1.- Derechos Reales en general

1.1.- Definición. El dar una definición de “derechos reales” aceptada universalmente es como pretender que el derecho mundial se universalice temporal y espacialmente. Por eso, expondremos diferentes definiciones dadas por distintos autores para observar las similitudes y diferencias que existen entre ellas.

1.1.1.- Demolombe: “Un derecho real es el que crea entre las personas y las cosas, una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto”

1.1.2.- Ortolan: “Derecho real es aquél en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O, en términos más sencillos, [...] un derecho real es aquél que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera, un beneficio mayor o menor.”

1.1.3.- Mackeldey: “Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa sometida, por razón del mismo, a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien sea bajo todos los conceptos o bajo algunos solamente.”

1.1.4.- Maynz: “Los derechos pueden referirse [...] a un objeto cualquiera al cual su voluntad [la del hombre] se dirige [...]. 1) Nuestra voluntad se dirige a uno de nuestros semejantes: tenemos el derecho de exigir de él que haga alguna cosa a nuestro favor [...]. 2) Nuestra voluntad se dirige a una cosa, hecha abstracción de todo otro individuo fuera de nosotros. Esta clase de derechos no supone la intervención de ninguna persona determinada fuera de aquella a quien compete el derecho [...], [son los] derechos reales.”

1.1.5.- Justiniano: “Las acciones [...] son reales o personales. Porque cada cual [...] entabla su demanda contra aquél que por ningún título le está obligado pero a quien mueve controversia sobre alguna cosa: para cuyo caso se han establecido las acciones reales.”

1.1.6.- Digesto: “Acción real es aquella por la cual pedimos una cosa nuestra, que es poseída por otro; y es siempre contra el que posee la cosa.”

1.1.7.- Guillermo Allende: “Es un derecho absoluto de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación, una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.”

1.2.- Caracteres de los “derechos reales” de Allende, a tomar en cuenta. Son:

1.2.1.- Derechos absolutos. Son oponibles contra todos.

1.2.2.- De contenido patrimonial. Son susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio.

1.2.3.- Naturaleza jurídica de sus normas. Las normas que los regulan están vinculadas a la red de principios de orden superior a los cuales una sociedad considera vinculada la existencia y conservación de la organización social y no pueden ser dejadas de lado por las convenciones privadas.

1.2.4.- Sujeto activo. Puede serlo una persona de existencia física como de existencia ideal.

1.2.5.- Objeto. Son las cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y actualmente existentes.

1.2.6.- Relación directa e inmediata. Su titular no necesita intermediarios para extraer el beneficio de la cosa sobre la que posee derecho.

1.2.7.- Publicidad. Deben ser conocidos por todos. Puede cumplirse a través de la tradición y/o la inscripción en registros especiales, según el caso.

1.2.8.- Sujeto pasivo y deber de abstención. El sujeto pasivo está constituido por toda la sociedad sobre la que pesa un deber de abstención, negativo, que consiste en respetar la acción del titular del derecho sobre su cosa, conocida como “obligación de inercia”.

1.2.9.- Acciones Reales. Están protegidos por las acciones reales (reivindicatoria, confesoria y negatoria).

1.2.10.- Ius persequendi. Su titular puede perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga.

1.2.11.- Ius praeferendi. Posee dos connotaciones:

1.2.11.1.- Privilegio. Que corresponde a los derechos reales de prenda e hipoteca.

1.2.11.2.- Derecho de Exclusión. Posibilidad de dejar de lado y prevalecer sobre los derechos reales de fecha posterior.

1.3.- Concepciones clásicas sobre los derechos reales

1.3.1.- Diferencias entre derechos reales y personales. Los primeros crean una relación directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo, sin ningún intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo y la cosa es sólo mediatamente su objeto, interponiéndose la figura del deudor entre ella y aquél.

1.3.2.- Análisis de las diferencias puntuales entre ellos. Podemos encontrar los siguiente criterios.

1.3.2.1.- Relación directa e inmediata con la cosa. Existe en los reales pero no en los personales.

1.3.2.2.- Objeto. De los derechos reales es la cosa; de los personales, el hecho del deudor.

1.3.2.3.- Exclusividad. Lo que me pertenece en el todo, es posible que pertenezca al mismo tiempo a otro, pero nada impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a otro”.

1.3.2.4.- Derechos de Ius praeferendi y de Ius persequendi. Los gozan los derechos reales, no los personales.

1.3.2.5.- Tradición. El consentimiento no basta para la adquisición ni la transmisión de los derechos reales, pero sí en los personales.

1.3.2.6.- Oponibilidad. Los derechos reales son absolutos, los derechos personales son solamente oponibles al deudor.

1.3.2.7.- Prescripción adquisitiva. Los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, con o sin título o buena fe; los personales no.

1.3.2.8.- Abandono. Posibilidad del titular de un derecho real de exonerarse de las cargas que graban la cosa sobre la que recae el derecho mediante su renuncia, facultad de la que carece el titular de un derecho personal.

1.3.2.9.- Posesión. Los derechos reales se ejercen mediante posesión; los derechos creditorios, nacen para extinguirse mediante el pago.

1.3.2.10.- Sanción. Los derechos reales se protegen a través de las acciones reales, los creditorios por medio de acciones personales contra el deudor.

1.3.2.11.- Creación. El número y la reglamentación de los derechos reales están sujetos a la ley bajo el “Numerus clausus”; para los derechos personales impera la “autonomía de la voluntad”.

1.3.3.- Vinculaciones entre derechos reales y personales. Son:

1.3.3.1.- Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por ejemplo, el dominio puede adquirirse mediante una compraventa.

1.3.3.2.- Los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda, anticresis) son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios.

1.3.3.3.- Algunas disposiciones reguladoras del estatuto de los derechos reales crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas que rigen los derechos personales.

1.3.3.4.- Los títulos de crédito concurren, un derecho sobre el título o instrumento y un derecho personal cuya posesión es indispensable para poder ejercerlo.

1.4.- Enumeración. Son:

El dominio

El condominio

El usufructo

El uso y la habitación

Las servidumbres

La hipoteca

La prenda

La anticresis

1.4.1.- Otros derechos reales. El Código Civil en su artículo 2614 anuncia otros derechos reales prohibidos, como la enfiteusis, la superficie, los censos, las rentas, y las vinculaciones. Las primeras cuatro, son aceptadas, a veces, con un tope de cinco años.

1.4.1.1.- Enfiteusis. Es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de él de la manera más extensa, en forma perpetua o por muy largo tiempo, mediante el pago de una renta que debe abonar el propietario llamada canon.

1.4.1.2.- Superficie. Derecho real enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye el pleno goce de un edificio o de una parte de él, pudiendo ser a título gratuito u oneroso (solarium).

1.4.1.3.- Censo. Derecho real sobre cosas inmuebles por el que el censatario debe abonar al censualista anualmente un canon en dinero o frutos. Puede ser enfitéutico, reservativo o consignativo.

1.4.1.3.1.- Censo reservativo. Se da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble reservándose el derecho de percibir sobre él una pensión anual, que debe pagar el censatario.

1.4.1.3.2.- Censo consignativo. Se da cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar el censualista por el capital que de este recibe en dinero.

1.4.1.3.3.- Censo enfitéutico. Es la enfiteusis.

1.4.1.4.- Vinculación. Implica la sujeción de un bien raíz o de varios bienes a la propiedad de una determinada familia o de determinados sucesores en forma perpetua, quedando los bienes vinculados fuera del comercio y excluidos de la prenda común de los acreedores. Podemos encontrar a los mayorazgos y las capellanías.

1.4.1.4.1.- Mayorazgo. Vinculación perpetua de bienes en los que se sucede con arreglo a la ley (regular), a no ser que el fundador haya dispuesto distinto orden de sucesión (irregular).

1.4.1.4.2.- Capellanía. Carga de celebrar anualmente uno o varias misas en cierta capilla, iglesia o altar, ateniéndose a lo dispuesto por el fundador, con derecho a percibir los emolumentos o gozar los bienes que constituyen la fundación. Intervienen: el instituyente que el que la crea; el patrono, que es quien goza del bien y debe pagar al capellán; y el capellán, que cumple la carga y percibe una pensión del patrono.

1.4.2.- Consecuencias obvias de lo dispuesto en el Código Civil. Luego del análisis detallado y preciso de los artículos 2502 y 2503 del Código Civil, es notable lo poco coherente que es la idea de poder crear nuevos derechos reales, o irrumpir en la prohibición de los numerados en el punto 1.4.1.-

1.4.2.1.- Numerus clausus. “Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”. El Numerus clasus es de vital importancia para evitar la multiplicidad de los derechos reales que causaría graves males a la riqueza inmobiliaria.

1.4.3.- Derechos Reales fuera del Código Civil

1.4.3.1.- Enumeración. Son:

Propiedad Horizontal

Warrants

Hipotecas especiales

Hipoteca naval

Hipoteca aeronáutica

Debentures

Prenda con registro o sin desplazamiento

1.4.3.2.- Propiedad Horizontal. Contemplada por separado más adelante.

1.4.3.3.- Warrants. Mecanismo para movilizar el crédito pignoraticio sobre ciertas mercaderías que se encuentran depositadas en almacenes generales del fisco o de particulares.

1.4.3.3.1.- Mecanismo propiamente dicho. a) Depósito de mercaderías en los almacenes, b) entrega, de los almacenes al depositante, de un certificado de depósito (que acredita la propiedad de los bienes y puede endosarse, transmitiendo así la propiedad de las cosas depositadas) y un warrant (que otorga un derecho de prenda sobre las mercaderías depositadas y su endoso transmite ese derecho, permitiendo cobrarse con preferencia, en caso de falta de pago), c) presentación del certificado de depósito y del warrant registrado al mismo tiempo, d) entrega de las mercaderías.

1.4.3.4.- Hipotecas especiales.

1.4.3.4.1.- Pagarés Hipotecarios. Contemplados en el tema hipoteca.

1.4.3.4.2.- Régimen del Banco Hipotecario Nacional (BHN). Las hipotecas constituidas en él gozan de ciertas ventajas: a) el registro de la hipoteca durará hasta la extinción de la hipoteca (y no sólo 20 años), b) el Banco puede vender la propiedad hipotecada por sí y sin forma alguna de juicio, ordenando el remate público al mejor postor, c) el Banco, cuenta con la ayuda de la fuerza pública para tomar posesión del bien, d) podrá también desalojar del inmueble a los dueños y ocupantes.

1.4.3.4.3.- Preanotación hipotecaria. El BHN, el de la Nación Argentina y el de Crédito Industrial podrán disponer directamente la preanotación de operaciones con garantía hipotecaria, a fin de conceder anticipos a sus clientes una vez acordado el préstamo y comprobado el dominio y la libertad de disposición de la finca ofrecida. Esta preanotación originará una carga real sobre el inmueble, con privilegio especial sobre éste por el importe del anticipo, sus intereses y gastos, el que durará 45 días corridos, desde la inscripción y será prorrogable tantas veces sea necesario. La preanotación caducará: a) Por el vencimiento del término fijado, b) Por el pago del anticipo y de sus intereses y gastos, c) Por la inscripción de la escritura pública. Por incumplimiento del contrato, el Banco puede solicitar la ejecución del inmueble.

1.4.3.4.4.- Hipoteca Naval. Derecho real que se constituye sobre un buque de más de 20 toneladas, en garantía de un crédito en dinero, sin desplazamiento del buque. El hecho de que el buque se asemeje más a un inmueble que a un mueble en su tratamiento, hace que el derecho real se denomine hipoteca y no prenda. Debe celebrarse por escrito e inscribirse en un registro especial y en la escritura del buque y su matrícula. Dura tres años desde su inscripción y puede ser renovada. Si el buque pesare menos de 10 toneladas, se denomina “Prenda Naval”.

1.4.3.4.5.- Hipoteca Aeronáutica. Puede recaer sobre todo o parte indivisa de una aeronave o sobre una aeronave en construcción siempre que se encuentre inscripta en el Registro Nacional de Aeronaves o sobre un motor. Debe ser hecha por instrumento público o privado autenticado e inscripto en el RNA. Dura 7 años y puede renovarse.

1.4.3.4.6.- Debentures. Las sociedades comerciales pueden recurrir a un crédito público contrayendo préstamos contra la emisión de debentures (títulos) que pueden crearse sin garantía, con garantía especial o con garantía flotante, estableciendo estos dos últimos un derecho real.

1.4.3.4.6.1.- Debentures con garantía especial. Existen cuando el préstamo se garantiza afectando uno a varios inmuebles del ente emisor. Es, en verdad, una hipoteca.

1.4.3.4.6.2.- Debentures con garantía flotante. Existen cuando el ente emisor afecta al préstamo todos los derechos, bienes muebles y raíces, presentes y futuros o una parte de ellos (registrándolos en el RPC) y otorgan privilegios correspondientes a la prenda, hipoteca o anticresis, según el caso. Se llama flotante a partir de la variación constante y permitida que sufre el objeto del derecho. Esta flotabilidad se acaba por: a) incumplimiento del pago de intereses y amortización de capital en los plazos previstos, b) pérdida de la cuarta parte o más del activo existente en el momento de la emisión, c) liquidación, d) quiebra o cese de los negocios.

1.4.3.4.7.- Prenda con registro o sin desplazamiento. En garantía del pago de cierta suma de dinero o del cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que se le fije un valor, o del precio o saldo de mercaderías vendidas, el deudor o un tercero, afecta bienes muebles o semovientes y frutos o productos, (aunque estén pendientes), o inmuebles por su destino, que quedan en su poder y que deben inscribirse en un registro especial. El deudor o terceros, pueden industrializar o usar los bienes muebles afectados. Esta garantía otorga al acreedor un privilegio y garantías legales de gran eficacia, como la ejecución rápida, la subasta pública, una liquidación simplificada, etcétera.

1.5.- Clasificación. Hay muchas, aquí enumeramos algunas según diferentes criterios.

1.5.1.- Según el dueño del objeto: a) Sobre cosa propia, b) Sobre cosa ajena.

1.5.1.1.- Sobre cosa propia. Son el dominio y el condominio. Se agregaría actualmente, la propiedad horizontal.

1.5.1.2.- Sobre cosa ajena. También llamadas desmembraciones del derecho de propiedad. Son: usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, prenda y anticresis. Los primeros cuatro son llamados de disfrute, los siguientes, de garantía.

1.5.2.- Según su interdependencia: a) Principales, b) Accesorios.

1.5.2.1.- Principales. Son dominio, condominio, uso, usufructo, habitación y servidumbre.

1.5.2.2.- Accesorios. Son hipoteca, prenda y anticresis.

1.5.3.- Según la naturaleza del objeto: a) Sobre el valor, b) Sobre la sustancia.

1.5.3.1.- Sobre el valor. Su titular no tiene derecho de uso y goce de la cosa, son los de garantía ya que utilizan la cosa para cobrar su valor.

1.5.3.2.- Sobre la sustancia. Son los restantes.

1.5.4.- Según la movilidad del objeto: a) Sobre inmuebles, b) Sobre muebles

1.5.4.1.- Sobre inmuebles. Son la hipoteca, la servidumbre y la habitación, los demás indistintamente.

1.5.4.2.- Sobre muebles. Todos menos los expresados puramente sobre inmuebles.

1.5.5.- Según la persona del titular: a) Subjetivamente personales, b) Subjetivamente reales

1.5.5.1.- Subjetivamente personales. Pertenecen a una persona determinada, son todos menos las servidumbres.

1.5.5.2.- Subjetivamente reales. Los que corresponden a quien, en el momento, es propietario de una finca, siendo incluidas allí las servidumbres.

1.6.- Derechos reales no enunciados.

1.6.1.- Derechos reales creados con anterioridad al Código Civil. Las leyes disponen hacia lo futuro y no pueden afectar derechos adquiridos, por lo tanto, “Los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes posteriores.”

1.7.- Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales.

1.7.1.- Modo suficiente. Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real, a no ser que se trate de derechos reales que no se ejerzan por la posesión de la cosa sobre la que recae el derecho (como por ejemplo, las servidumbres). La tradición es constitutiva del derecho real (ya que antes de la tradición, sólo existe una pretensión personal), pero a la vez se considera también como eficiente medio de publicidad de dichos derechos. Para provocar la transmisión y la adquisición, la tradición debe ir acompañada por el título suficiente.

1.7.2.- Título suficiente. Es el acto jurídico, unido de las condiciones de fondo y de forma, que en cada caso resulte exigible y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales. Satisfarían estas condiciones los contratos de compraventa, de donación, etc. y no lo satisfarían los de depósito, los de comodato, etc.

1.7.3.- Inmuebles. “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. Por lo tanto, el derecho real se consideraría adquirido con la concurrencia del título suficiente, el modo suficiente y la inscripción del título suficiente, de modo que si mediara título inscripto, sin tradición, el Registro desaparecería publicitando un derecho todavía no adquirido.

1.7.4.- Transmisión “mortis causa”. Sucede cuando se transmite un derecho real a partir de actos sucesorios del titular anterior hacia su heredero. Éste se convierte en propietario y poseedor de los bienes que componen el acervo sucesorio aunque ignore la muerte de su legador, sin necesidad de aprehensión.

1.7.4.1.- Posesión hereditaria. Es el reconocimiento de la calidad de heredero, es decir, el título en cuya virtud se pueden ejercer todos los derechos inherentes a la calidad de heredero. Éste tiene derecho a la posesión de la herencia, no la material, sino la jurídica (saisine). Los herederos ascendientes, descendientes y el cónyuge, reciben la posesión hereditaria directamente de la ley sin ninguna formalidad ni intervención de los jueces. Los otros herederos, deben recibir la posesión hereditaria del juez, luego de que éste compruebe el vínculo y la disposición testamentaria; o sea, deben reclamar que se les reconozca su calidad de herederos. Cabe aclarar que ambos tipos de herederos son poseedores y propietarios de los derechos del causante desde su muerte, recayendo la diferencia en las formalidades necesarias para ejercer estos derechos.

