INDICE

Página

1. CONCEPTO DE VENTA DE PARCELAS………………………………………......4

2. UBICACIÓN DE LA VENTA DE PARCELAS………………………………………5

3. PERTINENCIA DE LA “LEY DE VENTAS DE PARCELAS”………………….....5

4. EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O DE URBANIZACION………….....6

5. HIPOTECA POSTERIOR A LA PROTOCOLIZACIÓN

DEL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO O URBANIZACIÓN…………………10

6. PROTOCOLIZACIÓN DE TITULOS DE PROPIEDAD

Y OTROS DERECHOS REALES SOBRE UNA PARCELA……………………….10

7. VENTA DE PARCELAS POR DOCUMENTO PRIVADO………………………..11

8. VENTA DE PARCELAS QUE FORMAN PARTE

DE UN INMUEBLE GRAVADO……………………………………………………….12

9. PROHIBICIÓN DE LA VENTA DE DETERMINADAS PARCELAS…………...13

10. VENTA DE PARCELAS POR CUOTAS…………………………………………14

11. PROPAGANDA DE LA VENTA DE PARCELAS……………………………….15

12. RESPONSABILIDAD DE LAS PERSONAS JURÍDICAS……………………..15

13. RESPONSABILIDAD ESPECIAL DEL REGISTRADOR………………………16

14. DERECHO INTERTEMPORAL……………………………………………………16

CONCLUSIÓN………………………………………………………………………......18

BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………….19

INTRODUCCIÓN

Las formas modernas de venta determinan la aparición de situaciones jurídicas no siempre previstas en el Código Civil Venezolano. Este hecho se hace manifiesto en materia de contratos de venta de inmuebles, los cuales se caracterizan por el desarrollo de modalidades que encierran graves peligros o riesgos para el comprador. Es el caso de la venta con reserva de dominio, la venta de inmuebles de propiedad horizontal, y el caso de la venta especial que nos ocupa en el presente trabajo “La Venta de un Inmueble por Parcelas y por Oferta Pública”.

La ausencia de disposiciones en el Código Civil que tutelaran de manera especial esta figura jurídica trajo como consecuencia, entre otros problemas, que los enajenantes de inmuebles por parcelas, urbanizadores y parceladores no cumplieran con sus obligaciones para con el comprador, que se realizara publicidad engañosa induciendo a la compra de las parcelas y urbanismos, y que en muchas ocasiones los adquirentes vieran defraudados sus derechos y perdidas sus cuotas ya pagadas.

Por todas estas razones surge la “Ley de Ventas de Parcelas” que viene a regir como la venta de parcelas por oferta pública, y cuya fin esencial es dar protección jurídica a los adquirentes de parcelas frente a los fraudes de los enajenantes de las mismas; asegurándoles en la medida de lo posible la realización de las obras y servicios prometidos en un plazo especifico, poner fin a los frecuentes abusos de la propaganda comercial, entre otras soluciones.

Esta Ley guarda algo de semejanza con la Ley de Propiedad Horizontal y con la Ley de Venta con Reserva de Dominio, en cuanto a las limitaciones de las ventas por documento privado, a la protección de los adquirentes de un inmueble gravado especialmente si esta hipotecado, y a la limitación de ciertas cláusulas contractuales en materia de venta por cuotas.

Antes de entrar en el tema, es necesario dar una definición de la figura jurídica objeto de nuestro estudio. La Venta o Enajenación de un Inmueble por Parcelas “es un Contrato de Venta regido por una Ley Especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una porción de terreno determinado y distintamente conocido como expresa referencia de su ubicación, y que forma parte de una extensión mayor denominada Urbanización, y en este contrato el comprador se obliga a pagar el precio de dicho terreno.”

También es esencial puntualizar lo que es una Parcela, llamamos Parcela a “una porción o superficie de terreno que resulta de la división de una extensión mayor, que es susceptible de apropiación individual y que cuenta con la dotación de servicios públicos, y cumple lo relativo a las normas de urbanismos”. Distinto seria hablar de un “Lote de Terreno”, en este último caso, estaríamos en presencia de “un terreno que no necesariamente cuenta con servicios públicos ni se encuentra situada dentro de un urbanismo”.

Ya sabemos que la Parcela esta ubicada dentro de una “Urbanización”. Ahora, ¿Qué es una Urbanización? Una Urbanización es “el desarrollo de una extensión de terreno, para ser enajenada de forma individual, el cual cuenta con servicios públicos tales como energía eléctrica y dotación de agua, entre otros.

