INFORME PERICIAL.

1.- PROMOTOR.

Se realiza el presente trabajo a petición de: D. ...................., con DNI ............................

2.- SITUACIÓN.

D. ........................ es propietario de las tres parcelas, colindantes entre sí, situadas en el T.M. de .............., en el paraje que denominan “..............................” y que se describen a continuación:

2.1 La parcela de menor tamaño y mas al norte (parcela 47) y que se encuentra sembrada de naranjeros en su totalidad, se trata de una única huerta y tiene un desnivel de unos 2 m con la parcela 48, también de D. ............................... y colindante al sur. Según certificación catastral la finca tiene una superficie de 232 m2, y referencia catastral 38004A00.000..0000II, y los linderos son los siguientes:

Norte Parcela 33.

Sur Parcela 48.

Este Parcela 32.

Oeste Parcela 49.

2.2 La parcela intermedia (parcela 48), colindante con las otras dos, se encuentra sembrada de viña en su totalidad y espacio para siembra de hortalizas en la parte central. Se trata de una única huerta, con un desnivel de unos 2 m con la parcela 47 y al mismo nivel que una de las huertas de la parcela 54, ambas propiedades de D. ............................. Según certificación catastral esta parcela tiene una superficie de 387 m2, y referencia catastral 38004A00.000..0000IJ, y los linderos son los siguientes:

Norte Parcela 47 (mismo propietario).

Sur Parcela 54 (mismo propietario).

Este Parcela 32.

Oeste Parcela 49.

2.3 La parcela de mayores dimensiones y mas al sur (parcela 54), colindante con la parcela 48. Se trata de una parcela en que aparecen tres huertas grandes de forma rectangular en dirección norte-sur y en la parte sur una zona de varias huertas pequeñas que se encuentran deprimidas respecto a las anteriores en una zona de barranco. Las tres huertas principales se encuentra sembrada de viña en los laterales y espacio para siembra de hortalizas en el centro, las huertas secundarias de la zona del barranco se encuentran en erial. Según certificación catastral esta parcela tiene una superficie de 1.718 m2, y referencia catastral 38004A00.000..0000IZ, y los linderos son los siguientes:

Norte Parcela 32 y 48 (mismo propietario), .

Sur Parcela 59.

Este Parcela 46 y 53.

Oeste Parcela 55.

3.- ANTECEDENTES.

El acceso conjunto a las parcelas 54, 48 y 47, antes descritas de ................................, se ha estado haciendo durante toda su vida, según manifiesta ..................., por donde se describe en las fotografías anexas en flecha azul ( la flecha se encuentra desplazada, en el segundo tramo, hacia la izquierda del paso para que se visualice éste). Según las fotografías que se adjuntan (de los años 1982, 2003 y 2007), se aprecia que la vereda discurre por el recorrido indicado por D. ............................. y que daba acceso a las parcelas hoy propiedad del mismo. Se ha superpuesto el parcelario actual para visualizar mejor este acceso, se ha dejado libre el lindero por donde discurre el acceso expresamente para visualizar la vereda, incluso se ha dejado libre el lindero entre la parcela 55 con la 51 y 49 para visualizar uno de los accesos a proponer:

Fotografía 1.

El acceso a la parcela 54 de D. ................ comenzaba en la prolongación de la calle ......................... (punto A), dicho acceso discurría por el lindero oeste y sur de lo que hoy es la parcela 51, en la linde entre ésta parcela y las parcelas 482 y 56. Posteriormente giraba a la derecha (punto B), atravesando lo que es hoy la parcela 55, que antiguamente como se aprecia en la imagen estaba en parte cultivada y en parte en erial, situándose la vereda entre ambas. La vereda llegaba a la parcela de D. ................... (hoy parcela 54) en una zona muy elevada (punto C) (gran desnivel mayor a tres metros), por lo que ésta vereda giraba a la derecha por la linde entre ambas parcelas (55 y 54) hasta una zona en la que el acceso ya era posible (sin desnivel). A través de la parcela 54, D. .................. tiene acceso interior al resto de sus parcelas 47 y 48.

La vereda descrita, si bien ha sido interrumpida por las obras en la parcela 55, permanecen en la actualidad vestigios de la misma, tal y como pude comprobar in situ.

Fotografía 2.

Fotografía 3.