2.- Posesión

2.1.- Definición. Ocurre cuando una persona se comporta como si fuera titular de un determinado derecho y/o cuando lo ejerce efectivamente con exclusividad, independientemente de que lo tenga o no.

2.2.- Diferencias entre propiedad y posesión. La propiedad es el derecho de usar, disponer y gozar de una cosa o un derecho, exclusivamente y absolutamente por pertenecernos. La posesión es el comportamiento de titularidad sobre determinado derecho independientemente de tenerlo o no. Por lo tanto, puedo ser propietario de una cosa pero no poseerla (Vg. soy propietaria de una piedra pero me la robaron) o puedo poseer algo y no ser su propietario (Vg. el ladrón).

2.3.- Elementos.

2.3.1.- Corpus. Es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento, independientemente del poder de disponer por actos jurídicos de ella, no requiriendo que se esté permanentemente en contacto con ella y que se pierda cuando dicho contacto cesa por propia voluntad.

2.3.2.- Animus Domini. Es la intención de someter la cosa al ejercicio de una derecho de propiedad no reconociendo en otra persona fuera de sí mismo, una señoría superior.

2.4.- Cuasiposesión. Es el comportamiento de aquellos que actúan como si fueran titulares de derechos reales distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis.

2.5.- Coposesión. Que dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no puedan recaer sobre una misma cosa (exclusividad), no quiere decir que no puedan concurrir sobre el mismo objeto dos posesiones de distinta naturaleza o jerarquía, que no sean rivales ni se excluyan mutuamente. “Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo.” O sea, si la cosa es indivisible, deben determinarse las partes ideales y pueden poseerse individualmente éstas. Si es divisible, debe haber una determinación material o intelectual, y sobre cada parte habrá una posesión exclusiva.

2.5.1.- Relaciones.

2.5.1.1.- Relación coposeedor - terceros. Cada poseedor se considera poseedor del todo por lo que puede intentar acciones posesorias contra terceros

2.5.1.2.- Relación coposeedor - coposeedor. Cada uno de ellos se considera poseedor de una parte ideal, que si no se encuentra determinada, se considera equivalente.

2.6.- Clasificación.

2.6.1.- Según la legitimidad.

2.6.1.1.- Posesión legítima. Se da cuando sea del ejercicio de un derecho real y también la adquisición de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

2.6.1.2.- Posesión ilegítima. Se da cuando se dé sin título, por título nulo o fuere adquirida por modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera de quien no tenía derecho a poseer la cosa o no lo tenía para transmitirla. Puede ser de buena o mala fe.

2.6.1.2.1.- De buena fe. Existe cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable, se persuadiere sin duda alguna de la legitimidad de su posesión, creyendo sin ningún genero de vacilaciones que el que le transmitió la posesión era titular del derecho o tenía capacidad para constituirlo o transmitirlo. La buena fe se presume.

2.6.1.2.1.1.- Título putativo. Se da cuando no existe título pero el poseedor está convencido que existe o cuando el título existe pero no se aplica a la cosa poseída.

2.6.1.2.1.2.- Determinación de la buena fe. Debe tomarse en cuenta el momento de la adquisición de la posesión, salvo en la percepción de frutos para la que se considera cada acto de percepción independientemente de los otros.

2.6.1.2.2.- De mala fe. Existe toda vez que no haya buena fe. Puede ser viciosa o no viciosa.

2.6.1.2.2.1.- Mala fe no viciosa. Se da cuando el poseedor haya debido conocer la ilegitimidad de su posesión o haya tenido razones para dudar de ella.

2.6.1.2.2.2.- Mala fe viciosa. Puede ser con relación a cosas muebles y a cosas inmuebles. Los vicios son relativos, pudiendo alegar quien los sufrió.

2.6.1.2.2.2.1.- Sobre cosas muebles. Se da cuando se haya adquirido por hurto (o robo), estelionato o abuso de confianza.

2.6.1.2.2.2.2.- Sobre cosas inmuebles. Cuando sea violenta, clandestina o por abuso de confianza.

2.6.1.3.- Apéndice: el boleto de compraventa. Muchos autores se enfrentan al problema de determinar la clasificación de una posesión de inmuebles sustentados por la tradición y un boleto de compraventa. Algunos creen que se trata del derecho real de posesión, otros de una posesión legítima “impropia”, otros de una posesión ilegítima de buena fe, y otros dudan de la legitimidad hasta que no se compruebe la buena fe. El Código Civil nada aclara por lo que la doctrina seguirá heterogeneizándose a medida que transcurra el tiempo.

2.7.- Accesión de posesiones. Es la unión o suma de dos posesiones.

2.7.1.- Intereses. a) Llegar a obtener la posesión anual para intentar las acciones posesorias y b) alcanzar el número de años para usucapir.

2.7.2.- Supuestos

2.7.2.1.- Sucesión a título universal. El heredero continúa la persona del causante, por lo que la posesión es la misma y los años de usucapión no se vuelven a cero.

2.7.2.2.- Sucesión a título singular. Las posesiones están separadas y en ciertos casos pueden unirse. El requisito es que ninguna de ellas debe ser viciosa.

2.7.2.3.- Posesión para usucapir. Para que dos posesiones puedan unirse a los efectos de la usucapión corta es necesario que ambas sean de buena fe.

2.8.- Adquisición de la posesión. Es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí, o sea, reunir el corpus y el animus domini.

2.8.1.- Por acto entre vivos. Puede adquirirse por un acto unilateral o por uno bilateral.

2.8.1.1.- Adquisición unilateral. Emana de una sola voluntad, la del adquirente. Se denomina también adquisición originaria y al no haber vínculos entre el actual y el anterior poseedor no puede existir accesión de las posesiones. Son: la aprehensión y la ocupación.

2.8.1.1.1.- Aprehensión. “La aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla.”. Es necesario sólo entrar en la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, y se aplica a las cosas sin dueño. Por lo tanto, se refiere sólo a cosas muebles ya que los inmuebles nunca carecen de dueño, porque si no son de particulares son del Estado. No es necesario el animus domini ya que no podría reconocerse a otro como propietario, pues éste no existe.

2.8.1.1.2.- Ocupación. Es el medio de adquirir la posesión de muebles como inmuebles contra la voluntad del actual poseedor, sea por hurto o estelionato (en cosas muebles) o por violencia o clandestinidad (en inmuebles).

2.8.1.2.- Adquisición bilateral. En ella media concurso de voluntades entre el adquirente y el poseedor. Es llamada también adquisición derivada. Las posesiones provienen una de otra cabiendo la accesión.

2.8.1.2.1.- Tradición. El modo de adquisición bilateral que existe es la tradición, es decir cuando una persona entrega voluntariamente a otra una cosa, aceptándola éste del mismo modo. La tradición debe consistir en actos materiales ya sea realizados voluntariamente por el tradens como por el accipiens, o por el tradens con consentimiento del accipiens o viceversa. Éstos deben poner al adquirente en posición de disponer y actuar físicamente sobre la cosa.

2.8.1.2.1.1.- Naturaleza jurídica. Es un acto jurídico bilateral pero no un contrato, sino un acto jurídico real ya que da nacimiento, modifica o extingue derechos reales.

2.8.1.2.1.2.- Inmuebles. Queda cumplida la tradición si el poseedor desiste de la posesión que tenía y el adquirente realiza actos posesorios en el inmueble con su consentimiento.

2.8.1.2.1.2.1.- Posesión vacua. Es necesario para la tradición que el inmueble esté vacío de toda otra posesión.

2.8.1.2.1.3.- Muebles. Se considera adquirida su posesión desde que se comenzaron a sacar con permiso del dueño del inmueble. Con respecto a los instrumentos crediticios, se juzgará hecha luego de la notificación o aceptación del deudor (si son nominativos), por el endoso (los endosables) o por la entrega (los al portador).

2.8.1.3.- Traditio brevi manu. Se da cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa se transforma en poseedor como si el locatario compra la finca que arrienda o cuando quien posee a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de una tercera. El artículo 2387 también contempla la Traditio brevi manu extendida en la que intervienen tres personas. En la primera situación, luego de perfeccionado el acto jurídico, el tenedor se eleva a la categoría de poseedor, en la segunda, el tenedor comienza a poseer a nombre del nuevo poseedor luego de notificado el mismo, al tenedor.

2.8.1.4.- El “constituto posesorio”. Aparece cuando el poseedor transmite a otro la posesión pero queda como tenedor de la cosa.

2.8.2.- Adquisición por representante.

2.8.2.1.- Representante. Puede ser voluntario, como el mandatario; legal, como un curador; o un tercero, como un gestor.

2.8.2.1.1.- Representante voluntario. Es necesaria la intención de adquisición de la posesión para el representado y no para sí mismo. Si la posesión se adquiere por tradición y la voluntad del tradens es que la posesión la adquiera el mandatario, éste es quien la adquiere pues la voluntad de quien transmite es la que domina el acto. Queda adquirida desde que el mandatario tomó posesión, sin interesar el momento en que esta circunstancia llega a conocimiento del representado. La calificación en de buena o mala fe se realiza en cabeza del mandante, debiendo el mandatario tener discernimiento.

2.8.2.1.2.- Representante legal. Los incapaces pueden adquirir la posesión a través de sus representantes legales: tutores o curadores. Estos ejecutan los actos por aquellos prescindiendo del concurso del menor y de su voluntad.

2.8.3.- Capacidad.

2.8.3.1.- Personas de existencia visible. “Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.” y por otra parte, “Los actos serán reputados hechos sin discernimiento, si fueren actos lícitos practicados por menores impúberes, o actos ilícitos por menores de diez años; como también los actos de los dementes que no fuesen practicados en intervalos lúcidos, y los practicados por los que, por cualquier accidente, están sin uso de razón.”. Cabe aclarar que la tradición es un acto jurídico por lo que requiere la capacidad necesaria para realizarlos.

2.8.3.2.- Personas de existencia jurídica. Actúan a través de sus órganos que son sus representantes legales, es decir, síndicos o administradores.

2.9.- Conservación y pérdida de la posesión.

2.9.1.- Conservación. Es solo necesario el animus domini, siempre y cuando otro no haya adquirido la posesión aprehendiendo la cosa con ánimo de poseerla y cuando se ha perdido la posesión.

2.9.2.- Pérdida.

2.9.2.1.- Corpore. “La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformación de una especie en otra.”, “La posesión se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la imposibilidad física de ejercer actos posesorios en la cosa.”, “La posesión se pierde cuando por el hecho de un tercero sea desposeído el poseedor o el que tiene la cosa por él, siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesión, la tome con ánimo de poseer.”, “La posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla. Sin embargo, la posesión no se pierde mientras la cosa no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardó, aunque él no recuerde donde la puso, sea esta heredad ajena, o heredad propia.”, “Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseída por estar fuera del comercio.”

2.9.2.2.- Animo. Las causas son las que se operan al configurarse la traditio brevi manu y el constituto posesorio.

2.9.2.3.- Corpore y Animo. Dados por la tradición y el abandono voluntario.

2.10.- Efectos de la posesión. Son las consecuencias jurídicas de la posesión.

2.10.1.- Funciones jurídicas de la posesión.

2.10.1.1.- Es contenido de un derecho constituyendo un medio indispensable para realizar todos los fines prácticos de aquellos, que quedarían vacíos de contenido útil sin la posesión.

2.10.1.2.- Es requisito para el nacimiento de un derecho. En la tradición, en la prescripción adquisitiva y en la ocupación, la posesión se presenta como exigencia.

2.10.1.3.- Es fundamento de un derecho, siendo protegida de toda turbación o privación, aun contra el mismo propietario.

2.10.2.- Obligaciones y derechos inherentes a la posesión.

2.10.2.1.- Las obligaciones inherentes a la posesión. “Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.”. Son:

2.10.2.1.1.- Artículo. “Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos de la exhibición corresponden a quien la pidiere.”

2.10.2.1.2.- Artículo. “El que tuviere posesión de cosas inmuebles, tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título VI de este Libro.”

2.10.2.1.3.- Artículo. “Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas, la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.”.

2.10.2.2.- Los derechos inherentes a la posesión. Son los correlatos de las obligaciones inherentes a ella. Las servidumbres constituyen un derecho así como una carga para el poseedor del fundo sirviente.

2.11.- Efecto de la posesión de muebles. La posesión de buena fe crea la presunción de ser propietario de ellas y otorga el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, o sea que si hay posesión y buena fe, el poseedor se transforma en propietario.

3.- La tenencia.

3.1.- Definición. “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.”.

3.2.- Características. El tenedor tiene corpus pero carece de animus domini pues reconoce la propiedad en otro.

3.3.- Clasificación. Puede ser: absoluta o relativa.

3.3.1.- Tenencia absoluta o pura. Es la tenencia que se presenta con carácter autónomo sin vínculo alguno con la posesión ya que se trata de cosas insusceptibles de ser poseídas porque están fuera del comercio. El ejemplo más típico lo dan las cosas públicas del Estado Nacional o Provincial con uso común o uso especial.

3.3.1.1.- Uso común. Es el que puede utilizar cualquier hombre como miembro de la comunidad; el sujeto es anónimo e indeterminado: el público, sin otro requisito que la observancia de las disposiciones reglamentarias generales. La protección de esta facultad puede enfocarse según si los actos provienen del Estado (por lo que el particular que se considere afectado sólo tiene contra la Administración recursos internos, no teniendo acciones posesoras ni petitorias) o si son los terceros los que le impiden el uso (correspondiendo contra ellos recursos administrativos para que el Estado los ampare con su facultad).

3.3.1.2.- Uso especial. Es aquel que sólo pueden realizar aquellas personas que hayan adquirido la respectiva facultad conforme al ordenamiento jurídico correspondiente. El sujeto es específico e individualizado, hablándose así de un uso privativo o exclusivo. Puede adquirirse por: permiso, concesión y prescripción.

3.3.1.2.1.- Permiso de uso. El permisionario carece de derecho contra el Estado. Se mueve dentro del ámbito de lo precario, no crea derecho subjetivo alguno a favor del titular y en consecuencia no puede ser considerado como propiedad. La protección también admite un doble enfoque: contra actos del estado (acción de daños y perjuicios) y contra terceros (recursos administrativos para que en ejercicio del poder de policía, el Estado lo ampare en su prerrogativa).

3.3.1.2.2.- Concesión de uso. Por ella se otorga un derecho de uso especial y exclusivo sobre dependencias del dominio público, engendrando para su titular un derecho público subjetivo, un derecho real administrativo de goce regido por el derecho público que se ejerce sobre una cosa y es oponible al Estado. Se utiliza cuando se trata de actividades de trascendencia. Las defensas de las que el concesionario pueden enfocarse, si el ataque proviene del Estado por vías legales (le competen recursos administrativos y una acción petitoria ante los jueces en lo administrativo, amén de los daños y perjuicios) o contra ataques de terceros (con acciones posesorias, reales y acción de daños y perjuicios).

3.3.1.2.3.- Prescripción de uso. Aparece cuando una norma expresa de la ley autoriza a adquirir por prescripción n derecho de uso particular de una dependencia del dominio público.

3.3.2.- Relativa. Aparece cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor representa. Puede clasificarse en:

3.3.2.1.- Interesada. Cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él mismo, porque saca algún provecho para sí de la cosa.

3.3.2.2.- Desinteresada. Cuando el tenedor, careciendo de derecho de usar y gozar de la cosa, no tiene interés en la tenencia.

Yuxtaposición local

dependencia

Basadas en vínculos de hospedaje

hospitalidad

general

absoluta permiso

especial concesión

Tenencia prescripción

interesada

relativa

desinteresada

legítima

Posesión buena fe

ilegítima simple

mala fe

viciosa

muebles inmuebles

hurto violencia

estelionato clandestinidad

abuso de confianza

Derecho Real

4.- Dominio.

4.1.- Definición. Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el que constituye la plena in re potestas, el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible sobre su objeto.

4.2.- Alcances y caracteres. No es un derecho ilimitado; tiene un estatuto regulado que implica la existencia de restricciones a la exclusiva voluntad del titular. Es absoluto (da al titular las máximas facultades sobre la cosa), exclusivo (dos o más personas no pueden ser dueñas de la misma cosa al mismo tiempo) y perpetuo (existe siempre).

4.3.- En el Código Civil. “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.” Por lo tanto sería el derecho real de propiedad sobre las cosas que brinda la mayor cantidad de facultades que un derecho puede otorgar sobre las mismas: el ius utendi (derecho de uso), el ius fruendi (derecho de goce) y el ius abutendi (derecho de disposición). Cabe destacar también que la época en que fue escrito el Código Civil, fue de gran exaltación liberalista por lo que se le confiere tamaña importancia al carácter exclusivo y absoluto de este derecho real.

4.4.- Clasificación. El dominio se clasifica en: perfecto e imperfecto.

4.4.1.- Dominio perfecto. También llamado pleno. Es así cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas.

4.4.2.- Dominio imperfecto. Puede ser fiduciario, revocable o desmembrado.

4.4.2.1.- Dominio imperfecto fiduciario. Existe cuando el propietario fiduciario ha recibido un bien determinado del constituyente del fideicomiso para que al término de cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición resolutoria, lo transmita al fideicomisario. Se da sobre el carácter perpetuo del dominio. Ver tema Fideicomiso.

4.4.2.2.- Dominio imperfecto revocable. Es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios. La cosa no pasa a un tercero sino que vuelve a manos del transmitente. Se da sobre el carácter perpetuo del dominio.

4.4.2.3.- Dominio imperfecto desmembrado. Se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de disfrute o de garantía, a favor de otro sobre su propia cosa. Se da sobre el carácter absoluto del dominio.

4.5.- Dominio de las cosas del Estado.

4.5.1.- Dominio público del Estado. Son aquellas que están destinadas al uso directo y general de los habitantes, a un fin de utilidad o comodidad común. “Quedan comprendidos entre los bienes públicos:

1 - Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;

2 - Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros;

3 - Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación;

4 - Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;

5 - Los lagos navegables y sus lechos;

6 - Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

7 - Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;

8 - Los documentos oficiales de los poderes del Estado;

9 - Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico.” Sus caracteres son: inenajenabilidad, inembargabilidad, e imprescriptibilidad. Tampoco pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros. Estos bienes pueden transformarse en enajenables, ingresando al dominio privado sólo después de ser formalmente desafectados por ley o por acto administrativo realizado con autorización legal. Los bienes de dominio público son susceptibles de uso general por todos los habitantes, o de un uso especial a través de concesión o permiso. Para que un bien se declare público es necesario que una ley lo haga.

