TEMA 1.- EL DERECHO URBANÍSTICO

1. URBANISMO, ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y VIVIENDA

Hasta la Segunda Guerra Mundial el urbanismo solo se ha ocupado de la ordenación de la ciudad. La ciudad medieval estaba separada de su entorno por una muralla defensiva y, sus puertas se cerraban a la puesta del Sol.

Este modelo de ciudad pervive hasta bien entrado el siglo XIX y la ciudad no consigue romper su caparazón hasta los inicios de la Revolución Industrial. Con ella (Revolución Industrial) se produce una tendencia a la concentración de la población en las ciudades y esto obliga a buscar nuevos espacios. Estas necesidades provocan que se dicten una serie de leyes urbanísticas cuyo objetivo era el ensanche de la ciudad, lo que implica una filosofía o forma de entender el urbanismo de la cual los autores consideran que aun hoy en día no hemos llegado a desprendernos del todo, aunque esto se entiende como una limitación y causa de grandes dificultades.

El urbanismo en la actualidad se concibe sencillamente como una perspectiva global e integradora de todo lo que se refiere a la relación del hombre con el medio en el que se desenvuelve y que hace de la tierra su eje corporativo, porque de todos los recursos materiales de los que se dispone, el suelo, el suelo es el único que no puede incrementarse,

El uso del suelo ya está determinado y es fijo; debido a esto la oferta del suelo no solo ya esta determinada sino que además es escasa. Esta situación exige planificar correctamente el uso del suelo y es precisamente este el reto del urbanismo en la actualidad.

Podemos decir que la planificación consiste en asegurar un equilibrio apropiado entre todas las demandas del suelo, de tal forma que el suelo se utilice en interés de todos sin olvidar nunca los aspectos medioambientales que también afectan a todos.

Según la STC del tribunal Constitucional 61/1997 de 20 de Marzo “el contenido del urbanismo se traduce en concretas potestades tales como las referidas al planeamiento, la gestión y ejecución de instrumentos planificadores y la intervención administrativa en las facultades dominicales sobre el uso del suelo y edificación a cuyo servicio se arbitran técnicas jurídicas concretas”

REFERENCIAS CONSTITUCIONALES

El art. 33 CE delimita el contenido del derecho de propiedad.

El art. 47 CE establece el derecho a el habitage y la obligación de los poderes públicos de regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y también que la comunidad participe en las plusvalías que genera la acción urbanística de los poderes públicos.

Los arts. 33 y 47 CE fijan un límite mínimo (la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por sus decisiones) y otro límite máximo (la obligación de respetar el contenido esencial del derecho de propiedad) dentro de los cuales caben políticas muy diferentes, más profundas o socializadoras o mas liberales, aunque todas ellas tienen que respetar las directrices básicas de los artículos 45 y 46 de la CE. El art. 45 se refiere al derecho de disfrutar de un medio ambiente adecuado y el art. 46 obliga a los poderes públicos a garantizar la conservación y promover el enriquecimiento del patrimonio histórico español.

En cumplimiento del artículo 46 se dictó la Ley del Patrimonio Histórico Español de 25 de Junio de 1985 y, en nuestra comunidad , la Ley 4/1988 de 11 de Junio del Patrimonio Cultural Valenciano.

2. DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS. NORMATIVA URBANÍSTICA ESTATAL Y DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

La ley de 1956 atribuyó decididamente al Estado un importante protagonismo en la materia a costa de los municipios, reservando al Estado la aprobación de todo tipo de planes además de otras decisiones de especial importancia lo que de hecho venía a reducir las competencias decisorias de los Ayuntamientos al ámbito de la gestión y ejecución del planeamiento.

La Reforma de 1975 y el Texto refundido de 1976 no alteraron la posición de los Ayuntamientos. En el nivel estatal permanecieron la tutela de la actividad municipal y especialmente las competencias en orden a la aprobación definitiva del planeamiento y a la vigilancia de la disciplina urbanística.

La CE por su parte impulsó un proceso de descentralización del Estado sobre la base del reconocimiento de la autonomía de las diferentes nacionalidades y regiones que la integran. Este proceso culminó su primera etapa en 1983 con la aprobación de los EEAA de las 17 CCAA que hoy existen. De acuerdo con dicho EEAA y en el marco de la CE todas ellas gozan de competencias calificadas por aquellos de exclusivas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. Por lo tanto los órganos de las CCAA sustituyeron a los del Estado ejercitando las competencias asignadas a estas por el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976.

No obstante, las autoridades autonómicas asumieron sin excepción todas las competencias que con anterioridad ejercían los órganos estatales en el plano ejecutivo. En el nivel legislativo los Parlamentos o Asambleas de las CCAA se mostraron muy cautos y muy respetuosos con el ordenamiento urbanístico preconstitucional, limitándose a retocar en aspectos más bien nacionales sin afectar nunca al núcleo central del mismo. El Texto Refundido de 1976 se mantuvo así con el consenso general y sin tensiones se ningún tipo hasta 1990 en que el legislador estatal dictó la Ley de Suelo de 25 de Julio de 1990 la cual fue elaborada apresuradamente sin contar con la opinión de las autoridades autonómicas no locales ni de los expertos, y los operadores públicos y privados. Por esa razón esa ley fue mal recibida por todos y provocó la reacción de las CCAA, una parte de las cuales la impugnaron ante el Tribunal Constitucional, impugnación a la que luego se acumuló la del Texto refundido de la Ley del Suelo de 22 de Junio de 1992 dando así lugar finalmente a la espectacular STC del TC (STC 61/1997 de 20 de Marzo), que hizo saltar por los aires roto en mil pedazos el ordenamiento urbanístico al anular por razones estrictamente competenciales más de 200 artículos del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992.

La doctrina de la STC es tan radical como simple. El legislador estatal carece según el TC de toda competencia en materia de ordenamiento del territorio y urbanismo, por lo que ni siquiera puede promulgar normas de carácter supletorio en estas materias. Sólo es dado, en consecuencia, regular las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad, las garantías generales de la expropiación forzosa y, por tanto, el régimen de valoración del suelo, así como la responsabilidad patrimonial de la Administración, los aspectos registrables en cuanto parte de la legislación civil y algunas otras cuestiones puntuales. Todo lo demás corresponde, en consecuencia, a los legisladores autonómicos, sin perjuicio de lo que diremos de los Municipios.

Para terminar de dibujar el cuadro competencial que deriva de la promulgación del nuevo texto constitucional, es necesario recordar que, este garantiza la autonomía de los municipios para la gestión de sus intereses, reforzando consiguientemente la posición que la ley reguladora de las bases de régimen local (LRBRL), de 2 de Abril de 1985, ha venido a precisar.

ARTÍCULOS QUE RECOGEN EL REPARTO DE COMPETENCIAS

• Para las CCAA. El art. 148.1 CE establece : “Las CCAA podrán asumir competencias en las siguientes materias”:

• Art. 148.1.3 CE: Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda

• Como sabemos que la Constitución reconozca una competencia para las CCAA, no significa que estas inmediatamente puedan asumirla. Para que una CCAA pueda asumir una competencia reconocida en la Constitución debe estar asumida dicha competencia en su EEAA. La competencia del art. 148.1.3 de la CE se recogen en el art. 49.1.9 del EACV.

• Para el ESTADO. El art. 149.1 CE establece: “El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias”

• Art. 149.1.1 CE: “La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales”. (Estatuto de la propiedad)

• Art. 149.1.4 CE: “Defensa y Fuerzas Armadas” (El Estado tiene competencia para diseñar terrenos destinados a cuarteles, zonas de prácticas, etc)

• Art. 149.1.8 CE: “Legislación Civil” (Aspectos Registrables)

• Art. 149.1.13 CE: “Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica”. (Citada en la Ley del Suelo)

• Art. 149.1.18 CE: “Legislación sobre expropiación forzosa y sobre responsabilidad patrimonial” (habilita a que el Estado regule la valoración del suelo)

• Art. 149.1.21 CE: “Ferrocarriles y transportes terrestres que circulen dentro del territorio de más de una CCAA”.

• Art. 149.1.22 CE: “La legislación, ordenación y concesión de recursos y aprovechamientos hidráulicos cuando las aguas discurran por más de una CCAA”.

• Art. 149.1.23 CE: “Legislación básica sobre la protección del medio ambiente”

• Art. 149.1.24 CE: “Obras públicas de interés general o cuya realización afecte a más de una CCAA” (Por ejemplo, aeropuertos de interés general)

• Para los MUNICIPIOS

• Art. 140 CE que garantiza la autonomía de los municipios para la gestión de sus intereses.

• Art. 25.2, d/ de la LRBRL que atribuye competencias a los municipios en los términos de la legislación del Estado y de las CCAA en materia de ordenación, gestión y disciplina urbanística.

