proceso de fabricación del block de CAP y la materia prima requerida para su elaboración. El aspecto más importante es la parte financiera en donde se analizarán los costos, estado de resultados, flujos de caja, utilizando los métodos de Valor Presente Neto y Tasa Interna de Retorno. Además se evaluarán dos opciones de financiamiento siendo estas: arrendamiento financiero (Leasing) y un préstamo bancario para la adquisición de la maquinaria.

Características del Block: El Block de concreto aireado presionado (CAP), también conocido como concreto liviano presionado CLP, Aircrete, Airstone, Thermostone, Cellular Concrete (concreto celular), Porous Concrete (concreto poroso), es un material de construcción de alta calidad con capacidad de sostener cargas y que se produce en una amplia variedad de tamaños y fuerzas, además es conocido por su excelente calidad de aislamiento. Este producto comenzó a utilizarse a principios del siglo XX en Europa donde ha tenido mucho éxito. Actualmente, es uno de los materiales de construcción más utilizados en Europa, además es importante mencionar que su participación en el mercado mundial está creciendo rápidamente. Este consiste en una combinación de arena o ceniza de combustible pulverizado, cemento, cal, y con algún agente de aireación que se cura bajo presión a vapor. Este producto sin lugar a duda es de los mayores logros del siglo XX en el campo de la construcción de paredes; además de ser un producto revolucionario ofrece una combinación única de fuerza, peso liviano, aislamiento térmico, absorción de sonido, resistencia contra el fuego y una facilidad de construcción nunca antes alcanzada. El CAP es utilizado para la construcción de residencias, edificios comerciales e industrias, en edificaciones agrícolas, escuelas, hospitales, y otros. Además es un material de construcción excelente para cualquier condición climática. Se puede utilizar para todo tipo de pared exterior o interior, de fundición, paredes interiores y paredes contra incendios, etc.

Diseño: El concreto aireado presionado CAP es fácil utilizarlo en moldes de blocks o para hacer páneles. Los blocks pueden hacerse de diferentes tamaños, estos oscilan de 200 a 400 milímetros de alto, de 50 a 300 milímetros de grueso, de hasta 625 milímetros de largo, y también es posible hacer otros tamaños. Los paneles se pueden hacer de 2.50 a 3.60 metros de largo para pared vertical y hasta 6 metros de largo para páneles horizontales de pared o para planchas de techo o de piso, el grueso de estos páneles puede ser de 75 a 200 milímetros y el ancho de 600 milímetros, así como se pueden hacer otros tamaños. Los beneficios que se pueden esperar de este producto son los siguientes:

De tamaño grande pero de peso liviano = ahorro en gastos de cimientos

Gran durabilidad = larga vida

De gran fuerza para carga

Precisión dimensional

Construcción rápida, alta economía

Manejo fácil (progreso rápido en la construcción)

El mejor aislamiento térmico

Resistencia superior a los incendios = asegura la propiedad y las vidas

Absorción de sonido excelente

Fácil de trabajar, mejor que la madera (se puede serruchar, taladrar, clavar)

Completamente contra plagas

No se corroe

Fases de elaboración: Es importante mencionar que durante el proceso de producción la planta se adapta al medio ambiente, esto significa que tiene aspectos ecológicos ya que no despide gases tóxicos en el proceso de producción; No causa desechos de materiales crudos (agua, recortes, etc.) y que son completamente reciclados dentro de la producción. Este proceso también convierte productos secundarios industriales, como la ceniza volátil en productos de construcción útiles. Además, tiene la capacidad de reciclar los blocks quebrados o de segunda, también tiene gastos de energía mínimos en comparación con otros tipos de materiales para la construcción de paredes y ahorra los recursos (1 metro cúbico de materiales crudos crea 4 metros cúbicos de CAP) El diseño de las plantas del block de concreto aireado presionado (CAP) tiene un sistema de computación moderno de alta tecnología con la capacidad de tener el control del proceso de la manufactura constante del concreto de alta calidad en peso liviano. Los materiales básicos a emplear en la fabricación del CAP son materiales naturales tales como arena y ceniza volátil, cemento, cal y agua, además de una cantidad muy pequeña de aluminio en polvo. El CAP es el resultado de un proceso químico único. Se produce una “lechada” al mezclar arena finamente molida con agua, esta lechada se introduce en una mezcladora con movimiento de gran velocidad donde se mezcla con cemento y cal. Finalmente, se le añade una cantidad muy pequeña de polvo de aluminio en una suspensión acuosa uniformemente distribuida. Luego de combinarse la pasta aguda se vierte dentro de moldes grandes y se deja descansar para precurarse. La mezcla al crecer forma pequeñísimas burbujas de aire debido al desarrollo del hidrógeno por la reacción del aluminio. Finalmente, se endurece debido a la reacción de los materiales de adhesión. Luego que la mezcla se ha endurecido se debe de esperar un tiempo para alcanzar la dureza suficiente antes de ser cortado (aproximadamente de 1 a 2 horas) Se saca de los moldes volteándolos hacia una paleta y de ahí pasa a un vagón de precisión, el cual lo lleva a las máquinas cortadoras. Las máquinas cortadoras dan un corte preciso a la mezcla totalmente endurecida en forma de blocks, páneles o planchas empleando alambres cortadores especiales. Después del corte, el CAP, se cura a vapor en a una temperatura de aproximadamente 190 grados centígrados correspondiente a una presión de 12 bar. La alta presión de la cura a vapor forma la estructura única cristalizada, dando al CAP cualidades especiales. Al terminar el proceso de curación al vapor, los blocks o los páneles se embalan y quedan listos para la venta. Los páneles y las planchas se producen igualmente pero se reforzará con esterillas de acero con una capa protectora