4.5.1.1.- Dominio público natural del Estado. Está integrado por aquellos bienes a los que la ley declara del dominio público tal como los presenta la naturaleza sin que sea necesario acto alguno de creación por parte del Estado.

4.5.1.2.- Dominio público artificial del Estado. Está constituido por aquellos bienes que la ley declara del dominio público, pero que para su existencia dependen de una “creación” del Estado.

4.5.1.3.- Afectación y desafectación.

4.5.1.3.1.- Afectación. Es consagrar un bien del dominio público al uso público, poniendo el bien público en funcionamiento como tal.

4.5.1.3.2.- Desafectación. Es sustraer un bien público de su destino al uso público, o sea, sacarlo de funcionamiento como tal. Puede darse por decisión legal-administrativa o por algún hecho natural que obligue a revestir este cambio de carácter (desafectación obligada).

4.5.2.- Dominio privado del Estado. Son aquellos bienes propios del Estado que son enajenables (previa autorización), embargables, prescriptibles y están en el comercio. Necesitan un acto de inauguración administrativa y que se lo afecte por algún medio derivado de los órganos deliberativos y legislativos de la jurisdicción de la que procede.

4.5.3.- Autoridades de afectación y desafectación.

4.5.3.1.- Bien público natural. Será el Congreso Nacional.

4.5.3.2.- Bien público artificial. Puede provenir de las legislaturas nacional, provincial o del órgano deliberativo municipal o del órgano administrador que lo creó.

4.5.4.- Bienes de dominio público provincial. Más allá de que se considere a un bien público o privado, el dominio sobre él pertenece a quien regule el sitio donde está ubicado. Por lo tanto, pueden pertenecer a la Nación o a las provincias.

4.6.- Ampliación de los caracteres del dominio.

4.6.1.- Absoluto. El dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa, lo que no impide la existencia de restricciones que no alcanzan a borrar este carácter, sino que funcionan como excepciones. Es natural, puede desaparecer pero transforma al dominio en imperfecto.

4.6.2.- Exclusivo. Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa. Puede tener excepciones derivadas a situaciones especiales en que algún tercero tenga acciones de dominio sobre el bien y se vean obligados a compartir el dominio por cierto tiempo. Es esencial, ya que si no existe, el dominio dejaría de ser dominio.

4.6.3.- Perpetuo. No requiere que se lo ejercite para conservarlo, no extinguiéndose por el no uso. A esto no se le opone que si otro comienza a poseer la cosa que el propietario no usa, y lo hace durante el término requerido para la usucapión, el dominio se extinguirá, pero ello no se deberá al no uso, sino porque otro lo adquirirá por el juego de una institución distinta: la prescripción adquisitiva. Es natural, puede desaparecer pero transforma al dominio en imperfecto.

4.7.- Extensión del dominio. La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la superficie o en el interior del terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno y que a él le pertenecen (iuris tantum). La propiedad de una cosa también comprende simultáneamente los accesorios que se encuentren en ella natural o artificialmente unidos. De allí se desprende que los frutos y productos también son propiedad de quien posea la cosa de donde provengan. Los frutos son los que la cosa produce sin alteración de su sustancia. Los productos, son una porción desprendida de la sustancia de la cosa. Los frutos civiles (“Son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la cosa que se ha concedido a otro, y también las que provienen de la privación del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de las ciencias.”) son cosas accesorias, los frutos naturales e industriales y los productos orgánicos son partes de la cosa, y no accesorios.

4.8.- Modos de adquisición del dominio. Son los hechos o actos de los que puede resultar la adquisición de este derecho real.

4.8.1.- Enumeración. Son:

Apropiación

Especificación

Accesión

Tradición

Percepción de frutos

Sucesión

Prescripción y deberíamos agregar

La ley

Expropiación por causa de utilidad pública.

4.8.1.1.- La ley y la expropiación. La ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe al poseedor de buena de fe de una cosa mueble no robada ni perdida. La expropiación por causa de utilidad pública, genera una adquisición por parte del Estado.

4.8.2.- Clasificación. Se realiza según diferentes criterios.

4.8.2.1.- Según la independencia de la adquisición.

4.8.2.1.1.- Originarios. Son los que la adquisición se realice en forma independiente, naciendo de la cabeza del adquirente sin atención al derecho del antecesor. En estos, el derecho se adquiere sin limitaciones. Verbigracia apropiación, especificación, accesión, etc.

4.8.2.1.2.- Derivados. Son los que se reciben de un propietario anterior por medio de un acto jurídico. El derecho se adquiere con las limitaciones del antecesor. Son la tradición y la sucesión.

4.8.2.2.- Según la extensión del objeto.

4.8.2.2.1.- A título universal. Se adquieren cosas individualizadas.

4.8.2.2.2.- A título particular. Se adquiere todo o parte de un patrimonio.

4.8.2.3.- Según la existencia de contraprestación.

4.8.2.3.1.- Gratuito. Sin contraprestación.

4.8.2.3.2.- Oneroso. Mediante contraprestación.

4.8.2.4.- Según la vida de las partes.

4.8.2.4.1.- Por acto entre vivos.

4.8.2.4.2.- Mortis causa.

4.8.2.5.- Según la movilidad del objeto

4.8.2.5.1.- Sobre muebles

4.8.2.5.2.- Sobre inmuebles.

4.8.3.- Apropiación. Existe cuando se aprehende una cosa mueble con ánimo de hacerse dueño de la misma. Sólo adquirirá dominio cuando:

4.8.3.1.- El adquirente tenga capacidad de adquirir.

4.8.3.2.- La cosa sea susceptible de apropiación.

4.8.3.2.1.- Las cosas muebles sin dueño. Ya sea porque nunca lo tuvieron o porque éste las abandonó.

4.8.3.2.2.- Las cosas perdidas. Que necesitan estar a mirada de todos y ser accesibles a cualquiera, pero no estar en un lugar destinado a preservarlas; y que consista en la negligencia o el descuido pero no sea la consecuencia de una renuncia a los derechos sobre ellas. Cuando alguien las encuentra y alega tal circunstancia, obliga al dueño a probar que no fueron extraviadas, si éste declarare esto. Si el hallazgo es fortuito y accidental, el que encuentra la cosa tiene derecho a recompensa, si no, no.

4.8.3.2.3.- Mediante la caza. La apropiación dura desde que el animal pierde su libertad hasta que la vuelva a recuperar. La apropiación se produce cuando el cazador toma al animal o éste hubiese caído en sus trampas. Los animales salvajes no pertenecen al propietario del fundo donde se encuentran. No se puede cazar en terrenos que no sean propios y estén cercados, plantados o cultivados o donde la policía lo prohíba. Si el dueño lo permite, los animales cazados pertenecen a éste.

4.8.3.2.4.- Mediante la pesca. La apropiación dura desde que el pez es tomado por el pescador o haya caído en sus redes, hasta que recupera su libertad. Son libres de apropiación los peces de los mares interiores, territoriales, ríos y lagos navegables.

4.8.3.2.5.- Mediante el encuentro de un tesoro. “Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño conocido, y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o reciente, con excepción de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares públicos, destinados a la sepultura de los muertos.”. El tesoro es una cosa mueble. Si es de origen notablemente reciente, le pertenecen al dueño del fundo donde se hallaren. Pueden buscar tesoros: a) el propietario en su fundo, b) el copropietario en el fundo sujeto a copropiedad, c) los poseedores imperfectos (usufructuario, usuario, etc.), d) el tenedor con permiso del dueño. La mitad del tesoro encontrado le corresponde al primero que lo hace visible, la otra al dueño del fundo.

4.8.4.- Especificación. “Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.” Si la cosa no puede volver a su forma anterior y el especificador es de buena fe, se le concede la propiedad de la nueva especie a éste. En los demás casos, el dueño de la materia puede a) tomar el nuevo objeto pagando al especificador el trabajo realizado, b) exigir el valor de la materia (si es de buena fe) más la indemnización y la penalización criminal (si no es de buena fe), legando el nuevo objeto al especificador.

4.8.5.- Accesión. “Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.”

4.8.5.1.- Clasificación.

4.8.5.1.1.- Aluvión. Forma de acrecentamiento natural de los inmuebles por la acción del agua de los ríos. El inmueble afectado debe ser confinante con ríos o arroyos naturales. “La reunión de la tierra no constituye aluvión por inmediata que se encuentre a la ribera del río, cuando está separada por una corriente de agua que haga parte del río y que no sea intermitente.” y “Tampoco constituyen aluvión, las arenas o fango, que se encuentran comprendidas en los límites del lecho del río, determinado por la línea a que llegan las más altas aguas en su estado normal.” Para que se produzca el aluvión es necesario que la tierra no se encuentre separada de la heredad por una corriente no intermitente que haga parte del río. Los terrenos de aluvión pertenecen a los propietarios ribereños y si se forma a lo largo de varias propiedades, la división se hace entre los propietarios que puedan tener derecho a ella. Si se tratara de costas del mar o de ríos navegables, el terreno de aluvión pertenece al Estado y éste debe confinarlo a camino público.

4.8.5.1.1.1.- Aluvión por acarreo. “Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas, y pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas de mar o de ríos navegables, pertenecen al Estado.”

4.8.5.1.1.2.- Aluvión por abandono. a) Aquel en el cual el río se encuentra sobre la orilla opuesta dejando parte del cauce seco, dejando el cauce de ser tal y ya no forma parte del río (alveus exsiccatu), b) Aquel en el cual el río no corre más por un determinado cauce dejándolo totalmente abandonado, ya sea porque comenzó a correr por otro cauce o por haberse secado (alveus delerictus).

4.8.5.1.2.- Avulsión. Forma de acrecentamiento natural de los inmuebles por la acción del agua de los ríos. Se produce cuando a raíz de ésta, un río o arroyo lleva una cosa susceptible de adherencia natural y las une a una campo inferior o a un fundo situado en la ribera opuesta. El dueño original de las cosas las puede reivindicar como suyas hasta que se depositen en algún terreno, o hasta que pasen 6 meses.

4.8.5.1.3.- Edificación y Plantación. El dueño del terreno se hace dueño de lo edificado o plantado en él aunque sea con materiales ajenos. Si la siembra, edificación, etc. se hace con materiales ajenos, el dueño del terreno se hace propietario de lo edificado, sembrado, etc. y de las semillas, pudiendo reivindicarlas su dueño, si se desprendieren; si el edificador es de buena fe no esta obligado a pagar, si es de mala fe, no sólo debe pagar la indemnización sino someterse a consecuencias criminales. Si la siembra, edificación, etc. se hace en terrenos ajenos con materiales propios, y hay buena fe del edificante, el dueño del terreno puede hacer suyas las obras pagando una indemnización; si hay mala fe, puede ordenar la demolición o pagar el mayor valor adquirido por el inmueble; si hay mala fe por ambos, se dispondrán las consecuencias para cada uno con las reglas de la buena fe.

4.8.5.1.4.- Adjunción, mezcla y confusión. Es una forma de adquisición del dominio por accesión, que se produce cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios de tal modo que forman un solo cuerpo siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios. En la adjunción las dos cosas muebles se unen sin fusionarse, en la mezcla hay fusión de ambas cosas y no podrán separarse, hablando siempre de sólidos; en la confusión, hablamos de líquidos. Sobre la adjunción: “Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere.”, “El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tenía, o que así se avalore la indemnización que se le debe.” Sobre la mezcla y la confusión: “Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado, resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.”, “No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables, la separación se hará a costa del que las unió sin consentimiento de la otra parte.”, “Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o mezcla, el dueño de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que tenía su cosa antes de la unión.”, “Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.”.

4.8.5.1.5.- Accesión de animales. Varía según la naturaleza de éstos.

4.8.5.1.5.1.- Animales salvajes. Son los que viven naturalmente libres, sin dependencia del hombre, y son susceptibles de apropiación a través de la caza.

4.8.5.1.5.2.- Animales domésticos. Son los que pertenecen a las especies de los que ordinariamente viven bajo la dependencia del hombre. Se le aplican las normas de todas las cosas muebles.

4.8.5.1.5.3.- Animales domesticados. Son los que se han subyugado a la dependencia del hombre. Mientras conservaren este hábito serán reputados como animales domésticos, sino, como salvajes. “Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. El antiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnización.”, “Si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser indemnizado de su pérdida.”, “La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.”

4.8.6.- Tradición. Es el principal modo de adquisición de la mayoría de los derechos reales así como de la posesión y la tenencia. También es utilizada como un medio eficaz para publicitar esta adquisición.

4.8.6.1.- Requisitos. a) que el tradens sea propietario de la cosa, b) que tradens y accipiens tengan capacidad, c) que la tradición se efectúe por título suficiente para transmitir el dominio (generalmente un contrato, pudiendo también serlo un acto jurídico)

4.8.6.2.- Inscripción. A fin de que el dominio se transmita no basta con el acto jurídico obligacional, sino que debe cumplirse con la tradición para tener por operado el traspaso tanto entre las partes cuanto frente a terceros.

4.9.- Restricciones y límites del dominio.

4.9.1.- Análisis y definición. El dominio es absoluto pero hay diversas razones que ponen en coto a las facultades que el propietario, tiene sobre su cosa, recortando así el verdadero estatuto del derecho de dominio. Las restricciones podrán ser más o menos acentuadas pero siempre se las encuentra, fundadas en los más diversos motivos éticos. Las restricciones establecidas tienen su fuente más fecunda en el Derecho Administrativo; aunque, esta fuente no es exclusiva.

4.9.2.- Clasificación. La más admitida es la que las distingue entra las que se fundamentan en consideraciones de interés público y aquellas impuestas por razones de vecindad.

4.9.3.- Diferencias entre restricciones del dominio y servidumbres.

4.9.3.1.- Las restricciones son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo y no suponen una heredad dominante ni una heredad sirviente.

4.9.3.2.- Las restricciones configuran el estatuto normal del dominio. Las servidumbres son excepcionales.

4.9.3.3.- Las restricciones del dominio las impone la ley, las servidumbres pueden originarse de la ley o de las partes.

4.9.3.4.- Las restricciones afectan al carácter absoluto del dominio, las servidumbres lo hacen en su carácter exclusivo.

4.9.3.5.- Las restricciones pueden consistir en un no hacer, o en un dejar hacer o en un hacer. Las servidumbres, un no hacer o un dejar hacer.

4.9.4.- Restricciones impuestas por el Derecho Administrativo.

4.9.4.1.- Características. a) Se imponen a la propiedad con carácter general y se fundan en necesidades colectivas directas, b) constituyen un necesario presupuesto del reconocimiento del derecho de propiedad por el Estado, debido a la necesidad de conformar ese derecho al derecho de los demás, c) colocan al particular frente a la administración y no frente a los otros propietarios, d) imponen una obligación de no hacer o de dejar hacer, son ilimitadas en numero y clase, e) son operativas inmediatamente y su competencia la corresponde a la jurisdicción administrativa, f) no justifican un derecho de administración.

4.10.- Extinción del dominio.

4.10.1.- Causas. Pueden ser absolutas o relativas.

4.10.1.1.- Absolutas. Aquellas que implican la extinción del dominio no sólo para el propietario sino también para cualquiera porque hacen a la cosa objeto del derecho en sí misma. Son: destrucción o consumo total de la cosa, posición de la cosa fuera del comercio, o cuando los animales salvajes domesticados recuperan su antigua libertad volviendo a ser libres.

4.10.1.2.- Relativas. Aquellas en las cuales el derecho se extingue para el propietario porque lo adquiere otra persona. “El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.” En caso de enajenación de inmuebles respecto a los terceros interesados, el dominio se perderá después de la inscripción del pertinente acto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

4.10.1.3.- Abandono. No puede ser clasificado en absoluto o relativo. El abandono puede referirse a muebles o inmuebles.

4.10.1.3.1.- Sobre cosas muebles. El abandono los convierte en susceptibles de apropiación.

4.10.1.3.2.- Condición. Sólo puede realizarse mediante manifestación de voluntad expresa vertida en escritura pública inscripta en RPI, pasando al dominio del Estado.

4.11.- Expropiación. Es el acto por el cual el Estado priva al titular de su derecho de propiedad con fin de utilidad pública y mediante el pago de una justa indemnización y de los perjuicios que se sigan inmediatamente de ella.

4.11.1.- Naturaleza jurídica. a) Se la considera una compraventa forzosa, b) Se la toma también como un instituto de carácter mixto, entrando en el Derecho Público y en el Privado y c) También se la considera solamente dentro del Derecho Público, eliminando el “precio” propio de una compraventa para hablar sobre un “derecho público subjetivo” de responsabilidad estatal.

4.12.- Dominio imperfecto.

4.12.1.- Definición y diferencias con el perfecto. “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera.” Por lo tanto llamamos dominio imperfecto a aquel que carece de su absolutez, perpetuidad o exclusividad.

4.12.2.- Tipos. Son tres:

4.12.2.1.- Dominio eminente. Es una manifestación de la soberanía del Estado, en cuya virtud, éste tiene un poder superior de legislación, de jurisdicción y de contribución sobre todo el territorio del Estado, al que corresponde por parte de sus súbditos un correlativo deber de tolerar las restricciones de su propio derecho de dominio para el bienestar general y el de contribuir a la subvención de los gastos necesarios para la existencia del Estado.

4.12.2.2.- Dominio internacional. “... el dominio internacional es el derecho que pertenece a una nación de usar, de percibir sus productos, de disponer de su territorio con exclusión de todo poder exterior; derecho que crea para los otros Estados, la obligación correlativa de no poner obstáculo al empleo que haga la nación propietaria de su territorio y de no arrogarse ningún derecho de mando sobre este mismo territorio.”