3. OBJETIVOS, FINES Y CONTENIDOS DE LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA VALENCIANA.

CONTENIDO

La actividad urbanística comprende los aspectos siguientes:

OBJETIVOS Y FINALIDADES DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA

TEMA 2.- EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

1. EL RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

A) CLASIFICACIÓN DEL SUELO

Conforme a la Ley 8/2007 de 28 de Mayo de 2007 del Suelo, todo el suelo se encuentra a efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de: suelo rural o suelo urbanístico:

Está en situación de suelo rural:

La Ley estatal considera suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población (art. 12.3 ley 8/2007)

LEY DE LA COMUNIDAD VALENCIANA (LUV)

Conforme a la LUV, las clases de suelo son:

• Suelo urbano

• Suelo urbanizable

• Suelo no urbanizable

Conforme al art. 10 LUV son SUELO URBANO:

a/ Los solares

b/ Las manzanas o unidades urbanas equivalentes que sin tener la consideración de solar cuentan con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica con condiciones adecuadas y suficientes, conforme al planeamiento urbanístico.

c/ También las manzanas o unidades urbanas equivalentes que tengan edificación construida conforme al planeamiento en más de la mitad de su superficie.

CONCEPTO DE SOLAR (art. 11 LUV)

Son solares, las parcelas legalmente divididas o conformadas, conforme a la ordenación urbanística y que estén además urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el planeamiento.

CONCEPTO DE PARCELA (art. 11.2 LUV)

Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación al menos, con estos servicios:

• Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, habiendo de estar abiertas al uso público

• Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficiente para la edificación prevista

• Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado

• Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público.

SUELO URBANIZABLE (art. 12 LUV)

El planeamiento clasifica como suelo urbanizable los terrenos que pretenda incorporar al proceso de urbanización.

La clasificación como suelo urbanizable por el Plan General implica la mera aptitud de los terrenos para su urbanización después de la programación previa de estos.

El suelo urbanizable puede estar programado o no programado.

El suelo urbanizable programado es aquel que tiene aprobado un programa para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. ACTUACIÓN INTEGRADA es la que se desarrolla por medio de una unidad de ejecución y tiene por objeto la urbanización pública, conjunta de dos o más parcelas conforme a una única programación.

El suelo urbanizable sin programación es aquel que no tiene aprobado un programa y está sujeto a las siguientes limitaciones:

SUELO NO URBANIZABLE

El suelo no urbanizable conforme a la ley 10/2004 de 9 de Diciembre de la Generalitat Valenciana, es el que debe ser destinado primordialmente a los usos propios de su naturaleza rústica por sus valores agrícolas, forestales o de índole similar, por la presencia de riesgos naturales que hay que evitar (Camping Bisecas) o por ser inadecuados para incorporarse al desarrollo urbano.

Los Planes Urbanísticos o territoriales clasificarán el suelo no urbanizable con alguno de los siguientes objetivos:

La legislación valenciana sobre suelo no urbanizable contempla dos categorías de suelo:

• Suelo no urbanizable y protegido

• Suelo no urbanizable común

SUELO NO URBANIZABLE Y PRETEGIDO

Serán los siguientes terrenos:

SUELO NO URBANIZABLE COMÚN

Es el que no encontrándose en aquellos casos (suelo protegido) presente valores naturales o no se considere adecuado para su desarrollo urbano.

B) ESTATUTO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO (imp)

Como ya sabemos, el derecho de la propiedad del suelo ya no es un derecho potencialmente ilimitado, sino más bien un derecho encerrado en límites precisos que empieza a definir la propia Ley del Suelo y que termina por perfilar los Planes de Ordenación.

La ley y los Planes no recortan, por tanto, un derecho que inicialmente tenga una extensión mayor, sino que definen cual es en cada caso la extensión misma de ese derecho al precisar sus fronteras normales en función de la clasificación y calificación urbanística de los terrenos. Por lo tanto tratan de definir los límites o fronteras, pero no recortan algo previamente definido. Por eso el art. 3.1 de la Ley del Suelo afirma que la ordenación urbanística no da derecho a indemnización, derecho que solo puede surgir en los casos previamente delimitado con mayor extensión.

Esta clasificación y calificación urbanística del suelo varía en cada caso lo que conduce a definiciones diferentes del derecho de propiedad. Para explicar esto cabe partir de un supuesto límite que es el suelo calificado como no urbanizable, es decir, aquel que no es susceptible de desarrollo urbano, solo del aprovechamiento inherente a sus cualidades naturales.

El que la clasificación de un terreno como no urbanizable no comporte derecho a indemnización alguna significa que la Ley parte de una situación basada en la realidad estricta de una mera naturaleza y que considera esa realidad natural como el único contenido inicial de la propiedad. Por eso la Ley del Suelo no quita nada y por tanto tampoco reconoce indemnización ya que la función de esta es compensar justamente lo que se arrebata.

La ley del suelo tampoco añade nada a ese contenido natural del derecho de propiedad en este caso. Sin embargo si que lo hace en otros 2 supuestos, el del suelo que califica como urbanizable y el del suelo no clasificado como urbano. En ambos casos, al contenido natural del derecho de propiedad se adicionan otros contenidos artificiales que no están en la naturaleza y que dependen de una voluntad exterior ajena a la del propietario que son: la voluntad del legislador primero y la del planificador después, ambos representantes o agentes de la comunidad. Se dirá que aquí hay algo injusto porque a unos se les da más que a otros pero sin embargo esto no es así, pues no se trata de una mera donación gratuita sino de una donación condicionada cuya efectiva adquisición por el beneficiario exige un previo comportamiento de este, una contraprestación, en definitiva, que la compensa y justifica. En este sentido cabe citar los art. 7.2 y 16 de la Ley del Suelo.

Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo.

2. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística.

1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales:

a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación. Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable. Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.

d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

2. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.

3. Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.

Los propietarios de un suelo clasificado como urbano o urbanizable pueden adquirir efectivamente e integrar en su patrimonio esos contenidos adicionales de propiedad. Esos aprovechamientos artificiales que inicialmente no están en la naturaleza y que son los urbanísticos, cosa que ocurre al materializarse la edificación en los términos previstos por el Plan.

Es absolutamente preciso que cedan gratuitamente a la Administración los terrenos destinados por el planeamiento a dotaciones públicas, es decir, el equipamiento y servicios públicos del área, un porcentaje que oscila por regla general entre el 5 y el 15% del aprovechamiento que en cada caso corresponda a esos terrenos según el Plan. Límites y deberes definen así en cada caso concreto el contenido normal, último del derecho de propiedad del suelo a partir de un contenido normal inicial que es el que la propia naturaleza pone.

Queda, sin embargo, una última cosa por explicar y es esta, incluso dentro de una misma clase de suelo, el urbano, por ejemplo, existen desigualdades de tratamiento a resultas de la ordenación contenida en los planes ya que estos no se limitan a clasificar el suelo en estas 3 grandes categorías sino que dentro de ellas califican de distinto modo cada parte del mismo; calificación, que unas veces comporta la asignación de un uso apetecible (ej: residencial intensivo con edificación en altura); otras, un uso menos beneficioso (industrial, por ejemplo) y otras un uso no rentable (parking o jardines públicos). Nuevamente aquí surge la objeción de la igualdad y nuevamente la respuesta basada en las meras exigencias técnicas de la ordenación resulta insatisfactoria. Sin embargo, la respuesta es clara, la ley establece instrumentos que permiten corregir esa desigualdad de trato (la técnica del aprovechamiento medio o tipo y el instituto de la reparcelación) de forma que los beneficios y las cargas se repartan proporcionalmente entre todos los propietarios de forma que al final resulten todos colocados en una situación de igualdad.

Ese reparto proporcional de los beneficios y de las cargas derivadas de la calificación dada del suelo por los Planes de ordenación constituye un auténtico derecho de todo propietario garantizado por la Ley (art. 8.2 Ley del Suelo).

Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.

2. Las facultades del apartado anterior alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público.

Hasta tal punto es así que cuando este derecho a la distribución equitativa de los beneficios y de las cargas del planeamiento no puede hacerse efectivo por imposibilidad material, es decir, cuando el plan impone a un sujeto una carga tan singular que no es materialmente susceptible de reparto entre los propietarios del mismo sector o zona, la propia ley del Suelo reconoce en este supuesto que se produce un recorte o reducción del contenido natural y normal de la propiedad, por ello reconoce lo que con carácter general niega (la indemnización) (art. 30.b Ley del Suelo).

Artículo 30. Supuestos indemnizatorios.

b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.

La explicación queda así completa. La ley del Suelo define un estatuto preciso del derecho de propiedad del Suelo que se aparta de la concepción tradicional romana de la propiedad como derecho potencialmente ilimitado de usar, disfrutar y abusar del objeto sobre el que recae, un estatuto que parte de un contenido natural y que se perfila de forma diferenciada a través de un sistema de límites y deberes concretos que se corresponden estrictamente.

Este estatuto de la propiedad, hecho de límites y deberes intenta concretar un punto de equilibrio constitucionalmente obligado entre el reconocimiento de la propiedad privada, la necesaria iniciativa pública en materia urbanística y se impone de forma objetiva, abstracción hecha de la persona del titular del derecho. Los derechos y deberes siguen pues a la cosa y no a la persona, así lo precisa con toda claridad el art. 18.1 de la Ley del Suelo. Artículo 18. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real

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Leer:

- art. 7 a 9 LUV

- art. 18 a 25

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2. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

2.A) La Ordenación

La actividad urbanística de planeamiento comprende todas las actuaciones pendientes a ordenar la destinación de los terrenos, su utilización y las construcciones allí previstas; y también las acciones publicas o privadas precisas para su transformación o conservación, y las condiciones y términos en que éstas han de cumplirse atendiendo las necesidades de población y el equilibrio territorial.