Ahora bien, cuando hablamos de Parcelamiento, nos referimos a la “división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos, con el fin manifiesto de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente; se entiende que existe dicho fin cuando las parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas”.

La “Venta de Parcelas” se encuentra ubicada dentro de las ventas regidas por leyes especiales, junto con:

• La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.

• La Ley de Propiedad Horizontal.

• La Primera Versión de esta Ley fue promulgada en 1960 por Iniciativa del Ministerio de Justicia, y posteriormente fue ligeramente modificada el 18 de agosto de 1983 con el objeto de eliminar la exigencia prevista en el Art.3 de la derogada Ley, de que al momento de protocolizar el documento de Urbanización o Parcelamiento se acompañara el Plano topográfico del Inmueble y Copias certificadas de los correspondientes permisos de construcción.

• Surge como una especie de complemento urbano de las regulaciones de la Reforma Agraria de 1958, que a su vez vino a resolver un problema bastante importante como lo es la “Titularidad de la Tierra”.

• Esta es una Ley que protege y resguarda los intereses del comprador de un inmueble por parcelas. En este tipo de contratos de compra-venta se considera como Débil Jurídico al Comprador, y en virtud de eso, se establecen disposiciones para su protección, en caso de fraudes por parte de los promotores o enajenantes de las parcelas. Entre otras cosas, esta Ley dispone:

• Un Documento base (Documento de Parcelamiento, Art. 2) que le da fuerza y sustento jurídico al titulo individualizado de la parcela (Titularidad de la Propiedad de la Parcela).

• Le permite al Comprador conocer las regulaciones que van a regir la Urbanización dentro de la cual esta adquiriendo una parcela.

• Le permite conocer los gravámenes y cargas que pesan sobre la parcela en cuestión.

• Le concede al Comprador derechos para solicitar la Nulidad de la Venta, en el caso de darse los supuestos legales para pedirla, aun cuando haya estipulación en contrario, lo que evidencia el carácter de Orden Público de sus normas.

• Brinda una protección al adquirente cuando haya comprado las parcelas por cuotas.

• La Ley busca la mayor transparencia las operaciones de venta, al establecer la formalidad de que la enajenación de un inmueble por parcela deberá realizarse por oferta pública, entendiéndose la que se haga por cualquiera de los medios de propaganda comercial (Art. 1).

La ley especial de “venta de parcelas” establece las normas para la enajenación de una porción de terreno tanto en predios urbanos como rurales por parcelas en oferta pública (Art. 1 de la ley).

Una vez tomada la decisión por parte de él o los propietarios de vender por parcelas, bien sea directamente, o a través de una promotora, y antes de proceder a la enajenación por parcelas, debe registrarse el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” por ante la Oficina Subalterna de Registro donde esté ubicado el inmueble a parcelar. El “Documento de Parcelamiento o Urbanización” es un instrumento regulado por la Ley especial de venta de parcelas que establece las condiciones generales de todo urbanismo o parcelamiento y es de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela.

• Requisitos del Documento.

El “Documento de Parcelamiento o de Urbanización” debe cumplir con unas características especiales y deberá estar acompañado de otros documentos sin los cuales no podrá ser registrado (Art. 2 Ejusdem).

El documento debe contener:

• Situaciones Particulares respecto al Documento expresadas en la Ley:

Por cuanto la enajenación de un inmueble por parcelas afecta los derechos e intereses de los acreedores hipotecarios, esta Ley especial dispone que “Posteriormente a la protocolización del documento de urbanización o parcelamiento el Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una hipoteca que recaiga sobre el Inmueble que haya sido destinado para ser vendido por parcelas y oferta pública, si el documento de la hipoteca no indica la destinación del inmueble y menciona los datos de Registro del respectivo documento de parcelamiento”, en el cual se debe hacer evidentemente la correspondiente anotación marginal. (Art. 10 de la Ley).