4.12.2.3.- Dominio natural. Aparecen aquí las figuras del dominio desmembrado, del fiduciario y del revocable.

4.12.2.3.1.- Dominio desmembrado. Se da cuando sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute o de garantía a favor de terceros, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando de esa manera las facultades del propietario. Estas facultades son llamadas desmembraciones del derecho de propiedad.

4.12.2.3.2.- Dominio fiduciario. “Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o hasta el vencimiento de una plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.”. Existen tres personas involucradas: el constituyente (crea la propiedad fiduciaria), el fiduciario (titular del dominio y recibe la cosa para transmitirla a un tercero) y el fideicomisario (el tercero). El fideicomiso puede crearse por actos entre vivos y sobre cosas determinadas, no pudiendo ser universal y por mortis causa. También se prohíbe la sustitución fideicomisaria (herencia del fideicomiso). El propietario fiduciario no puede constituir usufructo, uso, habitación ni servidumbres; puede constituir hipoteca pero con la condición de que al finalizar el fideicomiso el bien este libre de cargas; no puede enajenar el bien.

4.12.2.3.2.1.- Propiedad fiduciaria. “Habrá fideicomiso cuando una persona transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición [resolutorios] al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.”, “Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomisario constituido por contrato o testamento y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.”. Los bienes integrantes de una propiedad fiduciaria constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario. Los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario, no pudiendo agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del beneficiario podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos. Si los bienes fideicomitidos fueran insuficientes para atender las obligaciones contraídas, se procederá a su liquidación a cargo del fiduciario. El fiduciario puede vender y comprar los bienes fideicomitidos, siendo los productos obtenidos sujetos al futuro del patrimonio fideicomitido y no al del fiduciario.

4.12.2.3.2.2.- Duración del fideicomiso. El dominio fiduciario nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución.

4.12.2.3.2.3.- Objeto. Puede recaer sobre bienes materiales o inmateriales (derechos), por lo que se habla de propiedad fiduciaria y no de dominio fiduciario. En general, puede recaer sobre cualquier bien en el comercio, susceptible de apreciación y debe ser individualizado.

4.12.2.3.2.4.- Fuentes. Pueden ser el contrato y el testamento. En cada caso habrá que cumplirse con las formalidades indicadas por la legislación. Vg. si es sobre inmuebles, el contrato debe ser por escritura pública registrada en el RPI.

4.12.2.3.2.5.- Sujetos. Pueden ser de existencia ideal o física. Son tres, aunque puede agregarse uno más. A) fiduciante, b) fiduciario, c) beneficiario (aprovecha el resultado del manejo de la propiedad) y d) fideicomisario (a quien van a parar los bienes fideicomitidos).

4.12.2.3.2.6.- Derechos y deberes de los sujetos.

4.12.2.3.2.6.1.- Fiduciante. Debe cumplir los deberes asumidos en el negocio constituido. Tiene el derecho de reclamar el cumplimiento de los deberes asumidos al fiduciario y ejercer las acciones a la defensa de los bienes fideicomitidos cuando el fiduciario no las ejerciere.

4.12.2.3.2.6.2.- Propietario fiduciario. Está obligado a rendir cuentas de su gestión, siendo su periodicidad definidas por el acto constitutivo (nunca mayor a un año); debe transmitir la propiedad al fideicomisario después de la conclusión del fideicomiso, contribuyendo con las inscripciones que corresponda. Tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución, fijada por el acto constitutivo o por el juez; podrá también disponer o gravar los bienes cuando lo requieran los fines del fideicomiso sin el consentimiento del fiduciante o del beneficiario.

4.12.2.3.2.6.3.- Beneficiario. Está obligado a mantener la cosa en buen estado y no ejercer un uso indebido de ella. Tiene derecho a rechazar el beneficio, a percibir los frutos producidos por los bienes fideicomitidos, a que se le rinda cuentas de la administración, a solicitar la cesación del fiduciario y a ejercer las acciones que correspondieren en defensa de los bienes fideicomitidos.

4.12.2.3.2.6.4.- Fideicomisario. Tiene derecho de ejercer las acciones para que se le efectúe el traspaso del patrimonio, transmitiendo sus derechos a sus herederos.

4.12.2.3.2.7.- Extinción. Se extinguirá por: a) cumplimiento del plazo o de la condición, b) revocación del fiduciante sin efecto retroactivo, c) otra causa prevista en el contrato, d) destrucción total del bien.

4.12.2.3.3.- Dominio revocable. Aquel sujeto a concluir por el cumplimiento de una condición resolutoria o un plazo resolutoria.

4.12.2.3.3.1.- Revocación. “La revocación del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no hubiere en la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.” Si es de muebles es ex tunc, si es de inmuebles, ex nunc, y siempre tiene efecto retroactivo al día de la constitución.

4.12.2.3.3.1.1.- Inmuebles. El antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de toda carga, quedando sin efecto los actos de disposición, no obstante deben ser respetados los actos de administración.

4.12.2.3.3.1.2.- Muebles. La revocación no tiene efecto retroactivo y solo tendría tal cuando éste no resultara aplicable en razón de la mala fe del adquirente.

4.13.- Bien de familia.

4.13.1.- Finalidad. Tiende a salvaguardar el bienestar familiar, asegurando su vivienda y sustento. Está hecho para proteger a la familia económicamente (para conservar el patrimonio) y social (para evitar la separación).

4.13.2.- Definición. Es una institución jurídica del derecho de familia patrimonial y por lo tanto del derecho civil, concerniente a un inmueble urbano o rural, ocupado o explotado por los beneficiarios directamente limitado en su valor, que por destinarse al servicio de la familia goza de inembargabilidad, es de restringida disponibilidad, se encuentra desgravado impositivamente y subsiste en su afectación después del fallecimiento del titular. Algunos sostienen que es un condominio familiar, otros, un dominio imperfecto.

4.13.3.- Objeto. Puede ser afectado cualquier inmueble urbano o rural pero no más de uno. Si se tuviera más de uno, se debe optar por la subsistencia de uno único. Son sólo aptos los inmuebles cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de la familia del propietario, estando este tope a cargo de cada provincia según la situación económica de su población. La Nación impone que se admitirá en cualquier inmueble de cualquier valor, donde esté constituida la familia y en él ocurra la actividad lucrativa de sustento. No es necesario que el inmueble se halle destinado solo a vivienda. Tampoco está expresamente prohibido fijarlo sobre inmuebles gravados, pero sí sobre inmuebles en locación o en comodato.

5.- Condominio.

5.1.- Definición y caracteres. “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.”

5.1.1.- Caracteres.

5.1.1.1.- Pluralidad de sujetos. Pueden ser personas físicas o jurídicas.

5.1.1.2.- Unidad de objeto. Sobre una o varias cosas muebles o inmuebles, consideradas un solo objeto. Le corresponde a cada copropietario una cuota parte indivisa.

5.1.1.3.- Partes ideales, abstractas, alícuotas, indivisas o cuotas. Le corresponde sobre partes indeterminadas materialmente, sino idealmente como porcentaje o fracción.

5.2.- Naturaleza jurídica. Es un dominio de sujetos múltiples. Es un derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por partes indivisas, teniendo cada copropietario los derechos de un propietario sobre su parte indivisa, pudiendo enajenarla, gravarla, ejecutarla, siendo sus derechos de uso, goce y disposición limitados al derecho de los demás copropietarios. El condominio tiene los mismos caracteres del dominio, aunque con distintas derivaciones.

5.3.- Comparación con la sociedad. Diferencias:

5.3.1.- Sujeto de derecho. En la sociedad hay un sujeto de derecho que no se da en el condominio.

5.3.2.- Objeto. En el condominio el objeto son cosas, en la sociedad, es una comunidad de intereses, derechos, etc.

5.3.3.- Estado. La sociedad es un estado activo, el condominio es pasivo.

5.3.4.- Duración. La sociedad perdura durante el término fijado en el contrato de constitución, en el condominio cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.

5.3.5.- Nacimiento. La sociedad sólo puede nacer de un contrato, el condominio de la ley y por mortis causa.

5.3.6.- Disposición. En las sociedades, los socios no pueden disponer de su cuota, los condóminos, sí.

5.3.7.- Embargabilidad. En las sociedades, los acreedores del socio no pueden embargar ni vender los derechos sociales de éste, los acreedores del condómino pueden hacerlo aún antes de la división.

5.3.8.- Muerte. En las sociedades la muerte de un socio resolvería el contrato, en el condominio, producirá la sucesión de los derechos.

5.3.9.- Abandono. El copropietario puede abandonar su cuota, el socio no.

5.4.- Diferencias con la comunidad de bienes. El objeto del condominio es siempre una o varias cosas. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas. Por ejemplo, solidaridad frente a un crédito, la sociedad conyugal, etc.

5.5.- Diferencias con la comunidad hereditaria. A raíz de la muerte de una persona, si sus sucesores son más de uno, se genera el estado de comunidad hereditaria, que es el lapso de coposesión de los bienes que poseía el causante y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos. Algunos autores creen que hay diferencias con el condominio, otros no.

5.6.- Diferencias con la propiedad horizontal. Se considera a la propiedad horizontal como un sistema con características propias que es un dominio que se integra con un condominio de indivisión forzosa. Es decir, que el condominio en la propiedad horizontal se da en las partes de uso común y no en toda la propiedad. Además, este condominio es accesorio para facilitar la vida en común de los copropietarios.

5.7.- Constitución. Puede ser:

5.7.1.- Por contrato. Puede surgir cuando varias personas en común acuerdo adquieran una o varias cosas. También cuando el propietario transmite a otro una parte alícuota de su derecho sobre la cosa.

5.7.2.- Por mortis causa. Son las disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa a dos o más personas. Si cae sobre cosas determinadas, se convertiría en condominio, si es sobre el patrimonio total, una comunidad hereditaria.

5.7.3.- De la ley. Por ejemplo, el condominio de cercos, muros, fosos, por confusión de límites, etc.

5.8.- Clasificación.

5.8.1.- Condominio sin indivisión forzosa. Aquél en el cual cualquiera de los condóminos en cualquier momento y sin depender de la conformidad de los demás condóminos puede poner fin a la copropiedad solicitando la partición de la cosa en común. Se desarrolla en el punto 5.9.-

5.8.2.- Condominio con indivisión forzosa. Cuando la facultad anterior, por ley, convención o disposición testamentaria (por no más de 5 años), es retirada. Vg. el condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a propietarios distintos; el condominio sobre paredes que sirvan de separación entre dos viviendas contiguas; cuando la división fuese nociva y deba ser demorada; cuando cae sobre partes comunes en el régimen de propiedad horizontal, etc.

5.9.- Condominio sin indivisión forzosa. Las facultades de los condóminos deben verse sobre la parte indivisa y sobre la cosa.

5.9.1.- Sobre la parte indivisa. Son amplísimas y equivalentes a las de un propietario sobre su cosa: puede realizar cuantos actos sean compatibles con su carácter de porción ideal, sin depender para ello de la conformidad de los otros condóminos.

5.9.1.1.- Enajenación. El condómino puede enajenar libremente su parte indivisa, por título oneroso o gratuito a favor de los otros condóminos o de terceros. Los demás copropietarios no pueden oponerse.

5.9.1.2.- Usufructo. Es posible sin oposición del resto de los copropietarios.

5.9.1.3.- Arrendamiento. No es posible.

5.9.1.4.- Hipoteca. Sería posible, según el caso. Se podría hipotecar la parte ideal, una parte material o toda la cosa. “Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.”

5.9.1.5.- Servidumbres. Es ilógica ya que la característica de parte ideal no convertiría al inmueble en dominante o sirviente. Además se opondría al principio de indivisión de la servidumbre.

5.9.1.6.- Acciones posesorias. El copropietario puede intentar las acciones posesorias sin necesidad del concurso de los demás copropietarios y aun puede ejercerla contra cualquiera de los otros condóminos que manifestase pretensiones a exclusividad.

5.9.1.7.- Acciones reales. “Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la acción confesoria compete a cada uno de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artículos anteriores; y las sentencias que se pronuncien, perjudicarán o aprovecharán a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnización del daño.”

5.9.2.- Sobre la cosa. Todo condómino puede usar la cosa común pero ajustándose al destino de la misma y mientras no la deteriore en su interés particular. Ese derecho de uso y goce corresponde a todos por igual sin estorbar al de los demás. A su vez, ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos, sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada, actos materiales. La oposición de uno basta para impedir el acto (ius prohibendi). Ningún condómino puede sin consentimiento de los demás realizar actos jurídicos respecto a la cosa que importen el ejercicio inmediato del derecho de propiedad.

5.9.3.- Actos jurídicos prohibidos sin concurso de los otros condóminos.

5.9.3.1.- Enajenar. Toda o una parte de la cosa, por título oneroso o gratuito.

5.9.3.2.- Constituir servidumbres. Aunque, con consentimiento, “Uno de los condóminos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio común; mas los otros condóminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligación contraída.”

5.9.3.3.- Constituir hipotecas. La hipoteca no puede constituirse en esas condiciones bajo pena de nulidad.

5.9.3.4.- Arrendar. Es imposible tanto en toda la cosa como en una parte indivisa.

5.9.4.- Derechos de los acreedores. Como la parte indivisa pertenece al patrimonio del condómino, pueden embargarla y ejecutarla para hacerse pago de sus acreedores antes de la partición. Ahora, “En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda.”

5.10.- Obligaciones y responsabilidades de los condóminos.

5.10.1.- Gastos. “Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.” y “No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.” Sin embargo, el condómino puede abandonar su parte indivisa correspondiendo ésta al Estado.

5.10.2.- Deudas contraídas en pro de la comunidad. Pueden haberse constituido.

5.10.2.1.- Por un solo comunero. “A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.”

5.10.2.2.- Por todos sin solidaridad. Puede que los condóminos hayan expresado al obligarse, la cuota parte que a cada uno correspondía en la cosa, o no haberlo hecho, correspondiendo la responsabilidad por partes iguales.

5.10.2.3.- Por todos con solidaridad. La solidaridad no se presume. Si se pacta, rigen los artículos 717 y 689 del Código Civil: “Las relaciones de los codeudores y acreedores solidarios entre sí que hubiesen pagado la deuda por entero, o que la hubiesen recibido, se reglarán como está dispuesto en el artículo 689. Si alguno de los deudores resultare insolvente, la pérdida se repartirá entre todos los solventes y el que hubiese hecho el pago.”, “Las relaciones de los acreedores conjuntos entre sí, o de los deudores conjuntos entre sí, después que uno de ellos hubiese cumplido una obligación divisible o indivisible, se reglarán de la manera siguiente:

1ro. Cada uno de los acreedores conjuntos debe pagar una cuota igual o desigual, designada en los títulos de la obligación, o en los contratos que entre sí hubiesen celebrado;

2do. Si no hubiere títulos, o si nada se hubiese prevenido sobre la división del crédito o de la deuda entre los acreedores y deudores conjuntos, se atenderá a la causa de haberse contraído la obligación conjuntamente, a las relaciones de los interesados entre sí, y a las circunstancias de cada uno de los casos;

3ro. Si no fuese posible reglar las relaciones de los acreedores o deudores conjuntos entre sí, se entenderá que son interesados en partes iguales, y que cada persona constituye un acreedor o un deudor.”

5.10.3.- Administración de la cosa común. Mayorías. “Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.”, “No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de administrarla, nombrará y quitará los administradores.”

5.10.3.1.- Explotación común. Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por los consortes y no hay oposición de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.

5.10.3.2.- Explotación no común. Cuando por la naturaleza de la cosa o por la oposición de alguno ese uso y goce común no fuera factible, cualquiera de los condóminos puede pedir la división; pero si ninguno quiere recurrir a ese expediente extremo, o si la cosa está sometida a una indivisión forzosa, los condóminos, en asamblea, resolverán si la cosa debe ser “puesta en administración o alquilada o arrendada”. El quórum necesario para deliberar es la unanimidad y la mayoría, absoluta (que supere la mitad del valor de la propiedad). Si hay empate, decidirá el juez a solicitud de cualquiera de ellos.

5.10.3.2.1.- Explotación por administración. La administración es dispuesta por la asamblea sobre el modo de administración y quién tiene la facultad de nombrar y remover a los administradores, pudiendo ser estos condóminos o terceros. Si es un condómino, será mandatario de los otros o gestor de negocios. Si fuera un tercero, el contrato que los vinculará a los condóminos será el de mandato.

5.10.3.2.2.- Explotación por arrendamiento. Si es decidido esto y existe un condómino que ofrece el mismo alquiler que un tercero, debe ser preferido.

5.11.- Conclusión del condominio. Pueden darse causas comunes con el dominio o no.

5.11.1.- Causas comunes al dominio. Pueden ser absolutas, como la destrucción o el consumo total, la recuperación de la libertad de los animales domesticados, etc. o relativas.

5.11.1.1.- Causas relativas. “El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o prescripción, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.”, “Se pierde igualmente el dominio por enajenación de la cosa, cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradición en las cosas muebles, y en los inmuebles después de firmado el instrumento público de enajenación, seguido de la tradición.” y “Se pierde también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su causa, ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o utilidad pública; o por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un título vicioso.” Juega también el abandono y la prescripción.

5.11.2.- Causas no comunes al dominio. El modo típico es la división de la cosa común, es decir la conversión de la parte ideal en una porción o material equivalente a su interés en la cosa. Cuando el condominio es de indivisión forzosa o cuando los condóminos no quisieran liquidarlo pueden recurrir a la parición del uso y goce de la cosa (“partición provisional”), tomada la decisión por unanimidad. La partición puede ser pedida por los condóminos, sus herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la herencia un derecho. Cabe aclarar que, “La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión.” y “Cuando la posesión de que habla el artículo anterior, ha sido sólo de una parte alícuota de la herencia, o de objetos individuales, la acción de partición se prescribe por veinte años respecto a esa parte o a esos objetos, y continúa existiendo respecto a las partes u objetos que no han sido así poseídos.” Hay una restricción en la partición: si ésta es nociva para cualquier condómino, debe ser demorada cuando sea necesario para que no haya perjuicio. Esta nocividad puede provenir de cualquier motivo y debe producir la desvalorización de la cosa.