Investigación preliminar de mercado:

Estudio de mercado:

Análisis de la región y de su economía: La región de Occidente, es una región con un gran déficit habitacional, sobre todo de vivienda de bajo costo. La urgencia por cubrir esta demanda a una ritmo acelerado puede brindar excelentes oportunidades a productos como el CAP, ya que este presenta características de rapidez y bajo costo. De la misma manera podemos decir que es un área con fuerte crecimiento poblacional, lo cual repercute en una mayor demanda del producto. De cualquier forma esta necesidad de vivienda a bajo costo también representa un peligro, ya que existe un sector de la población en franca miseria.

Oferta: En Guatemala se ha notado el incremento que ha tenido la construcción en los últimos años, debido a este aumento se puede entender la demanda de los materiales de construcción como la del block de concreto. Según la actividad económica nacional (reporte del Banco de Guatemala): "El sector construcción en 1999 (ultimas cifras disponibles) registró un incremento en términos reales de 11.4%, siendo este el comportamiento más dinámico que se ha observado desde 1992. Según el Instituto Nacional de Estadística la producción de blocks en los últimos tres la oferta que hubo durante el año de 1997. En todo el año se produjo un total de 10,075 millares de blocks (10,075,000 blocks) de concreto en dos establecimientos que presentaron la información. El valor de esta producción es de aproximadamente Q. 12,500,000. Durante el año de 1998. La producción que se dio en el año ascendió a 11,811 millares de blocks (11,811,000 blocks) en dos establecimientos que proporcionaron información. Ese es un incremento de producción de un 17% con respecto al año 1997. El valor de la producción del año de 1997 fue de Q. 14,700,000. La producción obtenida durante el año 1999 de tres diferentes establecimientos, uno más que los años anteriores. La producción de ese año fue de 14,175 millares de blocks (14,175,000 blocks), un incremento del 20 % con respecto al año anterior. El valor en quetzales de la producción de 1999 fue de Q. 17,700,000. Según lo anterior, se observa un incremento aproximado de 18.5% de la producción de blocks de concreto cada año. En la actualidad, Guatemala cuenta con una cantidad indefinida de bloqueras; entre grandes, medias y pequeñas empresas. En el ámbito nacional existen cuatro bloqueras grandes, las cuales tienen la mayor producción de blocks. Luego le sigue la mediana empresa que en su totalidad son cincuenta, y luego le siguen las pequeñas de las cuales no se conoce el número, ya que existen en todas partes del territorio nacional y la producción de estas no es tan significativa en comparación con el volumen que se maneja, en las demás empresas. En Quetzaltenango existe una bloquera de gran tamaño y otras de dimensiones más bien pequeñas. Otro tipo de material de construcción que tiene una fuerte competencia con el block, es el ladrillo. Este por mucho tiempo fue más demandado que el block, pero por la diferencia de tamaño, hoy en día es más barato construir con block. La producción de ladrillo en el año 1997 fue de 208,331 metros cuadrados, según los dos establecimientos que proporcionaron la información. El valor de esta cantidad fue de Q. 9,500,000.00. El incremento que se dio en la producción de ladrillo en el año de 1998 fue 12% más que la producción del 97, esto indica que el aumento fue bastante alto en la producción de este material; el valor del producto tuvo un alza de un 15.05%. En 1999 no creció en igual proporción que en 1998. El incremento en el 99 fue de apenas un 2.40%, y en el valor de la producción fue de 4.93%. Se puede decir que el ladrillo en 1999 no aumentó considerablemente su producción, debido a que el costo de construcción por metro cuadrado es más caro. Podemos observar que la producción del block aumentaba considerablemente año con año y que el metro cuadrado de construcción sale más barato con block que con ladrillo.

