CORREDOR

Concepto y Funciones.

Corredor es el agente auxiliar de comercio que autónoma, profesional e imparcialmente, aproxima la oferta y la demanda, para facilitar o promover la celebración de negocios.

Su misión consiste en vincular a los futuros contratantes para que discutan por si mismos las ofertas y concluyan directamente la operación; termina cuando se celebra el contrato que acredita el acuerdo de voluntades.

Sin embargo, la actividad del corredor no se reduce al mero acercamiento de las partes, entendido como un acto lineal y fugaz. Habrá ocasiones en que esto sea así, pero de ordinario, el mediador comercial no es un mero ejecutante de actos jurídicos, pues debe desplegar su propia iniciativa intelectual y material, proponiendo, indagando, aconsejando y discutiendo.

Dicho acercamiento, entonces, no puede entenderse limitado exclusivamente a la presentación de las partes entre sí; se requiere un acercamiento eficaz de que sea el corredor quien, por esas gestiones, prepare y procure establecer las condiciones del contrato principal, interviniendo directamente en todos aquellos trámites que llevan en definitiva al perfeccionamiento del mismo o, en otros términos, debe haber una relación de causa a efecto entre su tarea de intermediario y el posterior acuerdo de voluntades entre quienes él ha acercado así eficazmente.

Poderes de Representación.

La actividad comercial de intermediación que desarrollan corredores, martilleros y comisionistas, no incluye poderes de representación frente a terceros; aunque subyace una relación gestoria entre comisionista y comitente, o entre corredor y cliente, esa relación no implica investidura para obrar en representación de los intereses ajenos, salvo que medie mandato representativo, es decir, mandato con apoderamiento al mandatario.

Deberes de lealtad y probidad.

Por otra parte, no es admisible que la intermediación apunte exclusivamente al cobro de la comisión, desentendiéndose de los deberes de lealtad, probidad, cuidado y previsión que el artículo 1198 del Código Civil impone para la contratación y, por ende, a los sujetos que en ella intervienen, cualquiera sea su rol.

Sin perjuicio de ello, cabe recordar que los corredores, no solamente no son responsables de la solvencia de las partes, sino que so pena de exceder el ámbito de su competencia e incurrir en ejercicio ilegal de la profesión de abogado, no pueden estudiar títulos, antecedentes, ni resolver problemas jurídicos atinentes a la posibilidad de ejecución del contrato, ni efectuar predicciones en materia de economía.

Caracteres de la función.

• Autonomía: es una función de mediación autónoma, porque el corredor no ejerce representación o mandato de quien le ha encomendado buscar la persona o cosa necesaria para que se concierte el negocio. El comitente da las bases del negocio a las que debe atenerse el mediador, pero este desarrolla su función libremente.

Como consecuencia de dicha autonomía, soporta los riegos de su actividad, siendo remunerado por la celebración del contrato o negocio encomendado, pero no si dicho resultado no se obtiene.

• Profesionalidad: esta actividad está reglada como una profesión, autorizándose su ejercicio previa matriculación en el tribunal de comercio que corresponde.

• Imparcialidad: se trata de una mediación y el corredor se mantiene neutral respecto de las partes, permanece ajeno al negocio que estas celebran y sólo relaciona intereses contrapuestos.

• Indelegabilidad: los requisitos legales exigidos son inherentes a la persona y tienden a asegurar su competencia, imparcialidad y honorabilidad, de ahí la indelegabilidad de tales funciones.

Condición de comerciante.

Se considera que el corredor es un simple mediador o un ero agente auxiliar, no un verdadero comerciante.

Esta tesis tiene aceptación jurisprudencial, habiéndose sostenido que si bien los actos de estos agentes son comerciales por su forma y objeto, estando en consecuencia sometidos a las leyes y jurisdicción mercantiles, no autorizan, aunque sea habitualmente, el carácter de comerciante.

Caracteres de la profesión.

La del corredor es una actividad caracterizada por la impronta pública o semipública.

El corretaje es una profesión reglamentada y las disposiciones que rigen su desempeño son de orden público, atento a que tal regulación apunta principalmente a garantizar idoneidad, corrección y seguridad en las operaciones en que intervienen los corredores, debiendo ser vigilada de oficio por las autoridades que llevan la matrícula.

Los martilleros, al tener que cumplimentar similares exigencias que los corredores, no asumen el carácter de estos, pues se trata de instituciones independientes y distintas, legisladas separadamente: difieren en su naturaleza, en su objeto y en la manera de funcionar, aunque ambos auxiliares deban inscribirse en la matrícula respectiva, para desempeñar sus actividades dentro de la legalidad.

Capacidad.

Debemos señalar que luego de reformas, la ley 25.028 reformó la normativa concerniente a la capacidad, la misma dice:

Ley 25.028

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

ART. 1º.- Se reforma el decreto ley 20.266/73 conforme las disposiciones establecidas en el anexo I, denominado " Reformas al régimen legal de martilleros y corredores", que es parte integrante de la presente ley, sustituyéndose los artículos 1" y 3" de la citada norma e incorporándose los artículos 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 y 38.

ART. 2º.- Se deroga el capitulo I "De los corredores" del libro primero, titulo IV del Código de Comercio y la ley 23.282

ART. 3º.- Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corredores y martilleros, la habilitación profesional se hará conforme las disposiciones legales del articulo 88 del Código de Comercio y 1º de la ley 20.266, que a tal efecto permanecen vigentes por ese exclusivo lapso

A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equiparán los corredores y martilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha, con los egresados universitarios.

ART. 4º.- Esta ley entrará en vigencia después de los sesenta días de su publicación oficial.

ART. 5º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

El problema surge cuando se avista que dentro de la ley 20.266 encontramos una sección que trata los temas relativos a capacidad, obligaciones, etc. de los corredores, poniéndolos a un lado de los martilleros, aunque el Art. 31 habla de la subsidiariedad de las normas de martilleros para con las de los corredores. Entonces se deduce que los requisitos serían los siguientes:

• Artículo 88 del Código de Comercio. Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

• Ser mayor de edad;

• Poseer título de enseñanza secundaria expedido o revalidado en la República con arreglo a las reglamentaciones vigentes;

• Aprobar el examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad, que se rendirá ante cualquier tribunal de alzada de la República con competencia en materia comercial, ya sea federal nacional o provincial, el que expedirá el certificado habilitante en todo el territorio del país. A los efectos del examen de idoneidad se incorporará al tribunal un representante del órgano profesional con personería jurídica de derecho público no estatal, en las jurisdicciones que exista. El examen deberá versar sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial.

• Ley 20.266.

• Art. 1: Para ser Martillero/Corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

• Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º;

• Poseer título de universitario expedido o revalidado en la República con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

• ARTÍCULO 32°.- Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:

• Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2°.

• Poseer título universitario expedido o revalidado en la República con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.

Y en lo que respecta a Inhabilidades, nos remitimos al artículo 2do de la Ley Nacional de Martilleros nº 20.266, el cual nos dice:

Están inhabilitados para ser Martilleros:

• Quienes no pueden ejercer el comercio (capacidad de administrar su bienes);

• los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hasta cinco (5) años después de su rehabilitación;

• los inhibidos para disponer de sus bienes;

• los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafa y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;

• los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria;

• los comprendidos en el artículo 152º bis del Código Civil.

