TEMA 37

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral

La titulación pública como presupuesto del mismo

La rogación y el asiento de presentación

La legalidad y la calificación

La denegación por faltas subsanables e insubsanables

El recurso contra la calificación

1.- El procedimiento registral

Se llama procedimiento registral al conjunto de actos o trámites que es preciso cumplir para practicar un asiento en el Registro.

Integran el procedimiento registral los siguientes trámites:

La petición de inscripción, la cual inicia el procedimiento, y consiste en la solicitud del interesado, dirigida al Registrador, para que este ejercite sus funciones y practique el asiento solicitado.

La presentación de los documentos necesarios para la práctica del asiento correspondiente.

La calificación registral o emisión por el Registrador de un juicio sobre la legalidad de los documentos presentados y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurídico-reales cuyo ingreso en el Registro se solicita.

Contra la decisión del Registrador suspendiendo o denegando la práctica del asiento solicitado, por haber observado en el documento presentado, respectivamente, defectos subsanables o insubsanables, cabe interponer los recursos pertinentes.

Por último, la extensión, en su caso, del asiento solicitado.

La doctrina viene discutiendo sobre la naturaleza del procedimiento registral. La dificultad tiene su origen (CHICO Y ORTIZ) en que la actuación registral se asemeja:

• de una parte, a la actuación judicial

• de otra parte, tiene rasgos administrativos

• por último, guarda cierta semejanza con los actos de jurisdicción voluntaria

Por esta razón, si tiene rasgos de todos ellos, quiere decirse que no puede encuadrarse en ninguno de ellos o, por lo menos, que resulta difícil encuadrarla en alguno de ellos.

SANCHO REBULLIDA indica que el procedimiento registral constituye un tertium genus entre jurisdicción y administración, sin que pueda, sin más, encuadrarse en el concepto de jurisdicción voluntaria.

En este sentido puede afirmarse que el procedimiento registral tiene una naturaleza autónoma, que se refleja en la regulación propia y suficiente del mismo en la legislación hipotecaria.

2.- La titulación pública como presupuesto del mismo

La petición de inscripción inicia el procedimiento registral, pero, para que éste se ponga en marcha, es necesaria la presentación del título formal, es decir, del documento que contiene el título material inscribible.

La presentación debe hacerse personalmente, pero el art. 418 RH (modificado) admite la remisión de los títulos por correo o telefax, en los términos establecidos en el propio precepto.

[El RD de 25 de mayo de 1983 ordena que en todos los Registros se lleve un libro-registro de entrada, en el que, en el momento de su presentación se haga un breve asiento de todo documento que se presente o reciba. Pero estos asientos carecen de efectos sustantivos, pues ni se presumen exactos a efectos registrales ni determinan la fecha de las inscripciones que, en su caso, se practiquen en el Registro]

El título en su aspecto formal cumple una importante función: posibilita el acceso registral del título material. De ahí la exigencia de que los títulos formales hayan de reunir determinadas condiciones de autenticidad para fortalecer la seguridad del tráfico jurídico.

Con esta finalidad el art. 3 LH impone la forma pública del título inscribible.

Art. 3 LH. “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos”.

En base al art. 3 LH y al art. 34 RH, la doctrina enumera los títulos inscribibles distinguiendo tres clases: notariales, judiciales y administrativos.

• Documentos notariales son las escrituras públicas y las actas notariales.

• Documentos judiciales son las sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios de actuaciones judiciales.

• Documentos administrativos son los decretos, órdenes, acuerdos y decisiones de cualquier autoridad de la Administración central, autonómica, provincial o local.

Los requisitos generales de los títulos en su aspecto formal son los siguientes (ROCA SASTRE) :

Han de emanar de autoridad o funcionario competente; es decir, que su nombramiento sea legal, que se halle en el ejercicio de sus funciones y que obre dentro de su propia esfera de competencia.

Deben estar otorgados o autorizados en la forma y solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y con expresión de las circunstancias requeridas por la legislación hipotecaria. [Conforme al art. 21 LH, deben comprender, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos]

Han de presentarse en el Registro por medio de su concordante copia, testimonio, certificación o traslado, expedidos por quien se halle facultado para darlos.

Han de acreditar haberse hecho el pago de los impuestos establecidos o que se establecieran por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir (art. 254 LH).