5.11.2.1.- Partición. Se ha sostenido que es una acción real, que es una acción personal, o una acción mixta. Lo cierto es que la partición tiene efectos retroactivos, es decir, se toma como si el condominio nunca hubiera existido (ficción legal). Ésta tiene ciertas excepciones como la ruptura de la garantía de evicción y los vicios redhibitorios. La participación puede hacerse de diferentes formas. Si se hace por especie, entra en rigor el artículo 3475 bis del Código Civil “Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos. La división de bienes no podrá hacerse cuando convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el artículo 2326.” Si se hace por venta, entra, el 1324 inc. 3º op. cit. “[...] 3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; [...]”; la venta puede hacerse por remate público, o en subasta pública. La partición puede ser extrajudicial, bajo escritura pública o instrumento público homologado por el juez, o judicial: “Las particiones deben ser judiciales:

1 - Cuando haya menores, aunque estén emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;

2 - Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga partición privada;

3 - Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la división privadamente.”

6.- Propiedad Horizontal.

6.1.- Causas del surgimiento. La concentración de la población en grandes centros urbanos dio a luz a un nuevo sistema de propiedad, el que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho común sobre otros. La ley de propiedad horizontal (13.512) fue promulgada el 13/10/1948 ya que no estaba contemplada en nuestro Código Civil.

6.2.- Fuentes. Se indican al Código Civil y al Comercial Italiano de 1942, a la ley chilena de 1937 y a la uruguaya de 1946 y al decreto brasileño de 1928.

6.3.- Cambios. Deroga el artículo 2617 (que prohibía la propiedad horizontal), el artículo 2685 (que permitía a los condóminos abandonar su parte indivisa para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de la cosa común) y el 2693 (que determinaba el pacto de indivisión de la cosa común de los condóminos por no más de 5 años).

6.4.- Naturaleza jurídica. Se cree que es un dominio que integra un condominio de indivisión forzosa o un derecho real autónomo. La discusión es larga y generalizada, con argumentos fuertes por las dos partes y declaraciones jurisprudenciales ambiguas.

6.5.- Objeto. Es un inmueble edificado, en el cual sobre algunas partes cada consorcista tiene un derecho exclusivo y sobre otras, un derecho común, concretado en una cuota parte para hacer posible el primero. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderá comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que acceden.

6.5.1.- Partes exclusivas. “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de u edificio de una sola planta que sean independientes y que tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”. Las unidades por lo tanto deben tener: a) independencia funcional (autonomía y autosuficiente), b) salida a la vía pública.

6.5.2.- Cosas y partes comunes. Las partes comunes son las cosas de uso común del edificio o las cosas indispensables para mantener la seguridad del edificio. Son consideradas cosas comunes: a) El terreno, b) Los cimientos, muros maestros, techos, patrios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines, etc., c) Locales e instalaciones de servicios centrales, tales como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc., d) locales para alojamiento del portero y portería, e) Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Cabe aclarar que por convención se puede tratar como cosas exclusivas los sótanos y las azoteas. También son comunes las cosas muebles y/o accesorios que se incluyan en el respectivo inventario que el Administrador formule y los copropietarios aprueben. Las partes comunes pueden ser de uso común o de uso exclusivo por uno o por un grupo determinado de copropietarios. Cada copropietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. Para orden y reglamentar las partes comunes se suele redactar un “reglamento interno”.

6.5.3.- Conversión de partes comunes a privativas y de privativas a comunes. Las partes comunes son aquellas que son indispensables para la seguridad del edificio o para la subsistencia del sistema porque son absolutamente necesarias al uso y goce común, aquellas cuyo uso y goce no es indispensable sino conveniente. Las primeras se llaman “necesariamente comunes” y las segundas, “excepcionalmente comunes”. Las que se pueden convertir, son las excepcionalmente comunes. La mayoría para hacerlo sería mayor a los dos tercios del valor. Doctrina y jurisprudencia, opinan que es necesaria la unanimidad.

6.6.- Adquisición. Puede realizarse por: tradición, sucesión en los derechos del propietario y prescripción.

6.6.1.- Estado de Propiedad Horizontal. Para que puedan nacer los distintos derechos de propiedad horizontal es indispensable que exista éste. Se llega a él con la redacción e inscripción en el RPI del Reglamento de Copropiedad y Administración. Para la adquisición del derecho pues, se deben cumplir los siguientes pasos: a) redacción en escritura pública del Reglamento de Copropiedad, b) Inscripción en el RPI del mismo, c) Tradición traslativa del dominio mediante título suficiente (inscripto en el RPI).

6.6.2.- Reglamento de Copropiedad y Administración (RCA). Debe redactarse al constituirse el consorcio de propietarios. Representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de los intereses comunes y constituye el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad. El acatamiento de sus reglas es fundamental en el sistema organizado por la ley como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario. El RCA pesa también sobre los locatarios de las unidades. La ley, impone ciertas cláusulas obligatorias y que implican una razonable limitación de la autonomía de la voluntad y no se pueden anular por la asamblea. Estas son: a) enumeración de las partes exclusivas y comunes, b) determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con relación del valor conjunto, c) uso de las cosas y servicios comunes y destino de las diferentes partes, d) cargas comunes, forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes, e) designación de un representante de los propietarios o administrador, facultades y obligaciones, retribución y forma de su remoción, f) forma y tiempo de convocatoria de las asambleas ordinarias y extraordinarias, persona que las presidirá, reglas para deliberar, quórum, mayorías necesarias, cómputo de votos y representación, g) persona que certificará los testimonios, h) constitución del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble. Su sanción puede estar hecha por el futuro consorcio y es necesaria la unanimidad para hacerlo. Debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el RPI, bajo pena de nulidad.

6.6.2.1.- Efectos de la inscripción. Hace nacer el Estado de propiedad horizontal, pero no produce la división del inmueble ni hace salir las unidades del patrimonio del enajenante ni constituye derecho de propiedad horizontal, ni crea el consorcio de propietarios. Una vez cumplida la inscripción, los adquirentes adhieren al reglamento en el momento en que pasan a ser titulares del derecho y desde entonces es considerado dicho reglamento como vigente.

6.6.2.2.- Modificaciones del reglamento. Dicho reglamento solo podrá modificarse mediante la mayoría no menor de dos tercios. Dentro del RCA, podemos distinguir dos tipos de cláusulas: aquellas que hacen al estatuto otorgando derechos subjetivos patrimoniales a los consorcistas y derechos reales (cláusulas estatutarias); y aquellas que solo completan el reglamento para la organización del orden y el bien del edificio (reglamentarias). Las estatutarias necesitan la unanimidad para su modificación, las reglamentarias, los dos tercios del consorcio.

6.6.3.- El Reglamento Interno. La mayoría que se requiere para la sanción es la prevista para tratar asuntos de interés común.

6.7.- Consorcio. Se argumenta que es una persona de existencia ideal limitada a la realización de los actos indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses comunes. El comienzo de su existencia estaría dado por la redacción e inscripción del RCA, que es su estatuto regulador.

6.8.- Administradores. El RCA debe reglamentar: a) la designación de un representante de los propietarios (uno de ellos o un tercero) que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin y b) determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción debiendo nombrarse su reemplazante. Él es entonces, el órgano del consorcio, su mandatario legal. Para designarlo por primera vez, es necesaria la unanimidad. Puede ser removido con o sin causa, pero nunca sin previa deliberación del consorcio. Como no implica la modificación del reglamento es necesario para esto, la mayoría absoluta. La Justicia puede remover al administrador por justa causa. Para designar un nuevo administrador, se debe tomar en cuenta si se debe modificar el RCA, si es así, son necesarios los dos tercios del consorcio, sino, la mayoría absoluta. Igualmente, si la administración está acéfala y no puede lograrse la mayoría necesaria para que ella sea cubierta, la Justicia puede designar al administrador. Para designar el nuevo administrador (no siendo un copropietario), la asamblea labrará un acta que se deberá elevar a escritura pública. Si es un copropietario, el acta es suficiente.

6.8.1.- Facultades y obligaciones del administrador. Debe administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin, pudiendo elegir el personal de servicio del inmueble o despedirlo en su caso, más allá de todos otros derechos y obligaciones que surjan del RCA. Estarán en su custodia los títulos de propiedad del inmueble y de toda la documentación relativa al consorcio, debiendo llevar los libros de éste que son dos: el de Actas de las Asambleas y el Libro de Administración del inmueble, debiendo estar foliados, rubricados, encuadernados y sin tachaduras ni enmiendas. También está obligado a asegurar el edificio contra incendio. Debe rendir cuentas al consorcio instruida y documentadamente, como máximo cada 30 días.

6.9.- Consejo de Administración y Comisión Revisora de Cuentas. Son órganos con facultades determinadas de consulta y control que surge de las disposiciones estatutarias del RCA de cada Propiedad horizontal. Ayudan tanto al consorcio como al administrador en su gestión.

6.10.- Asamblea. Es el órgano deliberativo de la comunidad que cuenta con lo máximo poderes dentro de ella y que se constituye por la reunión de los copropietarios en número suficiente para alcanzar el quórum correspondiente. Las resoluciones que toma, cuando ha sido válidamente constituida y aquellas que se hayan ajustado a las prescripciones estatutarias y legales, obligan a los copropietarios ausentes y disidentes. Sus funciones y su funcionamiento deben determinarse en el RCA, competiéndole todos aquellos asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos entre las atribuciones del representante. Pueden ser ordinarias o extraordinarias.

6.10.1.- Asambleas ordinarias. Se reúnen periódicamente según los plazos determinados por el RCA y para considerar temas que en el RCA se consideran importantes de tratarse con regularidad.

6.10.2.- Asambleas extraordinarias. Se celebran para considerar todos aquellas asuntos de interés común que se presentasen en cada caso y cuya convocatoria se ajustará a las previsiones estatutarias.

6.10.3.- Decisiones. Son obligatorias para todos los consorcistas. Para que tengan validez es necesario: a) que hayan sido convocados todos los copropietarios a la asamblea (especificando lugar, día, hora, temas a tratar, orden, etc. con el fin de que los copropietarios decidan su concurrencia o no), b) acatamiento de los temas informados, c) quórum (debe estar especificado en el RCA, debiendo coincidir con las mayorías requeridas en cada caso o siendo superiores a ellas), d) mayorías (los votos se computarán uno por propietario o según lo que disponga el RCA).

6.10.4.- Exteriorización de las decisiones. Se harán constar en actas firmadas por todos los presentes; estas actas deben estar rubricadas en el RPI y son abiertos a la lectura de cada propietario. Las decisiones son comunicadas a los interesados por carta certificada.

6.11.- Obligaciones y gastos. Los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio indispensables para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las expensas necesarias para la conservación o preparación de partes o bienes comunes realizadas por cualquier copropietario en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás previamente advertidos. También deberá responder a cualquier consorte que haya hecho reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos anteriores y resulten útiles. Los gastos extraordinarios son realizados mediante un fondo de reserva constituido por una disposición reglamentaria no obligatoria, siendo el pago proporcional a la parte que le corresponde del valor total a cada copropietario. Las expensas comunes son también pagadas en esa proporción, establecida en el RCA.

6.11.1.- Garantías. Siendo las expensas indispensables para la subsistencia de la propiedad horizontal, la ley da garantías para el cobro de las expensas que son: a) el procedimiento para perseguir su cobro, b) la afectación de la cosa a su pago, c) la imposibilidad de abandonar, d) el privilegio y el derecho de retención y e) el criterio especial relativo a los intereses.

6.12.- Prohibiciones de los propietarios. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración, b) perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos, ejerciendo actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositando mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Las sanciones que corresponden a cualquier propietario y ocupante son: arresto de hasta 20 días, multa para le Fisco de $200 a $5.000, pudiendo llegar al desalojo, mediante uso de la fuerza pública si fuera necesario.

6.13.- Obras nuevas, innovaciones y mejoras. Puede suceder que se realicen en partes privadas o en partes comunes.

6.13.1.- Obras en partes exclusivas. Son permitidas excepto aquellas que afecten la seguridad del edificio o los servicios comunes, o aquellas que modifiquen notablemente el valor o la disposición de las propiedades, las que necesitan aprobación del consorcio.

6.13.2.- Obras en partes comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Toda obra nueva realizada en partes comunes debe ser resuelta por unanimidad. Estando obligados al pago de estas y de su futuro mantenimiento de acuerdo a la proporción establecida en el RCA. En el caso que se realizaran obras antirreglamentarias podrán intentar la acción enderezadora todos los copropietarios o el administrador en representación del consorcio. Cabe aclarar que la acción no resulta precedente si el daño que le causare la demolición al infractor sea muy grande comparada con la que le causa la infracción al demandante. Para realizar una obra se deben reunir en asamblea los copropietarios con mayoría absoluta y analizar si ésta trae aparejada un bien (en uso, goce o renta) al consorcio. Ahora, cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueran de costo excesivo, contrarias al reglamento o la ley, etc. pueden obtener apoyo judicial para suspenderla. Las obras nuevas que son antirreglamentarias pueden ser demolidas o no (si no molestan a nadie, en ningún sentido), prefiriendo la segunda opción, especialmente en el caso de que las objeciones de los copropietarios no hayan sido inmediatas.

6.14.- Extinción de la propiedad horizontal. Tiene causas comunes con el dominio y el condominio, que se explican muy bien en los puntos 5.11.1.- y siguientes. Pero, además posee otras causas propias: a) la destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor y b) la vetustez del edificio.

6.14.1.- Destrucción de las dos terceras partes del edificio. Cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y los restos. Se nota claramente la eliminación de la propiedad horizontal y el resurgimiento del condominio con las reglas que se le aplican como tal. Para autorizar la venta, es necesaria la mayoría absoluta. El precio obtenido se distribuirá según la proporción establecida en el RCA. Si se han destruido menos de las dos terceras partes y la mayoría decide la venta, la minoría puede vender su parte a ellos o a terceros para evitarlo.

6.14.2.- Vetustez. La asamblea con mayoría absoluta puede determinar la destrucción y venta o la reconstrucción.

6.14.3.- Confusión. Cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en una sola persona, se extingue el sistema y se convierte en dominio, exigiéndose una nueva inscripción en el RPI si el dueño pretende quebrantar alguna norma del RCA.

6.14.4.- Abandono. Cuando el propietario abandona el inmueble, no para evitar pagar las expensas, se extingue la propiedad horizontal. Debe recaer sobre las partes exclusivas y las comunes.

7.- Derechos de disfrute. Son aquellos derechos reales en cuya virtud su titular puede pedir usar y/o gozar de una cosa ajena perpetuamente o por un tiempo determinado.

7.1.- Servidumbres. Se clasifican en servidumbres activas y no activas o en reales y personales, o en “non faciendo” e “in patiendo”. También en continuas o discontinuas, y visibles o no visibles.

7.1.1.- Servidumbres activas y pasivas.

7.1.1.1.- Servidumbres activas. “Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen y predio dominante el que reporta la utilidad. Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva.” En las servidumbres activas hay dos fundos: el sirviente y el dominante.

7.1.1.2.- Servidumbres pasivas. Si bien existe un fundo sirviente no hay fundo dominante. Comúnmente se la llaman servidumbres personales. Podemos incluir al usufructo, al uso y a la habitación.

7.1.2.- Servidumbres visibles, o aparentes, y no visibles o no aparentes.

7.1.2.1.- Servidumbres visibles. Son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana.

7.1.2.2.- Servidumbres no visibles. Son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.

7.1.3.- Servidumbres reales. “Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.”

7.1.4.- Servidumbres personales. “Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.” Es decir, que la ventaja la obtiene directamente una persona. Esto implica que es prescindible el fundo dominante. Si existe, estamos frente a una servidumbre activa-pasiva, diferente de las reales por beneficiar a una persona y no a un fundo. Si no, podríamos ubicar al uso, la habitación y el usufructo.

Reales Activa (FD) Pasiva prop. dicha (FS)

Servidumbres Activa (FD) Pasiva prop. dicha (FS)

Personales

No Activa (no FD) Pasiva (FS)

Habitación

Usufructo

Uso

7.1.5.- Servidumbres “non faciendo” e “in patiendo”.

7.1.5.1.- Servidumbres “non faciendo”. El ejercicio de nuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que podríamos hacer si no existiese otro derecho constituido sobre la cosa. La restricción consiste en un no hacer alguna cosa, non faciendo.

7.1.5.2.- Servidumbres “in patiendo”. El ejercicio de nuestro derecho de propiedad puede ser limitado obligándonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendríamos derecho a impedirle si no existiese otro derecho en la cosa. La restricción consiste en sufrir alguna cosa, in patiendo.

7.1.6.- Servidumbres continuas y discontinuas

7.1.6.1.- Servidumbres continuas. Son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa de obstáculos cuya remoción exija el hecho del hombre.

7.1.6.2.- Servidumbres discontinuas. Son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.

7.1.7.- Predios. Son: predio (o fundo) dominante u predio (o fundo) sirviente.

7.1.7.1.- Fundo dominante. Es aquel a cuyo beneficio se han constituido derechos reales.

7.1.8.- Adquisición. Las servidumbres se establecen por contratos onerosos o gratuitos, traslativos de propiedad. Se establecen también por disposición de última voluntad y por el destino del padre de familia (disposición que el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo). El usufructuario, el usuario, y el acreedor anticresista, pueden crear servidumbres a favor de los inmuebles que estén en poder de ellos, anunciando que estipulan tanto para ellos, como para el nudo propietario, si éste aceptase la estipulación.

7.1.9.- Condiciones. Las servidumbres pueden establecerse bajo condición o plazo que suspenda el principio de su ejercicio, o que limite su duración.

7.1.10.- Relaciones entre las servidumbres y otros derechos reales.

