Terreno:

adj. terrenal.

m. Extensión o espacio de tierra:

Campo o esfera de acción en que con mayor eficacia pueden mostrarse el carácter o las cualidades de personas o cosas:.

dep. Lugar en que se desarrolla un encuentro deportivo:.

geol: Formación geológica de diversa amplitud y significado por su naturaleza, origen, epoca, etc. Puede ser sedimentario, volcánico, metamórfico, detrítico, etc.

Definición y categorías:

1. Constituye el suelo no urbanizable aquellos terrenos que no pueden ser urbanizados, bien porque están sujetos a algún régimen de protección, bien porque conforme a la estrategia y al modelo territorial y de usos previsto por este Plan, deben ser excluidos, en principio, del proceso urbanizador o preservados del mismo.

2. En base a lo anterior, este Plan establece las siguientes categorías genéricas:

2.1. Suelo no urbanizable protegido especialmente (SNUPE), en el que se incluyen:

a)Los terrenos que están sujetos a un régimen específico de protección o mejora conforme, bien a la propia legislación de ordenación territorial o urbanística; bien a la reguladora de la conservación de la naturaleza, flora y fauna, del patrimonio histórico o artístico, del paisaje o del medio ambiente, o que este Plan expresamente así lo manifieste, al reunir valores o presentar características de protección del patrimonio histórico, de conservación de la naturaleza, fauna y flora o del medio ambiente, que los hacen merecedores de una especial protección.

Se incluye en este apartado, por su propia naturaleza ligada a un régimen específico, el dominio público natural marítimo e hidráulico, de conformidad con sus legislaciones reguladoras.

b) Los terrenos cuyo excepcional valor agrícola, ganadero, forestal o cinegético, actual deba ser mantenido y preservado y aquellos otros que en virtud de los planes o programas de dichos sectores productivos públicos o privados, por su propia transformación o en razón del modelo socio-económico y territorial adoptado por el Plan, deban ser objeto de tal uso o aprovechamiento.

2.2. Suelo no urbanizable común (SNUC).

Incluye los terrenos que conforme a la estrategia territorial adoptada por el Plan deban ser excluidos del proceso urbanizador o preservados del mismo. Sin que por ello deban ser considerados como suelos residuales del urbanizable, sino con capacidad de ser mejorables, realzados sus potencialidades territoriales y sus funciones sociales, que el Plan fomenta explícitamente, y desde luego, tutela.

2.3. Suelo no urbanizable de núcleos diseminados (SNUND).

Formado por los núcleos diseminados rurales, constituidos por aquellas parcelaciones y asentamientos consolidados y estables de población en suelo no urbanizable, que este Plan configura con tal carácter.

Artículo 9.1.2. Sobre la modificación de la clasificación del suelo no urbanizable

1. Se prohibe toda alteración de las determinaciones de clasificación del suelo de este Plan que suponga la conversión o inclusión directa del suelo no urbanizable en la clase de suelo urbano con la salvedad de lo dispuesto en el artículo 9.4.1.

2. Los terrenos que el Plan incluye en suelo no urbanizable especialmente protegido, no podrán ser objeto de ningún tipo de reclasificación, salvo que desaparezca el valor a proteger por causas naturales.

3. Tampoco se podrán reclasificar los terrenos, incluidos en suelo no urbanizable, que hayan sufrido los efectos de un incendio forestal o que estén sometidos a algún tipo de expediente de incumplimiento de la legalidad vigente.

4. Toda modificación o revisión de la ordenación urbanística que implique reclasificación del suelo no urbanizable en urbanizable, en cualquiera de sus dos categorías, deberá tramitarse observando la legislación correspondiente y lo que al respecto indiquen estas normas sobre la valoración del posible impacto ambiental.

5. En todo caso, cualquier modificación reclasificatoria del suelo no urbanizable que pudiera admitirse al amparo de estas Normas, deberá justificar suficientemente la necesidad o interés público a que obedezca y el carácter inaplazable y urgente de su satisfacción, así como la coherencia de la resolución adoptada con el modelo y las estrategias territoriales vigentes, en los que deberá integrarse.