El art. 33 RH trata de fijar el concepto de título formal y con esta finalidad dice: “Se entenderá por título para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.

Resulta del precepto que puede haber títulos constituidos por un solo documento (p. Ej., escritura pública de compraventa) o por varios (p. Ej., testamento o auto judicial de declaración de herederos abintestato y, además, por la escritura de partición de herencia).

También dice la norma que han de ser documentos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción. Con ello se quiere decir que el documento ha de contener el acto o negocio jurídico inscribible.

Por último, es preciso, además, que dichos documentos “hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por si solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite”.

Esto significa que no basta con que el documento público, como ocurrirá siempre, haga fe de su propio contenido, sino que es preciso, además, que haga fe del contenido que sea objeto de la inscripción. Para ello puede necesitar de documentos complementarios o, en su caso, del cumplimiento de determinadas formalidades (ej. Autorización judicial para que el tutor pueda enajenar un bien inmueble del tutelado).

El art. 34 RH utiliza el concepto de “documento auténtico” y, sin embargo, el art. 33 del propio reglamento habla de “documento público”.

A los efectos del Registro de la Propiedad, ambos conceptos son equivalentes. Así lo entienden el TS y la DGRN.

Sabemos que el art. 3 LH exige la documentación pública de los actos inscribibles; pero excepcionalmente, en supuestos muy concretos, se admite la presentación de documentos privados.

Ej: en materia de anotaciones preventivas se admite la presentación de créditos refaccionarios.

3.- La rogación y el asiento de presentación

El principio de rogación exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte interesada, de manera que el Registrador, salvo casos excepcionales, no puede iniciar de oficio el procedimiento dirigido a practicar un asiento en el Registro.

Según ROCA SASTRE, el fundamento del principio de rogación o instancia radica en la consideración de que el Registro de la Propiedad es una institución pública, pero puesta al servicio e interés inmediato de los particulares.

La petición de inscripción puede ser expresa o tácita.

• Es expresa cuando la declaración de voluntad, solicitando al Registrador la práctica del asiento, se realiza verbalmente o por escrito (público o privado).

• Es tácita cuando la petición de inscripción se deduce de actos concluyentes del interesado.

[También se admite la solicitud presunta, cuando la ley la induce de peticiones que no tienen por finalidad directa el asiento (art. 353. 3 RH)]

Según el art. 6 LH, “la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

Por el que adquiera el derecho

Por el que lo transmita

Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir

Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”.

La expresión “podrá pedirse indistintamente” del art. 6 pone de relieve el carácter potestativo o facultativo de la inscripción y que cualquiera de esas personas está legitimada para solicitar la inscripción, sin ningún orden de preferencia.

EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Concepto y finalidad

Presentado un título formal en el Registro y solicitada su inscripción, una vez tomada razón del documento en el folio-registro de entrada, el Registrador extenderá, en el Libro Diario de operaciones y en el momento de presentarse el título, un breve asiento de su contenido (art. 248 LH). Es el llamado asiento de presentación.

El asiento de presentación es un asiento preliminar, preparatorio o transitorio, que permite la extensión de otros asientos en los libros de inscripciones y que está sujeto a caducidad.

La finalidad del asiento de presentación es proclamar oficialmente el momento de acceso del título al Registro. Por ello, el art. 249 LH dispone que los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se hayan presentado los títulos y manda que se haga constar en dichos asientos, entre otras circunstancias, la hora de presentación de cada uno de los títulos. Los demás datos que constituyen el contenido del asiento de presentación son los imprescindibles para la determinación o identificación del título presentado.

El art. 418 establece, respecto a la entrada o recepción de un título y la extensión del correspondiente asiento de presentación, las siguientes reglas:

• La presentación física sólo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro.

• Si el título se recibe por correo, se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día.

• Si ha existido comunicación por telefax del notario autorizante, de la escritura: de la autoridad judicial, de sus resoluciones, y de la administración, de los documentos que haya expedido, se asentarán en el Diario de acuerdo con la regla general, a excepción de los que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó.

Procedencia del asiento de presentación

La regla general es la extensión del asiento de presentación respecto de aquellos títulos que, prescindiendo en un principio de sus posibles defectos, puedan producir en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal.