Se aprecia en la fotografía 4, en relación con la fotografía 3, anterior, como, en mayo de 2009, el propietario de la parcela 55 comienza a realizar obras en su propiedad. Estas obras, que se alargan hasta la actualidad, incluyen: movimiento de tierras (afectando a un cauce de barranco), ampliación de la superficie de huertas realizando muros de abancalamiento, demolición de edificación preexistente y construcción de otra edificación y destrucción de la vereda de paso preexistente que usaba D. ..................

Fotografía 4.

Debido a estas obras, el propietario de la parcela 55 a bloqueado el acceso a la parte de la vereda que atravesaba la actual parcela 55 (entre el punto B y C).

Con motivo de las obras ejecutadas en la parcela 55 y, al parecer, como solución al cierre de la antigua vereda (tramo B-C), ambos propietarios acordaron que el acceso para D. ...................fuera por la vereda alternativa que se describe en las fotografías 4 y 5, entre el punto B y C (flecha color naranja), según refiere D. .............., la cual ya era un paso de agua (atarjea y manguera PE) entre el tramo B-D.

• Conviene explicar que en el punto D existe un gran desnivel entre la vereda alternativa y la parcela de D. .............., por lo que se optó por este giro a la derecha hacia el punto C.

También, según refiere D. ...................., se acordó un retranqueo del vallado y amurado perimetral del propietario de la parcela 55 en la linde que afectaba a la vereda alternativa, debido a que el ancho de esta vereda alternativa era escaso.

El acuerdo referido entre ambos propietarios no ha sido cumplido, ya que el acceso alternativo no es transitable, debido a:

Fotografía 5.

Fotografía 6. Fotografía realizada desde la calle ....................................., donde se aprecia el punto A, como es continuación de esta calle, donde comenzaba el acceso a la parcela de D. ................ A la izquierda de la imagen la parcela 51 y a la derecha la parcela 482. En flecha azul acceso antiguo.

Fotografía 7. Fotografía realizada desde la continuación de la calle ..................................., en dirección inversa a la anterior, donde se aprecia el ancho del acceso en esta zona (tramo A-B), a la derecha la parcela 51 y a la izquierda parcela 482.

Fotografía 7. Fotografía realizada en el tramo A-B. El muro al fondo de la imagen se encuentra el punto B, donde con el amurado y la puerta cierran el paso a la vereda antigua de paso para D. .................. (que giraba a la derecha, flecha azul). La vereda alternativa gira en este punto a la izquierda (flecha naranja). A la izquierda de la imagen la parcela 51 y a la derecha parcelas 56 y 55. Muro de la parcela 55 (flecha roja).

Fotografía 8. Fotografía realizada en el tramo B-D. Se aprecia como el ancho de la vereda alternativa (flecha naranja), de acceso si se descuenta el ancho del paso de agua (atarjea y manguera de PE) es muy reducido, impracticable con un motocultor o una carretilla. El mismo muro de la foto anterior de la parcela 55 (flecha roja).

Fotografía 9. Fotografía realizada desde la parcela 49 ( la que se encuentra a la derecha de flecha naranja), en dirección oeste. Se aprecia, como en la imagen anterior, el ancho de la vereda alternativa en el mismo tramo es muy reducido. Vereda alternativa flecha naranja.

Fotografía 10. Fotografía realizada desde la parcela 48, en dirección oeste. Se aprecia donde termina la parcela 55 (valla indicada por flecha roja) la zona con bloques y cemento sería el punto D, donde actualmente termina la vereda y por donde D. .............. tendría que acceder a su propiedad que aparece ya en la base de al foto. Se aprecia que el desnivel que hay que salvar es impracticable para el acceso a pié y/o con motocultor.

Fotografía 11. Fotografía realizada desde la parcela 49, en dirección sur. Se aprecia, desde otra perspectiva, donde termina la vereda alternativa (zona con bloques y cemento), se aprecia también que el desnivel que hay que salvar es impracticable. La flecha naranja indica la vereda alternativa por la que accedía entre el punta D y C, actualmente también impracticable.

Fotografía 12. Fotografía realizada desde la parcela 49, en el mismo punto que la anterior, pero en dirección sureste. Se aprecia como desde este punto es inaccesible, tanto a pié como con motocultor, a las huertas de la propiedad de D. .................., las huertas aparecen en la parte alta e izquierda de la imagen, ya que todavía habría que salvar otro desnivel.

Fotografía 13. Fotografía realizada desde la parcela 48, en dirección oeste. Se aprecia el segundo desnivel a salvar para acceder a las huertas.

