UNIVERSIDAD MARIANO GÁLVEZ DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES

DERECHO NOTARIAL III

TEMA:

“CONTRATO DE COMPRAVENTA DE

FRACCION DE INMUEBLE”

INDICE:

“CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCION DE INMUEBLE”

Contrato de compraventa

I.1 Evolución del concepto en el Derecho Romano ……………………. 4

I.2 Derecho Francés y otras legislaciones ….…………………………..…. 5

I.3 Regulación Legal Guatemalteca

I.3.1 Características …………………………………………………………… 7

I.3.2 Elementos ………………………………………………………………….8

Cosas que pueden ser objeto de compraventa…………………………….8

Obligaciones del vendedor

III.1 La entrega de la cosa vendida…………………………………………….10

Obligaciones del Comprador ….….…………………………………………………11

Modalidades del Contrato de Compraventa ………………………………..11

La forma en el Contrato de Compraventa ………………………………… 11

Fracción inmueble

VII.1 Concepto de desmembración …………………………………………… 12

VII.2 Finalidad de las desmembraciones …………………………………. 14

VII.3 Requisitos que deben llenar las desmembraciones

VII.3.1 Requisitos Técnicos

VII.3.2 Requisitos Legales ..……………………………………………… 15

Requisitos del Contrato de compraventa de Fracción

de inmueble ……………………………………………………………………………….. 16

Requisitos previos de la escrituración de la compraventa de fracción inmueble ………………………………………………………………………… 16

Requisitos de una escritura pública de compraventa de una fracción de inmueble …………………………………………………………………… 17

Proyecto de escritura de compraventa de

fracción de inmueble …………………………………………………………………… 18

Requisitos posteriores de la escritura de compraventa

de fracción de inmueble

XII.1 Testimonio Especial…………………………………………………………… 20

XII.2 Primer Testimonio…………………………………………………………….. 21

Conclusiones ……………………………………………………………………………….. 22

Bibliografía …………………………………………………………………………………… 23

INTRODUCCION

Con la Compraventa de Fracción de Inmueble nos encontramos en que el vendedor lo que va ha vender no es toda la finca, sino solo una parte de ella, para lo cual es necesario desmembrar una fracción de la finca.

Esta desmembración división, partición o segregación de la finca puede hacerse de dos formas:

Desmembración a favor del mismo dueño, en que la fracción que se desea vender forme un nuevo cuerpo y una nueva finca con un número distinto al que tiene la finca matriz y forme una nueva.

En este caso, solo comparece el propietario del bien en la escritura pública y otorga la desmembración, por esa razón se le denomina a favor de sí mismo, ya que tanto la finca matriz como la nueva finca, resulta a su nombre en el Registro, y en otra escritura vende la finca desmembrada.

Vender la fracción, desmembrando en la misma escritura la venta.

En este otro caso, en la misma escritura de venta se lleva a cabo la desmembración, compareciendo el vendedor y el comprador a celebrar la escritura de compraventa de fracción de inmueble. La cual es motivo de la presente investigación.

“CONTRATO DE COMPRAVENTA

DE

FRACCIÓN DE INMUEBLE”

I. CONTRATO DE COMPRAVENTA

I.1 EVOLUCIÓN DEL CONCEPTO EN EL DERECHO ROMANO:

En el Derecho Romano, la Compraventa no fue traslativa de dominio, se definía como un contrato por el cual el vendedor se obligaba a entregar una cosa y garantizar la posesión pacifica y útil y el comprador, a pagar un precio, es decir por virtud de la compraventa el vendedor solo tenía la obligación de entregar la cosa y garantizar una posesión y de los vicios ocultos de la cosa.

También en el Derecho Romano la Compraventa podía recaer sobre cosas ajenas, en el sentido que si el vendedor garantizaba la posesión pacifica y útil, el contrato era valido, y el comprador no podía reclamar entre tanto no se le privará de la cosa, aun cuando tuviera conocimiento cierto que era ajeno. Esto no quiere decir que el Derecho Romano permitiera la disposición de las cosas ajenas y considerara como licita esa enajenación, pues podría la interpretación llevarnos al grado de considerar que en el Derecho Romano se autorizaba el fraude, cuando alguien tomando una cosa ajena la vendía por ultimo en el Derecho Romano el contrato por si solo no era traslativo de dominio trátese de compraventa, permuta, donación o sociedad, pues era menester, además del contrato, que tenía un simple efecto obligatorio pero no traslativo recurrir a ciertas figuras jurídicas que según los tiempos llamaron mancipatio, in jure cesio o traditio, para que en una unión del contrato, se operarse la traslación de la propiedad. Además de estas figuras jurídicas existían otros medios de consolidar el dominio, como la usucapión, que partiendo de la Compraventa o de algún contrato de los que actualmente son traslativos de dominio otorgaba al adquirente, a través del tiempo, la propiedad. El efecto del contrato era, desde este punto de vista conceder una posesión apta para adquirir el dominio por prescripción o bien conceder la posesión pretoriana que justamente se diferenciaba del dominio, en que no otorgaba la propiedad romana ex jurequiritum, pero si se constituía una forma de posesión eficaz, para que a través del tiempo se convirtiera, en dominium.

I.2 DERECHO FRANCÉS Y OTRAS LEGISLACIONES:

Esta evolución del derecho Romano preparo el camino al antiguo Derecho Francés para que a través de reformas consuetudinarias se conserve la traditio simbólica y ficta, pero seguía formalmente mencionándose el los contratos de entrega de la cosa como un elemento necesario para la transmisión de la propiedad.

Todavía en tiempo de Pothier que inspiro el Código de Napoleón, y que se considera como el mas fiel expositor del derecho antiguo; se sostuvo que la compraventa no era traslativa de dominio por si sola es decir, sin la traditio, pero se reconoció que esta podía ser simbólica o ficta.

Sin embargo, hay autores contemporáneos de Pothier que sostenían antes del Código Francés, que la compraventa por si sola transmitía la propiedad. En estas condiciones en el año 1804, el Código de Napoleón, se partió del principio consagrado por lo artículo 1138, 1582 y 1583 de dicho ordenamiento, que dicen: “La obligación de entregar la cosa será perfecta por el solo consentimiento de los contratantes. Hará el acreedor propietario y pondrá a su cargo aquella, desde el instante, en que halla debido entregársele aun cuando no se halla verificado la tradición a no ser que el deudor sea moroso en entregársela, en cuyo caso quedará la cosa por cuenta y el riesgo de este ultimo”.

Claramente se ha aludido aquella evolución surgida desde el Derecho Justiniano, a través del derecho antiguo francés, y este principio tuvo una repercusión enorme en todo el mundo latino; con excepción de ciertos códigos se declaro por la legislaciones latinas que tratándose de cosas ciertas y determinadas, el contrato era apto para transmitir el dominio, pues ya no tenía un simple efecto obligatorio, sino que principalmente cuando era compraventa, donación, renta vitalicia, su efecto era traslativo de dominio en forma directa o inmediata, ya no era menester la entrega de la cosa siempre y cuando fuere cierta y determinada. El Artículo 1583 del citado Napoleónico, suprimió toda duda para la compraventa, debiendo aplicarse también a los demás contratos citados.

El código civil argentino define la compraventa así: “Habrá compraventa cuando una de las partes se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa y esta se obliga a recibirla y a pagar por ella un precio cierto y en dinero”, a primera vista podría pensarse que en el citado precepto se consagra con toda claridad el efecto traslativo de dominio, como consecuencia directa del contrato sin necesidad de la entrega de la cosa, pero el artículo 577 del propio código nos lleva a la conclusión contraria al estudiar, antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella un derecho real.

Los códigos mexicanos de 1870 y 1884 establecen: “La compraventa es un contrato por el cual uno de los contratantes se obligan a transferir un derecho o entregar una cosa y el otro a pagar un precio cierto y en dinero”.

En el código civil alemán encontramos también un concepto semejante que sin embargo, nos lleva a consecuencias distintas para la transmisión del dominio. Este código enuncia también el objeto obligatorio de la definición, indica que una de las partes se obliga a procurar el dominio pero dispone que tratándose de bienes inmuebles para que el dominio se transmita es menester que ambas partes simultáneamente ocurran al Registro Público de la Propiedad y hagan su manifestación de voluntad ante el encargado de ese registro: es decir ya el efecto traslativo en los inmuebles queda condicionado por lo que se refiere a las partes mimas y no solo cuanto a terceros, a la manifestación coincidente y simultanea de voluntades para operar la transferencia del encargado del Registro Público.

I. 3 REGULACIÓN LEGAL GUATEMALTECA:

El artículo 1790 del Decreto ley 106 (Código Civil) establece que el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a entregar el precio en dinero; la regulación de la compraventa se encuentra en los artículos 1790 al 1781 del Código Civil Guatemalteco el contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que se conviene en el precio y la cosa aunque ni la una ni la otra se hallan entregado. Queda prohibido el contrato de retroventa, es decir a conceder la facultad al vendedor de recuperar la cosa vendida restituyendo el precio pagado.

El marido no puede comprar de su mujer, ni esta de aquel, aunque haya separación de bienes. No quedan incluidas en la prohibición las adjudicaciones de bienes en pago entre los cónyuges por razón de liquidación de la sociedad conyugal.

Regula además que los representantes de los menores, incapaces o ausentes y los depositarios administradores, interventores o liquidadores no pueden vender los bienes que tengan a su cargo sin llenar previamente las formalidades que para caso señala la ley.

Pueden venderse las cosas o derechos litigiosos o con limitaciones, gravámenes o cargas, siempre que el vendedor instruya al comprador de dichas circunstancias y lo haga constar en el contrato, también se pueden vender los derechos hereditarios sin especificar los bienes que se componen.

I.3.1 CARACTERÍSTICAS:

Según Usuga Várela:

BILATERAL: Surgen obligaciones por ambas partes, la una de dar una cosa, la otra de pagar el precio.

ONEROSO: Amabas partes derivan beneficios y ambas partes se gravan.

CONMUTATIVO GENERALMENTE: Porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Solo por excepción puede ser aleatorio como sucede cuando la venta es de una cosa no existe paro se espera que exista o no.

PRINCIPAL: No requiere de otro contrato para su confirmación o existencia.

DE EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Sus obligaciones son susceptibles de cumplirse una vez perfeccionado el contrato.

CONSENSUAL: Se perfecciona por regla general con el mero consentimiento de las partes y este existe cuando hay acuerdo de voluntades en cuanto al precio y la cosa.

FORMAL: Porque debe hacerse en escritura pública.

I.3.2 ELEMENTOS:

ELEMENTOS ESENCIALES: Los elementos esenciales de todo contrato son el consentimiento y el objeto, la falta de alguno de estos elementos trae como consecuencia la inexistencia del mismo.

ELEMENTOS PERSONALES: Estos lo constituyen el vendedor y el comprador.

ELEMENTOS REALES: La cosa y el precio

II. COSAS QUE PUEDE SER OBJETO DE COMPRAVENTA:

Por regla general todas las cosas y todos los derechos son susceptibles de ser objeto o materia, siempre que satisfagan los requisitos siguientes:

Que la cosa materia de la compraventa exista o pueda existir en la naturaleza.

Que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.

Que esté en el Comercio

En cuanto al primer requisito, es decir que la cosa este en la naturaleza o pueda existir, el código declara inexistente cuando en el contrato falte este requisito. Sin embargo el mismo código establece que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato por consiguiente una cosa aunque no exista en la naturaleza puede ser objeto de compraventa por cuanto se susceptible de existir posteriormente. Esta regla tiene su excepción en el caso de la herencia de una persona viva, aunque esta preste su consentimiento. Esta excepción obedece al propósito de proteger al autor de la posesión así como el de satisfacer un sentimiento de moralidad que repugna el trafico sobre la herencia de una persona que no ha muerto.

El segundo requisito en el sentido que la cosa debe ser determinada o determinable en cuanto a su especie en el momento de ejecutarse en contrato, se comprende que es necesario individualizarla para poder identificarla en otras palabras debe caracterizarse por su calidad y cantidad .

El tercer requisito exige que la cosa este en el comercio ya que algunas cosas pueden estar fuera del comercio ya sea por su naturaleza cuando no puedan ser poseídas por individuo con exclusión de los demás cundo son declaradas legalmente como irreductible o propiedad privada.

El precio debe ser cierto y en dinero. Cierto porque debe precisarse su cuantía o cuando menos posible de precisarse.

El precio se considera cierto aun en el caso de que las partes convengan en que el precio será el valor que tenga la cosa en el mercado en un día y lugar determinados.

El precio debe ser en dinero es decir fijado en moneda del curso legal y corriente. Pueden comprar todas las personas que tenga capacidad jurídica pero también los incapaces por medio de sus legítimos representantes.

Igualmente pueden vender todas las personas que tengan capacidad legal o los incapaces por medio de los representantes legales. Pero cabe notar que solo los propietarios de la cosa pueden venderla o los titulares de derechos pueden enajenarlos por compraventa esta limitación se basa en el principio jurídico de que nadie puede ceder mas de lo que posee.

III. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor tiene las siguiente obligaciones:

Transferir la propiedad de la cosa o derechos vendidos

Conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador

Entregar la cosa o transmitir el derecho

Responder de los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida

Pagar la mitad de los gastos de la escritura o registro que imponga la compraventa salva pacto en contrario

Pagar el impuesto fiscal

III.1 LA ENTREGA DE LA COSA VENDIDA:

Entrega real, jurídica y virtual:

La traslación del dominio de la cosa vendida se opera por el simple contrato de compraventa sin necedad de que el vendedor realice ningún acto especial, esta traslación se conoce como la entrega jurídica de la cosa. La entrega real ocurre cuando el vendedor pone materialmente la cosa vendida a disposición del comprador. En cuanto a la entrega virtual, debemos entender que se trata de cosa que al venderse no se entrega en la mano del comprador, sino que se faculta a ejercer los derechos del propietario sobre ella, por ejemplo en la compraventa de inmuebles se dice al perfeccionarse su entrega de una manera real, jurídica y virtual dando a entender con ello que el vendedor traspasa todo cuanto de hecho y por derecho corresponde al objeto enajenado y que no se reserva ni restringe nada de los que le pertenecía.

IV. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Las obligaciones del comprador son las siguientes:

1. Pagar al vendedor el precio convenido

• 2. Recibir la cosa

• 3. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro que se motiven, salvo pacto contrario.

V. MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa puede ser pura y simple, cuando se perfecciona el contrato en un solo acto. Pero también puede ser a plazos o sujeta a comúnmente como venta en abonos en la cual se pacta que el precio será cubierto en exhibiciones periódicas, según los términos del contrato. En la actualidad se introdujo una modalidad en el contrato de compraventa que consiste en que el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el comprador cubre totalmente el importe o precio convenido.

VI. LA FORMA EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Cuando se trata de contrato que versa sobre compraventa de objetos de uso personal la forma puede se verbal y se perfecciona por el simple pago y la entrega del objeto. A veces se entrega una factura o nota de remisión que al mismo tiempo hace las veces de garantía se servicios que las fabricas o casas vendedoras extienden al comprador.

Pero tratándose de bienes inmuebles, entones ha establecido la ley que debe hacerse un documento escrito. Cuando el valor de la operación es de menor cuantía el contrato se hace constar en escritura privada ante testigos únicamente. Pero cuando el precio sobrepasa la suma de cinco mil pesos se dice que la operación es de mayor cuantía y debe constar en escritura pública pasada ante la fe de un Notario Público. En toda venta de inmuebles debe hacerse la inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario.

VII. FRACCION INMUEBLE:

En la compraventa de fracción inmueble lo que se va ha vender no es toda la finca, sino una parte de ella, para lo cual es necesario desmembrar la fracción de la finca.

VII.1 CONCEPTO DE DESMEMBRACION:

El diccionario de Derecho usual de Guillermo Cabanellas, establece que “Es la operación practicable en el Registro de la Propiedad, ya que para separar un trozo de una finca inscrita e inscribirla por separado, ya para unirla después de otra ya registrada y que ha de ser por lo menos cinco veces mayor a la segregada”.

“Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuera posible o, por lo menos las modificaciones en la extensión y lindero linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de esta y los gravámenes vigentes de la nueva finca matriz”.

El termino partición se entiende como un proceso de campo y analítico, que transforma una propiedad o finca matriz en dos o más propiedades distintas.

La característica especial de la partición es que forman nuevas fincas o propiedades con los casos, continúa con los datos de la finca matriz. Concepto similar es el de desmembración o división de terrenos, siendo esta también un proceso de división, por el cual una finca sufre una transformación partiéndose en tantas fracciones a gusto o necesidad del propietario y conforme lo permite la ley.

El Decreto número 1427 de El Congreso de la República de Guatemala, Ley de Parcelamientos Urbanos, al referirse a los Parcelamientos, utiliza el término división, así en su artículo primero, establece lo siguiente: “Parcelamiento Urbano es la división de una o varias fincas con el fin de formar otras menores. Tal operación debe ajustarse a las leyes y reglamentos y a los planos reguladores que casa municipalidad ponga en vigor de conformidad con la autonomía de su régimen.

Asimismo el Decreto Gubernativo 1786, Ley Parcelamentaria para trabajos de Agrimensura, en el artículo 39, utiliza los términos desmembraciones y división de terrenos, estableciendo en el mismo, lo siguiente: “En la desmembración o división de terrenos, los ingenieros están obligados a consignar en los planos respectivos, los datos ordenados para el calculo del área de cada polígono, así como sus colindancias, clara y exactamente expresadas, a los efectos de la revisión y del Registro de la Propiedad Inmueble”.

Ninguna ley general regula lo relacionado a la extensión o tamaño en que pueda desmembrarse o dividirse una finca urbana; la Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 de El Congreso de la República de Guatemala, no contiene normas específicas al respecto. La ausencia de disposiciones ordinarias al respecto faculta a las municipalidades para regular en sus respectivas jurisdicciones el tamaño de lotes, esto varia atendiendo la naturaleza de estos; pero debe tenerse presente que las municipalidades en más de las veces, son pobres y no cuentan con asistencia técnica que les permita formular adecuadamente sus reglamentos de urbanización, aspecto que se manifiesta en desorden urbanístico en nuestros poblados.

Como excepción a los antes dicho, existe el Reglamento de Urbanización y Fraccionamientos en el Municipio y Area de Influencia Urbana de la ciudad de Guatemala, decretado por el honorable Consejo de la Municipalidad de Guatemala, el dieciséis de diciembre de 1959, que establece en el Capítulo I De los Fraccionamiento para las Lotificaciones, en el artículo 6º los siguiente: “Las Lotificaciones o Parcelamientos, características que por su localización lo fije la Sección de Urbanismo de la Municipalidad, en; Residenciales, comerciales residenciales y Campestres.

VII.2 FINALIDAD DE LAS DESMEMBRACIONES:

Muchas son las finalidades que se persiguen en cuanto a las desmembraciones o divisiones de fincas, ya que son diversos los intereses de los articulantes en cuanto a esta situación.

En primer lugar tenemos la división de una finca con el fin de crear nuevas fincas y evitar el pago de impuestos de distinto orden, también fraccionar un inmueble para destinar diferentes áreas a objetos disímiles; otra finalidad de las desmembraciones en nuestro medio lo constituye dividir terrenos que se encuentran en copropiedad.

Otra de las finalidades es el de creación de Lotificaciones o Parcelamientos con el objeto de brindar a otras personas una fracción de terreno para el uso que le quiera dar, ya sea habitacional, comercial industrial o con fines recreativos.

Así mismo cuando se trata de la distribución de los bienes hereditarios entre los participantes en la proporción que estos tenga, llamados por el testamento o por la ley; puesto que cuando una persona muere forman sus bienes una masa hereditaria o universal, en la cual son condóminos todos los que tengan algún derecho a la misma; pero si lo bienes continúan en esta situación, ocasionarían frecuentes discordias y litigios por el diferente carácter de los herederos y la diversa situación en que cada uno de estos puede encontrarse; desmerecerían los bienes porque sería menor el cuidado que en su fomento se pondría, y resultaría la injusticia y desigualdad de que las ganancias o aumentos debidos a los herederos mas diligentes se aplicarían a todos, no se cumpliría la voluntad de los testadores y finalmente se impediría la voluntad de los testadores y finalmente se impediría que cada partícipe pudiese dispones de su porción con plena libertad e independencia, con todas la ventajas individuales y sociales que esto lleva consigo.

VII. 3 REQUISITOS QUE DEBEN LLENAR LAS DESMEMBRACIONES

VII.3.1 REQUISITOS TECNICOS:

Consiste en que un profesional de la ingeniería, previamente a que el Notario formule el instrumento público, en el cual se haga constar una desmembración de primera inscripción de dominio de un inmueble independiente del contrato; estos son:

Medida ubicación del inmueble a desmembrarse que será objeto de la rectificación de primera inscripción de dominio, y

Presentación del plano que recogerá la información de una medida y ubicación. Copia de este plano a su vez debe agregarse el testimonio respectivo y presentarse al Registro General de la Propiedad. Atendiendo al artículo 1,131 del Código Civil, Decreto Ley 106.

VII.3.2 REQUISITOS LEGALES:

Por requisitos legales, se comprenderá la enumeración de todas aquellas normas establecidas por la legislación para que los instrumentos públicos tengan la firmeza necesaria que el titular del derecho necesita para su seguridad, una desmembración de la primera inscripción de un inmueble.

Debemos de tomar en cuanta ciertas prescripciones legales al tiempo de la celebración del acto jurídico, siguiendo los lineamientos que a continuación se detallan:

El acto jurídico, por afectar bienes inmuebles susceptibles de registro, debe celebrarse mediante escritura pública, de acuerdo a lo que establece el Código Civil en su artículo 1576.

El acto se celebrará ante un Notario que tiene fe pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que intervenga.

De acuerdo a la norma establecida en el Código Civil en su artículo 1125 tales títulos debe ser inscritos en el Registro General de la Propiedad.

Toda escritura pública debe contener los requisitos establecidos en el artículo 29 del Código de Notariado, Decreto número 314 de El Congreso de la República.

Descritos los requisitos legales de las escrituras públicas en general, en donde se hará constar una desmembración, tomando en cuenta que en estas pueden surgir algunos de los requisitos. Entre estos casos tendremos:

a. Desmembración a favor de sí mismo.

b. Desmembración a favor de otro

c. Desmembración atendiendo al número de propietarios, los que pueden ser individual o colectivo

d. Desmembración atendiendo a la naturaleza d las personas, natural o jurídica

VIII. REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCION INMUEBLE:

Como todo contrato debe reunir las condiciones generales de validez:

Capacidad

Consentimiento

Objeto licito

IX. REQUISITOS PREVIOS A LA ESCRITURACION DE COMPRAVENTA DE FRACCION INMUEBLE:

Cédulas de vecindad de los otorgantes

El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta El último pago del Impuesto Unico Sobre Inmuebles (IUSI)

Plano de desmembración elaborado por un profesional de la ingeniería, en el que se indique el área o superficie, medidas y colindancias

Autorización municipal para desmembrar

X. REQUISITOS DE UNA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA DE UNA FRACCION DE BIEN INMUEBLE

Número de orden

Lugar, día, mes y año del otorgamiento

Comparecencia de los otorgantes: vendedor-comprador; donante y donatario, según sea el caso y naturaleza del contrato, consignando los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio, domicilio y residencia.

Fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento; y su identificación por medio de la cédula de vecindad; pasaporte o por dos testigos conocidos del Notario, que conozcan a los comparecientes.

Fe de que los comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles.

Intervención de un interprete cuando alguno de los comparecientes ignore el idioma español

Descripción del bien inmueble que sufrirá la desmembración con los números de finca, folio y libro con que se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad. Hacer indicación de que se trata de una finca rústica o urbana, si la finca es rústica no hay necesidad de presentar autorización de la Municipalidad, de lo contrario si tiene que presentarse dicha autorización, para su inscripción en el Registro General de la Propiedad, de acuerdo a lo que establece el artículo veintitrés de la Ley de Parcelamientos Urbanos: deberá indicarse el departamento o municipio de su ubicación, así como el área o extensión en metros cuadrados.

Declarar los gravámenes que soporta el inmueble y declarar la obligación del vendedor o parte obligada al saneamiento, o la indicación de que no queda obligado a el.

• Describir la parte que se desmembra indicando el área en metros cuadrados, rumbos, sus medidas lineales y el nombre de los propietarios de las fincas colindantes, su nombre y dirección.

• Determinar el precio de la venta de la fracción estipulando el día, lugar y forma en que se llevará a cabo el o los pagos, si fuere compraventa; y estimando el valor de las donaciones, si fuera contrato de Donación. Expresar la aceptación que hace el comprador o el donatario, de la fracción que se le vende o se le dona, según sea el caso, indicando que lo recibe de conformidad y hacer la solicitud al Registrador General de la Propiedad para que opere la desmembración.

• Fe de haber tenido a la vista el Título de Propiedad, los comprobantes correspondientes así como el plano de desmembración

• Fe de haber leído el instrumento a los interesados y si ratificación y aceptación.

• Advertencia a los otorgantes de los efectos legales del acto o contrato y que deben presentar el testimonio a los registros respectivos.

• Las firmas de los otorgantes y las demás personas que intervienen y la del Notario precedida de la palabras Ante Mí. Si el otorgante no supiera firmar pondrá la impresión de su dedo pulgar derecho y en su defecto, otro que especificará el Notario, firmando por el, un testigo.

XI. PROYECTO DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA

DE FRACCION INMUEBLE

NUMERO TREINTA Y OCHO (38). En la ciudad de Guatemala, el treinta de mayo del año de mil tres. ANTE MI: CELMA RAQUEL SAENZ BARRIOS DE ORELLANA, Notario: comparecen por una parte el licenciado RAUL ANTONIO ORELLANA FLORIAN, de cuarenta años, casado, guatemalteco, Administrador de Empresas, de este domicilio; persona de mi anterior conocimiento; Y por la otra parte el señor JAIME ROBERTO RAMIREZ MEZA, de cuarenta años de edad, casado, Agricultor, guatemalteco, de este domicilio, quien se identifica con cédula de vecindad con número de orden C guión tres; registro dieciséis mil doscientos setenta y cuatro (C-3 16,274), expedida por el Alcalde Municipal de Patzún, del departamento de Chimaltenango. HAGO CONSTAR: que los comparecientes me aseguran a) ser de los datos personales arriba consignados; b) encontrarse en el pleno goce y libre ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento celebran CONTRATO DE COMPRAVENTA DE FRACCION DE BIEN INMUEBLE RUSTICO, de conformidad con las sucesivas cláusulas escriturarias: PRIMERA: manifiesta el Licenciado RAUL ANTONIO ORELLANA FLORIAN, que es propietario de la finca rústica inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central inscrita al número treinta y un mil ciento setenta y tres (31173), folio ciento quince (115), libro doscientos cincuenta y cinco (255) de Chimaltenango; con las medidas y colindancias que le aparecen en su primera inscripción de dominio; que se encuentra ubicada en la Aldea San José Xepatán, del Municipio de Patzún del departamento de Chimaltenango. SEGUNDA: Manifiesta el Licenciado RAUL ANTONIO ORELLANA FLORIAN, que por el precio de QUINIENTOS QUETZALES (Q.500.00), que declara tener recibidos a su entera y total satisfacción del señor JAIME ROBERTO RAMIREZ MEZA, VENDE una fracción que se desmembrará del bien inmueble identificado en la cláusula primera de este instrumento, la cual pasará a formar una nueva finca en el Registro General de la Propiedad, con las siguientes medidas y colindancias: NORTE: treinta y cinco (35) metros con doce (12) centímetros; que colinda camino de por medio; SUR: cuarenta (40) metros con treinta y dos (32) centímetros, colinda con Brígido Sir; ORIENTE: sesenta y siete (67) metros con dos (2) centímetros, colinda con finca matriz; y al PONIENTE: cincuenta y ocho (58) metros con ocho (8) centímetros, colinda con Brígido Sir, haciendo un área total de dos mil trescientos setenta y seis (2376) metros cuadrados con treinta y seis (36) centímetros. En la venta de la fracción anteriormente identificada, se incluye todo cuanto de hecho y por derecho le corresponda a la referida fracción. TERCERA: Que por advertencia del infrascrito Notario, el vendedor declara bajo juramento de ley y advertido de las penas relativas al delito de PERJURIO que sobre la fracción que vende, no pesan gravámenes, anotaciones o limitaciones, que puedan afectar los derechos del comprador y el Notario le advierte de las responsabilidades en que incurriere si así no lo hiciere y en su caso se somete al saneamiento de ley. CUARTA: Por su parte el señor JAIME ROBERTO RAMIREZ MEZA manifiesta, que ACEPTA para si, la VENTA de la fracción que el día de hoy se le hace. Yo el Notario, DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista la cédula de vecindad relacionada, así como el Testimonio de la Escritura Pública número ciento uno (101), autorizada en la ciudad el trece de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, por el Notario FREDY ALBERTO SANCHEZ GUTIÉRREZ, con el cual el vendedor acreditó su derecho de propiedad, sobre la fracción, objeto de la presente venta; c) Que advierto los efectos legales del presente contrato y la obligación del registro del testimonio del presente contrato; d) Que leo lo escrito a los otorgantes quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo aceptan ratifican y firman junto al Notario que autoriza.

Firma vendedor Firma comprador

ANTE MI:

Firma y sello Notario

XII. REQUISITOS POSTERIORES A LA ESCRITURACION DE COMPRAVENTA DE FRACCION INMUEBLE:

1. Razonar los títulos que se tengan a la vista, en virtud de la escritura autorizada.

2. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 día hábiles siguientes a la autorización de la escritura.

3. Primer testimonio para cliente, el cual se presenta al Registro de la Propiedad con duplicado para el registro.

4. Avisos a la Municipalidad de la localidad y la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI).

XII.1 TESTIMONIO ESPECIAL

ES TESTIMONIO ESPECIAL, de la escritura pública número uno, que autoricé en esta ciudad de Guatemala el día treinta de mayo del año dos mil tres, y que entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo, sello y firmo en tres hojas, siendo las dos primeras en papel especial de fotocopia impresa de ambos lados y la tercera que es la presente en esta hoja de papel bond. Se hace constar que en la primera hoja se adhieren los timbres notariales para cubrir el impuesto respectivo. En la ciudad de Guatemala el día tres de junio del dos mil tres.

Firma y Sello del Notario

XII.2 PRIMER TESTIMONIO

ES PRIMER TESTIMONIO, de la escritura pública número uno, que autoricé en esta ciudad de Guatemala el día treinta de mayo del año dos mil tres, y que para entregar al licenciado RAUL ANTONIO ORELLANA FLORIAN, extiendo, sello y firmo en tres hojas, siendo las dos primeras papel especial de fotocopia impresa de ambos lados y la tercera que es la presente en esta hoja de papel bond. Se hace constar que el Impuesto al Valor Agregado (IVA) por sesenta quetzales que se pagó en efectivo, según recibo SAT tres mil setecientos dos, con fecha de hoy, que se acompaña a este testimonio. En la ciudad de Guatemala el día tres de junio del dos mil tres.

Firma y sello del Notario.

CONCLUSIONES

La inscripción de un bien inmueble en el Registro General de la Propiedad da al titular del mismo la seguridad y firmeza para poder ejercer su derecho de propiedad.

Desmembración, división partición p segregación de fincas es la operación que se practica en el Registro General de la Propiedad para separar un trozo de una finca inscrita e inscribirla por separado.

Las desmembraciones, divisiones, particiones de fincas para que puedan inscribirse correctamente en el Registro General de la Propiedad debe consignarse en ña escritura pública el área exacta que se desmembra.

El Registro General de la propiedad debe de tener un buen control en cuanto a las desmembraciones de modo que no resulte desmembrándose más del área real de un inmueble.

El profesional de Derecho debe siempre exigir la presentación de el plano de la fracción a desmembrarse del bien inmueble con todos los requisitos, para evitar que surjan problemas de ubicación.

Para la inscripción de un bien inmueble deben de tomarse en cuenta los requisitos establecidos en el artículo 1131 del Código Civil pues el Registro General de la Propiedad con base en este lo rechazaría si no se cumple con ellos.

Para inscribir la fracción de un bien inmueble debe presentarse al Registro General de la Propiedad junto al testimonio de la escritura pública respectiva, tanto el plano de desmembración como el plano de la totalidad de la finca matriz.

BIBLIOGRAFIA

• Decreto Ley 2-89 Ley del Organismo Judicial

• Decreto Ley 106 Código Civil

• Decreto Ley 314 Código de Notoriado

• Los Contratos Civiles y sus Generalidades. 5ta. Edición de Ricardo Treviño García Mc Graw Hill, México

• Lecturas Seleccionadas y Casos de Derecho Civil IV de la Licenciada Hilda Violeta Rodríguez. USAC

• Diccionario de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas

• Diccionario de Ciencias Jurídicas y Sociales de Manuel Ossorio

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