2. B) Instrumentos de Ordenación

Se clasifican en 3 grupos:

Artículo 39. Instrumentos de planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.

La ordenación del proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo se regulará mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:

Artículo 39. Instrumentos de planeamiento de carácter temporal, económico y de gestión.

La ordenación del proceso de gestión, urbanización y edificación del suelo se regulará mediante los siguientes Instrumentos de planeamiento:

b. Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas, que regulan el proceso de ejecución de éstas, en suelos urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 29, fijando los plazos, compromisos, condiciones de urbanización o edificación y rehabilitación, especificando su alcance y modalidad, y designando su promotor, con sus compromisos y garantías.

Artículo 40. Reglamento e instrucciones de planeamiento.

1. Por Decreto del Consell de La Generalitat se aprobará un Reglamento de Planeamiento y, en su caso, se determinarán los requisitos mínimos de calidad, sustanciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudiéndose precisar y aumentar los estándares mínimos de suelo para dotaciones públicas exigidos por esta Ley.

2. El conseller competente en materia de urbanismo, previo dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje, puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y prioridades de los Planes e ilustren los problemas más comunes que en ellos convenga resolver. Estas Instrucciones se aprobarán mediante Orden, se publicarán, en extracto y para conocimiento general, en el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana, y serán vinculantes para los órganos urbanísticos dependientes de la administración Autonómica.

Artículo 41. Reglamento de zonas de ordenación urbanística.

A fin de homogeneizar las normas urbanísticas de los distintos Planes, mediante Decreto del Consell de La Generalitat se aprobará un Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística. Excepcionalmente, los planes podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de carácter local lo aconsejen y así se justifique.

Artículo 42. Las ordenanzas municipales.

1. Las ordenanzas municipales de policía de la edificación regularán los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las obras de edificación que no sean definitorias de la edificabilidad o el destino del suelo. También pueden regular, en términos compatibles con el planeamiento, las actividades susceptibles de autorización en cada inmueble. Las ordenanzas deberán ser conformes con las disposiciones estatales o autonómicas relativas a la seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de las construcciones y, en ningún caso, menoscabarán las medidas establecidas para la protección del medio ambiente y del paisaje urbano o de los bienes catalogados de interés cultural o histórico.

2. Mediante ordenanza municipal se regularán:

2.C) La Ordenación Estructural y la Ordenación Pormenorizada

La Ordenación Estructural está regulada en la LUV, Art. 36 y Art. 43 y siguientes. Está constituida x las determinaciones q sirven para dar coherencia al conjunto de la ordenación urbanística de un término municipal y, entre las más importantes están las siguientes:

Artículo 36. Ordenación estructural.

1. Constituyen la ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que sirven para dar coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su conjunto, y, en particular, las siguientes:

2. Los Planes Generales establecerán la ordenación estructural para todo el territorio municipal.

3. La competencia para la aprobación definitiva de la ordenación estructural corresponde a La Generalitat.

Artículo 43. Objeto.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio del municipio tienen por objeto establecer criterios y estrategias para:

Artículo 44. Contenido.

1. El contenido de las Directrices se adecuará a las características del municipio y, en todo caso, deberán:

2. Las Directrices son determinaciones esenciales con vocación de permanencia. Las futuras modificaciones de otras determinaciones de planeamiento deberán justificarse en el mejor cumplimiento de tales directrices.

3. Las Directrices se formularán de forma concreta y precisa, y sus criterios tendrán carácter vinculante.

Artículo 45. Directrices relativas a la sostenibilidad.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la consecución de la sostenibilidad del municipio y, en concreto y como mínimo, respecto de:

Establecerán criterios de compatibilidad del territorio para el desarrollo urbano con los riesgos naturales o inducidos constatables en el término municipal.

Artículo 46. Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como mínimo, respecto de:

Objetivos para la implantación de transporte público y criterios para los planes de desarrollo que permitan la más adecuada y eficaz integración de aquél en las ordenaciones que propongan.

Objetivos de política de vivienda y, en especial, de atención a la demanda de la sometida a protección pública, que materialicen cuantitativa y temporalmente, de forma vinculante, las conclusiones derivadas del estudio de demanda a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma interior que desarrollen el plan.

Artículo 47. Directrices relativas a la ordenación.

Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio establecerán los criterios y fines perseguidos con el establecimiento de las determinaciones sustantivas de la ordenación del plan.

La Ordenación Pormenorizada se regula en el Art. 37 y Art. 57 y siguientes de LUV. La ordenación pormenorizada completa la ordenación estructural fijando de forma precisa y detallada el desarrollo de ésta y, entre otras determinaciones cabe destacar las siguientes:

Artículo 37. Ordenación pormenorizada.

1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en particular, las siguientes:

2. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La competencia para la aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la ordenación pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.

Artículo 57. Principio general.

La ordenación pormenorizada comprende las determinaciones enunciadas en el artículo 37. Puede ser establecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o por Planes de Reforma Interior o estudios de detalle y, en urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada son competencia municipal, si bien han de ser coherentes con la ordenación estructural, cuya modificación debe ser siempre aprobada por La Generalitat.

Artículo 58. Delimitación de las unidades de ejecución.

1. Las unidades de ejecución son superficies acotadas de terrenos que delimitan el ámbito completo de una actuación integrada o de una de sus fases. Se incluirán en la unidad de ejecución todas las superficies de destino dotacional público precisas para ejecutar la actuación y, necesariamente, las parcelas edificables que, como consecuencia de ella se transformen en solares.

2. La delimitación de unidades se contendrá en los Planes y Programas. Los Programas podrán redelimitar el ámbito de las unidades de ejecución previstas en los restantes Planes adecuándolo a condiciones más idóneas para el desarrollo de la correspondiente actuación integrada. A tal fin, podrán extender el ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar para cumplir lo dispuesto en el número 1, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso. Asimismo podrá acordarse la división y la redelimitación de unidades de ejecución previstas por los Planes al aprobar el correspondiente Programa. Las nuevas unidades deberán ser susceptibles de actuación integrada técnicamente autónoma. Las unidades de ejecución podrán abarcar terrenos incluidos en distintas áreas de reparto conservando los terrenos incorporados a una unidad de ejecución los aprovechamientos tipo definidos en el plan general.

3. Los Planes podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas, excepto en suelo urbano, para la aplicación de las transferencias de aprovechamiento urbanístico. La inclusión de suelos en la unidad de ejecución así delimitada no puede responder a criterios meramente equidistributivos, sino sólo a criterios objetivos de unidad funcional de la obra de urbanización a ejecutar. La anterior restricción no será aplicable en el supuesto de que la propuesta de delimitación esté suscrita por propietarios que representen la totalidad de los terrenos incluidos. Los suelos de los diversos ámbitos discontinuos serán aportados a la reparcelación con arreglo al aprovechamiento que el Plan les haya atribuido.

4. Al configurar las unidades de ejecución se procurará una prudente diversificación de las responsabilidades urbanizadoras y se fomentará el desarrollo por iniciativas urbanizadoras de diferentes dimensiones.

5. Podrán también delimitarse unidades de ejecución discontinuas para la obtención de suelos con destino a parques públicos naturales como consecuencia de una reclasificación de suelo, cuando así proceda en aplicación de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenación del territorio y protección del paisaje. Estos suelos para parques públicos naturales serán clasificados como suelo no urbanizable, integrándose como tales en el área de reparto resultante con los correspondientes coeficientes de ponderación de valor.

6. Se pueden incluir en actuaciones integradas terrenos consolidados por la edificación cuando carezcan de la urbanización necesaria, sin perjuicio de las especialidades que procedan en la reparcelación. Las parcelas aisladas no se incluirán en actuación integrada con fines meramente equidistributivos, salvo que formen parte de operaciones integradas de rehabilitación, renovación urbana, o cambio de uso.

7. La delimitación exacta de unidades de ejecución es determinación propia de la ordenación pormenorizada.

Artículo 59. Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.

1. La red secundaria es una determinación de la ordenación pormenorizada, constituida por la totalidad de las reservas de suelo dotacional público no incluidas en la red primaria.

2. Los Planes Parciales y, en su caso, los Planes de Reforma Interior, definirán la red secundaria de dotaciones públicas de su sector, distinguiéndolas de las de la red primaria, ajustándose como mínimo a los estándares reglamentariamente exigidos y cumpliendo con los requisitos de calidad, funcionalidad y capacidad para la ordenación prevista en el ámbito.

3. Los Planes deberán especificar el uso previsto para cada reserva de uso dotacional público distinguiendo entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural, asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infraestructuras, red viaria, aparcamiento y áreas peatonales. No obstante, la administración podrá establecer en aquéllas cualquier uso dotacional público ajustándose a las siguientes reglas:

Artículo 60. Otras determinaciones de ordenación pormenorizada.

1. Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento.