7.1.10.1.- Condominio. La servidumbre establecida por el condómino llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la partición o adjudicación, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del comunero que constituyó la servidumbre, y no puede oponer la falta de consentimiento de los condóminos. Si vende su porción indivisa a un tercero que llega a ser propietario de las otras porciones por efecto de la licitación, este tercero está obligado como su vendedor a sufrir el ejercicio de la servidumbre. Uno de los condóminos de un fundo indiviso, puede estipular una servidumbre a beneficio del predio común; mas los otros condóminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no puede sustraerse a la obligación contraída.

7.1.10.2.- Hipoteca. La hipoteca que un acreedor tenga sobre un inmueble no impide al propietario gravarla con servidumbre, pero el acreedor puede usar de los derechos acordados contra el deudor que disminuye la garantía de la deuda. Una servidumbre así constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de toda servidumbre.

7.1.10.3.- Servidumbre. La servidumbre impuesta a una heredad, no priva al propietario de establecer otras servidumbres en la misma heredad, siempre que ellas no perjudiquen a las antiguas.

7.1.10.4.- Usufructo. El usufructuario puede adquirir una servidumbre en favor de la heredad que tiene en usufructo, declarando obrar por el propietario, o estipulando que la servidumbre está establecida en favor de todos los que después de él posean el inmueble; mas si en el acto de la adquisición sólo toma la calidad de usufructuario, sin expresar al mismo tiempo que estipula para todos sus sucesores en la posesión de la heredad, el derecho se extingue con el usufructo, y el propietario no podrá reclamarla acabado el usufructo.

7.1.11.- Prueba. Una servidumbre constituida por un título, puede ser probada por el acto original que demuestre su constitución, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada.

7.1.12.- Objeto. Sobre bienes dentro del comercio.

7.1.13.- Divisibilidad. Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condición de la heredad sirviente. La indivisibilidad de las servidumbres no impide que en su ejercicio puedan ser limitadas respecto al lugar, tiempo y modo de ejercerla.

7.1.14.- Adquisición. Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por título, o por la posesión de veinte años. Las servidumbres continuas no aparentes, y las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por títulos. La posesión aunque sea inmemorial no basta para establecerlas.

7.1.15.- Partes.

7.1.15.1.- Propietario del predio dominante. Tiene el derecho de ejecutar en la heredad sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre; los gastos son por su cuenta. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos.

7.1.15.2.- Propietario del predio sirviente. Debe abstenerse de actos de disposición o de goce, que puedan impedir el uso de la servidumbre; y está obligado a sufrir todo lo que la servidumbre autorice a hacer al propietario del fundo dominante. No puede dañar el uso de la servidumbre; sin embargo, si el lugar le es muy incómodo, o le privase hacer en él reparaciones importantes, podrá ofrecer otro lugar cómodo al dueño del predio dominante, y no pudiendo éste rehusarlo. Si hace ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, está obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado, y a pagar daños y perjuicios. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que formen el objeto de la servidumbre. Si se hubiese obligado a hacer obras o gastos para el ejercicio o conservación de la servidumbre, tal obligación sólo afectará a él y a sus herederos, y no al que sea poseedor del fundo sirviente.

7.1.15.2.1.- Dueños múltiples. “Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres.”

7.1.17.- Extinción de las servidumbres

Las servidumbres se extinguen por:

La resolución del derecho: por rescisión, o por ser anulado su título.

El vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado.

La renuncia del propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho sin necesidad de ser aceptada para producir su efecto entre las partes.

Cuando no tiene ningún objeto de utilidad para el fundo dominante.

Cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razón de ruina de alguno de los predios, provenientes de un acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lícito de parte de un tercero.

La reunión en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente.

El no usarlas durante diez años, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor, bastando que los representantes del propietario en los derechos de su predio, o los extraños hayan hecho uso de la servidumbre por ocasión del fundo.

7.1.18.- Servidumbres en particular

7.1.18.1.- Servidumbres de tránsito.

7.1.18.1.1.- Definición. El propietario de un fundo sin comunicación con el camino público por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, pagando el valor del terreno necesario para ella.

7.1.18.1.2.- Fundos cerrados. No son sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación. No así los terrenos vecinos, cuando una parte no edificada está separada de la vía pública por construcciones que hacen parte de ella.

7.1.18.1.3.- Trayecto. Debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública.

7.1.18.1.4.- Extensión. Para el propietario del fundo encerrado, sus obreros, sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que es necesario para el uso y explotación de su propiedad. No obstante, se llegare a no ser indispensable, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del terreno.

7.1.18.1.5.- Tiempo. Si no se hubiere determinado, sólo se podrá pasar de día, si el lugar fuere cercado, y a cualquier hora, si no lo fuere.

7.1.18.1.6.- Renuncia. Será tácita cuando el dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar del paso, sin reservar de algún modo su derecho.

7.1.18.2.- Servidumbres de acueducto

7.1.18.2.1.- Definición. Cuando un fundo carezca de las aguas necesarias para el cultivo o en favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización, se establecen servidumbres de acueducto, las que consisten en hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas.

7.1.18.2.2.- Caracteres. Se constituye como servidumbre real. Es siempre continua y aparente, y se aplica a:

las aguas de uso público

las aguas corrientes bajo la concesión de la autoridad competente

las aguas traídas a la superficie del suelo por medios artificiales, como a las que naturalmente nacen

las aguas de receptáculos o canales pertenecientes a particulares que hayan concedido el derecho de disponer de ellas

7.1.18.2.3.- Partes.

7.1.18.2.3.1.- Dueño del predio sirviente. Tendrá derecho para que se le pague un precio por el uso del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de un metro de anchura en toda la extensión de su curso. Este ancho podrá ser mayor por convenio de las partes. Se le abonará también un diez por ciento sobre la suma total del valor del terreno. Está obligado a permitir la entrada de trabajadores para la limpieza y reparación del acueducto, como también la de un inspector o cuidador. Si tiene un acueducto puede oponerse a que se construya otro, ofreciendo paso por el suyo a las aguas de que otra persona quiera servirse pagando el valor del suelo ocupado por el antiguo acueducto incluso el espacio lateral y se le indemnizará de todo lo que valga la obra en la longitud que aproveche el interesado.

7.1.18.2.3.2.- Dueño del predio dominante. Tiene derecho para alzar o rebajar el terreno del inmueble sirviente a fin de hacer llegar a su destino las aguas del acueducto, con la tierra o arena que le fuese necesaria. Aunque no puede convertir el acueducto subterráneo en acueducto descubierto, ni el descubierto en subterráneo, privando al poseedor del inmueble sirviente el sacar agua o dar allí de beber a sus animales.

7.1.18.3.- Servidumbres de recibir las aguas de los predios ajenos.

7.1.18.3.1.- Caracteres. Es pasiva, real. Ella es siempre continua y aparente.

7.1.18.3.2.- Cláusulas obligatorias. Son:

1) Si la servidumbre es de goteras o de recibir las aguas de los techos, sólo comprende las aguas pluviales

2) Si es de las aguas de una casa, se comprenden todas las aguas pero no las infestantes

3) Si es de aguas de una industria, sólo comprende las aguas empleadas en la elaboración

4) Si es de todas las aguas de una casa sin excepción, se comprenden las aguas servidas e infestantes.

7.1.18.3.3.- Aguas de terrenos a desnivel. Si se hace descender aguas artificiales a los terrenos inferiores, hay que hacer las obras necesarias en los fundos inferiores para disminuir el daño que le resulte de la corriente de las aguas. Igualmente, todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen puede, previa una justa indemnización, conducir las aguas por canales subterráneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra vía pública. Los propietarios y vecinos de éstos pueden servirse para la salida de las aguas de sus heredades, siempre y cuando:

1) Restituyan la indemnización que puedan haber recibido, y contribuir a las que se hayan pagado a propietarios más remotos

2) Soporten una parte proporcional de los trabajos que aprovechen

3) Satisfagan los gastos de las modificaciones que sean necesarias

4) Contribuyan a la conservación de las obras que resulten comunes.

7.1.18.3.- Servidumbres de agua

7.1.18.3.1.- Definición. Es la que permite sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un inmueble ajeno.

7.1.18.3.2.- Caracteres. Es siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar para sacar el agua. El dominante puede limpiar el aljibe, fuente, o pozo de donde se saque el agua. El poseedor del aljibe, fuente o pozo sirviente, podrá también sacar agua del mismo lugar, con tal que no altere la pureza ni disminuya el agua en términos que falte para el primer dominante.

7.1.18.3.3.- Tiempo. Si no se expresase en el acto constitutivo, se entenderá que el agua sólo puede ser sacada de día y no de noche y aun de día no puede ser sacada en horas inconvenientes.

7.1.18.4.- Servidumbres aéreas.

7.1.18.4.1.- Definición. Ocurren cuando se ocupa el espacio aéreo del fundo sirviente con, por ejemplo, una continuación de la propiedad.

7.1.18.4.2.- Caracteres. Es real y continua. También se podría considerar como visible.

7.1.18.5.- Servidumbres de vista.

7.1.18.5.1.- Definición. Ocurren cuando se permite tener al vecino ventanas, aberturas, etcétera.

7.1.18.5.2.- Caracteres. Es real y continua. Puede ser visible, como no visible.

7.2.- Usufructo.

7.2.1.- Definición. “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.”

7.2.2.- Clasificación. Hay dos tipos de usufructo: el usufructo perfecto, y el usufructo imperfecto. También se lo puede clasificar como universal o particular.

7.2.2.1.- Usufructo perfecto. Es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin alterar su sustancia, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. Cabe aclarar que no da al usufructuario la propiedad de las cosas debiendo conservarlas para devolverlas al propietario.

7.2.2.2.- Usufructo imperfecto. Es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario, si no las consumiese, o alterase su sustancia. Transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas, y puede consumirlas, venderlas, o disponer de ellas.

7.2.2.3.- Usufructo universal. Cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alícuota de ésta. No se extingue por la pérdida de una o de otra de las cosas comprendidas.

7.2.2.4.- Usufructo particular. Cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados.

7.2.3.- Usufructo de mercaderías. El usufructuario puede enajenarlas. Los derechos se fijarán por el valor que se les hubiere dado, o por el inventario que determine su calidad y cantidad.

7.2.4.- El usufructo se constituye:

1) Por contrato

2) Por mortis causa

3) Por ley

4) Por prescripción

7.2.4.1.- Por contrato. Puede ser oneroso o gratuito.

7.2.4.1.1.- Oneroso. Cuando es el objeto directo de una venta, de un cambio, etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda propiedad de un fundo, reservándose su goce. Los usufructos, se presumen onerosos cuando son constituidos por contrato.

7.2.4.1.2.- Gratuito. Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce, cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el de goce. Se presumen gratuitos cuando son constituidos por mortis causa.

7.2.4.2.- Por mortis causa. Cuando el testador lega a alguno la propiedad y a otro el goce de la cosa.

7.2.4.3.- Por Ley. En los bienes de los hijos menores a favor de sus padres, y también en los bienes sujetos a reserva por el cónyuge.

7.2.5.- Capacidad. Puede ser constituido por personas físicas o jurídicas (no por más de veinte años) capaces. Los jueces, bajo pena de nulidad, no pueden constituir usufructo. Puede ser establecido a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. A pesar de esto, “El propietario no podrá constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas después de las otras, aunque estas personas existan al tiempo de la constitución del usufructo.” Es necesario que el tenedor tenga capacidad de enajenar la cosa, para donar por mutuo, para hacer testamento, etc. y que el usufructuario sea capaz de adquirir por compra.

7.2.6.- Período. Si no se ha fijado, se considera de por vida. No obstante, no puede durar después de la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos.

7.2.7.- Novación objetiva. A pesar de que sean homónimas, esta no es una forma de extinción de las obligaciones sino que sucede cuando el usufructo pasa de una cosa a otra de propiedad del testador.

7.2.8.- Usufructos condicionados. No puede ser constituido bajo una condición suspensiva o a plazo suspensivo, a menos que, sea por disposición de última voluntad, la condición o el plazo se cumpla después de la muerte del testador.

7.2.9.- Objeto. “El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de última voluntad. Los bienes que no son cosas sólo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crédito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, serán su objeto futuro. “ Obviamente no puede establecerse sobre bienes del Estado ni sobre bienes de la mujer, (aun con asentimiento del marido y mujer.) “No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitación, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los créditos garantidos con ella, y los créditos que fuesen intransmisibles.” Puede establecerse por el condómino de un fundo. No es necesario tampoco que el fundo sea productivo o que tenga una utilidad económica para usufructuarlo.

7.2.10.- Obligaciones de las partes. El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer un inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo. El inventario y el estado pueden ser hechos en instrumento privado, bajo peligro de no hallar los bienes en buen estado cuando los reciba. El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozará de ella, y la conservará de conformidad a las leyes, y que cumplirá todas las obligaciones que le son impuestas devolviendo la cosa acabado el usufructo. Si no lo hace, el propietario puede negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructo.

7.2.10.1.- Fianza. Si existe, debe presentar la seguridad de responder del valor de los bienes muebles, y del importe de los deterioros que el usufructuario podría hacer en los inmuebles. Si el usufructuario no la usa en el término convenido, los bienes inmuebles serán dados en arrendamiento, o puestos en secuestro entregando el excedente de los alquileres al usufructuario. El propietario puede exonerarse de tener a disposición del usufructuario los muebles que se deterioran por el uso, y exigir que sean vendidos, y se coloque el precio como el dinero. Sin embargo, el propietario puede conservar los objetos del usufructo hasta que el usufructuario dé la fianza, sin estar obligado a pagar el interés por su valor estimativo. Están desobligados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos. Si quebrase el usufructuario, se puede reclamar una fianza. Lo mismo pasa cuando el usufructuario cometa abuso en el uso y goce de los bienes que tiene en usufructo, o cuando dé lugar a justas sospechas de malversación. Si el inmueble sometido a usufructo, es expropiado por causa de utilidad pública, el usufructuario no puede recibir la indemnización de la expropiación sino con el cargo de dar por ella fianzas.

7.2.11.- El usufructuario.

7.2.11.1.- Derechos del usufructuario.

Puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo.

Los frutos civiles se adquieren diariamente, y pertenecen al usufructuario en proporción del tiempo que dure el usufructo.

Corresponden al usufructuario los productos de las canteras y minas, pero no tiene derecho a abrir otras nuevas.

Corresponde al usufructuario el aumento que reciban las cosas por accesión.

Puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho, pero permanece directamente responsable al propietario.

Tiene derecho a servirse de las cosas que se deterioran y está obligado a devolverlas, en el estado en que se hallen.

Puede hacer mejoras en las cosas que sean objeto del usufructo, con tal que no alteren su sustancia ni su forma.

Podrá reconstruir cualquier edificio arruinado por vejez u otras causas pero no tiene derecho a reclamar el pago de las mejoras; sin embargo podrá llevarse las mejoras útiles y voluntarias, siempre que sea posible extraerlas sin dañar la cosa.

7.2.11.2.- Obligaciones del usufructuario. El usufructuario debe usar de la cosa como lo haría el dueño de ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. No puede emplear los objetos sometidos a su derecho sino para lo que sirven. Debe abstenerse de todo acto de explotación que disminuya la fuerza productiva de las cosas. Si se perturban por un tercero los derechos del propietario, el usufructuario está obligado a ponerlo en conocimiento de éste. Si no, responderá de todos los daños que al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa. Está obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservación, desde que se recibió de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa.

7.2.11.2.1.- Reparaciones. Las reparaciones de conservación a cargo del usufructuario, son sólo las ordinarias para la conservación de los bienes que no excedan la cuarta parte de la renta líquida anual. Si el usufructuario hiciere reparaciones que no están a su cargo, no tendrá derecho a ninguna indemnización. Ahora, si el nudo propietario hiciere reparaciones o gastos que estén a cargo del usufructuario, tendrá derecho a cobrarlos de éste. El usufructuario no puede demoler en todo o en parte ninguna construcción, no puede cambiar la forma exterior de ellas, ni sus dependencias accesorias, ni la distribución interior de las habitaciones. Tampoco puede cambiar el destino de la casa, aun cuando aumentase mucho la utilidad que ella pudiere producir.

7.2.11.2.2.- Impuestos. El usufructuario debe satisfacer los impuestos públicos y también las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo. El usufructuario de un bien particular no está obligado a pagar los intereses de las deudas.

7.2.11.2.3.- Animales. Si el usufructo consiste en ganados, está obligado a reemplazar con las crías que nacieren, los animales que mueren ordinariamente, o que falten por cualquier causa. Si el usufructo fuese de animales individuales, tiene derecho para servirse de ellos y obtener los productos que dieren. No puede alquilarlos, a no ser que éste sea el destino de los animales. Si se perdieren o murieren, no tiene obligación de sustituirlos con las crías, y respecto de ellos quedará terminado el usufructo.

7.2.11.2.4.- Créditos. Cuando el usufructo sea de créditos, el usufructuario, después de cobrarlos, estén o no representados por instrumentos, queda obligado, como en el usufructo de cosas semejantes, a los que fuesen cobrados. También responde por ellos, si por su negligencia dejare de cobrarlos, y de ejercer todos los actos judiciales a ese objeto.

7.2.12.- Obligaciones y derechos del nudo propietario. El nudo propietario está obligado a entregar al usufructuario el objeto gravado con el usufructo, con todos sus accesorios en el estado que se hallare, aun cuando no pueda servir para el uso o goce propio de su destino. No así, las crías ya nacidas de animales dados en usufructo, ni tampoco los títulos de la propiedad. Si el usufructo fuese de créditos representados por instrumentos, la entrega de éstos debe ser hecha al usufructuario como si fuere cesionario para poderlos cobrar. El nudo propietario no puede, cambiar la forma de la cosa gravada de usufructo, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer del fundo piedras, arena, etc. (sino para hacer reparaciones en él), ni destruir cosa alguna; ni remitir servidumbres activas, ni imponer servidumbres pasivas, sino con la cláusula de ponerse en ejercicio después de la extinción del usufructo. Pero puede adquirir servidumbres activas. Nada puede hacer que dañe al goce del usufructuario, o restrinja su derecho. Cuando el usufructo es constituido por título oneroso, debe garantir al usufructuario el goce pacífico de su derecho. Esta garantía es de la misma clase que la que debe el vendedor al comprador. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. Tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa. Puede también reconstruir los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna incomodidad o disminución de su goce.