Art.152 bis. Podrá inhabilitarse judicialmente:

• A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio;

• A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de este Código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio;

• A quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio. Sólo procederá en este caso la inhabilitación si la persona imputada tuviere cónyuge, ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte importante de su patrimonio. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge, ascendientes y descendientes.

• Se nombrará un curador al inhabilitado y se aplicarán en lo pertinente las normas relativas a la declaración de incapacidad por demencia y rehabilitación.

Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos.

Los inhabilitados podrán otorgar por sí solos actos de administración, salvo los que limite la sentencia de inhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso.

Matrícula.

Con respecto a esta temática, la ley 25.028 también estipuló reformas al sistema, quedando de la siguiente forma:

Articulo 3º.- Quien pretenda ejercer la actividad de Martillero deberá inscribir en la matricula de la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Poseer el título previsto en el inciso b) del articulo 1º;

• Acreditar mayoría de edad y buena conducta;

• Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción;

• Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general;

• Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local.

A su vez, la ley 20.266 estipula los siguientes requisitos para la matriculación en su Art. 33:

• Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Acreditar mayoría de edad y buena conducta;

• Poseer el título previsto en inciso b) del artículo 32.

• Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor.

• Constituir la garantía prevista en el artículo 3° inciso d), con los alcances que determina el artículo 6°.

• Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.

Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista por el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.

Obligaciones del corredor.

Según el Art. 36 la ley 20.266, las siguientes son las obligaciones del corredor:

• Llevar el libro que establece el artículo 35; (A este efecto, el Art. 35 dice: “Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción”)

• Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos;

• Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente;

• Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquel;

• Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por el que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;

• Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: solo en virtud de mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas;

• Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere;

• En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hasta el memento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías;

• Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga;

• En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro;

• Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables;

• Según el Art. 19, podemos encontrar las siguientes posibles prohibiciones a las actividades de los corredores:

• Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias;

• Comprar, por cuenta de terceros directa o indirectamente, los bienes cuya venta se les hubiere encomendado;

• Suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa del legitimado para disponer del bien a rematar;

• Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión que le corresponda;

• Utilizar en cualquier forma las palabras "judicial", "oficial" o cualquier otro término o expresión que induzca a engaño o confusión;

• Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.

Facultades del Corredor

En lo que respecta a este tópico, debemos atender a lo consignado por el Art. 34 de la ley 20.266, la cual estipula:

En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:

• Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado;

• Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos;

• Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades ofíciales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes;

• Prestar fianza por una de las partes.

Además, el corredor tiene ciertos derechos, los cuales se enumeran en el Art. 37 de la misma ley, ellos son:

• Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan al negocio mediado.

La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de unas de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por si mismo.

Interviniendo un solo corredor, este tendrá derecho a percibir retribución de cada una de la partes; si interviene más de un corredor, cada uno solo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte;

• Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.

Responsabilidad.

En el Art. 38 de dicha ley, podremos encontrar una sanción al mal desempeño, y dice textualmente lo siguiente:

• El Corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsa-bilidades a las que hubiere lugar.

A su vez, encontramos el siguiente fallo con respecto a la responsabilidad de los comitentes:

BRUNETTI, CARLOS C/ NORTE, CARLOS (JA 7-393) 10/10/1921 768

Quien se obliga mediante un contrato escrito a abonar a la otra parte una suma de dinero en concepto de comisión, no puede luego eludir dicho pago alegando que su pretendido acreedor no se halla matriculado y, por lo tanto, ha incurrido en la sanción establecida por el ccom 89, ultima parte.

CONTRATO DE CORRETAJE

Concepto.

Es el celebrado entre corredor y comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar la persona o cosa necesaria para la conclusión del negocio proyectado por el comitente, determinando obligaciones para ambos contratantes.

Por este contrato, entonces, un sujeto encomienda a un corredor que le procure la conclusión de un negocio determinado. Es necesario distinguir el contrato de corretaje entre el corredor y el comitente que tiene por finalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes del contrato principal, que se lleva a cabo entre aquellas partes que el comitente ha conseguido acercar y respecto del cual el corredor queda totalmente ajeno.

Caracteres.

El contrato es “sui generis”, accesorio, bilateral, consensual y no formal. Puede concretarse en forma oral o escrita, pero para su existencia basta la conformidad tácita, traducida por la simple aceptación de la intervención del corredor, sin protestas ni reservas; nadie puede intermediar en un negocio como corredor o comisionista si no cuenta con la previa concertación con su presunto comitente, a ese efecto.

Etapas del contrato.

Este contrato presenta dos momentos vinculados con las relaciones entre l vendedor y sus comitentes. En una primera etapa nace la relación de mediación; la parte autoriza la intervención del mediador y este, manteniéndose en el plano de los tratos previos, transmite la propuesta. Lograda la aceptación, pone en contacto a los interesados para que por sí concluyan el negocio. Perfeccionando el acuerdo, nace el segundo momento del contrato de corretaje, pues una vez vinculadas las partes en lo referente al negocio principal, surge el derecho del corredor a la comisión.

Prestaciones.

Las prestaciones debidas por una y otra parte consisten en:

• La del corredor, en la obtención de un resultado útil: el perfeccionamiento del negocio.

• La del comitente, en la obligación de retribuir esa gestión exitosa (comisión). En los casos de viviendas nuevas sólo recibirá comisión del comitente. En los restantes casos, la comisión al cobrador no será mayor del 1,5% del valor de compra.

Comercialidad del corretaje.

El corretaje se halla sujeto a la ley mercantil, aunque se refiere a un negocio civil.

El corretaje es siempre comercial porque así lo dispone el artículo 8, inciso 3, del Código de Comercio. En el artículo 8, inciso 3, se establece que es comercial toda operación de corretaje. Como la norma no distingue, se entiende por la doctrina que es corretaje comercial tanto el que se vincula con operaciones comerciales como el que tiene por objeto negocios civiles.

Sucede lo mismo que con el remate, que es comercial tanto se trate de remate de muebles como cuando se trate de remate de inmuebles. Así lo sostiene toda la doctrina comercialista nacional.

En consecuencia, el corretaje puede vincularse a operaciones civiles, como por ejemplo una compraventa de inmuebles. El corretaje en negocios civiles es también comercial.

El corretaje es objetivamente comercial. La actividad de mediación es típicamente mercantil.

Por otra parte, el Código Civil no contiene normas para regular este contrato. Si se le considerara civil por su conexión con un negocio civil, igualmente le aplicaríamos el Código de Comercio, que sí lo regula, atendiendo a la unidad del Derecho privado.

Hemos expresado precedentemente nuestra posición fundada en el texto legal y, también, en posturas de otros autores. Existen otras opiniones.

Para algunos autores, es comercial o civil según la operación a que accede. Sólo es comercial cuando accede a una operación comercial.

Para Bolaffio (Uruguay) es comercial cuando lo realiza un corredor matriculado o cuando accede a una operación comercial. Este autor sostiene:

“La relación de mediación, por tanto, es comercial y somete a las partes a la ley de comercio en cuanto a las cuestiones que de ellas derivan, en dos casos:

a) cuando el negocio de que el mediador está encargado es objetivamente comercial; en tal caso el acto del mediador es objetivamente comercial;

b) cuando la mediación de un negocio civil se confía a un mediador el cual es comerciante por el ejercicio profesional que hace de operaciones de mediación negocios de comercio; en tal caso, el acto del mediador es subjetivamente comercial. La naturaleza civil no puede influir en esta hipótesis, para calificar como civil la operación del mediador, a menos que se trate de un acto esencialmente civil, que predominando y prevaleciendo, excluye la presunción de comercial atinente, por regla general, a la actividad del comerciante”.

Bolaffio, luego, expresa que el corretaje de operaciones civiles es civil pero que se rige por disposiciones del Código de Comercio, porque la mediación está regulada por el Código de Comercio y teniendo en cuenta la unidad del derecho privado. Si el corretaje de operaciones civiles es realizado por corredor profesional es comercial subjetivamente. Dice Bolaffio:

“Cualquiera que interviene para la conclusión de negocios entre otras personas y esté autorizado para allanar los intereses opuestos poniendo de acuerdo las partes, es un mediador.

Y puesto que el Código Civil no dicta normas para este contrato, es necesario recurrir al Código de Comercio para aplicar su mediación.

Se trata, como nosotros entendemos, de normas que el Código de Comercio presta al Civil, integrándolo, atendida la unidad de la legislación de derecho privado: la regulación jurídica del Instituto es única, cualquiera que sea la naturaleza del negocio concluido por obra del mediador. La mediación, desarrollada por las necesidades absolutamente propias del comercio, extiende hoy su órbita de eficiencia también a las relaciones civiles. No es fenómeno aislado. Son las exigencias sociales y económicas de nuestra edad que se imponen y cooperan con lento esfuerzo a la inevitable expansión de los institutos y de las disciplinas jurídicas hasta ahora propias del comercio. Resumiendo nuestra doctrina con respecto a la naturaleza comercial o civil de la mediación se compendia en los principios siguientes:

1º Si el negocio concluido es comercial o si el mediador como tal es comerciante, las cuestiones, a las cuales dará lugar la relación de mediación, estarán sujetas al Código de Comercio.

2º Si el negocio concluido es civil y el mediador no es, como tal, comerciante, la controversia es de naturaleza civil, aun siendo la relación jurídica de la mediación. Y puesto que el Código Civil no contiene normas

especiales sobre la mediación, se aplicarán las normas sancionadas para la mediación en el Código de Comercio atendida la unidad de la legislación de derecho privado, no aquellas referentes al mandato o a la locación de obras, por ser estas relaciones diversas de la mediación.

3º Solamente las operaciones de mediación por negocios comerciales, ejercitadas profesionalmente, atribuyen al mediador la cualidad del comerciante.

La mediación por negocios civiles, aunque se ejercite por profesión, no puede atribuir esta cualidad”.

La opinión de Bolaffio no es aplicable enteramente en nuestro sistema legal. Primero, porque nuestro artículo 8, inciso 3, no distingue. En segundo lugar, porque entendemos que el corretaje efectuado por quien no es corredor profesional, es también comercial y sometido a la Ley comercial.

Naturaleza Jurídica del Corretaje.

La prestación del corredor consiste en hacer concluir un negocio actuando imparcialmente, en interés común de las partes.

No consiste en un trabajo, sino en el “resultado del trabajo” que va a beneficiar a quien se lo encomendó, es el resultado positivo y en tiempo útil el que da derecho a remuneración; por tal razón, el contrato de corretaje ha sido calificado como una locación de obra “sui generis”, regida exclusivamente por la ley comercial.

Entre las características peculiares de esta figura, ha de notarse la de que las partes y el corredor tienen, en principio, la recíproca facultad de retirarse de la negociación, sin dolo y si esta no se concluye, quedan libres de obligaciones frente al corredor. Sin embargo, la ley 1973, de la Provincia de Buenos Aires, en su artículo 82 inciso a, obliga al corredor a no abandonar la gestión que se le hubiese encomendado.

Diferencia con otras figuras.

La diferencia entre corretaje y locación de obra es la que media entre género y especie, pues aunque no toda locación de obra constituye un corretaje, todo corretaje constituye una locación de obra; en ambos casos se busca un resultado, una “opus”: no hay subordinación en sentido estricto y el precio se paga sin atender al tiempo empleado en realizar la tarea encomendada.

Por estas últimas razones, el corretaje no es asimilable a una locación de servicios.

El contrato de corretaje es típicamente distinto de la comisión y el mandato comercial, pues el mandatario representa a una persona, para ejecutar por su cuenta y orden un acto jurídico mientras el corredor se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de un contrato, pero no concluye el negocio que interesa a las partes, aunque sea él quien lo proponga; en otras palabras, no ejerce ninguna representación y sólo facilita el camino para el entendimiento de aquellas, aportando elementos útiles y sugiriendo soluciones para allanar dificultades.

La circunstancia de que medie el encargo de un servicio destinado a la posterior celebración de un acto jurídico puede emparentarlo con el mandato. Pero en el mandato el mandatario celebra el acto jurídico que le fue encargado por el mandante. El corredor, en cambio, no es parte en el contrato, sino que su tarea es acercar a las partes contratantes (aunque la ley actual le permite representar a alguna de las partes en los actos de ejecución del contrato mediado). Por otra parte, el mandatario tiene derecho al reembolso de gastos. El corredor, en cambio, actúa a su propio riesgo. Por ejemplo, si en la búsqueda de un comprador para el inmueble efectúa publicidad, ésta forma parte del costo de su actividad, realizada a riesgo propio. No le será reembolsado ese gasto. Si no tiene éxito y no se produce la operación de venta, quedará como una pérdida suya. Si lo logra, cobrará la comisión y esa inversión en publicidad será un costo que asumió en orden a tal objetivo. Sólo tiene derecho a reintegro de gastos si se hubiere convenido expresamente.

El corretaje no puede ser asimilado a la gestión de negocios, pues el corredor no es quien realiza el negocio, ha lo sumo ha indicado la conveniencia u oportunidad de hacerlo.

La circunstancia de que procure acercar a un co-contratante puede emparentarlo con la agencia. Otra semejanza es que el agente también actúa a su propio riesgo, sin derecho al reembolso de gastos, o el dato de que el agente también suele cobrar una comisión porcentual por los negocios que obtenga. Pero las diferencias radican en que la vinculación con el agente: a) supone una zona geográfica de actuación; b) constituye una relación estable, tendiente a una actividad permanente de búsqueda de clientela y no a una operación determinada; c) supone en el agente una actuación “parcial”, en el sentido de que busca concertar operaciones en beneficio de su contratante, de manera estable, mientras que suele decirse que el corredor es “imparcial”: no busca la ventaja para su contratante en el negocio, sino que el negocio se produzca del modo en que aquél lo desea. Esta diferencia hace que pueda actuar como corredor tanto a requerimiento del oferente cuanto del demandante, sin que ello resulte incompatible.

Tampoco debe confundirse con el viajante de comercio. Éste es un dependiente (ligado al comerciante mediante un contrato de trabajo) cuya función es vender en una determinada zona. Tiene relación de dependencia -la propia del vínculo laboral- y, por lo tanto, no asume riesgo económico.

Autorización de venta otorgada al corredor.

La orden impartida a un corredor, de conseguir comprador, vincula al comitente, porque constituye una voluntad jurídica objetivamente seria, dotada de una finalidad jurídicamente cierta.

La intermediación iniciada por quien recibió la autorización de venta de uno sólo de los condóminos resulta ser una gestión ineficaz “ad initio”, hasta tanto se obtenga la conformidad de los restantes condóminos, y no da derechos a cobrar comisión (C.N. Com. - Sala D - 30/05/89).

La frustración de la gestión ordenada por causa de un vicio originario, es un extremo indiferente en la relación particular y aislada del comitente y el comisionado, en tanto este, al recibir la orden de trabajar en la búsqueda de un comprador no tuvo la carga de cerciorarse a favor del ordenante, de la utilidad cierta de tal gestión. Toda vez que para la venta de un fondo de comercio de propiedad de una S.R.L. es necesaria la intervención y firma de uno de los coherentes, y la firma del coherente necesario inserta en la autorización de venta es falsa, los restantes coherentes otorgaron un documento incompleto, una autorización insuficiente que en modo alguno los responsabiliza frente al corredor, que debió entenderla incompleta e insuficiente (C.N. Com. - 10/04/90, voto de la mayoría); la disidencia sostuvo que si la sociedad vende el establecimiento por otra vía, frustrando la gestión iniciada por el corredor, ello no obsta al pago de su salario, toda vez que se efectuó el trabajo encomendado, quedando obligado al pago quien encomendó la venta, ya que el corredor persigue a los firmantes de la autorización, y no a la sociedad, en cuyo caso carecería de acción, pues la sociedad no quedo vinculada, dada la falta de representatividad de los comitentes (voto del Doctor Cuartero).

La autorización de venta de un inmueble, otorgada al corredor, debe considerarse integrada por la condición querida por la vendedora, de que la venta se perfeccionaría cuando ella a su vez, hallara otra vivienda (C.N. Com. - sala D - 10/03/86).

Cabe reputar como día hábil el día sábado para computar el transcurso del término que se convino en una autorización de venta (“Ríos, Carlos A. c/ Colombo, Oscar L.” - C.N. Com. - Sala C - 29/04/88).

Conclusión de pactos preliminares

El contrato puede estar precedido de pactos preliminares, muchas veces impuestos por las características propias del negocio mediado y por las prácticas usualmente seguidas. En estos casos, el derecho del corredor a comisión surgirá de la determinación del objeto del contrato de corretaje, si el objeto del corretaje son los pactos preliminares, concluidos estos surge su derecho a comisión. En caso contrario, debe esperarse a la celebración del contrato principal.

Vencimiento del Plazo de la Autorización

El corredor no tiene derecho a cobrar comisión si la operación se realiza sin su intervención, luego de vencido el plazo de la autorización y por precio diferente.

Este principio esta sujeto a variaciones de acuerdo con las circunstancias del caso, porque lo fundamental es que no haya violación de los deberes de buena fe, por los contratantes, en perjuicio del corredor. En tal sentido puede anotarse la decisión que reconoce al corredor el derecho a la comisión, pese a hallarse vencido el plazo, si la operación fue concretada por las partes, 5 días después del vencimiento de aquel, en términos idénticos a los de la oferta llevada por el corredor.

Código de ética profesional para martilleros y corredores públicos de la provincia de Buenos Aires

A continuación se transcribe el mismo, ya que me parece una muestra práctica y comprensible de la profesión y sus códigos.

"El sentimiento de la responsabilidad profesional, es un elemento interno que anima el conjunto de reglas de una profesión más bien que constituir una Regla Legal de esa Profesión." - JULIEN BONNECASE.

No basta que las normas de Ética sean preexistentes para todo martillero que estime su dignidad, ejercite rectamente su conducta y proceda con toda la conciencia de su responsabilidad profesional; no basta que ellas -de estricta sustancia moral- estén en todos los labios, o sean solamente la expresión doctrinaria de principios básicos que regulen y saneen en lo que fuera posible el ambiente profesional, sino que es necesario para hacerlas más efectivas y sentidas, que se exterioricen o concreten en fórmulas escritas que sirvan de postulados o de guía en el desenvolvimiento ordinario de la vida profesional y social.

De aquí la conveniencia de reunirlas en un grupo o conjunto coordinado o metódico, que a la par que trasunte un estado de conciencia colectiva aquilate con su simple lectura la conducta de unos, sirva de estímulo en la práctica profesional de los otros y delimite el radio de acción en que debe modelarse la probidad de todos.

SECCION PRIMERA

NORMAS GENERALES

Todo profesional, por el mero hecho de serlo, tiene una obligación moral en el desempeño de su actividad.

Ella lo obliga a conducirse de conformidad con principios éticos inmutables, a ser moralmente responsable de aquellos actos que no se sancionan por normas jurídicas pero que repudian a principios de honestidad y corrección de orden supremo y permanente, y a seguir su verdadera vocación sin inferiorizarse o subalternarse por móviles mezquinos y afanes materiales.

1. Apartándose de la denominación que la función le otorgue, será conciente del rol que asume, por el hecho de servirse de la sociedad a que pertenece, como institución intermedia entre el hombre y ella.

La esencia de su deber profesional será consagrarse enteramente a la defensa de los intereses de sus clientes, orientándoles y aconsejándoles, demostrando capacidad, información, a la vez que honradez, gentileza y respeto, de forma tal que su acción inspire, no sólo solución al problema particular confiado sino que sirva como instrumento generador de una actividad puesta al servicio del bien común y de la economía en general.

2. Debe actuar con irreprochable dignidad, no sólo en el ejercicio de su profesión, sino también en su vida privada.

Llamado a apreciar y a veces a defender los intereses de otros, ejerce un ministerio que no puede desempeñar con autoridad sino a condición de ser él mismo respetable.

En suma, su conducta profesional o privada no debe jamás infringir las normas del honor y de la delicadeza que caracterizan al hombre de bien.

3. El cumplimiento de las obligaciones legales reglamentarias de su profesión, sus costumbres y modalidades, deben fundarse en normas morales y no sólo en la coactividad de la ley.

Su deber es también, combatir por todos los medios lícitos, la conducta censurable de funcionarios y colegas, denunciándoles si fuere necesario ante las autoridades competentes.

4. PROBIDAD. La probidad que se le exige no importa tan solo corrección desde el punto de vista pecuniario; requiere además lealtad personal, veracidad y buena fe.

Así, por ejemplo, no debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus clientes, formular afirmaciones o negociaciones inexactas, efectuar en sus escritos citas tendenciosamente incompletas, aproximativas o contrarias a la verdad, retener indebidamente documentos o bienes que no sean de su pertenencia.

5. DESINTERES. El desinterés que debe caracterizarlo no consiste en el desprecio del provecho pecuniario, sino en el cuidado de que la perspectiva de tal provecho no sea nunca determinante de ninguno de sus actos.

La satisfacción del deber cumplido es el mayor premio y estímulo a que puede aspirar.

Debe defender su derecho a la digna retribución de su trabajo, cumpliendo y haciendo cumplir las escalas arancelarias, teniendo presente siempre que el provecho es un accesorio del fin, y no debe constituir el móvil determinante de su ejercicio.

6. DIGNIDAD EN LA VIDA PRIVADA. En su vida privada debe eludir cuanto pueda afectar su independencia económica, comprometer su decoro o disminuir, aunque sea en mínima medida, la consideración pública que debe merecer.

Debe evitar persecuciones judiciales o procedimientos precautorios, pues la repetición de tales medidas revelaría un desorden incompatible con su función profesional.

Debe abstenerse de evacuar consultas, o conversaciones en lugares públicos, sobre temas inherentes a su cometido.

En suma, tratar de conducirse con el máximo rigor moral, para asegurarse la mayor estimación pública.

7. RESPETO A LA LEY. Es deber primordial respetar y hacer respetar la ley y a las autoridades públicas.

Deben cumplir estrictamente las disposiciones fiscales que graven su profesión, pagando en oportunidad los derechos que corresponda.

8. NOMBRAMIENTO DE OFICIO. Son deberes ineludibles de los profesionales la aceptación de los nombramientos de oficio.

Las obligaciones que de los mismos surjan, son de tal modo inherentes a la profesión que debe computarse su incumplimiento como falta grave, cuando no mediaren causas verdaderas y suficientes de excusa.

9. ESTILO. En las expresiones verbales y escritas debe usar la moderación y energía adecuadas, tratando de decir lo necesario, sin exagerar las condiciones de los bienes de manera que puedan inducir a engaño a terceros interesados.

10. SECRETO PROFESIONAL. El secreto profesional constituye un derecho y un deber del profesional.

Es hacia sus clientes un deber, de cuyo cumplimiento ni ellos mismos pueden eximirle; es un derecho del martillero ante la justicia y poderes públicos, pues no podría escuchar expresiones confidenciales si supiese que puede ser obligado a revelarlas.

Llamado a declarar como testigo, el martillero debe concurrir a la citación; luego en la audiencia procederá con absoluta libertad de criterio, negándose si así lo estimare, a contestar preguntas cuyas respuestas sean, a su juicio, lesivas del secreto profesional.

11. ALCANCE Y CONCEPTO. La obligación del secreto se extiende a las confidencias efectuadas por terceros en razón de su ministerio.

Debe guardar reserva acerca de las conversaciones o confidencias mantenidas con sus clientes, sobre las motivaciones de su cometido, como también los hechos que llegaren a su conocimiento por colegas o terceros.

El secreto cubre también las confidencias intempestivas de los colegas.

12. EXTINCION DE LA OBLIGACION DE GUARDAR SECRETO. La obligación de guardar secreto cede ante la necesidad de la defensa personal del profesional cuando sea objeto de acusaciones por parte de su cliente.

Puede revelar entonces lo que le sea indispensable para su defensa, en la medida que su conciencia se lo aconseje.

13. EJERCICIO PROFESIONAL DE LA PROFESION. No debe permitir el uso de su nombre o crédito profesional, para facilitar, hacer pasible o encubrir el ejercicio de la profesión por quienes no estén legalmente habilitados para hacerlo.

La asociación con terceros, cualquiera sea la forma legal que adopte, con el propósito ostensible o implícito de aprovechar su influencia para conseguir asuntos o ventas, será considerada falta grave atentatoria de la dignidad profesional y contraria a los principios morales fundamentales que sustentan y regulan el ejercicio de la profesión.

Es responsable de los errores y omisiones que de sus actos surjan consecuentemente, y deberá ofrecer espontáneamente el resarcimiento de los daños que, con motivo de ello, su cliente sufriera.

14. INCOMPATIBILIDADES. Debe respetar escrupulosamente las disposiciones legales que establecen las incompatibilidades de la profesión, absteniéndose en absoluto de ejercerla cuando se encuentre en alguno de los casos previstos.

Debe evitar en lo posible la acumulación al ejercicio de la profesión de cargos o funciones que puedan comprometer su independencia, insumirle demasiado tiempo o resultar inconciliable con el espíritu de su profesión.

El que ocupare cargos políticos, caracterizará su acción por la cautela, mesura y decoro de sus expresiones y actitudes.

Debe rehusar las designaciones de oficio que no se hagan por sorteo, entendiéndose por tales las que efectuaren los magistrados sin previa propuesta de parte.

15. PUBLICIDAD. Debe usar de la publicidad en forma decorosa y digna, acorde con la jerarquía de su profesión.

Debe abstenerse de realizar propaganda que en forma maliciosa exalte falsas virtudes o atributos de los bienes encomendados a su ministerio, relacionando sus actos en forma directa o indirecta con los de sus colegas.

Debe ser justo y veraz al enunciar las calidades de los bienes sujetos a su mediación, no aportando informes falsos, y proponer con claridad, exactitud y precisión sus negocios.

Es recomendable el no abuso de la publicidad.

Lo expresado en el presente artículo debe ser observado sin perjuicio de lo establecido en el artículo 58º inciso 23 de la ley 7.021.

16. OBLIGACIONES. Sin perjuicio de las establecidas legalmente, todo martillero está sujeto al cumplimiento de aquellas obligaciones no consagradas por texto expreso, pero que, de una manera evidente la costumbre, la ética y estética, las consideran implícitas e inherentes a la naturaleza misma de la profesión.

Es deber de los profesionales guardar para con los funcionarios el respeto y consideración que emanan de su función.

Actuantes como auxiliares de la justicia, prestarán su colaboración más intensa y desinteresada, ajustando su cometido a las disposiciones legales vigentes conscientes de la jerarquía y seriedad que tal representación atribuye.

Lejos de interpretar los conceptos precedentes como sujeción o temor reverencial, es también obligación el denunciar previa comprobación formal de los hechos y frente a serios y causados motivos, toda irregularidad que comprueben.

Las obligaciones aquí establecidas no son excluyentes de otras que como tales surjan del presente.

SECCION SEGUNDA

17. RELACION CON SUS CLIENTES Y CON LOS COLEGAS. El cliente tiene derecho a aspirar del profesional el máximo empeño y dedicación al ministerio encomendado.

Pero es menester hacerles conocer que la misión será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por las leyes y este Código de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones desmedidas de sus comitentes.

De la aludida relación surge el derecho y deber para el martillero de saber elegir sus clientes.

Debe además defender los intereses que le son confiados con toda lealtad y buena voluntad, dedicando a ello todas sus energías y conocimientos.

Sus funciones deben ser ejercidas personalmente, salvo expreso consentimiento del cliente.

Es su deber limitar sus gastos, sin perjudicar el éxito de su cometido, evitando aquellos que sean excesivos o injustificados.

Toda duda razonable, debe ser comunicada a su cliente.

Cuando actúa como auxiliar de la justicia resulta obvio destacar su dedicación y premura, aunque el negocio no resulte económicamente ponderable.

Debe reflexionar aquí que su misión es servir a la sociedad de quien él se sirve.

18. No deberá jamás hablar mal de sus colegas y solo manifestar su crítica frente a graves irregularidades. Obtendrá y mantendrá su clientela en base a procedimientos decorosos, evitando propaganda y participación no compatibles con la dignidad de la profesión. No será jamás competidor desleal.

La cordialidad será su meta para con los colegas, suministrando cuanto dato pueda ser útil a los mismos. En los asuntos confiados a otros colegas, no intervendrá sin causa justificada, sin previo aviso a aquellos y dejando siempre a salvo sus derechos. Percibirá la comisión pactada o que por Ley le corresponda, con prescindencia del mayor precio obtenido, salvo justa causa de gratitud. Evitará tratar con interesados en cuya representación actúa un colega, haciéndolo directamente, cuando este lo autorice.

Será considerada falta grave el no cerrar sus oficinas en la fecha instituida como "Día del Martillero".

19. Los fondos o valores del cliente o colega que, por cualquier motivo, sean percibidos por el martillero, deben ser inmediatamente entregados a aquellos o aplicados al objeto indicado por los mismos.

La simple demora en comunicar o restituir, es ya una falta grave contra el honor profesional.

20. Recomiéndese a los martilleros convengan sus honorarios con los clientes o colegas antes de tomar su intervención, y fijen asimismo la forma de pago.

En caso de divergencia en la apreciación de sus honorarios, se plantee ella con el colega o con el cliente, aconséjese a los martilleros recabar siempre una estimación al Colegio a que pertenezcan, a título ilustrativo.

21. Los martilleros deberán evitar los apremios por honorarios hasta donde sea compatible con su derecho a percibir una retribución razonable con sus servicios.

En caso de verse forzados a acudir a la vía judicial, deberán hacerlo previa estimación de la escala arancelaria de acuerdo a lo pactado aplicando su más estricto convencimiento.

SECCION TERCERA

APLICACION E INTERPRETACION DE ESTAS NORMAS Y SU CUMPLIMIENTO

22. Es deber del martillero prestar su concurso personal para el mejor éxito de los fines del Colegio a que pertenezca y del Colegio de la Provincia.

Los encargos y comisiones que se le confíen deben ser aceptados y cumplidos, excusándose sólo cuando pueda invocar causa justificada.

23. Las normas de Ética que se establecen no importan la negación de otras no expresadas y que puedan resultar del ejercicio profesional conciente y digno.

No debe entenderse que permitan todo cuanto no prohíban expresamente, porque son tan solo directivas generales, impartidas para los martilleros que deseen sinceramente evitar errores de conducta o faltas contra la moral profesional.

Parten de la base de que exista en el martillero una firme conciencia moral, sin la cual ellas carecerían de sentido y eficacia.

24. Las normas de Ética se aplican a todo el ejercicio de las profesiones de martillero y corredor.

Los profesionales inscriptos en los Colegios Departamentales de esta provincia quedan obligados a su fiel cumplimiento.

Modelo de Autorizaciones

AUTORIZACION PARA LOCACION

AUTORIZO A “.....” representada por el Martillero y Corredor Público ..... para que proceda a la locación del inmueble consistente en un Departamento destinado exclusivamente a vivienda sito en la ..... piso ..... Depto ..... , de Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:

A) El precio de la Locación se fijara en la suma de U$S ..... ( Billetes Dólares ...... ) por mes, pagaderos por adelantado del 1º al 5 de cada mes.-

B) La locación incluye una línea Telefónica .....-

C) El deposito de garantía se fija en la suma de U$S ..... (Billetes Dólares ..... ).-

D) El Locatario deberá tomar a su cargo el pago de las Expensas comunes, el impuesto Inmobiliario y el Impuesto Municipal, así como también las facturas de Obras Sanitarias de la Nación, Teléfono, Electricidad y Gas Natural.-

E) El locatario deberá presentar UN GARANTE que firmará el contrato juntamente con el mismo avalando todas y cada una de su obligaciones, dicho GARANTE, deberá ser titular de Bienes Inmuebles, ubicados en la Capital Federal y/o en Gran Buenos Aires, y cuyo valor este acorde con el monto que deba avalar, así como también se deja convenientemente establecido que deberá ser a entera satisfacción de la Parte Locadora.-

F) Si el Locatario y/o EL Garante no fuere del agrado de la Parte Locadora y/o autorizante, esta no estará obliga a suscribir el contrato de locación.-

La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el plazo de ..... días corridos, a partir de la fecha, en la Ciudad y Partido de..... , a los ..... , días del mes de ..... de ..... -

AUTORIZACION DE VENTA

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ”....." , representada por su titular Martillero y Corredor Publico Don ....., Colegiado ....., con domicilio en ..... de la ciudad y partido de....., Provincia de ..... por el termino de ..... días, para que proceda a Vender el Inmueble sito en la calle ….., de la localidad de ….., partido de ….., Provincia de ….., bajo las siguientes condiciones generales básicas:

1º) El Precio total de venta será de: .....

2º) La forma de pago será la siguiente:

a) En el acto de la firma del boleto de compraventa se deberá abonar la suma de ..... en concepto de " a cuenta de precio”.

b) En el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio, se deberá abonar el saldo de precio totalmente al contado, es decir la suma de: .....

c) La escritura traslativa de dominio se firmara dentro de los ..... días, de la fecha en que se suscriba el Boleto de Compraventa, siendo los gastos que la misma origine abonados en el orden causado y de acuerdo a la Practica Notarial, conforme a Ley. Debiendo otorgarse simultáneamente La Posesión del inmueble, libre de ocupantes y totalmente desocupado.

3º) El AUTORIZANTE declara: ser único y exclusivo titular de dominio, que los títulos son perfectos y que, no se encuentra Inhibido para disponer del mismo, asumiendo la obligación de entregar el inmueble libre de hipotecas, embargos, y demás gravámenes, con todos los impuestos, contribuciones, tasas, servicios, y demás obligaciones y afectaciones correspondientes al inmueble totalmente pagos hasta el día de la firma de la escritura traslativa de dominio.

4º) En el inmueble se halla instalada la línea telefónica Número: ..... cuya facturación será abonada hasta el día de la escrituración por el Autorizante, quien transferirá la misma a favor de quien resulte comprador.

5º) En caso de venta o revocación de la presente, el Autorizante deberá abonar a ..... en concepto de honorarios el ..... % sobre el precio total obtenido o establecido en la presente, en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la revocación de la presente.

En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ..... Partido de ..... , Pcia. de ..... , a los ..... días del mes de ..... de .....

MODELO DE AUTORIZACION DE VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ”....." , representada por su titular Martillero y Corredor Publico Don ....., Colegiado ....., con domicilio en ..... de la ciudad y partido de....., Provincia de ..... por el termino de ..... días, para que proceda a VENDER EL FONDO DE COMERCIO del negocio del ramo de: ....., sito en la calle ..... de la Localidad de la Ciudad y Partido de ....., Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:

1) El Precio total de venta será de U$S ..... (BILLETES DOLARES ..... ) 2) La forma de pago será la siguiente:

a) En el acto de la firma del boleto de compraventa quien resulte comprador deberá abonar la suma de ..... (Billetes Dólares ..... ) en concepto de a cuenta de precio.”

b) En el acto del otorgamiento de la Posesión, quién resulte comprador deberá abonar U$S ..... (Billetes Dólares ..... )

c) La POSESION se otorgara a los ..... a partir de la firma del Boleto de Compraventa , siendo los gastos que origine la operación, tales como Publicación de Edictos, Sellados, certificaciones, transferencias de inscripciones y habilitaciones, Etc. Etc. soportados en el 50 % del total de los mismos, por cada una de las partes.

3) La Posesión del Fondo de Comercio será entregada por la Parte Vendedora, a la Parte Compradora, con la intervención del Martillero y Corredor Público ....., una vez cumplido la publicación de Edictos y/o Avisos y vencido los plazos que para las oposiciones establece la Ley 11.867, y que sean cumplidos, todos los requisitos de la referida Ley.

4) Queda facultada y autorizada “ .....” para recibir en calidad de seña y/o de otro concepto, para concretar la compraventa del Fondo de Comercio objeto de la presente autorización, como así aceptar la oferta de compra y/o reserva que le pudieran realizar de acuerdo a las condiciones indicadas.

5) En caso de venta o revocación de la presente, el Propietario comitente abonara a ..... en concepto de comisión y/o honorarios el ..... % sobre el precio total obtenido o establecido en la presente, debiendo efectuarse el pago en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la revocación de la presente, automáticamente sin necesidad de requerimiento alguno produciéndose la mora por el mero incumplimiento.

6) Conforme lo normando por el articulo 111 del Código de Comercio, en el supuesto caso de que el Propietario autorizante efectuara la venta dentro del plazo de vigencia de la presente autorización, en forma particular, y/o si después de haber vencido la misma efectuare la venta con algún, interesado que le hubiere presentado “ .....” deberá abonar los honorarios y/o comisión pactada mas los que le hubiera correspondido abonar al Comprador.

7) Las Mercaderías existentes al momento del otorgamiento de la posesión, que estén aptas para la venta y el consumo, serán inventariadas por el Sr. Martillero y Corredor Público ..... ( único arbitro para esta operación ) a precio de costo y corriente de plaza neto, y el importe total de las mismas las deberá pagar la parte compradora a la parte vendedora, mediante la suscripción de ..... pagares mensuales iguales y consecutivos, en Dólares, sin intereses.-

Leído el presente las partes se ratifican de su contenido por ser lo pactado, y en prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad y Partido de ..... Pcia. de Buenos Aires, a los ..... días del mes de ..... de .....-

Modelos de Ofertas/Reservas

RESERVA Y/O OFERTA DE LOCACION

....., representada en este acto por el Martillero y Corredor Público ..... recibe la suma de ....., de manos del Sr. ....., domiciliado en la calle ..... de la localidad de ....., Pcia. De ..... para aplicar a la locación de un inmueble sito en la calle ..... de la localidad de ....., Partido de ....., Provincia de ....., el que se compromete a alquilar bajo las siguientes condiciones generales básicas:

El contrato de locación deberá firmarse el día ..... de ..... de ..... a las ..... hs. en las oficinas sitas en la calle ....., Pcia. De ....., en cuyo acto deberá abonar los siguientes importes:

PRIMER MES DE ALQUILER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....-

DEPOSITO DE GARANTIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....-

SELLADOS . . . . . . . . . . . . 50 % . .. . . . . . . . . . U$S .....-

GASTOS DE INFORMES DEL GARANTE . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....-

HONORARIOS . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . U$S .....-

------------

U$S .....-

PRIMERO: El contrato de locación se celebra por el término de ..... meses a partir del día ..... de ..... de ....., dejándose establecido que los alquileres deberán abonarse del 1º al 5º de cada mes, por adelantado, en el domicilio de LA PARTE LOCADORA o donde esta lo indique en el futuro.-

SEGUNDO: El reservante y/o futuro locatario, deberá presentar un garante, titular de bienes inmuebles, cuyo valor este acorde con el monto que avale y a entera satisfacción de LA PARTE LOCADORA, dentro de las próximas 48 horas de la firma de la presente.-

TERCERO: LA PARTE LOCATARIA tomará a su cargo el pago del Impuesto Municipal de alumbrado barrido y limpieza de la vía pública, el Impuesto Inmobiliario de la Dirección General de Rentas de la Pcia. De Buenos Aires, las facturas de Aguas Argentinas, el servicio de electricidad, gas natural y teléfono como así también las Expensas que determinen la administración del Consorcio de Copropietarios del edificio del cual forma parte el Inmueble objeto de la Locación.-

CUARTO: Se deja constancia que la falta de cumplimiento con las obligaciones contraídas en el presente instrumento, producirá la pérdida automática de los importes erogados, sin necesidad de intimación Judicial o Extrajudicial alguna.-

QUINTO: La presente oferta de locación, y/o reserva, se toma AD - REFERENDUM de LA PARTE LOCADORA, dejando constancia de que si esta no prestare conformidad, se le reintegrará el importe recibido en este acto en forma inmediata.-

SEXTO: interviene en esta operación el Martillero y Corredor Público Don ....., con oficinas en la calle ..... de la localidad de ....., Pcia. De .....-

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ....., Partido de ....., a los ..... días del mes de ..... de .....-

OFERTA Y/O RESERVA DE COMPRA

....., Representada por el Martillero y Corredor Publico, ..... Registro Profesional: ....., RECIBE: del Señor: ....., quien acredita su identidad con ....., Nº ....., domiciliado en la calle ....., Nº ....., de la Localidad de ....., Partido de ....., Provincia de Buenos Aires, quien comparece en calidad de "Parte Oferente” y/o “Futuro Comprador" la suma de U$S ..... (Dólares ..... ) para aplicar a la Compra de un inmueble consistente en: ….., sito en la calle ..... Nº ….. de la localidad de ..... Partido de ..... de la Provincia de ....., el que se compromete a adquirir bajo las siguientes condiciones generales Básicas:

POR EL PRECIO TOTAL DE U$S ..... (Billetes Dólares Estadounidenses ..... )

PAGADERO DE LA SIGUIENTE FORMA:

En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: U$S ..... (Billetes Dólares Estadounidenses ..... ) en concepto de "a cuenta de precio".-

En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: U$S ….. (Billetes Dólares Estadounidenses …..).-

I) El Boleto de Compraventa, deberá firmarse el día ….. del mes de ….. de ….., a las ….. hs. en nuestras oficinas sitas en la calle ….. de la localidad de ….. partido de ….., Provincia de ….., con la intervención del Señor Martillero y Corredor Público ….., quien percibirá en dicho acto en concepto de honorarios: el ….. % de manos de la PARTE VENDEDORA y el ….. % de manos de LA PARTE COMPRADORA. Quedando ambas partes, Oferente y Vendedor notificados en este acto y por la presente del lugar y fecha y firma del boleto de compraventa, debiendo concurrir a dicho acto, salvo comunicación que se le cursara en contrario.-

II) La Escritura Traslativa de Dominio se suscribirá dentro de los ….. a los ….. días contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el Escribano que designe la Parte Compradora; ocasión ésta en que simultáneamente se otorgará la Posesión del Inmueble totalmente desocupado y libre de ocupantes con todos los impuestos, tasas y contribuciones pagas, y libre de todo tipo de gravámenes.

III) La presente Reserva y/o Oferta de Compra, se toma " AD-REFERENDUM" de la aprobación de la Parte Vendedora, por lo tanto está condicionada muy especialmente a la aceptación de la misma, y recién tendrá carácter definitivo cuando el Titular de Dominio y/o LA PARTE VENDEDORA preste su total conformidad, para lo cual bastará con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y Corredor Público interviniente, otorgándosele a partir de ese momento a la presente operación el carácter de cumplimiento obligatorio, para ambas partes, quedando automáticamente notificado el oferente en este acto, salvo comunicación en contrario.-

IV) El inmueble deberá entregarse con una línea Telefónica funcionando, y con su servicio totalmente pago hasta el día del otorgamiento de la Posesión, quedando los trámites de transferencia de titularidad a cargo de LA PARTE COMPRADORA.-

V) Se establece como plazo máximo para que LA PARTE VENDEDORA preste su conformidad con la Presente “Oferta” el día ….. de ….. de ….. Caso contrario se le reintegrará en forma inmediata el importe recibido en este acto a El Reservante y/o Oferente.-

VI) Para el caso en que LA PARTE VENDEDORA aceptara la presente oferta de compra, en todos sus términos, mediante la inserción de la firma de la totalidad de los titulares de dominio más la conformidad que requiere el Art. 1277 del Código Civil si correspondiere, queda autorizado el Señor Corredor Público interviniente a entregar el importe recibido en este acto a LA PARTE VENDEDORA.-

VII) El Boleto de Compraventa se suscribirá teniendo a la vista los respectivos Certificados Informativos del Estado de Dominio del Inmueble y de Inhibiciones de sus titulares, de los cuales se deja constancia en el Boleto indicando su número y fecha de expedición.-

En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ….. Partido de ....., Jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, a los ..... días del mes de ..... de ..... .-

OFERTA Y/O RESERVA DE COMPRA DE UN FONDO DE COMERCIO

..... Representada por el Martillero y Corredor Público ....., Registro Profesional ....., con domicilio en ....., de ....., Pcia. de Buenos Aires. RECIBE de: El señor ..... de nacionalidad ....., que acredita su identidad con ....., Número ..... y constituye domicilio en la calle ....., de la localidad de ....., Partido de ....., Provincia de Buenos Aires, quien comparece en calidad de "Parte Oferente y/o Futura Compradora" la suma de ..... (Billetes Dólar ..... ) para aplicar a la Compra del FONDO DE COMERCIO del ramo de: “.....” ubicado en la ..... entre las calles ..... y ....., de la ciudad y Partido de ....., Provincia de Buenos Aires, el que se compromete a adquirir bajo las siguientes condiciones generales Básicas:

POR EL PRECIO TOTAL DE U$S ..... (BILLETES DOLARES ..... ), suma esta que deberá abonarse de la siguiente manera: El día ..... de ..... de ..... a las ..... horas, en las oficinas sitas en la calle ....., de la localidad de ....., Pcia. de Bs. Aires, " en Concepto de a cuenta de precio " acto en el cual se subscribirá el, correspondiente Boleto de Compraventa de Fondo de Comercio, y a los 30 días se subscribiría el contrato de compraventa definitivo de Fondo de Comercio, juntamente con el otorgamiento de la Posesión, y el pago del Saldo de precio que asciende, a la suma de : U$S ..... ( ..... ) debiendo realizarse en forma simultánea el correspondiente inventario de mercaderías a precio de costo y corriente de plaza neto siendo el Martillero ....., el único arbitro para esta operación, la cual se pagará de la siguiente manera: ..... y en ese mismo acto se otorgara la Posesión.-

En el acto de la firma del contrato de compraventa el Oferente y/o comprador deberá abonar el ..... % del precio total, asignado al Fondo de Comercio en concepto de comisión por dicha operatoria, mas el 50 % del total de gastos de la operación, es decir de los sellados, certificaciones, transferencias municipales y provinciales, Publicación de Edictos, Etc. Así mismo deberá abonar el ..... % sobre el total del contrato de Locación en concepto de honorarios por esta operatoria, mas el primer mes de alquiler, el Deposito de Garantía, que será del equivalente a dos meses de alquiler, y los gastos de certificados informativos del estado de los inmuebles de los garantes, mas el sellado del contrato de locación.-

Se deja convenientemente establecido que se le otorgara un nuevo contrato de locación al Comprador del Fondo de Comercio y/o Nuevo Locatario, por el termino de ..... meses a partir del día ..... de ..... de ....., con un valor locativo de U$S ..... (Dólares ..... ) por mes, el cual será transferible siempre y cuando los nuevos locatarios reúnan las condiciones morales, materiales y presenten garantes a entera satisfacción de la Parte Locadora.

La oferente se compromete a presentar un Garante, titular de Bienes inmuebles acorde con el monto que avale y a entera satisfacción del vendedor del Fondo de Comercio y del Locador del inmueble, y/o un garante para cada uno, indistintamente sobre los cuales se solicitaran los correspondientes certificados informativos de dominio e inhibiciones.

La presente Reserva y/o Oferta de Compra, se toma " AD-REFERENDUM" de la Parte Vendedora, por lo tanto esta condicionada muy especialmente a la aceptación de la misma, y recién tendrá carácter firme y definitivo cuando el Titular de Dominio y/o Parte Vendedora, preste conformidad, para lo cual bastara con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y Corredor Público interviniente, otorgándosele a partir de ese momento a la presente operación el carácter de cumplimiento obligatorio, para ambas partes. Así mismo también debe prestar conformidad el Locador del inmueble dentro del cual funciona el Fondo de Comercio de Referencia.-

Dejándose convenientemente aclarado que si la Parte Vendedora no prestare conformidad antes de la fecha fijada para la firma del Boleto, se le deberá reintegrar inmediatamente a la Parte Reservante, y/o Futura Compradora, el importe recibido en este acto en forma simple.-

En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman ..... ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad y Partido de ....., Jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, a los ..... días del mes de ..... de .....

BIBLIOGRAFÍA.

• Bolaffio, Derecho Comercial, Parte General

• Fontanarrosa, Derecho Comercial Argentino

• Ley Nacional de Martilleros (20.266)

• Reformas al régimen legal de martilleros y corredores (25.028)

• Decreto reglamentario 3630/91

• Código de Ética Profesional para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

• Código de Comercio de la Nación

• Código Civil de la Nación

• Fallos referentes al tema en Base de Datos de Internet

• Modelos de Contratos: http://www.argenprop.com.ar

• Modelos de Contratos: Gentileza Ricchezza Inmobiliaria

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