Por esta razón, el art. 420 RH dispone que el Registrador no extenderá asiento de presentación de los siguientes documentos:

1º. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

2º. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

3º. Los documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.

El Registrador tampoco extenderá el asiento de presentación solicitado cuando el título entregado o remitido no reúna los requisitos que, según el art. 249 LH, necesariamente ha de expresar dicho asiento; en cuyo caso, el Registrador “pondrá nota al pie de dicho título con indicación de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunicándolo a quien lo entregó o remitió en el mismo día o en el siguiente hábil”.

Si el Registrador se negare a practicar el asiento de presentación y el interesado no se conformare con la manifestación de aquél, podrá acudir en queja al Juez de Primera Instancia y, en su defecto, a la autoridad judicial de la localidad, quienes, oyendo al Registrador, resolverán lo procedente. Si la resolución dictada ordenare practicar el asiento, el Registrador incurrirá en responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la responsabilidad civil a que hubiere lugar (art. 416. 5 RH).

La práctica del asiento de presentación lleva consigo 2 operaciones:

1ª. La extensión de una nota en el documento, en la que se hace constar el día y la hora de la presentación y el número y tomo del Diario correspondiente (art. 416. 5 RH).

2ª. La extensión de una referencia a la presentación en el folio de cada una de las fincas a que se refiera el título.

El art. 422 RH aborda el problema de la colisión entre títulos presentados al mismo tiempo y propone las siguientes soluciones:

Entregados varios títulos al mismo tiempo por una sola persona, se determinará por esta el orden de presentación.

Si se presentaren por dos o más personas y ellas no determinaren el orden, se pondrá la misma hora a todos los títulos y se presentarán correlativamente, haciendo constar que a la misma hora se ha presentado otro u otros documentos y citando el número que se les haya dado o deba dárseles.

Cuando los títulos presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca resulten contradictorios y no se manifestare por los interesados a cual de ellas debe darse preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, expresando que se hace así porque no es posible extender el asiento solicitado, hasta que, por los propios interesados o por los Tribunales, se decida a qué asiento hay que dar preferencia.

Duración del asiento de presentación

La duración del asiento de presentación es de sesenta días hábiles, contados desde el siguiente al de su fecha (arts. 17 y 66 LH y 109 RH). Transcurrido el plazo de vigencia, el asiento de presentación caduca y se cancelará de oficio por nota marginal (art. 436 RH).

No obstante, el plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado en los casos previstos en el art. 432 RH. La prórroga, en su caso, se hará constar por nota al margen del asiento prorrogado (art. 432. 3º RH). Los supuestos de prórroga son los siguientes:

Cuando el documento se hubiera retirado (porque tuviere defectos subsanables o por cualquier otra razón) y se aportase de nuevo dentro de los diez últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderá prorrogado dicho asiento por un periodo igual al que falte para completar los diez días. [Ej: si el documento prorrogado se presenta cuando faltan tres días para que el asiento de presentación caduque, éste se entenderá prorrogado por siete días más].

Cuando los interesados hayan interpuesto recurso gubernativo contra la calificación del Registrador, el plazo de vigencia del asiento de presentación quedará en suspenso desde el día de la interposición del recurso hasta el de su resolución definitiva.

Cuando se haya retirado el documento para pago de impuestos sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gestión, el asiento de presentación se prorrogará hasta 180 días desde su propia fecha, siempre que se solicite por el presentante o interesado por escrito, acompañado del documento justificativo de aquella circunstancia.

Cuando para despechar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prorrogará, a instancia de su presentante o interesado, hasta 30 días después de haberse despachado el documento presentado posteriormente, o hasta el día en que caduque el asiento de presentación del mismo.

Cuando, vigente el asiento de presentación y antes de su despecho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado, podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa.

El art. 433 RH, después de su reforma por el RD de 12 de noviembre de 1982, admite el desistimiento, es decir, la renuncia a la solicitud de registración durante la vigencia del asiento de presentación.

Este precepto permite el desistimiento total o parcial de la solicitud de registración, aunque no podrá admitirse cuando del mismo se derive la imposibilidad de despachar otro documento presentado, salvo que la petición del desistimiento se refiera también a este y se trate del mismo interesado o, siendo distinto, lo solicite también este.

En cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador podrá interponerse recurso gubernativo.