2. La ordenación determinará las alineaciones que delimitan el espacio público del privado y la parcelación de éste o las condiciones para efectuarla. La parcelación se fijará atendiendo al tipo de edificación previsto y, si no queda dibujada en el Plan, éste determinará la superficie mínima y, en su caso, máxima, de las parcelas o las dimensiones exigibles en su frente o linderos. La determinación de parcelas mínimas o máximas no puede diferirse a la reparcelación, ni condicionarse por criterios de gestión urbanística ajenos al resultado tipológico y objetivo de la ordenación.

3. La calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el Plan especifique, en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe a la totalidad del inmueble, o si la afección demanial se limita al suelo y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en tal caso, tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por la administración titular para el uso y destino que el planeamiento expresamente regule. En todo caso, la calificación de un terreno como suelo dotacional público exige la cesión obligatoria y gratuita del inmueble en su conjunto, o bien su expropiación conforme a la legislación aplicable.

Áreas de Reparto: Art. 55 LUV. Las áreas de reparto suponen unas zonas para las q el plan establece un mismo establecimiento tipo, para conseguir la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios incluidos en ello, de modo q a todos ellos les corresponde, en régimen de igualdad, un aprovechamiento subjetivo similar, con independencia del aprovechamiento objetivo q el plan permita en sus fincas.

Artículo 55. Criterios para la delimitación de las Áreas de Reparto.

1. El área de reparto es el conjunto de terrenos respecto de los que el Plan General determina un mismo aprovechamiento tipo. Mediante el área de reparto se objetiva el principio de justa distribución de beneficios y cargas.

2. La ordenación estructural establecerá la delimitación de las áreas de reparto a que deberán ajustarse los planes que la desarrollen. La delimitación de las áreas de reparto establecida por la ordenación estructural deberán respetar los criterios siguientes:

• Uno o varios sectores completos.

• Los suelos dotacionales de destino público, de la red primaria o estructural, clasificados como suelo urbanizable, no incluidos en ningún sector. La superficie de estos suelos se adscribirá a las distintas áreas de reparto en la proporción adecuada.

• Las áreas de reparto en suelo urbano no consolidado, se delimitarán de manera análoga a las correspondientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea obligada la adscripción de suelos dotacionales públicos de la Red Primaria o Estructural a aquéllas.

• En suelo urbano consolidado, en defecto de previsión expresa del Plan, integrará el área de reparto cada solar, o en su caso, cada parcela de destino privado, junto con el suelo dotacional colindante que le confiere la condición de solar o que sea preciso para dotarle de ella mediante su urbanización.

Cuando la citada urbanización fuera común a varios solares o parcelas, la superficie de suelo dotacional colindante requerida para entender delimitada el área de reparto será la que, siendo más próxima a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos de ellos, en proporción a su respectivo aprovechamiento objetivo.

• Los suelos urbanos con destino dotacional público, no incluidos en unidades de ejecución y para los cuales el planeamiento no haya atribuido aprovechamiento objetivo, tendrán el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos referidos al uso predominante del polígono fiscal en el que resulten incluidos.

• En la delimitación de áreas de reparto para ámbitos donde existan edificaciones consolidadas se estará a lo previsto en el Capítulo III del Título I de esta Ley. La delimitación de áreas de reparto uniparcelarias a las que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del artículo 29 constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la estructural, sin que se considere modificación de ésta cuando se ajusten a lo determinado en dicho artículo.

Sectores: Son ámbitos de un territorio q se delimitan en la ordenación estructural y q servirán de base para los futuros planes de desarrollo de ésta.

Unidades de Ejecución: Son superficies acotadas de terreno q delimitan el ámbito de una actuación integrada y, en ellas, se incluirán necesariamente todas las dotaciones pcas precisas para ejecutar la actuación y las parcelas edificables q han de transformarse en solares.

2. D) Planes urbanísticos

Se regula en los artículos 61 a 111 de la LUV.

*Objetivos Generales de los Planes Urbanísticos*

Como objetivos generales de estos Planes que siempre tienen el ámbito referido a un solo municipio podemos señalar los siguientes:

• Ordenar los destinos de los terrenos en cuanto a si utilización y construcción

• Regular la iniciativa privada y la libertad de empresa en el ámbito de la urbanización de terrenos y su edificación

• Proteger el medio ambiente y conseguir un desarrollo urbano sostenible

• Proteger el patrimonio histórico, cultural, arquitectónico y paisajístico

• Fomentar la construcción de viviendas de protección pública para garantizar el derecho a una vivienda digna

• Conseguir la equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectado por el planeamiento

*Contenido de los Planes Urbanísticos*

El contenido viene determinado por la ordenación estructural y la ordenación pormenorizada del apartado 2C)

*Contenido específico de los Planes Urbanísticos*

1/ PLANES GENERALES

Contienen en suelo urbanizable, la ordenación estructural con las determinaciones ya citadas; los sectores para ser desarrollados por otros planes y las áreas de reparto para su ejecución posterior

En el suelo urbano su ordenación pormenorizada en todo o en parte

Con relación al suelo no urbanizable, toda la ordenación

2/ PLANES PARCIALES

Los planes parciales contienen la ordenación pormenorizada con las determinaciones propias de esta ordenación y, por tanto, con la delimitación de unidades de ejecución de uno o varios sectores concretos de suelo urbanizado.

Las determinaciones a tener en cuenta necesariamente en esta clase de Planes son los llamados “estándares” que son:

• La edificabilidad residencial no superará el metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo.

• En sectores con un suelo residencial la reserva de suelo dotacional público, sin contar el viario, debe ser superior a los 35m2 por cada 100m de techo potencialmente edificable con dicho uso y de aquellos al menos 15m2 a zonas verdes públicas.

• Finalmente, por cada 100m2 de techo edificable residencial, al menos una plaza de aparcamiento fuera de la superficie viaria.

3/ PLANES DE REFORMA INTERIOR

Actúan en suelo urbano estableciendo o complementando la ordenación pormenorizada en operaciones de renovación urbana con diferentes finalidades como moderar densidades, reequipar barrios o preservar el patrimonio artístico o arquitectónico.

4/ PLANES ESPECIALES

Pueden desarrollar, complementar e incluso modificar el planeamiento general y parcial con algunos, entre otros, de los siguientes contenidos: crear reservas de suelo dotacional, proteger las infraestructuras, el paisaje y el medio rural y vincular áreas o parcelas de suelo urbano o urbanizable a la construcción o rehabilitación de viviendas de protección pública.

5/ CÁTALOGOS DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS

Identifican las construcciones, jardines o bienes en general del patrimonio cultural valenciano y establece su régimen de protección.

6/ ESTUDIOS DE DETALLE

Adaptan determinaciones de otros Planes tales como alineaciones y rasantes y reordenación de volúmenes.

2. E) Promoción, tramitación y aprobación de los planes. Efectos

*Promoción de los Planes*

La iniciativa para la elaboración de los Planes puede proceder de los particulares, de los municipios o de las Administraciones no municipales.

• Los particulares, sin perjuicio de la posibilidad de solicitar la modificación de los Planes que nunca se tramitarán en este caso como de iniciativa particular, pueden promover Planes en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o estén compitiendo por su adjudicación, pero nunca con independencia y anterioridad a los Programas, salvo los estudios de detalle en suelo urbano consolidado.

• Los municipios pueden tomar la iniciativa para la elaboración de toda clase de Planes urbanísticos referidos a su ámbito territorial municipal

• La Administración de la Generalitat en el ejercicio de sus competencias sectoriales puede promover toda clase de Planes, excepto los Planes Generales, y se tramitarán cualquiera que sea el contenido como Planes Especiales.

• Las demás Administraciones Públicas no municipales pueden, cuando precisen llevar a cabo actuaciones urbanizadoras en el ejercicio de sus competencias específicas, elaborar y promover programas y tramitarlos conforme a lo previsto para la Administración de la Generalitat.

*Elaboración y Tramitación de los Planes*

1/ PLANES GENERALES

La redacción (elaboración) técnica corresponde al Ayuntamiento respectivo que debe en ese trámite formular consultas y formalizar acuerdos con otras Administraciones o colectivos particularmente afectados, siendo preceptivos las consultas con los municipios colindantes y con las Administraciones con competencias afectadas y, en particular, es preceptivo, el concierto con la Consellería competente en urbanismo para definir el modelo territorial municipal.

Una vez redactado el Plan General se cumplirán simultáneamente los siguientes trámites:

• Información pública por un periodo mínimo de un mes

• Informes de los órganos de las distintas Administraciones, salvo que se hubieran alcanzado antes acuerdos ínter administrativos, siendo siempre preceptiva la consulta a las Consellerías competentes en educación y sanidad

• Dictamen de los municipios colindantes

• Informe de las empresas que gestiones infraestructuras de servicios declarados esenciales o de utilidad pública

• Aprobación provisional por el Ayuntamiento una vez concluidos los trámites

• Remisión para su aprobación definitiva a la Consellería competente en materia de urbanismo, donde se abre un periodo consultivo con el Ayuntamiento y las demás Administraciones afectadas.