Artículo 9.1.4. Licencias en suelo no urbanizable

1. Todos los actos de parcelación o segregación de fincas o terrenos, de movimiento de tierras, de edificación e instalación, de extracciones de áridos, agua, minerales, talas o abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda, o que posean interés botánico o ambiental, así como aperturas de caminos o construcción de infraestructuras de cualquier tipo (comunicaciones, eléctricas, hidráulicas...), en esta clase de suelo, quedarán sujetos a previa licencia municipal.

Igualmente será necesaria la obtención de previa licencia para la instalación de cercas, vallados y cerramientos con cualquier tipo de finalidad que impida la libre circulación de la fauna.

2. Todas las solicitudes de licencias, necesitarán para su autorización proyecto redactado por técnicos competentes, conforme al procedimiento y determinaciones reguladas por estas Normas y la legislación competente.

Artículo 9.1.5. Parcelaciones y segregaciones en esta clase de suelo

1. Todos los actos de parcelación o segregación de fincas o terrenos en suelo no urbanizable quedarán sujetos, cualesquiera que sea su finalidad, a previa licencia municipal, o a la declaración de su innecesariedad en el supuesto y conforme al procedimiento regulado en estas Normas.

Los Notarios y Registradores de la Propiedad no podrán autorizar o inscribir escritura de división, parcelación o segregación de terrenos sin que se acredite el cumplimiento de dicho requisito, que deberá testimoniarse en la correspondiente escritura.

2. En esta clase de suelo no podrá realizarse, ni por tanto, autorizarse en ningún caso, actos de división o segregación de parcelas o fincas con fines edificatorios, en los supuestos siguientes:

a) Cuando se trate de parcelación urbanística, conforme a lo establecido en estas Normas.

b) Cuando pueda dar lugar a otras fincas inferiores a la parcela mínima fijada para la realización de usos previstos en estas Normas en cada tipo de suelo no urbanizable.

c) Cuando se refieran a fincas en las que existan construcciones ilegales.

d) Cuando quepa presumir legalmente que tiene un fin urbanístico, por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada, la instalación de infraestructuras o servicios innecesarios para las actividades admitidas por este Plan.

3. No obstante lo anterior, se podrán efectuar fraccionamientos a efectos exclusivamente agrarios o forestales sin necesidad de licencia y previa a la declaración de su innecesariedad por el órgano municipal competente, mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Informe favorable de la Consejería competente valorando la conformidad a la legislación aplicable.

b) En caso de que la parcela resultante del fraccionamiento tuviera una superficie inferior a la mínima establecida en estas Normas para cada categoría del suelo no urbanizable, será preciso compromiso previo del peticionario de inscribir en el Registro de la Propiedad la condición de no efectuar obras de construcción o de urbanización en la parcela.

4. Cuando en un ámbito determinado se produzcan sucesivas divisiones o segregaciones de parcelas con efectos edificatorios, simultáneas o no, de una finca matriz se podrá exigir la redacción de un Plan Especial que estudie sus efectos territoriales y medio ambientales.

Igualmente, cuando se produzca un exceso de divisiones parcelarias en un ámbito territorial, el Ayuntamiento podrá suspender las autorizaciones de divisiones parcelarias a efectos edificatorios en el ámbito que a tal efecto se delimite gráficamente, con el fin de estudiar, en su caso, las medidas a adoptar mediante un Plan Especial.

5. En los asentamientos residenciales de los núcleos diseminados rurales preexistentes y consolidados, delimitados por éste Plan o por el Plan Especial que lo desarrolle, el régimen de parcelación será el definido en estas normas o por el Plan Especial de núcleos diseminados, que contendrá las pertinentes determinaciones.

6. En todo caso, será considerada ilegal cualquier parcelación que incumpla estas normas aunque no tengan la consideración de parcelación urbanística, pudiendo dar lugar a la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad en los términos previstos en el artículo 4.3.15 y siguientes de estas Normas.

Artículo 9.1.6. Edificaciones e instalaciones en esta clase de suelo

1. Todos los actos de edificación e instalación en el suelo no urbanizable quedarán sujetos, cualesquiera que sea su actividad, a previa licencia municipal.