Fotografía 14. Fotografía realizada desde la parcela 54, en dirección oeste. Se aprecia el amurado perimetral realizado por el propietario de la parcela 55 (indicado por flecha roja) y en primer plano la parte de muro derruido, por el cual pasaría la vereda alternativa en el tramo D-C, actualmente es inaccesible (aparece una x roja donde el paso es intransitable, como aparece en la fotografía 5.

Fotografía 15. Fotografía realizada desde la parcela 54, en dirección sur. Se aprecia el vallado perimetral realizado por el propietario de la parcela 55 a la derecha (indicado por flecha roja) y en primer plano la parte de muro derruido (círculo rojo), por el cual pasaría la vereda alternativa en el tramo D-C, que actualmente es inaccesible.

4.- ENCLAVE, CONFIGURACIÓN PARCELARIA Y ESTUDIO DE ALTERNATIVAS.

A la vista del cierre del antiguo acceso a sus propiedades para D: .........................y dado que el dueño de la parcela 55 D. ................... no ha reconocido en conciliación que aquella vereda alternativa signifique un nuevo acceso a las parcelas de D. ..................., este encarga a éste perito que informe acerca de la situación en que quedarían sus parcelas y cuál es la solución más correcta para dotar a sus fincas de vía de servicio.

• Existe un retranqueo de 2,50 metros de ancho en el primer tramo A-B descendente de entrada de todos los propietarios de sus muros de linde y su linde real (según catastro), incluyendo el de la parcela 55 y que arranca desde el final de la calle ........................................ (punto A) hasta cuando comienza el vallado de tubos y tela metálica de la misma parcela 55 (punto B). Este tramo mide 41 m de largo y se describe en este informe como tramo A-B.

• Existe un retranqueo del muro y vallado de la parcela 55 en todo el siguiente tramo B-D mas estrecho con un ancho efectivo de paso por la vereda alternativa, en toda su extensión, de entre 0,40 y 0,50 m. Este segundo tramo desemboca en la linde oeste de la parcela 48 de D. ............................ Este tramo mide 27 m. de largo y se identifica en el informe como tramo C-D.

Se llega a esta conclusión por los siguientes motivos:

• Se utilizaría parte del trazado original de la parcela de D. ................(tramo A-B igual al antiguo), siendo además en parte ya un paso de agua (tramo B-D), por lo que ya existe esta carga para los propietarios.

• Es el trazado más corto, evidente y directo hasta la prolongación de la C/ .........................., con una distancia de 35 m de la linde de D. ...............(parcela 55).

• Porque tal y como D. .............. ha configurado la distribución interior entre sus parcelas, éste acceso no tendría intervención ninguna en el interior de ellas.

• El gasto para es alternativa vendría dado por:

La distancia del lindero, para el paso, de la parcela 55 es de 35 m., con un ancho de paso de 1,5 m. sería una superficie de 52,5 m2, teniendo en cuenta que el precio del terreno rústico en esta zona oscila 4 y 6 €/m2; tenemos un gasto de 262,50 €, en concepto de indemnización.

El tramo B-D, necesitaría de un acondicionamiento general: limpieza y desbroce, el enterrado del paso de agua y adecuar dos rampas de acceso a la parcela 48 con un presupuesto total de (realizado mediante PRESTO):

C01 LIMPIEZA Y DESBROCE 50,22

C02 ENTERRADO PASO AGUA 394,80

C03 ACONDICIONAMIENTO PASO 447,12

C04 RAMPA ACCESO 680,46

TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL 1.572,60

6,00 % Gastos generales 94,36

7,00 % Beneficio industrial 110,08

SUMA DE G.G. y B.I. 204,44

5,00 % I.G.I.C. 78,63

TOTAL PRESUPUESTO CONTRATA 1.858,67

TOTAL PRESUPUESTO GENERAL 1.858,67

Con lo que el gasto total sería de: 1.858,67 + 262,50 = 2.121,70 €

• Estudio de las otras alternativas:

• Alternativa 2a (39 m.) y 2b (58 m.).- Se desestiman estas alternativas debido a varios motivos:

• El tramo que se encuentra mas próximo a la C/ ............... para ambas alternativas, (que se encuentra realizado en cemento) posee una pendiente considerable y con escalones (difícil acceso para motocultor).

• El ancho de éste tramo y el siguiente en las lindes de las parcelas 50, 49 con parte urbana y parcela 27 se encuentra en muy mal estado, con zonas que habría que arreglar y un ancho en tramos inferior a 0,5 m.

• La alternativa 2b se descarta por tener que atravesar la parcela 33.