2/ PLANES PARCIALES, DE REFORMA INTERIOR Y LOS DE ESTUDIO DE DETALLE

Cuando se formule con motivo de una actuación integrada se someterán en su tramitación a la prevista para los programas que son objeto de estudio, más adelante. Cuando no sea así, se someterán a información pública en las mismas condiciones que los Planes Generales.

3/ CATÁLOGOS

Se tramitarán por las normas del planeamiento del que forman parte y, si fueran independientes por las normas de los Planes Especiales.

4/PLANES ESPECIALES

Se tramitarán por el mismo procedimiento que los Planes Generales si bien, no serán necesarias las actuaciones preparatorias y la urgencia se entiende implícita en la tramitación, salvo que requiera informe por la legislación específica de: grandes superficies comerciales, patrimonio cultural o impacto ambiental.

*Aprobación de los Planes*

Las Comisiones Territoriales de Urbanismo aprueban definitivamente los PLANES GENERALES de municipios de menos de 50.000 habitantes. El Conseller competente en materia de urbanismo aprueba las de los demás municipios (50.000 o más)

Las resoluciones de estos órganos de la Administración de la Generalitat con respecto a los Planes Generales y a los otros Planes que pretendan modificarlos pueden consistir en los siguientes pronunciamientos:

• Aprobación definitiva total o parcial en la parte que no sea objeto de reparos

• Suspensión de la aprobación definitiva por objeciones o reparos relacionados con:

• La clasificación de suelo no urbanizable

• Vulneración de determinaciones de los planes de ordenación del territorio

• Una mayor precisión en la ordenación estructural

• La coordinación de la política municipal con la política urbanística autonómica

• Viabilidad económica del Plan

• Denegación de la aprobación definitiva cuando el Plan infrinja alguna disposición legal estatal o autonómica

Los Ayuntamientos aprueban definitivamente todos los demás Planes y programas ya sean iniciados por ellos de oficio, ya sea a instancia de particulares siempre que no modifique la ordenación estructural.

Cuando se trate de Planes Parciales o de Reforma Interior que pretendan modificar esta ordenación estructural establecida en el plan General, el Ayuntamiento las aprobará provisionalmente y lo remitirá a la Consellería competente en urbanismo para su aprobación definitiva.

*Revisión y Modificación de los Planes*

La REVISIÓN de los Planes se regula en el art. 93 de la LUV.

La revisión se refiere exclusivamente a los Planes Generales. Procederá en supuestos en que venga previsto en el propio Plan, cuando haya que adaptarlo a las determinaciones de un plan de Acción Territorial y cuando lo decida el propio Ayuntamiento por razones de interés general.

La MODIFICACIÓN se regula en el art. 94 de la LUV,

Se producirá entre otros casos con los requisitos establecidos para cada clase de plan debiéndose tener en cuenta que se supone una diferente calificación o uso urbanístico de las zonas verdes o espacios públicos. Se requerirá el informe favorable del Consell Jurídic Consultiu.

*Publicidad de los Planes*

Se regula en los arts. 104 y 105 LUV.

Los acuerdos de aprobación definitiva de los planes, las normas urbanísticas que contengan y los demás documentos con eficacia normativa se publicarán:

• En el BOP, cuando se trate de Planes y proyectos de urbanización aprobados por los Ayuntamientos en cualquier caso. Y los aprobados por los órganos de la Administración autonómica cuando contengan normas urbanísticas.

• En el DOC, cuando los Planes hayan sido aprobados por los órganos de la Generalitat Valenciana y no contengan normas urbanísticas, pues si las contuvieren se publicarán en el BOP y, en el DOC, una reseña del acuerdo aprobatorio.

A parte de esto todos los Planes y Programas aprobados en tramitación o pendientes de aprobación son públicos con sus normas y catálogos y, por tanto, accesibles a cualquier persona que quiera consultarlos o obtener copia de los mismos en el Ayuntamiento.

*Entrada en vigor y Efectos de los Planes*

Regulado en el art. 107 a 109 de la LUV.

Los Planes entran en vigor a los 15 días de la publicación de ka resolución aprobatoria con trascripción de las normas urbanísticas y desde entonces producen efectos y son ejecutivos obligando tanto a la Administración como a los particulares.

Si se tratara de Planes o Proyectos que carecieran de normas urbanísticas la entrada en vigor y su ejecutividad se produce el día de la publicación del acuerdo aprobatorio.

Su vigencia es indefinida hasta que se revisen o modifiquen con los requisitos legales, no obstante, cuando existiera nuevo Plan o modificación en la tramitación y, cuando fuera necesario para preservar la viabilidad de la nueva ordenación por Decret de Consell se podrá suspender total o parcialmente la vigencia del planeamiento previa audiencia o a solicitud del Ayuntamiento.

La aprobación implicará la declaración de la utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los bienes o derechos que sean necesarios para la ejecución de aquellos a efectos de legitimar su expropiación o la imposición de servidumbre.

*Otros efectos de tramitación de los Planes*

Regulados en los art. 101 a 103 de la LUV.

El acto administrativo por el que se somete a información pública un Plan o Programa determinará la suspensión del otorgamiento de licencias en aquellas áreas del territorio objeto del planeamiento con determinaciones que difieran del régimen urbanístico vigente, debiéndose adoptar un acuerdo expreso a este respecto y al tipo de licencias, actividad, edificación, parcelación o demolición afectados.

La suspensión durará 2 años desde que se convocó la información pública, no obstante si se hubiera producido una suspensión anterior para el estudio del nuevo planeamiento, este plazo se contará desde dicha suspensión.

La suspensión se extingue en cualquier caso con la aprobación definitiva del planeamiento.

2. F) Formulación y Aprobación de los Programas. Efectos (art. 117 y 118 LUV)

*Concepto de Actuación Integrada*

La Actuación Integrada (AI) es el proceso urbanístico por el que se establecen las condiciones jurídicas, temporales t de planeamiento a efectos de trasformar el suelo urbanizable y el urbano sin urbanización consolidada en solares urbanizados y edificables.

*Concepto de PAI (Programa de Actuación Integrada)

Un PAI es un programa para el desarrollo de una actuación integrada (AI), de modo que el PAI es el instrumento urbanístico que:

• Identifica el ámbito de una AI, que puede ser una o varias unidades de ejecución completas (art. 117.2 LUV)

• Programa los plazos para su ejecución (art. 117.1 LUV)

• Establece las bases técnicas y económicas para gestionar la AI (art. 117.1 LUV)

• Regula los compromisos y obligaciones que asume el urbanizador designado al aprobar el programa definiendo sus relaciones con la Administración y los propietarios afectados (art. 117.1 LUV)

• Fija las garantías de su cumplimiento (art. 117.1 LUV)

*Objetivos de un PAI* (art. 124 LUV)

El PAI debe contemplar como objetivos mínimos los siguientes:

1/ Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el Programa

2/ Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del Programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen

3/ Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructura, energía, comunicaciones y servicios públicos existentes

4/ Suplementar las infraestructuras y los espacios públicos o reservas rotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de los servicios existentes y exigibles reglamentariamente

5/ Obtener los suelos rotacionales públicos del ámbito de la actuación a favor de la Administración gratuitamente

6/ Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda con destino al patrimonio público de suelo a favor de la Administración actuante de forma gratuita sin perjuicio de la obligación de esta de soportar las cargas de urbanización correspondientes a la cesión

7/ Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de ka actuación entre los afectados

8/ Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanística

*Objetivos complementarios del PAI*

El PAI podrá incluir otros objetivos complementarios cuyo coste sea asumido por el urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos afectados, tales como:

• La realización de obras particulares que revistan especial interés social

• La implantación de instalaciones recreativas, deportivas privadas obras públicas accesorias, etc.

*Documentos que debe integrar un PAI* (art. 125 LUV)

La Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico- Económica son los dos documentos integrantes del PAI.

La ALTERNATIVA TÉCNICA (art. 126 LUV) es el documento que identifica el ámbito de suelo objeto de transformación, establece si procede la ordenación detallada o estructural a desarrollar mediante el PAI e incluye el proyecto de urbanización así como su correcta integración en la ciudad o territorio.

La PROPOSICIÓN JURÍDICO- ECONÓMICA (art. 127 LUV) es el documento que determina las condiciones jurídicas, económicas y financieras de su ejecución.

*Iniciativa para tramitar la Actuación Integrada*

Los PAI podrán ser aprobados a iniciativa de (art. 118 LIV):

• Los municipios, los organismos o entidades de ellos dependientes, para la ejecución del planeamiento municipal.

• La Administración autonómica por si misa o, a través de sus organismos o entidades, o de las empresas de capital íntegramente público o participadas mayoritariamente por esta Administración, para la promoción de suelo con destino de dotaciones públicas o a actuaciones promotoras que fomentes la industrialización o para la vivienda sujeta a cualquier régimen de protección pública.

• Los particulares: personas físicas o jurídicas sean o no propietarios de los terrenos pueden a este efecto solicitar y obtener de las administraciones completa información sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionan el desarrollo de cada actuación, en definitiva, sean o no propietarios de terrenos afectados tienen derecho a promover la transformación urbanística del suelo.