2. Toda solicitud de licencia de edificación o instalación en el suelo no urbanizable, necesitará para su autorización proyecto redactado por técnicos competentes, sobre la totalidad de la parcela o territorio vinculado a la edificación.

3. No se podrán otorgar licencias de edificación sobre una parcela, mientras no se hayan desarrollado con el suficiente grado de consolidación las medidas y obras medio-ambientales a las que esté condicionada la edificación por el correspondiente proyecto, de conformidad a lo previsto en éstas Normas y en la legislación ambiental aplicable y, en particular, lo dispuesto en la Ley 7/1994 sobre Protección Ambiental de Andalucía.

4. El uso y construcción para el que se conceda la licencia deberá quedar vinculado a la totalidad de la superficie de la parcela afecta normativamente, según la clase de suelo no urbanizable, mediante inscripción registral que exprese las limitaciones en cuanto a su divisibilidad, edificabilidad y obligaciones impuestas por la autorización previa de la construcción, considerándose inedificables para futuras parcelaciones o segregaciones.

5. Deberá destinar el suelo al uso previsto, así como conservar y en su caso mejorar las edificaciones, instalaciones, valores naturales o de explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga existentes o de que sean susceptibles los terrenos, mediante el empleo de obras, medios técnicos e instalaciones adecuadas, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de su estado o características esenciales. En todo caso los trabajos y las obras precisas, estarán sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil o administrativa aplicable por razón de la materia.

Artículo 9.1.7. Extracciones y talas

1. Las extracciones de áridos, agua, minerales, talas o abatimiento de árboles que constituyan masa arbórea, espacio boscoso, arboleda, o que posean interés botánico o ambiental quedarán sujetos a previa licencia municipal.

2. Sin prejuicio de las sanciones o actuaciones que legalmente correspondan por la infracción a que diera lugar los incumplimientos anteriores, será necesario restaurar, en la medida de lo posible, la realidad alterada o transformada. En el caso de tala de árboles o arbustos estas medidas deberán incluir, en todo caso, la replantación con especies iguales o, en su caso, de características y porte similares.

Artículo 9.1.8. Núcleo de Población

1. Se define el núcleo de población como el asentamiento humano generador de requerimientos o de necesidades asistenciales y de servicios urbanísticos.

2. Las condiciones objetivas que dan lugar a su formación son las siguientes:

a) El incumplimiento de las condiciones que en cuanto a densidad edificatoria, superficie de parcela mínima, distancia entre edificaciones, separación de éstas a linderos y cualquier otra que establezca estas Normas para cada una de las zonas delimitadas en el suelo no urbanizable.

b) La apertura de caminos que no cuenten con la preceptiva licencia municipal y no estén amparados en figuras de planeamiento o proyectos de obras aprobados.

c) Alineación de edificaciones con frente a camino o vía pública o privada existente o en proyecto.

d) La existencia de abastecimiento de agua potable, alcantarillado comunitario o electrificación con acometidas individuales no previstas en plan o proyecto aprobados.

e) Existencia de publicidad referente a parcelación o segregación de parcelas sin advertencia expresa de sus fines, limitaciones legales para edificar y de procedimiento legalmente establecido, cualquiera que sean los medios utilizados (carteles, octavillas, anuncios, etc...).

f) Ausencia de cláusulas en los títulos de enajenación de las parcelas que condicionen y comprometan al adquirente al cumplimiento de la condición rústica de la finca.

En cualquier caso se considerarán núcleo de población urbana los lugares en que concurran una o varias de las anteriores circunstancias.

3. El concepto de núcleo de población serán de aplicación a los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, en cualquiera de sus categorías, y a los clasificados como suelo urbanizable no programado en tanto no tengan aprobados éstos últimos su planeamiento de desarrollo.

No será de aplicación, sin embargo, a los suelos no urbanizables de núcleo diseminados.