Si se acepta el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados por el mismo, por medio de nota marginal.

Efectos del asiento de presentación

El asiento de presentación produce un doble efecto (PAU PEDRÓN):

Determina el orden en que el Registrador debe inscribir los documentos aportados al Registro. Este efecto tiene, sin embargo, una excepción: el caso en que, para despachar un documento, fuese necesario inscribir previamente otro presentado con posterioridad; entonces se procederá por un orden inverso al de la presentación.

Determina el comienzo de la eficacia de la inscripción. Según el art. 24 LH, “se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma”, y conforme al art. 25 LH “para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”.

El orden cronológico del despacho de los documentos y el orden cronológico de las fechas de las inscripciones dan lugar al llamado principio de prioridad, cuyo estudio se hará más adelante.

4.- La legalidad y la calificación

Concepto y ámbito de la calificación registral

Ante las importantes consecuencias protectoras y de fortalecimiento que la publicidad registral produce respecto de los derechos inscritos, es esencial que sólo accedan al Registro los títulos válidos y perfectos, tanto en su forma como en su contenido.

Para conseguir este objetivo, los documentos presentados a inscripción son sometidos a un previo examen, comprobación o calificación.

Por estas razones, en nuestro sistema registral, el principio de legalidad impone que los títulos que pretenden su inscripción en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen, verificación o calificación, a fin de que a los libros hipotecarios solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

El funcionario encargado de examinar y calificar la legalidad de los títulos presentados a registro, antes de proceder a su inscripción, es el Registrador de la Propiedad, a los efectos de decidir si procede o no la práctica del asiento solicitado.

Se trata de una actividad impuesta al Registrador con carácter obligatorio, personalísima, en cuanto no puede delegar su función calificadora, independiente y de la que es responsable en los términos previstos en los arts. 296 y ss. LH.

A la vista de los arts. 18, 99 y 100 LH, cabe señalar como elementos determinantes del ámbito de la calificación registral, los siguientes:

1.- La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. Con carácter general, el art. 98 RH establece que el Registrador considerará como faltas de legalidad en las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción (registración), las que afecten a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos. También apreciará la no expresión, o la expresión sin la claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la LH y RH, debe contener la inscripción (el asiento solicitado), bajo pena de nulidad.

[Tratándose de documentos notariales, la calificación debe recaer sobre la competencia del Notario autorizante, tanto por razón de la materia como del territorio, la autenticidad del documento y el cumplimiento de los requisitos formales]

[Para los documentos administrativos, el art. 99 RH señala que la calificación registral se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento y a la relación de este con el titular registral]

[Respecto de los documentos judiciales, el art. 100 RH, con carácter restrictivo, dice que la calificación del Registrador se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado y a las formalidades extrínsecas del documento presentado]

2.- La capacidad de los otorgantes. El Registrador debe examinar la capacidad de los otorgantes de documentos notariales o de contratos civiles y administrativos en que intervengan jueces u otros funcionarios públicos por razón de su cargo.

La calificación se extiende a la capacidad de obrar, a la facultad de disponer necesaria para realizar el acto o negocio jurídico de que se trate, como puede ser la existencia de prohibiciones legales o voluntarias, y a la legitimación para intervenir en la relación jurídica, en los casos del representante legal o voluntario, o del órgano de la persona jurídica otorgante.

3.- La validez de los actos dispositivos. Según el art. 18 LH, el Registrador calificará “la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas”, de donde resulta que la calificación del contenido del documento sólo es admisible si se trata de documentos notariales. También habrá de calificar la idoneidad del acto para producir efectos reales.

4.- La identidad personal y real. El Registrador habrá de comprobar si la persona que en el Registro figura como titular del derecho y el transmitente según el título son una misma persona. Asimismo, comprobará si la finca inscrita en el Registro y la finca a que se refiere el título productor de efectos reales coinciden.

Medios de calificación

De los arts. 18 y 65. 4 LH resulta que la calificación opera sobre dos tipos de datos: los documentos presentados y los asientos del Registro.

La doctrina ha puesto de relieve la escasez de estos medios para el Registrador calificante y los diversos problemas que plantean, pues el Registrador ha de atenerse en su calificación, como ha declarado la DGRN, a los datos que figuren en los títulos presentados o en los asientos del Registro, de modo que, aunque tenga conocimiento de otros de interés para el cumplimiento de su función, no puede tenerlos en cuenta a estos efectos.