TEMA 3.- LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

1. LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

La actividad de ejecución del planeamiento urbanístico es una función pública por la cual se transforma el medio físico para adaptarlo a las previsiones del planeamiento urbanístico y cumplir los fines de equidistribución, de beneficios y cargas y recuperación para la comunidad de las plusvalías.

Los particulares pueden participar en esta actividad con la formulación de iniciativas y asumiendo procedimientos de gestión en la forma y condiciones establecidas en el Título III de la LUV.

Toda actividad de ejecución del planeamiento urbanístico deberá ser precedida del correspondiente Plan o Programa.

La urbanización y la posterior o simultánea edificación del suelo sujeto a actuaciones integradas requiere la previa concurrencia de 2 requisitos:

• La aprobación de una ordenación detallada que puede estar previamente determinada en el Plan General o establecerse por medio de Planes Parciales de Reforma Interior.

• La programación para ejecutar esta ordenación por medio de la aprobación definitiva del correspondiente programa para el desarrollo de una actuación integrada,

2. SISTEMAS DE EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Existen 2 sistemas:

• Actuaciones Integradas

• Actuaciones Aisladas

3. EJECUCIÓN DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS

*LA GESTIÓN*

La ejecución de las Actuaciones Integradas es siempre pública, pero su gestión puede ser pública (directa) o privada (indirecta).

Se considera que una actuación es de gestión directa cuando la totalidad de las obras e inversiones que comportan son financiadas con fondos públicos y gestionadas por la Administración (art. 128 LUV).

Se considera que una actuación es de gestión indirecta cuando la Administración decide acometer la actuación a cargo de la financiación comprometida por un tercero y delega la condición de urbanizador adjudicando a favor de una iniciativa. La gestión indirecta implica necesariamente la previa selección de una propuesta de programa formulada por un particular (art. 129 LUV).

*TRÁMITES DE LA GESTIÓN INDIRECTA DEL PAI*

La LUV ha variado sensiblemente el procedimiento para la gestión indirecta de un PAI. Los trámites a seguir son los siguientes:

1º) Inicio del procedimiento

2º) Contenido de las bases reguladoras de la gestión indirecta del PAI

3º) Anuncio del concurso

4º) Presentación de las proposiciones

5º) Criterios de adjudicación

6º) Actuaciones previas a la adjudicación

7º) Adjudicación y aprobación del PAI

8º) Formalización del contrato con el urbanizador

*INICIO DEL PROCEDIMIENTO*

Se regula en el art. 130 LUV.

El procedimiento para la gestión indirecta del PAI se inicia bien de oficio, bien a instancia de parte.

Cuando se inicia a instancia de parte se debe presentar solicitud motivada al Alcalde junto con la documentación acreditativa de su personalidad y capacidad y opcionalmente puede presentar la siguiente documentación:

• Documento de planeamiento donde se especifique la ordenación detallada o estructural que se pretende desarrollar.

• Indicación de la ordenación urbanística vigente en el ámbito de la actuación integrada (unidades de ejecución ___> sectores)

• Memoria de necesidades y objetivos a satisfacer con el PAI

• Ficha de gestión

• Criterio y objetivos urbanísticos y territoriales de las propuestas de planeamiento

El Pleno Municipal a propuesta del Alcalde, redactadas las bases particulares y previo informe jurídico y técnico no vinculantes, acordará motivadamente bien desestimar la petición, bien iniciar los procedimientos para la gestión indirecta del PAI o bien asumir la gestión directa del PAI, pero en este caso debe rembolsar al solicitante los gastos realizados.

El plazo para la resolución es de 3 meses. El silencio administrativo es positivo si la solicitud no modifica la ordenación estructural y, negativo si la solicitud implica desarrollo de las directrices de ordenación estructural vigente.

*BASES REGULADORAS*

Pueden distinguirse dos tipos de bases reguladoras de la gestión indirecta: las bases generales y las bases particulares.

Las Bases Generales regulan todas las cuestiones jurídicas, económicas y administrativas que afectan tanto al procedimiento de adjudicación como a la ejecución del PAI. Son aprobadas por los Ayuntamientos, si bien, existen unas bases de aplicación supletoria recogidas en el Anexo 2 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial Urbanística (ROGTU).

Las Bases Particulares se aprueban en el mismo acuerdo de inicio del procedimiento para la gestión indirecta del PAI y regulan junto con las bases generales las condiciones básicas de carácter técnico, jurídico, económico y administrativo para la adjudicación de un PAI concreto. Existe un modelo de bases particulares aprobado mediante Orden del Conseller de Territorio y Vivienda de 13 de Diciembre de 2006.

*PUBLICIDAD DEL ANUNCIO DEL CONCURSO*

Se regula en los art. 132 a 134 de la LUV.

El Pleno Municipal en el mismo acuerdo en que se aprueba la gestión indirecta del PAI y sus bases particulares, ordenará la publicación del anuncio de concurso (también se regula en la Orden de 13 de Diciembre de 2006).

El anuncio se inserta en primer lugar en el DOUE, después en el DOC y también en el tablón de anuncios del Ayuntamiento. El anuncio de concurso no podrá insertarse antes de la fecha en que se envíe a la Comisión Europea para su publicación en el DOUE. Al DOC se debe enviar 2 días después de haberse enviado al DOUE.

Y, opcionalmente podrá publicarse de forma complementaria en diarios oficiales o no (prensa) de amplia difusión.

Deberá estar publicado al menos 3 meses.

*CONTENIDO DE LAS PROPOSICIONES*

Los aspirantes a urbanizar deben presentar 3 sobres que contengan separadamente la alternativa técnica, la proposición jurídico- económica y la documentación acreditativa de la personalidad, capacidad y solvencia del licitador.

Los concursantes tienen que incorporar a sus propuestas de programa un acto notarial acreditativo del sometimiento a información pública de los documentos de ordenación del ámbito del PAI.

En cualquier caso las proposiciones deben presentarse en un plazo no inferior a 3 meses a partir de la fecha de envío del anuncio de concurso al DOUE, si bien atendiendo a las especiales razones de dificultad o complejidad técnica que concurran en cada actuación, los Ayuntamientos podrán establecer en las bases reguladoras un plazo superior.

Contenido de la Alternativa Urbanística (técnica) (art. 126 LUV)

Debe contener lo siguiente:

• Identificación del documento de planeamiento que regule la ordenación detallada a desarrollar si estuviera aprobada y sino una propuesta de ordenación detallada para el ámbito del PAI.

• Ámbito de la actuación integrada.

• Plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada

• Proyecto de urbanización

• Medidas de control de calidad y cumplimiento de las normas de calidad ambiental

• Inventario preliminar de construcciones, plantaciones e instalaciones cuya demolición, destrucción o erradicación exija la urbanización.

• Estimación general de los gastos de urbanización

Contenido de la Proposición Jurídico- Económica (art. 127 LUV)

Debe incluir necesariamente la documentación relativa a los siguientes aspectos:

• Regulación de las relaciones del urbanizador y los propietarios

• Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos dentro del ámbito de actuación y a disposición del urbanizador

• Hoja resumen de los datos económicos relevantes

Asimismo se presentará:

• Presupuesto de licitación de la obra de urbanización desglosado

• Beneficio del urbanizador que no podrá superar el 10%

• Financiación

• Otros

*ACTUACIONES PREVIAS A LA ADJUDICACIÓN*

- Concluido el plazo de presentación de proposiciones (3 meses o más), el Ayuntamiento procederá a la calificación de los documentos presentados por los concursantes, pudiendo pedir la corrección de aquellos defectos u omisiones subsanables en el plazo de 3 días.

- Se procederá a constatar la concurrencia de los criterios de selección del urbanizador teniendo que pronunciarse sobre la admisión o inadmisión de los concursantes.

- Se procederá a la apertura en acto público de las propuestas de programa de cada concursante que serán sometidas a examen de los servicios técnicos municipales para la emisión de informe (en 3 meses)

- El Secretario de la corporación local, alzará acta de la apertura de propuestas dando fe de la legalidad de las actuaciones practicadas

- Opcionalmente siempre que se hubiera indicado en las bases reguladoras y, con carácter preceptivo en PAI's de ámbito superior a 50 hectáreas se pedirá dictamen no vinculante al Consejo de Territorio y Paisaje (1 mes) (si es de más de 50 hectáreas es obligatorio, sino es opcional).

- En el plazo de 5 días desde que se hayan emitido los informes el Pleno valorará y puntuará las alternativas técnicas (siempre antes de la apertura de las proposiciones jurídico- económicas)

- Dentro de los 10 días siguientes a la puntuación de las alternativas técnicas se procede a la apertura de plicas en acto público presidido por el Secretario que levanta acta. Únicamente se abrirán plicas cuyas alternativas técnicas hayan superado el mínimo exigido en las bases y serán sometidas a examen de los Servicios Técnicos Municipales para la emisión de informe en el plazo de 1 mes.

*APROBACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE UN PAI*

Concluidas las actuaciones previas y escritas se redactará Propuesta de Adjudicación del PAI y será elevado al Pleno para su aprobación.

El plazo para la adjudicación el PAI será de 2 meses desde la apertura de proposiciones excepto que se prevea un plazo superior en las bases. De no aportarse en dicho plazo podrán retirarse las proposiciones y la garantía provisional.