7.2.13.- Extinción del usufructo y sus efectos. El usufructo se extingue:

por la revocación directa de su constitución, cuando el usufructuario del fundo ha dado el usufructo en pago de una deuda, que en verdad no existía

por la revocación del acto demandado por los acreedores del dueño del fundo

por la resolución de los derechos del constituyente del usufructo

por las causas generales de extinción de los derechos reales

por la muerte del usufructuario

por expiración del término por el cual fue constituido

por la muerte del usufructuario acaecida antes de ese término (si fue concedido hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura hasta esa época, aunque esta tercera persona haya muerto antes de la edad fijada, a no ser que del título constitutivo resultare claramente que la vida de la tercera persona se ha tomado como término incierto para la duración del usufructo, en cuyo caso el usufructo se extingue por la muerte en cualquier época que suceda).

por usucapión a los diez años

por cumplirse la condición resolutiva que debe estar impuesta en el título

por la consolidación o confusión, (reunión de la propiedad, y del usufructo en la persona del usufructuario)

por la enajenación que el usufructuario hiciere de su derecho, cuando el nudo propietario lo hiciere del suyo a la misma persona

por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible (si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio el usufructo continúa sobre la indemnización que se le hubiese pagado)

por la destrucción total de la cosa (si hubiere sido parcial continúa en los restos y accesorios).

7.3.- Uso y habitación

7.3.1.- Definición. “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.”

7.3.2.- Constitución. Se constituyen del mismo modo que el usufructo, con excepción de no haber uso establecido por las leyes.

7.3.3.- Acciones reales. El usuario para obtener el goce que le es debido, tiene una acción real en virtud de la cual puede obrar no sólo contra el propietario que goza del fundo, sino también contra terceros poseedores, en cuyo poder se encuentre la heredad, y tiene también las acciones posesorias del usufructuario.

7.3.4.- Objeto. El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de cosas no fungibles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario. Se limitan a las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, según su condición social. Éstas serán juzgadas con relación a las diversas circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hábitos, estado de salud, y lugar donde viva. Si se ha establecido sobre un fundo, se extiende tanto a lo que es inmueble por su naturaleza, cuanto a todos los accesorios que están en él para su explotación. Si hay edificios construidos, el usuario tiene el goce de ellos, sea para habitar mientras lo explote o para guardar las cosechas. Quedará sujeto a las reparaciones de conservación y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no toma más que una parte de los frutos, o si sólo ocupa una parte de la casa, contribuirá en proporción de lo que goce. El que tiene el derecho de habitación no puede servirse de la casa sino para habitar él y su familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, pero no puede ceder el uso ni alquilarla. Si fuera establecido sobre muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, y en el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tenía costumbre de alquilar.

7.3.4.1.- Derechos y obligaciones del usuario. Puede alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso. Las obligaciones son las mismas que las del usufructuario en la cosa fructuaria respecto a su conservación y reparaciones. El que tiene el derecho de habitación de una casa, debe contribuir al pago de las cargas, de las contribuciones, y a las reparaciones de conservación, a prorrata de la parte de la casa que ocupe.

7.3.5.- Extinción. Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de habitación, con la modificación que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos.

8.- Hipoteca

8.1.- Definición. “La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.” Esta definición es vaga (ya que no se indica cómo se realiza la seguridad que confiere al crédito), no contempla el supuesto de que constituyente no sea el deudor sino un tercero y porque debió referirse a “cosas” inmuebles y no a bienes.

8.2.- Caracteres.

8.2.1.- Clasificación. Los caracteres pueden ser esenciales y naturales. Los primeros son aquellos son los cuales la hipoteca no sería tal y en su defecto, la constitución hipotecaria estaría afectada de nulidad. Los segundos aquellos en cuya ausencia no deriva la inexistencia de la institución, pudiendo las partes dejarlos de lado (no obstante, se presumen). Los caracteres esenciales son: que es un derecho real, accesorio y convencional, debiendo ser inscripto para ser oponible y goza de especialidad. El carácter natural es la indivisibilidad.

8.2.2.- Accesorio. Es accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crédito cierto y determinado en dinero. Es un accesorio de la obligación y no una obligación accesoria. No existe hipoteca sin un crédito al cual garantice, y “La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones.”

8.2.3.- Convencional. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación.

8.2.4.- Publicidad. Debe ser inscripta en el RPI a fin de que pueda ser opuesta a terceros. La sustitución de la tradición por la inscripción se da porque no hay entrega de la cosa.

8.2.5.- Especialidad. “No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada...”, es decir, nos encontramos con un doble aspecto: a) en cuanto al inmueble, b) en cuanto al crédito.

8.2.5.1.- En cuanto al inmueble. Es obvio porque todo acto real recae sobre su objeto que es una cosa. Por lo tanto, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener la situación de la finca y sus linderos, como así la calle y el número en que se encuentre. También se debe establecer la naturaleza de los inmuebles como ser, si son edificios, tierras, viñas, etc. Si no existiese especialidad la hipoteca sería nula, pudiendo ser alegado esto por terceros y por el deudor; cabe aclarar que la nulidad se realizará cuando se puede anular el derecho si no se puede especificar el inmueble más allá de que falte algún dato importante o no.

8.2.5.2.- En cuanto al crédito. No puede constituirse sino por una suma de dinero cierta y determinada, debiendo contener el acto constitutivo, la cantidad cierta de la deuda. Fuera o por encima de esa sume determinada, la garantía no existe. “La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación. Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su importancia, es sin efecto alguno.”, “La hipoteca garantiza a mas del principal, los intereses o rentas debidas de dos años y lo que corran durante el juicio de ejecución hasta el efectivo pago.” La finalidad de la especialidad en cuanto al crédito se justifica tanto por el interés de los terceros como por el del propio constituyente.

8.2.5.3.- Indivisibilidad. En su virtud, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda las deudas y de cada parte de ellas. Puede ser activa (desde el punto de vista del acreedor) como pasivas (desde el punto de vista del deudor).

8.2.5.3.1.- Consecuencias. a) Aun cuando se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando la totalidad de la cosa o cosas hipotecadas, b) el codeudor que hubiese pagado su cuota en la hipoteca no podrá exigir la cancelación de ésta, mientras la deuda no este totalmente pagada, c) si hay varios deudores, el que tenga la cosa hipotecada en su poder puede ser demandado por el todo de la deuda aunque ofrezca pagar su parte, d) si hay varias cosas hipotecadas al mismo crédito, el acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda, e) si existen varios coacreedores, el pago de la porción de uno deja subsistente la garantía a favor de los otros, que pueden ejecutar todo el inmueble gravado.

8.2.5.3.2- No afecta la divisibilidad del crédito. Esto es así porque la hipoteca es un accesorio del crédito y éste se trata de una obligación de dar dinero. Por lo tanto, a) si ejecutado el inmueble, el precio obtenido no satisficiera el crédito, a cada codeudor se le puede reclamar su parte solamente, b) la demanda contra uno de los coherederos no interrumpe la prescripción respecto de los demás, c) existiendo varios acreedores cada uno puede demandar al deudor solo por la parte que a él le corresponde en el crédito.

8.2.5.3.3.- Es un carácter natural. Porque puede ser dejado de lado por las partes.

8.2.5.3.4.- Derecho de opción del acreedor. Cuando los inmuebles hipotecados sean mas de uno, el acreedor podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o uno solo de ellos.

8.3.- Objeto. La hipoteca se extiende a todos los accesorios mientras estén unidos al principal (inmuebles por accesión física o moral, a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas en un terreno vacío, a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas que debía el inmueble, a los alquileres o rentas adeudados por los arrendatarios (que pueden ser embargados), al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble, pero no sobre las adquisiciones, hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado ya que los inmuebles que adquiera después de constituida la hipoteca no son considerados accesorios ni parte integrante del inmueble hipotecado, siendo jurídicamente distintos. Destaquemos que los derechos reales de usufructo, servidumbre, uso y habitación y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.

8.4.- Créditos que garantiza. Son créditos ciertos en dinero, aunque se permite que sean también obligaciones condicionales o de valor indeterminado o eventuales de hacer, de no hacer y aún de dar cosas ciertas o cantidades de cosas que no fueran en dinero, siempre y cuando se declare el valor estimativo en dinero en el acto constitutivo.

8.5.- Modalidades. La hipoteca puede estar sujeta a condición o plazo suspensivos o resolutorios, aunque garantice una obligación pura y simple. “La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.” y “El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese.”

8.6.- Constitución.

8.6.1.- Contrato hipotecario. La hipoteca sólo puede constituirse por contrato. Éste podrá celebrarse en un mismo acto con la obligación a que esta accede o garantizar una ya existente. Toda constitución hipotecaria debe ser aceptada por el acreedor; esta puede ser hecha en el momento o posteriormente. El contrato debe ser por escritura pública o por documentos que sirviendo de títulos al dominio o derecho real estén expedidos por autoridad competente para darlos y deban hacer fe por sí mismos.

8.6.2.- Hipotecas en el extranjero. Es aceptable siempre que el inmueble al que afecte se encuentre en el país. Debe constar en instrumento público legalizado y presentado al juez de primera instancia en lo civil para que luego de la vista del agente fiscal y el pago del sellado, ordene su protocolización en el protocolo de un escribano en la jurisdicción del lugar donde se encuentre el inmueble afectado. Debe inscribirse en el RPI para hacerla oponible a terceros, dentro de los seis días desde que el juez haya ordenado la protocolización.

8.6.3.- Hipotecas en otra jurisdicción. Es necesario inscribir en el registro del lugar de situación del bien para oponerla a terceros. A pesar de ello, algunas provincias establecieron en las leyes organizativas de los RPI, la imposibilidad de inscribir dichos registros los títulos otorgados en otra provincia sin previa protocolización ante un escribano local.

8.7.- Cláusulas de estilo. Hay ciertas cláusulas que aparecen en los contratos de hipoteca comúnmente a pesar de no ser obligatorias y son:

La renuncia a los trámites del juicio ejecutivo hasta la sentencia de trance y remate

La mora automática por el solo vencimiento de los plazos acordados para el pago sin necesidad de interpelación alguna

En caso de falta de pago de una cuota de capital o de uno o un numero determinado de periodos de intereses, el acreedor podrá exigir la totalidad de los adeudado y proceder a la ejecución del inmueble

Imposibilidad del propietario constituyente de arrendar el inmueble hipotecado o de arrendarlo por mayor término que el del establecido para la obligación garantizada o de darlo en comodota sin consentimiento escrito del acreedor hipotecario, pudiendo éste solicitar la venta del bien libre

La constitución de un domicilio especial donde se considerarán validas las notificaciones a practicarse aunque el constituyente no se encuentre allí

La sumisión a los tribunales ordinarios con exclusión del fuero federal

Que en caso de falta de pago de la subasta del bien se realizará por el martillero que designe el acreedor y la base de aquella será el capital adeudado

La obligación por parte del constituyente de asegurar el inmueble contra determinados riesgos y de transferir la póliza a favor del acreedor quedando autorizado este a contratar el seguro a costa de aquel en defecto de cumplimiento.

8.8.- Condiciones de fondo. Para constituir la hipoteca es necesario ser propietario del inmueble que se hipoteca y tener capacidad para enajenar bienes, bajo pena de nulidad. Si el derecho de propietario está sujeto a condición, rescisión o resolución, la hipoteca también. Ésta además puede constituirse no solo por el deudor sino por un tercero quien puede obligarse personalmente también por el pago de la deuda o no hacerlo.

8.9.- Publicidad. La hipoteca fue el único derecho real respecto del cual no pudiendo jugar la tradición debe cumplirse la publicidad a través del registro.

8.9.1.- Inscripción. “La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno provincial.” Aunque, “... las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.” La hipoteca se considera registrada respecto de un acreedor a cuyo favor se haya otorgado una hipoteca, habiéndose constituido antes otra a favor de otro acreedor, la que se encuentra pendiente de inscripción y teniendo conocimiento a qué de estas circunstancias, la hace inscribir primero. El plazo para inscribir es de 45 días después del otorgamiento de la escritura hipotecaria. Si se inscribe dentro de estos 45 días, la hipoteca tendrá validez desde su constitución, sino, desde su inscripción. No obstante, la inscripción puede ser pedida por a) el que transmite el derecho o su representante, b) el que lo adquiere o su representante, y c) el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario. La inscripción dura veinte años si antes no se renovara, ya que si no se lo hace, los efectos de la inscripción se extinguen o desaparecen, aunque la hipoteca sigue existiendo. Las personas antes nombradas pueden pedir la reinscripción de la hipoteca pasados este tiempo. No se necesita la conformidad del deudor para hacerlo, ni orden judicial, sino que el acreedor la puede solicitar directamente en el RPI a pesar de haberse vencido la primera. El deudor ni siquiera puede oponerse a ella, pudiendo solicitar su nulidad si la considera lesiva oponiendo las excepciones necesarias.

8.10.- Relaciones entre el constituyente y el acreedor. “El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.” El propietario puede enajenar el inmueble, realizar reformas, pero no, hacer cualquier acto material o jurídico que disminuya el valor del inmueble, con pena del peligro de garantía. Cabe destacar que los acreedores hipotecarios pueden oponerse a la ejecución de la venta cuando el propietario del inmueble gravado ejerce actos de disposición jurídica sin disminuir el valor del inmueble pero haciendo más difícil o dispendiosa la realización de la garantía hipotecaria. El propietario puede gravar el inmueble con servidumbres, usufructo, uso o habitación pero el acreedor puede tomarlo para ejercer su derecho de que disminuye la garantía de la deuda. Asimismo, si media prohibición de locar en el contrato constitutivo de la hipoteca, y un instrumento de locación sobre el inmueble tiene fecha anterior a la garantización de este, el acto es válido, sino no, y el acreedor puede solicitar la venta del inmueble. Si no existe prohibición de arrendar, el juez determinara si el arrendamiento es perjudicial o no al acreedor para ver si se debe vender, o no, la propiedad. El propietario puede constituir otras hipotecas sobre el inmueble en diferente grado, según el tiempo de cobro de los acreedores. Si el propietario viola el artículo 3157 del Código Civil, el acreedor puede embargar el inmueble, prohibir innovaciones, etc. (medidas cautelares). Si el acreedor las utiliza cuando no debería, los acreedores hipotecarios pueden pedir la estimación de los deteriores y el depósito de lo que importan o demandar un suplemento de hipoteca.

8.11.- Relaciones entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores. “Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor.” Cuando las cosas muebles que eran accesorias del inmueble hipotecado (y comprendidas en la hipoteca), hubieran sido separadas y enajenadas a terceros de buena fe, el acreedor no podría ejecutarlas.

8.11.1.- Adquirente responsable y tercer poseedor. Si el deudor que ha hipotecado un inmueble lo enajena, el tercero que lo adquiere puede asumir la deuda (convirtiéndose en deudor del crédito, respondiendo con todo su patrimonio; previa aceptación expresa del acreedor, quien puede o no liberar al anterior) o no asumirla, o el acreedor puede rechazarlo (no revistiendo el carácter de deudor pero debiendo soportar que el acreedor ejerza sobre su cosa el derecho real, cabiendo aclarar que si se ejecuta la cosa, este tercero no responde con su patrimonio restante). Este recibe el nombre de tercer poseedor. Cuando el acreedor intima al tercer poseedor, este puede a) pagar: gozando de los plazos concedidos por el acreedor o el contrato, quedando subrogado en las hipotecas que el acreedor tenía, no solo sobre el inmueble librado sino por el resto también, b) abandonar el inmueble: abandonar su posesión y no su propiedad y c) oponer excepciones: que deben ser opuestas dentro del término que se le otorga para pagar o abandonar sin que sea necesario que se lo cite de remate toda vez que la intimación es una intimación de pago; las excepciones que pueden presentarse son: I.- la inexistencia del derecho hipotecario, II.- la extinción del derecho hipotecario, III.- la nulidad de la toma de razón, IV.- la caducidad de la inscripción, V.- la inexigibilidad de la deuda.

8.12.- Extinción de la hipoteca. Las causas que originan la extinción de la hipoteca son las que originan la extinción de la obligación principal, o sea por pago, novación, confusión, etc. No obstante, existen causas propias:

8.12.1.- Renuncia. Expresa, por escritura pública y con consentimiento del acreedor.

8.12.2.- Destrucción. Si se destruyen los edificios, la hipoteca continua solo por el terreno, si son reconstruidos vuelve a gravarlos.

8.12.3.- Vencimiento de la inscripción. No elimina la deuda.

8.12.4.- Confusión. Es la reunión en una misma persona de propietario y acreedor hipotecario

8.13.- Cancelación de la hipoteca. Es el acto jurídico por el cual se deja sin efecto la inscripción del gravamen en el RPI. Muchas veces, la cancelación es una consecuencia de la extinción. La cancelación puede ser voluntaria o judicial.

8.13.1.- Cancelación voluntaria. Tiene lugar cuando por acuerdo entre el constituyente y el acreedor o por acto unilateral del acreedor, el RPI deja sin efecto la inscripción. El acreedor debe poder enajenar sus bienes.

8.13.2.- Cancelación judicial. Si el acreedor no quisiere o pudiere cancelar la hipoteca esta puede ser solicitada por el constituyente por vía judicial. “Los tribunales deben ordenar la cancelación de las hipotecas, cuando la toma de razón no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el crédito fuere pagado.”

8.13.3.- Cancelación de pleno derecho. Los efectos de la inscripción se pierden pasados 20 años de su registro.

8.14.- Juicio hipotecario. Puede ser considerada como una acción personal al ejecutar la deuda o una acción real cuando se pone en movimiento el derecho real hipotecario.

8.15.- Rango de las hipotecas. “El rango de una hipoteca es el puesto que ocupa vigente según su fecha de inscripción en la vida comercial del acreedor hipotecario.” El grado puede modificarse al irse extinguiendo las hipotecas que están en grados superiores a él.