En primer lugar, surge la duda de si, cuando en los documentos presentados faltan datos para calificar, puede o no el Registrador exigir la presentación de otros documentos. La DGRN se ha manifestado en el sentido de que, en este caso, el Registrador está facultado para pedir la presentación de los documentos complementarios que le sean necesarios.

[Hay que puntualizar que el Registrador no exige la presentación de nuevos documentos, sino que su posición consiste en que, si no se le presentan tales documentos, suspenderá o denegará la inscripción]

También se ha planteado la cuestión relativa a si el Registrador, para calificar, ha de tener en cuenta otros títulos relativos a la misma finca o que afecten a su titular, posteriormente presentados y pendientes, por tanto de despacho. Del principio de prioridad formal, que impone el despecho de los títulos por riguroso orden de presentación, cabría deducir, como regla general, una respuesta negativa.

Sin embargo, resulta más acertado el criterio establecido por la DGRN de coordinar aquel principio con el examen de los documentos conexos pendientes de despacho.

Por último, la doctrina se ha preguntado si los asientos del Registro a que debe atenerse el Registrador son únicamente los del folio de la finca a que el documento presentado se refiera, o si debe examinar también otros asientos del Registro. Como ha señalado la DGRN, el Registrador puede tener en cuenta otros asientos (relativos a otras fincas) más o menos relacionados con los de la finca objeto del documento presentado, pero no tiene obligación de hacerlo.

Plazo para calificar

Del art. 97 RH resulta que el plazo para calificar, si no mediaren defectos, será el de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o treinta días si existiese justa causa (Ej: cuando el Registrador manifiesta a los interesados o presentantes que para calificar necesita la presentación de otro documento por él especificado).

Estos plazos no impiden que también pueda calificarse después de transcurridos los mismos, pero siempre dentro de los sesenta días de vigencia del asiento de presentación, y sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad del Registrador.

El párrafo 2º del art. 97 RH, modificado por RD de 4 de septiembre de 1998, establece la siguiente regla: “Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviere defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, los plazos de calificación o inscripción se contarán desde la devolución del título, desde su aportación una vez subsanado, o desde el despacho del título previo, respectivamente. En tales casos, si los documentos se aportan o el despacho del título previo se produjera dentro de los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderán prorrogados dichos plazos y el asiento por un periodo igual al que falte para completar los quince días. Dicha prórroga implicará la de los asientos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un periodo igual hasta completar los quince días, en el caso de que la subsanación hubiera sido aportada dentro del plazo de la prórroga anterior y fuera suficiente a juicio del Registrador para permitir su inscripción”.

Es decir, en este último inciso de la regla se establece una segunda prórroga exclusivamente del plazo de despacho de títulos con defectos subsanables, para el caso de que sean subsanados dentro del plazo de la primera prórroga.

Por otra parte, si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, los plazos de calificación e inscripción comenzarán a contarse desde la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte (art. 97. 4 RH).

Por último, el párrafo final del art. 97 RH dispone que, si transcurriesen los plazos anteriormente indicados sin efectuar la inscripción, podrá el interesado acudir en queja al Juez de Primera Instancia.

El resultado de la calificación

La actividad calificadora del Registrador persigue resolver sobre la accesibilidad del título al Registro. Respondiendo a este criterio, el art. 101 RH manifiesta que la calificación de los documentos presentados en el Registro se entenderá limitada a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento solicitado, y no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales.

En definitiva, el resultado de la calificación puede ser:

Favorable a la práctica del asiento solicitado. En este caso, el Registrador devolverá al interesado el título presentado con nota expresiva de haberse practicado el asiento a indicación de su clase.

Desfavorable al despacho del documento presentado. En esta hipótesis, la calificación se notificará al presentante o al interesado, verbalmente o por escrito, haciéndose constar dicha notificación por nota al margen del asiento de presentación. Además les será devuelto el título con nota suficiente que indique todos los motivos de la calificación desfavorable, la cual, además, deberá ser unitaria.