En el mismo acuerdo de adjudicación se aprobará el PAI dando traslado del mismo a la Consellería de urbanismo, salvo que esta sea la competente para su aprobación definitiva,

El acuerdo de aprobación y adjudicación se notificará a los interesados en el expediente y a los que hubieren concurrido al concurso y se publicará en el BOP, DOC y DOUE.

*CONDICIONES QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA LA FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO CON EL URBANIZADOR ADJUDICATARIO DEL PAI*

En el plazo de un mes a partir de la notificación del acuerdo de aprobación y adjudicación del PAI se procederá a la formalización en documento administrativo del contrato para el despliegue y ejecución del PAI.

Con carácter previo el urbanizador deberá acreditar la constitución de la garantía definitiva.

El contrato incluirá las siguientes cláusulas:

• Identificación del Ayuntamiento y del urbanizador

• Fecha de acuerdo de aprobación y adjudicación del PAI

• Descripción del objeto incluyendo las prestaciones que le urbanizador se obliga a realizar durante la ejecución del PAI

• Desglose de las cargas de urbanización

• Modo de retribución al urbanizador a cuesta de la propiedad beneficiaria del PAI

• Plazos totales y parciales de despliegue y ejecución del PAI

• Documento a presentar por el urbanizador en cada certificación ordinaria de cargas de urbanización a repercutir en los propietarios afectados

• Garantía definitiva constituida por el urbanizador

• Conformidad del urbanizador con las bases particulares reguladoras del PAI

• Régimen de prioridades por demora del urbanizador

• Cláusulas complementarias

El documento de formalización será firmado por el Alcalde y el urbanizador anexando un ejemplar de las bases particulares del PAI.

4. EJECUCIÓN DE PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES AISLADAS. (no)

5. TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO (no ex)

(art. 34 LUV)

Aprovechamiento real es que cabe sobre un terreno concreto (sobre un metro cuadrado, el porcentaje de construcción que cabe (metro cuadrado de techo). Ej: En un terreno por cada metro cuadrado pueden haber 0.5 metros cuadrados de techo, por lo tanto si el terreno es de 1000 puedo construir 500.

Aprovechamiento tipo. La parcela está dentro de un área de ejecución. El aprovechamiento tipo puede coincidir con el aprovechamiento objetivo o no. Sería la media que cabe.

TEMA 4.- EL CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

Se regula en el Título IV LUV (arts. 190 a 257)

1. LA ACTIVIDAD ADMINISTRATIVA DE CONTROL DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

La actividad administrativa de garantía de la legalidad urbanística comprende todas las actuaciones de las Administraciones públicas con competencia en urbanismo que tienden a verificar y exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas y planeamiento como también a sanciones por el incumplimiento. Esta actividad se desarrolla por medio de:

• Sometimiento a la obtención de previa licencia

• La compulsión (obligación) a los administrados al cumplimiento de sus deberes.

• Imposición de sanciones

• La restauración del orden urbanístico infringido

2. LAS LICENCIAS

Regulado en el Título IV, Capítulo 1º, Sección 1º, art. 191 a 199)

CONCEPTO (ART. 192)

Las licencias urbanísticas son intervenciones municipales que autorizan el ejercicio del derecho a edificar, a realizar actividades urbanísticas para las que se solicita en las condiciones establecidas en la legislación urbanísticas y en las demás normas de aplicación.

CLASES DE LICENCIAS

• Licencias de Parcelación. Se requiere en toda segregación o división de fincas excepto cuando resulte innecesario (art. 201 a 203)

• Licencias de Urbanización. Se requiere en las transformaciones del suelo, subsuelo y vuelo y, en particular en los procesos de gestión urbanística necesarios para dotar a una parcela de la condición de solar.

• Licencias de Edificación. Se requiere en la ejecución de obras de construcción, ampliación o modificación de edificios o instalaciones con el objetivo de comprobar que el proyecto técnico presentado es conforme al planeamiento y legislación urbanística vigente.

• Licencias de Ocupación. Se exige por los Ayuntamientos para la primera autorización de los edificios y la modificación de su uso. También se exige en determinados casos en segundas o posteriores transmisiones. Su objeto es comprobar la actitud de la obra para el uso al que se destina. En las construcciones de nueva planta sirve también para comprobar la adecuación de la obra ejecutada al proyecto por el que fue otorgada la licencia de edificación.

• Licencias de Usos y Obras Provisionales. Se trata de una licencia que con carácter excepcional se puede otorgar para el desarrollo en suelo urbanizable sin programación de usos y obras provisionales no previstos en el Plan en los términos previstos en la legislación urbanística.

• Licencias de Demolición. Se requiere para la ejecución de obras de demolición de edificios o instalaciones

• Licencias de Intervención. Son licencias para realizar obras en edificios catalogados. Su finalidad es controlar la oportunidad técnica de las obras para la mejor preservación de las características culturales.

• Instrumentos de Intervención Ambientales. Es una licencia para el ejercicio de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas y se regulan por la legislación sectorial.

• Licencias de Obras de actuaciones urbanísticas estables. (art. 191.1 apdos j al v)

*Actos realizados por una Administración Pública*

Art. 197 LUV. Como norma general es necesario licencia cuando se trate de actos promovidos por la AGE, por la Generalitat o por las entidades de derecho público dependientes o vinculadas a ellas, salvo las excepciones previstas en la legislación sectorial aplicable.

*Tramites de la Licencia*

a) Solicitud

El interesado debe presentar la solicitud de licencia al Ayuntamiento acompañada del correspondiente proyecto básico y de la documentación que permita dotar de contenido la resolución.

b) Plazos para resolver las solicitudes

El plazo para la resolución de las licencias depende del tipo de licencia de que se trate, si bien existe un plazo mínimo de un mes y de un máximo de 3 meses.

Las licencias urbanísticas de parcelación, las de mera reforma que no afecten a la estructura del edificio o a elementos catalogados, así como las de primera ocupación deben resolverse en el plazo de un mes.

Las licencias para obras mayores de nueva construcción o reforma estructural, o las de derribo de edificios no catalogados deber resolverse en el plazo de 2 meses.

Las licencias de intervención (edificios catalogados) deben resolverse en el plazo de 3 meses.

El silencio administrativo es positivo excepto para las licencias de intervención en edificios catalogados o en trámite de catalogación.

• Procedimiento abreviado

El Ayuntamiento puede acordar en el instrumento de planeamiento o mediante ordenanza un procedimiento abreviado para que se reduzcan a la mitad los plazos para el otorgamiento de algunas licencias urbanísticas. Generalmente las más sencillas.

• Caducidad de las licencias

Las licencias se otorgan por plazo determinado tanto para iniciar como para terminar las obras, excepto las referidas a los usos que tendrán vigencia indefinida sin perjuicio de la obligación legal de adaptación a las normas que en cada momento lo regulan. Los Ayuntamientos podrán conceder prórrogas de los plazos. Una vez trascurridos los plazos correspondientes de oficio o a instancia de parte se declarará la caducidad de las licencias previa audiencia al interesado. (art. 198 LUV).

3. LOS DEBERES URBANÍSTICOS (No)

4. LA DECLARACIÓN DE RUINA (no)

5. LA PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

Se regula en el Capítulo 2, art. 219 a 231

CONCEPTO de protección de legalidad urbanística. Es toda actuación de las Administración Públicas que vela por el adecuado cumplimiento de la normativa urbanística.

La protección de la legalidad urbanística se lleva a cabo mediante:

• La inspección urbanística

• La adopción de medidas de protección y restauración de la legalidad

• Imposición de sanciones por infracciones urbanísticas

FUNCIONES DE LA INSPECCIÓN URBANÍSTICA

La inspección urbanística tiene por objeto la vigilancia, investigación y comprobación del efectivo cumplimiento y observancia de la legislación urbanística y de los Planes, Programas y normas urbanísticas. Entre las funciones de la Inspección Urbanística cabe destacar:

• Averiguar, constatar y denunciar toda inobservancia de las normas urbanísticas

• Informar y asesorar

• Proponer la adaptación de medidas cautelares

• Restauración de la legalidad urbanística

• Verificar personal y directamente la efectiva existencia de los hechos objeto de inspección

ENTIDADES CON OBLIGACIÓN DE REALIZAR LAS INSPECCIONES URBANÍSTICAS

Deben ejercer la Inspección urbanística tanto las entidades locales en el ámbito municipal, como la administración autonómica en cuanto afecte a la defensa del orden jurídico de interés supramunicipal.

Las Diputaciones Provinciales en su función colaboradora podrán ejercer la Inspección Urbanística en relación con las infracciones urbanísticas cometidas en su ámbito territorial.

5. LA PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA

A) OBRAS SIN LICENCIA O SIN AJUSTARSE A ELLA

Reguladas en el art. 219 a 231 LUV.

PROCEDIMIENTO

• Iniciación

El inicio del procedimiento se realizará de oficio o a instancia de parte mediante denuncia presentada por cualquier persona.

Ante el conocimiento de cualquier acción u omisión que presuntamente se realice sin observar la normativa urbanística o vulnerándola, el órgano incompetente debe incoar el procedimiento de legalidad urbanística.