8.15.1.- Permuta de rango. Es el intercambio de rango entre dos hipotecas. Cuando el intercambio es entre hipotecas de rangos sucesivos, no es necesario el consentimiento de nadie. Cuando no lo es, es necesario el de los rangos intermedios. Se produce posposición de rango cuando un acreedor acepta que otro de fecha de inscripción más tardía tenga una rango mayor al suyo. Se produce un rango compartido cuando dos o más hipotecas aceptan compartir el rango, correspondiéndoles a todas el mismo tiempo de cobro.

8.16.- Pagarés hipotecarios. “Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras o pagarés, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de hipotecas, para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario; y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelación de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos.” Los pagares hipotecarios aparecen cuando se afecta un inmueble a través de la constitución de una hipoteca y además, el crédito se documenta con pagarés.

8.16.1.- Ventajas.

Es más rápida la movilización del crédito hipotecario

Éste aparece con mayor rapidez y evidencia cuando son más de uno

Es posible lograr la cancelación de la hipoteca sin depender de la voluntad del acreedor y de la vía judicial

8.16.2.- Naturaleza jurídica. Es un pagaré (titulo de crédito cuya posesión es necesaria y suficiente para ejercer el derecho de crédito literal y autónomo incorporado al mismo), en el cual ese derecho de crédito esta garantizado por un derecho real de hipoteca.

8.16.3.- Formalidades. Debe reunir los requisitos propios de los pagarés. Más allá de eso, el RPI debe registrarlos para darles el carácter de hipotecarios. Su emisión debe constar en la escritura de constitución de hipoteca porque de lo contrario no aparecerían garantizados por ninguna derecho real. Si no existe esta mención al constituir la hipoteca, será necesaria una nueva escritura para incorporarlos.

8.16.4.- Transmisión. Los pagarés se transmiten con su simple endoso, y en este acto se transmite no solo el crédito sino también la garantía hipotecaria.

8.16.5.- Protesto. El pagaré hipotecario es literal, autónomo y abstracto, pero es incompleto porque su registro en el RPI importa tanto como integrar el título con una referencia extracartular de simple acceso por estar contenida en un instrumento público inscripto. Si la mora automática es pactada en la escritura, no se debe explicitar el protesto en los pagarés, siendo esto conveniente para aclarar las dudas a los próximos tenedores en el caso de endoso.

8.16.6.- Ejecución. La deuda se puede ejecutar en base de los pagarés o del titulo hipotecario. Si se ejecuta la hipoteca, es indispensable que se acompañe con los pagarés para demostrar su tenencia.

8.16.7.- Cancelación. Se debe realizar en el RPI presentándolos.

9.- Prenda. La palabra prenda se utiliza para a) definir al derecho real que afecta una cosa mueble para garantizar un crédito, b) mencionar al contrato que le da nacimiento al derecho real y c) para denotar el objeto sobre el que recae el derecho real.

9.1.- Contrato de prenda. “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda.” Es un contrato real, o sea, no concluido hasta que una de las partes entregue a la otra la cosa sobre la que ha de recaer el derecho real. Es unilateral (“Los contratos se denominan en este Código unilaterales, o bilaterales. Los primeros son aquellos en que una sola de las partes se obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada. Los segundos, cuando las partes se obligan recíprocamente la una hacia la otra.”) y oneroso (“Se dice también en este Código, que los contratos son a título oneroso, o a título gratuito: son a título oneroso, cuando las ventajas que procuran a una u otra de las partes no les es concedida sino por una prestación que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle; son a título gratuito, cuando aseguran a una u otra de las partes alguna ventaja, independiente de toda prestación por su parte.”) Si se realiza entre las partes, no se exige formalidad alguna y se puede probar por principios comunes. Frente a terceros, es necesario que se haga en instrumento público o por instrumento privado con fecha cierta que debe contener el importe del crédito, la designación detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, bajo pena de nulidad de privilegios contra terceros.

9.1.1.- Pactos prohibidos. “Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando ésta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este Título. Es igualmente nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa.” “El deudor, sin embargo, puede convenir con el acreedor en que la prenda le pertenecerá por la estimación que de ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.”

9.2.- Derecho real de prenda. Es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble o un crédito que entrega el constituyente al acreedor o a un tercero designado por ambos de común acuerdo en seguridad de una deuda. Sus caracteres son, al igual que la hipoteca, accesoriedad, convencionalidad, especialidad en cuanto al objeto y crédito e indivisibilidad. La publicidad, se realiza mediante la tradición.

9.2.1.- Objeto. La prenda puede recaer sobre cualquier cosa mueble o crédito que se encuentre en el comercio. Los derechos sobre la cosa se extienden sobre sus accesorios y aumentos. No pueden darse en prenda los créditos que no consten por títulos escritos. “Si el objeto dado en prenda fuese un crédito, o acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, el contrato, para que la prenda quede constituida, debe ser notificado al deudor del crédito dado en prenda, y entregarse el título al acreedor, o a un tercero aunque él sea superior a la deuda.” Para constituir prenda es necesario ser propietario de la cosa o titular del crédito y existir capacidad de enajenar en el constituyente y de contratar en el que recibe la cosa en prenda. “Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa y tiene capacidad para enajenarla, y sólo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. El acreedor que de buena fe ha recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada, negar su entrega al verdadero propietario.”, “Si la cosa se ha perdido o ha sido robada a su dueño, y el deudor la ha comprado en venta pública o a un individuo que acostumbraba vender cosas semejantes, el propietario podrá reivindicarla de manos del acreedor, pagándole lo que le hubiese costado al deudor.”, “Cuando el acreedor ha recibido en prenda una cosa ajena que la creía del deudor, y la restituye al dueño que la reclamare, podrá exigir que se le entregue otra prenda de igual valor; y si el deudor no lo hiciere, podrá pedir el cumplimiento de la obligación principal, aunque haya plazo pendiente para el pago.”, “La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo obligaciones personales entre las partes.” La prenda puede ser constituida por un deudor o un tercero; si lo hace este ultimo, su posición será igual al tercer poseedor de la hipoteca.

9.2.2.- Derechos y responsabilidades del acreedor prendario respecto a la cosa.

9.2.2.1.- Derechos. Tiene obviamente el derecho real de carácter absoluto y le permite reclamarla en manos de quien se encuentre a través de acción reivindicatoria, pudiendo defenderse por medio de la acción negatoria si es turbado de su posesión. También tiene el derecho de retener la cosa hasta ser pagado de la deuda sus intereses y las expensas que hubiera hecho y que estén a cargo del propietario; esto no impide que otros acreedores vendan la cosa sin estar obligados a satisfacer antes la deuda y el derecho del acreedor prendario se limita a ejercer su privilegio sobre el precio de la cosa, vale decir, que si el precio no alcanza a cubrir la deuda, por el excedente pasa a ser acreedor. El derecho de retención vendría a ser oponible contra el constituyente y no contra terceros. El acreedor prendario tiene derecho a cobrar al deudor las expensas que hubiere hecho para la conservación de la cosa y hasta no ser pagado puede retenerla, no pudiendo reclamar los gastos útiles o de mejoras sino aquellos que hubiesen dado mayor valor a la cosa. El acreedor prendario no puede servirse de ella sin consentimiento del deudor y si lo hiciere, el constituyente puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.

9.2.2.1.1.- Derechos por falta de pago. “No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido, el acreedor, para ser pagado de su crédito con el privilegio que la ley le acuerda sobre el precio de la cosa, puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate público con citación del deudor. Si la prenda no pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir la prenda por la compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicación.” Del precio obtenido, el acreedor se cobra con el privilegio que le corresponde.

9.2.2.2.- Responsabilidades. La principal es conservar la cosa a fin de restituirla a su dueño a la extinción de la prenda y si no lo hiciera el propietario puede pedir que la cosa sea secuestrada. Si la cosa prendada produce frutos o intereses, el acreedor los percibe por cuenta del deudor y los imputará a los intereses de la deuda, si se debiesen o al capital (prenda anticrética).

9.2.3.- Concurso de varias prendas sobre el mismo objeto. “Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesión de la cosa empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeñada seguirá el orden en que la prenda se ha constituido.” Si las prendas se constituyen simultáneamente cobraran a prorrata. Si lo hacen sucesivamente, de acuerdo a la fecha de constitución (título suficiente y modo suficiente).

9.2.4.- Prenda tácita. “Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de afectar la cosa al pago de la segunda.” y “La disposición del artículo anterior no tiene lugar si la nueva deuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aquélla por la que la prenda se había constituido, perteneciese al mismo acreedor por haberla recibido de un tercero, por cesión, subrogación o sucesión.”, igualmente, “El derecho de retención de la prenda, en el caso del artículo anterior, no tiene lugar cuando la prenda ha sido constituida por un tercero.”

9.3.- Extinción de la prenda. Se extingue por vía de consecuencia. Si la cosa se extingue o es puesta fuera del comercio, en los casos de confusión o de renuncia. Si la cosa se vende en ejecución forzada a través de una subasta judicial, como el comprador la adquiere libre de gravámenes, los derechos del acreedor pignoraticio se trasladan sobre el precio; pero si la venta se hace en privado, la cosa se transmite con el derecho real que la grava. “Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos los accesorios que dependían de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que después hubiese recibido.”

10.- Anticresis.

10.1.- Contrato de anticresis. Es el contrato real, unilateral y oneroso que sirve de fuente al derecho real de anticresis. Debe ser formado por escritura pública. Respecto de terceros, para ser oponible debe ser registrado en el RPI. Es prohibida en el contrato, toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda si esta no se pagare a su vencimiento, como también toda cláusula que lo hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen los peritos. “El deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en anticresis, antes o después del vencimiento de la deuda.”

10.2.- Derecho real de anticresis. “La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.”

10.2.1.- Caracteres.

Es un derecho real

Nace de un contrato

Es accesorio

Es indivisible

Es especial en cuanto a objeto y crédito

La publicidad se cumple mediante la inscripción en el RPI.

10.2.2.- Capacidad. Es necesario ser propietario del inmueble y tener derecho a los frutos.

10.3.- Derechos y obligaciones de las partes.

10.3.1.- Derechos. El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos del inmueble, a los efectos de imputarlos sobre los intereses de la deuda o directamente del capital. Si hiciese mejoras que no sean necesarias debe serle satisfechas por el constituyente en proporción al mayor valor que hubiese adquirido la cosa. En cuanto a las mejoras necesarias, esta autorizado a descontar del valor de los frutos, y si fueran insuficientes, cobrarlos del deudor. El acreedor tiene derecho de retener el inmueble hasta ser pagado íntegramente aunque puede voluntariamente restituirlo, extinguiéndose el derecho de retención. El derecho de retención es oponible frente a todos los que ejecuten el inmueble. O sea, si otros acreedores ejecutan el inmueble, rige el artículo 3942, si es el propio acreedor anticresista quien hace vende el inmueble, para el supuesto de falta de pago, al cobrarse sobre el precio que se obtenga lo hace como acreedor. El acreedor anticresista goza de las acciones posesorias y policiales. Tiene derecho también de ejercer la acción real reivindicatoria en el caso de ser desposeído y la negatoria para la hipótesis de turbación.

10.3.2.- Obligaciones. El acreedor anticresista está obligado a cuidar del inmueble y a proveer a su conservación. Pudiendo ser condenado a restituirlo si abusara de sus facultades antes de ser pagado. Esta obligado a pagar las contribuciones y cargas del inmueble quedado autorizado a descontar dichos gastos de los frutos que perciba o a repetirlos del propietario. Debe conservar los derechos que tenia el fundo cuando los recibió y de los que tenga conocimiento. Le esta prohibido introducir cambios en el inmueble y no puede alterar el género de explotación que acostumbraba el propietario cuando de ellos resultare que el deudor no pudiese explotar su inmueble de la misma manera que antes. Y, obviamente, esta obligado a restituir el inmueble después de extinguida la deuda.

10.4.- Anticresis tácita. “Desde que el acreedor esté íntegramente pagado de su crédito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el deudor, después de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.”

10.5.- Extinción de la anticresis. La anticresis se extingue por vía principal o por vía de consecuencia.

Nota al pie del Título IV, Libro III del Código Civil

Nota al pie del artículo 497 del Código Civil

Mackeldey, Elementos del Derecho Romano

Nota al pie del título IV, Libro III del Código Civil

Justiniano, Institutas

Digesto, Libro 25, Dif. De Obligat.

Dr. Guillermo Allende, Panorama

Pothier, Ouvres

Artículo 2503 del Código Civil.

“Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.”

Artículo 2502 del Código Civil

Decreto Ley 15.348/46

Esta clasificación es vaga e inexacta, contando con numerosas excepciones

Nota al pie del artículo 4048 del Código Civil

Éstos no juegan en materia de adquisición originaria y en los casos de adquisición del dominio por especificación o transformación y por edificación, siembra y plantación.

Capacidad en el transmitente y en el adquirente y titularidad del derecho que se transmite

Ley 17.711

Artículo 2408 del Código Civil.

Recepción de la posesión como libre o propia del que la transmite sabiendo que está gravada o no le pertenece a aquél.

Cuando se recibe una cosa con obligación de restituir y se intervierte el título considerándose el tenedor, como señor exclusivo de la cosa.

Artículo 2374 del Código Civil.

No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.

Artículo 2392 del Código Civil

Artículo 921 del Código Civil

Artículo 2451 del Código Civil

Artículo 2452 del Código Civil

Artículo 2455 del Código Civil

Artículo 2457 del Código Civil

Artículo 2459 del Código Civil

Artículo 2416 del Código Civil

Artículo 2417 del Código Civil

Artículo 2418 del Código Civil

Artículo 2419 del Código Civil

Artículo 2352 del Código Civil

Relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad jurídica relevante.

Entre quienes detentan la cosa por razones de servicio

Artículo 2506 del Código Civil

Artículo 2340 del Código Civil

Artículo 2330 del Código Civil.

“Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de diez años; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.” Artículo 2392 del Código Civil.

“Son susceptibles de apropiación por la ocupación, los animales de caza, los peces de los mares, ríos y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como las conchas, corales, etc., Y otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no presenten señales de un dominio anterior; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los apropie el primer ocupante, los animales bravíos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.” Artículo 2527 del Código Civil.

Artículo 2551 del Código Civil

Artículo 2567 del Código Civil

Artículo 2570 del Código Civil

Artículo 2576 del Código Civil

Artículo 2577 del Código Civil

Artículo 2572 del Código Civil

Artículo 2594 del Código Civil

Artículo 2596 del Código Civil

Artículo 2597 del Código Civil

Artículo 2598 del Código Civil

Artículo 2599 del Código Civil

Artículo 2600 del Código Civil

Artículo 2592 del Código Civil

Artículo 2593 del Código Civil

Artículo 2605 del Código Civil

Artículo 2606 del Código Civil

Artículo 2507 del Código Civil

Nota al Artículo 2661 del Código Civil

Artículo 2662 del Código Civil

Artículo 1º de la ley 24.411

Artículo 73 de la ley citada

Artículo 2669 del Código Civil

Artículo 2673 del Código Civil

Artículo 2678 del Código Civil

Artículo 2799 del Código Civil

Artículo 3015 del Código Civil.

Artículo 2689 del Código Civil

Artículo 2685 del Código Civil

Artículo 2686 del Código Civil

Artículo 2687 del Código Civil

Artículo 2699 del Código Civil

Artículo 2700 del Código Civil

Artículo 2606 del Código Civil

Artículo 2609 del Código Civil

Artículo 2610 del Código Civil.

Artículo 3460 del Código Civil

Artículo 3461 del Código Civil

“La indemnización se hará por el valor que los bienes tuvieren en el tiempo de la evicción. Si hubiere créditos, el valor nominal de ellos en la partición será el objeto de la indemnización. Pero la responsabilidad por los créditos tendrá sólo lugar cuando el deudor fuese insolvente al tiempo de la división.” Artículo 2144 del Código Civil

“Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.

No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica.” Artículo 2326 del Código Civil

Artículo 3465 del Código Civil

La mitad más uno del valor.

Artículo 821 del Código Civil Chileno

Artículo 2971 del Código Civil

Artículo 2972 del Código Civil

Fundo dominante

Fundo sirviente

Artículo 2807 del Código Civil

Artículo 2824 del Código Civil

Artículo 2838 del Código Civil

Artículo 2842 del Código Civil

Artículo 2948

Artículo 3108 del Código Civil

Artículo 3187 del Código Civil

Artículo 3109 del Código Civil

Artículo 3152 del Código Civil

Articulo 3.936 del Código civil

Artículo 3116 del Código Civil

Artículo 3125 del Código Civil

Artículo 3134 del Código Civil

Artículo 3135 del Código Civil

Artículo 3157 del Código Civil

Artículo 3162 del Código Civil

Artículo 3200 del Código Civil

Fleur McGongall, Derechos reales de garantía

Artículo 3202 del Código Civil

El derecho existe en términos consagrados en el documento

Cada tenedor adquiere un derecho que nace en su propia cabeza independientemente de las relaciones que existían entre los antiguos y el deudor.

Desvinculado a la causa que le dio origen.

Artículo 3204 del Código Civil

Artículo 1138 del Código Civil

Artículo 1139 del Código Civil

Artículo 3222 del Código Civil

Artículo 3223 del Código Civil

Artículo 3209 del Código Civil

Artículo 3213 del Código Civil

Artículo 3214 del Código Civil

Artículo 3215 del Código Civil

Artículo 3216 del Código Civil

Artículo 3224 del Código Civil

Artículo 3210 del Código Civil

Artículo 3218 del Código Civil

Artículo 3219 del Código Civil

Artículo 3221 del Código Civil

Artículo 3238 del Código Civil

Artículo 3253 del Código Civil

Artículo 3239 del Código Civil

“El derecho de retención no impide que otros acreedores embarguen la cosa retenida, y hagan la venta judicial de ella; pero el adjudicatario, para obtener los objetos comprados, debe entregar el precio al tenedor de ellos, hasta la concurrencia de la suma por la que éste sea acreedor.”

Artículo 3261 del Código Civil

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