Derecho

Lanzamiento o desalojo de bienes

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CAPITULO: I

ANTECEDENTE DEL LANZAMIENTO, SITUACIÓN ACTUAL DE LA FIGURA JURÍDICA DEL LANZAMIENTO EN LA JURISDICCIÓN PANAMEÑA, LEYES IMPORTANTES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN PANAMEÑA, PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA, POSIBLES SOLUCIONES, OBJETIVOS, OBJETIVOS GENERALES, OBJETIVOS ESPECÍFICOS, DELIMITACIONES, LIMITACIONES, JUSTIFICACION, IMPORTANCIA, APORTES, FINALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN, CONCEPTOS, AMPARO, APELACIÓN, AUTO, BUENA FE, CANON, CASACIÓN, COMPETENCIA, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, COSA JUZGADA, DEMANDA, DESAHUCIO. DESALOJO, FALENCIA, INCIDENTE,. JURISPRUDENCIA, LANZAMIENTO, PROVEIDOS, PROVIDENCIA, REQUERIMIENTO, RETENCIÓN DE BIENES, SENTENCIA:

CAPÍTULO: I ANTECEDENTES

ANTECEENTES DEL LANZAMIENTO:

Cuando nos referimos a la figura jurídica que nos ocupa, debemos tomar en cuenta, que la misma es un tema utilizado desde los comienzos de la época romana, cuando se daban las batallas por la conquista de pueblos, y más específicamente, cuando se daban las cruentas guerras, entre los Imperios de Roma y otras regiones de la época.

Y es que toda vez que nos encontramos ante un trabajo científico investigativo, , el cual no es otro que: ”LAS DISTINTAS CLASES DE LANZAMIENTO Y SU DIFERENCIA CON EL DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN EN PANAMÁ”, de allí que al culminar éste capítulo, se establecerá lógica y coherentemente los problemas que con ellos se presenten, sin dejar pasar por alto los objetivos, tanto generales como específicos, y preguntas científicas, así como también la capacidad de analizar la justificación del ya mencionado problema en sí, de tal manera, que se pueda demostrar la falta de conocimiento por parte de algunos de los abogados litigantes, que a diario hacen uso de las figura de LANZAMIENTO en los estrados o tribunales de justicia en la esfera civil.

Si bien es cierto nuestro problema a investigar es:”LAS DISTINTAS CLASES DE LANZAMIENTO Y SU DIFERENCIA CON EL DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN EN PANAMÁ”, contentivas en, las excertas del Código Civil, Código de Procedimiento Civil, mejor conocido como Código Judicial, así como también las leyes y decretos que rigen y regulan, las distintas legislaciones referente a las figuras ya mencionadas.

Cuando nos referimos a los antecedentes del problema, lo tenemos que hacer, refiriéndonos a la figura jurídica del Contrato de Arrendamiento, las causales que conllevan al lanzamiento en sí, así como también los distintos pasos que podemos realizar antes de llegar a hacer efectiva la figura que nos ocupa, es decir el Lanzamiento propiamente dicho.

No sin antes, señalar que en esta oportunidad únicamente trataremos lo referente a los que atañen a la materia de bienes inmuebles ya sea para el uso, goce o disfrute de propiedades inmobiliarias o casas de alquiler.

Para ello, pasaremos a mencionar, ciertas acepciones sobre la figura del arrendamiento, y el de obligación que para ello nos señala el Código Civil, normas éstas que, para su mejor comprensión trascribiré:

Artículo No. 973 “Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa”(1)

Artículo N0. 1105 “Contrato o convenio es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

Cada parte puede ser de una o muchas personas. (2)

Luego de lo anteriormente expuesto, se puede definir al Contrato de Arrendamiento de la siguiente manera:

Contrato de Arrendamiento:

“Contrato en virtud del cual una persona denominada (arrendador), arrienda o alquila a una persona denominada (arrendatario) el uso o goce pacífico de un bien mueble o inmueble, para su disfrute, y por un tiempo determinado, quedando el arrendador obligado a entregar el bien al arrendatario y este a entregar una suma de dinero en precio cierto o especie por el alquiler del mismo”.

1. Código Civil de Panamá

2. Código Civil de Panamá Op, Cit

Luego de ello, podemos señalar que entre las características más imprescindibles de los Contratos de Arrendamientos, tenemos los siguientes:

Es un contrato de administración: Ya que además de conservar el capital, tiene por fin, hacerle producir los frutos, productos de los beneficios que normalmente les harían producir y suministrar al propietario del bien mueble o inmueble.

No puede ser perpetuo, dicho contrato tiene que ser temporal, debido a que lo ofrecido con él, es el uso y goce de una cosa a la otra parte, por un periodo de tiempo determinada,

Al respecto podemos señalar que, todo contrato de arrendamiento se caracteriza por que en él:

se concede el uso y goce de la cosa dada en arrendamiento.

Existe el pago de un precio cierto “canon” de arrendamiento, ya sea mensual, anual, diario o por tiempo determinado.

La restitución de la cosa dada en arrendamiento, al momento de terminar la obligación arrendaticia.

En cuanto a la perpetuidad o no del contrato y en especial al que nos ocupa, el artículo 1321, del ya mencionado Código Civil señala lo siguiente:

Artículo 1321 “El arrendador puede pedir la rescisión del contrato de arrendamiento por algunas de las causas siguientes:

1. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato;

2. Destinar la cosa arrendada a uso o servicio no pactado que la haga desmerecer y no sujetarse en su uso a lo que se disponen en su uso a lo que se disponen el numeral 2 del artículo 1307. (3)

3. Código Civil de Panamá, Op, Cit

De lo antes expuesto, desde los tiempos antiguos, los jurisconsultos romanos, en cuanto al disfrute, uso y goce, Justiniano señalaba lo siguiente:

“El uso y otras servidumbres pueden adquirirse por prescripción, lo mismo que la propiedad, siempre que esté exenta de vicios, empezada con justo título y buena fe, continuada diez años entre presentes y veinte entre ausentes, tratándose de un inmueble, tres años tratándose de un mueble” (Lo subrayado es nuestro) (4)

Por tal razón, podemos inferir, que en un contrato de arrendamiento, no se puede dar la perpetuidad, que muchos arrendatarios alegan, por el hecho de habitar dicho bien inmueble por varios años consecutivos e ininterrumpidamente, como muchas veces se ha querido probar en los Tribunales, pues en la figura del arrendamiento existe una obligación, contractual, real y bilateral; Contractual porque en la gran mayoría se da con la firma de un contrato, y aún cuando no exista éste, con la sola presentación de los recibos de pagos, adeudados, es indicativo que existe tal relación, Real, toda vez que se perfecciona con la entrega de las llaves del lugar objeto del contrato, y Bilateral, pues ambas partes se obligan, una a brindar el bien inmueble permitiendo el uso, goce y disfrute al arrendatario, y éste a pagarle al arrendador, por hacer uso del mismo.

Siendo ello así, para la mejor compresión del tema, pasaré a transcribir el artículo 1307 de la ya citada excerta legal.

Artículo 1307 "El arrendatario está obligado:

A pagar el precio el arrendamiento en los términos convenidos;

A usar e la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y en defecto de pacto para usar la cosa arrendada se seguirá costumbre del lugar;

4. Petit, Eugene: “TRATADO ELEMENTAL DE DERECHO ROMANO”, (Argentina, Buenos Aires, Editorial Albatros, 1977, Pagina, 332).

A pagar los gastos que ocasiones la escritura del contrato, salvo pacto en contrario. (5)

De lo antes expuesto, podemos inferir que una de las ventajas del contrato de arrendamiento, es el USUFRUCTUÓ que representa para el arrendador de un predio, ya sea bien mueble e inmueble, un incremento económico; de la misma manera se señala la administración del bien objeto del contrato, toda vez que en cuento a la legitimidad para actuar, en esta figura, puede estar representada, tanto por el dueño del bien mueble e inmueble o por parte de quien se la han dado en administración.

Por otra parte, están los deberes de los arrendatarios como es el pagar por el uso del bien dado en arrendamiento, así como el de conservar en buen estado, el bien dado en arrendamiento, el permitir visitas periódicas por parte del arrendador al bien mueble o inmueble, entre otros.

5. Código Civil de Panamá, Op, Cit

2. SITUACIÓN ACTUAL DE LA FIGUARA JURÍDICA DEL LANZAMIENTO EN LA JURISDICCIÓN PANAMEÑA.

Si bien es cierto, que en numerables ocasiones, hemos oído hablar a personas tanto profesionales como particulares, sobre la materia que nos ocupa, “LANZAMIENTO”, debemos hacerlo, desde dos punto de vista, por un lado el lanzamiento de uso habitacional, desde el ámbito social, es decir aquel que se ventila específicamente en la DIRECCIÓN GENERAL DE ARRENDAMIENTO, misma que se encuentra adscrita al MINISTERIO DE VIVIENDA (M.I.V.I.) con un canon de arrendamiento inferior a los CIENTO CINCUENTA BALBOAS CON 00/100 (B7. 150.00), y regulado por la ley 93 de 4 de octubre de 1973 “Legislación Social de Arrendamiento” al igual que el Decreto Ejecutivo 294 de 7 de diciembre de 1994, y por otro lado, todos aquellos contratos que se encuentran fuera de esta legislación, es decir aquellos cuyo canon de arrendamiento mensual es superior a los CIENTO CINCUENTA Y UN BALBOAS CON 00/100 (B/. 151.00) en adelante sin límite de la cuantía, de allí que considero, necesario hacer la aclaración a la que nos referimos y para ello, transcribiremos lo que señala el artículo número 159 del Código Judicial.

Artículo No. 159: “Es competencia de los Jueces de Circuito, conocer en primera instancia:

Los procesos cuya cuantía sea mayor de cinco mil balboas (B/. 5,000.00).

Los procesos Civiles en que figuren como parte el Estado, los municipios, las entidades autónomas, semiautónomas, descentralizadas y cualquier otro organismo del Estado o del Municipio; y

Los procesos de expropiación.

Los Jueces de Circuito también conocen en primera instancia de las siguientes materias:

Ausencia y presunción de muerte

Interdicción

Autorización para ciertos actos y contratos sobre bienes de menores e incapaces y aprobación de cuentas, si la< cuantía es mayor de cinco mil balboas (B/. 5,000.00) y no hubiere en la respectiva circunscripción Jueces de Familia o Jueces de la Niñez y la Adolescencia competentes.

Bienes vacantes y mostrencos por cuantía mayor de cinco mil balboas (B/. 5,000.00)

Deslinde y amojonamiento;

Perturbación de posesión;

Despojo y restitución de posesión;

Resolución y restitución en las ventas de muebles o inmuebles a plazos, si la cuantía es mayor de cinco mil balboas (B/. 5,000.00);

pago por consignación y rendición de cuentas en los casos en que la cuantía sea mayor de cinco mil balboas (B/. 5,000.00).

Concursos de Acreedores;

Procedimientos especiales que versen sobre edificación en terrenos ajenos e inspección oculares sobre medidas y linderos;

Nulidad y cancelación de notas marginales en el Registro Civil;

Procesos penales por robo, hurto de una o más cabezas de ganado mayor, competencia desleal, delitos contra los derechos de propiedad industrial, delitos contra el derecho de autor y derechos conexos, peculado procesos penales contra los Jueces, y personeros municipales y los funcionarios en general que tengan mando y jurisdicción en uno o más distritos de su repectivo circuito Judicial, y cualquier otro delito que tenga señalada en la ley pena mayor de dos años de prisión y

Procesos civiles y penales que no estén atribuidos por la ley expresamente a otra autoridad, y todos los que les atribuya las leyes. (El subrayado es nuestro). (6)

6. Código Judicial de la república de Panamá

Por ende, la jurisdicción y competencia le corresponde a los Juzgados Municipales Civiles de los diferentes Distritos de la República de Panamá, los cuales mantiene su tipificación en los artículos 1400 y subsiguientes del Código de Procedimiento Civil, de allí la excepción por la cuantía que mantienen los ya mencionados Juzgados Municipales en la esfera Civil con respecto a los de Circuito.

Por otro lado, debemos necesariamente, hacer la aclaración y diferencia entre las competencias y jurisdicciones entre los jueces de Circuito y los Municipales, de allí que el artículo No. 174, se refiere a las atribuciones de dichos jueces.

Artículo 174 “Los Jueces Municipales conocerán en primera instancia:

A: De los siguientes procesos penales:

….

…

B. De los siguientes procesos civiles:

1. Los que versen sobre cuantía mayor de doscientos cincuenta balboas (B(. 250.00), sin exceder de cinco mil balboas (B/. 5,000.00);

2. Dentro de la cuantía que le asigna la ley, los procesos de sucesión y los relativos al aseguramiento de bienes hereditarios, a las herencias yacentes y de división y venta de bienes comunes. En lo que respecta al aseguramiento de bienes hereditarios, podría iniciar la actuación el Juez Municipal que primeramente tenga conocimiento de la muerte de una persona en las condiciones a que se refiere el Código Judicial; y

3. Los Juicios especiales que versen sobre:

a. Justificación de posesión; y

b. Alimentos

Además podrán:

C. Practicar a prevención, con los Jueces de Circuito, las diligencias en que no haya oposición de partes y no estén atribuidos a otra autoridad.

D. nombrar al personal subalterno con arreglo a lo que dispone la ley sobre Carrera Judicial y su Reglamento. (lo Subrayado es nuestro) (7)

Siendo así las cosas, debemos acotar que la competencia a la que nos referimos, en esta ocasión la podemos señalar como competencia a prevención tal como se puede observar en el artículo No. 1402 del Código de Procedimiento Civil.

`Artículo 1402 “En el caso del ordinal 2 del artículo anterior, el arrendador podrá pedir el lanzamiento de acuerdo con las siguientes disposiciones:

El arrendador presentará al Juez Municipal una de manda escrita, acompañada del Certificado de Paz y Salvo del inmueble, del cual bastará con que quede en el expediente constancia del certificado y la fecha sin necesidad de que el documento sea agregado al mismo.

….

…

(El Subrayado es nuestro) (8)

Y es que al referirnos a la figura Jurídica que nos ocupa, el LANZAMIENTO, tal como lo señala la excerta citada en el párrafo UP SUPRA, nos encontramos dentro de un proceso SUMARIO, cuyo procedimiento es especial, toda vez que los recaudos probatorios, deben ser aportados con el libelo de encuesta o demanda, sin embargo, tal como se enmarca en el artículo 1401 y 1402, se tiene que cumplir con una serie de requisitos, tales como la presentación del paz y salvo del bien inmueble objeto del proceso, estar el arrendatario en mora en el pago de dos (2) o más de los canos de arrendamientos, norma ésta que para la mejor comprensión procederé a transcribir.

7. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

8. Código Judicial de Panamá, Op. Cit.

Artículo 1402 “En el caso del ordinal 2 del artículo anterior, el arrendador podrá pedir el lanzamiento de acuerdo con las siguientes disposiciones:

1. El arrendador presentará al Juez Municipal una demanda escrita, acompañada del Certificado de Paz y Salvo del inmueble, del cual bastará con que quede en el expediente constancia de su presentación, el número del certificado y la fecha sin necesidad de que el documento sea agregado al mismo;

2. El juez ordenará inmediatamente que ponga la demanda en conocimiento del arrendatario y concederá un término de cinco días, para que compruebe con el correspondiente recibo del último periodo de la renta, que no se halla en mora;

3. Transcurridos cinco días desde la notificación de la respectiva resolución sin que el arrendatario compruebe el pago de la renta, el Juez le señalará para la desocupación de la cosa arrendada un término de diez días si fuere predio urbano y de treinta días si fuera rústico.

Transcurridos estos plazos, el lanzamiento de llevará a cabo”(El subrayado es nuestro)(9)

2.1 LEYES IMPORTANTES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO EN LA LEGISLACIÓN PANAMEÑA.

Al respecto podemos acotar, que si bien es cierto que con el transcurrir del tiempo, la situación económica y social, va cambiando, de la misma manera las necesidades habitacionales varían, de allí que en materia de arrendamiento, se han dado una serie de variaciones, desde la implementación de la ley 93 del 4 de octubre de 1973, hasta nuestros días, ha ido evolucionando, con miras a velar y a proteger los intereses de las personas, velando por ello para que se ejerza y cumpla

la seguridad jurídica, y con ello los derechos y deberes tanto de los arrendatarios como de los arrendadores, tanto en la Legislación Social de Arrendamiento, así como también con la Libre Contratación, legislaciones que se surten en el Ministerio de Vivienda, y con ello en la Dirección General de Arrendamiento y con respecto a

9. Código Judicial de Panamá, Op. Cit.

la segunda, ante la jurisdicción ordinaria es decir en los Tribunales Municipales, en la esfera civil.

Al respecto podemos señalar las siguientes normas.