Con respecto a este punto debemos hacer dos previsiones; la primera de ellas

es que “sin el Registro del respectivo documento de urbanización o parcelamiento, El Registrador tampoco podrá protocolizar los títulos de Propiedad o de cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada o vendida mediante oferta pública” (Art. 8, encab.). La segunda es que “estos títulos deberán contener las menciones correspondientes al Registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento respectivo, y la descripción de la parcela en cuestión, de modo que la misma pueda conocerse y distinguirse con expresa referencia a su ubicación en el plano, acompañado del muy mencionado documento”(Art. 8 apt. Único)

A pesar de no prohibir las ventas de parcelas por documento privado, la ley trata de evitar los abusos y fraudes derivados de ellas, por lo tanto dispone:

La Ley busca resguardar al comprador en caso de que recaiga una carga o gravamen sobre la parcela respectiva, asegurándose de que llegue a su conocimiento dicho gravamen. Para esta hipótesis se ha dispuesto:

Como una nota es importante aclarar que como la enajenación de las parcelas que forman parte de un inmueble hipotecado produce la división del crédito y la hipoteca, es indispensable exigir el consentimiento del acreedor hipotecario para destinar el inmueble gravado a ser enajenado por parcelas y por oferta pública pues caso contrario, la destinación indicada lesionaría sus derechos.

Dentro del parcelamiento o urbanización hay ciertas parcelas o porciones de terreno que no pueden ser enajenadas, y por ende no pueden ser ofrecidas en la oferta pública. Por motivos mas que videntes, se prohíbe la enajenación de las parcelas ubicadas en zonas que en el Documento de Urbanización o Parcelamiento hayan sido destinadas para ser áreas verdes o a otros servicios comunes, como por ejemplo, caminerias, jardinerías, áreas para caney o parrillera, el área de piscina, etc. Por ende se declara que será Nulo cualquier acto o documento otorgado en contravención a esta prohibición, y su protocolización se tendrá como inexistente (Art.14 de la Ley). Ahora bien, tal no es el caso cuando vendidas unas parcelas se comprueba que solo una parte de las mismas forman parte de la calle y de la zona verde.

Es bueno acotar con respecto a la administración y conservación de las áreas verdes y demás áreas comunes de una Urbanización o parcelamiento, que a todo propietario de parcela le corresponde la obligación de contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, cuando en el Documento de Parcelamiento o Urbanización existan normas que así lo reglamenten y exijan, en tal caso, los pagos se deben realizar de acuerdo al porcentaje o alícuota establecido para cada parcela en dicho documento.

Al igual que la Ley con Reserva de Dominio y la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Venta de Parcelas incluye disposiciones con la finalidad de proteger a los adquirentes que hubiesen comprado las parcelas por cuotas, contra la resolución del contrato y contra cláusulas del mismo que fijen una indemnización excesiva a favor del vendedor, en caso de resolución del contrato:

• La primera de las disposiciones establece que la falta de pago de menos de 3 cuotas no dará lugar a la resolución del contrato ni a la perdida del beneficio de plazo, el vendedor solo podrá exigir el pago de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado (Art. 16 de la Ley).

• También se establece que resuelto el contrato de venta de parcela por cuotas, en caso de que las partes hayan estipulado que las cuotas ya pagadas o un elevado porcentaje de ellas quedan en beneficio del vendedor como indemnización, el Juez previo estudio de las circunstancias, puede ordenar la reducción o disminución de la indemnización fijada en caso de que el comprador haya pagado más de una cuarta parte del precio total de la parcela (Art. 17 de la Ley).

• Y ya por último se establece el carácter de orden público de las disposiciones que rigen la venta de parcelas por cuotas las cuales deberán aplicarse independientemente de la denominación que las partes le hayan dado al contrato, así como también se aplicarán a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra (Art. 18 de la Ley).

Debemos recordar que esta Ley rige para aquellos casos de enajenación de un inmueble por parcelas mediante Oferta Pública. Por lo tanto, se requiere cumplir con el requisito de invitar públicamente a la compra de parcelas, utilizando cualquier medio legal y usual de propaganda comercial y publicidad.

Por otro lado, era y sigue siendo común que los vendedores hagan ofertas públicas y propaganda comercial, ofreciendo en venta parcelas de las cuales se hace publicidad inexacta, engañosa y hasta falsa en oportunidades, para motivar a la compra de ellas, siendo esto perjudicial para los personas inexpertas y confiadas que de buena fe tienden a invertir gran parte de sus ahorros en tales operaciones.

Las medidas previstas por esta Ley para terminar con los comprobados y frecuentes abusos de publicidad y propaganda comercial en esta materia son las siguientes:

• Los anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas deben mencionar la fecha y datos de registro del Documento de Urbanización o Parcelamiento, así como las fechas y números de los permisos de construcción respectivos, caso contrario, se sancionara con multa por cada infracción (Art. 20).