Demanda: La demanda nacional del block no se conoce exactamente, pero según información proporcionada por Bloteca en los años de 1999 y 2000 se tuvo un crecimiento estable, esto a pesar de que desde finales de 1998 se presentó un fenómeno de falta de liquidez en el mercado guatemalteco y por lo mismo se paralizaron muchos proyectos de vivienda a nivel nacional. Según Bloteca, durante el presente año se ha dado un incremento del 5% en la demanda. Además, han aumentado su capacidad de producción en un 5% en lo que va del año y piensan que para finales de año incrementarán su producción aproximadamente en un 10%. En la actualidad, casi el 100% de la producción de los blocks es para el consumo nacional, es decir, que todo lo que se produce se usa localmente. La demanda local es bastante alta y como hay una gran cantidad de proyectos de vivienda, edificios y otros, sobre todo Quetzaltenango pareciera estar al principio de un ciclo de construcción lo cual beneficiaría la producción de un producto de este tipo. El crecimiento observado en la construcción privada se puede relacionar con el aumento en la superficie autorizada para la construcción de vivienda unifamiliar, en serie y multifamiliar (2.4%, Datos municipalidad de Guatemala), así como la ampliación y construcción de paredes (20.1%) (Aquí hacemos, como se dice en economía, un supuesto heroico, al utilizar como proxy el dato de la capital para el occidente). Además del consumo local se tiene previsto para un futuro cercano la exportación de los blocks a otros mercados. En este caso podríamos investigar la factibilidad de exportar a México (estados limítrofes) a Honduras y a El Salvador. En Quetzaltenango y el Occidente del país la demanda de este producto no cuenta con cifras en las que nos podamos apoyar para realizar una aproximación más certera. Es de lamentar la falta de datos en las dependencias de la municipalidad.

Análisis de la competencia: La competencia en este sector en Quetzaltenango es bastante fragmentada con una sola excepción. Evidentemente recabar información de la competencia es casi imposible con la excepción del precio de venta (variación entre Q1.25 a Q2.00) ya que para volúmenes de producción decían no estar autorizados o simple y sencillamente no contaban con datos de ese tipo.

Bloteca: Gran capacidad de producción y de descuentos para enfrentar competencia nueva.

Bloquera Las Rosas: Capacidad media de producción, conocida por mucho tiempo

Otras bloqueras varias: Casi todas son más que todo artesanales y tienen capacidades de producción limitadas, sin embargo, la existencia de tantas tan pequeñas se podría tomar como un buen indicador de lo grande que puede ser este mercado.

Canales de distribución: Los canales de distribución serían los clásicos para este producto, es decir:

Venta en la planta: La venta en la planta es el modo más clásico de venta de este producto y normalmente está complementado por un servicio de colocación en obra.

Colocación en lugares de materiales de construcción: Para movilizar un poco más el producto, podemos dar en consignación parte de nuestra producción a tiendas o lugares que vendan materiales de construcción. Sin lugar a dudas este esquema acarrea un costo más alto para nosotros, pero en un período introductorio debemos afrontarlo para garantizar el lanzamiento de un producto de esta naturaleza.

Campañas publicitarias: Para lanzar un producto de esta naturaleza es importante lanzar una campaña educacional con el fin de educar a la población, ya que existe la idea de que los materiales prefabricados no son de buen calidad. Esta campaña debe de ser orientada hacia los arquitectos, los ingenieros, los empresarios de bienes inmuebles, las empresas que se dedican al desarrollo de proyectos habitacionales y a las empresas de materiales de construcción. De la misma manera podríamos construir una casa modelo en la planta de producción o en otro lugar para que los posible clientes puedan observar el producto ya terminado y cuáles son los resultados que pueden esperar al realizar una compra de blocks de CAP. A la par se puede desarrollar una campaña principalmente en medios impresos que permitan al público en general hacerse una idea de lo que es este producto, sus cualidades y los resultados que ofrece. El posicionamiento que deseamos es el de una excelente alternativa al block común y corriente de calidad igual en resistencia y aislamiento con la ventaja de reducir dramáticamente los costos. Todas las iniciativas publicitarias que se realicen no deben perder de vista el posicionamiento que queremos y que mencionamos más arriba.