• Suspensión de las Obras.

Cuando los actos de edificación o uso del suelo se realicen sin licencia u orden de ejecución se ordenará la suspensión inmediata de las obras o el cese del uso en curso de ejecución o desarrollo.

El art. 221.3 y 221.4 habla de ACTOS DE EDIFICACIÓN O USO DEL SUELO CON LICENCIA U ORDEN DE EJECUCIÓN PERO SIN AJUSTARSE A LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS.

En este caso el alcalde dirigirá, al promotor, constructor y técnico director de las obras, un oficio señalando las deficiencias observadas y concederá un plazo de 10 días; si en ese plazo no se contesta, ello implica la aceptación de las irregularidades señaladas, se acordará la suspensión inmediata de las obras o la prohibición de los usos y, se comunicará a las compañías suministradoras de servicios públicos.

Si por el contrario los responsables abducen la conformidad de las obras a la licencia u orden de ejecución se les convocará para que en el plazo de 15 días se personen en el lugar de las obras y se examinarán estas conjuntamente y se extenderá la correspondiente acta suscrita por los componentes y a la vista de la cual la alcaldía se pronunciará según corresponda, bien permitiendo la consecución de la actividad, o las obras, o bien, estableciendo un plazo para que la obra se adecue a las condiciones de la licencia.

Finalizado el plazo, sino se ajustaran se procedería de nuevo a la suspensión.

• Requerimiento de la legalización

Siempre y cuando no hubiese transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística detectada el acuerdo de suspensión requerirá al interesado para que en el plazo de 2 meses solicite la oportuna licencia o ajuste las obras a la autorización urbanística concedida. Si hubiese transcurrido el plazo de 2 meses sin que le interesado hubiere solicitado la autorización correspondiente o, solicitada esta no pudiese ser otorgada por inadecuación de la actuación a la normativa urbanística de aplicación, la Administración ordenará el establecimiento de la legalidad urbanística.

• Conclusión del expediente

El expediente para el restablecimiento de la legalidad concluirá mediante acuerdo de la administración en la que ordenará:

• La demolición de las edificaciones realizadas ilegalmente y que no puedan legalizarse

• La reconstrucción de lo demolido cuando ello resulte procedente

• Reagrupación de parcelas en los casos que proceda

• La ejecución de aquellas operaciones complementarias, necesarias para devolver físicamente los terrenos, edificaciones o usos al estado anterior a la vulneración

• Cese definitivo de la actividad

• Cese del suministro de agua, energía eléctrica, gas y telefonía.

• Imposición de multas coercitivas entre 600 y 3000 euros hasta lograr la ejecución de medidas de restauración

• La Administración actuante dará cuenta del incumplimiento al Ministerio Fiscal, a los efectos de la exigencia de la responsabilidad penal que pudiera proceder.

MEDIDAS CAUTELARES

Cuando se incoe un procedimiento de legalidad en relación a actos urbanísticos carentes de licencia u orden de ejecución se ordenará sin necesidad de audiencia previa su inmediata suspensión y paralización de las obras y, simultáneamente el cese del suministro del agua, gas y energía eléctrica. Y, el interesado está obligado a retirar en el plazo máximo de 5 días hábiles los materiales, maquinaria y demás elementos de construcción. El incumplimiento de estas órdenes dará lugar a la imposición de multas coercitivas entre 200 y 1000 euros cada 10 días.

B) RÉGIMEN SANCIONADOR

*Clasificación*

Se regula en el art. 233 LUV:

Artículo 233

Infracciones muy graves, graves y leves

1. Las infracciones urbanísticas se clasifican en muy graves, graves y leves.

2. Son infracciones muy graves las acciones y omisiones tipificadas en esta Ley que constituyan incumplimiento de las normas urbanísticas relativas al uso del suelo y construcción que afecten a zonas verdes, espacios libres, dotaciones, equipamientos o al suelo no urbanizable protegido.

Son igualmente infracciones muy graves las parcelaciones ilegales en suelo no urbanizable.

3. Son infracciones graves las acciones y omisiones tipificadas en esta Ley que constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, o la de edificación de éstas en exceso del aprovechamiento subjetivo sin haber cumplido las condiciones de gestión urbanística exigibles.

Constituye asimismo infracción grave el incumplimiento por el Urbanizador de los compromisos asumidos con la Administración o los propietarios, salvo el incumplimiento de los plazos no superior a un tercio de los mismos.

4. Se consideran infracciones leves las infracciones tipificadas en esta Ley que no tengan carácter de graves o muy graves y, en todo caso, la ejecución de obras o instalaciones realizadas sin licencia y orden de ejecución cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico.

Por lo tanto hay 3 tipos de infracciones: muy graves (art. 233.2), graves (art. 233.3)y leves (art. 233.4)

*Plazo de prescripción de las Infracciones*

Regulado en el art. 238 LUV:

Artículo 238

La prescripción de las infracciones

1. Las infracciones prescribirán en los siguientes plazos:

a) Las graves y muy graves, a los cuatro años.

b) Las leves, en un año.

2. El plazo de prescripción comenzará a computarse desde la fecha en que se hubiera cometido la infracción o, si ésta fuera desconocida, desde la fecha en que hubiera podido incoarse el procedimiento sancionador por aparecer signos exteriores que permitan conocer los hechos constitutivos de infracción.

3. En el caso de infracciones continuadas, el plazo de prescripción comenzará a partir de la finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma. Constituye infracción urbanística continuada la actividad consistente en la repetición de actos análogos cuando todos ellos tengan una unidad de objetivo dentro de un mismo ámbito territorial, definido registrado o físicamente. Se presume, en todo caso, que los actos de parcelación ilegal son infracciones continuadas.

4. La prescripción de la infracción se interrumpe cuando se tenga conocimiento por el interesado de la incoación del correspondiente expediente sancionador o de la iniciación del expediente de protección de la legalidad urbanística.

Muy graves y graves: 4 años

Leves: 1 año

*Responsables de la Infracción urbanística*

Regulado en el art. 237 LUV

Artículo 237

Los sujetos responsables

1. Serán sujetos responsables todas las personas físicas o jurídicas que incurran en infracción urbanística en sus conductas, obras, actuaciones o bien mediante el incumplimiento de sus obligaciones o de las órdenes de las que sean destinatarios.

2. En el caso de infracciones relativas a actos de ejecución de obras y construcciones y de uso del suelo, serán responsables el promotor, el constructor y el director o directores de la obra, considerándose como tales aquellos que así aparecen definidos en la Ley de Ordenación de la Edificación. Se considerará también como promotor el propietario del suelo en el cual se cometa la infracción, salvo prueba en contrario.

3. Las personas jurídicas serán sancionadas por las infracciones urbanísticas cometidas por sus órganos y agentes y asumirán el coste de las medidas de reparación del orden urbanístico vulnerado, sin perjuicio de la responsabilidad que, en su caso, corresponda a sus gestores.

4. Las compañías suministradoras de servicios urbanísticos declarados esenciales serán responsables de las infracciones que se deriven del incumplimiento de sus obligaciones tipificadas en esta Ley.

Serán sujetos responsables todas las personas físicas o jurídicas que incurran en infracción urbanística en sus conductas, obras o actuaciones.

En el caso de infracciones relativas a actos de ejecución de obras y construcciones y uso del suelo serán responsables, el constructor, el promotor y el director/es de la obra.

*Tipos de sanciones*

Regulado en el art. 234 LUV

Se prevén los siguientes tipos de sanciones:

• Multa, cuya cuantía dependerá de que se cometa una infracción leve. En este caso será de 300 a 3000 euros. Si es grave, la cuantía oscilará entre los 3001 y 30000 euros y, si es muy grave, entre 30001 y 1500000 euros.

• Inhabilitación, bien por asumir la condición de urbanizador para un tiempo no superior a 4 años, bien para ser concesionario o subcontratista de obras de urbanización por un plazo no superior a 4 años.

*Plazo de prescripción de sanciones*

Regulado en el art. 239 LUV

Artículo 239

La prescripción de la sanción

1. Las sanciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años, y las leves al año.

2. El cómputo del plazo se iniciará a partir del día siguiente al de la fecha de la notificación de la resolución sancionadora a los responsables.

Muy Graves y Graves: 4 años

Leves: 1 año

*Tramitación del procedimiento sancionador*

Regulado en el art. 243 LUV. Se regula por el procedimiento sancionador general.

Artículo 243

Procedimiento sancionador

1. La potestad sancionadora se ejercerá mediante el procedimiento establecido en la legislación general aplicable.

2. El plazo para resolver el expediente sancionador será de seis meses contado desde la fecha de su iniciación, plazo ampliable, como máximo, por otros seis meses mediante acuerdo adoptado por el órgano competente para iniciar el procedimiento.

3. Transcurrido el plazo máximo para resolver sin que se dictase resolución, se entenderá caducado el procedimiento. En el supuesto de que la infracción no hubiese prescrito, deberá iniciarse un nuevo procedimiento sancionador.

DERECHO URBANÍSTICO Y DEL MEDIO AMBIENTE

CURSO 2007/2008 3ºGAP

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