• Aquellas personas que en los anuncios u otras formas de propaganda y publicidad comercial hagan afirmaciones falsas o inexactas sobre la urbanización o parcelamiento que produzcan un engaño al público con el objeto de inducir a la compra, serán castigados con prisión, a dicha pena puede sumársele una multa. Aquí la actuación se iniciara a instancia de la persona que inducida por el engaño, hubiere adquirido una parcela. Este delito supone la intencionalidad del sujeto. (Art. 21)

En el caso de que las infracciones y hechos incriminados en la Ley de Venta de Parcelas fueren imputables a una persona jurídica, se establece que en tal caso, las multas se impondrán a la persona jurídica en cuestión, pero las penas corporales previstas recaerán sobre sus administradores y responsables. (Art. 22 de la Ley).

Se sanciona o castiga el incumplimiento de varios deberes impuestos al Registrador por la Ley de Venta de Parcelas (Arts.: 3, 5, 7, 9 y 10 de la Ley) con multas (de Bs. 500 a Bs. 10.000) de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley del Registro Público y Notarias, sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra. En caso de Reincidencia procede la destitución del Registrador. (Art. 15 de la Ley)

• La Ley sólo entró en vigencia 180 días después de su publicación en Gaceta Oficial, salvo en relación con las normas sobre propaganda que declararon de vigencia inmediata (Art. 23).

• El Propietario o copropietarios que con anterioridad a la vigencia de la Ley, iniciaron la enajenación de un inmueble por parcelas mediante oferta pública sin haberla concluido, quedaran obligados a protocolizar el Documento de Urbanización o Parcelamiento. Pero, como la continuación de la urbanización o parcelamiento de un inmueble hipotecado no podía hacerse depender de la sola voluntad del acreedor hipotecario, se estableció que sí este no expresaba su aceptación no se produciría la división del crédito y de la hipoteca, en virtud de la enajenación de parcelas (Art. 24, encab.).

• Cualquier adquirente podrá pedir al Juez que fije la fecha definitiva para la terminación de la ejecución de las obras y servicios esenciales de la urbanización o parcelamiento, si considera que es excesivo el plazo establecido por los propietarios o promotores en el Documento de Urbanización o Parcelamiento protocolizado en virtud de lo dispuesto en el encabezamiento del articulo 24 de la Ley (Art. 24, apt. 1).

• En el caso de que la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública hubiese concluido sin haber terminado las obras y servicios esenciales, los compradores o adquirentes de dichas parcelas podrán exigir judicialmente la fijación del término para su ejecución (Art. 24 parágrafo único).

CONCLUSIONES

Cuando el propietario de un inmueble compuesto por una extensión de terreno desea enajenarlo por parcelas y por oferta pública, debe regirse por la ley especial de venta de parcelas, la cual establece que previamente al ofrecimiento público debe protocolizar el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” ante la Oficina Subalterna de Registro donde está registrado el inmueble en cuestión, acompañado de los planos de urbanismo o parcelamiento, los permisos de construcción otorgados por la oficina de ingeniería municipal de la alcaldía del municipio respectivo, así como los de los otros organismos que esta le solicite; esto es debido a que existe regulaciones en otras leyes y ordenanzas municipales de carácter general para sectores determinados del municipio que deben ser contempladas en los proyectos de urbanizaciones y parcelamiento.

Del cumplimiento de ese requisito, que es previo a la enajenación, se derivan una cantidad de deberes y obligaciones para el vendedor o promotor de parcelas que deberá observar y cumplir en todos las fases de la operación de venta (durante y después), por ejemplo, el contrato de venta debe hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de Parcelamiento, el documento de constitución de hipoteca posterior al Registro del Documento de Urbanización debe tener los datos de Registro del muy nombrado Documento, igual mención sobre el Documento de Parcelamiento deben contener los anuncios comerciales de venta de parcelas, entre otros.

Todas estas obligaciones se establecen siempre en resguardo del comprador de parcelas que es considerado como el Débil Jurídico en este tipo d ventas frente a las trampas del enajenante o promotor urbanizador; y en general, para garantizarle al adquirente que las condiciones jurídicas bajo las cuales esta consintiendo en realizar la operación comercial coinciden con la realidad.

BIBLIOGRAFIA

1. Aguilar Gorrondona, José Luis.

Contratos y Garantías; Derecho Civil IV.

Edición 14, año 2003.

Caracas-Venezuela.

2. Goldschmidt, Roberto.

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Revista del Ministerio de Justicia, Año X, Nº 36.

Caracas-Venezuela.

3. Ley de Ventas de Parcelas

Gaceta Oficial Nº 3.242 Extraordinario

Caracas, jueves 18 de agosto de 1983.

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