• La alternativa 2a en el punto donde se dirigiría hacia la linde entre parcelas 49 y 33 posee un desnivel de unos 3 m., con lo que habría que realizar una rampa mayor que la necesaria para la alternativa 1.

• Además interiormente D. ................. tendría que realizar una rampa de acceso entre la parcela 47 y 48, ya que éstas tienen un desnivel de unos 1,5 m. entre ellas insalvable para un motocultor.

• Aparte del primer tramo, los siguientes serían de nuevo uso, no existiendo en la actualidad paso alguno por estos tramos (necesidad de adecuación). El presupuesto para la realización se estima superior al de la alternativa 1, estimado sobre los 2.500 euros.

• Alternativa 3 (76m.).- Se desestiman esta alternativa debido a varios motivos:

• como en las anteriores, ya que el primer tramo es coincidente, posee una pendiente considerable y con escalones (difícil acceso para motocultor).

• Exigiría realizar la adecuación de todo este paso ya que no existe ninguno preexistente, además al incorporarse en la parte final al paso de la alternativa 1, el gasto de las rampas y adecuación sería superior, estimado sobre 3.000 euros.

• Alternativa 4 (74 m.).- Se desestiman esta alternativa debido a varios motivos:

• Existe por aquí un camino de acceso y paso de agua, pero el camino se encuentra en muy malas condiciones, muy estrecho (en algunos puntos inferior a 0,30 m.), con un gran desnivel.

• El gasto en la adecuación de éste sería en todo caso mas elevado al aportado para la alternativa 1, estimado sobre 6.000 euros.

• Según mi criterio técnico no existen otras alternativas viables:

El acceso por el sur tiene como impedimento un barranco, un canal de agua y un estanque, los cuales impiden el paso por toda esta zona.

5.- CONCLUSIONES

Según la información presentada hasta ahora se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• El propietario de la parcela 55 a interrumpido el paso original de las propiedades de D. ..................... (parcelas 47, 48 y 54) y además debido a las obras que ha realizado en su propiedad el paso que tenía D. ....................... para la entrada de agua también ha sido inutilizado.

• Debido a esto D. ............................. ha tenido que acceder a sus propiedades, atravesando propiedades ajenas, y en ningún caso a podido acceder con carretilla o motocultor. Por esto las cosechas y la tierra se encuentra en estado abandono, con la pérdida de renta que ello conlleva.

• El acceso mas cercano y mas económicamente razonable es el propuesto en este informe como alternativa 1, que discurriría desde la continuación de la C/ .......................... y al norte de la parcela 55 (junto al paso de agua) hasta la parcela 48 de D. ................ La adecuación de éste acceso conllevaría las obras de adecuación descritas.

• En cumplimiento con el artículo 335 de la L.E.C. 1/2000, yo, D. ................................, como técnico que suscribe este informe, manifiesto bajo promesa, haber dicho la verdad y haber actuado con la mayor objetividad posible. Tomando en consideración, tanto lo que pudiera favorecer como perjudicar a cualquier parte interesada, siendo conocedor de las sanciones penales si incumpliera con mi deber como perito informante.

De esta manera queda ratificado en información y documentación adjunta, para que sirva de confrontación a los efectos oportunos, apoyándose en el presente informe y datos aportados.

6.- DOCUMENTACIÓN ANEJA.

• Consulta Descriptiva y Gráfica de Datos Catastrales Rústica. (3)

En ................ a 05 enero 2012

................................, DNI ..................

Ingeniero Técnico Agrícola. Colegiado número .......

1

Parcela 54 de D. ..............

Parcelas 47 y 48 de D. .............

C/ ......... ...............

Punto B

Punto C

Punto A

Parcela 482

Parcela 49

Parcela 51

Parcela 56

Parcela 55

Parcela 47 y 48

de D. .....

Parcela 54 de D. ...........

Punto B

Punto C

Punto A

Parcela 482

Parcela 56

Edificación

Parcela 55

Parcela 49

Punto C

Punto B

Parcela 51

C...........................

Punto A

Acceso agua

Parcela 54

Parcela 48

Parcela 47

Acceso parcela 376

Punto B

Punto D

Punto C

Vereda alternativa

Vereda bloqueada

Punto A

Vereda alternativa

Punto D

Punto C

Punto B

Punto A

Edificación

Punto A

Punto A

Punto B

Punto B

Punto B

Punto D

Punto D

Alternativa 4

Alternativa 2a y 2b

Punto B

Punto D

Punto A

Alternativa 3

Alternativa 1