Ahora bien, la calificación desfavorable tiene un alcance distinto dependiendo de la clase de faltas o defectos observados por el Registrador. De ahí la necesidad de distinguir las siguientes posibilidades:

1ª. Cuando el Registrador haya apreciado en el título faltas subsanables, suspenderá la práctica del asiento solicitado. El interesado puede subsanar el defecto y, presentado de nuevo el título durante la vigencia del asiento de presentación, el Registrador procederá a la práctica del asiento solicitado, el cual producirá sus efectos desde la fecha del de presentación.

El interesado, con el fin de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación y disponer de más tiempo para la subsanación de las faltas, puede pedir anotación preventiva por defecto subsanable, en cuyo caso la subsanación cabe hacerla durante todo el tiempo de duración de la anotación, que es el de 60 días desde su fecha o de 180 si se prorroga por justa causa y providencia judicial.

Subsanada la falta durante la vigencia de la anotación preventiva, el asiento que se practique también surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación.

Por el contrario, si la subsanación se produce una vez transcurridos los plazos antes indicados, deberá procederse a extender un nuevo asiento de presentación (art. 111. 2 RH).

2ª. Cuando el Registrador aprecie en el título defectos insubsanables, denegará la práctica del asiento solicitado y cancelará de oficio el asiento de presentación por nota marginal, salvo que se interponga alguno de los recursos que en cada caso concreto corresponda.

3ª. Cuando la suspensión o denegación afecte solamente a algún pacto o estipulación o a alguna de las fincas o derechos comprendidos en el título, el Registrador ha de manifestar al presentante o al interesado los defectos que adolecen los pactos o estipulaciones no inscribibles y solicitará al interesado o al presentante la conformidad para la inscripción parcial.

5.- La denegación por faltas subsanables e insubsanables

La clasificación de las faltas en subsanables a insubsanables está formulada en el art. 65 LH. A pesar de la importancia de esta distinción, la Ley no proporciona ni el concepto ni tampoco el criterio general que permita distinguir con claridad cuando estamos ante uno u otro tipo de faltas.

Teniendo en cuenta el origen y las consecuencias jurídicas de las faltas tanto subsanables como insubsanables, se ha dicho que son faltas subsanables aquellos defectos del título u obstáculos del Registro que se oponen a la práctica del asiento solicitado, pero no impiden de un modo definitivo que pueda llegar a obtenerse; y faltas insubsanables, aquellos defectos del título u obstáculos registrales que se oponen de un modo definitivo a la inscripción, impidiendo de manera absoluta que pueda llegar a obtenerse.

Unas y otras faltas pueden tener su origen:

En defectos de forma del título. Así ocurre, por ejemplo, si el documento no adopta una determinada forma solemne, cuando ésta tiene carácter esencial, o falta la firma del Notario en la copia de la escritura, etc.

En defectos de contenido del título, es decir, del acto o negocio recogido en el documento, como son los de indeterminación de la extensión del derecho inscribible o los que determinan la invalidez del negocio jurídico.

En obstáculos provinientes del Registro. Tal es el caso de hallarse la finca inscrita a nombre de persona distinta del que dispone en el título, o de no estar inmatriculada la finca a que se refiere el título que pretende su inscripción, etc.

La impropiedad de la expresión faltas se pone de manifiesto cuando éstas tienen su origen en obstáculos del Registro; por ello, se ha pretendido su sustitución por la de motivos de suspensión y de denegación.

Según el art. 65. 4 LH, para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables atenderá el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro con él relacionados. Pero de este precepto no se puede extraer un criterio diferenciador entre ambos tipos de faltas, pues se limita a reiterar la materia objeto de calificación.

La doctrina ha hecho esfuerzos dirigidos a conseguir un criterio diferenciador entre faltas subsanables e insubsanables, pero sin lograr obtener resultados definitivos. Por su parte, la DGRN se ha limitado a resolver caso por caso a qué tipo de falta corresponde la sometida a su consideración.

GARCÍA GARCÍA propone unos criterios generales o definitorios y otros específicos o concretos para la distinción entre motivos de suspensión y de denegación.

Criterios generales o definitorios

Son defectos subsanables (motivos de suspensión) aquellos que permiten mantener la fecha de prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación, pudiendo ser subsanados con efecto retroactivo a la misma fecha.