Artículo 9.1.9. Documentación general de los proyectos y planes de los distintos usos en el suelo no urbanizable

La documentación mínima que exigirá a dichos documentos será:

a) Plano a escala 1:1.000 que recoja adecuadamente todos los elementos significativos del territorio: arbóreos, topográficos, hidráulicos, etc., y construcciones o instalaciones existentes, así como extensión de la finca.

b) Plano a escala 1:1.000 ó 1:2.000, en los que se reflejará la correcta y justificada idoneidad del tipo y de la ubicación de todas las obras, instalaciones o soluciones medio-ambientales previstas para el cumplimiento de las condiciones establecidas en estas Normas. Superficie ocupada por la construcción y descripción y proyecto de las características fundamentales de la misma y de los usos o actividades a desarrollar.

c) Parcelario catastral de rústico y plano de localización respecto al territorio circundante a escala 1:5.000, en el que, entre otras cosas, se refleje la distancia las zonas urbanas y urbanizables, así como el cumplimiento de la no formación de núcleo de población urbana.

d) Documentación acreditativa de la titularidad de los terrenos afectos a la actuación o conformidad otorgada por el dueño para afectar la superficie de ésta a la edificación y con condiciones de indivisibilidad que resulten de la autorización previa.

e) Estudio justificativo de la solución del acceso rodado, aparcamiento, abastecimiento de agua y energía eléctrica, así como de la recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos; solución que siempre deberá ser asumida como coste a cargo del establecimiento de la propia actividad, formulando expresamente el pertinente compromiso formal en tal sentido.

f) En función del tipo de actividad y de su importancia, el Ayuntamiento exigirá en función de lo marcado por la legislación ambiental aplicable a estas Normas Evaluación de Impacto Ambiental, Análisis de Efectos Ambientales o cualquier otro documento de prevención ambiental que considere oportuno.

REQUISITOS PARA COMPRA VENTA DE TERRENO

1.- Título de propiedad del (los) vendedor(es). (escritura con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad).

2.- Acta de matrimonio del (los) vendedores(es) (si cuando adquirió el terreno estaba casado).

3.- Boleta de pago del impuesto predial al corriente (si el terreno se encuentra en el Distrito Federal, se requieren recibos de pago del impuesto predial de los últimos cinco años).

4.- Boletas de pago de los derechos por consumo de agua de cinco años o en su defecto un certificado de no adeudos por consumo de agua.

5.- Generales del (los) vendedor(es) y del (los) comprador(es) (nombre y apellidos según acta de nacimiento, nacionalidad tanto de éste como de sus padres, lugar de nacimiento <Estado y municipio>, fecha de nacimiento <día, mes y año>, acupación estado civil y domicilio.

6.- Si el (los) vendedor(es) o comprador(es) va a estar representado al momento de la escritura, se requerirá el poder ante notario en el cual consten las facultades de representación, así como los generales del apoderado.

7.- Si el (los) vendedor(es) o comprador(es) es (son) una sociedad, se requerirá además:

Acta constitutiva de la sociedad, así como todas las reformas que hubiese sufrido la misma.

Nombre del apoderado, así como sus generales.

Poder notarial o escritura en laque consten sus facultades para representar a la sociedad con facultades adecuadas.

8.- Si el (los) vendedor(es), comprador(es) o el (los) apoderado(s) es (son) mexicanos por nacimiento pero hijo de padre o madre extranjero, requerirá presentar el certificado de ser mexicano por nacimiento correspondiente.

9.- Si el (los) vendedor(es), comprador(es) o apoderado(s) es (son) extranjeros, requerirá presentar el documento que acredite su legal estancia en el país y para el caso del (los) comprador(es) requerirán firmar un aviso previo que elaboraremos para presentar a la Secretaría de Relaciones Exteriores.

10.- Identificación oficial:  (credencial de elector o pasaporte.

Introducción.

El trabajo que se presenta a continuación trata sobre El Terreno destacando su definición, categorías, los requisitos que se necesitan para comprar un terreno y algunos artículos de La Normativa del Suelo no Urbanizable y de protección del medio ambiente

Título Noveno: Régimen del suelo no urbanizable Capítulo Primero: Régimen general del suelo no urbanizable Sección 1ª: Disposiciones generales; así mismo se anexan dibujos relacionados con el tema.