Consideraciones de financiamiento: La inversión inicial es de Q. 21,348,948.63 (ver anexo de costos e ingresos) lo cual es bastante elevado, sin embargo, si observamos el valor presente neto (VPN) de los ingresos de efectivo descontado para los próximos 10 años, deducimos que es una inversión totalmente rentable.

Estudios de los requisitos técnicos económicos:

Calculo aproximado del ingreso: El ingreso se calcula a partir de una estimación de ventas de 100,000 unidades para el primer mes y luego se supone un crecimiento del 5% mensual de las ventas, hasta el punto de alcanzar la casi totalidad de las ventas. Es importante observar que los primeros meses funcionando a toda su capacidad, la fábrica almacenará su producción para poder responder a los pedidos cuando las ventas alcancen el punto cercano a la producción máxima. De la misma manera no se contempla en este trabajo el aumento de la capacidad instalada, sin embargo, es obvio que se podría realizar. (ver anexo de costos e ingresos)

Calculo del volumen de ventas: (ver inciso anterior)

Especificaciones de:

Instalaciones: Las instalaciones están contempladas en un terreno de 10,000 mts2 en el cual se construiría un edificio de 60 mts X 40 mts, para un total de 2,400 mts2. El resto del terreno sería utilizado para almacenaje del producto, de esta manera contamos con lo necesario. El precio de la construcción fue evaluado a Q 500.00 el mt2 ya que es una construcción extremadamente simple. En cuanto al terreno tendría que ser un poco lejos del casco urbano, de preferencia en un lugar donde pudiéramos extraer nuestra propia arena para reducir costos, el precio del terreno fue evaluado a Q 15,000.00 la cuerda de 20 mts x 20 mts.. En las instalaciones se planea también excavar un pozo para poder extraer nuestra propia agua.

Mano de obra: La mano de obra se contempla con 15 operarios para la maquinaria que deseamos adquirir en 3 turnos de 5 personas cada uno. En cada turno habrá un supervisor que se encargará de dirigir al grupo. De esta manera optimizamos la maquinaria para poder maximizar la producción y por lo tanto las ventas.

Maquinaria: La maquinaria que se contempla en este trabajo es maquinaria alemana de marca WEHRHAHN, que es una empresa que se especializa en este tipo de maquinaria. La cotización de este equipo se realizó por Internet y en ella está incluido el costo del flete, los impuestos y la instalación por parte de técnicos alemanes.

Equipo: El equipo contemplado para este trabajo es:

4 computadoras

4 escritorios ejecutivos con sus sillas

Ropa de trabajo para operarios y supervisores

Teléfonos, archivos, etc.

Impresiones de tipo promocional y publicidad

Materia Prima: Las materias primas utilizadas, las cantidades y sus precios están detallados en el anexo.

Determinación de costos directos e indirectos: (ídem)

Planificación Técnico Económica:

Requerimiento de Capital: Como vimos anteriormente, el capital necesario para empezar este negocio, es de Q21,348,948.63, esto incluye la compra de activos fijos y un fondo para operación para tres meses, esto cubre los flujos de efectivo negativos de los primeros 7 meses, los cuales ascienden a Q660,743.41. Lo cual quedaría de la manera siguiente:

Ecuaciones de costos: Los costos están dados de la manera siguiente:

TIR: La Tasa interna de retorno de esta inversión es aproximadamente de 30.745% (ver anexo)

VAN: El valor actual neto de la inversión a una tasa de descuento del 10% anual es de:

Localización Industrial:

Primaria: La localización de una planta de este tipo debe ser guiada por tres factores de importancia, a saber

Precio de la tierra: El precio de la tierra es un factor muy importante, ya que si el precio se eleva por sobre el nivel considerado en el presente trabajo, (Q 15,000.00 la cuerda) habría que recalcular todo el presupuesto, la TIR y el VAN.

Accesibilidad: La accesibilidad es de mucha importancia, ya que los camiones tanto de recepción de materia prima como de entrega de producto deben de tener un acceso fácil.

Posibilidad de acceso a una veta de arena y/o cal: Sería magnifico poder encontrar un área donde se tuviera acceso de primera mano a estos productos. De esta manera podríamos reducir espectacularmente los costos, haciendo el proyecto aún más rentable.