1. Ley 93 del 4 de Octubre de 1973. Por La Cual Se Dictan Medidas Sobre Los Arrendamientos: dicha ley en un principio entró a jugar un papel sumamente protector, y social, no solo para arrendatarios de locales habitacionales, sino, también para los de uso comercial, profesional, educativos entre otros.

Al respecto, se puede señalar por medio de innumerables luchas, que se ha podido modificar y con ello excluir del ámbito de arrendamiento social, aquellos locales comerciales que a pesar de estar dentro del marco del canon regulado por dicha ley es decir CIENTO CINCUENTA BALBOAS CON 00/100 (B/. 150.00), hacia abajo, por el hecho de ser utilizados para uso comercial, educativo, eclesiástico, así como también de habitacionales de ocasión, como los son los hoteles, pensiones, moteles y hostales, han sido extraídos de dicha aplicación, por tal motivo consideramos de suma importancia hacer referencia a dichas leyes, Decretos y Decretos Leyes que regulan dicha materia a lo largo y amplio de nuestra geografía nacional.

a. Decreto Ejecutivo N0. 294 de 7 de diciembre de 1994: por medio del cual señala que, los contratos de bienes inmuebles particulares para habitación cuyo canon de mensual sea superior a los CIENTO CINUENTA Y UN BALBOAS CON 00/100 (B/. 151.00), se regirán por la Libre Contratación.

b. Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero de 1995: Que hace que se rija por la libre contratación, sin importar la cuantía y por ende excluida del ámbito de la Ley 93 de 1973.

b.1 Contratos de arrendamientos de habitaciones amuebladas de bienes inmuebles particulares destinados a esta actividad en forma permanente u ocasional (Hoteles, Pensiones, Moteles y demás que se asimilen).

b.2 contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares desocupados y destinados para habitación, que se celebren a partir de la vigencia de este Decreto (casas, cuartos, apartamentos).

b.3. Contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales o docentes.

Por tal razón, es que considero que al legislador patrio, legislar de esa manera, lo hizo, pensando en la forma como los arrendatarios se valían de la Legislación Social de Arrendamiento, para vivir o usufructuar de un bien inmueble en la cual había culminado el contrato de arrendamiento, o por otro lado, comerciantes alegaban que a pesar de el canon ser inferior a los ya mencionados CIENTO CINCUENTA BALBOAS (B/ 150.00), no los podían lanzar, aún cuando la actividad a la que se dedicaban no era de alquiler de habitación sino comercial, de allí que buscaron la forma de salvaguardar los intereses de aquellas personas Arrendadores, para que con la práctica desleal por parte de los inquilinos, no se dejara de percibir los cánones de arrendamientos pactados y que en caso de incumplimiento, se pudiera hacer uso de la figura legal del LANZAMIENTO, en sus diferentes modalidades, como son:

Lanzamiento Por Mora o simple;

Lanzamiento Por Mora Con Retención de Bienes;

Lanzamiento Por Vencimiento de Contrato. Y el que se ventila en la esfera administrativa;

Lanzamiento Por Intruso.

Clasificaciones éstas que en capítulos posteriores pasaré a explicar de forma mucho más amplia, con el propósito de ayudar a su comprensión, y por ende a facilitar el uso de las diferentes modalidades en la legislación panameña, por parte de quines de una u otra manera, nos vemos o veremos envueltos en el diario bregar de la profesión del derecho, mejor conocida como Abogacía.

Siguiendo con el hilo del tema que nos ocupa, es de suma importancia enfatizar que el último de los lanzamientos, es única y exclusivamente de la justicia administrativa y por ende, de las autoridades de policía, entendiendo por ella a los corregidores y no así a los Jueces Municipales ni tampoco a la Dirección Nacional de Arrendamiento, del Ministerio de Vivienda.

2.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

Entrando a la materia que nos ocupa propiamente dicho, tenemos que referirnos al objeto del presente trabajo investigativo, y es que, al tomar en cuenta, tanto, los deberes y derechos del arrendador, como del arrendatario, debemos hacer énfasis que aunque no se quiera, siempre se dan en el diario bregar, una serie de vicisitudes que, de una u otra forma, hacen que las personas caigan en desgracia, entre éstas podemos mencionar, la fuerza mayor, desgracias de la naturaleza, o simplemente por el juega vivo de algunos, como es el de evadir los pagos, con la sola excusa que “por deuda no hay cárcel”.

Si bien es cierto, a diario, quienes nos dedicamos de una u otra forma, ya sea como profesionales del derecho o en el caso que nos ocupa, como futuro profesional, nos hemos percatado, de la gran falencia de ciertos abogados litigantes en cuanto al conocimiento, de la figura del Lanzamiento, ya sea en cualquiera de sus modalidades, mencionadas en párrafos anteriores y que por recorderis, pasaré a señalarlos nuevamente,

Lanzamiento por mora o simple

Lanzamiento por mora con Retención de Bienes,

Lanzamiento por vencimiento o terminación de contrato, y

El lanzamiento por intruso, el cual este último se ventila en las corregidurías, figuras éstas de las cuales os referiremos y explicare, más adelante.

Es que por ello, debemos inferir el hecho que cuando se da una relación contractual y más del tipo que nos atañe, como es el del arrendamiento, lo que se busca es el beneficio común como es el de tener un lugar, donde morar, o en el cual pueda realizarse la actividad comercial, educativa, o profesional, entre otras y por otro lado a recibir un pago como propietario o administrador del local dado en arrendamiento.

De allí que en el caso de conflicto por las partes contratantes en cuanto al incumplimiento de los cánones de arrendamientos, por parte del arrendatario hacia el arrendador, se procederá a entablar un Proceso de Lanzamiento, de allí que mediante la falta de un instrumento en la cual se recopile un compendio de legislaciones existentes, en la cual pueda permitir a un profesional del derecho, tener las herramientas necesarias, al momento de entablar un “Juicio Sumario de Lanzamiento” aunado a los vacíos existentes en cuanto a la ejecución de la figura que nos ocupa, es que decidí llevar a cabo la elaboración de este trabajo investigativo, en la cual pretendo demostrar, la falta de conocimiento de algunos abogados litigantes, en cuanto, a la competencia, jurisdicción, y momento en la cual se debe utilizar una o otra modalidad de lanzamiento; así como también el momento indicado para hacer uso del Desalojo temporal por Reparación, para así, no caer en el error de mal utilizar la figura del desalojo, o desahucio.

Siendo así las cosas, considero importante indicar:

¿Cuáles son las diferentes modalidades o clases de Lanzamientos, existentes en la Legislación panameña?

¿Cuáles son los diferentes procedimientos y requisitos necesarios al momento de solicitar un proceso de lanzamiento ante los Tribunales panameños?

¿Cuáles son las diferencias existentes con la figura del lanzamiento con el Desalojo temporal por reparación en Panamá?

Y por último pero no menos importante,

¿Cuándo deben ser utilizados las diferentes modalidades de Lanzamiento, existente en la legislación panameña?

Una vez planteadas las diferentes inquietudes por las cuales decidí realizar el presente trabajo, puedo plantear, que el mismo se dio, por la gran cantidad de procesos que son negados por los distintos Tribunales Municipales Civiles en el área capitalina, ya sea por falta de requisitos, al momento de presentarlos, tales como son la no presentación de uno de los más importantes como es el PAZ Y SALVO, del bien inmueble objeto del proceso, o la no presentación del requerimiento a que hace alusión el artículo 1317 del Código Civil de la República de Panamá, norma ésta que para su mejor comprensión, pasaré a transcribir.

“Artículo 1317: Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1329 y 1333, a menos que haya precedido requerimiento”.(El Subrayado es nuestro)(10)

Y es que en cuanto al requerimiento exigido por el artículo 1317 del citado código Civil, considero de suma importancia, hacer un alto, para señalar que existen diferentes criterios por los Juzgadores toda vez que mientras que para unos dicho requerimiento se da, al momento de presentar la demanda ante los estrados, para otros el mismo debe llevarse a cabo, con anterioridad, y sobre todo, las exigencias del artículo 856 de nuestro Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 856: Documento privado es el que no reúne los requisitos para ser documento público. El documento privado es auténtico en los siguientes casos:

Si ha sido reconocido ante Juez o notario o si judicialmente se tiene por reconocido;

Si fue inscrito en un registro público por quien lo firmó;

Si habiéndose aportado al proceso, no hubiese sido tachado u objetado en los términos del artículo 681;

Si se declaró auténtico en resolución judicial dictada en un proceso anterior, con audiencia de la parte contra la cual se opone en el nuevo proceso; y

Si ha sido remitido o transmitido por conducto de una oficina estatal, o municipal que exija en su reglamento, la identificación previa del remitente o grabador.

También son auténticos respecto a los que intervienen los bonos del Estado, billetes de lotería, boletos de rifas, las pólizas de seguros, títulos de inversión en fondos, bonos emitidos por el Estado, o instituciones autónomas, boletos

10. Código Civil de Panamá, Op, Cit

de compañía de aviación o de cualquier medio de transporte, certificados y títulos de almacenes generales de depósitos, boletos de billetes de clubes de mercancía y los demás documentos privados a las cuales la ley otorgue la presunción de autenticidad”(11)

Al respecto, se puede señalar que cuando se refiere al tema, específico de REQUERIMIENTO, entre los propios juzgadores existe un cúmulo de opiniones encontradas, que cuando se tramita, ponen al litigante en una encrucijada, toda vez que como he señalado anteriormente, no existe un criterio fijo que permita tener la certeza de o no de la admisibilidad del proceso sumario de lanzamiento, sea de cualquier índole, para así no estar en la diatriba de si me admiten o no la demanda, y esto es así, toda vez que por un lado hay juzgadores que consideran que el requerimiento se da con la sola presentación de la demanda en los juzgados, mientras que otros señalan que el mismo se da con la solicitud que le hace el arrendador al arrendatario, durante los quince días siguientes a la culminación del contrato, en la forma que señala los artículos 1329 y 1333 del Código Judicial.

Al respecto, mi opinión estriba en el criterio de aquellos que se requiere el requerimiento, anticipadamente, pues considero que el Tribunal no tiene la obligación DE HACERLE EL TRABAJO, al litigante, “parte actora”, y acoto además, con las debidas formalidades y requisitos que conllevan la presentación de los documentos privados como medios probatorios en cualquier proceso judicial.

Siendo así las cosas, considero de suma importancia, presentar a continuación la definición que al respecto encontramos en el Diccionario Cabanellas:

11. Código Judicial de Panamá, Op, Cit

REQUERIMIENTO: Acto Judicial por el que se obliga hacer o dejar de hacer algo. “Aviso, manifestación o pregunta que se hace, generalmente bajo fe notarial a alguien exigiendo o interesando de él que exprese y declare su actitud o su respuesta. (12)

De la misma manera el Auto N° 1419 - 09 de fecha 31 de Agosto de 2009 y proferida por el Tribunal de Apelación y Consultas del Primer Circuito Judicial de Panamá, sustanciado por el JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE CIRCUITO DEL PRIMER CIRCUIOTO, DEL PRIMER DISTRITO JUDICIAL DE LA REPÚBLICA DE PANAMÁ, EN LA ESFERA CIVIL, al referirse al requerimiento señalado en la excerta 1317 del ya mencionado Código Civil, señala que:

“Con lo antes expuesto, aclaramos que el requerimiento exigido en el artículo 1317 de el Código civil, el citado requerimiento, puede ser llevado a cabo de distintas maneras y una de ella, s es con la presentación de la demanda de lanzamiento por terminación de contrato que al haberse dado el derecho de la Tácita Reconducción, dicha demanda debe presentarse antes que se cumplan los quince días que otorga la ley, caso ocurrido con la presentación de la demanda de lanzamiento por vencimiento de contrato instaurado por YOUNG NAM, S.A. Contra RICAURTER A VARGAS”. (el subrayado es nuestro). (13)

Sin bien es cierto, se ha dicho en reiteradas ocasiones que al presentarse la demanda de Lanzamiento por vencimiento de contrato, es de suma importancia el requisito indispensable del REQUERIMIENTO, para que con ello no se lleve a cabo la figura jurídica de la TACITA RECONDUCCIÓN, el auto al que se hace alusión UP SUPRA, revoca la decisión del tribunal A Quo, de “NO ADMITIR” La demanda de Lanzamiento por Vencimiento o Terminación de Contrato.

Diccionario de la Real Academia Española, “www.wordreference.com”

13. Auto N° 1419 - 09 / 20416 - 2009, “Tribunal de Apelación y Consultas del Primer Circuito Judicial de Panamá. (Panamá, Juzgado XIII, Tribunal Sustanciador, 2009).

A pesar de ser EL TRIBUNAL DE APELACIÓN Y CONSULTAS un cuerpo Colegiado, en esta oportunidad difiero, con la decisión esbozada , toda vez que al señalar que el requerimiento, se hace efectivo con la presentación de la demanda ante los Tribunales, se puede señalar que el Tribunal de la Causa, está ayudando de una u otra manera, a la parte actora, al hacer el trabajo, toda vez que en la ley no se hace referencia a que el REQUERIMIENTO en mención tenga que ser judicialmente; por talk razón el mismo debe ser realizado por la parte interesada, y cumpliendo con las formalidades legales que conlleva la presentación de un documento privado como recaudo probatorio en un proceso legal, como es el que no haya sido tachado por la contra parte, o estar autenticado ante Notario Público, o por otro lado, que halla sido reconocido judicialmente, como lo indica el Artículo 856 del Código de Procedimiento Civil, el cual para su mejor comprensión ya fue transcrito en la página N° 17 del presente Trabajo Investigativo.

3. POSIBLES SOLUCIONES:

Con respeto al trabajo planteado en esta oportunidad, los problemas o falencias procesales por los litigantes, al momento de entablar una demanda de lanzamiento, además de la falta de conocimiento, o no manejo del trámite, requisitos o exigencias ya sea de forma o fondo que se encuentran plasmados en las diferentes excertas legislativas panameñas, considero que pueden llegarse a subsanar, toda vez que en los diferentes centros de enseñanza y aprendizaje, a nivel superior, entendiendo por ellos las Facultades de Derecho y Ciencias Políticas de las Universidades, Estatales o Privadas, dediquen de manera seria, dentro de sus planes de estudio una materia exclusiva a la materia de arrendamiento, toda vez que es una de las figuras jurídicas que más de ven en la Práctica Tribunalicia del diario bregar del abogado.

De la misma manera, puedo inferir que entre las posibles soluciones, estaría la unificación de criterio, por parte de quienes se dedican a administrar justicia, de forma tal que con ello pueda respetarse la seguridad jurídica y no estar lamentablemente expuesto a las diferencias entre Tribunales al momento de esgrimir una encuesta procesal dentro de los proceso de Lanzamiento.

OBJETIVOS:

Con respecto a los objetivos tanto Generales como los Específicos, por los cuales decidí elegir el presente tema de investigación “LAS DISTINTAS CLASES DE LANZAMIENTO Y SU DIFERENCIA CON EL DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN EN PANAMÁ”, acoto que es por la gran cantidad de procesos tanto de lanzamiento, así como también de desahucio, que a diario, son negados de plano, por los distintos Tribunales, ya sea por falta de requisitos o simplemente porque la pretensión invocada no se encuentra dentro de la clase de proceso que se entabla de allí que puedo señalar como objetivos los siguientes:

OBJETIVOS GENERALES: “Identificar las razones por las cuales se niegan los procesos de Lanzamiento en los Tribunales panameños, y las distintas clases de Lanzamiento en Panamá”.

Con respecto a los Objetivos Generales, dicho trabajo investigativo lo elegí por los siguientes:

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

Demostrar la falta de conocimiento por parte de algunos abogados litigantes, al momento de presentar procesos de lanzamientos ante los estrados panameños.

Identificar los distintos procesos de lanzamientos existentes en Panamá.

Distinguir la diferencia entre Desalojo Temporal por reparación y los distintos procesos de Lanzamientos existentes en Panamá.

5. DELIMITACIONES:

Tomando en cuenta que el tema que nos ocupa, será tratado de forma general, para adentrase en lo procesal y específico de las razones por las cuales son negados los procesos de lanzamientos en los Tribunales de justicia civil nacionales, se hará desde la legislación que los regula, tomando en cuenta los contratos de arrendamientos, hasta los propios contratos sin dejar pasar por alto el referirnos a manera de ilustración lo referente a la materia de DESAHUCIO.

De allí que resulta de vital importancia el análisis de los siguientes instrumentos legales:

Código Civil de la República de Panamá;

Código Judicial de la República de Panamá;

Ley 93 del 4 de Octubre de de 1973, Por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda, La Dirección General de Arrendamiento;

Ley 98 de 4 de octubre de 1973, Por la cual se reglamenta el procedimiento para condenar o rehabilitar casas en áreas urbanas:

Decreto Ley N° 37 de 15 de mayo de 1974, Por el cual se excluye del ámbito de aplicación de la ley 93 del 4 de octubre de 1973, tal como quedó reformado por la LEY 28 del 12 de marzo de 1974, los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles que se regirán por la libre contratación;

Resolución N° 01-78 del 15 de mayo de 1978, por la cual se reglamenta el artículo 13 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Resolución N° 02-78 del 15 de mayo de 1978, por la cual se reglamenta el artículo 25 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Resolución N° 03-78 de 15 de mayo de 19978, Por la cual se reglamenta el artículo 55 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Resolución 01-78 de 23 de mayo de 1978, Por la cual se reglamenta el artículo 62 de la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Resolución N° 02-78 del 23 de mayo de 1978, Por la cual se reglamenta el artículo 27 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Resolución N° 03-78 de 23 de mayo de 1978, Por la cual se reglamenta artículo 50 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Decreto ejecutivo, N° 87 de 28 de septiembre de 1993, Por el cual se aprueba el reglamento sobre trámites, demandas y solicitudes relacionadas con arrendamientos sujeto a la ley 93 de 4 de octubre de 1973. Resolución N° 01-78 del 15 de mayo de 1978.

6. LMITACIONES:

Al momento de referirnos a las limitaciones encontradas al momento de llevar a cabo el trabajo investigativo, puedo inferir que entre las más relevantes están la falta de material, didáctico, o bibliográfico, con el cual se pueda realizar un análisis exhaustivo de la figura que nos ocupa, toda vez que a pesar de ser como se dice en la sociedad, el pan nuestro de todos los días, pues a lo largo y ancho, del país existen bienes inmuebles destinados para el arrendamiento tanto habitacional, así como también para uso comercial, y por lo contrario es a la propia normativa o legislación a la que debemos referirnos.

Por otro lado, cuando nos ceñimos a las normas, nos damos cuenta que nos encontramos con una serie de vacíos o lagunas especialmente procedimentales, aunadas a la no unificación de criterios por parte de quines están llamados a administrar justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, debido a que en un mismo proceso de características idénticas, mientras que en un Tribunal es admitido en el otro se niega, faltando de tal manera a lo que se conoce en derecho como Seguridad Jurídica.

7. JUSTIFICACIÓN:

Con el devenir de los días y sobre todo con el incremento de la población, de la misma manera la demanda habitacional se ha visto afectada, toda vez que con ello el importe a pagar por el canon mensual se ha elevado.

Razón por la cual, los dueños de terrenos y proyectos habitacionales, los han ido vendiendo a inversionistas con el ánimo de usufructuar, y ayudarse de esa manera con el incremento económico familiar, de allí que en los diferentes Tribunales de justicia, se presentan cada vez más los procesos de lanzamiento en cualquiera de las clasificaciones ya mencionados como son el Lanzamiento simple, lanzamiento por vencimiento o terminación de contrato, y el que más se ve el Lanzamiento por mora con Retención de Bines, entendiéndose por ello como una manera de medida cautelar de secuestro de bienes muebles en la cual no se necesita realizar la debida caución para garantizar los posibles daños y perjuicios al demandado, en caso que la persona que entable la demanda, no cumpla con los requisitos legales, como por ejemplo, el de mantenerse el arrendatario debiendo dos (2) meses o más; sin embargo, se preguntarán ¿cómo se puede admitir una demanda aún cuando se presenten los elementos probatorios de los recibos de pagos?, la respuesta es fácil, pues, muchas veces el arrendador se aprovecha de la falta de previsión o la ignorancia por parte del arrendatario, que no exige el recibo de pago correspondiente a los meses que se está cancelando, de allí que se presente la demanda en mención, a pesar de mantenerse el arrendatario al día en los cánones de arrendamiento.

Siendo así las cosas, es necesario, considerar las razones por las cuales los diferentes Juzgados del distrito de Panamá, se ven en la necesidad de negar las demandas de lanzamiento, de acuerdo a los preceptos contentivos en el Código de Procedimiento Civil panameño, en especial los que versan la materia del proceso Sumario de Lanzamiento.

7.1 IMPORTANCIA:

Como ya es sabido, en la gran mayoría de la sociedad, panameña, algunas de las personas sean naturales o jurídicas, se dedican al negocio del arrendamiento, tanto habitacional como de índole comercial, tomando en cuanta que este último, tiene sus variantes, tales como, para centros educativos, eclesiásticos, entre otros, sin dejar pasar por alto el de alquiler o arrendamiento de cuartos, casas, apartamentos, mejor conocidos como arrendamientos inmobiliarios.

Sin embargo, en los últimos años o para ser más exacto meses, se ha dado un fenómeno, al que podemos llamar arrendaticio, y habitacional, debido al auge de extranjeros en nuestro país, y ello con la compra y venta de bienes inmuebles, para la construcción de los edificios, tales como los construidos en Costa del Este, Punta Pacífica, entre otros lugares, considerados de clase alta. Situación que ha incrementado el valor adquisitivo de los terrenos, causando con ello, la interposición de procesos tanto de desalojo, lanzamiento e inclusive en algunos casos hasta de desahucios, ante los diferentes Estrados judiciales, a lo largo y ancho del territorio nacional, y en mayor escala en el área capitalina.

Es así que, luego de ver y poder palpar diariamente, los procesos que se interponen ante los Tribunales de Justicia en la Esfera Civil, y especialmente en los del Distrito de Panamá, y que son rechazados por adolecer de requisitos tanto generales y específicos como es el no colocar las generales de las partes del proceso, falta de dirección exacta, o de presentar una demanda diferente al poder que se les ha sido otorgado, y por el otro lado, no presentar el requerimiento especial a que alude el artículo 1317 del Código Civil, mismo que se ha transcrito en párrafos anteriores, así como también obviar el Paz y Salvo del bien inmueble objeto del proceso, decidí realizar este trabajo investigativo, con el fin de demostrar que en la gran mayoría de los casos rechazados en los Tribunales, las razones son la falta de conocimiento o de manejo por parte de los abogados litigantes.

Tomando en cuenta, que el hecho de estar ligado a los estrados civiles, en la cual se manejan y presentan los procesos que nos ocupa como son los PROCESOS SUMARIOS DE LANZAMIENTO, puedo acotar que por semana, de un aproximado de diez demandas de lanzamiento por vencimiento de contrato, sin temor a equivocarnos, de dos a tres son rechazadas de plano, por no cumplir con los requisitos exigidos en las normas legales, y los que se señalan en los artículos 1400 y subsiguientes del Código Judicial.

7.2 APORTES:

En cuanto a los aportes como futuro profesional del derecho, que se pretenden, brindar a las personas que diariamente, tenemos que ver los diferentes tipos de lanzamientos, en nuestra legislación, con el objetivo de brindar un marco conceptual, así como también, un texto en la cual puedan encontrarse una serie de procedimientos más que nada tribunalicios, aplicados por los distintos Juzgados Municipales en la esfera civiles.

Aportes como son la presentación tanto de los procedimientos, así como también los requisitos exigidos por las normas de procedimientos, al momento de entablar una demanda de Lanzamiento, al igual que, señalar mediante cuadros, los momentos en las cuales deben ser aplicados los diferentes tipos de Lanzamiento, de acuerdo a la situación que impere de acuerdo a las exigencias o necesidades de los poderdantes arrendadores.

8. FINALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN.

La finalidad del presente trabajo investigativo, esboza en la necesidad de encontrar y demostrar las razones por las cuales son rechazados de plano, la gran mayoría de los procesos Sumarios de Lanzamiento, en sus distintas modalidades, así como también, la falta de conocimiento por parte de algunos abogados litigantes, en la materia que nos ocupa, traspasando dicha laguna al Juzgador, para así quedar bien con su poderdante.

De la misma manera, entre las finalidades por las cuales elegí el tema de :”LAS DISTINTAS CLASES DE LANZAMIENTO Y SU DIFERENCIA CON EL DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN EN PANAMÁ”, se debe a que al momento de buscar documentación, que pueda complementar las lagunas y vacíos procesales, me encontré con la limitación que, son muy pocos los autores que se dedican a escribir sobre el mismo, lo que se puede traducir como falta de interés por quienes se dedican en la actualidad, a litigar diariamente en las distintas esferas judiciales del país.

Con motivo de presentar un trabajo, que sirva y ayude a la comprensión y manejo de la materia que nos ocupa, como son las diferentes clases de LANZAMIENTO, así como también el DESALOJO, sin dejar pasar por alto el desahucio, es que a continuación se presentará una serie de conceptos que a lo largo de la investigación, se estarán utilizando:

9. CONCEPTOS:

9.1. AMPARO: Juicio constitucional, establecido en nuestra Constitución, que tiene como objeto fundamental la protección de las garantías constitucionales; El amparo es considerado como un verdadero juicio además de un recurso.

9.2 APELACIÓN: Recurso interpuesto ante el Juez A QUO, para que en el A QUEN, se modifique o confirme, la resolución contra la cual se hace valer, es reconocido como un recurso ordinario, en virtud del cual la parte que no se conforma con la decisión de un Juez puede llevar al litigio o ciertos puntos concretos del mismo a la resolución de otro Juez.

9.3 AUTO: Es la resolución motivada de un Juez, la cual consta de dos partes, la primera llamada motiva, en la cual se hace un recorrido del proceso así como un análisis de las actuaciones y por otro lado, la resolutiva, la cual es la decisión del juez sobre los resultados, el cual puede poner fin a un litigio, o por el contrario, seguir e proceso.

9.4 BUENA FE: Rectitud, honradez; creencia o persuasión personal de que de quien se recibe una cosa, por título lucrativo u oneroso, es dueño legitimo de ella y puede transferir el dominio.

9.5 CANON: Del griego canon, regla norma, modelo, La pensión que se paga, en reconocimiento del dominio directo de algún predio, por la persona que tiene el dominio útil del mismo.

9.6 CASACIÓN: Acción de anular y declarar sin ningún efecto un acto o documento.

9.7 COMPETENCIA: Atribución, potestad, incumbencia; capacidad para conocer una autoridad sobre una materia o asunto.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Convenio por el cual el propietario o poseedor de una cosa mueble e inmueble concede a otra persona el uso y disfrute de aquella durante tiempo determinado y precio cierto o servicio específico.

Contrato en virtud del cual una persona denominada (arrendador), arrienda o alquila a una persona denominada (arrendatario) o inquilino el uso o goce pacífico de un bien mueble o inmueble, para su disfrute, y por un tiempo determinado, quedando el arrendador obligado a entregar el bien al arrendatario y este a entregar una suma de dinero en precio cierto o especie por el alquiler del mismo.

9.9 COSA JUZGADA: Toda cuestión que ha sido resuelta en juicio contradictorio por sentencia firme de los tribunales de justicia.

9.10 DEMANDA: Petición, solicitud, súplica o ruego, petición formula en un juicio por una de las partes.

9.11 DESAHUCIO: Acto de despedir el dueño de una causa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.

9.12. DESALOJO: En el derecho Argentino, desahucio de un inquilino o arrendatario por falta de pago, expiración del término, alteración del destino de la cosa arrendada, expropiación forzosa, necesidad de ocupar la finca el propietario u otra de las causas legales o convencionales que autoricen a desalojar o expulsar al arrendatario rústico o urbano.

9.13 FALENCIA: Del latín. fallens, -entis, engañador

9.14 INCIDENTE: Del latín Incedents, que suspende o interrumpe; Lo causal, imprevisto o fortuito.

9.15 JURISPRUDENCIA: Interpretación de la ley hecha por los Jueces; Conjunto de sentencias que determinan un criterio acerca de un problema jurídico omitido u oscuro en los textos positivos o en otras fuentes del derecho.

9.16 LANZAMIENTO: Es el acto de obligar a uno, por fuerza judicial, a dejar la posesión que tiene.

“Es la orden judicial por medio del cual se ordena al arrendatario a desalojar, abandonar o entregar el bien inmueble que ocupa, al dueño o administrador, por el incumplimiento, vencimiento del contrato o por mantenerse en mora en el pago de la renta”. Abdiel A Chavarría Vega.

9.17 PROVEIDOS: Providencia u otra resolución judicial de mero trámite o interlocutoria.

9.18 PROVIDENCIA: Medida o disposición que se toma para remediar un mal o daño.

9.19 REQUERIMIENTO: Acto Judicial por el que se obliga hacer o dejar de hacer algo. “Aviso, manifestación o pregunta que se hace, generalmente bajo fe notarial, a alguien exigiendo o interesando de él que exprese y declare su actitud o su respuesta” (14).

9.20 RETENCIÓN DE BIENES: Facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la posesión misma hasta el pago de lo debido por razón de ella.

9.21 SENTENCIA: resolución judicial en una causa, fallo en la cuestión principal de un proceso.

14. Cabanellas, Guillermo “Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual”.

CAPÍTULO II

EL LANZAMIENTO

EL LANZAMIENTO, CONCEPTOS, RESEÑA HISTÓRICA, LIGITIMACIÓN PARA ACTUAR, LEGITIMACIÓN ACTIVA, LEGITIMACIÓN PIVA, CLASES DE LANZAMIENTOS, LANZAMIENTO POR MORA O SIMPLE, ALCANCE Y APLICACIÓN, REQUISITOS PARA QUE SE LLEVE A CABO EL LANZAMIENTO POR MORA, LANZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES, ALCANCE Y APLICACIÓN, REQUISITOS PARA QUE SE DE EL LANZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES, LANZAMIENTO POR TERMINACIÓN DE CONTRATOS, ALCANCE Y APLICACIÓN, REQUISITOS PARA QUE SE DE EL LANZAMIENTO POR TERMINACIÓN DE CONTRATO, TÁCITA RECONDUCCIÓN Y SU APLICACIÓN EL ORDENAMIENTO PANAMEÑO. COMPETENCIA, JUZGADOS DE LA REPÚBLICA DE PANAMÁ, PROCEDIMIENTOS, INTERPONER DEMANDA, QUIEN PRESENTA LA DEMANDA, CONTRA QUIEN SE PRESENTA LA DEMANDA, ANTE QUIÉN SE PRESENTA LA DEMANDA, DESAHUCIO, CONCEPTO, COMPETENCIA, REQUISITOS.

EL LANZAMIENTO:

Al momento de referirnos a la materia que nos ocupa, debemos tener en cuenta que la misma, se refiere a la institución jurídica, en la cual una parte denominada arrendador, solicita judicialmente el lanzamiento de la otra parte denominada arrendatario o inquilino, ya sea por el incumplimiento en los cánones de arrendamiento o por el hecho de haberse vencido el término establecido luego de decretarse el desahucio, tal como lo señala nuestra excerta legal en el artículo 1401 del Código Judicial, norma esta que para su mejor comprensión pasaré a transcribirla.

“Artículo 1401 El lanzamiento será decretado en los siguientes casos:

Cuando esté vencido el término del desahucio sin que el arrendatario haya desocupado el local o haya entregado el bien del contrato.

Cuando el arrendatario esté en mora en el pago de los alquileres correspondientes a dos o más periodos consecutivos, si se tratare de predio urbano, o de un periodo entero si se tratare de predio rústico; y

Cuando procede de acuerdo con disposición legal expresa.

En el caso de que trata el ordinal 1, el lanzamiento se tramitará en el mismo expediente del desahucio.

No será admisible como prueba en ningún caso el pacto de pagar el arrendamiento por adelantado.(el subrayado es nuestro) (15)

Luego de lo anteriormente expuesto, se puede señalar que al momento de tratar dicha figura, debemos tomar en cuenta los requisitos, así como también los alcances al momento de presentar un proceso de lanzamiento, sin embargo, con el propósito de realizar un trabajo investigativo, que permita de una manera práctica, analítica y comentada, considero de suma importancia, hacer un alto para presentar una serie de conceptos, de lanzamiento, para así estar enterados y por ende

comprender mucho más el tema que nos ocupa.

Código Judicial Op, Cit

2. CONCEPTOS DE LANZAMIENTO.

De allí que a continuación pasare de señalar los distintos conceptos de lanzamientos, y para ello comenzaré con el ya señalado en el capítulo anterior:

LANZAMIENTO: ”Es el acto de obligar a uno, por fuerza judicial, a dejar la posesión que tiene”.(16)

LANZAMIENTO: “Acción judicial consistente en el desalojo de una casa o local”(17)

LANZAMIENTO: “Desalojo o embargo de una posición por fuerza y orden judicial”(18)

Luego de haber señalado esta serie de definiciones sobre el Lanzamiento, a título personal, podemos definir a la institución del lanzamiento de la siguiente manera:

LANZAMIENTO: “Es la orden judicial por medio del cual se ordena al arrendatario a desalojar, abandonar o entregar el bien inmueble que ocupa, al dueño o administrador, por el incumplimiento, vencimiento del contrato o por mantenerse en mora en el pago de la renta”.

Al respecto, el lanzamiento es una figura jurídica que se encuentra regulada en nuestro ordenamiento jurídico, considerado como especialísimo, toda vez que se encuentra inmerso en el proceso Sumario, y por ende, debe presentarse cumpliendo además de los requisitos generales contentivos en el artículo 665 del Código, los específicos concerniente a la materia que nos ocupa.

Cabanellas, Guillermo Op Cit

Diccionario “SANTILLANA” (España, Madrid, 1998)

Diccionario de la Real Academia Española, www.wordreference.com.

“Artículo 665: El libelo de demanda deberá contener:

Nombre y apellido de las partes, con expresión de la clase de proceso a que se refiere, puestos en el margen superior de la primera plana del libelo;

Designación del juzgado al cual se dirige la demanda;

Nombre y apellido del demandante y el número de su cédula de identidad, si es persona natural y la tuviere; y en otro caso, su nombre y el de su representante. En ambos casos debe expresarse la vecindad, la calle y el número de la habitación, oficina o lugar de negocio. En el mismo escrito de demanda deberá expresarse también el nombre, vecindad, domicilio y cédula del apoderado.

Las generales no serán necesarias cuando la información aparezca en el poder otorgado, en el caso de que la demanda se formule a continuación del poder y se presente copia del mismo para el traslado.

Nombre y apellido del demandado, si es persona natural, y en otro caso, su nombre y el de su representante.

En ambos casos deberá expresarse la vecindad, calle y número donde tenga el demandado su habitación, oficina o lugar de negocio.

Las Generales del demandado no serán necesarias cuando la información aparezca en el poder otorgado.

Si el demandante desconoce la dirección del demandado pedirá su citación por medio de edicto emplazatorio, para lo cual se cumplirá con lo dispuesto en el artículo 1016 de este Código.

…”(19)

Con respecto a éstos, hay que tomar en cuenta que por ser un proceso sumario, las pruebas se aportan al proceso con la presentación del libelo de demanda, mientras que con respecto a la seguridad jurídica y sobre todo al “debido proceso”, debo señalar que el mismo pareciera coartado al momento en que es fijado el edicto de notificación, admitiendo el proceso de lanzamiento y fijando un término de cinco (5) días en los que el demandado comprobará con el último recibo de pago que no se encuentra en mora en el pago de los cánones de arrendamiento o proceder a cancelar lo adeudado, sin embargo es durante éste periodo de tirmpo

19. Código judicial Op, Cit.

en el que el demandado puede defenderse.

Siendo ello así, considero que para saber a qué nos referimos, debemos hacer un alto con el fin de dar a conocer de dónde surge el término y con ello el proceso de lanzamiento, tal como a continuación lo plasmaré, señalando con ello las etapas de la figura jurídica de Lanzamiento, desde los tiempos antiguos hasta nuestros días, con el propósito de ayudar a quienes nos dedicaremos y por qué no, a los que a diario tenemos que ver con los procesos jurídicos, ya sea como litigantes o en los diferentes Tribunales.

Y es que con ello, la experiencia adquirida en los Juzgados o Tribunales de Justicia como funcionario actual, es que puedo observar la falencia imperante por parte de quienes se dedican a interponer las demandas que nos ocupan, ya sea por que no se dedican a la rama del derecho civil, y otros por que en realidad, no manejan el tema.

De allí, es que pasaré a dar un pequeño recorrido por la evolución de la figura jurídica del Lanzamiento, y para ello debemos comenzar con el contrato de arrendamiento.

3. RESEÑA HISTÓRICA.

Inicios del Arrendamiento:

En los primeros tiempo y sobre todo con las conquistas romanas, surgió el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y más específicamente con el préstamo de uso de esclavos, de allí se dio el arrendamiento oneroso, es decir el pago por el bien utilizado, es decir el pago por el bien inmueble alquilado.

Sin embargo, debemos tener presente que en un principio, dicho contrato se dio con el del arrendamiento de tierras, y por tal razón el mismo era de carácter gratuito por considerar que las tierras eran de todos los ciudadanos romanos.

Con la conquista de los pueblos por parte del imperio romano, se da un auge de la población conquistada a las ciudades romanas y con ello la necesidad de un lugar en la cual se pudiera habitar, es así que la necesidad imperante de la época por un lugar en donde morar, da paso al alquiler de habitaciones por parte de los dueños de las mismas a los extraños que pasaban ya sea de compra o a desempeñar labores en las ciudades.

Tomando en cuanta la tipificación del mismo, no fue hasta el periodo de JUSTINIANO, cuando el mismo tuvo su primera regulación, fijándosele reglas en las que se tenían que basar al realizar un contrato de arrendamiento, tales como:

Podía tener por objeto cualquier cosa que fuese:

MUEBLE: Cosas susceptibles de ser transportadas de un lugar a otro sin menoscabo de su esencia.

INMUEBLE: No son susceptibles de ser transportadas de un lugar a otro,

CORPORAL: Cosas capaces de er percibidas por los sentidos.

INCORPORAL: Cosas que no son capaces de caer bajo el dominio de nuestros sentidos, Ejemplo, derecho de crédito, herencia, entre otros.

Debía poder pertenecer o estar en el patrimonio de particulares, es allí donde se le da el carácter e cosa lícita.

Poseer un precio cierto, conocido como canon, el cual no era único sino a cuotas, durante todo el arriendo por lo que por lo general se hacía cada año y el no pago del mismo daba lugar al arrendador el derecho a exigir que se le restituyera el bien arrendado

Se debía devolver la cosa arrendada al concluir el tiempo establecido en el contrato, al vencer el término del arriendo. (20)

20. Londoño A, Marco Tulio, “DERECHO ROMANO I” república de Panamá, Facultad de derecho, Páginas 126 - 129.

De todo lo antes expuesto podemos inferir, que es aquí específicamente en los dos últimos puntos donde da lugar a la exégesis de lo que conocemos hoy en nuestros días como el Proceso de Lanzamiento.

De allí que luego de ser regulado en cuando a los requisitos para poder celebra contratos de arrendamientos, con el auge de los alquileres se dio entonces el abuso por parte de los dueños de los inmuebles, al momento de fijar los cánones de arrendamientos elevándolos de tal modo que se hacía casi imposible poder adquirir un lugar donde morar; surgiendo así los tasadores de casas, los cuales eran personas encargadas por velar por la regularidad de las tarifas o cánones existentes.

Cabe destacar que en sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado "locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

Es por ello, que al respecto Eugene Petit en su Tratado Elemental de Derecho Romano señala:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una persona se compromete con otra a procurarle el goce temporal de una cosa, o a ejecutar por ella cierto trabajo mediante una remuneración en dinero, llamada merder. El que se obliga a suministrar la cosa o trabajo es el locutor; hace una locatio y tiene contra la otra parte la acción locati o ex locato. El que debe el precio de alquiler, o merces, tomo el nombre de conductor, hace una conductio y puede ejercitar contra el locutor la acción conducti o ex conducto”.( 21)

Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que menos tiene

Por tal motivo, considero de suma importancia, hacer un alto en el camino, para realizar una comparación con el ordenamiento colombiano en cuanto a la materia que nos ocupa, de allí es que a continuación el Código Civil Colombiano en el artículo 1973 señala lo siguiente:

“Artículo 1973 "El arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un precio determinado". (El subrayado es nuestro)(22)

, Siendo así las cosas, se puede señalar que con respecto a las legislaciones tanto panameñas como colombianas, ambas tocan la materia del arrendamiento de la misma manera, es decir, en ambas existen dos partes, las cuales pueden ser singulares o plurales, en donde una se obliga a garantizar y a ofrecer el uso goce y disfrute pacífico de un bien mueble o inmueble y la otra a pagar un precio cierto por el uso goce y disfrute del bien.

Luego de ello, hay que tomar en cuenta, la importancia geográfica que desde los primeros inicios de la nación ha representado nuestro país para la economía mundial.

21. Petit, Eugene. Op, Cit, pag 500

22. Código Civil de Colombia.

El Canal de Panamá

Thatcher Ferry Bridge “Puente de las Américas”

Y es que como se señaló anteriormente, la importancia histórica, geográfica y comercial, inherente a las ciudades de Panamá y Colón obedecen a una condición muy particular, de la cual ambos sitios aprovecharon, como es la de ser sitios de tránsito, de allí que dichas ciudades terminales fueran consideradas como lugares abandonados para la siembra de casas de inquilinato.

Siendo estos lugares, únicos, en los cuales se mantenía cierto movimiento comercial, era lógico que se agrupara en torno a estas ciudades toda la población y se enclavaran en ellas todas las propiedades que necesitaban construirse para alojar a sus moradores, y es que con el arribo a nuestras tierras de mano de obra extranjera, los dueños de terrenos comenzaron a construir casonas con multitud de cuartos de alquiler, y así darlos en arriendo a la gran masa de hombres y mujeres que llegaran para los trabajos de la construcción de las obras canaleras.

Sin embargo, como todo al principio es error y ensayo, El arrendamiento se da en las circunstancias más deplorables para el arrendatario. Sus demandas ante los propietarios no pueden ser apuntaladas por normas legales, porque no existe todavía una legislación sobre el asunto. De allí que se vea compulsado a aceptar la vivienda con los numerosos inconvenientes a ella adheridos, sin poder si quiera hacer cualquier tipo de reclamo, pues no existía legislación alguna que regulara dicha materia en nuestros istmo, pero hay que tomar en cuenta que con el fracaso de la Compañía Francesa al no construir el Canal, en el año de 1888, por falta de capital, todas esas personas se vieron en la necesidad de abandonar el istmo y con ello dejar desabitados los cuartos tomados en alquiler.

ETAPA REPUBLICANA 1903.

Con la entrada a la nueva época de la nación se da una serie de eventos como es el de la adecuación a la nueva etapa ya separados de nueve Granada o lo que se conoce hoy en día como Colombia, inicia nuevamente el auge de extranjeros con el propósito de ofrecer su mano de obra para la construcción del Canal de Panamá, ahora por parte del Gobierno de los Estados Unidos.

De esta manera surgen en la ciudad de Panamá, los barrios del Chorrillo y Calidonia; luego los de San Miguel y el Marañón; y por último, los del Granillo y Malambo. En Colón, Rainbow City y Folk River, representan concreciones de la obsesión por las edificaciones que caracterizaba a los dueños de casas de ese momento. Pero el arrendamiento tornábase difícil.

Y es que en ésta época los inquilinos confrontan una situación similar o peor que aquélla que confrontaron en la segunda mitad del siglo XIX, con la Construcción del Canal de Panamá, por parte de la Compañía Francesa; esta política egoísta e inescrupulosa puesta en práctica por los arrendadores, de ofrecer condiciones cada vez más deplorables a sus arrendatarios o inquilinos se constituyó en una espada de doble filo. Porque si, por un lado, llevó a los arrendatarios a condiciones denigrantes e intolerables; por el otro, creó conciencia en esos hombres que se hallaban aprisionados y que sufrían por ella. Es así que arribamos así, a 1925. Año en que la masa inquilinaria decide, en una forma mancomunada, encarar valerosamente el problema; Y así, el 10 de Octubre de 1925 específicamente, sangre y vidas se ofrendaron generosamente en cumplimiento con una lucha que pretendía acelerar su obliteración de las condiciones inhumanas en que se mantenían viviendo.

3.3. EL ARRENDAMIENTO EN LA ACTUALIDAD.

Al referirnos al arrendamiento y con ello al proceso de lanzamiento en nuestros días, debemos tener en cuenta que las necesidades, tanto históricas, geográficas y sobre todo políticas monetarias, no son las mismas de la antigüedad, o de los inicios de nuestra vida republicana, pues, en la actualidad, los cambios económicos de los últimos años, han tocado de una u otra manera el factor monetario de las personas, desde la puesta en práctica la globalización y sobre todo con el boom o la explosión del movimiento migratorio que ha sufrido el sector inmobiliario, contribuyó al auge y crecimiento acelerado del canon de arrendamiento específicamente de bienes inmuebles utilizados para uso habitacional ya sea como vivienda permanente o de ocasión, como hoteles, entre otros.

De allí que con el propósito de regular dicha materia, el legislador patrio, ha aprobado una serie de normativas que regulan la materia del Lanzamiento, en las diferentes modalidades, y con ello la competencia por parte de los estamentos jurídicos o administrativos encargados de dirimir, dichos asuntos.

Y es que excertas como las de nuestro Código de Procedimiento Civil, mejore conocido como Código Judicial, el Código Civil, en la vía judicial y las contentivas en el Código Administrativo, para los lanzamientos por intruso, o los que están fuera de la legislación de la libre contratación, los cuales se ventilan en la Dirección Nacional de Arrendamiento, Adscrita al Ministerio de Vivienda, cuyo canon de arrendamiento mensual es inferior a los CIENTO CINCUENTA BAKLBOAS CON 00/100 (B/. 150.00), cuyo procedimiento y requisitos son regulados por los ya mencionados leyes y decretos: Ley 93 del 4 de Octubre de de 1973, Por la cual se dictan medidas sobre los arrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda, La Dirección General de Arrendamiento; Ley 98 de 4 de octubre de 1973, Por la cual se reglamenta el procedimiento para condenar o rehabilitar casas en áreas urbanas: Decreto Ley N° 37 de 15 de mayo de 1974, Por el cual se excluye del ámbito de aplicación de la ley 93 del 4 de octubre de 1973, tal como quedó reformado por la LEY 28 del 12 de marzo de 1974, los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles que se regirán por la libre contratación.

Siendo así las cosas podemos inferir que es la figura jurídica del lanzamiento, la que se utiliza para hacer cumplir las obligaciones de los inquilinos o arrendatarios de los diferentes bienes inmuebles como es en su gran mayoría el canon de arrendamiento para con el arrendador o propietario del bien objeto del proceso.

Sin embargo no debemos dejar pasar por ato que con respecto al cobro de los cánones o mensualidades, si el pago es por mes o como quiera que se haya pactado, no es la retención de bienes la única forma de hacer valer el crédito, toda vez que uno de los objetos o documentos que prestan mérito ejecutorio son los recibos de arrendamiento dejados de pagar por, el arrendatario, tal como lo señala el Artículo 1613 del Código Judicial, norma ésta que para su mejor comprensión pasaré a transcribirla:

“Artículo 1613: Son Títulos ejecutivos:

…

Los documentos privados de cualquier clase, siempre que el deudor haya reconocido su firma ante el Juez o haya sido declarado confeso o haya presentado el documento a un notario para su certificación o protocolización o haya muerto y los herederos reconozcan la firma.

Sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales los cánones de arrendamiento cuya liquidez se compruebe mediante recibos de pagos, junto con el respectivo contrato inscrito en el despacho oficial correspondiente, o que cumpla con los cualquiera de los requisitos previstos en el ordinal anterior.

…

… (el subrayado es nuestro) (23)

Al respecto, podemos señalar que en cuanto a requisito, señalado en el numeral, 6 del artículo señalado en el párrafo anterior, debemos indicar que si bien es cierto, que cuando nos referimos propiamente al proceso de lanzamiento, la norma en sí no exige que el contrato tenga que ser inscrito en el despacho oficial correspondiente “Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda, al momento de reclamar los pagos atrasados por la vía ejecutiva, la única manera que preste dicho mérito es que cumpla entonces los exigidos en el numeral cinco los que a además tienen que cumplir con los del artículo 856 y 857 del ya mencionado Código Judicial.

Siguiendo con el tema que nos ocupa, como es el de las diferentes clases de Lanzamiento en la Legislación panameña, considero que es momento para entrar de lleno no sin antes referirnos a otro de los requisitos fundamentales de todo proceso como es la LEGITIMACIÓN SUSTANTIVA PARA ACTUAR y con ello la que se refiere a la LEGITIMACIÓN ACTIVA Y LA LEGITIMACIÓN, PASIVA, a las cuales nos referiremos de inmediato.

23. Código Judicial Op, Cit.

4. LEGITIMACIÓN SUSTANTIVA PARA ACTUAR.

Tomando en cuanta que la misma se refiere a la capacidad o derecho que le asiste a quien ejerce una acción judicial, ya sea para demandar o ser demandado, de allí que la misma se divida en Pasiva y Activa,. Entendiendo por ella como uno de los requisitos indispensables al momento de entablar una encuesta o demanda ante cualquier tribunal de justicia, no solo para los procesos que nos ocupa como es el SUMARIO DE LANZAMIENTO, si no para cualquier otro, pues es así como se decide al momento de dictar un falo, si quien demando, le asiste el derecho u ostenta la posesión del bien cuando ocurrió el hecho que da lugar al proceso, o si por otra parte el demandado es el culpable, o no del delito por el que se le denuncia o demanda.

4.1 LEGITIMACIÓN ACTIVA:

Cuando nos referimos a la legitimación sustantiva activa, debemos tomar en cuenta que el poseedor legitimado está habilitado para ejercer los derechos emergentes del documento (cobro, transmisión, demanda o cualquier otra actividad, sea ésta administrativa o judicial entre otras más, referente a la tenencia del dominio o titularidad, del bien mueblo o inmueble objeto del proceso), sin necesidad de probar que es el titular efectivo del derecho o el propietario del título de crédito. La legislación cambiaria tiende a dotar de una gran seguridad y de una rápida circulación a los títulos de crédito. Si el poseedor del título, a efectos de ejercer el derecho mencionado en el documento, tuviese que acreditar la propiedad del mismo, la seguridad y la rápida circulación se verían muy afectadas. Por ello la ley cambiaria permite ejercer los derechos sin necesidad de probar que se es realmente titular del derecho o el propietario del título, y solo exige ser el poseedor legitimado.

De allí podemos señalar que La existencia de legitimación activa depende del título de que se trate:

a) Títulos al portador: se está legitimado por el sólo hecho de tener la posesión del documento. La posesión lo faculta para exigir el pago al deudor o para transmitir el documento a otra persona. En esta oportunidad nos referimos a quien le corresponde la titularidad del bien objeto del proceso, es decir si quien aparece como verdadero dueño o codueños en el Registro Público.
b) legitimación por medio de administración, ella se lleva a cabo cuando el dueño o codueños, seden la administración a un tercero, facultándolo con todos los derechos habidos o que conllevan la administración de un bien como son los de cobrar, pagar e interponer cualquier tipo de proceso judicial con el fin de hacer cumplir o estipulado en el contrato.

4.2 LEGITIMACIÓN PASIVA:

Es la aptitud que permite al deudor quedar liberado de su obligación, si paga al poseedor legitimado, aún cuando éste no sea el titular del derecho.

El deudor debe actuar de buena fe para quedar liberado. Por el contrario, no queda liberado si actúa con dolo o culpa grave, en el caso específico que nos ocupa, se refiere a quien resulta obligado a pagar los cánones, por lo general es quien firma el contrato con el arrendador del bien, es esta persona quien lleva la envestidura de la legitimación pasiva, para actuar.

No por ello, siempre las cosas son iguales, pues puede resultar que quien posee la legitimación activa, resulte mediante una demanda reconvención pasare a legítimamente pasivo y el que la tenía pasiva resulte a ejercer la legitimación activa.

Por tal motivo a la hora de entablar un proceso de lanzamiento, además del Paz y Salvo del bien inmueble, otro de los aspectos o requisitos importantes de la demanda es probar el derecho infringido o lesionado, ya sea con la carta de sesión de administración, cumpliendo con las formalidades registrales o simplemente al presentar el Certificado donde conste la tenencia del mismo, y con el caso específico de la legitimación sustantiva pasiva que es el que nos ocupa, ello se prueba, ya sea con la presentación del contrato de arrendamiento, inscrito en la dirección, correspondiente o con los recibos de pagos , pues hay que tomar en cuenta que en nuestra legislación, dicho contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito.

De allí que la única contradicción oscila al momento de querer cobrar los cánones atrasados por a vía ejecutiva, tal como lo señala el ya citado artículo 1613 de la Ley 23 de 1 de Junio de 2001; pues es allí donde uno de los requisitos del contrato de arrendamiento es que esté debidamente inscrito en la Dirección General de Arrendamiento.

Al respecto, quienes de una u otra manera, nos vemos inmersos en las esferas judiciales, y específicamente en los Estrados Municipales del Distrito de Panamá, en la Esfera Civil, vemos diariamente los problemas con los que se encuentran los diversos abogados litigantes, muchas veces por el desconocimiento de las normas que regulan la materia en mención, o simplemente por no cumplir con los requerimientos exigidos por las normativas legales panameñas, tal como lo señala el artículo 1402 del Código Judicial, en al caso del lanzamiento simple o por mora como se conoce o en el caso específico en los artículos 1317 1329 y 1333 del código Civil a los que respecta al Lanzamiento por vencimiento o terminación de Contrato.

Luego de haber realizado este alto, con e objeto de explicar uno de las formalidades y requisitos fundamentales al momento de interponer un proceso de Lanzamiento, ya sea en la esfera judicial o administrativa, como es el de la LEGITIMACIÓN tanto ACTIVA como PASIVA, considero que ya es momento de adentrarnos a la materia que nos ocupa como es la “DISTINTAS CLASES DE LANZAMIENTO EN PANAMÁ Y SU DIFERENCIA CON E DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN”.

Al respecto debemos tener en cuenta que en nuestro país existen diversas clases de lanzamientos los mismos que a lo largo de este trabajo investigativo, se han mencionado en reiteradas ocasiones como son:

Lanzamiento por Mora o Simple.
El lanzamiento por mora con Retención de bienes
Lanzamiento por Vencimiento o Terminación de Contrato
El lanzamiento por Intruso.

Clasificaciones que a continuación pasaré a explicar, desde su alcance y aplicación, sus requisitos, su competencia, así como también el procedimiento de cada uno de ellos, con el fin de contribuir a la comunidad abogadil e inclusive a quienes en una u otra forma puedan verse inmersos en un momento de sus vidas en un proceso de lanzamiento, ya sea como parte actora arrendador, demandante, o como inquilino, arrendatario o demandado.

5. CLASES DE LANZAMIENTO:

Tomando en cuenta la definición que esboce en párrafos anteriores sobre el lanzamiento “Es la orden judicial por medio del cual se ordena al arrendatario a desalojar, abandonar o entregar el bien inmueble que ocupa, al dueño o administrador, por el incumplimiento, vencimiento del contrato o por mantenerse en mora en el pago de la renta”.

En las distintas modalidades del proceso de lanzamiento, el objeto que se persigue es la recuperación del bien dado en arrendamiento así como también el cobro de los cánones dejados de pagar por parte del arrendatario hacia el arrendador, por tal razón a continuación plasmaremos de una forma un poco más detallada todas estas clases, comenzando por el lanzamiento simple, continuando por la compuesta por el hecho de tener ligada una forma de medida cautelar en la que no es menester caucionar tal como se requiere al momento de realizar cualquier tipo de retención de bienes, conocida como lanzamiento por mora con retención de bienes, posteriormente, trataremos uno de los más polémicos por requerir de una serie de requisitos como es el lanzamiento por terminación o vencimiento de contrato, y por último pero por ello no menos importante el lanzamiento por intruso.

5.1 LANZAMIENTO POR MORA O SIMPLE:

Cuando nos referimos a esta clase de lanzamiento, debemos tener presente que el mismo se ventila en los diferentes Juzgados Municipales de los Distritos de la República de Panamá, en su esfera Civil, y está regulado en el artículo 1401numeral 2 del Código Judicial, el mismo que a continuación se pasará a transcribir, con el objeto de comprender mucho mejor el tema al que nos referimos:

“Artículo 1401: El Lanzamiento será decretado en los siguientes casos:

Cuando esté vencido el término del desahucio sin que el arrendatario haya desocupado el local o haya entregado el bien objeto del contrato.

Cuando el Arrendatario esté en mora en el pago de los alquileres correspondientes a dos o más periodos consecutivos, si se trata de predio urbano, o un periodo entero di se tratara de predio rústico.

Cuando proceda de acuerdo con disposición legal expresa.

En el caso de que trata el ordinal 1, el lanzamiento se tramitará en el mismo expediente del desahucio.

No será admisible como prueba en ningún caso el pacto de pagar el arrendamiento por adelantado” El subrayado es nuestro (24 )

24. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

Si bien es cierto que en la ocasión que nos ocupa, la normativa antes citada, señala el requisito de mantenerse en mora el arrendatario, en dos o más periodos consecutivos, en el pago de la renta, de la misma manera, debemos tener presente que ligadamente el artículo 1402, de la misma excerta legal señala en su numeral 1, que en el caso del ordinal 2 del anterior artículo (1401) el libelo de demanda debe estar acompañado con el certificado de paz y salvo del bien objeto del proceso, Lex Cit.

“ARTÍCULO 1402: En el caso del ordinal 2 del artículo anterior, el arrendador podrá pedir el lanzamiento de acuerdo con las siguientes disposiciones:

El arrendador presentará al Juez Municipal una demanda escrita, acompañada del Certificado de Paz y Salvo del inmueble, del cual bastará con que quede en el expediente constancia de su presentación, el número del certificado y la fecha sin necesidad de que el documento sea agregado al mismo.

… El subrayado es nuestro (25)

Si bien es cierto, en muchas ocasiones el libelo de demanda presentado a los diferentes estrados judiciales, cumple a cabalidad con los requisitos generales de presentación de demanda, contentivos en el artículo 665 de la misma excerta legal, al momento de presentarse el proceso sumario, dicho escrito adolece, de los requeridos en e artículo 1402, por lo que para la mejor prosecución del proceso, lo procedente se NO ADMITIR la demanda de LANZAMIENTO, por no cumplir con dichos requisitos, situación diferente si la misma adoleciera de los generales en cuyo caso lo procedente sería ordenar la corrección de la misma tal como lo señala el artículo 686 del ya mencionado Código Judicial.

25. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

“Artículo 686: Si la demanda o la contestación adolece de algún defecto u omitiere alguno de los requisitos previstos por la ley, el Juez podrá, en el momento de su presentación, prevenir verbalmente al demandante o al demandado, a efecto de que corrija o complete el escrito, señalándose los defectos que advirtiere. El interesado podrá, si así lo desea, insistir en que se agregue al expediente y en este caso el Juez ordenará una corrección para que en el término de cinco días el demandante o el andado subsanen los defectos de que adolece, los que expresará el Juez señalando entre los requisitos de los artículos 665 y 680, según sea el caso, aquél o aquellos que no hubieren sido cumplidos. Si el Juez no hiciese la advertencia verbal al momento de la presentación de la demanda o la contestación, lo hará por resolución en la forma antes expresada.

Si dentro del término a que se refiere el párrafo anterior el demandante o el demandado no hacen las correcciones pertinentes, la demanda o la contestación, según el caso, se entenderán como no presentadas, sin producir efecto legal alguno.

En el caso de demanda se ordenará su archivo y en el de la contestación se dispondrá la continuación de la tramitación. El subrayado es nuestro. (26)

De allí que resultare importante, realizar este tipo de aclaración, pues como se ha señalado, una cosa son los requisitos generales de presentación de demanda, los que una vez no se cumplan el juez puede verbal o por escrito mandarlos a corregir, y otros son los requisitos específicos como es el de la presentación de paz y salvo del bien inmueble, así como también los recibos de pagos adeudados, los cuales por estar inmersos en los proceso sumario los cuales

26. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

por su naturaleza conllevan un trámite especial, como es el de presentar los recaudos probatorios con la presentación de la demanda y con la contestación respectivamente, al faltar uno de estos la ley no deja otra acción que la de no ADMITIOR LA DEMANDA.

Y es que tomando en cuenta que una de las generalidades del lanzamiento es su carácter de temporalidad, el mismo resulta de esa manera, pues hay que prever, el derecho del propietario o administrador del bien dado en arrendamiento, de recuperarlo en caso de incumplimiento en los cánones de arrendamientos o por otro lado el deterioro que sufra el mismo por el uso inadecuado del bien objeto del contrato por parte del arrendatario.

Debemos tener en cuenta que, muchas veces al utilizar la vía que conduzca a satisfacer el derecho violado por el inquilino, son muchas las clases de lanzamiento y con ello las vías para hacer valer dicho derecho, de allí es que R, Fubini, en su obra “El Arrendamientos de Cosas” señala que: “Es evidente que, en la aplicación de las normas referentes a otro negocios jurídicos, conviene proceder con cautela, sin olvidar las relaciones que existan entre las diversas prestaciones, solo de esta manera se puede decidir, según la intensión de las partes, sobre las consecuencias del contrato que quisieron construir” (27)

Ello es as+i toda vez que al momento de instaurar un proceso de Lanzamiento por mora o simple como también se le conoce, hay que tomar el verdadero objeto que se persigue con él, si tan solo es el de recuperar el bien, o si por el contrario es cobrar los cánones atrasados.

27. R, Fubini; “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE COSAS”, (España, Madrid, Revista de Derecho Privado, 1930, Pág. 88)

5.1.2. ALCANCE Y APLICACIÓN:

Al referirnos al alcance y aplicación de las normas que regulan la materia que nos ocupa, como es el LANZAMIENTO POR MORA, O LANZAMIENTO SIMPLE, como también se le conoce, debemos tomar en cuantas que las mismas se encuentran inmersas en nuestro Código de Procedimiento Civil, el cual no es otro que el Código Judicial, por tal razón y como nos referiremos a las otras clases de lanzamientos existentes, se puede señalar que las mismas se aplican a lo largo y ancho de todo nuestro territorio nacional, y en la cual no existen distingos o excepciones ya sea por credo, raza, u organización, tal como lo señala e}nuestro artículo 15 de la CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE PANAMÁ, LEX CIT.

“Artículo 15: Todos los nacionales o extranjeros que se encuentran en el territorio de la República, estarán sometidos a la Constitución y a las leyes” (28)

Por tal motivo, podemos señalar que en materia de lanzamiento por mora, su alcance y aplicación abarca todos los rincones del país, tomando en cuanta que su jurisdicción y competencia recae en los diferentes Juzgados Municipales en la esfera civil de la República de Panamá, tal como lo señala el artículo 1402 del ya citado Código Judicial.

De la misma manera, cuando un bien se encuentre ubicado en dos distritos, adquiere competencia el Juez en la cual tenga su mayor extensión el bien objeto del proceso; con la excepción del Primer y segundo Circuito Judicial del Primer Distrito Judicial de Panamá, los jueces tienen competencia en ambos Circuitos conformados por el Distrito de Panamá y el de San Miguelito.

28. Constitución Política de la República Panamá de 1972

5.1.3. REQUISITOS PARA QUE SE LLEVE A CABO EL LANZAMIENTO POR MORA.

Entre los requisitos para que se presente una demanda de lanzamiento por mora o Lanzamiento simple como hemos reiterado que también se le conoce, podemos mencionar los contentivos en los artículos 665 y 1402 del Código Judicial, los cuales para su mejor comprensión pasamos a mencionar.

En cuanto a los requisitos generales podemos señalar el de colocar el nombre de las partes , el tipo de proceso, el juzgado al que va dirigida, si el requisito es la exigencia de valor monetario, se requiere colocar la cuantía, así como también el domicilio, de las partes, expresando, la vecindad, número de casa y calle, así como también el del apoderado judicial de la árte actora, y en el caso de ser una persona jurídica el nombre del representante legal el cual se corroborará con la presentación el certificado expedido por el Registro Público tal como lo señalan los artículos 593 y 637 de la Ley 23 de 1 de Junio de 2001, Lex Cit.

“Artículo 593: El Estado, las entidades autónomas, semiautónomas y descentralizabas comparecerán en proceso por medio de sus representantes autorizados, conforme a la Ley, las Personas Jurídicas de derecho privado, comparecerán por medio de sus representantes con arreglo a lo que disponga el pacto constitutivo, los estatutos y la Ley, salvo que conste en el Registro Público otra designación, la representación de las personas jurídicas la tendrá el Presidente, por su falta el Vicepresidente o el Secretario y por falta de ellos el Tesorero o la persona que respectivamente haga sus veces si tuvieren otro título.

En caso de demanda dirigida contra un persona Jurídica el demandante deberá presentar documento del Registro comprobatorio de la representación. El Subrayado es nuestro (29)

“Artículo 637: Para comprobar la existencia legal de una sociedad, quien tiene su representación en proceso, o que esta no conste en el Registro, hará fe el certificado expedido por el Registro dentro de un año inmediatamente anterior a su presentación”(30)

De la misma manera el artículo 596 de la misma excerta legal señala la importancia de la representación legal de las parte en el proceso al señar que:

“Artículo 596: Los representantes deberán acreditar su personería en la primer gestión que realicen, salvo que se trate de medidas cautelares en que se afiancen daños y perjuicios. (31)

Luego de lo antes expuesto, podemos inferir, que la ya mencionada en párrafos anteriores legitimación de las partes para actuar dentro de un proceso, queda en evidencia, con el requisito de la representación legal de las personas jurídicas.

Esto por un lado, mientras que con respecto a los requisitos específicos de la materia que nos ocupa, debemos avocarnos a lo dispuesto en el artículo 1402 del Código Judicial, en cuanto a lo concerniente al Paz y Salvo del bien inmueble objeto del proceso así como también que se haya cumplido una mora de dos (2) o más periodos en el canon de arrendamiento, tal como lo señala el artículo 1401 numeral 2, dependiendo la clase de bien es decir, si el predio es urbano o si por el contrario lo es rústico.

29. Código Judicial Op, Cit

30. Código Judicial Op, Cit

31. Código Judicial Op, Cit

5.2 LANZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES.

Como siguiente clasificación tenemos a uno de los más utilizados y por ende mucho más presentados en los diversos estrados judiciales, del Distrito de Panamá, como lo es el LANZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES, proceso éste que en pocas palabras conlleva los mismos requisitos que el lanzamiento al que nos referimos en el punto anterior, con la única diferencia, que el mismo conlleva inmerso una medida cautelar de secuestro, como es la retención de bienes, la cual como se observa en el artículo 1412 del Código Judicial, se señala la forma y momento en que la misma se puede solicitar, al Juez de la causa, por tal motivo considero de suma importancia, la necesidad de presentar a continuación lo que señala la excerta en mención, para contribuir con ello al mejor aprendizaje y comprensión del proceso que nos ocupa.

“Artículo 1412: El arrendador podrá pedir la retención de bienes muebles del arrendatario en la misma petición de desahucio o lanzamiento, y el juez dispondrá que si son embargables queden en poder del arrendador, debidamente avaluados, en calidad suficiente para pagar las rentas debidas y las indemnizaciones a cardo del arrendatario.

Estos bines vendidos en subasta pública por el Juez del conocimiento con las formalidades establecidas para el remate de bienes en proceso ejecutivo, con el producto de la venta se hará los pagos a que haya lugar”.El subrayado es nuestro (32)

Al respecto se debe señalar que cuando nos referimos a la retención de bienes a que alude el artículo 1412 del Código Judicial, debemos tomar en cuanta que en materia de Medidas Cautelares, la misma, es una de las pocas excepciones

32. Código Judicial, Op, Cit.

en la cual quien la solicita no tiene la obligación de cumplir con lo normado en el artículo 533 del mismo código, la cual consiste en caucionar una fianza con el propósito de responder por los posibles daños y perjuicios en los que se pueda incurrir con la práctica de dicha medida, Lex Cit.

“Artículo 533: Para que le proceso sea ilusorio en sus efectos y que la parte demandada trasponga, enajene, oculte, empeore, grave o disponga de los bienes muebles e inmuebles que posea, el demandante podrá pedir, antes de presentarse la demanda o después de presentada, en cualquier estado del proceso ya sea ordinaria o especial, el depósito de ellos en manos de un depositario que nombrará el Tribunal.

Un vez nacida la petición de secuestro, el Juez fijará la caución discrecionalmente, tomando en cuenta el valor y naturaleza del bien o de los bienes que se van a secuestrar, la suma por la cual se pide el secuestro y los posibles perjuicios que se puedan ocasionar, de suerte que la caución no sea irrisoria ni excesiva. La caución responderá por los daños y perjuicios que se puedan ocasionar”. (33)

Y es que a manera solo de referencia y de conocimiento general, podemos acotar que otra de las medidas cautelares en las cuales no es necesario caucionar, es la referente a las de las Diligencias judiciales de Inspección Judicial de Inspección a los Libros de contabilidad, cuando el que la solicita es el propio propietario, tal como lo señala el artículo N° 818 del Código Judicial, Lex Cit.

“Artículo 818: La caución para garantizar los daños y perjuicios materiales de que trata el artículo 817, se regirá por las siguientes reglas:

…

Si la diligencia prejudicial o judicial la promueve el tenedor de los libros, documentos u objetos suyos, no se requerirá caución.

33. Código Judicial, Op, Cit.

Si se promueve respectos a libros, documentos objetos de quien es parte del proceso respectivo, no se requerirá caución.

Tampoco se requerirá caución cuando la diligencia haya de practicarse en un despacho estatal o municipal. (34)

Luego de haber realizado las indicaciones pertinentes sobre las ocasiones en que la propia legislación exceptúa la obligación de caucionar, para la realización de ciertas diligencias y medidas cautelares, por parte de quien solicita la medida, debemos indicar que: la Retención de Bienes dentro del proceso Sumario de Lanzamiento, es una de dichas excepciones, en la que la parte demandante conocida como arrendador, la solicita con el fin de garantizar si no toda, al menos parte de la obligación reclamada al arrendatario o demandado.

Si bien es cierto, al momento de presentar el libelo o encuesta procesal es cuando nuestra legislación nacional permite solicitar la retención de bienes, para garantizar, la deuda del arrendatario para con el arrendador, producto del incumplimiento de la obligación de cancelar el canon de arrendamiento por el uso, goce y disfrute, del bien inmueble arrendado.

Con respecto al tema que nos ocupa, el Código Procesal Civil, de la hermana república de Colombia señala en su artículo N°. 424 en cuanto a la restitución del bien lo siguiente:

“ARTÍCULO 424: Modificado. Decreto 2282 de 1989, Art. 1. Num. 227. Restitución del inmueble arrendado. Cuando se trate de demanda para que el arrendatario restituya al arrendador del inmueble arrendado, se aplicarán las siguientes reglas:

34. Código Judicial, Op, Cit.

Parágrafo 1 Demanda y traslado.

1. A la demanda deberá acompañarse prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de éste prevista en el artículo 294, o prueba testimonial siquiera sumaria.

2. En el caso del artículo 2035 del Código Civil, la demanda deberá indicar los cánones adeudados y a ella se acompañará la prueba siquiera sumaria de que se han hecho al arrendatario los requerimientos privados o los judiciales previstos en la citada disposición, a menos que aquél haya renunciado a ellos o que en la demanda se solicite hacerlos.

3. En ejercicio del derecho consagrado en el artículo 2000 del Código Civil, el arrendador podrá pedir en la demanda o con posterioridad a ella, el embargo y secuestro de los bienes. La medida se levantará si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia. Si en ésta se condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe; y si hubiere sido apelada, desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.

Iniciada oportunamente la ejecución, se remitirá al juez que conozca de ella copia de la diligencia de embargo y secuestro para que surta sus efectos en dicho proceso.

4. El auto admisorio de la demanda se notificará a todos los demandados mediante la fijación de un aviso en la puerta o el lugar de acceso al inmueble objeto de la demanda.

En el aviso se expresará el proceso de que se trata, el nombre de las partes, la nomenclatura del inmueble o cualquiera otra especificación que sirva para identificarlo. Copia de él se entregará a cualquier persona que trabaje o habite allí, si fuere posible, y se aplicará lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 320.

En la misma forma se podrán notificar al arrendatario los requerimientos judiciales y la cesión del contrato, sea que se pidan con anterioridad a la demanda o en ella. (35)

Si hablamos de similitud entre las legislaciones, podemos mencionar que en ambas se requiere de una demanda, por escrito, la cantidad de cánones de arrendamientos atrasados, con respecto a las diferencias, tenemos por un lado la restricción de nuestros legisladores al indicar que solamente con la solicitud de libelo de demanda, se puede solicitar la Retención de Bines, mientras que en la legislación colombiana, esta se puede solicitar en cualquier momento del proceso.

Otra de las diferencias existentes y que saltan a la vista, es el derecho que tiene del demandado de solicitar la retención de bienes del demandante, para satisfacer los posibles daños, que con la demanda pueda incurrir la parte actora, con la ventaja que aquí el demandante, puede solicitar la presentación de pruebas, situación que en la legislación panameña, no se estipula, dejando a mi manera de ver, totalmente en indefensión al demandado, en caso que la reclamación resulte ser injusta, o que en e caso específico el demandante no posea la legitimación sustantiva activa para entablar dicho proceso, al respecto e parágrafo 2 de la misma excerta legal señala lo siguiente:

ARTÍCULO 424:

Parágrafo 2.- Contestación, derecho de retención y consignación.

1. Si el demandado pretende derecho de retención de la cosa arrendada, deberá alegarlo en la contestación de la demanda y en tal caso el demandante podrá pedir pruebas relacionadas con ese derecho, en el término señalado en el artículo 410. (36)

35. DECRETOS NÚMEROS 1400 Y 2019 DE 1970 Código de Procedimiento Civil de Colombia, Agosto 6 y octubre de 1970.

36. Código de Procedimiento Civil de Colombia, Op, Cit.

Tomando en cuenta que la materia que nos ocupa en esta clase de lanzamiento es la retención de bienes, debemos estar conciente que el bien objeto del proceso, resulta ser un inmueble, en el que por su naturaleza, son sociedades, es decir, empresas, galeras, talleres es decir locales comerciales, o por el contrario residencias, casas, o habitaciones, utilizadas para vivienda.

Siendo esto así, nos preguntaremos, cómo se puede llevar a cabo una diligencia de Retención de Bines, dentro de un ocal comercial o habitación, cuando por ala experiencia, ninguna persona permite que le sea violado su domicilio, y menos que le lleven sus pertenencias.

Y es que la respuesta, a pesar, de parecernos complicada aún cuando a propia normativa constitucional señala que el domicilio de las personas es totalmente inviolable, tal como lo señala su artículo N° 26:

“Artículo 26.-El domicilio o residencia son inviolables. Nadie puede entrar en ellos sin el consentimiento de su dueño, a no ser por mandato escrito de autoridad competente y para fines específicos, o para socorrer a víctimas de crímenes o desastres.

Los servidores públicos de trabajo, de seguridad social y de sanidad pueden practicar, previa identificación, visitas domiciliarias o de cumplimiento de las leyes sociales y de salud pública. (37)

En este caso, la norma es clara al indicar; a no ser por mandato escrito de autoridad competente, de allí que al momento de entrar al recinto o domicilio de una persona, se debe hacer uno, con su consentimiento, al menos que sea mediante las formalidades, indicadas anteriormente. De allí que cuando se solicita la retención de bines dentro de un proceso de lanzamiento, de la misma manera es necesario hacerle la solicitud al juez de la causa el allanamiento a que se refiere el

37. Constitución Política de Panamá, Op, Cit.

artículo N° 570 del ya mencionado Código Judicial.

“Artículo 570: El Juez puede decretar mediante proveído de mero obedecimiento el allanamiento de los inmuebles, habitaciones, oficinas, predios, establecimientos o de las naves y aeronaves particulares, y entrar en ellos aun contra la voluntad de los que los habiten u ocupen, en los casos siguientes:

Cuando dentro del inmueble, establecimiento, nave o aeronave, estuviere alguna persona a quien haya que hacer alguna citación o notificación;

Cuando dentro del inmueble, establecimiento, nave o aeronave existan bienes que deban ser secuestrados, avaluados o exhibidos; o ser objeto de inspección judicial o de reconocimiento o examen de peritos;

Cuando el mismo inmueble, establecimiento, nave o aeronave deban ser secuestrados, avaluados o entregados a determinada persona o cuando en ellos haya de practicarse una inspección judicial o un examen de peritos;

Cuando deba practicarse cualquier otra diligencia judicial, ya en el inmueble, establecimiento, nave o aeronave ya en casos existentes en ellos.

Cuando para practicar las diligencias a que se refieren los numerales anteriores, sea necesario pasar por un inmueble para llegar al bien o lugar donde deban realizarse dichas diligencias. (38)

En cuanto a la legislación comparada, la de Colombia en su artículo N° 113.- Modificado. Decreto 2282 de 1989, Art. 1. Num. 62 señala lo siguiente:

Art. 113.- El juez podrá practicar el allanamiento de habitaciones, establecimientos, oficinas e inmuebles en general, naves y aeronaves mercantes, y entrar en ellos aun contra la voluntad de quien los habiten u ocupen, en los siguientes casos:

38. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

1. Cuando en su interior se encuentren bienes que deban secuestrarse, entregarse, o ser objeto de inspección, exhibición judicial o examen por peritos.

2. Cuando deban secuestrarse o entregarse a determinada persona, o sobre ellos haya de practicarse inspección judicial o examen de peritos.

3. El auto que decrete cualquiera de tales diligencias contiene implícitamente la orden de allanar, si fuere necesario.

El allanamiento puede ser decretado tanto por el juez que conoce del proceso como por el comisionado. (39)

De allí podemos señalar que ambas legislaciones señalan la forma en las que se puede dar el allanamiento, para que de esa manera no sea ilusoria la medida cautelar de Retención de Bienes, sin embargo no todo termina con el hecho de solicitar la medida, sino por el contrario, tiene ciertas formalidades que cuando nos referiremos a los requisitos, ahondaremos sobre dicha materia.

ALCANSE Y APLICACIÓN.

En cuanto al alcance y aplicación de la ley sustantiva que regula el LANZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES, tenemos que señalar que, es la misma que regula al lanzamiento simple, con la única diferencia que el primero comprende una especie de Medida Cautelar de secuestro, en la que se retienen los bines del deudor con el objeto de cobrar el crédito que tiene el arrendatario a favor del arrendador, con la excepción que en esta oportunidad no es necesario afianzar, para garantizar los posibles daños y perjuicios.

Y como la legislación imperante en ésta oportunidad es la contentiva en los

39. Código Judicial de Colombia, Op, Cit.

Ya mencionados Artículos 1401, 1402, 1412 y sub siguientes del Código Judicial, consideramos que está demás señalar que su alcance y aplicación de la misma manera que el lanzamiento simple, cobra vigencia en todo el territorio nacional, así como también su procedimiento se aplica a todos los ciudadanos ya sean nacionales o extranjeros sin distinción de raza, o nacionalidad que suscriba un contrato de arrendamiento de un bien inmueble, ya sea para negocio o habitación, tomando en cuenta que el mismo puede ser verbal o por escrito, siempre y cuando quien o quines lo suscriban posean todos las facultades legales para comprometerse, de allí que a la hora de firmar contrato de arrendamiento, hay que tomar en cuenta el canon de arrendamiento, para así saber si se está dentro de la Libre Contratación o por el contrario el mismo se ventila ante la Dirección General de Arrendamiento, y por ende mediante la Legislación Social de Arrendamiento.

5.2.2 REQUISITOS PARA QUE SE DE EL LAMZAMIENTO POR MORA CON RETENCIÓN DE BIENES.

Art. 114.- Práctica del allanamiento. Para practicar el allanamiento, el Juez llamará previamente a la puerta del edificio o entrada de la heredad o nave, a fin de hacer saber al ocupante el objeto de la diligencia, y si no le contestare o no le permitiere la entrada, procederá al allanamiento valiéndose de la fuerza pública en caso necesario.

El allanamiento sólo podrá practicarse durante las horas de despacho, pero si hubiere temor de que se frustre la diligencia, el juez dispondrá que por la policía se adopten las medidas de vigilancia tendientes a evitar la sustracción de las cosas que haya de ser objeto de ella y podrá asegurar con cerradura los almacenes, habitaciones y otros locales donde se encuentren muebles, enseres o documentos, colocar sellos y adoptar las medidas que garanticen su conservación.

Del allanamiento se dejará testimonio en el acta de la diligencia en que se produjo.

CAPÍTULO III

EL DESALOJO

Si bien es cierto que, en reiteradas ocasiones hemos escuchado hablar a un sin número de personas de DESALOJO, pero, sabemos en ciencia cierta, ¿qué es o de qué se trata?.

Es por ello que a continuación pasaremos a presentar una serie de conceptos sobre el término de DESALOJO, buscando de esa manera poder comprender mucho mejor a qué nos referimos, para que de esa forma no cometer errores como los tan frecuentes, al utilizar equívocamente los términos de LANZAMIENTO, Y DESAHUCIO, para indicar una misma acción.

1.1 Concepto

Al respecto existen diversas definiciones de Desalojo, sin embargo, en ésta ocasión sólo nos referiremos a las que se asemejan o son más cónsonas con nuestra realidad y sobre todo con nuestro diario bregar.

Desalojo: “Sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa”(1)

Desalojo: “Desahucio de un inquilino por falta de pago; expropiación forzada” (2)

Luego de dejar plasmado dichas definiciones de Desalojo, creemos que debemos necesariamente, dar una definición propia de lo que entendemos o consideramos es desalojo, desde el punto de vista de nuestra percepción:

Diccionario Enciclopédico “OCÉANO” (Méjico, 1992)

Cabanellas, Guillermo “Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual”.

Desalojo: “Es la acción judicial encaminada a vaciar o a hacer salir de un lugar arrendado, (propiedad) destinado para el uso habitacional, profesional, industrial, comercial o docente a una persona; ya sea producto de mora en los canos de arrendamientos o por reparaciones en el sitio o lugar.

Sin embargo y como ya mencionamos anteriormente, así como hemos hecho con el concepto de DESALOJO; también presentaremos algunas definiciones de LANZAMIENTO Y DE DESAHUCIO, para que de esa manera podamos comprender un poco mejor a qué nos estamos refiriendo.

Lanzamiento: “acción judicial consistente en el desalojo de una casa o local” (3)

Desahucio: “Derecho por el cual el poseedor real de un inmueble (arrendador), puede despedir al ocupante (arrendatario) del mismo, mediante una causa reconocida por la ley”(4)

Luego de dar a conocer algunas definiciones, tanto de Desalojo, Lanzamiento, y de desahucio, así como también de la propia definición, que trata del tema investigado en dicha ocasión “El Desalojo”, podemos acotar que a pesar de que todas ellas se parecen e inclusive quienes no conocen los términos las utilizan inconscientemente refiriéndose a una misma acción, cada una de ellas tienen sus propios significados y que a demás están en la palestra para utilizarlas para cada caso en especial, es decir a pesar de que todas se refieran y en ciencia cierta busquen la desocupación de un local habitacional o comercial, o de uso profesional, etc. A la hora de utilizarlas cada una de ellas conllevan resultados o acciones que hay que cumplir como por ejemplo, los siguientes:

Diccionario “SANTILLANA” (España, Madrid, 1998)

Diccionario Enciclopédico “OCÉANO” Op cit

Tomando en cuenta las definiciones ya mencionadas, podemos señalar que cuando nos referimos al desalojo, lo tenemos que ver desde el punto de vista judicial, sin embargo, también tenemos que tener en cuenta los tramos de arrendamientos en la legislación panameña, pues si el canon o alquiler de la propiedad es menor de CIENTO CIENCUENTA DÓLARES, nos remetimos automáticamente a la ley 93 de 4 de octubre de 1973 “Legislación Social de Arrendamiento” al igual que el Decreto Ejecutivo 294 de 7 de diciembre de 1994 , el cual hace referencia al tramo de arrendamiento, señalando lo siguiente:

Decreto Ejecutivo 294, Artículo 1: “Excluir del ámbito de aplicación de la ley 93 del 4 de octubre de 1973 tal como quedo modificado por la ley 28 de 12 de marzo de 1974.

Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de CIENTO CIENCUENTA BALBOAS (B/. 150.00 ) mensuales”.(5)

de allí la diferencia entre la vía a seguir (Ordinaria o la ya mencionada Legislación Social de Arrendamiento), y dentro de esta acción debemos mencionar también el Desalojo Temporal por Reparación, el cual está regulado en el Decreto Ejecutivo 87 del 28 de septiembre de 1993.

Decreto Ejecutivo Nº 87 Capítulo I, Sección A, materias que se reglamentan y competencias Artículo 1: “......

Competencia de la Dirección General de Arrendamiento en Primera Instancia

Desalojo Temporal por Reparación

....

.... (6)

5. DECRETO EJECUTIVO Nº 294 de 7 de Diciembre de 1994

6. DECRETO EJECUTIVO Nº 87 DE 28 Septiembre de 1993

De la misma manera, nos referimos al lanzamiento de la misma forma como lo hicimos con el desalojo, pues es una acción judicial solicitada ante un tribunal que en la gran mayoría de los casos se solicita cuando un inquilino llamado arrendatario incumple los pagos de los cánones de arrendamiento, con la única diferencia es que cuando nos referimos a legislación social de arrendamiento no se puede solicitar la medida cautelar de retención de bienes tal como lo prohíbe la propia ley en su artículo 51 el cual señala taxativamente lo siguiente:

Artículo 51: “En ningún caso, en los trámites de lanzamiento que recaigan sobre inmuebles destinados a habitación se podrá solicitar la retención de bienes del arrendatario o de las personas que convivan con él” (7)

Sin embargo cabe destacar que aunque en ambas figuras, se procede de manera legal, pues de una u otra manera se tiene que buscar una resolución ya sea de la Dirección General de Arrendamiento adscrita al Ministerio de Vivienda (M.I.V.I.) siempre y cuando estemos hablando de Legislación Social de Arrendamiento o una Resolución Judicial de un tribunal idóneo y sobre todo competente cuando nos referimos a la Libre Contratación, y es que al respecto debemos tomar en cuenta si nos referimos a un lugar de habitación (residencia) o si en especial es un P.H. o Propiedad Horizontal que como sabemos tiene una legislación especial y lo que en ellos acontezca lo verán los Juzgados de Circuito, en su esfera Civil con excepción de los lanzamiento por mora que sin importar la cuantía siempre la verán los Juzgados Municipales en su esfera Civil, siempre y cuando no estén bajo Legislación Social.

Luego de hacer alusión a las dos instituciones anteriormente citadas, debemos referirnos, a una de la más problemática, pues la misma implica una serie de reglamentos o trámites por los que hay que pasar necesariamente, para hacerla efectiva, y que en efecto vamos a mencionarlos someramente.

7. Ley 93 de 4 de octubre de 1973 Op cit

Cabe destacar que cuando nos referimos al desahucio, lo hacemos tomando en cuanta, que el mismo es una de las últimas medidas que se dan a la hora de hacer salir o desocupar a un individuo de un lugar utilizado para habitación o comercial, pues como ya sabemos la misma procede una vez se haya decretado el desalojo o lanzamiento por la oficina o autoridad competente en cualquiera de los casos señalados Legislación Social o Libre Contratación, es decir Dirección general de Arrendamiento o la Vía Ordinaria., mediante una resolución que indique el desalojo o lanzamiento del lugar en este caso arrendado, el cual conlleva la intervención del corregidor del área donde se encuentre el mismo, sin embargo éste último incumpliendo las leyes, en la mayoría de las veces hace un nuevo proceso cuando lo único que cabe es ejecutar la orden emanada por la autoridad competente.

Luego de hacer las diferencias pertinente en cuanto a cada clase, procederemos a referirnos específicamente al Desalojo y en especial al DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN, figura que la encontramos inmersa tanto en la ley 93 de 4 de octubre de 1973, así como también en el Decreto Ejecutivo Nº 87 de 28 de septiembre de 1993.

CAPÍTULO II

1.1 DESALOJO TEMPORAL POR REPARACIÓN

Una vez desarrollado, analizado y sobre todo diferenciado tanto las figuras de Desalojo, Lanzamiento y Desahucio, en esta oportunidad nos referiremos a la primera es decir al Desalojo y muy especial, todo lo referente al Desalojo Temporal por Reparación, por ser objeto de nuestra investigación.

Y para ello tenemos que remitirnos obligatoriamente a la Ley 93 del 4 de octubre de 1973, (por el cual se dictan medidas sobre arrendamientos y se crea en el Ministerio de Vivienda M.IV.I. La Dirección General de Arrendamiento); así como también el Decreto Ejecutivo Número 87 de 28 de Septiembre de 1993 (Por el cual se aprueba el reglamento sobre los trámites, demandas solicitudes relacionadas con arrendamientos urbanos sujetos a la ley 93 de 1973).

1. El Desalojo Temporal por Reparación en la Codificación Panameña (ley 93 de 4 de Octubre de 1973).

Tal como se señaló anteriormente, la legislación panameña que se ocupa de ver todo lo referente a Arrendamiento de predios urbanos, tanto habitacionales como de uso comercial, industrial, profesional o de uso docente; es la mencionada ley 93 de 4 de octubre de 1973, y de la que nos vamos a ocupar cuando nos referimos al Desalojo Temporal por Reparación, pues su propio contenido normativo, se refiere al desalojo temporal por reparación en el capítulo VI Obligaciones y Derecho del Arrendatario en su artículos 32 numerales 4 y 5, los cuales señalan taxativamente dicho desalojo y que a continuación plasmaremos.

Artículo 32.

...................

“Comunicar al arrendador, en el más breve plazo posible, cualquier perturbación, usurpación, o daños que se causen al inmueble arrendado”.

“Tolerar la relación de las reparaciones urgentes o necesarias del inmueble arrendado. En caso de que previa aprobación de la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda, el arrendador deba desocupar el inmueble para efectuar reparación, se suspenden los efectos del contrato durante todo el tiempo que duren éstas y tiene derecho a regresar al inmueble una vez sean terminadas y no se podrá aumentar el precio del canon de arrendamiento”(8) El Subrayado es nuestro.

Hay que tomar en cuenta que el artículo anteriormente señalado, solo se refiere al alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles pero únicamente para uso habitacional, sin embargo, tenemos que señalar que al momento de aplicar dicha ley, hay que hacer la distinción en cuanto al tramo de arrendamiento, para saber así si estamos dentro de la legislación social de arrendamiento o nos referimos a un contrato de Libre Contratación, pues tal como lo señala el Decreto ejecutivo Nº 294 de 7 de diciembre de 1994 en su artículo 1.

Artículo 1 del Decreto Ejecutivo 294 de 7 de diciembre de 1994: “Excluir del ámbito de aplicación de la ley 93 de 4 de octubre de 1973, tal como quedó modificado por la ley 28 de 12 de marzo de 1974.

Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles particulares destinados para habitación, cuyo canon de arrendamiento sea superior a la suma de CIENTO CINCUENTA BALBOAS (B/. 150.00) mensuales”. (9)

8. Ley 93 de 4 de octubre de 1973, Op, Cit

9. Decreto Ejecutivo Nº. 294 de 7 de diciembre de 1994, Op, Cit

Es decir todo contrato de arrendamiento habitacional, que supere los ciento cincuenta dólares mensuales, se encuentra fuera del alcance de la aplicación de la ley siempre y cuando no refiramos a legislación social de arrendamiento.

Alcance y Aplicación.

Cuando nos referimos tanto al alcance y aplicación de la norma, e Institución, tenemos que tener presente el hecho de territorialidad, y por consiguiente de la misma manera como se aplican todas las leyes de la República de Panamá, en este caso la ley y decretos que nos competen tienen su alcance en todo el territorio nacional y cuando nos referimos a su aplicación las o los mismos se aplican a todas las personas que habitan el territorio panameño, sean nacional o extranjero sin distingo alguna de raza, estrato social, credo o convicción política, tal como lo señala la Constitución Nacional de la República de Panamá, en su artículo Nº 15 al señalar lo siguiente:

Artículo 15: “Todos los nacionales o extranjeros que se encuentran en el territorio de la República, estarán sometidos a la Constitución y a las leyes” (10)

Sin embargo hay que aclarar que a pesar de que la propia Constitución señale que se aplica a todo ciudadano ya sea panameño o extranjero que habite el territorio nacional, debemos tener presente que si nos referimos al desalojo, existe un sin número de razones por las que se puede llevar a cabo el mismo, como por ejemplo el desalojo por intruso, por culminación de contrato y en este caso el que nos compete “Desalojo Temporal por Reparación”, de allí que tenemos que tener en cuenta el hecho que debe existir un vínculo contractual como es el de arrendamiento, de allí que únicamente el mismo aplica a aquellas personas que teniendo un contrato de arrendamiento entre Arrendador y arrendatario.

10. Constitución Política de la República Panamá de 1972

Es decir, el Arrendador o en este caso es el propietario o administrador de una propiedad solicita a la Dirección Temporal del Inquilino o arrendatario, del lugar por motivos de realizar una serie de reparaciones, siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos por la propia ley de arrendamiento, sin embargo y por la calidad de la materia que nos compete consideramos necesariamente dar a conocer una definición de lo que entendemos por Contrato de Arrendamiento: sin embargo antes de ello plasmaremos lo que el propio Código Civil recoge sobre el particular: en el Artículo 1298

Artículo 1298: Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar (11)

Contrato de Arrendamiento:

“Contrato en virtud del cual una persona denominada (arrendador), arrienda o alquila a una persona denominada (arrendatario) o inquilino el uso o goce pacífico de un bien mueble o inmueble, para su disfrute, y por un tiempo determinado, quedando el arrendador obligado a entregar el bien al arrendatario y este a entregar una suma de dinero en precio cierto o especie por el alquiler del mismo”

Luego de señalar tanto la definición que presenta nuestra codificación civil, así como también la nuestra sobre lo que consideramos es un contrato de arrendamiento, podemos manejar de manera más clara y precisa el concepto de desalojo en cuanto a qué es, cómo se presenta, quién lo presenta y ante quién se presenta; pues las mismas nos ayudan a diferenciar cada una de las partes contratantes.

De allí que consideramos que una de las manera de aplicar dicho Desalojo, es al momento de presentar dicha denuncia o en este caso demanda de desalojo ante la autoridad pertinente en este caso La Dirección General de Arrendamiento, la cual es la que tiene

11. Código Civil de Panamá

competencia en primera instancia para hacer que el inquilino, desaloje el inmueble para realizar las diferentes reparaciones, una vez presentado los estudios e inspecciones por parte de los funcionarios los cuales darán fe de si se necesitan o no las mismas.

Sin embargo, consideramos que es de suma importancia acotar, la diferencia que existe cuando nos referimos a locales comerciales, de uso profesional, industrial o docente, los cuales automáticamente lo verán la Legislación ordinaria, y sobre todo cuando se da la figura de la Tácita Reconducción, pues ya no hablamos de desalojo sino de lanzamiento y presenta taxativamente la forma como procederá la misma tal como lo indica el artículo 42 de la ley 93 de 4 de octubre de 1973

Artículo 42: “Tratándose de locales de uso comercial, industrial, profesional o docente las acciones de desahucio y lanzamiento serán competencia de la jurisdicción ordinaria ...

Si ocurre tácita reconducción el contrato se convertirá en contrato por tiempo indefinido.

En éstos casos serán causales de lanzamiento.... y cuando sea por tiempo indefinido, serán causales de desahucio las siguientes:

...

“Cuando se imprescindible reparar el local y de acuerdo con certificado de ingeniería municipal resulte necesaria la desocupación” (12)

Tal como lo hemos venido indicando cuando hablamos a alcance y aplicación, no podemos hacerlo sin utilizar la jurisdicción pues si bien es cierto que: tiene un alcance a nivel territorial y sobre a todas las personas o ciudadanos tanto panameños como extranjeros que se encuentren dentro de nuestro territorio, a la hora de aplicar las normas o procedimientos legales tenemos que hacer un hincapié y diferenciar a qué legislación nos referimos si a la de Legislación Social o

Ley 93 de 4 de octubre de 1973, Op, Cit.

a la de Libre Contratación, así como también si es un local para uso habitacional o por si lo contrario tratamos con uno de uso comercial, profesional, industrial, etc. Para entonces saber que automáticamente tenemos que remitirnos la vía ordinaria ya sean los Juzgados de Circuito o los municipales en su esfera Civil.

Requisitos Para que se de el Desalojo temporal Por Reparación.

Tomando en cuenta lo que indica la norma en cuanto a la solicitud para el desalojo temporal por reparación, podemos inferir que específicamente la ley 93 de 4 de octubre de 1973, en su artículo 45 el cual hace alusión a los requisitos que debe contener una solicitud tanto de desahucio y/ o lanzamiento, requisitos que en efecto, son los mismos que debe contener la solicitud de Desalojo, y en especial el ya citado Desalojo Temporal por Reparación, regulado en el Decreto Ejecutivo 87 de 28 de septiembre de 1993.

Artículo 45: “las solicitudes de desahucio o lanzamiento, se tramitarán conforme al siguiente procedimiento:

El arrendador presentará la solicitud de desahucio o lanzamiento acompañado de una copia del contrato de arrendamiento correspondiente y certificado de paz y salvo del bien inmueble...” (13)

Sin embargo, como en esta ocasión nos referimos al Desalojo Temporal por Reparación, debemos además de presentar la solicitud de desalojo, el certificado de inspección municipal que corrobore la necesidad apremiante de realizar las debidas reparaciones al bien inmueble, sin dejar pasar por alto, el certificado expedido del Registro Público que constate que quien solicita el desalojo sea el propietario del bien o en defecto el administrador del mismo si se trata de una persona jurídica; al igual que los planos originales de la propiedad así como también los de las reparaciones al inmueble y el

. 13. Ley 93 de 4 de octubre de 1973, Op, Cit.

Contrato de Construcción, sin olvidar el poder otorgado debidamente al apoderado legal y la demanda pertinente que avala dicha pretensión de desalojo.

Es decir los requisitos que se exigen para solicitar una orden de Desalojo Temporal por Reparación son los siguientes:

Solicitud de Desalojo Temporal por Reparación ante la Dirección General de Arrendamiento.

Poder y Demanda con la pretensión

Certificado de Inspección Municipal

Contrato de Arrendamiento.

Contrato de Construcción.

Plano Original del Inmueble registrado en el Registro Público.

Planos de las Mejoras.

Y si procedemos brevemente a realizar un análisis sobre todos ellos podemos señalar que:

La ya mencionada ley 93, es quien crea dicha dirección, la misma que es la encargada de otorgar las solicitudes y por ende quien tiene conocimiento de dicha figura en primera instancia, sin embargo es el Decreto Ejecutivo 87 el que regula los procedimientos a seguir para la interposición de tal medida, tal como lo indica el artículo 7 de dicho decreto señala lo siguiente sobre la formalización de la demanda:

Artículo 7: “para formalizar cualquier tipo de demanda o solicitud ante las dependencias de la Dirección General de Arrendamiento o de las Comisiones de Vivienda, se deberá cumplir con los siguientes requisitos generales, sin perjuicio de los particularmente requeridos en cada caso:

Nombre y generales del Demandante.

Nombre y número de cédula del representante legal en caso de ser Persona Jurídica.

Los datos y generales que se posean del demandado.

Identificación del bien inmueble arrendado.

Poder especial por el arrendador, propietario o arrendatario del inmueble sobre el cual recae la solicitud.

Determinación del trámite para el cual se confiere el poder.

Nombre, número de cédula y lugar y teléfono donde recibe notificaciones personales el apoderado legal.

Hechos de la demanda.

Descripción de las pruebas aportadas con la demanda.

Normas legales que se estiman aplicables al caso.

Copia de contrato de arrendamiento debidamente registrado en la Dirección General de Arrendamiento. (14)

Tal como lo podemos observar dicho artículo regula la forma de presentar la demanda o cualquier solicitud ante cualquier dependencia e inclusive ante la propia Dirección General de Arrendamiento.

Competencia.

Cuando hablamos de competencia, tenemos que hacer ineluctablemente la distinción entre Jurisdicción y Competencia tal y como lo hace el Código Judicial de Panamá. en sus artículos 228 y 234 respectivamente:

Artículo 228: Jurisdicción es la Facultad de administrar justicia. (15).

Artículo 234: Competencia en lo judicial es la facultad de administrar justicia en determinadas causas.(16)

Luego de hacer la diferencia entre ambas figuras, podemos acotar que la competencia existente en cuanto a desalojo, lo posee el Estado panameño, sin embargo cuando nos referimos específicamente a jurisdicción lo tenemos que ver desde dos puntos de vista, en primera instancia la correspondiente a Legislación Social de Arrendamiento y en segunda Instancia la concerniente a la legislación ordinaria tratándose de Libre Contratación.

14. Decreto Ejecutivo Nº 87 De 28 Septiembre de 1993

15. Código Judicial de Panamá

16. Código Judicial de Panamá, Op, Cit.

Aunque en materia de desalojo y especialmente por reparación es a la Dirección General de Arrendamiento la encargada de la jurisdicción, es decir de llevar a cabo todos los procedimientos necesarios para que se de o ponga en práctica dicha institución.

Oficina General de Arrendamiento.

Al referirnos específicamente a la Dirección General de Arrendamiento, la cual está adscrita al Ministerio de Vivienda, tenemos necesariamente que remontarnos a la que hoy se conoce como ley 93 de 4 de octubre de 1973, pues fue con esta ley que se creó dicha dirección y desde entonces ha sido la encargada de llevar a cabo todo lo pertinente a arrendamiento, y muy especialmente a los habitacionales con un tramo de alquiler por debajo de CIENTO CIANCUENTA DÓLARES ($ 150.00), inquilinatos que en la actualidad se conocen como bajo Legislación Social de Arrendamientos.

De igual manera dicha dirección es la encargada de hacer cumplir lo dispuesto en las normas legales, e incluso de sancionar a cualquiera de las partes en conflictos siempre y cuando no cumplan con lo dispuesto tanto en la demanda así como también en l resolución que acoge y ordena o niega la pretensión, tal como lo señala el artículo 35 del Decreto ejecutivo 87.

Artículo 35 “Si una de las partes no ejecuta las reparaciones ordenadas mediante resolución en el plazo establecido se procederá de la siguiente manera:

la comisión respectiva solicitará presupuesto del consto de la reparación al Departamento Técnico que corresponda dentro del Ministerio de Vivienda.

Recibido el presupuesto se ordenará la retención de cánones que el arrendatario consignara ante la Dirección General de Arrendamiento, hasta cubrir el monto total de la reparación.

Una vez cubierto el monto total de las reparaciones se ordenará la suspensión inmediata de las relaciones y en caso de existir algún excedente dichas sumas serán entregadas al arrendador que se entenderán acreditados a los cánones de arrendamientos. (17)

Procedimientos.

Como toda petición o trámite judicial conlleva una serie de procedimientos, en este caso el Desalojo Temporal por Reparación, no se queda a tras, de allí que para solicitar dicha acción hay que cumplir con una serie de requisitos los cuales ya los hemos mencionado en puntos anteriores. sin embargo para mejor comprensión del tema, vamos a tocarlos soméramente, de allí tenemos que en principio hay que Formalizar la demanda, tal como lo señala el Artículo 7 del Decreto Ejecutivo 87, así como también de los necesarios o específicos al referirnos a la materia que nos compete el artículo 10 del mismo decreto señala:

Artículo 10: Tratándose de quejas por reparación con la solicitud deberán aportarse el último recibo de pago de alquiler que compruebe su pago” (18)

Luego de presentar la demanda se da inmediatamente la admisión de la misma, y luego el traslado el cual se hará personalmente dentro de un periodo de 48 horas de admitida la misma, y una vez notificado el demandado ya sea personalmente o por edicto, este tiene un plazo de 5 días hábiles para contestar la misma, y en ella se tendrá que cumplir con los requisitos señalados en el artículo 7 de dicho Decreto Ejecutivo; luego de cumplir con lo señalado anteriormente el funcionario instructor citará a las partes en un plazo no mayor de 5 días, y en caso dado de no darse la misma se aplazará por un periodo de tres (3) días hábiles, tomando en cuenta que solamente podrá aplazarse una sola vez, posteriormente se procederá a realizar una inspección ocular en el lugar de los hechos en un plazo de 15 días. Y en el caso especial del Desalojo Temporal por Reparación La D.G. A Dirección

17. Decreto Ejecutivo 87 de 28 de septiembre de 1993, Op, Cit

18. Decreto Ejecutivo 87 de 28 de septiembre de 1993, Op, Cit

General de Arrendamiento, solicitará al departamento técnico del Ministerio de Vivienda, una inspección para determinar la necesidad de reparación del inmueble, para ver si amerita o no el desalojo y el tiempo que estime valla a durar el mismo, tal como lo señala el artículo 25 del ya citado anteriormente Decreto Ejecutivo 87

De allí podemos inferir que los procedimientos necesarios a seguir a la hora de interponer una demanda o solicitud de Desalojo temporal por Reparación son los siguiente: 1. Presentación de la Demanda, 2. Admisión de la demanda; 3. Notificación o traslado de la demanda en un plazo no mayor de 48 horas, 4. Contestación de la demanda, cumpliendo con lo señalado en el artículo 7 de dicha norma, 5, Audiencia dentro de los 5 días posteriores, 6. Inspección ocular y por último, 7. Resolución, cabe destacar que con respecto a los recursos con que cuentan las partes están: El Recurso de apelación con respecto a las resoluciones emanadas de las Comisiones de Vivienda y en un periodo o término de los siguientes 5 días, sin embargo con las que emanan de la Dirección General de Arrendamiento, cabe tanto las reconsideraciones, ante el Ministro de Vivienda dentro del término de 5 días hábiles a partir de la fecha de notificación de la resolución.

Interponer demanda.

La demanda o solicitud de Desalojo temporal por reparación se presenta ante la Dirección General de Arrendamiento, tal como lo señala el artículo 1 del Decreto ejecutivo 87 de 28 de septiembre de 1993, pues es de dicha dirección conocer en primer instancia tales situaciones. Siempre y cuando dicha petición cumpla con todos los requerimientos exigidos por las normas legales

Quién Presenta la Demanda.

En primera instancia, podemos acotar que la demanda o solicitud de Desalojo temporal por reparación la presenta quien se ve afectado, en este caso es el arrendador quien hace la petición de desalojo, para que el inquilino abandone la propiedad temporalmente, hasta que se realicen las reparaciones pertinentes al inmueble, y la misma puede ser presentada por el propio arrendador o por el apoderado legal si se trata de una persona jurídica.

5.1.3 Contra quién se Presenta Demanda.

Al presentar la demanda de desalojo, tenemos que tener presente que ante todo existe una relación contractual, bilateral de arrendamiento, de allí que la misma al ser solicitada ante la ya mencionada Dirección General de Arrendamiento, se hace contra el inquilino o arrendatario, que se encuentra dentro de la propiedad que necesita ser desocupara para así poderle hacer las reparaciones pertinentes, con el ánimo de volverle a su estado habitacional de optimas condiciones, tanto sociales como de salubridad. De allí podemos señalar que en principio dicha solicitud se interpone en contra del arrendatario del bien inmueble arrendado.

5.1.4 Ante quién se Presenta la Demanda.

Luego de cumplir con todos los requisitos necesarios para interponer la demanda o solicitud de Desalojo Temporal por Reparación, debemos dirigirnos ante la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda de Panamá, la cual es la oficina encargada de llevar a cabo todo lo pertinente a dicha materia, tal como lo señala el Decreto Ejecutivo 87 de 28 de Septiembre de 1993 el cual regula la ley 93 de 4 de octubre de 1973. Siempre y cuando nos estemos refiriendo a locales de uso habitacional que se encuentren dentro de la Legislación Social de Arrendamiento.

Legislación Comparada.

Al hacer una comparación de la ley 93 de 4 de octubre de 1973, con otras legislaciones, tomamos la codificación argentina la cual consideramos es una de las más símiles con la nuestra, de allí que en materia de desalojo temporal por reparación la ley argentina en su artículo 29 señala lo siguiente:

Artículo 29: “Procede el desalojo del inquilino cuando sea indispensable para efectuar en el inmueble reparaciones urgentes y debidamente certificadas por la oficina pública competente. Terminada la reparación, el inquilino tendrá derecho a reintegrarse a lo que ocupaba” (19)

De la misma manera la ley 14.288 reemplazó el artículo 28 de la ley 13.581, quedando de la siguiente manera

Artículo 28, ley 13.581: “El propietario que desee construir una o más unidades de vivienda, como ampliación de la edificación existente, podrá requerir el desalojo de sus inquilinos cuando éstos se opongan injustificadamente a posibilitar los trabajos de ampliación” (20)

Artículo 28, ley 14.288: “El propietario que desee construir una o más unidades de vivienda para ampliar la edificación existente, podrá solicitar, en caso de oposición de sus inquilinos, la intervención de la Cámara de Alquileres, a fin de posibilitar los trabajos respectivos, la que decidirá si los locatarios deben someterse al requerimiento del propietario” (21)

19. Ley 13.581 de Argentina sobre arrendamientos.

20. Ley 13.581. Op. Cit.

21. Ley 14.288, Reformó la ley 13.581

Al respecto debemos tener presente que en esta ocasión solamente tocaremos de manera somera los aspectos que consideramos más importantes entre ambas legislaciones.

Luego de dicha aclaración podemos indicar que al comparar las ya mencionadas leyes argentinas, encontramos que se asemejan a la panameña (ley 93 de 1973) específicamente en sus artículos 32 numeral 5 y 42 numeral 3, con la diferencia que en la argentina señala taxativamente que es el arrendador o inquilino el que hace la solicitud de desalojo, mientras que en la panameña, la encontramos como un derecho del arrendatario, mientras que para solicitar específicamente dicho desalojo tenemos que irnos a la regulación de la ley en el Decreto Ejecutivo 87 de 1993, y ampararnos en el artículo 28 de la ley 93 de 1973 el cual señala lo siguiente:

Artículo 28: “El arrendador está obligado a:

Conservar el bien inmueble arrendado en condiciones higiénicas y de seguridad adecuadas, a juicio de las oficinas públicas correspondientes.

Efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el inmueble arrendado y sus instalaciones en estado de servir para el uso a que ha sido destinado”(22)

Una vez plasmadas las diferencias y similitudes entre ambas legislaciones, podemos inferir que la legislación panameña está un poco desfasada con respecto a la reglamentación y procedimientos a seguir por cada una de las partes involucradas en los conflictos, y sin embargo ambas legislaciones tratan el tema de Desalojo temporal por Reparación, de forma casi igual con las únicas diferencias de las Obligaciones y Derecho de las partes, pues mientras la argentina se refiere taxativamente al derecho del arrendador de solicitar el desalojo, en la panameña se presenta como uno de los derechos del arrendatario.

22. Ley 93 de 4 de Octubre de 1973. Op. Cit.

Conclusiones

Luego de realizar este trabajo investigativo, consideramos que como todo en la humanidad va evolucionando, de la misma manera lo tienen que ir haciendo nuestra legislación, pues deben estar cada día que pasa acorde con la realidad y sobre todo con el mundo circundante en que vivimos, de allí que a manera de conclusión se señala lo siguiente:

Es irrisorio que tratándose de una materia tan importante y sobre todo tan utilizada por la mayoría de las personas, se conozca poco o casi nada, de la legislación que regula dicha institución, (Arrendamiento).

Que a pesar de existir un decreto que Regule la ley 93, solamente se dedique a mencionar las diferentes materias que tratará tanto la Dirección General de Arrendamiento y las diferentes Comisiones de Vivienda del Ministerio de Vivienda, pero no haya hecho hincapié en que se entiende por cada una de ellas como es el caso especial del Desalojo temporal por Reparación.

Que resulta totalmente ilógico que en nuestro país los asuntos que se ventilan en la Dirección General de Arrendamiento, únicamente se puedan presentar en la sede del Ministerio de Vivienda en la Provincia de Panamá.

Una institución de vivienda como es el propio Ministerio de Vivienda, posea casi ninguna documentación sobre las materias que diariamente se trabajan.

Es lamentable la falta de preocupación por parte de las autoridades, al no darle la necesaria publicidad a una ley tan importante como es la de arrendamiento ya que de una u otra manera en alguna ocasión nos hemos visto involucrados en tal situación, ya sea como arrendadores o como arrendatarios.

Recomendaciones.

Como futuro Profesional del Derecho considero que una vez estudiada y analizada la ley 93 de 4 de octubre de 1973 y su regulación bajo el decreto Ejecutivo 87 de 28 de septiembre de 1993, así como también todos aquellos que infirieron o que regularon específicamente artículos de la ley original como por ejemplo el Decreto Ejecutivo 294 de 12 de marzo de 1994, se puede llegar a aportar las siguientes recomendaciones:

Recomendamos realizar una campaña de difusión y capacitación masiva por parte de las autoridades de vivienda, sobre todo a las personas de escaso recursos y en áreas marginadas del país, para así evitar posibles exabruptos por parte de quienes conocen las normas y por ende se aprovechan de quienes las ignoran.

Por lo extenso del material a tratar dentro del curso, consideramos que el mismo debería ser ampliado de un semestre a dos, para que con dicha acción, se pueda ahondar en el estudio de dicha disciplina.

Recomendamos la pronta adecuación de las normas legales de arrendamientos a la realidad del mundo circundante en que vivimos, con el propósito de que a la hora de presentar acciones judiciales, de tal magnitud, tanto la parte actora como la demandada, no se encuentren con anomalías o lagunas legales, producto de la apremiante necesidad de quienes se llaman padres de la patria de copiarse de las leyes extranjeras.

Bibliografía

Constituciones, Códigos y Textos Legales

Constitución Política de la República de Panamá de 1972, actualizada por el acto legislativo Nº 1 de 2004.

Código Civil de Panamá 1917.

Código Judicial de Panamá, reformado por la ley 23 de 1 de junio de 2001,

Ley 93 de 4 de Octubre de 1973.

Decreto Ejecutivo N º 87 de 28 de Septiembre de 1993.

Decreto Ejecutivo Nº 294 de 7 de diciembre de 1994.

Ley 13.581 de Argentina sobre arrendamientos

Ley 14.288, Reformó la ley 13.581 de arrendamiento Argentina

Libros:

Adames G, Luis M “El Problema de los Arrendamientos urbanos y la crisis habitacional en Panamá” (Panamá Rep. De Panamá, 1979)

Heras, Miguel L: “CAUSALES QUE DAN LUGAR AL DESALOJO El Tiempo en el Contrato de Locación” (Argentina, Buenos Aires, ed. Duque Depalmas).

Ramírez, Jorge Orlando “EL JUICIO DE DESALOJO” (Argentina, Buenos aires,

Diccionarios:

Diccionario Enciclopédico “OCÉANO”, (España, Madrid. 1992)

Diccionario “Santillana del Español”, (México, Distrito federal, 1998)

Cabanellas, Guillermo, “DICCIONARIO ENCICLOPÉDICO DE DERECHO USUAL)

Y es que es gracias a dicha posición que en nuestro país han ocurrido una serie de eventos de gran envergadura como es la Construcción del Canal de Panamá, la construcción del Puente sobre el Canal llamado Thatcher Ferry Bridge, mejor conocido hoy en nuestros días como “Puente de las Américas”, entre otras maravillas,

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Enviado por:	Abdiel
Idioma:	castellano
País:	Panamá

Palabras clave:

Drecho Procesal panameño Lanzamiento o desahucio en Panamá Ejecución de bienes en Panamá Lanzamiento por mora con retención de bienes Desalojo temporal por reparación Jurisprudencia panameña

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