Son defectos insubsanables (motivos de denegación) los que, aun pudiéndose subsanar, no permiten mantener la prioridad registral más allá de la duración del asiento de presentación, quedando borrada retroactivamente su fecha sin haberse desvirtuado el motivo de la denegación.

Criterios específicos o concretos

Los criterios específicos se refieren, conforme al último párrafo del art. 65 LH, al contenido del título, formas y solemnidades del mismo, y a los obstáculos del Registro.

Según SANCHO REBULLIDA, la formulación del art. 65 LH tiene esta significación: la de renunciar a una fórmula legal y abstracta a cambio de conceder un amplio margen de arbitrio al Registrador para la calificación concreta y casuística de las faltas.

6.- El recurso contra la calificación

El recurso gubernativo contra la calificación del Registrador

El art. 66 LH dispone que los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador, en la cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado. Por consiguiente, no cabe interponer recurso si el asiento solicitado se ha practicado, pues su finalidad principal es, precisamente, conseguir la inscripción.

El RD de 4 de septiembre de 1998 ha introducido importantes modificaciones en los preceptos reglamentarios que regulan el recurso gubernativo (art. 112 y ss).

Según el art. 112 RH, están legitimados para entablar el recurso:

1º. La persona individual o jurídica a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripción; quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de ésta, como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma auténtica la representación legal o voluntaria de unos u otros para tal objeto.

2º. El Fiscal de la respectiva Audiencia, cuando se trate de suspensiones o negativas a inscribir documentos expedidos por las Autoridades judiciales, pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las leyes, y sin perjuicio del derecho de las personas anteriormente mencionadas.

3º. El Notario autorizante del título, en todo caso. Excepcionalmente se concede al Notario autorizante la posibilidad de recurrir contra la calificación del Registrador, a efectos exclusivamente doctrinales, aun cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos alegados en la nota por el Registrador.

El recurso gubernativo debe promoverse dentro del plazo de 3 meses a contar desde la fecha de la nota contra la cual se recurra, por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia en cuya demarcación radique el Registro de la Propiedad. El escrito se presentará en el propio Registro (art. 113 RH), lo que permitirá al Registrador, de forma inmediata, bien reformar o rectificar su calificación o bien mantenerla, y remitir, en el segundo caso, su informe en defensa de la nota.

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia, mediante auto, resolverá el recurso en el término de 30 días, contados desde que hayan sido unidos al expediente los documentos en que hubiere de fundar su decisión.

Del auto presidencial podrán apelar, ante la DGRN, el Registrador que sirva el Registro calificador y las personas que hubieran establecido el recurso. La apelación deberá interponerse por medio de escrito dirigido al Presidente que hubiere dictado el auto, dentro de los 15 días siguientes a aquel en que se hubiera notificado la resolución.

[No cabe apelación cuando la materia objeto del recurso sea de Derecho civil foral, especial o propio de la Comunidad Autónoma a la que pertenezca el Registro]

La DGRN habrá de dictar la resolución en el plazo de 3 meses desde la recepción del expediente o desde la recepción de los documentos a que se refiere el art. 124 RH.

Si se declara la inexistencia de defectos, el interesado puede obtener el asiento solicitado, previa presentación de los documentos correspondientes; si se declara la existencia de defectos subsanables, una vez subsanados, puede también obtener dicho asiento y, si se declaran insubsanables, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones preventivas o notas marginales extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída.

El llamado recurso judicial

El art. 66 LH dice que “los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador..., sin perjuicio de acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre si acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos”.

El precepto concede a los interesados la posibilidad de optar entre el recurso gubernativo o el judicial, o interponerlos a la vez, o acudir a la vía judicial una vez resuelto el recurso gubernativo.

La doctrina coincide en afirmar que el llamado recurso judicial no es propiamente un recurso, ya que no se dirige directamente a enervar la calificación del Registrador, sino a obtener del Juez, a través del correspondiente juicio declarativo, una resolución en orden a la validez o nulidad del título. Si la sentencia declara válido el título, se procederá a su inscripción.

El art. 132 RH dispone que el Registrador no puede ser parte en estos litigios. Sólo están legitimados para promover el juicio los interesados, y si se interpone dentro de los sesenta días de vigencia del asiento de presentación y se pide la anotación preventiva de la demanda, los efectos de la sentencia que recaiga se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación.